1

“A&S LIMITADA: ADMINISTRACION DE PROPIEDAD HORIZONTAL Y SERVICIOS INTEGRALES

PARA EDIFICIOS Y CONJUNTOS RESIDENCIALES CON LA ASISTENCIA DE UN SOFTWARE DE

GESTION ADMINISTRATIVO, OPERATIVO Y DE CONTACTO PARA MEJORAR LA EFICIENCIA Y

GARANTIZAR 100% SATISFACCION DE LOS PROPIETARIOS”

ASESOR:

JULIA HILARION

ESTUDIANTE:

JULIAN DAVID FERNANDEZ CORTES

UNIVERSIDAD DE LOS ANDES

FACULTAD DE INGENIERIA

DEPARTAMENTO DE INGENIERIA INDUSTRIAL

PROYECTO DE GRADO 2

2013

2

INDICE

I. RESUMEN EJECUTIVO ……………………………………………………………………………………………… 1

II. DESCRIPCION EMPRESA

a. Nombre legal de la empresa ……………………………………………………………………………….2

b. Misión, visión y objetivos de la empresa …………………………………………………………….2

c. Nombres de los gerentes …………………………………………………………………………………….2

d. Localización e información geográfica …………………………………………………………………3

e. Estado de desarrollo de la compañía ……………………………………………………………………3

f. Marcas, derechos de autor y otros aspectos legales …………………………………………….3

g. Productos y servicios de la empresa …………………………………………………………………….4

III. ANALSIS Y TENDENCIAS DE LA INDUSTRIA

a. Tamaño y crecimiento de la industria …………………………………………………………………..9

b. Madurez de la industria………………………………………………………………………………….……13

c. Vulnerabilidad a factores económicos ……………………………………………………….………..13

d. Factores estacionales …………………………………………………………………………………….……14

e. Factores tecnológicos……………………………………………………………………………………..…..14

f. Aspectos regulatorios…………………………………………………………………………………..……..14

g. Consideraciones financieras …………………………………………………………………………..……14

h. Anticipación de cambios y tendencias de la industria …………………………….……………14

IV. MERCADO OBJETIVO

a. Demografía y geografía ………………………………………………………………………………..….. 15

b. Patrones de compra ………………………………………………………………………………..………. 18

c. Tamaño y tendencias del mercado ………………………………………………………………..… 19

V. COMPETENCIA

a. Posición competitiva ……………………………………………………………………………..………… 22

b. Participación mercado(Distribución) ………………………………………………………..……….. 24

c. Competencia futura y barreras de entrada ………………………………………………….……. 25

VI. POSCISION ESTRATÉGICA Y MANEJO DE RIESGO

a. Fortalezas de la empresa …………………………………………………………………………………… 25

b. Oportunidades del mercado/industria ……………………………………….……………………… 26

c. Manejo de riesgo …………………………………………………………………….………..……………… 26

d. Definición posición estratégica ………………………………………………………………….…….. 28

VII. PLAN DE MERCADO Y ESTRATEGIA DE VENTAS

a. Mensaje de la empresa …………………………………………………………………………..………. 29

b. Vehículos de mercadeo ……………………………………………………………………...………….. 30

3

c. Socios estratégicos…………………………………………………………………………….…………….. 30

d. Fuerza y estructura fuerza de ventas ………………………………………………………….……. 31

e. Supuestos ventas ……………………………………………………………………………….….……… 31

VIII. OPERACIONES

a. Planta y equipo ………………………………………………………………………………….…………… 32

b. Atención de órdenes y servicio al cliente ………………………………………………………….32

c. Control de calidad………………………………………………………………………………….………….33

d. Seguridad, salud y consideraciones ambientales ……………………………………..……… 34

IX. PLAN DE TECNOLOGÍA

a. Metas tecnología y posición …………………………………………………………………………..….34

b. Plan y metas internet…………………………………………………………………………………..…….35

c. Requerimientos de hardware………………………………………………………………………..…..35

d. Requerimientos de software………………………………………………………………………………35

e. Requerimientos de personal en tecnología …………………………………………………..…..36

X. ORGANIZACIÓN Y GERENCIA

a. Empleados clave…………………………………………………………………………………….………….36

b. Justa directiva…………………………………………………………………………………………..……….38

c. Cuadro organizacional……………………………………………………………………………….………38

d. Estilo de gerencia y cultura corporativa ………………………………………………….…………39

XI. COMUNIDAD Y RESPONSABILIDAD SOCIAL

a. Metas responsabilidad social …………………………………………………………………………….39

b. Políticas de la empresa ……………………………………………………………………………………..39

c. Actividad con la comunidad ……………………………………………………………………………..40

XII. IMPLEMENTACION, CRONOGRAMA Y PLAN DE SALIDA

a. Metas de la empresa a largo plazo …………………………………………………………………….40

b. Cronogramas …………………………………………………………………………………………………….40

c. Evaluación de riesgo …………………………………………………………………………………………40

d. Plan de salida ……………………………………………………………………………………………………41

XIII. ESTADOS FINANCIEROS

a. Estado de perdidas y ganancia ………………………………………………………………………… 41

b. Flujo de caja ……………………………………………………………………………………………………. 42

c. Balance …………………………………………………………………………………………………………… 43

d. Análisis punto de equilibrio…………………………………………………………………………….. 45

e. Supuestos del plan………………………………………………………………………………………….. 47

f. Uso de fondos…………………………………………………………………………………………………. 47

4

XIV. CONCLUSIONES..……………………………………………………………………………………………………….47

XV. ANEXOS……….. …………………………………………………………………………………………………………49

XVI. BIBLIOGRAFIA ………………………………………………………………………………………………………….68

5

I. RESUMEN EJECUTIVO

En consecuencia del vasto crecimiento que ha tenido el sector inmobiliario en el país el

congreso de la republica se vio en la obligación de expedir leyes o regulaciones para la

administración y control de la propiedad horizontal. La ley más reciente y la que está en

vigencia es la 675 de 2001, que simplemente establece la reglamentación para la

coexistencia de bienes comunes y privados en una unidad inmobiliaria de uso residencial,

comercial o mixto.

A raíz de esto surge la idea para crear una empresa dedicada a la administración de

propiedad horizontal y servicios integrales. Ya que cada unidad inmobiliaria de uso

residencial, comercial o mixto que este bajo el reglamento de propiedad horizontal

requiere de un administrador capacitado y el personal necesario para mantener y

conservar todas sus áreas comunes.

Específicamente se va a enfocar en el mercado de edificios y conjuntos residénciales, ya

que se identifico que hay una inconformidad por parte de los propietarios con el servicio

que actualmente se presta por personas naturales, para esto se realizo una encuesta para

conocer la opinión de algunas personas con respecto al servicio y el 80,23%(VER ANEXO 1)

dijo está inconforme con el servicio que tiene actualmente, adicionalmente se identifico

un mercado creciente en el sector de apartamentos, en Colombia en los últimos 4 años

han ingresado al mercado 26.060.675 m21 de solo apartamentos y de estos a Bogotá han

ingresado 13.018.932 m22, lo que representa un crecimiento del 12,9%3 en los últimos 3

años. En la industria también se identifico una tendencia positiva, en donde en promedio

las empresas crecieron 18,2%4 en los últimos 2 años, lo que nos da buenas expectativas

para los próximos años.

Por otra parte la empresa está enfocando toda su operación y su posición estratégica en

sus clientes finales que son realmente todos los propietarios, para lograr un nivel de

satisfacción del 100%, para esto planea desarrollar un software que va a ser una

herramienta que no solamente asiste en las funciones financieras o contables como los

que hay actualmente el mercado como helisa, sysco y daytona, sino que también va a

ayudar al coordinar y planificar toda la función administrativa y operativa de la

copropiedad, además la empresa quiere integrar su servicio con los clientes finales y

abrirle nuevos canales de comunicación para que realmente estén siendo asistidos todo el

tiempo, así pueden realizar solicitudes, sugerencias y quejas que serán tenidas en cuenta

en máximo el tiempo que se estipule en el manual de calidad de la empresa. Y los clientes

1 Departamento administrativo nacional de estadística (DANE). Censo edificaciones 2009 – 2012.

2 Departamento administrativo nacional de estadística (DANE). Censo edificaciones 2009 – 2012.

3 Departamento administrativo nacional de estadística (DANE). Censo edificaciones 2009 – 2012.

4 Cámara de comercio de Bogotá. Base de datos de registro único empresarial 2012 y 2013.

6

van a tener la oportunidad de calificar el servicio para poder estar aplicando un

mejoramiento continuo a cada uno de los proceso de la empresa.

Al realizar el análisis financiero, se pudo identificar que los socios de la empresa van a

recuperar su inversión en 3 años en el escenario esperado y en 2 para el escenario

optimista, que aunque es un horizonte de tiempo bastante amplio, después de ese

periodo las utilidades van a ser considerables, lo que se comprobó al calcular el VPN con la

rentabilidad promedio del sector que es del 6,8%5y nos dio que iba a ser superior.

A continuación se desarrolla toda la idea de negocio con un análisis detallado del mercado,

la industria, proyecciones financieras a 10 años y todos los temas que se consideraron

importantes a la hora de desarrollar el plan de negocios.

II. DESCRIPCION EMPRESA

a. Nombre legal de la empresa

Nombre legal de la empresa: A&S Limitada, Administración de propiedad horizontal y

servicios integrales para edificios y conjuntos residenciales.

b. Misión, visión y objetivos de la empresa

MISION

A&S Limitada es una empresa que se dedica a prestar un servicio de administración

de propiedad horizontal y servicios integrales que contemplan aseo, mantenimiento

locativo, mantenimiento preventivo, predictivo y correctivo de quipos, financiero y

contable, para edificios y conjuntos residenciales. La empresa se destaca por prestar

todos sus servicios directamente y por contar con herramientas tecnológicas

innovadoras para el desarrollo de su labor tanto en el área financiera, así como

operativa y administrativa.

VISION

A&S Limitada espera estar posicionada en el mercado de aquí a 5 años, siguiendo la

tasa esperada del mercado de 18,2%, ofreciendo el mejor servicio y demostrando a

sus clientes su ventaja competitiva frente a la competencia.

c. Nombres de los gerentes

Presidente

Myriam Cortes Palacio – Arquitecta universidad Javeriana, especialista en

administración de empresas y desarrollo gerencial.

5 Cámara de comercio de Bogotá. Base de datos de registro único empresarial 2012 y 2013.

7

En el tema de propiedad horizontal a tomado varios cursos y seminarios relacionados

con el tema y tiene un diplomado en la escuela superior de altos estudios jurídico-

políticos.

Lo más importante es su experiencia en el campo. Cuenta con más de 20 años de

experiencia en donde ha trabajado con universidades, clubes, edificios corporativos,

centros comerciales y conjuntos residenciales.

Algunos de sus trabajos más importantes en esta área fue como Jefe de oficina de

planta física de la universidad de los andes, directora de mantenimiento y

construcciones club el rancho, directora operativa cc Avenida Chile y Iserra 100,

administradora encargada edificio city-colfondos, caracol radio y federación nacional

de cafeteros. Adicionalmente ha realizado trabajos de interventorias y asesorías

relacionados con el tema de propiedad horizontal.

Todo esto la convierte en una experta del tema con la capacidad de gerenciar

estratégicamente la empresa para así lograr una ventaja competitiva y satisfacer todas

las necesidades de nuestros clientes.

d. Localización e información geográfica

La empresa se va a ubicar en la ciudad de Bogotá, en el Barrio Polo Club en el norte la

ciudad. Dirección: Carrera 28 C No. 85 – 00.

e. Estado de desarrollo de la compañía

La idea de negocio surge alrededor de 2 años atrás al identificar un mercado creciente

en donde se podría entrar a incursionar y donde se encontraron algunas falencias en

los servicios que estaban disponibles en el mercado. Adicionalmente, se identifico que

el control de la actividad administrativa y operativa de las copropiedades se llevaba a

cabo de manera muy “rustica”, generando problemas a la hora de controlar y mostrar

los indicadores de gestión. Desde ahí se empezó a tantear el mercado y las

oportunidades futuras que podría ofrecer, y es ahí donde nace A&S Limitada.

Actualmente la empresa se encuentra en “planos”, quiere decir que la empresa aun

no está registrada ante la cámara de comercio y no ha empezado su plan de

operaciones. Este plan de negocios precisamente va a servir para clarificar la

oportunidad que se identifico, su evaluación y factibilidad en el corto plazo.

f. Marcas, derechos de autor y otros aspectos legales

8

La empresa A&S se va a registrar ante la cámara de comercio de Bogotá de acuerdo a

la clasificación internacional uniforme (CIIU) correspondiente a la actividad económica

de nuestra empresa que es:

682-6820: Actividades inmobiliarias realizadas a cambio de una retribución o por contrata. En donde se incluye: La compra, venta, administración, alquiler y/o arrendamiento de bienes inmuebles a cambio de una retribución o por contrata.6

Y se va a registrar como una sociedad de naturaleza mixta, con un grupo de tres

socios iniciales que van a poner el capital inicial en partes iguales. Se va asacar su

matrícula mercantil de acuerdo a la cantidad de activos que posea la empresa.

