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María García Pérez Análisis de la demanda de vivienda en un contexto de crisis económica (2007-2012) María Jesús de Torre Resa Facultad de Ciencias Empresariales Grado en Administración y Dirección de Empresas 2012-2013 Título Autor/es Director/es Facultad Titulación Departamento TRABAJO FIN DE GRADO Curso Académico
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María García Pérez
Análisis de la demanda de vivienda en un contexto decrisis económica (2007-2012)
María Jesús de Torre Resa
Facultad de Ciencias Empresariales
Grado en Administración y Dirección de Empresas
2012-2013
Título
Autor/es
Director/es
Facultad
Titulación
Departamento
TRABAJO FIN DE GRADO
Curso Académico
© El autor© Universidad de La Rioja, Servicio de Publicaciones, 2013
publicaciones.unirioja.esE-mail: [email protected]
Análisis de la demanda de vivienda en un contexto de crisis económica (2007-2012), trabajo fin de grado
de María García Pérez, dirigido por María Jesús de Torre Resa (publicado por la Universidad de La Rioja), se difunde bajo una Licencia
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UNIVERSIDAD DE LA RIOJA
FACULTAD DE CIENCIAS EMPRESARIALES
MEMORIA DEL TRABAJO FIN DE GRADO
CURSO ACADÉMICO 2012-2013
GRADO EN ADMINISTRACIÓN Y DIRECCIÓN DE EMPRESAS
Análisis de la Demanda de Vivienda en un Contexto de
Crisis Económica (2007 – 2012)
Autora: García Pérez, María [email protected]
Tutora: De la Torre Resa, María Jesús
1
ÍNDICE
Resumen ………………………………………………………………………………………….. 2
1. Introducción ………………………………………………………………………...…………. 3
2. Disminución precio vivienda ………………………………………………………………... 4-6
2.1 Evolución IPV general …………………………………………………….....………….. 4
2.2 Evolución IPV por tipo de vivienda ………………………………………………….. 5-6
3. Comportamiento demanda vivienda …………..……………………………….…………... 7-16
3.1 Análisis de compraventa de vivienda ………………………………..…………......... 7-11
3.2 Análisis de compraventa de vivienda por tipo de vivienda …….…………………... 12-15
3.2.1 Compraventa de vivienda nueva…………………………………….…….. 13-14
3.2.2 Compraventa de vivienda de segunda mano ……………………………… 14-15
3.3. Resumen comportamiento demanda vivienda ………………………………………15-16
4. Relación IPV-Demanda de vivienda ………………………………………………………17-42
4.1 Importancia de otras variables del entorno …………………………………………..17-19
4.2 Estudio individual del resto de variables del entorno ………………………………..19-42
4.2.1 Precio del alquiler ……………………………………………………….... 19-21
4.2.2 Paro …………………………………………………………...……………21-22
4.2.3 Inestabilidad económica familiar …………………………………………….. 23
4.2.4 Renta media por hogar ……………………………………………………….. 24
4.2.5 Miedo al futuro – Inseguridad social ……………………………………... 25-31
4.2.6 Difícil consecución hipotecas ………..………………………………..….. 32-42
4.2.6.1 Causas caída en demanda de hipotecas …………………………..36-37
4.2.6.2 Condiciones hipotecarias ……………………………………….. 37-42
5. Conclusión …………………………………………………………………………………43-45
Bibliografía …………………………………………………………………………………….. 46
2
Resumen: La crisis económica ha provocado que el comportamiento del consumidor varíe en
estos últimos años. El presente trabajo se centrará en estudiar este cambio de comportamiento en el
mercado de la vivienda.
El precio de la vivienda ha caído desde 2007 y, sin embargo, la demanda de pisos también ha
experimentado una caída en estos años. Ésto es debido a que existen otras variables que,
actualmente, influyen de manera negativa sobre la demanda de vivienda, como por ejemplo el paro,
el precio del alquiler, la inseguridad social, la inestabilidad económica de las familias, la renta del
hogar o la dificultad para conseguir una hipoteca. La suma de estos efectos y el provocado por la
caída del precio de la vivienda dará como resultado la bajada de la demanda de vivienda dada desde
2007 hasta 2012.
Por lo tanto, el objetivo será estudiar el comportamiento de todas estas variables para entender
por qué la demanda de vivienda ha sufrido esta disminución desde el comienzo de la crisis
económica.
Summary: The economic crisis has caused that consumer behaviour changes in these years. This
work will focus on studying the change of this behaviour in the housing market.
The price of housing has fallen since 2007. However, demand for houses has also experienced a
drop in these years. This is because now there are other variables that have a negative impact on
housing demand, such as unemployment, the rental price, social insecurity, economic instability of
families, household income or difficulty to get a mortgage. All these effects and housing slump have
caused the drop in housing demand.
Therefore, our target will be the study of these variables to understand why housing demand has
suffered this reduction since the beginning of the economic crisis.
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1. INTRODUCCIÓN
El comportamiento del consumidor hacia diferentes variables ha ido variando a lo largo de la
crisis económica en la que nos encontramos. Sin embargo, estos tipos de cambio no se producen
porque sí, sino que todo cambio es provocado por una serie de causas que lo motivan.
Teniendo en mente los orígenes, cuando hablamos de la crisis económica mundial actual no
podemos dejar de lado la burbuja inmobiliaria, ya que fue uno de los motivos que la causaron.
Además, si hablamos de España podemos decir que fue el motivo principal, ya que la construcción
se había convertido en la locomotora de la economía española. Es por ello, que nos parece
interesante estudiar cómo ha sido la evolución, en cuanto al comportamiento del consumidor se
refiere, dentro de este sector. De esta forma, nuestro estudio se basará en las causas que han
propiciado que las compraventas de viviendas hayan disminuido desde 2007 hasta 2012 en más de
un 50%.
Partiremos de una cuestión que parece contradictoria con la realidad dada. Si el precio de la
vivienda ha caído de manera continuada desde 2007, ¿por qué la demanda de vivienda no se ha
recuperado y ha seguido disminuyendo? La lógica parece indicar que ante una bajada del precio
deberían darse más compraventas de viviendas; sin embargo, ¿por qué no ha sido así?
Como ya hemos dicho, todo cambio es propiciado por una serie de causas. Por ello, después de
ver que no se ha producido el efecto que debería darse por la bajada del precio de la vivienda sobre
la demanda de ésta, podemos plantear una segunda cuestión: ¿Existen más variables que influyen en
el comportamiento del consumidor en relación a la demanda de vivienda? ¿Cuáles son estas
variables y que efecto provocan?
El objetivo de este trabajo será, por lo tanto, aplicar los conocimientos de la microeconomía para,
a partir de los efectos individuales provocados por las variables que influyen de manera directa sobre
la demanda de vivienda, ser capaces de explicar el comportamiento global que ésta ha tenido en un
contexto de crisis económica.
4
2. DISMINUCIÓN PRECIO VIVENDA
2.1 Evolución IPV general
El primer paso del estudio que se realizará a continuación es el análisis de la variable que nos
lleva a cuestionarnos cómo está el mercado de la vivienda y cómo ha variado: el precio de la
vivienda. A partir del estudio de esta variable podremos ver el impacto que tiene sobre la demanda
de vivienda y, con ello, la relación que existe entre ambas.
Desde 2007 hasta el momento en el que nos encontramos, el precio de la vivienda ha ido
disminuyendo hasta situarse en umbrales muy bajos. Esta bajada la podemos observar rápidamente a
partir de la tabla 1, que muestra las medias anuales del Índice de Precios de Vivienda (IPV), así
cómo la variación de estas medias respecto al año que las precede. Este índice tiene como objetivo
medir la evolución de los precios de compraventa de las viviendas de precio libre, tanto nuevas
como de segunda mano, a lo largo del tiempo.
Vemos como, desde el comienzo
de la crisis en el año 2007, el precio
de la vivienda no ha dejado de bajar,
hasta situarse el índice en 2012 en
71,98, una caída del 28% en total.
Con ayuda del gráfico 1, observamos también esta caída continuada, la cual parece reestablecerse
en 2010 con una caída mínima de los precios igual al 2%, pero que, sin embargo, alcanza su mayor
pendiente en los años 2011 y 2012. En éste último año llega a caer un 13,7% respecto al año
anterior. Podemos decir que, tras un
período de calma (2010), los precios
de las viviendas empiezan de nuevo a
caer a un ritmo muy fuerte. En los
inicios de la crisis, sin embargo, la
caída de los precios fue únicamente del
1,5%, empezando a verse síntomas de
bajada del índice en el año 2009,
dónde se produce un descenso del
6,7% sobre el año anterior.
Tabla 1. Evolución IPV (medias anuales). Base 2007
2007 2008 2009 2010 2011 2012
Índice
Precios
Vivienda
100,00 98,49 91,90 90,07 83,44 71,98
Variación
anual -1,5% -6,7% -2% -7,4% -13,7%
Fuente: Instituto Nacional de Estadística
Gráfico 1. Índice de Precios de Vivienda (medias anuales)
98,49
91,91
90,07
83,44
71,9870
75
80
85
90
95
100
2007 2008 2009 2010 2011 2012
5
2.2. Evolución IPV por tipo de vivienda
Éste índice general engloba dos tipos de vivienda libre:
- Vivienda nueva: se considera vivienda nueva a la vivienda de nueva construcción, ya sea en
promoción para venta o en promoción cooperativa o comunitaria, y a la vivienda en construcción.
- Vivienda usada: se considera vivienda usada o de segunda mano a aquella que no es nueva.
Estudiando el IPV diferenciando entre estos dos tipos de vivienda podemos observar, a partir de
la tabla 2, que la caída ha sido mayor en los precios de viviendas de segunda mano, alcanzando una
disminución del 35%. Por otro lado, los precios de la vivienda nueva han experimentado una bajada
menor, que se ha situado alrededor del 20%.
El índice general toma un valor medio de ambos valores. Es decir, la caída del precio de la
vivienda se compensa entre la caída del precio de la vivienda nueva y la de segunda mano. Podemos
deducir, como puede apreciarse en el gráfico 2, que el índice general no disminuye más aún, debido
a que el precio de la vivienda nueva ejerce un efecto de frenado, ya que la caída de éste se muestra
menos afectada desde 2007.
Es importante destacar también
que en 2008 el precio de vivienda
nueva llega a aumentar un 4,19%,
lo que provoca que, frente a una
caída del 6,23% del precio de la
vivienda de segunda mano, el
índice general de precios de
vivienda sólo caiga un 1,5% en
este año.
Tabla 2. Evolución ÍPV por tipo de vivienda (nueva / segunda mano). Base 2007
2007 2008 2009 2010 2011 2012
Vivienda nueva 100,00 104,19 99,88 97,22 92,20 80,87
Vivienda segunda mano 100,00 93,77 85,33 84,31 76,34 65,01 Fuente: Instituto Nacional de Estadística
Gráfico 2 . Evolución IPV (vivienda nueva/segunda mano)
60,00
70,00
80,00
90,00
100,00
110,00
2007 2008 2009 2010 2011 2012
Vivienda nueva Vivienda segunda mano General
6
Las variaciones que sigue este índice en
función del tipo de vivienda se pueden
observar en la tabla 3 de modo cuantitativo.
Estas variaciones muestran la diferencia entre
el índice de un año y su anterior.
De esta forma, el gráfico 3 nos da una idea visual de cómo ha ido variando el IPV en relación a
los casos estudiados. A través de él, observamos, como ya hemos comentado, la variación que sufre
el IPV de cada tipo de vivienda respecto al año anterior. Por ejemplo, en 2009, el IPV de vivienda de
segunda mano cae 8,44 respecto a 2008.
Con este gráfico podemos ver la
tendencia de bajada de precios que
sigue la vivienda de segunda mano
desde 2007, mientras que los precios
de la vivienda nueva tienen un
repunte en el 2008, a partir del cual
empiezan también a bajar pero en
menor porcentaje.
Cabe destacar el año 2010 puesto que es el único momento en el que el precio de la vivienda
nueva baja más que el de la vivienda de segunda mano, principalmente porque éste último sufre una
variación mínima del -1,02%. Relacionándolo con el índice general, vemos como esta mínima caída
del precio de vivienda de segunda mano provoca que el IPV disminuya también de manera muy
suave, únicamente un 2%. Esta parada en 2010 de la tendencia que sigue el precio de la vivienda
guarda una gran relación con la demanda de vivienda, cuyas causas las estudiaremos en los
siguientes apartados.
Es aquí, en la caída del precio de la vivienda, dónde tiene su origen el estudio que realizaremos a
continuación. Si el precio de la vivienda cae y las demás variables del entorno permanecen
constantes, la demanda de viviendas debería aumentar puesto que más personas estarían dispuestas a
adquirirlas. Sin embargo, ¿es esto lo que ha ocurrido desde 2007 hasta ahora? ¿La caída
continuada en los precios ha provocado que las personas compren más pisos?
Tabla 3. Variación IPV por tipo de vivienda.
2008 2009 2010 2011 2012
Vivienda
nueva 4,19 -4,31 -2,66 -5,02 -11,33
Vivienda 2ª
mano -6,23 -8,44 -1,02 -7,97 -11,33 Fuente: Instituto Nacional de Estadística
Gráfico 3. Variación IPV (vivienda nueva/segunda mano)
4,19
-8,44
-5,02-2,66
-4,31
-11,33
-7,97
-1,02
-6,23
-12,00
-9,00
-6,00
-3,00
0,00
3,00
6,00
2008 2009 2010 2011 2012
Vivienda nueva Vivienda segunda mano
7
3. COMPORTAMIENTO DEMANDA VIVIENDA
3.1 Análisis de compraventa de vivienda
Contra toda lógica, la demanda de vivienda ha experimentado una caída continua desde 2007,
únicamente dando síntomas de una ligera recuperación en 2010.
A partir de los datos de la tabla
4 podemos observar el número total
de transacciones inmobiliarias de
viviendas en España por trimestres.
Definimos una transacción
inmobiliaria como la compraventa
de viviendas elevadas a escritura
pública ante notario, así como el valor total y medio de las viviendas transmitidas en compraventa.
Por otro lado, una compraventa es un contrato por el cual uno de los contratantes se obliga a
transmitir la propiedad de una cosa determinada y la otra parte se obliga a pagar por ella un precio
cierto.
Hay que destacar que el análisis lo haremos comparando el mismo trimestre de diferentes años
puesto que, como veremos, la demanda de vivienda no sigue una distribución lineal a lo largo del
año sino que toma diferentes valores según el trimestre en el que nos encontremos.
Aunque el análisis lo realizaremos por trimestres, sería bueno poder tener una idea general de la
tendencia que año a año sigue esta variable. Para ello nos ayudaremos del total de compraventas que,
como observamos en el gráfico 4, va
disminuyendo desde 2007, dónde el
número de transacciones son 836.871,
hasta 2012 dónde alcanza un valor de
229.022 transacciones. Es decir, en
estos años las transacciones
inmobiliarias de viviendas en España
han disminuido en un 56,55%.
Tabla 4. Compraventas viviendas
Trimestres
1º 2º 3º 4º Total
año
Año 2007 230.755 227.562 186.504 192.050 836.871
Año 2008 159.088 157.008 122.949 125.419 564.464
Año 2009 104.703 119.938 107.534 131.544 463.719
Año 2010 107.079 153.164 80.550 150.494 491.287
Año 2011 74.455 90.756 76.534 107.373 349.118
Año 2012 69.420 84.289 75.313 134.601 363.623 Fuente: Ministerio de Fomento
Gráfico 4. Compraventa de vivienda
0
100.000
200.000
300.000
400.000
500.000
600.000
700.000
800.000
900.000
2007 2008 2009 2010 2011 2012
8
Es importante destacar también que, al igual que nos indicaba el índice de precios de vivienda, en
el año 2010 puede verse un pequeño síntoma de recuperación o frenada de la caída de viviendas. El
número de compraventas pasa de ser de 463.719 en 2009 a 491.287 en 2010, un aumento de 27.568
compraventas de viviendas. El aumento de la demanda provoca que los precios se estabilicen, lo que
hace que el Índice de precios de vivienda sufra una caída más baja. Además, como veremos a
continuación, esta recuperación se produce en mayor media durante el segundo y el cuarto trimestre
del año, dónde el aumento es de un 27,7% y 14,41% respectivamente, comparándolos con los
mismos trimestres del año 2009.
No solo en 2010 se produce un cambio de tendencia en la compraventa de vivienda sino que,
como podemos ver, en 2012 vuelve a suceder lo mismo. En este año las compraventas de vivienda
aumentan en un total de 14.505 respecto a 2011. Aunque a simple vista estos dos efectos puede verse
como ligeros síntomas de recuperación del mercado más adelante veremos que ambos tienen una
causa común que los provoca y que hace que no sea una recuperación del mercado en sí, sino más
bien la respuesta a un cambio fiscal.
Tras ofrecer una visión general de la tendencia que sigue el mercado de compraventa de viviendas
de forma anual, nos centramos en estudiar cuáles son las diferencias entre cada uno de los trimestres,
en qué mes se realizan mayores transacciones, en cuáles se dan mayores bajadas y, por lo tanto, en
cuáles se nota más la incidencia de la crisis.
En primer lugar, a través del gráfico
5, podemos ver como ha ido variando
esta demanda a lo largo de los diferentes
trimestres desde 2007. Destacar que
puede observarse un pequeño cambio de
tendencia a partir del 2009, en cuanto a
espacio temporal de compraventa de
viviendas. Para poder ofrecer un dato
más cuantitativo nos apoyaremos en la
tabla 5.
Gráfico 5. Demanda vivienda (trimestres)
0
50.000
100.000
150.000
200.000
250.000
2007 2008 2009 2010 2011 2012
1er trimestre 2º trimestre 3er trimestre 4º trimestre
9
Observamos que en el año 2007 y 2008 la tendencia es un primer trimestre que marca las
compraventas más altas del año, seguido de una disminución en el resto de trimestres sólo
interrumpida por un mínimo aumento en
el último cuatrimestre de ambos años.
Señalar también que, en esto años, la
mayor caída se da en el tercer trimestre,
dónde alcanza un valor del 18,04% y del
21,69% respecto al segundo trimestre de
dichos años.
Sin embargo, a partir de 2009 ésto cambia. El primer trimestre ya no marca la compraventa más
alta del año sino que tras él se producen aumentos. La tendencia general de estos años es: aumento
en el segundo trimestre, disminución en el tercero y aumento en el cuarto trimestre. Es dentro de esta
tendencia donde podemos ver la pequeña estabilidad que se logra en el año 2010, propiciada por el
gran aumento de la compraventa de viviendas en el segundo y en el cuarto cuatrimestre (+43,04% y
+86,83% respectivamente). Cuantitativamente, en el segundo trimestre de 2010 aumentan en 46.085
compraventas respecto al primer trimestre, y en el cuarto trimestre 69.994 más que en el tercero; la
gran caída que se produce en el tercer trimestre de este mismo año (-47,41%) no provoca una
disminución en términos anuales ya que los aumentos son mayores.
De nuevo en 2012, la compraventa de
vivienda parece recuperarse y aumenta en
número respecto a las cifras obtenidas en 2011.
Cómo apreciamos en el gráfico 6, el efecto es
muy parecido al del año 2010, con la única
diferencia que en 2012 parece relanzarse la
compraventa de viviendas en el último
cuatrimestre, dónde el número asciende a
134.601. En el cuarto trimestre sólo se había
superado a esta cifra en 2007 (192.050
compraventas) y 2010 (150.494 compraventas).
Tabla 5. Variación compraventas respecto trimestre
anterior
1º 2º 3º 4º
Año 2007 -1,38% -18,04% 2,97%
Año 2008 -17,16% -1,31% -21,69% 2,01%
Año 2009 -16,52% 14,55% -10,34% 22,33%
Año 2010 -18,60% 43,04% -47,41% 86,83%
Año 2011 -50,53% 21,89% -15,67% 40,29%
Año 2012 -35,35% 21,42% -10,65% 78,72% Fuente: Ministerio de Fomento
Gráfico 6. Comparación compraventas 2010 y 2012
0
20.000
40.000
60.000
80.000
100.000
120.000
140.000
160.000
180.000
2010 2012
1er trimestre 2º trimestre 3er trimestre 4º trimestre
10
La pregunta que nos podemos hacer es: ¿qué provoca que en 2010 la caída de compraventas
de viviendas haga un amago de frenarse?
No fue una mejora en la situación económica o una mejora de la crisis sino una consecuencia
temporal de una modificación fiscal lo que hizo que la estadística oficial inmobiliaria se “salvara”.
Dos fueron las modificaciones fiscales que propiciaron este frenazo a la caída de la compraventa de
vivienda:
- Aumento del IVA (del 7 al 8%) a partir de julio de 2010.
- Desaparición de la desgravación por compra de vivienda habitual a final del año 2010 para las
rentas superiores a 24.107,20€. . Cuando la base imponible fuese inferior a los 17.707,20 euros, se
mantendría la situación que estaba en vigor, lo que permitiría una deducción en cuota del 15% de las
cantidades pagadas en un año, con un límite de 9.040 euros al año. Entre los 17.707,20 y los
24.107,20 euros de base imponible se aplicaría una reducción gradual de forma lineal. La medida
sería efectiva para todas las hipotecas suscritas a partir del 1 de enero de 2011
Estas dos decisiones tienen su
consecuencia en el trimestre que les precede
como observamos en el gráfico 7, dónde
podemos ver el aumento de compraventas en
el segundo y cuarto trimestre. Sólo en este
último trimestre de 2010 se vendieron 150.494
viviendas, un 14,41% más que el mismo
trimestre de 2009 (131.544).
El Ministerio de Economía y Hacienda calculó que ingresaría 232 millones de euros anuales por
este recorte a partir de 2011 de la deducción por vivienda habitual en el IRPF, que afectaría a
323.000 contribuyentes, según la incidencia recaudatoria de las medidas tributarias contenidas en el
anteproyecto de Ley de Economía Sostenible La medida sólo afectaba a las nuevas compras, no a los
que habían adquirido su casa. De hecho, se retrasó su introducción hasta el 31 de diciembre de 2010,
con el objetivo de impulsar algo el alicaído mercado inmobiliario. A pesar de que en el último
trimestre de aquel año se vivió un pequeño repunte (clásico efecto llamada ante cualquier
modificación fiscal), a medio plazo el sector de la construcción continuó en la misma línea que sigue
desde 2007.
Gráfico 7. Compraventa vivienda año 2010
0
40.000
80.000
120.000
160.000
2010
1er trimestre 2º trimestre 3er trimestre 4º trimestre
11
A partir del 1 de enero de 2011, el Gobierno de José Luis Rodríguez Zapatero implantó esta
medida en España. Sin embargo, la llegada al Gobierno de Mariano Rajoy recuperó la desgravación
por compra de vivienda habitual para todas las rentas, en una decisión adoptada en el Consejo de
ministros del 30 de diciembre del año 2011. "Promovemos esta desgravación porque esperamos que
lo use mucha gente, porque es bueno para ellos y es bueno para España", explicó entonces el
ministro de Hacienda, Cristóbal Montoro. El Gobierno de Mariano Rajoy aplicó la deducción con
carácter retroactivo, desde el 1 de enero de 2011 y en las mismas condiciones en las que se había
aplicado hasta el 31 de diciembre de 2010.
Es por ello que, de la misma manera que lo hemos hecho en 2010, podemos preguntarnos: ¿qué
provoca que en 2012 las compraventas vuelvan a aumentar? ¿Por qué en esta ocasión el gran
aumento se da en el cuarto cuatrimestre?
