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AMBIGÜEDADES Y CONTRADICCIONES QUE PRESENTA LA NORMATIVA JURÍDICA QUE REGULA EL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO DESTINADO A VIVIENDA.
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AMBIGÜEDADES Y CONTRADICCIONES QUE PRESENTA LA NORMATIVA JURÍDICA QUE
REGULA EL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO DESTINADO A VIVIENDA.
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REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA UNIVERSIDAD JOSÉ ANTONIO PÁEZ FACULTAD DE CIENCIAS JURÍDICAS Y POLÍTICAS ESCUELA DE DERECHO CARRERA: DERECHO
AMBIGÜEDADES Y CONTRADICCIONES QUE PRESENTA LA NORM ATIVA JURÍDICA QUE REGULA EL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO D ESTINADO
A VIVIENDA.
INSTITUCIÓN: ESCRITORIO JURÍDICO KARINA MOTA
Autor: Liorge H. Álvarez S. C.I. V-15.314.044
San Diego, julio de 2013
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REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA UNIVERSIDAD JOSÉ ANTONIO PÁEZ FACULTAD DE CIENCIAS JURÍDICAS Y POLÍTICAS ESCUELA DE DERECHO CARRERA: DERECHO
AMBIGÜEDADES Y CONTRADICCIONES QUE PRESENTA LA NORMATIVA JURÍDICA QUE REGULA EL ARRENDAMIENTO
INMOBILIARIO DESTINADO A VIVIENDA.
CONSTANCIA DE ACEPTACIÓN Tutoro Académico: Abg. Alejandro Vieira Tutor Institucional: Abg. Yecsy Karina Mota Tutor Metodológico: Abg. Ruben Vivas.
Autor: Liorge H. Alvarez S. C.I. 15.314.044
San Diego, abril de 2013
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ÍNDICE GENERAL Índice General ......................................................................................................... iv Resumen .................................................................................................................. v Introducción ............................................................................................................ 1 CAPÍTULOS
I LA INSTITUCIÓN La institución ............................................................................................ 4 Misión y visión ......................................................................................... 4 Actividades realizadas en la pasantías ...................................................... 5
II EL PROBLEMA
Planteamiento del Problema ..................................................................... 6 Objetivos de la Investigación ................................................................... 9
Objetivo General ............................................................................. 9 Objetivos Específicos ...................................................................... 9
Justificación y alcance de la Investigación ............................................... 10 Limitaciones de la investigación .............................................................. 12
III MARCO REFERENCIAL CONCEPTUAL Antecedentes de la Investigación ............................................................. 13 Bases Teóricas .......................................................................................... 16 Bases Legales ........................................................................................... 19 Definición de Términos Básicos .............................................................. 29
IV FASES METODOLÓGICAS Consideraciones generales........................................................................ 33 Tipo de Investigación ............................................................................... 34 Diseño de la Investigación ....................................................................... 35 Técnicas e instrumentos de recolección de datos ..................................... 35 Fases Metodológicas ................................................................................ 39
V RESULTADOS…………………………………………………………41 CONCLUSIONES ................................................................................................. 49 RECOMENDACIONES ....................................................................................... 51 REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS ................................................................ 52
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REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA UNIVERSIDAD JOSÉ ANTONIO PÁEZ FACULTAD DE CIENCIAS JURÍDICAS Y POLÍTICAS ESCUELA DE DERECHO CARRERA: DERECHO
AMBIGÜEDADES Y CONTRADICCIONES QUE PRESENTA LA NORMATIVA JURÍDICA QUE REGULA EL ARRENDAMIENTO
INMOBILIARIO DESTINADO A VIVIENDA.
Autor: Liorge Álvarez Tutor: Abog. Alejandro Vieira
Fecha: Abril, 2013
RESUMEN INFORMATIVO
Con la entrada en vigencia de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela del año 1999, se incorpora al ordenamiento jurídico el derecho constitucional a la vivienda, para asegurar a todas las personas el derecho a tener una vivienda digna, siendo fundamental para su desarrollo como individuo en el concierto social; dentro de esta garantía fundamental se encuentra un principio de trascendencia histórica que consiste en la igualdad y la justicia, entendiendo así tal precepto como un derecho humano fundamental, con lo cual se generan cambios a nivel legislativo, específicamente, en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1999, para la adecuación de dicho instrumento legal a los nuevos conceptos y estándares de la sociedad, trayendo como consecuencia la formación de un nuevo Derecho Social, el llamado Derecho Inquilinario. Sin embargo, con la entrada en vigencia de este nuevo orden jurídico, mediante la sanción del Decreto-Ley contra la Desocupación Arbitraria de Viviendas (2011) y la Ley para la Regularización y Control de Arrendamiento de Viviendas (2011) y su Reglamento (2011), se han presentado importantes ambigüedades que merecen un exhaustivo análisis. La investigación que tiende a estudiar las ambigüedades y contradicciones que presenta la normativa jurídica que regula el arrendamiento inmobiliario destinado a vivienda expresa un llamado al legislador venezolano para evitar la dispersión jurídica y las lagunas de ley, mediante el desarrollo de cuerpos legales modernos y óptimos . Para conducir este trabajo, la investigación fue diseñada de tipo jurídico, documental y monográfica empleando la modalidad teórica-reflexiva y critica. Descriptores: Justicia, Arrendamiento, derechos sociales.
1
INTRODUCCIÓN
El Estado en su función de garante y protector de la
administración de justicia t iene como uno de sus objetivos
fundamentales la garantía de que todo ciudadano y ciudadana tenga el
acceso a una vivienda digna y adecuada, siendo que dicha garantía
debe estar respaldada por normas jurídicas que favorezcan a las
personas que se sientan en desigualdad de condiciones, generando el
mayor bien para el mayor número de dinámicas. En toda esta
responsabil idad igualitaria para todos los ciudadanos, que tiene el
Estado para que el individuo como elemento fundamental de la
sociedad pueda vivir cómoda y adecuadamente, debe privar también el
respeto por el resto de la sociedad y específicamente, el derecho de los
demás.
Desde la entrada en vigencia de la Constitución de la República
Bolivariana de Venezuela (1999) han surgido nuevos principios en la
búsqueda de generar situaciones de igualdad y justicia, donde el
individuo tenga participación y responsabil idad. Con el lo, se le da
mucha preponderancia al aspecto social que debe regular las relaciones
jurídicas inmobil iarias de vivienda, pues su destino siempre será el de
garantizar el derecho de una persona que no cuenta con un inmueble
propio apto para vivir, pese a que en su naturaleza, estrictamente legal,
se trata de un negocio jurídico.
Todas estas garantías están plasmadas en la Consti tución de la
República Bolivariana de Venezuela del año 1999, en Tratados,
Acuerdos y Convenios Internacionales debidamente suscritas por la
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República y en el nuevo ordenamiento jurídico aplicable a la materia, a
saber: Ley para la Regularización y Control de Arrendamiento de
Viviendas (2011) y su Reglamento (2011) así como la Ley contra el
Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas (2011). Todo esto
viene a conformar una plataforma legal donde descansan todas estas
garantías por parte del Estado hacia el individuo y que le permitan el
respeto al derecho a la vivienda digna y adecuada, derecho humano
fundamental, de extraordinarias dimensiones.
Por ello, es que al hablar del tema del régimen legal del
arrendamiento de viviendas en Venezuela se está frente a un problema
árido donde en definit iva se está hablado del telos de la Constitución.
En efecto la Constitución no solo se refiere al conjunto de normas que
regulan las insti tuciones, relaciones y funcionamiento interno de la
vida del Estado sino que en la carta magna también se dilucida,
fundamentalmente, la finalidad ult ima del Estado, que modernamente
no es otra que servir a la persona humana.
Ciertamente que la Constitución, anal izada desde una perspectiva
funcional, t iene otras funciones, pero tanto su estructura organizativa
(la división de los poderes y su funcionamiento interno) como el
reconocimiento que hace de las l ibertades ciudadanas (Derechos y
Garantías Constitucionales), t iene la finalidad de proteger la l ibertad y
autonomía del ciudadano en los distintos ámbitos donde desarrol la su
personal idad como individuo o ser social.
La investigación comprende:
Capítulo I, en el que se mencionan todos los datos relativos a la
institución en la cual se desarrol la las pasantías.
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Capítulo II, en el cual se desarrolla el problema, los objetivos de
la investigación, la justif icación el alcance y las l imitaciones.
Capítulo III, referido al contexto teórico, se desarrollan aspectos
tales las bases teóricas que sustentan la investigación y el glosario de
términos básicos.
En el Capítulo IV, donde se expone el contexto metodológico, el
cual incluye el t ipo y nivel de la investigación, las técnicas que se
uti l izaron y los procedimientos que se siguieron y la descripción de las
fases metodológicas.
En el Capítulo V, se exponen los resultados de la investigación y
luego se presentas las conclusiones y recomendaciones.
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CAPITULO I
LA INSTITUCIÓN
Nombre
Escritorio Jurídico Yecsy Karina Mota.
Ubicación
Urb. San Jose de Tarbes, Av Principal c/c Aguirre, Edificio
Occidente, Piso 4, Oficina N°. 7. Valencia, Estado Carabobo.
Organización.
El Escritorio Jurídico Yecsy Karina Mota está integrado por un
equipo de profesionales del derecho dedicados al ejercicio del área
penal, civi l , mercanti l , laboral y protección de niños, niñas y
adolescentes que desempeñan sus funciones en la ciudad de Valencia,
Estado Carabobo.
Descripción del Departamento donde se realizó las pasantías.
El Escritorio Jurídico Yecsy Karina Mota es un ente privado
ubicado en la ciudad de Valencia, que desempeña la abogacía en pro de
asegurar la protección de los derechos de los ciudadanos y la
resolución de confl ictos intersubjetivos, cumpliendo de esta forma con
una actividad a favor de la sociedad.
Misión
Alcanzar y consolidar creencias, valores y métodos de trabajo en
el ejercicio del la abogacía siguiendo un mejoramiento continuo que
inspire credibil idad ante el usuario y demás organismos públicos,
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mediante trámites administrat ivos y jurisdiccionales l levados
profesionalmente, que den como resultado servicios afectivos en
función de brindarles protección necesaria a la colectividad en general
que requiera de nuestros servicios.
