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Valoración agraria
Ignacio Arias CrespoIngeniero de Montes
20 de Noviembre de 2017
Métodos de valoración: Clasificación
Métodos de valoración
Métodos sintéticos
Métodos analíticos
Clásicos
Modernos
Clásicos
Modernos
Comparación plano espacial
Comparación plano temporal
Estadísticos
Econométricos
Métodos de valoración
Métodos sintéticos
Métodos analíticos
Clásicos
Modernos
Clásicos
Modernos
Comparación plano espacial
Comparación plano temporal
Estadísticos
Econométricos
Métodos sintéticos
Métodos sintéticos clásicos
Métodos sintéticos clásicos
Comparación plano espacial
• Método sintético de clasificación
• Método sintético por corrección
• Método de los valores típicos
• Método sintético de comparación espacial
• Procedimiento del «leal saber y entender»
Comparación plano temporal
Estimación del valor de mercado de un bien por comparación
𝑉 ∑ 𝑉 ∙ 𝑆 ∙ 𝑘
𝑉 ∑ 𝑉 ∙ 𝑆
𝑉 𝐶 ∙ ∑ ∑
Método sintético de clasificación
Ejemplo 1. Datos:
Valoración de un alcornocal en Cáceres que tiene 15 ha de clase II y 50 de clase III.
𝑉 ∑ 𝑉 ∙ 𝑆
Los precios correspondientes a cada una de las clases en la comarca en la que seencuentra ubicada la finca son los siguientes:
Solución
Clase I Clase II Clase III
Valor (€/ha) 6.000 5.000 3.500
𝑉 5.000 ∙ 15 + 3.500 ∙ 50 = 250.000 €
Método sintético por corrección
Ejemplo 2. Datos:
Valoración de una dehesa andaluza de 500 ha situada a 25 km de un núcleo urbano, conuna pendiente media del 3% y con los siguientes aprovechamientos adicionales: elcorcho, la caza y la apicultura. Una dehesa Tipo en la zona tiene un valor de 3.000 €/ha.
Solución
Parámetro Características Coeficiente
Distancia Excesiva 0,8
Aprovechamientos Óptimo 1,3
Pendiente Adecuada 1
𝑉 3.000 ∙ 500 ∙ 0,8 ∙ 1,3 ∙ 1
𝑉 ∑ 𝑉 ∙ 𝑆 ∙ 𝑘
𝑉 1.560.000 €
Método de los valores típicos (I)
Ejemplo 3. Datos:
Valorar la dehesa del ejemplo anterior suponiendo que está compuesta por 50 ha delabor, 250 ha de monte y 200 ha de pastos; y que la escala de valor en función de lasclases es la que se indica a continuación:
Solución
Clase Coeficiente (Puntos)
Labor 100
Monte 40
Pasto 30
𝑉 3.000 ∙ 50 + 3.000 ∙ 250 ∙ 0,4 + 3.000 ∙ 200 ∙ 0,3 = 630.000 €
Superficie total: 500 haValor finca labor: 3.000€/ha
Método de los valores típicos (II)
Ejemplo 4. Datos:
Valoración de una finca en Villamuñío (León) de 100 ha, 70 de las cuales son de secanode primera y las otras treinta de erial. El valor de una finca de secano de primera en esazona es de 2.000 €/ha. Se conoce que los coeficientes de compensación deconcentración parcelaria para las clases presentes en la finca son:
𝑉 ∑ 𝑉 ∙ 𝑆 ∙ 𝑘
Solución
Clase Denominación Coeficiente (Puntos)
1 Secano de primera 100
Er Erial 10
𝑉 2.000 ∙ 70 ∙ 1,00 + 2.000 ∙ 30 ∙ 0,10 = 146.000 €
Método de comparación espacial
Ejemplo 5. Datos:
Valoración de una parcela de 15 ha de secano cuya producción media es 4.800 kg/ha.Recientemente se han realizado tres transacciones de fincas en esa comarca con lassiguientes características:
Solución
Finca Precio (€/ha) Producción (kg/ha)
