1) Manual Corretaje 2008

5/16/2018 1) Manual Corretaje 2008 - slidepdf.com

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Manual práctico para aprender a comprar,

vender y alquilar un inmueble, además de

tener tu propio negocio de corretaje

MANUAL DE CORRETAJE

INMOBILIARIO

PERU

http://www.corretajeperu.com/





Introducción..............................................................................................................6

La necesidad de inscribir nuestra propiedad en los Registros públicos………..9

Instituciones y términos legales

1. Superintendencia Nacional de Registros Públicos: ¿Qué es y para qué sirve?...........11 · Clases de Registros……………………………………………………..12

o Registro de Personas Naturales………………………………...12 o Registro de Personas Jurídicas…………………………………12

o Registro de Propiedad Mueble…………………………………12 o Registro de Propiedad Inmueble……………………………….13

2. El Notario, la Minuta y la Escritura Pública……………………………………........14 · El Notario………………………………………………………………14 · La Minuta………………………………………………………………14 · La Escritura Pública……………………………………………………14

3. La Declaratoria de Fábrica…………………………………………………………..15

4. ¿Qué es la Independización de un inmueble?..............................................................17

5. La Partida Registral………………………………………………………………….18 · Solicitando una Partida Registral……………………………………....18 · Partes que conforman una Partida Registral……………………………19

o Antecedente dominial. o Descripción del inmueble. o Títulos de dominio. o Gravámenes y Cargas. o Cancelaciones. o Registro Personal.

6. Afectaciones a los que un inmueble puede estar sujeto: anotaciones de demanda yembargo………………………………………………………………………………...20

· ¿Qué es una Hipoteca?............................................................................21 · ¿Qué es un Arrendamiento?....................................................................21 · ¿Qué es un Bloqueo Registral?................................................................21 · ¿Qué es una Anticresis?...........................................................................22

ÍNDICE



Cómo comprar, vender o alquilar un inmueble.

7. Si yo hubiera… ……………………………………………………………………..24 · Diligencia de Reconocimiento Externo………………………………...24 · Diligencia de Reconocimiento Interno…………………………………28

o Revisando la Partida Registral………………………………….28 o Revisando el Estado de Cuenta de obligaciones municipales….29

8. El valor de nuestro inmueble……………………………………………………...…30 · Valor objetivo…………………………………………………………..31 · Valor de mercado……………………………………………………….31 · Valor Subjetivo…………………………………………………………31 · Tasación y Valuación…………………………………………………..32 · Métodos de Valuación………………………………………………….32

Ahora bien, ¿Qué técnica es la adecuada?...........................................................33

9. Estableciendo el precio adecuado……………………………………………………34 · Valuando un terreno……………………………………………………35 · Valuando un terreno interior……………………………………………38 · Valuando una casa o local comercial…………………………………..39

o La Depreciación………………………………………………...40 o Aplicando nuestra fórmula final……………………………..…44

· Determinando el valor comercial del alquiler……………………….…47

El Corretaje Inmobiliario: alcance su independencia financiera.

10. ¿Por dónde empezar?.................................................................................................49 · Encontrando los clientes adecuados……………………………………50

o Publicación de avisos…………………………………………...50 o Segmentación…………………………………………………...52 o Cartas de presentación………………………………………….53

¿Pero y cómo ubico a estas personas?.....................................................54

11. ¡Contrataron nuestros servicios! ¿Y ahora?...............................................................56

12. Promoviendo nuestro inmueble…………………………………………………….57 · Atendiendo a los clientes……..………………………………………...59 · Nuestro inmueble en vitrina………………………….………………...59

13. ¡Trato Hecho!............................................................................................................61

14. Otros costos………………………………………………………………………...62 · Costos notariales………………………………………………………..62

· Costos registrales……………………………………………………….63

· Impuestos y Tasas………………………………………………………63



o Impuesto de Alcabala…………………………………………..63

o Impuesto de Alquiler…………………………………………...65

o Impuesto Predial……………………………………………….66

o Arbitrios municipales…………………………………………..68

15. Flujograma del proceso de venta…………………………………………………...70

16. Flujograma del proceso de compra…………………………………………………71

17. Flujograma del proceso de alquiler……………………….………………………..72

¿Qué es el Fondo Mi Vivienda?

18. Crédito Mi Vivienda…………..……………………………………………………75

19. Programa Techo Propio……..……………………………………………………...80

Anexos Datos Útiles…………………….………………………………………………………84

Formatos y modelos.

· Contrato de Opción de Venta…………………………………………..86

· Minuta de Compra Venta………………………………………………88

· Contrato de Arrendamiento…………………………………………….90

· Modelo de Entrega de Llaves…………………………………………..93

· Solicitud de Publicidad Registral………………………………………94

· Solicitud de Inscripción de Título……………………………………...95

· Formulario Registral N1- Ley 27157…………………………………..96

· Partida Registral………………………………………………………..97

· Reglamento Interno…………………………………………………….98

Bibliografía.



Innumerable es la cantidad de personas que buscan apoyo legal para su diar io quehacer y frustrante resulta muchas veces la respuesta o, peor aun, la ausencia de ella. La falta

de información oportuna es quizá una de las principales causas de litigio en nuestro

país, con todo lo que ello acarrea: gastos elevados, esperas interminables, problemas

engorrosos, dolores de cabeza y otras penas; lo más irónico es que un simple y oportuno

consejo lo pudo evitar.

La presente obra fue concebida teniendo en mente a las miles de personas que seconducen día a día en tinieblas en cuanto al sistema legal que los rige exponiéndose a

engaños o fraudes de parte de inescrupulosos que muchas veces fungen de asesores

legales inclusive.

Ha sido de mi propia experiencia que nace el “Manual de Corretaje Inmobiliario -Perú”.

Un texto que no solo contiene términos legales, sino también consejos prácticos y

métodos que toda persona debe tener en cuenta antes de comprar, vender o alquilar uninmueble. Además, e l enfoque legal a lo largo de este proceso le asegura a usted

estimado(a) lector la idoneidad de lo que en estas líneas se afirma.

No pretendo reemplazar el trabajo de un profesional en leyes, sino otorgarle mayores

herramientas para entender el trabajo que realiza o debe realizar su asesor. En otras

palabras, no lo engañarán. Eventualmente, usted incluso podrá convertirse en asesor(a)

en temas de corretaje inmobiliario.

Así es, leyó bien, usted también puede dedicarse al corretaje inmobiliario de manera

profesional. Justamente pensando en las personas emprendedoras, dedico un capítulo

para aquellos que desean iniciar un negocio haciendo corretaje inmobiliario desde sus

hogares y sin mucha inversión. El corretaje inmobiliario es sin lugar a dudas, con una

mínima inversión inicial, una buena alternativa de ingreso extra para el hogar.

INTRODUCCION



Si la idea de iniciar algo propio lo abruma, si usted cree que no puede emprender su

propio proyecto por su edad, educación, dinero, etc. Permítame decirle que está usted

totalmente equivocado; y para muestra un botón: el grupo Ajegroup de la familia

Añaños. ¿No le suena familiar? ¿Que tal Kola Real? Ahora si. Ellos empezaron en una

zona empobrecida de nuestra serranía, Ayacucho, en 1988 en pleno caos social y

político, ni qué decir de la violencia irracional en que vivíamos. En esa coyuntura

empezaron, vendiendo sus refrescos en botellas de cerveza a sus vecinos. Hoy tiene

presencia en muchos países de América, expandiéndose a Ecuador, Venezuela, México,

Chile, Costa Rica, Guatemala y República Dominicana compitiendo palmo a palmo con

transnacionales como Coca Cola o Pepsi. Por supuesto el crecimiento no fue fácil, pe ro

lo he tomado como ejemplo para demostrar que los proyectos sí se pueden realizar aun

en el más adverso temporal. Es cuestión de decisión y preparación.

Pregúntese lo siguiente: ¿está cansado de hacer lo que otro le ordena?, ¿siente que

pierde su tiempo y su talento en tareas nada competitivas ni mucho menos

gratificantes?, ¿hastiado de enriquecer a otro? Si usted ha respondido con un rotundo

“SI” entonces el negocio propio es su alternativa.

Atrever se a hacerlo es lo más difícil. Muchas personas pasan toda su vida deseando

tener un negocio propio, pero simplemente no se atreven y la vida se les va. Para la

persona que no se atreve o simplemente no le interesa quizá intente convencerte que

tampoco lo podrás hacer, que se necesita mucho dinero para empezar, que sino has

empezado nada antes entonces no lo puedes hacer, etc., etc. Excusas hay muchas. La

verdad es que preparándose en la materia y sobre todo 100% actitud ganadora uno sale

adelante. No niego que no existan momentos difíciles de sobrellevar ni tampocoarriesgarse ciegamente para terminar perdiéndolo todo; pero ello no es excusa para

desistir de nuestro cometido al primer obstáculo ¿verdad?

Por otro lado, este manual también será de mucha utilidad para los que ya se encuentran

realizando corretaje inmobiliario, actualizando, refrescando o aportando nuevas ideas y

experiencias.



Considero éste un tema de vital importancia, pues la forma que muchos de los

corredores inmobiliarios han aprendido a realizar el corretaje es sumamente empírica,

aprendiendo de los errores que se cometen. Aprender “en el camino” implica altos

costos y nadie vive lo suficiente como para aprender de los propios errores.

Por tanto, si bien es cierto no hay que desmerecer la experiencia que nos da el ejercer

alguna actividad el día a día, hay que reconocer que se puede capitalizar aun más esta

experiencia si agregamos a ello un conocimiento calificado sobre el tema. Desde el

repaso de experiencias ajenas hasta el aprendizaje enfocado sobre un tema en particular,

todo ello otorga una base conceptual que nos permite evitar repetir los mismos errores

una y otra vez.

En síntesis, el objetivo de este manual es contribuir a un mejor entendimiento del

sistema legal en cuanto a inmuebles se refiere para tener personas más informadas y

menos propensas a ser víctimas d e fraudes; así como también, contribuir a la

profesionalización del corredor inmobiliario mejorando así su curva de aprendizaje.

Como usted puede apreciar, ambos temas son dos caras de la misma moneda.

Antes de iniciar con el primer capítulo, vamos a absolver una pregunta recurrente que

de alguna forma da origen a este manual: ¿Para qué debo inscribir mi propiedad?

Muchas personas se preguntan esto, pues lo perciben como un trámite engorroso más

que hay que evitar. Es una percepción, aunque comprensible, errónea; y es justamente el

agente inmobiliario uno de los primeros profesionales que debe transmitir este

conocimiento a sus clientes, además de, claro está, guiarlos y asesorarlos en este

proceso.

Recuerde, un buen agente inmobiliario no solo se dedica a vender o alquilar un

inmueble, sino también, enseña y guía a las personas para cumplir con las exigencias de

ley, brindar la seguridad necesaria en cada transacción y satisfacer las expectativas del

cliente.



La necesidad de inscribir nuestra propiedad en los Registros Públicos

¿Es realmente necesario que inscriba mi propiedad? ¿Qué sucede si no lo hago?

Usted debe saber que nadie lo obliga a inscribir su propiedad. Queda a su libre criterio

inscribirlo o no. En el Perú un contrato ya es válido con la voluntad expresada entre las

personas.

En otras palabras, bastaría con que usted acceda incluso verbalmente a alquilar o vender

y posteriormente hacer entrega del bien, a su vecino o familiar , un terreno o una casa,

para que ahí se configure válidamente un contrato de alquiler o venta. Ello puede

aplicarse para casos variados, podría ser el préstamo de una suma de dinero, la venta de

una bicicleta o de un par de aretes, etc.

Sin embargo, como usted ya se habrá imaginado, vender una bicicleta no es lo mismo

que vender un condominio de 10 pisos.

Y es aquí donde recae la importancia de los Registros Públicos. La seguridad. Esta

institución se encarga de “publicar” o mejor dicho dejar a disposición del público en

general lo que ahí consta inscrito. De esta manera todas las personas interesadas pueden

averiguar quién es el propietario de tal o cual bien, quién o quiénes son los herederos

de tal o cual fortuna, etc.

Existe una presunción legal que todas las personas conocen (o pueden llegar a conocer)

lo que se encuentra inscrito en los Registros Públicos, no hay excusa para no revisar los

registros y verificar que efectivamente todo esté en orden y de acuerdo a ley.

La inscripción de nuestra propiedad nos permite ejercer plenamente nuestro derecho

ante terceros. Es decir, si alguna persona intentara adjudicarse un bien que no le

pertenece, la ley le da preferencia al que se encuentra inscrito.



Por ejemplo, si existiese una persona que nos reclamara un terreno como suyo con un

contrato de compra venta en mano, incluso válido, podemos inclinar la balanza a

nuestro favor, si previamente hemos inscrito nuestra propiedad como tal en los

Registros Públicos. El Juez, llegado el momento, nos otorgará la razón en vista que

nuestro nombre aparece registrado como el propietario legítimo en los Registros

Públicos.

Entonces, podemos afirmar que inscribir nuestra propiedad no es obligatorio, pero

sumamente recomendable por la seguridad y protección legal que nos provee. Mejor

prevenir antes que lamentar.

En el primer capítulo que a continuación le presento vamos a repasar algunas

instituciones importantes e instrumentos legales que necesitamos conocer para aplicar

de modo correcto los consejos y técnicas que aquí se listan, tanto si lo que usted desea

es iniciar un negocio de corretaje inmobiliario o simplemente informarse del sistema

legal para no ser victimas de engaños.

Esta primera parte quizá pueda parecerle un poco tediosa por la terminología legal y

enumeración de contenidos, si usted considera que ya los conoce puede pasar al

siguiente capítulo.

Cada capítulo es un tema terminado y no necesitará de seguir el orden del índice,

aunque sí es recomendable para aquellos que no tengan conocimiento previo sobre el

tema. Siga adelante paso a paso, no se desanime, que posteriormente verá los frutos deun aprendizaje metódico y la posibilidad de aplicar lo aprendido a lo largo del manual.



Instituciones y términos legales

SUNARP: ¿Qué es y para qué sirve? El Notario, la Minuta y la Escritura Pública.

La Declaratoria de Fábrica.

¿Qué es una Independización?

La Partida Registral.

Afectaciones a los que un inmueble puede estar sujeto:

anotaciones de demanda y embargo.

Superintendencia Nacional de Registros Públicos: ¿Qué es y para qué

sirve?

La Superintendencia Nacional de Registros Públicos (SUNARP), más conocida como

los Registros Públicos es una institución pública creada por Ley N.º 26366. Su finalidad

es la de otorgar seguridad jurídica y coherencia en la función registral a nivel nacional.Es decir, es un sistema que, como su nombre lo indica, registra los diversos actos de

importancia para una convivencia ordenada y segura en nuestro territorio.

Actos como el matrimonio, la compra venta de un inmueble, el otorgamiento de un

poder, la creación de una empresa o asociación, etc., serán objeto de inscripción con la

finalidad de informar al público en general de la realización de estos actos.

Sin esta institución no habría pues certeza sobre la existencia y validez de los actos. Por

ejemplo, un inmueble podría ser vendido varias veces por una misma persona o una

persona podría casarse varias veces sin tener manera los compradores en un caso y los

contrayentes en el otro de conocer anticipadamente esta situación y protegerse de ser

victimas de un engaño.



Clases de Registros:

La SUNARP divide su actividad registral en cuatro tipos de Registro:

1. Registro de Personas Naturales; 2. Registro de Personas Jurídicas; 3. Registro de

Bienes Muebles; 4. Registro de Bienes Inmuebles; contando cada una de ellas con sus

propias divisiones.

1. Registro de Personas Naturales.- Es el Registro responsable de la inscripción y

publicidad de actos y contratos referidos a personas naturales; por lo que unifica a los

siguientes Registros:

· Registro de Mandatos y Poderes.

· Registro de Testamentos.

· Registro de Sucesiones Intestadas (herencias).

· Registro Personal (divorcios, insolvencias, etc.)

· Registro de Comerciantes.

· R egistro de Gestión de Intereses.

2. Registro de Personas Jurídicas.- Aquí se registran la creación y extinción de

personas jurídicas, es decir, empresas y asociaciones diversas: sociedades anónimas

(S.A.), empresas individuales de responsabilidad limitada (E.I.R.L.), fundaciones,

organizaciones no gubernamentales (ONG), cooperativas, etc.; y los actos relacionados

a ellos.

Abarca los siguientes registros:

· Registro de Hidrocarburos (contratistas y subcontratistas de servicios

petroleros).

· Registr o de Sociedades (sociedades anónimas, sociedades comerciales de

responsabilidad limitada, sucursales, etc.)

· Registro de Empresas Individuales de Responsabilidad Limitada.

3. Registro de Propiedad Mueble.- Se realiza la inscripción de los actos y contratos

referidos a ciertos bienes muebles. Unifica los siguientes Registros:



· Registro de Propiedad Vehicular.

· Registro de Prenda Agrícola (se inscriben los contratos de prenda sobre

máquinas e instrumentos de labranza).

· Registro de Prenda Industrial ( se inscriben los contratos de prenda

relativos a maquinarias, herramientas, materias primas semielaboradas

destinadas a la actividad industrial)

· Registro de Prenda Global y Flotante ( se inscriben los contratos de

prenda que recae sobre bienes que se deterioran con el paso del tiempo)

· Registro Fiscal de Ventas a Plazos (se inscriben los contratos de venta a

plazos de automóviles, tractores, entre otros bienes muebles que sean

identificables).

· En el Registro de Martilleros Públicos: Se registra la inscripción y

habilitación de Martilleros Públicos.

4. Registro de Propiedad Inmueble.- Encargado de la inscripción y publicidad de los

actos y contratos sobre bienes inmuebles. Por ejemplo: terrenos, casas, edificios,

predios, etc. Comprende los siguientes Registros:

· Registro de Predios (unifica el Registro de Propiedad Inmueble, Registro

Predial Urbano y la Sección Especial de Predios Rurales. En este

Registro se inscriben las Transferencias de Propiedad, Declaratorias de

Fábrica, Urbanizaciones, Hipotecas, Primeras de Dominio, Embargos y

Demandas referidas a Predios Urbanos y Rurales).

· Registro de Buques (se inscriben los buques, sus transferencias y cargas,

etc.)

· Registro de Embarcaciones Pesqueras (se inscriben las embarcaciones de

pesca, sus transferencias y cargas, entre otros).

· Registro de Aeronaves (se inscriben las aeronaves, transferencias de

dominio, contratos de arrendamiento, hipotecas, etc.)

· Registro de Derechos Mineros.

· Registro de Concesiones para la explotación de servicios públicos.



El Código Civil Peruano le otorga una tratativa especial a los buques y aeronaves

considerándolos como bienes inmuebles, dado el elevado monto que suele verse

involucrado en las transferencias de este tipo de bienes. No obstante, es sobre la

propiedad inmueble referida a los predios lo que trataremos en lo sucesivo.

El Notario, la Minuta y la Escritura Pública.

Estos tres elementos van siempre relacionados, por lo que debemos entender la función

de cada uno de ellos para realizar una gestión inmobiliaria exitosa.

El Notario.-

El Notario es el profesional del derecho que está autorizado para dar fe de los actos y

contratos que ante él se celebran. Para ello formaliza la voluntad de los otorgantes

redactando los instrumentos a los que confiere autenticidad, conserva los originales y

expide los traslados correspondientes1. Entre los actos más comunes se encuentran la

legalización de documentos, de firmas, de contratos, etc.

La Minuta.-

Es un documento privado elaborado por un abogado en la que se solicita al notario

elevar a Escritura Pública el documento que se le remite. Este documento constituye

principalmente una transcripción del contrato celebrado y que se espera el notario eleve

a Escritura Pública2.

La Escritura Pública.-

La Escritura Pública es un documento público protocolar elaborado por un Notario en

cumplimiento de sus funciones3. A través de ella certifica de manera indubitable algún

acto o contrato en particular, puede ser una compra-venta, un testamento, un

arrendamiento, una separación de bienes, etc.

1 Ley del Notariado, artículo 2, aprobado por Decreto Ley N °26002 y publicado el 27 de diciembre de1992 en el Diario Oficial “El Peruano”. 2

Para mayor detalle ver Modelo de Minuta en Anexos al final del documento. 3 Ibíd. Artículo 23 y 25.



La escritura pública contiene una trascripción de la minuta agregándole el notario los

párrafos de ley, colocando luego su firma y sello en cada una de las hojas membretadas.

Al finalizar este proceso tenemos lista la Escritura Pública para su inscripción en los

Registros Públicos.

La Declaratoria de Fábrica

Todos nosotros alguna vez hemos oído hablar de la Declaratoria de Fábrica, pero no

muchos sabemos para qué sirve o dónde se obtiene, por lo general se lo dejamos alingeniero, arquitecto o abogado para que lo regularice.

Pues bien, la declaratoria de fábrica es el proceso mediante el cual se declara ante los

Registros Públicos las características y detalle de lo construido, la misma que pasa a

anotarse en la Partida Registral del inmueble en el apartado “Descripción del

Inmueble”.

La Declaratoria de Fábrica se encuentra regulada por la Ley Nº 27157 promulgada el 20

de julio de 1999. Aquí se señalan dos tipos de procedimiento para la inscripción de la

declaratoria, según la fecha de construcción del inmueble.

Par a inmuebles construidos antes del 20 de julio de 1999 se necesitará:

1.

Presentar los Planos de la Construcción ante un Verificador Responsable. Esteúltimo es una persona designada por la Superintendencia de Registros Públicos

inscrito en el índice de verificadores de la misma.

2. El verificador comprueba que la construcción se adecua a lo consignado en el

plano.



3. Esta documentación se adjunta con el Formulario R egistral4 respectivo y el

notario verificará y certificará bajo responsabilidad su veracidad. En este

formulario especial de los Registros Públicos se consigna información sobre los

solicitantes o representantes de ser el caso, información del inmueble y el acto o

contrato que se registra. En este formulario firman tanto el verificador

responsable y los solicitantes, siendo legalizadas sus firmas por el notario.

Para inmuebles construidos después de 20 de julio de 1999 se necesitará:

1. Presentar ante los Registros Públicos la Licencia de Construcción que en su

momento le fuera otorgada por la Municipalidad de su jurisdicción. EstaLicencia de Construcción se la debe otorgar la municipalidad luego de presentar

su proyecto (planos). Cada municipalidad tiene su propio procedimiento y

monto de tasa para la expedición de la misma5.

2. Presentar el Certificado de Finalización de Obra y Zonificación con firmas

legalizadas, también otorgado por la Municipalidad. Este certificado debe ser

entregado luego que el Inspector Municipal haya realizado la revisión delinmueble.

3. Presentar un Juego de Planos de la construcción firmado por un ingeniero o

arquitecto.

4. Llenar el formulario respectivo y presentarlo conjuntamente con lo antes

enumerado.

Estos procedimientos son meramente prácticos y de trámite. Sólo es cuestión que usted

administre bien su tiempo y se organice en base a la información que aquí se le brinda.

4 Para mayor detalle ver en Anexos el formato del Formulario Registral N. 1 de la Ley 27157 sobreInscripción de Propiedad y/o regularización de la edificación de una unidad de propiedad exclusiva. 5

A la fecha de redacción del presente manual se está elaborando por la Presidencia del Concejo deMinistros la homogenización de estos procedimientos.



En el Boletín se actualiza periódicamente la información consignada y usted podrá

recibir estas actualizaciones y otras noticias y artículos de interés en su buzón de correo

electrónico. Por supuesto, siempre recomiendo verificar cualquier requerimiento antes

de iniciar el trámite. Cambios de último minuto nunca faltan.

¿Qué es la Independización de un inmueble?

La independización es el proceso mediante el cual se realiza la división legal de un

inmueble, dando origen legal a nuevos inmuebles totalmente independientes de la

primera, obteniendo cada uno de ellos su propia Partida Registral, conformándose así

inmuebles distintos del que le precedió.

Un ejemplo de lo expuesto lo tenemos en el caso de la construcción de un edificio de

departamentos, que al inicio sólo cuenta con una partida registral (la del terreno), sin

embargo, posteriormente para vender o alquilar cada departamento se independizará

cada una de ellos con su propia partida registral.

Es lo que se conoce como propiedad horizontal, pues tenemos áreas de propiedad

exclusiva (los departamentos que uno adquiere) y áreas de uso común (las escaleras,

ascensores, patios, etc. que son utilizadas por todos los residentes).

El trámite a seguir para obtener la independización de un inmueble es el siguiente:

1.

Se deberá elaborar un Reglamento Interno de Propiedad Común de acuerdo a loestablecido en la Ley Nº27157 determinando los porcentajes de derecho de

propiedad según el área de cada departamento ya que a mayor área de propiedad

exclusiva mayor será el pago a asumir por las zonas de uso común; así también

se deberá conformar la Junta de Propietarios y establecer su directiva por lo

menos para el primer período. No se preocupe por este tema ahora estimado (a)

lector, que usted podrá guiarse del modelo de Reglamento Interno que se adjunta

al final del documento.



2. Luego legalizará este reglamento conjuntamente con un juego de los planos de

las partes a independizar. Estos planos deberán estar firmados por un ingeniero o

arquitecto.

3. Finalmente para obtener la inscripción de la independización, se presentan estos

documentos ante los Registros Públicos más el formulario correspondiente.

La Partida Registral

La Partida Registral es un documento público emitido por los Registros Públicos y en la

que se encuentran detalladas el historial de las diversas anotaciones que pueda tener un

inmueble. Esto mismo se aplica para las distintas clases de registro como lo pueden ser

el Registro de Personas Naturales, Bienes Muebles y Personas Jurídicas.

Esta Partida Registral se materializaba en Libros de gran tamaño numerados por Tomos

hasta el año 1970. Luego se utilizan las Fichas Registrales que fue una formamecanizada y estandarizada de inscribir los datos que tuvo vigencia hasta 1998, fecha

en la cual se inicia la digitalización de estas Fichas Registrales pasándose a llamar

Partidas Electrónicas, modalidad que hace uso de la tecnología actual de manejo de la

información.

Solicitando una Partida Registral

El ciudadano de a pie puede informarse de esta base de datos al solicitar una copia de la

misma. Para ello debemos proporcionar el número de la Ficha Electrónica o Ficha

Registr al o Tomo, y, si es posible, el número de Asiento.

El Asiento corresponde a una anotación específica dentro de una partida, por tanto, a

cada anotación nueva le corresponde un nuevo número de asiento, que por lo general se

corresponde con el número de hojas que tiene una Partida Registral.



Si no conoce el número de Partida Registral en la que se encuentra registrado el

inmueble, puede usted solicitar u n a Búsqueda Registral. Para ello tendrá que

proporcionarle al funcionario de turno la dirección exacta del inmueble. No olvide

revisar la tasa respectiva vigente antes de realizar las solicitudes.

Una vez que usted tiene el número de la Partida Registral, podrá solicitar una Copia

Informativa Simple la cual se la entregan en ese mismo instante. Esta Copia

Informativa Simple no tiene validez legal ni administrativa, solo informativa.

También puede solicitar una Copia certificada por el registrador llamada CRI –

Certificado Registral Inmobiliario. En este documento el funcionario registrador de la

entidad certifica el estado legal del inmueble dando fe de lo que ahí se encuentra

registrado. Esta copia tiene validez legal para cualquier trámite y ante cualquier entidad.

Su emisión toma algunos días.

Partes que conforman una Partida Registral6

1. Antecedente Dominial: esta es la primera parte de la Partida Registral. Aquí se

encuentran los datos de ubicación de la partida, tales como el número de Tomo o

Ficha, y los datos de origen del inmueble, como pueden ser la fecha de

independización, lotización, etc.

2. Descripción del Inmueble: en este apartado se anotan datos que permiten

identificar al inmue ble, tales como la ubicación física (dirección), área,características y descripción del inmueble. Aquí mismo encontraremos las

rectificaciones sobre la descripción y características del inmueble, si lo hubiere,

y además la anotación de la Declaratoria de Fábrica respectiva.

3. Títulos de Dominio: aquí se anotan todas las transferencias que el inmueble

tenga en su haber a lo largo de los años, indicándose la fecha de la transferencia,

6 Ver modelo de Partida Registral en Anexos al final del documento.



el tipo de transferencia (compra, donación, etc.) el monto de la misma e

identificando a los compradores y vendedores.

4. Gravámenes y Cargas: se inscriben aquí las anotaciones de demanda,

embargos, hipotecas, arrendamientos (por lo general prolongados), contratos de

superficie, anticresis, bloqueos registrales, etc.

5. Cancelaciones: se anotan las cancelaciones de todos los gravámenes y cargas

certificando el cese de sus efectos.

6. Registro Personal: se anotan los actos concernientes a la persona natural, tales

como divorcio, declaración de muerte presunta, etc.

Afectaciones a las que un inmueble puede estar sujeto: anotaciones de

demanda y embargo.

Las afectaciones son medidas judiciales o no judiciales que limitan el ejercicio del

derecho de propiedad sobre un inmueble.

Si bien una medida de esta clase no nos despoja del derecho de propiedad la ejecución

posterior si lo puede hacer. Por ejemplo, una hipoteca por un préstamo sobre nuestro

inmueble no nos priva de la propiedad de la misma, sin embargo limita nuestra

disposición de ella, pues si la deseáramos vender resultaría difícil, ya que a nadie le parece atractivo un inmueble con una hipoteca. Si no llegásemos a cancelar nuestro

préstamo ejecutarían la hipoteca lo que significa que la van a sacar en remate y en ese

momento perdemos nuestra propiedad sobre el bien.

Las medidas o afectaciones pueden ser judiciales, si emanan del Poder Judicial producto

de un proceso legal, o no judicial, si emanan del ámbito comercial.



Las afectaciones judiciales pueden ser mediante Anotaciones de Demanda y Medidas

Cautelares de Embargo. Las anotaciones de demanda se realizan cuando existe disputa

sobre algún derecho inscribible como lo es el derecho de propiedad; mientras que las

medidas cautelares de embargo se otorgan para asegurar el cumplimiento de alguna

obligación, por ejemplo el pago de una suma adeudada a un acreedor, en el cual se

inscribirá un embargo sobre el bien inmueble del deudor, de esta forma en caso no

cumpliera con el pago se ejecutaría la medida de embargo dándose en remate el bien.

Las afectaciones no judiciales pueden ser:

1. Hipotecas; 2. Arrendamientos; 3. Bloqueo registral; 4. Anticresis.

¿Qué es una hipoteca?

La hipoteca es una medida legal por el cual se afecta en garantía un inmueble en

cumplimiento de alguna obligación sin que eso implique la pérdida del derecho de

propiedad. Para que se constituya válidamente una hipoteca tendrá que ser mediante

Escritura Pública.

¿Qué es un arrendamiento?

El arrendamiento es un contrato mediante el cual una persona llamada arrendador se

obliga a ceder temporalmente al arrendatario el uso de un bien a cambio de una renta.

¿Qué es un Bloqueo Registral?

El Bloqueo Registral es una medida que se solicita ante los Registros Públicos y cuyo

efecto es el “cierre” de una Partida Registral en forma transitoria hasta un plazo máximo

de 60 días, con la finalidad de asegurar el estado de las cosas. No se podrá inscribir

ningún titulo durante este plazo.

Por lo general se utiliza esta medida mientras se formaliza algún contrato susceptible de

inscripción, como lo es por ejemplo un contrato de compra venta de un bien inmueble.



¿Qué es una Anticresis?

Es un contrato mediante el cual se cede el uso de un bien en garantía de una deuda

permitiendo al acreedor (el que recibe el bien) el derecho de explotar el bien y percibir

sus frutos.

Un ejemplo de ello lo tenemos cuando una persona presta su parcela de tierra a otra

concediéndole el permiso de poder sembrar en ella y lucrar con la cosecha.

La Anticresis es una figura no muy utilizada, pero no por eso menos importante.



¡Muy bien!

Lo(a) felicito estimado(a) lector, con este tema damos por finalizado el primer capítuloque podríamos llamar de inducción hacia los diversos términos legales que nos

acompañan en esta actividad.

Los capítulos siguientes le demostrarán los métodos más seguros y compr obados para

comprar, vender o alquilar un inmueble evitando así costos excesivos o ser víctimas de

engaños.

Títulos del capitulo “Instituciones y términos legales”:

SUNARP: ¿Qué es y para qué sirve?

El Notario, la Minuta y la Escritura Pública.

La Declaratoria de Fábrica.

¿Qué es una Independización?

La Partida Registral.

Afectaciones a los que un inmueble puede estar sujeto:

Las anotaciones de demanda y embargo.



Cómo comprar, vender o a lquilar un inmueble.

Si yo hubiera… El valor de nuestro inmueble

Estableciendo un precio adecuado.

Si yo Hubiera…

En este capítulo abordaremos el tema del procedimiento para comprar, vender o alquilar

un inmueble. Usted se preguntará ¿había un método? ¿No basta acaso con publicar un

aviso o pegar un cartel en la fachada y venderlo o alquilarlo? Bien, usted no está del

todo alejado de lo que se podría hacer para lograr nuestra meta, pero ¿sabe usted qué es

lo que NO debe hacer?

Aquí lo resolveremos juntos, detalles que de otra forma pasarían inadvertidos hasta que

nos topamos con un problema y nos decimos: “si yo hubiera hecho esto…” o “si yo

hubiera firmado…”, “si lo hubiera inscrito antes….”, etc.

