CD-SIBOIF 868-1-DIC10-2014

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Resolucin N CD-SIBOIF 868-1-DIC10-2014 De fecha 10 de 10 de diciembre de 2014

NORMA SOBRE PERITOS VALUADORES QUE PRESTEN

SERVICIOS A LAS INSTITUCIONES DEL SISTEMA FINANCIERO

El Consejo Directivo de la Superintendencia de Bancos y de Otras Instituciones Financieras.

CONSIDERANDO I

Que el artculo 10, de la Ley 316, Ley de la Superintendencia de Bancos y de Otras Instituciones Financieras; reformado por la Ley 552, Ley de Reformas a la referida Ley 316, en su numeral 7), establece que es facultad del Consejo Directivo de la Superintendencia normar todo lo relacionado a los peritos valuadores que presten servicios a las instituciones del sistema financiero.

II Que la valuacin de bienes recibidos en garanta por el otorgamiento de crditos; de bienes en uso; o de bienes que les hayan sido adjudicados a las instituciones financieras supervisadas por la Superintendencia, constituye uno de los mecanismos ms apropiados para determinar preventivamente la solvencia de las mismas. En uso de sus facultades,

RESUELVE Dictar la siguiente Norma:

Resolucin N CD-SIBOIF 868-1-DIC10-2014

NORMA SOBRE PERITOS VALUADORES QUE PRESTEN SERVICIOS A LAS INSTITUCIONES DEL SISTEMA FINANCIERO

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CAPTULO I CONCEPTOS, OBJETO Y ALCANCE

Artculo 1. Conceptos.- Para la aplicacin de la presente norma, los conceptos indicados en el presente artculo, tanto en maysculas como en minsculas, singular o plural, tendrn los significados siguientes:

a) Avalo: Es la herramienta tcnica para realizar la valuacin. b) Criterios de Valuacin: Constituyen una forma especfica de anlisis para la conformacin del

costo y/o del valor de un bien el cual hace que cumpla con el propsito para el cual se realiza el avalo.

c) Das: Das calendario, salvo que expresamente se establezca que se refiere a das hbiles.

d) Estatus del Perito: Modalidad en la que se encuentra inscrito el perito valuador en el REPEV para prestar sus servicios, ya sea como:

Persona natural independiente; Persona natural al servicio de una institucin financiera; o Persona natural al servicio de una persona jurdica inscrita como valuadora.

e) Institucin o Institucin (es) Financiera (s): Se refiere a los bancos e instituciones financieras

no bancarias sujetas a la supervisin de la Superintendencia de Bancos y de Otras Instituciones Financieras.

f) Ley General de Bancos: Ley No. 561, Ley General de Bancos, Instituciones Financieras no

Bancarias y Grupos Financieros, publicada en La Gaceta, Diario Oficial nmero 232, del 30 de noviembre del 2005.

g) NIPEV: Nmero de Identificacin de Perito Valuador.

h) Peritos Valuadores: Personas naturales o jurdicas con especialidad y de probada experiencia

en la labor de peritaje, que presten servicios a las Instituciones Financieras.

i) REPEV: Registro de Peritos Valuadores a cargo de la Superintendencia.

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j) Superintendencia: Superintendencia de Bancos y de Otras Instituciones Financieras.

k) Superintendente: Superintendente de Bancos y de Otras Instituciones Financieras.

l) Valuacin: Es el proceso de desarrollar una opinin de valor de un bien, en base a un (os) parmetro (s) predeterminado (s), es el producto mismo de la valuacin, el informe resultante.

Artculo 2. Objeto.- La presente Norma tiene por objeto regular lo siguiente:

a) El funcionamiento del REPEV como base de datos, registro, autorizacin, control y seguimiento de los peritos valuadores autorizados y de los informes de valuaciones efectuados por los mismos, en las Instituciones Financieras supervisadas por la Superintendencia;

b) El establecimiento de los procedimientos y requisitos para la inscripcin en el REPEV;

c) La determinacin de las obligaciones y responsabilidades de las instituciones financieras supervisadas y de los peritos valuadores que se inscriban en dicho REPEV;

d) El rgimen de infracciones y sanciones aplicables a los peritos valuadores inscritos en el REPEV;

e) El contenido mnimo de los informes de valuacin que debern presentar los peritos valuadores;

y

f) Los dems aspectos relacionados a las actividades que realizan los peritos valuadores que prestan servicios a las instituciones financieras.

Artculo 3. Alcance.- Las disposiciones de la presente Norma son aplicables a todas las instituciones financieras que requieran los servicios de valuacin de bienes recibidos en garanta, conexos con operaciones crediticias (prstamos, fianzas, avales, entre otros); de bienes en uso; de bienes que les hayan sido adjudicados y de bienes en general para efectos de la emisin de plizas de seguros.

CAPTULO II

REQUISITOS, PROCEDIMIENTO E IMPEDIMENTOS PARA INSCRIBIRSE EN EL REPEV

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Artculo 4. Registro de Peritos Valuadores.- El Registro de Peritos Valuadores (REPEV), de la Superintendencia es aquel en el cual debern inscribirse las personas naturales o jurdicas que presten servicios de avalo de bienes a las instituciones financieras supervisadas. La inscripcin en el REPEV habilitar a los sujetos inscritos para ejercer la funcin de valuadores de bienes de dichas instituciones. Para todos los efectos legales debe entenderse que la existencia jurdica del REPEV creado conforme a la Resolucin CD-SIBOIF-227-1-NOV2-2002, dictada por el Consejo Directivo de la Superintendencia y publicada en La Gaceta, Diario Oficial No. 230, del 3 de diciembre del 2002, ha permanecido sin solucin de continuidad desde la entrada en vigencia de la Resolucin antes referida. Se exceptan del registro en el REPEV las personas naturales al servicio de una institucin financiera como personal de planta, que realizan avalos de bienes recibidos en garanta de operaciones de microcrditos, de conformidad con lo establecido en el artculo 17 de la presente Norma. Artculo 5. Calidades mnimas de los interesados.- Las personas interesadas en ser inscritas en el REPEV debern cumplir con las siguientes calidades mnimas:

a) Para profesionales y tcnicos: Los interesados debern acreditar su preparacin acadmica mediante la presentacin del ttulo profesional en original y copia, acorde a la especialidad en la que desea ser autorizado (el original una vez cotejado le ser devuelto). Asimismo, deber tener una experiencia mnima de dos (2) aos en Nicaragua o en el exterior, la cual se acreditar mediante la presentacin de por lo menos diez (10) valuaciones con sus correspondientes informes que haya realizado en este perodo y que sean representativas del tipo de bien en cuya valuacin se haya especializado. Asimismo deber presentar una tabla resumen de dichos avalos, la cual debe contener al menos: el propsito del avalo, el tipo de bien y su ubicacin, nombre y telfono de su cliente, persona o institucin que requiri el avalo, y fecha de la valuacin realizada. La documentacin que sustente dichas valuaciones deber ser puesta a disposicin de la Superintendencia, cuando sta lo requiera.

b) Para no profesionales: Los interesados que no cuenten con ttulo profesional o tcnico, debern acreditar una experiencia mnima de cinco aos en esa labor, en Nicaragua o en el exterior, ya sea de forma continua o discontinua, mediante la presentacin de por lo menos veinte (20) valuaciones con sus correspondientes informes que haya realizado en ese perodo y que sean representativas del tipo de bien en cuya valuacin se haya especializado. Asimismo, deber presentar una tabla resumen de dichos avalos la cual debe contener al menos: el propsito del avalo, el tipo de bien y su ubicacin, nombre y telfono de su cliente, persona o institucin que requiri el avalo, y fecha de la valuacin realizada. La documentacin que sustente dichas valuaciones deber ser puesta a disposicin de la Superintendencia, cuando sta lo requiera.

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En ambos casos, no estar incursos en ninguno de los impedimentos establecidos en el artculo 12 de la presente Norma. Para efectos del presente artculo, a las personas que participen como colaboradores en valuaciones realizadas por peritos inscritos en el REPEV, se les reconocer la experiencia acumulada en sta materia mediante la presentacin de los informes de avalos en los que haya participado; en los cuales deber aparecer la firma del interesado a fin de acreditar su participacin como colaborador. Artculo 6. Requisitos de informacin.- Adicionalmente a lo establecido en el artculo precedente, las personas interesadas debern presentar al Superintendente la siguiente informacin:

a) Personas Naturales:

1) Carta de solicitud, manifestando su inters en ser inscrito en el REPEV, de acuerdo a Formato de Solicitud contenido en el Anexo N 1, el cual pasa a formar parte integrante de la presente norma. En el caso de persona natural al servicio de una institucin financiera, la solicitud de inscripcin y dems gestiones las realizar el interesado, cumpliendo con todos los requisitos contenidos en los artculos 5 y 6 de la presente norma.

2) Descripcin del equipo y otros recursos con los que cuenta para apoyarse en la funcin de

valuacin del tipo de bienes para la cual desea ser inscrito.

3) Descripcin de la metodologa que aplica para la realizacin de avalos, de acuerdo a la especialidad para la cual desea ser inscrito.

4) Declaracin ante notario pblico de acuerdo al Anexo N 2, el cual pasa a formar parte

integrante de la presente norma.