La empresa ve a registrar sus derechos de autor del software que va a desarrollar

para la gestión de PH en el registro nacional de derechos de autor de acuerdo a la

caracterización que se le da a este:

“Inclusión en el Registro Nacional del Derecho de Autor del soporte lógico (software), que de conformidad con la legislación autoral es considerado como una creación propia del dominio literario entendido como la expresión de un conjunto de instrucciones mediante palabras códigos, planes o cualquier otra forma que, al ser incorporadas en un dispositivo de lectura automatizada, es capaz de hacer que un ordenador, ejecute determinada tarea y obtenga determinado resultado. El programa de ordenador comprende también la documentación técnica y los manuales de uso.”7

g. Productos y servicios de la empresa

Antes de entrar a definir los productos y servicios de la empresa se va a explicar que es

exactamente el régimen de propiedad horizontal y su evolución en los últimos años.

El régimen de propiedad horizontal regula una forma especial de propiedad, en donde

hay unos propietarios de unos bienes particulares que a su vez son copropietarios de

bienes comunes necesarios para el disfrute, seguridad y conservación de las unidades

privadas.8

6 Clasificación industrial internacional uniforme de todas las actividades económicas. Revisión 4 adaptada

para Colombia. Diseño y diagramación en la Dirección de Difusión, Mercadeo y Cultura Estadística del Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE). Bogotá, D. C., marzo de 2012 7 Solicitud de inscripción de software en el Registro nacional de derecho de autor. Dirección nacional de

derechos de autor. Recuperado el 19 de Marzo de 2013 de

http://www.derechodeautor.gov.co/web/guest/tramites

8 Camacho, A. (2003) Administración de la propiedad horizontal (3ra Edición). Legis Editores SA

9

La primera ley que empezó a regular este tema fue la ley 182 de 1948 se estableció un

sistema para controlar los inmuebles divididos en apartamentos o pisos de uso

exclusivo, que además eran propietarios de las zonas comunes. Este régimen se

conoció como de propiedad por pisos y departamentos de un mismo edificio o

régimen de copropiedad.9

Posteriormente mediante la ley 16 de 1985 se estableció el régimen de propiedad

horizontal con tan solo unas pequeñas diferencias con respecto a la ley anterior y por

esto los copropietarios podían someterse al régimen anterior o a la nueva ley.

En 1998 con la ley 428 se regularon los derechos y obligaciones de los propietarios en

unidades inmobiliarias cerradas, que básicamente es cualquier inmueble que

comparta un acceso común para acceder a los bienes privados de uso exclusivo.

Finalmente en el 2001 el congreso expidió la ley 675 con la cual se derogaron todas las

leyes anteriores. Entre sus aspectos más importantes se encuentran los siguientes: la

ley establece que cualquier propiedad horizontal se debe registrar ante la oficina de

instrumentos públicos, establece que las entidades encargadas de certificar la

existencia y la representación legal son las alcaldías municipales o distritales donde se

encuentre la propiedad horizontal y crea el comité de convivencia para la resolución

de conflictos en la copropiedad.

A&S Limitada busca ofrecer los servicios de administración de propiedad horizontal y

los servicios integrales de los cuales requiera la copropiedad para la conservación,

cuidado y mantenimiento de sus áreas comunes. Es importante aclarar cuáles son las

zonas comunes en un edificio para tener una concepción de la magnitud del servicio

que se está prestando10.

Estructura: Muros de cerramiento o divisiones estructurales. Se debe realizar

recorrido periódico o posterior a eventos sísmicos para detectar grietas o

fisuras.

Muros de contención: Muros que rodean los parqueaderos subterráneos y

que dan contra el terreno, hechos de concreto. Revisión periódica para revisar

filtraciones de agua, grietas o fisuras.

Cubierta: Impermeabilización y conservación de los canales y ductos.

Fachadas: Pintura anual muros, limpieza fachadas en ladrillo y pintura de

marcos.

Halles, portería, baños comunes y cuartos de aseo

9 Camacho, A. (2003) Administración de la propiedad horizontal (3ra Edición). Legis Editores SA.

10 Camacho, A. (2003) Administración de la propiedad horizontal(3ra Edición). Legis Editores SA.

10

Jardineras: impermeabilización anual.

Terrazas: impermeabilización y mantener destapados sifones o desagües para

evitar taponamiento de aguas lluvias.

Redes eléctricas: Redes que van desde los contadores hasta las acometidas de

cada oficina.

Redes de televisión

Citófonos

Redes hidrosanitarias: tuberías de aguas lluvias y aguas negras.

Mantenimiento preventivo.

Bombas eyectoras: acumulan las aguas recogidas en los niveles inferiores del

terreno para evacuarlas con el uso de bombas eléctricas. Mantenimiento

preventivo para evitar inundaciones.

Tanque de agua potable: Limpieza semestral y pruebas de potabilidad.

Bombas de presión: Sirven para subir el agua potable hasta los últimos pisos.

La empresa A&S Limitada ofrece los servicios de:

Administración de propiedad horizontal: Administrador delegado para cada

copropiedad con las facultades y la experiencia requerida para gerenciar y

supervisar las actividades administrativas, operativas, legales y financieras de

la copropiedad. Según la encuesta que se realizo, 88,08% de los encuestados

creen que contratar una empresa externa como A&S Limitada evitaría

conflictos de intereses a la hora de nombrar un administrador, lo cual es

coherente ya que cuando los que se postulan para el cargo son copropietarios

siempre van a satisfacer sus propios intereses sobre la copropiedad. VER

ANEXO 1

En una administración de un edificio o conjunto residencial que esté

sometido al régimen de propiedad horizontal se requiere manejar el siguiente

esquema para la correcta gestión administrativa:

11

Grafica 1. Organigrama de la propiedad horizontal. Beltrán, A. (2011)

Administración de la propiedad horizontal (6ta Edición). Señal Editora.

Aseo: Proveemos el personal de aseo necesario para la copropiedad y

alquilamos los equipos que requiera el desarrollo de esta operación.

Mantenimiento locativo: Contamos con personal capacitado para realizar el

mantenimiento locativo de la copropiedad. Técnicos electricistas, plomeros,

carpinteros, toderos y jardineros.

Mantenimiento predictivo, preventivo y correctivo de equipos: Para tratar los

equipos que requieren cuidado especial como ascensores, plantas eléctricas,

bombas eyectoras, bombas de presión etc., se cuenta con los proveedores

que instalaron el equipo o en caso que se la garantía halla excedido el tiempo

estipulado se contratara el servicio por medio de cotizaciones.

Financiero: Realizamos actividades de facturación, recaudo, presupuesto y

contabilidad.

Asesoría Legal: Se ofrece la representación legal de la copropiedad y asesoría

jurídica.

La finalidad de ofrecer los servicios integrales para las copropiedades es con el

objetivo de incrementar los ingresos de la empresa y evitar que estos ingresos se

queden en otras empresas como Casalimpia SA, Serdan. Etc. que son las empresas

que normalmente subcontratan los administradores de propiedades horizontales

para ofrecer estos servicios. Así, la empresa presta servicios integrales, incrementa

sus ingresos y a su vez tiene un control general sobre la copropiedad ya que toda la

operación está bajo su dirección y no depende de empresas externas.

Sin embargo, iniciando operaciones podría ser conveniente empezar la

implementación de estos servicios de manera modular. Es decir que se iniciaría en

cada copropiedad con el administrador delegado y el software, y una vez se evalúen

los requerimientos de personal de cada copropiedad y una vez la empresa tenga el

control y la “experiencia” administrativa y operativa suficiente se iniciaría la inclusión

de los demás servicios para la copropiedad. Mientras tanto, aunque no es lo ideal se

podría recurrir a empresas como las que se mencionaron anteriormente para suplir

estas necesidades.

Para conocer la opinión sobre el desarrollo del software de gestión se incluyeron

algunas preguntas en la encuesta, de los encuestados el 98,84% dijo que en su

edificio o conjunto no había ningún software o herramienta para la gestión

administrativa o la comunicación con los propietarios, y el 97,38% dio que le parecería

bueno que la copropiedad lo tuviera y que esto podría mejorar la gestión

administrativa. Por esto la empresa planea diseñar un software que no solo maneje la

pable contable de la copropiedad, sino que también maneje la parte administrativa y

operativa, adicionalmente se quiere centrar la operación en los clientes finales que

12

son los propietarios, para lo cual se van a crear módulos de comunicación para poder

lograr una satisfacción 100% de nuestros clientes. VER ANEXO 1

Contenido software:

1. Debe iniciar con el registro de la copropiedad, nombre, datos generales y creación de usuario y contraseña para administrador y para copropietarios.

2. Contiene los siguientes módulos:

Copropietarios: Se crea una base de datos organizada de copropietarios con número de apartamento, nombre, números de contacto y dirección de correo. Opción para editar y agregar una nueva entrada.

Proveedores y contratos: Se crea una base de datos de proveedores con nombre de la empresa, contacto, teléfonos y correo. Opción para editar y agregar una nueva entrada.

Personal: Se tiene una base de datos del personal que está en el edificio con nombre, teléfono, correo y horario de trabajo.

Equipos y zonas: Se tiene un inventario de los equipos y una hoja de vida de cada uno, y las zonas que requieren aseo o mantenimiento. Se especifica tipo de mantenimiento predictivo, preventivo o correctivo que se requiera, y cada cuanto se debe realizar.

Aseo: Se tiene la programación semanal de las labores que debe realizar el personal de aseo y se le asigna una empleada a cada trabajo.

Mantenimiento: Se tiene la programación semanal de las labores que debe realizar el personal de mantenimiento y se le asigna una empleado a cada trabajo.

Seguridad: Se tiene la programación semanal de las labores que debe realizar el personal de seguridad y se le asigna una empleado a horario.

Inventario: Se tiene un inventario de de los insumos requeridos para la operación como escobas, guantes, bolsas etc.

Contable: Este modulo incluye toda la parte de facturación, tesorería y contabilidad.

3. Módulos para el usuario(Copropietarios):

13

Contable: Los copropietarios pueden saber el resultado de la gestión con los estados financieros e indicadores de gestión que se publiquen.

Recibo: Los copropietarios pueden ver su estado de cuenta e imprimir su recibo de administración.

Eventos: Se informa de eventos como simulacros, actividades que se lleven a cabo en general.

Arriendo: Se puede ver la disponibilidad del salón comunal o cualquier área común que se quiera utilizar. Si está ocupado o si está disponible.

Contacto: Los copropietarios pueden mandar solicitudes al administrador: preguntas, sugerencias y cualquier solicitud de tipo operativo para que atienda un problema de aseo y mantenimiento y lo ingrese inmediatamente a la programación y sea solucionado lo más pronto posible, Luego de esto se le informa al propietario que su solicitud ya fue solucionada y este puede calificar si el servicio fue lo que se esperaba.

En el desarrollo del software también podría ser conveniente hacer etapas de

desarrollo para evitar incurrir en gastos y tiempo excesivo. El modulo más importante

y al que mayor fuerza le quiere dar la empresa para cumplir con su meta de

satisfacción 100% para sus clientes es el modulo de contacto, en donde los

propietarios tienen contacto constante con el administrador para enviar quejas,

reclamos y para enviar solicitudes que requieran atención en el menor tiempo posible

de infraestructura, mantenimiento etc. para incluirlo en la programación y de esta

manera sea solucionado por el personal de apoyo en el tiempo establecido, y

posteriormente se le informe al propietario que su solicitud fue solucionada y este

pueda evaluar el servicio prestado.

De esta manera, el software podría iniciar con este modulo para hacérselo conocer a

los propietarios y que se familiaricen con el servicio, y posteriormente ya sabiendo

que los propietarios conocen y utilizan este servicio ir incluyendo los demás módulos

que se mencionaron arriba poco a poco. Si no, se corre el riesgo que sea mucha

información y muchas opciones para el usuario y que los propietarios no entiendan las

funciones o les parezca muy complejo y sencillamente no les interese utilizarlo. Y lo

que se busca es que sea una herramienta amigable y muy sencilla de utilizar, para

mejorar la gestión y hacerla más eficiente para garantizar la satisfacción de los

propietarios.

III. ANALSIS Y TENDENCIAS DE LA INDUSTRIA

a. Tamaño y crecimiento de la industria

El sector de la administración de propiedad horizontal no es una actividad económica

específica sobre la cual haya cifras del sector. Como se menciono en el numeral

anterior este sector entra dentro de:

14

CIIU 682-6820: Actividades inmobiliarias realizadas a cambio de una retribución o por

contrata. En donde se incluye: La compra, venta, administración, alquiler y/o

arrendamiento de bienes inmuebles a cambio de una retribución o por contrata.11

Por lo cual se clasifica dentro de un sector muy general. Adicionalmente en la

representación porcentual del PIB se clasifica dentro de: Establecimientos financieros,

seguros, actividades inmobiliarias y servicios a las empresas12, que claramente es un

sector bastante general.

