611-Forma de Alquiler en Los Mercados Municipales de Costa Rica(4-07)

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INFORME DE INVESTIGACIN CIJUL

TEMA: FORMA DE ALQUILER EN LOS MERCADOS MUNICIPALES DE COSTA RICA

RESUMEN: el presente trabajo aborda el tema de los MercadosMunicipales, desde el punto de vista normativo yjurisprudencial,incluyendo: municipalidad parte en la fijacin dealquileres, anlisis sobre la naturaleza jurdica , normativaaplicable y potestades de las municipalidades en el contrato dearrendamiento, recalificacin de rentas de locales en mercadosmunicipales, naturaleza de los mercados y de su arrendamiento,desalojo del inquilino municipal, plazo del contrato entre otros.

ndice de contenido1.NORMATIVA......................................................2LEY SOBRE ARRENDAMIENTO DE LOCALES MUNICIPALES.................2

2.JURISPRUDENCIA.................................................7MUNICIPALIDAD COMO PARTE EN PROCESO DE FIJACIN DE ALQUILERES. .7ANLISIS SOBRE SU NATURALEZA JURDICA, LA NORMATIVA APLICABLE ALA RELACIN INQUILINARIA Y LAS POTESTADES MUNICIPALES EN DICHOCONTRATO .....................................................10RECALIFICACIN DE RENTAS DE LOCALES EN MERCADOS MUNICIPALES. . .19ALQUILER MUNICIPAL FIJACIN DE LA COMPETENCIA ................22

3.OPINIONES JURDICAS DE LA PROCURADURA GENERAL DE LA REPBLICADE COSTA RICA...................................................35NATURALEZA DE LOS MERCADOS MUNICIPALES Y DE SU ARRENDAMIENTO. .35ARRENDAMIENTO DE LOCAL MUNICIPAL. LOCAL MUNICIPAL. MERCADOMUNICIPAL. BIENES MUNICIPALES. ...............................46ARRENDAMIENTO DE LOCALES O ESPACIOS EN MERCADOS MUNICIPALES.PRECIO DEL ARRIENDO. ARTCULO 2 DE LA LEY N 2428. ..........55BIENES MUNICIPALES. BIEN DE DOMINIO PBLICO. NATURALEZA JURDICA

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RicaDE LOS MERCADOS MUNICIPALES. TIPOS DE LOCALES DEL MERCADOMUNICIPAL. DERECHO DE ARRENDAMIENTO Y DERECHO DE USO. DESALOJODEL INQUILINO DEL MERCADO.....................................59

4.DICTMES DE LA PROCURADURA GENERAL DE LA REPBLICA ..........71MERCADOS MUNICIPALES- NATURALEZA JURDICA- LOCALES COMERCIALES-LIMITACIONES A LAS LIBERTADES PBLICAS- IMPOSIBILIDAD DE ASUMIRLAS COMPETENCIAS QUE EJERCAN LOS GOBERNADORES DE PROVINCIA ENESOS CASOS-VACO LEGAL. ......................................71LEY SOBRE ARRENDAMIENTO DE LOCALES MUNICIPALES LEY GENERAL DEARRENDAMIENTOS URBANOS Y SUBURBANOS ALQUILER DE LOS LOCALES . .95CONTRATO DE ARRENDAMIENTO- ARRENDAMIENTO DE LOCALES MUNICIPALES-MERCADO MUNICIPAL. PLAZO DE CONTRATO. ........................96

1 NORMATIVA

LEY SOBRE ARRENDAMIENTO DE LOCALES MUNICIPALES1

Artculo 1.- La tarifa para prorrogar el arrendamiento delocales,tramos o puestos de los mercados municipales, ser fijadapor la municipalidad respectiva, previo dictamen de la ComisinRecalificadora.

La Comisin estar integrada por cuatro miembros: dos regidoresmunicipales y dos inquilinos de cada mercado. Los inquilinosestarn representados por la correspondiente asociacin legalizadao, en su defecto, por la mayora de ellos, segn un memorialautenticado por un abogado, que presentarn.

Los arrendatarios tendrn derecho a presentar, hasta el 15 desetiembre del ao que corresponda, a dos de los miembros queintegrarn la Comisin Recalificadora. La municipalidad estar



Ricaobligada a comunicar a todos los inquilinos, mediante notacertificada o por otro medio directo, por escrito, con treintadas de anticipacin, el derecho que tienen a hacer talpresentacin. Si transcurriere el trmino sin que se hayapresentado esa lista, la municipalidad nombrar la Comisin, sinrepresentacin de los arrendatarios.

(As reformado por el artculo 1 de la Ley N 7027 de 4 de abrilde 1986).

Artculo 2.- Para dictaminar el aumento que corresponda pagar porconcepto de alquiler, en el prximo perodo de cinco aos, laComisin Recalificadora tomar en cuenta las circunstanciasespeciales del arrendamiento, entre ellas; amplitud, ubicacin dellocal o puesto, estado del edificio, costo de la vida, situacineconmica imperante, clase de mercadera que se venda, ycualesquiera otros datos que sirvan para la justa determinacindel precio del alquiler.


Artculo 3.- La municipalidad deber nombrar a los miembros deComisin Recalificadora en la ltima quincena de setiembre del aoanterior a aqul en que se inicie el perodo. El dictamen a que serefiere el artculo anterior, deber presentarlo la Comisin a mstardar un mes despus de que sus miembros hayan aceptado el cargo.Si no se presentara el informe en el trmino fijado, lamunicipalidad podr prescindir de ese trmite y hacer la fijacinde alquileres, por medio de funcionarios municipales o medianteotros procedimientos adecuados, en los que se sujetar a las



Ricalimitaciones sealadas en el artculo anterior.

Si el 31 de diciembre no hubiere acuerdo firme en el que seapruebe la recalificacin, regirn los alquileres vigentes para elprximo perodo de cinco aos que se inicia el primero de enerosiguiente.


Artculo 4.- La municipalidad respectiva comunicar larecalificacin de alquileres a cada inquilino, mediante notacertificada, y le otorgar un plazo de hasta treinta das hbiles,despus de recibido el comunicado, para que manifieste si aceptael nuevo alquiler fijado u opta por dejar el local, puesto o tramomunicipal. En caso de respuesta afirmativa, el alquiler se tendrpor prorrogado, por el trmino de cinco aos, sin necesidad deremate ni licitacin. Por igual procedimiento, se renovarn loscontratos y recalificaciones cada cinco aos, sin que el alquilerpueda variarse durante la vigencia de los contratos orecalificaciones, salvo convenio especial, pactado en el contratopor ambas partes. Dentro de los primeros quince das de lostreinta sealados en este artculo, el inquilino disconformetendr derecho a apelar(*), ante el concejo municipal, el alquilerque se le haya fijado. El concejo deber resolver la apelacin enlos siguientes quince das.

(As reformado por el artculo 1 de la Ley N 7027 de 4 de abrilde 1986 y modificado su texto por Resolucin de la SalaConstitucional N 4675-97 de las 15:45 horas del 13 de agosto de1997).

(*) Interpretado el trmino "apelar", en el considerando IV, de la



RicaResolucin 4675-97 antes citada.

Artculo 5.- La no aceptacin del precio del alquiler,determinado de conformidad con esta ley, dar derecho a cadainquilino municipal, luego de agotada la va administrativa, aacudir a la va jurisdiccional correspondiente, para que se lefije el aumento del alquiler.


Artculo 6.- Los contratos para el arrendamiento de los tramos,puestos o locales desocupados en los mercados municipales, deberefectuarlos la municipalidad mediante los trmites paraarrendamiento de bienes municipales que seala la Ley de laAdministracin Financiera de la Repblica.

En el contrato se fijar como base el alquiler determinado porella y como plazo, uno no mayor al tiempo que falte para quefinalice el perodo mencionado en el artculo 4 de esta ley. Enigual forma se proceder en caso de arrendamiento de locales enmercados nuevos.


Artculo 7.- En el caso de construccin de un nuevo edificio paraun mercado municipal que sustituya al existente, los inquilinosdel anterior gozarn del derecho de prioridad para ocupar unlocal, tramo o puesto, en condiciones similares a las que tenanen el antiguo. La base para el precio de los locales del nuevo



Ricaedificio ser fijada por la municipalidad, previo informe de laComisin Recalificadora, integrada como se menciona en el artculo1.


Artculo 8.- A partir de la vigencia de esta ley, se prohbe elestablecimiento de locales, tramos o puestos destinados a la ventade licores, nacionales o extranjeros, en mercados municipales.(As reformado por el artculo 1 de la Ley N 7027 de 4 de abrilde1986).

Artculo 9.- Esta ley es de orden pblico, deroga la nmero 180del 21 de agosto de 1929, sobre arrendamiento de locales en losmercados municipales, y cualquier otra disposicin legal que se leoponga.(As reformado por el artculo 1 de la Ley N 7027 de 4 de abrilde 1986).

Artculo 10.- Rige a partir de su publicacin.


Transitorio: Los actuales inquilinos de locales, tramos o puestosen los mercados municipales, seguirn pagando el alquiler vigenteen la actualidad, hasta el 31 de diciembre de 1989, fecha despusde la cual se iniciar el primer perodo de cinco aos, conalquiler fijado por la municipalidad, al tenor de las normas de lapresente ley.

(As reformado por el artculo 1 de la Ley N 7027 de 4 de abril



Ricade 1986).