5) Cualquier otra informacin que el Superintendente requiera. b) Personas Jurdicas: Adems de lo requerido en el literal precedente, debern presentar la

siguiente informacin:

1) Escritura social y estatutos de la sociedad debidamente inscritos;

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2) Certificacin del Acta de Junta Directiva que autoriza al representante legal de la sociedad a solicitar la inscripcin en el REPEV;

3) Poder del Representante Legal;

4) Direccin y telfono de la empresa;

5) Nmero RUC;

6) Las personas naturales que en nombre de la persona jurdica ejercern las labores de peritaje

debern cumplir con lo dispuesto en el artculo 5 de la presente Norma y con los requisitos establecidos en el numeral 1), del literal a) del presente artculo. Para tal efecto, dichas personas presentarn personalmente su solicitud de inscripcin;

7) Currculum Vitae de los socios, directores y administradores; y

8) Descripcin de la organizacin de la sociedad, la cual deber contener:

i. Organigrama de la empresa; ii. Descripcin de las funciones de cada componente del organigrama; iii. Lista del personal y cargos; y iv. Estados Financieros certificados.

Artculo 7. Plazo para la presentacin de informacin.- En caso de recibirse solicitudes incompletas o que la informacin requerida no est de conformidad a lo establecido en la presente norma, el interesado dispondr de un plazo mximo de treinta (30) das para subsanar la omisin o error. Si al vencer dicho plazo no se ha recibido respuesta, se dar por desistida su solicitud y se archivar. Artculo 8. Publicacin.- Una vez presentada en tiempo y forma la informacin indicada en los artculos anteriores y habiendo sido sta analizada por el Superintendente, los interesados debern publicar su solicitud mediante un aviso por dos veces en un medio de comunicacin escrito de amplia circulacin nacional, informando acerca de la presentacin de dicha solicitud y convocando a toda persona para que a ms tardar en el plazo de quince (15) das contados a partir de la fecha de publicacin del ltimo aviso, formule cualquier objecin fundamentada a su inscripcin, para lo cual deber utilizarse el formato contenido en el Anexo No. 9 de la presente norma, el cual es parte integrante de la misma. En caso que el interesado sea persona jurdica, en el aviso antes referido debern detallarse los nombres de los socios, directores y/o representantes de la sociedad. Entre ambas publicaciones deben mediar de diez

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(10) a quince (15) das. Una vez transcurrido el plazo antes indicado, el Superintendente proceder a inscribir en el REPEV al interesado. Artculo 9. Inscripcin.- Una vez cumplidos los requisitos de informacin y publicacin antes referidos, el Superintendente otorgar la autorizacin de inscripcin en un plazo que no exceda de quince (15) das. Dicha autorizacin constar en un certificado de inscripcin que tendr una validez de tres (3) aos a partir de su fecha de emisin. El contenido de dicho certificado ser el establecido en el Formato que aparece en el Anexo No. 8, el cual pasa a formar parte integrante de la presente norma. Artculo 10. Nmero de Identificacin.- Una vez aprobada la solicitud de inscripcin de la persona natural o jurdica en el REPEV, la Superintendencia asignar un nmero de identificacin nico al perito valuador autorizado, el cual figurar como Nmero de Identificacin de Perito Valuador (NIPEV), mismo que ser indispensable para que dicho perito pueda prestar sus servicios a las instituciones financieras supervisadas. Artculo 11. De las Especialidades de Valuacin.- La autorizacin de las especialidades de valuacin que se otorguen a los peritos, se clasificarn de acuerdo a la naturaleza de los bienes a valuar conforme a las especialidades descritas en el Anexo N 3, el cual pasa a formar parte integrante de la presente norma. El Perito Valuador que solicite ampliacin de especialidades deber hacerlo por escrito cumpliendo los siguientes requisitos:

a) Indicar las nuevas especialidades para las que desea ser autorizado;

b) Presentar, al menos, diez (10) avalos con sus correspondientes informes, que sean representativos de la especialidad que est solicitando; as como, una tabla resumen de dichos avalos, detallando el propsito del avalo, el tipo de bien y su ubicacin, nombre y telfono del cliente y la fecha del avalo;

c) Presentar certificados o diplomas de capacitacin sobre la especialidad solicitada, de ser el caso;

d) Presentar la metodologa utilizada;

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e) Presentar declaracin notarial contenida en el Anexo 2 de la presente norma; y

f) Presentar constancias de instituciones o personas a quienes el interesado le ha prestado sus servicios de valuacin en las especialidades solicitadas.

Artculo 12. Impedimentos.- No pueden ser inscritos, ni renovar la inscripcin en el REPEV, las siguientes personas:

a) Los condenados por sentencia firme por delitos de carcter doloso. b) Los procesados por eventuales responsabilidades de orden penal, siempre que este hecho

constituya, a juicio del Superintendente, causa de duda sustentada sobre su conducta.

c) Haber dejado sin pagar cualquier deuda en el sistema financiero imputada judicialmente, haberse visto forzado a hacer arreglo de pago con perjuicio para sus acreedores, o haber sido declarado en quiebra. Este impedimento prescribe despus de siete (7) aos de imputada la accin.

d) Tener deuda con cualquier institucin del sistema financiero a la cual se le haya constituido al

menos el cincuenta por ciento (50%) de provisin, de acuerdo a normas dictadas por la Superintendencia.

e) Los empleados de la Superintendencia;

f) Los que hayan sido directores, gerentes o empleados de instituciones financieras intervenidas

por la Superintendencia, al momento de la intervencin o en los dos (2) aos previos, siempre que administrativamente se les hubiera encontrado responsables de actos que han merecido sancin.

g) Los oficiales, analistas, ejecutivos, supervisores de crdito o cualquier otra persona, que dentro de la institucin financiera realice actividades de recomendacin, aprobacin o administracin de crdito o fianzas.

h) Los que, como directores, gerentes o empleados de una persona jurdica, pblica o privada,

hayan resultado sancionados administrativamente por actos ilcitos por la respectiva autoridad competente.

i) Los sentenciados por daos y perjuicios por la prestacin de servicios de valuacin.

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j) Los sancionados con cancelacin de su inscripcin en el REPEV.

k) La presencia de evidencia razonable sobre cualesquiera otras situaciones que planteen una duda seria sobre su conducta.

l) Otros casos que el Superintendente considere pertinentes, mediante resolucin razonada.

Si estando el perito inscrito en el REPEV sobreviniere alguno de los impedimentos sealados en los literales precedentes, la inscripcin automticamente se considerar suspendida o cancelada segn el caso, y se notificar por escrito al perito valuador. La Superintendencia informar a las instituciones financieras sobre dicha suspensin o cancelacin. Tratndose de las personas jurdicas, stas no podrn ser inscritas en el REPEV si ellas o sus actuales socios o directores estn incursos en cualquiera de los impedimentos mencionados en este artculo. Los impedimentos a que se refiere el presente artculo, salvo el establecido en el inciso c) del mismo, prescriben una vez subsanada o desvirtuada la accin imputada.

CAPTULO III DE LA RENOVACIN Y CAMBIO DE ESTATUS

Artculo 13. Renovacin.- Las renovaciones de inscripcin debern solicitarse al Superintendente al menos treinta (30) das antes de la fecha de su expiracin. Se considerar iniciado un proceso de renovacin con la presentacin de la respectiva solicitud conforme al Formato contenido en el Anexo No. 4, el cual es parte integrante de la presente norma, adjuntando la informacin y documentacin completa requerida. Los peritos que no hayan presentado su solicitud de renovacin de inscripcin dentro de dicho plazo, quedarn automticamente excluidos del REPEV. Presentada en tiempo la informacin a que se refiere el prrafo anterior, el Superintendente tendr un plazo de treinta (30) das para resolver sobre la solicitud presentada. El perito podr seguir operando en tanto no reciba ninguna objecin al respecto por parte del Superintendente. En caso de existir objeciones, el perito deber subsanar las deficiencias en el plazo mximo de treinta (30) das contados a partir de la notificacin respectiva. Subsanadas las deficiencias sealadas, el Superintendente resolver sobre la solicitud de renovacin a ms tardar en un plazo de diez (10) das hbiles, contados a partir de la presentacin de la informacin requerida.

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Artculo 14. Requisitos para la Renovacin.- Los peritos valuadores inscritos en el REPEV que deseen renovar su autorizacin para operar, debern presentar al Superintendente la siguiente informacin:

a) Carta de solicitud de renovacin en el REPEV, de acuerdo al Anexo N 4.

b) Currculum Vitae actualizado.

c) Declaracin Notarial de acuerdo al Anexo N 2.

d) Detalle de todas las valuaciones realizadas en el ltimo perodo de habilitacin, indicando, entre otra, la siguiente informacin:

1) Nombre y telfono del cliente; 2) Persona o institucin que solicit sus servicios; 3) Especialidad; 4) Tipo de bien y su ubicacin; 5) Fecha de realizacin del avalo y; 6) Monto de la valuacin realizada.

