CAPÍTULO 9.0 ELEMENTO DE VIVIENDA (2002-2008) 2007/Elements/10... · la vivienda en el condado de...

CAPÍTULO 9.0 ELEMENTO DE VIVIENDA

(2002-2008)

Adoptado el 4 de noviembre de 2003

OCTUBRE DE 2003

ELEMENTO DE VIVIENDA 2002-2008

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FOTO DE CUBIERTA DE VIVIENDA DE AUTOAYUDA EN MORO COJO, CASTROVILLE

CONDADO DE MONTEREY

Elemento de Vivienda: 2002-2008

Junta de Supervisores Distrito 1: Fernando Armenta

Distrito 2: Louis R. Calcagno Distrito 3: Butch Lindley Distrito 4: Edith Johnsen Distrito 5: Dave Potter

Comisión de Planificación John Brennan Martha Diehl Miguel Errea Rudy Gonzales Laurence Hawkins Cosme Padilla Sharon Parsons Don Rochester Juan Sanchez

John E. Wilmot

Comité de Asesoramiento para la Vivienda

Distrito 1: Sabino Lopez Vacante Distrito 2: Rick Giffin Vacante Distrito 3: Maria Orozco Vacante Distrito 4: Sandra Jacob-Ball Vacante Distrito 5: Donna Johnston Karen Dunn-Haley

Adoptado por la Junta de Supervisores: 4 de noviembre de 2003

Capítulo del Elemento de Vivienda preparado por: Melanie Shaffer Freitas, MUP Freitas + Freitas Engineering and Planning Consultants, Inc. 311 Laurent Street Santa Cruz, California 95060 (831) 471-9942 o (831) 429-5018

CONDADO DE MONTEREY

RESUMEN EJECUTIVO ................................................................................................................ 1 1. INTRODUCCIÓN......................................................................................................................... 3 2. EVALUACIÓN DE NECESIDADES.......................................................................................... 5

INFORMACIÓN DE LA POBLACIÓN ................................................................................................................... 5 Datos de la población ................................................................................................................. 5 Crecimiento Futuro de la población ........................................................................................... 7 Grupo étnico y raza de la población........................................................................................... 8 Población por edad ..................................................................................................................... 9

INFORMACIÓN DEL NÚCLEO FAMILIAR ........................................................................................................ 12 Tamaño del núcleo familiar ...................................................................................................... 12 Núcleos familiares por nivel de ingresos .................................................................................. 13 Núcleos familiares que pagan excesivamente por vivienda ...................................................... 15 Tipo de Ocupación del Núcleo Familiar................................................................................... 17 Núcleos familiares con necesidades especiales ........................................................................ 17

DATOS SOBRE EL INVENTARIO DE VIVIENDAS ........................................................................................... 33 Oferta de viviendas ................................................................................................................... 33 Viviendas por tipo ..................................................................................................................... 34 Tasas de desocupación.............................................................................................................. 35 Condición de las viviendas........................................................................................................ 35 Costo de las Viviendas y Capacidad Financiera ...................................................................... 37

3. NECESIDADES DE VIVIENDA PROYECTADAS ............................................................... 44 NECESIDADES DE VIVIENDA: 2000-2008..................................................................................................... 44

1. Cálculo de necesidad de vivienda en la región (2000-2008) ................................................ 44 2. Necesidad de vivienda según nivel de ingreso ..................................................................... 44

NECESIDAD AJUSTADA DE CONSTRUCCIONES NUEVAS: 2003-2008...................................................... 45 1. Necesidad de vivienda por nivel de ingreso, período 2002-2008 ajustado .......................... 45

CONSERVACIÓN DE UNIDADES ASEQUIBLES .............................................................................................. 47 1. Descripción de proyectos "en riesgo" potencial .................................................................. 47 2. Desarrollos de viviendas multifamiliares: Información sobre propietarios y Capacidad Financiera ............................................................................. 48

4. RESTRICCIONES DE VIVIENDA .......................................................................................... 50 RESTRICCIONES GUBERNAMENTALES.......................................................................................................... 50

1. Controles de uso de la tierra................................................................................................ 50 2. Limitaciones potenciales a desarrollo de viviendas.............................................................. 53 3. Capacidad de infraestructura ............................................................................................... 55 4. Cobros gubernamentales....................................................................................................... 62 5. Requisitos para el procesamiento de permisos del Condado................................................ 63 6. Códigos de construcción ....................................................................................................... 66

TABLA DE CONTENIDO

RESTRICCIONES DE MERCADO ....................................................................................................................... 67 Producción de viviendas Asequibles en el Mercado Actual..................................................... 67

5. INVENTARIO DE RECURSOS................................................................................................ 70 POLÍTICAS PARA EL NUEVO CRECIMIENTO RESIDENCIAL ...................................................................... 70 UBICACIÓN DEL NUEVO CRECIMIENTO RESIDENCIAL ............................................................................. 71

1. Metodología .......................................................................................................................... 71 2. Áreas Comunitarias............................................................................................................... 72 3. Lotes existentes EN REGISTRO............................................................................................ 96

ESTIMACIÓN DE NUEVAS CONSTRUCCIONES (2002-2008) ...................................................................... 97 1. Implementación y cronograma de los planes de la comunidad/específicos.......................... 98 2. Estimaciones de nuevas construcciones y asignación regional de necesidades de viviendas ....................................................................................... 98 3. Del Monte Forest/Medida A................................................................................................ 101

RECURSOS FINANCIEROS...............................................................................................................................102 1. Programas de Redesarrollo ................................................................................................ 102 2. Fondo para viviendas asequibles ........................................................................................ 102 3. Otros recursos financieros .................................................................................................. 103

6. OPORTUNIDADES DE VIVIENDAS ASEQUIBLES ......................................................... 105 PROGRAMAS DE VIVIENDAS PATROCINADOS POR EL CONDADO .........................................................105

1. Programa de Asistencia para el Pago de Cuota Inicial ..................................................... 105 2. Programa de Rehabilitación de Viviendas.......................................................................... 106 3. Viviendas Asequibles: Asistencia Continua ........................................................................ 106 4. Ordenanza de Viviendas Inclusivas .................................................................................... 107 5. Programas de Redesarrollo ................................................................................................ 108

ORGANIZACIONES SIN FINES DE LUCRO ...................................................................................................109 PROGRAMAS DE VIVIENDAS LOCALES ......................................................................................................111

1. Centro Integral de Oportunidades de vivienda................................................................... 111 2. Programas de Prevención de desahucio ............................................................................. 111 3. Programa de Ayuda para Alquiler...................................................................................... 111

OTROS PROGRAMAS DE VIVIENDA .............................................................................................................111 1. Autoridad de la Vivienda del Condado de Monterey .......................................................... 111 2. Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE.UU.............................................. 112 3. Departamento de Agricultura de EE.UU. (Administración de Viviendas Rurales) ............ 112 4. Estado de California ........................................................................................................... 112

DESARROLLOS DE VIVIENDAS ASEQUIBLES ............................................................................................113 ASISTENCIA DEL CONDADO EN LAS ÁREAS INCORPORADAS ...............................................................115

7. REVISIÓN DE 1992 DEL ELEMENTO DE VIVIENDA..................................................... 117 EFECTIVIDAD DEL ELEMENTO .....................................................................................................................117 PROGRESO EN LA IMPLEMENTACIÓN .........................................................................................................128

8. ESTRATEGIA DEL PROGRAMA DE VIVIENDAS: 2002-2008 ...................................... 132 CONCEPTOS FUNDAMENTALES.....................................................................................................................132

estrategia del programa de viviendas y necesidad de viviendas a nivel regional .................. 133 Meta H-1: Viviendas dentro de las áreas residenciales ya existentes .................................... 136 Meta H-2: Equilibrio de fuentes de trabajo/viviendas e infraestructura ................................ 140

Meta H- 3: Nuevas viviendas dentro de las Áreas Comunitarias y Superposición para viviendas asequibles............................................................................. 141 Meta H- 4: Capacidad financiera para la adquisición de viviendas y diversidad................. 146 Meta H-5. iviendas para la clase trabajadora y asistidas por el empleador......................... 152 Meta H-6: Asignación regional de vivienda .......................................................................... 154 Meta H-7: Igualdad de oportunidades y accesibilidad a viviendas....................................... 157 Meta H-8: Viviendas nuevas dentro y adyacentes a ciudades ............................................... 159

9. OPORTUNIDADES DE CONSERVACIÓN DE ENERGÍA ............................................... 161 CONSERVACIÓN DE ENERGÍA Y DESARROLLO RESIDENCIAL ................................................................161

10. PARTICIPACIÓN PÚBLICA ............................................................................................... 163 11. CONSISTENCIA CON EL PLAN GENERAL.................................................................... 165 12. CONSISTENCIA CON EL PLAN DE LA ZONA COSTERA........................................... 169 13. APÉNDICES............................................................................................................................ 170

APÉNDICE A. ANÁLISIS DE RESTRICCIONES DE VIVIENDA PARA PERSONAS DISCAPACITADAS Y ACCIONES PARA ELIMINAR LAS RESTRICCIONES IDENTIFICADAS ....................................................171

APÉNDICE B. MATERIALES DE REFERENCIA/ORGANIZACIONES ......................................................173 APÉNDICE C: COBROS POR PERMISOS DEL USO DE LA TIERRA (PARA JULIO DE 2003) ...............178 APÉNDICE D: NORMAS DE DESARROLLO RESIDENCIAL .....................................................................184 APÉNDICE E: RESUMEN DE COMENTARIOS ESCRITOS........................................................................185 APÉNDICE F: NOTAS FINALES ..................................................................................................................191

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RESUMEN EJECUTIVO Datos de la vivienda y del núcleo familiar (Páginas 5-41): HABRÁ UN AUMENTO DE NUEVOS EMPLEOS EN EL ÁREA DE LOS SERVICIOS Y LOS COMERCIOS AL DETAL (PÁGINAS 10-11) Se espera que aproximadamente 68% de los nuevos empleos se generen en el área de los servicios y los comercios al detal. Tradicionalmente, en estos dos sectores los empleos ofrecen un salario más bajo, con un pago que suele ser igual o ligeramente mayor al salario mínimo de $6.25 por hora. Se estima que se requiere un salario por hora de $21.37 para pagar la renta promedio de una vivienda de tres habitaciones en el Condado de Monterey.

LOS NÚCLEOS FAMILIARES CON NECESIDADES ESPECIALES EN EL CONDADO DE MONTEREY INCLUYEN OBREROS DE GRANJAS, PERSONAS MAYORES, DISCAPACITADOS, NÚCLEOS FAMILIARES NUMEROSOSEXCESIVAMENTE GRANDES Y PERSONAS SIN VIVIENDA (PÁGINAS 17-31) La población y los núcleos familiares del Condado de Monterey son diversos. Algunos núcleos familiares del Condado tienen necesidades de vivienda especiales. Todos estos núcleos familiares tienen en común la necesidad de una vivienda más asequible. Sin embargo, cada tipo de núcleo familiar con necesidades especiales puede tener necesidades de vivienda específicas. Por ejemplo, los núcleos familiares excesivamente grandes necesitan unidades de tamaño familiar más grandes que también sean unidades para rentar. Los núcleos familiares de personas mayores y de discapacitados suelen necesitar viviendas con características de acceso físico especiales.

LA MAYORÍA DE LAS NUEVAS UNIDADES CONSTRUIDAS EN EL CONDADO DE MONTEREY SON VIVIENDAS UNIFAMILIARES (PÁGINA 33) En el período de 1994-1999, sólo 3% de los permisos de construcción emitidos en el Condado de Monterey fueron para viviendas multifamiliares. El resto de los permisos de construcción fueron emitidos para unidades unifamiliares.

LA VIVIENDA EN EL CONDADO DE MONTEREY ES COSTOSA (PÁGINAS 36-39). En 2002, el precio medio de venta por una vivienda unifamiliar en el Condado de Monterey era $373,000. La renta mensual promedio por un apartamento era $1,044. Los núcleos familiares de ingresos muy bajos no pueden “pagar” siquiera la renta promedio de $1,044 al mes. Los núcleos familiares de ingresos moderados no pueden “darse el lujo” de comprar la unidad unifamiliar de precio medio en el Condado.

Logros de en el área de vivienda (páginas 99-108): El Condado ha tenido éxito en alcanzar los siguientes logros en años recientes:

1. Aproximadamente 1,735 unidades/núcleos familiares han recibido asistencia como resultado de la Ordenanza de Viviendas Inclusivas.

2. Se ha establecido un Fondo para viviendas asequibles con políticas y procedimientos para el uso del dinero. En 2002-2003, este fondo dispuso de aproximadamente $4 millones para asignarlos a organizaciones y proponentes de proyectos involucrados en la construcción de viviendas asequibles.

3. Se estableció una nueva oficina de Vivienda y Redesarrollo en la División de Políticas de Recursos Ambientales del Condado. El objetivo principal de esta oficina es administrar y planificar actividades de viviendas asequibles y de redesarrollo en el Condado.

4. Significativas contribuciones a la construcción de las actuales viviendas asequibles por parte de grupos sin fines de lucro y organizaciones. Por ejemplo, el desarrollo de 265 unidades

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de Moro Cojo en Castroville es una de las subdivisiones rurales asequibles más grandes en California y fue desarrollada por organizaciones sin fines de lucro.

Temas sobre la vivienda significativos para el futuro: EL NUEVO DESARROLLO RESIDENCIAL DEBE ESTAR UBICADO EN ÁREAS CON INFRAESTRUCTURA ADECUADA. La estrategia para el nuevo desarrollo residencial en el lapso 2002-2008 orienta el nuevo crecimiento hacia las Áreas Comunitarias, el cual se desarrollará de acuerdo con los Planes de las Comunidades y los Planes Específicos que contienen instrucciones de desarrollo específicas incluyendo requisitos de infraestructura.

SE REQUIEREN NUEVAS VIVIENDAS ASEQUIBLES. Dentro de la planificación de un nuevo desarrollo residencial, se debe proveer de unidades asequibles a los núcleos familiares que viven y trabajan en el Condado de Monterey. Es necesario que el Condado proporcione tierras adecuadas con infraestructura para acomodar 2,511 unidades, la mayoría de las cuales deben ser asequibles para los núcleos familiares de la clase trabajadora de ingresos bajos y moderados.

SE REQUIEREN MÁS UNIDADES MULTIFAMILIARES Y DE ALTA DENSIDAD. Es necesario hacer un mayor énfasis en la producción de más unidades multifamiliares que en el tipo de vivienda independiente unifamiliar más cara. Se debe revisar el Plan General y las designaciones de zonificación para estimular desarrollos de alta densidad y de uso mixto más innovadores.

EL REEMPLAZO DE UNIDADES DETERIORADAS ES CRÍTICO. Existen al menos dos grandes desarrollos de viviendas que necesitan reemplazo en el Condado de Monterey. El conjunto de 79 viviendas para personas mayores y discapacitados Rippling River en el Valle de Carmel y el proyecto de 77 unidades de Salinas Road en Pajaro deben ser reemplazados. Estos dos grandes desarrollos requerirán una contribución sustancial de fondos así como un esfuerzo de coordinación significativo para dotar de viviendas de reubicación temporales y permanentes para los ocupantes.

SE DEBEN PRESERVAR LAS UNIDADES ASEQUIBLES EXISTENTES. Existen más de 1,000 unidades que tienen algún tipo se restricción de capacidad financiera o legal en las áreas no incorporadas del Condado de Monterey. Se deben monitorear estas unidades y se deben hacer todos los esfuerzos para preservar su estatus de asequibles.

SE REQUIEREN REVISIONES DE LAS REGULACIONES /PROCESOS EXISTENTES Para estimular la construcción de más unidades, especialmente las asequibles, el Condado necesita implementar lo siguiente:

1. Dirigir el nuevo crecimiento hacia las Áreas Comunitarias. 2. Cambiar las designaciones de zonificación y del Plan General a fin de estimular la

creación de viviendas de alta densidad y de uso múltiple. 3. Implementar un Programa de incentivos para la vivienda asequible por niveles que

incluya: a. Programa de viviendas inclusivas (20% obligatorio de unidades asequibles), b. Ordenanza de bonos por densidad c. Programa de incentivos para los proponentes de proyectos de viviendas (40%

de unidades asequibles) y d. Superposición de viviendas asequibles (100% de unidades asequibles).

4. Revisar el Programa de Viviendas Secundarias y estimular la producción de más unidades secundarias.

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1. INTRODUCCIÓN El Elemento de Vivienda es uno de los siete elementos que se deben incluir en el Plan General del Condado. La ley estatal identifica los temas que se deben tomar en cuenta en un Elemento de Vivienda. Estas directrices están especificadas en el artículo 10.6 del Código de Gobierno del Estado de California (Secciones 65580 y subsiguientes).

La Ley del estado especifica que el Elemento de Vivienda debe determinar las necesidades de vivienda, evaluar el mercado actual de viviendas en el Condado y, luego, identificar los programas que podrán satisfacer esas necesidades. La evaluación del mercado de viviendas incluye una revisión de las características de las viviendas actuales así como del costo de la vivienda, los ingresos del núcleo familiar, los núcleos familiares con necesidades especiales, la disponibilidad de tierras e infraestructura y varios otros factores. También forma parte de esta evaluación la “Asignación Regional de las Necesidades de Vivienda” de la comunidad, la cual proporciona un estimado del número de viviendas que debe suministrase a la comunidad para satisfacer la cuota de viviendas nuevas en la región. Además de esta información, el documento del Elemento de Vivienda debe evaluar y revisar los programas de vivienda pasados y considerar esta revisión en la planificación de futuras estrategias de vivienda.

El anterior Elemento de Vivienda del Condado fue adoptado en 1992. Usualmente, se requiere la actualización de los Elementos de Vivienda cada cinco años. Sin embargo, debido a las restricciones de presupuesto del Estado, los datos de las necesidades regionales de vivienda no estaban disponibles y el periodo de cinco años se extendió. En 2002, los datos de las necesidades regionales de vivienda en las comunidades de la Asociación de Gobiernos de la Región de la Bahía de Monterey (AMBAG, Association of Monterey Bay Area Governments) estuvieron finalmente disponibles. Las comunidades de la región de la Asociación de Gobiernos de la Región de la Bahía de Monterey, como el Condado de Monterey, recibieron instrucciones para actualizar sus Elementos de Vivienda utilizando los datos del período 2002- 30 de junio de 2007 revisado. En 2003, se aprobó una nueva legislación del Estado (SB 491) que extendía la próxima actualización de las comunidades de la Asociación de Gobiernos de la Región de la Bahía de Monterey un año hasta el 30 de junio de 2008. Por consiguiente, el período de planificación para este documento de Elemento de Vivienda es 2002- 30 de junio de 2008.

Este documento constituye el Elemento de Vivienda 2002-2008 del Condado. El Elemento de Vivienda 2002-2008 contiene la información más actualizada referente al mercado de viviendas del Condado de Monterey para el verano de 2003. Desafortunadamente, algunos datos del censo de EE.UU. de 2000 aún no estaban disponibles para el momento en que se preparó este Elemento. Por consiguiente, en algunas instancias, se informan datos para todo el Condado, pero se reconoce que la información para las áreas no incorporadas habría sido más precisa de haber estado disponible.

Además, para el momento en que se preparó este Elemento de Vivienda, el Condado participó activamente en el proceso de actualización del Plan General de 1982. Este documento de Elemento de Vivienda usa conceptos y terminología del Anteproyecto de Actualización del Plan General del Siglo XXI, pero también es consistente con el Plan General de 1982 en muchos aspectos. En el Capítulo 11 de este documento de Elemento de Vivienda se discuten en mayor detalle los temas relacionados con la correspondencia entre el Elemento de Vivienda y el Plan General.

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2. EVALUACIÓN DE NECESIDADES INFORMACIÓN DE LA POBLACIÓN

DATOS DE LA POBLACIÓN El 18 de febrero de 1850, la región de la Bahía de Monterey fue dividida oficialmente en dos condados: el Condado de Monterey y el Condado de Santa Cruz. Para ese entonces, la población total del Condado de Monterey era de 1,872 personas. Para 1900, la población había crecido hasta 19,380 y en 1950 la población total del Condado había aumentado a 130,498 personas. Según el censo de EE.UU. de 2000, para el 1º de enero de ese año, había 401,762 personas en el Condado. En 2000, el Condado de Monterey tuvo la 18va población más grande de todos los 58 condados de California. En décadas recientes, la población del Condado ha crecido de 247,450 personas en 1970 a 401,762 en 2000. La década con mayor porcentaje de crecimiento de población fue la de 1980-90, cuando la población aumentó en un 22%.

ILUSTRACIÓN NO. 1: CONDADO DE MONTEREY POBLACIÓN EN 1970-2000

401,762

355,660290,444

247,450

050,000

100,000150,000200,000250,000300,000350,000400,000450,000

1970 1980 1990 2000

Pobl

ació

n

Fuente: Censo de EE.UU.: 1970, 1980, 1990, 2000

En las últimas décadas, el porcentaje de la población residente en las áreas no incorporadas del Condado ha bajado en relación a la población total del condado. En 1980, la población de las áreas no incorporadas representaba 29% de la población total del Condado. Sin embargo, en el año 2000, el porcentaje había disminuido hasta 25% de la población total del Condado. Esto demuestra que las áreas incorporadas del Condado han crecido en población a un ritmo más rápido que las áreas no incorporadas.

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ILUSTRACIÓN NO. 2: CONDADO DE MONTEREY: PORCENTAJE DE

POBLACIÓN EN ÁREAS NO INCORPORADAS EN RELACIÓN CON LA POBLACIÓN TOTAL

Población Total del

Condado (Áreas no Incorporadas e

Incorporadas)

Población de las Áreas No Incorporadas

Población de las Áreas No Incorporadas como

Porcentaje de la Población Total del Condado

1980 290,444 84,497 29% 1990 355,660 100,479 28% 2000 401,762 100,258 25%

Fuentes: Censo de EE.UU.: 1980, 1990 y 2000 Aproximadamente 49% (49,528 personas) de la población de las áreas no incorporadas del Condado residen en una comunidad no definida, como las que se indican en la tabla que aparece abajo. La mayor de estas comunidades en términos de población es el área de Prunedale, que contaba con 16,432 residentes en 2000.

ILUSTRACIÓN NO. 3: CONDADO DE MONTEREY: DISTRIBUCIÓN DE LA POBLACIÓN EN ÁREAS NO INCORPORADAS

COMUNIDAD POBLACIÓN Prunedale 16,432 Castroville 6,724 Carmel Valley Village 4,700 Del Monte Forest 4,531 Pajaro 3,384 Las Lomas 3,078 Aromas 2,797 Toro Canyon 1,697 Elkhorn 1,591 Chualar 1,444 Boronda 1,325 San Ardo. 501 Spreckles 485 San Lucas 419 Moss Landing 300 Bradley 120 Resto No Incorporado 50,730 TOTAL Población de las Áreas No Incorporadas 100,258

Fuente: Censo de EE.UU.: 2000

CAPÍTULO 2: EVALUACIÓN DE LAS NECESIDADES DE VIVIENDA

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CRECIMIENTO FUTURO DE LA POBLACIÓN Se espera que la población del Condado de Monterey aumente aproximadamente un 35% en el período de 2000-2020. La AMBAG (Asociación de Gobiernos del Área de la Bahía de Monterey) desarrolló en 1997 pronósticos de población y empleo para la región, los cuales mostraban las tasas de crecimiento estimadas para los Condados de Monterey, Santa Cruz y San Benito. AMBAG ha calculado que la población del Condado de Monterey en 2020 será de 536,609 personas.

ILUSTRACIÓN NO. 4: ESTIMADOS DE CRECIMIENTO DE POBLACIÓN

2000 2020 CAMBIO Condado de Monterey 384,657* 536,609 39%

Condado de San Benito

50,163 80,653 61%

Condado de Santa Cruz

257,737 303,646 18%

Región de AMBAG 692,557 903,908 31%

* El estimado de población para 2000 se desarrolló en 1997. La población real del Condado de Monterey para 2000 fue de 401,762 personas.

Fuente: Pronóstico de Población y Empleo para la Región de 1997, AMBAG

En 2001, AMBAG completó un estudio (“Herramientas para Evaluar el equilibrio entre el empleo y la vivienda y patrones de transporte en la región de la Bahía de Monterey (“Tools for Assessing Jobs-Housing Balance and Commute Patterns in the Monterey Bay Region)”) que incluía información sobre crecimiento de población por área. Se identificaron ocho áreas “superzonas” en el Condado de Monterey. El área con el mayor crecimiento numérico de población proyectado para 2000-2020 fue Salinas, con un aumento estimado de 43,035 personas, lo que da como resultado un pronóstico de población total de 187,876 personas en 2020 (30% de incremento desde 2000). El área con el mayor crecimiento estimado en porcentaje de población es Fort Ord, con un incremento esperado de 187%, pasando de una población de 12,979 personas en 2000 a una población estimada de 37,370 personas en 2020. La ilustración de la página siguiente muestra estas proyecciones.

00

61%

0

18%

0

39%31%

0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%

2000 2020

Condado de MontereyCondado de San BenitoCondado de Santa CruzRegión de la AMBAG

8 OCTUBRE DE 2003

ILUSTRACIÓN NO. 5: ESTIMADOS DE POBLACIÓN

ÁREAS DE “SUPERZONAS” DEL CONDADO DE MONTEREY (2000-2020)

0 50,000 100,000 150,000 200,000

Salinas

Monterey Sur

Fort Ord

Marina

Monterey Peninsula

Monterey Norte

Seaside/Sand City

Carmel Valley

20002000-2020

Fuente: “Herramientas para Evaluar el equilibrio entre el empleo y la vivienda y patrones de transporte en la región de la Bahía de Monterey” AMBAG, 9 de mayo de 2001 (Figura 3A)

GRUPO ÉTNICO Y RAZA DE LA POBLACIÓN El censo de EE.UU. de 2000 muestra datos de la población por composición racial y grupo étnico. Las personas de ascendencia hispana se pueden identificar a sí mismas como hispanas y de una raza específica. Por ejemplo, una persona hispana puede describirse a sí misma como hispana y, también, tener herencia racial asiática. Por tanto, los datos del censo de 2000 clasifican a la población por categoría racial y, separadamente, identifica a la población hispana/latina. En 2000, aproximadamente 47% de la población del Condado de Monterey (en áreas no incorporadas e incorporadas) se identificaron como de ascendencia hispana/latina. Del total de 401,762 personas reportadas en los datos del censo de 2000 del Condado de Monterey, 187,969 se identificaron como de ascendencia hispana/latina y las 213,793 personas restantes no se identificaron como hispanos/latinos.


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ILUSTRACIÓN NO. 6: POBLACIÓN POR RAZA CONDADO DE MONTEREY Y CALIFORNIA, 2000

COMPOSICIÓN RACIAL CONDADO DE

MONTEREY ESTADO DE CALIFORNIA

Personas blancas (a) 55.9% 59.5% Personas negras o afroamericanas (a) 3.7% 6.7% Indio americano/Personas aborígenes de Alaska (a) 1.0% 1.0% Personas asiáticas (a) 6.0% 10.9% Persona aborigen de Hawai y de Otras Islas del Pacífico (a)

0.5% 0.4%

Personas que indican alguna otra raza (a) 27.8% 16.8% Personas que indican dos o más razas (a) 5.1% 4.7% TOTAL 100% 100% Personas de origen Hispano o Latino (b) 46.8% 32.4%

(a) Incluye personas que señalan una sola raza. (b) Los hispanos pueden ser de cualquier raza, por tanto se incluyen en las categorías de raza aplicables.

Fuente: Censo de EE.UU de 2000

POBLACIÓN POR EDAD El siguiente gráfico ilustra la clasificación por categoría de edad para las dos últimas décadas. Como lo demuestran los datos, las distribuciones han permanecido relativamente similares desde 1980 hasta 2000. El cambio más significativo en la distribución por edad ocurrió entre 1990 y 2000, específicamente en la categoría de 45 a 64 años. Este grupo llegó a conformar el 19% de la población total, reflejando el “envejecimiento” de la generación “baby boom”. También es interesante notar que el porcentaje de personas en la categoría de más de 65 se ha mantenido en 10% en los últimos 20 años.

ILUSTRACIÓN NO. 7: CONDADO DE MONTEREY- POBLACIÓN POR EDAD 1980, 1990 Y 2000

EDAD 1980 1990 2000

Menos de 10 años. 15% 17% 16% 10-19 años. 17% 14% 16% 20-44 años 41% 44% 39% 45-64 años 17% 15% 19% 65+ años. 10% 10% 10% Población Total 100% 100% 100%

Fuente: Censo de EE.UU., 1980, 1990 y 2000 Viendo al futuro desde una perspectiva del estado, los dos grupos que se espera que tengan mayor crecimiento son los niños y las personas mayores de 55 años. De hecho, las proyecciones señalan que en California antes de 2020, los niños (18 años de edad y menos) representarán 27.4% de la población del Estado y las personas de más de 55 años constituirán 26% de la población estatal.

10 OCTUBRE DE 2003

Proyecciones de Empleo En 2000, el Departamento de Finanzas de California indicó que el total de empleos con salario y sueldo en el Condado era de 165,100. Los empleos del área agrícola representaban 21% de ese total. La producción de vegetales y frutas, especialmente lechuga, era la industria agrícola dominante. La principal ubicación de empleos agrícolas se encuentra al norte del Condado de Monterey, principalmente en el área del Valle de Salinas. Los empleos relacionados con la agricultura son algunos de los peor pagados de todos los sectores de la industria. Un informe de 2001 encargado por el Condado de Monterey estimó que el salario anual promedio en el “grupo industrial agrícola” era de $18,608 anuales.1 Los empleos relacionados con el turismo se encuentran principalmente en la Península de Greater Monterey y representan aproximadamente 10% de todos los empleos del Condado.2 También en este caso, este sector laboral tradicionalmente ofrece empleos con remuneraciones muy bajas. En efecto, se estima que 75% de los empleos en las ocupaciones de servicio ofrecen una remuneración relativamente baja. Como parte del proceso de Actualización del Plan General del Condado emprendido en 2001, el Condado comisionó un estudio que proyecte la creación de empleos y la consecuente demanda de viviendas. Este informe (“Estimados preliminares de la demanda de viviendas basada en los empleos en el Condado de Monterey, 2000-2007,” septiembre de 2001) calcula que se crearán 16,346 en el Condado entre 2000-2007. Esto sería un incremento del 8% de la actual base de 194,972 empleos (empleos con salario/sueldo, militares y negocios propios) en el año 2000. Se estima que aproximadamente la mitad (49.8%) de los nuevos empleos proyectados pertenezcan al sector laboral de “servicios” y que el siguiente mayor porcentaje de nuevos empleos (17%) se encuentra en el sector laboral “comercios al detal”. Tradicionalmente, ambos sectores tienen empleos con salarios más bajos; el informe calcula las tasas de salario esperadas para estos y otros sectores laborales. Se espera que más del 50% de los nuevos empleos proyectados sólo tengan salarios en la categoría de los $20,000-39,999 anuales. La siguiente ilustración (Ilustración No. 8) muestra la categoría de salario anual esperada para los 16,365 nuevos empleos proyectados para el período 2000-2007.


11

ILUSTRACIÓN NO. 8: CONDADO DE MONTEREY- NUEVOS EMPLEOS PROYECTADOS POR CATEGORÍA DE SALARIO, 2000-2007

27.70%

10.30%

5.90%

2.60%

54%

0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 60.00%

Menos de $19,999

$20,000-39,999

$40,000-59,999

$60,000-79,999

$80,000 o más

Cat

egor

ía d

e sa

lario

% de trabajos nuevos

Fuente: “Preliminary Estimates of Jobs-Based Housing Demand in Monterey County”, Condado de Monterey, septiembre de 2001, página 7

Traducir los salarios anuales en salarios por hora puede dar una buena perspectiva sobre los salarios que realmente se ganan. Un salario de $20,000 anuales refleja un salario por hora de aproximadamente $9.16. Un salario anual de $30,000 representa un salario de $14.42 por hora. Un informe reciente de la Coalición Nacional para la Vivienda de Bajos Ingresos estima que el salario por hora requerido para pagar una unidad para rentar de tres habitaciones en el Condado de Monterey es de $21.37.3 Esto quiere decir que muchos de los nuevos asalariados tendrán ingresos que se proyectan a niveles que no les permitirían a ellos y sus familias tener acceso a una vivienda. Una de las metas del informe de septiembre de 2001 era proporcionar información que ayudaría al Condado a alcanzar una relación empleos/vivienda más equilibrada. El informe concluye que el área central del Valle de Salinas debe absorber la mayoría de las nuevas viviendas para alcanzar una relación empleos/vivienda acorde con los nuevos empleos esperados. Otras áreas que debe absorber el crecimiento de viviendas para lograr una relación empleos/vivienda incluyen el área de planificación de la Península de Greater Monterey y el área de planificación de Salinas.

12 OCTUBRE DE 2003

INFORMACIÓN DEL NÚCLEO FAMILIAR Para propósitos de evaluar el suministro y demanda de vivienda, es de ayuda traducir la información de cifras de población a datos del núcleo familiar. La Oficina del Censo de EE.UU. define un núcleo familiar como todas las personas que ocupan una vivienda, y puede incluir a una persona que vive sola, una familia emparentada por matrimonio o sangre e individuos no emparentados que viven juntos. Las personas que viven en casas de retiro o de reposo, dormitorio u otras situaciones de vivienda en grupo no se consideran núcleos familiares. Para enero de 2002 había 123,932 núcleos familiares en el Condado de Monterey (cálculo de 2002 del Departamento de Finanzas de California). El número de núcleos familiares en el área no incorporada totalizó 34,762. Monterey % de cambio No incorporada % de cambio Condado Sólo áreas 1990 familias 112,965 n.a. 31,251 n.a. 2000 familias 121,236 7.3% 1990-2000 33,829 8.2% 1990-2000 2002 familias 123,932 2.2% 2000-2002 34,762 2.7% 2000-2002 Fuente: Censo de EE.UU., 1990 y 2000 Departamento de Finanzas, Estado de California, 2002

TAMAÑO DEL NÚCLEO FAMILIAR El tamaño del núcleo familiar es un indicador interesante de los cambios de la población o del uso de la vivienda. Un incremento en el tamaño del núcleo familiar puede indicar un número mayor de familias grandes o una tendencia a las viviendas con un número excesivo de personas. Por otro lado, una disminución en el tamaño del núcleo familiar puede reflejar un gran número de personas mayores o de núcleos familiares de una sola persona o una reducción en el tamaño del núcleo familiar. El tamaño del núcleo familiar en el Condado de Monterey ha aumentado desde 1990. Según el censo de EE.UU. de 1990 el promedio de personas por núcleo familiar fue de 2.96; en 2000, el promedio de personas por núcleo familiar en el Condado había aumentado a 3.14. En el mismo período de tiempo de 2000, el tamaño promedio del núcleo familiar en el Estado de California era de 2.87 personas por núcleo familiar. El tamaño del núcleo familiar se indica por su ascendencia racial. En el Condado de Monterey, el tamaño del núcleo familiar varía de 2.33 personas para núcleos familiares blancos a 4.69 personas para núcleos familiares hispanos o latinos.


13

ILUSTRACIÓN NO. 9: TAMAÑO DEL NÚCLEO FAMILIAR POR RAZA DE LA CABEZA DE FAMILIA CONDADO DE MONTEREY, 2000

RAZA DE LA CABEZA DE FAMILIA TAMAÑO

DEL NÚCLEO FAMILIAR

Blanco, No Hispano 2.33 Negro o Afro-Americano 2.85 Asiático 3.09 Indio americano/Personas aborígenes de Alaska solamente(a)

3.57

Persona aborigen de Hawai y de Otras Islas del Pacífico (a)

3.78

Hispano o Latino, Cualquier raza 4.69 Promedio de todo el Condado, Todos los Núcleos Familiares

3.14

Fuente: Censo de EE.UU., 2000

NÚCLEOS FAMILIARES POR NIVEL DE INGRESOS Los datos del censo de EE.UU. de 2000 señalan los ingresos medios para el año calendario 1999. Según estos datos, los ingresos medios del núcleo familiar en el Condado de Monterey fueron de $48,305 anuales. La información que aparece abajo compara los ingresos medios del núcleo familiar en el Condado de Monterey con los de condados vecinos y los del Estado.

Área geográfica Ingresos medios del núcleo familiar en 1999 Condado de Monterey $48,305 Condado de Santa Cruz $53,998 Condado de San Luis Obispo $42,428 Condado de Santa Clara $74,335 Estado de California $47,493


Para el momento en que se preparó este documento de Elemento de Vivienda, aún no estaba disponible el censo de EE.UU. de 2000 referente a los ingresos del núcleo familiar divididos en categorías de ingresos bajos, moderados y por encima de moderados. Basándose en los datos del censo de EE.UU. de 1990 para el Condado de Monterey (áreas no incorporadas e incorporadas), aproximadamente un 22% de todos los núcleos familiares pueden considerarse de muy bajos ingresos y otro 19% de bajos ingresos. La siguiente ilustración (Ilustración No. 10) representa porcentual mente la clasificación por nivel de ingresos del núcleo familiar en el Condado.

ILUSTRACIÓN NO. 10: PORCENTAJE DE NÚCLEOS FAMILIARES POR NIVEL DE INGRESOS

14 OCTUBRE DE 2003

CONDADO DE MONTEREY (ÁREAS NO INCORPORADAS E INCORPORADAS) 1990


CATEGORÍA DE INGRESOS DEL

NÚCLEO FAMILIAR

DEFINICIÓN

INGRESOS MUY BAJOS Núcleos familiares con ingresos iguales a o menores que el 50% del ingreso medio del área

INGRESOS BAJOS Núcleos familiares con ingresos entre el 51 y el 80% del ingreso medio del área

INGRESOS MODERADOS* Núcleos familiares con ingresos entre el 81 y el 120% del ingreso medio del área

POR ENCIMA DE MODERADO O INGRESOS MAYORES

Núcleos familiares con ingresos mayores que 120% del ingreso medio del área

* Esta es la definición del Estado de California de ingresos moderados. La definición federal de ingresos moderados es 81-95% de los ingresos medios del área (Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE.UU.).

El Estado de California, a través del Departamento de Finanzas, ha estimado que había 34,762 núcleos familiares para el 1º de enero de 2002 en las áreas no incorporadas del Condado de Monterey. El siguiente gráfico muestra el número estimado de núcleos familiares por categoría de ingresos utilizando las distribuciones porcentuales de los ingresos del núcleo familiar de 1990, tal como se aplicaron en los estimados del núcleo familiar del Departamento de Finanzas de 2002.

Ingreso del núcleo familiar:

Muy Bajos

Ingresos bajos

Ingresos moderados

Por encima de moderado

Total del área no incorporada

Nro. de núcleos familiares (Porcentaje del total)

7,648 (22%)

6,605 (19%)

8,690 (25%)

11,819 (34%)

34,762 (100%)

22%Ingresos muy

bajos

19% Ingresos bajos

25% Ingresos

moderados

34%Por encima de

ingresos moderados

1234


15

Cada año, los gobiernos federal y estatal revisan sus niveles de ingresos medios estimados por tamaño del núcleo familiar. Abajo se indican los niveles de ingresos máximos por categoría de ingresos del núcleo familiar en el Condado de Monterey para enero de 2002.

ILUSTRACIÓN NO. 11: NIVELES DE INGRESOS MÁXIMOS DEL NÚCLEO FAMILIAR, CONDADO DE MONTEREY, ENERO DE 2002

CATEGORÍA DE INGRESOS

1 PERSONA

2 PERSONAS

3 PERSONAS

4 PERSONAS

5 PERSONAS

6 PERSONAS

Muy bajos (0-50% del ingreso medio)

$18,850 $21,500 $24,200 $26,900 $29,050 $31,200

Bajos (51-80% del ingreso medio)

$30,150 $34,450 $38,750 $43,050 $46,500 $49,950

Moderados (81-120% del ingreso medio)

$45,200 $51,650 $58,100 $64,550 $69,700 $74,900

La información proporcionada previamente en este capítulo señala que las dos principales industrias del Condado de Monterey son el turismo y la agricultura. El salario anual promedio en el “grupo industrial agrícola” en el Condado de Monterey es de aproximadamente $18,608, el cual se considera un ingreso muy bajo para núcleos familiares de dos o más personas. Los empleos del sector del turismo suelen ofrecer muy baja remuneración. Los núcleos familiares con miembros que dependen de empleos en uno o ambos campos podrían calificar como núcleos familiares de ingresos muy bajos, dependiendo del tamaño del núcleo familiar.

NÚCLEOS FAMILIARES QUE PAGAN EXCESIVAMENTE POR VIVIENDA Según las definiciones estatal y federal, se considera que un núcleo familiar está “pagando en exceso” por una vivienda cuando dedica más del 30% de sus ingresos anuales a cubrir costos por vivienda. Los núcleos familiares de ingresos más bajos comúnmente “pagan en exceso” por sus viviendas, a diferencia de los núcleos familiares con ingresos moderados y por encima de moderados. De hecho, en la medida en que se incrementan los ingresos del núcleo familiar, suele decrecer el porcentaje de núcleos familiares que “pagan en exceso” por sus viviendas. Los datos de las áreas no incorporadas del Condado de Monterey indican que aproximadamente 75% de todos los núcleos familiares con ingresos anuales de $19,999 o menos dedican más del 30% de sus ingresos a la vivienda. No obstante, sólo 10% de los núcleos familiares con ingresos de $100,000 o más gastan anualmente más del 30% de sus ingresos en costos de vivienda.

Las tablas en la página siguiente describen el número y porcentaje de núcleos familiares que pagan en exceso por vivienda en las áreas no incorporadas del Condado de Monterey, de acuerdo con los datos del censo de EE.UU. de 2000. En general, 34% de todos los núcleos familiares de las áreas no incorporadas pagan más del 30% de sus ingresos por vivienda. Como se mencionó anteriormente, los núcleos familiares de ingresos más bajos tienden a pagar más por vivienda que los núcleos familiares de ingresos más altos. Los datos de las dos tablas indican que tanto el propietario como el arrendatario cuyos ingresos del núcleo familiar son menores a los $35,000 por año muy probablemente dedican más del 30% de sus ingresos a la vivienda que los núcleos familiares de ingresos más altos.

ILUSTRACIÓN NO. 12: NÚCLEOS FAMILIARES QUE PAGAN EN EXCESO POR VIVIENDA SEGÚN LOS NIVELES DE INGRESOS, ÁREAS NO INCORPORADAS.

16 OCTUBRE DE 2003

CONDADO DE MONTEREY (2000)

Núcleos familiares que son propietarios de la vivienda:

Núcleos familiares que son arrendatarios de la vivienda:

INGRESO DEL NÚCLEO FAMILIAR

Total de Núcleos Familiares

Número de Núcleos familiares que pagan 30% o

más de sus ingresos por

vivienda

Porcentaje de Núcleos familiares que pagan 30% o


vivienda

Menor que $10,000 813 585 72%

$10,000 a $19,999 1,343 1,015 76%

$20,000 a $34,999 1,896 964 51%

$35,000 a $49,999 1,607 258 16%

$50,000 a $74,999 1,901 254 13%

$75,000 a $99,999 868 63 7%

$100,000 o más 883 21 2%

TOTAL 9,311 3,160 34% Fuente: Freitas + Freitas Engineering and Planning Consultants, Inc. Tabulación especial de los datos del censo de EE.UU. de 2000, verano de 2003

INGRESO DEL NÚCLEO FAMILIAR

Total de Núcleos Familiares

Número de Núcleos familiares que pagan 30% o


vivienda

Porcentaje de Núcleos familiares que pagan 30% o


vivienda

Menor que $10,000 614 453 74%

$10,000 a $19,999 945 698 74%

$20,000 a $34,999 1,625 1,000 62%

$35,000 a $49,999 2,402 1,229 51%

$50,000 a $74,999 3,826 1,587 41%

$75,000 a $99,999 3,368 1,027 30%

$100,000 a $149,999 3,877 604 16%

$150,000 o más 3,038 171 6%

TOTAL 19,695 6,769 34%


17

TIPO DE OCUPACIÓN DEL NÚCLEO FAMILIAR El tipo de ocupación de la vivienda por el núcleo familiar (ocupada por el propietario u ocupada por el arrendatario) es una característica importante que se debe revisar al evaluar la oferta y la demanda de viviendas. Las comunidades necesitan contar una oferta adecuada de unidades disponibles para rentar y para vender a fin de albergar a núcleos familiares con una gran variedad de ingresos, tamaños y composición de familia, estilos de vida, etc.

Los datos del censo de EE.UU. de 2000 señalaron que el 55% de las unidades en las áreas incorporadas y no incorporadas del Condado de Monterey estaban ocupadas por su propietario y que el resto (45%) estaban ocupadas por arrendatarios. Abajo se indica la ocupación del núcleo familiar por “lugares” de censo seleccionados en el Condado, lo cual demuestra la amplia variación de la ocupación de propietario y/o arrendatario.

Lugar/área geográfica Unidades ocupadas Unidades ocupadas por el propietario por el arrendatario

Condado de Monterey 55% 45% Boronda 64% 36% Valle de Carmel 68% 32% Castroville 46% 54% Moss Landing 46% 54% Pajaro 28% 72% Spreckels 71% 29%


NÚCLEOS FAMILIARES CON NECESIDADES ESPECIALES Dentro de cada comunidad, pueden existir ciertas subpoblaciones con necesidades de vivienda especiales. Para propósitos de este Elemento de Vivienda, a continuación se indican los núcleos familiares que se han identificado como núcleos familiares con necesidades de vivienda especiales:

1. Núcleos familiares sin vivienda, 2. Núcleos familiares de obreros de granjas, 3. Núcleos familiares grandes y núcleos familiares excesivamente grandes, 4. Núcleos familiares de un solo padre, 5. Núcleos familiares de personas mayores y 6. Núcleos familiares de discapacitados (física y mentalmente).

Las necesidades de cada uno de estos tipos de núcleo familiar se describen en más detalle abajo y el las siguientes páginas.

1. Núcleos familiares sin vivienda Lo núcleos familiares sin hogar son un asunto de vivienda que se ha convertido en una gran preocupación social en los últimos años. Las razones para el incremento de individuos sin vivienda son numerosas. Éstas incluyen el descenso sostenido de los fondos para vivienda federales, el alto costo de las viviendas disponibles, el creciente número de individuos con enfermedades mentales que viven por su cuenta, personas con problemas de abuso de drogas, mujeres y niños que huyen de la violencia familiar y la falta de redes de apoyo familiar en la acelerada sociedad actual.

18 OCTUBRE DE 2003

El Condado de Monterey comisionó un informe integrado de censo y evaluación de las necesidades en 19994. Se llevó a cabo un censo de un “punto en el tiempo” en marzo de 1999, el cual indicaba que había 1,124 personas sin vivienda en albergues o en lugares no relacionados con albergues en el Condado de Monterey. Los autores del informe advierten que el censo de un “punto en el tiempo” es una excelente fuente de datos, pero ”no transmite la realidad de las personas sin vivienda en una comunidad”. 5 El estimado en un “punto en el tiempo” debe ser convertido en un estimado anual para determinar en número total de individuos sin vivienda en un año dado en el Condado de Monterey. Después de llevar a cabo su propio estudio y consultar documentos de investigación disponibles, los autores del informe estimaron que el número total de personas sin hogar en el Condado de Monterey fue de 6,710 en un año dado. El informe de 1999 también proporciona información relativa a las características de la población sin vivienda en el Condado de Monterey. Esta información fue generada a través del Estudio de las necesidades de individuos sin vivienda.

ILUSTRACIÓN NO. 13: PUNTOS RESALTANTES DEL ESTUDIO DE PERSONAS SIN VIVIENDA

CONDADO DE MONTEREY, 1999 Fuente: Condado de Monterey, “Monterey County Homeless Census and Needs Assessment”,

Noviembre de1999, páginas 11.1-11.14 Se hicieron tres recomendaciones generales en el Informe de personas sin vivienda de 1999; las cuales son:

1. Monitorear y evaluar continuamente la situación de las personas sin vivienda, 2. Expandir programas de vivienda asequibles a través del Condado y 3. Expandir el enfoque de los programas de individual a macroeconómico.

En lo que respecta a la vivienda, el informe de 1999 también sugirió expandir el sistema de albergues de emergencia, promover la prevención de la situación de personas sin hogar y proporcionar viviendas más asequibles.

• 57.9% de los participantes informaron que nacieron en California. • 76.1% de los participantes eran hombres. La edad promedio de

todos los participantes era de 37.8 años. • Las personas blancas/caucásicas representaban 57% de todos los

participantes, 23.6% eran hispanos/latinos y 12.7% afroamericanos. • Un porcentaje sorprendentemente bajo de participantes indicó que

eran veteranos del ejército de EE.UU.: sólo 19.8% informó que había prestado servicio en el ejército.

• 79% de los participantes indicaron que sus ingresos eran menores a $500 mensuales y 20% dijo que no recibían ningún ingreso.

• 80% de los participantes no había tenido vivienda permanente durante los últimos 12 meses.


19

Por contrato con el Departamento de Servicios Sociales del Condado de Monterey, la firma Applied Survey Research realizó un estudio de personas sin vivienda en 2002, el cual dio como resultado el informe “Homeless Census and Homeless Youth/Foster Teen Study”, en 2002. El informe indicó que el total anual estimado de personas sin vivienda en el Condado de Monterey fue de 8,686 a 11,214 personas. El total diario en el punto en el tiempo en 2002 fue de 2,681 a 3,461 personas. Casi 65% de las personas sin vivienda incluidas no tenían albergue. Sólo 21% tenían albergue, encontrándose la mayoría (14%) en instalaciones de vivienda de transición y el 6% restante en albergues de emergencia.

La mayor parte del grupo de personas (68%) sin vivienda eran individuos, pero 32% lo conformaban familias sin vivienda. La mayoría de esas familias sin vivienda se encontraban en instalaciones de vivienda de transición, pero 103 familias se encontraban sin albergue. Más de un quinto de las personas sin vivienda del estudio (21%) eran menores de 18 años de edad. En su mayoría, esos jóvenes formaban parte de familias sin vivienda, pero 4% (104 jóvenes) estaban por su cuenta.

En lo referente a la ubicación geográfica, el lugar con más residentes sin vivienda (60%) fue el área de la Península de Monterey. En segundo lugar se encontró el área de Greater Salinas, con 25% de la población sin vivienda del Condado. Las siguientes son las recomendaciones del informe:

• Dar prioridad a la prevención y reducción de la situación de personas sin hogar • Desarrollar más viviendas asequibles • Expandir el alcance de los programas y servicios existentes • Implementar un Sistema de Administración de Información de Personas sin

Vivienda (HMIS, Homeless Management Information System) • Promover y desarrollar empleos que paguen salarios adecuados

Servicios y recursos existentes para individuos y núcleos familiares sin hogar El plan “Cuidado continuo” (Continuum of Care) del Condado indica los diferentes componentes de servicios e instalaciones para individuos sin vivienda con los que se cuenta en la actualidad. Esta lista incluye los siguientes recursos en el Condado de Monterey:

Albergues de emergencia 237 camas (más vouchers para moteles) Vivienda de transición 393 camas en existencia 150 camas en desarrollo 12 camas en etapa de planificación

70 camas en programas de tratamiento residencial de abuso de drogas

Apoyo permanente 84 camas (63 camas en etapa de planificación) Vivienda

El estudio del censo de personas sin vivienda de 1999 indicó que 27% de los individuos sin hogar declararon que no pudieron encontrar una cama disponible en un albergue de emergencia o en otro tipo de instalación. Por lo tanto, parece que existe cierta necesidad de expansión de las instalaciones de albergues existentes. El Plan de servicios para personas sin vivienda de 20016 clasifica como prioritarias las siguientes acciones con respecto a los albergues de emergencia:

20 OCTUBRE DE 2003

• Aumentar la colaboración y coordinación entre albergues de emergencia para prestar un mejor servicio a los clientes y desarrollar un plan para recolectar, actualizar y difundir información.

• Explorar si existe espacio para vivienda a corto plazo no utilizado o subutilizado que podría usarse para albergues de emergencia.

• Expandir y/o crear programas de certificados para moteles. • Revisar los programas de albergues y asegurar asistencia técnica a los

administradores de financiación, diseño, emplazamiento y apoyo técnico. • Aumentar la disponibilidad de fondos y espacio para expansión del servicio de

albergue durante condiciones climáticas extremas de acuerdo a las necesidades.

En cuanto a la vivienda en transición, el Plan de Servicios para Personas sin Hogar de 2001 recomienda mantener las instalaciones de transición existentes y apoyar la creación de nuevas instalaciones, incluyendo las 55 unidades planificadas en 4 instalaciones/programas:

• Veterans Transition Center- 20 unidades • Ejército de Salvación (Salvation Army)- 10 unidades • Shelter Outreach Plus- 14 unidades • Servicios Humanos Comunitarios- 11 unidades

Además, el Plan de 2001 identifica como elemento prioritario hacer todos los esfuerzos para proporcionar viviendas de transición y oportunidades de viviendas asequibles en Fort Ord. La mayoría de los fondos destinados a personas sin vivienda en el Condado de Monterey vienen del gobierno federal. Sin embargo, es importante hacer notar que el Condado ha establecido un “Fondo Fiduciario para Personas sin Vivienda (Homeless Trust Fund)”. Este fondo se financia con una pequeña porción de los Impuestos de ocupación transitoria que el Condado recibe cada año.

Asistencia intergubernamental Históricamente, el Condado de Monterey ha proporcionado fondos para proyectos en áreas incorporadas que prestan servicio a los residentes del Condado. El Condado ha tenido una actitud muy progresiva en lo que respecta al aporte de fondos, para viviendas dentro del condado, a los desarrollos ubicados en áreas incorporadas. Por ejemplo, el Condado ha reservado una cantidad de $216,000 en fondos para “Pasaje seguro”, una instalación de vivienda de transición para jóvenes sin hogar. Se propuso ubicar la instalación en la Ciudad de Marina, en el antiguo Fort Ord. El Condado también ha reservado un préstamo para otra instalación de vivienda de transición en Marina, en Fort Ord. La instalación estará ubicada en el vecindario de Patton Park de Fort Ord y está diseñado para prestar asistencia a veteranos sin vivienda y sus familias.

Sitios para albergues de emergencia y viviendas de transición Los albergues de emergencia y las viviendas de transición están permitidos en todas las áreas zonificadas para uso residencial del Condado. Dependiendo del tamaño de la instalación, se puede requerir un permiso administrativo o un permiso de uso. Estas instalaciones también están permitidas en zonas comerciales e industriales, con un permiso de uso requerido.

La mejor ubicación para las instalaciones de los albergues de emergencia y de las viviendas de transición es en áreas de fácil acceso para los servicios de transporte, las agencias de servicio social, instalaciones de salud, etc. Por lo tanto, se anticipa que la mayoría de estas instalaciones de esta naturaleza se encuentren en las áreas incorporadas del Condado, en las comunidades no incorporadas grandes y en las propiedades de Fort Ord.


21

Las cinco necesidades significativas de las personas sin vivienda son: 1. Prevención

• Seguir manteniendo los programas existentes que proveen ayuda para alquiler a los núcleos familiares en riesgo de perder su residencia.

2. Refugio de emergencia • Explorar la posibilidad de usar a corto plazo espacios

no utilizados/subutilizados para centros de refugio en caso de emergencia.

• Ampliar los programas actuales/nuevos de voucher de moteles.

3. Vivienda de transición • Mantener y ampliar las instalaciones de vivienda de

transición, incluyendo 55 unidades propuestas en 4 instalaciones potenciales.

• Proporcionar instalaciones adicionales en la propiedad de Fort Ord.

4. Viviendas asequibles permanentes • Respaldar más oportunidades de viviendas

asequibles, especialmente con el programa Sección 8. 5. Viviendas de apoyo permanentes

• Mantener la oferta actual de viviendas asequibles permanentes.

PERSONAS SIN HOGAR: NECESIDADES DE VIVIENDA PROYECTADAS

22 OCTUBRE DE 2003

DESARROLLO

DE

VIVI

ENDAS PARA LOS TRABAJADORES DE GRANJAS EN CASTROVILLE

2. Viviendas para obreros de granjas La agricultura y las industrias relacionadas son los motores económicos predominantes en el Condado de Monterey. En 1999, los empleos del sector agrícola representaban 22.4% del total de empleos del Condado. Se estima que el valor combinado anual de la producción de cosechas de los Valles de Salinas y Pajaro estuvo alrededor de los $2.5 mil millones de dólares en 1999.7 Los trabajadores agrícolas, incluyendo los obreros de granjas, son una parte indispensable de la industria. En 2000, los Condados de Monterey y Santa Cruz comisionaron de forma conjunta un estudio sobre las viviendas y la salud de los obreros de granjas. Después de realizar una evaluación de las necesidades y un amplio esfuerzo de contacto con la comunidad, se publicó un Informe final en 2001 titulado “Farmworker Housing and Health Assessment Study, Salinas and Pajaro Valley Final Report”. El informe indica que la cantidad de inmigrantes y obreros de granjas por temporada en el Condado de Monterey varía entre un mínimo de 72,258 y un máximo de 128,584 en la temporada alta. Además de una revisión de documentos y datos actuales, el Informe de 2001 también proporciona información de una encuesta realizada en el otoño de 2000 a 780 obreros de granjas en los Valles de Salinas y Pajaro. Algunos de los puntos resaltantes de la encuesta se resumen en la página siguiente.


23

ILUSTRACIÓN NO. 14: PUNTOS RESALTANTES DE LA ENCUESTA A LOS OBREROS DE GRANJAS

CONDADO DE MONTEREY, 2000

Fuente: Condado de Monterey y Condado de Santa Cruz, “Farmworker Housing and Health Assessment Study, Salinas and Pajaro Valley Final Report, 2001, “ Páginas del apéndice F1-F31

El Informe de 2001 incluyó información específica sobre los problemas de viviendas relacionados con la población de trabajadores de las granjas. El Informe indicó que el 57% de todos los encuestados pagaba más del 30% de su ingreso en vivienda y, por consiguiente, estaba excediendo su capacidad de pago de vivienda. Además, el tamaño del núcleo familiar de los obreros de granjas excede los promedios local y del estado. El estudio determinó que el tamaño promedio es de 5.3 personas por núcleo familiar, mientras que el promedio del Condado de Monterey es de 3.1 personas por núcleo familiar y el del Estado de California es de 2.8 personas. Este tamaño del núcleo familiar es un indicador de que el hacinamiento probablemente sea un problema de vivienda. El Informe de 2001 incluyó varias conclusiones, entre ellas las siguientes:

1. Los obreros de granjas que participaron en este estudio eran principalmente hombres jóvenes casados, con un nivel de educación académica bajo.