Según el comunicado de prensa del DANE realizado el 20 de Diciembre del 2012, el

valor agregado sectorial creció un 4,4% en el tercer trimestre del 2012 en

comparación con el mismo periodo del 2011. En los servicios inmobiliarios y alquiler

de vivienda creció específicamente el 2,7% con respecto al año anterior y 0,5% con

respecto al trimestre inmediatamente anterior.

Adicionalmente en Colombia no hay ninguna entidad que certifique o regule a este

tipo de empresas por lo cual no hay un registro detallado de las empresas que están

activas en el sector. Por esto, para sacar un estimado se recurrió a diferentes fuentes

de información para sacar un aproximado del número de empresas que operan en el

sector. De acuerdo a la Cámara de Comercio en el 2011 renovaron su matricula

mercantil 420 y hasta septiembre del 2012 378 empresas clasificadas bajo el CIIU

anterior que era K702001.

Base de datos localidad Usaquén 65

Base de datos localidad Chapinero 82

Lonja de propiedad raíz 9

Lonja de Bogotá 6

Colegio APH 5

Directorio telefónico 30

Aproximado 197 Tabla 1. Aproximación del número de empresas en el sector de la administración de

propiedad horizontal, estimada de diferentes fuentes de información.

Es posible que algunas empresas se puedan repetir entre las diferentes fuentes de

información, por lo cual esta cantidad de empresas no es exacta.

11

Clasificación industrial internacional uniforme de todas las actividades económicas. Revisión 4 adaptada para Colombia. Diseño y diagramación en la Dirección de Difusión, Mercadeo y Cultura Estadística del Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE). Bogotá, D. C., marzo de 2012 12

Comunicado de prensa. DANE. Recuperado el 20 de Diciembre del 2012 de http://www.dane.gov.co/files/investigaciones/boletines/pib/cp_PIB_IIItrim12.pdf

15

Debido a que es una clasificación bastante amplia, se consiguieron estados

financieros de algunas de las empresas más representativas del sector específico de

la administración de propiedad horizontal en edificios y conjuntos residénciales para

así poder sacar un crecimiento promedio del sector. Los datos de sacaron del registro

único empresarial del formulario de matricula o renovación de la Cámara de

Comercio. VER ANEXO 2

2012 2013 TIPO EMPRESA CRECIMIENTO

ADMINISTRANDO ESPACIOS LIMITADA 831.060.333,00 1.303.541.000,00 MEDIANA 0,568527516

IMPLEMENTAR LTDA 964.406.536,00 1.235.443.962,00 MEDIANA 0,281040636

QUALYSERVICES LTDA 976.380.470,00 1.023.854.847,00 PEQUENA 0,048622825

PROPITAL LTDA 518.509.442,00 582.492.660,00 PEQUENA 0,123398366

ADMINISTRACIONES ECO LTDA 428.900.586,00 435.915.114,00 PEQUENA 0,016354671

ADMEJORES LTDA 369.643.755,00 419.490.000,00 PEQUENA 0,134849417

CASALINI LTDA 337.384.697,00 387.992.632,00 PEQUENA 0,150000683

ADIPRHO LTDA 171.422.966,00 192.392.313,00 PEQUENA 0,122325191

A I P H N LTDA 107.497.000,00 128.281.000,00 PEQUENA 0,193344931

Crecimiento promedio 18,20515818 Tabla 2. Crecimiento promedio medido por ingresos operacionales de empresas

significativas en el sector de la administración de propiedades horizontales de edificios y

conjuntos residenciales

Lo que nos dio un crecimiento promedio del sector de 18,2% para las empresas

administradoras de propiedad horizontal en edificios y conjuntos residénciales. Para

el sector de oficinas y corporativos también se saco el crecimiento promedio del

sector. VER ANEXO 2

2012 2013 TIPO EMPRESA CRECIMIENTO

COLLIERS 5.836.373.272,00 10.103.191.126,00 MEDIANA 0,731073503

CUSHMAN & WAKEFIELD 461.533.945,00 2.519.369.802,00 PEQUENA 4,458687989

ESTEVE GOMEZ SA 1.910.818.690,00 2.145.162.919,00 PEQUENA 0,122640746

GESTORA INMOBILIARIA GESA S.A. 576.718.939,00 636.324.342,00 PEQUENA 0,103352602

TERRANUM 6.772.304,00 7.203.770,00 MEDIANA 0,063710371

Crecimiento promedio 25,51943055

Tabla 3. Crecimiento promedio medido por ingresos operacionales de empresas

significativas en el sector de la administración de propiedades horizontales de edificios

corporativos

Lo que nos da un crecimiento del 25,5% un poco más superior que el del mercado de

edificios y conjuntos residenciales.

16

A continuación se muestra el ecosistema para el sector de la administración de la

propiedad horizontal.

Grafica 2. Ecosistema del sector de la administración de la propiedad horizontal.

INTERNACIONAL

El mercado internacional es bastante atractivo para el sector, sin embargo al igual que

en Colombia contempla empresas que hacer diversas actividades de intermediación

inmobiliaria, alquiler, compra, venta, asesorías y dentro del portafolio de servicios se

encuentra la administración de propiedades.

17

Grafica 3. Sector de industria para la gestión de propiedades. Basado en Property

Management Industry: Market Research Reports, Statistics and Analysis. ReportLinker.

Las empresas líderes del sector en el mundo se muestran a continuación:

Grafica 4. Empresas líderes en la industria para la gestión de propiedades. Basado en

Property Management Industry: Market Research Reports, Statistics and Analysis.

ReportLinker.

Claramente estas son empresas multinacionales que como se muestra en la breve

descripción tienen operaciones en varios países alrededor del mundo. Dentro de

estas se encuentran 3 empresas asiáticas y el resto son americanas.

Por último, se muestran algunas agremiaciones que reúnen este tipo de empresas al

igual que en Colombia la lonja de propiedad raíz o el colegio de administradores de

propiedad horizontal.

18

Grafica 5. Agremiaciones que agrupan a empresas del sector en determinados países y

también internacionalmente. Basado en Property Management Industry: Market Research

Reports, Statistics and Analysis. ReportLinker.

b. Madurez de la industria

Como se menciono anteriormente el sector está en crecimiento y esto es sobre todo

porque el mercado lo necesita y porque es un mercado nuevo que solo lleva 12 años.

Cada año ingresan al mercado miles de metros cuadrados de edificios que toca

administrar y prestar el servicio integral para la conservación de sus zonas comunes.

Desde el año 2001 cuando se estableció la ley 675 que es la normatividad que regula

las propiedades que se rigen bajo el régimen de propiedad horizontal, estas empresas

de administración empezaron a ingresar al mercado. Sin embargo, actualmente no

hay ninguna empresa posicionada en el mercado que realmente sea reconocida.

c. Vulnerabilidad a factores económicos

El primer factor económico que puede afectar a este sector son las tasas de

crecimiento del sector de la construcción. Esto debido a que a medida que entren

menos metros cuadrados al mercado y sigan entrando empresas administradoras de

propiedad horizontal, se puede decir que el mercado va a colapsar y va a dejar de ser

una oportunidad.

Otro factor económico que afecta la empresa es la inflación, ya que el mayor

porcentaje de sus gastos operacionales están en el personal y año a año estos se van

a ajustar de acuerdo a la inflación. Si es muy alta los gastos operacionales se van a

disparar.

19

d. Factores estacionales

Para las empresas de administración de propiedad horizontal el periodo clave del año

es el primer trimestre. Es en este periodo donde se llevan a cabo las asambleas de

copropietarios y es acá donde se define quien va a asumir la administración y los

servicios de la copropiedad.

e. Factores tecnológicos

No hay factores tecnológicos que pudieran llegar a afectar a la industria, dado que es

son empresas que suministran servicios y personal, por lo cual no hay tecnología

relevante. Precisamente parte de este proyecto es innovar en tecnología ya que el

sector realmente está atrasado en temas de tecnología.

f. Aspectos regulatorios

No hay ningún tipo de regulación específica para el sector, pero la empresa puede

certificar su sistema de gestión de calidad, ambiental y de seguridad industrial y salud

ocupacional de acuerdo a los requisitos establecidos por las normas ISO 9001, ISO

14001 y oshas 18001 respectivamente.

g. Consideraciones financieras

La información financiera y crecimiento promedio del sector de administradoras de

propiedad horizontales de edificios y conjuntos residenciales y oficinas y edificios

corporativos se mostraron anteriormente en el tamaño y crecimiento de la industria.

h. Anticipación de cambios y tendencias de la industria

EL cambio más drástico que puede tener el mercado es que allá una caída en las tasas

del crecimiento de la construcción de edificios corporativos, en este caso la empresa

se estancaría y no podría seguir expandiéndose. En este caso lo más importante es

cuidar nuestros clientes de manera muy especial para poder mantener la empresa en

pie mientras dure la recesión, de otra manera nuestros clientes podrían buscar los

servicios en otras empresas y ante la recesión la empresa se quedaría sin ingresos.

IV. MERCADO OBJETIVO

a. Demografía y geografía

20

A&S Limitada planea iniciar operaciones en la ciudad de Bogotá, específicamente en

el mercado de edificios y conjuntos residenciales. Teniendo en cuenta que Bogotá es

una ciudad bastante grande, se tomaron en consideración algunos aspectos para

hacer una segmentación del mercado más rigurosa.

Primero que todo se identifico en que localidades de Bogotá hay una mayor

concentración de propiedades horizontales para saber qué sectores son más

atractivos para empezar operaciones. A continuación se muestra un mapa de la

ciudad de Bogotá y la concentración de propiedades horizontales por localidad.

Grafica 6. Concentración de propiedades horizontales en la ciudad de Bogotá por localidad.

Departamento administrativo de catastro distrital. Censo inmobiliario de Bogotá 2013

Este mapa de concentración de propiedades horizontales se basa en el concepto de

IPH (Índice de propiedad horizontal) que establece la concentración de predios por

UPZ (Unidad de planeación zonal) y saca el promedio por localidad. Siendo un IPH de

1 una concentración muy baja y 100 que todas las propiedades son propiedades

horizontales. A continuación se muestra el IPH y el número de conjuntos residenciales

por localidad.

Localidad IPH Conjuntos residenciales

Teusaquillo 74,9 307

Chapinero 72,5 1479

Suba 71,1 1177

Usaquén 69,5 2162

Fontibon 58,4 193

21

Kennedy 56,4 234

Santafé 54,9 96

Candelaria 53,7 33

Mártires 41,1 38

Bosa 40,5 107

Engativa 38,5 233

Barrios Unidos 30,9 87

Antonio Nariño 29,9 31

Tunjuelito 19,9 32

Rafael Uribe 19,4 29

San Cristóbal 18 43

Puente Aranda 15,9 87

Usme 14 11

Ciudad bolívar 11,6 60

Sumapaz 0 0

Tabla 4. IPH (Índice de propiedad horizontal) y cantidad de conjuntos residenciales por

localidad. Basado en Secretaria distrital del habitad. Índice de propiedad horizontal. 2011.

www.habitatbogota.gov.co

De acuerdo a este mapa podemos ver que las localidades con mayor concentración

de propiedades horizontales son Teusaquillo, Chapinero, Suba y Usaquén, en donde

más del 60% de unidades son propiedades horizontales. Esto nos da una muy buena

aproximación del mercado que quiere atender la empresa ya que en estas localidades

es donde abría más clientes potenciales. Sin embargo, podemos ver que en la

localidad de Teusaquillo solo hay 307 conjuntos residenciales por lo cual es un

mercado muy reducido. Entonces nos quedan las localidades de Chapinero, Suba y

Usaquén. Estas 3 todavía abarcan una gran porción de la ciudad y por conveniencia

dado que la empresa quiere prestar el mejor servicio al cliente posible se tiene que

reducir la extensión. Es por esto que utilizamos el criterio de capacidad de pago de las

viviendas para reducir aún más el mercado objetivo.

22

Grafica 7. Mapa de riqueza de Bogotá por estrato socioeconómico. Cuáles son las zonas más ricas y más pobres de Bogotá. Recuperado el día 02 de Mayo de 2013 de http://contenido.metrocuadrado.com/contenidom2/ciudyprec_m2/inforbog_m2/informacingeneralbogot/ARTICULO-WEB-PL_DET_NOT_REDI_M2-3079212.html

Las localidades con un ingreso per capita mayor son Usaquén y Chapinero. Los

estratos que tienen un gasto promedio más alto son 5 y 6. A continuación se

muestra el mapa de la ciudad y la concentración de los estratos económicos por

localidad.