En caso de que el solicitante no haya realizado valuaciones durante el ltimo periodo habilitado, ste deber presentar carta explicativa de las circunstancias particulares que le impidieron realizarlos. El Superintendente podr requerir la presentacin de copias de los informes de avalos realizados en el ltimo perodo habilitado.

e) Constancias de las instituciones donde haya prestado los servicios de valuacin durante el ltimo

perodo habilitado.

f) No estar incursos en cualquiera de los impedimentos referidos en el artculo 12 de la presente Norma.

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g) Cualquier otra informacin requerida por el Superintendente. Una vez cumplidos los requisitos antes referidos, el Superintendente renovar el certificado de inscripcin en un plazo que no exceda de treinta (30) das contados a partir de la presentacin completa de la informacin requerida. Dicho certificado tendr una validez de tres (3) aos a partir de la fecha de su emisin. Artculo 15. Cambio de estatus.- El Perito Valuador podr solicitar cambio de estatus en el REPEV. A tal efecto, el interesado deber cumplir con los requisitos de informacin siguientes, segn el estatus que solicita:

a) Persona natural independiente, a persona natural al servicio de una institucin financiera o a una persona jurdica inscrita como valuadora:

1) Carta de solicitud que indique el estatus actual y el estatus solicitado.

2) Constancia de la empresa valuadora o de la institucin financiera donde el valuador prestar

sus servicios de valuacin. 3) Declaracin Notarial de acuerdo al Anexo N 2 de la presente norma.

b) Persona natural al servicio de una institucin financiera o de una persona jurdica inscrita como

valuadora, a persona natural independiente:

1) Carta de solicitud que indique el estatus actual y el estatus solicitado.

2) Constancia de la empresa valuadora o de la institucin financiera donde el valuador prest sus servicios de valuacin.

3) Metodologa a utilizar segn la especialidad. 4) Detalle de equipos y otros recursos para el ejercicio de la valuacin. 5) Declaracin Notarial de acuerdo al Anexo N 2 de la presente norma.

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Una vez cumplidos los requisitos antes referidos, el Superintendente otorgar la autorizacin de cambio de estatus en un plazo que no exceda de quince (15) das, manteniendo el perito valuador el NIPEV que le fue asignado.

CAPTULO IV DE LA SELECCIN E INCOMPATIBILIDADES DE LOS PERITOS VALUADORES

Artculo 16. De la Seleccin.- Para la ejecucin de cualquier tipo de avalo, independientemente de su cuanta, se deber contratar a peritos valuadores inscritos en el REPEV, que no estn al servicio de la institucin financiera como personal de planta, excepto en los casos sealados en el artculo siguiente. Artculo 17. Excepciones.- Se exceptan de lo dispuesto en el artculo precedente la ejecucin de los siguientes avalos:

a) Las valuaciones de bienes recibidos en garanta de crditos del sector agropecuario, las que podrn ser realizadas por peritos valuadores inscritos en el REPEV que estn al servicio de la institucin financiera como personal de planta, salvo en los casos siguientes:

1) Cuando el deudor es parte relacionada de la institucin financiera;

2) Cuando el crdito vaya a ser objeto de una reestructuracin y tenga un monto igual o

mayor al equivalente en moneda nacional a cien mil dlares de los Estados Unidos de Amrica (US$100,000.00);

3) Cuando el crdito antes de considerar la garanta est clasificado B o inferior y se quiera

utilizar el avalo para mejorar la clasificacin del deudor;

4) En caso de bienes adjudicados cuyo valor contable sea mayor al equivalente en moneda nacional a cien mil dlares de los Estados Unidos de Amrica (US$100,000.00);

5) En caso de garantas reales elegibles como mitigantes de riesgo, conforme a la normativa

sobre gestin de riesgo crediticio; o

6) Cuando a juicio razonado del Superintendente se considere necesario.

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b) Las valuaciones de bienes en concepto de contragarantas de lneas de fianza,

independientemente de su monto, siempre y cuando el afianzado no sea parte relacionada de la institucin emisora, las que podrn ser realizadas por valuadores inscritos en el REPEV que estn al servicio de la compaa de seguros como personal de planta.

c) Las valuaciones de bienes en general para efectos de la emisin de plizas de seguros,

independientemente de su monto, las que podrn ser realizadas por valuadores inscritos en el REPEV que estn al servicio de la compaa de seguros como personal de planta.

d) Las valuaciones de bienes dados en garanta clasificados como Garantas para

Microcrditos (electrodomsticos, mobiliario y menaje del hogar, entre otros) por montos no mayores al equivalente en moneda nacional a diez mil dlares de los Estados Unidos de Amrica (US$10,000.00), las que podrn ser realizadas por oficiales de crditos al servicio de la institucin.

Artculo 18. Incompatibilidades para realizar valuaciones.- Sin perjuicio de lo establecido en los artculos anteriores, en la seleccin de peritos valuadores debern considerarse las siguientes incompatibilidades: a) Persona natural independiente y persona natural al servicio de una persona jurdica inscrita como

valuadora: Los socios, directores y peritos valuadores de las personas jurdicas inscritas en el REPEV, as como los peritos valuadores independientes en general, no debern estar incursos en cualquiera de los impedimentos establecidos en el artculo 12 de la presente norma, ni pertenecer a la misma unidad de inters, ni tener relacin laboral, ni ser partes relacionadas, ni tener vinculacin significativa con los propietarios de los bienes que sean objeto de la valuacin, con los deudores de las operaciones garantizadas con los bienes sujetos a valuacin, con las instituciones financieras contratantes, ni ser los solicitantes del crdito objeto del avalo. Los conceptos partes relacionadas y vinculaciones significativas antes referidas, se regirn por los criterios establecidos en la ley y normativa de la materia.

b) Peritos valuadores contratados como personal de planta de la institucin financiera.

Los peritos valuadores inscritos en el REPEV contratados como personal de planta de la institucin financiera, no debern estar incursos en cualquiera de los impedimentos establecidos en el artculo 12 de la presente norma, ni ser parte relacionada, ni tener vinculacin significativa segn los criterios

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establecidos por la ley y normativa de la materia, con los propietarios de los bienes que sean objeto de la valuacin o con los deudores de las operaciones garantizadas con los bienes sujetos a valuacin, ni con las instituciones financieras contratantes.

CAPTULO V

OBLIGACIONES Y RESPONSABILIDADES Artculo 19. Obligaciones de las instituciones financieras con relacin a las valuaciones.- Con relacin a las valuaciones que realizan los peritos, las instituciones financieras debern cumplir con lo siguiente:

a) Proporcionar a los peritos toda la informacin, documentacin e instrucciones que resulten pertinentes para la valuacin de los bienes sujetos a garanta, de acuerdo a la normativa de la materia.

b) Mantener en los correspondientes archivos de deudores o clientes, los informes de avalos con

la siguiente documentacin de soporte mnima: croquis de ubicacin, planos y memorias de clculo.

c) Informar al Superintendente sobre la existencia de cualquiera de las infracciones e impedimentos

sealados en la presente norma, al momento que stas tengan conocimiento de los mismos.

d) Informar al Superintendente sobre el incumplimiento parcial o total de los contratos de valuacin, por causales atribuibles a los peritos.

e) Reportar a la central de riesgos de la Superintendencia la informacin sobre las valuaciones

efectuadas por los peritos, conforme a lo requerido en el manual de dicha central de riesgos.

f) Informar al Superintendente sobre cualquier hecho que haya afectado o pudiera afectar la confiabilidad en el perito, debiendo remitir adems de sus comentarios, los documentos pertinentes.

g) Mantener una lista actualizada de los peritos valuadores de quienes hayan recibido servicios de avalo.

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h) Aceptar nicamente las valuaciones que cumplan con los enfoques y criterios establecidos en las Guas Metodolgicas anexas a la presente norma, para lo cual debern contar con procedimientos para la revisin y control de las valuaciones recibidas.

i) Cualquier otra obligacin relacionada con la valuacin de bienes establecida en otras normativas

de la Superintendencia. Artculo 20. Responsabilidades y obligaciones de los peritos en las valuaciones.- Los peritos asumen la responsabilidad de las valuaciones que hubieren realizado. Durante la realizacin de dichas valuaciones, los peritos debern cumplir con lo siguiente:

a) Elaborar los informes de valuacin con base a los enfoques, criterios generales y requerimientos mnimos de contenido establecidos en las Guas Metodolgicas contenidas en los Anexos N 5, 6 y 7, los cuales son parte integrante de la presente Norma.

b) Realizar personalmente el avalo de los bienes, el cual deber ser firmado, sellado y rubricado

por el perito valuador. En caso de personas jurdicas, adems deber ser firmado y rubricado por el representante legal de la empresa.

c) Sustentar sus valuaciones en informes que debern ser entregados a las instituciones

financieras, los cuales deben contener informacin actualizada, confiable y suficiente de carcter tcnica, comercial, econmica, legal u otra relevante para la determinacin del valor del bien valuado; adjuntando las memorias de clculos de los enfoques de valuaciones aplicados. El Superintendente podr requerir a los peritos la documentacin e informacin que sustente sus valuaciones.

d) En el ejercicio de sus funciones, debern abstenerse de recibir de las partes interesadas algn beneficio personal, regala o ddiva, con excepcin de los honorarios que hayan sido pactados entre las partes, los cuales no debern estar condicionados al valor resultante del bien objeto de la valuacin.

e) Informar al Superintendente en forma inmediata, cuando las instituciones financieras

proporcionen informacin insuficiente, se nieguen a proporcionar la informacin necesaria o exista cualquier otro tipo de ocurrencia que limite o condicione la realizacin de sus valuaciones con criterios tcnicos.

f) Observar en cada una de sus valuaciones un elevado nivel de tica y de capacidad tcnica.

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g) Llevar un control de los informes de avalos que emita, creando un expediente de cada una de las valuaciones realizadas, el cual deber contener, al menos, los papeles de trabajo, las memorias de clculo, los informes de avalos y sus anexos. Esta informacin debe permanecer en el expediente por un perodo mnimo de 5 aos, y estar a disposicin del Superintendente cuando le sea requerida.

h) Cualquier otra que determine el Superintendente.

CAPTULO VI

INFRACCIONES Y SANCIONES Artculo 21. Infracciones de los peritos.- Las infracciones que cometan los peritos se clasificarn en leves, moderadas y graves. a) Constituyen infracciones leves:

1. Incurrir en deficiencias tcnicas y/o inconsistencias en las valuaciones efectuadas.

2. Omitir en sus actuaciones la metodologa o procedimientos utilizados, as como el nivel de profesionalismo que requiere la naturaleza del trabajo.

3. Hacer uso de nombre diferente al que aparece en el REPEV.

4. Practicar avalos en especialidades de bienes no autorizadas.

5. Otras que por su gravedad constituyan causa suficiente para aplicar las sanciones previstas

en el artculo siguiente. b) Constituyen infracciones moderadas:

1. Incumplir con las instrucciones emitidas por el Superintendente.

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2. Incurrir en los impedimentos c), d) o k) del artculo 12 de la presente norma.

3. Reincidir en la comisin de infracciones leves.

4. Otras que por su gravedad constituyan causa suficiente para aplicar las sanciones previstas en el artculo siguiente.

c) Constituyen infracciones graves:

1. Proporcionar informacin falsa o inexacta al Superintendente en la inscripcin, renovacin o actualizacin de informacin.

2. Incurrir en los impedimentos a), b), f), h), i) o j) del artculo 12 de la presente norma.

3. Autorizar informes de avalos elaborados por terceras personas.

4. Emitir informes en trminos falsos, maliciosos, inexactos o de forma que promuevan

confusin.

5. No guardar independencia de criterio respecto a la entidad que presta sus servicios, incurra en incumplimiento de las leyes y normativas de la materia o de las regulaciones emitidas por esta Superintendencia, muestre malicia, o incurra en reiterada negligencia profesional.

6. Realizar valuaciones que estn reidas con las incompatibilidades establecidas en los

artculos 17 y 18 de la presente Norma;

7. Reincidir en la comisin de infracciones moderadas;

8. Otras que por su gravedad constituyan causa suficiente para aplicar las sanciones previstas en el artculo siguiente.

Artculo 22. Sanciones aplicables a los peritos.- Por las infracciones en que incurran los peritos, el Superintendente podr imponer de acuerdo a la gravedad de la falta, las siguientes sanciones:

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a) Por infracciones leves: Amonestacin.

b) Por infracciones moderadas: Suspensin de hasta un ao en el REPEV, salvo lo dispuesto en el literal c) del artculo 12 de la presente Norma.

c) Por infracciones graves: Cancelacin de la inscripcin en el REPEV.

Artculo 23. Criterios para la aplicacin de sanciones.- Para la aplicacin de las sanciones correspondientes, el Superintendente tendr en consideracin los siguientes criterios:

a) La gravedad y/o reincidencia de la infraccin incurrida; y

b) Los antecedentes del perito en el ejercicio de las actividades de valuacin y de su profesin o negocio.

CAPTULO VII

DISPOSICIONES GENERALES Artculo 24. Publicacin del REPEV.- La Superintendencia publicar peridicamente a travs de cualquier medio la lista actualizada de los peritos valuadores inscritos en el REPEV, expresando, al menos, sus nombres, direcciones, telfonos, NIPEV y especialidades autorizadas. Artculo 25. Honorarios.- Los honorarios por servicios prestados en la elaboracin de los avalos, sern pactados entre la institucin financiera interesada y el perito valuador seleccionado. Las instituciones financieras, previo a la contratacin del perito valuador, debern dar a conocer a sus clientes las respectivas tablas de costos o cotizaciones que reciben de estos de la cual resultar el importe a cobrar por la ejecucin del avalo. La institucin financiera bajo ninguna circunstancia podr adicionar comisin o cargo alguno a lo cobrado, segn tabla de costos o cotizaciones, por el respectivo perito valuador; es decir, el importe pagado por el cliente deber ser enterado ntegramente al respectivo perito valuador.

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Artculo 26. Avalos deficientes.- Cuando el Superintendente como resultado de su funcin de supervisin encuentre avalos que a su juicio no sean confiables o sean deficientemente elaborados y aceptados por la institucin financiera, ste podr ordenar un avalo nuevo y en tal caso su costo deber ser asumido por la respectiva institucin. El Superintendente proporcionar una terna de la cual la institucin seleccionar al perito valuador. Artculo 27. Requerimiento de nuevos avalos.- Cuando la Superintendencia como resultado de su funcin de supervisin encuentre avalos de peritos valuadores que se encuentren incursos en alguno de los impedimentos previstos en el artculo 12 de la presente norma, el Superintendente ordenar un nuevo avalo a costa de la respectiva institucin y proporcionar una terna de la cual la institucin seleccionar al nuevo perito valuador. Artculo 28. Actualizacin de la informacin del REPEV.- Cuando ocurran cambios en la informacin contenida en los documentos presentados por el perito, tanto de sus datos generales, como de aquella requerida en el numeral 2) del literal a), y en los numerales 1), 3), 4), y 7) del literal b) del artculo 6 de la presente Norma, dichos cambios debern informarse al Superintendente dentro de los quince (15) das siguientes a la fecha de su ocurrencia. Asimismo, tratndose de peritos valuadores que sean personas jurdicas, debern comunicar dentro del mismo plazo previsto en el prrafo anterior, lo siguiente:

a) Las sanciones penales, civiles o administrativas firmes que hayan sido impuestas a los peritos, al personal autorizado y a los socios o accionistas, representantes legales, directores y gerentes de la sociedad; y

b) Los impedimentos sobrevinientes sealados en el artculo 12 de la presente norma, en que se

encuentren incursos los peritos, los socios o accionistas, representantes legales, directores y gerentes de la sociedad.

Artculo 29. Modificaciones.- Se faculta al Superintendente a modificar los anexos contenidos en la presente Norma, en la medida que su aplicacin as lo requiera.

CAPTULO VIII

DISPOSICIONES FINALES

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Artculo 30. Legalizacin de documentos provenientes del extranjero y su idioma.- Los documentos provenientes del extranjero que sirvan para acreditar experiencia y/o preparacin acadmica de parte de los interesados en ser inscritos en el REPEV, debern cumplir con los requisitos que establecen las leyes de la materia para que puedan surtir efectos jurdicos en el pas. Toda informacin y/o documentacin requerida por la presente norma que conste en idioma distinto al espaol, deber ser presentada con su correspondiente traduccin, la cual deber cumplir con lo estipulado en las leyes nacionales de la materia o con las leyes del pas donde la traduccin sea efectuada. Artculo 31. Transitorios.- Se establecen las siguientes disposiciones:

a) Mientras el Superintendente no dicte los parmetros y criterios para que los Peritos determinen la tasa de capitalizacin a utilizarse bajo el enfoque de ingresos referido en los anexos 5, 6 y 7 de la presente norma, no ser necesario incluir dicho enfoque en el informe de avalo.

b) Respecto a los bienes y precios de referencia requeridos por el enfoque de mercado referido en

los anexos 5, 6 y 7 de la presente norma, los Peritos realizaran los mayores esfuerzos y diligencia para identificarlos; no obstante, mientras no existan en el pas fuentes de informacin confiables sobre operaciones de compra venta de bienes, el cumplimiento de estos requisitos se revisar caso por caso.

Artculo 32. Derogacin.- 1Derguese la Norma sobre Peritos Valuadores que Presten Servicios a las Instituciones del Sistema Financiero, dictada por el Consejo Directivo de la Superintendencia contenida en N CD-SIBOIF-504-1-OCTU19-2007 de fecha 19 de octubre de 2007, publicada en La Gaceta, Diario Oficial no. 229 del 28 de noviembre de 2007 Artculo 33. Vigencia.- La presente Norma entrar en vigencia a partir de su publicacin en La Gaceta, Diario Oficial.

ANEXO N 1 1 Arto.32corregidomedianteFedeErratapublicadaenLaGaceta,DiarioOficialNo.35,del20defebrerode2015.