Lo que usted debe y no debe hacer con todo inmue ble antes de iniciar cualquier gestión

sobre él es lo siguiente:

1. Diligencia de Reconocimiento Externo.-

EL DRE es una de las actividades que el sentido común nos indica hacer antes de

decidir comprar o vender un inmueble propio o de un tercero (corretaje). Esta diligencia

consiste en hacer un reconocimiento físico del inmueble, verificando en el sitio su

estado actual de conservación entre otras cosas.

¿Qué debemos tomar en cuenta para realizar una visita productiva al inmueble?



Lo primero es revisar la estructura física, aunque no todos somos ingenieros ni

arquitectos, no es necesario serlo en esta etapa, basta con seguir las siguientes

instrucciones.

Con la revisión de la estructura física, tanto si lo que queremos es comprar o vender o

alquilar un inmueble, buscaremos determinar lo siguiente:

1. R evisar el material predominante: si es concreto, ladrillo, adobe, etc. Su estado

de conservación, si es malo, bueno o muy bueno. Esto se puede determinar entre

otras cosas por las grietas ligeras o profundas que se puedan presentar . Si fuera

una grieta profunda y comprometiera la estructura del inmueble de preferenciadeberíamos abandonar todo interés sobre él.

2. Verificar el estado de los pisos, material del que esté construido, así también las

paredes y el techo. En todos los casos revisar el buen estado de los acabados y

de las conexiones eléctricas que en ella se colocan.

3. Revisar si presenta áreas de humedad (manchas en las paredes), el estado decañerías y grifos y el estado del sistema de drenaje. Para realizar esta tarea

em piece con uno de los baños y compruebe si el agua fluye de manera correcta

tanto del lavabo como del inodoro y de la ducha. Haga lo propio con los demás

caños (cocina, lavandería, duchas, garaje, etc.). Preste atención a si el agua se

drena de modo adecuado.

4. Revise la cantidad y potencia del fluido de agua, cerciórese si el inmueble cuentacon servicio de agua continuo o no. Si el inmueble tiene más de un piso, constate

si el agua llega con suficiente fuerza a los pisos superiores. Si tuviera un tanque

o depósito de agua bajo o alto verifique el buen estado del tanque y el buen

funcionamiento de la bomba de agua o motor de succión, así como también su

ubicación dentro del inmueble, para determinar el nivel de ruido cuando esté

encendido.



5. Verificar el estado de las conexiones eléctricas, tomacorrientes, focos y llaves

del tablero general. Las llaves del tablero general deben estar membretadas para

evitar cualquier error en caso de emergencia. Verificar el estado del medidor de

fluido eléctrico y descartar cualquier mal funcionamiento o fuga.

6. Prestar mucha atención a la distribución interna del inmueble, si existen o no

suficientes entradas de luz y circulación de aire. Esto hará que un inmueble se

destaque sobre otro al otorgar la posibilidad de una mejor calidad de habitación.

Aquí usted deberá tomar en cuenta si el caminar dentro del inmueble es fluido

con la distribución equitativa de los ambientes, o por el contrario, presenta

demasiados pasos recortados pasadizos oscuros, áreas de poca circulación deaire y ambientes no adecuados para su uso por el excesivo calor o humedad, lo

que en el largo plazo atrae enfermedades respiratorias y alergias. Esto por lo

general es debido a una mala distribución de los ambientes en su concepción.

La distribución interna puede subir o bajar el valor de un bien inmueble, sin

importar del material del que esté construido, pues de nada sirve una cocina de

medio metro cuadrado con piso de mármol y sin circulación de aire adecuado.

7. Hacer un reconocimiento de los inmuebles vecinos, para cerciorarse que no

exista ninguna situación proclive a generar conflicto alguno. Por ejemplo

verificar que no exista alguna pared compartida en disputa con el vecino; que los

límites estén bien demarcados; que no exista generación constante de ruidos

molestos como la instalación de motores o talleres, a no ser que el inmueble que

nos interesa tenga un motivo comercial; o estructuras vecinas en mal estado que puedan comprometer nuestro inmueble.

8. Determinar si la ubicación del inmueble es propicia para nuestros intereses si

somos compradores o arrendatarios, o en todo caso resaltar este factor si lo que

queremos es vender. La ubicación es fundamental. Debemos tener en cuenta la

urbanización a nuestro alrededor.



9. Si es una vivienda, revisar si existen parques o áreas verdes de esparcimiento,

mercados o tiendas cercanas que nos faciliten el proveernos de productos; la

seguridad de la zona, el puesto policial más cercano, la circulación de personas,

el alumbrado público y el servicio de recojo de basura. Es decir, todo aquello

que haga de la zona en la que se encuentre ubicada el inmueble una zona de fácil

acceso y tránsito con los servicios adecuados para otorgar una buena calidad de

vida.

Personalmente, preferimos las zonas con mercados cercanos para no tener la

necesidad de tomar transporte público o manejar largos trechos para conseguir

un refresco.

10. Si es un inmueble para fines comerciales, habrá que tener en cuenta la

zonificación del lugar en el municipio respectivo, para determinar qué tipo de

comercios están permitidos, pues no es lo mismo instalar una planta de

fundición de metal que una oficina de servicios contables.

Además de lo expuesto anteriormente, un inmueble comercial deberá tener unaestructura aparente para la función que se le quiere dar, y el movimiento

comercial de la zona es un aspecto interesante a tener en cuenta, sobre todo si

nuestro rubro comercial involucra la atención directa al público.

Aquí, deténgase un momento a reflexionar si lo que presenció le parece subsanable o si

es un problema estructural. Esto es muy importante tanto si usted es comprador, pues va

a vivir con esa funcionalidad del inmueble siempre; o, si es vendedor, pues este detalletendrá que tenerlo en cuenta al momento de ofertar el bien, para sacarle provecho o, por

el contrario, tratar de subsanarlo, mas no ocultarlo. Hacer esto último podría generarnos

problemas incluso legales.

Cada persona debe tener en cuenta la funcionalidad de cada inmueble de acuerdo no

solo a estos parámetros, sino también y sobre todo de acuerdo a las necesidades

personales.



Una vez realizada todas estas diligencias podremos tener suficiente información como

para determinar el precio comercial de venta o alquiler del inmueble, si somos

vendedores; o , tener una referencia para negociar, si somos compradores o

arrendatarios.

No asuma nada por descontado. Verifique y examine cada detalle, si existe alguna duda

vuelva a revisar. Tómese su tiempo para ello. Mas vale pecar de exceso en estos casos.

La prevención es su mejor aliada.

2. Diligencia de Reconocimiento Interno.- El DRI se refiere a las diligencias legales y municipales que se tienen que realizar para

asegurar un estado legal libre de deudas o cargas. Este procedimiento es conocido como

saneamiento legal del inmueble.

Consta de dos etapas. La primera referida a la revisión de la partida registral, y la

segunda referida a las obligaciones municipales.

2.1. Revisando la Partida Registral.-

Esta diligencia es muy importante que la realicemos detenidamente. En la

revisión nos concentraremos en encontrar lo siguiente:

a. Dilucidar quién es el último propietario del inmueble, el mismo que

deberá coincidir con la persona que desea vender el inmueble. Esto lo

podemos encontrar en el rubro “Títulos de Dominio” en el cual el registro más reciente corresponderá al actual propietario.

b. Determinar si la persona que nos ofrece el inmueble cuenta con el poder

necesario para vender el inmueble, de ser el caso de un representante.

Podemos encontrar esta información en el rubro de “R egistro Personal”

en la misma partida registral.



c. Determinar si la propiedad cuenta con cargas o gravámenes, como lo

son una hipoteca, un embargo, etc. Esto lo podemos encontrar en el rubro

de “Cargas y Gravámenes”. Si tuviera alguna carga o gravamen, ser ía

recomendable reconsiderar nuestra decisión de compra o si somos

representantes de los vendedores, debemos reconsiderar el precio y el

porcentaje de comisión por venta, pues, un inmueble con cargas será

mucho más difícil y costoso de vender. Verificar, asimismo, en el rubro

de “Cancelaciones” si alguno de las cargas y/o gravámenes dispuestos en

su momento fueron debidamente canceladas.

d. Determinar si la Declaratoria de Fábrica se encuentra inscrita y si éstacorresponde con el estado actual del inmueble. Debemos tener en mente

que si la declaratoria de fábrica no se encuentra actualizada será el nuevo

propietario quien correrá con los gastos de ello, a no ser claro está que en

los planes de éste se considere realizar alguna nueva construcción.

2.2. Revisando el Estado de Cuenta de obligaciones municipales.-

Luego de revisar el estado registral del inmueble se debe revisar el estado de lascuentas municipales. Considere que las deudas tributarias generan también un

interés que en muchos casos compromete y expone al inmueble a remates

legales.

Se debe proceder de la siguiente manera:

a. Solicitar ante el municipio, en cuya jurisdicción se encuentra ubicadoel inmueble, un Estado de Cuenta o la que haga sus veces. En este

documento se nos debe listar todas las deudas tributarias que pesa

sobre el inmueble de nuestro interés.



b. Verificar si el Impuesto Predial7 ha sido debidamente cancelado hasta

la totalidad del año en el cual se realiza la transacción.

c. Verificar si los Arbitrios8 municipales, Alumbrado Público, Parques y

Jardines y Serenazgo, han sido debidamente cancelados y no

presentan problemas en su servicio.

d. Verificar que los recibos por servicios como agua, luz, teléfono, etc.

se encuentren cancelados y no presenten problemas en su servicio.

Nuevamente, reiteramos la necesidad de tomar esta etapa con la calma del casocubriendo de manera prudente todos los aspectos aquí reseñados y otros que usted

considere que en su caso comprometan el buen destino de las gestiones. Prevención. No

lo olvide.

Una vez terminadas las diligencias de reconocimiento y saneamiento, ya estamos en la

posibilidad de determinar un precio de venta, sea que actuemos de modo independiente

o actuemos como corredores inmobiliarios por cuenta de terceros. Por supuesto, lastécnicas para determinar el precio de venta pueden coincidir , s in embargo, será la

habilidad negociadora y la coyuntura del mercado los que definirán el precio final.

El valor de nuestro inmueble

El término “valor” tiene un rango conceptual bastante amplio, aunque para efectos denuestro propósito podemos definirlo de la siguiente manera:

7 El Im puesto Predial es un tributo al patrimonio y cuya recaudación está a cargo de las municipalidades. Esteimpuesto grava el valor del inmueble de acuerdo a estándares como material de la construcción, antigüedad delmismo, el uso comercial o habitacional que se le de, etc. 8 El Arbitrio Municipal es una tasa que se paga en retribución a un servicio público específico, éste incluye

conceptos como la Limpieza Pública, el mantenimiento de Parques y Jardines y el servicio municipal deseguridad ciudadana o Serenazgo.



Valor objetivo.-

Al referirnos al valor del bien, apuntamos a determinar el valor intrínseco del bien en

cuestión. En el caso que nos compete sobre los bienes inmuebles, nos estaremos

refiriendo entonces al valor que tiene un inmueble por la suma del valor de sus

componentes. Esto quiere decir que bajo esta técnica el valor de una casa será la suma

de los materiales de la que está hecha.

Valor de mercado.-

El valor de mercado es el valor que se otorga a los bienes respecto de lo que ellos

representan en el mercado en un momento dado, situación que se refleja en su alta o

baja demanda. En nuestro caso, un inmueble es valorado según represente las

expectativas y demanda del mercado. Por ejemplo, un local comercial de dos metros

cuadrados (stand) con cuatro paredes y una puerta, puede objetivamente no valer

mucho, sin embargo su ubicación en una zona de alta afluencia de consumidores le

otorga un valor más allá de los materiales de lo que está construido, producto de la

demanda que existe por obtener un espacio con una buena perspectiva comercial. En

suma, este valor es lo que el mercado le otorga de acuerdo a la oferta y la demanda.

Valor subjetivo.-

Este es un juicio de valor que emana de una persona en particular, puede serlo tanto el

comprador como el vendedor. Aquí se valora el bien de acuerdo a una perspectiva muy

personal y por ende con un rango valorativo bastante amplio, como lo pueden ser los

sentimientos, el valor histórico que representa para cada persona, etc., parámetros

subjetivos que pueden llevar a pagar sumas de dinero exorbitantes y absurdas desde el

punto de vista del mercado y del valor real del bien.

Para encontrar el valor más justo y equitativo para el comprador y el vendedor debemos

tener en cuenta además dos conceptos muchas veces no muy bien comprendidos: la

tasación y la valuación.



Tasación y Valuación.-

Usualmente se utiliza ambos términos como sinónimos, pero no lo son. La tasación es el

resultado del procedimiento de fijar oficialmente el precio máximo o mínimo de uninmueble. Por lo general en asuntos en los que interviene el Estado para señalar el valor

de un bien para efectos oficiales como por ejemplo un remate público.

El monto que resulta de una tasación es completamente ajeno a las condiciones del

mercado para el intercambio de bienes, es decir no toma en cuenta el valor de mercado

y tiene carácter oficial sólo para aquellas aplicaciones que señala la ley. Se puede

afirmar entonces que la tasación mide el “Valor Objetivo” de un bien para efectos

legales.

De otra parte, la valuación o valorización es el acto de estimar el precio de un bien

tomando en cuenta la equivalencia de su valor en moneda. En otras palabras, la

valuación tiene relación directa con el “Valor de Mercado”, resultando el monto que se

calcule uno estrechamente vinculado con el valor que del juego de la oferta y la

demanda resulte.

De lo expuesto, debemos entender que la tasación y valuación miden de modo distinto

un mismo bien. La tasación se utiliza, por ejemplo para efectos de establecer el monto

de autoavalúo de un inmueble con efectos legales; mientras que la valuación se utiliza

para conocer su precio estimado de venta con efectos en el ámbito privado.

Para el caso que nos compete es la Valuación la técnica que utilizaremos, toda vez, que

nuestra actividad está relacionada con la venta de un bien inmueble a precio de

mercado.

Métodos de Valuación

La valuación de un inmueble consiste en calcular su valor en el mercado. Los métodos

más utilizados para establecer el valor de un bien mediante la valuación son el método

de costos y el método comparativo de mercado.



El método de costos calcula el valor de un bien sumando el costo promedio de la

construcción más el valor del terreno más la depreciación que resulte de la antigüedad

del bien, de los materiales de construcción utilizados y del estado de conservación.

Además se le agrega también los costos estimados por servicios profesionales,

suministros públicos, trámites y otros.

Por otro lado, el método comparativo, como su nombre lo indica, consiste en comparar

los precios existentes en el mercado para un bien inmueble con similares características.

Aquí se consideran factores de valor agregado como las características de utilización y

densidad, las condiciones del entorno, la intensidad de uso y otros.

De este modo entre dos viviendas con características de construcción similares, tendrá

mayor valor la que se ubique en una zona socioeconómica comercial alta con áreas

verdes y con todos los servicios, que otra ubicada en un sector sin áreas verdes y con

menores condiciones de urbanización y no comercial.

Como se puede apreciar el método comparativo considera el valor de mercado por sobre

otra valoración

Ahora bien, ¿qué método es el adecuado?

Ambos son complementarios. No se acostumbra tomar como una referencia válida para

determinar el precio sólo uno de ellos, sino más bien la combinación de ambas formas

de valorizar nos aproximará lo que al final se denomina Valor Comercial, que es el

precio en dinero resultante más equitativo. No obstante, no hay que olvidar que es el

mercado en última cuenta la que determina el precio.



Estableciendo el precio adecuado9

Muchas veces nos topamos con situaciones en las cuales debemos brindar nuestra

opinión acerca del valor de un inmueble y nos sentimos un poco inseguros acerca del

valor a asignarle sin que resulte demasiado sobrevaluado o subvaluado.

El problema radica en la falta de una herramienta técnica que nos permita acercarnos a

un precio que tome en cuenta el valor objetivo y el valor de mercado. El determinar el

valor correcto del inmueble ayuda a agilizar el proceso de negociación, toda vez que

tanto el comprador como el vendedor tienen la seguridad que el precio sobre el cual

negocian refleja con bastante exactitud el valor del inmueble.

De esta manera se evita incurrir en expectativas injustificadas que dan como resultado,

dilaciones en las operaciones prolongando el periodo de oferta con la posibilidad de una

mayor depreciación.

Para establecer el precio adecuado es necesario calcular la depreciación que tiene laconstrucción (método de costos); asimismo, tomaremos en cuenta el valor de mercado

por cada metro cuadrado construido y sin construir (método comparativo). De la

conjunción de ambas obtendremos el resultado de la valuación.

Lo que viene a continuación es una descripción al detalle de términos y fórmulas

técnicas para valuar un inmueble. Si bien puede parecerle tedioso la idea de memorizar

fórmulas, esto no es necesario, aquí usted obtendrá una explicación fácil y sencilla, sinnecesidad de haber cursado previamente cursos de economía y finanzas.

Son fórmulas y consejos para cualquier persona y que usted, estimado (a) lector aplicará

sin mayor dificultad.