2 JURISPRUDENCIA

MUNICIPALIDAD COMO PARTE EN PROCESO DE FIJACIN DE ALQUILERES[TRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO]2

"IV. IMPROCEDENCIA DEL COBRO DE ALQUILER SOBRE ZONAS QUE EL DUEODEL INMUEBLE ESTA OBLIGADO A SUMINISTRAR. INOBSERVANCIA DE LOSPARAMETROS CONTEMPLADOS EN EL ARTCULO 3 DE LA LEY SOBREARRENDAMIENTOS DE LOCALES MUNICIPALES Y VARIACIN DE EL FACTOR DEPONDERACIN DE LOS LOCALES DEL MERCADO : En primer trmino debesealarse, que el motivo de un acuerdo administrativo, seencuentra conformado por el conjunto de antecedentes fcticos ojurdicos que determinan el contenido del mismo. El acuerdomunicipal impugnando s tiene fundamentos explcitos, porque porun lado se encuentra la situacin fctica del transcurso delquinquenio anterior, la que determina la necesidad de una nuevarecalificacin, y por otro, el sustento jurdico que radica en lapotestad legal de la Corporacin Municipal para recalificar losprecios de los locales municipales. Por otra parte, tanto losparmetros sealados en el artculo 2 de La Ley SobreArrendamiento de Locales Municipales (a los que debe sujetarse elAyuntamiento segn as lo indica el artculo 3 ), como la



Ricavariacin del factor de ponderacin, aparte de omitir lademostracin de ser inobservados por parte de la AdministracinTerritorial, (artculos 317 inciso 1) del Cdigo Procesal Civil,en relacin al artculo 103 de la Ley Reguladora de laJurisdiccin Contencioso Administrativo) son extremos que junto alas reas comunes que se acusan, deben discutirse y dilucidarse enla va jurisdiccional y no en sta, segn reiteradajurisprudencia de esta Seccin del Tribunal, dentro de la cualconviene citar el Voto 389-2001 de las nueve horas del cuatro demayo del 2001, que en lo que interesa dispuso: CONSIDERANDO: I.- LIMITACION DE LA COMPETENCIA DE LA SECCION TERCERA DEL TRIBUNALCONTENCIOSO ADMINISTRATIVO EN MATERIA DE IMPUGNACION DE ACUERDOSDE LOS CONCEJOS MUNICIPALES QUE RECALIFICAN LAS RENTAS DE LOSLOCALES EN LOS MERCADOS MUNICIPALES. La Sala Constitucional de laCorte Suprema de Justicia en el Voto No. 4675-97 de las 15:45 hrs.del 13 de agosto de 1997 anul, por inconstitucional, el prrafoltimo del artculo 4 de la Ley Sobre Arrendamiento de LocalesMunicipales, Nmero 2428 del 14 de setiembre de 1959 y susreformas, al estimar que lo resuelto por el Concejo Municipal, enmateria de fijacin de rentas de los locales de los mercadosmunicipales, est sujeto a los recursos ordinarios de revocatoriay de apelacin. Siendo que el ltimo medio de impugnacin-alzada-, segn lo estatuido por el ordinal 173 de la ConstitucinPoltica, debe interponerse ante el jerarca impropio designado enese texto fundamental, esto es, ante la Seccin Tercera delTribunal Contencioso Administrativo, que es el rgano llamado, pordisposicin expresa de ley, a dar por agotada la vaadministrativa (Ley No. 7274 del 10 de diciembre de 1991). Ahorabien, debe entenderse que la competencia de este rgano colegiadodel Tribunal Contencioso Administrativo, al momento de fiscalizarun acuerdo del Concejo que recalifica la renta de los locales deun mercado municipal, se extiende, nica y exclusivamente, a sulegalidad o conformidad sustancial con el ordenamiento jurdicoadministrativo - entendindose por tal el integrado por la Leysobre Arrendamientos de Locales Municipales, el Cdigo Municipal y



Ricala Ley General de la Administracin Pblica, esto es, a examinarla regularidad de los elementos formales y sustanciales delacuerdo municipal regulados en los textos normativossupraindicados, tales como, la observancia del procedimientoadministrativo (debido proceso y derecho de defensa) pautado en laLey sobre Arrendamiento de Locales Municipales, la motivacin, lalegitimacin, la competencia, el motivo, el contenido, el fin y larelacin de proporcionalidad, razonabilidad y tipicidad que debemediar entre estos ltimos tres elementos de carcter material .Ntese que cualquier acuerdo emanado de un Concejo Municipal es unacto administrativo puro y simple que debe ser objeto defiscalizacin para determinar si se adecua o no con elordenamiento jurdico. En ese sentido, el artculo 180 de la LeyGeneral de la Administracin Pblica dispone, con claridadmeridiana, que el contralor no jerrquico -jerarqua impropia- escompetente en va administrativa para anular o declarar la nulidadde un acto administrativo; por su parte, el ordinal 181 de esemismo cuerpo normativo precepta que "El contralor no jerrquicopodr revisar slo la legalidad del acto...". Por otra parte, laSala Primera de la Corte Suprema de Justicia ha sealado que losprocesos sumarios de fijacin de alquileres en materia municipalno corresponden al Juzgado Civil de Hacienda de Asuntos Sumarios,ni a los Juzgados Civiles de las Jurisdicciones de lasMunicipalidades, sino al Tribunal Contencioso Administrativo, atravs del procedimiento especial regulado en el artculo 82 ysiguientes de la Ley Reguladora de la Jurisdiccin ContenciosoAdministrativa, por tratarse de materia tributaria al fijacin derentas o cnones (Cfr Sentencia N 000611-C-2002 de las nuevehoras cincuenta minutos del nueve de agosto del dos mil dos). "



RicaANLISIS SOBRE SU NATURALEZA JURDICA, LA NORMATIVA APLICABLE A LARELACIN INQUILINARIA Y LAS POTESTADES MUNICIPALES EN DICHOCONTRATO [TRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO.]3

" IV.- Antes de entrar al fondo del asunto combatido, se estimanecesario, hacer un breve anlisis de la naturaleza jurdica delos mercados municipales y el rgimen a que se encuentra sometidosu alquiler. As, en el voto de esta Seccin del Tribunal, nmero404-2005 de 14 horas 55 minutos del 31 de agosto del ao en curso,se estableci al respecto: IV.- SOBRE LA NATURALEZA DE LOSMERCADOS MUNICIPALES Y EL STATUS DE LAS PERSONAS QUE OCUPAN SUSLOCALES O PARTE DE LAS INSTALACIONES. Los mercados municipalesson bienes de dominio pblico, y si los particulares puedenutilizar y aprovechar una parte de su estructura, lo anterior deberealizarse a travs de un contrato de concesin, todo bajo lasregulaciones de normas de derecho pblico. Al respecto, en lasentencia nmero 2000-07039 de las nueve horas treinta y dosminutos del once de agosto del dos mil, la Sala Constitucionalexpres: ... II.- Para resolver adecuadamente el punto, considerala Sala que es preciso refrescar los elementos bsicosconstitutivos de la relacin que mantienen los amparados con laMunicipalidad recurrida, especialmente en relacin con lanormativa que rige la relacin inquilinaria, la naturaleza delbien que ocupan, las potestades municipales en relacin con dichosbienes y los procedimientos aplicables a su especfica relacincon el ente municipal. III.- Sobre la normativa que rige larelacin inquilinaria municipal: En cuanto a este punto, debedestacarse que la Ley General de Arrendamientos Urbanos ySuburbanos y el Cdigo Procesal Civil - en lo que resulteaplicable a la materia sobre arrendamientos - establecenclaramente hacia qu sector de la poblacin o hacia qu grupo deciudadanos se dirigen sus alcances y proteccin. En dichanormativa se regulan las relaciones inquilinarias entre



Ricaparticulares y respecto de bienes inmuebles de carcter privado opblico, salvo aquellos regmenes inquilinarios en que participenentidades pblicas con carcter de arrendatarios o arrendadoresque se rijan por disposiciones expresas de su propio ordenamientojurdico (artculo 6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos ySuburbanos). De ah que, si en cuanto a la relacin inquilinariamunicipal existe una normativa expresa que la rige y es propia desu ordenamiento jurdico, como en la especie podemos citar la Ley7027 de cuatro de abril de mil novecientos ochenta y seis "Ley deArrendamiento de Locales Municipales", entonces la relacininquilinaria de los amparados se encuentra excluida de lasrelaciones que se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos ySuburbanos. Esta situacin se ve reforzada por la propia Ley deArrendamientos Urbanos y Suburbanos, artculo 7 inciso c), el cualexcluye del mbito de aplicacin de dicha ley a las ocupacionestemporales de espacios y puestos en mercados y ferias o conocasin de festividades, actividades que se encuentran regladas deigual forma por la Ley 7027 citada. Por ello, no se puedepretender que la situacin inquilinaria de los petentes se puedaresguardar con las disposiciones de la Ley de ArrendamientosUrbanos y Suburbanos, ya que para el rgimen al cual estnadscritos, existe una legislacin especial y propia delordenamiento jurdico municipal que debe respetarse y aplicarse entodos sus alcances y consecuencias, excluyndose, por ende laposibilidad de aplicacin de cualquier otra norma que lacontravenga o la oponga. IV.- Sobre la naturaleza del bien queocupan: En cuanto a este punto, tambin resulta de importancia laaclaracin en relacin con el bien que se arrienda. Los mercadosmunicipales se encuentran catalogados por ley como bienes decarcter demanial. Primero, por el destino que persigue un mercadomunicipal y, segundo, por los fines que se satisfacen con lacreacin de un mercado de este tipo. Normalmente los inmuebles enque se establecen este tipo de mercados son bienes propios de laMunicipalidad, lo que de hecho y de derecho constituye unacalificacin de ellos como partes de la Hacienda Pblica