Visión
Constituirse en un Escritorio Jurídico que sea modelo dentro del
Estado Carabobo, y de referencia obligatoria en función de lograr
como meta principal una verdadera y eficaz protección a los
ciudadanos ante cualquier amenaza o violación de sus derechos y
garantías.
Fuente: Escritorio Jurídico Yecsy Karina Mota (2012)
Actividades desarrolladas durante la pasantía
-Atender al público en el Escritorio Jurídico, ya que acuden los
usuarios para plantear sus diversos casos de amenaza o violación a sus
derechos
-Transcribir las actas que se levantan de los casos que ingresan al
escri torio jurídico.
-Apoyar en la revisión de expedientes en los tribunales.
-Ayudar; a hacer oficios, noti f icaciones, escritos de demanda,
dil igencias y solicitudes.
-Ordenar cada uno de los expedientes por separado, para así l levar
un orden de los casos que se presentan.
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CAPÍTULO II
EL PROBLEMA
Planteamiento del Problema
La Constitución de la República Bolivariana de Venezuela del año
1999 (CRBV) consagra en el art ículo 82 el derecho de toda persona a
una vivienda adecuada, segura, cómoda, higiénica, con servicios
básicos esenciales que incluyan un hábitat que humanice las relaciones
familiares, vecinales y comunitarias, con lo cual se está asegurando un
derecho social fundamental. De ello deriva una serie de derechos en
pro de lograr adecuadas relaciones sociales, que como bien se sabe es
el f in de las normas jurídicas, permitiendo alcanzar justicia social
mediante la aplicación del derecho.
Así, en primer lugar, dentro de las relaciones arrendaticias que
tienen por objeto un inmueble para uso o destino de vivienda, se
protege al inqui l ino por considerarse sujeto vulnerable en las
relaciones jurídico-arrendaticias que t ienen por objeto el alquiler de
viviendas y, a su vez, el derecho a la defensa y a la asistencia
jurídica, pues sin duda alguna, uno de los derechos fundamentales de
todas las personas es el derecho a defenderse, que se constituye como
un derecho de just icia natural.
En segundo lugar, se establece un nuevo orden jurídico que
prohíbe el desalojo arbitrario de viviendas, como forma de
contrarrestar injustas medidas que muchos propietarios y
administradores de inmuebles han tomado con el ánimo de asegurar su
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derecho a la propiedad. Luego, se regula el arrendamiento de viviendas
sobre la base de l ímites en el canon, desaparición del depósito,
revisión previa de los contratos de arrendamientos y configuración de
múltiples sanciones para los arrendadores.
Ahora bien, con el lo se busca equil ibrar las relaciones entre el
arrendador y el arrendatario, lo cual relaja la garantía de otro derecho
constitucional y humano que resguarda el ordenamiento jurídico patrio,
a saber, el derecho a la propiedad, consagrado en el art ículo 115 de la
Constitución de la Repúbl ica Bolivariana de Venezuela.
De esta manera, las normas jurídicas venezolanas cubren con un
manto protector al inquil ino y dejan desprotegidos en su derecho a la
propiedad a los propietarios y administradores de inmuebles, todo con
la intención soberana del Estado de asegurar el derecho a una viv ienda
digna y adecuada a todas las personas, generando una colisión de
derechos y en la práctica, también de los sujetos de derecho, más al lá
de los gravísimos daños al mercado inmobil iario, ya afectado por la
inflación, los problemas con las inversiones extranjeras y las polít icas
gubernamentales.
Actualmente, arrendar un inmueble es visto como un gran r iesgo.
Muchas personas se abstienen de alquilar un inmueble debido a que
temen que lo pierdan, en manos de personas astutas que
fraudulentamente deciden permanecer en dichas viviendas, alegando
que no poseen otra donde ir. Surge un duro choque entre el propietario
y el inquil ino, donde el Estado resuelve equil ibrando la balanza a favor
de una de las partes, los inqui l inos, por ser los débiles jurídicos.
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Es cierto que existe una desigualdad en la sociedad, pero no deja
de ser verdad que dicha problemática no puede ser atacada a través de
medidas que pongan en riesgo o pel igro los derechos de otros
miembros que integran a su vez la sociedad, como sucede en el caso de
los arrendadores. Además, más allá de este problema, la nueva
normativa inquil inaria sacude y contradice ciertas normas
constitucionales, donde se asegura el derecho a la igualdad, el derecho
a la propiedad, la l ibertad económica, entre otros.
Por otra parte, a pesar de que El Estado, en su función
proteccionista, procuró promulgar un ordenamiento jurídico que
estableciera reglas claras y justas, impregnadas de un contenido social
y humanitario que protegiera el derecho a la vivienda y disminuyera el
déficit habitacional, dentro de un marco jurídico, a la par de observar
una marcada desigualdad entre las partes contratantes arrendador y
arrendatario. A su vez, existen ciertas ambigüedades y contradicciones,
lo cual genera inseguridad jurídica y violación del Estado de Derecho,
traduciéndose en la generación de confl ictos jurídicos que merecen
profundas soluciones, aunado al golpe de mercado inmobil iario
nacional.
Por esta razón, se cree que debe existir un marco legal que evite la
amplia dispersión legislativa y contradicciones en la materia, unifique
y codif ique la norma inquil inaria y garantice a todas las partes
involucradas sus derechos fundamentales, por ello la necesidad de
formular las siguientes interrogantes:
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¿Cuáles son las principales ambigüedades y contradicciones que
presentan las normas que regulan el arrendamiento de vivienda en
Venezuela?
¿Cómo debe garantizar el Estado el derecho de todos los
venezolanos a una vivienda digna y adecuada?
¿Cómo se asegura el derecho constitucional a la propiedad de los
arrendadores de viviendas?
Objetivos de la Investigación
Objetivo General
Determinar las ambigüedades y contradicciones que presenta la
normativa jurídica que regula el arrendamiento de los inmuebles
destinados a vivienda a la luz del ordenamiento jurídico venezolano.
Objetivos Específ icos
Precisar los principales fundamentos legales y doctrinarios del
arrendamiento de viv iendas en el ordenamiento jurídico venezolano.
Interpretar los aspectos relacionados con las garantías
constitucionales del derecho a la vivienda y la propiedad en la
República Bolivariana de Venezuela.
Analizar las normas jurídicas inqui l inarias que contienen
ambigüedades y contradicciones en el Derecho Venezolano.
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Justif icación y alcance de la investigación
La importancia de l levar a cabo esta investigación, está enmarcada
en las consideraciones de la problemática actual que vive el país sobre
la materia inquil inaria, pues desde la entrada en vigencia del Decreto-
Ley contra la desocupación arbitraria de viviendas (2011) y la Ley
para la Regularización y Control de Arrendamiento de Viviendas y su
Reglamento (2011), han proliferado numerosos confl ictos legales,
disputas sobre los inmuebles en alquiler, aunado al hecho de que el
nuevo orden legal que rige la materia presenta ciertas ambigüedades y
contradicciones, sobre todo en el enfrentamiento entre el derecho
humano a la vivienda y el derecho humano a la propiedad, ambos
legít imos, exigibles, reconocidos por El Estado, asegurados en tratados
internacionales suscri tos y rati f icados por Venezuela así como
necesarios en el ejercicio de los derechos ciudadanos y la inserción
como miembros de la sociedad.
La realización de este estudio se justi f ica, por cuanto consti tuye
una necesidad para los profesionales del derecho que ejercen en
materia inquil inaria, de igual manera, se beneficiarán los estudiantes
de las diferentes Escuelas de Derecho de Venezuela, ya que
respondería a la necesidad de profundizar los conocimientos en el
ámbito inmobil iario y estar actual izados, habida cuenta que en
Venezuela, lo que abunda en este momento es la violación de derechos
fundamentales en el área así como una profunda inseguridad jurídica.
La información que resulte de este estudio puede servir para las
autoridades que tiene la potestad de decidir en beneficio del Estado,
específicamente el legislador por cuanto éste tiene como función
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pública crear leyes, para de esta manera, generar confianza en la
población que exige respuesta a sus múltiples dudas.
Igualmente, el estudio que se presenta ofrece la ventaja de
conocer el Derecho Inquil inario a la luz del ordenamiento jurídico
venezolano, tomando en cuenta que se trata de un apéndice del
Derecho Civil pero que se le reputa como Derecho Social, lo que
implica que el conglomerado social se vea mas involucrado, opine y
divulgue información sin base jurídica, sobre un tema de trascendencia
nacional como lo es la viv ienda. Esta falta de información y
conocimientos imprecisos e inexactos, genera en el ciudadano y la
población en general, numerosas confusiones e interpretaciones erradas
que mediante esta invest igación se aclaran.
El alcance de la presente investigación viene dado por los
objetivos propuestos, así, el anális is comprende el estudio del marco
jurídico que regula el derecho inquil inario en Venezuela, el derecho a
la propiedad y las garantías constitucionales a estos derechos, a través
de la indagación de fuentes documentales, mediante la cual se
examinaron las disposiciones jurídicas que lo regulan, no sin antes
precisar los fundamentos teóricos y jurídicos relacionados con la
materia inmobil iaria.
En el aspecto jurídico, abarca la revisión de la Constitución de la
República Bol ivariana de Venezuela del año 1999, siendo conveniente
destacar que el investigador espera dar un aporte a las personas que
tienen el poder de legislar, administrar y decidir sobre los destinos de
Venezuela.
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En cuanto a la información que se produjo, se persigue también el
aporte de conocimiento sobre el tema, de tal manera que los
profesionales del derecho, los estudiantes y todas aquellas personas
que de una u otra forma estén involucrados con el derecho inquil inario,
puedan manejarlo sin caer en ambigüedades que se observan en el
poder público venezolano y su autenticidad.
Con este trabajo se pretende aportar la idea básica de la equidad
de la justicia, de all í que al ser leído y analizado pueda contribuir a
que se tomen las decisiones que favorezcan el pueblo venezolano y sus
instituciones. En este orden de ideas, este estudio tuvo una duración
aproximada de tres meses, ya que para realizar una investigación
eficiente requiere de tiempo y constancia.
Limitaciones de la investigación
Este apartado refleja las restricciones que tiene la invest igación,
para poder expandir o generalizar los resultados, así como el
reconocimiento de las incidencias de otras variables que en el proceso
de la investigación no se controlan. En esta investigación se considero
como limitantes la novedad de la ley y la escasez de doctrina y
jurisprudencia sobre la materia, así como la creación del órgano
administrativo (Superintendencia Nacional de Vivienda) que regula
todas las relaciones arrendaticias en vivienda, el cual en la actualidad
está empezando apenas a laborar y desarrol lar las competencias que
prescribe la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos
de Viviendas (2011) en su artículo 20, por lo que sigue existiendo
muchas dudas en cuanto a los aspectos prácticos y operativos que
permiten la solución de los confl ictos entre los particulares en esta
área.
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CAPÍTULO II I
MARCO REFERENCIAL CONCEPTUAL
El contexto teórico, es aquel que amplia la descripción del
problema. Integra la teoría con la invest igación y sus relaciones
mutuas. Es la teoría del problema, por lo tanto, conviene relacionar el
marco teórico con el problema y no con la problemática de donde éste
surge. No puede haber un marco teórico que no tenga relación con el
problema, por ello, es preciso tomar en cuenta la opinión de
Hernández, C. (2000) cuando dice que es “un conjunto de
proposiciones teóricas interrelacionadas que fundamentan y explican
aspectos significat ivos del tema o problema en estudio y lo sitúan
dentro de un área del conocimiento” (p.139).
De acuerdo a la definición anterior se determina que el marco
teórico constituye todo el apoyo bibliográfico que le dará val idez a la
investigación, es decir, consiste en un conjunto de proposiciones
interrelacionadas constituidas por conceptos y definiciones que
representan un punto de vista sistemático, en el cual se puede sustentar
el problema por medio de una serie de información con respecto al
tema.
Antecedentes de la Investigación
Se refiere a la revisión de la l i teratura cientí fica relacionada con
el tema objeto de estudio; en el mismo se debe hacer referencia a
teorías, enfoques, modelos y proyectos relevantes, relacionadas con los
objetivos planeados. Es conveniente realizar un análisis cuidadoso y
preciso del estado del conocimiento actual en el área específ ica del
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problema estudiado. Según la investigadora Balestr ini (2002) los
antecedentes “contienen la ubicación histórica social, sus relaciones
con otro hechos o problemas (p. 92). Los antecedentes se refieren a
estudios realizados con anterioridad sobre el tema que se está
investigando.
Los antecedentes de la investigación proporcionan al investigador
una ventaja en cuanto a la invest igación a realizar, ya que con estos
trabajos antes realizados se puede saber como fue real izada la
investigación y que resultados arrojo. Por lo tanto, los antecedentes de
la investigación, que sirven de fundamento para el desarrollo del
estudio se muestran a continuación:
Chávez (2011), desarrol ló una investigación que se tituló La
Irrenunciabil idad de los derechos de los arrendatarios en materia de
transacción inquil inaria, presentada en la Universidad Rafael
Urdaneta para optar al t ítulo de Abogado. El estudio se fundamenta en
determinar el alcance de los derechos de los arrendatarios en materia
de transacción inquil inaria, justi f icado en la importancia de la materia
inmobil iaria en el país y el goce por parte de los arrendatarios de los
derechos de carácter o naturaleza social, al ser considerado como un
débil jurídico en la relación arrendaticia, siendo que como partes de un
negocio jurídico podría generarse un pleito judicial y partiendo de la
base de poder someterse a medios de autocomposición procesal para la
solución pacífica de controversias, todo ello en virtud de que el
art ículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobil iarios prevé que “será
nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia,
disminución o menoscabo de los derechos de los arrendatarios […]”
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. El presente trabajo se ubicó en una investigación documental,
jurídico-descriptiva, basado en aportes doctrinarios referidos
fundamentalmente a la esfera del derecho social donde se encuentra el
derecho inqui l inario y los derechos irrenunciables de que gozan los
arrendatarios. Las técnicas de recolección de la información son las
distintas formas o maneras de obtener la información, para la
realización de la presente investigación se empleó el método deductivo
– analít ico, el cual permitió a partir del análisis general de la
documentación existente y describir la particular situación objeto de
estudio.
Concluye la autora que en cuanto a la naturaleza jurídica en la
relación inquil inaria en virtud del principio de irrenunciabil idad, esta
es de derecho social, la cual es una rama intermedia entre el derecho
público y el derecho privado, pero diferenciada de éstas. Señala que si
bien es cierto son derechos irrenunciables, no deja de ser verdad que se
tratan de facultades que puede decidir el arrendatario ejercerlo o no,
como el caso de la prorroga legal arrendaticia.
Hay que destacar entonces, que la invest igación se relaciona
estrechamente con el estudio, por ende servirá de orientación para la
investigación en general, ya que aporta información que permite dar
cumplimiento a los objetivos específicos planteados.
La investigación desarrollada por Briceño (2008), la cual t i tuló
Naturaleza Jurídica y Alcance del Retracto Legal Arrendaticio en
Venezuela, la cual fue presentada en la Universidad Rafael Urdaneta,
tuvo como objetivo, determinar la naturaleza y alcances de la figura
del retracto legal arrendaticio, siendo un derecho y facultad del
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arrendador, que nace de la violación del derecho a la preferencia
ofert iva que goza el arrendador de acuerdo a lo establecido en la Ley
de Arrendamientos Inmobil iarios, derecho que busca que el poseedor
precario del bien inmueble, retraiga el bien arrendado de manos de un
tercero adquir iente ajeno a la relación arrendaticia y lo adquiera para
sí.
En tal sentido, concluye que el retracto legal arrendaticio es real,
pero que contiene un derecho real y un derecho personal, s iendo que
debido a ello debe ser i l imitado en la búsqueda del bien inmueble en
manos de quien este, pero sometido a las regulaciones legales y a la
persecución de la seguridad jurídica. Hay que destacar entonces que el
estudio guarda relación con la presente investigación, ya que trata el
tema de los derechos y garantías inquil inarias, por lo que permite
orientar el desarrollo del estudio, pues aporta información teórica para
que el investigador de cumplimiento a los objetivos planteados.
Bases Teóricas
De acuerdo al invest igador Tamayo y Tamayo (2002) expresa “las
bases teóricas amplían la descripción del problema e integra la teoría
con la investigación y sus relaciones mutuas, en una palabra es la
teoría del problema y tiene como fin ayudarnos a precisar los
elementos del problema”. (p.112).
Ahora bien, es necesario para el desarrol lo de la investigación
conocer en que consiste el contrato de arrendamiento para luego
definir arrendamiento de vivienda. Asi pues, de acuerdo con las
disposiciones contenidas en nuestro Código Civil Venezolano Vigente, establecen en
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el artículo 1.579 que el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes
contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por
cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella.
Atendiendo a lo antes expuesto se determina que la parte que se obliga a hacer gozar
de la cosa se denomina arrendador y la otra parte arrendatario.
En cuanto al contrato de arrendamiento de inmueble destinado a la vivienda La
Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda (LRCAV
2011) define lo que se entiende como contrato de arrendamiento, al señalar que es
una especie de contrato mediante el cual el arrendador se obliga a transferir
temporalmente el uso y goce de un inmueble a un arrendatario o arrendataria, de
manera pacífica, quien a su vez se obliga a pagar un canon, el cual deberá cumplir
con las formalidades dicha Ley.
De acuerdo a esto se puede inferir las características del contrato de
arrendamiento de vivienda en Venezuela, a saber: es consensual, bilateral, oneroso,
conmutativo, de tracto sucesivo y principal. Es consensual, porque se perfecciona con
el simple consentimiento de las partes; es bilateral, pues manan obligaciones
recíprocas entre arrendador y arrendatario; oneroso, porque cada parte se ofrece una
contraprestación: el arrendador cede en uso un bien, más a cambio recibe un precio; si
no hay contraprestación se da el contrato denominado comodato. Como sus efectos se
producen en el tiempo es de tracto sucesivo; y finalmente, es un contrato principal ya
que no depende de otra obligación.
En Venezuela, con la entrada en vigencia de la Ley para la Regularización y
Control de los Arrendamientos de Vivienda, en fecha 12 de noviembre de 2011 y
publicado en Gaceta Oficial 6053 Extraordinaria y su Reglamento establecido según
Decreto Presidencial 8857 de la misma fecha; se suscita un curioso
redimensionamiento de lo que la materia contractual arrendaticia señalaba, dado que
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la ley desnaturalizando la autonomía de la voluntad de las partes y la libertad
contractual aspectos característicos que posee el Derecho Privado.
El derecho a la Vivienda Vs. El derecho a la propiedad
El derecho a tener una vivienda digna y adecuada se encuentra
señalado en la Constitución de la Repúbl ica Bolivariana de Venezuela,
en su artículo 82 donde además se indican garantías ofrecidas por El
Estado para asegurar a los ciudadanos el ejercicio de este derecho. Asi
pues, de igual manera nuestra constitución contempla el derecho a la
propiedad es su artículo 115, en el cual se exaltan los contornos
precisos del mismo, exponiendo sus caracteres esenciales y las formas
legit ima de afectación de la propiedad.
En este mismo orden de ideas sobre el derecho a la l ibertad
económica la CRBV destaca en el artículo 299 su fundamentación en la
justicia social, democracia, eficiencia, l ibre competencia y solidaridad,
promoviendo en ese sentido el desarrollo de las personas y la
existencia digna en el concierto social.
Problemática del mercado inmobil iario Venezolano
Sobre la clara afectación del mercado inmobil iario actual, vale
citar, la opinión del vicepresidente de la Cámara Inmobil iaria de
Carabobo, Rafael Trejo (2011), quien en opinión a los medios de
comunicación, haciendo un análisis de la situación actual, destacó:
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[…] que el alqui ler de viviendas en Venezuela está prácticamente paralizado, debido a un conjunto de leyes aprobadas por el Gobierno Nacional, que le impiden a los propietarios de los inmuebles tener seguridad jurídica y garantías de beneficios económicos a la hora de arrendar. (p. 15).
Vale destacar, que entre las medidas gubernamentales que se han
generado y afectan el área, se encuentra la congelación de las tasas de
arrendamiento de inmuebles en el país, prohibiendo durante 6 años
realizar ajustes al costo de las rentas, lo cual ha creado un mercado
paralelo, donde los arrendadores se ven obligados a aumentar el costo
de la renta, por lo que la oferta en este sector ha disminuido
considerablemente.
Así mismo, el gobierno venezolano ha acusado casos de usura en
alquileres de vivienda, aunque es evidente la falta de polít icas que
incentiven el desarrollo y concesión de viviendas en el país, con lo
cual se está golpeando directamente al sector inmobil iario, sin medir
las repercusiones que esto trae en la práctica.
Bases legales
La Consti tución de la República Bolivariana de Venezuela
(1999) establece una serie de valores supremos que deben ser
respetados en todas las relaciones jurídicas en la sociedad. Entre ellos
destaca la igualdad y la justicia. Una de las mayores contradicciones
que se generan viene dada por el hecho de que el nuevo régimen legal
inquil inario en la medida en que protege al débil jurídico en la relación
arrendaticia, por otro lado, perjudica a los propietarios de viviendas. A
20
este respecto, vale citar el artículo 2 de la Consti tución de la
República Bolivariana de Venezuela que consagra:
Venezuela se constituye en un Estado democrático y social de Derecho y de Just icia, que propugna como valores superiores de su ordenamiento jurídico y de su actuación, la vida, la l ibertad, la justicia, la igualdad, la solidaridad, la democracia, la responsabi l idad social y en general, la preeminencia de los derechos humanos, la ética y el pluralismo polít ico. Así mismo, el art ículo 21 prescribe el derecho a la igualdad, en
este sentido:
Todas las personas son iguales ante la ley; en consecuencia: 1. No se permitirán discriminaciones fundadas en la raza, el sexo, el credo, la condición social o aquellas que, en general, tengan por objeto o por resultado anular o menoscabar el reconocimiento, goce o ejercicio en condiciones de igualdad, de los derechos y l ibertades de toda persona. 2. La ley garantizará las condiciones jurídicas y administrativas para que la igualdad ante la ley sea real y efectiva; adoptará medidas posit ivas a favor de personas o grupos que puedan ser discriminados, marginados o vulnerables; protegerá especialmente a aquellas personas que por alguna de las condiciones antes especificadas, se encuentren en circunstancia de debil idad manifiesta y sancionará los abusos o maltratos que contra ellas se cometan. 3. Sólo se dará el trato oficial de ciudadano o ciudadana; salvo las fórmulas diplomáticas. 4. No se reconocen títulos nobil iarios ni distinciones hereditarias.
La Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de
Viviendas (2011) junto a su Reglamento y el Decreto-Ley contra el
desalojo arbitrario de viviendas, constituyen los nuevos instrumentos
legales que rigen la materia inmobil iaria de viviendas en el país.
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A estos efectos, se deben sentar las bases estructurales de la
nueva legislación, específicamente en la Ley para la Regularización y
Control de Arrendamientos de Viviendas, que en su objeto expresa, en
el artículo 1º:
La presente ley tiene por objeto establecer el régimen jurídico especial de arrendamiento de inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, ya sean arrendados o subarrendados total o parcialmente; en el marco de la novedosa legislación y Polí t ica Nacional de Vivienda y Hábitat como un sistema integrado, dir igido a enfrentar la crisis de vivienda que ha afectado a nuestro pueblo como consecuencia del Modelo Capitalista explotador y excluyente; con el f in supremo de proteger el valor social de la vivienda como derecho humano y la garantía plena de este derecho a toda la población; contrarrestando la mercanti l ización y la especulación económica con la vivienda, que la convierte en un medio de explotación y opresión del ser humano por el ser humano; y promoviendo relaciones arrendaticias justas conforme a los principios del Estado Democrát ico Social de Derecho y de Justicia, cumpliendo el mandato de refundación de la República, establecido en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
El Estado venezolano ha adoptado esta nueva legislación como
manto protector de un sin número de personas de la población
venezolana que carecen de viviendas, en el marco de la Gran Misión
Vivienda Venezuela y su garantía real y efect ivo, por lo tanto, se le
confiere a esta ley un carácter estratégico. Ahora bien, el art ículo 2 de
la Ley para la Regularización y Control de Arrendamiento de
Viviendas (2011) establece:
La presente ley es de carácter estratégico en el marco de la garantía integral y efectiva del derecho a la vivienda
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adecuada y un hábitat digno, y se declara de interés público general, social y colectivo toda materia relacionada con los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda, pensión, habitación o residencia; a tal efecto, el Ejecutivo Nacional tomará en esta materia, las medidas que permitan desarrollar las bases y mecanismos que garanticen a todas las familias, ciudadanas y ciudadanos, el goce del derecho humano a una vivienda y hábitat en condiciones dignas, que humanice las relaciones familiares, vecinales, comunitarias y sociales de acuerdo a la Consti tución de la República Bolivariana de Venezuela y la ley.
Los nuevos principios del Derecho Inquil inario están reflejados
en el artículo 3 de la ley citada ut supra, y entre ellos resaltan los
principios de justicia social, equidad, igualdad, solidaridad y control
social, entre otros, los que permitirán establecer relaciones jurídicas
donde exista plena igualdad, garantizando el derecho a la vivienda
digna y adecuada, que como ya se señalo, es un mandato
constitucional. El art ículo 3 eiusdem:
Las relaciones sociales, las normas, las Polít icas Públicas y los contratos en materia de arrendamiento de vivienda se rigen conforme a los principios de justicia social, igualdad, equidad, solidaridad, corresponsabil idad, diversidad cultural, progresividad, transparencia, responsabil idad social, sostenibil idad, participación, cogestión y control social, defensa y protección ambiental, garantía de los derechos del hogar, la familia, la maternidad, la paternidad de los niños, niñas y adolescentes, y de toda persona en situación de vulnerabil idad, a los fines de asegurar el desarrollo humano integral, la consolidación y protección de la familia; así como el bienestar comunitario y social en la búsqueda del buen vivir.
El Estado venezolano busca promocionar y estimular el
arrendamiento socialmente responsable, tomando las siguientes
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medidas, contempladas en el artículo 4 de la Ley para la
Regularización y Control de Arrendamientos de Viviendas:
El Estado promoverá y protegerá el arrendamiento responsable de viviendas, pensiones, residencias o habitaciones, en el marco de la garantía integral del derecho a la vivienda y el hábitat, concebido como: 1. Una vivienda transitoria hacia la vivienda digna definit iva de las familias y las personas, que se ve sat isfecha con el acceso de todas y todos a la propiedad de una vivienda digna y adecuada conforme al mandato constitucional, los derechos humanos y leyes nacionales. 2. Una respuesta a las necesidades de estadía transitoria para las familias y personas, por razones de estudio, trabajo u otras, propias de la movil idad social. 3. Un medio para el uso responsable de la propiedad de viviendas, en tanto constituye una forma de poner la vivienda al servicio de la sociedad, cuando no se tiene disposición inmediata de ocupar o vender un bien de supremo interés social; siendo contrario a la Constitución y esta ley, las prácticas de acaparamiento y especulación en el sector inmobil iario. Parágrafo Único. La desocupación de viviendas es contraria al interés social e implica una contribución tributaria especial para las propietarias y los propietarios, que será establecida en esta ley y determinada por el organismo encargado de velar por su cumplimiento, como medida para promover el arrendamiento de viviendas desocupadas que no se ofrezcan en venta, atendiendo a las necesidades sociales en la materia. Se promoverá igualmente, la l iberación de cargas tributarias sobre la propiedad de inmuebles que sean arrendados, como parte de las polít icas de estímulo.
Los fines supremos del arrendamiento se encuentran regulados en
el artículo 5 eiusdem, destacando el arrendamiento socialmente
responsable, la garantía de la vivienda digna y adecuada, el combate
contra el acaparamiento y la especulación inmobil iaria, la protección
social de las familias, erradicación de los desalojos arbitrarios,
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constitución de organismos para la solución de controversias, entre
otros elementos. La norma indica destaca:
La regulación jurídica y las Polít icas Públicas en materia de arrendamiento, persiguen como Fines Supremos: 1. Promover el arrendamiento socialmente responsable, como vivienda complementaria y transitoria en la protección y garantía del derecho humano a una vivienda digna y adecuada para todas las personas y famil ias; de conformidad con la Constitución, las leyes y Polít icas Nacionales en materia de vivienda y hábitat, como parte de un sistema integrado, orientado a responder a la crisis de vivienda que vive nuestro pueblo. 2. Garantizar que las famil ias y las personas no pasen más de 10 años en condición de inquil inas, promoviendo la disminución progresiva de este plazo; a través del acceso de las arrendatarias y los arrendatarios a la propiedad de las viviendas conforme a lo establecido en el artículo 82 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y demás leyes que rigen la materia, y en el marco de la Gran Misión Vivienda Venezuela, dando prioridad a aquellas familias que se encuentren en riesgo vital, y las que tengan mayor número de años viviendo en condición de inquil inas por no tener vivienda propia. 3. Generar un marco jurídico y Polí ticas Públicas para el establecimiento de relaciones arrendaticias justas, para el bienestar social y seguridad jurídica de las partes en la relación arrendaticia. Estableciendo y garantizando deberes y derechos de arrendadoras, arrendadores, arrendatarias y arrendatarios como sujetos beneficiarios y corresponsables del Sistema Público para la regularización y control de los arrendamientos de vivienda. 4. Brindar protección especial por parte del Estado, con la corresponsabil idad de la sociedad, a las familias y personas que viven en condición de inquil inas, siendo considerado un sector vulnerable en tanto no tenga acceso a la propiedad de la vivienda; especialmente cuando sea manifiesta la condición de débi l económico y por ende jurídico; susceptible de soportar relaciones de explotación, discriminación o sometimiento para acceder a una vivienda transitoria. Promoviendo igualmente, la protección de las pequeñas y los pequeños arrendadores que respondan a la condición de débiles económicos y jurídicos. 5. Promover una política de
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seguridad social del inqui l ino y la inquil ina, complementario a la Polít ica Habitacional que hace parte de la Seguridad Social de los trabajadores y trabajadoras. Estableciendo a su vez polít icas de protección a las pequeñas arrendatarias y los pequeños arrendatarios responsables, que puedan verse afectadas o afectados en una relación arrendaticia por incumplimiento o incapacidad económica del inquil ino o inquil ina de acuerdo a la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y la Ley […].