Pues bien, al igual que sucede en 2010, el aumento de las compraventas de viviendas en 2011
tiene como causa el fin de la deducción fiscal en 2013. Como ya nos anunció la Ley 16/2012, de 27
de diciembre, por la que se adoptaban diversas medidas tributarias dirigidas a la consolidación de las
finanzas públicas y al impulso de la actividad económica, se suprime la deducción por inversión en
vivienda habitual a partir de 1 de enero de 2013. Lo que diferencia este año del 2010 es que el
aumento de las compraventas sólo se da de forma significativa en el cuarto trimestre cómo muestra
el gráfico 8. Esto es porque en 2010, como ya hemos mencionado, le acompaña el efecto del
aumento del IVA que hace que aumenten las compraventas también en el segundo trimestre.
El anuncio del fin de la deducción por
vivienda en 2013 hace que en el cuarto
trimestre de 2012 se llegue a alcanzar una
cifra de 134.601 compraventas, llegando a
situarse en el año completo en 363.623
compraventas.
Gráfico 8. Compraventa vivienda año 2012
0
40.000
80.000
120.000
160.000
2012
1er trimestre 2º trimestre 3er trimestre 4º trimestre
12
3.2 Análisis de compraventa de vivienda por tipo de vivienda
Una vez estudiada la demanda global de viviendas nos centraremos en estudiarla con datos
anuales diferenciando en función del tipo de vivienda, al igual que hemos hecho anteriormente con
los Índices de Precio de Vivienda (vivienda nueva y vivienda de segunda mano). Además, dentro de
cada tipo de vivienda clasificaremos las compraventas en función del régimen de protección de la
vivienda, diferenciando entre vivienda libre y vivienda protegida.
En primer lugar, vamos a centrarnos en la evolución seguida por la compraventa de vivienda en
función de si ésta es nueva o de segunda mano, para lo cual tomaremos los datos de la tabla 6.
Como podemos ver, en 2007, ambos
tipos de vivienda representaban más o
menos el mismo porcentaje sobre el total
de compraventas. Sin embargo, en 2012
las compraventas son mayores en
viviendas de 2ª mano que en viviendas
nuevas. Esto se debe en parte a la
tendencia que sigue el mercado.
A partir del gráfico 9 vemos la evolución seguida por ambos tipos de vivienda y su influencia
sobre la demanda total. Por un lado nos muestra como las compraventas de viviendas nuevas han
seguido una pendiente negativa desde
2007, no pareciendo reestablecerse en
ningún momento del tiempo. Podría
decirse que en 2012 sufren una menor
caída, al producirse únicamente una
disminución de 11.531 compraventas
respecto a 2011. En total, la caída de las
compraventas de viviendas nuevas ha
sido de un 71,79%.
Tabla 6. Compraventa por tipo de vivienda
(nueva/2ªmano)
NUEVA 2ªMANO TOTAL
Año 2007 412.439 424.432 836.871
Año 2008 333.426 231.038 564.464
Año 2009 241.053 222.666 463.719
Año 2010 199.731 291.556 491.287
Año 2011 127.880 221.238 349.118
Año 2012 116.349 247.274 363.623
Fuente: Ministerio de Fomento
Gráfico 9. Compraventa según tipo de vivienda
0
50.000
100.000
150.000
200.000
250.000
300.000
350.000
400.000
450.000
2007 2008 2009 2010 2011 2012
Vivienda nueva Vivienda 2ª mano
13
Por otro lado, las compraventas de vivienda de segunda mano no sólo han sufrido una caída
menor desde 2007 (-41,74%) sino que, además, han mostrado síntomas de recuperación en dos
momentos del tiempo, 2010 y 2012, en los cuales han aumentado respecto a los años que les
preceden en 68.890 compraventas y 26.036 compraventas respectivamente.
Comparando estos datos con los obtenidos en el apartado anterior correspondiente a la demanda
global de vivienda, podemos deducir que los repuntes que se obtienen en los años 2010 y 2012 como
consecuencia del fin de la deducción por vivienda habitual son debido al aumento de compraventas
de vivienda de segunda mano, puesto que la vivienda nueva no parece cambiar de tendencia por ello.
Dentro de cada tipo de vivienda podemos hacer una segunda clasificación en función del régimen
de protección que tenga distinguiendo entre:
- Vivienda Libre: son aquellas viviendas que no se encuentran sujetas a ningún régimen de
protección pública y pueden ser transmitidas sin restricción entre partes.
-Vivienda Protegida: en términos generales, se entenderá por vivienda protegida aquellas
sometidas a algún tipo de protección pública.
A continuación estudiaremos la evolución que en cada tipo de vivienda han tenido estas dos
clases mencionadas de vivienda
3.2.1 Compraventa de vivienda nueva
Hemos comentado que la compraventa de vivienda nueva ha seguido una tendencia negativa
desde 2007. Si distinguimos entre vivienda nueva libre y de protección oficial a través de la tabla 7,
vemos como ambas han experimentado esta tendencia, siendo mayor en vivienda nueva libre al
disminuir las compraventas desde 2007 un
75,31%. La vivienda nueva de protección
oficial ha sufrido una caída de sus
compraventas de un 45,05%. Además, hay
que destacar que la vivienda nueva de
protección oficial representa un porcentaje
mucho menor sobre el total de viviendas
nuevas que la vivienda nueva libre.
Tabla 7. Compraventa vivienda nueva según
régimen de protección
LIBRE PROTEGIDA TOTAL
Año 2007 364.506 47.933 412.439
Año 2008 291.478 41.948 333.426
Año 2009 201.726 39.327 241.053
Año 2010 165.215 34.516 199.731
Año 2011 98.094 29.786 127.880
Año 2012 90.008 26.341 116.349 Fuente: Ministerio de Fomento
14
Todo esto podemos verificarlo a simple vista a partir del gráfico 10, que refleja la gran caída
experimentada por la vivienda nueva libre, más abultada durante los primeros años de la crisis.
También, aunque en el estudio entre vivienda nueva y de segunda mano hemos visto como la
eliminación de la deducción por
vivienda habitual influía más en la
compraventa de viviendas de
segunda mano, también puede verse
que en 2010 y 2012 se produce una
caída en menor proporción. Sin
embargo, las compraventas de
vivienda nueva protegida siguen un
descenso continúo cada año de
alrededor del 12%, excepto 2009
dónde sólo cae un 6,25% respecto a
2008.
3.2.2 Compraventa de vivienda de segunda mano
Con el análisis anterior hemos visto que la “recuperación” del mercado de la vivienda o la
respuesta del mercado a un cambio fiscal tiene más repercusión en las compraventas de viviendas de
segunda mano. Pero, dentro de éstas, ¿cuáles han sufrido una mayor variación?
A partir de la tabla 8 podemos observar que, al igual que ocurría con las viviendas nuevas, la
vivienda protegida tiene una mínima importancia sobre el total de compraventas de viviendas de
segunda mano. En 2007 apenas
representaban el 4,7% del total de
compraventas de vivienda de
segunda mano y, desde entonces
hasta 2012, han experimentado una
caída del 50,48%, aunque el
principal desplome se produce en
2008.
Tabla 8. Compraventa vivienda 2ª mano según régimen
de protección
LIBRE PROTEGIDA TOTAL
Año 2007 404.358 20.074 424.432
Año 2008 218.402 12.636 231.038
Año 2009 212.407 10.259 222.666
Año 2010 279.173 12.383 291.556
Año 2011 211.044 10.194 221.238
Año 2012 237.334 9.940 247.274 Fuente: Ministerio de Fomento
Gráfico 10. Compraventa vivienda nueva según régimen de
protección
0
50.000
100.000
150.000
200.000
250.000
300.000
350.000
400.000
2007 2008 2009 2010 2011 2012
Libre Protegida
15
Por otro lado, la compraventa de vivienda de segunda mano libre ha caído desde 2007 un 41,30%
en total, pudiendo destacar dos puntos de recuperación en 2010 y 2012 debido a las modificaciones
fiscales. Como vemos en 2010 se producen un total de 66.766 compraventas más que en 2009 y, en
2012 aumentan en 26.290 compraventas respecto a 2011.
Es en este tipo de vivienda donde podemos ver en mayor medida el impacto del fin de la
deducción por vivienda habitual
instaurada por el Gobierno de José
Luis Rodríguez Zapatero el 1 de
enero de 2011 y por el Gobierno de
Mariano Rajoy el 1 de enero de
2013. A través del gráfico 11 se
pueden ver estos dos momentos
temporales dónde la compraventa
de vivienda de segunda mano libre
parece recuperarse.
3.3 Resumen comportamiento demanda vivienda
Una vez estudiada la demanda de vivienda tanto global como en función de los diferentes tipos de
vivienda y su régimen de protección oficial, haremos un pequeño resumen de este punto para
sintetizar y dejar claras las ideas principales sobre la evolución del mercado de vivienda.
La tendencia que ha seguido este mercado es de una caída continua de las compraventas de
viviendas desde 2007, llegando a caer en total un 56,55% hasta 2012. Sin embargo, hemos de
destacar dos años en los que el mercado parece reestablecerse: 2010 y 2012. Esto ocurre porque en
ambos se anuncia por los respectivos partidos políticos que gobiernan en ese momento, que el 1 de
enero del año siguiente se eliminará la deducción por vivienda habitual. Esta medida significa que
quien adquiera una vivienda posteriormente a estas fechas no podrá disfrutar de la deducción si se
encuentra dentro de los límites ya explicados. Además, en 2010 acompaña a este efecto el provocado
por la subida del IVA al final del segundo trimestre. Todo esto provoca que las personas que tienen
en mente adquirir una vivienda lo hagan antes de que desaparezca la deducción.
Gráfico 11. Compraventa vivienda 2ª mano según régimen de
protección
0
50.000
100.000
150.000
200.000
250.000
300.000
350.000
400.000
450.000
2007 2008 2009 2010 2011 2012
Libre Protegida
16
Es por ello, que decimos que el mercado parece recuperarse puesto que no es una recuperación
provocada por la oferta y demanda, sino que simplemente es una consecuencia de una modificación
fiscal que hará que la tendencia seguida hasta entonces continúe igual tras este pequeño aumento de
las compraventas.
Dentro de estos años, además, podemos identificar este efecto con un tipo de vivienda en
concreto: la vivienda de segunda mano libre. Mientras que la vivienda nueva ha continuado una
caída continuada que ha llegado a alcanzar un -71,79% desde 2007, la vivienda de segunda mano se
ha visto más influenciada por estas medidas fiscales y podemos decir que los aumentos de
compraventa de vivienda provocados en estos años son producidos por las compraventas de
viviendas de segunda mano. En concreto, nos referimos a las compraventas de viviendas de segunda
mano libres, puesto que las protegidas apenas tienen importancia por el mínimo porcentaje que
representan en ambos tipos de viviendas. Y es que, las viviendas de segunda mano libres aumentaron
sus compraventas en 2010 en un 31,43% respecto a 2009, y en 2012 en un 12,46% respecto a 2011.
Sin embargo, este dato de viviendas de segunda mano podemos ponerlo en duda. Con ello quiero
decir que, aunque consideremos muchas viviendas de esta forma, en realidad pueden ser viviendas
nuevas. Esto se debe a que al estallar la burbuja inmobiliaria muchas personas que compraron una
vivienda como inversión la tuvieron que poner a la venta casi de inmediato o simplemente otras
personas que no han pudieron hacer frente a las hipotecas han tenido que hacer lo mismo. Por ello,
aunque las tratemos como viviendas de segunda mano, no podemos olvidar que muchas de ellas
pueden ser de nueva construcción.
En total, en 2010 y 2012 las compraventas de viviendas aumentaron en un año 59,45% y 41,55%
respectivamente.
17
4. RELACIÓN IPV - DEMANDA VIVIENDA
4.1 Importancia de otras variables del entorno
Uno de los aspectos que hemos considerado en el estudio de la evolución del precio de la
vivienda es que el resto de las variables del entorno permanecen constantes. De esta forma, ante una
disminución del IPV, la demanda de vivienda debería aumentar al estar más personas dispuestas a
adquirirlas.