RicaMunicipal. Su destino viene dado por Ley, ya que stos se creancon el fin de dedicarlos a un tipo de comercio determinado y enbeneficio de la colectividad. Los fines que se satisfacen son lasdemandas pblicas de productos de consumo bsico a mejores precioso ms accesibles para el pblico en general. De ah que seencuentran revestidos de un inters pblico que califica elcarcter demanial de tales bienes inmuebles y de los locales quesobre dicho bien se asientan. Como bien demanial propiedad de unente municipal, su administracin y giro corresponde en exclusivaa tales rganos de la Administracin Pblica, todo ello dentro delas potestades que legalmente se establecen tanto a favor de laMunicipalidad en materia de fijacin de alquileres de taleslocales, as como a favor de los inquilinos en materia deimpugnacin de actos administrativos relacionados con laadministracin y giro de los locatarios. La naturaleza jurdicadel bien, entonces, define el tipo de ocupacin, la cual difiereen todo de la que se puede alegar en el caso de arrendamiento debienes inmuebles que sean de carcter privado, ya que para todoslos efectos la ocupacin de un bien demanial se tendr como unaocupacin en precario, la cual nunca podr utilizarse para alegarla prescripcin decenal a favor del ocupante o derechos quenormalmente se derivan de una ocupacin de un inmueble privado.Ello por cuanto los bienes demaniales son imprescriptibles,inalienables, intransferibles y se encuentran fuera del comerciode los hombres. V.- Sobre las potestades municipales sobre dichosbienes: La innegable naturaleza del bien por las razonesexpuestas, hace que resulte necesario referirse a las potestadesmunicipales sobre ste. Es bien sabido que los bienes demaniales,segn su destino o uso, y como partes de la Hacienda PblicaEstatal o Municipal, se encuentran regidos por distintaslegislaciones que establecen obligaciones de administracin yfiscalizacin a distintos entes y rganos del Estado. As, porejemplo, la administracin de las reas protegidas, bosques yparques nacionales, se encuentra encargada al Ministerio deAmbiente y Energa y a otras dependencias administrativas;



Ricaasimismo, la administracin de la Zona Martimo Terrestre y losbienes como parques cantonales o distritales, calles vecinales ymercados municipales, corresponde por Ley a las Municipalidades.De esta forma, y sobre stos ltimos bienes citados, sern losMunicipios o Gobiernos Locales los que se encargarn de dirigirlas polticas de administracin y disposicin de tales bienes,todo en estricto apego a las normativas que al efecto seencuentran creadas y vigentes en la Repblica. De ah que, lasrelaciones entre el Municipio -como arrendador de localesmunicipales- y los petentes -como arrendatarios- se encuentraadscrita a la actividad administrativa y a las potestades pblicasque por ley se le han conferido a esos entes para laadministracin y disposicin de los bienes respecto de los cualestienen la obligacin de velar a favor del inters pblico. Dentrode tales potestades se encuentra, precisamente, la materiafijacin de alquileres dentro de las relaciones de inquilinatomunicipal o de locales municipales. Es entonces a lasMunicipalidades a quienes les corresponde determinar o fijar losmontos de alquiler, resolver sobre las oposiciones a los aumentosen la cuota de alquiler cobrada, y determinar la finalizacin delcontrato de inquilinato, pero todo en va administrativa, nunca enva jurisdiccional, excepto en el caso de agotamiento de la vaanterior, cuando se podr acudir a la va contenciosoadministrativa para que ah se revise lo actuado por el entemunicipal. Nos encontramos, entonces, ante una actividadadministrativa que es generadora de actos administrativos, loscuales pueden ser discutidos, impugnados y revisados en esa mismava, o en la jurisdiccional ordinaria, como se dijo, previoagotamiento de la anterior. VI.- Sobre los procedimientosaplicables a su especfica relacin con el ente municipal. Laexistencia de realidades tales como la naturaleza del bien, laexclusin de la legislacin civil para el conocimiento ytratamiento de la materia inquilinaria municipal, y las potestadessobre los bienes demaniales como el que interesa, segn se hadicho supra, no es otra cosa ms que confirmar el hecho de que los



Ricaprocedimientos en materia inquilinaria o que rigen la relacinespecfica de los recurrentes con el ente municipal, es decarcter especial. Como se dijo, la existencia de la Ley nmero7027, hace imposible el pretender que la relacin que existe entrelos amparados y la recurrida se resuelva y tramite en vajurisdiccional. Igualmente hace imposible que los actosadministrativos dictados dentro de tales procedimientos seanrevisados por los Tribunales ordinarios. Ello circunscribe lasituacin a la discusin administrativa, al menos prima facie,para luego trasladarla a la va jurisdiccional ordinariacontencioso administrativa. Si la Ley 7027 establece unprocedimiento para la fijacin de alquileres y su oposicin,resulta insalvable el hecho de que tales discusiones debenmantenerse en esa va. Igual suerte debe seguir las discusionesque se hagan en torno a los derechos derivados de una relacininquilinaria de carcter especial como la que interesa. De ahque, si es cierto que los amparados son inquilinos del MercadoMunicipal de Heredia, y stos optaron por depositar sus alquileresen el Juzgado de Menor Cuanta de Heredia y no en laMunicipalidad, como corresponda, o si sta no les ha queridorecibir el dinero por concepto de alquiler porque se oponen apagar o a suscribir un contrato de alquiler con la Municipalidad,y como consecuencia de ello la recurrida opt por cerrar loslocales, ello es un asunto que debe discutirse en la vaadministrativa y no en esta Sala. Ello es as por cuanto no se puede pretender por los petentes que la Sala asistasu actuacin cuando sta no se ha ajustado a lo que las Leyessobre la materia establecen, a sabiendas de que existe unalegislacin especial que rige sus relaciones inquilinarias con elente municipal. Si los amparados no queran firmar los nuevoscontratos porque consideraban que una clusula es contraria a susintereses, o si optaron por depositar o consignar los alquileres-siendo esto improcedente- porque la municipalidad no se losreciba por no corresponder stos a los que haba fijado enejercicio de sus potestades, son actuaciones que obviaron los



Ricaprocedimientos legalmente establecidos para impugnar los actosadministrativos que se dicten dentro de este tipo de relaciones,actuaciones, por dems, contrarias a derecho que no pueden seramparadas por esta sede. Bien pudieron oponerse al monto fijadopor la Municipalidad y haber -de esa forma- salvado su derecho,todo al amparo de la ley 7027. Igualmente, pudieron haberdiscutido el contrato de alquiler que les interesa en vaadministrativa mediante los mecanismos jurdicos que al efectoprevee la Ley General de la Administracin Pblica, o en laespecie, el Cdigo Municipal. Por ello, no corresponde a esteTribunal determinar si el cierre de los locales municipales quearriendan los amparados se encuentra a derecho o no, sino que seren la va administrativa y a travs de los medios de impugnacinde los actos administrativos previstos en la legislacinmunicipal, o en su defecto en la Ley General de la AdministracinPblica, donde se deber determinar si lo actuado encuentrasustento o no en la legislacin vigente. VII.- No est de msindicarle a los amparados, segn se dijo en el primer considerandode esta resolucin, que en relacin con este tema se ha emitidouna nutrida jurisprudencia, entre la que resulta necesario citarlas sentencias nmeros 0893-93 de las nueve horas treinta y tresminutos del veinte de febrero de mil novecientos noventa y tres;la nmero 1201-93 de las quince horas dieciocho minutos deldiecisis de marzo de mil novecientos noventa y tres, y la nmero2500-96 de las quince horas tres minutos del veintiocho de mayo demil novecientos noventa y seis, las cuales se transcribenntegramente en este fallo para sustentar y reiterar el criterioexternado en los considerandos precedentes El TribunalConstitucional, tambin en voto No. 893-93 de las 9:33 horas del20 de febrero de 1993, expres: "Establecido el carcter demanialdel bien, va de suyo que la explotacin de un puesto en el mercadono constituye una simple relacin de alquiler, pues conlleva parael particular una forma de uso y aprovechamiento de una cosapblica que tie de carcter pblico determinadas facetas delservicio prestado. En efecto, quien explota el tramo desempea una



Ricaactividad comercial privada, ciertamente, pero en un lugarmunicipal ad hoc y con una inmediata finalidad -la causa misma deque el puesto se le adjudique-: el mantener un centro deintercambio local para facilitar el expendio y abastecimiento deartculos de primera necesidad, un servicio municipal tpico ytradicional ... Por lo dems, si examinamos ahora el caso bajo elngulo de las normas que rigen la relacin entre la administracinmunicipal y el titular del puesto, encontramos un clausuladoreglamentario expresin de la inmediata finalidad pblica de laadjudicacin, lo que la caracteriza como constreida al derechopblico, pues el rgimen privado es regido por la autonoma de lavoluntad (artculo 28 constitucional) y hay aqu una relacinreglamentaria exorbitante de derecho comn...Sentado lo anterior,las formalidades relativas al trmite de "arrendamiento" de lostramos, previstos por la propia Ley 7027, cuyo artculo 5 esinvocado para fundamentar el presente recurso, son relativas al"arrendamiento" de un bien demanial de las municipalidades y elpropio concepto de "arrendamiento" no es feliz, o mejor dicho, noes expresivo del conjunto de relaciones derivadas de laadjudicacin, habida cuenta del haz de obligaciones impuestas altitular del puesto (...)" V.- Aclarado lo anterior, procedeentrar el examen de lo establecido por la ley nmero 7027 del 4 deabril de 1986, que reform en su totalidad, la nmero 2428 del 14de septiembre de 1959. En ella se establece el procedimiento parala fijacin de las tarifas por el arriendo de locales, tramos opuestos en mercados municipales. El artculo 1.,expresa, que latasa ser determinada por la Municipalidad, previo dictamen de unaComisin Recalificadora, la que debe integrarse, con cuatromiembros: dos regidores municipales y dos inquilinos de cadamercado; los que deben ser postulados por los inquilinos, contiempo hasta el 15 de setiembre del ao que corresponda, siendoobligacin del ayuntamiento, comunicar a los arrendantes mediantenota certificada o por otro medio directo, por escrito, contreinta das de anticipacin. El numeral 2., determina losconceptos que deben considerarse para dictaminar el incremento del



Ricaprecio. Por su parte, el ordinal 3., obliga a la corporacin anombrar a sus representantes, en la ltima quincena de setiembredel ao anterior a aqul en que inicie el perodo. Tambinestipula la obligacin de introducir el informe, a ms tardar unmes despus de que sus miembros hayan aceptado el cargo, bajoapercibimiento, en caso de que no se presente, de que laMunicipalidad, pueda prescindir de ese trmite y proceder a hacerla fijacin, mediante la intervencin de funcionarios municipalesu otro procedimiento adecuado. Tambin se dispone, que si noqueda definitivamente acordado antes del treinta de diciembre,debern regir los alquileres vigentes. Por su parte, el artculo4., determina, que la recalificacin debe comunicarse a cadainquilino, mediante nota certificada.- VI.- Como se obtiene de loexpuesto, lo que se busca es una conciliacin del canon a regir enun quinquenio determinado, y luego del estudio de los atestadosque constan ante este Despacho, se llega al convencimiento, que sedieron varias irregularidades, que se detallan a continuacin. Enprimer trmino, en ningn lado de la Ley aplicable al caso seconcepta, que el Alcalde Municipal forma parte de la ComisinRecalificadora. Tambin se irrespet el plazo para que laMunicipalidad, designara a los dos Regidores que iban a formarparte de tal organismo, ya que contaba con trmino hasta la ltimaquincena del mes de setiembre de dos mil cuatro, nombramiento querealiz, hasta la sesin ordinaria nmero 43 del veinticinco deoctubre, en que nomin como tales, a los seores Olger MurilloRamrez y Guillermo Corrales. Por dems, no consta en autos, lajuramentacin de los integrantes y menos an, que el informe sehaya emitido un mes despus que la aceptacin de los cargos.Tambin se desprende de la documentacin aportada, que los plazosse vencieron, dado que el seor Alcalde convoc, el veinte dediciembre de dos mil cuatro, a una reunin a celebrarse a las dosde la tarde del veintitrs, sin que se acreditara, si se realizdicha convocatoria. Todo esto lleva a determinar, que elprocedimiento seguido por la Municipalidad de Naranjo, sin lugar adudas violenta la normativa citada en el acpite precedente,



Ricacircunstancias stas que, por s solas, acarrean la nulidad delacuerdo combatido.- VII.- No desconoce el Tribunal la facultad dela Corporacin de hacer la fijacin, si el acuerdo no llega alseno del Concejo en el plazo establecido circunstancia que no seacredit en autos -, empero, cualquier tasacin debe hacerla enlos trminos en que lo manda el numeral 2 de la Ley deArrendamiento de Locales en Mercados Municipales. En esadisposicin se expresa, que debe tomarse en consideracin, ()las circunstancias especiales del arrendamiento, entre ellas:amplitud, ubicacin del local o puesto, estado del edificio, costode la vida, situacin econmica imperante, clase de mercadera quese venda, y cualesquiera otros datos que sirvan para la justadeterminacin del precio del alquiler. Segn consta en elacuerdo segundo de la sesin extraordinaria nmero 33 deveintisiete de diciembre de dos mil cuatro, consider, nicamente,() el valor del Edificio, se hace el rebajo de la depreciacinpor los Aos de vida del Edificio y se toma en cuenta un 10% paradesarrollo y Mejoras del Mercado (). Asimismo dispuso: ()aprobar la nueva tarifa () a razn de 2-984.90 el Valor del M-2() con un aumento Porcentual del 62.63 en el primer ao ().Acto seguido, establece la siguiente tabla: Para el Ao 2006- unvalor de 3.442.01 con un aumento del 15.31% Para el Ao 2007 conun valor de 3.747.41 con un aumento del 8-87% Para el Ao 2008con un valor de 4.052.01 con un aumento del 8-15% Para el Ao2009 con un valor de 4.358.20 con un aumento del 7,54% Sedesprende de lo anterior, que no se cumpli con lo mandado por lanorma y adems, no se precisa, en forma detallada, lasmotivaciones por las cuales se arrib a tal incremento. Loanterior, aunado al procedimiento de conformacin de la ComisinRecalificadora, provocan que deba acogerse el recurso presentado ypor ende, anular el acuerdo impugnado.- VIII.- P or disposicinde los artculos 181 y 351 de la Ley General de la AdministracinPblica, debe darse por agotada la va administrativa."



RicaRECALIFICACIN DE RENTAS DE LOCALES EN MERCADOS MUNICIPALES[TRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO]4

"I.- DELIMITACION DE LA COMPETENCIA DE LA SECCION TERCERA DELTRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO EN MATERIA DE IMPUGNACION DEACUERDOS DE LOS CONCEJOS MUNICIPALES QUE RECALIFICAN LAS RENTAS DELOS LOCALES EN LOS MERCADOS MUNICIPALES. La Sala Constitucionalde la Corte Suprema de Justicia en el Voto No. 4675-97 de las15:45 hrs. del 13 de agosto de 1997 anul, por inconstitucional,el prrafo ltimo del artculo 4 de la Ley Sobre Arrendamientode Locales Municipales, Nmero 2428 del 14 de setiembre de 1959 ysus reformas, al estimar que lo resuelto por el Concejo Municipal,en materia de fijacin de rentas de los locales de los mercadosmunicipales, est sujeto a los recursos ordinarios de revocatoriay de apelacin. Siendo que el ltimo medio de impugnacin-alzada-, segn lo estatudo por el ordinal 173 de la ConstitucinPoltica, debe interponerse ante el jerarca impropio designado enese texto fundamental, esto es, ante la Seccin Tercera delTribunal Contencioso Administrativo, que es el rgano llamado, pordisposicin expresa de ley, a dar por agotada la vaadministrativa (Ley No. 7274 del 10 de diciembre de 1991). Ahorabien, debe entenderse que la competencia de este rgano colegiadodel Tribunal Contencioso Administrativo, al momento de fiscalizarun acuerdo del Concejo que recalifica la renta de los locales deun mercado municipal, se extiende, nica y exclusivamente, a sulegalidad o conformidad sustancial con el ordenamiento jurdicoadministrativo -entendindose por tal el integrado por la Leysobre Arrendamientos de Locales Municipales, el Cdigo Municipal yla Ley General de la Administracin Pblica-, esto es, a examinarla regularidad de los elementos formales y sustanciales delacuerdo municipal regulados en los textos normativossupraindicados, tales como, la observancia del procedimientoadministrativo (debido proceso y derecho de defensa) pautado en laLey sobre Arrendamiento de Locales Municipales, la motivacin, lalegitimacin, la competencia, el motivo, el contenido, el fin y la



Ricarelacin de proporcionalidad, razonabilidad y tipicidad que debemediar entre estos ltimos tres elementos de carcter material .Ntese que cualquier acuerdo emanado de un Concejo Municipal es unacto administrativo puro y simple que debe ser objeto defiscalizacin para determinar si se adecua o no con elordenamiento jurdico. En ese sentido, el artculo 180 de la LeyGeneral de la Administracin Pblica dispone, con claridadmeridiana, que el contralor no jerrquico -jerarqua impropia- escompetente en va administrativa para anular o declarar la nulidadde un acto administrativo; por su parte, el ordinal 181 de esemismo cuerpo normativo precepta que "El contralor no jerrquicopodr revisar slo la legalidad del acto ...". Los restantesextremos, atinentes a las obligaciones de las partes del contratode arrendamiento, el carcter justo o no de la renta y suvariacin deben ser ventilados en la va jurisdiccionalcompetente. En lo tocante, la Sala Primera de la Corte Suprema deJusticia ha sealado que los procesos sumarios de fijacin dealquileres, incluso de locales municipales, les correspondeconocerlos a "...la Alcalda Civil de Hacienda...cuando lainstitucin, agencia o sucursal estn en San Jos, y que en loslugares en que lo que existe son Juzgados y Alcaldas Civiles,ellos conocern de esta clase de asuntos, segn la cuanta; y quecuando son de Alcalda, la segunda instancia corresponde a unJuzgado Civil, y s son de Juzgado, la alzada es de conocimientodel Tribunal Superior Civil respectivo" (pueden consultarse,entre otras, las Sentencias Nos. 222 de las 14:10 hrs. del 27 denoviembre de 1998, 124 de las 14:20 hrs. del 8 de agosto de 1997,210 de las 14 hrs. del 5 de junio de 1996, 62 de las 14:17 hrs.del 28 de febrero de 1996, 58 de las 14:13 hrs. del 28 de febrerode 1996, 31 de las 15:22 hrs. del 31 de enero de 1996, 239 de las15:30 hrs. del 6 de octubre de 1995). Sobre el particular, debeindicarse que el artculo 13 del Cdigo Procesal Civil estableceque los jueces son competentes por razn de la materia cuando esecuerpo normativo, la Ley Orgnica del Poder Judicial y otras leyesespeciales les encomienden el conocimiento de determinado proceso,



Ricasin importar la cuanta. El ordinal 119, inciso 2 , de la LeyOrgnica del Poder Judicial estatuye que le corresponde a losjuzgados civiles de hacienda de asuntos sumarios conocer "De todolo relativo a la aplicacin de la Ley General de ArrendamientosUrbanos y Suburbanos, en acciones promovidas por las partesindicadas en el inciso anterior -el Estado o sus instituciones- ocontra ellas. De esta disposicin se exceptan los procesosordinarios o abreviados.". Por su parte, el artculo 115, incisos1 y 2 , de ese mismo texto legal establece que a los juzgadosciviles de menor cuanta les corresponde dirimir todo lo relativoa la aplicacin de la Ley de Inquilinato, excepto lo que lecorresponde resolver a los juzgados civiles de hacienda de asuntossumarios. Es menester indicar que la Ley General de ArrendamientosUrbanos y Suburbanos, No. 7527 del 10 de julio de 1995, estableceen su artculo 6 , prrafo 1 , que "El Estado, los entespblicos descentralizados y las municipalidades , en calidad dearrendadores o arrendatarios, estn sujetos a esta ley, salvodisposicin expresa de su propio ordenamiento jurdico" (lanegrita no es del original). De igual forma, el artculo 432,inciso 9 , del Cdigo Procesal Civil seala que en el procesosumario se tramitarn, entre otras pretensiones, "La resolucindel contrato por incumplimiento del arrendador, elrestablecimiento en su derecho al arrendamiento y la de reajusteen el precio del arrendamiento " (la negrita no es del original).Importa resaltar que el artculo 6 de la Ley sobre Arrendamientode Locales Municipales indica que en tratndose de tramos, puestoso locales desocupados en un mercado ya existente o en uno nuevo,la Municipalidad, para celebrar el respectivo contrato, debeobservar los "trmites para arrendamiento de bienes municipalesque saala la Ley de la Administracin Financiera de laRepblica", debiendo entenderse que a partir de la promulgacin dela Ley de Contratacin Administrativa No. 7494 del 2 de mayo de1995 y sus reformas son la licitacin pblica o el remate(artculos 41, inciso b, y 49 ejusdem). Obsrvese que la propialey especfica califica el contrato celebrado por la