Atendiendo a lo antes expuesto se evidencia que la ambigüedad en
la ley vulnera el derecho a la propiedad dado que desnaturaliza la autonomía
de la voluntad de las partes y la libertad contractual, lo cual es conducente a la
formación de un mercado irregular de alquileres, reduciendo la oferta y la inversión en
dicho sector.
En este sentido, para evitar el decaimiento de los arrendamientos,
el artículo 84 de esta Ley especial regula el estímulo al arrendamiento
en el sector inmobil iario en este sentido:
Con el objeto de estimular la participación de la iniciativa privada en la construcción de viviendas, las empresas constructoras de desarrollos habitacionales de más de diez inmuebles, deberán destinar un porcentaje de esas viviendas para el arrendamiento. Ese porcentaje será fi jado mediante resolución del Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat. Las viviendas indicadas en este artículo, deberán cumplir con las mismas características y especificaciones técnicas.
Sobre la venta por antigüedad, en el artículo 88 se establece:
En aquellos inmuebles construidos, según lo referido en el art ículo 84 de la presente Ley, se garantiza que el arrendatario o arrendataria y su grupo familiar, no pasen más de diez años en condición de arrendatario o arrendataria. Por lo tanto, al
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cumplir diez años de construcción, los propietarios tendrán el compromiso de ofertar la venta al arrendatario o arrendataria que esté ocupando el inmueble, y el precio de la venta será el que se determine conforme lo establezca la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda.
Por últ imo, como fundamento y soporte teórico, se debe resaltar
una serie de definiciones que la propia Ley para la Regularización y
Control de Arrendamiento de Viviendas contempla, formando así la
nueva doctrina social del Derecho Inquil inario en Venezuela. El
art ículo 7 eisudem establece:
Para todos los efectos de la presente ley debe entenderse como: VIVIENDA: Espacio para el desarrol lo social de la persona y su grupo familiar sobre el cual se asienta el hogar para la satisfacción de las necesidades básicas del ser humano. HABITACIÓN: Espacio físico que es parte de un inmueble, uti l izado como morada y asiento principal de persona y familia para su vivienda. PENSIÓN: Espacio físico comprendido por un conjunto de habitaciones y áreas para servicios comunes uti l izadas de forma continua como vivienda. REPARACIONES MENORES: Todas aquellas que se realizan en función de recuperar, mantener o reponer por el deterioro producido debido al uso cot idiano de la vivienda que no se corresponda con el desgaste propio del inmueble y su estructura y que son responsabil idad de la arrendataria o el arrendatario. REPARACIONES MAYORES: Son aquellas necesarias inherentes al desgaste natural o derivado de vicios ocultos de las instalaciones y estructura del inmueble destinado a vivienda. MULTI ARRENDADOR: Persona natural ó jurídica, que a título personal o a través de terceros se dedicada al arrendamiento de tres (03) o más inmuebles. PEQUEÑO ARRENDADOR: Es aquel la persona natural o jurídica dedicada al arrendamiento de una (01) o dos (02) viviendas. RESIDENCIAS: Son aquellos inmuebles arrendados por habitación o cama sobre la cual se asienta su vivienda. INMUEBLES DE VIEJA DATA: Aquellos inmuebles que posean propiedad horizontal o no, en los cuales se destinen más de dos (02) unidades de vivienda al arrendamiento, cuya cédula de habitabi l idad o instrumento
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equivalente tenga más de diez (10) años de otorgada por la autoridad competente.
De igual forma la ley contempla una serie de sanciones por el incumplimiento
de su articulado, a saber:
Artículo 134°. Los infractores de la presente Ley serán sancionados por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda en los siguientes casos y de la siguiente forma: 1. Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 14 de la presente Ley, con una multa de cuatrocientas Unidades Tributarias (400 U.T.). 2. Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 15 de la presente Ley, con una multa de cuatrocientas Unidades Tributarias (400 U.T.). 3. Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 22 de la presente Ley, con una multa de cuatrocientas Unidades Tributarias (400 U.T.). 4. Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 34 de la presente Ley, con una multa de cien Unidades Tributarias (100 U.T.). 5. Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 38 de la presente Ley, con una multa de cuatrocientas Unidades Tributarias (400 U.T.) 6. Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 71 de la presente Ley, con una multa de cuatrocientas Unidades Tributarias (400 U.T.). 7. Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 117 de la presente Ley, con una multa de cincuentas Unidades Tributarias (50 U.T.). 8. Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 139 de la presente Ley, con una multa de cuatrocientas Unidades Tributarias (400 U.T.). A tal efecto, La Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda utilizando todos los medios legales a su alcance, investigará los hechos. El monto de estas multas pasarán a ser parte del Fondo de Protección al Inquilino y al Pequeño Arrendador.
Adicional a las sanciones establecidas, la reincidencia en algunas de las faltas
por parte del arrendador establecidas pueden llevar a medidas más drásticas
contempladas en la ley, como es la expropiación, al respecto el art 145 de la Ley
para la Regularización y Control de Arrendamiento de Viviendas
contempla:
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En los casos de una primera reincidencia se aplicará a los infractores el doble de la multa impuesta, y si el infractor reincidiera por tercera vez en la falta y este fuere dueño de más de cinco (5) inmuebles destinados al arrendamiento de vivienda La Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda dará inicio a los trámites pertinentes a fin de expropiar el inmueble o inmuebles según sea el caso. El inmueble o los inmuebles expropiados serán adjudicados a los arrendatarios y/o arrendatarias que habiten el mismo al momento de la expropiación
Asi pues, es posible observar en cuanto a los contratos celebrados en moneda
extranjera que la Ley para la Regularización y Control de Arrendamiento
de Viviendas contempla sanciones, sin embargo para la correcta
aplicación de la ley se acuerda transitoriamente que “todos los contratos
que antes de la entrada en vigencia de la presente ley se hayan celebrado en moneda
extranjera, deberán adecuarse a las formalidades contenidas en esta ley en un lapso
no mayor de treinta (30) días continuos”
Así mismo, en el orden legal, se encuentra el Reglamento de la
Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de
Vivienda (2011), cuyo objeto y ámbito de aplicación, están señalados
en el art ículo 1º y 2º de la norma, destacando que inclusive es
aplicable a los organismos comunitarios de participación social y
ciudadana, a saber: comunas y consejos comunales. A este respecto, las
normas citadas contemplan:
Artículo 1º. Este reglamento t iene por objeto regular, desarrollar y establecer los procedimientos administrativos, establecidos en la ley para la regularización y control de los arrendamientos de vivienda. Artículo 2º. Estarán sujetos a la aplicación de las normas establecidas en el presente reglamento: 1. Los funcionarios
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públicos adscritos a la superintendencia nacional de arrendamiento de vivienda; 2. Los propietarios, arrendadores o subarrendadores de inmuebles destinados al arrendamiento de vivienda, habitación, pensión o viviendas estudianti les; 3. Los arrendatarios de inmuebles destinados al uso de vivienda, habitación, pensión o viviendas estudianti les; 4. Todas aquellas personas que tengan un interés personal, legítimo y directo en los procedimientos administrativos previstos en la ley para la regularización y control de los arrendamientos de viviendas; 5. Las personas naturales o jurídicas, que tengan como act ividad habitual la administración de inmuebles, siempre y cuando acrediten su carácter de administradores;6. Las organizaciones sociales que se creen legalmente para la defensa de los derechos de los arrendatarios y pequeños arrendadores; 7. Las comunas y los consejos comunales
También, continúa en vigencia parcial, en todo lo relativo al
procedimiento previo para el desalojo, El Decreto – Ley contra el
Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas (2011), que
tiene por objeto, según su artículo 1º lo siguiente:
El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley tiene por objeto la protección de las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios y ocupantes o usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, así como las y los adquir ientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, contra medidas administrativas o judiciales mediante las cuales se pretenda interrumpir o cesar la posesión legí tima que ejercieren, o cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda.
De acuerdo al art ículo 2 eisudem, gozan de protección en esta Ley:
Artículo 2°. Serán objeto de protección especial, mediante la aplicación del presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, las personas naturales y sus grupos familiares, que ocupen inmuebles destinados a vivienda principal en calidad de arrendatarias o arrendatarios, comodatarias o
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comodatarios, así como aquellas personas que ocupen de manera legítima dichos inmuebles como vivienda principal. El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley deberá aplicarse además en protección de las adquirientes y los adquir ientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, cuando sobre dichos inmuebles, dest inados a vivienda principal, se hubiere constituido garantía real, siendo susceptible de ejecución judicial que comporte la pérdida de la posesión o tenencia.
Con la entrada en vigencia de este Decreto, quedó prohibido en
Venezuela el desalojo y desocupación arbitrario de viviendas,
exigiéndose a tales fines, transcurrir un procedimiento administrativo
previo que cal if ique las causas de desalojo, con el f in de asegurar los
derechos sociales de especial protección tutelados por El Estado en las
nuevas tendencias inmobil iarias nacionales. A tales fines, el art ículo 4
eiusdem prescribe:
A partir de la publicación del presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, no podrá procederse a la ejecución de desalojos forzosos o a la desocupación de viviendas mediante coacción o constreñimiento contra los sujetos objeto de protección indicados en este Decreto Ley, sin el cumplimiento previo de los procedimientos especiales establecidos, para tales efectos, en el presente Decreto-Ley. Los procesos judiciales o administrativos en curso para la entrada en vigencia de este Decreto-Ley, independientemente de su estado o grado, deberán ser suspendidos por la respectiva autoridad que conozca de los mismos, hasta tanto las partes acrediten haber cumplido el procedimiento especial previsto en este Decreto-Ley, luego de lo cual, y según las resultas obtenidas, tales procesos continuarán su curso.