Grafica 8. Mapa de Bogotá por estratos socioeconómicos. Planeación distrital.

23

Podemos ver que en Usaquén los estratos 3, 4, 5 y 6 están presentes en igual

proporción y en Chapinero la mayor concentración esta en los estratos 5 y 6.

De acuerdo a toda esta información podemos concluir que las localidades más

atractivas para iniciar operaciones son Usaquén y Chapinero, primero porque tiene

una alta concentración de propiedades horizontales que son finalmente los que van a

ser los clientes de la empresa, tiene su mayor concentración en estrato 6 seguido de

5, 3 y 4 que aunque el 5 y el 6 no son los que han tenido un mayor crecimiento en los

últimos años igual han tenido un crecimiento considerable, y el 3 y 4 son el que más

crecimiento ha tenido, y por ultimo tiene su mayor concentración en los estratos

socioeconómicos con un gasto promedio mensual mas alto, lo que es de gran

importancia ya que los propietarios tienen mayor capacidad de pago.

En estas localidades lo que busca la empresa para iniciar operaciones son edificios

pequeños de 40 a 50 unidades, de apartamentos pequeños, preferiblemente donde

vivan estudiantes universitarios, ejecutivos jóvenes o parejas jóvenes, tipo aparta

estudios. De esta manera se inicia con el administrador y el software (inicialmente

solo con el modulo de contacto) de manera sencilla, en vez de iniciar en conjuntos o

edificios supremamente grandes de más de 150 unidades, en donde la población es

muy diversa ya que se pueden encontrar niños, ancianos y familias completas que

seguramente van a requerir de atención diferente en caso de que sea necesario. Con

esto la empresa enfoca sus operaciones en un segmento específico de clientes para

coger experiencia e ir evaluando su implementación modular tanto en los servicios

como en el software, y posteriormente poder expandirse a los demás tipos de

edificios o conjuntos residenciales.

Según esto podemos identificar claramente el área de acción de la empresa en

Bogotá, la localidad de chapinero está ubicada en el oriente de la ciudad, su extensión

va desde la calle 39 hasta la calle 100 y desde la avenida caracas hasta los cerros

orientales. se ubica en el extremo nororiental de la ciudad y limita, al occidente con la

Autopista Norte, que la separa de la localidad de Suba; al sur con la Calle 100, que la

separa de la localidad de Chapinero; al norte, con los municipios de Chía y Sopó y al

oriente, con el municipio de la Calera.13 Adicionalmente en estas localidades hay

3.641 conjuntos residenciales que son los posibles clientes potenciales de la empresa.

b. Patrones de compra

Cualquier edificio o conjunto residencial que se encuentre bajo el reglamento de

propiedad horizontal debe tener un equipo capacitado para velar por la conservación,

13

Extensión localidad de Chapinero y Usaquén recuperado el día 05 de Mayo de 2013.http://www.culturarecreacionydeporte.gov.co/observatorio/documentos/localidades/chapinero.pdf

24

mantenimiento y cuidado de sus áreas comunes. Es por esto que las asambleas de

copropietarios se ven en la obligación de contratar los servicios que se requieran en la

copropiedad.

Actualmente los edificios o conjuntos residenciales están siendo administrados de

tres maneras, la primera es por algún propietario de un apartamento, la segunda es

por un administrador independiente y la última es por una empresa administradora.

Las encuestas realizadas mostraron que la mayoría de los conjuntos de los

encuestados estaban siendo administrados por administradores independientes o

propietarios. Lo que busca A&S Limitada es que los clientes prefieran contratar una

empresa externa al ofrecer un mejor servicio identificando y solucionando los

problemas que se presentan con frecuencia en las copropiedades, eliminando los

conflictos de intereses que se presentan a la hora de nombrar un administrador

independiente o algún propietario y innovando en tecnología con una herramienta

que ayude a mejorar la gestión de la administración y la comunicación con los

propietarios.

c. Tamaño y tendencias del mercado

Dado que cualquier conjunto o edificio residencial sometido al régimen de propiedad

horizontal requiere un administrador y un equipo capacitado para la conservación y el

cuidado de las zonas comunes, el mercado es bastante grande.

Como se indico anteriormente, la empresa va a iniciar operaciones en Bogotá en

donde en los últimos 4 años han ingresado 13.018.932 m2 de apartamentos,

presentando un crecimiento anual en los últimos 3 años del 12,9%. Los estratos con

mayor crecimiento has sido el 3 y el 4.

25

Grafica 9. Metros cuadrados de apartamentos que ingresaron a Bogotá desde el 2009. Departamento administrativo nacional de estadística (DANE). Censo edificaciones 2009 – 2012.

Grafica 10. Metros cuadrados que ingresaron al mercado de apartamentos en Bogotá 2009 – 2012. Departamento administrativo nacional de estadística (DANE). Censo edificaciones 2009 – 2012.

2009 2010 2011 2012

Metros Cuadrados 3.382.069,00 2.844.605,00 3.165.345,00 3.626.913,00

0,00

500.000,00

1.000.000,00

1.500.000,00

2.000.000,00

2.500.000,00

3.000.000,00

3.500.000,00

4.000.000,00

M2 de apartamentos Bogota

1 2 3 4 5 6

2009 26.743,59 389.682,64 977.413,18 921.361,47 460.739,28 606.128,84

2010 55.812,47 355.806,52 726.279,12 832.929,57 397.146,57 476.630,76

2011 58.023,81 433.436,20 893.359,91 1.032.452,7 372.621,12 548.009,41

2012 27.330,46 503.786,87 974.632,61 1.047.834,9 453.191,36 620.136,75

0,00

200.000,00

400.000,00

600.000,00

800.000,00

1.000.000,00

1.200.000,00

Títu

lo d

el e

je

Mts cuadrados apartamentos por estrato Bogotá

26

Grafica 11. Densificación de vivienda y participación de propiedades horizontales. Unidad

administrativa especial de Catastro distrital. Censo inmobiliario de Bogotá 2013

En Bogotá hay 1.263.877 viviendas que se encuentran en propiedades horizontales, lo

que quiere decir que el mas o menos el 66% de las viviendas en Bogotá están en

edificios o conjuntos que están registrados como propiedades horizontales.

PAIS

En el resto del país también ha venido creciendo el mercado de apartamentos aunque

claramente no es comparable con la magnitud de la ciudad capital. A continuación se

muestra la cantidad de metros cuadrados que han ingresado al mercado en los

últimos 4 años por ciudad. VER ANEXO 3

Metros Cuadrados

Medellín 5.396.849

Cali 2.031.488

B/manga 1.762.141

B/quilla 822.786

Cartagena 724.437

Ibagué 435.554

Manizales 374.942

27

Pasto 323.212

Pereira 317.387

Cúcuta 281.309

Neiva 233.108

Armenia 151.360

Villavicencio 100.453

Popayán 86.317

Tabla 5. Metros cuadrados que ingresaron en el resto del país en los últimos 4 años.

Grafica 12. Metros cuadrados que ingresaron en otras ciudades del país desde el 2009

Con esta información se puede mostrar que el mercado es atractivo ya que es

bastante amplio y no está colapsado sino que quedan todavía muchos clientes que

podrían atraerse y adicionalmente es un mercado que va a seguir creciendo.

V. COMPETENCIA

a. Posición competitiva

La posición competitiva con la que va a entrar la empresa pretende ser bastante alta

ya que pretende brindar satisfacción 100% a sus clientes finales(los propietarios), por

medio de personal calificado para cada una de las necesidades de la copropiedad y

con un sistema de gestión administrativo y operativo que haga la administración más

eficiente, adicionalmente como ya se ha mencionado anteriormente la empresa

quiere ampliar los canales de comunicación con los propietarios para estar al servicio

de ellos todo el tiempo.

0

1.000.000

2.000.000

3.000.000

4.000.000

5.000.000

6.000.000

Me

tro

s cu

adra

do

s

Ciudades

M2

28

Para realizar un análisis de la competencia se van a comparar A&S Limitada con las

empresas más grandes que se tomaron en cuenta para sacar el crecimiento

promedio, que son las que tienen una presencia considerable en las localidades que

se quieren atender en un principio, y se va a realizar una grafica de valor para mostrar

las ventajas competitivas del servicio.

ADMINISTRANDO ESPACIOS LIMITADA

IMPLEMENTAR LTDA

QUALYSERVICES LTDA

PROPITAL LTDA

ADMINISTRACIONES ECO LTDA Tabla 6. Empresas que se utilizan para análisis de la competencia

Grafica 13. Curva de valor A&S Limitada con empresas del sector.

Para realizar la curva de valor se incluyeron las siguientes variables que son

importantes para evaluar la ventaja competitiva de A&S Limitada:

Integridad de servicios

Precio

Calidad

Valor percibido

Reconocimiento de marca

Relación con clientes

Localización

Servicio al cliente

Mercadeo

Eficiencias operacionales

0 0,5

1 1,5

2 2,5

3 3,5

Inte

grid

ad …

Pre

cio

Cal

idad

Val

or …

Rec

on

oci

mi…

Rel

acio

n …

Loca

lizac

ion

Serv

icio

al …

Mer

cad

eo

Efic

ien

cias

…

Tecn

olo

gia

Inte

grac

ion

…

Sist

emas

de

…

NIV

EL

CURVA DE VALOR

ADMINISTRANDO ESPACIOS LIMITADA IMPLEMENTAR LTDA

QUALYSERVICES LTDA

PROPITAL LTDA

ADMINISTRACIONES ECO LTDA A&S LTDA

29

Luego de realizar la curva de valor podemos ver que el sector A&S quiere optar por

una posición competitiva bastante más alta que la de sus competidores, en lo único

que realmente no se va a diferenciar es en el precio que realmente es muy estándar

en el sector ya que el personal y los salarios que básicamente son los gastos

operacionales más significativos están sujetos a la inflación año a año y al SMLV.

Pero realmente las variables más importantes y donde el sector está teniendo más

falencia es en la calidad, relación con los clientes y el servicio al cliente, y esto lo que

afecta directamente a otras variables que son la percepción de valor y el

reconocimiento de marca.

Es acá donde A&S Limitada con su sistema de gestión puede entra a competir y

marcar la diferencia, ya que realmente el nivel del sector está muy por debajo, y

adicionalmente se incluyen 3 nuevas variables que no tiene ninguna otra empresa del

sector que son:

Tecnología: Innovar en tecnología siempre va a marcar una diferencia ya que

siempre va a ser una herramienta diferenciadora a la hora de competir. El

software que está desarrollando A&S Limitada va a “Cambiar la manera de

administrar” ya que actualmente ninguna empresa cuenta con un sistema

para su área administrativa y operativa.

Integración con copropietarios: Quizás el reconocimiento de marca y la

percepción de valor tan baja en el sector, es precisamente por que las

empresas se limitan a realizar su actividad ante la asamblea y la junta

directiva, pero los copropietarios que son realmente los que deberían

conocer los resultados de la gestión y son los últimos en enterarse. A&S

Limitada busca crear una comunicación directa con los copropietarios para

poder dar a conocer el resultado de su gestión y así realmente se muestre el

valor que la empresa le está dando al inmueble.

Sistemas de gestión administrativo y operativo: El sistema de gestión esta

implementado en el software. Es no simplemente incluir la parte contable y

financiera, sino cualquier actividad que se lleve a cabo en la copropiedad.

b. Participación mercado(Distribución)

Mostrar realmente la participación del mercado de la competencia es algo difícil,

primero porque no hay una base de datos plenamente identificada de exactamente

cuántas hay operando actualmente y segundo porque la actividad económica en la

que se clasifican este tipo de empresas es muy amplia por lo cual es incoherente

compararlas con el sector en general.

Por ventas podemos identificar cuales están más posicionadas y también podemos

saber cuales tienen una mayor porción del mercado.

30

2012 2013 TIPO EMPRESA CRECIMIENTO

ADMINISTRANDO ESPACIOS LIMITADA 831.060.333,00 1.303.541.000,00 MEDIANA 56,85275163

IMPLEMENTAR LTDA 964.406.536,00 1.235.443.962,00 MEDIANA 28,10406358

QUALYSERVICES LTDA 976.380.470,00 1.023.854.847,00 PEQUENA 4,862282528

PROPITAL LTDA 518.509.442,00 582.492.660,00 PEQUENA 12,33983662

ADMINISTRACIONES ECO LTDA 428.900.586,00 435.915.114,00 PEQUENA 1,635467106 Tabla 7. Ingresos operacionales empresas seleccionadas para análisis de la competencia.

c. Competencia futura y barreras de entrada

Las barreras de entrada son muy bajas ya que la inversión para este tipo de negocio

no es muy alta, la experiencia como tal es importante pero lo que es realmente

importante es mostrar que la empresa cuenta con las herramientas y los recursos

para prestar un mejor servicio que el que hay actualmente en el mercado y realmente

el mercado en crecimiento que se mostro anteriormente es una oportunidad para

cualquier empresa que quiera entrar a incursionar en el sector.

Patentes: En el sector no hay patentes ni servicios estandarizados que

impliquen una barrera de entrada para nuevos competidores.

Costos: Los costos para iniciar un negocio como este no son realmente altos,

por cual cualquier persona que identifique la oportunidad puede entrar al

sector sin necesidad de mucho dinero.

Experticia: Como se dijo anteriormente, la experiencia es importante a la

hora de mostrar un brochure y mostrar el portafolio de clientes. Sin embargo

lo que es realmente importante es diferenciar el sistema de gestión para asi

poder ofrecer un mejor servicio a los clientes.

Mercado: El mercado creciente es un incentivo para cualquier empresa que

quiera entrar a incursionar en el sector.

Empresas del sector: Actualmente no hay ninguna empresa que este

posicionada, con una gran porción del mercado por lo cual entrar y atraer

nuevos clientes nos presenta mayor dificultad ya que no hay una preferencia

a ninguna de las empresas del sector.

VI. POSCISION ESTRATÉGICA Y MANEJO DE RIESGO

a. Fortalezas de la empresa

La fortaleza de la empresa es que va a enfocar toda su operación en sus clientes

finales, que son los propietarios. No solamente va a operar para responder ante el

concejo sino que pretende ofrecer un servicio que de satisfacción total a sus clientes,

31

identificando cada uno de los problemas que son frecuentes en las copropiedades y

así mejorar la gestión administrativa, adicionalmente va a mejorar los canales de

comunicación con los propietarios, facilitándoles el acceso a la información y

dándoles la oportunidad de comunicar sus sugerencias, solicitudes o quejas. La

empresa se va a soportar creando un software que no solo controle la parte contable

de la administración, sino que también va a controlar la parte administrativa y

operativa, de esta manera va a mejorar la gestión de las administraciones haciéndolas

más eficientes y adicionalmente va a mejorar la relación con los propietarios.

Con esto lo que se busca es que la percepción de valor de los propietarios cambie al

contratar nuestra empresa, y la prefieran a cualquier otra empresa o administradores

independientes que estén en el mercado.

Calidad

Servicio al cliente

Conveniencia

Estos tres factores van de la mano y lo que quiere hacer A&S Limitada es que nuestros

clientes perciban que realmente hay una propuesta de valor que se ve reflejada en la

calidad del servicio, siempre dispuestos a mejorar y a realizar un sistema de gestión

en donde los clientes reales que son los copropietarios estén al tanto del resultado de

nuestra gestión. Adicionalmente, la conveniencia que implica contar con nuestros

servicios ya que nuestra empresa integra todos los servicios en uno solo con lo cual

somos directamente responsables de la gestión y no se tiene problemas externos con

otras empresas, con lo cual podemos tener el control y la seguridad que la operación

siempre va estar funcionando 100% todos los días del año.

b. Oportunidades del mercado/industria

Como se mostro anteriormente el mercado de edificios y conjuntos residenciales ha

venido creciendo en los últimos años (en Bogotá un 12,9% anual), lo cual es de gran

interés para una empresa nueva en el sector ya que garantiza que no solamente va a

entrar a quitarle clientes existentes a sus competidores, sino que también tiene la

oportunidad de atraer nuevos clientes que entren al mercado. Adicionalmente, el

mercado no solamente está creciendo en Bogotá, sino que en el resto del país

también a tenido un crecimiento significativo, lo cual es importante para que en un

futuro la empresa pueda expandirse y establecerse en otras ciudades.

Por otro lado, la insatisfacción que hay en el mercado nos da una herramienta para

entrar con un mejor servicio y así superar a nuestros competidores. Con el software

de gestión podremos garantizar que el servicio y la eficiencia de las administraciones

32

van a mejorar considerablemente y que nuestros clientes van a estar satisfechos con

este servicio.

Adicionalmente, podemos ver que la industria presenta un crecimiento del 18,2% en

el ultimo año, lo que también es favorable por qué quiere decir que las empresas

están atrayendo más clientes que antes estaban administrados por personas

naturales.

c. Manejo de riesgo

El riesgo es algo implícito en cualquier negocio y por más que se tenga una idea clara

de una oportunidad o una necesidad que satisfacer siempre va a haber algo que

ponga en riesgo el éxito del negocio.

En esta sección se va a analizar el riesgo que podría llevar implícito nuestro modelo de

negocio y también el nivel de gravedad que cada uno de estos podría tener.

Riesgo del mercado: Acá se pueden analizar dos tipos de riesgo, el primero es

que la expectativas en cuanto al mercado no sean tan optimistas en la

realidad o que se pueda presentar una crisis en el sector inmobiliario que

pare el ingreso de nuevos clientes al mercado, en este caso las proyecciones

financieras de la empresa deberían ser reevaluadas para ver que tan factible

sigue siendo el negocio y de esta manera identificar si sigue siendo rentable o

no.

Por otro lado se debe analizar el riesgo que el servicio que la empresa está

planteando no sea reamente algo que el sector necesite, aunque esto es

refutable ya que con la investigación se ha validado la necesidad y la

importancia de mejorar la gestión de las administraciones.

Competencia: Es indiscutible que siempre que se innova o se ingresa con algo

novedoso al mercado, los competidores siempre van a intentar copiarlo para

no quedarse atrás. Es por esto importante registrar los derechos de autor

para asegurar que esto no vaya a pasar, sin embargo esto no evita que los

competidores puedan hacer algo similar y entrar a competir directamente

con nuestro producto.

Tecnológico: Dado que nuestra propuesta de valor más importante está

relacionada con innovación tecnológica, podemos correr el riesgo que

realmente a algunos de nuestros clientes no les interese o no cumpla con las

33

expectativas que estaban esperando. Es por esto que la relación con los

clientes es supremamente importante para recibir cualquier recomendación a

algún cambio o a alguna nueva función que ellos requieran y así ir mejorando

nuestro producto poco a poco.

Ejecución: Es importante tener en cuenta que nuestra empresa está siendo

ambiciosa en cuanto al crecimiento que piensa tener en el corto plazo. EL

riesgo de que la empresa crezca tan rápido que realmente su operación se

vuelva complicada en inminente. Es por esto que la empresa tiene un plan de

operación para asegurarse que cada vez que ingrese un nuevo cliente al

portafolio se tenga el personal necesario para cubrir sus necesidades y contar

con los recursos para expandir su operación a medida que se vaya

necesitando.

Capitalización: Como se menciono anteriormente la tasa de crecimiento de la

empresa, aunque no es descabellada, si pretende ser ambiciosa ya que la

empresa tiene el potencial para entrar al mercado muy fuerte. Sin embargo,

existe claramente el riesgo de que las proyecciones de gastos estén

subestimadas o que los ingresos de la empresa estén sobreestimados. Es por

esto que al realizar las proyecciones se realizo un escenario pesimista,

esperado y optimista, de esta manera la empresa se va a ir ajustando a cada

uno de estos de acuerdo a la respuesta que tenga el mercado.

d. Definición posición estratégica

Luego de evaluar las fortalezas, las debilidades y los posibles riegos que tiene el

modelo de negocio planteado, se definió que la mayor ventaja competitiva que tiene

nuestra empresa es la preocupación por la satisfacción de nuestros clientes finales y

la integración que se pretende hacer al mejorar el modelo de gestión. Según esto se

va a utilizar el modelo delta para ubicar a la empresa en una posición estratégica

especifica.

34

Grafica 14. Modelo delta para ubicar posición estratégica de A&S Limitada. Tomado

de diapositivas clase estrategia organizacional

De acuerdo a las posiciones estratégicas planteadas por el modelo, se pudo identificar

que la empresa A&S Limitada se quiere ubicar en “Soluciones totales para el

consumidor: Integración con el cliente”. Y que como se ha mencionado anteriormente

esto es en lo que la empresa quiere centrar toda su operación, ofreciendo el mejor

personal y las mejores soluciones en cualquier momento para que sus clientes estén

100% satisfechos.

VII. PLAN DE MERCADO Y ESTRATEGIA DE VENTAS

a. Mensaje de la empresa

“A&S Limitada: CAMBIAMOS LA MANERA DE ADMINISTRAR SU COPROPIEDAD”

El mensaje que presenta nuestra empresa es muy simple, cambiamos la manera de

administrar su copropiedad, pretende mostrar a nuestros clientes que la empresa no

pretende ser otra empresa más en el sector de la propiedad horizontal sino que

realmente ofrece un cambio y una solución.

Vamos a mostrar un análisis del mercadeo en donde se va a analizar las cuatro P’s y

las cinco F’s para identificar lo que se quiere que el cliente perciba de nuestra

empresa.

LAS 4 P’S DEL MERCADEO:

Producto: Nuestro producto de gestión administrativa y operativa es algo que

nos va a diferenciar en el mercado y es la herramienta que nos va a ayudar a

posicionarnos en el mercado una vez el producto sea conocido

35

Precio: Realmente nuestra empresa no va a competir por precio, es por esto

que el precio que se va a cobrar por nuestros servicios es algo estándar en el

mercado.

Puesto: Nuestra localización no es relevante, lo importante es estar atento a

cualquier necesidad o solicitud de nuestros clientes.

Promoción: El mercadeo va a ser una actividad sumamente importante para

que nuestra empresa sea conocida en el sector. De que sirve que nuestra

propuesta de valor sea innovadora si nadie la conoce. Es por esto que el

mercadeo es una de las actividades número uno, para lograr reconocimiento

de marca y para posicionarnos por encima de la competencia.

LAS 5 F’S

Función: Nuestra empresa presta un servicio de soluciones integrales para

edificios y conjuntos residénciales, lo que quiere decir que solamente va a

necesitar un proveedor y no cinco para cada uno de los servicios que necesita

la copropiedad. Esto facilita el control y la supervisión de la operación y una

única persona encargada que responder por el servicio y que presenta

soluciones inmediatamente.

Por otro lado está la innovación en tecnología que va a que las operaciones

sean supervisadas y controladas, y a que las actividades se hagan de manera

eficiente.

Finanzas: El costo de esta reducción en proveedores en significativo ya que la

empresa va a pagar un precio justo por el servicio y se va a tener ventajas en

la contratación y en el pago de nomina. El software que se ofrece está

incluido en el contrato y no se paga ningún valor adicional por este servicio.

Freedom: Ya no van a tener que preocuparse por 5 contratos con diferentes

proveedores sino que solo se ocupan por uno.

Feelings: Los copropietarios se van a sentir totalmente satisfechos con el

servicio ya que van a saber para que pagan su cuota de administración y van

a ver como se valoriza su inversión.

Futuro: A&S Limitada ofrece un servicio en donde prácticamente el servicio se

mantiene sin ningún incremento de costos adicionales y donde los

copropietarios año a año van a notar el buen mantenimiento y mejoras de la

copropiedad.

b. Vehículos de mercadeo

La fuerza de ventas va a ser el canal de distribución directo y propio al que más se le

debe invertir dinero, de tal manera de poder expresar y hacer que el cliente entienda

los beneficios que tiene escoger a nuestra empresa. Para esto se va a hacer un

brochure de la empresa en donde se muestre toda la información relevante que el

cliente deba saber, como la experiencia de su personal, el portafolio de servicios,

36

personal que provee la empresa, costo, y claramente como el software que se va a

implementar va a innovar y a garantizar una buena administración en la copropiedad.

Luego de esto se arregla una cita con la asamblea y se hace la presentación de la

empresa, para esto debe ir una persona calificada que demuestre que sabe del tema y

que realmente inspire confianza en la asamblea, esta labor en el inicio de la compañía

lo va a hacer la misma presidenta que es la que representa toda la experiencia del

sector que es lo que realmente se quiere mostrar a nuestros clientes.

Como segundo canal se va a utilizar una página web de la empresa, en donde se

muestre claramente los servicios que presta la empresa y donde exprese su

propuesta de valor para que los clientes encuentren una diferencia significativa frente

a sus otras opciones. Se tendrá un demo del software para que los clientes puedan

ver su función y sus módulos, y así pueden notar las ventajas que esto puede traer

para la copropiedad

c. Socios estratégicos

Este tipo de agremiaciones son importantes tenerlas de aliadas ya que son

supremamente útiles para cualquier asesoría legal y para brindar capacitaciones para

los administradores y mantenerlos al tanto de cambios o ajustes que se puedan hacer

a la ley, y dado que lo que pretende nuestra empresa es dar satisfacción 100% a

nuestros clientes es importante que nuestro equipo esté totalmente capacitado para

desempeñar la gestión.