Ricaadministracin territorial como uno de arrendamiento. Por ltimo,el artculo 5 de la Ley sobre Arrendamiento de LocalesMunicipales estipula lo siguiente: "La no aceptacin del preciodel alquiler, determinado de conformidad con esta ley, darderecho a cada inquilino municipal, luego de agotada la vaadministrativa, a acudir a la va jurisdiccional correspondiente,para que se le fije el aumento del alquiler ."(la negrita no esdel original). Bajo esta inteligencia, las corporacionesterritoriales, al recalificar las rentas de los locales ubicadosen los mercados municipales, estn sujetas, salvo norma expresa encontrario, a la Ley General de Arrendamientos en todos aquellosaspectos de los acuerdos municipales no atinentes a su legalidad-conformidad sustancial con el ordenamiento jurdico-, como, porejemplo, en materia de obligaciones del arrendador y arrendatario,el precio y sus reajustes, etc.. Consecuentemente, cuando sediscuten esos puntos debe acudirse a la va jurisdiccionalcompetente para que sean conocidos y resueltos en debida forma. "

ALQUILER MUNICIPAL FIJACIN DE LA COMPETENCIA [ SALA PRIMERA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA]5

"II.- El apoderado especial judicial de la actora formula recursode casacin. Desarrolla un motivo procesal y dos por el fondo.Segn se indic en el considerando I de esta sentencia, elTribunal Contencioso Administrativo, al considerar que habatranscurrido el plazo de caducidad para la interposicin delproceso artculos 41.1.c, 60 inciso e y 83 inciso 4 de la LRJCA-declar la inadmisiblidad de la demanda. En consecuencia, debidoa lo alegado por la casacionista, resulta necesario anotar losiguiente. Previo a resolver lo que corresponda, es menester tener



Ricapresente que conforme con el canon 74 de la Ley Reguladora de laJurisdiccin Contencioso Administrativa, contra la sentencia quedeclare la inadmisibilidad de la accin se concede el recurso porla forma. Por ello no importa que los casacionistas hayan blandidomotivos sustantivos, pues la solucin del recurso debe darse comode forma, procediendo el reenvo y no fallarlo en cuanto al fondo.Lo cual es as puesto que en esos casos el Tribunal no haresuelto el fondo de la controversia. El recurrente, puede alegarinconformidades de forma y fondo, pero solo se resolver como deforma, de prosperar se anula el fallo recurrido con sucorrespondiente reenvo. En la formulacin, es claro, habrn deacusarse agravios, violaciones de leyes, sean procesales o defondo, ya que para que suceda tienen que haber violacioneslegales. Sobre el particular, este rgano Jurisdiccional hasealado, que es as: por cuanto debe considerarse en estesentido, que no se est frente a una tpica violacin denaturaleza formal. Las causales de inadmisibilidad de la accindentro de los procesos contencioso administrativos, no solamenteno coinciden a plenitud con las dispuestas por el Cdigo ProcesalCivil, sino que adems, algunas de ellas, se relacionan de maneradirecta o indirecta con las dispuestas para la casacin por elfondo. Lo dicho no incide en los efectos del recurso, porquetratados los casos de inadmisibilidad como vicios formales, la leyespecial impone que la Sala en tales supuestos no puede ir msall de la declaracin de nulidad de la sentencia con laconsiguiente devolucin del expediente al tribunal para que fallede nuevo con arreglo a derecho. En el examen de los defectos deactividad, basta observar la manifestacin procesal y cotejar stacon la norma respectiva. Empero, cuando no son meramenteprocesales, no puede limitarse a esa constatacin. Mas all, esnecesario revisar si la valoracin de los autos se realiz deforma adecuada como para dar paso a la inadmisibilidad de laaccin. En este ejercicio, bien pueden darse valoracionesindebidas de las probanzas o defectos similares, que hayanprovocado la inadmisibilidad, bajo un supuesto cuadro fctico, que



Ricaen el fondo, es irreal. Los errores de hecho o de derechocometidos en esa investigacin, si no se quiere limitarindebidamente el acceso al recurso, debe permitirse que puedan serexaminados en los mismos trminos que lo seran ante un recursopor el fondo. De aqu que esta Sala estime, en principio,pertinente, invocar errores de hecho o de derecho, cuando por landole de la causal de inadmisibilidad pronunciada, no puedarealizarse una censura apropiada del fallo sin ahondar en esoserrores. Es este el presupuesto aplicable a la especie. Dentro deestas ideas, se analiza el presente recurso. (En esta misma lnease ha pronunciado este rgano colegiado, en las sentencias No. 43de las 14 horas 30 minutos del 25 de junio de 1993 y No. 95 de las14 horas 50 minutos del primero de septiembre de 1995). No. 1009de las 15 horas 45 minutos del 21 de diciembre del 2005. Por ello,el presente recurso ser analizado en esos trminos. Uno de losyerros sustanciales expuestos est referido a la violacin de lacosa juzgada, el cual en lo civil constituye ciertamente un motivopor el fondo. Pero, no sucede igual en cuanto a lo contenciosoadministrativo, donde la casacin por la forma es diferente. Aslo ha sealado esta Sala: ... considerando los supuestos en quecabe pronunciar la inadmisibilidad, conforme a la previsin delartculo 60 de la referida ley, no hay una absoluta identidad conlos cargos formales del proceso civil, e incluso algunos que eneste proceso son de fondo, como la cosa juzgada, se arbitran comoagravios de forma en lo contencioso administrativo, con laconsecuencia lgica de desembocar en pronunciamientos diferentes apartir de la nulidad. El error del recurrente en la denominacinde los cargos, a juicio de esta Sala es, por eso, excusable y nodebe impedir su examen, desde luego dentro de su correctaconcepcin. No 63 de 15 horas 30 minutos del 21 de junio de 1996. El artculo 74 de la Ley Reguladora de la JurisdiccinContencioso-Administrativa, estipula: Adems del recurso por losmotivos de fondo y forma... ,... se dar el de casacin por laforma contra la sentencia que declare la inadmisibilidad de laaccin, segn la cuanta o si sta fuere inestimable. De lo



Ricaexpuesto, la inconformidad atinente a la cosa juzgada se conocercomo corresponde. III.- Primero: seala, los tres artculosiniciales de la Ley de Arrendamientos de Locales Municipales, no.2428 del 14 de septiembre de 1959, reformada por Leyes no. 6890del 14 de septiembre de 1983 y no. 7027 del 4 de abril de 1983,son los que establecen el procedimiento administrativo de fijacinde alquileres, correspondiendo al Consejo Municipal del Cantndonde se ubique el mercado, tomar la decisin final. Asimismo,cita otros aspectos del procedimiento y las normas que lo regulan.Cuando el inquilino est inconforme con la determinacin del canonarrendaticio, tiene a su alcance los recursos de revocatoria yapelacin en subsidio. De rechazarse el ltimo, refiere, se da poragotada la va administrativa y, como administrado, tiene laposibilidad de acudir a la sede judicial correspondiente para quese fije el aumento del alquiler. Sin embargo, indica, la normativano estipula a qu rgano jurisdiccional incumbe su conocimiento niel plazo para interponer la demanda. Este punto, dice, hapropiciado varias interpretaciones jurisprudenciales y laparticipacin de despachos judiciales de todo nivel. Expone, en lafijacin del monto del arrendamiento, para el quinquenio quecomprende del primero de enero de 1995 al 31 de diciembre de 1999,los inquilinos inconformes establecieron un proceso sumario defijacin judicial de alquileres ante la Alcalda Civil de Heredia(tanto por la jurisdiccin como en razn de la materia). sta sedeclar incompetente y envi el asunto a la, en aquel momento,denominada Alcalda Civil de Hacienda, por ser una Municipalidadla demandada. Ese despacho tambin manifest carecer decompetencia, surgi un conflicto, que fue dirimido por la SalaPrimera, quien atribuy el conocimiento a la Alcalda Civil deHeredia. Expresa, qued resuelto lo relativo al procedimientoaplicable, mediante el sumario de fijacin judicial de alquileresy lo referente al rgano competente. Afirma, en sesin ordinariano. 142-99 del 4 de noviembre de 1999, el Concejo MunicipalHerediano tom el acuerdo de incremento de alquileres de localescomerciales o tramos del mercado, para el quinquenio comprendido



Ricaentre el primero de enero del 2000 y el 31 de diciembre del 2004.Los concesionarios inconformes interpusieron recursos derevocatoria con apelacin en subsidio. El Tribunal SuperiorContencioso Administrativo actuando como superior jerrquicoimpropio del ayuntamiento, los rechaz pero, en lo que interesa,resolvi que la va para discutir la fijacin del precio de loslocales comerciales era el sumario de fijacin de alquileres y elrgano jurisdiccional competente los juzgados o alcaldas deldomicilio del ayuntamiento. Relata, los inquilinos inconformesdecidieron acudir a la sede judicial a fin de discutir si losmontos establecidos por la municipalidad eran justos o no. Alega,en ningn momento se impugn la validez jurdica o nulidad delacuerdo que los fij. Por ende, menciona, los procesos sepresentaron como sumarios de fijacin de alquileres ante elJuzgado Civil de Menor Cuanta del Primer Circuito Judicial deHeredia, el cual se declar incompetente. Por esa razn, dice, seplante en el Juzgado Civil de Hacienda de Asuntos Sumarios del IICircuito Judicial de San Jos. Hace notar que la Ley 7027 (deArrendamientos de Locales Municipales), no fija ningn plazo paraconcurrir. Agrega, la resolucin que dio por agotada la vaadministrativa fue notificada el 28 de abril del 2000; y la accinjudicial tendiente al establecimiento de una renta justa sepresent el 31 de julio del 2003. La jurisprudencia, refiere, lonico que haba variado hasta ese momento, era lo pertinente aldespacho judicial competente por razn de la materia, o sea,determinando que no lo seran los juzgados civiles de menorcuanta del domicilio de la Municipalidad, sino el Juzgado Civilde Hacienda de Asuntos Sumarios. Asevera, con el proceso sumariode fijacin de alquileres, aplicable al momento de formulacin deeste proceso, tena una serie de ventajas procesales: plazo deinterposicin, prueba (cuando se admite, recibe, evacua y valora),y la doble instancia. Reprocha, el cambio sbito de lajurisprudencia, puesto que la Sala Primera dispuso que deben sertratados como procesos contenciosos administrativos especialestributarios, hizo que el Juzgado Civil de Hacienda de Asuntos