Sin embargo, aunque desde 2007 el precio de la vivienda no deja de bajar, las compraventas de
viviendas también han disminuido. Esto ocurre porque hay muchas más variables que afectan a la
demanda de viviendas, además del precio de éstas que no han permanecido constantes sino que han
influido de manera negativa. Esto que ha hecho que el efecto negativo que provocan sea superior al
efecto positivo propiciado por la bajada del precio de la vivienda. Es decir, el efecto global al
combinar todas estas variables es la caída de la demanda estudiada. A partir del gráfico 12 podemos
englobar el efecto descrito y tener una idea del estudio que se va a desarrollar a continuación.
DEMANDA
VIVIENDA
Precio alquiler
Paro
Inestabilidad
económica de la
familia
Precio vivienda
D
Miedo al futuro
Inseguridad social
D
D
D
D
D
Renta media por
hogar
D
Dificultad
consecución hipoteca
Condiciones
hipotecarias
Gráfico 12
18
Para poder extraer conclusiones objetivas de este estudio de la demanda de vivienda, hemos de
interpretar las variables que influyen en ella de acuerdo a dos normas básicas.
En primer lugar, hay que señalar que el efecto descrito para cada variable en el gráfico anterior
sólo puede verificarse bajo la cláusula Ceteris Paribus, es decir, el resto de variables distintas a la
estudiada han de permanecer constantes. Por ejemplo, sólo podemos argumentar que si aumenta el
paro la demanda de vivienda baja, si consideramos el resto de variables del entorno constantes.
En segundo lugar, puesto que el objetivo del proyecto es ver por qué la demanda de vivienda ha
experimentado una gran caída desde 2007 a pesar de la gran bajada los precios de ésta, hemos de
relacionarlo con el resto de variables que le influyen para observar el efecto global que se
experimenta.
La primera variable que vemos es el precio de la vivienda; variable que nos ha llevado a
desarrollar este estudio. Como ya hemos visto, si el precio de la vivienda cae, permaneciendo el
entorno constante, la demanda de vivienda sube. Sin embargo, existen muchas otras variables que,
durante el período de tiempo observado, han provocado el efecto contrario: la demanda de vivienda
ha disminuido. Podemos decir entonces que el efecto provocado por el conjunto de las variables que,
de manera individual, hacen que disminuya la demanda de vivienda, es superior al efecto de
aumento de demanda provocado por la caída de precios de ésta.
En resumen:
Inestabilidad económica familia
Paro
Miedo al futuro - Inseguridad social
Renta media del hogar
Precio alquiler
Dificultades consecución hipotecas
DEMANDA VIVIENDA
Precio
vivienda
DEMANDA
VIVIENDA
DEMANDA VIVIENDA
19
Como ya hemos comentado, para hacer un análisis de estas variables que influyen en la demanda
de vivienda es importante situarnos bajo la condición Ceteris Paribus, por la cual se consideran
constantes el resto de variables diferentes a la estudiada. Es por ello que, a continuación,
mostraremos la evolución de las variables que han provocado que las compraventas de vivienda no
aumenten y el efecto producido por cada una de ellas.
4.2 Estudio individual del resto de variables del entorno.
4.2.1 Precio del alquiler
Si el precio del alquiler de vivienda cae y todas las demás variables del entorno permanecen
constantes, la demanda de vivienda baja puesto que más personas se decidirán por alquilar un piso al
ser más económico.
Desde 2008, el precio del alquiler no ha parado de caer. Esta caída ha sido constante,
descendiendo, como vemos en la tabla 9, entre un 4% y un 6% cada año respecto al año anterior.
El precio medio del alquiler de vivienda en 2008 era de 8,98€/m2 al mes, mientras que en 2011 es
de 7,57€/m, lo que significa una caída del 15,7% en total.
La consecuencia que esta caída de los precios del alquiler ha tenido es que el aumento de éste en
España en los últimos años ha sido muy alto, variando las cifras en función de la fuente de
información. Según un estudio realizado por “Alquiler Seguro”, la primera empresa privada
especializada en la protección a propietarios (pionera en la implantación de medidas preventivas
para evitar la morosidad), de 2007 a 2012 el aumento del alquiler ha sido de un 17%.
Tabla 9. Evolución precio medio alquiler vivienda.
2008 2009 2010 2011
Precio medio alquiler (m2/mes) 8,98 8,55 8,05 7,57
Variación anual -4,8% -5,8% -6,0% Fuente: fotocasa.es
Precio alquiler → Demanda vivienda
20
Sin embargo, pese al aumento de personas que viven en alquiler, el precio medio de este sigue
cayendo. La razón es que no sólo ha aumentado la demanda de pisos en alquiler, sino que también lo
ha hecho de manera muy significante la oferta de éstos.
Otra forma a partir de la cual podemos ver como ha incrementado la importancia del alquiler es a
través de la Encuesta sobre Condiciones de Vida publicada por el INE. A través de ésta se ha
obtenido la tabla 10, en la cual podemos observar como ha aumentado la proporción de los
alquileres respecto al total de regímenes de tenencia de vivienda principal. Vemos como la vivienda
en alquiler ha pasado a representar un 12,10% del total de los tipos de regímenes en España en 2011,
un 0,7% más de lo que representaba en 2008.
Además, puede decirse que de cara al futuro se está intentando proteger más esta práctica, tanto
para el arrendador como para el arrendatario. Por ello, la nueva la ley 4/2013, de 4 de junio, de
medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas contempla las siguientes
modificaciones:
- El régimen jurídico aplicable, reforzando la libertad de pactos y dando prioridad a la
voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el título ii de la ley
– La duración del arrendamiento, reduciéndose de cinco a tres años la prórroga obligatoria y de
tres a uno la prórroga tácita, con objeto de dinamizar el mercado del alquiler y dotarlo de mayor
flexibilidad. de esta forma, arrendadores y arrendatarios podrán adaptarse con mayor facilidad a
eventuales cambios en sus circunstancias personales
- La recuperación del inmueble por el arrendador, para destinarlo a vivienda permanente en
determinados supuestos, que requiere que hubiera transcurrido al menos el primer año de duración
del contrato, sin necesidad de previsión expresa en el mismo, dotando de mayor flexibilidad al
arrendamiento
Tabla 10. Régimen de tenencia de vivienda principal
2008 2009 2010 2011
Propiedad 82,20% 82,10% 82,00% 82,20%
En alquiler 11,40% 11,50% 11,80% 12,10%
Cesión gratuita 6,40% 6,40% 6,20% 5,70%
TOTAL 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% Fuente: Instituto Nacional de Estadística
21
- La previsión de que el arrendatario pueda desistir del contrato en cualquier momento, una vez
que hayan transcurrido al menos seis meses y lo comunique al arrendador con una antelación
mínima de treinta días. Se reconoce la posibilidad de que las partes puedan pactar una indemnización
para el caso de desistimiento.
Todas estas medidas son acompañadas de nuevas modalidades de alquiler que se empiezan a
generalizar en España, provocando que éste aumente de manera significativa.
- Muchos promotores y propietarios de pisos alquilan los inmuebles con una modalidad por la
que, durante un periodo normalmente entre dos y cinco años, el inquilino tiene la opción de
adquirirla a un precio ya pactado. La gran ventaja es que todo o parte del dinero desembolsado en
concepto de alquiler se deduce del precio pactado cuando ejerza su opción de compra.
- Algunas comunidades autónomas han llegado a acuerdos con promotoras para ofrecer estos
alquileres con opción de compra a precios de vivienda pública.
Vemos con estos datos cómo el alquiler está empezando a ser una opción muy llamativa para las
familias, lo que conlleva qué el efecto sobre la demanda de vivienda seguiría produciéndose en un
futuro cercano.
4.2.2 Paro
Otra de las variables que influye inversamente en la demanda de vivienda es el paro. Cuando el
paro aumenta la demanda de vivienda disminuye siempre que, como hemos dicho anteriormente,
permanezcan constantes el resto de variables.
Actualmente, en España la tasa de paro se sitúa, según la Encuesta de Población Activa, en
registros históricos, llegando a alcanzar en 2012 un 26,02. Cómo podemos observar en la tabla 11, la
tasa de paro ha experimentado una subida constante desde el comienzo de la crisis, lo que
conllevaría que, bajo la cláusula Ceteris Paribus, la demanda de vivienda hubiese caído.
Paro → Demanda vivienda
22
El efecto de esta variable sobre la caída de la demanda de vivienda puede explicarse fácilmente y
a simple vista. El paro propicia la inexistencia de unos ingresos estables, lo que lleva consigo la
imposibilidad de acceder a una vivienda y a la creación de una unidad familiar. Además, puede
destacarse que tiene un gran impacto en la parte de la sociedad que más intención tiene de buscar
una vivienda, los jóvenes. El elevado paro que afecta a toda la sociedad fomenta que la edad de
emancipación se retrase lo que, como hemos dicho, influye de manera directa en la caída de la
demanda de vivienda.
Este aumento del paro puede
verse también a través del gráfico
13, que muestra la cifra de parados
desde el primer trimestre de 2007
hasta el último de 2012.
A través de la tabla 12 podemos cuantificar estas cifras viendo como España pasa de tener
7.335.600 parados en 2007, a tener
23.076.100 parados en 2012. En total
el número de parados ha aumentado
un 214,58% a lo largo de estos años,
lo que ha influido negativamente a la
adquisición de vivienda familiar.
Tabla 11 .Evolución tasa de paro en España (4º Trimestre)
2007 2008 2009 2010 2011 2012
Tasa de paro 8,6 13,91 18,83 20,33 22,85 26,02 Fuente: Instituto Nacional de Estadística
Tabla 12. Evolución número parados en España
1º 2º 3º 4º TOTAL
2007 1.856,10 1.760,00 1.791,90 1.927,60 7.335,60
2008 2.174,20 2.381,50 2.598,80 3.207,90 10.362,40
2009 4.010,70 4.137,50 4.123,30 4.326,50 16.598,00
2010 4.612,70 4.645,50 4.574,70 4.696,60 18.529,50
2011 4.910,20 4.833,70 4.978,30 5.273,60 19.995,80
2012 5.639,50 5.693,10 5.778,10 5.965,40 23.076,10 Fuente: Instituto Nacional de Estadística
Gráfico 13 . Evolución parados en España (uds: miles de personas)
0
1000
2000
3000
4000
5000
6000
7000
TI
TII
TII
I
TIV T
I
TII
TII
I
TIV T
I
TII
TII
I
TIV T
I
TII
TII
I
TIV T
I
TII
TII
I
TIV T
I
TII
TII
I
TIV
2007 2008 2009 2010 2011 2012
Nº personas paradas
23
4.2.3 Inestabilidad económica familiar
Cuando hablamos de inestabilidad económica nos referimos a la incertidumbre sobre los ingresos
futuros dentro del ámbito familiar de forma que, a mayor inestabilidad económica menor será la
demanda de vivienda.
Esta conclusión la obtenemos básicamente al comparar el alquiler con la compra de vivienda, es
decir, al comparar un contrato a corto plazo que puede ser suspendido en cualquier momento con un
contrato a largo plazo que conlleva la obligación de respetar los plazos de pago.
- El alquiler sería el contrato a corto plazo por el cual una de las partes, llamada arrendador, se
obliga a transferir temporalmente el uso y goce de una vivienda a otra parte
denominada arrendatario, quien a su vez se obliga a pagar por ese uso o goce un precio cierto y
determinado.
- La compra de vivienda, por otro lado, sería el contrato a largo plazo puesto que normalmente
ésta es adquirida mediante una hipoteca, lo cual implica la garantía de un bien inmueble y la
anulación de ésta significaría que el acreedor hipotecario pudiese promover la venta forzosa de la
vivienda para hacerse pago del crédito debido.
Si la unidad familiar no mantiene una estabilidad económica o piensa que ésta puede romperse,
optará por un alquiler en lugar de una compra de vivienda puesto que el contrato firmado al alquilar
es a corto plazo y en caso de una mala situación económica puede romperse el acuerdo. Si por el
contrario se adquiere una vivienda, en caso de una mala situación económica el hipotecado ha de
seguir pagando las cuotas establecidas puesto que, si no cumple, la entidad prestamista se hará con el
bien hipotecado para su venta y, en algunos casos, el hipotecado tendrá que seguir pagando unos
intereses.