9 Este capítulo no pretende instruir acerca de las técnicas oficiales de tasación. Lo descrito aquí buscailustrar de un modo práctico formas de valorizar bienes inmuebles describiendo métodos simplificadosque permitan ensayar una valuación cuyos resultados, aunque aproximados, no deben ser considerados

oficiales. El autor y el editor deslindan toda responsabilidad por daños y perjuicios que el mal uso de estainformación pueda ocasionar.



1. Valuando un terreno

En la Valuación de un terreno no cabe considerar el factor de depreciación, por razones

obvias: no hay construcción que depreciar.

Sin embargo, un terreno no está exento de perder su valor, mas no por causa de la

depreciación, sino mas bien por la devaluación. La devaluación es producto del

mercado. La depreciación es producto del paso del tiempo y del deterioro que ello

acarrea. Como podrá usted deducir un terreno no podrá depreciarse, pero si devaluarse.

Un terreno entonces puede devaluarse si por ejemplo la zona en la que se ubica el

terreno experimenta una suerte de abandono comercial, y lo que fue una boyante zona

financiera ya no lo es más.

Asimismo, existe otro factor a considerar: si el terreno da frente a calle o es un terreno

interior. Los terrenos con frente a calle tendrán mayor valor mientras más metros

cuadrados cuenten con frente a una calle.

1. Un terreno con frente a calle se valúa de la siguiente manera:

Fórmulas

A. 2 (longitud frente)2 x 100% Valor comercial del m2

ò

B. (longitud frente)2 x 75% Valor comercial del m2

ò

C. (m2 restantes) x 50% Valor comercial del m2



Esta fórmula es de aplicación escalonada. Primero se ejecutará la fórmula A,

seguidamente, si faltare aun más metros cuadrados por valuar se aplicará la fórmula B y

así sucesivamente.

El valor del metro cuadrado se aplica al 100% en la fórmula A; al 75% en la fórmula B;

y al 50% en la fórmula C.

Esto quiere decir para la fórmula A que:

1. se hallará la longitud del frente de calle y se elevará al cuadrado.

2. el resultado anterior se multiplicará por dos.

3. este resultado nos dará un número específico de metros cuadrados, el cual se

multiplicará por el ciento por ciento del valor comercial del metro cuadrado al

momento de realizar la tasación.

4. si hubieran más metros cuadrados por valuar se aplicará la segunda y tercera

fórmula de manera escalonada.

Ejemplo:

- Valuar un terreno con 10 metros de frente a calle x 60 metros de profundidad y cuyo

valor comercial es de $ 100 dólares por metro cuadrado.

Entonces tenemos,

Área Total= 10m x 60m ð Área Total= 600m2

Valor comercial (VC) del m2

= $100.00

Fórmula A.:

2 (longitud frente)2 x 100% Valor comercial del m2

2 (10 metros) 2 x $100



2 (100 m2) x $100

200m

2

x $100 = $ 20,000.00

El resultado es que los primeros 200 m2 valen $20,000.00 dólares.

Siendo el área total de 600 m2 debemos seguir con la fórmula B.

Fórmula B.:

(Longitud frente)2 x 75% Valor comercial del m2

(10 metros) 2 x $75

100 m2 x $75 = $ 7,500.00

El resultado es que los 100 m2 siguientes valen $7,500.00 dólares. Esto hace un total de

300 m2.

Siendo el área total de 600 m2 debemos aplicar la formula C por los 300 m2 restantes.

Fórmula C.:

(m2 restantes) x 50% Valor comercial del m2

300 m2 x $ 50.0 = $ 15,000.00



Entonces tenemos:

Los primeros 200 m2 por un valor de $20,000.00 +

Los siguientes 100 m2 por un valor de $7,500.00

Y los restantes 300 m2 por un valor de $15,000.00

Valor Total Terreno de 600 m2

= $42,500.00

Las técnicas reseñadas aquí son simplificadas para una más rápida comprensión, por lo

tanto, se recomienda considerar un ratio de + - 5% aproximadamente, que en el caso

del ejemplo equivaldr ía a + - $2,500.00. En ningún caso debe considerarse los valores

obtenidos mediante este método como oficiales.

2. Valuando un Terreno Interior.-

Un terreno interior , sin frente a calle, como los que podemos encontrar en un

condominio, una quinta o comple jo departamental tendrá un valor por metro cuadrado

igual en todo el terreno.

Lo primero que debemos determinar es el precio de mercado por cada metro cuadrado, para luego multiplicarlo por el área total del inmueble.,

En todo caso usted también podrá determinar el valor del metro cuadrado del terreno

interior valuando primero el valor del pasaje o camino que conduce desde la calle al

terreno interior.



Para ello se debe valuar el pasaje como si fuera un terreno con frente a calle, tal como

explicáramos anteriormente para determinar el valor del metro cuadrado. Este valor del

metro cuadrado lo utilizará como referencia para calcular el valor del terreno interior.

Será suficiente entonces con multiplicar el valor por metro cuadrado obtenido por el

área total con que cuenta el terreno interior. No olvide que toda el área tiene el mismo

valor.

3. Valuando una casa o local comercial

En la valuación de una construcción se tomará en cuenta lo siguiente:

- el área del terreno y el valor comercial por metro cuadrado del mismo,

- el área construida y el valor comercial por metro cuadrado construido,

- el índice de depreciación, el cual abarca la antigüedad, el material predominante y el

estado de conservación.

Hay que recordar que en la valuación de una casa o local comercial el valor comercial

del metro cuadrado del terreno es igual en toda el área, pues ya existe una construcción

sobre ella.

La forma de hallar el valor total de un inmueble es hallando el valor del terreno más el

valor de la construcción.



Valor Total = Valor terreno + Valor Construcción

Valor Terreno =Área x valor comercial del m2

Valor Construcción = Área x valor comercial m2 construido x

depreciación

Pasaremos ahora a explicar cómo hallar la depreciación.

3.1 La depreciación.-

La depreciación es un descuento porcentual que se realiza al valor comercial de una

construcción, se consideran para ello factores como el estado de conservación, la

antigüedad y el material de la construcción predominante.

De la interacción entre la “antigüedad”, el “material de construcción predominante” y el

“Estado de Conservación”, que puede ser “Muy Bueno”, “Bueno”, “Regular” o “Malo”,

tendremos como resultado el índice de depreciación.

La forma de hallar este índice de depreciación está regulada por el Reglamento

Nacional de Tasaciones del Perú, promulgada por Resolución Ministerial Nº 098-2006-



VIVIENDA del 22 de abril de 2006, publicándose como anexo las respectivas tablas de

depreciación el 08 de mayo del mismo año10.

Aquí debemos trabajar palmo a palmo con esta Tabla de Depreciación. En ésta

encontraremos los datos necesarios para hallar el respectivo índice.

Las tablas de depreciación contienen al lado izquierdo una columna referida a la

antigüedad, seguida por una columna referida al material predominante, el mismo que

puede ser concreto, ladrillo o adobe; posteriormente al lado derecho tenemos la columna

de Estado de Conservación, la misma que a su vez se encuentra subdividida en 4

columnas indicando si el estado del inmueble es Muy bueno, Bueno, Regular o Malo.

Ver Tabla a continuación.

Esta tabla se utiliza solo par a fines didácticos. Le recomendamos revisar el Reglamento Nacional de

Tasaciones publicado como Anexo de la R.M. N°098-2006-VIVIENDA el 8 de mayo de 2006 en el

Diario Oficial “El Peruano”. Para revisarlo en línea puede hacer clic AQUÍ.

10

Anexo de la Resolución Ministerial N°098-2006-VIVIENDA, Reglamento Nacional de Tasaciones delPerú, publicado el 08 de mayo de 2006 en el Diario Oficial “El Peruano”.



Para no entrar en detalles complicados y engorrosos de aritmética, algo que escapa del

principal objetivo de este manual, que es el de ser una guía pr áctica llamada a la acción;

simplemente indicaremos que el índice de un inmueble en perfecto estado será como 1 y

el índice de un inmueble en pésimo estado será 0.01.

Entonces este índice de depreciación puede ir desde 0,01 hasta 1, siendo 0,01 el peor

índice que pueda tener un inmueble y siendo 1 el mejor índice.

Si un inmueble obtiene 1 como índice de depreciación, significa que se encuentra en un

excelente estado de conservación, no tiene desgaste alguno.

Ahora bien, ¿cómo se aplica tantas cifras que se encuentran en la tabla?

No se preocupe estimado(a) y acucioso(a) lector vayamos paso a paso.

Primero hay que identificar si nuestro inmueble es casa habitación o tienda.

Supongamos que sea una casa habitación, entonces nos remitiremos a la tabla respectiva

del Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú.

Segundo, hay que identificar la antigüedad de nuestro inmueble. Este dato lo podemos

encontrar en la partida registral en la sección de Declaratoria de Fábrica. Supongamos

que tenga una antigüedad de 14 años de construido.

Tercero, imaginemos que el material predominante sea el ladrillo y que su estado de

conservación sea bueno. Recuerde que la clasificación del estado de conservación es untanto subjetiva, dependerá de su buen criterio para juzgar el estado del inmueble de

entre las cuatros categorías que la ley regula.

Entonces tenemos:



Tipo : casa habitación

Antigüedad : 14 años

Material predominante : ladrillo

Estado de conservación : Bueno

Regresemos a nuestra Tabla de Depreciación. Apliquemos los datos que hemos

obtenido.

Esta tabla se utiliza solo par a fines didácticos. Le recomendamos revisar el Reglamento Nacional de

Tasaciones publicado como Anexo de la R.M. N°098-2006-VIVIENDA el 8 de mayo de 2006 en el

Diario Oficial “El Peruano”.

Como usted podrá observar el número que obtenemos luego del cruce de información es

el número 14.

Ahor a, ¿qué significa este número 14?

Este número refleja el grado de desgaste, mientras más alto más desgaste. ¿Recuerda

usted que el número 1 era el mejor índice? Pues bien, entonces el número 1 equivale a



que una casa no tiene depreciación alguna, y de otro lado los números consignados en la

tabla reflejan el grado de desgaste.

Entonces, ¡Exactamente! Hay que restar.

Restamos el número 1 (100/100 ciento por ciento) que significa que la casa está nueva y

en excelentes condiciones, menos el número 14 (14/100 = 0.14 catorce por ciento de

desgaste) que refleja el grado de desgaste y obtendremos:

1 – 0.14 = 0.86

¡FELICITACIONES! Ha hallado el índice de depreciación que es de 0.86.

Si desea una vía más expeditiva ignore las especificaciones matemáticas y simplemente

convierta sin más cuestionamientos las cifras de las tablas de depreciación a decimales

añadiendo un cero delante. Si la tabla indica la cifra “15” se convertirá en “0.15”; si la

cifra es “38” convierta usted esta cifra en “0.38” y así con todas las cifras de la tabla.

Luego ejecute la operación de resta con el número 1 y obtendrá el índice de

depreciación.

3.2 Aplicando nuestra fórmula final.-

Recordemos que en la valuación de una casa se debe tomar en cuenta lo siguiente:

- el área del terreno y el valor comercial por metro cuadrado,

- el área construida y el valor comercial por metro cuadrado construido,

- el índice de depreciación, el cual abarca la antigüedad, el material predominante y el

estado de conservación.

La depreciación ya lo hemos hallado, así que continuemos con nuestro ejemplo anterior.

Tenemos hasta ahora los siguientes datos:







Estos datos nos han servido para obtener el Índice de Depreciación.

Ahor a nos toca revisar otros datos como lo son el área del terreno y su valor comercial

por metro cuadrado; y, el área construida y su respectivo valor comercial por metro

cuadrado.

Imaginemos que nuestra casa está construida sobre un terreno de 250 m2 con un valor

comercial de $300.00 por metro cuadrado; además tiene un área total construida de 200

m2 con un valor comercial de $400.00 por metro cuadrado.

Tendr emos lo siguiente:

Área Terreno : 250 m2

Valor Comercial Terreno : $300.00 x m2 Área Construida : 200 m2

Valor Comercial Construcción : $400.00 x m2

El cálculo del terreno y de la construcción se realiza de modo separado.

No olvide que el valor comercial del metro cuadrado de terreno sobre el cual reposa la

construcción tendrá un valor homogéneo en toda el área. No se hace diferenciaciónentre los metros que están más cerca de una calle de los que se encuentran al interior.

En el caso que el inmueble a valuar fuera un departamento ubicado en pisos superiores,

no será necesario valuar el terreno ya que no cuenta con uno. Se pasará entonces a la

valuación de la construcción sumándole a ésta el valor de otros bienes complementarios,

como lo pueden ser el valor de una cochera o un depósito en primer piso, etc.



Calculemos primero el valor del terreno:

Valor Terreno = Área del terreno x VC m2

VT = 250 m2 x $300 è VT = $ 85,000

Ahora calculemos el valor de la construcción. Aquí se tomará en cuenta el índice de

depreciación que hallamos anteriormente.

Valor Construcción = Área x valor comercial m2 construido x

Depreciación

VC = 200 m2 x $400 x 0.86 è VC = $68,800.00

Hallamos el valor total del inmueble:

Valor Total = Valor Terreno + Valor Construcción

VT= $85,000 + $68,800 è VT = $153,800.00

Finalmente, resumiendo los datos obtenidos, llegamos a la conclusión que $153,800.00

es el valor económico referencial de un inmueble con las siguientes características:





Área Terreno : 250 m2

Valor Comercial Terreno : $300 x m2

Área Construida : 200 m2

Valor Comercial Construcción : $400 x m2



Vuelvo a reiterar , estos datos le pueden servir a usted como un termómetro para calcular

del modo más exacto posible el valor de un inmueble; no obstante, debe considerarse

otros factores como el valor de mercado, la coyuntura, etc.

4. Determinando el valor comercial del alquiler.-

No existe una forma consensuada de determinar el alquiler. Es por lo general el mismo

mercado de la oferta y la demanda la que regula de modo natural el precio de los

alquileres. Dependerá entonces de la zona en la que se encuentre ubicado el inmueble,

de los servicios que incluye, del tamaño del inmueble, etc.

Aquí, la práctica nos demuestra la existencia de diversas modalidades de alquiler.

Siendo el alquiler mucho más flexible que una compraventa de un inmueble. P or

ejemplo, tendremos la posibilidad de alquilar no solo inmuebles, sino también parte de

ellos, como una habitación con baño propio, un primer piso de una casa, etc.

Como referencia para determinar el monto justo de alquiler podemos tomar el 10% del

valor total de un inmueble y dividirlo entre doce meses. El monto resultante podrá servir

de referencia para determinar el monto de alquiler.

Se toma de referencia el 10% del valor del inmueble por el consenso que existe sobre

que una justa renta por alquiler es aquella que retribuye en un lapso de 10 años el valor

total del inmueble.

En esta tarea jugará un papel fundamental el conocimiento del mercado en el que nosdesenvolvemos. Siempre debemos hacer nuestra investigación de mercado antes de

tomar una decisión.



Al término de este capítulo usted ya cuenta con las herramientas necesarias para

desenvolverse con holgura en temas inmobiliarios. Lo(a) felicito por su esfuerzo por aprender nuevos temas que le serán de mucha utilidad.

A continuación exploraremos la forma de iniciarse en el corretaje inmobiliario como

actividad comercial, sea en representación de inmuebles de terceros o de los de uno

mismo. Prepárese, tome un respiro y sigamos adelante.

Títulos del capitulo “Como comprar, vender o alquilar un inmueble”: Si yo hubiera…

El valor de nuestro inmueble.

Estableciendo un precio adecuado.



El corretaje inmobiliario: alcance su independencia financiera

¿Por dónde empezar? ¡Contrataron nuestros servicios! ¿Y ahora?

Promoviendo nuestro inmueble.

¡Trato hecho!

Otros costos.

Flujogramas.

El corretaje inmobiliario aún no tiene una regulación especial en el Perú y en muchos países de la región. Esto quiere decir que no existen parámetros sobre qué es lo que

oficialmente debemos entender por corretaje inmobiliario y su agente el corredor

inmobiliario.

Atendiendo esta coyuntura, podemos afirmar que el corretaje inmobiliario es aquella

actividad que refiere a la gestión profesional de las transacciones de bienes inmuebles.

Si bien es cierto no existe aún una profesión de Corretaje Inmobiliario, ello no debe

justificar la falta de profesionalismo en el tratamiento de este tema.

En ese sentido, este capítulo busca alentar un mejor desempeño de los agentes

inmobiliarios, así como también generar la confianza en ellos.

Para actualizarse periódicamente de este y otros temas de interés para el emprendedor

suscríbase gratuitamente al Boletín visitando la página www.aprendecorretaje.com.

¿Por dónde empezar?

Lo primero que debemos hacer es encontrar una propiedad sobre el cual trabajaremos.

Esto quier e decir que, tanto si lo que vamos a hacer es una compra, venta o alquiler

empezaremos por la búsqueda de clientes y delimitando nuestro campo de acción.