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Definición de Términos Básicos
Ambigüedad: palabra, frase o texto de dudoso sentido y, por ello,
necesitado de interpretación.
Acaparamiento: Adquisición o retención de una mercancía en
cantidad superior a la normal, en previsión de su escasez o de su
encarecimiento.
Arbitrariedad: Forma de actuar contraria a la just icia, la razón o
las leyes, dictada por la voluntad o el capricho.
Arrendamiento: Contrato en que –como dice el Código Civil
Argentino- dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el
uso o goce de una cosa, o a ejecutar una obra, o prestar un servicio; y
la otra a pagar por este uso, goce, obra o servicio un precio
determinado en dinero. Se l lama también de locación y de alquiler. Es
un contrato consensual, sinalagmático y conmutativo.
Arrendatario: Locatario. Se l lama así al que paga el precio por el
uso o goce de una cosa.
Arrendador: Locador. Se l lama así a quien concede el uso o goce
de una cosa, ejecuta la obra o presta el servicio.
Autonomía de la voluntad de las partes: Es un principio básico
del Derecho contractual. El valor de este principio se aprecia en el
hecho de considerarse como una manifestación de la l ibertad del
individuo, cuyo reconocimiento por la ley posit iva se impone, el cual
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se traduce en la posibil idad que tienen las personas de regular
l ibremente sus intereses, ejercitar los derechos subjetivos de los cuales
son t itulares y concertar negocios jurídicos
Canon: Cuota que se paga con carácter periódico, en
reconocimiento del dominio directo de algún bien, por la persona que
tiene el dominio úti l del mismo. Compromiso periódico de pago. Cuota
periódica de alqui ler durante la vigencia de los contratos de
arrendamiento.
Contradicción: En general, absurdo o incompatible con algo.
Contraloría Social: Es la máxima expresión de la democracia
participativa, por medio de el la, las comunidades ejercen acciones de
control, vigi lancia y evaluación para lograr el cumplimiento de los
objetivos de los programas sociales, fomentando así, la responsabi l idad
ciudadana en la construcción del poder polít ico, y evitando que los
recursos se desvíen hacia intereses ajenos a los del pueblo.
Contrato: convenio o pacto, ya sea oral o escrito, entre partes que
aceptan ciertas obl igaciones y derechos sobre una materia determinada.
Derecho Social: Consecuencia natural del estado de una persona,
o de sus relaciones con respecto a otras, facultad del ser humano para
hacer legítimamente lo que conduce a los fines de su vida. Implican el
acceso a los medios necesarios para tener unas condiciones de vida
dignas.
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Desalojo: Acción o juicio que tiene por objeto hacer sali r del
inmueble arrendado al locatario, o bien a un tenedor a t ítulo precario,
o también a un intruso.
Especulación: Conjunto de operaciones comerciales o financieras
destinadas a obtener un beneficio económico, basándose
exclusivamente en las variaciones de precios en el t iempo
Interés Público: Es el conjunto de pretensiones relacionadas con
las necesidades colectivas de los miembros de una comunidad y
protegidas mediante la intervención directa y permanente del Estado.
Justicia Social: Se refiere a un orden normativo social justo. Esto
significa que las normas que lo conforman son razonables desde una
perspectiva imparcial, esto es, son defendibles ante los demás por
motivos diferentes, o que van más al lá, del puro interés personal o de
grupo.
Mediación: Es una forma de resolver confl ictos entre dos o más
personas, con la ayuda de una tercera persona imparcial, el mediador.
Prórroga Legal: Es la ampliación de un plazo o tiempo para el
ejercicio de un determinado derecho. Tiene importancia en el campo
inmobil iario, ya que afecta al asiento de presentación y supone una
ampliación del plazo de su vigencia con repercusión en otros asientos
contradictorios o conexos.
Socialismo: Sistema polít ico, social y económico que se opone al
capitalismo y defiende, principalmente, la igualdad de todos los
individuos, la abol ición de la propiedad privada y el repartimiento
equitat ivo de la riqueza.
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CAPÍTULO IV
FASES METODOLÓGICAS
Consideraciones Generales
En toda investigación cientí fica o proyecto de investigación se
hace necesario, que los hechos estudiados, guarden relación con los
resultados obtenidos, el problema investigado, aunado a los nuevos
conocimientos obtenidos y aportados en el contexto y desarrollo de la
investigación, aspecto que debe ir respaldado y delimitado por un
marco metodológico, a través del cual se intenta darle respuesta a las
interrogantes objeto de dicha investigación.
En consecuencia, el marco metodológico de esta investigación
donde se pretende determinar las ambigüedades y contradicciones que
presenta la normativa jurídica que regula el arrendamiento de los
inmuebles destinados a vivienda a la luz del ordenamiento jurídico
venezolano, siendo la base que alude al termino técnico- operacional
de la investigación, donde se sitúan en detalle los métodos, técnicas y
protocolos instrumentales para el proceso de la recolección de los
datos requeridos para l levar a cabo la mencionada investigación.
Es por ello en función de las características del problema
investigado y de los objetivos delimitados al inicio de la investigación,
en el marco metodológico se presentan los procedimientos técnico
operacionales que se consideraron más apropiados para recopilar,
presentar y describir el propósito fundamental de dicho proyecto.
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En tal sentido se presenta aspectos relat ivos al t ipo de estudio y
diseño de la invest igación, en base a los objetivos planteados en el
inicio, que en este caso se trata de una investigación documental
explicativa, con un nivel de investigación comprensivo, que permitirá
relacionar y contrastar el derecho a la vivienda digna y a la propiedad
de los venezolanos, frente a las ambigüedades y contradicciones del
régimen legal inqui l inario en Venezuela, en una visión constitucional
con el ánimo de realzar las garantías de la igualdad que enaltece la
Carta Magna, dando muestra de las técnicas e instrumentos de
recolección de datos, las características esenciales del problema
planteado y los resultados obtenidos.
Tipo de Investigación
De acuerdo al problema planteado basado en la determinación de
las ambigüedades y contradicciones que presenta la normativa jurídica
que regula el arrendamiento de los inmuebles destinados a vivienda a
la luz del ordenamiento jurídico venezolano, se presenta una
investigación de Tipo documental- explicativa, en donde se describe el
fundamento teórico y legal de la materia inquil inaria en Venezuela
garantía del debido proceso, en la cual constituye un eslabón
fundamental para mejorar las relaciones jurídicas en el mercado
inmobil iario, lo que permite alcanzar la justicia y la paz. En
consideración a esto la investigadora Balestrini (año 1997) en su l ibro
Proyecto de Investigación lo define:
El t ipo de investigación es aquel que sirve para delimitar el t ipo de estudio en relación al planteamiento del problema y su adecuación con los objetivos delimitados, para lo cual se podrá definir el t ipo de estudio de que se trate y por consiguiente se incorporará un esquema de investigación,
36
muy especif ico, atendiendo al mismo, más apropiado para cumplir con la finalidad de la investigación, este puede ser de campo o de laboratorio, y dentro de esta descriptivo, exploratorio, evaluativo, experimental, diagnóstico, proyecto factible (pág. 129).
Diseño de la Investigación
En el marco del desarrollo de esta investigación es necesario
definir el diseño de investigación en base a los objet ivos y la
justi f icación de la investigación y planteamiento del problema
plasmado, por lo que se hizo necesario establecer una estrategia que
guíe la investigación y es por ello que en el proceso de recolección de
datos se escoge el diseño de investigación bibliográfica debido a que
todos los datos fueron recolectados a través de textos, leyes, art ículos
indexados por revistas científicas publicados en páginas de internet y
el propio análisis e interpretación del autor. Martin Alvira, en su l ibro
Diseño de la investigación social, año 1986, define lo siguiente:
El diseño de investigación se define como el plan global de la investigación que integra de un modo coherente y adecuado técnicas de recogida de datos a uti l izar, análisis previstos y objetivos, el diseño de la invest igación intenta dar de una manera clara y no ambigua respuestas a las preguntas planteadas. Por otro lado en los diseños bibliográficos, los datos se obtienen a part ir de la aplicación de técnicas documentales, en los informes de otras invest igaciones, y/o a través de otras fuentes documentales. (pág. 36).
Técnicas e Instrumentos de Recolección de Datos
En este punto de la investigación es importante destacar los
métodos, instrumentos y diferentes técnicas uti l izadas para la
recolección de los datos necesarios para obtener el resultado deseado.
En este orden de ideas se tiene que los métodos de recolección de
37
datos son las documentales, empleándose el análisis las fuentes
documentales, que permitió el desarrol lo los objetivos, aunado a la
hermenéutica jurídica, la paráfrasis, la observación documental y el
resumen analít ico, y dentro de las técnicas, se emplearon las citas y
notas de referencia bibliográfica, subrayado y ficha de resumen.
Como complemento y por constituir una modalidad de la
investigación documental, se empleará la investigación bibliográfica,
de acuerdo a las consideraciones de Alfonso (1999), quien la define
como:
[.. .] el proceso de búsqueda que se realiza en las fuentes impresas con el objeto de recoger la información en el la contenida, organizarla sistemáticamente, describirla e interpretarla de acuerdo con procedimientos que garanticen la objetividad y la confiabil idad de sus resultados, con el f in de responder a una determinada interrogante o l lenar alguna laguna dentro de un campo de conocimiento”.
Ahora bien, tomando directamente el problema con los objetivos
planteados, el estudio será monográfico – analít ico. Monográfico, por
cuanto tal como lo señala Ulloa (2002) consiste en “abordar un tema o
problema con sustento en los procesos de acopio de información,
organización, anális is crít ico y ref lexivo, interpretación y síntesis de
referencias y otros insumos pertenecientes al tema seleccionado”.
Se trata de un estudio de desarrollo teórico, que de acuerdo al
Manual de la UPEL sobre Trabajos de Grado de Especial ización y
Maestría y Tesis Doctorales (2007) consisten en la “presentación de
nuevas teorías conceptualizaciones o modelos interpretativos
38
originales del autor, a partir del análisis crí t ico de la información
empírica y teorías ex istentes” (p. 12).