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SOLICITUD DE INSCRIPCIN EN EL REPEV A) PARA PERSONAS NATURALES. Seores Superintendencia de Bancos y de Otras Instituciones Financieras Registro de Peritos Valuadores - REPEV El suscrito,......................................................................................., con los datos generales sealados en el rubro 1 de la presente, solicito mi inscripcin en el Registro de Peritos Valuadores (REPEV) de la Superintendencia de Bancos y de Otras Instituciones Financieras, adjuntando la documentacin requerida para dicha inscripcin, conforme al detalle del rubro 2 de la presente solicitud. Rubro 1: Datos Generales Nombre completo:.. Cdula de Identidad N: R.U.C. N: Domicilio:.... Telfonos, fax:.... Profesin:........... Especialidad en valuaciones que solicita (valerse del Anexo No. 3): ________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ Inscripcin o membresa en registros u organizaciones especializadas en valuaciones o tasaciones

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Rubro 2: Informacin y documentos presentados a) Copia legalizada del ttulo profesional o tcnico. b) Fotocopia de cdula de identidad. c) Currculum Vitae, con informacin sobre formacin acadmica y capacitacin en valuaciones. d) Documentos que acrediten experiencia mnima en valuaciones (Detalle de valuaciones) e) Descripcin de equipo y herramientas que utiliza. f) Descripcin de la metodologa que aplica. g) Declaracin ante Notario Pblico (Anexo No. 2). h) Publicacin sobre solicitud de inscripcin (Arto. 8). i) Constancias de las instituciones o personas ms representativas, a quienes le ha prestado sus servicios de

valuacin. j) Copia de Informes de Avalos realizados. Otros: (Detallar) Fecha:.................. .

Firma del solicitante B. PARA PERSONAS JURDICAS.

Seores Superintendencia de Bancos y de Otras Instituciones Financieras Registro de Peritos Valuadores - REPEV El suscrito,................................................., en representacin de la sociedad................................................, con los datos generales sealados en el rubro 1 de la presente, solicito la inscripcin de dicha sociedad en el Registro de Peritos Valuadores (REPEV) de la Superintendencia de Bancos y de Otras Instituciones Financieras, adjuntando la documentacin requerida para dicha inscripcin, conforme al detalle del rubro 2 de la presente solicitud. Rubro 1: Datos Generales

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Nombre completo:. Datos Registrales: ... R.U.C. N: Domicilio:.... Telfonos, fax:... Especialidad en valuaciones que solicita (valerse del Anexo No. 3): ____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ Rubro 2: Informacin y documentos presentados

a) Escritura social y estatutos debidamente inscritos. b) Fotocopia del No. RUC. c) Certificacin de Junta Directiva. d) Representante Legal. e) Direccin y telfono de la empresa. f) Nombre completo de las personas naturales que en nombre y representacin de la persona jurdica

ejercern las labores de peritaje. g) Currculum Vitae de los socios, directores, y administradores. h) Descripcin de la organizacin, la cual deber contener:

1) Organigrama de la empresa; 2) Descripcin de las funciones de cada componente del organigrama. 3) Nombre del personal y cargos; y 4) Estados Financieros certificados.

Otros: (Detallar) .................... .................... Fecha:................

Firma del Representante Legal

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ANEXO N 2 CONTENIDO MNIMO DE LA DECLARACIN NOTARIAL

A) PARA PERSONA NATURAL: Mediante la presente, el que suscribe, ...................................................................., de nacionalidad ................................................., con Cdula de Identidad N ................................................................, de profesin ..................................., domiciliado en ..............................................................................., declara ante Notario Pblico que:

a) No tiene antecedentes penales.

b) No tiene impedimento legal para el ejercicio profesional o tcnico.

c) No tiene impedimento para el desempeo de la actividad de valuacin de bienes.

d) Tiene conocimiento de las normas, impedimentos y procedimientos aplicables al trmite de inscripcin y renovacin del REPEV.

e) Tiene conocimiento de las obligaciones, incompatibilidades y responsabilidades de los peritos con relacin

a los servicios de valuacin a las instituciones financieras del sistema financiero, as como de las infracciones y sanciones establecidas en la norma del REPEV.

f) Toda la informacin y documentacin presentada a la Superintendencia es verdadera y, por lo tanto, se

somete a las verificaciones que las autoridades administrativas requieran, bien advertido de las consecuencias que implican el falso testimonio.

B) PARA PERSONA JURDICA:

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Mediante la presente, el que suscribe, ................................................................, en representacin de....constituida en................................................., inscrita bajo el nmero registral , domiciliada en .................................................................................., declara ante Notario Pblico que:

a) Ninguno de los directivos y socios de mi representada tienen antecedentes penales.

b) Ninguno de los directivos y socios de mi representada tienen impedimento para el desempeo de la actividad de valuacin de bienes.

c) Todos los directivos y socios de mi representada tienen conocimiento de las normas, impedimentos y

procedimientos aplicables al trmite de inscripcin y renovacin del REPEV.

d) Todos los directivos y socios de mi representada tienen conocimiento de las obligaciones, incompatibilidades y responsabilidades de los peritos con relacin a los servicios de valuacin a las instituciones financieras del sistema financiero, as como de las infracciones y sanciones establecidas en la norma del REPEV.

e) Toda la informacin y documentacin presentada a la Superintendencia acerca de su representada es

verdadera y, por lo tanto, se somete a las verificaciones que las autoridades administrativas requieran, bien advertido de las consecuencias que implican el falso testimonio.

ANEXO No. 3

ESPECIALIDADES EN VALUACIONES DE BIENES

1- INMUEBLES:

a) Inmuebles Urbanos: Esta especialidad incluye: terrenos, casas, apartamentos, oficinas, locales comerciales, bodegas, avances de obras de los tipos de bienes antes mencionados en construccin.

b) Inmuebles Rurales: Incluye: terrenos rurales con o sin construcciones como viviendas, edificios,

establos, galpones, cercas, sistemas de riego, drenaje, vas, adecuacin de suelos, pozos, cultivos, plantaciones agrcolas, explotaciones agrcolas y dems infraestructura de explotacin situados totalmente en reas rurales.

c) Inmuebles Especiales: Incluye: edificios, centros comerciales, hoteles, colegios, hospitales, clnicas,

restaurantes, avance de obras (edificios en construccin), estructuras especiales para procesos,

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presas, aeropuertos, muelles, puentes, acueductos y conducciones, edificios de conservacin arquitectnica, monumentos histricos y dems construcciones civiles de infraestructura similar.

d) Otros: Incluye todos los inmuebles que no se clasifiquen dentro de los numerales anteriores.

2- MUEBLES:

a) Maquinaria y Equipo Industrial: Esta especialidad incluye: equipos electrnicos, equipos

mecnicos, motores, subestacin de planta, tableros elctricos, equipos de generacin, subestaciones de transmisin y distribucin, maquinaria de construccin, movimiento de tierra, maquinaria de produccin y proceso.

b) Maquinaria y Equipo Agropecuario. c) Vehculos: Incluye: vehculos de transporte terrestre como automviles, camperos, camiones, buses,

microbuses, tractores y remolques. d) Equipos Especiales: Incluye: microcomputadoras, impresoras, monitores, mdems, redes, mini

computadoras, main frames, perifricos especiales y otros accesorios de estos equipos, equipos de telefona, equipos de electromedicina, equipos de radiocomunicacin, equipos de telecomunicaciones.

e) Otros: Incluye los bienes muebles que no clasifiquen dentro de los acpites anteriores.

3- OTROS BIENES:

a) Naves Acuticas: Esta especialidad incluye: barcos, yates, lanchas, pangas, etc.

b) Aeronaves: Aviones, avionetas, helicpteros, etc. c) Negocios: Establecimientos de comercio, negocios en marcha, goodwill, primas comerciales, materia

prima, producto en proceso y producto terminado. d) Arte y Joyas: Obras de arte, joyas y metales preciosos. e) Recursos Naturales: Bienes ambientales, minas, yacimientos y explotaciones minerales. f) Propiedad Intelectual.

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g) Semovientes. h) Inventarios. i) Garantas para Micro-Crdito: Esta especialidad incluye, entre otros: electrodomsticos, mobiliario

y menaje del hogar. j) Titularizacin de Activos: Valoracin financiera de la cartera aportada y estimacin del flujo de caja

que generar, con indicacin de los supuestos y la metodologa utilizada. k) Otros.

Nota:

1) Para cumplir con el inciso a) o b) del artculo 5, de la presente Norma, por cada especialidad en valuaciones que describa en el Anexo 1 de la misma, debe presentar el detalle de las valuaciones mnimas requeridas en el inciso a) o b) mencionados anteriormente, segn sea su caso.

2) Para las especialidades: 1. c) y d); 2. d) y 3, incisos a) hasta la f), se podr aceptar por cada

especialidad un detalle con un nmero menor de valuaciones requeridas, siempre que el perito solicitante se ubique en el inciso a), del artculo 5 de la presente Norma y presente, a satisfaccin de la Superintendencia, estudios o entrenamientos afines a dichas especialidades.