Encontrando los clientes adecuados

Las modalidades para encontrar clientes son muchas e infinitas, tanto como su

imaginación, esfuerzo y perseverancia le asistan, por ello manténgase siempre atento a

las oportunidades que puedan aparecer.

Los clientes que atenderemos serán tanto personas que deseen comprar, como también

vender o alquilar un inmueble.

Las modalidades más usadas y comprobadas son las siguientes:

Publicación de avisos

El mayor de los errores cometidos por muchos emprendedores e incluso

empresas grandes ya constituidas es tratar a la publicidad como algo accesorio a

su “verdadera” actividad. Nada más equivocado. La publicidad debe ser una

herramienta diseñada dentro de nuestro plan de negocio11 y no solo como un

recurso cuando las cosas no marchan bien.

Esta modalidad de propaganda masiva la realizaremos con sumo detalle en la

redacción. Un error ortográfico sería imperdonable haciéndonos lucir como

inexpertos o descuidados ¿Quién querría confiar la venta de su inmueble a una

persona descuidada?

Tenga en cuenta a qué mercado objetivo desea apuntar. Si bien es cierto, el

medio escrito es de llegada masiva, también podemos segmentar nuestromercado, dependiendo del tipo de periódico o revista en la que publiquemos.

Aconsejo publicar el aviso en el medio de mayor circulación local y nacional, y

el de mayor seriedad. No descarte la publicación en revistas especializadas.

11 Se aconseja revisar la “Guía del Emprendedor ”. Un recurso indispensable para toda persona que desee

tentar el éxito en su propia empresa.

http://www.aprendecorretaje.com/



Este aviso debe contener un título de apariencia profesional y a la vez fácil de

recordar relacionado con el servicio a brindar.

Evite saturar el aviso con demasiadas palabras, esto confunde al lector que

optará por pasar de página dejando de leer su aviso.

De ser posible tómese un tiempo y elabore un nombre comercial para su

actividad. Ello marcará diferencia de los demás. El cliente otorga más su

confianza a una persona que se presenta como un profesional en todo sentido y

no a improvisados. Por ende el nombre de su emprendimiento es importante. Por

ejemplo, en lugar de colocar en el aviso “Corredor Inmobiliario…” puedecolocar “Jorge Chávez Corredor Inmobiliario” o “Corredores Inmobiliarios J&C

y asociados”, en fin, usted ya tiene la idea ¿verdad?

El tamaño del aviso lo dejamos a su criterio y a su presupuesto. Con buen tino,

escogerá las palabras y frases vendedoras sin dejar de lado el objetivo del aviso,

que es el de dar a conocer sus servicios, por lo que no debe faltar un numero de

teléfono, dirección o página web si cuenta con uno.

En cuanto a la página web no hay que olvidar que el Internet es un medio que le

permite alcanzar clientes de una manera distinta a los tradicionales prensa

escrita, radio o televisión. Aquí usted puede interactuar directamente con el

cliente a cualquier hora y en cualquier lugar. El éxito dependerá de la calidad e

idoneidad de su página web o Blog y del buen contenido que ofrezca en ellos

para atraer continuamente un buen flujo de clientes hacia su escaparate virtual.

Por supuesto el servicio y/o producto que usted ofrece debe ser igualmente uno

de buena calidad para mantener la fidelidad del cliente y la buena reputación. No

es nuestra intención extendernos demasiado en la forma de r ealizar marketing en

un medio de comunicación especifico, por lo que le recomendamos, si usted

decide realizarlo, los siguientes enlaces en las cuales encontraráconsejos,

técnicas y artículos de interés acerca de cómo encontrar clientes a través de la



publicidad en Internet, además de técnicas de venta que podrá utilizar para

cualquier medio de publicidad.

1. www.RobertoCerrada.com Web en español sobre cultura

emprendedora, técnicas de venta y negocios por internet.

2. www.marketing- inteligente.com Web en español sobre marketing y

ventas. Artículos gratuitos y libros.

3. www.mercadeoglobal.com Web en español sobre marketing, ventas

y negocios en línea. Artículos gratuitos y libros.

4. www.stevepavlina.com (ingles) Blog de desarrollo personal y

algunos artículos de interés para emprendedores.

5. www.problogger.net (ingles) Blog con artículos de interés sobredesarrollo y uso de blogs para los negocios.

6. www.sethgodin.com (ingles) Blog con artículos de interés sobre

desarrollo de blogs, técnicas de venta, desarrollo de empresas y

estrategia de negocios.

Segmentación

No es lo mismo publicitar una cerveza que un servicio de tallado de joyas.

La publicidad dirigida nos permite enfocar aun más a nuestro potencial mercado

de clientes a la vez que nos enfocamos en nuestras fortalezas. ¿Cómo se realiza

esto?

Primero debemos delimitar nuestra capacidad de acción. Si bien es cierto, hemoslanzado un aviso publicitario a nivel nacional por ejemplo, hay que estudiar

cuáles son nuestras verdaderas posibilidades de atender a nivel nacional.

Por lo general al empezar uno se enfoca en ciertos distritos o ciudades, que uno

conoce mejor . De ese modo aseguramos una atención adecuada a nuestros

clientes.

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El corretaje inmobiliario implica el desplazamiento del agente inmobiliario a las

zonas donde se encuentran ubicados los inmuebles, por lo que es recomendable

determinar de antemano qué zonas estamos dispuestos a abarcar sin que

disminuya nuestra calidad de atención. Por lo tanto, si no queremos invertir

nuestras ener gías en llamadas o reuniones que no nos serán de provecho,

coloquemos en nuestro aviso de oferta de nuestros servicios las zonas en las que

estamos dispuestos a atender.

De esta manera estaremos afinando aún más nuestra clientela objetivo, por lo

que las posibilidades de éxito se incrementan.

Cartas de presentación

Una vez que tengamos identificado nuestro rango de acción pasaremos a tomar

apunte del movimiento comercial inmobiliario en las zonas elegidas. Si éste no

es muy elevado o de poca proyección, quizá debamos escoger otras zonas.

Las cartas de presentación serán nuestra carta de venta. Son dirigidas a los potenciales clientes previamente determinados.

Esta es una excelente alternativa de gran impacto a los ya tradicionales

“volantes” o propaganda impresa de formato pequeño, por lo general realizada

en papel de mala calidad. Está comprobado que de cada cinco personas que

reciben estos panfletos en las calles solo una se anima a leerlo, el resto lo echa al

tacho de basura.

Estas cartas de presentación deben contener una presentación formal y

profesional de nuestros servicios, así como también los datos necesarios para ser

ubicados. Es aconsejable, además, adjuntar a nuestra carta de presentación un

formato de nuestra tarifa, el porcentaje de cobro, la oportunidad de ello, etc.



Esta modalidad nos permite armar una carpeta informativa y vendedora más

completa dirigida a personas interesadas en recibir un servicio de corretaje.

¿Pero, cómo ubico a estas personas?

Una alternativa es ofrecer la personalmente o enviar esta carpeta a las personas que se

contactan con nosotros vía telefónica luego de leer nuestro aviso en los diarios o en las

Páginas Amarillas o en nuestra página web. Asimismo, puede ofrecerlas a personas que

usted haya contactado o haya sido referida por alguna amistad suya.

Los eventos sociales, como una cena o una ceremonia, el lugar de esparcimiento al que

usted acuda el fin de semana y hasta en el mismo círculo de amigos son una gran

oportunidad para expandir su red de contactos. La publicidad de persona a persona es

muy importante y muchas veces más efectiva que otros medios, por tanto, no olvide sus

tarjetas de negocios. Éstas cumplirán la misma función que el aviso en el periódico.

Aunque, no es una carta de ventas extensa, sirve para comunicar e interesar en un

primer momento al potencial cliente.

En una segunda etapa, luego que el cliente haya contactado con usted, con el cual ha

manif estado su interés en el servicio de corretaje, hará uso de las cartas de presentación

con el objetivo de despejar cualquier duda del cliente y convencerlo que usted es la

persona adecuada; acto seguido buscará que el cliente contrate sus servicios de

corretaje.

Como verá, al cliente no hay que atosigarlo con panfletos, volantes o tarjetas, que por

demás se reparten sin ningún criterio de la oportunidad en que éstas deben ser

otorgadas. Es la mejor manera de ahuyentar a los clientes.

Por el contrario, busque formas en los que el cliente sienta que decide, deje que el

mismo llegue a usted. Incentive no obligue. Invite pero no abruma. Un aviso en el

periódico que capte su atención y decida “él” llamarlo a usted. Un aviso en el



supermercado, la referencia de alguna amistad, etc. Reiteramos las formas son diversas

y muy variadas dependiendo de la oportunidad que usted observe en su entorno.

El proceso de publicidad debe ser uno continuo y en lo posible sutil para no levantar las

barreras sicológicas del cliente haciéndolo reacio a todo tipo de oferta.

No obligue a nadie a leer una publicidad que no le llama la atención, pues cuando una

persona se siente acorralada o atosigada con tanta propaganda directa con seguridad no

será un cliente suyo.

Recuerde que las personas no solo compran objetos o servicios. Compran sobretodo

“intangibles”. Una com pra involucra una gran dosis de subjetividad. Por ejemplo, lo que

usted debe vender no es exactamente un servicio de corretaje (todos pueden ofrecer lo

mismo) sino además “seguridad en la transacción”, “atención y diligencia”, “rapidez”,

“buen trato”, etc.

Vaya usted al subconsciente del cliente, averigüe qué dudas tiene, qué temores alberga,

a qué aspira con la compra o venta de un inmueble ¿una mejor vecindad? ¿Una casamás grande? ¿Una vivienda cerca de su trabajo?

La publicidad debe manifestar claramente los beneficios que el cliente recibirá si

contrata sus servicios: rapidez, seguridad, confianza, experiencia, etc. Si usted logra

transmitir los beneficios que el cliente obtendrá, y si éstos satisfacen las necesidades del

cliente, con toda seguridad que estarán dispuestos a pagar el precio que usted les

plantee.

Despertar el interés del cliente en el servicio que brinda depende en buena parte de

generar confianza desde el primer contacto. Genere primero confianza y luego genere

negocios.

Un asunto primordial es la ética profesional con la que se debe trabajar. Muchas veces

toda la publicidad del medio no puede compararse con la atención dedicada que uno



pueda brindar. El comportamiento ético y diligente de parte del agente inmobiliario es la

mejor publicidad en la que se pueda invertir, pues un cliente satisfecho lo recomendará

a otras tantas personas y poco a poco su cartera de clientes crecerá exponencialmente y

sobretodo de manera sostenida.

¡Contrataron nuestros servicios! ¿Y ahora?

Una vez realizado con éxito nuestra gestión de venta de nuestros servicios nos compete,

como toda persona diligente, dejar por escrito el objeto del contrato y las mutuas

obligaciones.

Nuestro contrato es uno de Opción de Venta. Mediante este documento, firmado por

ambas partes y de mutuo acuerdo, se deja constancia de lo siguiente:

1. El o los propietarios del inmueble o su representante legal (con Carta Poder

en Escritura Pública) acceden a darle al agente inmobiliario la opción de

venta del inmueble por un plazo determinado.2. se autoriza al agente inmobiliario a tomar todas las medidas necesarias, por

cuenta y riesgo del agente, para asegurar la venta del inmueble.

3. se determina el monto de la comisión que el propietario se compromete a

pagar por concepto de honorarios al agente, lo cual incluirá lo desembolsado

por el agente en publicidad y gestiones varias. Esta comisión ronda entre el

4% y 5% del valor de la venta final.

4. En caso que el contrato verse sobre la compra de un inmueble, ésteespecificará el plazo que se le otorga al agente para encontrar el inmueble

con las características requeridas por el cliente, los honorarios, que suelen ser

de un monto fijo, el momento del pago, etc.

Este contrato podrá ser objeto de negociación si usted así lo plantea, dependiendo de la

ocasión.



Nótese que en el caso de la venta o alquiler el agente inmobiliario no recibe pago alguno

hasta la concreción del negocio, por lo que se recomienda escoger bien el inmueble y

negociar un precio adecuado de venta o alquiler. Un precio excesivamente alto

dificultará su transacción lo que significa para el agente mayor tiempo y dinero.

Cerciórese con el propietario que el inmueble que le encarguen comprar, vender o

alquilar se encuentre a precio de mercado, así evitar á riesgos innecesarios y obtendrá

un pronto retorno de la inversión.

Al final de este documento se le alcanza un modelo de este tipo de contrato sobre el cual

usted puede trabajar y adaptar a sus necesidades.

Cabe resaltar, que si le han encomendado la compra de un inmueble con ciertas

características, usted puede acudir a las mismas fuentes y estrategias para ubicar su

inmueble: avisos, referencias, búsqueda y recorrido de la zona en particular, etc.

Asimismo aplique usted las recomendaciones sugeridas en los capítulos anteriores.

A continuación llevaremos a cabo la etapa final del negocio inmobiliario que es cuandologramos la venta, alquiler o compra del inmueble encomendado.

Promoviendo nuestro inmueble

La promoción de los inmuebles que tengamos en nuestra cartera de clientes es similar a

la utilizada en la promoción de nuestros servicios. Se utilizará los avisos publicitarios en prensa escrita, radio, internet, etc.; las reuniones sociales, y toda oportunidad que

podamos aprovechar será bienvenida.

De otra parte se estila además colocar un cartel al frente de la fachada del inmueble en

venta o alquiler. En este último caso será necesario especificar si el alquiler es de todo

el inmueble o una parte de él, y, por supuesto, qué parte: primer piso, sótano, azotea,

cuarto, etc.



Este panel debe contar con por lo menos el nombre de la inmobiliaria o agente, teléfono

de contacto y las palabras de “SE VENDE” o “SE ALQUILA”. Nuevamente el ingenio

y la creatividad para generar carteles llamativos y profesionales diferentes al resto es

una buena opción, siempre manteniendo una línea seria y profesional.

Asimismo, el aviso en medios escritos deberá ser vendedor, económico (palabras clave)

y contener por lo menos datos especiales que caractericen al inmueble, como por

ejemplo:

- número de pisos.

- Ascensor - Si tiene sótano

- Numero de baños y de visita

- Si cuenta con tanque bajo y cisterna

- Si esta al frente al mar, parque, etc.

- Si tiene terraza

- Si tiene cochera, etc.

En suma, además de colocar la dirección del inmueble, precio y área es aconse jable

indicar las características especiales que hacen único al inmueble para así aprovechar al

máximo el espacio del aviso publicitario e interesar a aquella persona que quizá esté

buscando un inmueble determinado. No tiene sentido redundar en datos como sala o

cocina, pues todas las casas las tienen, a menos que tengan una característica en

particular.

Igualmente si fuera un local comercial se enfatizará en datos como extensión, ubicación

(si está cerca de alguna calle o zona comercial) y si cuenta con todos los servicios.

Si fuera un terreno, se colocará énfasis en la ubicación y la zonificación que ésta tiene,

si es para comercio, vivienda, etc. Si desea y cuenta con espacio puede colocar una

referencia de cómo estarán los precios en el futuro cercano, de esta manera animará al

cliente que busca hacerse de un terreno antes que se eleve su cotización.



Recuerde los bienes inmobiliarios (terrenos) por lo general tienden a subir de precio por

el mismo hecho que diariamente aumenta la demanda de mayores zonas urbanas en

menor o mayor grado dependiendo del crecimiento de la concentración poblacional.

Atendiendo a los clientes

Una vez realizada la publicación de los inmuebles en venta o alquiler debemos estar

preparados para recibir a los clientes interesados. Ello implica tener listo nuestra carpeta

de inmuebles.

¿Qué es la carpeta de inmuebles? Es simplemente una lista de los inmuebles a nuestro

cargo listadas con las características, precios, ubicación etc. esto nos ayudará a atender

por teléfono a nuestros clientes, y a responder con prontitud y detalle sus dudas o

preguntas. Es muy importante aprovechar cada segundo de esta llamada, pues de su

éxito lograremos que el cliente visite el inmueble.

Planifique su plan de respuesta vía telefónica, desde el saludo hasta la despedida.

Enumere el listado de preguntas más comunes que le podrían hacer, frases vendedoras,

etc. En resumen prepárese a recibir las llamadas, por sencillo que pueda parecer no lo es

tanto si empezamos a recibir constantes llamadas con inquisidoras preguntas que nos

pueden tomar desprevenidos. El objetivo es convertir las llamadas en visitas al inmueble

y posteriormente convertir la visita en compra.

Nuestro inmueble en vitrina

La atención profesional que brindemos en la primera visita es fundamental para dejar

una buena imagen ante el cliente y así generar confianza. Sin embargo, es lo que el

inmueble pueda ofrecer lo que configura el éxito o fracaso de nuestra gestión.

Se debe procurar que en la primera visita al inmueble el cliente encuentre lo que estaba

buscando, pues poco podemos hacer si el cliente desea una casa con sótano y la nuestra

no lo tiene. Ciertamente un b ue n trabajo previo de publicidad aumenta las

probabilidades de ello.