Por otra parte, el carácter analít ico, viene dado por el
planteamiento de una situación práctica propia del área como lo son las
ambigüedades y contradicciones jurídicas que se están presentando en
la materia inqui l inaria, a través del pensar reflexivo, razonamiento
lógico, análisis inductivo, deductivo y finalmente lograr una síntesis.
Método de Investigación
El abordaje de la temática, se realizará mediante la uti l ización
combinada y simultánea del método hermenéutico, dialéctica, método
lógico- deductivo y el lógico-inductivo.
La aplicación de estos métodos para el autor de esta investigación,
permitirán dar a la normativa jurídica el carácter de objetividad,
conjuntamente con el estudio coherente interno de los textos,
documentos, etc., propuestos en la hermenéutica, unido al estudio de
los mismos con el método lógico-deductivo y el inductivo, sin dejar de
lado los fenómenos históricos y sociales que ofrece la dialéctica, se
aplicarán los principios descubiertos a casos particulares, a partir de
un enlace de juicios.
Con la fusión de estos métodos, se podrá obtener la información
que permitirá al intérprete aclarar dudas, precisar conceptos, para
luego alcanzar un mejoramiento en el manejo del léxico jurídico y,
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consecuencialmente, defenderlo en el ejercicio profesional y de esa
manera escapar de las secuelas que dejan los vacíos del legislador.
Análisis e Interpretación de la Información
El análisis y la interpretación tienen un alcance específico, en
cuanto se tratará en ellos ante todo el estudio de los datos obtenidos
mediante la observación y la clasificación documental, uti l izando la
forma y los métodos previstos por la autora, vale decir, la
hermenéutica, dialéctica, inducción y la deducción.
En la misma se considera prudente real izar una clasif icación de
toda la información, lo cual no es más que el proceso que le permitirá
caracterizar a los diferentes tipos, estructuras y valores de la
información para que se pueda extraer el verdadero valor, veracidad y
autenticidad de el la. Una vez clasificada o categorizada la
información, es cuando ésta puede ser l levada al nivel de la
infraestructura adecuada en el momento en que se optimice su valor.
De manera que, la clasificación de la información presentará los
resultados del estudio realizado a los distintos textos mediante la
lectura comparativa y la observación documental, tomando en cuenta
las interrogantes, de forma agrupada y relacionada de acuerdo con los
objetivos de la investigación. Por otra parte, la uti l ización del sistema
de fichaje y la codificación de datos permitirá contener símbolos
reconocibles y expresar una idea de manera precisa y no ambigua.
A medida que vaya desarrollándose el análisis y la interpretación
de la información estudiada, se obtendrán las conclusiones,
40
recomendaciones, y finalmente, se hará una síntesis de todo lo
investigado y analizado. Ahora bien, no hay que dejar de lado que toda
lectura está sujeta a la interpretación racional y subjet iva.
Fases Metodológicas
La investigación es un proceso dirigido a la solución de problemas
del saber, mediante la obtención y producción de nuevos
conocimientos. Dicho proceso destaca el investigador Arias (año
2006), comprende las siguientes etapas:
1. Planificación, consiste en trazar el plan o proyecto de la investigación a real izar. 2. Ejecución, significa poner en marcha el proyecto trazado, es decir, l levar a cabo la investigación. 3. Divulgación, que una vez terminada la investigación y elaborado el informe final, los resultados y conclusiones deben darse a conocer por diversas vías. (pág. 93)
Ahora bien, para lo los efectos de la siguiente investigación, en el
desarrollo se tomarán en cuenta el siguiente procedimiento: Las fases
metodológicas, son las que se desarrol laron con el f in de dar
cumplimiento a los objetivos específicos del estudio planteado, por lo
que se tiene que:
Fase I. Precisar los principales fundamentos legales y
doctrinarios del arrendamiento de viviendas en el ordenamiento
jurídico venezolano. Se realizó de manera pormenorizada un análisis
del objeto de la fase, señalando todos los contornos e interpretaciones
de los principios que regulan la materia inquil inaria, sus conceptos y
teorías desde la perspectiva constitucional y legal, previa revisión de
41
los materiales impresos revisados relacionados con la variable objeto
de estudio.
Fase I I. Interpretar los aspectos relacionados con las garantías
consti tucionales del derecho a la vivienda y la propiedad en la
República Bolivariana de Venezuela. Consist ió en hacer las consultas
bibliográficas o revisión de documentos relacionados directamente con
las garantías consti tucionales del derecho a la vivienda y a la
propiedad.
Fase III . Analizar las normas jurídicas inqui l inar ias que
contienen ambigüedades y contradicciones en el Derecho
Venezolano. En esta se procedió a la redacción y cotejamiento de la
información, lo cual se hizo mediante el f ichaje y la toma de notas, las
que permitirán abordar de l leno el problema; y por consiguiente,
organizar la estructura del trabajo. Se estableció una vinculación entre
las normas jurídicas que regulan la materia inquil inaria y sus
ambigüedades así como las contradicciones que presenta con otras
normas del ordenamiento jurídico venezolano.
42
CAPÍTULO V
RESULTADOS
Fase I . Precisar los principales fundamentos legales y
doctrinarios del arrendamiento de viviendas en el ordenamiento
jurídico venezolano.
Con la entrada en vigencia de la nueva Ley para la Regularización y
Control de Arrendamientos de Viviendas y su Reglamento (2011) se
empezó a acrecentar en el país las ambigüedades y contradicciones
jurídicas en torno al Derecho Inmobil iario, lo cual afecta este sector
productivo del país y una número importante de la población, sin que
importe en absoluto al ejecutivo nacional las consecuencias que se
están generando.
La Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de
Vivienda, publicada en la Gaceta Oficial Nº 6.053 Extraordinario, del
12 de noviembre de 2011, plantea por objeto concentrar en un solo
texto legal toda la materia, restableciendo de esta manera, la seguridad
jurídica necesaria para las partes intervinientes en la relación
arrendaticia, y enfrentar la cris is de vivienda fi jando un régimen
jurídico especial de arrendamiento de inmuebles urbanos y suburbanos
destinados a vivienda, ya sean arrendados o subarrendados total o
parcialmente.
Este hecho no ha ocurrido así, pues muy por el contrario, mediante
la aplicación de la misma, se ha generado una serie de ambigüedades
que deben ser resueltas en la solución de los casos concretos que se
43
presentan, para poder dar una verdadera certidumbre jurídica a todos
los actores sociales y asegurar la tutela real y efect iva del Estado.
Como bien lo indica su nombre, la nueva Ley regula todo lo relativo
al arrendamiento inmobil iario de vivienda, por lo que todos los
arrendamientos o subarrendamientos de los inmuebles destinados a
actividades comerciales, oficinas, industriales y profesionales de la
enseñanza, continuarán rigiéndose por la Ley de 1999, hasta tanto se
apruebe la normativa que regule la materia.
Desde su entrada en vigor t iene lugar una nueva etapa en materia
inmobil iaria en Venezuela, puesto que consagra disposiciones
tendentes a establecer relaciones arrendaticias justas, bienestar social
y seguridad jurídica entre las partes, la cual debe materializarse para
evitar la dispersión legal en la que se encuentra la mayoría de las
personas hoy día.
En su artículo 16, dispone la creación de la Superintendencia
Nacional de Arrendamiento de Vivienda, como el órgano rector que
regirá, supervisará y concil iará todo lo relacionado con el alquiler de
los inmuebles para vivienda, teniendo entre sus atribuciones (Artículo
20):
a) La f i jación del canon de arrendamiento de los inmuebles
regulados por esta normativa, que conforme al artículo 77 estará
basada en una banda entre el tres por ciento (3%) y el cinco por ciento
(5%) de rentabil idad anual sobre el valor del inmueble, determinable
según el t ipo de arrendador/a, puesto que esta normativa distingue en
su artículo 7 al multi arrendador del pequeño arrendador, siendo el
44
primero, aquella persona natural o jurídica que posea en arrendamiento
tres (03) o más viviendas, mientras que el segundo, se dedica al
arrendamiento de una (01) o dos (02) viviendas).
b) Realizar inspecciones y fiscalizaciones para veri f icar las
condiciones de las viviendas destinadas a arrendamiento.
c) La creación del Registro Nacional de Arrendamiento de
Viviendas, partiendo de un Registro Nacional de Relaciones
Arrendaticias de actualización permanente.
Sin embargo, en la mayoría de las regiones, tal como en Carabobo,
la Superintendencia Nacional de Viviendas (SUNAVI) empezó a
funcionar en este año 2013, comenzando a aplicar realmente todas las
medidas que la Ley prescribe, por lo que gradualmente se podrá
extender mayor confianza al sector inmobil iario con la apl icación del
régimen descrito en la ley o al contrario, comenzar a producirse
consecuencias de mayor magnitud que afecten el mercado.
Fase II. Interpretar los aspectos relacionados con las garantías
consti tucionales del derecho a la vivienda y la propiedad en la
República Bolivariana de Venezuela.
En concordancia con la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación
Arbitraria de Viviendas, se prohíbe en esta Ley especial en su artículo
11 las medidas cautelares de secuestro sobre inmuebles destinados a
vivienda, incluyendo la de los trabajadores/as residenciales, pensiones
o habitaciones que se constituyan en el hogar de personas y familias.
45
Otra de las ambigüedades que genera la nueva legislación, en
atención a la ejecución de los contratos ya existentes, es la prohibición
del pago de canon de arrendamiento en moneda extranjera,
estableciendo que los contratos de arrendamiento deberán celebrarse en
moneda de curso legal, disponiéndose un lapso de treinta (30) días
continuos contados desde su entrada en vigencia, a fin de que los
contratos celebrados en moneda extranjera con anterioridad a esta Ley,
se adecuen a sus disposiciones. A los arrendadores/as que hagan caso
omiso a este precepto, se les impondrá una multa de Cuatrocientas
Unidades Tributarias (400 U.T.).
Esta ley afecta al sector privado en la construcción de viviendas,
pues aquellas empresas en cuyo proyecto se est ime la construcción de
desarrollos habitacionales de más de diez (10) inmuebles, estarán en la
obligación de destinar un porcentaje de esas viviendas para el
arrendamiento (fi jado por el Ministerio del Poder Popular para
Vivienda y Hábitat). En tales inmuebles, deberá garantizarse que el
arrendatario/a y su grupo familiar, no pasen más de diez (10) años en
condición de arrendatario/a. En este sentido, al cumplir diez (10) años
de construcción, los propietarios tendrán el compromiso de ofertar la
venta al arrendatario/a que esté ocupando el inmueble, cuyo precio
será determinado por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento
de Vivienda (Esta figura es la que se denomina venta por antigüedad
en el arrendamiento).
Se mantiene la figura de la preferencia ofertiva, conforme a la cual
el inquil ino/a está en el derecho, para que en caso de un acto traslativo
de la propiedad del inmueble, se le ofrezca en venta el inmueble que
ocupa, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, siempre y
46
cuando se encuentre solvente en el pago de los cánones de
arrendamiento (Artículo 131), a diferencia de la Ley de 1999, donde se
contemplaba que el arrendatario/a además de deber estar al día con el
pago de sus cánones, se requería que tuviese más de dos (02) años en
condición de inquil ino/a en dicho inmueble.
Se dispone que en caso de que el inmueble arrendado para viv ienda,
sea objeto de venta o de cualquier otro t ipo de transferencia de la
propiedad a un tercero, el arrendatario/a tendrá derecho de subrogarse,
en las mismas condiciones establecidas en el documento traslativo de
la propiedad (Retracto legal arrendaticio), s iempre y cuando dejen de
cumplirse alguno de los requisitos para la preferencia ofertiva
establecidos en el artículo 132, o cuando la venta del inmueble al
tercero, haya sido a un precio inferior al ofertado inicialmente al
arrendatario. El lapso para ejercer el retracto legal por parte del
arrendatario, será de ciento ochenta (180) días hábiles, contados a
partir de la fecha exacta de la celebración de la negociación. Este
mismo derecho a favor del arrendatario, se encontraba consagrado en
la Ley de 1999, con la diferencia de que el lapso para que el mismo
fuese ejercido, era de cuarenta (40) días calendario.
En función a los avisos de prensa, ambas normativas se asemejan al
establecer la prohibición de publicar anuncios en los que se exija para
el arrendamiento o subarrendamiento de viviendas, la condición de no
tener niños y adolescentes, ser extranjero el arrendatario o
subarrendatario, observándose que la nueva legislación específ ica en
forma más amplia, la prohibición de las situaciones que implican
discriminación, tales como: estar en estado de gestación, orientación
sexual, identidad de género, edad, origen étnico, preferencia polít ica y
47
rel igiosa, condición económica, estado civi l, clase social, profesión o
condición social, y en otros casos de vulnerabil idad o marginación,
discapacidad, enfermedades terminales, entre otras. (Artículo 14,
numeral 1).
En relación al pago del depósito como garantía en el contrato de
arrendamiento, se estableció que el arrendador en ningún caso, podrá
exigir el pago anticipado de cánones de arrendamiento, quedando de
esta manera eliminado el pago de depósitos en los contratos de
alquiler.
Fase III . Analizar las normas jurídicas inqui l inar ias que
contienen ambigüedades y contradicciones en el Derecho
Venezolano.
Finalizando, uno de los puntos más álgidos que ha generado revuelo
en el sector inmobil iario del país, son las sanciones. En esta materia,
la Ley de 1999 establecía para quienes infringieran sus disposiciones,
multas que no podían exceder de Cuatrocientas Veinte Unidades
Tributarias (420 U.T.), apl icándose hasta el doble de la multa
inicialmente impuesta a quienes reincidieran en la falta.
A este respecto, se encuentra una notable diferencia con la nueva
Ley, puesto que en ésta, la Superintendencia Nacional de
Arrendamiento de Vivienda, impondrá sanciones de Cincuenta (50),
Cien (100), Cuatrocientas (400) y hasta Mil (1.000) Unidades
Tributarias, a los que incurran en violación a ciertas de sus
disposiciones, siendo que la multa de mayor denominación (1.000
U.T.), recaerá sobre aquel propietario del inmueble destinado a
48
vivienda, habitación o pensión, que haya realizado desalojos
arbitrarios. El monto de tales multas pasará a formar parte del Fondo
de Protección al Inquil ino y al Pequeño Arrendador.
Otra diferencia observada en este particular, con respecto a la Ley
anterior, es el relativo al infractor reincidente, a quien se le apl icará el
doble de la multa impuesta, y en caso de reincidir por tercera vez en la
fal ta, y éste fuere dueño de más de cinco (05) inmuebles para
arrendamiento de vivienda, la Superintendencia dará inicio a los
trámites respectivos a fin de expropiar el inmueble o inmuebles, los
cuales serán asignados a los arrendatarios que habiten el mismo al
momento de la expropiación.
Un punto que se agrega a la nueva regulación, que ha causado
zozobra e incertidumbre en buena parte de la población, es el previsto
en su artículo 74, según el cual a fin de determinar las causas que
justi f iquen la falta de pago del canon, previsto en el artículo 91,
numeral 1 de la Ley 1, deberán considerarse las siguientes situaciones:
a. Cuando el arrendatario padezca una enfermedad grave en estado
terminal.
b. Cuando al arrendatario le sea declarada una incapacidad
temporal por parte del Instituto Nacional de los Seguros
Sociales.
c. La insolvencia económica por un período de cuatro (04) meses
consecutivos y comprobables.
d. La insolvencia económica por un período de cuatro (04) meses
consecutivos de adultos mayores. (En caso de que la insolvencia
49
sea definit iva, el Estado deberá proveer un asilo al adulto
mayor).
e. Cuando el arrendatario sea insolvente debido a una causa de
fuerza mayor o caso fortuito comprobado.
Vista esta situación, es conveniente destacar que en el mercado
inmobil iario ha existido un gran temor por la apl icación de esta ley,
pero que viene fundado en la dispersión y ambigüedad existente entre
el sistema vigente, los sistemas anteriores, los estándares de
funcionamiento del mercado y otros derechos de orden constitucional,
como la propiedad, que es un derecho humano fundamental, de gran
alcance y dimensión, que El Estado debe proteger.
Lo importante para el sector hoy día, es que con la ejecución de este
instrumento legal se pueda encontrar seguridad jurídica, que se
garantice a todas las personas el sano ejercicio de sus derechos y que
la Superintendencia Nacional de Viviendas actúe como un órgano
equil ibrado, en la dirección de las relaciones jurídicas inquil inarias.
50
CONCLUSIONES
Fase I . Precisar los principales fundamentos legales y
doctrinarios del arrendamiento de viviendas en el ordenamiento
jurídico venezolano.
Los avances en la protección de los derechos sociales en Venezuela
han impactado el mundo del Derecho Inquil inario con la incorporación
y reconocimiento de principios que sirven de sustento a las nuevas
relaciones jurídicas arrendaticias, siendo tales los casos del principio
de la igualdad, la garantía de tener una vivienda y la tutela judicial
efectiva, todos en enmarcados en postulados constitucionales y legales
que pretender equil ibrar relaciones entre los propietarios e inquil inos.
Con la entrada en vigencia de la Ley para la Regularización y
Control de Arrendamientos de Viviendas y su Reglamento (2011) se
impone una serie de deberes para los propietarios de inmuebles y una
serie de derechos para los inqui l inos, lo que se basa en justicia social,
buscando el mayor bien para el mayor numero de dinamicas, siendo
que por el contrario, se generan una serie de ambigüedades en su
aplicación.
Fase II. Interpretar los aspectos relacionados con las garantías
consti tucionales del derecho a la vivienda y la propiedad en la
República Bolivariana de Venezuela
Con base a todo lo antes indicado, surge la interrogante en el sector
inmobil iario sobre la labor del órgano rector, Superintendencia
51
Nacional de Vivienda (SUNAVI), pues de su trabajo en función de
armonizar la solución de confl ictos, se generara confianza en el ramo
inquil inario y seguridad jurídica, en el marco del Estado de Derecho
que asegura la Constitución de la Repúbl ica Bolivariana de Venezuela
en su artículo segundo.
Fase III . Analizar las normas jurídicas inqui l inar ias que
contienen ambigüedades y contradicciones en el Derecho
Venezolano.
Frente a toda esta situación, en aras de mantener la incolumidad del
orden jurídico nacional, la esperanza de la mayoría de los venezolano
comprende el mantenimiento de relaciones jurídicas inquil inarias
justas, la armonización de las leyes en la materia y la existencia de
garantías que permitan mantener vivo el negocio inmobil iario, lo cual
también alcanza a favor de los inquil inos.
Resta esperar también la actuación de los Tribunales de la
República mediante la aplicación de estos instrumentos legales para
que se imparta una justicia inquil inaria basada en los parámetros
descritos en el artículo 26 y 257 de la CRBV que corresponden con la
simplicidad, celeridad, economía, brevedad y sencillez de los trámites
procesales.
52
RECOMENDACIONES
Con argumento en las conclusiones de la investigación, se
recomienda:
A la Asamblea Nacional como órgano legislativo:
Para que abran la discusión en la plenaria de la Asamblea Nacional
sobre una Codificación de la materia inquil inaria, con el ánimo de
eliminar la dispersión legislativa en la materia y asegurar la seguridad
jurídica en el país. De igual manera que tomen en cuenta en el
conjunto de normas inquil inarias la protección de ambos actores, es
decir arrendador y arrendatario en virtud de la igualdad de condiciones
ante la ley, y la seguridad jurídica que todos los ciudadanos merecen.
A los jueces de la República:
Para que en su sensible labor de administrar justicia en el marco del
Estado democrático y social de Derecho y de Justicia que propugna el
art ículo 2 de la CRBV, uti l icen y apliquen de manera justa las normas
inquil inarias, en razón de los presupuestos expuestos en este trabajo de
investigación. Partiendo de esto es necesario atender al contrato de
arrendamiento de inmuebles destinados a la vivienda como instrumento
de concierto de voluntad de las partes, y darle el justo valor y
característ icas que este presenta, que lo definen como tal.
53
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