Es decir, ante una situación de inestabilidad económica la familia busca seguridad y flexibilidad
para el cambio, encontrando estas dos características en un alquiler y no en una compra de vivienda.
Inestabilidad económica → Demanda vivienda
24
4.2.4 Renta media por hogar
Otra de las causas que ha provocado la disminución de la compraventa de vivienda y, una
consecuencia directa de la crisis, es la disminución de la renta de los hogares. Normalmente si
aumenta la renta del consumidor aumenta también la cantidad demandada de un bien. Este es el
comportamiento que presenta la mayoría de los bienes, a los que se denomina "bienes normales". De
igual forma si disminuye la renta del consumidor disminuye la cantidad demandada de este tipo de
bienes. Éste es el caso de las viviendas, una bajada de la renta del consumidor hace que la demanda
de pisos, al tratarse de un bien normal, disminuya.
La renta disponible total del hogar, que es la que incumbe a nuestro estudio, se compone de los
ingresos del trabajo por cuenta ajena, beneficios / pérdidas del trabajo por cuenta propia,
prestaciones sociales, rentas procedentes de esquemas privados de pensiones no relacionados con el
trabajo, rentas del capital y de la propiedad, transferencias entre otros hogares, ingresos percibidos
por menores y el resultado de la declaración por el IRPF y por el Impuesto sobre el Patrimonio. No
se incluyen las componentes no monetarias, salvo el coche de empresa.
Cómo podemos ver a partir de la tabla 13, la renta media por hogar se ha visto disminuida desde
el 2007, pasando de ser 26.101 € a 24.609 €, un descenso total del 5,72%
Tabla 13. Evolución renta media por hogar
2007 2008 2009 2010 2011 (provisional)
Renta media por hogar 26.101 26.500 26.033 25.094 24.609
Evolución. Base 2007 1,53% -0,26% -3,86% -5,72%
Fuente: Instituto Nacional de Estadística
Además, visualizando
el gráfico 14, observamos
que la caída más fuerte de
la renta de las personas
tiene lugar en 2010,
cuando cae un 3,61%.
Renta media por hogar → Demanda vivienda
Gráfico 14 . Renta media por hogar
24.609
25.094
26.033
26.101
26.500
24.000
24.500
25.000
25.500
26.000
26.500
27.000
2007 2008 2009 2010 2011
25
4.2.5 Miedo al futuro – Inseguridad social
Otra de las variables que influye en la caída de la demanda de viviendas es la inseguridad que ha
provocado en las personas la crisis en la que nos encontramos. Una inseguridad que nos hace más
conservadores y adversos al riesgo por miedo al mañana.
En cuanto a la compra de pisos, venimos de una época en la que la especulación marcaba las
pautas, no había miedo sino todo lo contrario. Una compra de vivienda no era sinónimo de compra
de un lugar dónde vivir sino, en muchos casos, únicamente era sinónimo de inversión. La situación
hacia la cual nos ha llevado esta forma de definir la compra de vivienda hace que, a día de hoy, las
personas se piensen dos veces si comprar o no. Las causas son miles de desahucios, hipotecas
impagadas, deudas por la bajada del precio de los pisos, empeoramiento de la situación económica…
Para mostrar esta inseguridad que actualmente marca la vida de las personas en España y, en
concreto, la inseguridad a la hora de comprar una vivienda, vamos a comparar, gracias a la
investigación desarrollada por el CIS, los indicadores de confianza de la sociedad española a lo largo
de estos años.
El Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS) es un organismo autónomo dependiente
del Ministerio de la Presidencia. La función principal que el CIS tiene encomendada es la de
contribuir al conocimiento científico de la sociedad española. Es conocido principalmente por la
realización de encuestas que permiten avanzar en el conocimiento de la sociedad española y su
evolución a lo largo del tiempo.
Una de esas encuestas llevadas a cabo es el Índice de Confianza del Consumidor, el cual permite
aproximarse a las intenciones de gasto de los consumidores preguntándoles por su percepción actual
y sus expectativas de futuro para la economía del país, su economía familiar y el empleo. Se basa en
una encuesta mensual realizada telefónicamente a una muestra de 1.000 individuos mayores de 16
años representativos del conjunto de la sociedad española.
Inseguridad social → Demanda vivienda
26
Vamos a centrarnos sólo en una serie de preguntas que se realizan dentro de la encuesta que
pueden acercarnos a la inseguridad de cara a la economía del país y de la familia en un futuro, así
como a la inseguridad respecto al tema que aquí estudiamos: la compra de pisos.
Hemos de tener en cuenta que, a la hora de elaborar las encuestas, el cuestionario ha ido
cambiando con el paso del tiempo por lo que sólo podemos encontrar datos con las mismas
características desde diciembre de 2011 hasta diciembre de 2012. En algunos casos, la distinta
formulación de la pregunta hace que aún obtengamos menos datos, como es el caso de las preguntas
5 y 5.1 en la que sólo podemos valorar el cambio desde junio de 2012 hasta diciembre del mismo
año, es decir, en 6 meses.
1. ¿Considera la situación actual de la economía española mejor o peor que hace seis meses?
Los resultados que extraemos de la tabla 14 son claros; la sociedad considera en todo momento
del período estudiado que la situación económica del país es peor que 6 meses atrás. En diciembre de
2011 el 71,7% de las personas encuestadas opinaban que la situación económica española era peor,
pero un año después este porcentaje aumentó hasta el 84,4%, opinando únicamente un 3,4% de los
encuestados que había mejorado. Además, las personas que en diciembre de 2011 consideraban que
la situación era igual representaban un 21,1%, mientras que un año más tarde representan
únicamente un 10,9% pudiéndose verificar que son estas personas las que han ido cambiado su
opinión y pasando a pensar que la situación es peor.
El pensamiento de la gente cada vez es más claro, la gran mayoría opina que la situación del país
está empeorando, y en cada encuesta se demuestra que más gente tiene esta opinión.
Tabla 14. Consideración situación economía española respecto 6 meses atrás
dic-11 mar-12 jun-12 sep-12 dic-12
Mejor 3,9% 7,7% 4,0% 3,3% 3,4%
Igual 21,1% 16,4% 11,5% 11,1% 10,9%
Peor 71,7% 72,9% 82,1% 83,9% 84,4%
N.S 3,1% 3,0% 2,3% 1,6% 1,2%
N.C 0,2% 0,1% 0,1% 0,1%
Total 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% Fuente: CIS. Centro de Investigaciones Sociológicas
27
2. ¿Considera usted que la situación de la economía española dentro de seis meses será mejor o
peor que la actual?
Tabla 15. Perspectivas situación economía española dentro de 6 meses
dic-11 mar-12 jun-12 sep-12 dic-12
Mejor 33,6% 29,7% 23,7% 16,5% 17,9%
Igual 20,2% 14,6% 13,2% 11,8% 12,9%
Peor 36,6% 49,0% 57,7% 65,7% 64,2%
N.S 9,5% 6,6% 5,4% 6,0% 5,0%
N.C 0,1% 0,1%
Total 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% Fuente: CIS. Centro de Investigaciones Sociológicas
La situación descrita anteriormente pone de manifiesto que la sociedad ve la situación presente
peor que la pasada, pero ¿cómo vemos el futuro?
A partir de la tabla 15 podemos observar que desde diciembre de 2011 hasta ahora, el porcentaje
de la sociedad que piensa que a los 6 meses la situación de la economía española va a ser peor es
mucho mayor. El primer dato que obtenemos de esta pregunta es que un 36,6% apuesta por un
empeoramiento, mientras que el último, en diciembre de 2012, muestra como un 64,2% apuesta por
ello.
3. Ahora, mirando hacia el futuro, ¿considera Ud. que la situación en España para
encontrar/mejorar un puesto de trabajo dentro de seis meses será mejor o peor que en la actualidad?
Tabla 16. Perspectiva situación empleo
dic-11 mar-12 jun-12 sep-12 dic-12
Mejor 36,3% 33,5% 22,8% 17,4% 19,1%
Igual 17,5% 12,6% 11,6% 12,2% 12,1%
Peor 34,3% 44,6% 55,0% 61,0% 63,1%
N.S 11,9% 9,3% 10,6% 9,4% 5,7%
Total 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% Fuente: CIS. Centro de Investigaciones Sociológicas
Anteriormente hemos visto como el paro en España ha subido en una proporción muy alta desde
2007, alcanzando la cifra de parados un nivel histórico. Esto lleva a que las perspectivas de la gente
de cara al futuro no sean buenas. Observando los datos de la tabla 16 obtenidos a partir de la
encuesta realizada por el CIS, podemos ver como a medida que pasa el tiempo la sociedad aumenta
en su pensamiento de que cada vez va a ser más difícil encontrar o mejorar un puesto de trabajo.
28
Dos datos nos dan esta información de la opinión de la sociedad. En primer lugar, y el más claro,
es el aumento de las personas que creen que encontrar un puesto de trabajo en España va a ser más
difícil dentro de 6 meses. Mientras que en diciembre de 2007, el 34,3% mostraba esta opinión, un
año más tarde asciende al 63,1%.
Por otro lado, es evidente también al observar la disminución de porcentaje que representan las
personas que opinan que va a ser más fácil encontrar un puesto de trabajo, que pasa en el período
estudiado de un 36,3% a un 19,1%.
4. ¿Considera Ud. que la situación económica de su familia dentro de seis meses será mejor o
peor que en la actualidad?
Otra de las cuestiones que atañen a la demanda de vivienda es la situación económica de las
familias. Es imposible pensar en la compraventa de vivienda si no va unido a la estabilidad
económica de una familia.
Según los datos obtenidos de la encuesta en diciembre de 2011, 24,8% de los encuestados creían
que la situación económica de su familia empeoraría a los 6 meses. El último dato es mucho mayor,
y un 38,6% opina lo mismo en diciembre de 2012.
Esto puede observarse si nos fijamos también en la evolución del porcentaje de la parte de la
sociedad que piensa que la situación va a ser mejor. Esta opinión pasa de representar un 22,1% a un
14,5%; síntomas evidentes de que el pensamiento de la sociedad se sitúa en una situación peor.
Tabla 17. Perspectiva situación económica familia
dic-11 mar-12 jun-12 sep-12 dic-12
Mejor 22,1% 22,9% 15,4% 11,1% 14,5%
Igual 46,1% 39,3% 40,4% 38,5% 41,5%
Peor 24,8% 31,1% 37,1% 43,9% 38,6%
N.S 7,0% 6,7% 7,1% 6,5% 5,4%
Total 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% Fuente: CIS. Centro de Investigaciones Sociológicas
29
4.1. Sólo a quienes consideran que la situación económica familiar prospectiva será peor dentro
de seis meses. Nos ha dicho que peor, ¿por qué lo cree así?