Nuestro trabajo de publicidad debe ser segmentado y minucioso desde el primer

momento para así atraer a los clientes con el perfil adecuado para nuestro inmueble.

Desde colocar un aviso de publicidad hasta la información que brindemos por teléfono,

debe ayudarnos a dar a conocer con detalle de las características particulares del

inmueble. De este modo usted atenderá clientes que buscan un inmueble como el suyo,

por lo que tendrá una alta probabilidad de concretar una venta. Habrá invertido su

tiempo y dinero de manera más eficiente.

Unos arreglos previos al inmueble como lo pueden ser un retoque de pintura o una

limpieza general ayudan indudablemente a mejorar la estética del inmueble,convirtiendo al inmueble en si mismo en una gran vitrina.

El proceso de venta de un inmueble en raras ocasiones es inmediato, toma no menos de

tres visitas para concretar la operación. Esto se explica por la magnitud e importancia

que para el comprador representa hacerse de un inmueble. Por lo tanto, hay que buscar

siempre mantener la comunicación con el cliente incluso cuando la primera visita haya

finalizado. Conseguir el teléfono de contacto del cliente es un buen paso a seguir, solo siel cliente da señales de consentimiento, de esa manera podremos hacer el seguimiento e

incentivar una segunda visita al inmueble.

Cada visita es una nueva oportunidad para consolidar la venta. Si un cliente accede en

volver en una segunda o tercera visita notaremos un interés más acentuado y ahí es

donde debemos enfilar nuestra artillería vendedora.

Hay que mantener abiertos todos los canales de comunicación posibles, siempre

negociando y persuadiendo, jamás intransigentes, si existe una contraoferta que no nos

satisface declinaremos la contraoferta de manera amable y empezaremos nuevamente a

negociar y a persuadir.

Para tener éxito en una negociación prepare usted el monto mínimo que el propietario

del inmueble está dispuesto a aceptar. Luego, ofrezca usted el inmueble en un monto



ligeramente más alto. De esta forma tendrá un rango de precios que le servirá para

“ofrecer” un descuento.

A todos los clientes nos gusta recibir ofertas y descuentos. Prepare usted su propio

paquete de oferta. Puede ofrecer un descuento al precio listado en el aviso o quizá

ofrecer un servicio adicional, pintar la fachada, algún trámite en particular, etc.

Asimismo, usted, para entonces tendrá su lista de características particulares del

inmueble, resalte aquellas que le otorgan un valor agregado para que sirvan de

argumento el momento de negociar .

¡Trato hecho!

Una vez que la negociación culmina con éxito se firmará un documento privado de

compraventa y éste se enviará conjuntamente con los papeles de la propiedad a un

Notario Público.

Debemos asegurarnos que el notario ordene redactar la Minuta de Compra Venta (hoy

en día casi todas las notarias cuentan con abogados para realizar esta labor no siendo

indispensable contratar a uno) para luego elevarla a Escritura Pública.

Posteriormente, el notario deberá solicitar a los Registros Públicos el bloqueo registral

de la partida correspondiente. El bloqueo registral como ya lo mencionamos

anteriormente es de vital importancia sobre todo para el comprador, pues de ese modo blinda la transacción de cualquier intento de fraude.

Acto seguido se fijará fecha y hora para la firma de los documentos y el pago

respectivo. Se recomienda utilizar o exigir cheques de gerencia, ya que éstos cuentan

con el aval de la entidad financiera respecto de los fondos disponibles de la cuenta

girada.




En el caso que existiera algún problema con el cobro del cheque o el pago en ge neral se

deberá comunicar inmediatamente al notario para evitar se realice la inscripción en los

Registros Públicos. Se puede acordar con el notario para que no inicie el proceso de

inscripción hasta que se le comunique la conformidad del pago.

Una vez conforme con el pago termina la relación contractual entre el agente

inmobiliario o corredor y el vendedor del inmueble. Los trámites siguientes corren por

cuenta del comprador.

Luego se redactarán los partes registrales para la inscripción de la transferencia de

dominio. Una vez inscrita la transferencia se levanta el bloqueo y el notario anotará en

la Escritura Pública de Compra Venta el número de registro entregando una copia de

esta escritura -que conocemos como Testimonio- a los nuevos propietarios.

Ca be señalar, que es de interés del vendedor declarar la transferencia de dominio en la

respectiva municipalidad a fines de actualizar la base de datos de los contribuyentes.

Otros costos

Una transacción inmobiliaria implica estar preparados para ciertos costos relacionados a

tasas registrales, notariales e impuestos.

Costos Notariales.-

Los costos notariales varían de acuerdo a la notaría a la que acudamos, pues no existeuna regulación de tarifas única, por el contrario ésta se rige por la libre competencia.

El notario interviene en la última etapa del proceso de venta cuando el trato ya está

negociado. Elabora la minuta, la Escritura Pública y, por lo general, también se encarga

de la inscripción del título en R egistros. Este costo es usualmente asumido por la parte

compradora con la prerrogativa de poder elegir la notaría de su preferencia.



Costos Registrales.-

Estos costos están representados por las tasas que se pagan ante la Superintendencia

Nacional de Registros Públicos (Perú) por los diver sos trámites a realizar que van desde

una solicitud de copia de partida registral hasta la inscripción de títulos. El monto de

estas tasas se encuentra regulado por esta misma entidad. Para el Perú usted puede

verificar los costos registrales en la página web www.sunarp.gob.pe.

Impuestos y tasas.-

Los impuestos y tasas a pagar en una venta, compra o alquiler de un inmueble son los

siguientes:

1. Impuesto de Alcabala13.- Este impuesto grava cualquier tipo de transferencia

de inmuebles urbanos y rústicos a título oneroso o gratuito, cualquiera sea su

forma y modalidad. Pero, ¿que debemos entender por transferencia?

Pues a todo acto cualquiera sea su denominación que importe la transferencia de

propiedad de un inmueble. Estos actos pueden ser, entre otros, los siguientes:

- Compra Venta, cuando se sucede una transferencia de un bien a

cambio de dinero.

- Compra venta con reserva de propiedad, cuando se pacta una

compra venta en la que el vendedor se reserva la propiedad hasta

la cancelación total o parcial del precio.

- Permuta, cuando dos personas o más se transfieren

recíprocamente la propiedad de sus bienes.

- Donación, cuando se realiza la transferencia gratuita de un bien.

- Dacion en pago, cuando se transfiere un inmueble o parte de él

en calidad de pago.

- Aporte de capital, cuando se aporta un bien inmueble o parte de él

al capital de una empresa.

13 Artículo 21 al 26 del Texto Único Ordenado de la Ley de Tributación Municipal (Decreto Legislativo

N°776 publicado el 31 de diciembre de 1993), aprobado por Decreto Supremo N

°156-2004-EF en el

Diario Oficial “El Peruano”.

http://www.sunarp.gob.pe/



- Fusión, cuando en la unión de dos o más empresas para crear una

nueva o unirse a una ya existente se transfieren inmuebles como

parte del nuevo capital social.

- Adquisición por remate judicial, cuando una persona adquiere un

bien que fue puesto a remate público.

El impuesto de Alcabala se calcula aplicando la tasa de 3% al valor de la

transferencia, siendo el valor de autoavalúo el mínimo permitido. Las 10

primeras UIT (Unidad de Imposición Tributaria14) del valor de transferencia se

encuentran exoneradas.

El pago debe realizarlo el comprador del inmueble, dentro del mes calendario

siguiente a la fecha de efectuada la transferencia. El notario exigirá por ley la

constancia de pago de este impuesto en la municipalidad provincial15 de su

jurisdicción para poder elevar a Escritura Pública el contrato de compra venta.

En Lima este pago se realiza ante el Servicio de Administración Tributaria –

SAT.

Por otro lado, la Ley de Tributación Municipal contempla la exoneración del

pago del impuesto a las adquisiciones de propiedad inmobiliaria que realizan las

siguientes entidades:

a) El Gobierno Central, las Regiones y las Municipalidades.

b) Los Gobiernos extranjeros y organismos internacionales.

c) Entidades religiosas.

d) Cuerpo General de Bomberos Voluntarios del Perú.

e) Universidades y centros educativos, conforme a la Constitución.

14 La UIT vigente para el año 2007 es de S/.3, 450 Nuevos Soles. 15

Ley 27616, ley que restituye recursos a los gobiernos locales publicado el 21 de diciembre de 2001 enel Diario Oficial “El Peruano”.



Asimismo, la Ley de Tributación Municipal, Decr eto Legislativo N°776,

exonera del impuesto de alcabala las siguientes transferencias:

a) Los anticipos de legítima.

b) Las que se produzcan por causa de muerte.

c) La resolución del contrato de transferencia que se produzca antes de la

cancelación del precio.

d) Las transferencias de naves y aeronaves.

e) Las de derechos sobre inmuebles que no conllevan transmisión de

propiedad.

f) Las producidas por la división y partición de la masa hereditaria, de

gananciales o de condóminos originales.

g) Las de alícuotas de herederos o condóminos originarios.

2. Impuesto de Alquiler.- Es un impuesto que pertenece a la Renta de Primera

Categoría que grava el arrendamiento, subarrendamiento o cesión de bienes

muebles e inmuebles. Están sujetos a pagar este impuesto las personas naturales.

Tratándose de personas jurídicas las rentas obtenidas por el mismo concepto se

consideran rentas de tercera categoría. Mensualmente debe efectuarse los pagosa cuenta por Rentas de Primera Categoría con el formulario especialmente

autorizado por la SUNAT, el cual constituye el comprobante de pago por el

arrendamiento.

El monto a pagar es de 12% del monto de la renta. Si el monto del alquiler se

pacta en moneda extranjera el pago del impuesto se hará convirtiéndolo a

moneda nacional. El pago de este impuesto es de cargo del propietario.

Los formularios se pueden obtener gratuitamente en cualquier oficina de la

SUNAT o en las agencias bancarias. Es en estas últimas donde podemos realizar

de modo rápido el pago del impuesto.



3. Impuesto Predial16.- Es el impuesto que grava el valor de los predios urbanos o

rústicos que posea toda persona natural o jurídica.

Están obligadas al pago las personas naturales o jurídicas que sean propietarios

al 1º de enero de cada año, siendo responsable del pago del tributo el poseedor si

el propietario no puede ser determinado.

Cuando se efectúa cualquier transferencia de un predio, el vendedor debe

presentar el descargo ante la municipalidad respectiva hasta el último día hábil

del mes siguiente de producidos los hechos. Asimismo debe cumplir con

efectuar el pago del impuesto de todo el año en que se produjo la transferencia.

De no realizar el descargo, la municipalidad de la jurisdicción generará una

multa tributaria por no descargar dentro del plazo establecido.

De otro la do el nuevo propietario de un bien inmueble podrá declarar su

adquisición hasta el último día hábil del mes de febrero del año siguiente a la

adquisición del bien. De no hacerlo incurrirá en infracción y se le sancionará con

multa.

Asimismo existe un beneficio par a las personas cesantes que consiste en deducir

de la base imponible un monto equivalente a 50 UIT vigentes en el ejercicio

gravable, debiendo pagar el impuesto solo por el exceso. Para acceder a este

beneficio se debe ser propietario de un solo predio, a su nombre o de la sociedad

conyugal, destinado a vivienda y contar con un ingreso bruto constituido por la

pensión que no exceda de 1 UIT mensual17.

¿Cómo se calcula el Impuesto Predial?

16 Artículo 8 al 20 del Texto Único Ordenado de la Ley de Tributación Municipal (Decreto Legislativo N°776 publicado el 31 de diciembre de 1993), aprobado por Decreto Supremo N°156-2004-EF en elDiario Oficial “El Peruano”.

17 Ibíd. Artículo 19.



Este impuesto se calcula aplicando al monto del autoavalúo del total de predios

del contribuyente ubicados en la misma jurisdicción municipal conforme a la

siguiente escala establecida en la Ley de Tributación Municipal:

TRAMO DE

AUTOAVALUO

En Nuevos Soles

UIT = S/. 4,450 Tasa %

Hasta 15 UIT Hasta S/. 51,750 0.2%

Mas de 15 hasta

60 UIT

Más de S/. 51,750 hasta

S/. 207,000

0.6%

Mas de 60 UIT Más de S/. 207,000 1.0%

Esta escala por tramos quiere decir que si el valor del autoavalúo de todos los predios de un contribuyente no excede de 15 UIT se le aplicará la tasa de 0.2%.

Si excede, solo al monto que sobrepasa el valor de 15 UIT se le aplicará el 0.6%

hasta el limite de 60 UIT, a partir del cual se le aplicará la tasa de 1.0% también

solo al monto que sobrepasa las 60 UIT.

Hay que anotar además, que la Ley de Tributación Municipal contempla en su

artículo 17 la exoneración de este impuesto a los predios de propiedad de:

a) El Gobierno central, gobiernos regionales y gobiernos locales, a excepción

de aquellos predios que se hayan entregado en concesión al sector privado.

b) Los Gobiernos extranjeros, en condición de reciprocidad, siempre que el

predio se destine a residencia de los representantes diplomáticos o al

funcionamiento de las oficinas dependientes de sus embajadas, legaciones o



consulados, así como los predios de propiedad de las organizaciones

internacionales reconocidos por el Gobierno que les sirva de sede.

c) Las sociedades de beneficencia, siempre que se destinen a sus fines

específicos y no se efectúe actividad comercial en ellos.

d) Las entidades religiosas, siempre que se destinen a templos, conventos,

monasterios y museos.

e) Las entidades públicas destinadas a prestar servicios médicos asistenciales.

f) El Cuerpo General de Bomberos, siempre que el predio se destine a sus fines

específicos.

g) Las Comunidades Campesinas y Nativas de la sierra y selva con excepción

de las extensiones cedidas a terceros para su explotación económica.

h) Las universidades y centros educativos, debidamente reconocidos, respecto

de sus predios destinados a sus finalidades educativas y culturales, conforme

a la Constitución.

i) Las concesiones en predios forestales del Estado dedicados al

aprovechamiento forestal y de fauna silvestre y en las plantaciones

forestales.

j) Los predios cuya titularidad corresponda a organizaciones sindicales,debidamente reconocidas por el Ministerio de Trabajo y Promoción Social,

siempre y cuando los predios se destinen a los fines específicos de la

organización.

Asimismo, se encuentran inafectos al impuesto los predios que hayan sido

declarados monumentos integr antes del patrimonio cultural de la Nación por el

Instituto Nacional de Cultura, siempre que sean dedicados a casa habitación o

sean dedicados a sedes de instituciones sin fines de lucro, debidamente inscritas,o sean declarados inhabitables por la Municipalidad respectiva.

4. Arbitrios municipales.- Es una tasa municipal que se paga por la prestación y

mantenimiento de un servicio público. Dentro del concepto de arbitrios se

contempla Limpieza Pública, Parques y Jardines y Serenazgo18; y es de cargo de

las personas naturales o jurídicas que sean propietarios del inmueble al 1 de

18 Decreto Supremo N° 135-99-EF, Norma II inciso c.1



enero de cada año. Usualmente se acostumbra que el vendedor cancele todo el

año por adelantado, o por lo menos hasta la fecha de la venta, dejando de este

modo al inmueble libre de toda deuda tributaria.

Tanto el cobro de los arbitrios como su determinación queda cargo de las

municipalidades distritales. La forma de determinar el monto de los arbitrios

responde a una variedad de factores como lo son el costo por metro cuadrado

dependiendo de la zona, el área total construida del predio, la demanda relativa

que exista sobre el servicio, la longitud de las calles, la cantidad de parques

disponibles en la urbanización, el numero de habitante por zonas, las áreas

verdes disponibles, etc.

Aunque estos factores de medición son determinados por cada municipalidad

con su respectiva ordenanza, existen ciertos criterios consensuados para la

determinación de esta tasa.

R ecomendamos revisar la Ordenanza N°98619 promulgada por la Municipalidad

Metropolitana de Lima que señala con detalle la metodología de cálculo para ladeterminación de arbitrios.

19 Esta norma la puede encontrar en el sitio web http://www.sat.gob.pe



Flujograma del Proceso de Venta.- Representando al vendedor.

Contacto con el propietario -

vendedor vía telefónica y en

persona.

Negociación de los términos del contrato:

Diligencia de Reconocimiento Externo e

Interno. Saneamiento tributario: Impuesto predial y arbitrios. Valuación del inmueble y

establecimiento del precio de venta.

Porcentaje de comisión por la venta.

Firma de contrato de

Opción de Venta.

Publicidad del servicio

de corretaje para vender

un inmueble

Publicidad del Inmueble en

venta.Gestión de promoción delinmueble y atención de

clientes.

Firma del Contrato deCompra Venta

NOTARIA

Se remite a la notaria para la elaboración dela Minuta. Se ordena el Bloqueo Registral. Pago del impuesto de Alcabala en lamunicipalidad provincial.

Firma del contrato y pago del precio.Finalmente se ordena la elevación delcontrato de compra venta a EscrituraPública.Termina la relación contractual con elvendedor.

Inscripción del título

en Registros Públicos.



Flujograma del Proceso de Compra.- Representando al comprador.

Contacto con el comprador vía

telefónica y en persona.


Características del inmueble requerido.

Plazo concedido para hallar el inmueblesolicitado.

Honorarios del agente inmobiliario.


asesoria inmobiliaria-

compra


de corretaje paraasesorar en la compra de

un inmueble

Publicidad y búsqueda del

inmueble requerido. Gestión de visitas

a inmuebles.

Firma del Contratode Compra Venta

NOTARIA

Se remite a la notaria para la elaboración dela Minuta. Se ordena el Bloqueo Registral.

Pago del impuesto de Alcabala en lamunicipalidad provincial. Firma del contrato y pago del precio.Finalmente se ordena la elevación delcontrato de compra venta a Escritura

Pública.


en Registros Públicos. Termina la relación contractual con elcomprador.



Flujograma del Proceso de Alquiler.- Representando al arrendador.

* El Pago del impuesto de Alquiler se realiza mensualmente en cualquier agencia

bancaria. El porcentaje a pagar es el 12% del monto de la renta y es de cargo del

arrendador .

** Solo en el caso de alquileres con periodos extensos se recomienda realizar la

inscripción en Registros Públicos. De no ser este el caso es suficiente con un

contrato privado con firmas legalizadas.

Contacto con el arrendador vía

telefónica y en persona.


Monto de la renta.

Plazo concedido para hallar inquilinos

interesados. Honorarios del agente inmobiliario por hallar

inquilinos o por la administración de los

alquileres (porcentaje de la renta).


asesoria inmobiliaria-

alquiler


de corretaje paraasesorar en el alquiler de

inmuebles.

Publicidad del inmueble en

alquiler. Gestión de visitas al

inmueble de posibles

inquilinos. Firma del Contrato

de Arrendamiento

Pago del impuestode alquiler .*

NOTARIA (OPCIONAL) **

Se remite a la notaria para la elaboración dela Minuta o firmas legalizadas. Finalmente se ordena la elevación del

contrato de arrendamiento a EscrituraPública.


en Registros Públicos. (OPCIONAL) **



¡Excelente! Lo(a) felicito nuevamente por su dedicación y esfuerzo, que definitivamente

están brindando sus frutos. Con el repaso del capítulo anterior hemos culminado lo

concerniente a entender paso a paso y con detalle la gestión del corretaje inmobiliario.

A continuación, y como una forma de complemento necesario, le presento información

actualizada sobre el Programa habitacional Mi Vivienda impulsado por el Estado

Peruano.

Títulos del capítulo “El Corretaje Inmobiliario: alcance su independencia financiera”.

¿Por dónde empezar?

¡Contrataron nuestros servicios! ¿Y ahora? Promoviendo nuestro inmueble.

¡Trato hecho!

Otros costos.

Flujogramas.



¿Qué es el Fondo Mi Vivienda?20

El Fondo Mi vivienda es promovido por el gobierno peruano que la creó en 1998 con la

Ley Nº 26912 promulgada el 16 de enero del mismo año. Pero no es sino hasta el 09 de

enero de 2002 que su reglamento fuera promulgado por D.S. Nº 006-2002-EF, siendo el

objetivo de esta norma el de facilitar la construcción y adquisición de viviendas de

interés social.

En el desarrollo del Fondo, participan el Estado, a través de Cofide como organismo

ejecutor; las instituciones financieras en su función de intermediación de los fondos y el

sector privado de la construcción, responsable de la ampliación de la oferta a nivel

nacional.

Función del Fondo Mi Vivienda:

· Canalizar a través del sistema financiero los recursos del Fondo MIVIVIENDA,

para facilitar la adquisición de viviendas dentro del marco del programaeconómico del país, a través de mecanismos que aseguren la transparencia y

competencia en su asignación, en proyectos promovidos y ejecutados por el

sector privado.

· Formular, aprobar, dirigir y controlar la ejecución de las políticas, objetivos y

planes del Fondo MIVIVIENDA, en función a la política general del gobierno y

del sector vivienda, en concordancia con las normas respectivas.

· Organizar eficientemente su propia administración, con la finalidad de cumplir con los objetivos establecidos por ley.

· Organizar los mercados a los que se dirige el Programa MIVIVIENDA. Difundir

el programa y promover el encuentro entre la demanda habitacional, la oferta de

viviendas y los intermediarios financieros

20 La información que se consigna en este capítulo corresponde a la página web

http://www.vivienda.gob.pe, página oficial del Ministerio de Vivienda Construcción y Saneamiento-Perú.

http://www.vivienda.gob.pe/



· Planificar, organizar, dirigir, ejecutar, coordinar, evaluar y supervisar las

actividades relacionadas con la obtención y el uso de los recursos económicos y

financieros del Fondo, destinados al cumplimiento de sus fines.

· Promover la aprobación y suscripción de convenios y contratos relativos al

Fondo, de conformidad con las normas legales vigentes.

· Formular y ejecutar planes estratégicos, programas y proyectos operativos, de

inversión y de trabajo, así como efectuar su seguimiento y evaluación.

Ahora bien, el Fondo Mi Vivienda tiene a su vez diversos programas mediante los

cuales se ejecuta o mejor dicho se pone en circulación este dinero destinado a fomentar

la creación de viviendas en el Perú. De los programas destinados a vivienda tenemos aCrédito Mi Vivienda y Techo Propio.

Crédito Mi Vivienda

El Crédito Mi Vivienda, es el producto del Fondo Mi Vivienda, que se ofrece a través

de las diversas Instituciones Financieras del mercado local a las personas que cumplan

con las siguientes características:

· Ser mayor de edad, no importa el estado civil.

· Ser calificado como sujeto de crédito por la Institución Financiera.

· No ser propietario (ni el cónyuge o conviviente legalmente reconocido, según

corresponda; ni sus hijos menores de edad) de otra vivienda en cualquier

localidad del país

· No haber adquirido (ni el cónyuge o conviviente legalmente reconocido, según

corresponda) vivienda financiada con recursos del FONAVI, aún cuando ya no

sea propietario de la misma.

· Tener la cuota inicial del 10% del precio de la vivienda, pudiendo cubrir este

monto con el valor del terreno

Para la adquisición de una casa o departamento, se deben cumplir las siguientes

condiciones.



· El valor del casco habitable más estacionamiento no debe superar las 35 UIT.

· El valor de la vivienda (casco habitable más estacionamiento) no debe superar

las 50 UIT.

· Para el Fondo Mi Vivienda no tiene relevancia el área de construcción de la

vivienda que deseas adquirir o construir.

· Si deseas adquirir una vivienda, debe ser en primera venta, es decir la primera

transferencia que realiza el promotor y/o constructor. No se encuentran dentro de

esta definición, las transferencias entre personas jurídicas, ni las que se realicen

por anticipo de legítima o herencia.

· En este sentido, las transferencias anteriores a la construcción de la vivienda a

ser vendida (cuando era terreno), no cuentan para analizar si se trata de una primera venta.

· Si deseas construir una vivienda, el terreno donde se construirá deberá ser de tu

propiedad, debe encontrarse inscrito en Registros Públicos y podrá ser

considerado como cuota inicial de tu crédito. No importa el área que tenga tu

terreno.

La adquisición de una vivienda con un Crédito Mi Vivienda, te permite poder acceder al

Premio al Buen Pagador (válido para créditos con plazos mayores a 10 años).

El Crédito Mi Vivienda puede ser solicitado en soles o dólares y al plazo que más se

acomode a tus necesidades y posibilidades de pago, hasta un máximo de 20 años, pero

no olvides que el Premio al Buen Pagador es para créditos con un plazo mayor a los 10

años.

La cuota inicial es mínima y corresponde al 10% del precio de la vivienda, pudiendocubrir dicho monto con el valor del terreno (aires independizados). El Fondo Mi

Vivienda, a través de las instituciones financieras del mercado local, te financia hasta el

90% del precio hasta por un tope de 35 UIT.

En caso de viviendas en construcción o en planos, tiene un plazo de gracia de hasta 6

meses, si lo solicitas. Durante dicho período, no pagarás como beneficiario el principal

ni los intereses. Los intereses generados durante este plazo, se capitalizarán

incorporándose al importe del crédito otorgado.



El Crédito Mi Vivienda, a diferencia del Crédito Hipotecario tradicional, es el único que

te ofrece el Premio al Buen Pagador, el cual es un reconocimiento que da el Fondo Mi

Vivienda a tu puntualidad en el pago de tus cuotas.

¿Cómo funciona?

El premio al buen pagador es un monto que se obtiene a partir del monto total del

crédito solicitado, y equivale a un 15% de este monto, hasta un tope de S/.15,000.00

Citemos un ejemplo. Una persona desea adquirir una vivienda, la cual esta valorizada en

S/.100,000.00 para lo cual ha ahorrado S/.10, 000 que entregará como cuota inicial,

solicitando al banco la suma de S/ 90,000. Ante estos supuestos el premio al buen

pagador será 15% de los S/. 90,000 lo cual equivale a S/.13, 500 y como este valor no

excede los S/.15, 000 de límite, el integro de este valor será repartido equitativamente

entre el número de cuotas que tenga por pagar.

Tomemos ahora otro ejemplo, para una vivienda cuyo valor sea de S/.130,000 en el que

la cuota inicial sea de S/.13,000 y el monto del Crédito Mi Vivienda sea de S/.117,000;

el premio al buen pagador sería S/.17,550, sin embargo el monto del premio al buen

pagador supera el límite de los S/.15,000, en este caso el monto a ser repartido de

manera equivalente en todas las cuotas es S/.15,000

Acceso al Crédito Mi Vivienda con remesas del exterior

Cada vez, son más las instituciones bancarias que poseen cuentas de ahorro especiales

que permiten ahorrar para obtener un Crédito Mi Vivienda. Sin embargo, lo exclusivo

del asunto es que los créditos se obtienen a través de remesas de dinero enviados al Perú

entre familiares directos que desean adquirir un inmueble.

Esta modalidad difiere dependiendo de la entidad bancaria a la que uno acuda. La

mayoría de las entidades bancarias de nuestro sistema financiero cuentan con un

programa que permite acceder a un crédito con ingresos provenientes de las remesas.



Se recomienda acercarse a la entidad de su preferencia para informarse mejor sobre las

características, beneficios y condiciones que le puedan otorgar.

Formas de acreditar los ingresos necesarios

A. Trabajo en Relación de Dependencia- Ingreso por renta de Quinta Categoría

· Ingresos mensuales relacionados con un sueldo fijo.

· Ingresos por concepto de comisiones (variables), y otras formas de ingreso

debidamente justificados que garanticen que los Solicitantes podrán honr ar

el servicio de la deuda.

Deberán presentar continuidad laboral de al menos un (1) año en la misma

empresa, la que deberá contar con una antigüedad de funcionamiento no menor a

dos (2) años.

Si no se cumple con la continuidad necesaria en la empresa actual, se podrá

tomar en cuenta el tiempo de trabajo prestado a su anterior empleador, siempre y

cuando entre la fecha de término del trabajo anterior y la fecha de ingreso alnuevo trabajo no exista un vacío laboral mayor a sesenta (60) días calendarios.

Para demostrar la continuidad laboral se deberá presentar el respectivo

Certificado de Trabajo en donde deberá constar la fecha de ingreso y cese del

Centro Laboral o en su defecto, presentar la última boleta de pago del trabajo

anterior. En este caso los Solicitantes deberán tener como mínimo tres (3) meses

en la empresa actual.

Se puede considerar los siguientes conceptos:

· El 80% del promedio de las horas extras trabajadas durante los últimos doce

(12) meses.

· El 80% del promedio de las comisiones, gratif icaciones permanentes,

bonificaciones, percibidas durante los últimos doce (12) meses trabajados.



· El 80% de la asignación por gasolina del personal de Fuerzas Armadas y de

la Policía Nacional, percibida durante los últimos doce (12) meses

trabajados.

B. Trabajo Independiente - Ingreso por renta de Cuarta Categoría

Deberán presentar continuidad laboral de al menos dos (2) años. Se considerará

el promedio de lo percibido durante los últimos doce (12) meses.

C. Pequeños y medianos empresarios (negocio propio) - Ingreso por renta de

Tercera Categoría

Los solicitantes deberán contar con experiencia empresarial mínima en los

últimos dos (2) años en la actividad evaluada. Se realizará un análisis de la

documentación que sustenta sus ingresos, así como de la viabilidad de su

negocio.

D. Rentistas - Ingresos por renta de Primera Categoría, Fondos de Pensiones o de

Retiro y otros

Serán considerados como fuente de ingresos los siguientes:

· Ingresos computables provenientes de fondos de pensiones o fondos de

retiro.

· Ingresos computables provenientes de cuentas de ahorro e inversiones, deherencias y cualquier otro ingreso continuo y verificable.

· Ingresos computables de rentistas de bienes inmuebles con fines comerciales

(no Vivienda).

En el caso de rentistas de bienes inmuebles con fines comerciales se deberá tener

en cuenta lo siguiente:



· El o los inmuebles cuyas rentas serán consideradas como ingresos de los

Solicitantes, deberán contar con un contrato de arrendamiento a la fecha de

la evaluación, cuya vigencia no deberá ser menor a los próximos doce (12)

meses.

Ingresos No Acreditables

En el caso de aquellos trabajadores que no puedan acreditar sus ingresos mensuales de

manera permanente y/o no puedan alcanzar la relación Cuota Total del Crédito

MIVIVIENDA/Ingreso Líquido mínima aceptable, se les requerirá el Ahorro

Programado mensual en forma consecutiva en la Entidad Financiera de su elección, por

un importe equivalente a la cuota mensual que pagaría al recibir el Crédito

MIVIVIENDA, lo cual servirá para sustentar su voluntad de pago y determinar su

capacidad de pago.

Programa Techo Propio

Techo Propio es un programa orientado a solucionar el problema de vivienda de las

familias peruanas con menores recursos para que puedan tener una vivienda digna, que

cuente con los principales servicios de electricidad, agua, desagüe, pistas y veredas.

¿A quiénes está dirigido Techo Propio?

· A los Grupos Familiares sin vivienda dentro del territorio nacional.

· La suma de los ingresos netos del grupo familiar no debe ser mayor a: S/1,450.

· Que nunca hayan recibido apoyo del Estado para adquirir o construir vivienda

¿Quiénes conforman el Grupo Familiar?

· El Jefe de Familia y su cónyuge o conviviente legalmente reconocido.

· Los hijos menores de 25 años.

· Los hijos mayores de 25 años discapacitados.

· Los padres, abuelos y nietos.



¿Como puedo participar?

Techo Propio ha creado la forma más sencilla para acceder al Bono Familiar

Habitacional (BFH) y con ello a tu vivienda.

Este sistema es el Proceso de Registro de Elegibles. Para inscribirte acércate con tu

DNI a cualquier centro de atención del Programa Techo Propio.

Requisitos:

1. Tienes que ser mayor de edad, responsable económicamente de tu

familia.

2.

Ningún miembro de la familia deberá tener vivienda propia. 3. Ningún miembro de la familia deberá haber recibido apoyo del estado

para adquirir una vivienda, ya sea a través de FONAVI, ENACE, Banco

de Materiales, Fondo MIVIVIENDA o mediante previa asignación del

Bono Familiar Habitacional (BFH).

4. La suma de los ingresos netos de la jefatura de familia no deberá ser

mayor S/. 1,450 (mil cuatrocientos cincuenta nuevos soles).

5. El grupo familiar deberá tener al menos una de estas características:

A. Ser casados, convivientes, o solteros (con carga familiar). Con o

sin hijos menores de 25 años. Además podrá incluir a sus hijos

discapacitados de cualquier edad.

B. Se podrá incluir a los padres, abuelos y nietos.

6. Presentar el formulario de registro debidamente llenado.

Etapas del registro para acceder al Apoyo Habitacional del Estado

Paso 1.- Inscribirse en los centros de atención autorizados por el Fondo MIVIVIENDA,

proporcionando información del Grupo Familiar.

Paso 2.- El FMV cruza con las bases de datos de apoyo habitacional verificando que

ningún miembro del Grupo Familiar halla sido beneficiario de Apoyo Habitacional del

Estado.

Paso 3.- Los Grupos Familiares que no recibieron apoyo habitacional del Estado son

declarados como Grupos Familiares Elegibles.



Paso 4.- Ahora como Grupo Familiar Elegible puedes buscar un proyecto de vivienda

Techo Propio que se adapte a tus posibilidades y necesidades.

Paso 5.- Una vez que encuentras una vivienda ahorra en tu cuenta de ahorros Techo

Propio la cuota inicial, recuerda que mínimo es el 10% del Precio de la vivienda.