Federación colombiana de lonjas de propiedad raíz

Corporación nacional de lonjas y registros

Servilonjas

d. Fuerza y estructura fuerza de ventas

La fuerza de ventas va a estar dirigida por un gerente de mercadeo que va a tener a

su cargo dos asistentes de mercadeo que son las encargadas de hacer los brochures

para cada edificio en particular. La idea es que todos los años en los tres primeros

meses de año que es cuando se lleva a cabo la asamblea y es en donde se elige al

administrador o empresa administradora, se realice toda la gestión para poder atraer

nuevos clientes.

e. Supuestos ventas

37

Para los supuestos de ventas se va a utilizar el crecimiento promedio que se calculo

con algunas de las empresas más importantes del sector, que fue de 18,2%. Sin

embargo, si se utiliza este crecimiento teniendo en cuenta que al inicio la empresa va

a iniciar con 1, 2 o 3 clientes dependiendo del escenario, no es coherente que

aumente en esta proporción ya que su incremento sería muy bajo. Por lo cual se va a

tener en cuenta este crecimiento a partir del tercer año de operación de la empresa.

Según esto las proyecciones de ventas en número de copropiedades para A&S

Limitada van a ser los siguientes:

Numero de copropiedades

Año Pesimista Esperado Optimista

2014 1 2 3

2015 3 5 8

2016 5 8 13

2017 6 9 15

2018 7 11 18

2019 8 13 21

2020 10 16 25

2021 12 18 30

2022 14 22 35

2023 16 26 42 Tabla 8. Proyecciones de clientes para los próximos 10 años

VIII. OPERACIONES

a. Planta y equipo

La inversión que requiere la empresa en planta y equipos para iniciar su

funcionamiento es el lugar donde se va a montar la empresa, los equipos básicos

como computadores y la dotación muebles, escritorios y utilería. VER ANEXO 4

Unitario Total

Computadores(9) 999.000,00 8.991.000,00

Escritorios(9) 299.000,00 2.691.000,00

Sala de juntas(1) 1.500.000,00 1.500.000,00

Archivadores(2) 219.900,00 439.800,00

Teléfonos(3) 99.900,00 299.700,00

Gran total 13.921.500,00

38

Tabla 9. Requerimientos de planta y equipos para iniciar operaciones

b. Atención de órdenes y servicio al cliente

Este es un aspecto muy importante para la empresa ya que quiere garantizar la

satisfacción total de sus clientes. Lo que va a hacer la empresa es que va a soportar su

servicio al cliente con el software de gestión, de esta manera se puede decir que la

empresa está disponible todo el tiempo para sus clientes. Así por ejemplo si hay una

solicitud de un propietario por un daño o alguna reparación, lo único que debe hacer

es ingresarla al sistema y automáticamente se ubica en la programación para ser

realizada en el tiempo que se haya estipulado en el manual de calidad.

Grafica 15. Diagrama de proceso para atención de solicitudes y servicio al cliente

Adicionalmente la empresa va a identificar los problemas más frecuentes que se

presentan en las administraciones y se va a enfocar para que dejen de ser

recurrentes. Algunos problemas frecuentes se identificaron con la encuesta realizada,

en donde se le pregunto a los encuestados que problemas habían tenido con la actual

administración de sus edificios. A continuación se listan los problemas y el porcentaje

de personas de encuestados que ha tenido el problema.

Mal manejo de fondos 78 7,41%

No se ve reflejado el dinero que paga cada mes 56 5,32%

El administrador no tiene las capacidades gerenciales para ejercer el cargo 172 16,33%

Toma mucho tiempo solucionar un problema de infraestructura. Ej. Plomería, eléctrico etc. 164 15,57%

No comunica oportunamente las actas de asamblea 86 8,17%

Mala conservación de zonas comunes. Ej. Accesos, parqueaderos, jardines etc. 108 10,26%

Mal recaudo. Mucha cartera vencida. 114 10,83%

No expedir paz y salvo de cuentas con la administración cuando hay cambio de propietario o arrendatario 14 1,33%

39

No comunica oportunamente los estados financieros 62 5,89%

Mala relación con los copropietarios 103 9,78%

No hay suficientes horarios de atención para atender a las quejas y sugerencias de los copropietarios 96 9,12%

Como se puede ver los problemas más frecuentes son que la administración toma

mucho tiempo solucionando un problema o una solicitud de algún propietario, lo cual

en resumen es mal servicio al cliente. Y segundo que los administradores no tienen las

capacidades para ejercer el cargo, es decir que no conocen bien del tema y no tienen

una concepción gerencial de la administración.

c. Control de calidad

Para garantizar la calidad de nuestros servicios, el personal que se contratara debe ser

totalmente capacitado para las funciones que van a cumplir en su ligar de trabajo.

Adicionalmente, se les prestaran capacitaciones a los empleados para que estén

actualizados en la normatividad y servicios que presta la empresa.

Adicionalmente, la empresa se debe certificar en ISO 9001 para así poder garantizar

sus estándares de calidad y de esta manera garantizar que la gestión administrativa

para cualquiera de sus clientes se va a realizar de la misma manera. Con esto se

estandarizan los procesos que se llevan a cabo en las copropiedades y se establece el

procedimiento que se sigue para cada uno de estos y el tiempo máximo que debe

tomar el encargado para realizarlo.

d. Seguridad, salud y consideraciones ambientales

La empresa puede certificarse en ISO 14001 y OHSAS 18001, la primera tiene que ver

con crear un sistema de gestión ambiental efectivo y la segunda con seguridad y salud

laboral. También, actualmente los edificios s pueden certificar en LEED (Liderazgo en

diseño de energía y medio ambiente) que es para que sean edificios sostenibles

ambientalmente. Con esta certificación se garantiza el buen manejo del agua,

eficiencia energética, materiales y la calidad de aire interior entre otros.14

IX. PLAN DE TECNOLOGÍA

a. Metas tecnología y posición

La meta más importante es lograr posicionar el software de la empresa y que los

clientes lo reconozcan por su utilidad y facilidad de uso. Hasta llegar al punto, si es el

caso, de comercializarlo y vendérselo a empresas de la competencia. A continuación

14

Certificación Leed – Colombia. Diseño y construcciones sostenibles. Recuperado el 05 de Mayo del 2013

40

se muestra una tabla comparativa de software de propiedad horizontal que hay

actualmente en el mercado y sus funciones.

Helisa Sisco Admin PH Milenio

DeB PH Adproh Vivook

Contabilidad X X X X X X X

Facturación X X X X X X X

C. cobrar X X X X X X X

C. pagar X X X X X X X

unidades X X X X X X X

Presupuesto X X X X X X X

Información Asambleas X

Copropietarios X

Vehículos X

Proveedores y contratos

Hoja de vida equipos

Zonas Comunes

Personal

Programación de actividades

Inventario

USUARIOS

Información contable

Estado de cuenta

Eventos X

Disponibilidad zonas comunes X

Recepción de solicitudes y quejas

Evaluación gestión Tabla 10. Comparación entre software de propiedad horizontal disponibles en el mercado.

b. Plan y metas internet

En las metas de internet también se encuentra hacer que nuestra página web sea

posicionada. Durante el desarrollo del trabajo y en la parte investigativa nos dimos

cuenta que las empresas realmente no invierten dinero en este canal, si uno busca

empresas en un buscador en internet le aparecen muy pocas empresas de

administración de propiedad horizontal y las empresas que se encuentran publicadas

en publicaciones comerciales como la guía telefónica que ponen su sitio web, al

accederlo cualquier posible cliente se da cuenta que carece de diseño y no posee

información llamativa o relevante.

c. Requerimientos de hardware

41

Entorno de Desarrollo y pruebas

- Hardware

Core I7, 4 GB RAM, 500 GB

Entorno de Producción

- Hosting Dedicado

Dual Intel Xeon 2xE55, 24GB

d. Requerimientos de software

Entorno de Desarrollo y pruebas

- Plataformas de desarrollo web de Microsoft para internet. Visual Studio 2012, Microsoft NET Framework 4.5.

Entorno de producción

- Microsoft NET Framework 4.5

- IIS 7.0

Capa de Datos

- Microsoft SQL Server 2012

Capa de Negocio

- Clases Convencionales

- Entity Framework

Servicios (SOA)

- Windows Communication Foundation - WCF

Interfaz de Usuario (IE/Chrome)

- HTML5

- MVC

- Ajax

e. Requerimientos de personal en tecnología

Para el desarrollo del software que plantea la empresa se tienen dos opciones. La

primera se basa en la experiencia de la empresa TERRANUM ADMINISTRACION, esta

empresa desarrollo un software propio que cuenta solo con tres módulos, el primero

42

es para la programación de las actividades administrativas, el segundo es un

registro(hoja de vida) de los equipos del edificio y por ultimo algo similar al modulo de

contacto en donde se ingresa una solicitud al sistema por el administrador una vez ha

sido comunicada por el propietario y se programa, este software lo llaman service

desk. Desarrollar estos tres módulos tomo un tiempo aproximado de 3 meses de

trabajo y para que se logre en este periodo de tiempo se requiere de un desarrollador

senior. Actualmente el salario de un desarrollador senior se encuentra entre

$3.500.000 y $4.500.000 dependiendo el perfil. Esto es conveniente para la primera

etapa de desarrollo ya que solo se va a iniciar con el modulo de contacto.

Por otra parte, ya pensando en el desarrollo del software completo que planteo la

empresa se podría contratar el desarrollo del software con una empresa externa para

que ellos se encarguen de diseñar y probar el correcto funcionamiento para el usuario

final que van a ser los propietarios. Acá podemos encontrar diferentes empresas que

podrían prestarnos este servicio y que cuentan con toda la experiencia y las

herramientas para poder llevarlo a cabo. Algunos ejemplos de empresas que

desarrollan software son PSL, Platcom etc. En este caso ya que se incluirían todos los

módulos que se plantearon podría tomar de 6 a 8 meses de trabajo para llevar a cabo

toda la etapa de pruebas y garantizar que funcione 100%, y la contratación de este

servicio estaría aproximadamente entre los $35 y $45 millones de pesos, obviamente

para la evaluación exacta de tiempo y dinero necesario se requiere una reunión

directa con las empresas para comunicarles exactamente lo que la empresa está

buscando y que ellos evalúen para dar un presupuesto preciso.

Posteriormente para la supervisión y actualización del software se va a contratar un

ingeniero a término indefinido que también va a ayudar con la página web y cualquier

otra labor necesaria en cuanto al mantenimiento de equipos y actualización de los

mismos. A este se le va a pagar un salario mensual de $2.500.000.

X. ORGANIZACIÓN Y GERENCIA

a. Empleados clave

Presidente

Myriam Cortes Palacio – Arquitecta universidad Javeriana, especialista en

administración de empresas y desarrollo gerencial.

En el tema de propiedad horizontal a tomado varios cursos y seminarios relacionados

con el tema y tiene un diplomado en la escuela superior de altos estudios jurídico-

políticos.

43

Lo más importante es su experiencia en el campo. Cuenta con más de 20 años de

experiencia en donde ha trabajado con universidades, clubes, edificios corporativos,

centros comerciales y conjuntos residenciales.

Algunos de sus trabajos más importantes en esta área fue como Jefe de oficina de

planta física de la universidad de los andes, directora de mantenimiento y

construcciones club el rancho, directora operativa centro comercial Avenida Chile y

Iserra 100, administradora encargada edificio city-colfondos, caracol radio y

federación nacional de cafeteros. Adicionalmente ha realizado trabajos de

interventorias y asesorías relacionados con el tema de propiedad horizontal.

Todo esto la convierte en una experta del tema con la capacidad de gerenciar

estratégicamente la empresa para así lograr una ventaja competitiva y satisfacer todas

las necesidades de nuestros clientes.

Gerente de operaciones/recursos humanos

Guillermo Fernández – Ingeniero Industrial universidad Inca, especialista en

administración de empresas y control de calidad

Cuenta con una amplia experiencia de más de 20 años en el sector administrativo y

operativo de reconocidas instituciones. Entre sus trabajos más importantes en este

campo están: Director de servicios generales del IDU, ICBF y contraloría distrital,

Director administrativo ministerio de justicia, universidad distrital, SISE y

superintendencia de notariado y registro.

Con su experiencia garantizamos que la operación de la empresa sea eficiente y que se

lleven a cabo todas las actividades necesarias para cumplir con toda la programación y

los requerimientos de nuestros clientes.

Gerente Mercadeo

Guillermo Fernández – Administrador de empresas universidad externado de

Colombia.

Cuenta con una amplia experiencia en el sector del marketing. Entre sus trabajos más

importantes se encuentran: Gerente de mercadeo Samsung Colombia y gerente de

mercadeo ETERNA SA.

Su amplia experiencia en esta área nos garantiza las mejores estrategias para llegar a

los clientes potenciales y para posicionar a nuestra empresa en el sector.