ANEXO N 4 SOLICITUD DE RENOVACIN

I. PARA PERSONA NATURAL: Seores Superintendencia de Bancos y de Otras Instituciones Financieras Registro de Peritos Valuadores REPEV

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El (la) suscrito (a), _______________________________, perito valuador inscrito con el NIPEV No. ___________, y con certificado de inscripcin vigente del (fecha) hasta el ________, por medio de la presente solicito (nmero de renovacin) renovacin de inscripcin en el Registro de Peritos Valuadores (REPEV) de la Superintendencia de Bancos y de Otras Instituciones Financieras, en las especialidades de: _______________, adjuntando la documentacin requerida para dicha renovacin, conforme al detalle del rubro 1 de la presente solicitud. Asimismo, comunico las variaciones ocurridas en la informacin presentada al REPEV conforme el detalle consignado en el rubro 2 (cuando corresponda). Rubro 1: Informacin y documentos presentados

a) Fotocopia de la Cdula de Identidad. b) Detalle de las valuaciones efectuadas en el ltimo perodo de habilitacin. c) Declaracin Notarial (Formato 2). d) Informes de valuaciones realizadas. e) Constancias de las instituciones o personas ms representativas, a quienes le ha prestado sus

servicios de valuacin. f) Otros: (Detallar)

Rubro 2: Actualizacin de informacin presentada al REPEV

a) Variacin de datos generales. b) Actualizacin del currculum vitae. c) Sanciones administrativas o penales impuestas. d) Otras variaciones.

Fecha:.................. .

Firma del Perito II. PARA PERSONA JURDICA: Seores Superintendencia de Bancos y de Otras Instituciones Financieras Registro de Peritos Valuadores REPEV

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El (la) suscrito (a),......................................................................................, en nombre y representacin de la Sociedad..........., inscrita con el NIPEV N ...................................., y con certificado de inscripcin vigente del (fecha) hasta el ............................, solicito (nmero de renovacin) renovacin de inscripcin en el Registro de Peritos Valuadores (REPEV) de la Superintendencia de Bancos y de Otras Instituciones Financieras, en las especialidades de: _______________, adjuntando la documentacin requerida para dicha renovacin, conforme al detalle del rubro 1 de la presente solicitud. Asimismo, comunico las variaciones ocurridas en la informacin presentada al REPEV conforme el detalle consignado en el rubro 2 (cuando corresponda). Rubro 1: Informacin y documentos presentados

a) Fotocopia del No. RUC. b) Detalle de las valuaciones efectuadas en el ltimo perodo de habilitacin. c) Declaracin Notarial (Formato 2) d) Informes de valuaciones realizadas. e) Constancias de las instituciones o personas ms representativas, a quienes le ha prestado sus

servicios de valuacin. f) Otros: (Detallar)

Rubro 2: Actualizacin de informacin presentada al REPEV

a) Variacin de datos generales. b) Actualizacin del currculum vitae de los socios, directivos y administradores. c) Organigrama de la sociedad. d) Nombre completo de las personas naturales que en nombre y representacin de la persona jurdica

ejercern las labores de peritaje. e) Estados Financieros certificados. f) Sanciones administrativas o penales impuestas. g) Otras variaciones.

Fecha:..................... ..

Firma del Representante Legal ANEXO No. 5

ENFOQUES, CRITERIOS GENERALES Y REQUERIMIENTOS MNIMOS QUE DEBE CONTENER EL INFORME DE AVALO DE BIENES INMUEBLES URBANOS Y ESPECIALES

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I. ENFOQUES DE VALUACIN El inmueble deber ser analizado mediante los enfoques de costo, de ingresos y de mercado, considerando en su aplicacin aquellos factores o condiciones particulares que influyan o puedan influir significativamente en los valores, razonando y ponderando los resultados de la valuacin por los enfoques utilizados en funcin de las caractersticas, condicin y vocacin del inmueble. En el evento que por alguna circunstancia plenamente fundamentada, algn enfoque de valuacin no pudiese aplicarse, este hecho deber indicarse en el avalo, ya sea en las limitaciones al propio avalo o bien, en las declaraciones al mismo.

I.1. Enfoque de Mercado.

Este enfoque supone que un comprador bien informado no pagar por un bien ms del precio de compra de otro bien similar. Se identificarn cuando menos tres bienes que presenten caractersticas y condiciones iguales o parecidas a las del bien valuado en la zona de ubicacin del inmueble o en una zona similar y se especificarn claramente los factores de homologacin que, en su caso, se vayan a utilizar, tanto para terrenos como para construcciones. Su utilizacin se deber justificar y el mtodo se describir dentro del avalo.

I.2. Enfoque de Costo o de Reposicin.

Este enfoque establece que el valor de un bien es comparable al costo de reposicin o reproduccin de uno nuevo igualmente deseable y con utilidad o funcionalidad semejante a aqul que se vala. Se deber tomar en consideracin lo siguiente:

I.2.1. Terreno: Se deber valuar como si estuviera baldo, segn sus caractersticas fsicas, de uso y de servicios.

I.2.2. Construcciones: Se estimar el valor de reposicin o de reproduccin nuevo de las construcciones, tomando en cuenta sus caractersticas fsicas.

I.2.3. Equipos, instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias: Se estimar el valor de reposicin o reproduccin nuevo de stos, tomando en cuenta sus caractersticas fsicas.

I.2.4. Depreciacin: Se estimar la prdida de valor debido a deterioro fsico por edad y estado de conservacin, para cada tipo de construccin apreciado y, en su caso, la obsolescencia econmica, funcional y tecnolgica del bien, de acuerdo con sus caractersticas particulares.

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I.3. Enfoque de Ingresos.

Este enfoque estima valores con relacin al valor presente de los beneficios futuros derivados del bien y es generalmente medido a travs de la capitalizacin de un nivel especfico de ingresos. Se debern considerar debidamente fundamentados y soportados, la tasa de capitalizacin utilizada, as como, entre otros: Renta real, renta estimada, impuestos, servicios, gastos generales. Para tales efectos, el Superintendente establecer los parmetros y criterios para la determinacin de la tasa de capitalizacin.

La estimacin de la renta deber hacerse en forma unitaria para cada tipo de construccin apreciado o, en su caso, por unidad rentable, debiendo estar sustentado en una investigacin de mercado de rentas de bienes comparables.

II. CRITERIOS GENERALES:

II.1. El avalo deber contener, claramente y por separado, el objeto y el propsito. II.2. El valor del bien se estimar con independencia del propsito para el cual se requiere el avalo, debiendo observar los lineamientos que se mencionen en la presente Norma. II.3. En el avalo de inmuebles sujetos al rgimen de propiedad en condominio, para terreno y construccin, el valor del bien individual deber estimarse en funcin del indiviso. Tanto las reas comunes, las instalaciones generales de la edificacin, como las reas privadas e instalaciones propias debern ser valuadas, en su caso, en forma separada y a detalle.

II.3.1. Se deber obtener de la escritura de constitucin de rgimen en condominio, el indiviso que le corresponda a cada unidad privativa sobre el valor total. II.3.2. Aun cuando el avalo se refiera a una unidad privativa dentro del conjunto, se debern describir en forma general las caractersticas del conjunto. II.3.3. La interpretacin de los conceptos que intervienen en la valuacin de estos bienes, deber atender a lo dispuesto en la normativa vigente.

II.4. Los Inmuebles sujetos a valuacin debern cumplir con los siguientes requisitos:

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II.4.1. Ser jurdicamente permisible. II.4.2. Ser tcnicamente factible. II.4.3. Ser econmicamente viable.

II.5. En la elaboracin de avalo de inmuebles que forman parte de una planta industrial, para analizar, en su caso, la depreciacin aplicable en la estimacin de valores del bien, se deber considerar la importancia de la interrelacin fsica entre inmueble y maquinaria. II.6. La obra en proceso no se deber incluir en el avalo a menos que la etapa de avance de obra sea identificable y delimitable. II.7. Se deber presentar la evidencia o, en su caso, elementos de juicio que permitan sustentar que un predio rstico es de transicin con influencia urbana o de otro uso diferente, as como la justificacin del valor que se concluya en el avalo. Las caractersticas del predio, servicios o influencias urbanas, que supuestamente lo hacen de transicin, se deben argumentar satisfactoriamente. Se sealar conforme a lo observado lo siguiente: Descripcin del terreno en transicin, ubicacin con respecto al ncleo urbano, descripcin del equipamiento urbano de la zona, clasificacin de la zona, uso actual del suelo, tendencia del crecimiento urbano y densidad de poblacin, intensidad de construccin, nivel socioeconmico, tamao promedio apreciado de los lotes circundantes y restricciones para la zona. II.8. El avalo se deber acompaar de croquis de localizacin, fotocopia de planos o, en su caso, referencias del documento que sirvi de base para la determinacin de la superficie, as como en su caso, de fotografas interiores y exteriores de las partes ms representativas del bien.

III. REQUERIMIENTOS MNIMOS:

El informe de avalo, deber presentarse de conformidad al contenido y al orden aqu establecido. Si el acpite que se est resolviendo no aplica, as debe reflejarse en dicho informe.

III.1. Informacin General:

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III.1.1. Solicitante: Se deber indicar el nombre de la institucin financiera que requiere el servicio. III.1.2. Valuador: Se deber indicar su nombre, cdula de identidad y NIPEV. III.1.3. Fecha del avalo: Deber corresponder a la fecha en que se hizo la ltima visita de inspeccin al inmueble. III.1.4. Inmueble que se vala: Se deber indicar el tipo de inmueble valuado, si se trata, entre otros, de terreno baldo o habilitado para un uso especfico. En el caso de construcciones, si se trata, entre otros, de habitacin unifamiliar o multifamiliar, oficina, edificio de productos, nave industrial, bodega, local comercial, hotel, entre otros. III.1.5. Rgimen de propiedad: Se deber indicar si es privada (individual o en condominio), pblica o de cualquier otra naturaleza. Se especificar si el rgimen legal es de propiedad horizontal (edificios o mdulos). Deber tambin incluirse, entre otros, los datos generales de la escritura pblica (nmero y fecha de la escritura, notario autorizante y los datos registrales), as como los datos catastrales cuando los hubiere. III.1.6. Propietario del inmueble: Deber indicarse el nombre de la persona fsica o jurdica que est referida en la escritura pblica o ttulo de propiedad correspondiente, o bien, aqulla que expresamente seale el solicitante. Se deber indicar en el avalo cul fue la referencia en cada caso. Si existe alguna limitante en la verificacin de la propiedad del inmueble analizado, se consignar en el avalo. III.1.7. Objeto del avalo: Es el tipo de valor que ser concluido (entre otros, valor de mercado, realizacin, reposicin y de capitalizacin de rentas). Este tipo de valor deber estar en funcin de los bienes a valuar, de la especialidad valuatoria y del propsito del avalo. III.1.8. Propsito del avalo: Es el fin para el cual se solicit el servicio de avalo; es decir, el uso que se le dar al reporte del avalo, entre otros: otorgamiento de crdito, reestructuracin de crdito, bienes en uso o bienes adjudicados.

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El valor del bien se deber obtener con independencia del propsito para el cual se requiere el avalo.

III.2. Caractersticas del Entorno.

III.2.1. Clasificacin de la zona: Se deber indicar la clasificacin de acuerdo a la reglamentacin urbana en la localidad. Si no se contara con un Programa o Plan de Desarrollo Urbano, se sealar la clasificacin y la categora de acuerdo a la apreciacin observada. Asimismo, se deber especificar, entre otras, si se trata de una zona o de un sector en crecimiento o en desarrollo, en proceso de consolidacin, en declinacin o en renovacin.

III.2.2. Tipo de construccin predominante: Se deber mencionar el tipo o tipos de construccin predominante en la calle o en la zona donde se ubica el inmueble, la calidad y el uso de las construcciones, as como las clasificaciones existentes.

III.2.3. ndice de saturacin en la zona: Se deber sealar el porcentaje aproximado de lotes con construccin con relacin al nmero de lotes baldos en la zona o sector.

III.2.4. Poblacin: Se deber indicar si en la zona la poblacin es, entre otras, nula, escasa, normal, media, semidensa, densa, flotante.

III.2.5. Contaminacin ambiental: Se deber mencionar si existe, en qu consiste y su grado de afectacin.

III.2.6. Uso del suelo: Deber indicarse si ste corresponde a un uso de la zona (residencial, comercial y/o industrial), de la calle o del lote, as como al uso del inmueble a valuar. Cuando no se tenga definido el uso, se deber indicar de acuerdo con lo observado, debiendo corresponder al uso predominante.

III.2.7. Vas de acceso: Se deber describir, entre otros, tipo de comunicacin vial, importancia de las vas, proximidad e intensidad del flujo vehicular.

III.2.8. Servicios pblicos y equipamiento urbano: Se deber hacer una diferenciacin entre los servicios pblicos y el equipamiento urbano, indicar en los servicios, si corresponden a la zona, a la calle o introducidos al terreno, especificando con detalle la naturaleza y las caractersticas de cada uno de ellos. Para el caso del equipamiento urbano (centros de salud, centros comerciales, centros educativos, entre otros), ste se deber describir y se sealar su distancia aproximada al inmueble valuado.

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III.3. Descripcin del Terreno.

III.3.1. Ubicacin: Se deber indicar con el mayor grado de precisin la localizacin del inmueble a valuar. En caso de que el terreno cuente con alguna denominacin o sea inmueble de difcil localizacin, se indicar nombre, vas de acceso, puntos importantes a travs de distancias y orientaciones, reforzndose con un croquis de localizacin. Se deber citar, en su caso, el nombre de la persona que estuvo presente durante la visita de inspeccin.

III.3.2. Colindancias: Se debern mencionar las colindancias y medidas referidas en la escritura pblica o en el ttulo de propiedad correspondiente, que permitan su plena identificacin. Si el inmueble en estudio tuviera una colindancia notable que pudiera aumentar o depreciar el valor, sta se deber indicar.

III.3.3. rea total: Al igual que las colindancias, se deber sealar la fuente de procedencia de esta informacin. Deber incluirse un plano del terreno con sus medidas y linderos fsicamente constados. En caso que la informacin refleje diferencias apreciables entre medidas o reas de la escritura respecto a las determinadas por medicin directa, deber hacerlo constar en su informe.

III.3.4. Apariencia y morfologa del terreno: Se deber sealar la configuracin del terreno, as como sus reas, que podrn ser, entre otras, planas, onduladas y quebradas.

III.3.5. Caractersticas panormicas: Se debern sealar, en su caso, todas aquellas caractersticas que aumenten o deprecien el valor del predio, entre otras: Frente de playa, vista al mar, zonas con jardines o arboladas, paisaje urbano, cementerios, asentamientos irregulares, plantas de transferencia de desechos slidos, zonas de tolerancia, canales de aguas negras y basureros.

III.3.6. Servidumbres o restricciones: Se debern sealar aquellas que provengan de alguna fuente documental, entre otras, ttulo de propiedad, alineamiento, reglamentacin de la zona o fraccionamiento. Entre algunas de las restricciones a considerar, estn las pblicas, las privadas y las de mercado.

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III.3.7. Consideraciones adicionales: En la elaboracin de algunos avalos, se debern tomar en cuenta otros factores que pudieran incidir en forma importante en la estimacin del valor de un predio, tales como la calidad del subsuelo y su relacin con el uso del suelo autorizado, afectaciones, invasiones, reglamentos de construccin, nivel de aguas freticas y otros.

III.3.8. Uso actual: Se deber describir detalladamente el uso que tiene el predio en la fecha en que se practica la inspeccin, mencionando la condicin apreciada y si el mismo cuenta con obras complementarias, en cuyo caso, se indicar en qu consisten y cmo estn cuantificadas.

III.4. Descripcin de la infraestructura fsica del inmueble:

Se deber detallar los diferentes componentes del inmueble, si fuese posible individualizarlos. Indicando el rea, calidad y tipo de material de la construccin.

III.5. Valorizacin del Inmueble.

III.5.1. Valor de Mercado:

Se debern identificar un mnimo de tres bienes que hayan sido vendidos u ofertados recientemente y que sean iguales o similares al predio valuado. Se debern, en su caso, distinguir las caractersticas que hagan diferentes entre s al predio valuado de los comparables, as como efectuar la homologacin y ajustes correspondientes. Se deber adjuntar la memoria de clculo de la homologacin y ajustes de valores correspondientes o de los procedimientos o razonamientos utilizados. Este valor debe basarse en un valor comercial de referencia, calculado a partir de informacin confiable y debidamente documentada acerca de las operaciones de compra venta de otros inmuebles ubicados en la misma zona. El procedimiento utilizado para la estimacin del valor de un terreno a travs del enfoque de mercado, deber estar justificado y descrito de manera clara dentro del avalo. Cuando se utilice el enfoque comparativo de mercado para el lote se debern aplicar, en su caso, factores de eficiencia, los cuales podrn ser, de ubicacin, de zona, de superficie, de frente y de forma, entre otros.

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III.5.2.Valor de Realizacin: Se entiende por valor de realizacin, el valor neto que la institucin financiera espera recuperar como consecuencia de la eventual venta del bien, en la situacin cmo y dnde est. Por tanto, este valor es el resultado de restarle al valor de mercado, los castigos y cargos por concepto de tributos en las ventas, comisiones, fletes, mermas, etc. Se deber adjuntar los procedimientos o razonamientos utilizados.

III.5.3. Valor de Reposicin:

Valor estimado de reposicin del inmueble, detallando los diferentes componentes del inmueble, si fuese posible individualizarlos. El valor de reposicin es el importe necesario para reponer una edificacin, si sta fuese destruida por causas naturales u otras. Se deber adjuntar la memoria de clculo o de los procedimientos o razonamientos utilizados. Para la estimacin del valor de un terreno a travs del enfoque de costo, ste se deber valuar como si estuviera baldo, segn sus caractersticas fsicas, de uso y de servicios.

Para estimar este valor, se le deber restar al bien la depreciacin aplicada en su caso por edad y estado de conservacin. En los casos que proceda la aplicacin de factores de depreciacin por obsolescencias funcional o econmica, esto afectar al valor de reposicin. Se deber justificar en el avalo la aplicacin de estos factores, las fuentes de consulta y la metodologa aplicada.

III.5.4. Valor de capitalizacin de rentas: (Enfoque de Ingresos) Mtodo tradicional: Se debern obtener los ingresos netos anuales que produce o puede producir un predio y una tasa de capitalizacin acorde con el riesgo proyecto. Se tomar en cuenta la renta real o renta efectiva o, en su caso, la renta estimada de mercado.

Se debern considerar, entre otras, las siguientes deducciones:

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Porcentaje de desocupacin (vacos). Impuesto de bienes inmuebles. Derechos por servicios de agua. Gastos generales (administracin, limpieza, vigilancia). Gastos de conservacin y mantenimiento. Impuesto sobre la renta. Seguros.