2. Los obreros de granjas que participaron en este estudio generalmente trabajaban todo el año en el área local y consideraban a California como su lugar de residencia permanente.

3. Los obreros de granjas que participaron en este estudio tenían ganancias anuales inferiores a las de cualquier otra categoría ocupacional.

4. Los obreros de granjas que participaron en este estudio vivían en casas que generalmente no eran asequibles para ellos.

5. Los obreros de granjas que participaron en este estudio vivían en núcleos familiares con un número grande de integrantes y, en algunos casos, en condiciones de vivienda por debajo del estándar.

• El 89% de los participantes indicó que California era su lugar de

residencia permanente. • La edad promedio de los participantes era de 35 años. • Aproximadamente el 90% de los participantes trabaja todo el año en

la localidad. Casi la mitad (49.7%) indicó que trabaja todo el año en los Condados de Santa Cruz y Monterey. Otro 39% indicó que trabaja todo el año sólo en el Condado de Monterey.

• El 84.5% de los participantes tenía cónyuge y más de dos tercios indicaron que tenían cónyuge y por lo menos un hijo con el que estaban viviendo al momento de la entrevista.

• Menos del 1% de los participantes vive en viviendas proporcionadas por su empleador. La mayoría paga renta en viviendas que no pertenecen a su empleador.

• El ingreso medio de la familia el año anterior fue de $11,000. • El pago de vivienda promedio fue de $510 mensuales.

24 OCTUBRE DE 2003

Las conclusiones identificadas arriba indican que la manera común de percibir a los obreros de las granjas como empleados inmigrantes sin vínculos con la comunidad local es anticuada. Los resultados de la encuesta indicaron que la amplia mayoría de los obreros de granjas eran residentes locales permanentes. Como muchos otros núcleos familiares de bajos ingresos, la principal necesidad de vivienda de estas personas es tener oportunidades de poseer una vivienda permanente y asequible.

Asistencia intergubernamental Históricamente, el Condado de Monterey ha proporcionado fondos para proyectos en áreas incorporadas que prestan servicio a los residentes del Condado. El Condado ha tenido una actitud muy progresiva en lo que respecta al aporte de fondos, para viviendas dentro del condado, a los desarrollos ubicados en áreas incorporadas. Un ejemplo de esto es el aporte de $500,000 en fondos del Condado (Fondo de Cobros por Compensación de Vivienda Inclusiva) para ayudar al desarrollo de la subdivisión de Williams Ranch en la Ciudad de Salinas. Habrá 50 unidades de “auto-ayuda” en esta subdivisión designada específicamente para núcleos familiares de obreros de granjas.

Sitios para viviendas para los obreros de granjas En las áreas no incorporadas del Condado, la Autoridad de Vivienda del Condado de Monterey administra instalaciones permanentes para trabajadores del campo para 47 núcleos familiares en los desarrollos para Trabajadores del campo de Castroville (48 unidades en total) y el desarrollo para Trabajadores del campo de Chualar (29 unidades). En 2002, el Condado de Monterey entregó fondos por un total de $376,000 a la Autoridad de Viviendas para trabajos de rehabilitación de 41 unidades en el Desarrollo para trabajadores del campo de Castroville. La Autoridad de Viviendas también administra campamentos de obreros de granjas inmigrantes en King City para 76 núcleos familiares y otras viviendas para obreros de granjas en las áreas no incorporadas del Condado. En términos de desarrollos de viviendas propuestos, South County Housing Development Corporation planea construir un desarrollo de 15 unidades de vivienda para la renta para los obreros de granjas de Boronda, así como 26 viviendas unifamiliares. CHISPA trabaja en el desarrollo de 100 unidades en el área de San Lucas para los empleados del sector agrícola. Sin embargo, incluso con estas unidades, aún hay una significativa demanda de unidades adicionales para los obreros de granjas.

La Ordenanza de zonificación del Condado de Monterey permite viviendas para los obreros de granjas en los siguientes distritos de zonificación: Residencial de baja densidad, Residencial de densidad rural, Industrial agrícola (viviendas para empleados), Tierras agrícolas, Pastizales rurales, Pastizales permanentes y Conservación de recursos. Dependiendo de la densidad del desarrollo propuesto, se requiere bien sea un permiso de uso administrativo o un permiso de uso en todas las zonas.

Representantes de la Autoridad de Viviendas informan que la demanda es mayor en lo que respecta a unidades asequibles permanentes y ayuda para viviendas a los trabajadores migratorios. En 2003, la Oficina de Redesarrollo y Viviendas del Condado estaba diseñando prototipos para promover el desarrollo de viviendas para empleados, especialmente para los empleados de la industria agrícola. En consultas con los empleados del sector agrícola y grupos sin fines de lucro, estás directrices se diseñaron para estimular el desarrollo de viviendas para empleados al proporcionar proyectos modelo y opciones de financiación. Las viviendas para empleados resolverían dos problemas que confrontan los obreros de granjas y los empleados del sector agrícola: las viviendas estarían más cerca de los sitios de trabajo y serían viviendas asequibles.


25

Los núcleos familiares para obreros de granjas son un componente integral del mercado de trabajo del Condado. El Condado debe estimular y respaldar la creación de oportunidades adicionales de viviendas para los trabajadores migratorios, especialmente en el área del Valle de Pajaro, y de viviendas asequibles permanentes en los Valles de Pajaro y Salinas. Específicamente, el Condado debería continuar desarrollando directrices e incentivos en lo que respecta a las viviendas para empleados, incluyendo viviendas para obreros de granjas.

3. Núcleos familiares grandes y núcleos familiares con un número excesivo de integrantes Los “Núcleos familiares grandes” son núcleos familiares que incluyen cinco o más personas. En 2000, los datos del censo demostraron que el 27.7% de todos los núcleos familiares del Condado de Monterey (áreas incorporadas y no incorporadas) tenían cinco o más personas. En las áreas no incorporadas, había 5,369 núcleos familiares con 5 o más personas, lo que representaba el 16% de todos los núcleos familiares no incorporados. El porcentaje de núcleos familiares por número de personas se resume a continuación.

ILUSTRACIÓN NO. 15: FAMILIAS GRANDES POR VIVIENDA (SÓLO ÁREA NO INCORPORADA)

TIPO DE NÚCLEO FAMILIAR

NÚCLEO FAMILIAR DE 5 PERSONAS

NÚCLEO FAMILIAR DE 6 PERSONAS

NÚCLEO FAMILIAR DE 7 O MÁS PERSONAS

TOTAL

Unidades ocupadas por el propietario

1,635 736 709 3,080

Unidades ocupadas por arrendatarios

978 489 822 2,289

TOTAL 5,369

Fuente: Freitas + Freitas Engineering and Planning Consultants, Inc. Tabulación especial de los datos del censo de EE.UU. de 2000, verano de 2003

Como se indicó anteriormente en este informe, el tamaño del núcleo familiar promedio en el Condado de Monterey en el año 2000 era de 3.1 personas y el tamaño de la familia promedio era de 3.6 personas. (el Censo de EE.UU. define “núcleo familiar” como “todas las personas que ocupan una vivienda como su lugar habitual de residencia”. “Familia” se define como “un grupo de dos o más personas que viven juntas y que están relacionadas por sangre, matrimonio o adopción”. La información de esta sección incluye datos sobre las familias y los núcleos familiares).

NÚCLEOS FAMILIARES DE OBREROS DE GRANJAS:

NECESIDADES DE VIVIENDA PROYECTADAS

26 OCTUBRE DE 2003

Existen ciertas comunidades en las áreas no incorporadas, que tienen familias con un tamaño promedio mayor que el promedio del Condado y podrían, por consiguiente, ser un indicativo de las ubicaciones de los núcleos familiares grandes. Estas comunidades son:

• Las Lomas • Pajaro • Chualar • Castroville • San Lucas • Boronda y • San Ardo.

Estas comunidades, así como las áreas del Condado de Monterey, se identifican en el gráfico (Ilustración No. 16A).

ILUSTRACIÓN NO. 16 A: TAMAÑO DE FAMILIA PROMEDIO POR COMUNIDAD, 2000

0 1 2 3 4 5 6

Tamaño promedio de las familias (Personas por familia)

Del Monte Forest

Carmel Valley

Moss Landing

Spreckles

Prunedale

Aromas

Condado de Monterey

San Ardo

Boronda

San Lucas

Castroville

Chualar

Pajaro

Las Lomas

Fuente: Censo de EE.UU., 2000 Los núcleos familiares grandes y los núcleos familiares excesivamente grandes a menudo se evalúan en conjunto debido a la tendencia de las familias grandes a convertirse también en núcleos familiares excesivamente grandes. Normalmente se considera que un núcleo familiar es


27

“excesivamente grande” cuando el número de personas que viven en una vivienda es mayor que el número de habitaciones, sin incluir baños y cocinas. Por lo tanto, los núcleos familiares con 1.01 personas o más por habitación se consideran “excesivamente grandes”. Los núcleos familiares excesivamente grandes generalmente son un reflejo de la falta de viviendas asequibles. Los núcleos familiares que no pueden tener viviendas con un tamaño adecuado para sus integrantes frecuentemente se ven obligados a vivir en casas que son demasiado pequeñas para sus necesidades.

NÚCLEOS FAMILIARES EXCESIVAMENTE GRANDES POR VIVIENDA: Al momento de la preparación de este documento, los datos del Censo de EE.UU. 2000 no estaban disponibles para las áreas no incorporadas sólo para ciertos conjuntos de datos, incluyendo núcleos familiares excesivamente grandes. Por lo tanto, el consultor del Condado realizó una tabulación especial de los datos del Censo en la que los datos de las 12 comunidades incorporadas se sustrajeron de los datos de todo el condado a fin de obtener un estimado de la necesidad en las áreas no incorporadas. Había un total de 4,197 unidades con un número excesivo de personas en las áreas no incorporadas del Condado, lo que representaba un 12.4% de los núcleos familiares del Condado en el año 2000.

ILUSTRACIÓN NO. 16 B: NÚCLEOS FAMILIARES EXCESIVAMENTE GRANDES POR VIVIENDA, 2000 (ÁREAS NO INCORPORADAS, CONDADO DE MONTEREY)

PERSONAS POR HABITACIÓN

1.01 A 1.50 PERSONAS POR

HABITACIÓN

1.51 A 2.00 PERSONAS POR HABITACIÓN

2.01 O MÁS PERSONAS POR HABITACIÓN

TOTAL

Unidades ocupadas por el

propietario

810 unidades 506 unidades 431 unidades 1,747 unidades

Unidades ocupadas por arrendatarios

780 unidades 801 unidades 869 unidades 2,450 unidades

TOTAL 1,590 unidades

1,307 unidades 1,300 unidades 4,197 unidades

Fuente: Freitas + Freitas Engineering and Planning Consultants, Inc. Tabulación especial de los datos del Censo de EE.UU. de 2000, verano de 2003

Los datos presentados en la tabla anterior indican que el 58% de todos los núcleos familiares excesivamente grandes identificados en el Condado son núcleos familiares rentados. Por favor, consulte el Programa No. H-7.d en el Capítulo 8 de este Elemento de Vivienda que se refiere a un programa para atender las necesidades de los núcleos familiares excesivamente grandes, especialmente los rentados.

NÚCLEOS FAMILIARES GRANDES Y EXCESIVAMENTE GRANDES:

AL OBSERVAR EL TAMAÑO DE FAMILIA PROMEDIO, PARECIERA QUE HAY ALGUNAS COMUNIDADES

EN LAS ÁREAS NO INCORPORADAS EN LAS QUE EL EXCESO DE PERSONAS POR VIVIENDA PUEDE SER

UNA PREOCUPACIÓN. ESTAS COMUNIDADES INCLUYEN LAS LOMAS, PAJARO, CHUALAR, CASTROVILLE, SAN LUCAS Y BORONDA. LA EVIDENTE NECESIDAD DE VIVIENDA QUE SE DEBE

ATENDER EN ESTAS COMUNIDADES ES LA DISPONIBILIDAD DE VIVIENDAS ADICIONALES MÁS


28 OCTUBRE DE 2003

GRANDES (TRES O MÁS HABITACIONES). ADEMÁS, SE DEBE PROMOVER LA PRODUCCIÓN DE

VIVIENDAS MÁS GRANDES PARA ALQUILER.

4. Núcleos familiares de un solo padre El Censo de EE.UU. 2000 indica que hay un total de 11,224 núcleos familiares de un solo padre en el Condado. Aproximadamente el 68% de estos núcleos familiares son sostenidos por una mujer y el 32% restante son núcleos familiares de un solo padre en los que la persona a cargo es el papá. Los núcleos familiares encabezados por la madre representan el 6% de todos los núcleos familiares del Condado. En Castroville y Pajaro, el porcentaje de núcleos familiares liderados por la madre es del 10%, lo que supera el promedio del condado de 6%.

UNA VIVIENDA ASEQUIBLE ES UNA DE LAS NECESIDADES MÁS SIGNIFICATIVAS DE LOS

NÚCLEOS FAMILIARES DE UN SOLO PADRE. UN INGRESO DEL NÚCLEO FAMILIAR

LIMITADO REDUCE LA CAPACIDAD DE LOS NÚCLEOS FAMILIARES DE UN SOLO PADRE

PARA “ADQUIRIR” VIVIENDAS. EN CONSECUENCIA, ESTOS NÚCLEOS FAMILIARES

PODRÍAN TENER QUE PAGAR MÁS DE LO QUE PUEDEN PARA TENER UNA VIVIENDA PARA

ELLOS Y PARA SUS HIJOS.

5. Núcleos familiares de personas mayores Los adultos mayores y las personas de edad avanzada (60 años y mayores) se están convirtiendo gradualmente en un segmento más sustancial de la población de la comunidad. Los estadounidenses están viviendo más tiempo y su estilo de vida es más completo que nunca antes en nuestra historia, y se espera que esa situación continúe. La expectativa de vida promedio de un persona nacida en el año 2000 es de 90 años. Según los datos del Censo de EE.UU. de 2000, el 23.9% de los núcleos familiares del Condado de Monterey (28,994 núcleos familiares en total) incluía al menos un individuo que tenía 65 años de edad o más. Ciertas comunidades de las áreas no incorporadas tienen un porcentaje mayor de núcleos familiares con uno o más miembros de 65 años de edad o más en comparación con el promedio del condado. Estas comunidades y sus respectivos porcentajes son Valle de Carmel (27.3%), Boronda (27.5%) y Del Monte Forest (53.7%). Los datos del Censo 2000 también indicaron que aproximadamente el 12% de los núcleos familiares del Condado de Monterey incluye al menos un individuo mayor de 75 años. El número de núcleos familiares del Condado con un integrante de 65 años de edad o más era de 24,755 en el año 2000. Esto representa aproximadamente el 20% de todos los núcleos familiares del Condado. De estos núcleos familiares que incluyen un integrante de 65 años de edad o más, en el 77% de los casos la vivienda es propia y en el 23% restante, es rentada. Los dos tipos principales de núcleos familiares en esta categoría de edades o bien son parejas casadas (45% de todos los propietarios de viviendas mayores de 65 años) o son núcleos familiares de una sola persona (40% de todos los propietarios de viviendas mayores de 65). De todos los tipos de núcleos familiares que incluyen cabezas de familia de 65 años o más, es más común que las parejas

NÚCLEOS FAMILIARES DE UN SOLO PADRE:



29

casadas sean propietarias de la vivienda. Aproximadamente el 87% de todas las parejas casadas mayores de 65 años ocupa una vivienda propia. El tipo de núcleo familiar con el mayor porcentaje de arrendatarios es el de personas solteras que viven solas (35% de estos núcleos familiares son arrendatarios).

ILUSTRACIÓN NO. 17: NÚCLEOS FAMILIARES CON CABEZAS DE FAMILIA MAYORES DE 65 AÑOS

POR VIVIENDA (CONDADO DE MONTEREY)

TIPO DE NÚCLEO FAMILIAR

NÚCLEOS FAMILIARES CON CABEZA DE

FAMILIA DE 65+ AÑOS DE EDAD

PORCENTAJE DE NÚCLEOS FAMILIARES CON CABEZA DE FAMILIA

DE 65+ AÑOS DE EDAD

PORCENTAJE DE UNIDADES OCUPADA POR EL PROPIETARIO

PORCENTAJE DE UNIDADES OCUPADAS POR ARRENDATARIOS

Condado de Monterey (Incorporado y No Incorporado)

24,755

(20% de todos los núcleos familiares)

100% 77% 23%

Condado de Monterey (Sólo No Incorporado)

8,524

(25% de todos los núcleos familiares)

100% 85% 15%

Fuente: Freitas + Freitas Engineering and Planning Consultants, Inc. Tabulación especial de los datos del Censo de EE.UU. de 2000, verano de 2003

La Agencia del Área del Condado de Monterey para Personas Mayores y el Consejo de Asesoría sobre los Estadounidenses Mayores sostuvieron una serie de reuniones en el área de Monterey. Tres temas fueron identificados en esas reuniones y se resumieron en el informe “Community Consensus” con fecha de 15 de marzo de 2001. Los tres temas identificados fueron 1) la necesidad de acceso a información sobre servicios para personas mayores y adultos discapacitados, 2) transporte y 3) viviendas asequibles. Con respecto al punto No. 3, el informe menciona que se necesita una variedad de oportunidades de residencias asequibles, incluyendo núcleos familiares de cuidado residencial, instalaciones de vida asistida, viviendas compartidas y viviendas tradicionales. El informe resalta que “Un tema constante durante las discusiones del grupo fue el deseo de las personas mayores de permanecer en su casa o en un ambiente con calor de núcleo familiar”.8

Programas existentes para personas mayores: La organización Alliance on Aging administra un Programa de Viviendas Compartidas para Personas Mayores (Senior Homeshare Program), que reúne a las personas mayores con otros núcleos familiares en situaciones de vivienda asequible. Para obtener una lista completa de oportunidades de residencia adicionales para personas mayores en el Condado de Monterey, la Agencia del Área del Condado de Monterey para Personas Mayores ha publicado la guía Guide to Services, Care and Housing and Other Resources for Seniors in Monterey County. Se pueden obtener copias de esta guía en la oficina de la Agencia para Personas Mayores en Salinas.

Se estima que el número y el porcentaje de personas mayores en la población aumentará en los próximos años. Se prevén aumentos considerables en la población de personas mayores de 85 años. Una de las necesidades más

NÚCLEOS FAMILIARES DE PERSONAS MAYORES:


30 OCTUBRE DE 2003

significativas de las personas mayores es la de viviendas asequibles. Los ingresos limitados o fijos a menudo reducen la capacidad de las personas mayores para obtener una vivienda asequible. Las personas mayores también necesitan una variedad de tipos de oportunidades de vivienda a medida que envejecen. Se necesitan desarrollos de viviendas que permitan un estilo de vida independiente, así como instalaciones para vida asistida o cuidado especializado.

6. Núcleos familiares con discapacitados El Censo de EE.UU. define una discapacidad como “una condición física, mental o emocional duradera. Esta condición puede hacer que sea difícil para una persona realizar actividades tales como caminar, subir escaleras, vestirse, bañarse, aprender o recordar. Esta condición también puede impedir que una persona salga de su casa sola o que trabaje o realice alguna actividad comercial”. Había un total de 120,915 personas en el Condado en el año 2000 con algún tipo de discapacidad. Estas 120,915 personas representan el 30% de la población del Condado. En las áreas no incorporadas del Condado, había 28,239 personas con una discapacidad reportada en el año 2000. Estas 28,239 personas representan alrededor del 28% del total de población no incorporada en el 2000. El gráfico siguiente proporciona información sobre el tipo de discapacidad por categoría de edad.

ILUSTRACIÓN NO. 18: PERSONAS DISCAPACITADAS

(Áreas no incorporadas, Condado de Monterey)

Fuente: Freitas + Freitas Engineering and Planning Consultants, Inc.

Tabulación especial de los datos del Censo de EE.UU. de 2000, verano de 2003 Otro indicador del número de individuos discapacitados con necesidad de vivienda son las listas de espera para desarrollos de viviendas que ofrecen casas para personas con necesidades especiales. En el Condado de Monterey, las listas de espera para estos tipos de desarrollos incluyen (algunos núcleos familiares pueden estar repetidos en más de una lista de espera): Rippling River (67 núcleos familiares con discapacitados en la lista de espera), Sección 8 (298 núcleos familiares con discapacitados en la lista de espera) y Renta baja convencional (656 núcleos familiares con discapacitados en la lista de espera).

GRUPO DE EDAD

NO. TOTAL DE PERSONAS DISCAPACI-TADAS

DISCAPA-CIDAD SENSORIAL

DISCAPA-CIDAD FÍSICA

DISCAPA-CIDAD MENTAL

DISCAPA-CIDAD PARA CUIDARSE SÍ MISMO

DISCAPA-CIDAD PARA SALIR DE SU CASA

DISCAPA-CIDAD PARA TRABAJAR

5-15 Años

804 148 109 400 147 n.a. n.a.

16-64 Años

19,049 1,172 3,056 1,764 890 4,237 7,930

65+ Años

8,386 1,536 2,887 1,134 793 2,036 n.a.

TOTAL 28,239 2,856 6,052 3,298 1,830 6,273 7,930


31

Desde la perspectiva de viviendas, son diversas las necesidades de las personas discapacitadas. Para las personas con limitaciones de desarrollo o mentales, uno de los problemas más significativos es conseguir una vivienda asequible que satisfaga sus necesidades especiales. Las necesidades de vivienda pueden variar desde centros de cuidado institucionales hasta centros que apoyan la independencia parcial o total (como los núcleos familiares de cuidado en grupo). Los servicios de apoyo tales como destrezas para la vida diaria y ayuda para conseguir empleo también se deben integrar a la situación de vivienda. La persona discapacitada con una limitación de movilidad requiere de una vivienda que sea físicamente accesible. Entre los ejemplos de accesibilidad en la vivienda están las puertas y pasillos anchos, rampas en las puertas, modificaciones en los baños y cocinas (topes más bajos, barras de sujeción, duchas de altura ajustable, etc.) y sensores especiales (alarmas de incendio, luces intermitentes, etc.).

Asistencia intergubernamental Históricamente, el Condado de Monterey ha proporcionado fondos para proyectos en áreas incorporadas que prestan servicio a los residentes del Condado. El Condado ha proporcionado fondos para viviendas a desarrollos ubicados en áreas incorporadas. Por ejemplo, el Condado aprobó una asignación de $100,000 CDBG a Interim, Inc. para un proyecto de viviendas permanentes en Marina (en el antiguo Fort Ord). El desarrollo, Sandy Shores, ayudará a los adultos sin vivienda con problemas mentales. Además, en 2003 el Condado estaba trabajando con Interim, Inc. para proporcionar fondos para la construcción de una residencia para adultos sin vivienda con problemas mentales. El proyecto propuesto, Lupine Gardens, estaría ubicado en Salinas.

Recursos existentes para individuos discapacitados y núcleos familiares con discapacitados Los siguientes recursos están disponibles para personas discapacitadas y núcleos familiares con discapacitados en el Condado de Monterey:

• Interim, Inc.: viviendas para 106 adultos con problemas siquiátricos • John XXIII AIDS Ministry: 20 camas para individuos o familias con VIH/SIDA • John XXII AIDS Ministry y la Autoridad de Viviendas: 19 camas para familias e

individuos con VIH/SIDA (Programa Shelter Plus Care) • Autoridad de Viviendas: 134 Housing Choice Vouchers de Sección 8 para individuos

discapacitados y familias con discapacitados • Gateway Center: Proporciona viviendas de asistencia y centros para grupos a fin de

promover la vida independiente para personas con problemas de desarrollo.

Las personas discapacitadas requieren una amplia gama de viviendas diferentes, dependiendo del tipo y la gravedad de su discapacidad. El Condado necesita estimular la creación de más viviendas “sin barreras” para personas con limitaciones de movilidad, especialmente personas en sillas de rueda. Adicionalmente, dado que las personas discapacitadas a menudo tienen ingresos limitados, conseguir una vivienda asequible que satisfaga sus necesidades particulares es realmente crítico. El Apéndice A

NÚCLEOS FAMILIARES CON DISCAPACITADOS:


32 OCTUBRE DE 2003

de este documento contiene información adicional sobre las potenciales limitaciones de viviendas para personas discapacitadas.


33

DATOS SOBRE EL INVENTARIO DE VIVIENDAS OFERTA DE VIVIENDAS Había un total de 131,708 viviendas en el Condado de Monterey de acuerdo con los datos del Censo de EE.UU. de 2000. Esto representa una aumento aproximado de 72% con respecto al total de 1970 de 76,358 unidades en todo el Condado. Se produjo un crecimiento significativo en el Condado en la década de 1970-80, cuando las viviendas se construían a razón de 2,700 unidades por año. Durante la década de 1980-90, el ritmo de crecimiento descendió a 1,800 unidades por año y en 1990-2000, la tasa promedio de unidades nuevas fue de 1,048 unidades por año. Durante la década de 1990-2000, aproximadamente el 48% de las unidades nuevas agregadas al inventario de viviendas del Condado estaba localizado en la Ciudad de Salinas. Las áreas no incorporadas del Condado sumaron el 27% de las viviendas nuevas durante la década.

ILUSTRACIÓN NO. 19: CAMBIOS EN EL INVENTARIO DE VIVIENDAS, CONDADO DE MONTEREY

JURISDICCIÓN 1990: TOTAL DE UNIDADES

2000: TOTAL DE UNIDADES

CAMBIO: 1990-2000

Carmel 3325 3334 9 Del Rey Oaks 733 727 (6) Gonzales 1,222 1,724 502 Greenfield 1,926 2,726 800 King City 2,444 2,822 378 Marina 8,288 8,537 249 Monterey 13,497 13,382 (115) Pacific Grove 7,916 8,032 116 Salinas 34,577 39,659 5,082 Sand City 86 87 1 Seaside 11,214 11,005 (209) Soledad 1,654 2,534 880 No incorporada 34,342 37,139 2,797 CONTEO TOTAL

121,224 131,708 10,484

Fuente: Censo de EE.UU., 1990 y 2000

34 OCTUBRE DE 2003

VIVIENDAS POR TIPO El inventario de viviendas en las áreas no incorporadas del Condado de Monterey consta principalmente de viviendas unifamiliares. Las áreas agrícolas/rurales del Condado comúnmente tienen viviendas unifamiliares en grandes parcelas de tierra. Viviendas “tipo subdivisión” más tradicionales construidas en décadas recientes se pueden encontrar en varias comunidades, tales como Prunedale. También hay otras comunidades más antiguas del Condado que incluyen viviendas históricamente significativas, tales como la ciudad fábrica original de Spreckles. El tipo de vivienda predominante en todo el Condado, independientemente del área geográfica es una unidad unifamiliar. En enero de 2000, aproximadamente el 82% del inventario de viviendas eran unidades unifamiliares ubicadas en las áreas no incorporadas del Condado.

ILUSTRACIÓN NO. 20: INVENTARIO DE VIVIENDAS POR TIPO, CONDADO DE MONTEREY

ÁREAS NO INCORPORADAS ENERO DE 2000

82%

9% 4% 5%

0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

% del Inventario de

viviendas

Unifamiliar Casasrodantes

2-4Unidades

5+ Unidades

Tipo de unidad

Fuente: Estimación de Población y Vivienda del Departamento de Finanzas

del Estado de California, 1 de Enero de 2000 De acuerdo con el Departamento de Finanzas del estado, en el año 2000, el total de unidades en las áreas no incorporadas era de 37,139 unidades. Las unidades unifamiliares representaban 30,453 viviendas; 28,205 de tales unidades eran unidades unifamiliares separadas. Las unidades multifamiliares (más de 5 unidades en una estructura) sumaban 1,858 y las unidades en estructuras de 2 a 4 unidades totalizaban 1,486. Había 3,342 casas móviles. Las unidades unifamiliares han representado la mayoría de las nuevas construcciones en las áreas no incorporadas del Condado en años recientes. De 1994 a 1999, se emitieron 2,190 permisos para edificaciones unifamiliares, mientras que para unidades multifamiliares sólo se emitieron 68 permisos durante el mismo período.9 Los 68 permisos representaron el 3% de todos los permisos emitidos durante ese período.


35

TASAS DE DESOCUPACIÓN La tasa de desocupación en una comunidad indica el porcentaje de unidades que están desocupadas y disponibles para la venta/renta en un momento determinado. Los promedios comúnmente utilizados por las industrias de vivienda y bienes raíces indican que un mercado de viviendas “saludable” tiene tasas de desocupación entre 3% y 6%, dependiendo de si la tasa corresponde a unidades ocupadas por el propietario o unidades para rentar. El Censo de EE.UU. de 2000 indica que la tasa de desocupación en todo el Condado era muy baja. La tasa de desocupación de propietarios era del 1.4% y la tasa de desocupación de viviendas para rentar era del 2.9%. Las tasas varían dentro de las comunidades no incorporadas en el Condado. Las comunidades con bajas tasas de desocupación para viviendas de alquiler en el año 2000 eran Pajaro (menos del 1%), Castroville (1%), Boronda (2.1%) y Carmel Valley Village (2.2%). En el otoño de 2002, “Real Facts” hizo una encuesta en 23 propiedades de apartamentos (3,827 unidades en total) en el Condado de Monterey y reportó una tasa de desocupación del 4%. Las propiedades de Pacific Grove presentaban la tasa de desocupación más baja (1%), en tanto que las de Seaside tenían la tasa de desocupación más alta (4%).

CONDICIÓN DE LAS VIVIENDAS A medida que envejece el inventario de viviendas del Condado, existe preocupación por el estado de las viviendas existentes. El Censo de EE.UU. de 1990 indicó que el 55% de las viviendas del Condado en ese entonces fueron construidas antes de 1970, los que significa que ahora esas unidades tienen más de 30 años. En 1990, había 66,534 unidades en el Condado construidas antes de 1970. Dentro de las áreas no incorporadas, el Condado ha identificado ciertas comunidades que tienen muchas unidades subestándar en su inventario de viviendas. En 1999, se realizó una investigación sobre el estado las viviendas con una muestra de unidades de las comunidades de Boronda, Castroville y Pajaro. La Ilustración No. 21 resume los resultados de ese trabajo de investigación.

ILUSTRACIÓN NO. 21: ENCUESTA SOBRE EL ESTADO DE LAS VIVIENDAS COMUNIDADES NO INCORPORADAS SELECCIONADAS, 1999

COMUNIDAD % DE

VIVIENDAS QUE NECESITAN REHAB. MENORES

% DE VIVIENDAS QUE NECESITAN REHAB. MODERADA/ SUSTANCIAL

% DE VIVIENDAS EN MAL ESTADO

% TOTAL DE UNIDADES QUE NECESITAN REHAB. O EN MAL ESTADO

% TOTAL QUE SE APLICA AL INVENTARIO DE VIVIENDAS DEL AÑO 2000

Boronda 17.8% 45.2% 13% 76% 252 unidades Castroville 17.8% 21% 2.27% 41% 599 unidades Pajaro 11.5% 42.6% 6.5% 60.6% 404 unidades

36 OCTUBRE DE 2003

El gráfico anterior ilustra el porcentaje de unidades encuestadas que cumplía con los criterios de “requiere rehabilitación” o “dilapidada y se debe reemplazar”. Estos porcentajes se aplicaron luego al inventario total de viviendas de cada comunidad según lo reportado en el Censo de EE.UU. de 2000. Hay otras áreas no incorporadas del Condado que tienen unidades subestándar, aunque probablemente no en la proporción de las tres comunidades identificadas arriba. Entre las otras comunidades están Prunedale, Aromas y Chualar. Spreckles es una antigua comunidad histórica del Condado y tiene algunas unidades que son subestándar debido a la antigüedad del inventario de viviendas. Uno de los programas recomendados en este Elemento de Vivienda es que el Condado realice un estudio amplio sobre el estado de las viviendas de todas las comunidades no incorporadas para determinar un estimado más actual de las unidades que requieren rehabilitación. El Condado administra actualmente un programa de rehabilitación de viviendas diseñado para ayudar a los propietarios a mejorar sus propiedades. Los núcleos familiares de ingresos más bajos deben ocupar la propiedad y las unidades se tienen que adaptar a los estándares de vivienda actuales. En 2001, se realizó una evaluación del programa de rehabilitación de viviendas y uno de los resultados de esa evaluación indicó una tasa de productividad baja. En 2002, el Programa de rehabilitación de viviendas se amplió a todas las áreas no incorporadas del Condado. Seis unidades para rentar y seis unidades ocupadas por el propietario fueron rehabilitadas durante 2002 y 2003. Adicionalmente, el Condado suministró fondos para la rehabilitación de 44 unidades propiedad de la Autoridad de Viviendas en Castroville. En lo que respecta a las unidades que están en mal estado, existen dos desarrollos en el Condado que por su avanzado estado de deterioro requieren reemplazo en lugar de rehabilitación. El primero es el desarrollo Rippling River en el Valle de Carmel, que son viviendas públicas y administradas por la Autoridad de Viviendas del Condado de Monterey. Es un desarrollo de 79 unidades para personas mayores y discapacitadas que tiene deficiencias estructurales, así como importantes problemas de infraestructura (específicamente, depende de un sistema séptico y se debe conectar a un sistema de cloacas). La Autoridad de Viviendas prevé demoler y reconstruir las unidades y espera incrementar el total de unidades en la propiedad de 100 unidades. La Autoridad de Viviendas actualmente (2003) intenta conseguir fuentes de financiación y determinar los planes de reubicación temporal viable para los residentes, una situación particularmente problemática porque muchos de los residentes utilizan sillas de rueda. El segundo desarrollo se encuentra en Pajaro y está localizado en Salinas Road No. 15, 17, 19. Las 75 unidades actuales están deterioradas y la intención es reemplazar las 75 unidades por unidades multifamiliares nuevas. La Corporación de Viviendas de South County (SCH, South County Housing Corporation), una organización de viviendas sin fines de lucro, ha alcanzado un acuerdo de compra con los propietarios y el Condado ha aportado fondos de redesarrollo para cubrir los costos de predesarrollo y adquisición. Incluido como parte de la actividad de este proyecto está el desarrollo de “viviendas interinas”, que servirán para alojar temporalmente a los ocupantes actuales mientras se construyen las unidades nuevas.


37

COSTO DE LAS VIVIENDAS Y CAPACIDAD FINANCIERA Uno de los factores más importantes en la evaluación del mercado de viviendas de la comunidad es el costo de las viviendas y, aun más importante, si las viviendas son asequibles para las personas que viven en ellas o quisieran vivir en ellas. El Área de la Bahía de Monterey es considerado un excelente lugar para vivir y, por consiguiente, el costo de la vivienda se ha hecho menos accesible con el paso de los años.

Costos de propiedad de la vivienda De acuerdo con los datos presentados por la Asociación de Agentes de Bienes Raíces de California, sólo el 23% de los núcleos familiares del Condado de Monterey podía pagar la vivienda unifamiliar separada de precio medio en 1999.

ILUSTRACIÓN NO. 22: CAPACIDAD FINANCIERA PARA ADQUIRIR VIVIENDA POR UBICACIÓN GEOGRÁFICA, 1999

23%27% 30% 33%

37% 39%

55%

0%10%20%30%40%50%60%

Índice de Capacidad Financiera

para Adquirir Vivienda*

Monterey

SF Bay Area

Santa Barbara

San Diego

California

Los Angeles

Estados Unidos

* El Índice de capacidad financiera para adquirir vivienda mide el porcentaje de núcleos familiares que pueden pagar la vivienda unifamiliar separada de precio medio en una comunidad.

Fuente: Asociación de Agentes de Bienes Raíces de California, 1999 El costo de propiedad de la vivienda varía ampliamente en el Condado de Monterey. Por ejemplo, el precio de ventas promedio en junio de 2002 para Pebble Beach era de $1.4 millones de dólares. En otras áreas del Condado, el precio de venta promedio es mucho más bajo, como en North Salinas (precio promedio de $304,627 en junio de 2002). Como en muchas otras áreas costeras de California, el Condado de Monterey ha experimentado un aumento significativo en el precio de venta de las viviendas en años recientes. El gráfico siguiente (Ilustración No. 23) refleja el cambio del precio de venta promedio desde 1996 hasta 2002 en el Condado de Monterey.

38 OCTUBRE DE 2003

ILUSTRACIÓN NO. 23: PRECIOS DE VENTA PROMEDIO (UNIDADES UNIFAMILIARERES), CONDADO DE MONTEREY 1996-2002

$0

$200,000

$400,000

$600,000

$800,000

$1,000,000

$1,200,000

$1,400,000

$1,600,000

Carmel

Carmel Valley

Del Rey Oaks

East Salinas

Marina

Monterey

North Monterey

No. Salinas

Pebble Beach

Pacific Grove

South Coast

Seaside

Pre

cio

de v

enta

pro

med

io

1996 2002

Fuente: Asociación de Agentes de Bienes Raíces del Condado de Monterey,

1996 y 2002 Como lo demuestra el gráfico anterior, ha habido un incremento en el precio de venta promedio en todo el Condado durante el período 1996-2002. De hecho, el precio de venta promedio aumentó en más de un 100% en comunidades ubicadas en ambos extremos del espectro de precios. Las comunidades más costosas, tales como Carmel y Valle de Carmel, experimentaron un aumento superior al 100%, al igual que las comunidades de Seaside y East Salinas. Para junio de 2002, el precio de venta promedio de una unidad unifamiliar en todo el Condado era de $551,908 y el precio de venta medio era de $373,000. En lo que respecta a condominios y townhomes en todo el Condado, el precio de venta promedio era de $358,996 y el precio de venta medio era de $230,00010.

Costos de las rentas A medida que el mercado de viviendas propias se ha hecho más costoso, el mercado de viviendas para rentar también ha experimentado aumentos de precio. De acuerdo con una encuesta sobre viviendas de alquiler realizada en el Condado de Monterey en diciembre de 2002, la renta promedio para una unidad multifamiliar era de $1,044 al mes. La renta promedio según el tamaño de la habitación era como se muestra a continuación:


39

ILUSTRACIÓN NO. 24: COSTOS DE RENTA PROMEDIO (PROYECTOS DE 50 UNIDADES O MÁS), CONDADO DE MONTEREY 2002

TAMAÑO DE LA HABITACIÓN RENTA MENSUAL

PROMEDIO Estudio $797 1 habitaciones $904 2 habitaciones $1,039 3 habitaciones $1,474 Promedio para todos los tamaños

$1,044

Fuente: Real Facts, Novato California Diciembre de 2002

La misma encuesta mencionada anteriormente revisó los costos de alquiler en el Condado de Monterey de 1993 a 2002. Los resultados de esa revisión indicaron que la renta promedio de unidades multifamiliares en el Condado de Monterey aumentó en un 32% durante el período de 9 años. En 1993 la renta promedio era de $792 y para finales de 2002, era de $1,044 mensuales.

ILUSTRACIÓN NO. 25: COSTOS DE RENTA PROMEDIO, CONDADO DE MONTEREY 1993-2002

0

200

400

600

800

1000

1200

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

La misma encuesta también suministró información sobre mercados secundarios en el área del Condado de Monterey. El gráfico que sigue (Ilustración No. 26) muestra la diferencia en las tasas de renta promedio en diferentes áreas del Condado. Sólo las áreas en las que había complejos de apartamentos de 50 o más unidades se incluyeron en la encuesta, de modo que la información siguiente no tiene la finalidad de proporcionar una visión general completa del mercado de viviendas para rentar en todo el Condado. Más bien, proporciona una indicación de las bandas de costos de alquiler en ciertos mercados de viviendas del Condado.

1 1993: $ 792/mo.

1 1996: $ 762/mo.

2000: 998/mo.

2002: 1044/mo.

40 OCTUBRE DE 2003

ILUSTRACIÓN NO. 26: COSTOS DE RENTA PROMEDIO (PROYECTOS DE 50 UNIDADES O MÁS), COMUNIDADES SELECCIONADAS, CONDADO DE MONTEREY 2002

UBICACIÓN GEOGRÁFICA

RENTA PROMEDIO

Seaside $844 Condado de Monterey $1,004 Salinas $1,009 Monterey $1,124 Pacific Grove $1,197

Fuente: Real Facts. Novato, California. Diciembre de 2002

Costo de las viviendas y capacidad financiera Un “método práctico” estándar para los programas de vivienda federales y estatales es que un núcleo familiar no debe pagar más del 30% de sus ingresos para costos de vivienda. La vivienda se considera “asequible” cuando los núcleos familiares no pagan más del 30% de sus ingresos para costos de vivienda. Las tablas de las páginas siguientes (Ilustración No. 27A y No. 27B) comparan la relación entre los niveles de ingresos medios del núcleo familiar y los costos de vivienda. Las áreas sombreadas de las tablas identifican los costos de vivienda que “no son asequibles” para los núcleos familiares comunes. Como lo muestran las tablas, los núcleos familiares de muy bajos ingresos y de bajos ingresos no pueden pagar la renta promedio en el Condado de Monterey. Tampoco pueden comprar una vivienda al precio de venta medio de 2002. El núcleo familiar de ingresos moderados puede pagar la renta promedio. Sin embargo, no podría comprar la unidad unifamiliar de precio medio.

41

ILUSTRACIÓN NO. 27A: INGRESOS DEL NÚCLEO FAMILIAR Y COSTOS DE VIVIENDA PROMEDIO, 2002

Unidades para rentar: Rentas asequibles e ingresos del núcleo familiar

* Los costos de vivienda asequible se calculan utilizando las siguientes fórmulas, basadas en los

requisitos de la Ley de Redesarrollo. Los costos de vivienda asequible para alquiler también incluyen los costos correspondientes a servicios públicos.

• Ingresos muy bajos: 30% del 50% de los ingresos medios del área • Ingresos bajos: 30% del 60% de los ingresos medios del área • Ingresos moderados: 30% del 110% de los ingresos medios del área

Unidades para rentar: El gráfico anterior ilustra la diferencia entre la renta promedio en el Condado de Monterey y el costo de vivienda “asequible” que los núcleos familiares de ingresos muy bajos, bajos y moderados podrían pagar. Los núcleos familiares de ingresos moderados pueden pagar la renta promedio. Sin embargo, las áreas sombreadas del gráfico indican que los núcleos familiares de ingresos muy bajos y bajos tendrían que pagar más de lo que pueden para rentar la unidad multifamiliar promedio en el Condado. Por ejemplo, un núcleo familiar de ingresos muy bajos puede pagar $673 mensuales, pero la renta promedio en el Condado es de $1044 mensuales. Si este núcleo familiar decidiera rentar la unidad promedio, tendría que pagar $371 más de lo que pueden pagar o, en otras palabras, 50% más de lo que puede pagar (utilizando la relación de 30% de los ingresos).

Unidades en venta: El precio de venta medio en el Condado de Monterey era de $373,000 en 2002. A menos que dispongan de efectivo/patrimonio para una cuota inicial considerable, los núcleos familiares de ingresos más bajos y moderados no pueden pagar el precio de venta medio del Condado. El gráfico de la página siguiente ilustra el precio de venta que los núcleos familiares de ingresos bajos y moderados pueden pagar en comparación con el precio de venta medio.

NIVELES DE INGRESO POR

NÚCLEO FAMILIAR

(Núcleo familiar de 4 personas)

INGRESO ANUAL

MÁXIMO (2002)

COSTO DE VIVIENDA

ASEQUIBLE (30% DEL

INGRESO *)

RENTA PROMEDIO EN EL CONDADO DE MONTEREY

(2002)

DIFERENCIA ENTRE EL COSTO

MENSUAL ASEQUIBLE Y LA

RENTA PROMEDIO

Ingresos muy bajos

$26,900 $ 673 $1044 $371

Ingresos bajos

$43,050 $ 807 $1044 $237

Ingresos moderados

$64,550 $1479 $1044 La renta es asequible

42 OCTUBRE DE 2003

ILUSTRACIÓN NO. 27B: INGRESOS DEL NÚCLEO FAMILIAR Y COSTOS DE VIVIENDA

PROMEDIO, 2002 Unidades en venta: Precios de venta asequibles e ingresos del núcleo familiar

* Los costos de las viviendas asequibles se calculan mediante las fórmulas siguientes, sobre la base

de los requisitos de la Ley de Redesarrollo. Los costos de las viviendas asequibles para la venta incluyen deducciones de impuestos a la propiedad, seguro, HOA, evaluaciones y reparaciones.

• Ingresos muy bajos: 30% del 50% de los ingresos medios del área • Ingresos bajos: 30% del 70% de los ingresos medios del área • Ingresos moderados: 35% del 110% de los ingresos medios del área

Costos de viviendas y núcleos familiares de la clase trabajadora: Durante el proceso de Actualización del Plan General del Siglo XXI, ha habido un amplio debate sobre las dificultades que enfrentan los núcleos familiares de la llamada “clase trabajadora” en el Condado. Son núcleos familiares con ingresos que pueden estar levemente por encima de la categoría de ingreso “moderado”, pero por debajo de la categoría de ingreso “por encima de moderado”. Durante el proceso de Actualización del Plan General, se proporcionaron los cálculos de los precios de venta típicos que serían asequibles para los diferentes grupos de ingresos, incluyendo los núcleos familiares de la clase trabajadora. Hay dos niveles de núcleos familiares de la clase trabajadora, sobre la base de los ingresos calculados. La única diferencia entre la Clase trabajadora 1 y la Clase trabajadora 2 es la cantidad de ingresos calculados. A continuación, se muestran los precios de venta calculados en 2002 que serían asequibles para los diferentes núcleos familiares según el nivel de ingreso/clase trabajadora:

Tipo de núcleo familiar Precio de venta asequible (2002) Ingresos muy bajos < $88,440 Ingresos bajos = $88,441-123,817 Moderados = $123,818-$227,000 Clase trabajadora I = $227,001-$301,000 Clase trabajadora II = $301,001-$376,000

Los programas de viviendas identificados en el Capítulo 8 de este documento incluyen diferentes políticas/programas específicos de núcleos familiares de la clase trabajadora.

NIVELES DE INGRESO POR

NÚCLEO FAMILIAR

(Núcleo familiar de 4 personas)

INGRESO ANUAL

MÁXIMO (2002)

PRECIO DE VENTA

ASEQUIBLE*

PRECIO DE VENTA MEDIO EN EL

CONDADO DE MONTEREY

(2002)

DIFERENCIA ENTRE EL PRECIO

DE VENTA ASEQUIBLE Y EL PRECIO MEDIO

Ingresos muy bajos

$26,900 $ 88,440 $373,000 $284,560

Ingresos bajos

$43,050 $123,817 $373,000 $249,183

Ingresos moderados

$64,550 $227,000 $373,000 $146,000


43


44

3. NECESIDADES DE VIVIENDA PROYECTADAS NECESIDADES DE VIVIENDA: 2000-2008 De acuerdo con las directrices estatales del Elemento de Vivienda, los Elementos de Viviendas deben incluir un análisis del número de viviendas que se construirán, rehabilitarán y conservarán para cubrir las necesidades de vivienda actuales y futuras de la localidad. A continuación, se muestra un análisis de las necesidades de construcción, rehabilitación y conservación del Condado de Monterey

1. CÁLCULO DE NECESIDAD DE VIVIENDA EN LA REGIÓN (2000-2008) La determinación del número de unidades nuevas necesarias en una comunidad ha sido responsabilidad del “Consejo de Gobiernos” regional en los últimos años. El Estado de California proporciona los cálculos de la población a cada consejo regional en los consejos estatal y regional; posteriormente, asigna las viviendas necesarias entre las comunidades miembro. La Asociación de Gobiernos del Área de la Bahía de Monterey (AMBAG, Association of Monterey Bay Area Governments) es el Consejo de Gobierno regional que representa a los condados de Monterey, Santa Cruz y San Benito. Durante 2001-2002, la Asociación de Gobiernos de la Región de la Bahía de Monterey (AMBAG) desarrolló la “Asignación Regional de las Necesidades de Vivienda” para sus comunidades miembro, y en otoño de 2002 la Junta Directiva de la AMBAG certificó las cifras finales. El cálculo de viviendas necesarias, según lo que determinó y certificó la AMBAG, refleja el período de planificación del 1 de enero de 2000 al 30 de junio de 2007. Sin embargo, en 2003 se adoptó una nueva legislación estatal (SB 491) que extendía el período de planificación para las comunidades de la Asociación de Gobiernos de la Región de la Bahía de Monterey (AMBAG) al 30 de junio de 2008. Por lo tanto, el período de planificación utilizado en este documento cubre del 1 de enero de 2000 al 30 de junio de 2008 para los cálculos de la AMBAG.

Para el lapso 2000-2008, la AMBAG habrá asignado 3,925 viviendas a las áreas no incorporadas del Condado de Monterey. La AMBAG realizó este cálculo sobre la base de varios factores, incluyendo la población proyectada, consideraciones de viviendas/empleos, crecimiento de núcleos familiares, disponibilidad de tierras, tasas de viviendas desocupadas y necesidades de reemplazo de viviendas.

2. NECESIDAD DE VIVIENDA SEGÚN NIVEL DE INGRESO Después de determinar el número de núcleos familiares adicionales programados para el fin del período de planificación, la AMBAG cuantificó los núcleos familiares futuros según el nivel de ingreso. La meta de este análisis era distribuir equitativamente los núcleos familiares de ingresos más bajos en una región, evitando de esta manera concentraciones indebidas de núcleos familiares de ingresos bajos y muy bajos en una jurisdicción. Para la región de la AMBAG, la meta es que 40% de todos los núcleos familiares nuevos sean de ingresos más bajos (ingresos bajos y muy bajos). Para las áreas no incorporadas del Condado de Monterey, la meta es que 46% de todos los núcleos familiares nuevos sean de ingresos más bajos. Este porcentaje se traduce en una meta de 963 núcleos familiares de ingresos muy bajos y 813 núcleos familiares de ingresos bajos. La meta para los núcleos familiares de ingresos moderados es de 1,028 unidades y para los núcleos familiares de ingresos por encima de moderado es de 1,121 unidades. La distribución exacta de los grupos de ingresos es la siguiente:

CAPÍTULO 3: NECESIDADES DE VIVIENDA PROYECTADAS

45

Ingresos muy bajos 963 viviendas Ingresos bajos 813 viviendas Ingresos moderados 1,028 viviendas Por encima de los ingresos moderados 1,121 viviendas TOTAL 3,925 viviendas

Las definiciones de ingreso utilizadas en el plan de la Asociación de Gobiernos de la Región de la Bahía de Monterey (AMBAG) reflejan las definiciones de ingreso utilizadas por el Estado de California. Para obtener más descripciones de las determinaciones de ingresos, consulte el Capítulo 2. NECESIDAD AJUSTADA DE CONSTRUCCIONES NUEVAS: 2003-2008 La Necesidad de vivienda en la región de la AMBAG fue certificada a fines de 2002 y refleja el período desde el 1 de enero de 2000 hasta el 30 de junio de 2008. En vista de que este documento del Elemento de Vivienda se redactó durante 2002-2003, es importante ajustar los totales para reflejar las unidades que se han agregado a las existentes entre el 1 de enero de 2000 y el 1 de enero de 2003.

Enero 1, 2000 Enero 1, 2003 Cambio neto Viviendas en áreas no 37,139 38,434 +1,295 unidades incorporadas del Condado de Monterey

Fuente: Departamento de Finanzas, Estado de California, 2000 y 2003 El total de la Distribución de las Necesidades de Vivienda en la Región de 3,925 unidades, de acuerdo con el cálculo de la AMBAG, debe ajustarse en 1,295 unidades. Este ajuste genera una necesidad de construcción revisada de 2,630 unidades nuevas (3,925 unidades menos 1,295 unidades = 2,630 unidades). Sin embargo, esta cifra debe ajustarse aún más para abarcar unidades asequibles desarrolladas o aprobadas desde 2000.

1. NECESIDAD DE VIVIENDA POR NIVEL DE INGRESO, PERÍODO 2002-2008 AJUSTADO El cálculo de la Necesidad de vivienda en la región consta de diferentes grupos de ingresos, de acuerdo con lo explicado anteriormente en este capítulo. Además de revisar el cálculo total de construcciones nuevas, es necesario identificar el número de unidades proporcionadas en el plazo 2000- 2003 para los núcleos familiares de ingresos muy bajos, bajos y moderados y ajustar el total para esas unidades. En la página siguiente, se muestran dos niveles de ajuste: 1) Unidades asequibles desarrolladas como parte del total de 1,295 unidades nuevas agregadas a las viviendas existentes entre 2000 y 2003 y 2) unidades asequibles aprobadas desde 2000 que todavía no se han construido. Todas las unidades tienen restricciones de capacidad financiera que controlan la ocupación y/o los niveles de ingresos de los núcleos familiares. Todas las unidades inclusivas que sean habitadas por el propietario deberán ofrecerse para la venta se ofrecen con restricciones de ingresos, límites de precios de venta y restricciones de reventa. Todas las unidades inclusivas para la renta tienen restricciones de ingresos, límites de precios de renta y deben ser asequibles por un período prolongado. El desarrollo Moro Cojo incluye townhomes para rentar y viviendas unifamiliares. Los 90 townhomes para rentar (Moro Lindo y El Cerrito) se financiaron principalmente con

46 OCTUBRE DE 2003

Créditos tributarios para compradores de viviendas de bajos ingresos. Las 175 unidades unifamiliares del desarrollo Moro Cojo se financiaron con fondos de la Administración de Viviendas para Agricultores con plazos de capacidad financiera a 30 años. Para el momento en que se desarrolló, el proyecto Moro Cojo era el más grande financiado por la Administración de Viviendas para Agricultores en el Estado de California. Las unidades de El Rancho Way recibieron fondos de HOME y tenían límites de precio de venta e ingresos. Del total de nueve unidades de Addington Circle, siete unidades se vendieron con restricciones de precios de venta e ingresos como parte del programa Viviendas Inclusivas. Las dos unidades restantes son para rentar con restricciones para los ocupantes de HIV de ingresos muy bajos. Boronda Oaks y Jardines de Boronda recibieron fondos de múltiples fuentes, incluyendo: Exoneraciones de cargos y subsidios de HOME, CHFA, LISC y el Condado de Monterey. Las tablas siguientes ilustran estos dos pasos y, posteriormente, la necesidad revisada de vivienda en la región. ILUSTRACIÓN NO. 28: NECESIDAD REVISADA DE VIVIENDA EN LA REGIÓN (2003-2008) Paso 1. Viviendas desarrolladas por nivel de capacidad financiera e incluidas en cambio

de vivienda de 1,295 unidades entre 2000 y 2003

Paso 2. Viviendas aprobadas por nivel de capacidad financiera que todavía no se han

construido (2003)

NÚMERO DE UNIDADES POR NIVEL DE INGRESOS DEL NÚCLEO FAMILIAR

DESARROLLO

MUY BAJOS BAJOS MODERADOS Moro Lindo Townhomes (Moro Cojo), Castroville

15 unidades 15 unidades

EL Cerrito Townhomes (Moro Cojo), Castroville


Moro Cojo Single Family Units, Castroville


El Rancho Way (17039 y 17050)


Addington Circle 3 unidades 6 unidades Unidades Inclusivas 36 unidades TOTAL 139 unidades 144 unidades 36 unidades

NÚMERO DE UNIDADES POR NIVEL DE INGRESOS DEL NÚCLEO FAMILIAR

DESARROLLO (NO CONSTRUIDO TODAVÍA)

MUY BAJOS BAJOS MODERADOS Unidades Inclusivas 3 unidades 37 unidades 41 unidades Boronda Oaks y Jardines De Boronda 24 unidades 14 unidades TOTAL 3 unidades 61 unidades 55 unidades


47

Paso 3. Distribución de las necesidades ajustadas de vivienda en la región (RHNA), 2003-2008

Como lo indica la tabla anterior, la Distribución de las necesidades ajustadas de vivienda en la región es de 2,511 viviendas para el período 2003-2008.

CONSERVACIÓN DE UNIDADES ASEQUIBLES La legislación estatal del Elemento de Vivienda requiere que todos los Elementos de Vivienda incluyan información adicional sobre la conversión de desarrollos de vivienda asistidos existentes a otros usos de ingresos no bajos [Estatutos de 1989, Capítulo 1452, codificado en la Sección 65583(a)(8) del Código de Gobierno]. Esta adición a la ley fue el resultado de una preocupación de que se iban a levantar las restricciones de capacidad financiera sobre muchos desarrollos de viviendas asequibles en todo el país, debido a que su financiamiento por parte del gobierno estaba a punto de expirar o podía estar prepagado. Sin las sanciones impuestas debido a las restricciones de financiamiento, la capacidad financiera para adquirir las unidades ya no podía estar asegurada.

1. DESCRIPCIÓN DE PROYECTOS "EN RIESGO" POTENCIAL

Proyectos asistidos por el gobierno federal: No existen proyectos asistidos por el gobierno federal “en riesgo” en las áreas no incorporadas del Condado de Monterey. Sin embargo, existen dos desarrollos de viviendas asequibles que son de preocupación para la comunidad. El primer desarrollo es Rippling River, que es un desarrollo residencial de viviendas públicas para 79 núcleos familiares de personas mayores y/o discapacitadas en el Valle de Carmel. El desarrollo se encuentra en malas condiciones y debe ser reemplazado. La autoridad de vivienda del Condado de Monterey busca todos los recursos disponibles para reemplazar esta estructura. Los detalles sobre sus esfuerzos se incluyen en el Capítulo 6 de este documento. El segundo desarrollo es Pacific Meadows, que es un desarrollo de 200 viviendas para personas mayores también en el Valle de Carmel. El desarrollo fue financiado inicialmente a través de créditos tributarios para núcleos familiares de bajos ingresos y el Programa de construcción de

NIVELES DE INGRESOS POR NÚCLEO FAMILIAR

ASIGNACIÓN REGIONAL

ORIGINAL DE NECESIDADES DE VIVIENDA,

2000-2008

UNIDADES DESARROLLADAS, 2000-2003

UNIDADES ASEQUIBLES

APROBADAS Y NO

CONSTRUIDAS TODAVÍA

(2003)

ASIGNACIÓN REGIONAL REVISADA DE NECESIDADES DE VIVIENDA (RHNA),

2003-2008

Ingresos muy bajos

963 139 3 821

Ingresos bajos

813 144 61 608

Ingresos moderados

1,028 36 55 937

Por encima de los ingresos moderados

1,121 976 n.a. 145

TOTAL 3,925 1,295 119 2,511

48 OCTUBRE DE 2003

viviendas para rentar. En un arreglo financiero inusual, La Autoridad de Vivienda del Condado de Monterey posee la tierra y se la renta al propietario (Carmel Overview Limited). En la actualidad, los núcleos familiares de ingresos muy bajos ocupan 98 de las unidades y los núcleos familiares de ingresos bajos ocupan 55 de ellas. Las 47 unidades restantes se rentan a tasas del mercado y no están sujetas a las restricciones de ingresos. Existe una opción en el acuerdo que permite una reducción en el número de unidades de ingresos bajos y muy bajos a partir del año 2010, si el proyecto no es “económicamente viable” en ese momento. Aunque esta opción no puede aplicarse de inmediato, la Autoridad de Vivienda está consciente de la situación y continuará supervisando el proyecto en los ocho años siguientes.