Director de tecnología

44

La persona encargada aun esta por asignar, pero debe ser un ingeniero de sistemas

con experiencia en mantenimiento de software y páginas web.

b. Justa directiva

La junta directiva de la empresa se compone de su presidenta y de sus gerentes.

c. Cuadro organizacional

El cuadro organizacional de la empresa tiene 3 aéreas importantes que son: la

operativa que es donde se maneja toda la parte de conseguir el personal requerido

para cada edificio o conjunto, la operación propiamente dicha que trata todo el tema

de supervisión y control de las operaciones en cada cliente y la de tecnología para

mantener y dar mantenimiento al software de la empresa, la segunda área

importante en la cual la empresa se quiere enfocar es la de mercadeo ya que ninguna

empresa del sector a construido su marca para posicionarla en el mercado y

adicionalmente es importante para atraer y contactar clientes potenciales, y por

último el área financiera que es la encargada de manejar la contabilidad y los recursos

de la empresa.

Grafica 16. Cuadro organizacional A&S Limitada

d. Estilo de gerencia y cultura corporativa

Lo más importante para nuestra compañía es hacer que nuestros clientes identifiquen

la propuesta de valor y demostrar que nuestra empresa realmente es superior a las

demás que hay en el sector. Es por esto que cada actividad que se lleve a cabo dentro

45

de la compañía tiene como finalidad este objetivo. Cada empleado deberá difundir

esta idea y se premiaran a los empleados que encuentren maneras de difundir esta

idea a nuestros clientes.

XI. COMUNIDAD Y RESPONSABILIDAD SOCIAL

a. Metas responsabilidad social

A&S Limitada como parte de su labor contribuye al desarrollo económico del país y a

la creación de empleo, pagando salarios justos y ofreciendo jornadas laborales

estipuladas por la ley. Lo que le interesa a la empresa es crear una fundación que

ayude a las madres cabeza de hogar para el cuidado y supervisión de sus hijos

mientras ellas están trabajando, obviamente la principal motivación es que los

primeros beneficiados sean los empleados de A&S, pero también podría ser accesible

a otras madres que lo necesiten.

b. Políticas de la empresa

La empresa tiene como prioridad contratar a madres cabezas de hogar para

las actividades de aseo.

Ofrece asistencia extra a madres cabeza de hogar para que puedan dejar a

sus hijos en lugares seguros mientras cumplen con su jornada laboral.

Ofrece capacitaciones en diferentes áreas de interés como costura,

panadería, arte manual y pintura.

c. Actividad con la comunidad

A&S Limitada tiene un compromiso con la comunidad por lo cual hace aportes

voluntarios a diferentes fundaciones en contra del maltrato a la mujer y a los niños.

XII. IMPLEMENTACION, CRONOGRAMA Y PLAN DE SALIDA

a. Metas de la empresa a largo plazo

Las metas de la empresa en el largo plazo son básicamente 2.

Posicionar el nombre y la marca de la empresa dentro del sector para que así

se logre el reconocimiento por medio de la calidad del servicio,

Posicionar el software de gestión en el mercado para que nuestros clientes

realmente perciban el valor que les da este servicio. Adicionalmente no se

descarta la posibilidad de comercializar el software y venderlo a las demás

empresas del sector.

46

b. Cronogramas

A continuación se presenta el cronograma para el inicio de operaciones de la empresa

que comienza a inicios de Diciembre del 2013 y finaliza a finales de marzo de 2014

que es cuando la empresa espera conseguir sus primeros clientes debido a que es en

ese periodo donde se realizan las asambleas de copropietarios y se elije la

administración.

Grafica 17. Cronograma para el inicio de las operaciones

c. Evaluación de riesgo

Los riesgos que puede haber es sobre todo con el incumplimiento del cronograma. De

todas maneras la empresa va a iniciar operaciones este año en Octubre y antes de

marzo del 2014 tiene que estar listo el software y haber techo toda la gestión

comercial y de mercadeo ya que como se menciono anteriormente es en este mes

cuando son las asambleas y es donde se consiguen los clientes.

d. Plan de salida

Los dos planes de salida que se podrían aplicar en el caso de esta empresa son,

primero que la empresa simplemente continúe y pase a la siguiente generación y se

conserve como un negocio familiar con los problemas que esto puede generar entre

los miembros de la familia, o segundo simplemente poder comprar la porción de la

compañía de algún socio, entonces simplemente si algunos de los inversionistas se

quiere salir se le da el dinero correspondiente al porcentaje que tenga de la

compañía.

XIII. ESTADOS FINANCIEROS

La inversión inicial de la empresa consta de los equipos necesarios y de instalaciones

para poder iniciar operaciones y capital de trabajo para 4 meses que es cuando la

empresa empieza a generar ingresos. Con todo esto la inversión inicial es de

$122.065.039. VER ANEXO 5

47

a. Estado de perdidas y ganancia

Grafica 18. Estado de pérdidas y ganancias para los 3 escenarios planteados

b. Flujo de caja

48

Grafica 19. Flujo de caja para los 3 escenarios planteados

c. Balance

PESIMISTA

49

Grafica 20. Balance general para escenario pesimista

ESPERADO

Grafica 21. Balance general para escenario esperado

OPTIMISTA

50

Grafica 22. Balance general para escenario optimista

d. Análisis punto de equilibrio

Para calcular el VPN se utilizo la tasa de rentabilidad promedio del sector.

2012 Utilidades Ventas RENTABILIDAD

ADMINISTRANDO ESPACIOS LIMITADA 34.074.393,00 831.060.333,00 0,041001106

IMPLEMENTAR LTDA 48.599.075,00 964.406.536,00 0,050392727

QUALYSERVICES LTDA 3.068.236,00 976.380.470,00 0,003142459

PROPITAL LTDA 22.825.006,00 518.509.442,00 0,044020425

ADMINISTRACIONES ECO LTDA 19.428.674,00 428.900.586,00 0,045298782

ADMEJORES LTDA 56.180.712,00 369.643.755,00 0,151986098

CASALINI LTDA 44.084.034,00 337.384.697,00 0,130664

ADIPRHO LTDA 3.894.049,00 171.422.966,00 0,022716029

A I P H N LTDA 5.140.000,00 107.497.000,00 0,047815288

Rentabilidad promedio

5,967076816

Tabla 11. Rentabilidad promedio empresas significativas del sector año 2012. Calculado en

base a la base de datos de registros únicos mercantiles de la cámara de comercio de Bogotá.

2013 Ventas Utilidades REBTABILIDAD

ADMINISTRANDO ESPACIOS LIMITADA 1.303.541.000,00 10.065.978,00 0,007722026

IMPLEMENTAR LTDA 1.235.443.962,00 92.867.206,00 0,075169096

QUALYSERVICES LTDA 1.023.854.847,00 20.291.808,00 0,019819028

PROPITAL LTDA 582.492.660,00 188.260.671,00 0,323198358

ADMINISTRACIONES ECO LTDA 435.915.114,00 17.194.944,00 0,039445625

51

ADMEJORES LTDA 419.490.000,00 13.148.000,00 0,031342821

CASALINI LTDA 387.992.632,00 33.967.456,00 0,087546652

ADIPRHO LTDA 192.392.313,00 4.817.995,00 0,025042555

A I P H N LTDA 128.281.000,00 10.140.000,00 0,079045221

Rentabilidad promedio

7,648126465

Tabla 12. Rentabilidad promedio empresas significativas del sector año 2013. Calculado en

base a la base de datos de registros únicos mercantiles de la cámara de comercio de Bogotá.

Con esto nos da una tasa promedio de retorno del 6,8% para las empresas

administradoras de propiedades horizontales en el sector de edificios y conjuntos

residénciales.

Grafica 23. VPN de los tres escenarios posibles

Lo que nos indica que si se llegara a presentar el escenario pesimista la empresa no

sería claramente viable, pero en el escenario esperado y optimista claramente la

oportunidad de negocio sería interesante.

Para analizar el punto de equilibrio graficamos el P&G para los tres escenarios, para

determinar desde que momento empiezan a generar flujos positivos.

-500.000.000,00

0,00

500.000.000,00

1.000.000.000,00

1.500.000.000,00

2.000.000.000,00

2.500.000.000,00

PESIMISTA ESPERADO OPTIMISTA

VPN

VPN

52

Grafica 24. P&G para los tres escenarios planeados

Para el escenario esperado la inversión inicial se recupera en 3 años y para el

escenario optimista se recupera en 2 años, sin embargo las utilidades de ahí en

adelante son notables y la muestra es que el VPN nos da significativamente positivo.

e. Supuestos del plan

Dado que no hay datos de la inflación proyectados a los próximos diez

años, se utilizo la inflación de cierre del 2012 que estaba en 2,44%.

El escenario esperado de las ventas se hizo de acuerdo al crecimiento

promedio que se calculo con las empresas del sector que fue del 18,9%.

La tasa que se trajo para traer los flujos de efectivo a valor presente fue

del promedio de la rentabilidad de las empresas del sector para los últimos

2 años que fue del 6,8%.

La inversión es con capital propio.

f. Uso de fondos

Las proyecciones se hacen con el supuesto de que no se reparten dividendos es

por esto que toda el dinero se queda en la empresa lo que quiere decir que se

capitaliza la empresa cada año.

-400.000.000,00

-200.000.000,00

0,00

200.000.000,00

400.000.000,00

600.000.000,00

800.000.000,00

1.000.000.000,00

1.200.000.000,00

1,00 2,00 3,00 4,00 5,00 6,00 7,00 8,00 9,00 10,00

P&G

PESIMISTA ESPERADO OPTIMISTA

53

XIV. CONCLUSIONES

Luego de un análisis exhaustivo del mercado para identificar si el proyecto era realmente

atractivo, se puede concluir que el proyecto es interesante. Primero que todo el mercado

de apartamentos ha venido creciendo a una tasa del 12,9% anual en Bogotá en los

últimos 3 años lo cual es interesante ya que cada metro cuadrado que entre al mercado es

un metro cuadrado que puede ser administrado por A&S Limitada. Segundo, el

crecimiento promedio de la industria en Colombia fue del 18,9% los últimos 2 años de

acuerdo a los estados financieros de algunas de las empresas representativas del sector lo

que nos muestra que el sector está creciendo y se está desarrollando ya que es un

mercado con tan solo 12 años desde que se estableció la ley en el 2001. Y por último se

identifico una rentabilidad promedio con la misma información anterior del 6,8% que

aunque no es muy alta igual a crecido en los últimos 2 años y con el crecimiento del

mercado podría seguir aumentando.

Con respecto a los análisis financieros que se realizaron para verificar la viabilidad

económica del proyecto, se puedo concluir que el escenario pesimista no es para nada

viable ya que nos genera un VPN considerablemente negativo, pero por el contrario en el

escenario esperado y optimista el proyecto sería rentable con un VPN considerablemente

alto. Los inversionistas recuperaran su inversión en 4 años en el escenario esperado y en 3

en el escenario optimista que aunque es un horizonte extenso de tiempo, después de este

periodo las utilidades que va a generar la empresa son generosas.

Con la opinión de los entrevistados, se pudo concluir que el software de gestión que

planea desarrollar la empresa es de interés y que podría mejorar la gestión de la

administración en las propiedades horizontales.

54

XV. ANEXOS

ANEXO 1. RESULTADOS 344 ENCUESTAS DE OPINION REALIZADAS A HABITANTES ESTRATOS 3, 4,

5 Y 6 QUE VIVEN EN EDIFICIOS O CONJUNTOS RESIDENCIALES REGIDOS POR EL REGIMEN DE

PROPIEDAD HORIZONTAL Y QUE CONOCEN SOBRE LA GESTION DE LA ADMINISTRACION EN SU

COPROPIEDAD. RANGO DE EDAD 20 – 55 AÑOS. NIVEL DE CONFIANZA DEL 95% Y ERROR

MUESTRAL DEL 5,3%.

Para el cálculo del tamaño de la muestra se utilizaron las siguientes formulas:

Para tamaño muy grande o indefinido de la población:

En donde:

z= 1,96, valor de la tabla normal estándar para un nivel de confianza del 95%

p=proporción de encuestados que va a dar un tipo de respuesta

q=proporción de encuestados que va a dar otro tipo de respuesta

e=Error muestral 5,3%

Como hipótesis se asume que p=q=0,5 de esta manera maximizamos el tamaño de la

muestra.

Para tamaño finito conocido: Si se hiciera para un tamaño de muestra conocido,

utilizaríamos el total de viviendas que están bajo el régimen de propiedad horizontal

que es 1.263.877 ya que cada vivienda podría responder la encuesta y tener una opinión

al respecto.

En este caso, dado que la población es muy grande la formula nos da prácticamente

igual a la del resultado anterior ya que para poblaciones muy grandes va a converger al

mismo número.

A continuación se muestran los resultados de las encuestas.

