Valoración agraria

Ignacio Arias CrespoIngeniero de Montes

20 de Noviembre de 2017

Métodos de valoración: Clasificación

Métodos de valoración

Métodos sintéticos

Métodos analíticos

Clásicos

Modernos

Clásicos

Modernos

Comparación plano espacial

Comparación plano temporal

Estadísticos

Econométricos

Métodos de valoración

Métodos sintéticos

Métodos analíticos

Clásicos

Modernos

Clásicos

Modernos

Comparación plano espacial

Comparación plano temporal

Estadísticos

Econométricos

Métodos sintéticos

Métodos sintéticos clásicos

Métodos sintéticos clásicos

Comparación plano espacial

• Método sintético de clasificación

• Método sintético por corrección

• Método de los valores típicos

• Método sintético de comparación espacial

• Procedimiento del «leal saber y entender»

Comparación plano temporal

Estimación del valor de mercado de un bien por comparación

𝑉   ∑ 𝑉 ∙ 𝑆 ∙ 𝑘

𝑉   ∑ 𝑉 ∙ 𝑆

𝑉 𝐶 ∙ ∑ ∑

Método sintético de clasificación

Ejemplo 1. Datos:

Valoración de un alcornocal en Cáceres que tiene 15 ha de clase II y 50 de clase III.

𝑉   ∑ 𝑉 ∙ 𝑆

Los precios correspondientes a cada una de las clases en la comarca en la que seencuentra ubicada la finca son los siguientes:

Solución

Clase I Clase II Clase III

Valor (€/ha) 6.000 5.000 3.500

𝑉   5.000 ∙ 15 + 3.500 ∙ 50 = 250.000 €

Método sintético por corrección

Ejemplo 2. Datos:

Valoración de una dehesa andaluza de 500 ha situada a 25 km de un núcleo urbano, conuna pendiente media del 3% y con los siguientes aprovechamientos adicionales: elcorcho, la caza y la apicultura. Una dehesa Tipo en la zona tiene un valor de 3.000 €/ha.

Solución

Parámetro Características Coeficiente

Distancia Excesiva 0,8

Aprovechamientos Óptimo 1,3

Pendiente Adecuada 1

𝑉   3.000 ∙ 500 ∙ 0,8 ∙ 1,3 ∙ 1

𝑉   ∑ 𝑉 ∙ 𝑆 ∙ 𝑘

𝑉   1.560.000 €

Método de los valores típicos (I)

Ejemplo 3. Datos:

Valorar la dehesa del ejemplo anterior suponiendo que está compuesta por 50 ha delabor, 250 ha de monte y 200 ha de pastos; y que la escala de valor en función de lasclases es la que se indica a continuación:

Solución

Clase Coeficiente (Puntos)

Labor 100

Monte 40

Pasto 30

𝑉   3.000 ∙ 50  + 3.000 ∙ 250 ∙ 0,4 + 3.000 ∙ 200 ∙ 0,3 = 630.000 €

Superficie total: 500 haValor finca labor: 3.000€/ha

Método de los valores típicos (II)

Ejemplo 4. Datos:

Valoración de una finca en Villamuñío (León) de 100 ha, 70 de las cuales son de secanode primera y las otras treinta de erial. El valor de una finca de secano de primera en esazona es de 2.000 €/ha. Se conoce que los coeficientes de compensación deconcentración parcelaria para las clases presentes en la finca son:

𝑉   ∑ 𝑉 ∙ 𝑆 ∙ 𝑘

Solución

Clase Denominación Coeficiente (Puntos)

1 Secano de primera 100

Er Erial 10

𝑉   2.000 ∙ 70 ∙ 1,00  + 2.000 ∙ 30 ∙ 0,10 = 146.000 €

Método de comparación espacial

Ejemplo 5. Datos:

Valoración de una parcela de 15 ha de secano cuya producción media es 4.800 kg/ha.Recientemente se han realizado tres transacciones de fincas en esa comarca con lassiguientes características:

Solución

Finca Precio (€/ha) Producción (kg/ha)

1 6.000 8.500

2 3.500 5.000

3 2.000 3.000

Total 14.000 20.000

𝑉 𝐶 ∙ ∑ ∑ 𝑉 4.800 ∙14.000 

20.000  3.360 € /ha 𝑉   = 50.400 €

Método de comparación temporal (I)

Ejemplo 6. Datos:

Valorar una finca de pino piñonero de 40 hectáreas de la que se conocen las siguientestransacciones recientes:

Solución

Fecha transacción Precio (€)

Hace 15 años 5.000

Hace 8 años 7.100

Hace 3 años 9.600

∆𝑉15 8  (7.100 – 5.000) / 7 = 300 €/año 

∆𝑉8 3 (9.600 – 7.100) / 5 = 500 €/año 

∆𝑉m  400 €/año 

𝑉   9.600 + 400 ∙ 3  10.800  €

Método de comparación temporal (II)

Ejemplo 7. Datos:

En el año 2005 se quiere valorar una finca de olivar de 40 hectáreas, sabiendo que serealizó una transacción en el año 2000 a razón de 30.000 €/ha. Se conocen lossiguientes datos de la evolución del índice de precios:

Solución

Cultivo 2000 2005

Olivar 112,9 140,2

𝑉22005

2000 ∙ 30.000 200,8 

147,1  ∙ 30.000  40.952 €

CC.AA. 2000 2005

Andalucía 147,1 200,8

𝑉12005

2000 ∙ 30.000 140,2 

112,9  ∙ 30.000  37.254 €

Métodos sintéticos modernos

Métodos sintéticos modernos

Estadísticos

• Series cronológicas, simples e individuales

• Método de comparación por ratios

• Método baricéntrico

• Método de los dos extremos

• Método del origen

Econométricos

Estimación del valor de mercado de un bien por comparación

• Método del ajuste por mínimos cuadrados

• Comparación con funciones de distribución: Método beta

Métodos estadísticos en embrión

Series cronológicas

Ejemplo 8. Datos:

Establecer una serie cronológica para las tierras de secano en España.

Solución

Cultivo 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005

Secano 115,6 130,8 139,5 147,3 156,0 164,1 172,8 183,6

𝐼m 110,043 + 9,249t donde t=1 para 1998 y t=8 para 2005

Parámetro de comparación: índices de precios de las tierras de secano en España.

Periodo: 1998‐2005.

Método: regresión.

Comparación por ratios

Forma de aplicación:

1. Cálculo de ratios.

2. Media aritmética de los ratios.

3. Estimación del valor de mercado.

𝑎 𝑉

𝑥

𝑉 𝑎 ∙ 𝑥0

𝑎 ∑

Método baricéntrico

Forma de aplicación:

1. Media aritmética de los ratios.

2. Estimación del valor de mercado.

𝑉 𝑎 ∙ 𝑥0

𝑎 ∑ 𝑉

∑ 𝑥

Método de los dos extremos

Hipótesis:

𝑉 𝑉 +  

VMmax xmax o xmin

VMmin xmin o xmax

Fórmula:

Método del origen

Hipótesis:

𝑉 𝑉 𝑉 𝑥 𝑥 ∙  𝑥0

1. Ecuación lineal que pasa por el origen y por el centro del segmento que une lospuntos (xmax , VMmax) y (xmin , VMmin)

Fórmula:

2. Las fincas con valores muy bajos de x, tendrán también valores de mercado muybajos.

Ajuste por mínimos cuadrados

Fundamento:

Error mínimo entre puntos y recta (y=a+b.x)

Ecuaciones:

𝑥 ∙ 𝑦 a ∙ 𝑥 b. 𝑥

𝑦 a ∙ n b. 𝑥

Comparación funciones distribución

Fundamento:

Igualar probabilidades

Funciones más utilizadas:

• Función beta• Función triangular• Otras funciones: rectangular y trapezoidal

Métodos econométricos

Fundamento:

Regresión múltiple

Procedimiento:

• Elección de variables explicativas• Elección de la función (cuadrática, Cobb‐Douglas, funciones de probabilidad)• Validación y estudio de los ajustes

Métodos analíticos

Métodos analíticos (I)

Antecedentes:

¿Qué es capitalizar? ¿Qué es actualizar?