Tabla 18. ¿Por qué cree la situación económica familiar será peor?
dic-11 mar-12 jun-12 sep-12 dic-12
Alza continuada de los precios / inflación 8,24% 10,95% 10,05% 18,56% 17,42%
Mayor endeudamiento familiar 2,75% 3,31% 0,85% 0,60% 0,55%
Situación en su sector de trabajo 8,79% 8,26% 1,70% 1,68% 0,96%
Estancamiento del sueldo laboral 12,36% 9,50% 5,45% 5,63% 7,41%
Dificultades económicas familiares/ingreso
insuficiente 10,16% 7,02% 3,24% 4,31% 7,13%
Aumento del gasto familiar 3,57% 4,55% 4,09% 5,15% 5,62%
Situación actual/futura del empleo 11,81% 15,70% 10,90% 6,23% 7,82%
Alza del precio de la vivienda/tipo de interés 0,82% 0,62% 0,00% 0,00% 0,14%
Miembro del hogar está/se quedará en paro 8,52% 8,68% 19,42% 17,25% 16,05%
Impacto del euro 0,00% 0,00% 0,17% 0,00% 0,00%
Disminución del ingreso familiar 9,89% 8,06% 18,23% 16,89% 13,99%
La pensión de jubilación resulta insuficiente 0,82% 2,27% 0,68% 0,60% 0,69%
Disminución de su capacidad de ahorro 1,92% 3,10% 0,85% 1,44% 1,23%
Efecto de la inmigración 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Intuición/así lo cree 4,12% 5,58% 1,87% 0,60% 0,14%
Miembro del hogar se ha jubilado/se jubilará 1,37% 0,83% 0,17% 0,48% 0,55%
Pago de hipoteca 0,00% 0,21% 0,17% 0,24% 0,82%
Política económica 4,95% 3,51% 12,44% 15,45% 13,17%
Crisis económica 8,79% 6,61% 8,86% 4,91% 6,31%
Otros 0,00% 0,62% 0,34% 0,00% 0,00%
No sabe 1,10% 0,62% 0,17% 0,00% 0,00%
No contesta 0,00% 0,00% 0,34% 0,00% 0,00%
TOTAL 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0%
Muestra 364 484 587 835 729 Fuente: CIS. Centro de Investigaciones Sociológicas
Dentro de los encuestados que consideraron que la situación de la economía de su familia
empeoraría, las causas que más importancia tienen para sostener esta creencia son:
- Alza continuada de los precios/inflación: variable en diciembre de 2012 se considera más
influyente ya que es la opinión de un 17,42% de los encuestados. Vemos como ha ganado relevancia
puesto que un año antes apenas representaba al 8,24% de los encuestados.
- Miembro del hogar está/se quedará en paro y disminución del ingreso familiar: estas dos
variables están relacionadas con la vida laboral por lo que siguen una misma dirección, habiendo
ganado relevancia a mitad de año dónde alcanzan los porcentajes más altos.
- Política económica: se sitúa como otra de las variables que ha ido ganando fuerza al influenciar
cada vez más la perspectiva de futuro económico de la unidad familiar.
30
5. En términos generales, ¿cree Ud. que el precio de la vivienda durante el próximo año subirá,
bajará o se mantendrá?
Con esta pregunta volvemos al origen del estudio, el precio de la vivienda. A través de la tabla 19
vemos como más de la mitad de los encuestados cree que el precio de la vivienda va a seguir
bajando en el próximo año. A destacar también
que únicamente alrededor del 4,8% piensan que
subirá, puesto que casi un 40% opinan que se
mantendrán los precios que se están dando en el
mercado.
5.1. Sólo a quienes creen que el precio de la vivienda aumentará en el año próximo en España.
Nos ha dicho que subirá durante el próximo año, ¿por qué lo cree así?
Tabla 20. ¿Por qué cree la sociedad que el precio de la vivienda aumentará en el próximo
año?
jun-12 sep-12 dic-12
Alzas en el tipo de interés 4,92% 2,50% 1,56%
Porque es la tendencia del mercado 9,84% 10,00% 3,13%
Alza generalizada de precios/inflación 29,51% 32,50% 25,00%
Especulación/corrupción 1,64% 2,50% 0,00%
Sigue habiendo demanda de vivienda principal / 2ª vivienda 4,92% 7,50% 1,56%
La información publicada/difundida lo prevé así 1,64% 5,00% 4,69%
Revalorización de los inmuebles/se considera una inversión 1,64% 0,00% 0,00%
La gente se sigue endeudando 0,00% 0,00% 0,00%
Intuición/así lo cree 18,03% 22,50% 14,06%
Aumento del valor del suelo 0,00% 0,00% 1,56%
Aumento precio de la construcción (materiales y sueldos) 0,00% 0,00% 0,00%
Crisis económica/hipotecaria 11,48% 5,00% 20,31%
Política económica 5,00% 17,19%
Otros 0,00% 0,00% 0,00%
No sabe 4,92% 2,50% 6,25%
No contesta 11,48% 5,00% 4,69%
TOTAL 100,00% 100,00% 100,00%
Muestra 61 40 64
Fuente: CIS. Centro de Investigaciones
Sociológicas
Al igual que pasaba con la perspectiva del futuro económico familiar, el alza generalizada de los
precios y la política económica son razones importantes para determinar por el pensamiento de que
el precio de la vivienda aumentará en el próximo año.
Tabla 19. Perspectivas precio vivienda
jun-12 sep-12 dic-12
Subirá 4,7% 3,2% 4,9%
Se mantendrá 35,7% 39,4% 37,1%
Bajará 54,5% 51,9% 52,7%
N.S 5,1% 5,5% 5,3%
N.C 0,0% 0,0% 0,2%
Total 100,00% 100,00% 100,00%
Fuente: CIS. Centro de Investigaciones
Sociológicas
31
5.2. Sólo a quienes creen que el precio de la vivienda disminuirá en el año próximo en España.
Nos han dicho que bajará durante el próximo año, ¿por qué lo cree así?
Tabla 21. ¿Por qué cree la sociedad que el precio de la vivienda bajará en el próximo año?
jun-12 sep-12 dic-12
Variaciones en el tipo de interés 0,23% 0,23% 0,33%
Saturación del mercado 6,91% 6,25% 6,41%
Está alcanzando un precio tope 0,00% 0,00% 0,11%
Está disminuyendo la demanda de vivienda 34,31% 29,43% 28,73%
La información publicada/difundida lo prevé así 0,94% 1,59% 0,88%
Hay mucha oferta de vivienda 22,48% 14,77% 19,56%
Ha llegado a un nivel alto/insostenible 7,49% 7,39% 5,52%
Ha comenzado a descender 2,58% 3,64% 3,31%
Se ha estabilizado/se estabilizará 0,00% 0,00% 0,11%
Políticas del gobierno/ayuntamiento 0,82% 1,25% 1,33%
Ha disminuido el poder adquisitivo 12,30% 19,32% 22,10%
Intuición / así lo cree 0,35% 1,36% 1,66%
Crisis económica/hipotecaria 11,12% 13,52% 9,83%
Otros 0,23% 0,23% 0,00%
No sabe 0,12% 0,45% 0,11%
No contesta 0,12% 0,57% 0,00%
TOTAL 100,00% 100,00% 100,00%
Muestra 854 880 905
Fuente: CIS. Centro de Investigaciones Sociológicas
Dentro de esta pregunta cabe destacar dos causas que muestran la situación de la vivienda vista
desde una perspectiva familiar, pero que se corresponde totalmente con la realidad. Éstas son la
disminución de la demanda de vivienda y la excesiva oferta de vivienda. Además, también opinan
muchos encuestados que ha disminuido el poder adquisitivo de manera que o los precios bajan o las
viviendas quedan fuera del alcance de las personas de nivel medio.
6. Ud. personalmente ¿tiene planes de comprar vivienda en el próximo año?
Una de las preguntas que
más atañe a nuestro estudio es
la intención de compra de
vivienda representada en la
tabla 22, de la cual podemos
obtener una clara conclusión:
prácticamente todos los encuestados han mostrado una intención negativa de cara a la compra de
vivienda, intención que haría continuar con la misma tendencia a la demanda de vivienda.
Tabla 22. Intención de compra de vivienda próximo año
dic-11 mar-12 jun-12 sep-12 dic-12
SÍ 3,6% 4,3% 4,2% 3,2% 2,1%
NO 95,9% 94,7% 95,6% 96,4% 97,3%
N.S 0,5% 1,0% 0,2% 0,4% 0,6%
Total 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
Fuente: CIS. Centro de Investigaciones Sociológicas
32
4.2.6 Difícil consecución hipotecas – Condiciones hipotecarias
Un efecto de la crisis económica es la bajada de la demanda de hipotecas. Puede resultar
contradictorio con el efecto descrito en el apartado 3, pues una bajada de los precios de la vivienda
debería significar un aumento de la compra de ésta y, por lo tanto, un aumento de la demanda de
hipotecas. Sin embargo, como ya hemos explicado, la venta de pisos no ha aumentado con la bajada
de sus precios sino todo lo contrario, debido a variables del entorno que ejercen la fuerza contraria;
entre ellas, el endurecimiento de las condiciones hipotecarias.
Dado que nuestro estudio se centra en el comportamiento del consumidor en relación a la
demanda de vivienda, dentro de este apartado estudiaremos tanto la evolución de las hipotecas como
las principales causas que han dado lugar a esta evolución, ya que la compra de una vivienda va
asociada normalmente a un contrato hipotecario. Al conocer cómo ha evolucionado la concesión de
hipotecas podremos ver los efectos que sobre éstas han tenido las condiciones hipotecarias, efecto
que afecta directamente a la demanda de vivienda y que estudiamos en este apartado.
Lo primero que vamos a hacer es tener conciencia de cómo ha evolucionado la concesión de
hipotecas desde 2007. A partir de la tabla 23 podemos observar que la concesión de hipotecas ha ido
disminuyendo continuamente en estos años hasta alcanzar un descenso del 63,40% en total. Pero no
sólo se ha producido una disminución en número, sino que el valor medio por hipoteca concedida
también ha bajado aunque en menor proporción, un 28,93%. Aun así, el importe total de las
hipotecas concedidas ha disminuido un 73,99% desde que empezó la crisis hasta el año 2011.
Tabla 23. Hipotecas constituidas (número e importe) y evolución
Número
Disminución
Hipotecas respecto
2007
Importe Importe medio
hipoteca
2007 1.780.627 299.688.005 € 168.304,76 €
2008 1.283.374 -27,93% 206.027.990 € 160.536,20 €
2009 1.082.587 -39,20% 149.290.543 € 137.901,66 €
2010 960.948 -46,03% 122.490.463 € 127.468,36 €
2011 651.759 -63,40% 77.957.706 € 119.611,25 €
Fuente: Instituto Nacional de Estadística
Dificultad consecución hipoteca → Demanda vivienda
33
La tendencia que siguen las hipotecas podemos visualizarla a partir del gráfico 15, en el cual
observamos un descenso continuado a lo largo de los años. Esta disminución, al igual que hemos
comentado con otras variables y dado sus respectivas razones, parece más pequeña en 2010, dónde
las concesiones de hipotecas caen en un 11,24% respecto a 2009.
Una vez analizada la concesión de hipotecas en su conjunto vamos a pasar a explicar este
comportamiento según la naturaleza de la hipoteca. Distinguimos entre dos tipos de hipotecas:
- Rústica: se consideran fincas rústicas cuando pertenecen a zonas rurales o tienen relación con el
campo.
- Urbana: se consideran fincas urbanas cuando están ubicadas dentro de la ciudad o dentro de un
terreno que se acondiciona para crear o desarrollar un núcleo urbano.
A partir de la tabla 24 podemos ver cuál es la presencia que cada uno de estos dos tipos de
hipoteca tiene en cada año y a cuál le ha afectado más la tendencia del mercado. Observamos que el
porcentaje sobre el total que representan las hipotecas urbanas ha descendido desde 2007 a favor de
las hipotecas rústicas. Esto se debe a que la disminución porcentual ha sido menor en esta últimas,
únicamente del 35,18%, mientras que en las hipotecas urbanas el descenso ha sido del 64,2%.
Tabla 24. Hipotecas constituidas según naturaleza
2007 2008 2009 2010 2011
Rústicas 49.045 2,75% 44.909 3,50% 58.664 5,42% 44.887 4,67% 31.793 4,88%
Urbanas 1.731.582 97,25% 1.238.465 96,50% 1.023.923 94,58% 916.061 95,33% 619.966 95,12%
TOTAL 1.780.627 100% 1.283.374 100% 1.082.587 100% 960.948 100% 651.759 100% Fuente: Instituto Nacional de Estadística
Gráfico 15 . Hipotecas anuales
0
200.000
400.000
600.000
800.000
1.000.000
1.200.000
1.400.000
1.600.000
1.800.000
2007 2008 2009 2010 2011
Años
Nú
mero
34
Debido a que la incidencia ha sido mayor en las hipotecas urbanas y que, además, estás
representan un porcentaje muy alto sobre el total de hipotecas concedidas, nos detendremos en ellas
y las clasificaremos en función de la clase de hipoteca en que se subdividen (vivienda, solares y
otras).
Tabla 25. Clasificación hipotecas urbanas concedidas según naturaleza
2007 2008 2009 2010 2011
Vivienda 1.238.890 71,55% 836.419 67,54% 650.889 63,57% 607.535 66,32% 408.461 65,88%
Solares 61.649 3,56% 51.148 4,13% 53.268 5,20% 36.443 3,98% 25.358 4,09%
Otras 431.043 24,89% 350.898 28,33% 319.766 31,23% 272.083 29,70% 186.147 30,03%
URBANAS 1.731.582 100% 1.238.465 100% 1.023.923 100% 916.061 100% 619.966 100% Fuente: Instituto Nacional de Estadística
De este tipo de hipotecas, el mayor porcentaje lo representan las viviendas, mientras que el menor
lo representan los solares, como podemos observar en la tabla 25. En una representación media
quedan otro tipo de hipotecas urbanas, entre las que se encuentran hipotecas sobre garajes, locales
comerciales, oficinas, trasteros, naves industriales, etc, que han ganado peso sobre las totales al
disminuir en menor porcentaje. Al
igual que sucedía anteriormente,
dónde mayor efecto a tenido la
disminución de la concesión de
hipotecas ha sido en las que
mayor porcentaje representan, las
viviendas, que han pasado de ser
un 71,55% de las hipotecas
urbanas concedidas a un 65,88%.
Podemos apreciar este efecto
comentado a partir del gráfico 16.
No sólo porque es tipo de hipoteca urbana más afectada desde 2007 sino porque es el objeto
principal de nuestro estudio, nos vamos a centrar principalmente en las hipotecas urbanas sobre
viviendas.
Gráfico 16 . Nº hipotecas urbanas concedidas por naturaleza
0
250.000
500.000
750.000
1.000.000
1.250.000
2007 2008 2009 2010 2011
Viviendas Solares Otras
35
Al igual que las compraventas de viviendas que, como hemos estudiado en el apartado 3, caían un
58,28% de 2007 a 2011, la concesión de hipotecas urbanas sobre viviendas también ha sufrido una
caída durante estos años. En concreto, la bajada en la concesión de hipotecas urbanas sobre
viviendas asciende a un 67,03% en total.
Sin embargo, el año 2010 vuelve a aparecer
como una parada en la caída de las concesiones.
La segunda columna de la tabla 26 muestra la
caída de cada año respecto al anterior y, si nos
fijamos, en el año 2010 la disminución sólo es
de un 6,66% frente caídas de hasta el 32,77% en
los demás años.
Puesto que ya hemos reflexionado anteriormente sobre este año 2010 y sobre las causas que
motivan el aumento de las compraventas y, como podemos ver aquí, una menor disminución en la
caída de la concesión de hipotecas urbanas sobre viviendas, no nos detendremos más en este punto.
Únicamente, es importante destacar que los datos extraídos sobre concesión de hipotecas a través del
INE sólo muestran la estadística hasta 2011, por lo que no podemos asegurar, aunque si prever, que
se dará el mismo efecto en la concesión en el año 2012, debido a que las medidas fiscales que se
toman. A partir del gráfico 17 podemos comparar las evoluciones paralelas de éstas dos variables en
el tiempo. Las hipotecas pueden ser mayores en número porque dentro de éstas consideramos
préstamos hipotecarios, créditos y otras operaciones.
Vemos entonces cómo el estudio que
realizaremos con este trabajo nos
acercará al tipo de hipotecas concedidas
al que más les ha afectado la crisis, las
hipotecas urbanas de viviendas y, por lo
tanto, al objeto principal del estudio, las
compraventas de viviendas.
Tabla 26. Hipotecas urbanas s/vivienda
Hipotecas
urbanas
s/vivienda
Evolución
respecto año
anterior
2007 1.238.890
2008 836.419 -32,49%
2009 650.889 -22,18%
2010 607.535 -6,66%
2011 408.461 -32,77% Fuente: Instituto Nacional de Estadística
Gráfico 17 . Comparativa caída compraventas
e hipotecas sobre viviendas
0
200.000
400.000
600.000
800.000
1.000.000
1.200.000
1.400.000
2007 2008 2009 2010 2011
Hipotecas urbanas s/vivienda Compraventas viviendas
36
4.2.6.1 Causas de la caída de la demanda de hipotecas
Quizás, una de las variables que más influencia tenga sobre la bajada de la demanda de vivienda
sea la dificultad de concesión de una hipoteca. Si aumenta la dificultad para conseguir una hipoteca
se demandarán menos hipotecas y, por lo tanto, la demanda de pisos bajará.
Sin embargo, la caída de la demanda de hipotecas no es un fenómeno que venga provocado por
una sola variable de influencia. Podemos destacar diferentes variables que influyen en este
comportamiento del mercado, algunas de las cuales ya hemos estudiado como variables
independientes que afectan a la demanda de vivienda pero, como veremos, también afectan a través
de las hipotecas.
- Las condiciones hipotecarias. Esta primera variable nace del primer componente a la hora de
conceder las hipotecas: el banco. La situación en la que se encuentra el país y, especialmente, la
situación en la que se encuentran los bancos provoca que las condiciones a la hora de conceder una
hipoteca sean más estrictas para asegurarse mayores garantías en el pago de éstas.
- La disminución de la renta de los hogares. En la segunda variable entran en juego las personas
que quieren hipotecar su vivienda. Hipotecarse, como ya hemos dicho, implica tener que realizar
unos pagos mensualmente hasta cubrir un total. Esto significa que dentro de la renta de una familia,
una parte más o menos fija iría destinada a realizar estos pagos. La disminución de la renta de los
hogares hace que el margen que queda después de cubrir las necesidades básicas (alimentación,
sanidad, educación…) sea muy pequeño y, en muchos casos, no cubra las mensualidades requeridas.
Precio
vivienda
Δ Demanda
pisos Demanda pisos
Demanda hipotecas
EFECTO 1:
En el
mercado,
ante una
bajada del
precio de la
vivienda la
demanda de
pisos debería
aumentar
EFECTO 2:
La bajada de
la concesión
de hipotecas
que se da hoy
en día,
provoca que
disminuya la
demanda de
vivienda.
Endurecimiento
condiciones hipotecarias
37
- La inseguridad. Impago de hipotecas, desahucios, escándalos políticos y bancarios, situación
económica general, etc. Todo esto hace que reine la inseguridad en el ambiente; desde 2007 no ha
habido síntomas de mejora del escenario en el que nos encontramos y, de cara a un futuro próximo,
la sociedad no espera que esto cambie.
Estas tres variables son las que han provocado la disminución de la concesión de hipotecas. Como
ya hemos realizado un estudio independiente de las dos últimas, nos centraremos en ver como
afectan las condiciones hipotecarias a la demanda de vivienda, puesto que también este aspecto se ha
visto condicionado por la disminución de la renta y por la inseguridad.
4.2.6.2 Condiciones hipotecarias
En este apartado intentaremos aproximarnos, tras solicitar información a 3 entidades financieras
(BBVA, Santander y Caja Rural), a las diferencias en las condiciones que solicitan las entidades
prestamistas a la hora de conceder una hipoteca desde 2007 hasta ahora. Además, intentaré
relacionar si este endurecimiento de las condiciones en las diferentes entidades se muestra en el
cambio de representación sobre el total de las hipotecas concedidas de cada una de ellas.
Si estudiamos cuantitativamente la concesión de hipotecas que cada una de estas entidades ha
realizado en los últimos años debemos fijarnos en los cambios experimentados desde el principio del
periodo que estamos estudiando hasta la situación actual, en este caso desde 2007 hasta 2011.
Un problema que nos encontramos es que el Instituto Nacional de Estadística considera todo tipo
de hipotecas a la hora de hacer la separación por entidades prestamistas y no sólo la vivienda. Sin
embargo, puesto que hemos argumentado que las viviendas son las más importantes respecto al total
de hipotecas concedidas por porcentaje más alto, arrastraremos estos datos al estudio de éstas.
Además, al no representar un porcentaje muy alto y estar formada por diferentes tipos de
entidades, no incidiremos en la inclusión de hipotecas constituidas con préstamos de otras entidades,
dentro de las cuales se encuentran las cooperativas de crédito, cajas rurales, establecimientos
financieros de crédito, compañías de seguro, personas físicas, entidades públicas…
38
Cómo podemos ver, a través de la tabla 27, en 2007 destacaban las concesiones hipotecarias
dadas por las cajas de ahorro, con un total de 1.058.509 hipotecas concedidas. A éstas le seguían las
hipotecas dadas por los bancos, que alcanzaron 561.492 hipotecas, poco más de la mitad de las
concedidas por las cajas de ahorro.
En 2011, sin embargo, en las cajas de ahorro se ha producido desde 2007 una bajada del 72,81%,
mientras que en las hipotecas concedidas por los bancos se ha producido una bajada del 51,13%.
Esto ha provocado que, en 2011, las hipotecas concedidas por las cajas de ahorro sean prácticamente
iguales en número a las concedidas por los bancos.
Este efecto se puede apreciar mejor a través del gráfico 18, en el cual se muestra el fuerte
descenso de las hipotecas concedidas por las cajas de ahorro hasta igualarse, en 2011, con las
hipotecas concedidas por los bancos.
Tabla 27. Hipotecas constituidas en función de la entidad prestamista
2007 2008 2009 2010 2011
Con préstamo Bancos 561.492 443.692 396.011 360.091 274.404
Con préstamo C.Ahorros 1.058.509 713.127 571.575 493.858 287.814
Con préstamo otras entidades 160.626 126.555 115.001 106.999 89.541
TOTAL 1.780.627 1.283.374 1.082.587 960.948 651.759 Fuente: Instituto Nacional de Estadística
Gráfico 18 . Concesión de hipotecas por entidad prestamista
0
150.000
300.000
450.000
600.000
750.000
900.000
1.050.000
2007 2008 2009 2010 2011
Con préstamo Bancos Con préstamo C.Ahorros Con préstamo otras entidades
39
Otra forma de demostrar el efecto que la crisis hipotecaria ha tenido para las diferentes entidades
prestamistas es a través del porcentaje que cada una de ellas representa sobre el total. Como muestra
la tabla 28, en 2007 las concesiones de hipotecas por las cajas de ahorro ascendían al 59,45% sobre
el total, mientras que ahora únicamente representan el 44,16%. Al revés, las hipotecas concedidas
por los bancos que en 2007 únicamente representaban el 31,53% del total, pasan a representar un
42,10%
Podemos deducir, a través de los resultados anteriores, que la bajada de la concesión de hipotecas
ha sido mucho mayor en las cajas de ahorro que en los bancos y, por lo tanto, que el endurecimiento
de las condiciones hipotecarias también ha sido mayor en ellas.
Para poder realizar una comparación entre ambos tipos de entidades tenemos que remontarnos al
comienzo de la crisis y ver como eran las condiciones en ellas, de tal forma que podamos mostrar las
similitudes pero, sobretodo, las diferencias que son las que han dado lugar a dos impactos diferentes.
A partir de estos datos podremos ver como las condiciones hipotecarias son más duras provocando
una caída de éstas.
El primer dato que nos llama la atención es la diferencia que había en 2007 entre las hipotecas
concedidas por bancos y cajas de ahorro. Mientras los bancos concedieron un total de 561.492
hipotecas, las cajas de ahorro casi doblaban la cantidad de concesiones con un total de 1.058.509
hipotecas. Aquí encontramos uno de los motivos principales por los que las concesiones de hipotecas
concedidas por las cajas de ahorro han experimentado una caída tan fuerte. ¿A qué se debe tal
diferencia? ¿Concedían hipotecas con un riesgo extremo? ¿Existían unos estudios de riesgo basados
en unas directrices?
