Asunción del Paraguay – 2013

Miguel Pato

NEGOCIO INMOBILIARIO

Ganar dinero desarrollando espacios donde la gente vive, trabaja, compra, vacaciona, etc.

Margen

Riesgo

Tiempo

Mercado

Proyecto

Precio

Costo

Secuencia

Velocidad

EMPRESA CON ACTITUD

Empresa con Actitud Marketing

Identificar las necesidades, deseos y capacidad de compra / arrendamiento del cliente Crear un producto acorde a esa demanda

Captar su atención y generar el deseo de compra

/ arrendamiento Vender / Arrendar

I. PLANEAMIENTO

Proceso de Planeamiento Inmobiliario

Identificar la Oportunidad

Elegir el Lugar de Desarrollo de Proyecto

Evaluar Costo de Tierra

Desarrollo de Producto

Monitoreo de Desempeño

Evaluar Costos de Comunicación

Desarrollo de Publicidad, Merchandising y Estrategias de Promoción

Evaluar Costo del Producto

II. INVESTIGACION DE MERCADO

Análisis de Oferta & Demanda

Análisis de Competencia

Investigación de la Conducta del Demandante

Segmentación

Sistematización de la Información

III. COMUNICACIONES

Publicidad

Merchandising

Relaciones con la Comunidad

I. PLANEAMIENTO

Análisis de O & D

Relevamiento Competencia

Conducta Cliente

Oportunidad de Mercado

Idea Inicial Proyecto

Concepto

Localización Optima

Alternativas Localización

Proceso abreviado

I. PLANEAMIENTO

Oportunidad

Segmento Demandante

Lugar

Momento

Producto

I. PLANEAMIENTO

Oportunidad

Segmento Demandante

Lugar

Momento

Producto

Localización Tipología Precio Posicionamiento

I. PLANEAMIENTO

Determinar la Localización Optima

Localización

Determinar el “Highest & Best Use”

a. Localización

Compleja

ACCESIBILIDAD Y VISIBILIDAD EN

TORN

O Y

SER

VICI

OS

Regular Buena

Bueno Regular Complejo

Consolidación Com/Emp. Calidad Tierra Transito Posición PP y M. Lynch Muy Baja Nada Regular Mucha Muy Alto Periférica PP y Correa Baja Pocos Muy Buena Mucha Alto Periférica PP e Itapuá Baja Pocos Buena Mucha Alto Periférica ST y Aviadores del Chaco Baja Pocos Regular Mucha Muy Alto Sobre E. Av ST y Correa Media Barriales + Super Muy Buena Mucha Alto Borde ST e Itapuá Media Barriales Muy Buena Mucha Alto Borde ST y Sacramento Media Barriales Regular Mucha Muy Alto Periférica ML y Aviadores del Chaco Media Corporativo + CC Muy Buena Mucha Muy Alto Sobre E. Av ML y Correa Media Barrial + Super Muy Buena Mucha Bajo Cerca Núcleo ML e Itapuá Muy Baja Pocos Regular Mucha Bajo Periférica SA y Aviadores del Chaco Muy Alta Corporativa (H5) Muy Buena Mucha Muy Alto NUCLEO SA y Denis Roa Alta Corporativa Muy Buena Mucha Alto Cerca Núcleo SA y M. Lynch / Eusebio Lilio Bajo Transición Regular Mucha Alto Borde BG y Argentina Muy Alta Corporativa Muy Buena Normal Denso Ctro Actual BG y Ytororo Muy Alta Corporativa Muy Buena Normal Denso Ctro Actual BG y de la Victoria Muy Alta Corporativa Buena Mucha Denso Ctro Actual BG y Facundo Machain Media Transición Regular Mucha Denso Borde

Evaluación de Localizaciones

a. Localización

COSTO DE LA TIERRA EN LA ECUACION DEL NEGOCIO

Precio de Venta (-) Terreno (-) Costos Directos

Margen Bruto

(-) Gastos

Utilidad A/Impuestos

a. Localización

I. PLANEAMIENTO

Oportunidad

Segmento Demandante

Lugar

Momento

Producto

Localización Tipología Precio Posicionamiento

Concepto Componentes

Dimensiones

b. Tipología

Jóvenes Solteros

Adultos Solos

Parejas Jóvenes s/Hijos

Parejas Jóvenes c/Hijos

Familias Agrandándose

Familias Estabilizadas

Familias Alto Poder Adquisitivo

Familias Achicándose

Divorciados s/Hijos

Divorciados c/Hijos

Retirados Activos

Retirados Pasivos

Viudos / Viudas

Segmentos Especiales

Segunda Vivienda Nacionales

Segunda Vivienda Extranjeros

Inversores

Artistas

Innovadores

Snowbirds & Ratas del Desierto

Segmentos Demanda Primaria

I. PLANEAMIENTO

< 24 25/44 45/64 >651,10% 4,60% 4,82% 3,32%0,65% 3,25% 3,49% 2,69%

1 hijo2 hijos3 hijos4 hijosMás 5 hijosMadrePadreExtendidoCompuestoMultipersonal

Uno + Chicos

No target 19,25%

56,85%

Solos y SolasParejas sin hijos

Familia Tipo

SegmentosHogares por grupo de edad

Sobre la pirámide de:

6.000 Familias A 24.000 Familias B 30.000 Comunidad

< 24 25/44 45/64 >65330 1.380 1.447 995 196 976 1.047 808

Targets Grupos por Edad

Solos y SolasParejas sin hijos

Casamientos Anuales Objetivo: 200

Stock: 5.677

I. PLANEAMIENTO

PGI 2013

PGI 2013

PGI 2013

PGI 2013

PGI 2013

PGI 2013

PGI 2013

PGI 2013

PGI 2013

PGI 2013

PGI 2013

PGI 2013

PGI 2013

PGI 2013

c. Precio

Precio

Superficie /

Número de Componentes

Unidades

Gs/Componente

Gs/M2

Gs/Unidad Producto

Estilo de Vida Marca Arquitecto Concepto Zona Desarrollador Complementos Bolsillo Potencial

d. Posicionamiento

I. PLANEAMIENTO

Análisis de O & D

Relevamiento Competencia

Conducta Cliente

Oportunidad de Mercado

Idea Inicial Proyecto

Concepto

Localización Optima

Alternativas Localización

Proceso abreviado

PRUEBAS A.F.A.

APTITUD (A)

Sirve para cumplir nuestros objetivos?

FACTIBILIDAD (F)

Se puede hacer?

ACEPTABILIDAD (A)

Se justifica hacerlo?