Otras formas de asistencia federal

Servicios de viviendas rurales (antiguamente Administración de viviendas para agricultores) Aunque se han asistido a unidades con estas fuentes de financiamiento, ninguna unidad en las áreas no incorporadas del Condado está en peligro de adoptar la tasa del mercado.

Sección 8 Asistencia para rehabilitación moderada Existen 35 contratos de asistencia para rehabilitación moderada de la Sección 8 administrados por la Autoridad de Vivienda del Condado de Monterey. El personal de la Autoridad de Vivienda informa que ninguna de estas unidades se encuentra en las áreas no incorporadas del Condado.

Asistencia estatal y local

Estado de California, Programa de construcción de viviendas para rentar (RHCP, Rental Housing Construction Program) El desarrollo Pacific Meadows recibió fondos del RHCP. Por favor, vea una descripción de este proyecto en el párrafo que se encuentra en el lado superior de esta página.

Agencia de Financiamiento de Viviendas de California No existen desarrollos financiados por la CHFA en las áreas no incorporadas del Condado.

Programa de Viviendas Inclusivas del Condado de Monterey Se requiere que todas las unidades para rentar producidas bajo el Programa de viviendas inclusivas sean asequibles “a perpetuidad”. Por lo tanto, no existen unidades en riesgo de adoptar la tasa del mercado.

2. DESARROLLOS DE VIVIENDAS MULTIFAMILIARES: INFORMACIÓN SOBRE PROPIETARIOS Y CAPACIDAD FINANCIERA A continuación, se muestra un resumen de desarrollos de viviendas multifamiliares asequibles. Ninguno de estos desarrollos está en riesgo de adoptar la tasa del mercado. Townhomes Grey Goose:

Propietario: CHISPA.

Información de capacidad financiera: Unidades inclusivas para rentar (Restricciones de ingresos y renta a perpetuidad)


49

Rippling River:

Propietario: Autoridad de la Vivienda del Condado de Monterey

Información de capacidad financiera: Vivienda pública

Moro Lindo y El Cerrito:

Propietario: Sociedades limitadas

Información de capacidad financiera: Créditos tributarios para núcleos familiares de bajos ingresos (las restricciones de capacidad financiera se extienden al año 2040 y más allá)

Castroville Farm Labor Center y Chualar Farm Labor Center

Propietario: Autoridad de Vivienda del Condado de Monterey

Unidades para rentar de Moss Landing: Propietario: Autoridad de la Vivienda del Condado de Monterey


LakeView Towers: Propietario: Autoridad de la Vivienda del Condado de Monterey


Vista de la Terraza: Propietario: CHISPA


50

4. RESTRICCIONES DE VIVIENDA RESTRICCIONES GUBERNAMENTALES El desarrollo de viviendas asequibles en el Condado de Monterey es un enorme reto como resultado de dos factores:

• falta de infraestructura regional y • temor público de desarrollos de mayor densidad, crecimiento no controlado y

degradación ambiental. Estos factores han influido en los cargos que deben cobrarse para todos los desarrollos nuevos, así como también los planes históricos de uso de la tierra y regulaciones de zonificación del Condado. Para superar estas restricciones, será necesario desarrollar programas de asistencia con fondos de infraestructura y revisar las regulaciones de desarrollo del Condado. El Condado de Monterey ha sido planificado históricamente como un condado rural. Los documentos de planificación del Condado han reflejado una preferencia de que el Condado preserve su estilo rural. Aunque se designaron grandes áreas geográficas para usos residenciales, estas áreas se zonificaron en densidades residenciales rurales con el objeto de que las viviendas nuevas contaran con el servicio de sistemas sépticos y de pozos independientes. No se planificaron sistemas regionales de aguas, alcantarillas o vías para albergar la construcción de viviendas más allá de las densidades más bajas. Este patrón residencial fue ideado también para proporcionar la mayor protección posible para los recursos escénicos y ambientales dentro del condado. Cuando los desarrollos se aprobaron, el número de viviendas programadas para ser construidas se redujo aún más para proporcionar un nivel incluso más alto de protección ambiental. En retrospectiva, el Condado ahora reconoce que estas prácticas no han ayudado a estimular el desarrollo de viviendas asequibles para nuestra clase trabajadora y población de necesidades especiales. Además, el Condado reconoce que se perdió la oportunidad para capturar los ingresos necesarios para construir una infraestructura regional y que ahora el Condado debe cubrir las deficiencias de infraestructura. Los cálculos de los costos totales de las mejoras de infraestructura en regiones y vecindarios superan lo que la mayoría de los núcleos familiares del Condado de Monterey puede pagar. Por esta razón, el Anteproyecto del Plan General del Siglo XXI propone centrar la atención en áreas específicas. Estas áreas consideradas para desarrollos nuevos son las que cuentan con una infraestructura básica o una planificación de infraestructura en marcha. Estas áreas se planifican para densidades que producirán las unidades asequibles para la clase trabajadora y las poblaciones con necesidades especiales del Condado de Monterey. Se buscará asistencia para el financiamiento de infraestructura para reducir el impacto en el desarrollo de viviendas asequibles.

1. CONTROLES DE USO DE LA TIERRA Las dos herramientas que se utilizan con más frecuencia para definir los estándares de desarrollo y uso de la tierra son la Ordenanza de zonificación y el Elemento de Uso de la Tierra del Plan General.

CAPÍTULO 4: RESTRICCIONES DE VIVIENDA

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A. Ordenanza de zonificación La Ordenanza de zonificación del Condado (Títulos 20 y 21) proporciona requisitos y estándares de desarrollo en el Condado de Monterey. La tabla siguiente incluye un resumen de la gama de distritos de zonificación permitidos en el Condado en 2002. La información que aparece en el Apéndice C de este documento contiene también datos adicionales sobre los estándares de casas móviles/viviendas prefabricadas y los requisitos de estacionamientos, altura y paramentos para las áreas residenciales.

ILUSTRACIÓN NO. 29: DISTRITOS DE ZONIFICACIÓN, CONDADO DE MONTEREY (2002)

DISTRITO DE ZONIFICACIÓN USOS GENERALES

¿SE PERMITEN OTROS USOS CON PERMISO

ADMINISTRATIVO O DE USO?

Residencial de Alta Densidad HDR Residencial

Sí. Incluyendo instalaciones para cuidado residencial.

Residencial de Densidad Media MDR Residencial

Sí. Incluyendo instalaciones para cuidado residencial.

Residencial de Baja Densidad LDR Residencial Sí Residencial de Densidad Rural RDR Residencial Sí Comercial Ligero y Pesado

LC HC Comercial

Sí. Incluyendo las unidades para cuidado residencial y para cuidador.

Industrial: Ligero y Pesado

LI HI Industrial

Sí. Incluyendo las unidades para cuidado residencial y para cuidador.

Servicio a Visitantes/Oficina Profesional VO

Usos que permiten prestar servicios a visitantes y servicios profesionales

Sí. Incluyendo las unidades para cuidado residencial, de vivienda para empleados y para cuidador.

Industrial Agrícola AI Usos industriales agrícolas

Sí. Incluyendo las unidades para cuidado residencial, de vivienda para empleados y para cuidador.

Tierras agrícolas F

Preservación de las tierras de mejor calidad para usos agrícolas/Se permite Uso Residencial Limitado.

Sí. Incluyendo viviendas para personas de la tercera edad y para empleados de granjas.

Pastizales: Rurales y Permanentes

RG PG

Preservación de tierras para pastizales/Se permite Uso Residencial Limitado.


Conservación de Recursos RC

Preservación áreas remotas y montañosas/Se permite Uso Residencial Limitado.


Espacio Abierto O

Promover la atmósfera rural y preservar espacios abiertos. Sí. Pero no para uso residencial.

Público/Cuasi público PQP

Sitios que prestan servicios al público en general.

Si. Incluyendo unidades para el cuidador.

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B. Elemento de Uso de la Tierra del Anteproyecto de Actualización del Plan General del Siglo XXI Para el momento en que se preparaba este Elemento de Vivienda, el Elemento de Uso de la Tierra del Plan General también estaba en desarrollo. Los objetivos principales del Elemento de Uso de la Tierra del Anteproyecto del Plan General del Siglo XXI relacionados con la vivienda son los siguientes:

• Designar grupos de tierra principales con rangos de desarrollo y densidad Estos grupos de tierra principales incluyen:

1. Áreas Comunitarias (es decir, Boronda, Castroville, Pajaro, Fort Ord, Rancho San Juan, Pine Canyon, San Lucas),

2. Centros rurales (por ejemplo, Bradley, San Ardo, etc.), 3. Tierras rurales 4. Tierras agrícolas y 5. Tierras públicas

• Estimular el desarrollo urbano contiguo dentro de las áreas de crecimiento cerca de las ciudades existentes cercanas.

• Dirigir el crecimiento nuevo a las Áreas Comunitarias identificadas anteriormente y el desarrollo de esas áreas de acuerdo con los Planes de las Comunidades adoptados.

El Elemento de Uso de la Tierra del Anteproyecto del Plan General del Siglo XXI propone que la mayor parte del crecimiento de residencias nuevas en el Condado ocurra en las Áreas Comunitarias. En las Áreas Comunitarias, el Elemento de uso de la tierra especifica que el rango de densidad del nuevo desarrollo residencial debería ser de 7 a 30 unidades por acre. La nueva densidad mínima de 7 unidades por acre tiene como objetivo estimular un uso de la tierra mejor y más eficiente en las áreas no incorporadas. Hasta que se adopte el Plan General del Siglo XXI, el Plan General de 1982 es el vigente. Los principios de la sección Uso de la tierra del Plan General de 1982 establecen que el crecimiento ocurre en “áreas de concentración de desarrollo”. Las áreas de concentración de desarrollo se definen como “…aquellas porciones del área no incorporada dentro de las cuales se concentrará el desarrollo para cubrir con mayor efectividad otros aspectos de la administración del crecimiento como la preservación, las mejoras y la expansión de tierras agrícolas y la protección de otros recursos naturales. Las áreas de concentración de desarrollo proveerán la infraestructura adecuada para el desarrollo, como servicio de agua, tratamiento de aguas residuales, carreteras, instalaciones comerciales, escuelas y protección contra incendios”. Este enfoque respalda el concepto de crecimiento en áreas específicas del Condado con infraestructura y servicios apropiados y no se considera como una limitación a la implementación de políticas y programas de este Elemento de Vivienda. Sin embargo, existen algunas áreas del capítulo de uso de la tierra del Plan General de 1982 que pueden ser una limitación a la densidad de desarrollos de vivienda propuestos en este Elemento de Vivienda. Una de las más significativas es que se requiere incrementar los rangos y las clasificaciones de densidad del Plan General de 1982 para permitir desarrollos de mayor densidad de hasta 30 unidades por acre. Esta limitación se abordará cuando se adopten Planes Específicos/de la Comunidad para cada Área Comunitaria. En ese momento, se


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aplicarán las enmiendas necesarias al Plan General en vigencia, con el fin de asegurar una consistencia entre el Plan General y el Elemento de Vivienda.

2. LIMITACIONES POTENCIALES A DESARROLLO DE VIVIENDAS En cuanto a la regulación de la tierra, existen cinco áreas de preocupación relacionadas con las limitaciones potenciales al desarrollo. Estas áreas se discuten más adelante.

A. Zonificación y densidades La Ordenanza de zonificación del Condado (adoptada en 1995) determina rangos de niveles de densidad, incluyendo una densidad muy baja en tierras agrícolas y una densidad alta en la zona de HDR. Los rangos de densidad baja y media incluyen rangos de 0 a 5 unidades por acre. El HDR (high density residential, Uso residencial de alta densidad) determina el uso general de 5 unidades por acre y requiere un Permiso administrativo para 5 a 10 viviendas por acre y un Permiso de uso para 10 o más viviendas por acre. Generalmente el desarrollo máximo en los distritos de HDR se aprueba en el rango de 8 a 10 unidades por acre. Una excepción es el desarrollo de viviendas asequibles Moro Cojo del área de Castroville, que tenía un rango de densidades multifamiliares de 15 unidades por acre.

Para asegurar que exista tierra disponible en rangos de densidades que pueden albergar núcleos familiares de bajos y muy bajos ingresos, deberían existir distritos de zonificación que faciliten un desarrollo de mayor densidad. Los rangos de densidades del Plan General tendrán que ser objeto de enmienda a través de una enmienda del Plan General de 1982 o a través de la adopción de la Actualización del Plan General del Siglo XXI. Además, la Ordenanza de zonificación tendrá que ser objeto de revisión para reflejar los rangos de de densidades superiores (hasta 30 unidades por acre) y los requisitos de densidad mínima para las áreas urbanas. Con el objeto de estimular el desarrollo en las áreas más urbanizadas del Condado, una herramienta adicional que puede utilizarse es la zona de “uso mixto”. Esta zona puede utilizarse para facilitar el uso residencial de densidades superiores en combinación con otros usos urbanos de la tierra, tales como desarrollos comerciales o de oficinas.

B. Distritos de zonificación combinada La Ordenanza de zonificación actual incluye nueve distritos de zonificación “combinada” que pueden agregar requisitos complementarios a parcelas de tierra específicas. Los distritos de zonificación combinada que tienen el mayor potencial para ser una limitación en el desarrollo incluyen:

• Sitio de construcción (B) y Zonificación de mejora (Z): Estos dos distritos contienen disposiciones que especifican estándares de desarrollo especialmente en las áreas donde se han identificado limitaciones de instalaciones públicas y mejoras de las vías. Se prevé la revisión de estos distritos de zonificación combinada para verificar su coherencia con el Plan General del Siglo XXI del Condado de Monterey, una vez adoptado. Además, el Plan General del Siglo XXI propone un conjunto de estándares de infraestructura pública que deben cumplirse de acuerdo con el nuevo desarrollo. Estos distritos de zonificación combinada tendrán que ser objeto de revisión para asegurar que sean consistentes con la Actualización del Plan General.

• Asignación Residencial (RAZ, Residential Allocation): El propósito de este distrito es denotar áreas, que están sujetas a políticas, u ordenanzas, que especifican limitaciones en el número de lotes o unidades, que puedan crearse en un período determinado.

54 OCTUBRE DE 2003

Se prevé la revisión de estos distritos de zonificación combinada para verificar su coherencia con el Plan General del Siglo XXI del Condado de Monterey, una vez adoptado. La Actualización del Plan General del Siglo XXI propone que la mayor parte del crecimiento en el Condado ocurra en áreas cercanas a ciudades o en Áreas Comunitarias. La Ordenanza de zonificación tiene que ser objeto de revisión para asegurar que los requisitos de zonificación reflejen las disposiciones de estas nuevas áreas de crecimiento, especialmente los requisitos propuestos en los Planes Específicos/de la Comunidad para las Áreas Comunitarias.

C. Ordenanza de Viviendas Inclusivas La Ordenanza de Viviendas Inclusivas del Condado se adoptó inicialmente en 1980 y ha sido objeto de varias revisiones desde esa fecha. La Ordenanza fue objeto de enmienda en 2003 y requiere que 20% de todos los desarrollos nuevos cubra la necesidad de viviendas asequibles del Condado a través de la disposición de viviendas (en el sitio o fuera del sitio) y/o el pago de cobros por compensación.

Las Ordenanzas de Viviendas Inclusivas podrían considerarse como una limitación al desarrollo de viviendas, porque requieren una contribución adicional a través de la disposición de una unidad o el pago de un cobro para viviendas asequibles. En el Condado de Monterey, se ha otorgado asistencia directa o indirecta a 1,735 unidades y/u núcleos familiares desde 1980 hasta 2001, y se ha contribuido con más de $5 millones en cobros al Fondo de viviendas asequibles del Condado. En vista del creciente costo de las viviendas a lo largo de las áreas costeras de California, el Condado de Monterey considera la Ordenanza de Viviendas Inclusivas como un componente importante de su estrategia general de vivienda. Sin la Ordenanza de Viviendas Inclusivas, ciertamente no se habría producido el nivel de unidades asequibles que había en el pasado. Por lo tanto, aunque la Ordenanza de Viviendas inclusivas puede exigir requisitos adicionales para el desarrollo de viviendas, su beneficio de producir viviendas asequibles supera cualquier limitación potencial. En realidad, la Estrategia de vivienda de 2002-2008 descrita en el Capítulo 8 de este documento incluye disposiciones para continuar con la Ordenanza de Viviendas Inclusivas. Además, las estrategias que aparecen en el capítulo 8 incluyen un “Programa de Incentivos para Proponentes de Proyectos de Viviendas” que complementa el Programa de Viviendas Inclusivas y otorga incentivos adicionales a los proponentes de proyectos que proporcionan unidades adicionales al requisito obligatorio de 20%.

D. Viviendas Secundarias Antes de 2003, la Ordenanza de zonificación del Condado de Monterey sólo permitió viviendas secundarias (también conocidas como “unidades de viviendas complementarias”) en dos circunstancias – para personas mayores o cuidadores. Las viviendas secundarias pueden proporcionar una oportunidad de vivienda adicional para núcleos familiares más pequeños, utilizando parcelas donde ya existe o se propone una unidad. Para el momento en que se preparaba este Elemento de Vivienda, el Condado estaba en proceso de poner en vigencia las regulaciones relacionadas con segundas unidades para cubrir los cambios recientes en la legislación estatal (AB 1866, septiembre de 2002).

E. Viviendas para personas discapacitadas Durante la preparación de este Elemento de Vivienda, se realizó un análisis de las limitaciones a las viviendas de personas discapacitadas. Un resumen de ese análisis se incluye en el Apéndice A de


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este documento. El análisis indica que no existen limitaciones oficiales significativas a las viviendas de personas discapacitadas. Sin embargo, existen procedimientos que podrían mejorarse o revisarse. Específicamente se recomienda que el Condado desarrolle y adopte una “Ordenanza de alojamientos razonables” que describa los procedimientos para asistir a las personas discapacitadas en la solicitud de aprobaciones de zonificación/uso de la tierra. El programa No. H-7.c del Capítulo 8 de este documento describe más detalladamente esta acción propuesta.

3. CAPACIDAD DE INFRAESTRUCTURA El desarrollo de infraestructura adecuada para cubrir la demanda de residencias ha sido un asunto de preocupación durante el proceso de Actualización del Plan General del Siglo XXI. Las preocupaciones más significativas incluyen suministro de agua, aguas residuales y capacidad vial. La sección siguiente describe la capacidad de infraestructura en términos generales para el Condado de Monterey. Por favor, lea el capítulo siguiente de este documento, “Capítulo 5: Inventario de recursos”, para obtener una descripción más detallada de la capacidad de infraestructura para las siete Áreas Comunitarias donde se planifica un crecimiento residencial nuevo para el lapso 2002-2008.

A. Suministro de agua El Condado de Monterey obtiene casi todo el suministro de agua de las aguas subterráneas, con algunas excepciones. Las tres cuencas de aguas subterráneas principales del Condado son el área norte del Condado, la cuenca de Salinas y la cuenca del Río Carmel. Varias agencias administran el suministro de agua, tal como se explica más adelante. Existen asuntos significativos relacionados con el suministro de agua en el Condado de Monterey. Estos asuntos se describen en el contexto del área geográfica en la que ocurren y la agencia que presta servicio a esa área.

Agencias de administración del agua en el Condado de Monterey 1. AGENCIA DE ADMINISTRACIÓN DEL AGUA DEL VALLE DE PAJARO La Agencia de administración del agua del Valle de Pajaro presta servicio a un área del norte del Condado de Monterey (incluyendo el Área Comunitaria propuesta de Pajaro). El objetivo de la agencia es evitar un mayor incremento de y una permanente reducción del déficit a largo plazo y proporcionar y asegurar suministros de agua suficientes para cubrir las necesidades actuales y anticipadas de la tierra dentro de sus límites. La Agencia de administración del agua del Valle de Pajaro (PVWMA, Pajaro Valley Water Management Agency) es la agencia local a cargo de la administración de la Cuenca hidrográfica del Valle de Pajaro. La PVWMA ha preparado y adoptado un Plan de administración de cuencas (BMP, Basin Management Plan, revisado – Adoptado el 6 de febrero de 2002). El BMP presenta y evalúa las estrategias de administración de cuencas y recomienda una alternativa preferida que:

• Equilibre la demanda de agua dentro del área de servicio de la PVWMA con suministros de agua sostenibles;

• Evite la intrusión de agua salada en el área de servicio e • Inicie programas de largo alcance para proteger el suministro de agua y la calidad dentro

de la cuenca.

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El BMP revisado incluye una gama de proyectos que abordan el desarrollo de suministros de agua superficiales locales, el reciclaje de aguas tratadas de la Instalación de tratamiento de aguas residuales de Watsonville, el almacenamiento de agua en los mantos acuíferos de aguas subterráneas para los años de sequía, el almacenamiento de agua para su suministro durante la demanda de irrigación y la importación de agua del Proyecto del Valle Central.

El BMP revisado también incluye los componentes siguientes:

• Captura de suministros locales de aguas superficiales con elementos de almacenamiento superficiales y acuíferos.

• Construcción de un canal de suministro para importar agua disponible para la PVWMA, de conformidad con un contrato existente con la Oficina de Reclamación de EE.UU., para recibir agua de la Unidad de San Felipe del Proyecto del Valle Central.

• Construcción de un sistema de distribución en la costa para irrigar la tierra agrícola con suministros importados o locales y reducir o eliminar el bombeo en la costa.

• Suministro de agua importada y local a un sistema de distribución tierra adentro para irrigar la tierra agrícola en los años de lluvia.

• Implementación de programas de conservación de agua agrícola y urbana. • Período improductivo de la tierra agrícola.

En marzo de 2002, los votantes que residen dentro de los límites de la PVWMA aprobaron la Medida N, que autorizaba un incremento de la tasa para financiar el cumplimiento de la compra de suministro de agua importada y la administración del canal de transmisión. El incremento de cobros entró en vigencia el 1 de Julio de 2003.

Durante 2003, la PVWMA completará la construcción del proyecto Canal de suministro acelerado y pozo complementario. Este proyecto se unirá al Proyecto Harkins Slough completado previamente e incrementará la capacidad de la PVWMA para proporcionar alivio inmediato a los agricultores de la costa, que sufren los efectos de la intrusión de agua salada. Los componentes restantes del BMP están programados para completarse antes de 2007.

La implementación del BMP financiado a través del incremento de la tasa corregirá el déficit de la cuenca y evitará la intrusión de agua salada. El uso del agua importada por parte de los usuarios agrícolas reducirá considerablemente la cantidad de agua que se extrae actualmente de la cuenca hidrográfica. Los nuevos usos urbanos, incluyendo las viviendas nuevas contempladas en la comunidad de Pajaro, podrán obtener agua de la cuenca sin incrementar el déficit actual a largo plazo.

2. Agencia de Recursos Hídricos del Condado de Monterey La Agencia de Recursos Hídricos del Condado de Monterey (MCWRA, Monterey County Water Resources Agency) presta servicio a las Áreas Comunitarias propuestas de Castroville, Boronda, Fort Ord, Rancho San Juan, Pine Canyon y San Lucas. La agencia desempeña un papel integral en el suministro y la distribución de agua en el Condado de Monterey. La Junta de Supervisores del Condado de Monterey funge también como la junta de la MCWRA. Los programas que la MCWRA implementa o planifica implementar incluyen:

• Proyecto Hídrico del Valle de Salinas


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La Cuenca hidrográfica del Valle de Salinas se encuentra debajo de la mayor parte del Valle de Salinas y proporciona suministros de agua a los usuarios agrícolas y urbanos del área, incluyendo las áreas de los planes de las comunidades de Castroville, Boronda, Rancho San Juan, Pine Canyon y San Lucas. La Agencia de Recursos Hídricos del Condado de Monterey (MCWRA, Monterey County Water Resources Agency) es la agencia local que se encarga de la administración de la cuenca.

Históricamente, las aguas subterráneas del Valle de Salinas han descendido debido a un bombeo excesivo para el uso agrícola y urbano. Se han evaluado ampliamente el déficit y la intrusión de agua salada. En las áreas costeras del norte de la Cuenca, la extracción de aguas subterráneas ocurre principalmente en mantos acuíferos de 180 y 400 pies. En la porción central y sur de la cuenca, la extracción ocurre en el manto acuífero no confinado. La extracción de aguas subterráneas ha ocurrido a un ritmo más acelerado que la recarga de aguas subterráneas y ha causado condiciones de déficit que hacen que el agua salada se filtre en los mantos acuíferos de 180 y 400 pies.

La recarga de aguas subterráneas en la porción sur de la Cuenca ocurre principalmente a través de una infiltración desde el Río Salinas, alimentado durante las temporadas de sequía del año por liberaciones de agua del Reservorio Nacimiento. La recarga en otras porciones de la Cuenca ocurre por precipitaciones y caudales de retorno producto de la irrigación.

El Condado ha establecido Zonas de evaluación dentro de los límites de la cuenca para ayudar a administrarla y evaluar las propiedades que se benefician. Las Zonas 2 y 2A cubren básicamente todo el Valle de Salinas. En la actualidad, existe un cobro “standby” anual para todas las propiedades ubicadas en las Zonas 2 y 2A.

Con el fin de evitar una mayor intrusión de agua salada, es necesario equilibrar el bombeo de aguas subterráneas y la necesidad de recarga. La MCWRA desarrolló el Proyecto Hídrico del Valle de Salinas (SVWP, Salinas Valley Water Project). La Junta de Supervisores adoptó el proyecto en 2002 y votó a favor de la Propuesta 218 en marzo de 2003 para financiar el proyecto.

El SVWP proporciona las instalaciones necesarias para equilibrar la Cuenca Hidrográfica del Valle de Salinas. Los componentes del proyecto incluyen lo siguiente:

a) Una modificación del vertedero existente de la Represa Nacimiento para cumplir con las exigencias estatales y federales de control de inundaciones y mejorar la flexibilidad operativa para almacenar más agua. Las liberaciones prolongadas de agua ayudarán a recargar los mantos acuíferos del Río Salinas con percolación adicional.

b) La construcción de una instalación de desvío (presa de goma) en el Río Salinas cerca de la ciudad de Marina que pueda descender en épocas de lluvia y subir en épocas de sequía cuando se libera el agua del Reservorio Nacimiento. El agua almacenada estacionalmente en la instalación de desvío estará disponible para irrigación a través de los canales de suministro existentes del Proyecto de intrusión de agua salada de Castroville (CSIP, Castroville Seawater Intrusion Project), reduciendo de esta manera la necesidad de bombear agua subterránea.

La implementación del proyecto propuesto revertirá la caída actual en el volumen de almacenamiento de aguas subterráneas y generará aproximadamente 6,000 acres-pies por año (AFY, acre-feet per year) de volumen adicional de almacenamiento de aguas subterráneas. Esta mejora en el almacenamiento de aguas subterráneas se deberá principalmente a una recarga adicional a través del canal del Río Salinas y a las reducciones en el bombeo en el área de servicio del CSIP. La MCWRA está en proceso de preparar informes de ingeniería y obtener permisos. La implementación de todos los componentes del proyecto está programada para antes de 2007.

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• Proyecto de intrusión de agua salada en Castroville

El Proyecto de Intrusión de Agua Salada en Castroville (CSIP, Castroville Seawater Intrusion Project) comenzó a enviar agua a los usuarios del sector agrícola en el área de Castroville en 1998. El agua se obtiene de las aguas residuales que pasan por un reciclaje terciario en la Planta de tratamiento de aguas residuales de la región ubicada cerca de Marina. Aproximadamente 11,100 acres-pies de agua se envían a las propiedades que se encuentran en el área de servicio reduciendo así el bombeo de agua subterránea y la intrusión de agua salada. Se espera que la cantidad de agua que se produce y envía a través del programa del CSIP crezca en la medida que se construyan las instalaciones de transmisión.

3. Distrito de Manejo del Agua de la Península de Monterey El Distrito de Manejo del Agua de la península de Monterey (MPWMD, Monterey Peninsula Water Management District) es otra importante agencia de agua que suministra este líquido a las propiedades que se encuentran en el Condado. El MPWMD administra y regula el uso, reutilización, reclamación y conservación del agua dentro de sus límites. Aproximadamente 80% del agua dentro de los límites del MPWMD es recolectada, almacenada y distribuida por Cal-Am Water Company, la cual es el proveedor de agua de 95% de los residentes y necios ubicados en el área de la Península de Monterey. Más del 70% del agua enviada por Cal-Am es desviada desde la cuenca del Río Carmel. Cal-Am posee dos represas y una serie de pozos a lo largo del Río Carmel. En 1995, la Junta de Control de Recursos Hídricos del Estado (SWRCB, State Water Resources Control Board) emitió la orden No. WR 95-10 que dictaminaba que Cal-Am no tenía el derecho legal de tomar aproximadamente el 70% del agua que actualmente se distribuye a los clientes de Cal-Am. La orden reconocía el derecho de Cal-Am a desviar hasta 3,376 acres-pies por año (AFY, acre-feet per year) provenientes del Río Carmel. La orden requería además que Cal-Am obtuviera un permiso o la desviación adicional, estimada en aquel entonces en 10,730 AFY, o que reemplazara esa cantidad con otra fuente. En 1995 Cal-Am propuso una nueva represa en el Río Carmel, la cual fue rechazada por los votantes. Cal-Am continuó con un proyecto de represa y un proyecto de embalse y se completaron un EIR/EIS y un EIR suplementario en 1995 y 1998. En 1999 se aprobó una legislación del Estado que requería que la Comisión de Empresas de Servicios Públicos de California encontrara una alternativa distinta a la represa o alternativas conocidas como “Plan B”. Uno de los principales componentes del Plan B es un sistema de almacenamiento y recuperación acuífera (ASR, aquifer storage and recovery) que desviaría los excesivos flujos de invierno desde el Río Carmel y almacenaría esa agua en la Cuenca de agua subterránea de Seaside. En agosto de 2002 Cal-Am propuso la creación de una planta de desalinación en Moss Landing que se combinara con el proyecto ASR para compensar el bombeo ilegal del Río Camel. También en 2002 el MPWMD comenzó a preparar un EIR/EIS para evaluar opciones de suministro de agua, incluyendo desalinación local, reclamación de aguas residuales, almacenamiento fuera de arroyos y reutilización de aguas lluvias. Simultáneamente, el MPWMD ha propuesto la ubicación de una planta de desalinación en Sand City y, en marzo del 2003, el Distrito autorizó la


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preparación de un EIR. El anteproyecto de EIR debe completarse en octubre de 2003. La SWRCB actualmente revisa estos proyectos.

60 OCTUBRE DE 2003

Actualización del Plan General El Anteproyecto del Plan General del Siglo XXI del Condado (abril de 2003) incluye políticas y programas para resolver asuntos relacionados con el suministro de agua. Desde abril de 2003, el anteproyecto del Elemento de Servicios Públicos incluye políticas que requieren que todos los nuevos desarrollos de las Áreas Comunitarias y de los centros rurales estén conectados a un sistema público de agua. Debido a que en el Condado de Monterrey hay numerosas agencias responsables de los sistemas públicos de agua, el Anteproyecto del Plan General del Siglo XXI del Condado identifica varios programas de acción para tratar el tema del suministro de agua.

Planificación de infraestructura La política PS-1.1 (Anteproyecto de 2003) requeriría que la planificación y financiación de la infraestructura sean prerrequisitos a desarrollar en todas las Áreas Comunitarias y centros rurales. Para las Áreas Comunitarias, se anticipa que se desarrolle esta información como parte de los Planes de la Comunidad. El Anteproyecto sugiere que el 100% de los desarrollos de viviendas asequibles propuestos antes de que finalicen los planes de infraestructura estén exentos de este requisito.

Plan exhaustivo de manejo integrado del agua La política PS-3.1 (Anteproyecto de 2003) comprometería al Condado a mantener y actualizar un Plan exhaustivo de manejo integrado del agua (CIWMP, Comprehensive Integrated Water Management Plan) que “reúna todos los Planes de manejo del agua urbanos y planes de servicio asociados tanto regionales como individuales”. El CIWMP intenta que el Condado asuma un papel de liderazgo en el trabajo conjunto con las agencias de administración de agua para proteger la calidad del agua doméstica, distribuir el uso del agua y manejar los recursos hídricos. En 2001 se completó un Plan exhaustivo de manejo de recursos hídricos para el norte del Condado de Monterey.

B. Tratamiento, eliminación y reutilización de aguas residuales El tratamiento y la eliminación de aguas residuales en el Condado son administrados por una serie de entes que utilizan una variedad de tecnologías de tratamiento. Muchas de las áreas rurales no incorporadas utilizan sistemas de eliminación de aguas residuales en el sitio (sistemas sépticos). La mayor parte del desarrollo en las áreas más densamente pobladas del Condado reciben el servicio de sistemas de tratamiento y recolección regionales o municipales. Tradicionalmente, el Condado ha sido responsable por el tratamiento y la eliminación de las aguas residuales a través de los Distritos de Sanidad del Condado (CSD, County Sanitation Districts) y las Áreas de Servicio del Condado (CSA, County Service Areas). Históricamente, el Condado ha tenido dificultades para operar los CSD y las CSA de un modo eficiente y rentable. El Condado reconoce que los operadores privados tendrían más éxito ejecutando las operaciones relativas a las aguas residuales. Recientemente, el Condado ha vendido algunos CSD y CSA a un operador privado, la California-American Water Company. El Condado continuará buscando compradores para las instalaciones sanitarias de aguas residuales bajo la jurisdicción de un CSD o una CSA. Además, la construcción, operación y mantenimiento de todas las nuevas instalaciones sanitarias de aguas residuales serán responsabilidad de proveedores de servicios privados.

C. Capacidad vial Un aumento del tráfico y el crecimiento ha ejercido presión en el sistema de infraestructura vial del Condado. El crecimiento (incluyendo el crecimiento residencial y comercial y el turismo) en el


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área de Greater Salinas y en la Península de Monterey ha capturado la mayor parte de la capacidad vial disponible al norte del Condado. La expansión de las ciudades del sur del Condado está consumiendo rápidamente la capacidad restante de la autopista 101 al sur de Salinas.

Existen tres formas básicas de mejoras viales: aumento de preservación/rehabilitación, seguridad y capacidad. El Plan de mejoras de capital del Condado (CIP, Capital Improvement Program) da mayor prioridad a proyectos de mejoras viales que satisfagan las necesidades de desarrollo nuevo dentro de las Áreas Comunitarias. Estas necesidades incluyen proyectos de circulación internos dentro de las mismas Áreas Comunitarias, así como proyectos regionales o del Condado que faciliten el movimiento hacia y desde los tres principales centros de empleo (Greater Salinas, Península de Greater Monterey, Valle Central de Salinas) del Condado. El CIP incluye una lista completa de esas mejoras.

Estándares Viales: En estos momentos, el Condado requiere que en general se mantenga un Nivel de Servicio (LOS, Level of Service) C o superior cuando se evalúen los impactos de tráfico que resulten del nuevo desarrollo. Sin embargo, el Anteproyecto de Actualización del Plan General del Siglo XXI, actualmente en preparación, probablemente reducirá o eliminará este límite en las Áreas Comunitarias y/o proyectos de viviendas asequibles. Las secciones viales comunes que se aplican a desarrollos residenciales se resumen a continuación.

Calle Secundaria: Calle de dos carriles con estacionamiento a) Derecho de paso mínimo: Ancho de 60 pies b) Superficie mínima de pavimento: Ancho de 40 pies c) Carril de estacionamiento en ambos lados: Ancho de 8 pies d) Bordillo, cuneta y acera e) Acera: Ancho de 5 pies

Calle Terciaria: Calle de dos carriles con estacionamiento a) Derecho de paso mínimo: Ancho de 60 pies b) Superficie mínima de pavimento: Ancho de 34 pies c) Carril de estacionamiento en ambos lados: Ancho de 8 pies d) Bordillo, cuneta y acera e) Acera: Ancho de 5 pies

Vía Rural: Dos carriles sin estacionamiento a) Derecho de paso mínimo: Ancho de 60 pies b) Superficie mínima de pavimento: Ancho de 22 pies c) Hombrillos nivelados con ancho de 2 pies mínimo

D. Mejoras en y fuera del sitio El desarrollo de viviendas en las Áreas Comunitarias del Condado generalmente requerirá de la instalación de vías de tránsito dentro del área, líneas de servicio de agua, líneas de transmisión de aguas residuales, instalaciones de aguas lluvias y otras empresas de servicios públicos. Todas las Áreas Comunitarias tienen o tendrán sistemas de distribución de agua y alcantarillado comunitarios a los cuales se conectarán los nuevos desarrollos de viviendas. En algunos casos el desarrollo será responsable de crear extensiones de servicios al sitio. Las medidas de las líneas serán determinadas en el momento en que el desarrollo real sea propuesto. Las actualizaciones a las instalaciones de la comunidad requeridas para prestar servicio al nuevo desarrollo serán identificadas en los Planes de la Comunidad/Específicos junto con un programa de financiación.

62 OCTUBRE DE 2003

4. COBROS GUBERNAMENTALES El desarrollo de las tierras dentro del Condado de Monterey está sujeto a cobros directos impuestos por el mismo Condado, a cobros impuestos por el Condado a nombre de otra agencia gubernamental y/o cobros impuestos por otra agencia gubernamental dentro de los límites del Condado. Se puede encontrar una lista de todos los cobros actuales por permisos de usos de la tierra impuestos por el Condado para desarrollos en las áreas no incorporadas en el sitio web del Condado de Monterrey, en la sección del Departamento de Planificación e Inspección de Edificios (www.co.monterey.ca.us).

Es muy difícil estimar un costo por unidad promedio de los cobros en las áreas no incorporadas del Condado de Monterrey ya que los cargos reales que se cobran dependen de la ubicación geográfica de la propiedad. Un informe preparado en octubre de 2001 por el personal encargado de la Actualización del Plan General identificó los cobros por desarrollo por área geográfica en el Condado. Por ejemplo, el informe de octubre de 2001 señala que los cobros por tráfico/transporte son de $10,750 por unidad para proyectos en el Corredor Toro/Route 68, pero que no hay cobros por tráfico para los proyectos en Castroville. En la siguiente tabla se indican ejemplos comunes de cargos cobrados en tres áreas diferentes del Condado.

ILUSTRACIÓN NO. 30: COBRO ESTIMADO POR UNIDAD PARA ÁREAS SELECCIONADAS DEL CONDADO DE MONTEREY (2001-2002)

COBROS TÍPICOS CASTROVILLE TORO/CORREDOR DE

ROUTE 68 VALLE DE CARMEL

Alcantarilla $500 $4,000 $2,052 Agua 0 $2,500 $4,891 Transporte 0 $10,750 $9,047 Incendio $824 $360 $1,048 Escuela $4,100 $5,180 $980 Cobros por Planificación e Inspección de Construcción (Cobros promedio estimados)

$10,139 $10,139 $10,139

TOTAL $15,563 $32,929 $28,157

Fuente: Condado de Monterey (División de Políticas de Recursos Ambientales- Actualización del Plan General), “Estudio del cobro por impacto/capacidad del desarrollo”, octubre de 2001 y Condado de Monterey (Departamento de Planificación y Construcción), primavera de 2002

Los cobros citados en la tabla anterior no incluyen otros cobros específicos a los proyectos; tales como, Informes sobre impacto ambiental o estudios de consultorías, cobros por desarrollo costero, cobros especiales por estacionamiento, Cobros por Compensación de Vivienda Inclusiva, etc. En 2003, la Junta de Supervisores adoptó un programa revisado de cobros por permisos de uso de la tierra. Este programa de cobros se incluye en el apéndice C de este documento.

En 1999, el Estado de California, a través del Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario, coordinó una investigación a nivel estatal de los cobros residenciales por comunidad. Como resultado, se produjo el informe “Pagar para jugar: cobros por desarrollo residencial en las ciudades y los condados de California” (Pay to Play: Residential Development Fees in California Cities and Counties). A continuación, se muestran los cobros por unidad que muestra el informe para algunas comunidades vecinas.


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Cobros por unidad para comunidades seleccionadas Condado de San Luis Obispo $20,266

Ciudad de Santa Cruz $38,561 Ciudad de Salinas $19,971 PROMEDIO DE LA COSTA CENTRAL $30,061

El informe de 1999 también resalta que los cargos que se cobran en el área de la Costa Central para los desarrollos unifamiliares son algunos de los más altos del Estado.

Se espera que haya solicitudes de cobros importantes para los desarrollos en el área de Fort Ord. Los cobros por desarrollo en el área de Fort Ord se refieren a la base y son administrados por la Autoridad de Reciclaje de Fort Ord (FOR A, Fort Ord Reuse Authority). Para el momento en que se preparó este Elemento de Vivienda, se estimaba que los cobros por desarrollo relacionados con mejoras de transporte y contra incendios, manejo del hábitat y administración de planes por área serían de aproximadamente $30,000 por unidad. Los costos por cobros de infraestructura y procesamiento serían adicionales a esta cifra. Dependiendo de la ubicación de las unidades residenciales propuestas en el área de Fort Ord, no sería descabellado esperar que el costo de algunos desarrollos en lo que respecta a cobros gubernamentales sobrepasara los $50,000 por unidad. No obstante, es importante notar que los acuerdos ejecutados en 2003 entre los proponentes de proyectos de East Garrison y el condado se comprometían a los proponentes de proyectos a proporcionar un 20% de viviendas asequibles, independientemente de los costos por cobros.

En el pasado, el Condado aprobó eliminar o reducir cobros para desarrollos de viviendas asequibles. Por ejemplo, los desarrollos de Boronda Oaks y Jardines de Boronda fueron exonerados de cobros por el Condado. La eliminación/reducción de cobros forma parte de los incentivos de desarrollo de viviendas asequibles incluidos en el Programa de Incentivos para Proponentes de Proyectos de Viviendas (No. H-5.c) propuesto en el capítulo 8 de este documento de Elemento de Vivienda.

5. REQUISITOS PARA EL PROCESAMIENTO DE PERMISOS DEL CONDADO

A. Procesamiento general de permisos El Departamento de Planificación e Inspección de Edificios del Condado de Monterrey procesa los proyectos de desarrollo residencial y generalmente consta de subdivisiones y/o solicitudes de permisos de uso. Los proyectos que incluyen una mezcla de unidades, tipos y usos pueden requerir igualmente de la aprobación de un Plan de desarrollo general. Se procesan permisos de desarrollo combinados para proyectos que requieran varios tipos de permisos, tales como permisos de desarrollo costero, permisos de uso para remover árboles y permisos de uso para desarrollos en pendientes de más de 30%.

Abajo se indican los pasos generales del proceso de aprobación de desarrollos. Las solicitudes para subdivisiones unifamiliares y multifamiliares normalmente siguen este proceso. Las solicitudes multifamiliares también pueden requerir un permiso de uso y, comúnmente, requisitos de diseño adicionales.

a. El solicitante introduce un paquete previo a la solicitud en el Departamento de Planificación e Inspección de Edificios del Condado que incluye los planos del sitio e información del programa de uso de la tierra para una revisión inicial y la determinación de los requisitos para la solicitud. El Departamento de Planificación también ofrece una revisión más formal previa a la introducción en una reunión de revisión interdepartamental cuado se trata de proyectos más complicados.

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Normalmente, esta revisión se completa dentro de los 30 días siguientes a la introducción de la solicitud.

b. El Departamento de Planificación determina qué materiales se necesitan incluir en la solicitud. Se indican los estudios técnicos especiales requeridos para la revisión ambiental, tales como estudios de tráfico, estudios geotécnicos, estudios biológicos, etc. Estos estudios deben prepararse e introducirse con la solicitud formal. Si se requiere un EIR, el solicitante puede llegar a un acuerdo con el Condado para que el EIR y los estudios técnicos requeridos sean preparados como parte del proceso.

c. El solicitante introduce una solicitud formal. El paquete de solicitud incluye todos los elementos requeridos para el proceso de revisión, incluyendo planos de estacionamiento, planos de drenaje, planos generales de paisajismo, etc. El proyecto se programa entonces para una reunión de revisión interdepartamental para recabar información de todos los departamentos y agencias externas relevantes. Cada departamento/agencia proporciona condiciones preliminares de aprobación. La revisión interdepartamental puede y suele resultar en la identificación de materiales adicionales que deben introducirse.

d. El Departamento de Planificación lleva a cabo una revisión ambiental apropiada siguiendo la CEQA.

e. Las respuestas a los comentarios se preparan basándose en la revisión pública del documento ambiental.

f. La solicitud es revisada por el grupo o comité de consultores de ciudadanos relevante, (por ejemplo, el Comité de Consultores del Uso de la Tierra para Áreas de Planificación y/o Comité de Consultores de Ciudadanos para Áreas de Redesarrollo), quienes hacen recomendaciones al órgano decisorio apropiado. El Comité de Subdivisión (mayor o menor) hace recomendaciones relativas a las solicitudes de subdivisión.

g. La solicitud y cualquier documento ambiental asociado son considerados por el órgano decisorio apropiado designado por la Ordenanza de Zonificación del Condado. Dependiendo del tipo de permiso requerido, el órgano decisorio suele ser el Administrador de Zonificación o la Comisión de Planificación, con derecho de apelación en el siguiente órgano decisorio en jerarquía. Las decisiones de la Comisión de Planificación se pueden apelar en la Junta de Supervisores. Para algunos tipos de permisos, la Junta puede ser el órgano decisorio mientras la Comisión de Planificación se limita a hacer recomendaciones a la Junta.

Otras informaciones adicionales relacionadas con los requisitos para el proceso para otorgar permisos se encuentran disponibles en el sitio web del Condado (www.co.monterey.ca.us). La página web del Departamento de Planificación e Inspección de Edificios incluye información sobre el procesamiento de permisos y un flujograma, así como folletos en línea sobre una variedad de temas.

Uno de los aspectos más importantes del proceso de Actualización del Plan General del Siglo XXI es identificar métodos que modernicen el proceso de emisión de permisos. En la práctica, el “Elemento de Administración” del Anteproyecto de Plan General del Siglo XXI (borrador de Abril 2003, página 254) indica que a través del Plan General se ha diseñado un sistema de tres niveles para reducir los requisitos para emitir permisos:


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a. Los proyectos que se planee ejecutar dentro de Áreas Comunitarias deben ser revisados rápidamente. El éxito del Plan en lograr los objetivos de vivienda será medido en base a su capacidad para construir viviendas dentro de estas áreas definidas;

b. Las solicitudes relacionadas con proyectos menores o remodelaciones deben recibir atención rápida con sus solicitudes de permisos; y

c. Las solicitudes que afecten áreas que se encuentren fuera de una Área Comunitaria designada requieren de un mayor estudio y tiempo para garantizar que las necesidades de infraestructura y servicios, así como los recursos ambientales incluyendo pero no limitados a la disponibilidad de agua, hábitats sensibles y cuencas visuales de vistas paisajísticas y otros factores críticos no sean descuidados.

Los Programas Nos. H-3.b y H-4.g del Capítulo 8 de este Elemento de Vivienda reflejan este compromiso de simplificar el proceso de emisión de permisos, especialmente para proyectos ubicados en las Áreas Comunitarias.

B. Tiempo de procesamiento de permisos El tiempo de procesamiento de los permisos varía dependiendo del tipo, ubicación y los requisitos de revisión ambiental del desarrollo propuesto. Una solicitud de desarrollo de la tierra que requiera de una Declaración negativa se puede procesar típicamente en un tiempo de 6 a 8 meses. Los proyectos que se ejecuten en ciertas áreas del condado que tengan problemas ambientales o de diseño (como Big Sur, Carmel Valley) pueden requerir de tiempos de procesamiento más largos debido a los requisitos de información y a los comentarios públicos que se reciban.

C. Permisos Administrativos Ciertos permisos se pueden emitir administrativamente. Generalmente, en los distritos con zonificación residencial, la construcción de una vivienda unifamiliar es un uso permitido y sólo requiere de la emisión de un permiso de construcción. Sin embargo, hay algunas áreas del condado que tienen requisitos de revisión especial del diseño y otros, lo que podría a su vez activar la necesidad de un permiso de demolición/construcción de una vivienda unifamiliar que incluya el aumento del área de construcción.

Los usos para viviendas multifamiliares (en un lote de terreno) que no excedan 5 unidades por acre en el distrito Residencial de Alta Densidad (HDR, High Density Residential), las estructuras complementarias y otros usos, tales como los sistemas de agua, son típicamente usos permitidos. Como lo requieren las leyes del estado aprobadas recientemente, la construcción de segundas unidades sólo serán permitidas por derecho en distritos que tengan cierta zonificación y bajo ciertas condiciones.

D. Modernizar el procesamiento de permisos para proyectos de viviendas asequibles:

Para estimular el desarrollo de proyectos de viviendas asequibles, la Oficina de Vivienda y Redesarrollo y el Departamento de Planificación e Inspección de Construcción han desarrollado un programa que ayude a simplificar el procesamiento de permisos para proyectos que contengan viviendas asequibles para núcleos familiares de bajos ingresos. El programa está siendo probado actualmente y se refinará según sea necesario. El programa actual contiene los componentes siguientes:

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a. La Oficina de Vivienda y Redesarrollo trabaja estrechamente con el solicitante para garantizar que el proyecto propuesto toma en consideración aspectos importantes relacionados con el uso de la tierra como la compatibilidad del uso de la tierra, desperdicio de recursos, cumplimiento con los requisitos de infraestructura y cumplimiento con las regulaciones de zonificación. Esto generalmente implica la realización de una serie de reuniones con el equipo de proyecto del solicitante.

b. La Oficina de Vivienda y Redesarrollo coordina reuniones preliminares con personal de otros departamentos relevantes del condado y agencias externas (distritos de bomberos, distritos de agua, etc.) para determinar requisitos y problemas potenciales específicos temprano en el proceso.

c. La Oficina de Vivienda y Redesarrollo proporciona asistencia a los solicitantes en la preparación del paquete de la solicitud, incluyendo la preparación de los estudios técnicos para la revisión ambiental.

d. El Departamento de Planificación ha designado un planificador específico para procesar proyectos de viviendas asequibles. El personal de Viviendas y Redesarrollo se comunica frecuentemente con al planificador asignado para garantizar que a los proyectos de viviendas asequibles se les preste atención prioritaria. El planificador asignado se mantiene informado acerca de los hitos importantes del proyecto y de otros aspectos claves que pudieran afectar la implementación del mismo.

e. El Departamento de Planificación procesa la solicitud. La solicitud y los documentos ambientales asociados son considerados por el cuerpo de toma de decisiones correspondiente.

f. Después de la aprobación de la solicitud, el personal de Vivienda y Desarrollo trabaja estrechamente con el solicitante en el cumplimiento de las condiciones , generalmente mediante la realización de una serie de reuniones con los departamentos relevantes del Condado y de las agencias exteriores para garantizar que cada una de las condiciones establecidas para la aprobación sea considerada de manera oportuna.

g. Cada vez que sea posible se debe utilizar el “procesamiento concurrente”, (por ej., revisión del plan de construcción con las revisiones del mapa final etc.).

h. El planificador asignado coordina directamente con el Departamento de Construcción para garantizar la revisión oportuna de los planos y la emisión de los permisos de nivelación y de construcción para los proyectos de viviendas asequibles.

6. CÓDIGOS DE CONSTRUCCIÓN Durante la Primavera de 2003, el Condado adoptó el Código de Normas de Construcción de California con algunas modificaciones de naturaleza local. El Código de Construcción del Condado ha sido adoptado con el propósito de evitar condiciones de construcción inseguras o riesgosas. En general, el código del Condado intenta ser un conjunto de normas razonables y no una factor de restricción para la construcción y rehabilitación de viviendas.


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RESTRICCIONES DE MERCADO Hay cierto número de costos asociados con el desarrollo de viviendas. Estos costos incluyen los costos de la tierra y de construcción, las mejoras al sitio de construcción (calles, aceras, etc.), ventas y mercadeo, financiamiento y ganancias. Debido a que estos costos son sensibles a las fluctuaciones del mercado, es difícil para las organizaciones gubernamentales locales reducirlos. Los costos de las tierras varían significativamente en las áreas no incorporadas del Condado dependiendo de la ubicación de la propiedad. Los lotes que se encuentran en áreas vacías en zonas urbanizadas pueden variar de $50,000 a más de $500,000, con las variables que incluyen el tamaño y la ubicación del lote. El costo de la superficie a desarrollar también varía dependiendo de la ubicación y la proximidad a los servicios. Respecto a los costos de construcción, el Departamento de Planificación e Inspección de Construcción del Condado reporta una amplia variedad de costos de construcción por pie cuadrado, dependiendo del tipo de construcción y de las comodidades proporcionadas. Los costos por pie cuadrado para uso residencial puede variar de $60 a más de $300 por pie cuadrado. Los proponentes de proyectos del área del condado de Monterey reportan que el financiamiento de nuevos desarrollos residenciales no es un problema. Sin embargo, ciertos tipos de desarrollos pueden confrontar dificultades al tratar de obtener financiamiento. Los tipo de desarrollo de uso mixto es un ejemplo debido a que es un tipo de desarrollo relativamente nuevo. El financiamiento de condominios también representa problemas en California debido a la amenaza continua de litigios. Sin embargo, el área de Monterey es considerada un área deseable para el desarrollo de viviendas y, por lo tanto, generalmente es posible obtener financiamiento para desarrollos de viviendas.

PRODUCCIÓN DE VIVIENDAS ASEQUIBLES EN EL MERCADO ACTUAL Los altos costos de la tierra y de construcción en el área afectan los costos de mercado de las viviendas, pero pueden tener un efecto más dramático en la producción de viviendas asequibles. Los proponentes de proyectos sin fines de lucro que han construido unidades de vivienda asequibles en el área de Monterey en los años 2001-2002 reportan que el costo promedio de construcción de una unidad familiar en un desarrollo multifamiliar es entre $150,000-225,000. El desarrollo de Moro Cojo es un buen ejemplo de este tipo de desarrollo. El desarrollador sin fines de lucro CHISPA, reportó que el costo de desarrollo por unidad de la unidad de tamaño promedio de 1,050 pies cuadrados fue de $167,600. Otro ejemplo del costo de proporcionar vivienda asequible son los estimados desarrollados en el año 2001 por South County Housing Corporation para un desarrollo proyectado de viviendas multifamiliares y unifamiliares en el área de Boronda. South County Housing Corporation ha estimado que su costo promedio para una unidad de un desarrollo multifamiliar (2 ó 3 recámaras) es de $207,328 por unidad y el de una vivienda unifamiliar se estima en $224,434. Los subsidios son siempre necesarios para hacer estas unidades “asequibles “ para núcleos familiares con muy bajos, bajos y moderados ingresos. En la práctica, la mayoría de los desarrollos de viviendas realmente asequibles en California pueden requerir de entre 10-12 subsidios diferentes para hacer el proyecto factible desde el punto de vista financiero.

68 OCTUBRE DE 2003

Algunas de las restricciones más significativas identificadas en este capítulo incluyen las restricciones de infraestructura, la falta de tierras con zonificación para densidades más altas, los tiempos de procesamiento de los permisos del gobierno, los costos de tramitación y los altos costos de las tierras y de construcción.

En relación con la mitigación de estas restricciones, este capítulo también identifica las acciones y las políticas de mitigación que toman en cuenta la infraestructura y los tiempos de procesamiento. El reto de este condado es orientar el nuevo crecimiento residencial hacia Áreas Comunitarias y, al mismo tiempo, garantizar que hay infraestructura adecuada para las unidades nuevas. El condado intenta preparar Planes Específicos/Comunitarios que contengan las fases necesarias para ejecutar los desarrollos nuevos dependiendo de la disponibilidad de la infraestructura. Además, las evaluaciones ambientales maestras que ya se han elaborado para los Planes de las Comunidades reducirán la cantidad de tiempo de procesamiento necesaria para la revisión ambiental cuando se sometan planes de desarrollo. Sin embargo, aún se requieren modificaciones adicionales para reducir el tiempo de procesamiento y mejorar los procedimientos.

El alto costo de los cobros administrativos también fue identificado como una restricción potencial. Sin embargo, con las limitaciones existentes en todo el estado en relación con los aumentos de impuestos, los gobiernos locales han sido forzados a depender de los cobros para obtener ingresos que permitan compensar los costos que resultan de los nuevos desarrollos residenciales. Sin estos cobros, el condado no podría construir calles o proporcionar instalaciones de infraestructura para atender a la población adicional que resulta de los desarrollos residenciales. Sin embargo, el condado ha aprobado la reducción/exoneración para desarrollo de viviendas asequibles e intenta continuar este programa en la medida que éste represente una opción factible para los desarrollos futuros de viviendas asequibles.

En relación con las tierras con zonificación para densidades más altas, la información que contiene este capítulo indica que las regulaciones de zonificación y uso de la tierra actuales se pueden considerar una restricción para la producción de viviendas, especialmente en densidades más altas y viviendas asequibles. Sin embargo, esta restricción debe ser atenuada, con la preparación y adopción de Planes Específicos/Comunitarios y que identifiquen usos de la tierra y densidades de zonificación nuevos y revisados. El Plan General que esté vigente para el momento de la adopción se ejecutará en concordancia con los Planes Comunitarios de Áreas mediante la formulación de las modificaciones al Plan General que sean necesarias.

ANÁLISIS EN RESUMEN DE LAS RESTRICCIONES DEL MERCADO DE VIVIENDAS DEL

MERCADO DE MONTERREY


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5. INVENTARIO DE RECURSOS POLÍTICAS PARA EL NUEVO CRECIMIENTO RESIDENCIAL Una parte importante del documento Elemento de Vivienda es la identificación de las tierras disponibles para desarrollos futuros. Para el período 2002-2008, el Condado intenta dirigir el crecimiento principalmente hacia las siete Áreas Comunitarias (Fort Ord, Rancho San Juan, Boronda, Castroville, Pajaro, Pine Canyon and San Lucas). Como se describió en más detalles en este capítulo, la planeación del crecimiento hacia San Lucas y Pine Canyon se ejecutará después de la planeación del crecimiento de las otras cinco Áreas Comunitarias y no es esencial en la Asignación Regional de las Necesidades de Vivienda del Condado.

La decisión de dirigir el nuevo crecimiento hacia las Áreas Comunitarias fue el resultado de mucha investigación y discusiones durante el proceso de Actualización del Plan General del Siglo XXI. De hecho, dos de los doce conceptos orientadores que se identificaron en el Capítulo 2 del Anteproyecto de Actualización del Plan General toma en cuenta específicamente el problema del crecimiento nuevo. Estos conceptos son:

• Preservar la distinción entre áreas urbanas y rurales. Canalizar el nuevo crecimiento hacia áreas que han sido dedicadas a cierto nivel de desarrollo urbano (por ej., ciudades, áreas directamente adyacentes a ciudades y comunidades no incorporadas densamente desarrolladas). Preservar las áreas rurales para las industrias basadas en recursos (por ej., granjas, pastizales para ganadería, minería), protección de recursos naturales y usos de espacios de recreación abiertos.

• Promover activamente los desarrollos comerciales, industriales y residenciales nuevos para proporcionar instalaciones para viviendas asequibles permanentemente, incluyendo las viviendas para personas con ingresos bajos, muy bajos y moderados que viven y/o trabajan en el Condado de Monterey. Promover los conceptos de diseño innovadores, creativos y de alta densidad y la producción de viviendas por parte de los empleadores para aumentar las oportunidades de viviendas asequibles ubicadas convenientemente en relación a los sitios de trabajo. Promover un saludable equilibrio entre el trabajo y las viviendas en todas las áreas.

El Anteproyecto de Actualización del Plan General se concentra en la creación de comunidades saludables y en equilibrio, que puedan atender mejor las necesidades de vivienda de los residentes del condado. El plan propuesto crea un patrón de desarrollo que es fiscalmente responsable a largo plazo, crea mejores vínculos entre los nuevos desarrollos y el suministro de una infraestructura adecuada, el uso del agua y otros recursos naturales a niveles que se puedan sostener y continúa promoviendo la viabilidad a largo plazo de la industria agrícola y la base de tierra crítica de la que ésta depende. El nuevo desarrollo es orientado hacia las “Áreas Comunitarias” donde la infraestructura y los servicios estarán disponibles. Este enfoque también es similar a la filosofía del Plan General de 1982. (Para más información en relación con el uso de la tierra del Plan General de 1982 y del Anteproyecto de Actualización del Plan General del Siglo XXI, véase otras secciones de este Capítulo, el Capítulo 4 y el Capítulo 11 de este documento).

En el Anteproyecto de Actualización del Plan General del Siglo XXI, el Condado ha desarrollado un “nivel de crecimiento” que identifica los diferentes tipos de áreas de tierras según su densidad esperada y patrón de uso de la tierra. El nivel establece otras diferencias entre las áreas urbanas y las áreas rurales. La Ilustración No. 31 de la página siguiente describe el nivel de crecimiento tal como se proyecta en el Plan General del Siglo XXI.

CAPÍTULO 5: INVENTARIO DE RECURSOS

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ILUSTRACIÓN NO. 31: CLASIFICACIONES DE TIERRAS PROPUESTAS EN EL CONDADO

DE MONTEREY

NIVEL DE CRECIMIENTO

PROPÓSITO

Urbano Áreas Comunitarias

Designar áreas no incorporadas para desarrollo urbano. Las Áreas Comunitarias incluyen las comunidades existentes que ya tienen sistemas de distribución de aguas y alcantarillas (por ejemplo, Pajaro, Castroville, Boronda) y los centros de crecimiento futuro que actualmente no tienen la infraestructura adecuada (por ejemplo, Rancho San Juan, porciones de Fort Ord). El desarrollo en Áreas Comunitarias deberá realizarse por fases para cumplir con la asignación regional de necesidades de vivienda del condado y deberá ser ejecutado de manera concurrente con la disponibilidad de servicios públicos e infraestructura.

Ciudades Estimular el desarrollo urbano en zonas contiguas dentro de las áreas de crecimiento de las ciudades a las que se les pueda prestar servicios mediante los sistemas municipales de distribución de aguas y alcantarillas.

Rural Centros Rurales (Nivel I, II y III)

Establecer las estrategias de crecimiento apropiadas para áreas de desarrollo de baja densidad existentes que no cuentan con servicios de disposición de aguas residuales centralizados (por ejemplo, Carmel Valley y Prunedale). El desarrollo se deberá ejecutar por fases y concurrentemente con la disponibilidad de las instalaciones de transporte, escuelas, incendios, policía y drenaje adecuadas.

Tierras Rurales

Designar estas tierras para usos rurales con tamaño de parcela mínimo de 40 acres, incluyendo lotes residenciales rurales, tierras agrícolas y para pastizales.

Tierras Agrícolas

Conservar las tierras para granjas, ranchos y extracción mineral. Limitar el desarrollo a actividades que apoyen directamente este tipo de actividad económica.

Tierras Públicas Preservar tierras para usos públicos. No se permite desarrollo residencial.

Fuente: Condado de Monterey, Anteproyecto de Plan General del Siglo XXI (Borrador), Capítulos 2 y 3

UBICACIÓN DEL NUEVO CRECIMIENTO RESIDENCIAL 1. METODOLOGÍA Para evaluar la capacidad de las tierras del Condado, durante los años 2002-2003 se compiló un inventario de tierras vacantes y subutilizadas para determinar si era posible atender las necesidades futuras de viviendas. El inventario incluye dos categorías separadas de tierras: Áreas Comunitarias y lotes existentes registrados. La metodología del inventario incluyó una búsqueda de datos parcela por parcela de tierras vacantes/subutilizadas en cada una de las Áreas Comunitarias. Una parcela se consideró vacante o subutilizada si el valor de las mejoras era de $20,000 o menos, de acuerdo con los registros de impuestos del condado. Después de que esas parcelas fueron identificadas, personal especializado revisó las restricciones potenciales para el desarrollo así como otros requisitos para el uso de la tierra como caminos, servicios públicos, etc. Una vez fueron identificados las restricciones y otros requisitos para el uso de la tierra, se desarrolló la capacidad estimada de contener potenciales unidades de vivienda. A continuación se presentan descripciones narrativas de cada Área Comunitaria con tablas individuales para cada área, las cuales describen superficies vacantes/subdesarrolladas estimadas y la capacidad de albergar unidades de vivienda, utilizando la metodología descrita anteriormente.

72 OCTUBRE DE 2003

2. ÁREAS COMUNITARIAS En la actualización del Anteproyecto de Actualización del Plan General del Siglo XXI del Condado hay siete Áreas Comunitarias. Estas áreas incluyen Rancho San Juan, Fort Ord, Castroville, Pajaro, Boronda, San Lucas, y Pine Canyon. Como se discutirá en detalle más adelante, el desarrollo de viviendas en estas áreas se realiza en concordancia con el Plan General. La siguiente es una descripción narrativa de estas Áreas Comunitarias, incluyendo una descripción de la disponibilidad de infraestructura.

Rancho San Juan Rancho San Juan está ubicado en el área del Greater Salinas y ha sido identificada como un área urbana de crecimiento potencial desde la promulgación del Plan General de 1982. Un Plan Específico en borrador para todos los 2,581 acres de Rancho San Juan ha sido preparado por el condado y se está revisando en la actualidad (Verano 2003). El área del Plan Específico de Rancho San Juan está ubicada adyacente a la ciudad de Salinas en el área no incorporada del condado de Monterey. El área del Plan Específico consta de 2,551 acres de tierra utilizada principalmente como tierras agrícolas y el resto de la superficie distribuida entre los usos residencial, comercial e industrial. Los usos mixto ligero e industrial están ubicados en el área adyacente a la Autopista 101 y a Russell Road. Los usos mixto residencial y comercial también están ubicados adyacentes a la Autopista 101 y hay una escuela de primaria ubicada en la esquina noreste.

La totalidad del área del Plan Específico se está planeando para una gran variedad de usos en un programa por fases. La implementación del Plan Específico requerirá que las parcelas afectadas sean combinadas y que los convenios sean ejecutados por los dueños de las propiedades para que puedan participar de manera conjunta en el desarrollo. Se permitirán hasta 4000 unidades residenciales. La tabla que está al final de esta sección contiene las categorías principales de uso de la tierra con las cantidades de acres asociadas que están siendo consideradas actualmente en el esfuerzo de planificación.

Conjuntamente con el proceso del Plan Específico, se está confeccionando un mapa tentativo de lo que se denomina Propiedad HYH (Butterfly Estates) para la zona sur del Área del Plan Específico. La propiedad HYH es parte del Área del Plan Específico de 2,581 acres y se compone de 671 acres localizados en el extremo sur del proyecto. Actualmente, la propiedad se utiliza para actividades de agricultura y no cuenta con estructuras en el terreno.

Butterfly Estates propone un conjunto de usos de la tierra en aproximadamente 671 acres dentro del Área del Plan Específico. Estos 671 acres se encuentran en régimen de propiedad privada. En el proyecto, tal como ha sido propuesto, se tienen previstos diversos tipos de viviendas y diferentes grados de densidad poblacional. Está previsto, además, que en 11 acres de terreno se construyan unidades multifamiliares, aproximadamente a razón de 20 por acre, se prevé que 10 acres se destinen a viviendas de mediana densidad poblacional, a razón aproximada de 10 unidades por acre y, adicionalmente, está previsto que 5 acres se destinen a la construcción de un “Centro Comunitario” en el cual se construirá un complejo de uso mixto comercial/residencial. Las densidades residenciales efectivas de esta área de uso mixto se encontrarán entre 15 y 25 unidades habitacionales/acre. Se ha propuesto un desarrollo residencial de baja densidad en aproximadamente 225 acres, y el resto del terreno se destinará a parques, espacios abiertos, vías carreteras e instalaciones públicas. El proyecto será acondicionado para que cumpla con la Ordenanza de Vivienda Inclusiva, la cual estipula que el 20% de las unidades de vivienda sean ofrecidas a precios asequibles. Esta misma ordenanza además exige que, de ese 20%, al menos 6%


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de las unidades sean asequibles a comunidades de muy bajos recursos, 6% para comunidades de bajos recursos y 8% para comunidades de medianos recursos.

Actualmente se trabaja en la preparación de un borrador del Informe de Impacto Ambiental, tanto para el Plan Específico general como para Butterfly Estates. Como parte del proceso del Plan Específico, se prepararon análisis de adecuación, a fin de determinar cuáles son las áreas del terreno más propicias para el desarrollo. Está previsto que el Informe sobre Impacto ambiental haya sido culminado en otoño de 2003, y que las audiencias del proyecto hayan culminado a comienzos de 2004.

ILUSTRACIÓN NO. 32: INVENTARIO DE TIERRAS VACANTES/NO DESARROLLADAS DE RANCHO SAN JUAN

Fuente: Condado de Monterey, Equipo de Actualización del Plan General /Oficina de Vivienda y Redesarrollo, 2003

A. Contexto del Plan General: Rancho San Juan fue identificada como un área de crecimiento potencial (área de estudio de “área de concentración de desarrollos”) en el Plan General de 1982. En el Anteproyecto de Actualización del Plan General del Siglo XXI, Rancho San Juan fue identificado como una de las 7 Áreas Comunitarias. Las Áreas Comunitarias se definen como áreas no incorporadas del Condado hacia las que se dirigirá un nuevo crecimiento. Tal como se indicó en párrafos anteriores de esta sección, se está preparando un Plan Específico para Rancho San Juan y está previsto que dicho plan sea adoptado a comienzos de 2004. Cuando el Plan Específico sea adoptado, se incorporarán todas las enmiendas necesarias al Plan General vigente para esa fecha, a fin de garantizar la debida consonancia entre el Plan Específico y el Plan General.

B. Análisis de Infraestructura

Agua:

UNIDADES POTENCIALES NÚMERO DE ACRES

ZONIFICACIÓN PROPUESTA No. de

Unidades Capacidad financiera

por ingresos del núcleo

familiar

POTENCIAL DE DESARROLLO PARA 2008

260 acres Uso Mixto Res. 15-20 Unidades/Acre

335 unidades

Ingresos muy bajos y bajos

Moderados: Requiere de infraestructura

14 acres Res. 15-20 Unidades/Acre

250 unidades




1000 Unidades

Ingresos moderados



2000 Unidades



74 OCTUBRE DE 2003

El área del Plan Específico de Rancho San Juan Plan se compone de 2,581 acres y está localizada en la Cuenca Hídrica de Aguas Subterráneas de Salinas Valley. La demanda de agua actual dentro del área del Plan Específico está relacionada, actualmente, con el uso de agricultura (aproximadamente 1,300 acres actualmente en producción), y con usos residenciales y comerciales en zonas dispersas. En la actualidad, esta demanda es satisfecha por pozos construidos, los cuales se explotan y sirven a nivel local. El nuevo desarrollo propuesto exigirá la construcción de pozos adicionales, instalaciones de tratamiento/desinfección de agua, así como un sistema de distribución.

Se han realizado varios estudios en los que se evalúa la capacidad de suministro de aguas subterráneas, los niveles actuales de demanda, así como la capacidad proyectada, todos en función de la implementación del proyecto. Estos estudios indican que, en promedio, se consumen 2,770 acres-pies de agua por año con los usos actuales del área del Plan, lo que causa una sobreexplotación de la cuenca de 506 acres-pies por año. Las evaluaciones de los usos de la tierra conceptualmente planificados para el área indican que tal sobreexplotación de la cuenca se reduciría a 233-acres-pies por año con el nuevo desarrollo. Rancho San Juan está localizada en la cuenca hídrica de Salinas Valley, Zonas de Evaluación 2 y 2a. En el Capítulo 4 de este documento se incluye una descripción de la Cuenca Hídrica de Salinas Valley.

Las mejoras necesarias para prestar servicio al desarrollo propuesto serán realizadas por el promotor del proyecto o el proveedor de servicios de agua (está previsto que sea la empresa California Water Company). El Plan Específico exigirá que los límites del área de servicios de la empresa de servicios de agua sea modificada, de modo que se tenga en cuenta al área del proyecto de Rancho San Juan y que se pongan en práctica los convenios necesarios para financiar todas las instalaciones de servicio necesarias. La fuente de esta financiación serán las tarifas por conexión y los cobros mensuales de servicio que cobre la empresa de servicios de agua

Alcantarilla: La ciudad de Salinas actualmente presta servicio de alcantarillas a las áreas vecinas desarrolladas alrededor de Rancho San Juan (RSJ). Se están considerando dos opciones para prestar el servicio de alcantarillas para el proyecto. Las instalaciones necesarias serán construidas conjuntamente con la primera fase del proyecto, en el transcurso de los próximos tres años.

1) La opción preferida para el servicio de aguas residuales sería la canalización de estas aguas hacia la planta de tratamiento regional cercana a Marina, cuya propiedad y operación está a cargo de la Monterey Regional Water Pollution Control Agency (MRWPCA). Esta opción podría servir para atenuar, a nivel regional, el impacto del uso del agua, mediante la aportación de agua recuperada al Proyecto de Intrusión de Agua Marina de Castroville. Se debe analizar dos alternativas, entre las cuales figuran: 1) la instalación de una estación de elevación y un interceptor de línea de la estación de bombeo Salinas de la MRWPCA, así como mejoras a la estación de bombeo Salinas y, 2) la canalización de las aguas residuales hacia las instalaciones de la MRWPCA, mediante la subestación de Castroville. El costo aproximado de estas instalaciones es de $ 16 millones. Los fondos se asignarán a través de un sistema basado en clasificaciones.

2) La segunda opción consiste en construir una planta de tratamiento dentro del área del proyecto, la cual prestará servicios al área de la comunidad RSJ. La planta dentro del área del proyecto serviría para reciclar el agua dentro del área que se desarrollará, así como también producir el agua necesaria para irrigar algunas de las áreas en las que se tiene previsto realizar obras de paisajismo con jardines. Esta opción exigiría la construcción de una planta de tratamiento, estación de extracción, estanques de tratamiento, y líneas de canalización con alcantarillas. El costo aproximado de esta infraestructura es de $22 millones. Los fondos se asignarán a través de un sistema basado en clasificaciones.


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Ambas opciones también podrían prestar servicio a los desarrollos circunvecinos que actualmente se sirvan de sistemas sépticos.

Drenaje de Aguas Lluvias: Actualmente está llevándose a cabo un estudio de drenaje para el proyecto a un nivel de planificación de detalle para proporcionar el concepto general de diseño del drenaje de aguas lluvias para el proyecto. Será necesario confeccionar planos detallados del drenaje para aguas lluvias, conjuntamente con las aplicaciones de desarrollo de cada fase del desarrollo. El aumento de la necesidad de vías de escurrimiento que ocasione el desarrollo del proyecto será solucionado dentro del área del proyecto, mediante la construcción de sistemas de drenaje, canales naturales y líneas de drenaje para aguas lluvias, dependiendo del plan de desarrollo real de cada fase. La financiación de estas instalaciones estará a cargo del promotor inmobiliario y serán construidas como parte de cada fase del desarrollo.

Circulación: La comunidad de Rancho San Juan será servida principalmente por los corredores viales regionales ya existentes, entre los que figuran North Main Street de Salinas y State Highway 101. Asimismo, se utilizarán como vías de acceso las carreteras San Juan Grade Road, Crazy Horse Canyon Road, Natividad Road y Espinosa-Russell Road. Se ha propuesto un distribuidor en la Highway 101, aproximadamente a ¾ de milla al norte de la intersección de carreteras Espinosa-Russell, la cual mejorará el acceso del proyecto a nivel regional. La circulación interna dentro de la comunidad está siendo diseñada de modo que fomente la utilización de transporte público. A medida que se construya el proyecto, se requerirán mejoras a la infraestructura de transporte existente como, por ejemplo, aumentar el número de canales centrales y de cruce, la instalación de señales de tránsito y la prolongación de las vías carreteras hacia el interior de las áreas que se desarrollarán. Se estima que las mejoras a los sistemas de vías que se requieren para la construcción del proyecto total alcancen $25 millones. La financiación se realizará a través del cobro de tarifas de impacto y gravámenes. Las mejoras en la circulación interna serán la responsabilidad del desarrollador.

Fort Ord El Plan de Reutilización de Fort Ord que fue adoptado por la Autoridad de Reutilización de Fort Ord (FORA, Fort Ord Reuse Authority) proporciona un marco para el desarrollo y redesarrollo de la antigua base militar. Diversas dependencias gubernamentales, entre las que figura el Condado de Monterey, poseen en porciones del antiguo fuerte Fort Ord dentro de sus jurisdicciones. El Plan de Reutilización y otros documentos de implementación proporcionan infraestructura en toda el área de la antigua base y la financiación necesaria para desarrollarla. Actualmente, está llevándose a cabo la implementación del programa de infraestructura, y los cobros por de impacto para financiar las mejoras en toda el área de la antigua base y en la región son cobradas por FORA a todos los desarrollos nuevos.

En 2001, el Plan General del Condado de Monterey fue enmendado para el área de Fort Ord a fin de hacerlo coherente con el Plan de Reutilización de Fort Ord adoptado. Se adoptó una Modificación del Plan General (GPA, General Plan Amendment) para las áreas del antiguo Fort Ord que actualmente se encuentran bajo la jurisdicción del Condado de Monterey y que están ubicadas al este de la autopista estatal 1. Las áreas del antiguo Fort Ord que actualmente se encuentra bajo la jurisdicción del Condado de Monterey y están ubicadas al oeste de la autopista estatal 1 dentro de la Zona costera designada no fueron incluidas en este GPA. La porción de tierras de Fort Ord que en última instancia serán traspasadas al condado (o a la dependencia gubernamental de Redesarrollo del Condado) abarca aproximadamente 16,000 acres. De esa superficie en acres, la mayoría ha sido designada para espacios abiertos y manejo de hábitats. Dos áreas principales han sido designadas para futuros desarrollos. El área de East

76 OCTUBRE DE 2003

Garrison, que está localizada en la porción este de Fort Ord, y totaliza aproximadamente 400 acres. El Plan General, que ha sido objeto de enmiendas para garantizar que sea consistente con el Plan de Reutilización y el Plan de Redesarrollo del área, designa al área de East Garrison como un Desarrollo Planificado de Uso Mixto, el cual requiere la preparación y adopción de un Plan Específico. El Plan Específico contendrá todas las normas de desarrollo pertinentes para el proyecto. Actualmente, la zonificación del área es Pública/Cuasi Pública. Actualmente, el Condado está preparando un Plan Específico, el cual, en términos generales, guarda concordancia con el Plan de Reutilización adoptado y el Plan General, ya existente. Se espera que el Plan Específico abarque, aproximadamente, 175 acres de tierra desarrollada, en la cual coexistan áreas residenciales, comerciales y de oficinas. Los usos residenciales se compondrán de una gama de varios tipos de unidades habitacionales, entre las que figuran viviendas unifamiliares sin paredes comunes, unidades y familiares y unidades de habitación/trabajo.

Actualmente, el área de East Garrison se encuentra vacante y no está desarrollada, con la excepción de un grupo de antiguos edificios, los cuales habían sido utilizados como instalaciones militares. Está considerándose la reutilización de estos edificios como unidades de habitación/trabajo para artistas, como parte del Plan Específico.

El 4 de febrero de 2003 la Junta de Supervisores aprobó un Convenio de Opción con East Garrison Partners para el desarrollo del proyecto East Garrison Project. El contrato especifica que por lo menos el 20% de las unidades residenciales sean asequibles (6% para personas de muy bajos ingresos y 14% para personas de ingresos moderados). El Plan Específico describirá un programa y zonificación para el desarrollo. Una vez que el Plan Específico y los permisos asociados sean adoptados, se podrá proceder a la subdivisión de tierras y al desarrollo de proyectos. El Plan Específico, el mapa tentativo y otros permisos deberán ser sometidos a la consideración de la Junta de Supervisores en fecha cercana a mediados de 2004. ILUSTRACIÓN NO. 33: INVENTARIO DE TIERRAS VACANTES/NO DESARROLLADAS DE FORT ORD


A. Contexto del Plan General: El Plan General de 1982 no designó a Fort Ord específicamente para los desarrollos residenciales porque el cierre de la base militar no era inminente para ese momento. Sin embargo, en 2001, al

UNIDADES POTENCIALES Zonificación Actual

NÚMERO DE ACRES


Unidades Capacidad financiera por ingresos del núcleo familiar


Público/cuasi público

4 acres Res. 20-30 unidades de uso mixto/acre

90 unidades


Altura: Infraestructura disponible



200 Unidades

Ingresos moderados




1100 Unidades

Por encima de moderado Ingresos



77

Plan General de 1982 le fue incorporada una enmienda que le permitiría ser consistente con el Plan de Reutilización de Fort Ord. En el Anteproyecto de Actualización del Plan General del Siglo XXI, la porción de Fort Ord que corresponde al condado es identificada como una de las siete Áreas Comunitarias. Las Áreas Comunitarias se definen como áreas no incorporadas del Condado hacia las que se dirigirá un nuevo crecimiento. Tal como se indicó en párrafos anteriores de esta sección, se está preparando un Plan Específico para Fort Ord y está previsto que dicho plan sea adoptado a comienzos de 2004. Cuando el Plan Específico sea adoptado, se incorporarán todas las enmiendas necesarias al Plan General, vigente para esa fecha, a fin de garantizar la debida consistencia entre el Plan Específico y el Plan General.

B. Análisis de la Infraestructura

Agua:

Antecedentes: Después del anuncio de 1991, en relación con el cierre de la base militar de Fort Ord, el Grupo de Reutilización de Fort Ord (FORG, Fort Ord Reuse Group) fue organizado por los gobiernos locales a fin de que comenzaran a planificar el Plan de Reutilización Inicial, el cual fue aprobado en 1993.

En 1994, la Autoridad de Reutilización de Fort Ord (FORA) fue constituida como la entidad sucesora de FORG, basándose en la aprobación de legislación del estado que permitió esta transición, la cual también autorizó a FORA para que prepare, adopte, financie y mejore un plan de implementación de uso y desarrollo futuro de la antigua base militar de Fort Ord. FORA se compone de miembros que representan a las ciudades de Carmel, Del Rey Oaks, Marina, Sand City, Monterey, Pacific Grove, y Seaside; el Condado de Monterey; y otras dependencias gubernamentales públicas regionales que han sido designadas. De conformidad con la legislación del estado, FORA queda autorizada para adquirir y disponer de la propiedad e instalaciones que se encuentran dentro de Fort Ord, para planificar, financiar y construir nuevas instalaciones públicas; y para imponer gravámenes, impuestos especiales, tarifas o emitir bonos, con el fin de financiar proyectos.

Plan de Reutilización de Fort Ord: Se han planificado futuros desarrollos que estarán localizados dentro de la antigua base militar de Fort Ord, como parte del Plan de Reutilización de Fort Ord adoptado en 1997 por FORA. Este plan designa los usos de la tierra y las densidades definitivas de desarrollo dentro de la antigua base militar de Fort Ord, y establece varias normas que servirán de orientación para el futuro desarrollo. Este plan también identifica las mejoras de infraestructura y las estrategias de implementación-financiación necesarias para el redesarrollo de la antigua base.

Al aprobar el Plan de Reutilización, FORA adoptó un escenario de “Desarrollo Limitado” que redujo de manera significativa el potencial de desarrollo a partir de lo que se identificó en el Plan "Borrador Público" de 1996, como una limitación en la disponibilidad de agua. Según el contrato No. A-06404 suscrito entre el Ejército de los Estados Unidos y la Agencia de Recursos Hídricos del Condado de Monterrey, se estableció una fuente de agua potable de 6,600 acres-pies por año (AFY) para ser utilizada en la antigua base militar de Fort Ord hasta 2015 (Informe Definitivo de Impacto Ambiental del Plan de Reutilización de Marzo de 1997). La “Resolución Maestra” adoptada por FORA tiene prevista una población de aproximadamente 37,340 habitantes, 10,816 unidades habitacionales y 18,342 fuentes de trabajo, en la que se prevé una utilización máxima de agua de 6,600 acres-pies por año en la totalidad de la antigua base militar de Fort Ord, incluyendo todas las jurisdicciones. La resolución de FORA en la que se adoptara el Plan de Reutilización incluye una asignación de agua a las jurisdicciones que se encuentran dentro del área delimitada por los linderos de la base militar de Fort Ord. Este total no fue distribuido entre las diferentes jurisdicciones, sin embargo, a cada jurisdicción le fue asignada una fuente de suministro de agua

78 OCTUBRE DE 2003

que pudiera ser utilizada para efectos de desarrollo, y cuyo límite no puede ser excedido. La asignación que correspondió al condado de Monterey se limitó a 560 acres-pies por año (AFY). Tomando en cuenta esta asignación de agua, el Plan de Redesarrollo adoptado para el área del Condado identifica a un nivel “limitado” para desarrollos futuros.

Como parte de la adopción del Plan de Reutilización, FORA también adoptó el “Plan de Administración de Desarrollo y de Recursos” (DRMP, Development and Resource Management Plan) para garantizar que la reutilización de la antigua base militar de Fort Ord restrinja las iniciativas de desarrollo en función de las limitaciones en materia de recursos y servicios disponibles, entre las que figuran limitantes de suministro de agua y transporte. Según la Resolución FORA 98-1, las jurisdicciones locales deben incluir normas y programas que sean consistentes con el DRMP.

En 2001, el Plan General del Condado de Monterey fue enmendado para el área de Fort Ord a fin de hacerlo coherente con el Plan de Reutilización de Fort Ord adoptado. Se adoptó una Modificación del Plan General (GPA, General Plan Amendment) para las áreas del antiguo Fort Ord que actualmente se encuentran bajo la jurisdicción del Condado de Monterey y que están ubicadas al este de la autopista estatal 1. Las áreas del antiguo Fort Ord que actualmente se encuentra bajo la jurisdicción del Condado de Monterey y están ubicadas al oeste de la autopista estatal 1 dentro de la Zona costera designada no fueron incluidas en este GPA. Posteriormente a la adopción de la GPA, el condado adoptó un plan de Plan de Redesarrollo, el cual estipula un potencial de desarrollo limitado.

La asignación de agua del Condado es de 560 acres-pies por año. El Plan General, modificado en 2001, incluye una nueva política que limita las iniciativas de desarrollo en el área de la antigua base militar, correspondiente al condado, a un nivel que es adecuado con respecto a la asignación de agua del Condado y, de esta manera, se garantiza el cumplimiento de las limitaciones estipuladas como parte de la adopción final del Plan de Reutilización. La GPA también incorpora todas las políticas contenidas en el Plan de Reutilización, las medidas de atenuación de impacto incluidas en el Informe de Impacto Ambiental del Plan de Reutilización, así como otras medidas necesarias estipuladas en la Resolución FORA 98-1, relativas a las áreas que corresponden a la jurisdicción del Condado. La Junta de Supervisores ha reservado 470 acres-pie de asignación de agua para el Proyecto del Plan Específico de East Garrison, el cual se compone de 1,400 unidades residenciales, que exigirán una cantidad de agua que será determinada y asignada con precisión, una vez que las aprobaciones de proyectos y revisiones ambientales correspondientes hayan sido preparadas. Asimismo, se reservaron 52.5 acres-pies para las Instalaciones de Entrenamiento de Funcionarios de Seguridad del Monterey Peninsula College. El saldo restante de la asignación (37.5 acres-pies) no ha sido reservado y está disponible para otros usos. La asignación de agua está disponible para su uso inmediato y las líneas de transmisión de agua están ubicadas en un sitio cercano.

Alcantarilla: El sistema de aguas residuales de Fort Ord es propiedad de, y operado por, la Marina Coast Water District y es financiado mediante un sistema de tarifas. Las aguas residuales se recolectan y conducen a la Planta de Tratamiento Regional, localizada cerca de la Ciudad de Marina. Entre los planes de infraestructura adoptados por FORA figuran una capacidad de tratamiento en la planta, capaz de procesar todos los desarrollos planificados en Fort Ord. Una línea principal de transmisión por alcantarillas ha sido instalada para el área que será desarrollada.

Drenaje de Aguas Lluvias: El drenaje para aguas lluvias es uno de los puntos considerados en el Plan de Reutilización de Fort Ord y en sus documentos asociados. Para las iniciativas de desarrollo propuestas para East


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Garrison se exigirá retener las aguas lluvias dentro de la zona, como una parte integral de los desarrollos que se llevarán a cabo.

Circulación: Las mejoras de tráfico y circulación son uno de los puntos tomados en cuenta en el Plan de Reutilización de Fort Ord y en sus documentos asociados. Para los desarrollos propuestos en East Garrison se exigirán carreteras que se conecten con la Carretera de la Reservación y la eliminación de la compuerta de Watkins (Watkins Gate), así como las mejoras asociadas a estas obras. Los costos de estas mejoras estarán a cargo del desarrollador, y las mismas serán ejecutadas simultáneamente con las obras de los desarrollos.

Castroville Castroville es una comunidad no incorporada y un área de proyectos de redesarrollo que está localizada en la porción noroeste del Condado de Monterey, aproximadamente 10 millas al oeste de Salinas y 5 millas al sur de Moss Landing. Se trata de aproximadamente 500 acres de desarrollos ya existentes. Una gran área residencial está ubicada en el extremo norte, con un área comercial tipo “centro de la ciudad”, la cual se extiende a todo lo largo del extremo oeste, por la calle Merritt Street. Un área industrial y un parque industrial relativamente nuevo están localizados en el extremo sur. La escuela secundaria y un desarrollo habitacional de costos asequibles están localizados en las porciones del este de la comunidad. El área circunvecina se utiliza para usos agrícolas, que también están localizados entre la comunidad existente, la escuela secundaria y el proyecto de desarrollo habitacional de costos asequibles, en el este.

La mayor parte del área residencial ya existente ha sido zonificada como Residencial de Alta Densidad y se compone de una combinación de unidades unifamiliares en lotes pequeños, así como unidades multifamiliares. Las parcelas no desarrolladas están dispersas entre sí en toda el área y, asimismo, existe cierta cantidad de propiedades subutilizadas. El área del centro ya existente actualmente posee la zonificación Comercial y Residencial de Alta Densidad, en la que abundan las propiedades subutilizadas. Los distritos comerciales existentes permiten los usos residenciales conjuntamente con los comerciales, sin embargo los porcentajes permitidos generalmente crean usos de un piso residencial sobre un piso comercial. Actualmente, el Condado trabaja en la preparación de una enmienda al código de zonificación, a fin de incrementar el porcentaje de uso residencial permitido en los distritos comerciales, de modo que el uso residencial supere al uso comercial en dos pisos de área construida.

A. Estatus del Esfuerzo de Planificación de la Comunidad: Se ha identificado un límite para la planificación de comunidades que, en total, alcanza aproximadamente 850 acres, incluyendo la comunidad ya existente. Después de numerosas reuniones por parte de los miembros de la comunidad durante los años 2002-2003, se ha logrado redactar un borrador administrativo para el Plan de la Comunidad, el cual estará culminado dentro de poco tiempo (verano de 2003). Como parte de este proceso, se han realizado abundantes análisis para determinar la infraestructura necesaria para sustentar el desarrollo que ha sido propuesto, el costo de la misma, así como las estrategias de financiación para sufragar dicha infraestructura. Los propietarios de bienes ya existentes en las áreas propuestas para nuevos desarrollos también han participado en el proceso de planificación de la comunidad. Cuatro áreas adyacentes a la comunidad existente, que totalizan aproximadamente 300 acres, están siendo considerados para futuros desarrollos residenciales y sus usos asociados, entre los que figuran un parque y espacios abiertos, instalaciones comunitarias y mejoras en la habitabilidad de la zona. Está siendo planificada un área en el extremo este de la comunidad para complementar una estación ferroviaria de pasajeros, la cual deberá conectar Castroville con el servicio ferroviario

80 OCTUBRE DE 2003

interurbano de Caltrain hacia las ciudades de Salinas y Gilroy. Esta área también integra a la comunidad como la escuela secundaria ya existente y los usos residenciales localizados en el extremo este. Las áreas que están siendo consideradas para expansión de uso residencial están zonificadas en la actualidad como de uso agrícola y se componen de grandes parcelas privadas. El área de las parcelas existentes por lo general se encuentra 50 y 100 acres. Se está realizando la planificación de toda el área del centro de la ciudad, a fin de estimular el redesarrollo del área para que se convierta en una zona de uso mixto residencial y comercial. Una vez que sea adoptado el Plan de la Comunidad, estas áreas serán rezonificadas, a fin de que guarden concordancia con las designaciones de uso de tierras del Plan de la Comunidad. En términos generales, se están proponiendo una gama de tipos de vivienda y densidades, que se espera generar el surgimiento de comunidades de ingresos mixtos, las cuales serán asequibles a los residentes actuales de Castroville. Por lo general, las densidades alcanzan 10-20 unidades habitacionales/acre. El Plan de la Comunidad incluirá normas de diseño específicas para garantizar que se obtenga la combinación deseada de tipos de unidades y densidades. Está previsto que el borrador del Plan de la Comunidad sea culminado a finales de 2003. La revisión ambiental será efectuada a comienzos de 2004. Se celebrarán audiencias públicas y se espera adoptar el plan antes de mediados de 2004.


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ILUSTRACIÓN NO. 34: INVENTARIO DE TIERRAS VACANTES/SUBDESARROLLADAS DE CASTROVILLE


B. Contexto del Plan General: El Plan General de 1982 identifica a Castroville como una “Zona con Incentivos para el Desarrollo” de unidades habitacionales asequibles, en especial, unidades habitacionales de alta densidad. En el Anteproyecto de Actualización del Plan General del Siglo XXI, Castroville es identificada como una de las siete Áreas Comunitarias. Las Áreas Comunitarias se definen como áreas no incorporadas del Condado hacia las que se dirigirá un nuevo crecimiento. Se está preparando un Plan de la Comunidad para Castroville y está previsto que dicho plan sea adoptado

UNIDADES POTENCIALES Zonificación Actual

NÚMERO DE ACRES




MDR 12 acres Res. 1-9 unidades/acre

50 unidades


Altura: Área urbana vacía. Infraestructura en el lugar

HDR 20 acres Res. 10-15 Unidades/Acre

100 unidades

Ingresos moderados



100 unidades



Comercial 8 acres 20-30 unidades de uso mixto/acre

150 unidades


Altura: Área urbana vacía. Infraestructura en el lugar.


100 unidades




50 unidades

Ingresos moderados


Tierras agrícolas/ agricultura


75 unidades


Moderados: Extensiones de infraestructura requeridas



400 unidades





300 unidades

Ingresos moderados




500 unidades

Ingresos moderados


82 OCTUBRE DE 2003

a mediados de 2004. Cuando el Plan de la Comunidad sea adoptado, se incorporarán todas las enmiendas necesarias al Plan General, vigente para esa fecha, a fin de garantizar la debida consistencia entre el Plan de la Comunidad y el Plan General.

C. Análisis de infraestructura Agua: El agua del área de Castroville es suministrada por el Distrito Hídrico de Castroville, el cual obtiene el agua de tres pozos de la cuenca hídrica de Salinas Valley. Las áreas propuestas para la expansión de desarrollos urbanos, como parte del Plan de la Comunidad actualmente se utilizan principalmente para actividades agrícolas y son parte del sistema de aguas recuperadas del Condado – Proyecto de Intrusión de Agua Marina de Castroville (CSIP). La conversión de uso agrícola a uso urbano reducirá considerablemente el consumo de agua en la región. Esta conversión a uso urbano exigirá que estas áreas sean retiradas del área servida por el CSIP, pero el área en acres que las reemplazarán será agregado al área de servicios como un requisito para ejecutar desarrollos. Esto ocasionará una expansión del sistema y permitirá la anexión de tierras agrícolas adicionales al área de servicios, lo cual reducirá aún más el bombeo desde la cuenca hídrica. El programa de uso de tierras propuesto en el Plan de la Comunidad ha sido analizado, y se han identificado las obras de infraestructura necesarias. Las extensiones de servicios, así como otras mejoras necesarias en el servicio de agua son, por lo general, específicas de cada proyecto, para cada área de desarrollo propuesta. El Plan de la Comunidad requerirá que los proponentes de proyectos construyan la infraestructura de servicios de agua necesaria conjuntamente con la ejecución de los desarrollos y que, mediante un convenio, se les reembolse cualquier cantidad que gasten en exceso del monto que deban gastar de acuerdo con su contribución equitativa. El reembolso será cobrado mediante tarifas por conexión, las cuales serán cobradas por el Distrito Hídrico a los nuevos desarrollos que se beneficien del uso de tal infraestructura. El programa de implementación que será parte del Plan de la Comunidad exigirá que los convenios de reembolso se hayan materializado antes de la construcción de cada uno de estos desarrollos. Alcantarilla: El sistema de alcantarillas de Castroville es propiedad de, y operado por, el Área de Servicios del Condado (CSA) 14. Todas las aguas residuales se recolectan y transportan hacia la estación de bombeo de Castroville, propiedad de la Agencia Regional de Control de la Polución del Agua de Monterrey (MRWPCA, Monterey Regional Water Pollution Control Agency), en el extremo norte de la comunidad y luego son bombeadas a la Planta de Tratamiento, localizada cerca de la ciudad de Marina. La Estación de Bombeo de Castroville posee una capacidad existente de 2.7 mgd con un flujo promedio en clima seco de aproximadamente .67 mgd, el cual se incrementa aproximadamente a .92 durante el mes de clima húmedo pico. Ocasionalmente, el flujo pico excede la capacidad de 2.7 mgd. Es probable que la estación de bombeo requiera ser mejorada para satisfacer esta condición, el costo de esta mejora sería compartido por los usuarios existentes y futuros del servicio que presta CSA. Generalmente, el sistema de transporte de aguas existente resulta adecuado para servir los desarrollos existentes, con excepción de las líneas de alcantarillas existentes en Axtell Street y Geil Street, las cuales están operando sobre su capacidad en la actualidad. Los cobros de conexión y uso de CSA 14 y MRWPCA se consideran adecuadas para mantener el sistema existente


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El nuevo desarrollo residencial propuesto en el área de Castroville requerirá la construcción de varias estaciones de elevación pequeñas, la ampliación de las líneas de servicio, y mejoras a las líneas de alcantarillas interceptoras. Estas instalaciones podrían ser construidas a medida que se ejecuten los nuevos desarrollos, y serán financiadas por los promotores inmobiliarios. Asimismo, está prevista una derivación de 15 pulgadas del sistema de recolección, cuyo tendido irá desde la comunidad existente hasta la Planta de Tratamiento Regional, localizada en el extremo oeste de la Autopista 1; además, está previsto un conjunto de mejoras a la Estación de Bombeo. Estas mejoras deben considerarse prioritarias, porque existen estudios previos que indican que presentan deficiencias. Se estima que el costo de estas instalaciones será de $1 millón, los cuales serán financiados a través de una combinación de cargos de impacto y gravámenes. Drenaje de Aguas Lluvias: Recientemente, concluyó la preparación de un plan maestro para los drenajes para las aguas lluvias para CSA 14 en relación con la comunidad existente de Castroville. En general, no se identificaron problemas significativos en relación con la capacidad, aunque se incluyeron recomendaciones para corregir algunas deficiencias menores que, por lo general, se relacionaban con la necesidad de construir tuberías subterráneas para remplazar a las zanjas abiertas existentes. Las áreas de desarrollo residenciales propuestas se encuentran generalmente fuera de los límites del Plan Maestro. Se requeriría que los nuevos desarrollos canalicen el agua de lluvias hacia las instalaciones ya existente y construyan, asimismo, instalaciones de pretratamiento provistas de trampas de aceite y sedimentos. La construcción de estas instalaciones corresponderá se realizará junto con la ejecución de los nuevos desarrollos y será financiada por los promotores inmobiliarios. Algunas porciones de las áreas planificadas como desarrollo residencial están localizadas dentro de la zona con posibilidad de inundación hasta cierto nivel de cada 100 años. Durante la nivelación del terreno se alcanzarán elevaciones con un nivel que satisfaga las normas del Condado de Monterey y de FEMA. Circulación: La comunidad existente de Castroville es servida por varios corredores de transporte regionales, entre los que figuran la Autopista estatal 1, localizada en el sector oeste, Autopista estatal 156 que divide la comunidad en dos y conecta a la Autopista estatal 1 con la Autopista U.S. 101 en el sector este, y la Autopista estatal 183 que conecta a la Autopista estatal 1 con Salinas, en el sector sur. Ciertos segmentos de estas instalaciones actualmente funcionan a un nivel clasificado como nivel de servicio menos que aceptable. Está planificada una carretera de desvío para la zona sur de la comunidad, junto con una nueva rampa de interconexión de la Autopista estatal 1 y la Autopista estatal 183. Asimismo, el Estado está planificando en la actualidad mejoras a la Autopista estatal 156 en las cercanías de Castroville y tiene prevista la construcción de un distribuidor adicional en el Boulevard de Castroville. A los nuevos desarrollos se les exigirá el pago de una tarifa de impacto regional, la cual será proporcional al número de viajes en carretera que se hayan realizado mientras se obtiene la financiación necesaria de estas mejoras regionales. El desarrollo residencial propuesto y planificado para Castroville requerirá la construcción de varias mejoras a la circulación, incluyendo la ampliación de los canales centrales de Merritt Street, la adición de un canal de cruce a la derecha en Merritt Street, la construcción de varios elementos de señalización, la realineación del Boulevard de Castroville Blvd, así como ampliaciones de las carreteras hacia los sitios de desarrollo propuestos. Se estima que el costo de estas mejoras sea

84 OCTUBRE DE 2003

de $6.5 millones, los cuales serán financiados mediante una combinación de gravámenes y tarifas de impacto, las cuales se cobrarán a las propiedades beneficiadas. Se espera que estas mejoras se materialicen durante los próximos tres años.

Pajaro Pajaro es una comunidad no incorporada y un área de proyectos de redesarrollo que está localizada en el sector noroeste del Condado de Monterey. El área de proyectos de redesarrollo existente se compone de aproximadamente 235 acres. Los límites de planificación de la comunidad identificados para efectos de planificación se componen de un total de 325 acres, que incluyen a la comunidad existente. La comunidad está localizada directamente enfrente del río Pajaro River, en la Ciudad de Watsonville. El río Pajaro River conforma el límite entre los condados de Monterey y Santa Cruz. La comunidad existente se compone de varios vecindarios residenciales, principalmente en el extremo norte de la comunidad, una pequeña área comercial cerca del puente de Porter/Main Street hasta Watsonville, gran parte de la cual se encuentra subutilizada, así como industrias pesadas y usos comerciales en los sectores del sur de la comunidad. Aunque la comunidad existente se encuentra básicamente desarrollada, existen varias propiedades vacantes, las cuales totalizan aproximadamente 17 acres, disponibles para desarrollo residencial. Actualmente, estas propiedades se encuentran zonificadas como Residencial de Alta Densidad (7 acres) y de Uso Comercial Pesado (10 acres) y se encuentran en parcelas propiedad privada de un propietario. Está previsto que aproximadamente 7 acres de propiedad zonificada como de Uso Comercial Pesado serán rezonificadas a Residencial de Alta Densidad. Asimismo, el distrito comercial existente adyacente al puente Watsonville posee el potencial para ser desarrollado como un área de uso mixto, con dos pisos de apartamentos por encima de los comercios al detal. Las regulaciones de zonificación existentes para los distritos comerciales básicamente imponen la limitación de un piso de uso residencial por encima de un uso piso de comercial. Actualmente está preparándose una modificación al código de zonificación (verano de 2003), el cual incrementará el porcentaje de uso residencial permitido en los distritos comerciales, a fin de que sea posible construir dos pisos de uso residencial sobre uno comercial.

A. Estatus del Esfuerzo de Planificación de la Comunidad: Se han celebrado numerosas reuniones públicas durante 2002-03. El resultado de estas reuniones fue un programa de uso de las tierras orientado a los esfuerzos de redesarrollo deseados dentro del área de proyectos de redesarrollo existente, los cuales podrían ejecutarse en el corto plazo (próximos 1-3 años). La Junta de Supervisores ha determinado que ninguna expansión significativa de la comunidad existente fuera del Área de Redesarrollo existente podrá ocurrir hasta que se identifique un programa de soluciones y de implementación de un sistema de control de inundaciones a largo plazo para el río Pajaro River. Se está trabajando en el borrador de un Programa de Apoyo para el Desarrollo orientado a fomentar el desarrollo de viviendas en la comunidad existente (dentro del Área de Redesarrollo existente) y otros esfuerzos de redesarrollo (verano de 2003) el cual servirá como fundamento al Plan de la Comunidad. Con la implementación del Programa de Apoyo para el Desarrollo se lograrán aproximadamente 11 acres de desarrollo residencial, en el cercano plazo (1-3 años) en densidades que se encontrarán entre 10-30 unidades habitacionales/acre. La culminación del Plan está prevista para finales de 2003. También está previsto que las audiencias públicas se celebren a


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finales de 2003. Las iniciativas de desarrollo en propiedades ya zonificadas como de uso residencial podrán avanzar antes que se adopte el Plan.

ILUSTRACIÓN NO. 35: INVENTARIO DE TIERRAS VACANTES/NO DESARROLLADAS DE PAJARO

UNIDADES POTENCIALES ZONIFICACIÓ

N ACTUAL NÚMERO DE ACRES


UnidadesCapacidad financiera por ingresos del núcleo familiar



85 unidades


Altura: Infraestructura en el lugar


100 unidades

Ingresos moderados


Comercial 3 acres Uso Mixto Res. 20-30 Unidades/Acre

100 unidades



Comercial 3 acres Uso Mixto Res. 15-20 Unidades/Acre

50 unidades




B. Contexto del Plan General: El Plan General de 1982 identifica a Pajaro como una “Zona con Incentivos para el Desarrollo” de unidades habitacionales asequibles, en especial, unidades habitacionales de alta densidad. En el Anteproyecto de Actualización del Plan General del Siglo XXI, Pajaro es identificada como una de las siete Áreas Comunitarias. Las Áreas Comunitarias se definen como áreas no incorporadas del Condado hacia las que se dirigirá un nuevo crecimiento. Se está preparando para Pajaro un Plan de la Comunidad y está previsto que dicho plan sea adoptado a comienzos de 2004. Cuando el Plan Específico sea adoptado, se incorporarán todas las enmiendas necesarias al Plan General, vigente para esa fecha, a fin de garantizar la debida consonancia entre el Plan de la Comunidad y el Plan General.

C. Análisis de infraestructura Agua: La implementación del Programa de Apoyo para el Desarrollo no requerirá ninguna mejora significativa a la infraestructura de servicio de agua. El Plan de Administración de la Cuenca Hídrica que está siendo implementado actualmente por la Agencia de Administración de Servicios de Agua de Pajaro Valley corregirá paulatinamente la sobreexplotación de la cuenca hídrica de Pajaro. Se dispondrá de agua importada para los usuarios agrícolas, lo que reducirá significativamente los niveles de extracción de agua de la cuenca hídrica. Los nuevos desarrollos urbanos, entre los que figuran los desarrollos residenciales previstos para los próximos cinco años, no ejercerán efectos negativos sobre la cuenca hídrica.

Alcantarilla:

86 OCTUBRE DE 2003

El Distrito Sanitario del Condado en Pajaro (PCSD, Pajaro County Sanitation District) opera el sistema de aguas residuales que actualmente sirve a la comunidad de Pajaro. Las aguas residuales que se originan en Pajaro se canalizan a través de un sistema de recolección y se transmiten a la planta de tratamiento y desecho de agua residual de la ciudad de Watsonville. El PCSD, mediante un convenio con la Ciudad de Watsonville, posee los derechos de capacidad de 1.57 millones de galones por día (mgd), 7,372 libras por día de demanda de oxígeno bioquímico (BOD) y 6,000 libras por día de sólidos en suspensión. Existe, además, un convenio entre la Agencia de Redesarrollo del Condado (RDA, County Redevelopment Agency) y el Distrito Sanitario, según el cual se reserva una capacidad máxima de tratamiento de 1,400 libras por día de BOD. El flujo actual se estima en 385,000 galones por día. La capacidad de tratamiento y las instalaciones de transmisión existentes son adecuadas para el desarrollo actual. Los nuevos desarrollos residenciales sumarán un estimado de 26,700 gpd al promedio de los caudales diarios de aguas residuales. Existe suficiente capacidad para prestar servicios a los nuevos desarrollos planificados. El nuevo desarrollo es, básicamente, un relleno, de modo que las instalaciones de transmisión ya están instaladas. Es posible que se requieran ampliaciones a las líneas de recolección que presenten limitaciones, las cuales serán parte de las obras del nuevo desarrollo. Drenaje de Aguas Lluvias e Inundaciones: Ha sido adoptado un plan Maestro de Drenaje de Aguas Lluvias para la comunidad existente de Pajaro y algún grado de ampliación de esa comunidad. El Plan Maestro actualmente está siendo implementado. Se han realizado obras de mejora de las calles, líneas de drenaje, una cuenca de retención y una estación de bombeo, las cuales direccionan el drenaje de superficie directamente hacia las instalaciones regionales de drenaje, entre las cuales figura el río Pajaro y Elkhorn Slough. Se cobra un cobro por impacto del drenaje al nuevo desarrollo ubicado en el área beneficiada a fin de recolectar fondos para realizar las mejoras. El Plan Maestro ya se encuentra casi totalmente implementado y el sistema de drenaje de aguas lluvias dentro de la comunidad existente es adecuado para los nuevos desarrollos en áreas urbanas vacías, así como para los desarrollos existentes. La totalidad de la comunidad de Pajaro se encuentra actualmente dentro de la zona con posibilidad de inundación hasta cierto nivel de cada 100 años del río Pajaro. Están considerándose varias estrategias para mejorar el control de inundaciones a nivel regional, a fin de solucionar el problema de las inundaciones en el área. El nuevo desarrollo en área urbana vacía propuesto puede continuar, independientemente de que no se hayan concluido las mejoras regionales para contrarrestar inundaciones, pero este nuevo desarrollo debe cumplir con los criterios de diseño específicos, incluyendo la previsión de diseñar las nuevas estructuras de modo que maximicen el caudal de las crecidas, la previsión de que los desniveles de los pisos terminados se encuentren por encima de los desniveles de crecida y la instalación de sistemas de fundaciones especializadas en áreas propensas a abrasión mecánica. Estas medidas serán la responsabilidad de los promotores de los proyectos propuestos.

Circulación: En general, el nuevo desarrollo propuesto se encuentra dentro de la comunidad existente de Pajaro, y puede ser servido por el sistema de calles existente. Probablemente, se requiera de cierta capacidad adicional (ampliaciones adiciones de los canales) y mejoras en la seguridad (señalización general y señales de parada), todo lo cual dependerá de las características específicas


87

y el cronograma de ejecución de cada desarrollo. Estas mejoras serán la responsabilidad de los promotores inmobiliarios y las obras respectivas serán ejecutadas de manera simultánea a los nuevos desarrollos.

Boronda Boronda es una comunidad no incorporada y un área de proyecto de redesarrollo que se encuentra inmediatamente adyacente a la Ciudad de Salinas, en la región central del Condado de Monterey. Esta comunidad posee aproximadamente 340 acres (incluyendo, tanto el área del Proyecto de Redesarrollo existente como el área del Plan de la Comunidad); y se compone de un área residencial localizada en la zona norte, un área comercial y para industrias pesadas en la zona central, así como un conjunto de tierras no desarrolladas en la zona sur. El área residencial existente, localizada en la zona norte, contiene aproximadamente 113 acres, y actualmente presenta una zonificación residencial, de viviendas unifamiliares (4 unidades habitacionales/acre) con un tamaño mínimo de lote de 10,000 pies cuadrados. Se encuentra principalmente desarrollada con estructuras residenciales de cierta antigüedad, en lotes largos, pero estrechos. Muchos de tales lotes están subutilizados y algunos de ellos no se encuentran desarrollados. Esta zona norte incluye un área de aproximadamente 20 acres, cuya zonificación es Comercial Planificada. Actualmente, se está construyendo un hotel Marriott Courtyard en el área. El área industrial/comercial, localizada en la zona central occidental de la comunidad, posee aproximadamente 65 acres y su zonificación es Comercial General. Actualmente, se encuentra desarrollada con varios usos industriales y comerciales pesados, en parcelas de distintos tamaños. La zona central oriental de la comunidad posee una cuenca de drenaje grande (Markley Swamp) y un área de aproximadamente 15 acres de tamaño, zonificada como de uso Multifamiliar (15 unidades habitacionales/acre), que actualmente no está desarrollada. Existen, además, varias parcelas cuya zonificación actual es de uso público, las cuales totalizan 16 acres, incluyendo Boronda Elementary School, una parcela no desarrollada en la zona central oriental, que se encuentra al sur de propiedades con zonificación multifamiliar, y varias áreas de drenaje. Aproximadamente 70 acres en la zona sur de la comunidad presentan una zonificación para Parque Industrial (industria pesada) pero, en la actualidad, se encuentran vacantes. La mayor parte de estos 70 acres se encuentran en parcelas grandes bajo régimen de propiedad privada.

A. Estatus del Esfuerzo de Planificación de la Comunidad: Se ha propuesto el cambio de zonificación de la totalidad del Área del Plan de la Comunidad (áreas desarrolladas y no desarrolladas) una vez que se adopte el Plan de la Comunidad. Se ha preparado un Borrador Administrativo de Plan de la Comunidad, el cual está siendo revisado por el personal correspondiente. La comunidad ha celebrado numerosas reuniones para confirmar las decisiones tomadas en los programas de uso de las tierras. Asimismo, se han llevado a cabo densos análisis, a fin de determinar la infraestructura que servirá como base a los desarrollos propuestos, el costo de la infraestructura, y la estrategia de financiación necesaria para sufragar tales obras de infraestructura. Los propietarios de tierras en las áreas propuestas para nuevos desarrollos también han participado en el proceso de planificación de la comunidad, y está previsto que firmen un convenio de consolidación de parcelas. Se ha propuesto un cambio de zonificación para el área residencial existente, localizada en el extremo norte de la comunidad, a fin de permitir desarrollos en áreas urbanas vacías

88 OCTUBRE DE 2003

(aproximadamente 18 acres) de parcelas subutilizadas y no desarrolladas, a una densidad de 6 unidades por acre. La zona sur de la comunidad será sometida a un cambio de zonificación, es decir, actualmente es una zona de Parque Industrial y pasará a ser una Zona Residencial y de Uso Mixto. Aproximadamente 32 acres están siendo planificados para nuevos desarrollos residenciales, en los cuales está prevista una gama de tipos de unidades y densidades (7-20 unidades de vivienda/acre); estos desarrollos serán implementados como un vecindario de desarrollo planificado, previsto en el área. También se prevé que el borrador del Plan de la Comunidad haya sido concluido en otoño de 2003. La revisión de aspectos ambientales se efectuará a finales de 2003 y comienzos de 2004. Por otra parte, las audiencias públicas se celebrarán a mediados de 2004. ILUSTRACIÓN NO. 36: INVENTARIO DE TIERRAS VACANTES/NO DESARROLLADAS DE BORONDA

FUENTE: Condado de Monterey, Equipo de Actualización del Plan General /Oficina de Vivienda y Redesarrollo, 2003

B. Contexto del Plan General: El Plan General de 1982 incluye a Boronda como un área identificada para desarrollos residenciales de baja densidad; sin embargo, en el Elemento de Vivienda de 1992, Boronda aparece como una “Zona de Incentivos para el Desarrollo”. En el Anteproyecto de Actualización del Plan General del Siglo XXI, Boronda es identificada como una de las siete Áreas Comunitarias. Las Áreas Comunitarias se definen como áreas no incorporadas del Condado hacia las que se dirigirá un nuevo crecimiento. Actualmente está preparándose un Plan de la Comunidad para Boronda, y se espera que será adoptado a mediados de 2004. Cuando el Plan de la Comunidad sea adoptado, se incorporarán las modificaciones necesarias al plan General vigente para ese momento, a fin de garantizar que el Plan de la Comunidad y el Plan General guarden la debida concordancia.