RicaSumarios declinara su competencia para seguir conociendo estecaso. De ello, en su criterio, resulta una variacin brusca yprofunda respecto al procedimiento aplicable. En consecuencia,indica se les informa que lo aplicable es el proceso especialtributario, regido por los numerales 82, siguientes y concordantesde la Ley Reguladora de la Jurisdiccin ContenciosoAdministrativa. Lo que motiv, dice, se declarara la caducidad delplazo de formulacin de la demanda, porque el ordinal 83 inciso 4 ibdem dispone esde 30 das a partir de la notificacin del acto o disposicin.Considera, se ejercitaron en tiempo las defensas necesarias,porque al momento de promover este litigio las reglas eran otras,pues se tramitaba como un proceso sumario de fijacin dealquileres. Manifiesta, aleg el artculo 5 de la Ley no. 7027 noestableca un plazo para acudir a la va jurisdiccional y laexistencia de una sentencia del Juzgado Contencioso Administrativoy Civil de Hacienda, que haba anulado el acuerdo de laMunicipalidad de Heredia en el que se fijaron los alquileres parael quinquenio del 1 de enero del 2000 al 31 de diciembre del2004. A pesar de lo expuesto, seala, se dispuso la caducidad delplazo para la presentacin de la accin y su inadmisibilidad. Delo expresado, estima, resultan violados dos principios bsicosdel Derecho: a las leyes no se les puede dar efecto retroactivo enperjuicio de persona alguna, conforme al artculo 34 de laConstitucin Poltica. Adiciona, lo mismo sucede con lasinterpretaciones jurisprudenciales, las cuales deben emplearse afuturo. En la especie, la nueva posicin de la Sala Primera serefiere al procedimiento aplicable a los asuntos en los que sediscute lo relativo a alquileres fijados por las Municipalidades.La ley especial es omisa respecto al plazo para su interposicin.Por ende, asevera, tratndose del procedimiento a aplicar debedrsele sus efectos a futuro, en los conflictos que se inicienluego de que se emita, pero de ninguna forma emplearla en losasuntos ya iniciados, sobre todo si la anterior posicin otorgabamayores garantas, plazos, recursos y ventajas procesales al



Ricacontendiente. De lo expuesto, estima, tambin resulta violado elprincipio relativo a que una disposicin slo puede ser aplicadaretroactivamente cuando resulte ms beneficiosa al interesado, ysi se usa en normas constitucionales, indica, con mayor razn ala jurisprudencia. Recrimina, se vari de sbito el procedimientoutilizado en este tipo de litigios, pasando de ser procesossumarios de fijacin de alquileres a especiales tributarios. En elprimero de los casos, no exista plazo para la interposicin, enel segundo, es de tan slo 30 das a partir de la notificacin delacto impositivo. Alega, con la tesis anterior, la sentenciahubiese sido de primera instancia, gozando del recurso deapelacin ante el superior, pero con la nueva posicin, loresuelto por el Tribunal Superior Contencioso Administrativo, slogoza del recurso de casacin, con lo cual se han creadocondiciones ms gravosas, inconstitucionales e ilegales. Con basea lo expuesto, considera mal aplicadas las normas 41. 1 c), 83. 4y 59. 1 de la Ley Reguladora de la Jurisdiccin ContenciosoAdministrativa, en lo referente al plazo de caducidad parainterponer la accin. Reclama la violacin de preceptos de fondo,a saber el artculo 34 de la Constitucin Poltica, por aplicarsea un asunto judicial ya en trmite una nueva jurisprudencia,orientadora del procedimiento. En su criterio, implica el empleoretroactivo de la nueva interpretacin que resulta ms gravosa.Expone, se le dijo que la accin debi plantearla dentro del plazoconferido por el numeral 83, inciso 4 de la Ley Reguladora de laJurisdiccin Contencioso Administrativa, mientras que a la luz delordinal 5 de la Ley 7027, no existe plazo para hacerlo, de ahacusa quebrantada sta ltima norma. Considera, tambin infringidoel precepto 41 de la Constitucin Poltica porque garantiza que:ocurriendo a las leyes, todos han de encontrar reparacin paralas injurias o daos que hayan recibido en su persona, propiedad ointereses morales. Debe hacrseles justicia pronta, cumplida, sindenegacin y en estricta conformidad con las leyes . Alega,acudi a las leyes con el propsito de obtener en va judicial unafijacin definitiva de los alquileres que deban pagarse en el



Ricaquinquenio del 1 de enero del 2000 al 31 de diciembre del 2004.Recalca, no lo hizo para discutir la validez legal del acuerdomunicipal que fij los alquileres, sino para que fueranestablecidos de manera justa. Eso lo motiv a plantearlo como unsumario de fijacin judicial de alquileres. Reitera, a la mitaddel camino se le aplic una nueva jurisprudencia, segn la cual elprocedimiento aplicable es otro, con un plazo muy reducido para lainterposicin de la accin. Segundo: alega, la sentencia escontraria a la cosa juzgada. El acuerdo de la Municipalidad deHeredia no. 141-99 del 4 de noviembre de 1999, artculo V, en elcual se fijaron los alquileres de los tramos del mercado para elquinquenio comprendido entre el 1 de enero del 2000 y el 31 dediciembre del 2004, fue declarado nulo por sentencia firme no.1173-2001 de 16 horas 20 minutos del 21 de diciembre del 2001 delJuzgado Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda. Aspecto,que dice fue alegado oportunamente ante el Tribunal, y queacompa de la copia certificada correspondiente. Asevera, noimporta quin haya sido parte en aquel proceso, porque ese fallotiene efectos erga omnes, segn lo establece el numeral 63, inciso2) de la Ley Reguladora de la Jurisdiccin ContenciosoAdministrativa, lo que equivale a decir existe cosa juzgadamaterial, aspecto conocido por el Tribunal, quien decidi dar porterminado el proceso en forma anormal, sin resolver el fondo delasunto e ignorando la existencia de cosa juzgada material.Recrimina, que al no existir en la vida jurdica el acuerdomunicipal que fij los alquileres, no tiene sentido discutir ensede judicial, si esos montos son justos o no. Por lo expresado,seala, se han violado los ordinales 42 de la ConstitucinPoltica, que prohbe reabrir procesos fallados con autoridad decosa juzgada y el 162 del Cdigo Procesal Civil. Tercero: aduceerror de derecho en la apreciacin de la prueba, que expresa, seproduce porque aport certificacin notarial del fallodeclaratorio de la nulidad del acuerdo municipal y a pesar de queno fue cuestionada ni argida de falsa, no se le otorg el valorprobatorio que le corresponde, resultando infringidos los



Ricaartculos 368, 369 y 370 del Cdigo Procesal Civil y por el fondoel numeral 42 de la Constitucin Poltica. IV.- Primero: referenteal primer agravio en el que se alega quebranto al principio deirretroactividad dispuesto en el artculo 34 de la ConstitucinPoltica, es necesario advertir, que en el caso en anlisis, laactora interpuso proceso sumario de fijacin de alquileres contrala Municipalidad de Heredia ante el Juzgado Civil de Hacienda deAsuntos Sumarios (folios 8 al 15). Ese despacho judicial, medianteauto de 7 horas 35 minutos del 19 de diciembre del 2003 (folio16), con amparo en la sentencia de esta Sala no. 611 de 9 horas 50minutos del 9 de agosto del 2002, tratndose el asunto de materiatributaria de fijacin de rentas o cnones, declar suincompetencia para continuar con su tramitacin y remiti elexpediente al Tribunal Contencioso Administrativo. El apoderadoespecial judicial de la parte actora, en escrito visible a folio19, se aperson ante ese Tribunal y seal lugar para recibirnotificaciones, sin hacer reparo alguno. En resolucin no. 218-2004 de 16 horas 5 minutos del 13 de mayo del 2004 (folio 20), laSeccin Segunda de ese rgano jurisdiccional se arrog elconocimiento. Ante la posibilidad de haber caducado el plazo parala formalizacin de la demanda, confiri a las partes audienciapor 10 das para que alegaran lo que estimaban pertinente y de sernecesario ofrecer prueba. Sin embargo, slo la demandada, serefiri a la eventual caducidad. Luego, en el fallo no. 589 de 10horas 20 minutos del 19 de noviembre del 2004 (impugnado medianteel presente recurso), se declar inadmisible la demanda por habertranscurrido el plazo para interponerla. Por lo expresado, esclaro que la recurrente, no mostr ante el Juzgado Civil deHacienda de Asuntos Sumarios, ni ante el Tribunal, sudisconformidad por la aplicacin de un precedente de esta Sala,que segn su criterio, lo fue de forma retroactiva, de donderesult la variacin del tipo de proceso, el procedimiento y elrgano jurisdiccional competente para conocer el litigio, con locual, aduce, se hizo ms gravosa su situacin. Lo expresado, sehizo notar en los resultandos 2 y 3 de la sentencia impugnada:



Rica2.- Al estimar este Tribunal, que podra estarse en presencia deuna caducidad se otorg traslado a las partes por diez das.- 3.-El accionante no contest la audiencia y la corporacin municipalsolicit archivar el expediente.-. Sobre el particular esta Salaha sealado: VI.- Respecto de los agravios por vicios procesalesexpresados por el recurrente, es preciso sealar que tales sedeben rechazar por constituir motivos que no fueron propuestos nidebatidos oportunamente por los litigantes ante el Tribunal. EstaSala ha indicado que el recurso de casacin no es un recursoformalista, pero que no obstante, dado a su naturaleza tcnica, hade estar sujeto al cumplimiento de requisitos mnimos para suprocedencia. Este tipo de recurso, como harto se ha dicho, revistecarcter extraordinario, y debe ejercerse conforme a las normasjurdicas que lo regulan. En este sentido, el numeral 597 delCdigo Procesal Civil impone la exigencia de que tratndose de unanulidad procesal, los reproches formulados ante esta Sala hayansido expuestos oportunamente ante la autoridad recurrida, de modotal que se haya solicitado la reparacin de la falta, de nohacerse as, el recurso deviene inadmisible. En este mismosentido, el numeral 608 del Cdigo de rito impone limitaciones alrecurso de casacin, en tanto establece la imposibilidad deconocer en esta sede cuestiones que no hayan sido formuladas porlas partes ante el juzgador de instancia en el momento procesaloportuno. Tal defecto lo acusa el recurso de mrito en lo atinente a la omisin del planteamiento de los argumentosante el Tribunal competente. No. 339 de 14 horas 45 minutos del25 de mayo del 2005. Acorde a lo expuesto, como la parterecurrente, no lo impugn en la etapa procesal pertinente, noresulta de recibo. A mayor abundamiento de razones, cabe traer acolacin lo expresado por esta Sala, en un caso similar: Sinperjuicio de lo anterior, es menester indicar que, como lo afirmael casacionista, la Ley sobre Arrendamiento de LocalesMunicipales, nmero 2428 del 7 de setiembre de 1959, reformada porlas Leyes nmeros 6890 del 14 de setiembre de 1983 y 7027 del 4 deabril de 1986, en sus artculos 4 y 5, especialmente este ltimo,



Ricano indica cul es el tipo de proceso, ni el procedimiento, aseguirse ante los Tribunales de Justicia cuando el inquilino dellocal ubicado en el mercado municipal no acepta el monto del canonfijado por el Ayuntamiento. Esta laguna, ante la ausencia de unareforma legal que la subsane, debe ser llenada por el operadorjurdico, de manera preponderante, por el rgano jurisdiccional demayor jerarqua que le corresponda actuarla, por ser ste quiensentar el criterio jurisprudencial correspondiente, es decir laSala Primera de la Corte Suprema de Justicia. Como se trata de unainterpretacin emanada de un rgano jurisdiccional, y al ser elDerecho una rama de las denominadas ciencias sociales, por ende,reflejo de la realidad que debe remozarse constantemente, talcriterio es susceptible de sufrir variaciones, producto, no slo,de un nuevo enfoque del asunto, sino tambin, por el cambio en laintegracin del Tribunal, an cuando la normativa no suframodificacin alguna. Esto resulta congruente con principiosgenerales del derecho como el de iura novit curia y postulados delinaje constitucional como el de tutela judicial efectiva. Cuandose produce una variante en la lnea jurisprudencial, por susconsecuencias, le resulta indispensable al rgano jurisdiccionaljustificar en debida forma el nuevo criterio, precisamente, parano sorprender a las partes y cumplir con el principio de seguridadjurdica y el general del debido proceso. En consecuencia, losnuevos lineamientos resultan aplicables, no slo a los procesosnuevos, sino tambin aquellos en trmite, pero en los cuales anno ha recado sentencia firme, pues todava no se puede hablar dederechos adquiridos o situaciones jurdicas consolidadas.Aparejado con lo anterior, el principio de irretroactividad,contrario a lo afirmado por el casacionista, no es de aplicacinpara los precedentes judiciales, pues ste, de conformidad con ladoctrina, slo resulta procedente a los actos normativos,entendindose por ellos tanto las leyes, cuanto actos con valor deley, reglamentos y actos administrativos en general (en estesentido, pueden consultarse los votos de la Sala Constitucional dela Corte Suprema de Justicia nmeros 473-94 de las 13 horas 3



Ricaminutos del 21 de enero de 1994 y 475-98 de las 15 horas 6minutos del 28 de enero de 1998). Por dems, en el sub-ltem, lademanda se interpuso el da 25 de noviembre del 2002, mientras queel precedente de esta Sala aplicado por el Juzgado Civil deHacienda de Asuntos Sumarios en la resolucin de folio 65, es delas 9 horas 50 minutos del 9 de agosto de ese ao, es decir,anterior al inicio de este proceso. N o. 458 de 10 horas 30minutos del 30 de junio del 2005. En la especie, la demanda seinterpuso mediante memorial presentado a estrados el 31 de juliodel 2003, mientras el precedente de la Sala aplicado es del 9 deagosto del 2002, es decir, anterior al inicio de este proceso, porende, no puede sustentarse de forma alguna haya existido unaaplicacin retroactiva, ni que su proceso estuviera bajo la tutelade una ley anterior ms favorable. Ntese, que lo primordial en ladecisin del motivo expuesto es la fecha en que el proceso sumariofue formulado, momento en el que, como se ha sealado, ya estaSala haba definido que ese tipo de pretensiones eran propias deun proceso especial tributario, de ah, su conocimientocorresponda al Tribunal. Conforme al cuadro fctico expuesto, sonimprocedentes los argumentos del recurrente a este respecto.V.- Segundo: en lo que atae a la inconformidad del casacionistasobre la violacin de la cosa juzgada, debe acotarse que sualegacin en cuanto a que no tiene sentido discutir respecto alacto municipal que fij las sumas de los arrendamientos para elquinquenio del 1 de enero del 2000 al 31 de diciembre del 2004, alhaber sido anulado por fallo nmero 1173 del Juzgado ContenciosoAdministrativo y Civil de Hacienda de 16 horas 20 minutos del 21de diciembre del 2001; resulta contradictorio con lo afirmado afolio 64 frente, donde expres: Es importante hacer notar que alconcurrir a la va judicial no fuimos a discutir acerca de lavalidez jurdica, nulidad o no nulidad del Acuerdo Municipal quefij los alquileres, porque al fin y al cabo eso ya haba sidodiscutido en sede administrativa y el Tribunal SuperiorContenciosos (sic) Administrativo, actuando como SuperiorJerrquico Impropio de la Municipalidad de Heredia, haba



Ricadeterminado, siempre en sede administrativa que el AcuerdoMunicipal de Fijacin de los Alquileres guardaba conformidad conla legislacin aplicable, por que consideramos intil einnecesario el ir a discutir eso a la va judicial, caso en elcual deberamos haber planteado un PROCESO CONTENCIOSOADMINISTRATIVO.- No fue as y lo que vinimos a plantear a la vajudicial fue nica y exclusivamente la FIJACIN JUSTA DE LOSALQUILERES.... Por otra parte, considera esta Sala que elpronunciamiento impugnado no es incompatible con el fallo que seaduce constituye cosa juzgada, por cuanto es de hacer notar queen el caso en estudio, el Tribunal no se pronunci sobre el fondodel asunto. nicamente declar la inadmisibilidad de la demandaal haber transcurrido el plazo de caducidad para interponer laaccin (numeral 41.1. c) Ley Reguladora de la JurisdiccinContencioso Administrativo), de ah, no pudo haber empleadoprecedente judicial alguno. De lo anterior se desprende que lasituacin de que el acto administrativo discutido hubiere sidoanulado por autoridad competente, no era relevante para losefectos, pues lo cierto es que con independencia de esacircunstancia, a la fecha de formular la demanda, ya el plazo paraejercer la accin, haba caducado. Consecuentemente, no existeincorreccin alguna en tal proceder. VI.- Tercero: en cuanto alerror de derecho acusado, pese a que cita normas que otorgan elvalor probatorio a la certificacin aportada y la de fondo queestima conculcada, lo cierto del caso es que no explica de formaclara, precisa y detallada en qu consiste la violacin, lo queconvierte al cargo en informal, conforme con las estipulaciones delos ordinales 595 inciso 3) y 596, ambos del Cdigo ProcesalCivil, lo cual conlleva a su rechazo. Asimismo, su propsito esdemostrar la existencia de un fallo con autoridad de cosa juzgada,el que de acuerdo a como se resolvi el asunto, es intrascendente.VII.- Por lo expresado, lo pertinente es desestimar el recurso quese formula, debiendo imponerse a la recurrente el pago de suscostas (artculo 611 del Cdigo Procesal Civil)."



Rica

3 OPINIONES JURDICAS DE LA PROCURADURA GENERAL DE LA REPBLICADE COSTA RICA

NATURALEZA DE LOS MERCADOS MUNICIPALES Y DE SU ARRENDAMIENTO

[PROCURADURA GENERAL DE LA REPBLICA DE COSTA RICA]6

Con el objeto de lograr dar adecuada respuesta a las inquietudesplanteadas conviene tener en cuenta dos elementos: lo dispuesto enlos artculos a los que se hace referencia en la consulta de laLey de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos N 7527 de 10 de juliode 1995 y la existencia de la Ley sobre Arrendamiento de LocalesMunicipales N 2428 de 14 de setiembre de 1959.

"Artculo 4.-

Ambito de aplicacinEsta ley rige para todo contrato, verbal o escrito, dearrendamiento de bienes inmuebles, en cualquier lugar donde estnubicados y se destinen a la vivienda o al ejercicio de unaactividad comercial, industrial, artesanal, profesional, tcnica,asistencial, cultural, docente, recreativa o a actividades yservicios pblicos."



Rica"Artculo 6.-

Estado, entes descentralizados y municipalidades. El Estado, losentes pblicos descentralizados y las municipalidades, en calidadde arrendadores o arrendatarios, estn sujetos a esta ley, salvodisposicin expresa de su propio ordenamiento jurdico. Elprocedimiento de licitacin se rige por las disposiciones legalesy reglamentarias de la contratacin administrativa." (La negrillano es del original)"Artculo 7.-

Inaplicabilidad de la leySe excluyen del mbito de aplicacin de esta ley:(...) c) Las ocupaciones temporales de espacios y puestos enmercados y ferias o con ocasin de festividades."