Tabla 28. Porcentaje hipotecas concedidas en función de la entidad prestamista
2007 2008 2009 2010 2011
Con préstamo Bancos 31,53% 34,57% 36,58% 37,47% 42,10%
Con préstamo C.Ahorros 59,45% 55,57% 52,80% 51,39% 44,16%
Con préstamo otras entidades 9,02% 9,86% 10,62% 11,13% 13,74%
TOTAL 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% Fuente: Instituto Nacional de Estadística
40
Podemos encontrar dos causas fundamentales:
- % sobre ingresos en el hogar: a la hora de conceder una hipoteca, el importe mensual no debe
superar el 35% de los ingresos totales del hogar. Si se superase esta cifra, en cuanto las prestaciones
del trabajador bajasen se produciría la mora puesto que no podría hacer frente a los pagos acordados
con la entidad. Aquí radica una de las diferencias más importantes entre bancos y cajas de ahorro.
Mientras bancos como BBVA y Santander hacían estudios de riesgo apropiados y no sobrepasaban
éstos límites salvo excepciones, las cajas de ahorro llegaron a conceder hipotecas cuyos pagos
mensuales alcanzaban hasta el 67%-70% de los ingresos del hogar. Para hacernos una idea,
hablamos de hipotecas de alrededor de 600€ mensuales para “mileuristas”. Es decir, una familia con
este tipo de hipoteca contaría con sólo 400€ para sobrevivir, a los que tenemos que descontar gastos
fijos como pueden ser la luz, la calefacción o el agua caliente. Ante una bajada de los ingresos del
20%, esta cifra se reduciría a 200€, cantidad que hace imposible hacer frente a la deuda contraída
con la entidad prestamista puesto que no alcanza para sobrevivir.
- Implicaciones políticas de cajas de ahorro principalmente en Comunidades Autónomas: las
últimas noticias apoyan la mala gestión de ciertas entidades de crédito al pertenecer a ellas
representantes de los principales partidos políticos y sindicatos. Principalmente nos referimos a cajas
de ahorro. Pero, ¿cuál es la relación entre esta causa y la concesión de hipotecas? Podemos definirlo
con cinco palabras: inexistencia de estudios de riesgo. Cuando dentro de una entidad existen
vinculaciones con las personas que solicitan un crédito hipotecario no existe una objetividad.
Digamos que operaciones, que con un estudio de riesgo hubiesen sido denegadas, eran aprobadas por
existir tal vinculación con el solicitante. De esta forma, mientras los bancos trabajaban bajo unas
directrices que eliminaban la posibilidad de dar créditos con mucho riesgo a personas “poderosas”
únicamente por vinculaciones, las cajas de ahorro no fijaban estos límites para beneficiarse de
operaciones. Dentro de este punto entran principalmente las hipotecas a los promotores.
Estas dos causas perjudican principalmente la imagen de las cajas de ahorro; sin embargo, hemos
observado que la caída en la concesión de hipotecas también ha sido notable en los bancos, lo que
nos lleva a concretar similitudes que en 2007 hacían conceder hipotecas “a la ligera”:
41
- Influencia sobre tasadores: la entidad prestamista depende del tasador pero el tasador depende
aún más de la entidad prestamista. Esto significa que, ante una falta de vigilancia por entidades
superiores, las entidades prestamistas pueden influenciar en la tasación de las viviendas. Sin tasación
no hay trabajo para el tasador, y ésta era la ventaja con la que contaban estas entidades. De esta
forma, en 2007 llegaban a tasarse al 115% de su valor.
- Trabajador con sueldo en función de objetivos: otra de las partes importantes a la hora de
conceder hipotecas es la persona que las admite. Es decir, la entidad puede crear unas directrices
pero al final la decisión la toma una sola persona. El problema viene cuando esa persona esta
influenciada por el logro de unos objetivos. Por ejemplo, si la persona que concede la hipoteca tiene
un sueldo variable en función de las hipotecas que conceda al mes, esa persona estará más dispuesta
y dará más facilidades para que el solicitante la adquiera. Si por el contrario, esa persona ha cubierto
el cupo mensual que le da derecho a una retribución extra, pondrá más dificultades para concederla.
- Avales en manos de la personalidad del banquero: no tenemos que olvidar que una hipoteca es
un préstamo personal con garantía hipotecaria, pero que muchas veces requiere de una garantía
adicional. Esta garantía queda en manos del banquero que concede la hipoteca y de su dureza o no a
la hora de pedirla. Mientras hay banqueros que solicitan menos avales, hay otros que sin un aval no
hay hipoteca. De esta forma se concedieron hipotecas sin necesidad de avales. Este punto tiene en
parte relación con el anterior.
Todas estas causas llevaron la concesión de hipotecas a cifras muy altas que no miraban a un
futuro inmediato. Desde 2007, la mala gestión a la hora de conceder hipotecas ha llevado a una caída
continua de éstas, además de a impagos, desahucios, necesidad de financiación por parte de los
bancos al poseer muchos inmuebles, etc. Esta serie de consecuencias ha provocado que las
condiciones para conceder una hipoteca se hayan endurecido haciendo que las hipotecas concedidas
sean menos, especialmente por parte de las cajas de ahorro.
Ahora, conceder una hipoteca ya es más difícil, en parte porque muchas de las causas que hemos
explicado anteriormente han desaparecido o han sido controladas. Entre ellas podemos mencionar
las siguientes:
42
- % sobre ingresos en el hogar: en este aspecto tiene mucha importancia el rescate de las cajas de
ahorro españolas por parte del Banco Central, puesto que ahora es éste el que marca las directrices.
Es decir, existe un control muy rígido por parte del Estado sobre las cajas de ahorro que no permite
que se sobrepase el límite del 35% de los ingresos mensuales a la hora de conceder una hipoteca.
Dentro de este apartado podemos añadir que es imprescindible una estabilidad empresarial del
solicitante para que le sea concedida una hipoteca.
- Influencia sobre tasadores en la actualidad la tasación no sobrepasa el 80% del valor de la
vivienda, salvo excepción. Al igual que se ha hecho sobre las entidades prestamistas, también se ha
sometido a un control estricto a los tasadores.
- Aumento precio de las hipotecas: aunque no hemos comentado anteriormente este apartado, los
índices de morosidad a los que se ha llegado hacen que el precio de las hipotecas aumente. La tasa
de morosidad media en España es del 10%, lo que significa que de media, los bancos tienen que
destinar un 10% de su financiación a cubrir la morosidad, por lo que la manera de financiarse en
mayor cantidad es subiendo precios. Este dato lo podemos comprobar en los tipos de interés que,
mientras en 2007 se situaban en torno al Euribor + 1 pto, ahora llegan a rondar el Euribor + 3 pts.
- Inmuebles en mano de las entidades: tenemos que añadir un matiz dentro de este punto, puesto
que aumenta la dificultad para conceder hipotecas si son sobre viviendas que no están en mano de la
entidad. Por ejemplo, si un cliente pide un préstamo hipotecario para una vivienda no perteneciente a
la entidad, obtendrá una respuesta llena de dificultades. En cambio, si la vivienda en cuestión
pertenece a la entidad habrá más facilidades para su concesión. Es decir, las entidades intentan
“deshacerse” de sus bienes inmuebles para obtener liquidez.
Todas estas dificultades, junto con la influencia de otras variables como la renta o la inseguridad,
han provocado que la demanda de hipotecas disminuya considerablemente en los últimos años,
teniendo su repercusión directa sobre la demanda de vivienda.
43
5. CONCLUSIONES
La demanda de vivienda se ve afectada por multitud de factores del entorno que influyen de
manera individual en ella para globalmente marcar su evolución. El efecto individual de todas
estos factores o variables que influyen directamente sobre la demanda pueden verse resumidos en el
gráfico 19, dónde se muestran las relaciones entre cada una de ellas con la demanda de vivienda bajo
la condición Ceteris Paribus, por la cual el resto de las variables distintas a la estudiada permanecen
constantes.
El fin de este trabajo ha sido explicar cómo ante la caída del precio de la vivienda dada desde
2007 la demanda no ha aumentado (gráfico 20) debido a que no es la única variable que influye en
ella, sino que, juntando el efecto individual positivo que la disminución del precio ejerce con los
efectos individuales negativos del resto de las variables del entorno, se produce un resultado global
que conlleva la caída de las compraventas de vivienda.
DEMANDA
VIVIENDA
Precio alquiler
Paro
Inestabilidad
económica de la
familia
Precio vivienda
D
Miedo al futuro
Inseguridad social
D
D
D
D
D
Renta media por
hogar
D
Dificultad
consecución hipoteca
Condiciones
hipotecarias
Gráfico 19
Compraventa de vivienda
0
100.000
200.000
300.000
400.000
500.000
600.000
700.000
800.000
900.000
2007 2008 2009 2010 2011 2012
Índice de Precios de Vivienda (medias anuales)
71,98
83,44
90,0791,91
98,49
70
75
80
85
90
95
100
2007 2008 2009 2010 2011 2012
Gráfico 20. Comparación IPV con la evolución de la demanda de vivienda
44
Más concretamente, la caída del precio de la vivienda provocaría un aumento de la demanda de
vivienda sólo si el resto de las variables del entorno permaneciesen constantes. El problema que se
da en la actualidad radica en la existencia de muchas otras variables que influyen directamente
en la demanda de vivienda y que no solo no permanecen constantes, sino que además ejercen
un efecto negativo sobre ésta.
El efecto conjunto provocado a lo largo de estos años y que da lugar a una bajada de la demanda
de vivienda es el siguiente:
- Existen multitud de variables que, durante estos años, han provocado un efecto negativo sobre la
demanda de vivienda entre las que se encuentran la inestabilidad económica familiar, el paro, el
miedo al futuro (inseguridad social), la renta media del hogar, el precio del alquiler y las dificultad
para conseguir una hipoteca debido a las duras condiciones hipotecarias que tienen su base en las
decisiones tomadas en el pasado.
- Por otro lado, el único factor que provoca un efecto positivo debido a su tendencia sobre la
demanda de vivienda es su precio.
- Si juntamos estos dos efectos la conclusión es que el efecto negativo producido por varias
variables supera al efecto positivo provocado por la bajada del precio de la vivienda lo que
conlleva una situación final de bajada de la demanda de vivienda o, lo que es lo mismo, una
disminución de las compraventas de vivienda.
Inestabilidad económica familia
Paro
Miedo al futuro - Inseguridad social
Renta media del hogar
Precio alquiler
Dificultades consecución hipotecas
DEMANDA VIVIENDA
Precio
vivienda
DEMANDA
VIVIENDA
DEMANDA
VIVIENDA
45
Hemos de destacar dos años en los que, a diferencia del resto, la demanda de vivienda sube: 2010
y 2012. A raíz de estos resultados podría deducirse que el efecto global provocado por estas
variables ha cambiado, sin embargo, sólo es cierto en parte. Es decir, es verdad que el efecto positivo
ha superado al efecto negativo sobre la demanda, pero ésto se da porque en ambos años ha entrado
en juego otra variable que ejerce un efecto positivo sobre la demanda de vivienda: el fin de la
deducción por vivienda habitual.
Aunque el efecto global parece cambiar de tendencia en estos años y las compraventas de
vivienda parecen recuperarse, hemos de decir que no se trata de una recuperación en sí, sino una
consecuencia temporal de una modificación fiscal y que a medio plazo el mercado se espera que siga
la tendencia del efecto global estudiado sin incluir esta variable.
La crisis económica en la que nos encontramos desde 2007 ha tenido repercusión sobre el entorno
económico y social. Multitud de factores han cambiado la tendencia llevada hasta entonces y para
poder explicar los cambios producidos hemos de fijarnos en el efecto global producido por todas las
variables que influyan en ellos. En nuestro caso tenemos que ir más allá del estudio de la
variación en el precio para establecer una relación con el comportamiento del consumidor en
el mercado de la vivienda puesto que, de lo contrario, estaríamos obviando otras variables que,
cómo hemos podido observar a lo largo de este trabajo, influyen en mayor grado en dicho
mercado provocando una disminución de la demanda de vivienda.
46
BIBLIOGRAFÍA
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47
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