UNIDADES POTENCIALES ZONIFICACIÓN ACTUAL

NÚMERO DE ACRES



POTENCIAL DE DESARROLLO PARA

2008

MDR 43 acres Res. 1-9 Unidades/Acre

150 unidades




120 unidades

Ingresos moderados


Uso industrial pesado


80 unidades


Altura: Infraestructura disponible.



140 unidades





100 unidades

Ingresos moderados




100 unidades




89

C. Análisis de infraestructura Agua: La comunidad de Boronda se encuentra dentro de la Cuenca Hídrica Subterránea del Valle de Salinas y dentro de las Zonas de Evaluación 2 y 2a. Estas zonas de evaluación fueron establecidas por el condado para contribuir en la administración de la cuenca hídrica subterránea. Esta cuenca ha sido ampliamente estudiada y se tiene buen conocimiento de sus condiciones hidro-geológicas. La Empresa de Servicio Hídrico de California (California Water Service Company) proporciona agua potable a Boronda y a las áreas circunvecinas. Esta empresa de servicios obtiene el agua principalmente del sistema acuífero Pressure 400-Foot.

En términos generales, el sistema acuífero Pressure 400-Foot es considerado como un sistema de buena calidad. El caudal de producción de los pozos por lo general se ubica entre 200 y 2,000 galones por minuto (gpm). El volumen de agua subterránea almacenada en este sistema acuífero es relativamente alto. La demanda de agua en la subárea servida por el Pressure 400-Foot está destinada a actividades agrícolas, aunque también se presta servicio para satisfacer las necesidades residenciales rurales y suburbanas. Existen datos que indican que se extrajeron 145,988 acre-pies por año (AFY, Acre-Feet Per Year) en la subárea de presión, de los cuales 123,812 AFY se destinaron a uso agrícola y 22,176 AFY para usos urbanos. Se ha estimado que la subárea experimentó un déficit promedio de recarga de 19,000 AFY entre 1949 y 1994 (MCWRA). El Proyecto Hídrico del Valle de Salinas, explicado en la sección correspondiente a la Cuenca Hídrica del Valle de Salinas, tiene la función de corregir, de manera progresiva, estos excesos de extracción a que se somete dicha cuenca. El plan de uso de tierras propuesto en el borrador de revisión del Plan de la Comunidad ha sido sometido a análisis, a través de los cuales se han identificado las necesidades de infraestructura. La infraestructura necesaria para prestar el servicio de agua tendrá un costo aproximado de $734,000. El Plan Específico exigirá que los promotores inmobiliarios ejecuten las obras de infraestructura necesarias, y serán reembolsados mediante la firma de un convenio que los compense si los montos gastados excedieren los montos que deberían corresponderles equitativamente. El reembolso será cobrado a través de una tarifa de impacto que se aplicará a los nuevos desarrollos que se beneficien de la infraestructura construida. El programa de implementación que será parte del Plan de la Comunidad requerirá que el programa del cobro por impacto se aplique antes que las aprobaciones de cada una de las solicitudes de desarrollo. Alcantarilla: El sistema de aguas residuales que actualmente sirve a la comunidad de Boronda es operado por el Distrito Sanitario del Condado de Boronda. Las aguas residuales que se originan en Boronda se canalizan a través del sistema de aguas residuales de la Ciudad de Salinas, hacia la Planta de Tratamiento y Desecho de Aguas Residuales de la Agencia de Control de Contaminación de Aguas Regionales de Monterey (MRWPCA), localizada cerca de Marina. El convenio entre el Condado, la Ciudad de Salinas y el Distrito Sanitario permite una descarga de caudal máximo promedio de aproximadamente 150,000 galones por día (gpd), durante la estación seca, hacia el sistema de aguas residuales de la ciudad. Se estima que hay aproximadamente 23,000 gpd permitidos, los cuales aún no se utilizan plenamente. Entre las mejoras al sistema de aguas residuales que se ejecutaron a mediados de los años 80 figuraban estaciones de bombeo, alcantarillas de gravedad y tuberías de impulsión conectadas a los

90 OCTUBRE DE 2003

sistemas principales de la ciudad, de 48-pulgadas, (mejoradas a 54-pulgadas al sur de Rossi Street) y las alcantarillas troncales de 30-pulgadas de Boronda. Los nuevos desarrollos crearán una carga adicional estimada de 169,000 gpd al promedio diario del caudal de aguas residuales, de modo que se requerirá una capacidad adicional en la Ciudad de Salinas. El nuevo desarrollo que se localizará en el sur de Boronda exigirá la construcción de instalaciones para aguas residuales. Entre estas instalaciones figuran la mejora de potencial de las dos estaciones de bombeo existentes, una alcantarilla de 12 pulgadas en Rossi Street, una estación de extracción, una tubería de impulsión y una alcantarilla de 10 pulgadas, que servirán a los nuevos desarrollos, ubicados al norte del Foso de Saneamiento, así como una estación de extracción y tubería de impulsión, que servirán al nuevo desarrollo ubicado al sur de Foso de Saneamiento. Se estima que el costo de estas necesarias instalaciones se encuentra entre $1,356,000 y $1,956,000, monto que será financiado con tarifas de impacto aplicadas a los desarrollos. Está previsto que estas mejoras se ejecuten de manera simultánea con la construcción de los desarrollos, durante los próximos cuatro años. Drenaje de Aguas Lluvias: Se aprobó un Plan Maestro de Drenajes de Aguas Lluvias para la comunidad existente de Boronda en el año 2000, el cual está siendo implementado en la actualidad. Básicamente, este plan incluye mejoras a las calles, para canalizar el drenaje de superficie hacia las instalaciones de drenaje regionales, entre las que figuran la Ciénaga de Markely y el Foso de Saneamiento, las cuales, en última instancia, canalizarán las aguas lluvias a la Bahía de Monterey. Se cobra un cobro por impacto del drenaje al nuevo desarrollo ubicado en el área beneficiada a fin de recolectar fondos para realizar las mejoras. Una vez que hayan sido completamente implementadas, el sistema de drenaje de aguas lluvias de la comunidad existente será adecuado para ejecutar nuevos desarrollos en áreas urbanas vacías. Los nuevos desarrollos que están siendo planificados para el Área Sur de Boronda requerirán la instalación de líneas de drenaje de aguas lluvias y pantanos de canalización, que trasladarán el agua de drenaje a las instalaciones regionales. Asimismo, se exigirá que el promotor del desarrollo propuesto contribuya en las mejoras que se ejecuten en las instalaciones regionales, a fin de incrementar la capacidad. Se estima que el costo de la construcción del sistema de drenaje local alcance los $130,000. El costo de participación equitativa en las mejoras de las instalaciones regionales que corresponderá al desarrollo propuesto se estima en $1,680,000, cantidad que será financiada con el cobro de tarifas de impacto al desarrollo ejecutado. Las instalaciones que se requieren se construirán de manera simultánea con la ejecución del desarrollo, durante los próximos tres años. El desarrollo del área sur de Boronda también requerirá obras de nivelación, de modo que algunos de los lugares de los desarrollos alcancen una elevación tal, que se encuentren por encima de la altura establecida alcanzada por las aguas lluvias. El costo de estas obras de nivelación corresponderá al promotor inmobiliario, y se ejecutarán de manera simultánea con el desarrollo que se construya en el lugar respectivo. Circulación:


91

Los desarrollos en áreas urbanas vacías propuestos y existentes pueden ser servidos por el sistema de carreteras que ya presta servicios al área. La implementación del Plan Maestro de Drenaje de Aguas Lluvias, que actualmente está ejecutándose, colocará a las carreteras existentes en el nivel de los estándares habituales en el condado. Los nuevos desarrollos propuestos en el área sur de Boronda requerirán la construcción de una ampliación de Rossi Street, varias ampliaciones a las calles locales y la reconstrucción de Madison Lane. El costo de estas mejoras alcanza una cifra estimada de $13 millones. La financiación se obtendrá mediante una combinación de tarifas de impacto cobradas al promotor inmobiliario, y el cobro de obligaciones a las propiedades que se beneficien de tales obras.

San Lucas San Lucas es una pequeña comunidad rural localizada en la zona sur del Valle de Salinas, en el extremo este de Highway 101. En la actualidad, esta comunidad posee aproximadamente 125 unidades residenciales, algunos usos agrícolas relacionados, y una pequeña cantidad de usos comerciales. Básicamente, la zonificación de las áreas residenciales de la comunidad existente permite 5 unidades por acre. Será identificado un lindero de planificación de comunidades que abarca aproximadamente 150 acres, incluyendo la comunidad existente, además de un área de expansión potencial, que se encuentra en la zona norte. La comunidad existente incluye varias propiedades no utilizadas con zonificación residencial (5 unidades/acre), que totalizan aproximadamente 11 acres, en los cuales se tiene previsto ejecutar proyectos habitacionales asequibles. Además, existe una parcela de 2.5 acres que actualmente tiene una zonificación de industria pesada, en la cual se tiene previsto construir unidades habitacionales. Están planificándose unidades residenciales a una gama de densidades que se encuentra entre 8 y 12 unidades/acre. La aprobación de estas unidades puede ocurrir antes de que se adopte el Plan de la Comunidad, debido a que la mayoría de las parcelas tiene una zonificación para uso residencial y, muy probablemente, se apliquen las Disposiciones de Densidad del Estado, lo que permitiría una densidad adicional, sin la necesidad de incorporar cambios de zonificación. Se cambiará la zonificación de la parcela industrial de 2.5 acres para que allí se permita el uso residencial. Aproximadamente 60 acres se encuentran dentro del área de expansión de la comunidad, la cual proporcionará las tierras adicionales para los desarrollos residenciales en el futuro, como parte del proceso previsto en el Plan de la Comunidad. Actualmente, esta área de expansión posee una zonificación de Pastizales Permanentes y se encuentra en una a parcela de propiedad privada. En el Plan de la Comunidad se tiene previsto un desarrollo residencial planificado, el cual incluirá varios tipos de unidades residenciales. El Plan de la Comunidad de San Lucas será preparado después que se concluyan los Planes de la comunidad o Planes Específicos de Castroville, Boronda, Pajaro, Rancho San Juan y Fort Ord, en el año de 2004.

92 OCTUBRE DE 2003

ILUSTRACIÓN NO. 37: INVENTARIO DE TIERRAS VACANTES/SUBDESARROLLADAS

DE SAN LUCAS


B. Contexto del Plan General:

El Elemento de Uso de la Tierra del Plan General de 1982 no menciona a San Lucas de manera específica, pero el Elemento de Viviendas de 1992 identificó a San Lucas como una “Zona de Incentivos para Desarrollos.” En el Anteproyecto de Actualización del Plan General del Siglo XXI, San Lucas es identificada como una de las siete Áreas Comunitarias. Las Áreas Comunitarias se definen como áreas no incorporadas del Condado hacia las que se dirigirá un nuevo crecimiento. Se preparará un Plan de la Comunidad para San Lucas. Aún no se ha determinado la fecha proyectada para la preparación del Plan, pero es probable que sea hacia finales del periodo de planificación. Cuando se adopte el Plan de la Comunidad, se harán las enmiendas necesarias al Plan General vigente en ese momento, a fin de garantizar la coherencia entre el Plan de la Comunidad y el Plan General.

C. Análisis de infraestructura Agua: El Distrito Hídrico del Condado de San Lucas proporciona agua a la comunidad de San Lucas, que está localizada en la zona sur del Valle de Salinas. El agua se obtiene del manto acuífero no confinado de la Cuenca hidrográfica del Valle de Salinas. El servicio de agua al desarrollo planificado requerirá extensiones de las líneas de servicio e instalaciones adicionales de suministro


NÚMERO DE ACRES


UnidadesCapacidad financiera por ingresos del núcleo familiar

POTENCIAL DE DESARROLLO PARA

2008

LDR 13 acres Res. 1-9 Unidades/Acre

70 Unidades


Altura: Área urbana vacía. Se está reemplazando el sistema de distribución de agua


2.5 acres Res. 10-15 Unidades/Acre

25 Unidades

Ingresos moderados

Altura: Área urbana vacía. Se está reemplazando el sistema de distribución de agua

Pastizales permanentes


400 unidades

Ingresos moderados

Moderados: Requiere infraestructura adicional

Pastizales permanentes


200 Unidades


Moderados: Requiere infraestructura adicional


93

y almacenamiento que se financiarán con los cobros por derechos de conexión. San Lucas es una población localizada en las Zonas de Evaluación 2 y 2A de la cuenca. Para obtener más información, consulte la exposición de los proyectos Hídricos del Valle de Salinas, que se encuentra en el Capítulo 4 de este documento. Alcantarilla: El Distrito Hídrico del Condado de San Lucas opera un sistema de recolección de aguas residuales, estanques de tratamiento aeróbico y campos de desecho de aerosoles que sirven a aproximadamente 100 conexiones de alcantarillas existentes dentro de la comunidad. El caudal promedio diario en los estanques de tratamiento se encuentra entre 32,000 y 33,000 galones por día. Se estima que la capacidad de las instalaciones está diseñada para el procesamiento de 50,000 gpd. La capacidad disponible podría servir a un número aproximado de 50 unidades residenciales adicionales. Si se ejecutan nuevos desarrollos, se requeriría de una ampliación de la infraestructura existente para el procesamiento de aguas residuales. El costo de tales mejoras ascendería a $1.8 millones, los cuales podrían ser financiados mediante un aumento en las tarifas que pagan los usuarios y una nueva contribución por parte de los desarrollos. Drenaje de Aguas Lluvias: En la actualidad, no existen instalaciones para el drenaje de aguas lluvias dentro de San Lucas. El Departamento de Obras Públicas y la Agencia de Recursos Hídricos del Condado de Monterey han estimado que, por los momentos, en esta área no se requiere con urgencia de medidas o instalaciones para enfrentar caudales fluviales excesivos. Los nuevos desarrollos serán sometidos a una evaluación para garantizar que la necesidad de vías de escurrimiento ocasionado por los nuevos desarrollos, no genere un impacto en las propiedades adyacentes. Circulación: La red de carreteras existente en San Lucas se caracteriza por carreteras recolectoras de menores dimensiones. Las carreteras Highway 101 y Highway 198, ambas localizadas en las cercanías del Área de la Comunidad, permiten un acceso a las diferentes zonas de la región, y se encuentran operando con niveles de servicio aceptables. Varias de las calles internas de la comunidad se encuentran sin pavimentación, o en condiciones inferiores a las estipuladas en las normas. Los nuevos desarrollos requerirán de la construcción de una nueva calle recolectora, la reconstrucción de algunas de las calles locales y la instalación de señalización de tránsito. Se estima que el costo total alcance $1.8 millones. Estas mejoras podrían financiarse mediante tarifas de impacto a los desarrollos.

Pine Canyon Pine Canyon es una comunidad residencial no incorporada, localizada a dos millas al oeste de King City. La zona desarrollada de la comunidad se compone de usos con densidad baja y media en varios de los vecindarios, y abarca un área aproximada de 300 acres. Se ha identificado un lindero para la planificación de las comunidades dentro del cual existen aproximadamente 860 acres, incluyendo la comunidad existente.

A. Estatus de los esfuerzos de planificación de la comunidad: Se preparará un Plan de la Comunidad para la totalidad del área de Pine Canyon una vez que se concluyan, en el año de 2004, los Planes de Comunidad o los Planes Específicos de Castroville, Boronda, Pajaro, Rancho San Juan y Fort Ord. Está previsto que el Plan de la Comunidad incluya un área que totaliza aproximadamente 67 acres, localizados cerca de la intersección de Pine Canyon Road y Highway 101; dicha área será sometida a un cambio de zonificación, para que

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puedan ejecutarse proyectos de uso Residencial Mixto y de Comercios al Detal. Se tiene previsto ejecutar proyectos con diferentes tipos de unidades residenciales, entre las que figuran unidades multifamiliares y unidades unifamiliares. La propiedad es una parcela única de un solo propietario, cuya zonificación es de Uso Agrícola. Lo más probable es que, en el Plan de la Comunidad, se aplique un cambio de zonificación de la propiedad, para que ésta pase a ser de Uso Mixto, o a régimen combinado de zonas de Uso Comercial Ligero y Residencial.

Se ha consignado una solicitud (Tavernetti), la cual está siendo procesada por el Condado, para la ejecución de un desarrollo residencial en aproximadamente 400 acres adyacentes a la ya existente comunidad de Pine Canyon, y que se encuentran dentro de los linderos del Plan de la Comunidad. En la solicitud se ha propuesto una subdivisión de la tierra en la que se prevén 319 lotes residenciales. Está previsto que uno de los lotes sea desarrollado con 34 unidades de vivienda inclusivas, en estructuras multifamiliares cuya densidad efectiva será de 10-15 unidades por acre. El lugar donde está previsto ejecutar este desarrollo actualmente tiene la zonificación de Pastizales Rurales y Pastizales Permanentes. La solicitud de Tavernetti es considerada un “proyecto pendiente” y está siendo procesada de conformidad con el Plan General de 1982. La adopción del Plan de la Comunidad no constituye un prerrequisito para la aprobación de esta solicitud.

ILUSTRACIÓN NO. 38: INVENTARIO DE TIERRAS VACANTES/SUBDESARROLLADAS DE PINE CANYON



NÚMERO DE ACRES




LDR 114 acres 1-9 Unidades/Acre

200 unidades


Moderados: Área urbana vacía, algunas restricciones de desarrollo

MDR 30 acres 1-9 Unidades/Acre

150 unidades


Altura: Área urbana vacía

HDR 24 acres 1-9 Unidades/Acre

200 unidades


Altura: Área urbana vacía

Pastizales y Tierras agrícolas

340 acres 1-9 Unidades/Acre

300 unidades


Moderados: algunas limitaciones de infraestructura

Pastizales 20 acres Uso Mixto15-20 Unidades/Acre

300 unidades



Pastizales 40 acres Uso Mixto10-15 Unidades/Acre

400 unidades

Ingresos moderados



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B. Contexto del Plan General:

El plan general de 1982 identifica a Pine Canyon como un área de crecimiento potencial (área de estudio “de concentración para el desarrollo”). En el Anteproyecto de la Actualización del Plan General del Siglo XXI, Pine Canyon fue identificada como una de las siete Áreas Comunitarias. Las Áreas Comunitarias se definen como áreas no incorporadas del Condado hacia las que se dirigirá un nuevo crecimiento. Se preparará un Plan de la Comunidad para Pine Canyon. Aún no se ha determinado la fecha proyectada para la preparación del Plan, pero es probable que sea hacia finales del periodo de planificación. Cuando se adopte el Plan de la Comunidad, se harán las enmiendas necesarias al Plan General vigente en ese momento, a fin de garantizar la coherencia entre el Plan de la Comunidad y el Plan General.

C. Análisis de infraestructura Agua: La empresa Little Bear Water Company proporciona el servicio de agua a la comunidad de Pine Canyon, localizada en la zona oeste del Valle de Salinas. El agua se obtiene del manto acuífero no confinado de la Cuenca hidrográfica del Valle de Salinas. Pine Canyon está localizada en las Zonas de Evaluación 2 y 2A de la cuenca. El servicio de agua al desarrollo planificado requerirá extensiones de las líneas de servicio e instalaciones adicionales de suministro y almacenamiento que se financiarán con los cobros por derechos de conexión. Para obtener más información, consulte la exposición sobre proyectos de agua del Valle de Salinas, que se encuentra en el Capítulo 4 de este documento. Alcantarilla: La empresa Little Bear Water Company es propietaria de, y operaria de, una planta de tratamiento de aguas residuales de 124,000 gpd que proporciona un nivel secundario de tratamiento. El desecho de efluentes se canaliza a través de un estanque de evaporación y 11 campos de irrigación de aerosoles, que se localizan aproximadamente a siete millas de Pine Canyon. Little Bear actualmente presta servicio a 398 viviendas dentro de las subdivisiones Pine Meadows, Pine Canyon Mobile Estates y Royal Estates, en el extremo oriental de Pine Canyon Road. Todas las propiedades restantes de estas subdivisiones en lotes pequeños, así como en lotes grandes, localizados en los sectores norte y oeste de Pine Canyon Road, utilizan sistemas sépticos de uso local. No se han detectado niveles elevados de nitratos. En la actualidad, Little Bear se encarga del tratamiento de un caudal promedio diario de aproximadamente 96,000 gpd. Se estima que la capacidad restante pudiera servir para aproximadamente 130 nuevas viviendas. Para prestar servicio a los nuevos desarrollos adicionales que se han planificado, se debería considerar una posible conexión con la planta de tratamiento de King City, tal como se recomendó en el Plan de Administración de la Cuenca de la Costa Central. La financiación de la ampliación de la planta se sufragaría mediante un incremento en las tarifas que pagan los usuarios y en el pago de las obligaciones que deben pagar los promotores inmobiliarios. Drenaje de Aguas Lluvias: En la actualidad, no existen instalaciones para el drenaje de aguas lluvias dentro del área de Pine Canyon. El Departamento de Obras Publicadas y la Agencia de Recursos Hídricos del Condado de Monterey han estimado que en esta área no se requiere con urgencia de medidas o instalaciones para enfrentar caudales fluviales excesivos. Los promotores de los nuevos

96 OCTUBRE DE 2003

desarrollos deberán demostrar que el exceso de agua sin vías de escurrimiento no ejercería impacto alguno en las propiedades adyacentes y, de ser necesario, deberán ejecutar obras para la retención de pluviosidad en cada uno de los lugares desarrollados. Circulación: Pine Canyon Road es la arteria vial principal, la cual proporciona acceso a Pine Canyon desde la U.S. 101, a través de Jolon Road. Pettit Road es una carretera no pavimentada, la cual proporciona acceso para algunas de las áreas residenciales desde Pine Canyon Road. Para tener acceso a los nuevos desarrollos se contará, como ruta principal, a las vías Pine Canyon Road y Pettit Road. Se requerirá la construcción de mejoras en Jolon Road y Pine Canyon Road, incluyendo el aumento del número de canales centrales y canales de giro/aceleración. Se requerirá la instalación de señalización de tráfico en la intersección de Jolon Road/Pine Canyon Road. Pettit Road también requerirá una mejora, entre las áreas de los nuevos desarrollos y Pine Canyon Road. El costo estimado de estas mejoras se ubica aproximadamente en $9 millones. La financiación se sufragará mediante el cobro de tarifas de impacto a los desarrollos. Las instalaciones serán ejecutadas conjuntamente con la construcción de los desarrollos propuestos.

3. LOTES EXISTENTES EN REGISTRO Existen aproximadamente 7,939 lotes residenciales en registro, los cuales están subdesarrollados, y se localizan en las áreas no incorporadas del Condado, a partir de finales de 2002. Aproximadamente el 50% de estos lotes (4,052 lotes) están localizados en la zona norte del Condado de Monterey, los cuales están distribuidos entre las áreas de planificación de la Península de Monterey y la parte norte del Condado. Principalmente, la zonificación de estas áreas es para uso residencial, en viviendas unifamiliares.

ILUSTRACIÓN NO. 39: LOTES RESIDENCIALES VACANTES EXISTENTES EN REGISTRO (INVIERNO DE 2002)

CONDADO DE MONTEREY

ÁREA DE PLANIFICACIÓN

NÚMERO DE LOTES VACANTES

Norte del Condado 2,707

Península de Monterey

1,345

Toro 946 Big Sur 928 Valle de Carmel 675 Central Salinas 432 Greater Salinas 430 Cachagua 300 Sur del Condado 176 TOTAL 7,939

Fuente: Condado de Monterey, Equipo de Actualización del Plan General, 2003


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Aunque los propietarios de estos lotes tienen el derecho de construir una unidad residencial, existen otras limitaciones que afectan al desarrollo de tales obras. La más importante de tales limitaciones, especialmente en las áreas norteñas del Condado, es la posibilidad de construir acometidas de conexión de agua. Una de las soluciones propuestas, que está siendo evaluada, consiste en construir una planta desalinizadora en el área de Moss Landing. ESTIMACIÓN DE NUEVAS CONSTRUCCIONES (2002-2008) Una vez que se hayan adoptado los Planes de la Comunidad y se hayan materializado los cambios de zonificación, podrá iniciarse la construcción de desarrollos de nuevas unidades residenciales y otros usos. La tabla siguiente describe el desarrollo potencial, de acuerdo con la densidad de zonificación de cada una de las 7 Áreas Comunitarias. El número estimado de unidades habitacionales se desarrolló aplicando las gamas de densidad propuestas, y tomando en cuenta las limitantes potenciales y requisitos de uso de la tierra. Por los momentos, los lotes existentes en registro no se han incluido en la estimación de cifras de construcción porque la solución a la situación del problema del agua en el norte del Condado aún no ha sido concluida. Algunos de los lotes en registro, desde luego, se desarrollarán durante el marco del lapso de este Elemento de Vivienda. Sin embargo, se parte del supuesto de que cualquiera nueva unidad que se construya en estos lotes será asequible principalmente para las familias con un nivel de ingresos por encima del nivel de ingreso moderado.

ILUSTRACIÓN NO. 40: ESTIMACIÓN DE UNIDADES HABITACIONALES POR ÁREAS COMUNITARIAS

ÁREAS COMUNITARI

AS

1-9

UNIDADES/ ACRE

10-15

UNIDADES/ ACRE

15-20

UNIDADES/ ACRE

20 O MÁS

UNIDADES/ ACRE

TOTAL

Fort Ord 1,100 unidades 200 unidades -- 90 unidades 1,390 unidades Rancho San Juan

2,000 unidades 1,000 unidades 585 unidades -- 3,585 unidades

Pine Canyon 850 unidades 400 unidades 300 unidades -- 1,550 unidades Castroville 550 unidades 450 unidades 600 unidades 225 unidades 1,825 unidades Pajaro -- 100 unidades 135 unidades 100 unidades 335 unidades Boronda 250 unidades 220 unidades 140 unidades 80 unidades 690 unidades San Lucas 270 unidades 425 unidades -- -- 695 unidades TOTAL 5,020 unidades 2,795 unidades 1,760 unidades 495 unidades 10,070 unidades


98 OCTUBRE DE 2003

1. IMPLEMENTACIÓN Y CRONOGRAMA DE LOS PLANES DE LA COMUNIDAD/ESPECÍFICOS Aunque la tabla anterior indica un universo de 10,070 nuevas unidades potenciales, no se espera que la totalidad de estas 10,070 sean construidas antes del final del período de planificación del 30 de junio de 2008. Estas 10,070 unidades representan la capacidad total de viviendas nuevas que se pueden construir en las siete Áreas Comunitarias. Son muchos los factores que pueden afectar la materialización de la construcción de estas unidades. Algunos de tales factores son la demanda del mercado, los indicadores económicos, el interés de los promotores inmobiliarios, etc. En este documento del Elemento de Vivienda, el Condado de Monterey se compromete a preparar planes de la Comunidad/Específicos (incluyendo los requisitos de infraestructura) y los cambios de zonificación para cinco de las Áreas Comunitarias, entre mediados y finales de 2004. Estas cinco áreas son Rancho San Juan, Fort Ord, Boronda, Castroville y Pajaro. El potencial total de unidades para estas cinco áreas es de 7,825 unidades. Todos los cambios necesarios de zonificación para las designaciones de uso de la tierra y las enmiendas al Plan General serán concluidos conjuntamente con la adopción de cada uno de los Planes de la Comunidad/Específicos. Aún están por determinarse las fechas de culminación de los Planes de la Comunidad de San Lucas y Pine Canyon. Es posible que estos planes no hayan sido concluidos antes de la fase final de planificación del Elemento de Vivienda; de modo que, por el momento, se desconoce el potencial de desarrollo a corto plazo de esas áreas. Debido a la incertidumbre en relación con las fechas de culminación de los Planes de la Comunidad para San Lucas y Pine Canyon, no se incluye el potencial de desarrollo de tales áreas en la siguiente tabla. Los datos de la siguiente tabla ilustran la capacidad de desarrollo total sólo para las cinco Áreas Comunitarias mencionadas: Fort Ord, Rancho San Juan, Castroville, Boronda y Pajaro.

ILUSTRACIÓN NO. 41: ESTIMACIÓN DE LAS UNIDADES HABITACIONALES EN LA CINCO ÁREAS

COMUNITARIAS POR RANGO DE DENSIDADES

2. ESTIMACIONES DE NUEVAS CONSTRUCCIONES Y ASIGNACIÓN REGIONAL DE NECESIDADES DE VIVIENDAS Como se indicó anteriormente en este documento, la Asignación Regional de Necesidades de Vivienda de 2003-2008 (RHNA, Regional Housing Need Allocation) para el Condado de Monterey (áreas no incorporadas) es de 2,511 unidades. La tabla anterior indica un potencial de capacidad de contener 7,825 unidades en la cinco Áreas Comunitarias. El siguiente paso consiste en

ÁREAS COMUNITARIAS

1-9 UNIDADES/ ACRE

10-15 UNIDADES/ ACRE

15-20 UNIDADES/ ACRE

20 O MÁS UNIDADES/ ACRE

TOTAL

Fort Ord 1,100 unidades 200 unidades -- 90 unidades 1,390 unidades Rancho San Juan 2,000 unidades 1,000 unidades 585 unidades -- 3,585 unidades Castroville 550 unidades 450 unidades 600 unidades 225 unidades 1,825 unidades Pajaro -- 100 unidades 135 unidades 100 unidades 335 unidades Boronda 250 unidades 220 unidades 140 unidades 80 unidades 690 unidades TOTAL DE UNIDADES

3,900 unidades

1,970 unidades

1,460 unidades

495 unidades

7,825 unidades


99

determinar si las clasificaciones de zonificación propuestas de estas 7,825 unidades son suficientes para dar cabida a los diferentes niveles de capacidad financiera por ingresos del núcleo familiar establecidos por la RHNA. Las siguientes tablas (Ilustraciones Nos. 42 y 43) indican que existe suficiente tierra con las densidades apropiadas para dar cabida a la RHNA. A fin de determinar si el área en acres y el número estimado de viviendas es suficiente para dar cabida a la RHNA, en las siguientes tablas se incluye una estimación de la capacidad financiera por ingreso del según el poder adquisitivo. Se parte de la suposición de que existe una correlación entre los niveles de densidad y la capacidad para proporcionar viviendas asequibles para ciertos niveles de ingreso. En particular, se parte del supuesto de que es posible suministrar unidades para familias de muy bajos ingresos y bajos ingresos utilizando los niveles de densidad más altos. En el Condado de Monterey, recientemente se ha culminado la construcción de desarrollos de unidades asequibles a familias de muy bajos, y bajos ingresos, lo cual es un indicativo de que es posible proporcionar tal tipo de viviendas a un umbral mínimo de 15 unidades/acre. Moro Lindo y El Cerrito Townhomes (90 unidades para la renta en total) fueron desarrollados a 15 unidades por acre y son asequibles a familias de muy bajos recursos. Boronda Oaks y Jardines de Boronda incluyen unidades para familias de muy bajos, bajos y moderados recursos tanto en régimen de propiedad, como de alquiler. Estas unidades tienen una densidad promedio ligeramente inferior a 15 unidades por acre. Por lo tanto y, utilizando estos desarrollos como ejemplo, se puede partir del supuesto de que en el Condado de Monterey es posible construir algunas unidades para familias de muy bajos recursos a 15 o más unidades por acre, en tanto que otras unidades de muy bajos recursos pudieran requerir de gamas de densidad más altas, de 20 o más unidades por acre. Al estimar las unidades potenciales por gama de ingreso para las 7,825 unidades estimadas totales, se parte del supuesto de que todas las unidades en la gama de 20-30 unidades/acre podrían ser unidades para familias de muy bajos ingresos, en tanto que el 50% de las unidades en la gama de 15-20 unidades/acre también podrían estar destinadas a familias con muy bajos ingresos. Se parte del supuesto de que el 50% restante de las unidades en la gama de 15-20 unidades/acre corresponderían a familias de bajos ingresos. También se estima que todas las unidades en la gama de 10-15 unidades sean unidades para familias de ingresos moderados y que las unidades en la gama de 1-9 unidades estarán destinadas a la categorías de ingresos por encima de ingresos moderados. Además de las estimaciones de gama de densidades, la Ordenanza de Viviendas Inclusivas del Condado de Monterey exige que los nuevos desarrollos residenciales de tres o más unidades incluyan un 6% de unidades asequibles a familias de muy bajos recursos, 6% asequibles a familias de bajos recursos, y 8% asequibles a familias de recursos moderados. Estos requisitos también garantizarán la producción de unidades asequibles a familias de muy bajos recursos, bajos recursos, y recursos moderados, independientemente de las gamas de zonificación y densidad.

100 OCTUBRE DE 2003

ILUSTRACIÓN NO. 42: COMPARACIÓN DE LA ESTIMACIÓN DE LAS UNIDADES

HABITACIONALES EN ÁREAS COMUNITARIAS CON LOS NIVELES DE CAPACIDAD FINANCIERA PARA ESTAS VIVIENDAS

ILUSTRACIÓN NO. 43: COMPARACIÓN DE LA ESTIMACIÓN DE LAS UNIDADES HABITACIONALES EN ÁREAS COMUNITARIAS CON LA ASIGNACIÓN REGIONAL DE UNIDADES HABITACIONALES (2003-2008)

Tal como indica la tabla anterior, la estimación de unidades habitacionales potenciales de las cinco Áreas Comunitarias generará suficientes unidades para satisfacer la Asignación Regional de Necesidades de Vivienda para 2003-2008. Afortunadamente, la estimación de unidades habitacionales potenciales supera a las unidades necesarias en cada una de las categorías.

1-9 UNIDADES/ACRE

10-15 UNIDADES/ACRE

15-20 UNIDADES/ACRE

20 O MÁS UNIDADES/ACRE

TOTAL

Total de Unidades de Vivienda Potenciales

3,900 unidades 1,970 unidades 1,460 unidades 495 unidades 7,825 unidades

Capacidad financiera por ingresos del núcleo familiar

Por encima de los ingresos moderados 3,900 unidades

Ingresos moderados: 1,970 unidades

Ingresos bajos: 730 unidades Ingresos muy bajos: 730 unidades

Ingresos muy bajos: 495 unidades

7,825 unidades

POR ENCIMA

DE LOS INGRESOS

MODERADOS

INGRESOS

MODERADOS

INGRESOS

BAJOS

INGRESOS MUY BAJOS

TOTAL

Total de Unidades de Vivienda Potenciales

3,900 unidades 1,970 unidades 730 unidades 1,225 unidades 7,825 unidades

Asignación regional de necesidades de vivienda

145 unidades 937 unidades 608 unidades 821 unidades 2,511 unidades


101

3. DEL MONTE FOREST/MEDIDA A En el año 2000, los votantes del Condado aprobaron la Medida A, una medida de iniciativas conocida como “Plan Del Monte Forest: Preservación del bosque y limitaciones del desarrollo.” Entre otras decisiones, la iniciativa modificó la Tabla 22 del Elemento de Vivienda de 1992. La Tabla 22 identificó, por promotor del proyecto, un conjunto de lugares adecuados para la construcción de viviendas para familias de ingresos bajos y moderados. La medida A enmendó la Tabla 22 para permitir que en “Pebble Beach,” el promotor inmobiliario del proyecto, pudiera construir 98 unidades potenciales, 60 de las cuales estarían destinadas a familias de ingresos moderados. Según los términos de la Medida A, la enmienda necesaria para esta particular identificación de lugares adecuados que deben ser proporcionados por Pebble Beach, sólo puede realizada por los votantes en una elección del Condado. Este Elemento de Vivienda no cambia la referida identificación de unidades, que será proporcionada por Pebble Beach.


102

RECURSOS FINANCIEROS 1. PROGRAMAS DE REDESARROLLO La Agencia de Redesarrollo del Condado de Monterey tiene dos áreas de proyectos que incluyen programas y fondos para viviendas asequibles. Estas áreas de proyectos son el Área de Proyectos de Boronda y el Área de Proyectos de Castroville/Pajaro. De acuerdo con la Ley de Redesarrollo del Estado, un mínimo de 20% de todos los ingresos por el incremento de los impuestos que se reciban de las áreas de Redesarrollo se debe utilizar para la construcción de viviendas asequibles. Los fondos se pueden utilizar de varias maneras siempre y cuando sirvan para aumentar, mejorar o preservar el abastecimiento de viviendas de ingresos bajos y moderados.

ILUSTRACIÓN NO. 44: FONDOS RESERVADOS PARA VIVIENDAS DE LA AGENCIA DE REDESARROLLO, 2003-2007

Área del Proyecto Ingresos

Reales Año Fiscal 2003

Ingresos Estimados* Año Fiscal 2004




Boronda $208,008 $214,248 $220,675 $227,295 $234,114 Castroville/Pajaro $510,655 $525,975 $541,754 $558,007 $574,747

Fuente: Oficina de Vivienda y Redesarrollo, verano de 2003

*Los cálculos se basan en un factor de crecimiento anual del 3%.

Los fondos reservados para viviendas de la Agencia de Redesarrollo se utilizan para apoyar actividades de viviendas en las áreas de redesarrollo de Boronda y Castroville/Pajaro. Los fondos se otorgan a través del Proceso de Asignación de Viviendas del Fondo para Viviendas Asequibles del Condado. El Fondo para viviendas asequibles incluye fondos para Redesarrollo y otros fondos locales, así como dinero del Estado y Federal. El Fondo para Viviendas Asequibles se describe en más detalle a continuación.

2. FONDO PARA VIVIENDAS ASEQUIBLES Además de los fondos para Redesarrollo, el Condado también tiene acceso a varias fuentes de financiación para viviendas asequibles. Éstas incluyen Cobros por Compensación de Vivienda Inclusiva, ingresos generados por el programa y otras subvenciones del Estado y Federales para viviendas.

Para hacer un uso más efectivo de estos fondos, el Condado adoptó el manual “Housing Policy and Allocation Procedures Manual” en diciembre de 2000. Este manual describe metas y políticas de vivienda, marcos de tiempo, programas de viviendas y criterios de evaluación. Como parte de la revisión del Informe anual sobre vivienda, la Junta de Supervisores adopta prioridades y preferencias de vivienda para tomar en cuenta el próximo año. Estas prioridades y preferencias se utilizan para tomar decisiones relativas a la financiación en el Fondo para Viviendas Asequibles. En 2003, la Junta de Supervisores adoptó las siguientes prioridades:

A. Crear nuevas viviendas (trabajando con proponentes de proyectos sin fines de lucro y privados del mercado para proporcionar una serie de oportunidades de vivienda en las áreas de la comunidad, incluyendo las áreas de redesarrollo

B. Maximizar las oportunidades de vivienda de las unidades actuales C. Apoyar las viviendas para personas con necesidades especiales. D. Aumentar el abastecimiento de tierras para viviendas para la clase trabajadora.


103

En 2003 y 2004, se contó con $1.4 millones en fondos para viviendas (que representaban Cobros por Compensación de Vivienda Inclusiva, ingresos generados por el programa, fondos reservados para viviendas de redesarrollo y subvenciones de los programas CDBG y HOME). Además, el personal del Condado estimó que había una disponibilidad de aproximadamente $9 millones en recursos del Estado para viviendas. Algunos ejemplos de estos recursos incluyen los programas de CDBG, HOME, CHFA, Joe Serna Farmworker Housing Grants, BEGIN y Cal HOME. Como parte del proceso de asignación, los solicitantes potenciales son invitados a participar en talleres informales para colaborar con el personal en la determinación de los recursos financieros más apropiados para sus programas.

A lo largo del proceso de asignación, se cuenta con varias alternativas para el otorgamiento de fondos, entre las que se incluyen:

• Programa de Préstamos y Subvenciones “Over the Counter” • Aviso de Disponibilidad de Fondos (NOFA, Notice of Funding Availability) • Solicitud de Propuestas/Oportunidades Emergentes (RFP, Request for

Proposals/Emerging Opportunities)

Los programas mencionados arriba (Over the Counter, NOFA y RFP) proporcionan recursos financieros, primordialmente a proponentes de proyectos de viviendas y proveedores sin fines de lucro. Los fondos se otorgan para diferentes proyectos con diferentes objetivos, incluyendo viviendas de asistencia a la comunidad, unidades para compradores de viviendas, unidades para rentar, etc. Por ejemplo, en el período 2002-2003, los fondos se utilizaron para prestar ayuda a la Corporación South County Housing con un préstamo puente para un desarrollo de viviendas para obreros de granjas así como para ayudar en la adquisición/reemplazo de unidades deterioradas en Salinas Road en Pajaro. Además, se otorgaron subvenciones a la organización CHISPA para un centro de asesoría para la propiedad de viviendas y a varias organizaciones locales sin fines de lucro para cubrir costos de la fase previa al desarrollo de viviendas asequibles.

El Condado pretende continuar el proceso de asignación para el uso de fondos para viviendas asequibles en el futuro. Los programas que reciben ayuda pueden variar de los citados arriba dependiendo de las necesidades y prioridades de la comunidad.

3. OTROS RECURSOS FINANCIEROS Además de los recursos mencionados anteriormente, existen otros recursos financieros disponibles para desarrollos de viviendas asequibles. Estos recursos financieros incluyen contribuciones privadas (incluyendo fundaciones o fondos), agencias semipúblicas y agencias federales y estatales. A continuación se indican algunas fuentes financieras utilizadas comúnmente para la producción de viviendas asequibles:

1. Estado de California, programas de préstamos y subvenciones del Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario

104 OCTUBRE DE 2003

2. Programas de ayuda financiera de la Agencia Financiera para la Vivienda de California

3. Créditos impositivos federales/estatales para viviendas de bajos ingresos 4. Banco Federal de Préstamos para la Vivienda, Programa de Viviendas

Asequibles 5. Programas de Administración de Viviendas Rurales (Administración de

Viviendas de Trabajadores Rurales) 6. Programas del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE.UU.

105

6. OPORTUNIDADES DE VIVIENDAS ASEQUIBLES Este capítulo del Elemento de Vivienda resume las diferentes oportunidades actuales de desarrollo de viviendas asequibles en las áreas no incorporadas del Condado de Monterey. En este capítulo se incluye información relativa a los programas de vivienda patrocinados por el Condado de Monterey así como a otros programas de vivienda con fondos federales o estatales que operan en el Condado. También se proporciona un resumen de todos los desarrollos de viviendas asequibles de la comunidad, al igual que una lista de agencias sin fines de lucro activas actualmente en el área de Monterey. PROGRAMAS DE VIVIENDAS PATROCINADOS POR EL CONDADO En 1998-1999, el Condado dio un gran paso hacia una administración más efectiva de los programas de viviendas asequibles. En ese momento, el Condado estableció una nueva “Oficina de Vivienda y Redesarrollo”, en la División de Políticas de Recursos Ambientales de la Oficina Administrativa del Condado. El propósito de la Oficina de Vivienda y Redesarrollo es administrar los programas de viviendas asequibles y redesarrollo del Condado y hacer una planificación efectiva de actividades futuras. Desde el establecimiento de la Oficina de Vivienda y Redesarrollo, ha habido varios logros significativos, incluyendo: • Desarrollo de políticas y procedimientos para el uso de fondos para viviendas asequibles, • Cumplimiento de “Informes sobre Vivienda Anuales”, • Planes y actividades de implementación para las áreas de los proyectos de redesarrollo, • Cumplimiento del Plan de Redesarrollo de Fort Ord, • Administración de Subvenciones de los Programas HOME y CDBG del Estado, • Administración y monitoreo de los programas de viviendas asequibles existentes, incluyendo

los programas de viviendas inclusivas, rehabilitación de viviendas y para nuevos compradores, • Evaluación del Programa de Viviendas Inclusivas de 1980-2000 y • Preparación de las Modificaciones y del Manual Administrativo de la nueva Ordenanza de

Viviendas Inclusivas. A continuación se presenta una descripción del tipo de programas de vivienda administrados por el Condado a través de la Oficina de Vivienda y Redesarrollo. En el capítulo anterior de este documento (Capítulo 5), se ofrece una descripción resumida de los recursos financieros administrados por la Oficina de Vivienda y Redesarrollo del Condado.

1. PROGRAMA DE ASISTENCIA PARA EL PAGO DE CUOTA INICIAL Con la asistencia de subvenciones del Estado (CDBG y HOME), el Condado administra un Programa de Asistencia para el Pago de Cuota Inicial. Este programa proporciona asistencia financiera para cubrir costos a núcleos familiares de bajos ingresos. En el periodo 2000-2002, el Condado prestó ayuda a 51 familias de desarrollos autónomos de Boronda y Moro Cojo con asistencia para el pago de cuota inicial. Se espera que 7 núcleos familiares reciban ayuda en 2002-2003; y se calcula que, con subvenciones anuales del Estado, el programa podrá asistir entre 5 y 10 núcleos familiares al año.

106 OCTUBRE DE 2003

Casa rehabilitadas en Castroville con la asistencia del Programa de Rehabilitación de Viviendas del Condado

2. PROGRAMA DE REHABILITACIÓN DE VIVIENDAS La asistencia financiera y técnica para la rehabilitación de viviendas también está disponible a través del programa de rehabilitación del Condado. Las unidades pueden estar ocupadas por el propietario o el arrendatario, pero deben ser núcleos familiares de bajos ingresos. En 2001 las zonas-objetivo de la asistencia de rehabilitación de viviendas fueron Boronda, Castroville y Prunedale, pero en 2002, el programa se expandió para incluir a todas las áreas no incorporadas del Condado. Además de prestar asistencia a los propietarios de unidades individuales, el Condado suministró fondos en 2002 para rehabilitar 41 unidades en un desarrollo de viviendas para obreros de granja de 48 unidades en Castroville. Los $376,000 de asistencia en fondos se utilizaron en reparaciones eléctricas, de cocina y baño así como en pintura.

3. VIVIENDAS ASEQUIBLES: ASISTENCIA CONTINUA Con la elaboración de políticas y métodos para el uso de Fondos para Viviendas Asequibles en 2000, el Condado estableció un procedimiento sistemático para asistir a los proponentes de proyectos y organizaciones en la creación de oportunidades de vivienda asequible. El Condado estableció un “continuum” de asistencia financiera, con fondos que servirían de ayuda desde las primeras etapas de un proyecto hasta el desarrollo del proyecto. Este continuum consta de los siguientes 3 componentes:

A. Programa de subvenciones y préstamos directos (“Over the Counter") El propósito de este programa es proporcionar “capital semilla” a organizaciones sin fines de lucro que intentan desarrollar proyectos de viviendas asequibles y otras iniciativas de vivienda. Las cantidades máximas otorgadas se limitan a $25,000 por año. Por ejemplo, en 2002, los siguientes

CAPÍTULO 6: OPORTUNIDADES DE VIVIENDAS ASEQUIBLES

107

proyectos recibieron ayuda: • Préstamo para la fase previa al desarrollo a la Soledad Local Development

Corporation para una subdivisión de 20 lotes en Greenfield. • Costos de la fase previa al desarrollo por el reemplazo de las instalaciones de

Rippling River Public Housing en el Valle de Carmel. • Costos de la fase previa al desarrollo de viviendas asequibles de uso mixto

propuestas en el centro de Castroville. • Costos de evaluación de estudio del sistema de distribución de agua de San Lucas y

su mejora. • Costos de la fase previa al desarrollo por un proyecto de “viviendas interinas” en

Pajaro.

B. Aviso de Disponibilidad de Fondos (NOFA, Notice of Funding Availability) El siguiente paso en la asistencia continua del Condado es la ayuda financiera para proyectos de vivienda que se encuentran en proceso. En 2000, se entregaron fondos para 65 unidades de vivienda así como para un edificio y una lavandería para la comunidad en un proyecto de viviendas asequibles existente.

C. Solicitudes de Propuestas/Oportunidades Emergentes El tercer programa incluido en el continuum es un proceso RFP para solicitar propuestas para tramitar oportunidades emergentes en un proyecto de desarrollo, sitio o área de prioridad particular, como la vivienda para obrero de granja. El propósito de este programa es que la Oficina de Vivienda y Redesarrollo escriba la RFP enfocada en un proyecto determinado. El Condado luego distribuye la RFP a proponentes de proyectos calificados.

4. ORDENANZA DE VIVIENDAS INCLUSIVAS La Ordenanza de Viviendas Inclusivas del Condado se adoptó por primera vez en 1980. Desde entonces, aproximadamente 1,700 unidades asequibles y/o núcleos familiares han recibido asistencia directa o indirectamente como resultado de la Ordenanza. La premisa implícita de la Ordenanza es que el 20% de las nuevas viviendas desarrolladas deben ser asequibles.

En 2001-2002, se llevó a cabo una evaluación completa de la Ordenanza y del Programa de Viviendas Inclusivas. La Junta de Supervisores aprobó el Informe sobre viviendas inclusivas titulado “How Did We Do? An Evaluation of the Inclusionary Housing Program” en abril de 2002. Como resultado de ese estudio y de las recomendaciones consiguientes, el Condado ha revisado el Programa de Viviendas Inclusivas para incluir:

• monitoreo sistemático y regular de las unidades, • evaluaciones para calcular cobros compensatorios, • modificaciones a los acuerdos con los propietarios de las viviendas a fin de permitir

mejoras a las casas y adición de habitaciones, • nuevos procedimientos de mercadeo y selección y • mejoras en los cálculos del valor de reventa.

La Ordenanza de Viviendas Inclusivas fue revisada en 2003 de acuerdo con los siguientes requerimientos: aumentar el requisito de porcentaje de 15% a 20%, aplicar los requerimientos inclusivos a los nuevos desarrollos residenciales de 3 o más unidades, reemplazar las disposiciones de “manejo especial” por una estrategia integral de incentivos para el desarrollador y solicitar que las unidades inclusivas producidas sean asequibles para núcleos familiares de ingresos muy bajos, bajos y moderados.

108 OCTUBRE DE 2003

5. PROGRAMAS DE REDESARROLLO La Agencia de Redesarrollo del Condado de Monterey tiene dos áreas de proyectos que incluyen programas para viviendas asequibles. Estas áreas de proyectos son el Área de Proyectos de Boronda y el Área de Proyectos de Castroville/Pajaro. Existe una Área de Redesarrollo recientemente formada, el Área de Proyectos de Fort Ord, pero esa área aún no ha generado ninguna cantidad sustancial de fondos y no se espera que esto ocurra por varios años. De acuerdo con la Ley de Redesarrollo del Estado, un mínimo de 20% de todos los ingresos por el incremento de los impuestos que se reciban de las áreas de Redesarrollo se debe utilizar para la construcción de viviendas asequibles. Los fondos se pueden usar de muchas maneras siempre y cuando sea para aumentar, mejorar o preservar el abastecimiento de viviendas de ingresos bajos y moderados.

A. Áreas de Proyectos de Boronda El Área de Proyectos de Redesarrollo de Boronda se formó en 1988. Los planes de implementación para el área fueron desarrollados en 1995 y actualizados en 2000. El Plan de Implementación 2000-2005 para el Área de Proyectos de Boronda estima que en el área se construirán 27 unidades asequibles entre 1999-2004. Estas unidades incluyen las 11 del desarrollo “Una Nueva Esperanza” (completado en 1999), 9 unidades en proyecto de construcción en El Rancho Way y 7 unidades en dos proyectos en Addison Way. Con la construcción de estas unidades, el Plan de 2000-2005 estima que la meta de producción de viviendas del área de proyectos se excederá y que el área tendrá un sobrante de viviendas asequibles capaz de absorber los requisitos generados por la producción total de viviendas anticipada hasta finales de 2013. 11

Después del cumplimiento del Plan de Implementación de 2000-2005 para Boronda, se ha estado desarrollando un proyecto adicional en el área. El proyecto consiste en 15 viviendas para obreros de granja (multifamiliares, de muy bajos ingresos) y 23 unidades unifamiliares para nuevos propietarios de viviendas (viviendas de ingresos bajos, muy bajos, y moderados). La Corporación South County Housing está desarrollando las unidades con asistencia financiera de la Agencia de Redesarrollo, una subvención del programa CDBG de $400,000 y una subvención del programa HOME de $1,000,000. Las aprobaciones finales del uso de la tierra para el proyecto se obtuvieron a principios de 2003. Se espera comenzar la construcción para mediados de 2003.

B. Áreas de Proyectos de Castroville/Pajaro En 1986, la Agencia de Redesarrollo formó el Área de Proyectos de Redesarrollo de Castroville/Pajaro. El Plan de Implementación de 2000-2005 para Castroville/Pajaro incluye la información sobre viviendas asequibles tanto del área de Castroville como del área de Pajaro.

La conversión del parque de casas móviles Las Tres Palmas en una propiedad de viviendas asequibles (22 unidades) representa un gran logro en los últimos años. La Agencia de Redesarrollo prestó asistencia en la financiación de este proyecto. La Agencia de Redesarrollo ha asistido a la Corporación South County Housing en la adquisición de un proyecto en los Nos. 15,17 y 19 de Salinas Road. Este desarrollo de 77 unidades está muy deteriorado y South County Housing está planificando demoler y reconstruir unidades asequibles para los ocupantes actuales. El Condado ha proporcionado asistencia financiera a la Corporación County Housing para cubrir costos de adquisición y de la fase previa al desarrollo. Además, se han adquirido fondos para desarrollar “viviendas interinas”, las cuales servirán como viviendas provisionales a los núcleos familiares temporalmente trasladados de sus casas mientras se reconstruye el desarrollo de Salinas Road.


109

Ejemplo de viviendas asequibles producidas por organizaciones sin fines de lucro en el

Condado de Monterey (desarrollo de Moro Cojo en Castroville)

ORGANIZACIONES SIN FINES DE LUCRO El Condado de Monterey tiene la fortuna de contar con numerosas organizaciones sin fines de lucro que proporcionan servicios y asistencia para viviendas. En la tabla que aparece abajo y en la siguiente página se ofrece una breve descripción del rango y tipo de servicios que se proporcionan sin fines de lucro en el Condado de Monterey. Para obtener direcciones y números telefónicos de organizaciones sin fines de lucro, por favor véase el Apéndice B de este documento.

ILUSTRACIÓN NO. 45: RESUMEN DE ORGANIZACIONES SIN FINES DE LUCRO EN EL CONDADO DE MONTEREY

NOMBRE DE LA ORGANIZACIÓN

DESCRIPCIÓN OTROS COMENTARIOS

Alliance on Aging Información y servicios para familias con miembros de la tercera edad

Administra el Programa Senior Homeshare

Center of Community Advocacy

Programas de información y educacionales en campamentos de trabajo y otros centros habitacionales

Coalition of Homeless Service Providers

Organización de agencias y organizaciones que proporcionan servicios y asistencia a personas desasistidas y sin vivienda

Central Coast Center for Independent Living

Defiende y proporciona información a personas con discapacidades y las asiste ofreciéndoles oportunidades para llevar una vida independiente.

Centro de mediación y resolución de conflictos

Servicios de arbitraje y resolución de conflictos, entre los que figuran: resolución de problemas entre propietarios y arrendatarios, problemas vecinales, reclamo de condiciones habitacionales justas y otros problemas relacionados.

Dorothy’s Place Hospitality Center

Comunidad laica cristiana de asistencia a los pobres.

Proporciona comida y servicio de refugio diurno para personas desasistidas y sin vivienda.

John XXIII AIDS Ministry Presta servicios a personas contagiadas con HIV y/o SIDA (AIDS).

Presta asistencia ofreciendo servicios de alojamiento y prevención de desahucio.

110 OCTUBRE DE 2003

NOMBRE DE LA ORGANIZACIÓN

DESCRIPCIÓN OTROS COMENTARIOS

Shelter Outreach Plus Servicios para personas desasistidas y sin vivienda

Salvation Army Servicios para personas desasistidas y sin vivienda

Prevención de desahucio y ayuda para alquiler

Catholic Charities Servicios a familias de bajos recursos Prevención de desahucio y ayuda para alquiler

Housing Advocacy Council Servicios de defensa e información sobre viviendas

Prevención de desahucio y ayuda para alquiler (programa de depósitos de garantía) Publica el directorio de Servicios habitacionales

Community Human Services Proporciona asesoría y viviendas para personas desasistidas y sin vivienda, y personas con necesidades especiales

Viviendas de transición y camas de tratamiento

Gateway Center Proporciona viviendas y camas de asistenciaa personas con discapacidades de desarrollo

Interim Proporciona asesoría, tratamiento en residencia y viviendas asequibles a personas con dependencias psicotrópicas, psiquiatricas, o con ambos diagnósticos

Administra varias viviendas, e instalaciones de asistencia para grupos de personas

CHISPA, INC. Desarrollador sin fines de lucro y administrador de viviendas asequibles.

Codesarrollador de las unidades de Moro Cojo y muchos otros desarrollos asequibles en el Condado de Monterey

Habitat for Humanity Desarrollador sin fines de lucro y administrador de viviendas asequibles y de autoayuda

South County Housing Corporation

Desarrollador sin fines de lucro y administrador de viviendas asequibles.

Codesarrollador de las unidades de Moro Cojo, y muchos otros desarrollos asequibles en Pajaro y Boronda

Mid-Peninsula Housing Corporation

Desarrollador sin fines de lucro y administrador de viviendas asequibles.

Administra las unidades de Preston Park en Marina (Fort Ord)

Una Nueva Esperanza, Inc. Corporación sin fines de lucro para el desarrollo de viviendas y servir como ente mediador para la propiedad a terceros dentro de la comunidad.

Desarrollador de unidades en el área de Boronda

Asistencia legal rural de California

Proporciona asistencia legal y educación a los residentes de bajos ingresos del Condado de Monterey.

Legal Aid of the Central Coast Proporciona asistencia legal a residentes de bajos recursos, incluyendo desalojos y otros problemas habitacionales

Servicios legales para personas mayores

Asesoría legal y representación para personas de 60 o más años de edad.

Veterans Transition Center of Monterey County

Asistencia para la adquisición de viviendas e instalaciones habitacionales de transición para veteranos de guerra y sus familias


111

PROGRAMAS DE VIVIENDAS LOCALES Como lo indica el gráfico de la página anterior, existen muchas organizaciones sin fines de lucro que proporcionan asistencia para viviendas en el Condado de Monterey. A continuación se indican tres tipos específicos de asistencia para viviendas que proporcionan ayuda financiera directa a núcleos familiares necesitados.

1. CENTRO INTEGRAL DE OPORTUNIDADES DE VIVIENDA En 2002, el Condado prestó asistencia financiera a un Centro de Oportunidades de Viviendas ubicado en Salinas. El Centro presta servicios de asesoría para la propiedad y renta de viviendas a nivel estatal. También funciona como centro de distribución de información de oportunidades y programas de viviendas para núcleos familiares de ingresos bajos y moderados.

2. PROGRAMAS DE PREVENCIÓN DE DESAHUCIO Varias agencias sin fines de lucro del Condado administran Programas de Prevención de Desahucio, entre las que se cuentan el Housing Advocacy Council, el Ejército de Salvación y Organizaciones Caritativas Católicas. Los servicios incluyen un pago de emergencia de la renta y asesoría.

3. PROGRAMA DE AYUDA PARA ALQUILER El Housing Advocacy Council y otras organizaciones sin fines de lucro proporcionan ayuda para alquiler a individuos sin vivienda para asistirlo en los costos de mudanza a una unidad para rentar. Además, el Housing Advocacy Council también ofrece un Programa de Garantías de Depósitos, el cual da a los dueños garantías de que recibirán el pago del depósito dentro de los primeros cinco años de la ocupación del núcleo familiar. El monto máximo de garantía es de $900 por núcleo familiar.

OTROS PROGRAMAS DE VIVIENDA Además de los programas del Condado y locales, existen otros programas de viviendas disponibles en el Condado de Monterey. Estos programas obtienen fondos de los recursos de vivienda federales o estatales y se indican abajo.

1. AUTORIDAD DE LA VIVIENDA DEL CONDADO DE MONTEREY La Autoridad de la Vivienda administra múltiples programas y servicios de vivienda del Condado. A continuación se muestra un breve resumen de los programas y servicios que ofrecen y el número de núcleos familiares y viviendas que recibieron asistencia para 2003:

1. Comprobantes para Selección de Viviendas de la Sección 8 (aproximadamente 3,800 núcleos familiares en total)

2. Otros Programas (221 núcleos familiares en total) 3. Núcleos familiares para personas con necesidades especiales (287 unidades

para personas mayores y discapacitados, 113 unidades familiares, 254 unidades para obreros de granjas, 27 unidades de una sola habitación, 56 viviendas de transición)

4. Viviendas públicas (694 unidades, incluyendo 149 para personas mayores y 545 unidades familiares)

5. Patrocinio de Monterey County Housing Inc., una Organización para el Desarrollo de Viviendas Comunitarias (CHDO, Community Housing Development Organization)

112 OCTUBRE DE 2003

2. DEPARTAMENTO DE VIVIENDA Y DESARROLLO URBANO DE EE.UU.

A. Programa de la Sección 8: La Autoridad de la Vivienda del Condado de Monterey administra el programa de Comprobantes para Selección de Viviendas de la Sección 8 (subsidio de alquiler). Para 2003, se disponía de aproximadamente 3,800 comprobantes de la Sección 8 en el Condado. Sin embargo, según informes del personal de la Autoridad de la Vivienda, muchos núcleos familiares a los que se han asignado comprobantes de la Sección 8 tienen dificultad para encontrar vivienda. En septiembre de 2001, había 655 núcleos familiares con comprobantes de la Sección 8 que no habían podido encontrar una unidad asequible. Al mismo tiempo, había más de 10 dueños con unidades desocupadas y disponibles para el programa de comprobantes de la Sección 8, según datos proporcionados por las Autoridades de la Vivienda. Además, los informes indican que aproximadamente 5,000 núcleos familiares se encuentran en la lista de espera de viviendas que la Autoridad de la Vivienda administra o poseen. El HUD (Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano) ofrece otros programas y asistencia de viviendas. Para obtener mayor información, visite su sitio web (www.hud.gov).

3. DEPARTAMENTO DE AGRICULTURA DE EE.UU. (ADMINISTRACIÓN DE VIVIENDAS RURALES)

A. Préstamos para Rehabilitación para Propietarios de Viviendas: Los propietarios de viviendas rurales disponen de préstamos y/o subvenciones para hacer que sus casas alcancen los estándares mínimos de salud y seguridad y/o eliminar situaciones de peligro en estos aspectos. Los solicitantes deben recibir bajos ingresos y ser personas mayores.

B. Préstamos para Viviendas Multifamiliares y para Trabajadores Agrícolas: Se pueden conseguir préstamos a bajo interés para viviendas para rentar, para el cuidado integral y para trabajadores agrícolas en las áreas rurales del Condado de Monterey.

4. ESTADO DE CALIFORNIA El Estado ofrece una variedad de recursos financieros. Se puede encontrar un inventario completo de todos los programas de viviendas disponibles en el sitio web del Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario (www.hcd.ca.gov). Algunos de los recursos financieros más apropiados para el Condado incluyen:

A. Fondo Gratuito Global para el Desarrollo Comunitario (CDBG, Community Development Block Grant): Los fondos de CDBG se asignan con criterios competitivos a las pequeñas ciudades del estado. El programa CDBG otorga fondos para programas directos de viviendas así como para infraestructura y proyectos de instalaciones comunitarias. El Condado de Monterey ha tenido éxito en los últimos años en garantizar fondos del programa CDBG.


113

B. HOME La asignación de los fondos del programa HOME a través del Estado también se hace con criterios competitivos. Los fondos del programa HOME sólo se pueden utilizar para actividades relacionadas con la vivienda, incluyendo la rehabilitación de viviendas y la propiedad y renta de viviendas. El Condado también ha sido exitoso en la consecución de fondos del programa HOME en años recientes.

C. Créditos Impositivos para Personas de Bajos Ingresos (Estatales y Federales) Los propietarios de viviendas elegibles para rentar (sean construcciones nuevas o en rehabilitación) pueden solicitar créditos impositivos para personas de bajos ingresos. Los créditos impositivos le permiten a los patrocinantes y proponentes de proyectos de viviendas de bajos ingresos alcanzar la equidad del proyecto a través de la venta de beneficios impositivos a inversionistas. El Comité de Asignación de Crédito Impositivo del Estado de California entrega créditos impositivos en un proceso competitivo. Se han otorgado créditos impositivos para muchos proyectos en el Condado de Monterey. Algunos ejemplos de desarrollos recientes que han asegurado créditos impositivos son Moro Cojo, Moro Lindo y los Townhomes en El Cerrito. Todos estos desarrollos se encuentran en la comunidad de Castroville. DESARROLLOS DE VIVIENDAS ASEQUIBLES La tabla de la página siguiente identifica los desarrollos de viviendas asequibles en áreas no incorporadas del Condado de Monterey para 2002. Esta tabla incluye sólo viviendas o desarrollos con restricciones financieras o legales que regulan la capacidad financiera. La tabla no incluye viviendas de asistencia a la comunidad o instalaciones residenciales.

114

ILUSTRACIÓN NO. 46: RESUMEN DE VIVIENDAS ASEQUIBLES, ÁREAS NO INCORPORADAS CONDADO DE MONTEREY, MAYO DE 2002

(INCLUYE VIVIENDAS PERMANENTES CON ALGÚN TIPO DE CONTROL DE CAPACIDAD FINANCIERA. NO INCLUYE VIVIENDAS DE ASISTENCIA A LA COMUNIDAD, CENTROS RESIDENCIALES DE TRATAMIENTO O UNIDADES INCLUSIVAS PRODUCIDAS ENTRE 1980-1985 SIN MONITOREO)

UBICACIÓN DE LA COMUNIDAD

Nombre y Dirección del Proyecto Tipo Tipo de Ocupación

Número de Unidades Asequibles

CATEGORÍA DE INGRESOS Muy bajos y Bajos Moderados

PROPIEDADES PARA RENTAR

Desarrollos de Viviendas:

Valle de Carmel Grey Goose Townhomes, 5499 Grey Goose Gulch Familia Arrendatario 9 9 Valle de Carmel Rippling River, 53 E. Carmel Valley Road Personas de la tercera

edad/personas discapacitadas

Arrendatario 79 79

Valle de Carmel Pacific Meadows Personas de la tercera edad

Arrendatario 153 153

Castroville Moro Lindo, Castroville Blvd. and Meridian Familia Arrendatario 30 30 Castroville El Cerrito, Castroville Blvd. and Meridian Familia Arrendatario 60 60 Castroville Castroville Farm Labor Development Familia Arrendatario 47 47 Chualar Chualar Farm Labor Familia Arrendatario 29 29 Moss Landing 10944 y 10941 Pieri Court Familia Arrendatario 2 2 Unidades Inclusivas LakeView Towers:

Vista de la Terraza: Unidades Inclusivas en Sitios Dispersos

Familia Familia

Arrendatario Arrendatario

50 40 79

50 20 79

20

PROPIEDAD DE LA VIVIENDA

Boronda 17039 y 17050 El Rancho Way Familia Propietario 9 9

Boronda Addington Circle, Fontes y Addington Lane Familia Propietario 6 6

Boronda Una Nueva Esperenza (New Beginnings) Familia Propietario 11 8 3

Castroville Moro Cojo Familia Propietario 175 175 Unidades Inclusivas Sitios Dispersos Familia Propietario 238 71 167

TOTALES 1,017 827 190


115

ASISTENCIA DEL CONDADO EN LAS ÁREAS INCORPORADAS Tradicionalmente, los gobiernos de los condados proporcionan asistencia para viviendas asequibles sólo en las áreas no incorporadas del Condado. Sin embargo, el Condado de Monterey es único en el sentido de que históricamente ha suministrado ayuda financiera a desarrollos ubicados en áreas incorporadas. Durante los últimos años, los Fondos para Viviendas Asequibles del Condado han asistido a desarrollos y programas de viviendas en áreas no incorporadas que están al servicio de los residentes del Condado. En 2002, el Condado entregó Fondos para Viviendas Asequibles a una subdivisión de 50 viviendas para obreros de granjas ubicada en la Ciudad de Salinas. Se otorgaron aproximadamente $500,000 en fondos del Condado al grupo sin fines de lucro CHISPA, para ayudar con los costos de este desarrollo. En 2003, el Condado nuevamente reservó fondos para instalaciones en Marina y Salinas que servirán de ayuda a poblaciones de personas sin viviendas y discapacitados. El Condado ha desempeñado un papel líder en la demostración de la interdependencia de los gobiernos del Condado y de la Ciudad en el abastecimiento de viviendas asequibles en un contexto regional.

116 OCTUBRE DE 2003

Esta página se dejó en blanco intencionalmente.

117

7. REVISIÓN DE 1992 DEL ELEMENTO DE VIVIENDA El anterior Elemento de Vivienda del Condado fue adoptado en 1992. A fin de hacer una planificación efectiva para el futuro, es importante volver a revisar las metas del Elemento de 1992 e identificar aquellas áreas en las que se progresó y aquellas en que es necesario hacer un esfuerzo adicional. De hecho, las directrices del Elemento de Vivienda del Estado requieren que las comunidades evalúen su Elemento de Vivienda anterior de acuerdo con los siguientes criterios:

• Efectividad del Elemento, • Progreso en la implementación y • Adecuación de las metas, objetivos y políticas.

EFECTIVIDAD DEL ELEMENTO El Elemento de Vivienda de 1992 del Condado identifica las siguientes metas:

Meta 1. Abastecimiento de Viviendas Alcanzar un mercado de viviendas balanceado mediante el incremento de la oferta de viviendas para satisfacer las necesidades de todos los residentes del Condado, tanto actuales como futuros.

Meta 2. Apoyo a construcciones nuevas Facilitar la construcción de nuevas unidades al proporcionar el nivel apropiado de servicio de apoyo en las áreas en las que se desea el desarrollo.

Meta 3. Viviendas asequibles Proporcionar oportunidades de viviendas asequibles para todos los segmentos de la población actual y proyectada del Condado, con especial énfasis en los núcleos familiares de bajos ingresos, trabajadores de granjas, núcleos familiares sostenidos por una mujer, núcleos familiares numerosos, las personas mayores y los discapacitados.

Meta 4. Preservación de las viviendas actuales Asegurar que las viviendas actuales del Condado sean conservadas y mejoradas para cumplir con los requisitos de salud y seguridad.

Meta 5. Preparar sitios adecuados Localizar y preparar de manera continua sitios adecuados para el desarrollo de viviendas asequibles.

Meta 6. Adquisición de fondos Promover la adquisición efectiva de fondos federales y del estado para el desarrollo de viviendas y generar fondos a nivel local para el desarrollo y adquisición de viviendas asequibles.

Meta 7. Cooperación y coordinación entre jurisdicciones Facilitar la coordinación, dentro del condado y a nivel regional, del desarrollo de viviendas asequibles y de las actividades relacionadas de desarrollo económico y de la comunidad entre los departamentos del Condado y entre el Condado y los gobiernos de las ciudades, grupos de ciudadanos y el sector privado.

118 OCTUBRE DE 2003

Meta 8. Conservación de la energía Asegurar una mayor eficiencia de la energía mediante la aplicación de medidas de conservación de energía en todas las casas, incluyendo los núcleos familiares de ingresos bajos a moderados. Meta 9. Viviendas accesibles Asegurar que una amplia gama de oportunidades de vivienda esté disponible para todos los grupos de ingresos en todas las áreas de planificación sin discriminación por raza, religión, grupo étnico, edad, estado civil, composición del núcleo familiar o discapacidad.

El Elemento de 1992 indicaba una serie de políticas y programas que ayudarían a alcanzar esas metas. Las tablas de las páginas siguientes identifican las políticas y programas del Elemento de 1992. Esas tablas también incluyen una descripción de las acciones que se tomaron desde 1992 hasta 2001 y el progreso que se alcanzó en el cumplimiento de las metas y políticas de 1992. En la medida de lo posible, se evaluaron los datos de 1992 a 2001. Sin embargo, en algunas instancias sólo se disponía de datos parciales. Por ejemplo, el sistema de información sobre permisos para construcción del Condado no estaba totalmente computarizado hasta junio de 1998. Por lo tanto, algunos datos del Departamento de Construcción se indican para un período parcial de tiempo de junio de 1998 a 2001. Para obtener información detallada adicional sobre las actividades de vivienda generales del Condado desde 1992, por favor consulte el “Plan Consolidado de Viviendas Asequibles (“Consolidated Affordable Housing Plan”) de abril de 1999 preparado por el Condado de Monterey. Es de hacer notar que el Elemento de Vivienda de 1992 proyectaba un lapso de 4 años para la implementación de las políticas y metas del programa de viviendas. El lapso proyectado era de 1992 a 1996 debido a que se anticipaba que el Elemento de Vivienda sería actualizado en 1996. Sin embargo, el Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario de California extendió la fecha límite para actualizar el Elemento en 1996 para darle suficiente tiempo a la Asociación de Gobiernos de la Región de la Bahía de Monterey (AMBAG) para revisar el plan de Asignación Regional de las Necesidades de Vivienda para el área. La fecha límite para que todas las jurisdicciones de AMBAG revisen sus Elementos de Vivienda fue extendida al 30 de diciembre de 2002. Por ende, en las siguientes tablas se indican las metas y los objetivos que se esperaban alcanzar originalmente entre 1992 y 1996, pero que se alcanzaron realmente durante el período 1992-2001.

CAPÍTULO 7: REVISIÓN DE 1992 DEL ELEMENTO DE VIVIENDA

119

META 1. ABASTECIMIENTO DE VIVIENDAS Alcanzar un mercado de viviendas balanceado mediante el incremento de la oferta de viviendas para satisfacer las necesidades de todos los residentes del Condado, tanto actuales como futuros.

NÚMERO DEL

PROGRAMA

NOMBRE DEL PROGRAMA

(ELEMENTO DE VIVIENDA DE 1992)

OBJETIVO LOGROS (1992-2001)

RECOMENDACIÓN PARA EL ELEMENTO DE VIVIENDA 2002-2008

1.1.1 Second Units/Senior Citizens/Caretaker

10 unidades por año 1998-2001: Viviendas para cuidadores: Promedio de 9 unidades por año Unidades para personas de la tercera edad: Promedio de 3 unidades por año

Continuar permitiendo unidades secundarias, aunque efectuando revisiones para incluir la ocupación por parte de todas las familias (en lugar de sólo personas de la tercera edad y cuidadores) y para satisfacer los requerimientos de AB 1866.

1.1.2 Manufactured Homes 30 unidades por año 1998-2001: Nuevas casas móviles y unidades prefabricadas: Promedio de 33 unidades por año

Continuar el fomento de casas móviles y viviendas prefabricadas en los lotes existentes en registro.

1.2.1 Small Lot/Zero Lot Agregar requerimientos para construir Viviendas Agrupadas en varios Lotes sin línea divisoria a la Ordenanza de Zonificación (lotes con un mínimo de 3500 pies cuadrados)

No se incorporaron cambios a la Ordenanza de Zonificación, pero se aprobaron modificaciones para la construcción de parcelas individuales en lotes de 4000 pies cuadrados.

Incorporar disposiciones para desarrollos en pequeños lotes/agrupadas en varios Lotes sin línea divisoria en los planes comunitarios de las áreas en crecimiento.

1.2.2 Manufactured Home Subdivisions

50 unidades por año No hubo subdivisiones de casas móviles ni casas prefabricadas.

Continuar el fomento de viviendas móviles y viviendas prefabricadas.

1.2.3 Accessory Apartments 20 unidades por año Adoptar Ordenanza antes de julio de 1993

No se adoptó la Ordenanza de Unidades Accesorias.

Consulte la revisiones recomendadas arriba para Unidades Secundarias.

1.2.4 Mixed Use Development: Development Incentive Zone

10 unidades por año Se permiten usos residenciales, tanto en zonas comerciales, como industriales

Continuar el fomento del uso mixto—establecer zonas de uso mixto.

1.2.5 Fort Ord Reuse Permitir que los desarrollos satisfagan la demanda regional de viviendas en el condado

1992-2001 Trabajo significativo de planificación y desarrollo por parte de la Autoridad de Reutilización y las comunidades de Fort Ord.

2001: Borrador del Elemento de Uso de la Tierra de Fort Ord concluido por el condado

Aprovechar las tierras de la zona de Fort Ord para producir la máxima cantidad de unidades posibles, especialmente unidades asequibles, lo cual representará las metas y objetivos del Elemento de Uso de la Tierra de Fort Ord.

120 Octubre de 2003

META 2. APOYO A CONSTRUCCIONES NUEVAS

Facilitar la construcción de nuevas unidades al proporcionar el nivel apropiado de servicio de apoyo en las áreas en las que se desea el desarrollo.

NÚMERO DEL

PROGRAMA

NOMBRE DEL PROGRAMA (ELEMENTO DE VIVIENDA

DE 1992)


RECOMENDACIÓN PARA EL ELEMENTO DE VIVIENDA 2002-

2008

2.1.1 Streamlined Development Continuar con la modernización del procesamiento de revisiones.

1998 Se instaló el sistema computarizado de seguimiento de permisos Los lapsos excesivamente largos para procesar permisos continúan siendo un problema significativo.

Continuar trabajando para mejorar los tiempos de procesamiento—desarrollar procedimientos en 2003 para aumentar aun más la velocidad con que se realizan los trámites.

2.1.2 Capacity Development Aumentar la capacidad de los sistemas de alcantarillas

2.1.3 Neighborhood Improvement Plans

Preparar planes para los vecindarios de Pajaro, Castroville, Chualar, San Ardo y San Lucas

1999-2001 La agencia de Redesarrollo de preparó Planes de Mejoras en Pajaro, Castroville y Boronda

Implementar Planes de la Comunidad/Específicos para las áreas designadas de la comunidad.

2.1.4 Special Handling Procedimientos de manejo especial para proyectos que ofrezcan un 25% de viviendas asequibles

Se procesaron proyectos que representan un total de 277 unidades a través del Manejo Especial

Preparar un Paquete de Incentivos a los Proponentes de proyectos de Unidades Asequibles.

2.1.5 “Blue Ribbon Committee” Fijar un comité antes de junio de 1992

Se reunió el Blue Ribbon Committee, el cual presentó el informe final a la Junta de Supervisores en 1993

Muchos de los problemas identificados en 1993 siguen siendo importantes (es decir, la construcción de unidades asequibles, tiempos y procedimientos de procesamiento, etc.). Continuar trabajando en la solución de problemas durante el período de 2002—2008.

2.2.1 Development Incentives Continuar proporcionando incentivos de desarrollo para viviendas asequibles

Se proporcionaron incentivos para el desarrollo a través del Manejo Especial (véase el punto anterior)

Continuar proporcionando procedimientos de Manejo Especial.


121

META 3. VIVIENDAS ASEQUIBLES Proporcionar oportunidades de viviendas asequibles para todos los segmentos de la población actual y proyectada del Condado, con especial énfasis en los núcleos familiares de bajos ingresos, trabajadores de granjas, núcleos familiares sostenidos por una mujer, núcleos familiares numerosos, las personas mayores y los discapacitados.

NÚMERO DEL

PROGRAMA

NOMBRE DEL PROGRAMA



RECOMENDACIÓN PARA 2002-2008

ELEMENTO DE VIVIENDA

3.1.1 Labor Camps and Mobile Home Conversions

Facilitar la conversión de parques de viviendas móviles a cooperativas, y mejorar las condiciones de vida para un mínimo de 30 trabajadores agrícolas al año

Las Tres Palmas Mobile Home Park (22 Unidades) Adquisición y conversión a cooperativas de 22 unidades para personas de muy bajos recursos

Apoyar los desarrollos propuestos para trabajo agrícola en Boronda (41 unidades), Pajaro y San Lucas. Continuar el fomento del desarrollo de unidades habitacionales adicionales para trabajadores agrícolas permanentes e inmigrantes.

3.1.2 New Construction: Rental Housing, Multifamily

20 unidades por año

1999: Una Nueva Esperanza, 11 unidades (servir como ente mediador para la propiedad a terceros) 2000: Unidades multifamiliares Moro Cojo, 90 Unidades

Fomentar más unidades multifamiliares.

3.1.3 Mortgage Credit Certificates

50 Certificados al año Programa no disponible Trabajar conjuntamente con la Autoridad de Vivienda del Condado de Monterey para recibir la asignación de Certificados de Crédito Hipotecario.

3.1.4 Section 8: Existing Housing Vouchers

Proporcionar 23 unidades al año con asistencia de alquiler al arrendatario

4000 Comprobantes de Elección de Vivienda de la Sección 8 (Section 8 Housing Choice Vouchers) disponibles en el Condado de Monterey en 2001

Continuar apoyando el programa de la Sección 8 y fomentar la construcción de más unidades que acepten alquileres de la Sección 8.

3.1.5 Shared Housing 100 Residentes Asistidos al año Programa Alliance on Aging Homeshare: La cartera anual de clientes a partir del 2001 es de 95 personas

Continuar apoyando la administración sin fines de lucro del Programa para Compartir Viviendas.

122 Octubre de 2003

META 4. PRESERVACIÓN DE LAS VIVIENDAS ACTUALES Asegurar que las viviendas actuales del Condado sean conservadas y mejoradas para cumplir con los requisitos de salud y seguridad.

NÚMERO DEL

PROGRAMA


DE 1992)




4.1.1 Housing rehabilitation: Homeownership and Rentals

50 Unidades reacondicionadas al año

1992-2000: 12 unidades en alquiler y 25 unidades de propietario reacondicionadas

Aumentar la productividad del programa; realizar sondeos de las condiciones de las viviendas.

4.1.2 Rental Rehabilitation Corregir las violaciones en las unidades de alquiler—30-40 unidades al año

Aumentar la supervisión de códigos a través del Programa de Cumplimiento de Códigos.

4.1.3 Apply for CHRP-O funds for owner-occupied housing rehabilitation

Solicitar fondos al Estado de California

El Condado utilizó dinero de los Fondos para viviendas asequibles (varias fuentes de financiación) para el programa de reacondicionamiento

Seguir utilizando los Fondos para viviendas asequibles para actividades de reacondicionamiento de viviendas.

4.1.4 Apply for CHRP-R funds for renter-occupied housing rehabilitation

Solicitar fondos al Estado de California

El Condado utilizó dinero de los Fondos para viviendas asequibles (varias fuentes de financiación) para el programa de reacondicionamiento

Seguir utilizando los Fondos para viviendas asequibles para actividades de reacondicionamiento de viviendas.

4.2.1 Labor Camp Code/Employee Housing Act Enforcement

Mejorar las condiciones de vida en los campos de trabajo y mejorar 50 unidades por año


123

META 5. PREPARAR SITIOS ADECUADOS Localizar y preparar de manera continua sitios adecuados para el desarrollo de viviendas asequibles.

NÚMERO DEL

PROGRAMA

NOMBRE DEL PROGRAMA





5.1.1 Viviendas inclusivas Objetivo: 25 unidades con carácter de inclusión social al año Continuar implementando la Ordenanza de Viviendas con carácter de inclusión social Revisar, in situ, las condiciones que permitan exigir un mínimo de 5% de unidades asequibles a familias de bajos recursos 10% para familias de recursos moderados.

1986-2000: 1,735 unidades asequibles/familias asistidas (118 anuales) a través de programas de viviendas con carácter de inclusión social (unidades requeridas, unidades a través de Manejo Especial y unidades asistidas con financiamiento) 2000-2001: Evaluación del Programa de viviendas con carácter de inclusión social

Programa de viviendas con carácter de inclusión social

5.2.1 Development Incentive Zones (DIZ)

Objetivo: 50 unidades asequibles al año (Pajaro, Castroville, Chualar y San Lucas)

Sin implementation de Zonas de Incentivo para Desarrollos

Dirigir el crecimiento hacia las áreas comunitaria especificadas en la Actualización del Plan General del Siglo XXI.

5.2.2 New Development Incentive Zones

Designar San Lucas y Boronda como DIZ No se culminó.

5.3.1 Vacant Land Inventory Utilizar el Sistema de Información se Geográfica (GIS) para actualizar el inventario de tierras

1999-2001 Inventario completo de tierras vacantes realizado para la Actualización del Plan General

5.3.2 Land Bank Apoyar los esfuerzos para organizar un ente que sirva como mediador para la propiedad a terceros dentro de la comunidad

No se estableció el ente mediador para la propiedad a terceros

5.3.3 Residential Development Data

Proporcionar información en relación con los desarrollos residenciales

5.3.4 Study of Lands having minimal agricultural viability for viviendas asequibles

El Departamento de Planificación e Inspección de Edificaciones debe realizar un estudio

1999-2001 Inventario de tierras agrícolas realizado para la Actualización del Plan General

124 Octubre de 2003

META 6. ADQUISICIÓN DE FONDOS Promover la adquisición efectiva de fondos federales y del estado para el desarrollo de viviendas y generar fondos a nivel local para el desarrollo y adquisición de viviendas asequibles.

NÚMERO DEL

PROGRAMA


DE 1992)




6.1.1 Assessment District Bonding Conformar distritos de evaluación y emitir bonos para los servicios públicos necesarios

6.1.2 Housing Finance: Tax Exempt Mortgage Revenue Bonds

Emitir Bonos de Ingresos Hipotecarios para alcanzar una meta de 50 unidades por año ($2 millones de dólares por año)

No se emitieron bonos de ingresos hipotecarios

6.1.3 Inclusionary Housing Fund Proporcionar una fuente de financiación constante y confiable para viviendas destinadas a familias de bajos recursos

1986-2001: Se sumaron $233,000 como monto promedio anual de cobros compensatorios al fondo de viviendas asequibles

Continuar proporcionando financiamiento para unidades asequibles mediante el Fondo para Viviendas Asequibles.

6.1.4 Linkage Fees for Commercial/Industrial

Estudiar la factibilidad de una tarifa de enlace

No se efectuó ningún estudio

6.2.1 Mortgage Default Counseling Exhortar a la Autoridad de Vivienda para que proporcione asesoría en Propiedad y arrendamiento de Viviendas

2000 subvenciones otorgadas al programa de educación para adquirientes de vivienda (Homebuyer Education Program).

Apoyar la fundación de un Centro para Adquisición de Propiedad con “Un Solo Trámite” el cual ofrecería loa asesoría necesaria.


125

META 7. COOPERACIÓN Y COORDINACIÓN ENTRE JURISDICCIONES Facilitar la coordinación, dentro del condado y a nivel regional, del desarrollo de viviendas asequibles y de las actividades relacionadas de desarrollo económico y de la comunidad entre los departamentos del Condado y entre el Condado y los gobiernos de las ciudades, grupos de ciudadanos y el sector privado.

NÚMERO DEL

PROGRAMA


DE 1992)




7.1.1 Coordination between Housing and Economic Development

Acercamiento coordinado para negociar Convenios Maestros de Transferencia de Impuestos

7.1.2 Comité de Asesoramiento para la Vivienda

Continuar con el Comité de Asesoría Habitacional y regular el gasto de los fondos, de conformidad con los programas del Elemento de Vivienda

El Comité de Asesoría Habitacional continúa jugando un papel fundamental en las decisiones de los programas de adquisición de viviendas asequibles y en las recomendaciones para el uso de los fondos para viviendas asequibles.

Continuar ejerciendo el papel de Comité de Asesoría Habitacional.

7.1.3 Coordination with Cities: Joint Venture Housing

Permitir al Condado que satisfaga parcialmente la demanda de asignación regional para nuevas construcciones, mediante la transferencia a las ciudades

AMBAG permitió transferencias hasta un porcentaje especificado — no hubo transferencias

7.1.4 Housing Coordinator Mantener la posición de Coordinador de Viviendas

1998-99: Fundar la Oficina de Vivienda y Redesarrollo

126 Octubre de 2003

META 8. CONSERVACIÓN DE LA ENERGÍA

Asegurar una mayor eficiencia de la energía mediante la aplicación de medidas de conservación de energía en todas las casas, incluyendo los núcleos familiares de ingresos bajos a moderados.

NÚMERO DEL

PROGRAMA


DE 1992)




8.1.1 Energy Conservation and Assistance

Objetivo: 400 subvenciones en total

PGE proporcionó el programa de protección contra la intemperie

8.1.2 Energy Efficiency Adoptar una Ordenanza de acceso a la luz solar

No se adoptó una ordenanza de acceso a la luz solar.

Consulte el Capítulo 9 de este documento para obtener información sobre las recomendaciones para la conservación de la energía.


127

META 9. VIVIENDAS ACCESIBLES

Asegurar que una amplia gama de oportunidades de vivienda esté disponible para todos los grupos de ingresos en todas las áreas de planificación sin discriminación por raza, religión, grupo étnico, edad, estado civil, composición del núcleo familiar o discapacidad.

NÚMERO DEL

PROGRAMA

NOMBRE DEL PROGRAMA





9.1.1 Fair Housing Continuar promoviendo y mejorando la concientización sobre los derechos a oportunidades justas para adquirir vivienda

El Condado, así como grupos sin fines de lucro, trabajaron conjuntamente para proporcionar información sobre oportunidades justas para la adquisición de viviendas

Continuar apoyando los esfuerzos de grupos sin fines de lucro en la comunidad.

9.2.1 Rental Security Deposit Guarantee Program

Continuar apoyando los efuerzos del Consejo de Viviendas para implementar un programa de depósitos de garantía para el alquiler de viviendas

1992-2000: El Consejo de Vivienda administró: Asistencia para la prevención de desahucio: 84 familias (no incorporadas) asistidas Ayuda para alquiler (Alquiler y depósitos de garantía para mudarse): 40 familias asistidas (Áreas no incorporadas a municipios)

Continuar apoyando a las organizaciones de administración sin fines de lucro para prevenir el desahucio y proporcionar asistencia en el alquiler de viviendas.

9.2.2 Low Income Rentals Fomentar el desarrollo sin fines de lucro de unidades en alquiler para residentes de bajos, y muy bajos recursos

2000: Desarrollo multifamiliar de Moro Cojo (90 Unidades)

1992-2000: 1992-2000 Se otorgaron 350 unidades de alquiler a través del Programa de Viviendas Inclusivas (mediante otorgamiento de permisos o asistencia financiera)

Continuar el fomento de desarrollos sin fines en alquiler destinados a familias de bajos, y muy bajos recursos.

9.3.1 Emergency Shelters/Transitional Housing

Someter a consideración un aumento en el nivel de asistencia, y brindar refugio para 150 personas por año

1992: Con el cierre de Fort Ord, el Condado prestó asistencia para la adquisición de 200 unidades, que servirán como instalaciones de vivienda de transición.

1992-2000 El Condado ha proporcionado Fondos para la Supervisión y Asistencia a Personas Desasistidas y sin Vivienda, y Fondos del CDBG y para Viviendas Asequibles, para prestar asistencia/servicios de refugio de emergencia.

Continuar apoyando a las organizaciones sin fines de lucro que prestan apoyo de asistencia y servicios a personas desasistidas y sin vivienda. Continuar aprovechando los Impuestos por Ocupación Transitoria para inyectar capital al Fondo para la Supervisión y Asistencia a Personas Desasistidas y sin Vivienda.

128 OCTUBRE DE 2003

PROGRESO EN LA IMPLEMENTACIÓN Para evaluar el progreso del Condado en la implementación del Elemento de Vivienda de 1992, se revisaron las siguientes áreas clave.

Producción de Viviendas: Objetivo Alcanzado El Elemento de Vivienda de 1992 identificaba una necesidad de nuevas construcciones de 5,692 unidades (Página 74 del Elemento de Vivienda de 1992). La meta de 5,962 unidades se basaba en una meta de un total de 36,243 viviendas antes de 1996, lo cual representa un incremento de 5,692 unidades a partir del número de línea base utilizado de 1989 de 30,551. Para el 1º de enero de 2000, los datos del censo de EE.UU. indicaron que hubo 37,139 unidades de vivienda en las áreas no incorporadas del Condado de Monterey. Por lo tanto, el Condado ha alcanzado el objetivo de 1996 de un total de al menos 36,243 unidades.

Conservación de Viviendas: Objetivo Alcanzado El Elemento de Vivienda de 1992 (Página 78) cita un objetivo de 39 unidades de muy bajos ingresos conservadas y 36 unidades de bajos ingresos. Estos objetivos se alcanzarían a través de la conversión de estacionamientos para casas rodantes por parte de los residentes y de incrementos en asignaciones de la Sección 8. Los objetivos de conservación se alcanzaron a través de la conversión del estacionamiento de casas rodantes de Las Tres Palmas (22 unidades) y de asignaciones adicionales con asistencia de la Sección 8 desde1992. No se identificaron unidades “en riesgo” en el Elemento de Vivienda de 1992.

Rehabilitación de Viviendas: Objetivo No Alcanzado El objetivo de rehabilitación de 1992 incluía un total de 700 unidades, las cuales serían ocupadas en su totalidad por núcleos familiares de ingresos muy bajos, bajos o moderados. Este objetivo no se logró. Desde 1992 a 2000, el programa de rehabilitación de viviendas del Condado asistió en este aspecto a 12 unidades para rentar y 25 unidades de propietarios, totalizando 37 unidades. Hubo muchas razones para esta baja cifra de producción. El personal y la administración del programa cambiaron en varias oportunidades, lo que resultó en períodos de tiempo en los que el programa no estuvo operativo. Además, las áreas-objetivo seleccionadas (Boronda, Castroville, Pajaro y Prunedale) son comunidades pequeñas. Es recomendable que el Condado otorgue a los esfuerzos de rehabilitación de viviendas una prioridad principal para el próximo período de tiempo del Elemento de Vivienda. Específicamente, se debería llevar a cabo un estudio más integral de las condiciones de vivienda y el Condado debería investigar la asociación con una agencia que tenga experiencia en el manejo de programas de rehabilitación de viviendas. Entre los ejemplos de esa asociación se podrían incluir la Autoridad de la Vivienda del Condado de Monterey o ciudades del Condado como Salinas o Monterey que han establecido programas de rehabilitación.


129

V

iviendas Inclusivas en el Desarrollo de Pasadera

Apoyo para la producción de viviendas asequibles para núcleos familiares de ingresos bajos y moderados Los principales programas del Condado para apoyar directamente la vivienda asequible fueron el Programa de Viviendas Inclusivas, el Programa de Asistencia de Pago de Cuota Inicial y el Fondo para Viviendas Asequibles.

Programa de Viviendas Inclusivas El Programa para Viviendas Inclusivas del Condado se autorizó por primera vez en 1980 y fue administrado originalmente por la Autoridad de la Vivienda del Condado de Monterey. En 1985-1986, el Condado asumió control directo del programa y lo ha administrado desde entonces. Durante el período de tiempo (1980-1985) en que las Autoridades de la vivienda administraron el programa, se recaudaron aproximadamente $1.3 millones de dólares en cobros compensatorios. La principal fuente de actividad durante ese período de tiempo fue el pago de cobros compensatorios, más que la provisión de unidades. Después de que el Condado asumió la administración del programa, ha habido una producción total de 1,735 unidades a través del Programa de Viviendas Inclusivas (1980-2001). En esta cifra se incluyen:

525 unidades- unidades con permisos (unidades producidas en o fuera del sitio como resultado de los requisitos de la Ordenanza de Viviendas Inclusivas)

270 unidades- unidades producidas a través de procedimientos de “Manejo especial” 940 unidades- unidades/núcleos familiares asistidos con financiación de Cobros compensatorios por vivienda

1,735 Unidades/Núcleos familiares en total

130 OCTUBRE DE 2003

Programa de asistencia de pago inicial Con la ayuda de subvenciones del Estado (CDBG y HOME), el Condado ha administrado un Programa de nuevos compradores de viviendas. El programa ofrece ayuda financiera para cubrir los costos del pago inicial a núcleos familiares de bajos ingresos. Para otoño de 2001, se había completado la asistencia para 23 núcleos familiares, y otros 41 núcleos familiares (todos en la subdivisión de Moro Cojo) se encontraban en el proceso de recibir ayuda. Por consiguiente, el total de núcleos familiares que se estima recibirán ayuda en 2001 es de 64. Es recomendable que el Condado continúe solicitando fondos para administrar y ofrecer un Programa de asistencia de pago inicial y, de ser posible, coordinar los esfuerzos de ese programa con el establecimiento de un Centro “Integral” de Propiedad de Vivienda, propuesto por varios grupos sin fines de lucro del Condado.

Fondo para viviendas asequibles En diciembre de 2000, el Condado adoptó un conjunto de políticas y procedimientos para el uso coordinado de fondos para viviendas asequibles. Las fuentes financieras que capitalizan este Fondo incluyen:

• Fondo para Viviendas Inclusivas (cobros compensatorios, amortizaciones e intereses) • Fondos Reservados para Viviendas de Redesarrollo • Ingresos del Programa y • Fondos para los cuales el Condado es elegible para solicitar, tales como los fondos

de CDBG o HOME.

Para el año 2001-2002 del programa, se disponía de aproximadamente $3.5 millones en fondos para prestar asistencia a desarrollos e iniciativas de viviendas asequibles.

DURANTE EL LAPSO 1992-2001, EL CONDADO DE MONTEREY HA TENIDO ÉXITO EN ALCANZAR NUMEROSOS OBJETIVOS, INCLUYENDO:

• ESTABLECIMIENTO DE UNA OFICINA DE VIVIENDA Y REDESARROLLO. • IMPLEMENTACIÓN DE LA ORDENANZA DE VIVIENDAS INCLUSIVAS, EL PROGRAMA

DE REHABILITACIÓN DE VIVIENDAS Y EL PROGRAMA DE ASISTENCIA DE PAGO INICIAL.

• CONSOLIDACIÓN DE TODOS LOS FONDOS PARA VIVIENDAS EN UN FONDO PARA VIVIENDA ASEQUIBLE Y ESTABLECIMIENTO DE PROCEDIMIENTOS PARA EL USO DE TAL FONDO.

• EXCEDIÓ LA META DE CONSTRUCCIÓN DE 5,692 NUEVAS UNIDADES. • ASISTIÓ EN EL DESARROLLO DE UNIDADES DE VIVIENDA ASEQUIBLES, INCLUYENDO

EL DESARROLLO MORO COJO DE 265 UNIDADES, UNA DE LAS MÁS GRANDES SUBDIVISIONES RURALES DE CALIFORNIA, FINANCIADO CON LA ASISTENCIA DE LA ADMINISTRACIÓN DE VIVIENDAS RURALES

LAS VIVIENDAS, ESPECIALMENTE LAS VIVIENDAS ASEQUIBLES, CONTINUARÁN SIENDO UNA

PRIORIDAD PARA EL CONDADO DE MONTEREY DURANTE EL LAPSO DE 2002-2008 DE ESTE

RESUMEN


131

ELEMENTO DE VIVIENDA. EL SIGUIENTE CAPÍTULO (CAPÍTULO OCHO 8) DE ESTE DOCUMENTO DESCRIBE LAS METAS, OBJETIVOS Y LA ESTRATEGIA DEL PROGRAMA PARA 2002-2008.

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8. ESTRATEGIA DEL PROGRAMA DE VIVIENDAS: 2002-2008 Este capítulo del Elemento de Vivienda describe la estrategia que se seguirá para enfrentar los problemas y necesidades de vivienda previamente identificados en este documento. CONCEPTOS FUNDAMENTALES 1. Aprovechar de manera más efectiva las áreas ya desarrolladas a través del redesarrollo e intensificación de las áreas residenciales, la conversión de las áreas de uso comercial y otras tierras a desarrollos de uso mixto y la rehabilitación de las viviendas ya existentes. 2. Dirigir los nuevos desarrollos residenciales hacia áreas no incorporadas, donde se encuentren disponibles servicios e infraestructura adecuados o esté prevista la construcción de tales servicios e infraestructura (denominadas Áreas Comunitarias).

• Planificar nuevas comunidades urbanas en las áreas de Fort Ord, Rancho San Juan y Pine Canyon para que sirvan como Centros de Empleo Sub-Regionales

• Ampliar o intensificar las comunidades no incorporadas que ya cuenten con la infraestructura necesaria y en las cuales la comunidad existente ya haya buena disposición para desarrollos residenciales adicionales. (Castroville, Boronda, Pajaro y San Lucas)

• Implantar por etapas el nuevo crecimiento para añadir áreas de ampliación adyacentes a Rancho San Juan, una vez que la capacidad disponible haya sido utilizada en las Áreas Comunitarias descritas anteriormente.

3. Implementar una estrategia de incentivos para viviendas asequibles a las nuevas construcciones, de modo que esta estrategia se caracterice por un enfoque “en capas”, a fin de promover la disponibilidad de viviendas asequibles.

• Programa Obligatorio de Construcción de Viviendas Inclusivas, que exija que el 20% de las unidades sean asequibles

• Ordenanza de Bono de Densidad por Cumplimiento Voluntario que provea un bono de entre 10-25%, así como incentivos/concesiones a los promotores inmobiliarios que alcancen los porcentajes exigidos en la construcción de unidades para personas con ingresos muy bajos, bajos y moderados, dentro de sus desarrollos.

• Programa de Incentivos a Promotores de Proyectos por Cumplimiento Voluntario que fomente un conjunto de incentivos, atractivos para los promotores inmobiliarios que suministren el 20% exigido de unidades inclusivas y, como mínimo, 20% adicional de unidades asequibles, para un total de 40%.

• Superposición para Viviendas Asequibles de carácter Voluntario que se aplicará a las áreas que acusen la mayor escasez de viviendas en relación con las fuentes de trabajo, a fin de lograr un 100% de viviendas asequibles para personas de recursos muy bajos, bajos o moderados, o personas con un nivel de ingresos equivalente al de la clase trabajadora.

CAPÍTULO 8: ESTRATEGIA DEL PROGRAMA DE VIVIENDAS:

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4. Cambiar los tipos de viviendas que se producen actualmente, de manera que haya una correspondencia más apropiada entre el ingreso de la familia y el precio de las viviendas, mediante estrategias que fomenten alternativas a las viviendas actuales como, por ejemplo, unidades habitacionales accesorias, unidades habitacionales multifamiliares, unidades arrendadas ocupadas por un solo grupo familiar y viviendas ubicadas sobre comercios al detal. Esta propuesta también exigirá más campañas de concientización a la población. Por ejemplo, aunque las familias tengan preferencia por la casas unifamiliares sin paredes comunes, los propietarios potenciales deberán entender que este tipo de vivienda tiene un precio que está por encima del nivel de precios que puede pagar un alto porcentaje de las familias del condado. 5. Planificar de manera proactiva las nuevas áreas residenciales dentro de las Áreas Comunitarias y captar promotores inmobiliarios interesados en contribuir con la producción de las unidades necesarias, en comunidades bien planificadas. Incorporar un mayor número de entes participantes en la construcción de viviendas, a fin de que contribuyan con los costos de la infraestructura y la producción de las unidades y, además, estimulen la producción de unidades habitacionales dentro de terrenos propiedad de los empleadores. 6. Prolongar las relaciones con organizaciones sin fines de lucro dedicadas a proporcionar asistencia a comunidades con necesidades especiales.

ESTRATEGIA DEL PROGRAMA DE VIVIENDAS Y NECESIDAD DE VIVIENDAS A NIVEL REGIONAL Durante el lapso de 2003-2008, se estima que la necesidad de viviendas regionales del condado sea de 2,511 unidades. El reto del Condado consiste en proporcionar terrenos adecuados a las densidades apropiadas, a fin de que brinden los espacios físicos necesarios para el desarrollo de 2,511 nuevas unidades. Un reto adicional consiste en estimular el desarrollo de viviendas que sean asequibles a personas de ingresos bajos y moderados, y a los pertenecientes a la clase trabajadora. El Condado ha elaborado, con mucho esmero y de manera deliberada, una estrategia completa de viviendas para enfrentar estos retos. Algunos de los más importantes componentes de esa estrategia de viviendas son los siguientes:

1. Deben realizarse nuevas construcciones en las Áreas Comunitarias La concentración de los esfuerzos en la construcción de nuevas viviendas e infraestructura en las áreas no incorporadas constituirá la piedra angular del trabajo durante el lapso de 2002-2008 en las 5 Áreas Comunitarias ya identificadas en Fort Ord, Rancho San Juan, Boronda, Castroville y Pajaro. La planificación del crecimiento de San Lucas y Pine Canyon ocurrirá posteriormente, y las tareas de construcción pudieran, o no, comenzar en el lapso mencionado.

2. Cálculos de densidad revisados Como parte del proceso de Actualización del Plan General del Siglo XXI, al examinarse los patrones de densidad existentes, se determinó que éstos debían ser sometidos a cambios. Específicamente, el Anteproyecto del Plan General del Siglo XXI y el presente Elemento de Vivienda de 2002-2008 recomiendan que los nuevos desarrollos dentro de las Áreas Comunitarias presenten una densidad mínima de 7 unidades por acre. Asimismo, el 50% del área residencial en acres se debe desarrollar, como mínimo, a una densidad promedio de 10 unidades por acre.

134 OCTUBRE DE 2003

Por otra parte, se ha propuesto incrementar las densidades máximas a un máximo de 30 unidades por acre, a fin de dar lugar a una gama más amplia de tipos de unidades habitacionales.

3. Estrategia “por capas”de incentivos para viviendas asequibles Con el objeto de aumentar el número de unidades asequibles, el Condado ha desarrollado un enfoque “por capas ” con el que se pretende fomentar la construcción de viviendas cuyo precio pueda ser pagado por la población. El concepto que fundamenta este enfoque es que todos los promotores inmobiliarios de proyectos de 3 o más unidades construirán un porcentaje exigido mínimo y obligatorio de 20% de unidades asequibles, a través del Programa de Construcción de Viviendas Inclusivas. Por otra parte, si los desarrollos exceden el valor umbral mínimo de 20%, y alcanzan al menos 40% de unidades asequibles, el Condado proporcionará incentivos adicionales, además de un bono de densidad, lo cuales dependerán de la cantidad y el nivel de capacidad financiera ofrecido para adquirir las viviendas. A continuación, se incluye una descripción de los componentes de esta estrategia por capas:

Nivel 1: Programa de Viviendas Inclusivas

Programa obligatorio que exige que todos los promotores inmobiliarios de 3 o más unidades construirán, como mínimo un 20% de unidades asequibles. Los desarrollos de 3-4 unidades pueden pagar un cobro compensatorio, aunque se exigirá que los desarrollos restantes proporcionen, como contribución, unidades con verdadero carácter inclusivo. El requisito de 20% de unidades inclusivas se desglosa en los siguientes componentes: 6% de unidades asequibles a familias de muy bajos ingresos, 6% de unidades asequibles a familias de bajos ingresos y 8% de unidades asequibles a familias con ingresos moderados.

Nivel 2: Programa de bono por densidad Para los promotores inmobiliarios que construyan un mayor porcentaje de unidades asequibles a familias de muy bajos recursos, bajos recursos y recursos moderados y/o familias con necesidades especiales, se concederá un bono por densidad entre el 10 y 25%, adicionados a la densidad máxima permitida para el desarrollo propuesto. La ordenanza del bono por densidad tendrá la función de resumir la totalidad del programa necesario para lograr un bono por densidad y las concesiones/incentivos disponibles para los promotores inmobiliarios, además del bono por densidad.

Nivel 3: Programa de incentivos de construcción de viviendas para los promotores inmobiliarios

Este programa ofrece un paquete de incentivos para los promotores inmobiliarios que convengan en construir un 20% de viviendas inclusivas para las familias con muy bajos ingresos y bajos ingresos, viviendas adicionales asequibles para la clase trabajadora y familias con ingresos moderados. Dependiendo de la cantidad de viviendas asequibles y el nivel de capacidad financiera que se proporcione para adquirir las viviendas, se ofrecerá un paquete de incentivos acorde con la propuesta correspondiente. Entre los incentivos que se incluirán figuran los siguientes:

Reducción o exención de cobros Lapsos de procesamiento expeditos Modificaciones de estacionamiento y diseño Bonos por densidad Ayuda del personal de procesamiento de permisos Ayuda financiera


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Nivel 4: Superposición para viviendas asequibles

Esta zona propuesta permitiría un bono por densidad y otros incentivos para que la densidad de estos desarrollos supere la densidad base del distrito-zona donde se realicen las construcciones. Los desarrollos que serían elegibles para el bono por densidad y otros incentivos serían aquéllos que ofrezcan viviendas que sean 100% asequibles para la clase trabajadora del área, lo cual debe incluir a las familias de ingresos bajos y moderados.

4. Patrones de desarrollo innovadores y coordinación con los productores de unidades habitacionales A fin de alcanzar el tipo de densidades propuestas, el Elemento de Vivienda incluye programas que estimulen nuevos e innovadores enfoques en la generación de viviendas. Existe un énfasis especial en el desarrollo de unidades de uso mixto, viviendas secundarias y viviendas multifamiliares. Además, en el marco de un esfuerzo para alcanzar un equilibrio adecuado de fuentes de trabajo/viviendas, la estrategia del Condado se concentra en localizar las unidades habitacionales cerca de los centros de trabajo y, en general, en las áreas de empleo de la región. El Condado tiene previsto continuar su trabajo mancomunado con promotores inmobiliarios sin fines de lucro y privados para alcanzar estas metas de desarrollo. Asimismo, se hará especial énfasis en el desarrollo de prototipos y modelos de desarrollo, incluyendo el trabajo con los principales empleadores, a fin de que proporcionen viviendas a sus empleados. En las páginas siguientes se describen las políticas y programas que conforman la

estrategia total del Condado de Monterey para la construcción de viviendas durante 2002-2008. La ilustración no. 47, al final de este capítulo, resume los objetivos cuantificados de estos programas y políticas, especialmente en lo que respecta a la Asignación Regional de Necesidades de Vivienda.

136 OCTUBRE DE 2003

META H-1: VIVIENDAS DENTRO DE LAS ÁREAS RESIDENCIALES YA EXISTENTES

Respaldar nuevas oportunidades de viviendas áreas ya desarrolladas, a través del área vacía en zona urbanizada y la intensificación de usos, además de estimular la conservación y mejora de las viviendas ya existentes, mediante programas de remodelación y reemplazo. POLÍTICAS:

Política H-1.1 Intensificación de áreas ya desarrolladas – El condado deberá tener en cuenta las áreas no incorporadas de la comunidad, a fin de aprovechar al máximo las áreas que ya presentan zonificación residencial fortaleciendo el redesarrollo y convirtiendo las áreas de baja densidad en áreas de más alta densidad, o áreas de uso mixto. El potencial de intensificación de las Áreas Comunitarias ya existentes será considerado en el desarrollo de los Planes de las Comunidades. El potencial de construcción adicional de centros rurales deberá ser evaluado en el marco de las exigencias de estudios de infraestructura y financiación de centros rurales.

Política H-1.2 Asistencia para la rehabilitación dentro de áreas no incorporadas - El condado

deberá estimular la conservación de las viviendas ya existentes mediante su rehabilitación; además, impedirá el deterioro de las viviendas asequibles ya existentes y las estructuras de valor histórico. El condado deberá asignar prioridad a los esfuerzos de rehabilitación de viviendas en las Áreas Comunitarias y Centros Rurales donde haya mayores necesidades de rehabilitación, y deberá ayudar a los propietarios de viviendas de muy bajos recursos, y a aquellos propietarios de viviendas en régimen de alquiler quienes proporcionen viviendas asequibles, en el mantenimiento y reparación de sus unidades habitacionales.

Política H-1.3 Reemplazo de viviendas - El condado deberá identificar las unidades habitacionales severamente deterioradas en toda su jurisdicción y, asimismo, deberá identificar todos los métodos necesarios para estimular la construcción de nuevas unidades; asimismo, deberá tomar en cuenta las necesidades de desplazamiento de los residentes actuales.

Política H-1.4 Compatibilidad entre los Vecindarios y Carácter Histórico – El condado deberá

designar áreas para el desarrollo residencial que sean compatibles con los vecindarios existentes, y deberá reservar las unidades habitacionales que tengan importancia histórica. Dentro de las áreas no incorporadas de la comunidad, el condado deberá trabajar conjuntamente con los propietarios de viviendas existentes, los residentes y los comerciantes, a fin de desarrollar Planes de la Comunidad que integren las nuevas viviendas a los vecindarios ya existentes.

Política H-1.5 Eficiencia de la energía - Promover la eficiencia de la energía mediante el uso de

medidas para conservarla, tanto en las unidades habitacionales nuevas, como en las existentes.


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LAS UNIDADES HABITACIONALES DE MAYOR ANTIGÜEDAD CONFIEREN UN CARÁCTER Y VALOR HISTÓRICO A LAS COMUNIDADES

(EJEMPLO DE VIVIENDAS BIEN MANTENIDAS EN SPRECKLES)

IMPLEMENTACIÓN H-1.a Programa de Rehabilitación de Viviendas

Administrar un programa de rehabilitación de viviendas que proporcione asistencia financiera y técnica a los propietarios de unidades ocupadas por familias de bajos recursos. El Condado dará a conocer el programa a través de materiales escritos (por ej., folletos, volantes, etc.), en el sitio Web del Condado y en los centros de vecindarios y comunidades, incluyendo el Centro de oportunidades de viviendas asequibles.

Lapso: Finales de 2003: Incluir información en el sitio Web del Condado y crear los materiales escritos que sean necesarios 2003- 30 de junio de 2008: Esfuerzos de mercadeo continuos e implementación del programa

Parte responsable: Oficina Administrativa del Condado Objetivos: 110 Unidades Rehabilitadas (20 unidades anuales) Fuente de financiación: Fondo para viviendas asequibles

H-1.b Inventario de las condiciones de las viviendas

Coordinar un inventario de las condiciones de las viviendas en el cual se identifiquen a las unidades que requieran rehabilitación o reemplazo, en áreas puntuales de Castroville, Pajaro y Boronda, así como también otras áreas del Condado que acusen cierto número de unidades deterioradas, entre las que figuran Prunedale, Chualar, San Ardo y San Lucas.

Lapso: 2003-2004: Culminar el inventario Parte responsable: Planificación e Inspección de Construcción H-1.c Viviendas de reemplazo

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Proporcionar asistencia financiera y asesoría técnica, en la medida de lo posible, para el reemplazo (incluyendo la reubicación temporal y el reemplazo definitivo) de viviendas asequibles, en el desarrollo de 79 unidades de Rippling River y el proyecto no. 15, 17 y 19 de Salinas Road. Lapso: 2002-2005: Planes de reemplazo de viviendas

culminados y fase de construcción iniciada para Rippling River (Autoridad Habitacional) y Salinas Road.

Parte responsable: Oficina administrativa del Condado, Autoridad de Viviendas del Condado de Monterey y la Agencia de Redesarrollo

Objetivos: 79 Unidades reemplazadas en Rippling River 77 Unidades reemplazadas en Salinas Road

H-1.d Preservación del parque de viviendas móviles

Apoyar la preservación y mejora de las 3,342 viviendas móviles existentes en las áreas no incorporadas del Condado. El Condado asistirá a los residentes del parque de viviendas móviles mediante la facilitación de planes de financiación para acometer reparaciones o ingresar en programas de adquisición, a través del Estado u otras fuentes de financiación. Lapso: 2002-2008

Parte responsable: Oficina Administrativa del Condado Objetivo: 3,342 viviendas móviles existentes preservadas

H-1.e Conservación de unidades asequibles existentes

Supervisar las 1,017 unidades habitacionales asequibles existentes identificadas en la ilustración No. 46 del presente documento, para garantizar que continúen siendo asequibles. Aunque ninguna de estas unidades se encuentra en riesgo de convertirse en unidades con precio de mercado, el Condado, en su Informe Anual, deberá comprobar año tras año que tales viviendas continúen siendo de carácter asequible. Asimismo, el Condado asistirá a los propietarios de viviendas, según sea necesario, con planes de financiamiento y otros servicios que garanticen que tales unidades habitacionales continúen siendo asequibles.

Lapso: 2002-2008

Parte responsable: Oficina Administrativa del Condado Objetivo: 1,017 unidades asequibles H-1.f Garantía de Cumplimiento del código

Garantizar el cumplimiento de las normas y códigos actuales, con el objetivo de promover mejores en tornos para la vida y, simultáneamente, proporcionar oportunidades de vivienda alternas y asequibles para los ocupantes durante el proceso de adecuación para el cumplimiento del código.

Lapso: 2002-2008 Parte responsable: Oficina Administrativa del Condado y Planificación

e Inspección de Construcción


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H-1.g Conservación de la energía

Continuar implementando las exigencias del Título 24, en lo que respecta a la conservación de la energía, y evaluar si conviene poner en práctica las sugerencias expuestas en el Capítulo 9 del documento del Elemento de Vivienda. Lapso: 2002-2008

Parte responsable: Planificación e Inspección de Construcción

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META H-2: EQUILIBRIO DE FUENTES DE TRABAJO/VIVIENDAS E INFRAESTRUCTURA

Incrementar el suministro de viviendas cuyos servicios puedan ser satisfechos con la infraestructura regional y que se encuentren en las cercanías de fuentes de trabajo. POLÍTICAS: Política H-2.1 Demanda de viviendas en función de la disponibilidad de fuentes de

trabajo en los centros laborales – El Condado trabajará para propiciar una producción de viviendas que sea acorde con la disponibilidad de fuentes de trabajo en cada una de las regiones de su jurisdicción. La ubicación de las áreas residenciales serán designadas en las Áreas Comunitarias para proveer las unidades de vivienda que se necesitan para trabajos no incorporados localizados dentro de las áreas metropolitanas de Greater Monterey, Greater Salinas y Central Salinas Valley.

Política H-2.2 Correspondencia entre las viviendas y la infraestructura/centros de

trabajo – Toda la nueva subdivisión residencial deberá estar sincronizada con la oferta de servicios públicos, infraestructura y desenvolvimiento de la creación de fuentes de trabajo.

IMPLEMENTACIÓN H-2.a Infraestructura y disponibilidad de tierras

Durante el desarrollo de los planes de la Comunidad/Específico, incluir los requerimientos de infraestructura necesaria y garantizar que el desarrollo de la infraestructura se encuentre sincronizado con la producción de viviendas. Continuar trabajando con las agencias de recursos hídricos, tal como se describió en el capítulo 4, sección 3 "Capacidad de la infraestructura”, para estimular la implementación de los proyectos hídricos planificados, de esta manera, garantizar el suministro de agua a largo plazo dentro del Condado.

Lapso: 2002-30 de junio de 2008

Parte responsable: Oficina Administrativa del Condado H-2.b Supervisión de la disponibilidad de tierras

Supervisar el inventario de tierras disponibles para desarrollos residenciales. Incluir los resultados de esas tareas de supervisión en el Informe de Vivienda Anual del Condado. (consulte, además, los Programas Nos. H-3.e y H-6.b)


Parte responsable: Oficina Administrativa del Condado


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META H- 3: NUEVAS VIVIENDAS DENTRO DE LAS ÁREAS COMUNITARIAS Y SUPERPOSICIÓN PARA VIVIENDAS ASEQUIBLES

Incorporar unidades habitacionales adicionales dentro de las Áreas Comunitarias que no se encuentren incorporadas y dentro de las áreas de Supervisión para viviendas asequibles.

POLÍTICAS

Política H-3.1 Áreas comunitarias – El Condado deberá tener como prioridad la planificación del crecimiento de desarrollos residenciales dentro de las Áreas Comunitarias. Deberán culminarse Planes de la Comunidad o Planes Específicos (que en lo adelante se denominarán colectivamente “Planes de la Comunidad”) para las áreas de Pajaro, Castroville, Boronda, Fort Ord y Rancho San Juan (Fase I). Una vez culminados los planes de estas áreas, se deberán preparar Planes de la Comunidad para Pine Canyon, San Lucas y Rancho San Juan (Fase II).

Política H-3.2 El Plan de la Comunidad deberá mejorar las áreas residenciales existentes - Los planes comunitarios deberán tener en cuenta las necesidades de toda la comunidad -áreas de vivienda y niveles de precios existentes. Los planes deben incluir las medidas necesarias para solventar los problemas existentes en las viviendas (por ejemplo, viviendas con exceso de habitantes, viviendas que no satisfagan las normas mínimas) y las deficiencias de infraestructura, la necesidad de ejecutar rehabilitaciones, mejoramiento de las tiendas existentes y reutilización de las parcelas subutilizadas.

Política H-3.3 Nuevas viviendas dentro de las Áreas Comunitarias – Dentro de las Áreas Comunitarias, el Condado deberá planificar viviendas cuya ubicación y tipo concuerden con las necesidades de las comunidades. Las nuevas unidades habitacionales dentro de las Áreas Comunitarias existentes deben integrarse a las áreas residenciales ya existentes, de modo que su carácter y estilo de construcción guarde sintonía con las áreas existentes; asimismo, los tipos de unidades habitacionales deberán ayudar a fomentar cierta variedad de niveles de precio y diversidad de las viviendas.

Política H-3.4 Normas de desarrollo de las Áreas Comunitarias – El Condado deberá garantizar que las normas de desarrollo dentro de las Áreas Comunitarias permitan densidades poblacionales de mediana a alta, desarrollos de usos mixtos, unidades habitacionales accesorias y otros tipos de vivienda innovadores, los cuales deberán ser cónsonos con los criterios de diseño empleados en las Áreas Comunitarias. En la preparación de las normas de desarrollo para las Áreas Comunitarias el Condado también deberá evaluar y tomar en cuenta la posibilidad de modificar los requisitos de disponibilidad de estacionamiento dentro del condado, los paramentos de las edificaciones y las limitaciones de altura, las combinaciones de espacios comerciales y residenciales, además de normas de densidad mínima y máxima, para garantizar que estas condicionantes no creen obstáculos para lograr viviendas asequibles.

Política H-3.5 Participación del público - Los Planes de la Comunidad deben desarrollarse en el marco de un proceso de comunicación con el público, de modo que las comunidades tengan la oportunidad de proponer revisiones y sugerencias en todas

142 OCTUBRE DE 2003

las fases de la planificación, creación de bocetos o borradores, y en la fase de implementación.

Política H-3.6 Promoción proactiva – El Condado deberá promover, proactivamente, el desarrollo de áreas para las que se hayan propuesto desarrollos residenciales. En este sentido, se deberá ayudar a los promotores inmobiliarios en la preparación de diseños que integren viviendas dentro de los vecindarios existentes, proporcionarles ejemplos de prototipos de vivienda y brindar patrocinio a las ferias de vivienda.

Política H-3.7 Supervisión de los Planes de la Comunidad - El Condado deberá supervisar la implementación de los Planes Comunitarios para garantizar la puesta en práctica de los criterios de diseño y se alcancen las metas en el número de unidades. Los inventarios de tierras vacantes dentro de las comunidades no incorporadas deben ser actualizados periódicamente y las evaluaciones que se hagan a estas comunidades deben contemplar la necesidad de áreas adicionales para el desarrollo de vecindarios residenciales.

Política H-3.8 Superposición para viviendas asequibles El Condado deberá adoptar el programa de superposición para viviendas asequibles aplicando una superposición de designaciones de uso de la tierra para alcanzar un equilibrio entre las viviendas y las fuentes de trabajo en aquellas áreas del condado que acusen escasez de viviendas en relación con el número de puestos de trabajo. Si una propiedad que se encuentra dentro del área de superposición para viviendas disponibles satisface los criterios de adecuación especificados, el dueño de esa propiedad podría elegir de manera voluntaria a desarrollar un proyecto de viviendas 100% asequibles, en lugar de otro uso permisible, según la designación de uso de tierras correspondiente al caso particular. Todas las unidades construidas en el marco de la opción de superposición para viviendas asequibles deberán ser económicas para personas de recursos muy bajos, bajos moderados y, en general, para familias con nivel de ingresos de la clase trabajadora, según la siguiente distribución:

a. 10% para personas de muy bajos ingresos; b. 20% para personas de bajos ingresos; c. 40% para personas de ingresos moderados; d. 10% para personas pertenecientes a la clase trabajadora I; y e. 20% para personas pertenecientes a la clase trabajadora II.

Será posible realizar proyectos a los estipulados en esta distribución, para el caso de proyectos individuales, siempre y cuando los apruebe la junta de supervisores, quienes tomarán en cuenta otros factores, los cuales podrán ser, entre otros, la viabilidad económica, las características específicas del proyecto y la ubicación de las viviendas en función de las necesidades habitacionales del área circunvecina. Se deben establecer incentivos que estimulen la participación voluntaria en este programa como, por ejemplo, bonos por densidad, asistencia en el procesamiento de permisos, exención o diferimiento de obligaciones, modificación de las normas de los desarrollos, otorgamiento de asistencia de financiamiento, así como los permisos necesarios para permitir que un desarrollo se construya antes de la adopción de un Plan que abarque a toda la comunidad, como la adopción de un Plan de la Comunidad o un Plan Específico.


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IMPLEMENTACIÓN

H-3.a Planes de la Comunidad/Específicos Desarrollar Planes para la comunidad/específicos que estimulen la creación de

comunidades sanas y equilibradas, así como el uso más eficiente posible de la tierra designada para desarrollos o redesarrollos residenciales.

Lapso: 2002 – 2004: Culminar Planes de la Comunidad para Fort Ord, Rancho San Juan, Castroville, Boronda y Pajaro.

Parte responsable: Oficina Administrativa del Condado y Planificación e Inspección de Construcción

H-3.b Modificaciones a la Ordenanza de Zonificación y Permisos Simplificar el proceso de obtención de permisos (incluyendo los Permisos de Uso) en especial para desarrollos residenciales en áreas del Plan de la Comunidad ya adoptado. Por ejemplo, utilizar los informes ambientales maestros EIR/EIS del Plan de la Comunidad/Específico en lugar de informes EIR individuales. Revisar la Ordenanza de Zonificación para:

Exigir los requisitos de densidad mínimos en todas las zonas residenciales para Áreas Comunitarias.

Revisar y modificar las clasificaciones de densidad de las zonas para que alcancen un máximo de 30 unidades por acre y enmendar las clasificaciones de uso de tierras del Plan General, de modo que se permita un máximo de 30 unidades por acre.

Exigir que el 50% de las nuevas viviendas en las Áreas Comunitarias sean desarrolladas con una densidad promedio de 10 unidades/acre, o más altas.

Eliminar el requisito de permiso de uso condicional para desarrollos multifamiliares en tierra zonificadas como de alta densidad en las áreas del Plan de la Comunidad o Plan Específico. Sin embargo, se exigirá que los desarrollos multifamiliares sean revisados y aprobados, para garantizar que estén acordes con las normas de desarrollo y directrices de diseño contempladas en los Planes de la Comunidad y Planes Específicos adoptados. Retener la aprobación de permiso de uso, según sea necesario, de las unidades residenciales en desarrollos de uso mixto.

Enmendar la clasificación de uso de tierras del Plan General para permitir un máximo de 30 unidades por acre (si el Plan General de 1982 aún se encuentra vigente) Lapso: 2003-2004 Desarrollar procedimientos para simplificar el

proceso de otorgamiento de permisos 2003-2004 Revisar la Ordenanza de Zonificación y

enmendar el Plan General (si es necesario) para incluir densidades mínimas, nuevas clasificaciones de zonificación, revisiones de permisos y densidades promedio para las Áreas Comunitarias.


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H-3.c Desarrollo de Uso Mixto

Promover el desarrollo de uso mixto que incluya usos residenciales dentro de los proyectos de desarrollo, mediante la revisión de las regulaciones existentes que puedan limitar el desarrollo de obras de uso mixto. Se crearán normas que permitan los residenciales autónomos, así como también usos residenciales combinados con otros usos, según sea necesario, en virtud del terreno y ubicación del desarrollo específico. Como ejemplos del tipo de regulaciones que deben ser sometidas a revisión figuran los siguientes:

• Revisión de requerimientos de estacionamiento, • Limitaciones de paramento y altura de la edificación, • Combinación apropiada de espacios comerciales y residenciales, • Maximizar el potencial para usos residenciales en áreas comerciales, y • Normas Mínimas y Máximas de Densidad.



H-3.d Coordinación y Desarrollo de Infraestructuras Asistir en la preparación de solicitudes de subsidios y préstamos para el desarrollo de la infraestructura necesaria dentro de las Áreas Comunitarias. Proporcionar apoyo y asistencia a las agencias de servicio de agua en la preparación de solicitudes para obtener asistencia financiera. Apoyar a las agencias de servicio de agua en sus tareas de desarrollo de mejoras en el suministro y distribución de agua. Culminar el Plan de Administración de Servicios Integrales de Suministro de Agua.


Parte responsable: Oficina Administrativa del Condado, Planificación Edificaciones, Obras Públicas

H-3.e Informe Anual de Viviendas

Incluir información acerca de los Planes de la Comunidad/Específicos en el “Informe Anual de Viviendas” e identificar el número de unidades habitacionales producidas por tipo, las limitaciones que han reducido la producción, así como los programas de nuevas obras para el año siguiente. Incluir información sobre la cantidad de tierras residenciales que se encuentran en el inventario restante, a fin de garantizar la existencia de terrenos adecuados disponibles para satisfacer las necesidades de vivienda a nivel regional en el lapso 2002-2008. (Consulte, además, los Programas Nos. H-2.b y H-6.b)


Parte responsable: Oficina Administrativa del Condado Objetivo: Preparación de un informe elaborado anualmente.


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H-3.f Superposición para viviendas asequibles Desarrollar y adoptar un Programa de Superposición para viviendas asequibles en el que se aplique la superposición de designaciones de uso de las tierras y proporcione incentivos que estimulen el desarrollo de proyectos habitacionales asequibles a la población. La superposición para viviendas asequibles especificará que el 100% de las unidades sean asequibles a personas de muy bajos ingresos, bajos ingresos, o ingresos moderados y para las viviendas de la clase trabajadora. Las disposiciones de la superposición serán adoptadas por la Junta de Supervisores y especificarán las áreas de superposición, los criterios de adecuación de los terrenos y el porcentaje de unidades habitacionales asignadas a cada estrato de poder adquisitivo, tomando en cuenta las necesidades de vivienda en el área y la viabilidad económica. Las disposiciones de la superposición deberán incluir una exoneración para los casos de excepciones a los porcentajes de nivel de ingresos exigidos a proyectos individuales mediante la aprobación de la Junta de Supervisores, según las características y la ubicación de cada proyecto específico. El programa permitirá realizar exoneraciones a las solicitudes para proyectos de viviendas asequibles para que pueda continuar su ejecución antes de la adopción de los Planes de la Comunidad o Específicos. Lapso: 2003-2004 Desarrollar y aplicar la superposición para

viviendas asequibles Parte responsable: Oficina Administrativa del Condado y Planificación


146 OCTUBRE DE 2003

META H- 4: CAPACIDAD FINANCIERA PARA LA ADQUISICIÓN DE VIVIENDAS Y DIVERSIDAD

Planificar unidades dentro de nuevos desarrollos residenciales que estimulen la construcción de varios tipos de viviendas, así como diversidad en los precios y tamaños, de modo que se satisfagan las diferentes necesidades de los núcleos familiares del Condado de Monterey. POLÍTICAS Política H-4.1 Variedad en las viviendas -El Condado deberá estimular con mucho

énfasis las oportunidades para adquisición de viviendas en las áreas urbanas designadas, de modo que exista variedad en el tipo de viviendas y haya unidades disponibles para personas de todos los niveles de ingreso, dentro de desarrollos de vivienda que satisfagan las necesidades de las familias del Condado de Monterey incluyendo viviendas para personas de la tercera edad y personas discapacitadas, personas sin vivienda y trabajadores agropecuarios.

Política H-4.2 Diversificación y capacidad financiera para la adquisición de

viviendas en las nuevas Áreas Comunitarias - El Condado deberá exigir que las nuevas unidades habitacionales sean planificadas aplicando niveles de densidad y prototipos de viviendas que garanticen que cada área posea una combinación de precios diferentes para la adquisición de vivienda. El 50% de las nuevas áreas de desarrollo de viviendas deberá ser desarrollado a una densidad promedio de 10 unidades por acre o más, y la densidad mínima deberá ser de 7 unidades o más. Los requisitos de capacidad financiera para la adquisición de viviendas en las nuevas Áreas Comunitarias, entre las que figuran Fort Ord y Rancho San Juan, deberán ser especificadas durante el desarrollo del Plan de la Comunidad o del Plan Específico. Tales exigencias deberán ser puestas en práctica de manera cónsona en la elaboración de Normas de Desarrollo y Convenios de Desarrollo suscritos entre el Condado y los promotores inmobiliarios.

Política H-4.3 Diversificación y capacidad financiera para adquirir viviendas

dentro de las Áreas Comunitarias existentes – El Condado deberá tomar en cuenta la diversidad actual y la posibilidad de adquisición de las viviendas en las Áreas Comunitarias ya existentes, como parte del desarrollo de los Planes de la Comunidad del área. En las Áreas Comunitarias ya desarrolladas, el Condado aplicará la exigencia de alcanzar un 50% de unidades habitacionales a una densidad promedio de 10 unidades por acre o más, dentro de toda el área de la comunidad, y deberá integrar adecuadamente las nuevas viviendas con los vecindarios ya existentes.


147

Política H-4.4 Programa de Viviendas Inclusivas - El Condado deberá garantizar una aplicación uniforme de la Ordenanza de Viviendas Inclusivas. Este programa exige que el 20% de las nuevas unidades habitacionales sean asequibles a familias con muy bajos ingresos, bajos ingresos e ingresos moderados.

Política H-4.5 Ordenanza de bono por densidad – El Condado deberá implementar las

disposiciones del bono por densidad ofrecido por el estado para proyectos habitacionales que satisfagan al menos una de las siguientes condiciones:

a. 10% de las unidades habitacionales deberán ser asequibles a familias

con muy bajos ingresos. b. 20% de las unidades deberán ser asequibles a familias con bajos

ingresos. c. 20% de las unidades dentro de los proyectos de propiedad en

condominio deben ser asequibles a familias con ingresos moderados. d. 50% de las unidades deberán ser destinadas a grupos de personas con

necesidades especiales (definidos en la Sección 51.3 del Código Civil del Estado).

Se deberán ofrecer incentivos a los promotores inmobiliarios, a fin de estimular los proyectos habitacionales que satisfagan estas disposiciones, como bonos por densidad, modificación de normas para los desarrollos, así como reducciones y exenciones de las obligaciones.

Política H-4.6 Programas de Subvenciones Federales y del Estado para la

Adquisición de Viviendas- El Condado deberá administrar programas de viviendas para ayudar a quienes trabajan en el área no incorporada y apoyar los métodos de financiación disponibles, a objeto de que estas personas puedan obtener financiación adicional por parte del Estado, entes federales y privados, y obtener el monto máximo posible para la adquisición de una vivienda asequible. El Condado deberá continuar solicitando subvenciones del Estado y subvenciones Federales para asistir o contribuir con los costos que representa el desarrollo de viviendas asequibles.

Política H-4.7 Viviendas secundarias – Además de la vivienda principal en una parcela, el

Condado deberá permitir viviendas secundarias, a fin de brindar oportunidades adicionales de vivienda:

a. En las Áreas Comunitarias, las unidades habitacionales secundarias

deberán ser denominadas Unidades Habitacionales Accesorias (ADUs). El plan de la comunidad o Plan Específico definirán las normas que regularán a tales unidades, incluyendo el cumplimiento de todas las exigencias de la legislación del estado, en relación con las Segundas Unidades Habitacionales (AB 1866).

b. La factibilidad de incluir restricciones de capacidad financiera en nuevas unidades ADU deberá ser evaluada durante el proceso de preparación del Plan de la Comunidad o el Plan Específico.

148 OCTUBRE DE 2003

Política H-4.8 Asistencia financiera - El Condado deberá fomentar la asistencia financiera disponible a través de cobros por compensación del Programa de Viviendas Inclusivas, fondos apartados de ingresos del programa y redesarrollo de viviendas para obtener préstamos, subvenciones adicionales y financiación privada, a fin de desarrollar la cantidad máxima posible de viviendas asequibles.

Política H-4.9 Asistencia para alcanzar la capacidad financiera y la diversidad de viviendas - El Condado deberá proporcionar asistencia técnica a las agencias y organizaciones que participen en el desarrollo y construcción de viviendas y/o proporcionar servicios de apoyo. Asimismo, el Condado deberá estimular a otras agencias a fin de que proporcionen mayor asistencia, de modo que contribuyan con los residentes del Condado de Monterey para que éstos ingresen a los mercados de alquiler y adquisición de viviendas.

Política H-4.10 Personas sin vivienda - El Condado deberá reconocer las necesidades de

aquellas personas que no cuenten con los medios necesarios para adquirir una vivienda a precios de mercado y deberá proporcionar la financiación asistencia técnica necesaria disponible, a fin de apoyar los esfuerzos de agencias locales sin fines de lucro encargadas de prestar asistencia directa en materia de vivienda a las familias que no posean una vivienda, incluyendo programas como Refugios de Emergencia, Prevención de desalojos/Asistencia en los Alquileres, Viviendas de Transición/Viviendas de asistencia y Viviendas Asequibles Permanentes.


149

IMPLEMENTACIÓN

H-4.a Viviendas para trabajadores y empleados agropecuarios Continuar trabajando con los empleadores, a fin de ayudar a construir desarrollos para trabajadores y empleados agropecuarios como, por ejemplo, proporcionar prototipos de modelos, y patrocinar talleres para los empleadores y promotores inmobiliarios en materia de viviendas para los empleados. Procurar de manera activa todas las fuentes de financiación potenciales, incluyendo fondos del Departamento de Viviendas de California y Desarrollo de Comunidades (Community Development), HUD y contribuciones privadas. Prestar apoyo y asistencia a los propietarios/o promotores inmobiliarios para la solicitud de financiación del Estado, Financiación Federal y otros recursos locales. Lapso: 2003-2004: Desarrollar prototipos de viviendas y modelos para

las viviendas de trabajadores y empleados agropecuarios

2003-2008: Continuar trabajando con los empleadores e identificar/procurar todas las fuentes de financiación potenciales.


H-4.b Asistencia a Familias sin Vivienda Aprovechar todas las fuentes de financiación posibles y asistencia técnica, a fin de apoyar los esfuerzos de agencias locales sin fines de lucro que proporcionen asistencia directa a familias sin vivienda. Como ejemplos de agencias de servicios pueden mencionarse las organizaciones siguientes: Housing Advocacy Council, Salvation Army, Catholic Charities, Shelter Outreach Plus, John XXIII Ministry, Coalition of Homeless Service Providers, Housing Authority of County of Monterey y Veterans Transition Center

Lapso: 2002-30 de junio de 2008 Parte responsable: Oficina Administrativa del Condado Objetivo: 55 familias en Instalaciones de viviendas de transición ampliadas o nuevas

H-4.c Asistencia a Núcleos Familiares con Personas de la Tercera Edad, Discapacitadas y Trabajadores Agrícolas

Utilizar toda la financiación disponible a fin de respaldar la asistencia técnica para los esfuerzos de las agencias locales sin fines de lucro dedicadas a proporcionar asistencia directa en materia de adquisición de viviendas a personas de la tercera edad, personas discapacitadas y trabajadores agropecuarios. Ejemplos de estas organizaciones son los siguientes: Community Action Agency, Housing Authority of County of Monterey, Alliance on Aging, Central Coast Center for Independent Living, Housing Advocacy Council, Community Human Services, Gateway Center, e Interim.

Lapso: 2002-30 de junio de 2008 Parte responsable: Oficina Administrativa del Condado

Objetivos: Viviendas para trabajadores agropecuarios: 150 unidades de bajo y muy bajo costo

Personas de la tercera edad/personas discapacitadas: 50 unidades de bajo y muy bajo costo

150 OCTUBRE DE 2003

H-4.d Centro de Oportunidades para la Adquisición de Viviendas Asequibles Continuar apoyando al centro de oportunidades para la adquisición de viviendas, el cual coordina los programas y asistencia que permite a las familias adquirir su respectiva vivienda y garantizar las mejores oportunidades en materia de alquiler de viviendas.

Lapso: 2002-30 de junio de 2008 Parte responsable: Oficina Administrativa del Condado H-4.e Compradores de Primera Vivienda

Continuar administrando el programa de asistencia a los compradores de primera vivienda y trabajar con la autoridad de viviendas para que soliciten y administren los certificados de créditos hipotecarios que beneficien a las familias del Condado de Monterey. El Condado dará a conocer el programa a través de materiales escritos (por ej., folletos, volantes, etc.), en el sitio Web del Condado y en los centros de vecindarios y comunidades, incluyendo el Centro de oportunidades de viviendas asequibles.

Lapso: Finales de 2003: Incluir información en el sitio Web del Condado y crear los materiales escritos que sean necesarios

2003- 30 de junio de 2008: Esfuerzos de mercadeo continuos e implementación del programa

Parte responsable: Oficina Administrativa del Condado Objetivo: 40 a 50 compradores de primera vivienda asistidos (8 a 10

anualmente) H-4.f Subsidios federales para viviendas

Continuar estimulando la utilización de Subsidios federales para viviendas, tales como los Vales para la elección de viviendas de la Sección 8 y el Programa del sueño americano en el Condado.

Lapso: 2002-30 de junio de 2008 Parte responsable: Oficina Administrativa del Condado H-4.g Procesos de revisión expeditos

Implementar las recomendaciones de los informes de Actualización administrativa relacionados con mejoras al procesamiento de permisos. Además, desarrollar procedimientos que aceleren los procesos de revisión del medio ambiente, tales como la preparación de documentos de la Revisión maestra del medio ambiente para comunidades y áreas de redesarrollo.

Lapso: 2002-2003 Implementar procedimientos revisados Parte responsable: Oficina Administrativa del Condado y Planificación

e Inspección de Construcción H-4.h Viviendas Inclusivas

Continuar implementando la Ordenanza de Viviendas Inclusivas. Esto requiere que:

• El 20% de los desarrollos residenciales nuevos de 3 o más unidades debe cumplir con los requisitos de la Ordenanza.


151

• Los desarrollos de 3 a 4 unidades paguen un cobro por compensación, en lugar de proporcionar una unidad inclusiva. • Los desarrollos de 5 o más unidades proporcionarán una unidad inclusiva y, dependiendo del tamaño del desarrollo, las unidades inclusivas serán asequibles de acuerdo con la distribución porcentual requerida en núcleos familiares de ingresos muy bajos, bajos y moderados.

Lapso: 2002-30 de junio de 2008 Parte responsable: Oficina Administrativa del Condado y Planificación


H-4.i Programa de viviendas secundarias Es necesario revisar el programa de viviendas secundarias para incluir lo siguiente:

• En las Áreas Comunitarias, las unidades secundarias deben llamarse Unidades de vivienda complementarias (ADUs, Accesoria Dwelling Units). El Plan de la Comunidad o el Plan Específico definirán los estándares para esas unidades, incluyendo el cumplimiento de todos los requisitos de la legislación estatal relacionados con las segundas unidades (AB 1866).

• Es necesario evaluar la factibilidad de incluir restricciones de capacidad financiera a las ADUs nuevas durante la preparación del proceso del Plan de la Comunidad o Plan Específico

Lapso: 2003-2004: Preparar Planes de la Comunidad y Planes Específicos con estándares para el Programa de Viviendas Secundarias

2002 – 30 de junio de 2008: Implementar programa


Objetivo: Ochenta segundas unidades nuevas asequibles para los núcleos familiares de ingresos bajos y moderados

H-4.j Programa de bonos por densidad

Desarrollar una Ordenanza de bonos por densidad, de conformidad con los requisitos de la AB 1866. Esta Ordenanza debe incluir lo siguiente:

• Por lo menos 25% de los bonos por densidad para los desarrollos que ofrecen viviendas, que incluye el porcentaje requerido de unidades de ingresos muy bajos y bajos o viviendas para personas con necesidades especiales o

• Por lo menos 10% de los bonos por densidad para los desarrollos que ofrecen viviendas, que incluye el porcentaje requerido de unidades de ingresos moderados y

• Descripción de concesiones y/o incentivos (por ejemplo, estándares reducidos de desarrollo) disponibles para el desarrollador.



152 OCTUBRE DE 2003

META H-5. VIVIENDAS PARA LA CLASE TRABAJADORA Y ASISTIDAS POR EL EMPLEADOR

Respaldar el desarrollo de viviendas asequibles para la clase trabajadora del Condado de Monterey y estimular a los empleadores y a otras organizaciones para que contribuyan con la construcción de viviendas necesarias para sus empleados. POLÍTICAS H-5.1 Viviendas para la clase trabajadora – El Condado debe estimular el desarrollo

de viviendas que sean asequibles para los núcleos familiares de la clase trabajadora, es decir, personas empleadas en el mercado laboral que no pueden adquirir viviendas a la tasa del mercado.

H-5.2 Fondo fiduciario de vivienda: El Condado debe trabajar con otras

jurisdicciones para establecer un Fondo fiduciario de vivienda, con el fin de prestar asistencia en el desarrollo de viviendas para la clase trabajadora.

H-5.3 Asistencia del empleador – El Condado debe buscar asistencia de los

empleadores y socios de viviendas para estimular la construcción de viviendas en sitios de propiedad de los empleadores u otras áreas adyacentes a su lugar de trabajo. Coordinar alternativas de transporte (por ejemplo, van pools) desde las viviendas hasta los sitios de trabajo.

H-5.4 Programa de viviendas para la clase trabajadora: El Condado debe desarrollar un Programa de incentivos para proponentes de proyectos de viviendas, que incluye incentivos para los proponentes de proyectos que proporcionan 20% de las unidades asequibles a través del Programa de Viviendas Inclusivas y 20% de unidades adicionales para la clase trabajadora y núcleos familiares de ingresos moderados. Entre los incentivos que se incluirán figuran los siguientes:

a. Reducciones o exoneraciones de cobros b. Lapsos de procesamiento expeditos c. Normas de desarrollo modificadas d. Bonos por densidad e. Asistencia de personal en procesamiento de permisos f. Asistencia financiera


153

IMPLEMENTACIÓN H-5.a Fondo fiduciario de vivienda

Evaluar la posibilidad de establecer un Fondo fiduciario de vivienda para prestar asistencia en el desarrollo de viviendas para la clase trabajadora y los empleados que viven y/o trabajan en el Condado de Monterey.

Lapso: Principios de 2004 Realizar estudio de viabilidad Parte responsable: Oficina Administrativa del Condado

H-5.b Asistencia de vivienda para empleados Desarrollar modelos y prototipos innovadores de viviendas para estimular a los empleadores a proporcionar a sus empleados viviendas asequibles que se desarrollen en el sitio o cerca de sus sitios de trabajo. Continuar trabajando con los empleadores y proveedores de viviendas sin fines de lucro en el desarrollo de prototipos y modelos de viviendas para los trabajadores agrícolas, empleados que prestan servicio a los visitantes y otros sectores de la fuerza laboral del Condado de Monterey. Lapso: 2002-2003 Desarrollar modelos y prototipos de viviendas

2003-30 de junio de 2008 Implementar recomendaciones


H-5.c Programa de incentivos para proponentes de proyectos de viviendas

Diseñar y comercializar el Programa de incentivos para vivienda. Proporcionar un paquete de incentivos, según se describe en la Política H-5.4, para los proponentes de proyectos que acepten proporcionar 20% de viviendas inclusivas para núcleos familiares de ingresos muy bajos y bajos y 20% de viviendas asequibles para núcleos familiares de la clase trabajadora y de ingresos moderados. Desarrollar paquetes de información y recursos relacionados con el programa y darlos a conocer a la comunidad en desarrollo. (Para obtener una descripción más amplia de los núcleos familiares para la clase trabajadora, consulte el Capítulo 2 de este documento). Entre los incentivos que se incluirán figuran los siguientes:

• Reducciones o exoneraciones de cobros • Lapsos de procesamiento expeditos • Modificaciones de estacionamiento y diseño • Bonos por densidad • Ayuda del personal de procesamiento de permisos • Ayuda financiera

Lapso: 2002-2003 Diseñar programas de incentivos Parte responsable: Oficina Administrativa del Condado y Planificación


154

META H-6: ASIGNACIÓN REGIONAL DE VIVIENDA

Alcanzar los objetivos regionales de viviendas en el Condado y fomentar las asignaciones regionales que estimulan el desarrollo de viviendas que se ajustan a los niveles de sueldos y la lucha por alcanzar un equilibrio de puestos de trabajo/viviendas en los Centros principales de empleo del Condado de Monterey. POLÍTICAS: H-6.1 Asignación regional – El Condado debe asegurar que exista suficiente tierra

desarrollable a densidades apropiadas con infraestructura adecuada para albergar 2.511 unidades nuevas dentro de las áreas no incorporadas desde 2002 hasta 2008.

H-6.2 Seguimiento permanente de la producción - El Condado debe supervisar la construcción de viviendas para asegurar la efectividad de los planes que ofrecen oportunidades de viviendas asequibles para todos los segmentos de la población actual y proyectada del Condado.

H-6.3 Asignaciones futuras - El Condado debe estimular los procesos de asignaciones regionales futuras de aportes equitativos para tomar en cuenta la ubicación de empleos y la necesidad de distribución de viviendas que refleje los sueldos pagados en de cada área.

IMPLEMENTACIÓN: H-6.a Sitios adecuados

Estimular nuevos desarrollos residenciales, al asegurar que la zonificación apropiada, las designaciones de uso de la tierra y la infraestructura estén disponibles para el total de la Asignación regional de necesidades de vivienda (RHNA, Regional Housing Need Allocation) de 2.511 unidades. Dirigir el nuevo crecimiento residencial para cumplir con la RHNA a Áreas Comunitarias.

Lapso: Fin de 2004 Planes de la Comunidad/Planes Específicos

adoptados y designaciones de nueva zonificación/uso de la tierra aprobadas para las áreas comunitarias de Rancho San Juan, Fort Ord, Castroville, Pajaro y Boronda. Modificar el Plan General según sea necesario para garantizar coherencia entre los Planes de la Comunidad/Planes Específicos y el Plan General en vigencia en ese momento. Iniciar y completar los cambios en la Ordenanza de zonificación necesarios para reflejar los niveles de densidad propuestos identificados en las tablas de tierras desocupadas/subdesarrolladas del Plan de la Comunidad, incluidas en el Capítulo 5 de este documento.


155

2005-2008 Planes de la Comunidad adoptados y las designaciones de nueva zonificación/uso de la tierra aprobadas para las áreas de la comunidad de San Lucas y Pine Canyon. Modificar el Plan General según sea necesario para garantizar coherencia entre los Planes de la Comunidad y el Plan General en vigencia en ese momento. Iniciar y completar los cambios en la Ordenanza de zonificación necesarios para reflejar los niveles de densidad propuestos identificados en las tablas de tierras desocupadas/subdesarrolladas del Plan de la Comunidad, incluidas en el Capítulo 5 de este documento.

Fin de 2005 Identificar el número de unidades residenciales

construidas/aprobadas que cumplan con la necesidad de RHNA según la categoría de ingreso de los núcleos familiares. Evaluar si existe suficiente tierra desocupada/subdesarrollada en densidades apropiadas del área comunitaria para albergar la necesidad de RHNA restante. Zonificar de nuevo la tierra según sea necesario para albergar la necesidad restante, de acuerdo con las categorías de densidad siguientes:

Ingresos muy bajos y bajos: 15-20 unidades/acre y 20-

30 unidades/acre Ingresos moderados: 10-15 unidades/acre Por encima de moderado 1-9 unidades/acre

Parte responsable: Oficina Administrativa del Condado y Planificación

e Inspección de Construcción Objetivo: Tierra adecuada en densidades apropiadas para cubrir

la Asignación Regional de Necesidades Vivienda (RHNA, Regional Housing Need Allocation) de:

Nivel de ingresos No. de

Unidades Muy bajos 821 unidades Ingresos bajos 608 unidades Ingresos moderados 937 unidades Por encima de moderado 145 unidades Total 2,511Unidades

156 OCTUBRE DE 2003

H-6.b Metas de construcción de viviendas y supervisión de disponibilidad de tierra

Preparar y mantener información sobre el número de viviendas desarrolladas, la disponibilidad de la tierra y los porcentajes de viviendas de la RHNA que se alcanzarán para cada una de las Áreas Comunitarias y otras áreas después de considerar la distribución de empleos según el nivel de sueldos y las viviendas disponibles dentro de cada rango de precios. Incluir esta información en el Informe anual de vivienda (anualmente desde 2002 hasta 2008). A finales de 2005, evaluar el número total de unidades construidas/aprobadas que cumplan con la necesidad de RHNA y la cantidad de tierra desocupada/subutilizada zonificada en densidades apropiadas para cubrir la necesidad restante. Enmendar el Plan General, de ser necesario, zonificar de nuevo la tierra e identificar la infraestructura requerida, según sea necesario, para cubrir la necesidad restante de RHNA (consulte el Programa H-6.a anterior).



H-6.c Infraestructura adecuada para cubrir las necesidades regionales de viviendas

Proporcionar a los proveedores de agua y alcantarillas en el Condado una copia del Elemento de Vivienda adoptado. De conformidad con la Sección 65589.7 del Código de Gobierno, los proveedores de agua y alcantarillas deben dar prioridad a las asignaciones de agua y alcantarillas para los desarrollos propuestos que cubran las necesidades regionales de vivienda del Condado. Lapso: 2002-30 de junio de 2008 Parte responsable: Oficina Administrativa del Condado

H-6.d Coherencia de Plan General Mientras se adoptan Planes de la Comunidad/Planes Específicos para cada área comunitaria individual, asegúrese de que estos Planes sean coherentes con el Plan General en vigencia en ese momento. Adoptar enmiendas del Plan General, según sea necesario, para garantizar coherencia entre el Plan de la Comunidad/Plan Específico y el documento del Plan General. Lapso: 2002-30 de junio de 2008 Parte responsable: Oficina Administrativa del Condado


157

META H-7: IGUALDAD DE OPORTUNIDADES Y ACCESIBILIDAD A VIVIENDAS

Asegurar que todos los núcleos familiares tengan igual acceso a viviendas sin discriminación. POLÍTICAS: Política H-7.1 Vivienda justa e igualdad de oportunidades – Fomentar y aplicar leyes de

vivienda justa e igualdad de oportunidades en todo el Condado. IMPLEMENTACIÓN:

H-7.a Vivienda justa Continuar respaldando los programas de vivienda justa en el Condado, tales

como: • Centro para la defensa de la comunidad • Central Coast Center for Independent Living • Centro de mediación y resolución de conflictos • Servicios legales para personas mayores • Asistencia legal rural de California

El Condado dará a conocer la disponibilidad de estos programas a través de materiales escritos (por ej., folletos, volantes, etc.), en el sitio Web del Condado y en los centros de vecindarios y comunidades, incluyendo el Centro de oportunidades de viviendas asequibles.

Lapso: Finales de 2003: Incluir información en el sitio Web del Condado y crear los materiales escritos que sean necesarios

2003- 30 de junio de 2008: Esfuerzos de mercadeo continuos Parte responsable: Oficina Administrativa del Condado H-7.b Programas de vivienda sin fines de lucro

Respaldar los esfuerzos de las organizaciones locales sin fines de lucro que proporcionan asistencia directa a los núcleos familiares del Condado de Monterey, tales como:

Programa de viviendas compartidas: Alliance on Aging Prevención de desahucio: El Housing Advocacy Council y otras organizaciones sin fines de lucro Ayuda para alquiler (Alquiler y depósitos de garantía para mudarse): El Housing

Advocacy Council y otras organizaciones sin fines de lucro El Condado dará a conocer la disponibilidad de estos programas a través de materiales escritos (por ej., folletos, volantes, etc.), en el sitio Web del Condado y en los centros de vecindarios y comunidades, incluyendo el Centro de oportunidades de viviendas asequibles.

Lapso: Finales de 2003: Incluir información en el sitio Web del Condado y

crear los materiales escritos que sean necesarios 2003- 30 de junio de 2008: Esfuerzos de mercadeo continuos

Parte responsable: Oficina administrativa del Condado y organizaciones sin fines de lucro

158 OCTUBRE DE 2003

Objetivos: Programa de viviendas compartidas: 95 clientes anualmente

Prevención de desahucio: 10-15 núcleos familiares Anualmente

Ayuda para alquiler: 10-15 núcleos familiares Anualmente

H-7.c Núcleos familiares con personas discapacitadas: Retirar limitaciones y estimular viviendas asequibles en desarrollos residenciales Desarrollar una Ordenanza de alojamiento razonable que describa los procedimientos de las solicitudes de zonificación y uso de la tierra emitidas por personas con discapacidad. La Ordenanza identificará las solicitudes de zonificación/uso de la tierra que tendrían un tiempo de procesamiento reducido, procedimientos optimizados y reducciones/exoneraciones de cobros. La Ordenanza especificará que las solicitudes de alojamiento razonable pueden ser realizadas por la persona discapacitada, así como también por sus familiares, cuidadores y/o cualquier otra persona que actúe en nombre de la persona discapacitada. Lapso: Invierno de 2003: Desarrollar y adoptar una

Ordenanza de alojamiento razonable.


H-7.d Núcleos familiares excesivamente grandes: Estimular la producción de

viviendas más grandes, especialmente para núcleos familiares que arriendan la vivienda Respaldar el desarrollo de unidades más grandes, al estimular la producción de tales unidades a través de los diferentes incentivos del Programa de incentivos para proponentes de proyectos de viviendas del Condado. Considerar la posibilidad de requerir un determinado porcentaje de unidades en un desarrollo para rentar que se beneficie del Programa de incentivos para proponentes de proyectos de viviendas para incluir unidades de 3 o más habitaciones en tamaño. Lapso: Invierno de 2003: Evaluar la posibilidad de incluir

un requisito de unidades más grandes para rentar en desarrollos que se benefician del Programa de incentivos para construcción de viviendas asequibles. 2003 – 30 de junio de 2008: Respaldar producción de unidades más grandes para rentar.

Parte responsable: Oficina Administrativa del Condado y

Planificación e Inspección de Construcción


159

META H-8: VIVIENDAS NUEVAS DENTRO Y ADYACENTES A CIUDADES Incrementar oferta de viviendas dentro y adyacentes a ciudades existentes y cerca de

empleos. Política Política H-8.1 Viviendas en áreas cercanas a ciudades – El Condado debe explorar la

colaboración con las ciudades para preparar estrategias de crecimiento que estimulen el desarrollo de una serie de tipos de viviendas dentro y adyacentes a ciudades y cerca de empleos, con el fin de asegurar que las viviendas estén disponibles para todos los segmentos de la población.

Implementación H-8.a Coordinación de construcción de viviendas por parte del Condado/ciudades

El Condado debe trabajar con las ciudades y la LAFCO para explorar acuerdos que faciliten un crecimiento urbano lógico y ordenado; neutralidad de ingresos; desarrollos económicos equilibrados; y desarrollos de viviendas asequibles para núcleos familiares de ingresos bajos y muy bajos dentro de las ciudades. Los acuerdos podrían incluir una transferencia de la Asignación regional de necesidades de vivienda (RHNA, Regional Housing Need Allocation) del Condado a las ciudades. Sin embargo, cualquier transferencia potencial de una parte de la RHNA del Condado a una ciudad depende del hecho de que la ciudad demuestre que tiene una infraestructura adecuada y tierra zonificada a densidades apropiadas para albergar los niveles de ingresos de la transferencia propuesta de unidades y satisface todos los requisitos estatutarios y es aprobada por el HCD.

Lapso: 2002-30 de junio de 2008 Parte responsable: Oficina Administrativa del Condado

160 Octubre de 2003

ILUSTRACIÓN NO. 47: RESUMEN DE OBJETIVOS CUANTIFICADOS ESTRATEGIA DEL PROGRAMA DE VIVIENDAS: 2002-30 DE JUNIO DE 2008

TIPO DE ACTIVIDAD NIVEL DE INGRESOS DE LOS NÚCLEOS FAMILIARES ASISTIDOS NÚMERO Y NOMBRE DEL PROGRAMA

MUY BAJOS BAJOS MODERADOS POR ENCIMA DE MODERADO

110 unidades H-1.a Programa de Rehabilitación de Viviendas

REHABILITACIÓN Y

REEMPLAZO DE VIVIENDAS 156 unidades H-1.c Reemplazo de Viviendas (Rippling

River y Salinas Road) 3,342 Viviendas Móviles Existentes

Preservadas H-1.d Preservación del Parque de Viviendas

Móviles

PRESERVACIÓN DE VIVIENDAS EXISTENTES

1,017 Unidades Asequibles Existentes Conservadas

H-1.e Conservación de Unidades

Asequibles Existentes SITIOS ADECUADOS PARA LAS NECESIDADES REGIONALES DE

VIVIENDA (RHNA)

1,225 unidades

730 unidades

1,970 Unidades

3,900 unidades

H-6.a Sitios Adecuados

RHNA (2003-2008) 821

unidades 608

unidades 937 unidades 145 Unidades

100-150 núcleos familiares H-7.b Programas de Vivienda sin Fines de Lucro

55 núcleos familiares H-4.b Asistencia a Familias sin Vivienda

NECESIDADES ESPECIALES

200 familias

H-4.c Asistencia de Personas de la Tercera Edad, Discapacitados y Núcleos Familiares de Trabajadores Agrícolas

40-50 Unidades H-4.e Compradores de Primera Vivienda

161

9. OPORTUNIDADES DE CONSERVACIÓN DE ENERGÍA CONSERVACIÓN DE ENERGÍA Y DESARROLLO RESIDENCIAL La conservación de energía se logra a nivel local e individual. Durante el proceso de planificación y desarrollo, existen muchas oportunidades para que los gobiernos locales respalden modelos eficientes de ahorro de energía. Tales métodos probados incluyen:

• Aplicar las regulaciones del Título 24 del Estado de California – estándares de eficiencia de energía en el estado para edificaciones residenciales y no residenciales. Las nuevas áreas de subdivisiones deberían adherirse a la Ley del Mapa de Subdivisiones de California, que requiere una consideración de los niveles máximos de calentamiento y enfriamiento natural, incluyendo energía solar. Además, los inspectores de códigos de construcción deberían obtener las credenciales del Instituto de entrenamiento de autoridades de la construcción de California, asegurando que están familiarizados con todos los modelos de ahorro de energía.

• Preservar y estimular la plantación de árboles en los vecindarios para proporcionar sombra en verano y reducir la pérdida de calor en invierno. Algunos métodos exitosos incluyen la plantación de árboles al oeste y noroeste de las viviendas para protegerse del caluroso sol de verano y el agrupamiento de árboles para protegerlos de elementos perjudiciales y respaldar su longevidad. Los árboles pueden reducir las temperaturas del aire en 5 a 10° F producto de la sombra y la evapotranspiración (el agua de las hojas se convierte en vapor, enfriando el aire).

• Estimular el paisajismo de ahorro de energía para la conservación de recursos, al desarrollar directrices que destacan las técnicas apropiadas de irrigación y el paisajismo sustentable (fertilizantes orgánicos y pesticidas).

• Considerar el uso de colores claros para pavimentos y techos con el fin de reducir la absorción de calor. Los materiales nuevos de tablillas para techos y vías pavimentadas se desarrollan de manera que reflejen más luz solar y duren más.

• En desarrollos futuros de calles, estimular la construcción de canales más estrechos para reducir el área de pavimento y destinar más espacio para árboles y zonas verdes a lo largo de las vías.

• Trabajar con los constructores y proponentes de proyectos para construir las viviendas en áreas óptimas en el sitio, considerando la ubicación del sol y las brisas naturales.

• Fomentar la construcción de viviendas nuevas diseñadas para el ahorro de energía con ayuda del Programa de viviendas Energy Star (respaldado por la EPA y el DOE). Las viviendas de Energy Star reducen el consumo de energía en 30%, al utilizar una iluminación de ahorro de energía, ventilación, ventanas y reemplazo de electricidad por gas natural donde sea apropiado.

• Proporcionar incentivos para optimizar las viviendas más antiguas con características de ahorro de energía antes de someterla a una reventa o remodelación principal.

• Estimular el uso de cubiertas y sistemas de calefacción solar para piscinas en lugar de los métodos convencionales en las áreas residenciales.

• Estimular el uso de la energía solar y otros recursos renovables.

162 OCTUBRE DE 2003

Las posibilidades de ahorro de energía son una consideración importante en la planificación y el análisis de viviendas asequibles. Los altos costos de la energía para los núcleos familiares de ingresos bajos y fijos afectan directamente la capacidad financiera para adquirir y rentar unidades de vivienda. En vista de que la energía básica es un gasto de vivienda no elástico, la capacidad para proporcionar asistencia para su conservación es especialmente importante.

Para individuos y núcleos familiares, existen programas para ayudar a conservar las energía y reducir los costos de energía. El Condado de Monterey puede fomentar y proporcionar asistencia a núcleos familiares para obtener acceso a las oportunidades siguientes:

Programa de asistencia de energía para núcleos familiares de bajos ingresos (LIHEAP, Low-Income Home Energy Assistance Program) Los núcleos familiares de bajos ingresos (menos de 60% del nivel de ingresos medios del estado) califican para asistencia financiera y renovaciones de viviendas gratis para compensar sus costos de energía. Financiado por el Departamento de salud y servicios humanos, el paquete de ayuda del LIHEAP proporciona dos servicios: asistencia de protección contra la intemperie y asistencia financiera.

• El Programa de protección contra la intemperie proporciona a las viviendas los servicios de protección contra la intemperie para ahorrar energía, incluyendo aislamiento del ático, juntas impermeabilizadotas, reparaciones menores de la vivienda y medidas de conservación de energía relacionadas. • El Programa de asistencia de energía para viviendas (HEAP, Homes Energy Assistance Program) proporciona asistencia financiera para pagar las cuentas de luz. El pago promedio dentro del estado de California es de $182 por núcleo familiar al año.

Hipotecas de ahorro de energía (EEM, Energy Efficient Mortgages) Los compradores de viviendas que adquieren una vivienda de ahorro de energía o remodelan su vivienda para conservar la energía califican para los beneficios de hipotecas especiales a través de las EEM. Determinados por los resultados del Sistema de clasificación de consumo eléctrico (HERS, Home Energy Rating System), los préstamos para viviendas pueden incluir costos de mejora del servicio que reducen las cuentas del servicio básico. El Sistema de clasificación de consumo eléctrico de California (CHEERS, California Home Energy Efficient Rating System) es un HERS local y está respaldado por PG&E, instituciones de préstamos y asociaciones de constructores.

Alivio para la asistencia de energía a través de la ayuda comunitaria (REACH, Relief for Energy Assistance Through Community Help) Patrocinado por Pacific Gas and Electric y administrado por el Salvation Army, REACH proporciona asistencia de energía a los clientes de bajos ingresos. Los núcleos familiares que no califiquen para el HEAP u otro programa de asistencia alternativo pueden recibir una ayuda financiera de una vez para cubrir los costos de energía. En los últimos 18 años, REACH ha ayudado a 369,000 núcleos familiares del norte de California con más de $56 millones en ayuda total.

CONSERVACIÓN DE ENERGÍA Y VIVIENDAS ASEQUIBLES

163

10. PARTICIPACIÓN PÚBLICA

1. Información a la comunidad en general La revisión pública inicial del proyecto de ley del Elemento de Vivienda 2002-2008 comenzó en 2002 tras la publicación del Anteproyecto del Plan General del Siglo XXI. Las copias del Anteproyecto del Plan General del Siglo XXI están disponibles en bibliotecas públicas y oficinas del Condado, así como también en el sitio Web del Condado. Los avisos frecuentes de las audiencias públicas sobre el Anteproyecto del Plan General del Siglo XXI se publicaron en los periódicos del Condado de Monterey (así como también en los periódicos de los condados adyacentes) durante toda la primavera y el verano de 2002. Durante el verano de 2002, el Comité de asesoramiento para la vivienda del Condado realizó tres reuniones públicas para discutir el proyecto de ley del Elemento de Vivienda. La Comisión de Planificación también realizó audiencias públicas sobre el Elemento de Vivienda y, del 15 al 17 de julio de 2002, la Junta de Supervisores realizó audiencias públicas y sesiones de trabajo sobre el proyecto de ley del Elemento de Vivienda. En el verano de 2003, se preparó un folleto informativo titulado “Elemento de Vivienda: Preguntas y Respuestas”. Este folleto está disponible para personas/organizaciones que podrían tener preguntas relacionadas con el proceso del Elemento de Vivienda.

2. Información para núcleos familiares con necesidades especiales e ingresos

más bajos Se proporcionó información a las organizaciones que representan a los hogares con necesidades especiales e ingresos más bajos durante el proceso de revisión pública. Durante el periodo de comentarios públicos, varios grupos y organizaciones que representan a los hogares con necesidades especiales enviaron comentarios escritos y orales. Algunos ejemplos de grupos que participan incluyen Coalition of Homeless Service Providers, Central Coast Center for Independent Living, Housing Advocacy Council, CHISPA, Autoridad de la vivienda del Condado de Monterey y California Rural Legal Assistance.

3. Comentarios/Respuestas del Pública al Borrador del Documento

En el Apéndice D de este documento, se incluye un resumen de comentarios escritos relacionados con el proyecto de ley del Elemento de Vivienda.

4. Plazo de revisión pública En conjunto con el proceso de revisión pública del Plan General del Siglo XXI, la Comisión de Planificación realizó una audiencia pública específicamente sobre el Elemento de Vivienda el 1 de mayo de 2002. A comienzos de junio de 2002, el proyecto de ley del Elemento de Vivienda estaba disponible para su revisión en el sitio Web del Condado. Las copias del borrador del Elemento también estaban disponibles en bibliotecas públicas y la oficina de Actualización del Plan General del Condado.

164 OCTUBRE DE 2003

5. Reuniones/Audiencias Públicas sobre el Elemento de Vivienda durante la Preparación del Borrador del Elemento de Vivienda (2002) A continuación, se muestran las fechas de las reuniones/audiencias durante las cuales varios grupos debatieron sobre el proyecto de ley del Elemento de Vivienda:

Reuniones/Audiencias de la Junta de Supervisores sobre el Elemento de Vivienda Noviembre 12, 2002 Abril 29, 2003 Audiencias de la Comisión de Planificación Junio 19, 2002 Junio 26, 2002 Julio 3, 2002 Reuniones del Comité de Asesoramiento para la Vivienda Julio 10, 2002 Julio 24, 2002 Agosto 14, 2002

6. Reuniones/Audiencias Públicas sobre el Borrador del Elemento de Vivienda de 2003 (2003)

Audiencia de Junta de Supervisores sobre Elemento de Vivienda 4 de noviembre de 2003

Audiencias de la Comisión de Planificación

Octubre 8, 2003 Reuniones del Comité de Asesoramiento para la Vivienda Verano de 2003

165

11. CONSISTENCIA CON EL PLAN GENERAL De acuerdo con la ley estatal del Elemento de Vivienda {Sección de Código de Gobierno 65583 (c)(6)(b)}, el Elemento de Vivienda debe describir “los medios mediante los cuales se alcanzará consistencia con otros elementos y metas comunitarias del Plan General”. En el momento en que se preparó este Elemento de Vivienda, una actualización del Plan General de 1982 estaba en progreso, pero todavía no se había adoptado el Plan General actualizado (Actualización de Plan General del Siglo XXI). Se supone que el Elemento de Vivienda de 2003 se adoptará antes que la Actualización del Plan General del Siglo XXI. Cuando se adopte el Elemento de Vivienda, éste será consistente con muchos aspectos del Plan General existente de 1982. Sin embargo, existen algunas áreas en que el Elemento de Vivienda de 2003 no será consistente con algunas partes del Plan General de 1982, que será el Plan General vigente hasta que se adopte el Plan General del Siglo XXI. A continuación, se describen a) las áreas generales de consistencia entre el Plan General de 1982 y el Elemento de Vivienda, b) las áreas de inconsistencia significativa y c) los medios mediante los cuales se alcanzará consistencia el Elemento de Vivienda y el Plan General de 1982.

Uso de la Tierra: El Elemento de Vivienda de 2003 es consistente con la meta primaria de la sección Uso de la Tierra con fines residenciales del Plan General de 1982:

Meta No. 27: Estimular varios tipos de desarrollos residenciales que tengan acceso a centros de empleo principales y en ubicaciones y densidades que permitirán la disposición de instalaciones y servicios públicos adecuados.

El Elemento de Vivienda también cumple con las políticas del Plan General de 1982, que incluyen la designación de “sitios adecuados para una variedad de desarrollos residenciales”, así como también la identificación de “áreas suficientes para uso residencial… consistentes con las políticas de crecimiento y proyecciones del Condado”. Además, el Plan General de 1982 indica que los desarrollos residenciales deberían concentrarse en áreas de crecimiento. Algunos ejemplos de las políticas del Plan General de 1982 que respaldan esta meta incluyen:

Política 27.1.3 Los desarrollos residenciales deberían concentrarse en las áreas de crecimiento. Política 27.1.4 De ser apropiado, las áreas residenciales de alta densidad deberán ser

designadas lo más cerca posible de las áreas urbanas o comunidades no incorporadas.

Política 27.2.1 Las áreas residenciales deben tener cómodo acceso a empleos, tiendas, recreación y transporte. Las áreas residenciales de alta densidad deberían tener cómodo acceso a transporte público.

El Plan General de 1982 identifica las áreas de crecimiento potencial como “áreas de concentración de desarrollo”. Las áreas de concentración de desarrollo se definen como “…aquellas porciones del área no incorporada dentro de las cuales se concentrará el desarrollo

CONSISTENCIA ENTRE EL PLAN GENERAL DE 1982 Y EL ELEMENTO DE VIVIENDA

166 OCTUBRE DE 2003

para cubrir con mayor efectividad otros aspectos de la administración del crecimiento como la preservación, las mejoras y la expansión de tierras agrícolas y la protección de otros recursos naturales. Las áreas de concentración de desarrollo proveerán la infraestructura adecuada para el desarrollo, como servicio de agua, tratamiento de aguas residuales, carreteras, instalaciones comerciales, escuelas y protección contra incendios”. El Elemento de Vivienda de 2003 es muy consistente con la meta de 1982 de dirigir los desarrollos residenciales nuevos a áreas de crecimiento. En realidad, el Elemento de Vivienda de 2003 identifica siete Áreas Comunitarias hacia donde se dirige el crecimiento residencial futuro. Las áreas comunitarias son áreas de crecimiento no incorporadas donde se estimulan los desarrollos residenciales nuevos a densidades de moderada a alta. Las áreas comunitarias se encuentran en áreas que son físicamente adecuadas para usos urbanos, pueden gozar de servicios públicos e infraestructura a precios económicos y están libres de peligros naturales, tierras sensibles al medio ambiente y tierras agrícolas productivas. Las áreas comunitarias son muy similares al concepto de “áreas de concentración de desarrollo” que se identifican en el Plan General de 1982. Por lo tanto, el concepto de concentrar el crecimiento residencial en áreas con suficientes servicios es consistente con el Plan General de 1982 y el Elemento de Vivienda de 2003. Otra área de consistencia significativa entre el Plan General de 1982 y el Elemento de Vivienda de 2003 es el estímulo de viviendas de alta densidad y asequibles. El Plan General de 1982 recomienda desarrollos residenciales de alta densidad en cinco ubicaciones, que también se designan como zonas de incentivos de desarrollo. El Elemento de vivienda de 2003 es consistente con este enfoque. Por ejemplo, el Elemento de Vivienda de 2003 incluye el concepto de zonas de “Superposición de viviendas asequibles” y el “Programa de incentivos a proponentes de proyectos de viviendas” que incluyen incentivos y bonos por densidad para desarrollos de viviendas de alta densidad y asequibles.

Transporte, servicios públicos e instalaciones Tal como se describe en este Elemento de Vivienda, se espera que las construcciones residenciales nuevas ocurran en las siete áreas comunitarias. Estas áreas comunitarias están diseñadas para tener el efecto de limitar los desarrollos residenciales nuevos a esas áreas con infraestructura y servicios urbanos adecuados para albergar la expansión urbana, al tiempo que se reduce la presión de desarrollo sobre las tierras agrícolas que contribuyen a la base económica del Condado. A un nivel general, este enfoque de desarrollo es consistente con las metas y políticas del Plan General de 1982 relacionadas con transporte, servicios públicos e instalaciones. Por ejemplo:

Meta No. 37 (Transporte): Fomentar un sistema de transporte seguro, efectivo y económico que preste servicio a los usos de la tierra existentes y futuros del Condado.

Meta No. 54 (Agua): Fomentar servicio de agua apropiado para todas las necesidades del Condado. Meta No. 54 (Aguas residuales): Asegurar niveles adecuados de tratamiento de aguas residuales, al

dirigir el crecimiento hacia áreas donde las densidades son lo suficientemente bajas para la eliminación efectiva de sistemas sépticos o lo suficientemente altas para respaldar las instalaciones de plantas de tratamiento de aguas residuales.

Meta No. 55 (Desechos sólidos): Facilitar la eliminación ordenada y sistemática de desechos sólidos de una manera que protegerá el medio ambiente y asegurará la salud y la seguridad permanentes de todos los residentes del Condado.

CAPÍTULO 11: COHERENCIA CON EL PLAN GENERAL

167

En general, el Elemento de Vivienda es consistente con las políticas del Plan General de 1982 para transporte, servicios públicos e instalaciones. Sin embargo, en vista de que cada Plan de la comunidad incluirá información específica sobre el número de viviendas nuevas y el impacto sobre la infraestructura y los servicios públicos, puede haber alguna inconsistencia individual o acumulativa con las políticas del Plan General. A medida que se adopta cada Plan de la comunidad, es necesario resolver las inconsistencias con el Plan General de 1982 al momento de adoptar los Planes de la comunidad individuales. Calidad del aire y recursos

El Elemento de Vivienda de 2003 incluye disposiciones para cumplir con las políticas del Plan General de 1982 para la conservación de recursos del aire. El concepto principal presentado por el Plan General es la reducción en la dependencia de vehículos para trasladarse a través de una planificación integrada de uso de la tierra y desarrollo. Además, el Plan General estimula el uso de medios de transporte alternativos y transporte masivo para controlar los niveles de emisión de aire potenciales dentro de la cuenca aérea del Condado. El Elemento de Vivienda de 2003 respalda las políticas del Plan General, al planificar desarrollos de viviendas dentro de las áreas comunitarias que puedan proporcionar servicios comerciales y públicos a los nuevos residentes, reduciendo así el número de viajes y las distancias de viaje de los futuros residentes. El desarrollo de viviendas en las proximidades de servicios urbanos existentes promueve el uso de medios de transporte alternativos para viajar al trabajo y a las áreas comerciales. El Elemento de Vivienda de 2003 también incluye políticas y programas que especifican la ubicación de nuevos usos residenciales cerca de los centros de empleo para reducir la cantidad de millas que se deben recorrer en vehículo para llegar al trabajo. Por consiguiente, en este sentido, el Elemento de Vivienda de 2003 es consistente con las metas y políticas del Plan General de 1982 en lo que respecta a la conservación del recurso aire.

Las principales inconsistencia entre el Plan General de 1982 y el Elemento de Vivienda se observan en lo que respecta al Uso de la tierra. Específicamente, estas inconsistencia son las siguientes: Plan de Uso de la Tierra (Página 171-183 del Plan General de 1982)

1. Designaciones de Densidad: El Plan General de 1982 incluye categorías de densidad, las cuales incluyen definiciones diferentes de las propuestas para las áreas comunitarias en el Elemento de Vivienda. Por ejemplo, “alta densidad” se define como de 5 a 20 unidades por acre en el Plan General, mientras que las Áreas Comunitarias propuestas deben incluir una densidad de 30 unidades por acre.

2. Terminología: Áreas de Concentración de Desarrollo y Zonas de Incentivo al Desarrollo El Plan General de 1982 utiliza el término “área de concentración de desarrollo”, que son aquellas porciones del área no incorporada dentro de las cuales se concentrará el desarrollo para cubrir con mayor efectividad otros aspectos de la administración del

INCONSISTENCIAS ENTRE EL PLAN GENERAL DE 1982 Y EL ELEMENTO DE VIVIENDA

168 OCTUBRE DE 2003

crecimiento, como la preservación, las mejoras y la expansión de tierras agrícolas y la protección de otros recursos naturales. Las áreas de concentración de desarrollo proveerán la infraestructura adecuada para el desarrollo, como servicio de agua, tratamiento de aguas residuales, carreteras, instalaciones comerciales, escuelas y protección contra incendios”. Esta definición es muy similar al concepto de “áreas comunitarias” tal como se proponen en el Elemento de Vivienda. Se debe cambiar la terminología o el título para hacer que sean consistentes. Adicionalmente, el Plan General de 1982 incluye la terminología de “zonas de incentivo al desarrollo” para viviendas de alta densidad y asequibles. Este concepto es similar al de la zona de superposición de viviendas asequibles del Elemento de Vivienda de 2003. Nuevamente, se debe cambiar la terminología o el título para hacer que sean consistentes.

3. Plan de Uso de la Tierra (Recomendaciones sobre Densidad) El Plan General de 1982 (página 176) sugiere que “la mayor parte del desarrollo residencial planificado del Condado debe ocurrir a densidad rural o a baja densidad”. Esto podría no ser consistente con algunas de las Áreas Comunitarias donde se propone un desarrollo de mayor densidad.

4. Plan de Uso de la Tierra: Ubicación del Desarrollo Residencial El Plan General de 1982 incluye descripciones de ubicaciones de desarrollo residencial, así como un Mapa de Uso de la Tierra. Existen algunas inconsistencia en estas ubicaciones y el Elemento de Vivienda. Por ejemplo, el Plan de 1982 identifica áreas de desarrollo residencial de alta densidad en Chualar y Las Lomas. Estas áreas no están incluidas en las siete Áreas Comunitarias del Elemento de Vivienda.

El principal medio para alcanzar la coherencia es a través del proceso de adopción de cada Plan de la Comunidad/Plan Específico de un Área Comunitaria. Al momento de la adopción de cada Plan de la Comunidad/Plan Específico, se llevará a cabo una revisión de las potenciales inconsistencia con el Plan General vigente. Las enmiendas al Plan General para resolver esas inconsistencia se procesarán bien sea antes o al momento de la adopción de cada Plan de la Comunidad/Plan Específico. Como se indicó anteriormente, el Condado se encuentra en el proceso de actualización del Plan General de 1982. El Elemento de Vivienda de 2003 se preparó de tal forma que fuera consistente con el Anteproyecto de Actualización del Plan General del Siglo XXI de abril de 2003. Sin embargo, la Actualización del Plan General del Siglo XXI podría ser modificada antes de su adopción definitiva y pudiera haber casos en los que el Elemento de Vivienda de 2003 y la versión final del Plan General del Siglo XXI no concuerden. Por lo tanto, las enmiendas al Plan General que sean necesarias para garantizar la consistencia entre los Planes de la Comunidad/Planes Específicos y el Plan General se determinarán con base en el Plan General vigente al momento que los Planes de la Comunidad/Planes Específicos estén listos para su adopción. El programa No. H-6.d descrito en el Capítulo 8 de este documento compromete al Condado a seguir este proceso a fin de garantizar la coherencia con el Plan General.

MEDIO PARA ALCANZAR LA CONSISTENCIA

169

12. CONSISTENCIA CON EL PLAN DE LA ZONA COSTERA Existen áreas en el Condado de Monterey que se encuentran en la zona costera de California. Estas áreas se definen como áreas de planificación costera y están conformadas por: Costa del Big Sur, Carmel, Del Monte Forest, Moss Landing y Condado Norte. En lo referente a la construcción/demolición de unidades en la zona costera, el Departamento de Planificación pudo identificar actividad de permisos desde 1998 a 2002. A continuación se presenta un resumen de esos datos.

DEMOLICIONES/CONSTRUCCIÓN DE UNIDADES RESIDENCIALES EN ÁREAS DE PLANIFICACIÓN DE LA ZONA COSTERA

1998-2002

Demoliciones: 58 unidades Construcción de unidades residenciales: Vivienda para cuidador 10 unidades

Vivienda unifamiliar 469 unidades Vivienda bifamiliar 4 unidades Vivienda para cinco o más familias 6 unidades Casas rodantes 41 unidades TOTAL 530 unidades

170 OCTUBRE DE 2003

13. APÉNDICES

A. Análisis de restricciones de viviendas para personas discapacitadas y acciones para eliminar las restricciones identificadas

B. Materiales de referencia/Organizaciones

C. Cobros por permiso para el uso de la tierra

D. Normas de desarrollo residencial

E. Resumen de comentarios públicos escritos

F. Notas finales G. Inventario detallado de las tierras de las Áreas Comunitarias

(Castroville, Pajaro y Boronda)

APÉNDICES

171

APÉNDICE A. ANÁLISIS DE RESTRICCIONES DE VIVIENDA PARA PERSONAS DISCAPACITADAS Y ACCIONES PARA ELIMINAR LAS RESTRICCIONES IDENTIFICADAS ASISTENCIA DEL CONDADO PARA VIVIVENDAS PARA PERSONAS DISCAPACITADAS EN ÁREAS NO INCORPORADAS Es importante hacer notar que usualmente la mejor ubicación para las instalaciones de viviendas de asistencia y residenciales para personas discapacitadas son las áreas incorporadas respecto a las áreas no incorporadas. Esto es debido hay un mejor acceso al transporte y a los servicios de apoyo y cuidado médico en las ciudades en comparación con las áreas rurales. Tradicionalmente, los gobiernos de los condados proporcionan asistencia sólo para proyectos en las áreas no incorporadas del Condado. Sin embargo, el Condado de Monterey es único en el sentido de que históricamente ha proporcionado ayuda financiera a desarrollos o programas que están ubicados en áreas no incorporadas, pero que prestan servicios a los residentes de todo el Condado. En los últimos años, los Fondos para viviendas asequibles del Condado han prestado asistencia a varios programas de viviendas que sirven tanto a los residentes de áreas incorporadas como a los de las áreas no incorporadas. En particular, el Condado ha suministrado asistencia en fondos a desarrollos que prestan servicios a núcleos familiares con necesidades especiales. Por ejemplo, a principios de 2003, el Condado reservó fondos para asistir en el desarrollo de instalaciones residenciales en Marina y Salinas que prestarán servicio a la población con discapacidad mental sin vivienda. La reciente legislación del Estado (Capítulo 671, Estatutos de 2001) requiere que las comunidades incluyan un análisis de las restricciones potenciales para el desarrollo, mantenimiento y mejora de viviendas para personas discapacitadas. Por lo tanto, mientras el Condado de Monterey apoya la ubicación de instalaciones residenciales en áreas donde se dispone de servicios de apoyo (usualmente en áreas incorporadas), se reconoce que puede haber muchas solicitudes de desarrollo en áreas no incorporadas. Además, es posible que los individuos discapacitados requieran aprobaciones de zonificación/uso de la tierra para hacer modificaciones a su residencia. A continuación, se presenta un análisis de restricciones potenciales de vivienda para personas discapacitadas.

1. Cobros por Controles de uso de la tierra/Procesamiento de permisos La Ordenanza de zonificación del Condado permite pequeñas viviendas de asistencia (limitadas a 6 o menos personas) para cuidado diario o residencial en todos los distritos residenciales sin un permiso de uso. Las instalaciones de cuidado residencial y cuidado diario para 7 o más personas están permitidas en áreas de residencias multifamiliares y otras áreas con un permiso de uso. No existen restricciones específicas o requisitos adicionales para desarrollos que presten ayuda a núcleos familiares de discapacitados. De hecho, el Condado ha aprobado variaciones a las normas de zonificación y desarrollo para proyectos específicos ya que proporcionan viviendas a personas mayores/discapacitados. El Condado también ha reducido sus normas de estacionamiento para viviendas para personas mayores y discapacitados. Los requisitos de estacionamiento para viviendas para personas mayores y discapacitados son los siguientes: 1 espacio por cada 2 unidades más 1 espacio para visitantes por cada 8 unidades.

172 OCTUBRE DE 2003

El Condado sigue los requisitos de la Ley para Personas con Discapacidades (ADA, Americans with Disabilities Act) en lo que respecta al desarrollo de viviendas accesibles. A través del programa de rehabilitación de viviendas del Condado, se proporciona asistencia para rehabilitación y mejoras de accesibilidad de viviendas para núcleos familiares de bajos ingresos que califiquen.

2. Códigos y Normas de Construcción El Condado ha adoptado la edición de 1998 del Código Uniforme de Construcción y los códigos del Estado. Para desarrollos multifamiliares de 3 o más unidades, la Ciudad también implementa el Título 24 que regula el acceso y la adaptabilidad para personas discapacitadas. No se aplican restricciones específicas para viviendas para discapacitados, tales como distancias mínimas, condiciones especiales u otras regulaciones de ese estilo que podrían limitar el desarrollo, mantenimiento o mejora de viviendas para personas discapacitadas.

3. Consulta a grupos de la comunidad que representan a personas discapacitadas

Durante el proceso de análisis, se consultó a dos grupos de la comunidad sobre su experiencia con el proceso de desarrollo de viviendas para personas discapacitadas. Interim, Inc. se encuentra en el proceso de desarrollar instalaciones residenciales para personas discapacitadas en el Condado de Monterey. Sin embargo, los proyectos que están desarrollando están ubicados en Salinas y Marina. Interim, Inc. no ha introducido solicitudes de permisos de desarrollo en áreas no incorporadas del Condado de Monterey y, por tanto, no ha hecho comentarios sobre restricciones potenciales. La Central Coast Center for Independent Living es una organización de defensa e información/referencia para personas discapacitadas. Después de contactar a sus organizaciones miembros, hicieron dos comentarios. El primer comentario se refería a los cobros por permisos de construcción y otros permisos de uso de la tierra. Debido a que muchos de sus clientes reciben ingresos fijos (usualmente del Seguro Social), los cargos cobrados por permisos pueden resultar costosos en relación con sus ingresos del núcleo familiar. El segundo comentario estaba relacionado a los extensos tiempos de procesamiento de permisos.

4. RECOMENDACIONES Es recomendable que el Condado desarrolle una Ordenanza de ajustes razonables que describa los procedimientos de solicitudes de personas discapacitadas de zonificación y uso de la tierra. La Ordenanza identificará las solicitudes de zonificación/uso de la tierra que tendrían un tiempo de procesamiento reducido, procedimientos optimizados y reducciones/exoneraciones de cobros. Igualmente, como parte del proceso de desarrollo de la Ordenanza de ajustes razonables, la Ordenanza de zonificación del Condado será revisada para eliminar cualquier referencia a términos que restrinjan la ocupación residencial sólo a personas que están emparentadas entre sí.

APÉNDICES

173

APÉNDICE B. MATERIALES DE REFERENCIA/ORGANIZACIONES Action Pajaro Valley, “Pajaro Valley Farmworker Housing Summit”, resumen final, agosto de 2001 Agencia del Área para la Ancianidad, Guide to Services, Care and Housing and Other Resources for Seniors in Monterey County, 2001 Asociación de Gobiernos de la Región de la Bahía de Monterey (AMBAG, Association of Monterey Bay Area Governments), “Tools for Assessing Jobs-Housing Balance and Commute patterns in the Monterey Bay Region”, mayo de 2001 Proyecto para el Presupuesto de California, “Locked Out: California’s Affordable Housing Crisis”, May 2000 Condado de Monterey, “1982 General Plan” with Plan Amendments 1982 (original), incluyendo las enmiendas posteriores a 1982 Condado de Monterey, Departamento de Servicios Sociales, Agencia de Acción Comunitaria, “Monterey County Homeless Census and Needs Assessment”, Informe final, noviembre de 1999 Condado de Monterey, División de Políticas de Recursos Ambientales, “Administrative Draft 21st Century General Plan”, abril de 2003 Condado de Monterey, División de Políticas de Recursos Ambientales, “Annual Housing Report,” marzo de 2002 Condado de Monterey, División de Políticas de Recursos Ambientales, “Consolidated Affordable Housing Plan”, abril de 1999 Condado de Monterey, División de Políticas de Recursos Ambientales, “Employment and Cost of Living Trends in Monterey County”, febrero de 2001 Condado de Monterey, División de Políticas de Recursos Ambientales, “Environmental Impact Report, Monterey County 21st Century General Plan”, marzo de 2002 Condado de Monterey, División de Políticas de Recursos Ambientales, “Housing Policy and Allocation Procedures Manual”, 12 de diciembre de 2000 Condado de Monterey, División de Políticas de Recursos Ambientales, “Preliminary Estimates of Jobs-based Housing Demand in Monterey County, 2000-2007”, 21 de septiembre de 2001 Condado de Monterey, Agencia de Redesarrollo, “Implementation Plan for the Boronda Project Area, 2000-2005”, mayo de 2000 Condado de Monterey, Agencia de Redesarrollo, “Five Year Implementation Plan for the Castroville Project Area , 2000-2005”, abril de 2000

174 OCTUBRE DE 2003

Condado de Monterey y Ciudad de Salinas, “Jobs-Housing Research Study: Regional Growth Pressures”, febrero de 2001 Condado de Monterey y Condado de Santa Cruz, “Farmworker Housing and Health Needs Assessment Study”, junio de 2001 Housing Advocacy Council, “2000 Housing Resource Report for Developmentally Disabled Individuals for Monterey County” Housing Advocacy Council, “2001 Housing Resource Directory” Housing California, The Long Wait: A Critical Shortage of Housing in California, abril de 2000 Local Homeless Assistance Council, Condado de Monterey, Departamento de Servicios Sociales, Agencia de Acción Comunitaria, “Monterey County Community-Based Homeless Services Plan”, febrero de 2002 Lydon, Sandy, “Toward Rediscovering the Monterey Bay Region and its History”, Santa Cruz County History Journal, emisión número 1, 1994 (Actualmente agotado) Measure A, “Del Monte Forest Plan: Forest Preservation and Development Limitations” (Medida iniciativa, noviembre de 2000) Condado de Monterey, Agencia del Área para la Ancianidad, “Four Year Area Plan”, 2001-2005 Coalición Nacional para la Vivienda de Bajos Ingresos, “Out of Reach”, septiembre de 2001 www.nlihc.org Estado de California, Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario, Pay to Play: Residential Development Fees in California Cities and Counties, 1999 www.hcd.ca.gov/hpd Estado de California, Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario, Raising the Roof: California Housing Development Projections and Constraints, mayo de 2000 www.hcd.ca.gov/hpd/hrc/rtr Estado de California, Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario, The State of California’s Housing Markets 1990-97, enero de 1999 www.hcd.ca.gov/hpd/hrc/plan/shp

APÉNDICES

175

Agencias/Organizaciones que proporcionan asistencia/servicios de vivienda (Información actualizada para 2002) Alliance on Aging (831) 655-1334 Agencia del Área para la Ancianidad, Salinas www.aaa.mc.org (831) 755-4400 Asociación de Gobiernos de la Región de la Bahía de Monterey (AMBAG, Association of Monterey Bay Area Governments), Marina www.ambag.org (831) 883-3750 California Legal Rural Assistance, Salinas (831) 757-5221 Caridades Católicas, Monterey (831) 375-1577 Centro para la Abogacía Comunitaria, Salinas (831) 753-2324 Central Coast Center for Independent Living, Salinas (831) 757-2968 CHISPA (Community Housing Improvement and Planning Systems) www.chispahousing.org (831) 757-6251 Coalition of Homeless Service Providers, Marina (831) 883-3080 Community Human Services, Seaside www.chservices.com (831) 899-4131 Centro de mediación y resolución de conflictos, Monterey (831) 649-6219 Condado de Monterey www.co.monterey.ca.us Dorothy’s Place Hospitality Center, Salinas

176 OCTUBRE DE 2003

(831) 424-1102 Gateway Center, Pacific Grove (831) 372-8002 Habitat for Humanity (831) 422-4828 Housing Advocacy Council, Salinas (831) 424-9186 Autoridades de la Vivienda del Condado de Monterey (831) 649-1541 www.hamonterey.org Interim, Monterey (831) 649-4522 Ministerio de Juan XXIII, Monterey (831) 655-1737 Legal Aid of the Central Coast, Monterey (831) 375-0505 Servicios legales para personas mayores, Salinas (831) 899-0492 Mid Peninsula Housing Corporation, Oficina de Marina (831) 384-0119 Agencia del Área para la Ancianidad del Condado de Monterey (831) 755-4435 Ejército de Salvación, Sand City (831) 899-4988 Shelter Outreach Plus, Marina (831) 384-3362 South County Housing, Gilroy (408) 786-9192 Estado de California, Departamento de Finanzas www.dof.ca.gov

APÉNDICES

177

Estado de California, Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario www.hcd.ca.gov

Estado de California, Departamento de Rehabilitación www.dor.ca.gov Estado de California, Departamento de Desarrollo de Empleos www.edd.ca.gov

Una Nueva Esperanza, Inc. Salinas Fideicomiso Inmobiliario Comunitario (831) 484-1789 Veterans Transition Center del Condado de Monterey, Marina (831) 883-8387 Women’s Crisis Center, Salinas (831) 757-1002

178 OCTUBRE DE 2003

APÉNDICE C: COBROS POR PERMISOS DEL USO DE LA TIERRA (PARA JULIO DE 2003)

Tarifas de los permisos de uso de la tierra (vigentes a partir del 13 de julio de, 2003)

Tipo de permiso Planificación Obras Públicas

Recursosacuíferos

Salud Consejo del condado

Total

Permiso administrativo $2,159 $194 $744 $380 $136 $3,613Revisión de ALUC $508 $508

Apelaciones $1,524 $388 $279 $190 $136 $2,517Cita para la solicitud $381 $381

Adquisición del paisaje de Big Sur

$1778 $97 $186 $570 $2,631

Revisión de permisos de construcción para adiciones a las áreas

comerciales/industriales existentes

$635 $194 $372 $380 $1,581

Revisión de permisos de construcción para

realizar ampliaciones a estructuras

residenciales existentes

$508 $194 $372 $190 $1,264


nuevos desarrollos comerciales e

industriales

$762 $194 $372 $380 $1,708


nuevas viviendas unifamiliares

$635 $97 $558 $190 $1,480

Certificado de cumplimiento

(por lote)

$1,270 $816 $2,086

Certificado de cumplimiento

condicional

$2,286 $291 $380 $816 $3,773

Permiso de desarrollo $3,048 $291 $744 $760 $680 $5,523

APÉNDICES

179

costero

Enmienda al Plan de Desarrollo Costero

$8,001 $388 $465 $570 $816 $10,240

Aprobación de diseño que requiere audiencia

pública

$762 $136 $898

Aprobación de diseño, reacondocionamiento

de techos

$127 $127

Aprobación de diseño, Aprobación de Director

$508 $508

Contrato de desarrollo

Depósito de $5,000

Depósito de $1,360

Depósito de $6,360

Informe de impacto ambiental (1)

30% del contrato de

asesoría

5% del contrato de

asesoría

5% del contrato de

asesoría

5% del contrato

de asesoría

3% del contrato de asesoría

Permisos de emergencia

$1,905 $68 $1,973

Usos extraordinarios de los desarrollos (2)

$12,000 $5,000 $5,600 $1,360 $23,960

Revisión en campo previa a la solicitud

$254 $254

Plan de Desarrollo General

$2,540 $582 $930 $570 $4,622

Enmienda al Plan de Desarrollo General/de

Área

$5,969 $388 $651 $570 $816 $8,394

Permisos de nivelación (no conjuntamente con

BP)

$762 $762

Revisión ambiental inicial (estudio inicial)

$2,540 $388 $372 $190 $544 $4,034

Revisión paisajística, comercial

$317 $317

Revisión paisajística, residencial

$317 $317

Reinspección paisajística

$127/hora $127/hora

Ajuste de líneas divisorias entre lotes

$1,968 $485 $558 $570 $408 $3,989

Enmienda de LLA, Revisión o Extensión

$889 $285 $136 $1,310

180 OCTUBRE DE 2003

Mapa Tentativo de Subdivisión Menor

(alcantarillas existentes)

$5,588 $2,134 $2,232 $1,425 $1,224 $12,603

Supervisión de atenuación

(1 a 10 medidas)

Depósito de $2,500

Depósito de $500

Depósito de $740

Depósito de $500

Depósito de $408

$4,648


(11 a 30 medidas)

$5,000


(más de 30 medidas)

$7,500

Mapa Tentativo de Subdivisión Menor

(nuevo sistema séptico o de alcantarillas)

$5,588 $2,134 $2,232 $1,900 $1,224 $13,078

Modificaciones menores o Revisión de

Subdivisión (alcantarillas

existentes)

$1,905 $970 $465 $570 $544 $4,454

Extensión Menor de Subdivisión

(alcantarilla existente)

$1,905 $388 $465 $760 $544 $4,062

Modificación o Revisión de

subdivisión menor (nuevo sistema séptico

o de alcantarillas)

$1,905 $970 $760 $3,635

Extensión de Subdivisión Menor con nuevo sistema séptico

o de alcantarillas

$1,905 $388 $2,293

Mapa Tentativo de Otorgamiento de

derechos de Subdivisión Menor


$7,366 $2,134 $2,232 $1,900 $1,224 $14,856

Extensión de Mapa Tent. de Otorgamiento

de Derechos de Subdivisión Menor con

alcantarilla existente

$7,366 $388 $2,232 $1,425 $1,224 $12,635

Mapa Tent. de Otorgamiento de

Derechos de

$7,366 $2,134 $2,232 $1,900 $1,224 $14,856

APÉNDICES

181

Subdivisión Menor (sistema séptico

nuevo) Extensión de Mapa

Tent. de Otorgamiento de Derechos de

Subdivisión Menor con sistema séptico nuevo

$7,366 $388 $2,232 $1,900 $1,224 $13,110

Mapa de parcelas modificado de

Subdivisión Menor

$970 $465 $1,435

Modificación, Revisiones o Extensiones

$1,778 $97 $465 $285 $272 $2,897

Conferencia previa/post solicitud

$435 $291 $279 $380 $1,385

Plan de reclamaciones $10,160 $10,160Inspección anual del

Subdivisión Menor$1,016 $1,016

Investigación (2 horas) $254 $97 $351Modificaciones al

Texto de Rezonificación o

Códigos

$4,318 $388 $372 $380 $408 $5,866

Modificación de áreas de cesión paisajísticas

$1,270 $272 $1,542

Plan Específico(3) 30% del contrato de

asesoría

Depósito de $5000 Depósito

de $1,000

Depósito de $950

Depósito de $1,360

$8,310

Mapa preliminar de Subdivisión Estándar


$5,000 $3,000 +$300/lote

$2,200 $1,900 $12,100

Mapa preliminar de Subdivisión Estándar


$5,000 $3,000 +$300/lote

$2,200 $2,375 $12,575

Mapa de revisión de proyecto de

Subdivisión Estándar (CVMP)

$2,000 $3,000 $5000

Mapa Tentativo de Subdivisión Estándar


$8,000 $3,000 +$300/lote

$2,800 $1,900 $1,360 $17,060

Mapa tentativo de Subdivisión Estándar


$8,000 $3,000 +$300/lote

$2,800 $2,375 $1,360 $17,535

182 OCTUBRE DE 2003

Mapa Tent. de Derechos de Sub.

Estándar (alcantarillas

existentes)

$10,000 $3,000 +$300/lote

$3,700 $1,900 $1,360 $19,960

Mapa Tent. de Derechos de Sub. Estándar (sistema

séptico nuevo)

$10,000 $3,000 +$300/lote

$3,700 $2,375 $1,360 $20,435

Modificación, Revisión o Extensión

de Subdivisión Estándar


$2,000 $3,000 $460 $855 $544 $6,859

Enmienda, Revisión o Extensión de

Subdivisión Estándar (nuevo sistema

séptico)

$2,000 $3000 $460 $1,045 $544 $7,049

Procesamiento de mapa final de

subdivisión estándar

$1,500+$150/lote

$680 $2,180

Tarifa por almacenamiento/digitalización de documento

Tarifa de permiso de

1%

Tarifa de 1%

Remoción de árboles, Aprobación del

Director

$508 $508

Permiso de uso $3,175 $388 $744 $760 $408 $5,475Varianza $3,175 $291 $651 $380 $136 $4,633

Determinación de derechos otorgados

$5,080 $1,360 $6,440

NOTAS SOBRE LAS TARIFAS DE USO DE

LA TIERRA:

Permisos de desarrollos

combinados:

En las solicitudes que se compongan de más de un permiso (un “Permiso para Desarrollo Combinado” se cobrará la tarifa completa para el permiso principal y el 70% de las tarifas para los permisos restantes.

Las tarifas cobradas para Tipos de

Permisos en Negrita son depósitos:

A las tarifas indicadas como Depósito podría sumarse el cobro de horas adicionales.

1) Informe de impacto ambiental:

El solicitante paga las tarifas de contrato de asesor + los porcentajes indicados +15% de contingencia.

APÉNDICES

183

2) Usos extraordinarios de los desarrollos

Solicitudes que requieren mucho más tiempo que las solicitudes habituales.

3) Planes específicos El solicitante paga el contrato del asesor + 15% de contingencia; La tarifa de planificación es de 30% del contrato; otras agencias cobran el tiempo y los materiales, con garantía en depósito.

184 OCTUBRE DE 2003

APÉNDICE D: NORMAS DE DESARROLLO RESIDENCIAL Casas rodantes/ viviendas prefabricadas Se permiten los estacionamientos de casas rodantes en todos los distritos residenciales, incluyendo RDR, LDR, MDR y HDR, en lotes existentes del registro. Además, se permiten las viviendas prefabricadas sujetas a las mismas condiciones que las unidades convencionales en todos los distritos residenciales. Limitaciones de paramento, estacionamiento y altura en distritos residenciales (2002) Distrito de zonificación

Paramento frontal

Paramento lateral

Paramento trasero

Altura máxima

Requisitos de estacionamiento**

Densidad rural residencial (RDR)*

30 pies 30 pies 20 pies 30 pies Unifamiliar, separada: 2 espacios/unidad

Residencial de baja densidad (LDR)

30 pies 20 pies (máximo)

20 pies 30 pies Unifamiliar, separada: 2 espacios/unidad Dúplex: 2 espacios/unidad

Residencial de mediana densidad (MDR)

20 pies 5 pies 10 pies 30 pies Unifamiliar, separada: 2 espacios/unidad Dúplex: 2 espacios/unidad Triplex: 2 espacios/unidad

Residencial de alta densidad (HDR)

20 pies 5 pies 10 pies 35 pies Igual que la anterior y, Multifamiliar residencial: Unidad de 1.5 espacios/ 1 habitación Unidad de 2 espacios/ 2 habitación Unidades de espacios/ 3 o más habitaciones 1 estacionamiento para visitantes por cada 4 unidades

Los requisitos de paramento pueden variar si se identifican por el distrito de zonificación especial “B” en el mapa de zonificación. El distrito de zonificación “B se ocupa de parcelas con restricciones de desarrollo específicas y/o de asuntos de infraestructura. ** Los requisitos de estacionamiento para los desarrollos de viviendas para personas mayores y discapacitados son los siguientes: 1 espacio /2 unidades más 1 espacio para visitantes/8 unidades.

APÉNDICES

185

APÉNDICE E: RESUMEN DE COMENTARIOS ESCRITOS Anteproyecto del Elemento de Vivienda (primavera/verano de 2002) En las tablas que aparecen abajo se indica un resumen de comentarios escritos recibidos en el anteproyecto del Elemento de Vivienda. Los comentarios están organizados en un formato de tabla de acuerdo a asuntos individuales. A continuación de cada tabla se encuentra una breve respuesta general al tema en conjunto de los comentarios recibidos. Estos comentarios también estaban disponibles para la Junta de Supervisores antes de su revisión del anteproyecto del Elemento de Vivienda en julio de 2002.

Tema: Nuevo desarrollo de viviendas Número de comentarios

Resistencia de los consumidores a nuevos urbanismos; los residentes quieren elegir (por ejemplo, residencias unifamiliares)

3

Los desarrollos proyectados de viviendas tienen previsto geografía y número limitado 2 ¿No se puede partir del supuesto de desarrollos en 8,000 lotes actualmente vacantes; se puede construir en ellos?

2

Se requieren más desarrollos que reacondicionamientos 1 Identificar otras áreas de crecimiento si Ft. Ord o Rancho San Juan fallan a tima hora 1 Eliminar el texto en el que se exigen nuevas unidades asequibles para que estas unidades no se coloquen de manera desproporcionada en áreas que ya cuentan con un alto porcentaje de unidades existentes asequibles

1

No regular la anexión a ciudades en función de la ubicación de puestos de trabajo, o en aquellas que ya han agotado sus oportunidades de áreas vacías en zonas urbanizadas

1

No se han explorado/analizado las limitaciones de infraestructura en las áreas comunitarias

1

No al Desvío de Prunedale, porque podría fomentar más desarrollos en los alrededores de Salinas

1

Exigir a los proponentes de proyectos de viviendas que proporcionen avisos acerca de las unidades asequibles que han construido

1

Evitar las designaciones “sólo para tercera edad”, incluir a las personas discapacitadas 1 El Plan hará que las áreas vacías en zonas urbanizadas sean más complejas 1 Respuesta a los comentarios: Nuevo desarrollo de viviendas Un fundamento importante de la visión del Plan General es que se debe lograr un “desarrollo compacto”. “Desarrollo compacto” significa que el futuro crecimiento será dirigido a ubicaciones adecuadas dentro de las áreas urbanas existentes, preferiblemente cerca de los centros de empleo más que disperso en las áreas rurales. El Elemento de Vivienda contiene políticas y programas que apoyan la meta; incluso la preparación e implementación de planes de las comunidades que incluyen una variedad de unidades residenciales a diferentes rangos de densidad y niveles de capacidad financiera. En lo que respecta a viviendas para discapacitados y personas mayores, el Programa H-7.c en el Capítulo 8 ofrece una oportunidad para evaluar los estándares y requisitos de vivienda para núcleos familiares de discapacitados e incluye la participación de grupos sin fines de lucro como parte de ese proceso de evaluación.

186 OCTUBRE DE 2003

Tema: Rehabilitación Número de comentarios

Las unidades reacondiconadas deben satisfacer todas las normas de accesibilidad

1

No mezclar nuevas viviendas en áreas con demasiadas viviendas deterioradas, primero se requieren mejoras

1

Respuesta a los comentarios: Rehabilitación El programa de asistencia para rehabilitación de viviendas del Condado requiere que todas las unidades ocupadas por núcleos familiares de discapacitados y/o personas mayores incluyan modificaciones de accesibilidad. Además, el Programa H-7.c, como se mencionó anteriormente, incluye una evaluación de los estándares y requisitos de vivienda para núcleos familiares de discapacitados y podría resultar en recomendaciones adicionales para los estándares de accesibilidad. En lo referente a las mejoras de infraestructura en áreas deterioradas, uno de los principales objetivos en la preparación de los Planes de las Comunidades para áreas de redesarrollo es la planificación de mejoras de infraestructura para dar cabida al crecimiento residencial adicional.

Tema: Regulaciones sobre zonificación Número de comentarios

Fomentar desarrollos comerciales de uso mixto en los vecindarios existentes

2

Las normas de densidad son demasiado agresivas 5 Eliminar limitaciones a las normativas de zonificación 3 Solicitar una disposición de ausencia de retroactividad para la disminución en las limitaciones de pendiente

1

40 acres como requisito mínimo no es suficiente para el crecimiento habitacional

1

Respuesta a los comentarios: Regulaciones sobre zonificación EL Programa H-3.e en el Capítulo 8 promueve el desarrollo de uso mixto, incluyendo el uso comercial y residencial. El anteproyecto del Elemento de Vivienda recomienda una variedad de densidades de zonificación a fin de alcanzar la meta de “desarrollo compacto”. Las Áreas Comunitarias incluyen una serie de densidades de zonificación para dar cabida a los objetivos de desarrollo compacto así como satisfacer las metas de la Asignación Regional de Necesidades de Vivienda. En lo que concierne a las regulaciones de zonificación, el Elemento de Vivienda identifica a algunas de las regulaciones de zonificación como restricciones de vivienda. Estas incluyen los actuales requisitos relativos a segundas unidades y desarrollos de uso mixto. Además, la Zona de Superposición de Viviendas Asequibles propuesta y la Ley estatal de bonos por densidad proporcionan modificaciones a los estándares de zonificación y desarrollo para desarrollos de viviendas asequibles.

Tema: Desarrollo en ciudad y área no incorporada Número de comentarios

Es necesario que se concreten los acuerdos entre la Ciudad y el 6

APÉNDICES

187

Condado antes de adoptar un plan Los residentes no deberían decidir sobre temas de viviendas en áreas no incorporadas, debería ser la potestad de la Junta de Supervisores, tampoco deberán ser responsables desde el punto de vista financiero

2

Exigir a las ciudades absorber la mayor parte del crecimiento del condado y adicionar restricciones son imposiciones contradictorias

1

Las Áreas Comunitarias y los centros rurales deberán ser de la responsabilidad exclusiva del Condado

1

Aclarar qué es lo que se requiere para que los planes de la ciudad reflejen lo que en realidad se desea

1

Eliminar las limitaciones de 3,000 acres para el crecimiento de las ciudades

1

Existen incongruencias entre el Uso de la Tierra y los Elementos Administrativos; no especifican ajustes de linderos

1

No permitir que Salinas anexe 3,000 acres – ya acusa deficiencias de infraestructura

1

Eliminar la infraestructura y recursos acuíferos como barreras al crecimiento de negocios y crecimiento habitacional

1

Respuesta a los comentarios: Desarrollo en ciudad y área no incorporada Durante el proceso de revisión pública del Plan General, el Condado reconoció que no podría cumplir acuerdos específicos con las ciudades relativos al crecimiento y la anexión. Por lo tanto, las políticas y programas concernientes a acuerdos específicos han sido revisadas en el Elemento de Vivienda final.

188 OCTUBRE DE 2003

Tema: Viviendas Inclusivas Número de

comentarios El plan de inclusión social es excesivo 3 El plan de inclusión social no es lo suficientemente agresivo (ejemplo: necesidad de 40% o más)

2

Respuesta a los comentarios: Viviendas inclusivas Hubo una importante discusión pública sobre los requisitos de vivienda inclusiva durante el proceso de revisión. Además de la discusión de la Comisión de Planificación, el Comité de Asesoramiento para la Vivienda sostuvo tres reuniones públicas en la que se dedicó gran parte del tiempo a los requisitos de vivienda inclusiva. El resultado de todas estas discusiones fue el desarrollo de un enfoque multifacético de vivienda inclusiva (Programa H-4.h), Programa de incentivos para la construcción de viviendas para la clase trabajadora (Programa H-4.i) y la Zona de Superposición de Viviendas Asequibles (Programa H-4.j).

APÉNDICES

189

Tema: Política general de planificación y desarrollo de

viviendas Número de comentarios

Se debe planificar hasta el 2020, no hasta 2007 2 La planificación es un obstáculo para la creación de viviendas 2 Avalar programas para compartir viviendas 2 Procesos de permisos expeditos para unidades asequibles 1 Crear un Comité de Ciudadanos para que modifiquen la redacción de la sección de viviendas

1

Someter a revisión pública el Documento Técnico del Elemento de Vivienda

1

No se han efectuado suficientes análisis de obstáculos y limitaciones gubernamentales, ni se han dado pasos significativos para suprimir las limitaciones

1

En la práctica, los incentivos de “Manejo especial” exceden la capacidad del departamento de planificación para implementarlos

1

Se solicita una política diferente orientada a satisfacer las necesidades de las familias con miembros de la tercera edad y discapacitados

1

Se requieren otros incentivos con el objetivo de apoyar la creación de viviendas para personas de la tercera edad

1

Crear sistemas de cooperación entre organizaciones sin fines de lucro que sirven a personas con discapacidades

1

Continuar fomentando el uso de subsidios federales para viviendas 1 Crear incentivos financieros para que los propietarios de viviendas en alquiler acepten comprobantes de la sección 8

1

Establecer prioridad para viviendas que se adapten a las necesidades de las personas discapacitadas

1

Eliminar los requerimientos de estacionamiento y altura de las edificaciones, así como las limitaciones de colocación

1

Las leyes del Estado determinan cuándo un desarrollador es merecedor de bonos de densidad, no los Condados

1

Permitir a todos los residentes, no sólo cuidadores y personas de la tercera edad, la ocupación de unidades secundarias

1

Necesidad general de viviendas asequibles 1 Se solicitó control de alquileres, especialmente para el caso de las viviendas móviles

1

Respuesta a los comentarios: Política general de planificación y desarrollo de viviendas La ley estatal requiere que el Elemento de Vivienda incluya un período de planificación de 2002-2008. Sin embargo, otros Elementos del Plan General incluyen períodos de planificación de 2002-2020. El Capítulo 8 del Elemento de Vivienda incluye programas que apoyan la vivienda compartida, el procesamiento de permisos expeditos para viviendas asequibles, el programa de incentivos para la construcción de viviendas para la clase trabajadora, la producción de viviendas para personas mayores y discapacitados, las reducciones de los estándares de desarrollo, las revisiones de segundas unidades y la ley estatal de bonos por densidad.

190 OCTUBRE DE 2003

Tema: Viviendas subsidiadas por el empleador y densidad de empleo

Número de comentarios

El plan de viviendas construidas con asistencia de los empleadores requiere ser revisado más exhaustivamente y ser discutido por los empleadores del área

2

Incentivos financieros específicos para viviendas asequibles a la clase trabajadora

1

Relación entre número de empleos y número de viviendas – ¿Cuál es la evidencia de su efectividad?

1

El Plan impondrá restricciones no razonables en el sector agrícola 1 Pajaro y Castroville se encuentran por debajo de la relación entre empleos y viviendas

1

Respuesta a los comentarios: Viviendas subsidiadas por el empleador y densidad de empleo El Elemento de Vivienda reconoce la importancia de las viviendas para la clase trabajadora y las viviendas subsidiadas por el empleador. El Capítulo 8 incluye políticas y programas de la meta específica (véase Meta H-5) de viviendas subsidiadas por el empleador y para la clase trabajadora.

Otros temas Número de comentarios

Celebrar reuniones públicas al final de la tarde 2 ¿Cómo se financiarán los estudios de infraestructura? 1 El Elemento de Vivienda no está orientado a satisfacer las necesidades de Southern Monterey County

1

Respuesta a los comentarios: Otros temas En el proceso de revisión pública de la Actualización del Plan General, se reconoció la necesidad de más reuniones vespertinas para lograr mayor participación del público, por lo que se hizo un esfuerzo concertado para lograrlo. Comentarios al texto: 1. En la Política H-1-5 quisieron decir .5; en la segunda oración se debería agregar “dueños de propiedades” a los residentes y negocios ya existentes De acuerdo: Se incorporó este cambio. 2. Eliminar o modificar la redacción del tercer aparte de H-3-B “y eliminar otros obstáculos que limiten el desarrollo de unidades habitacionales (por ejemplo, requerimientos de estacionamiento, paramento y altura de las edificaciones, normas de densidad mínimas y máximas)” – éstos no son obstáculos, son requerimientos de los procesos de planificación; La redacción se dejó tal como está

APÉNDICES

191

APÉNDICE F: NOTAS FINALES 1 Condado de Monterey, División de Políticas de Recursos Ambientales, “Employment and Cost of Living Trends in Monterey County”, febrero de 2001 Pág.44 2 Ibid, Página 2 3 Coalición Nacional para la Vivienda de Bajos Ingresos, “Out of Reach”, septiembre de 2001 4 Condado de Monterey, “Monterey County Homeless Census and Needs Assessment”, noviembre de 1999 5 Ibid, Pág. 11-30 6 Comité Local de Asistencia para Personas sin Hogar, Condado de Monterey Departamento de Servicios Sociales, Agencia de Acción Comunitaria, “Monterey County Community-Based Homeless Services Plan,” febrero de 2002 7 Condado de Monterey y Condado de Santa Cruz, “Farmworker Housing and Health Needs Assessment ,” Junio de 2001, Pg. 1 8 Consejo de Asesoría sobre Estadounidenses Mayores, “Community Consensus: Planning for the Integration of Long Term Care Services”, 15 de marzo de 2001, Pg. 5 9 Condado de Monterey y Ciudad de Salinas, “Jobs-Housing Study: Regional Growth Pressures” 2001, Pg. 17 10 Asociación de Agentes de Bienes Raíces del Condado de Monterey, Resumen de ventas de viviendas unifamiliares, Trimestre que finalizó en junio de 2001 11 Agencia de Redesarrollo del Condado de Monterey, “Implementation Plan for the Boronda Project Area 2000-2005”, mayo de 2000, Pg. 23

192 OCTUBRE DE 2003

APÉNDICE G: INVENTARIO DETALLADO DE TIERRAS PARA ÁREAS COMUNITARIAS DE CASTROVILLE, BORONDA Y PAJARO

El contenido de la siguiente sección tiene como intención complementar las informaciones del inventario de tierras de las Áreas del Plan de la Comunidad como se describen en el Capítulo 5 de este documento. Esta información proporciona datos más detallados de tierras desocupadas/subdesarrolladas de las Áreas del Plan de la Comunidad, especialmente como se señala en las ilustraciones No. 34 (Castroville), No. 35 (Pajaro) y No. 36 (Boronda) en el Capítulo 5.

1. Castroville A. Áreas propuestas para designación de uso mixto (10-30 unidades por acre) La actual comunidad de Castroville es un Área de proyectos de redesarrollo. Se están utilizando las herramientas de redesarrollo del Condado para alentar los tipos fijados de redesarrollo, incluyendo la producción de viviendas asequibles. El área existente del centro de la ciudad a lo largo de Merritt Street consta actualmente de pequeños establecimientos comerciales mezclados con unidades residenciales. Templadero Street al oeste se encuentra desarrollada siguiendo un patrón fortuito de almacenamiento exterior, usos industriales y propiedades desocupadas. Existen muchas propiedades subutilizadas en el área, con una mezcla de patrones de propiedad. Las actividades de redesarrollo actuales emprendidas por la RDA, aunadas a la “visión” del área del centro de la ciudad del Plan de la Comunidad, se concentran en el desarrollo de proyectos de uso mixto que incluyen usos comerciales al detal en la planta baja y en dos pisos de las unidades residenciales para rentar que se encuentran arriba. Esta visión ha sido presentada a la comunidad en varias oportunidades y cuenta con un apoyo considerable de dueños de propiedades, dueños de negocios y residentes que ven el desarrollo de uso mixto propuesto como un elemento crítico en el mejoramiento del centro de su ciudad. La RDA ha estado trabajando activamente con varios dueños de propiedades en la conceptualización de proyectos de desarrollo. De hecho, la Autoridad de la Vivienda del Condado de Monterey han preparado e introducido un proyecto propuesto para una cuadra entera de Merritt Street que incluirá 40 apartamentos. La Autoridad de la Vivienda se encuentran muy cerca de llegar a un acuerdo con los dueños de las propiedades para servir de propornentes del proyecto y como operadores del componente de vivienda. La RDA ha suministrado a la Autoridad de la Vivienda asistencia en fondos para la fase previa al desarrollo y actualmente proporciona asistencia con los permisos para agilizar el proceso de aprobación. La RDA también ayudará a otros dueños de propiedades en la consolidación de propiedad requerida para proseguir con proyectos viables de uso mixto. La RDA puede ofrecer una serie de formas de ayuda, incluyendo fondos para la fase previa al desarrollo, negociación de acuerdos entre dueños de propiedades y asistencia con los permisos. B. Áreas propuestas para rezonificación del uso agrícola para 15-30 unidades por acre El anteproyecto del plan de la comunidad para Castroville incluye seis “Áreas de oportunidades” para desarrollo y redesarrollo comunitarios futuros. Cinco de estas áreas están dirigidas

APÉNDICES

193

principalmente a la vivienda, una de las cuales es el área de redesarrollo del centro de la ciudad de Merritt Street (véase más arriba). Todas las viviendas multifamiliares de alta densidad propuestas para las Áreas de oportunidades y que actualmente tienen uso agrícola se ubican en las siguientes tres áreas:

a. Sitio de desarrollo de tren suburbano Este sitio tiene una ubicación contigua a las instalaciones ferroviarias existentes. La Agencia de Transporte del Condado de Monterey está planificando una estación de pasajeros para Castroville en esta ubicación. EL desarrollo de este sitio será de uso residencial orientado al tránsito con una mezcla de tipos residenciales, incluyendo unidades multifamiliares de alta densidad próximas a la estación de tren planificada. Este sitio consta de tres parcelas de propiedad, pero los propietarios han llegado a un acuerdo de desarrollo maestro.

b. Sitio de Tottino Este sitio también tiene una ubicación contigua a la estación del tren suburbano y está diseñado para una mezcla de usos residenciales, incluyendo uso multifamiliar de alta densidad. Este sitio se encuentra bajo propiedad individual

c. Área de Cypress Esta área se encuentra al lado oeste de la comunidad y constará de viviendas de varias densidades y tipos. Dos áreas están destinadas a unidades multifamiliares de alta densidad. Es una propiedad es individual.

Todos los propietarios de las áreas de oportunidades han participado activamente en el proceso del plan de la comunidad y apoyan la visión en general. Varios propietarios han preparado planes de desarrollo conceptual y están formando equipos de desarrollo para preparar paquetes de solicitud de permisos. La oficina de la RDA colabora activamente con los dueños de las propiedades para garantizar que los planes de desarrollo final alcancen los objetivos de planificación de la comunidad, incluyendo los objetivos de vivienda.

Para obtener información adicional sobre la superficie en acres de Castroville, por favor

véanse los siguientes tres gráficos. Esta información complementa los datos de la Ilustración No. 34 del Capítulo 5 de este documento. La información se refiere

principalmente a las superficies en acres identificadas para rezonificación de 15 o más unidades por acre.

194 OCTUBRE DE 2003

Gráfico complementario de Castroville No. 1

Área del Plan de la Comunidad: Castroville Ilustración No.: 34

Designación de zonificación actual: HDR Designación de zonificación propuesta: HDR, 15-20 unidades por acre

Total de acres: 13 acres TAMAÑO DE LA PROPIEDAD

NO. DE PARCELAS EN LA PROPIEDAD

USOS DE LA TIERRA ACTUALES

PATRÓN DE PROPIEDAD

50,000 pies cuadrados

1 Desocupado Propiedad individual


8 3 casas pequeñas (subestándar)

Multiple Ownership: but owners have indicated interest in merging properties




3 Desocupado Un propietario principal






4 3 casas pequeñas (subestándar)

Dos propietarios


5 Desocupado Multiple Ownership: but owners have indicated interest in merging properties

13 acres TOTAL DE ACRES

APÉNDICES

195



Designación de zonificación actual: Comercial Designación de zonificación propuesta: Residencias de uso mixto, 15-30 unidades por acre Total de acres: 16 acres TAMAÑO DE LA PROPIEDAD









3 Instalaciones para Girl Scouts /Desocupadas

Propiedad individual owners have indicated an interest in redeveloping


3 Edificaciones comerciales subestándar

Propiedad individual Propiedad individual: los propietarios han firmado un acuerdo con la Autoridad de Viviendas para desarrollos de uso mixto














1 Tienda pequeña Propiedad individual Owners have indicated an interest in redeveloping




2 Edificación comercial desocupada/pequeña

Propiedad individual


196 OCTUBRE DE 2003



Designación de zonificación actual: Tierras agrícolas/ agricultura Designación de zonificación propuesta: HDR/residencias de uso mixto, 15-30 unidades por acre Total de acres para HDR y uso residencial mixto: 43 acres

TAMAÑO DE LA PROPIEDAD/AREA EN ACRES HDR PLANIFICADA




29 acres en total – 15 - acres para HDR



3 Desocupado Three Owners: Have an agreement to consolidate property

12 acres en total – 3 acres para HDR





2. Pajaro Áreas con zonificación propuesta de 15-30 unidades por acre La comunidad de Pajaro, como la de Castroville, es un Área de proyectos de redesarrollo y por tanto tiene oportunidades similares de hacer uso de las herramientas de redesarrollo. La RDA ha tenido un gran éxito en los últimos años en la obtención de subvenciones de federales de la EDA para financiar mejoras de infraestructura en la comunidad. Las mejoras del drenaje de aguas lluvias y de la vialidad de la comunidad se han completado recientemente.

La “visión” del área del centro de la ciudad es redesarrollar las propiedades actuales con negocios al detal para atender al vecindario en la planta baja con unidades residenciales arriba. Se estima que las propiedades subutilizadas en el área del centro de la ciudad actual tienen el potencial para aproximadamente 3 acres de uso mixto, incluyendo usos residenciales de alta densidad. Estas propiedades son menores en tamaño y en patrones de propiedad mixta. Ha habido un considerable interés de parte de los dueños de las propiedades en proseguir los proyectos de redesarrollo. La RDA se ha puesto en contacto con la mayoría de los dueños de propiedades y negocios como parte de la preparación del Programa de apoyo para el plan de la comunidad y el desarrollo que se lleva a cabo actualmente. Varios dueños de propiedades han comenzado con la preparación de planes conceptuales para proyectos de uso mixto. La RDA ofrece asistencia a estos dueños de propiedades en la negociación de arreglos de estacionamiento compartido, negociación de consolidaciones de propiedad, preparación de evaluaciones de mitigación de inundaciones y preparación de evaluaciones de

APÉNDICES

197

remediación de suelos contaminados. La RDA también puede prestar asistencia con los costos de la fase previa al desarrollo en proyectos que incluyan una cantidad significativa de viviendas asequibles.

En los sitios restantes propuestos para viviendas multifamiliares de alta densidad, existe un sitio de 8 acres, el cual está previsto para ser desarrollado para uso comercial, además de entre 3 y 5 acres de uso residencial de alta densidad. . Este sitio se encuentra bajo propiedad individual. . El sitio restante de 5 acres, zonificado actualmente para uso residencial de alta densidad, también se encuentra bajo propiedad individual y tiene un Mapa tentativo aprobado.

Gráfico complementario de Pajaro No. 1 Área del Plan de la Comunidad: Pajaro

Ilustración No.: 35 Designación de zonificación actual: HDR Designación de zonificación propuesta: Residencial, 15- 20 unidades por acre

Total de acres: 5 acres TAMAÑO DE LA PROPIEDAD




5 acres 1 1 Edificio de oficinas pequeño desocupado


5 acres TOTAL DE ACRES Gráfico complementario de Pajaro No. 2 Área del Plan de la Comunidad: Pajaro Ilustración No.: 35 Designación de zonificación actual: Comercial Designación de zonificación propuesta: Uso mixto/residencial 20-30 unidades por acre Total de acres: 3 acres TAMAÑO DE LA PROPIEDAD





4 4 casas pequeñas 1 Edificio de oficinas pequeño desocupado



3 Estación de gasolina existente parcialmente desocupada permanecerá y edificaciones comerciales en muy mal estado

Two Owners but owners have indicated interest in merging properties or could be developed in two projects. Conceptual plans being prepared by one owner

198 OCTUBRE DE 2003


1 Reparación por cuenta propia, uno de los edificios sufrió incendio total

Propiedad individual Owner preparing conceptual plans


3 Edificaciones comerciales en muy mal estado

Propiedad individual Owner preparing conceptual plans


3. Boronda La comunidad de Boronda es un Área de proyectos de redesarrollo. Las áreas subdesarrolladas en la porción sur de la comunidad son el objetivo de un nuevo desarrollo, principalmente de viviendas. Existen tres sitios que se proyectan para viviendas en el anteproyecto del plan de la comunidad. Todas las tierras propuestas para la producción de viviendas multifamiliares de alta densidad en Boronda están ubicadas en estos sitios. La primera, un área de uso residencial, es una parcela única que se encuentra bajo propiedad individual. Las otras dos áreas pertenecen a una familia y constan de dos parcelas grandes. El anteproyecto del plan de la comunidad indica que la RDA prestará asistencia a los propietarios en la preparación de un plan integrado de desarrollo general o de un plan específico para el área para garantizar un diseño coherente. El anteproyecto del plan de la comunidad también proporciona un programa de financiación de infraestructura para asegurar que la infraestructura requerida esté en el lugar concurrente con el desarrollo. El incremento al impuesto al redesarrollo se utilizará principalmente para instalaciones de infraestructura base para facilitar la implementación del plan. La RDA también presta asistencia a los dueños de propiedades en la negociación de un acuerdo potencial con un proponente de proyectos maestro para llevar a cabo el proyecto entero.

Área del Plan de la Comunidad: Boronda Ilustración No.: 36

Designación de zonificación actual: Uso industrial pesado Designación de zonificación propuesta: Uso mixto/HDR/MDR Total de acres para 15-30 unidades de uso residencial por acre: 10 acres TAMAÑO DE LA PROPIEDAD




26 acres 2 Desocupado Propiedad individual 19 acres 1 Desocupado Propiedad individual 58 acres 1 Desocupado Propiedad individual

APÉNDICES

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*Nota: El total de acres incluye un área dentro de la zona con posibilidad de inundación hasta cierto nivel de cada 100 años así como áreas desarrollables. Un total de 66 acres estará fuera de la llanura aluvial y será desarrollable. De esos 66 acres, 43 acres serán designados para uso residencial y 10 acres para uso residencial mixto/uso comercial. El plan de la comunidad designará la propiedad para una serie de usos residenciales y de densidades como un desarrollo planificado. 4. Rancho San Juan Rancho San Juan es un área de tierras agrícolas principalmente. La meta del proceso del Plan Específico es desarrollar el área como una comunidad planificada. La superficie de acres donde se tiene como objetivo establecer el futuro desarrollo consta principalmente de parcelas grandes con un número limitado de propietarios. Donde el Plan Específico lo requiera, se consolidarán las parcelas y la propiedad de viviendas para facilitar la implementación del desarrollo planificado. No hay gráficos complementarios adicionales de Rancho San Juan.

CAPÍTULO 9.0 ELEMENTO DE VIVIENDA (2002-2008) 2007/Elements/10... · la vivienda en el condado de...

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