1 6.000 8.500
2 3.500 5.000
3 2.000 3.000
Total 14.000 20.000
𝑉 𝐶 ∙ ∑ ∑ 𝑉 4.800 ∙14.000
20.000 3.360 € /ha 𝑉 = 50.400 €
Método de comparación temporal (I)
Ejemplo 6. Datos:
Valorar una finca de pino piñonero de 40 hectáreas de la que se conocen las siguientestransacciones recientes:
Solución
Fecha transacción Precio (€)
Hace 15 años 5.000
Hace 8 años 7.100
Hace 3 años 9.600
∆𝑉15 8 (7.100 – 5.000) / 7 = 300 €/año
∆𝑉8 3 (9.600 – 7.100) / 5 = 500 €/año
∆𝑉m 400 €/año
𝑉 9.600 + 400 ∙ 3 10.800 €
Método de comparación temporal (II)
Ejemplo 7. Datos:
En el año 2005 se quiere valorar una finca de olivar de 40 hectáreas, sabiendo que serealizó una transacción en el año 2000 a razón de 30.000 €/ha. Se conocen lossiguientes datos de la evolución del índice de precios:
Solución
Cultivo 2000 2005
Olivar 112,9 140,2
𝑉22005
2000 ∙ 30.000 200,8
147,1 ∙ 30.000 40.952 €
CC.AA. 2000 2005
Andalucía 147,1 200,8
𝑉12005
2000 ∙ 30.000 140,2
112,9 ∙ 30.000 37.254 €
Métodos sintéticos modernos
Métodos sintéticos modernos
Estadísticos
• Series cronológicas, simples e individuales
• Método de comparación por ratios
• Método baricéntrico
• Método de los dos extremos
• Método del origen
Econométricos
Estimación del valor de mercado de un bien por comparación
• Método del ajuste por mínimos cuadrados
• Comparación con funciones de distribución: Método beta
Métodos estadísticos en embrión
Series cronológicas
Ejemplo 8. Datos:
Establecer una serie cronológica para las tierras de secano en España.
Solución
Cultivo 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
Secano 115,6 130,8 139,5 147,3 156,0 164,1 172,8 183,6
𝐼m 110,043 + 9,249t donde t=1 para 1998 y t=8 para 2005
Parámetro de comparación: índices de precios de las tierras de secano en España.
Periodo: 1998‐2005.
Método: regresión.
Comparación por ratios
Forma de aplicación:
1. Cálculo de ratios.
2. Media aritmética de los ratios.
3. Estimación del valor de mercado.
𝑎 𝑉
𝑥
𝑉 𝑎 ∙ 𝑥0
𝑎 ∑
Método baricéntrico
Forma de aplicación:
1. Media aritmética de los ratios.
2. Estimación del valor de mercado.
𝑉 𝑎 ∙ 𝑥0
𝑎 ∑ 𝑉
∑ 𝑥
Método de los dos extremos
Hipótesis:
𝑉 𝑉 +
VMmax xmax o xmin
VMmin xmin o xmax
Fórmula:
Método del origen
Hipótesis:
𝑉 𝑉 𝑉 𝑥 𝑥 ∙ 𝑥0
1. Ecuación lineal que pasa por el origen y por el centro del segmento que une lospuntos (xmax , VMmax) y (xmin , VMmin)
Fórmula:
2. Las fincas con valores muy bajos de x, tendrán también valores de mercado muybajos.
Ajuste por mínimos cuadrados
Fundamento:
Error mínimo entre puntos y recta (y=a+b.x)
Ecuaciones:
𝑥 ∙ 𝑦 a ∙ 𝑥 b. 𝑥
𝑦 a ∙ n b. 𝑥
Comparación funciones distribución
Fundamento:
Igualar probabilidades
Funciones más utilizadas:
• Función beta• Función triangular• Otras funciones: rectangular y trapezoidal
Métodos econométricos
Fundamento:
Regresión múltiple
Procedimiento:
• Elección de variables explicativas• Elección de la función (cuadrática, Cobb‐Douglas, funciones de probabilidad)• Validación y estudio de los ajustes
Métodos analíticos
Métodos analíticos (I)
Antecedentes:
¿Qué es capitalizar? ¿Qué es actualizar?
Cálculo del valor por capitalización de rentas:
𝑆 𝑎 𝑟 1
𝑟 1
𝑉 𝑅
1 𝑟
Suma progresión geométrica𝑉
𝑅𝑟
Métodos analíticos (II)
Método clásico:
I – G = R + B
Método moderno:
Cálculo del tipo de capitalización por teoría de juegos, por regresión, pormétodos sintéticos
𝑉𝐼 𝐺
𝑟′
Si no se conocen I y G: 𝑉𝐶𝑎𝑛𝑜𝑛
𝑟
Análisis contable:
Métodos analíticos (III)
Normativa:
Fases:
IMPORTANCIA DE LA VALORACIÓN ANALÍTICA PARA EL CUERPO DE INGENIEROS DE MONTES DE LA HACIENDA PÚBLICA: JURADOS DE
EXPROPIACIÓN
1. Declaración previa de utilidad pública o interés social
2. Necesidad de ocupación de bienes o de adquisición de derechos
3. Determinación del Justo precio →JURADOS DE EXPROPIACIÓN
4. Pago y toma de posesión
Cinco normas clave
Métodos analíticos (IV)
RD 1492/2011:
IMPORTANCIA DE LA VALORACIÓN ANALÍTICA PARA EL CUERPO DE INGENIEROS DE MONTES DE LA HACIENDA PÚBLICA: JURADOS DE
EXPROPIACIÓN
1. Se valora suelo rural por capitalización de rentas
2. Dos instrumentos para modificar el valor:
• Coeficiente de localización
• Coeficientes correctores del tipo de capitalización
3. Renta de explotación: 𝑅 𝐼 𝐺; 𝑅 𝐷
4. Renta real o potencial
Métodos analíticos (V)
RD 1492/2011 (continuación):
IMPORTANCIA DE LA VALORACIÓN ANALÍTICA PARA EL CUERPO DE INGENIEROS DE MONTES DE LA HACIENDA PÚBLICA: JURADOS DE
EXPROPIACIÓN
5. Tres clases de explotaciones en función del tipo de capitalización:
• 1er GRUPO: Explotaciones agrícolas, ganaderas, forestales y cinegéticas
• 2o GRUPO: Canteras y pozos
• 3er GRUPO: Explotaciones comerciales, industriales o de servicios
6. 𝑉 ∑ ∙ 𝑢 𝑉
7. Construcciones e instalaciones no vinculadas: 𝑉 𝑉 𝑉 𝑉 ∙ 𝛽
Métodos analíticos (VI)
RD 1492/2011 (continuación):
IMPORTANCIA DE LA VALORACIÓN ANALÍTICA PARA EL CUERPO DE INGENIEROS DE MONTES DE LA HACIENDA PÚBLICA: JURADOS DE
EXPROPIACIÓN
8. Factor de localización: 𝑢 ∙ 𝑢 ∙ 𝑢
• 𝑢 𝑐𝑒𝑟𝑐𝑎𝑛í𝑎 𝑎 𝑛ú𝑐𝑙𝑒𝑜𝑠 𝑑𝑒 𝑝𝑜𝑏𝑙𝑎𝑐𝑖ó𝑛𝑢1 1 𝑃1 𝑃2/3 𝑥 1/1.000.000
• 𝑢 𝑐𝑒𝑟𝑐𝑎𝑛í𝑎 𝑎 𝑐𝑒𝑛𝑡𝑟𝑜𝑠 𝑙𝑜𝑔í𝑠𝑡𝑖𝑐𝑜𝑠𝑢2 1,6 0,01 𝑥 𝑑
• 𝑢 𝑝𝑜𝑟 𝑢𝑏𝑖𝑐𝑎𝑐𝑖ó𝑛 𝑒𝑛 𝑒𝑛𝑡𝑜𝑟𝑛𝑜𝑠 𝑑𝑒 𝑠𝑖𝑛𝑔𝑢𝑙𝑎𝑟 𝑣𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑎𝑚𝑏𝑖𝑒𝑛𝑡𝑎𝑙 𝑜 𝑝𝑎𝑖𝑠𝑎𝑗í𝑠𝑡𝑖𝑐𝑜𝑢3 1,1 0,1 𝑥 𝑃 𝑡
P = coeficiente según calidad ambiental; t = coeficiente según régimen de usos y actividades