ARRENDAMIENTOS

CLASIFICACION Y AMBITO DE APLICACIÓN DE LA

NORMATIVA VIGENTE

LAU 29/1994: solución intermedia entre LAU 1964 y RD 2/1985

• Contratos a partir de 1.1.1995 • Contratos anteriores en período de duración

pactada (NO PRORROGADA)• Irretroactividad a contratos anteriores salvo:

1. Arts. 12 (definición de arr. de vivienda), 15 (subrogación conyugal) y 24 (reformas minusvalía).

2. Régimen transitorio: rebaja el nivel de protección de las prórrogas de 1964.

AMBITO MATERIAL DE APLICACION

• Fincas con destino urbano:1. Vivienda (libres y VPO ver.DA 1ª)2. Uso distinto de vivienda (comercial o

profesional o de temporada, art. 3 LAU).• EXCLUSIONES:1. Viviendas asignadas por razones

profesionales de cargo o empleo2. Viviendas militares3. Viviendas universitarias4. Casas en fincas con destino agrícola

primordial (art. 7 LAR)

Uso de vivienda

• Uso pactado primordial (art. 2.1), aunque no exclusivo.• Se permiten usos secundarios siempre que no

signifiquen subarriendo, cambio de uso primordial u obras inconsentidas.

• Es válido el pacto de destino exclusivo a vivienda.• Necesidad permanente de vivienda (art. 2)• La vivienda ha de ser la familiar, no la motivada por

necesidades laborales individuales entre semana (ex. Art. 7 a sensu contrario)

• La necesidad no es no tener otra casa, sino usar de la arrendada como vivienda

• El arrendatario ha de ser persona física

CASOS DUDOSOS ¿Se aplica el CC o la LAU?

• Arrendamiento de negocio apto para su explotación inmediata (art. 3 LAU 1964).

• Arrendamiento con opción de compra (leasing Ley 26/1988):

- El arrendador adquiere el bien afecto a usos industriales o profesionales indicado por el arrendatario

- Este satisface unas cuotas periódicas de amortización

- Al término mínimo de diez años (dos para muebles) ha de existir una opción de compra.

IMPERATIVIDAD no absoluta

• En general: Art. 4.1 (fianza y régimen procesal)• Vivienda: Título II: imperatividad unilateral salvo

viviendas suntuarias• Uso distinto: arts. 29 a 35 salvo pacto en contrario

expreso de cada uno de los artículos excluidos (v.4.4)• CC supletorio de segundo grado a falta de regulación

legal y de pacto• Imperatividad no absoluta:-Sumisión a arbitraje- Sólo se refiere a la renuncia de derechos a la hora de

celebrar el contrato- En otras ocasiones, la propia Ley permite el pacto arts.

11,14,16.4,17.1,20,25.8,36.5.

DURACION: diferencias con el art. 1581 CC

• Libertad de las partes. 9.2 LAU: supletoriamente un año + prórrogas

• Prórroga legal potestativa para el arrendatario (hasta 5 años desde la puesta a disposición). Excepción: causa de necesidad “expresa” y “para sí”.

• Art. 10: tácita reconducción (pasados 5 años, por un máximo de 3 ). Pasado ese tiempo: tácita reconducción 1566 CC.

• Desistimento del arrendatario. Con preaviso de dos meses en contratos de duración pactada superior a cinco años: art. 11 ¿Y en el resto?:

Estatuto familiar de la vivienda arrendada

• Art. 12: – Desistimiento de arrendatario casado o conviviente– Abandono cónyuge casado o conviviente

• Art. 15:Separación, divorcio o nulidad

• Art. 16: Subrogación por muerte del arrendatario.

Extinción (art. 22 LAU)

• 1.124 CC. Y ADEMÁS:• a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo

pago haya asumido o corresponda al arrendatario.• b) La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.• c) El subarriendo o la cesión inconsentidos.• d) La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no

consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario.• e) Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas,

peligrosas o ilícitas.• f) Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la

necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 7.

• 3. Del mismo modo, el arrendatario podrá resolver el contrato por las siguientes causas:

• a) La no realización por el arrendador de las reparaciones a que se refiere el artículo 21.

• b) La perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda.