VGRUPO 4S 2014CONFERENCIA

VERTICALIZACIÓN QUE NOS DETIENE? ——

Presenta/ Carlos Muñoz 4S

“Uno de los mayores retos a los que se enfrenta México y

que menos atención ha recibido, es la expansión

anárquica de las ciudades.” -ITDP, 2013

U

21.5km

+10%

a. Relego de la planeación urbana en las políticas públicas federales. !b. Carencia de mecanismos e incentivos para hacer una planeación metropolitana. !c. Un sistema de leyes que reduce la eficacia de la planeación urbana. !d. Una política de vivienda que expande las ciudades. !e. Un sistema financiero que es ciego a la planeación urbana.

-InstPoliticasTransporte México ITDP, 2013

f. Incapacidad de desarrolladores y arquitectos de entender la psicología del consumidor para motivarlo a un cambio cultural.

!

-Grupo 4S, 2014

VERTICALIZACIÓNLa psicología del consumidor

Presenta/ Carlos Muñoz 4S

V

MMERCADO META, VALOR PERCIBIDO Y PRODUCTO ——

11

=

$1,000,000 $1,300,000 $1,300,000

220 m2 140 m2 70 m2

2-3R? 3R, 2.5 B 2R, 2B

carne asada, perro, futbol

10-12 m2 0?

Alberca Palapa terraza!

AAA el lugar del futuro

zona conocida

CLASE MEDIA - C

24m2

X

LECCIÓN 1: NOS DETIENE NO ENTENDER QUIEN ES EL MERCADO META

5%15%

4%

24%13%

39% InversionistasSolteroJovenDINKSFamiliasC/hijosEmptyNesterSolteromayor

5%14%

2%11%

21%

47%InversionistasSolteroJovenDINKSFamiliasC/hijosEmptyNesterSolteromayor

Monterrey

20%

36%

44%

Puebla

INVERSIÓN

JÓVENES

RETIRO

15,000

Monterrey, Mexico (4,180,000)  Toronto, Canada (6,139,000) -World Atlas

POTENCIAL DE MTY = 10,215 U

Monterrey, Mexico 26,000 GDP/C  Toronto, Canada 49,000 GDP/C -Brookings Institution Global Metro Monitor

POTENCIAL DE MTY = 5,420 U

Síntesis elaborada por Grupo 4S - 201320

Ventas Anuales Verticales

0

200

400

600

800

1000

1200

1400

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014*E

954

1,219

1,013901

781

472

998956

Síntesis elaborada por Grupo 4S - 201321

Ventas Anuales RESIDENCIAL

0

175

350

525

700

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014*E

300

429

307302

413342

530565

492

627

503

382

291

106

370359

168163203217

772498

32

Premium Residencial Plus Residencial

Inseguridad ALEX

Nuevo Sur

Crisis USA

Donde?

-160

32

224

416

608

800

4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q

373374

432478517534

571578

333

379

307

5335

102645272

126

310

15021

374432478517534571578333379307376-54-93-148-103-69-109-133-65-46-78-90

Unidades vendidas Unidades en inventario Unidades nuevas en el mercado

Inventarios Anuales RESIDENCIAL (1-2.5)

2013 20142012

-160

32

224

416

608

800

4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q

373374

432478517534

571578

333

379

307

5335

102645272

126

310

15021

374432478517534571578333379307376-54-93-148-103-69-109-133-65-46-78-90

Unidades vendidas Unidades en inventario Unidades nuevas en el mercado

2013 20142012- 1 AÑO

Inventarios Anuales RESIDENCIAL (1-2.5)

Síntesis elaborada por Grupo 4S - 201324

Las oportunidades no hacen noticia

SUB OFERTA residencial= 1,422 U (1-2.5Mdp) zona aspiracional +2,000 UR < $156,000A

Síntesis elaborada por Grupo 4S - 201325

Ventas Anuales PLUS

0

175

350

525

700

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014*E

300

429

307302

413342

530565

492

627

503

382

291

106

370359

168163203217

772498

32

Premium Residencial Plus Residencial

Crisis USA

Valle Ote Valle Pte

Valle Norte

Ugo

-200

240

680

1120

1560

2000

4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q

1,6121,6951,7221,725

1,4611,271

1,1111,212

1,303

1,384

1,28521115177

405

310346

25272

358

1,6951,7221,7251,4611,2711,1111,2121,3031,3841,2851,028-104-142-180-141-120-186-126-91-81-173-101

Unidades vendidas Unidades en inventario Unidades nuevas en el mercado

Inventarios Anuales PLUS (2.5-6)

2013 20142012

-200

240

680

1120

1560

2000

4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q

1,6121,6951,7221,725

1,4611,271

1,1111,212

1,303

1,384

1,28521115177

405

310346

25272

358

1,6951,7221,7251,4611,2711,1111,2121,3031,3841,2851,028-104-142-180-141-120-186-126-91-81-173-101

Unidades vendidas Unidades en inventario Unidades nuevas en el mercado

2013 2014201241MESES

Inventarios Anuales PLUS (2.5-6)

Síntesis elaborada por Grupo 4S - 201328

Ventas Anuales PREMIUM

0

175

350

525

700

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014*E

300

429

307302

413342

530565

492

627

503

382

291

106

370359

168163203217

772498

32

Premium Residencial Plus Residencial

Sofia Cuadro

Mala prensa

-100

60

220

380

540

700

4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q

485509522560588578605

528

376

415

366

2126857

15

106

187126

161

509522560588578605528376415366260-45-39-46-28-47-42-29-35-39-77-55

Unidades vendidas Unidades en inventario Unidades nuevas en el mercado

Inventarios Anuales PREMIUM

2013 20142012

$1,000,000 $1,300,000 $1,300,000

220 m2 130 m2 70 m2

2-3R? 3R, 2.5 B 2R, 2B

carne asada, perro, futbol

10-12 m2 0?

Alberca Palapa terraza!

AAA el lugar del futuro

zona fea conocida

CLASE MEDIA - C

70 m2

+ 64 m2 Estacionamiento+ 10 m2 Pasillos, circ.+ 5 m2 Amenidades149 m2

140 m2

RESI- DENCIAL C+

70 m2

+ 64 m2 E+ 10 m2 P+ 5 m2 A149 m2

140 m2

$ 50,000$ 0

$100,000

RESI- DENCIAL C+

X

LECCIÓN 2: NOS DETIENE QUE EL 43% DE LOS METROS QUE CONSTRUIMOS NO LOS VALORA EL CLIENTE

70 m2

+ 64 m2 E+ 10 m2 P+ 5 m2 A149 m2

140 m2

$ 50,000$ 0

$100,000

RESI- DENCIAL C+

5%10%

16%

19% 14%

36%Guardias (S)Limpieza (S)Administración (S)MantenimientoServiciosSeguros

$220,000

LECCIÓN 3: NOS DETIENE NO SABER COMO DAR MÁS VALOR DONDE LO HAY.

TUBICACIONES, DENSIDAD, TIERRA ——

Altura

Densidad

Distancia

Tiempo

EL JUEGO DE HACER VIVIENDA VERTICAL ——

Altura Densidad

Distancia + Lejos- Cerca

20

35

50

300

Altura Densidad

Distancia + Lejos- Cerca

20

35

50

300TORONTO ——

Altura

Densidad

Distancia + Lejos- Cerca

20

35

50

300BUENOS AIRES ——

Altura Densidad

Distancia + Lejos- Cerca

20

35

50

300

0"

10"

20"

30"

40"

50"

60"

0"50"

100"150"200"250"300"350"400"450"500"550"600"650"700"750"800"850"900"950"1000"1050"1100"1150"1200"1250"1300"1350"1400"1450"1500"1550"1600"1650"1700"

Adam

ant"P

uebla"II"

Arbo

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Arbo

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Arbo

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Arbo

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Metropo

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Atria

"Norte"