Paso 6.- Si con la cuota inicial y el Bono Familiar Habitacional no completas el precio

de la vivienda, tienes que pedir que te precalifiquen a un crédito Techo Propio en la

entidades financieras afiliadas al Programa.

Paso 7.- Con el Promotor inmobiliario del Proyecto que has escogido firma un contrato

de Promesa de Venta.

Paso 8.- Finalmente con la asignación del Bono Familiar Habitacional podrás comprar

la vivienda elegida.

Estos datos y registros han sido obtenidos de la página web institucional del Ministerio

de Vivienda Construcción y Saneamiento, por lo que recomendamos encarecidamente si

usted se encuentra interesado en obtener un crédito a través de uno de los programas del

Fondo Mi Vivienda, que son los más accesibles en la actualidad, visitar la página

www.vivienda.gob.pe para otros datos de interés.




Con este capítulo damos por finalizado el “Manual de Corretaje Inmobiliario-Perú”.

Reiter o mis felicitaciones hacia usted estimado(a) lector, pues sin su fuerza de voluntad

ninguna de las ideas que se exponen aquí podría materializarse. Espero que lo expuesto en esta ocasión pueda convertirse en una fuente de consulta a la

que usted pueda acudir y repasar las veces que lo necesite.







Anexos

Datos útiles

FONOTECHO: 0800-12-200 (Llamada gratuita a nivel nacional)Correo electrónico: [email protected]

CENTROS DE ATENCIONLIMA San IsidroCoordinador: Patricia ArévaloOficina: Av. Paseo de la República 3121

Lima – Vitrina InmobiliariaCoordinador: Maria Lourdes LópezOficina: Jr. Camana 199 Fono: 01-426-8066

ComasCoordinador: Richard PaytánOficina: Av. Túpac Amáru 1419 altura Km. 11 ½Fono: 01-536-0249

PROVINCIAS ArequipaCoordinador: Ralph GómezOficina: Esq. calle Rivero N° 210 con calle Santa Martha N° 200.Fono: 054-222-041

Chiclayo Oficina: Calle Manuel María Izaga 816Fono: 074-232-730

Cusco Coordinador: José Antonio PaulloOficina: Av. De la Cultura 1522 – WanchaqFono: 084-257-622

Iquitos Coordinador: Mireshka RodríguezOficina: Calle Napo N° 228Fono: 065-962-1417

Huancayo

Coordinador: Luis César Gonzales

mailto:[email protected]



Oficina: Calle Real 983 2° pisoFono: 064-215-611

Piura

Coordinador: Javier Mogollón Oficina: Av. Independencia s/n Urb. Miraflores block 10 - Tienda 03 Fono: 073-344-539

TrujilloCoordinador : Arturo Viteri Oficina: Esq. Jr. Independencia 599 y Jr. Gamarra 396 Fono: 044-221-172



Formatos y Modelos

CONTRATO DE OPCION DE VENTA

A través del presente documento se celebra un contrato de opción de venta con/sin exclusividad

entre la empresa/ agente/ señor (…) representado/identificado con (…) con domicilio en (…) a

quienes en adelante se le denominará LA EMPRESA / EL AGENTE y de la otra parte los

señores (…) identificados (…) domiciliados en (…) a quienes en adelante denominaremos LOS

PROPIETARIOS, en los términos y condiciones siguientes:

PRIMERO: Los PROPIETARIOS declaran ser dueños del inmueble ubicado en la calle (…) deldistrito (…) de la ciudad de (…) tal como consta inscrita en la partida registral numero (…)

SEGUNDO: Los PROPIETARIOS cuentan con todas su facultades de discernimiento por lo que

deciden voluntariamente otorgar a LA EMPRESA la opción de venta exclusiva / no exclusiva del

inmueble referido en el párrafo precedente a un valor no menor de $ 0000.00 DÓLARES

AMERICANOS.

TERCERO: Los PROPIETARIOS autorizan expresamente a la EMPRESA a realizar todos los

actos necesarios para logra la venta del inmueble en las condiciones ya descritas. Entiéndase

que estos actos comprenden gestiones de publicidad, trámites municipales, saneamiento legal

del inmueble, atención de los clientes, etc.

CUARTO: Los PROPIETARIOS otorgan a la EMPRESA un plazo de seis (6) meses a partir de la

firma del presente documento para que oferte y venda a nombre de los PROPIETARIOS el

inmueble ubicado en (…) este plazo (no) podrá ser renovado por mutuo acuerdo.

QUINTO: Mediante este contrato la EMPRESA asume todos los gastos y riesgos en que pueda

incurrir para llevar a cabo la oferta y venta del inmueble mencionando.



SEXTO: El precio pactado de común acuerdo por los servicios de intermediación o corretaje

inmobiliario que realiza la EMPRESA es de 5% del valor de la venta del inmueble pagaderos al

momento de la firma de la escritura pública de compra venta.

SETIMO: Durante el plazo concedido a la EMPRESA para que oferte y venda el inmueble los

PROPIETARIOS se obligan a no vender la propiedad sin conocimiento de la EMPRESA. Si así lo

hicieran deberán pagar a la EMPRESA el íntegro de la comisión pactada sobre el precio base

establecido en la cláusula segunda de este contrato.

OCTAVO: El presente contrato de opción de venta se atiene de modo supletorio a lo establecido

por el Código Civil Peruano.

NOVENO: Ambas partes renuncian al fuero de sus domicilios, y en caso de cualquier

controversia, se someten expresamente a los jueces y tribunales de la ciudad de (…)

Lima, 00 de mmm de 0000.

Empresa Propietarios



MINUTA COMPRA VENTA

Señor Notario:

Sírvase usted extender en su Registro de Escrituras Publicas, una de compra venta:

Que celebran de una parte, la empresa inmobiliaria AAAA, inscrita en fojas 000 de la Partida

Registral numero 111 en el registro de personas jurídicas de Lima con domicilio legal en (…)

debidamente representada por (…) con poder registrado en (…) a quien se le denominara “LA

VENDEDORA” y de la otra parte don BBBB de nacionalidad peruana, identificado con (…) de

ocupación (…) con domicilio en (…) a quien se le denominara “EL COMPRADOR” en los

términos y condiciones siguientes:

PRIMERO: LA VENDEDORA es propietaria del inmueble ubicado en (…) el mismo que cuenta

con (…) lindando con (…) de un área de (…)

SEGUNDO: LA VENDEDORA adquiere el dominio del inmueble por compra que realizara el 00

de mmm de 0000 de su anterior pr opietario la empresa JJJJ según consta en escritura publica

de 00 de mmm de 0000 ante notario NNNN registrado en la partida numero (…)

TERCERO: Por el presente LA VENDEDORA da en venta real y enajenación perpetua, el

inmueble ubicado en (…) que consta de ambientes múltiple, baño, etc., con los siguientes

linderos y medidas perimétricas: por el frente (…) por la derecha (…), comprendiendo la venta

además del área señalada los usos, servidumbres, entradas y salidas y todo cuanto de hecho y

por derecho le toca y corresponde sin reserva ni limitación alguna.

CUARTO: el precio pactado de común acuerdo es de $ 0000.000 ( $$$$$ DÓLARES

AMERICANOS) que EL COMPRADOR cancela a la firma de la presente minuta con el cheque

de gerencia numero 00000-0000-00, previo bloqueo registral a favor de LA COMPRADORA sin

mas comprobante que la firma de las partes.

QUINTO: LA VENDEDORA declara que sobre el inmueble que se vende no pesa medida judicial

o extrajudicial alguna acto o contrato que limite su dominio y derecho de libre disposición. En



todo caso LA VENDEDORA se obliga al saneamiento de Ley. Así también es de cargo de LA

VENDEDORA cumplir con las obligaciones tributarias y municipales que pudiera afectar el

inmueble hasta la fecha de la firma de la presente minuta, siendo de cargo del COMPRADOR

las obligaciones que surjan con fecha posterior.

SEXTO: Ambas partes declaran que la presente venta se realiza Ad corpus y que existe perfecta

equivalencia y justa compensación entre el precio que se paga y el inmueble que se vende y que

si alguna diferencia hubiese de mas o de menos, valor que por el momento no perciben, se

hacen de ella mutua gracia y reciproca donación, renunciando a cualquier acción o excepción

por error, dolo, violencia, lesión y cualquier otro concepto análogo que pudiera corresponderles.

Ambas partes aceptan la donación.

SETIMO: Los gastos registrales y notariales que originen este instrumento, así como el Impuesto

de Alcabala, serán de cargo del COMPRADOR.

OCTAVO: Las partes contratantes renuncian al fuero de sus domicilios, y en caso de cualquier

controversia, se someten expresamente a los jueces y tribunales de (…)

Se firmanLugar, 00 de mmm de 0000.

El comprador El vendedor



CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Conste por el presente documento que se extiende por duplicado el contrato de

arrendamiento del inmueble ubicado en (…), Departamento N.° (…) que corre inscrito en la fichaN.° (…) que celebran de una parte JJJ con DNI N.° (…) con domicilio en Av. (…) a quien enadelante se le denominará EL ARRENDADOR, y de la otra parte DDD con DNI N.° (…) condomicilio sito en el inmueble materia de arrendamiento, en el distrito de (…), a quien en adelantese le denominará EL ARRENDATARIO de acuerdo a los términos siguientes:

PRIMERO: EL ARRENDADOR es propietario absoluto de local materia de este contrato. Esteinmueble cuenta con pisos de parquet, dos cuartos con roperos y un tercero sin ropero, cortinasen los tres cuartos, una sala con doble cortina, un baño completo, un medio baño, ambos conmayólica, sanitario y lavatorio, cocina con reposteros superiores, área de lavandería,intercomunicador con interruptor para apertura de puerta principal eléctrica, luminarias en todoslos puntos, interruptores y tomacorriente en todos los puntos, llaves térmicas de control eléctrico,conexión telefónica y cable TV. Se deja constancia que el inmueble de referencia es deconstrucción reciente y de material noble, disponiendo de los servicios de agua potable, desagüey fluido eléctrico. Toda el área a arrendar cuenta con accesorios completos listos para habitar,como lo son fluorescentes, ventanas, grifería y acabados varios en buen estado.

SEGUNDO: Por el presente contrato EL ARRENDADOR conviene dar en arrendamiento a EL

ARRENDATARIO el inmueble precisado en la cláusula anter ior, autorizándole- al

ARRENDATARIO- el USO exclusivo de dicho inmueble como CASA-HABITACIÓN.

TERCERO: La renta pactada de común acuerdo es de S/. (…) (…)NUEVOS SOLES) mensuales,que será abonada por adelantado cada mes en la Cuenta Bancaria Número (…) del Banco (…),haciendo entrega del voucher respectivo en el domicilio del ARRENDADOR sin aviso nirequerimiento previo a partir del 00 de mmm de 0000, siendo el día (…) de cada mes el fijadopara el pago correspondiente del mes por adelantado.

EL ARRENDATARIO quedará automáticamente constituido en mora si hasta el día treinta decada mes no realizara el pago puntual de la renta, debiendo por ello abonar S/. (…) nuevos solespor cada día calendario de atraso.

Queda expresamente convenido que si EL ARRENDATARIO dejara de abonar la renta por el

equivalente de UN (01) mes de alquiler será causal de rescisión del contrato, facultando a ELARRENDADOR para hacer efectiva la acción de desalojo y las demás que juzgue pertinentepara el cobro de la renta.

CUARTO: El plazo de duración del contrato es de (…) meses no forzosos para ambas partes yse computará desde el 00 de mmm de 0000 y culminará indefectiblemente el 00 de mmm de0000. El plazo fijado podrá prorrogarse por acuerdo expreso o tácito de las partes enconcordancia con la normativa nacional. En caso no se llegase a ningún acuerdo EL

ARRENDATARIO está obligado a entregar el departamento en el buen estado en que loencontró y con todos sus accesorios completos, el 00 de mmm de 0000. En el improbable casoque no lo hiciera deberá pagar una multa de S/. (…) nuevos soles por cada día de mora en la



entrega del local en calidad de penalidad por incumplimiento de contrato, sin perjuicio del pagode la renta pactada y del derecho a acudir a las instancias judiciales.

QUINTO: EL ARRENDATARIO se obliga a no introducir modificación alguna en la estructura

física del inmueble, ni cambio alguno en sus instalaciones sin consentimiento expreso y por escrito de EL ARRENDADOR. Todas las mejoras que EL ARRENDATARIO introduzca en elinmueble, cualquiera sea su naturaleza, quedará sin excepción en beneficio del predio, sinobligación de reembolso alguno o pago por parte de EL ARRENDADOR.

SEXTO: Son de cargo de EL ARRENDATARIO el pago del fluido eléctrico y agua potable. Elpago del fluido eléctrico lo realizará de acuerdo al medidor respectivo, y el servicio de agua lorealizará a la Junta de Propietarios del Edificio de acuerdo al costo calculado por éste. Este pagode los servicios mencionados lo hará de manera puntual presentando los recibos debidamentecancelados al ARRENDADOR o a la persona que ésta designe para este propósito.

Los costos correspondientes al servicio de guardianía, áreas comunes y otros que se deriven delmantenimiento del edificio serán de cargo del ARRENDATARIO.

SÉPTIMO: Se obliga EL ARRENDATARIO a no depositar en el departamento, sustanciastóxicas o inflamables ni de otra naturaleza que ponga en peligro el inmueble; a no colocar aparatos e implementos que produzcan ruidos molestos que mortifiquen a los demás vecinos,así como también, ruidos exagerados a altas horas de la madrugada; en general, a no atentar contra la tranquilidad en cualquier forma que fuere.

OCTAVO: En garantía del fiel cumplimiento del contrato EL ARRENDATARIO se compromete aentregar al 00 de mmm del 0000, la suma de S/. (…) (…Y 00/100 NUEVOS SOLES). Estedepósito en garantía no devengará interés alguno, no podrá aplicarse al pago de alquileresatrasados y será devuelto hasta UN MES (1) después a la entrega del local y sólo en el c aso deno existir obligación alguna por parte de EL ARRENDATARIO.

Asimismo, a la firma del presente contrato EL ARRENDATARIO se obliga a pagar por adelantado la renta correspondiente al período comprendido del 00 de mmm al 00de mmm de 0000.

NOVENO: EL ARRENDATARIO desde ya otorga autorización a EL ARRENDADOR a fin de queéste, o la persona que designe, ingrese al inmueble arrendado en cualquier momento, dentro dehoras razonables, con la finalidad de inspeccionar el interior del local, su conservación y

mantenimiento.

DÉCIMO: Será causal de rescisión automática del contrato, si EL ARRENDATARIO incumple elpago de los servicios especificados en la cláusula sexta (agua potable, fluido eléctrico, serviciosde guardianía, mantenimiento, etc.) hasta un máximo de dos meses continuos. Para verificar elpago de los servicios, EL ARRENDATARIO se obliga a presentar a EL ARRENDADOR larespectiva constancia de pago cada mes.

DÉCIMO PRIMERO: EL ARRENDATARIO no podrá subarrendar, ni entregar total oparcialmente el local materia de este contrato. El incumplimiento de esta cláusula determina lanulidad ipso jure del contrato que pueda haber celebrado EL ARRENDATARIO con terceros; así



como también, la rescisión automática del presente contrato de arrendamiento, debiendoademás EL ARRENDATARIO responder por los daños y perjuicios a que hubiere lugar.

DÉCIMO SEGUNDO: En todo lo relacionado al presente contrato de arrendamiento las partes

renuncian expresamente al fuero de sus domicilios y en caso de cualquier controversia sesometen expresamente a los jueces y tribunales de la ciudad de (…).

Lima, 00 de mmm de 0000

Se firma en dos ejemplares

Arrendador Arrendatario



ENTREGA DE LLAVES

YO DDD con DNI N.° (…) RECIBO DIEZ (10) LLAVES, CORRESPONDIENTES AL

DEPARTAMENTO N.° (…) DEL EDIFICIO UBICADO EN CALLE (…) N.° (…) INMUEBLE

MATERIA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO QUE SE CELEBRA EN LA FECHA.

DETALLE DE LLAVES QUE SE ENTREGAN:

RECIBI CONFORME:

PUERTAS PRINCIPALES 2 DEPARTAMENTO 301 2 DORMITORIOS 3 DOS BAÑOS 2 COCINA 1 TOTAL 10



Solicitud de Publicidad Registral21

.

21

Se utiliza este formato para solicitar Copia de Partida Registral, simple o certificada, vigencia de poderes, búsqueda, etc.



Solicitud de Inscripción de Título.



Formulario Registral N°122

.

22 Este formulario se utiliza para la inscripción de la Declaratoria de Fábrica. Se muestra aquí solo la

primera página de lo que conforma un cuadernillo. Los datos deben ser completados por el ingeniero oarquitecto a cargo de la construcción.



Modelo de Partida Registral.



Modelo de Reglamento Interno.



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Bibliografía

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de mayo de 2006 en el Diario Oficial “El Peruano”.

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1) Manual Corretaje 2008

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