Cálculo del valor por capitalización de rentas:

𝑆 𝑎 𝑟 1

𝑟 1

𝑉 𝑅

1 𝑟

Suma progresión geométrica𝑉

𝑅𝑟

Métodos analíticos (II)

Método clásico:

I – G = R + B

Método moderno:

Cálculo del tipo de capitalización por teoría de juegos, por regresión, pormétodos sintéticos

𝑉𝐼 𝐺

𝑟′

Si no se conocen I y G: 𝑉𝐶𝑎𝑛𝑜𝑛

𝑟

Análisis contable:

Métodos analíticos (III)

Normativa:

Fases:

IMPORTANCIA DE LA VALORACIÓN ANALÍTICA PARA EL CUERPO DE INGENIEROS DE MONTES DE LA HACIENDA PÚBLICA: JURADOS DE 

EXPROPIACIÓN

1. Declaración previa de utilidad pública o interés social

2. Necesidad de ocupación de bienes o de adquisición de derechos

3. Determinación del Justo precio →JURADOS DE EXPROPIACIÓN

4. Pago y toma de posesión

Cinco normas clave

Métodos analíticos (IV)

RD 1492/2011:

IMPORTANCIA DE LA VALORACIÓN ANALÍTICA PARA EL CUERPO DE INGENIEROS DE MONTES DE LA HACIENDA PÚBLICA: JURADOS DE 

EXPROPIACIÓN

1. Se valora suelo rural por capitalización de rentas

2. Dos instrumentos para modificar el valor:

• Coeficiente de localización

• Coeficientes correctores del tipo de capitalización

3. Renta de explotación: 𝑅 𝐼 𝐺; 𝑅 𝐷

4. Renta real o potencial

Métodos analíticos (V)

RD 1492/2011 (continuación):

IMPORTANCIA DE LA VALORACIÓN ANALÍTICA PARA EL CUERPO DE INGENIEROS DE MONTES DE LA HACIENDA PÚBLICA: JURADOS DE 

EXPROPIACIÓN

5. Tres clases de explotaciones en función del tipo de capitalización:

• 1er GRUPO: Explotaciones agrícolas, ganaderas, forestales y cinegéticas

• 2o GRUPO: Canteras y pozos

• 3er GRUPO: Explotaciones comerciales, industriales o de servicios

6. 𝑉 ∑ ∙ 𝑢 𝑉

7. Construcciones e instalaciones no vinculadas: 𝑉 𝑉 𝑉 𝑉 ∙ 𝛽

Métodos analíticos (VI)

RD 1492/2011 (continuación):

IMPORTANCIA DE LA VALORACIÓN ANALÍTICA PARA EL CUERPO DE INGENIEROS DE MONTES DE LA HACIENDA PÚBLICA: JURADOS DE 

EXPROPIACIÓN

8. Factor de localización: 𝑢 ∙ 𝑢 ∙ 𝑢

• 𝑢 𝑐𝑒𝑟𝑐𝑎𝑛í𝑎 𝑎 𝑛ú𝑐𝑙𝑒𝑜𝑠 𝑑𝑒 𝑝𝑜𝑏𝑙𝑎𝑐𝑖ó𝑛𝑢1 1 𝑃1 𝑃2/3 𝑥 1/1.000.000

• 𝑢 𝑐𝑒𝑟𝑐𝑎𝑛í𝑎 𝑎 𝑐𝑒𝑛𝑡𝑟𝑜𝑠 𝑙𝑜𝑔í𝑠𝑡𝑖𝑐𝑜𝑠𝑢2 1,6 0,01 𝑥 𝑑

• 𝑢 𝑝𝑜𝑟 𝑢𝑏𝑖𝑐𝑎𝑐𝑖ó𝑛 𝑒𝑛 𝑒𝑛𝑡𝑜𝑟𝑛𝑜𝑠 𝑑𝑒 𝑠𝑖𝑛𝑔𝑢𝑙𝑎𝑟 𝑣𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑎𝑚𝑏𝑖𝑒𝑛𝑡𝑎𝑙 𝑜 𝑝𝑎𝑖𝑠𝑎𝑗í𝑠𝑡𝑖𝑐𝑜𝑢3 1,1 0,1 𝑥 𝑃 𝑡

P = coeficiente según calidad ambiental; t = coeficiente según régimen de usos y actividades