55

1. En que estrato social vive:

2. Su conjunto o edificio es administrado por:

17%

34% 28%

21%

Estrato

3 4 5 6

50%

49%

1%

Administrado por

Independiente Propietario Empresa

56

3. Se encuentra satisfecho con la gestión de la administración en su conjunto o edificio:

4. Si puso que NO. Nombre al menos tres problemas que haya tenido con la administración:

Mal manejo de fondos 78 7,41%

No se ve reflejado el dinero que paga cada mes 56 5,32%

El administrador no tiene las capacidades gerenciales para ejercer el cargo 172 16,33%

Toma mucho tiempo solucionar un problema de infraestructura. Ej. Plomería, eléctrico etc. 164 15,57%

No comunica oportunamente las actas de asamblea 86 8,17%

Mala conservación de zonas comunes. Ej. Accesos, parqueaderos, jardines etc. 108 10,26%

Mal recaudo. Mucha cartera vencida. 114 10,83%

No expedir paz y salvo de cuentas con la administración cuando hay cambio de propietario o arrendatario 14 1,33%

No comunica oportunamente los estados financieros 62 5,89%

Mala relación con los copropietarios 103 9,78%

No hay suficientes horarios de atención para atender a las quejas y sugerencias de los copropietarios 96 9,12%

5. Si su conjunto es administrado por un administrador independiente o algún copropietario.

Cree que contratar una empresa externa evitaría los conflictos de intereses a la hora de nombrar

un administrador.

80%

20%

Satisfaccion

Satisfecho No satisfecho

57

6. Actualmente en su edificio o conjunto cuenta con un software o pagina web para la gestión de

la administración y la comunicación con sus copropietarios.

7. Si contesto NO. Le parecería bueno que la administración contara con un software para

conocer el estado de cuenta, imprimir su recibo de pago, contactar al administrador, conocer la

gestión del administrador y sus estados financieros y para solicitar cualquier tipo de

mantenimiento o queja que se requiera solucionar rápidamente.

91%

9%

Conflicto de intereses al contratar una empresa externa

Evita No evita

Software 1%

No software 99%

Hay algun tipo de software en la copropiedad

Le interesaria que hubiera un software en su copropiedad

Intersado

No interesado

58

8. Cree que esto mejoraría la gestión de la administración en su conjunto o edificio.

ANEXO 2. ESTADOS FINANCIEROS 2012 – 2013 EMPRESAS SECTOR ADMINISTRACION DE

PROPIEDADES HORIZONTALES SECTOR EDIFICIOS Y CONJUNTOS RESIDENCIALES Y EDIFICIOS

CORPORATIVOS

REGISTRO UNICO EMPRESARIAL FORMULARIO DE MATRICULA O RENOVACION

PROPITAL LTDA, NIT 830017299-0 pequeña

2013

2012

98%

2%

Cree que mejoraria la gestion

Mejora gestion No mejora

59

ADMINISTRACIONES ECO LTDA, NIT 830055499-9 pequeña

2013

2012

ADMEJORES LTDA, NIT 800170851-1 pequeña

2013

2012

60

CASALINI LTDA NIT 830.054429-9 pequeña

2013

2012

ADMINISTRANDO ESPACIOS LIMITADA Nit No. 900119399-0 mediana empresa

2013

2012

61

ADMINISTRACION INTEGRAL DE PROPIEDAD HORIZONTAL LTDA A I P H NIT 800213931-9,

PEQUEÑA

2013

2012

QUALYSERVICES LTDA ADMINISTRACION Y SERVICIOS INTEGRADOS NIT 830121738-7 MICRO

2013

62

2012

ADIPRHO LTDA PEQUEÑA

2013

2012

IMPLEMENTAR LTD MEDIANA

2013

63

2012

colliers

2013

2012

TERRANUM – raiz servicios corporativos sa - MEDIANA

64

2013

2012

CUSHMAN & WAKEFIELD - PEQUEÑA

2013

2012

ESTEVE GOMEZ ADMINISTRACION INMOBILIARIA S.A. **PEQUEÑA

2013

65

2012

ANEXO 3. METROS CUADRADOS DE APARTAMENTOS QUE INGRESARON EN EL RESTO DEL PAIS

DESDE EL 2009

2009 2010 2011 2012

Metros cuadrados apartamentos Medellin

1.519.158,00 1.205.872,00 1.300.682,00 1.371.137,00

0,00

500.000,00

1.000.000,00

1.500.000,00

2.000.000,00

Metros cuadrados apartamentos Medellin

2009 2010 2011 2012

Metros cuadrados apartamentos Cali

587.112,00 471.509,00 520.107,00 452.760,00

0,00

200.000,00

400.000,00

600.000,00

800.000,00

Metros cuadrados apartamentos Cali

66

2009 2010 2011 2012

Barranquilla 247.761,00 128.708,00 180.219,00 266.098,00

0,00

50.000,00

100.000,00

150.000,00

200.000,00

250.000,00

300.000,00

Barranquilla

2009 2010 2011 2012

Metros Cuadrados 382.775,00 471.418,00 427.716,00 480.232,00

0,00

100.000,00

200.000,00

300.000,00

400.000,00

500.000,00

600.000,00

Bucaramanga

2009 2010 2011 2012

Metros Cuadrados 60.179,00 79.830,00 80.860,00 96.518,00

0,00

20.000,00

40.000,00

60.000,00

80.000,00

100.000,00

120.000,00

Pereira

67

2009 2010 2011 2012

Metros Cuadrados 12.546,00 21.610,00 68.834,00 48.370,00

0,00

10.000,00

20.000,00

30.000,00

40.000,00

50.000,00

60.000,00

70.000,00

80.000,00

Armenia

2009 2010 2011 2012

154.461,00 218.976,00 260.063,00 90.937,00

154.461,00 218.976,00 260.063,00 90.937,00

0,00

50.000,00

100.000,00

150.000,00

200.000,00

250.000,00

300.000,00

Cartagena

2009 2010 2011 2012

Metros Cuadrados 87.431,00 111.089,00 93.013,00 144.021,00

0,00

20.000,00

40.000,00

60.000,00

80.000,00

100.000,00

120.000,00

140.000,00

160.000,00

Ibague

68

2009 2010 2011 2012

Metros Cuadrados 59.495,00 67.459,00 124.683,00 29.672,00

0,00

20.000,00

40.000,00

60.000,00

80.000,00

100.000,00

120.000,00

140.000,00

Cucuta

2009 2010 2011 2012

Metros Cuadrados 63.651,00 121.267,00 86.670,00 103.354,00

0,00

20.000,00

40.000,00

60.000,00

80.000,00

100.000,00

120.000,00

140.000,00

Manizales

2009 2010 2011 2012

Metros Cuadrados 14.535,00 19.733,00 29.060,00 37.125,00

0,00

5.000,00

10.000,00

15.000,00

20.000,00

25.000,00

30.000,00

35.000,00

40.000,00

Villavicencio

69

2009 2010 2011 2012

Metros Cuadrados 28.854,00 39.416,00 89.959,00 74.879,00

0,00

20.000,00

40.000,00

60.000,00

80.000,00

100.000,00

Neiva

2009 2010 2011 2012

Metros Cuadrados 82.577,00 56.499,00 90.308,00 93.828,00

0,00

10.000,00

20.000,00

30.000,00

40.000,00

50.000,00

60.000,00

70.000,00

80.000,00

90.000,00

100.000,00

Pasto

2009 2010 2011 2012

Metros Cuadrados 16.799,00 20.063,00 35.983,00 13.472,00

0,00

5.000,00

10.000,00

15.000,00

20.000,00

25.000,00

30.000,00

35.000,00

40.000,00

Popayan

70

ANEXO 4. COSTO INSTALACIONES Y EQUIPOS PARA INICIAR OPERACIONES

71

ANEXO 5. INVERSION INICIAL PARA INICIO DE OPERACIONES

1 mes 4 meses

Arriendo 2.800.000,00 11.200.000,00

Luz 350.000,00 1.400.000,00

Teléfono, internet y televisión 200.000,00 800.000,00

Agua 300.000,00 1.200.000,00

Papelería 100.000,00 400.000,00

Total 3.750.000,00 15.000.000,00

Salarios Sueldo Sueldo contable 1 mes 4 meses

Presidente 1.800.000,00 3.037.107,00 12.148.428,00

Gerente operaciones 1.500.000,00 2.277.830,00 9.111.320,00

Gerente mercadeo 1.500.000,00 2.277.830,00 9.111.320,00

Gerente Financiero 1.500.000,00 2.277.830,00 9.111.320,00

Director RH 1.300.000,00 1.974.119,00 7.896.476,00

Director tecnología 1.300.000,00 1.974.119,00 7.896.476,00

Director operativo 1.300.000,00 1.974.119,00 7.896.476,00

Auxiliar Comercial 1.100.000,00 1.753.364,00 7.013.456,00

Auxiliar contable 1.100.000,00 1.753.364,00 7.013.456,00

Programador(3 meses) 3.500.000,00 5.314.937,00 15.944.811,00

Total 24.614.619,00 93.143.539,00

Unitario Total

Computadores(9) 999.000,00 8.991.000,00

72

Escritorios(9) 299.000,00 2.691.000,00

Sala de juntas(1) 1.500.000,00 1.500.000,00

Archivadores(2) 219.900,00 439.800,00

Teléfonos(3) 99.900,00 299.700,00

Total 13.921.500,00

Inversión inicial: $122.065.039

73

Bibliografía:

Camacho, A. (2003) Administración de la propiedad horizontal (3ra Edición). Legis Editores SA.

Beltrán, A. (2011) Administración de la propiedad horizontal (6ta Edición). Señal Editora.

Departamento administrativo nacional de estadística (DANE). Censo edificaciones 2009 – 2012.

Cámara de comercio de Bogotá. Base de datos de registro único empresarial 2012 y 2013.

Departamento administrativo de catastro distrital. Censo inmobiliario de Bogotá 2013

Secretaria distrital del habitad. Índice de propiedad horizontal. 2011.

Morales, P. (2012) Tamaño necesario de la muestra. ¿Cuántos sujetos necesitamos? Universidad pontificia comillas, Facultad de humanidades. Madrid, España.

Global property management industry. Property management industry: Market research, reports, statistics and analysis. 2011.

Clasificación industrial internacional uniforme de todas las actividades económicas. Revisión 4 adaptada para Colombia. Diseño y diagramación en la Dirección de Difusión, Mercadeo y Cultura Estadística del Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE). Bogotá, D. C., marzo de 2012

Software DeB propiedad horizontal. http://www.tayronasoftware.com/debproho/debproho.php

AddProhApp. Software de propiedad horizontal http://smascorp.com/

Solución web para administración de condominios y edificios. http://vivook.com/

Property management organization. www.pma-dc.org

Propoerty managers association. www.propertymanagersassociation.com

National association of residential property managers. www.narpm.org

Building owners and managers association. www. boma. Org

Cuáles son las zonas más ricas y más pobres de Bogotá. Recuperado el día 02 de Mayo de 2013 de la pagina

74

http://contenido.metrocuadrado.com/contenidom2/ciudyprec_m2/inforbog_m2/informacingeneralbogot/ARTICULO-WEB-PL_DET_NOT_REDI_M2-3079212.html

Solicitud de inscripción de software en el Registro nacional de derecho de autor. Dirección nacional de derechos de autor. Recuperado el 19 de Marzo de 2013 de http://www.derechodeautor.gov.co/web/guest/tramites

Comunicado de prensa. DANE. Recuperado el 20 de Diciembre del 2012 de http://www.dane.gov.co/files/investigaciones/boletines/pib/cp_PIB_IIItrim12.pdf

Listado de empresas por sector. Recuperado el 19 de Marzo de 2013 de http://www.portafolio.co/empresassectores/sectores/home/index.html?idSector=4006237#ancla

Certificación Leed – Colombia. Diseño y construcciones sostenibles. Recuperado el 05 de Mayo del 2013.

Colegio de administradores de propiedad horizontal de Bogotá DC. http://caphbogota.com/

Lonja de propiedad raíz de Bogotá. http://www.lonjadebogota.org.co/

Servilonjas. Soluciones integrales para la propiedad horizontal. http://www.servilonjas.com/

Flórez G. Bogotá: más de $ 1 billón en edificios corporativos Economía y negocios. Portafolio. 2013

Turriago, a. Research and forecast report Medellín. Colliers internationals. 2012

Turriago, a. Research and forecast report Bogotá. colliers internationals. 2012

Turriago, a. Research and forecast report Barranquilla. colliers internationals. 2012

Turriago, a. Research and forecast report Cali. colliers internationals. 2012

Otras fuentes de información:

Entrevista Alberto Erazo. Gerente operativo TERRANUM ADMINISTRACION.

Entrevista María Claudia Sánchez. Administradora delegada edifico panorama, parque central bavaria. Edificio de uso mixto: 332 apartamentos, 96 oficinas y 43 locales.

75

Entrevista Myriam cortes. Administradora encargada agrupación antigua.

Entrevista Jorge Forero. Gerente general ProHorizontal LTDA.

Entrevista Erika Liliana Cubillos. Directora general lonja de propiedad raíz, avaluadores y constructores de Colombia.

Red de bibliotecas Cámara de comercio de Bogotá.

Alcaldía local Usaquén.

Alcaldía local Chapinero.