De la redaccin de las anteriores normas permiten extraer algunasconclusiones de principio.La pretensin de esta ley es cubrir todo lo relacionado conarrendamiento de bienes inmuebles, con excepciones determinadasprevistas en el artculo 7 de ella, dentro de las que se incluyen,en lo que interesa, la ocupacin temporal de espacios y puestos enmercados (artculos 4 y 7).Pero tambin debe considerarse la redaccin que contiene elnumeral 6 prrafo primero que es el que, de manera particular,determina el rgimen aplicable a las relaciones en el caso delEstado, los entes pblicos descentralizados y las municipalidades.En dicha norma se indica, en lo que nos interesa, que la Ley esaplicable para regular las relaciones de las municipalidades comoarrendante o arrendatario, salvo disposicin expresa de su propioordenamiento jurdico.Por su parte, la Ley sobre Arrendamiento de Locales Municipales loque regula bsicamente es la forma en que se debe fijar la tarifapor arrendamiento en mercados municipales.



RicaAhora bien, lo que se solicita analizar es si existi unaderogatoria tcita (1) con la promulgacin de la Ley General deArrendamientos Urbanos y Suburbanos de la Ley de ArrendamientosMunicipales, o si bien sta ltima mantiene su vigencia. (1) No puede analizarse en punto de la derogatoria expresa, puestoque el artculo 136 slo deroga expresamente la Ley deInquilinato, porque despus utiliza la frase genrica "...ycuantas disposiciones, de rango igual o inferior, se opongan a loque establece la presente ley. Constitucionalmente, el artculo 129 in fine dispone que una ley"...no queda abrogada ni derogada, sino por otra posterior, ycontra su observancia no puede alegarse desuso ni costumbre oprctica en contrario". El artculo 8 del Cdigo Civil recoge elanterior precepto y agrega que "La derogatoria tendr el alcanceque expresamente se disponga y se extender tambin a todo aquelloque en la ley nueva, sobre la misma materia, sea incompatible conla anterior."

Doctrinariamente se han desarrollado diversos criterios sobre laforma de realizar el anlisis para determinar si una norma ha sidoderogada tcitamente o no, pero como criterio general, puedeentenderse por derogacin tcita "...la cesacin de la vigencia dela norma producida por la incompatibilidad objetiva existenteentre el contenido de sus preceptos y los de la nueva norma; puedehablarse tambin, en este caso, de derogacin por sustitucin decontenidos normativos, y su fundamento es tan obvio como en eltipo anterior. Su eficacia es la misma, con la diferencia de quela derogacin tcita, al contrario de la expresa, requiere para suconstatacin y puesta en prctica de una operacin interpretativaulterior, tendente a fijar la existencia efectiva deincompatibilidad y su alcance..." (Santamara Pastor, Juan,Fundamentos de Derecho Administrativo, Segunda Parte: El SistemaNormativo, Madrid, Editorial Centro de Estudios Ramn Areces,



Rica1988, pg. 417).Este Organo Consultivo, tambin ha precisado, en elpronunciamiento C-215-95 de 22 de setiembre de 1995 que, conformea la doctrina y la jurisprudencia, son dos los pasos que se debenseguir para verificar una reforma tcita:"a.-

La existencia efectiva de incompatibilidad objetiva entre elcontenido de los preceptos de la antigua norma y los de la nuevay, b.- la determinacin de los alcances de esa incompatibilidad."

Con el objeto de realizar el anlisis conforme a los elementosantes expuestos es importante tomar en cuenta la naturalezajurdica de los mercados municipales. La Sala Constitucional la haprecisado en los siguientes trminos:"Establecido el carcter demanial del bien, va de suyo que laexplotacin de un puesto en el mercado no constituye una simplerelacin de alquiler, pues conlleva para el particular una formade uso y aprovechamiento de una cosa pblica que tie de carcterpblico determinadas facetas del servicio prestado. En efecto,quien explota el tramo desempea una actividad comercial privada,ciertamente, pero en un lugar municipal ad hoc y con una inmediatafinalidad -la causa misma de que el puesto se le adjudique-: elmantener un centro de intercambio local para facilitar el expendioy abastecimiento de artculos de primera necesidad, un serviciomunicipal tpico y tradicional."

(Voto N 893-93 de las 9:33 horas del 20 de febrero de 1993).Fundamentndose en la Resolucin anterior, ha sealado tambinque:"Conforme lo declar esta Sala en el Voto No. 893-93 de las nuevehoras treinta y tres minutos del veinte de febrero del ao encurso, toda construccin de locales destinados en forma permanentea un uso de utilidad general, impone que esos bienes seanconsiderados como demaniales, como por ejemplo en el caso de los



Ricalocales comerciales en mercados municipales o en este caso, de losconstruidos en las terminales para el servicio de autobuses. Lonormal en estos casos, es que el Gobierno Local construya lasinstalaciones y las d en arriendo a los particulares; el vnculoque surge de esta relacin no constituye un simple alquiler, enlos trminos del derecho comn. Para el particular constituye unaforma de uso y aprovechamiento de una cosa pblica que quedaregulada por el derecho pblico. (Vanse Considerandos Segundo,Tercero y Cuarto). El dominio pblico, entendido como una suma debienes, sujeto a un rgimen jurdico especial en razn de laafectacin de esos bienes a un fin de utilidad pblica, imponereglas distintas a las que regulan la propiedad privada, puestoque queda sujeto al Derecho Administrativo, segn se afirma en lams calificada doctrina al respecto, y como sobre estos bienes sepueden realizar vlidamente negocios jurdicos, entonces se tratade los llamados "Derechos Reales Administrativos". En virtud deesta figura jurdica, el particular se vincula con laAdministracin titular del derecho por la va del simple permiso ola concesin, segn corresponda. En el caso de localescomerciales, la forma normal que la Ley ha concebido, por la quese puede adquirir la titularidad de un derecho de arrendamiento deun local municipal, es el remate pblico, sin perjuicio, desdeluego, de formas anormales de hacerlo, que puedan ser convalidadasen los trminos ordinarios del Derecho..." (Voto 3918-93 de 12 deagosto de 1993. En el mismo sentido puede verse la resolucin5789-94 de 5 de octubre de 1994)As la Sala Constitucional, ha sido clara en definir, en relacincon los mercados municipales, que no se est en presencia de unarelacin inquilinaria de tipo civil o comercial -de alquiler-,sino que, por estar de por medio bienes demaniales, el tema de losarrendamientos de locales municipales, se encuadra dentro de losllamados "derechos reales administrativos". Consecuentemente, lasrelaciones que se deriven de ellos se encuentran sujetos alDerecho Administrativo y a los principios que lo informan.Por esa naturaleza especial que la Sala le ha otorgado a los



Ricamercados municipales -bienes de dominio pblico- se considera queno existe una incompatibilidad objetiva entre la Ley sobreArrendamiento de Mercados Municipales y Ley General deArrendamientos Urbanos y Suburbanos, debido a que sta ltima nocontiene regulaciones especficas que puedan aplicarse paradeterminar la forma de fijacin del canon o renta que pagaran losconcesionarios de esos locales. Amn de que su regulacin debeobedecer a normativa de derecho pblico y no de derecho privado.Consecuentemente, se repite, al no regularse en esta ltima leycitada, de manera especfica, la forma de fijacin del canon otarifa que se paga por concepto de alquiler de un puesto en unmercado, es que puede afirmarse que no ocurri una derogacintcita de la Ley sobre Arrendamiento de Locales Municipales. Porlo tanto, en trminos generales puede afirmase -salvo que existauna ley especial para algn mercado en particular- que paradeterminar los aumentos de alquiler a los concesionarios oarrendatarios de locales en mercados municipales debe aplicarse laLey sobre Arrendamiento de Locales Municipales N 2428.Por su parte, la Sala Constitucional ha indicado expresamente quela Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos no esaplicable en el caso de los locales de los mercados municipales:"Io. Lo planteado no es sujeto de amparo, pues segn lo estableceel artculo 172 del Cdigo Municipal los acuerdos municipales quese refieren a materia contractual tienen un procedimientolegalmente establecido, de manera que es en la va judicialcorrespondiente en donde el accionante puede cuestionar lodispuesto por el Concejo Municipal de Puntarenas con respecto alaumento de los alquileres. IIo. Asimismo, cabe indicar alrecurrente que sobre el tema planteado, la Sala en la sentencianmero 2500-96 de las quince horas tres minutos del veintiocho demayo de mil novecientos noventa y seis, en la que seal:"II.-

Considera esta Sala importante para la resolucin de este asunto,transcribir textualmente la sentencia nmero 5231-94, de las



Ricaquince horas dieciocho minutos del trece de setiembre de milnovecientos noventa y cuatro, en virtud de que el puntocuestionado ha sido ya resuelto en reiteradas ocasiones. Es ascomo en aquella sentencia se dispuso: III).- NATURALEZA DE LOSMERCADOS MUNICIPALES.- De conformidad con lo que se establece enel prrafo primero del artculo 262 del Cdigo Civil, son cosaspblicas y por ello fuera del comercio (artculo 262 id.), las quepor ley estn destinadas en un modo permanente a cualquierservicio de utilidad general y las que de todos modos, puedenaprovecharse por estar entregadas al uso pblico. La forma dedefinir las cosas pblicas, configura el sistema que sigue nuestroordenamiento jurdico para conceptuarlas e implica que el usopblico determinante de la dominialidad del bien, no slo esdirecto, sino tambin indirecto, porque el concepto esencial denuestro rgimen es que el bien est afecto a cualquier servicio deutilidad general; son, a no dudarlo, expresiones del serviciopblico, entendindose que se trata de

611-Forma de Alquiler en Los Mercados Municipales de Costa Rica(4-07)

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