Los"A

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Adam

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Torre"Mossa"

Torre"ZaMro"Sur"

Torre"ZaMro"Norte"

Magma"To

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Fuen

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City"View"

Del"Á

ngel"Residen

cial"

Central"Park"(Torre"300)"

Bosque

s"Residen

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Sonata"Tow

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San"Ro

berto"

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Torre"San"Jerónimo"

La"M

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La"M

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Vía"Co

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mbres"Santa"Clara"

Cumbres"Revival"

Cumbres"Diamante"

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mbres"Veron

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mbres"Allegro"

Cerradas"de"Cu

mbres"Capellania"

Cumbres"Antares"

Puerta"de"Hierro"

Cumbres"San"Agusdn"Madrid

"Cu

mbres"del"Sol"

Lomas"Que

tzales"

Juriq

uilla"Tow

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Valle"de"Cu

mbres"

Lomas"Palmeria"

Mitras"Pon

iente"

Densidad"poblacional" Altura"del"proyecto"

ECG MONTERREY ——

+ Lejos- Cerca

Altura Densidad

Distancia + Lejos- Cerca

20

35

50

300QUE ES CERCA? ——

TRABAJOS MEJOR PAGADOS

NIVEL SOCIO-ECONÓMICO AAA

COMERCIO / VIDA SOCIAL NIVEL A/B

90%

LECCIÓN 4: NOS FRENA NO SABER DESARROLLAR LAS UBICACIONES DESEADAS

CERQUITA DE LA VIDA DEL SIERRA MADRE

(No cerca del centro)

350m215V/H

150m244V/H

DENSIDAD = EL DIABLO

360 V/H

400 V/H

450 V/H

330 V/H

1,200 V/H 2,200

V/H

DENSIDAD?

1%

LECCIÓN 5: NOS DETIENE EL ESTIGMA MALO DE LA DENSIDAD HORIZONTAL.

COPENHAGE

LECCIÓN 6: NOS FRENA LA EVASIÓN ASPIRACIONAL AL TRANSPORTE PÚBLICO

+10%

LECCIÓN 7: NOS FRENA EL AISLAMIENTO DE CADA PROYECTO

UURGENCIA EMOCIONAL

——

LECCIÓN 8: NOS FRENA EL VENDER CON URGENCIA CIRCUNSTANCIAL

MY HOME——

MY BUILDING——

MY LIFE——

LECCIÓN 9: NOS FRENA LA FALTA DE REFLEXIVIDAD DE NUESTROS PROYECTOS

MMERCADO META, VALOR PERCIBIDO Y PRODUCTO ——

TUBICACIONES, DENSIDAD, TIERRA ——

UURGENCIA EMOCIONAL

——

AGRUPO 4S

10

PROPUESTA ESTRATÉGICAPLANEACIÓN

WE HELP DEVELOPERS FIND UNMET MARKET OPPORTUNITIES —— Investigación de mercados para la conceptualización de proyectos inmobiliarios extraordinarios.

®

SOMOS EXPERTOS EN EL ANÁLISIS PROFUNDO DE LA

DEMANDA

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*Las metodologías de investigación han sido documentadas en el libro: Innovación en Desarrollo Inmobiliario, BRE Ediciones 2014.

PROPUESTA ESTRATÉGICAPLANEACIÓN

UN PROCESO DE INNOVACIÓN INMOBILIARIA ——

Herramientas de entendimiento

de la DEMANDA

Estudios etnográficos

Estudios cuantitativos tradicionales

Painstorm: Estudio

cualitativo clave

Unicornio inmobiliario:

Estudio cualitativo

Entrevistas clave

(profundidad)

Early adopters -

Inversionistas

BGRUPO 4S

10

PROPUESTA ESTRATÉGICAPLANEACIÓN

WE HELP DEVELOPERS CONQUER MARKETS THROUGH STRATEGY ——

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PARA EL RAMO INMOBILIARIO

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!· Best International Marketing Campaign 2014

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The school.