Se aplicar la tasa de capitalizacin que corresponda de acuerdo al uso o destino del predio, el estado de conservacin, la zona de ubicacin, la oferta y la demanda, entre otros. Se deber justificar el procedimiento empleado en el avalo.

En el caso de que se aplique cualquier mtodo distinto al de capitalizacin de rentas para la estimacin del valor de un predio a travs del enfoque de ingresos, su utilizacin se deber justificar y el mtodo se deber describir dentro del avalo. III.5.5. Resumen de valores. Los valores obtenidos mediante los diferentes enfoques, en su caso, se debern presentar invariablemente en el siguiente orden: 1) Valor de mercado 2) Valor de Realizacin; 3) Valor de Reposicin y 4) Valor de Capitalizacin de Renta.

III.6. Certificacin.

El Informe deber ser firmado, sellado y rubricado por el perito valuador.

III.7. Anexos.

Se incluirn los formatos utilizados, comprobantes, cuadros, esquemas y otros que conlleven a una mejor apreciacin del avalo, as como los siguientes documentos:

III.7.1. Croquis de ubicacin con valores de la zona, referente a la investigacin de campo que menciona el numeral 5.1.

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III.7.2. Distribucin en planta del inmueble.

III.7.3. Comprobantes, se anexar la documentacin pertinente con el objeto de brindar mayor soporte al informe.

III.7.4. Otra informacin que el tcnico valuador considere pertinente.

ANEXO No. 6

ENFOQUES, CRITERIOS GENERALES Y REQUERIMIENTOS MNIMOS QUE DEBE CONTENER EL INFORME DE AVALO DE MAQUINARIA Y EQUIPOS

I. ENFOQUES DE VALUACIN El bien deber ser analizado mediante los enfoques de costo, de ingresos y de mercado, considerando en su aplicacin aquellos factores o condiciones particulares que influyan o puedan influir significativamente en los valores, razonando y ponderando los resultados de la valuacin por los enfoques utilizados en funcin de las caractersticas, condicin y vocacin del bien.

En el evento que por alguna circunstancia plenamente fundamentada, algn enfoque de valuacin no pudiese aplicarse, este hecho deber indicarse en el avalo, ya sea en las limitaciones al propio avalo o bien, en las declaraciones al mismo.


Este enfoque supone que un comprador bien informado no pagar por un bien ms del precio de compra de otro bien similar. Se identificarn cuando menos tres bienes que presenten caractersticas y condiciones iguales o parecidas a las del bien valuado. Se especificarn claramente los factores de homologacin que, en su caso, se vayan a utilizar. Su utilizacin se deber justificar y el mtodo se describir dentro del avalo. I.2. Enfoque de Costo o de Reposicin.

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Este enfoque establece que el valor de un bien es comparable al costo de reposicin o reproduccin de uno nuevo igualmente deseable y con utilidad semejante a aqul que se vala. Se deber tomar en consideracin la prdida de valor debido a deterioro fsico (edad y estado de conservacin), obsolescencia econmica, funcional y tecnolgica, para cada tipo de bien apreciado, de acuerdo con sus caractersticas. I.3. Enfoque de Ingresos.

Este enfoque estima valores con relacin al valor presente de los beneficios futuros derivados del bien y es generalmente medido a travs de la capitalizacin de un nivel especfico de ingresos. Se deber considerar, debidamente fundamentada y soportada, la tasa de capitalizacin utilizada. Para tales efectos, el Superintendente establecer los parmetros y criterios para la determinacin de la tasa de capitalizacin.

Para la valuacin de los bienes, principalmente se debern considerar la renta o los ingresos que generara la maquinaria y equipo y no los aplicables al negocio en general, ya que stos involucran otros bienes e intangibles necesarios para el funcionamiento del negocio o empresa. Este enfoque slo ser aplicable cuando estn claramente identificados en forma separada los ingresos del bien.

II. CRITERIOS GENERALES

II.1. El avalo deber contener, claramente y por separado, el objeto y el propsito. II.2. El valor del bien se estimar con independencia del propsito para el cual se requiere el avalo. II.3. El anlisis de valor bajo el enfoque de ingresos, deber estar basado en parmetros de mercado, tomando en consideracin la tasa de capitalizacin, su tipo y, en su caso, la zona geogrfica de ubicacin. II.4. El avalo se deber acompaar, en su caso, de fotocopia de planos, diagramas, croquis debidamente acotados, y fotografas de las partes ms representativas del bien valuado. II.5. Los bienes a valuar debern ser fsicamente identificables.

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III. REQUERIMIENTOS MNIMOS

El informe de avalo, deber presentarse de conformidad al contenido y al orden aqu establecido. Si el acpite que se est resolviendo no aplica, as debe reflejarse en dicho informe.

III.1. Informacin General.

III.1.1. Solicitante: Se deber indicar el nombre de la institucin financiera que requiere el servicio.

III.1.2. Valuador: Se deber indicar su nombre, cdula de identidad y NIPEV. III.1.3. Fecha del avalo: Deber corresponder a la fecha en que se hizo la ltima visita de inspeccin al bien. III.1.4. Maquinaria y equipo que se vala: Se deber indicar el tipo de bien valuado.

III.1.5. Propietario del bien: Deber indicarse el nombre de la persona natural o jurdica que est referida en la escritura pblica o en la factura respectiva.

Si existe alguna limitante en la verificacin de la propiedad del bien analizado, se consignar en el avalo.

III.1.6. Objeto del avalo: Es el tipo de valor que ser concluido (entre otros, valor de mercado, realizacin, reposicin y de capitalizacin de rentas). Este tipo de valor deber estar en funcin de los bienes a valuar, de la especialidad valuatoria y del propsito del avalo. III.1.7. Propsito del avalo: Es el fin para el cual se solicit el servicio de avalo. Es decir, el uso que se le dar al informe de avalo, entre otros: otorgamiento de crdito, reestructuracin de crdito, actualizacin del valor de bienes en uso o de bienes adjudicados a la institucin financiera.

El valor del bien se deber obtener con independencia del propsito para el cual se requiere el avalo.

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III.2. Obtencin de informacin.

III.2.1. Inventario: Se deber hacer por separado por cada uno de los bienes cuando no exista relacin directa con una lnea de produccin. En caso contrario, se deber hacer en una sola partida, describiendo cada uno de los bienes principales y la unidad mnima indivisible. Tratndose de mobiliario y equipo de oficina, el inventario se podr hacer por lote o individualmente, dependiendo de las necesidades del avalo. Otros rubros que forman parte de la maquinaria y equipo y que tambin se podrn agrupar por lote son, entre otros: Red de fuerza elctrica, red de tuberas y accesorios para agua, vapor, aire y gas, red de sistema contra incendio, subestacin elctrica. III.2.2. Registro de entrevista con el responsable de los bienes y, en su caso, gua tcnico: Los principales conceptos que se debern solicitar para el inventario fsico son, segn corresponda, entre otros: Descripcin, nombre genrico, marca, modelo o tipo, nmero de serie, fecha de puesta en marcha, funcin del equipo, situacin actual, capacidad aprovechada, planta, departamento, edificio, piso, clave, valor de factura, pas de procedencia, moneda de adquisicin, edad, vida til, precio de adquisicin, fecha de adquisicin.

III.3. Inspeccin fsica.

III.3.1. Anlisis individual por bien: Se debern identificar los bienes clara y precisamente, analizando cada una de las partes que aumenten o deprecien su valor. Los bienes valuados se debern describir de manera que se distingan de cualquier otro bien similar. La informacin a levantar y posteriormente a reportar deber ser, entre otra: Descripcin, nombre genrico, marca, modelo o tipo y nmero de serie, pas de origen, fecha de fabricacin, ao de adquisicin, , funcin del equipo, situacin actual, caractersticas principales, equipo, en su caso, generales. Se deber realizar una inspeccin detallada y verificar el funcionamiento de los bienes, con el objeto de estimar su estado de conservacin, para as determinar los factores de .depreciacin.

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III.3.2. Entrevista con el responsable de mantenimiento: Se debern revisar junto con el responsable asignado, las polticas de mantenimiento de los bienes, identificando si existen bitcoras o no, as como investigando sobre los programas o mtodos de mantenimiento empleados, tales como: planes, turnos de mquinas, tiempo de trabajo real, mantenimiento correctivo y preventivo, equipo de fabricacin local o hecho bajo diseo nico. III.3.3. Identificacin de bienes con alto grado de obsolescencia: Se debern identificar aquellos bienes que representen un riesgo econmico importante, considerando a aquellos que ya no se fabriquen, de los que no se consigan refacciones, y de los que su vida til remanente sea muy corta. III.3.4. Registro fotogrfico: Se debern incluir fotografas de los bienes relevantes tomadas durante la visita de inspeccin, las cuales debern referenciarse. Asimismo, se deber incluir una toma representativa del bien y, en su caso, de su localizacin.

III.4. Casos Especiales.

III.4.1. Maquinaria y equipo de fabricacin local o reconstruida: Se deber especificar cuando los bienes no sean de marca y hayan sido diseados y construidos o reconstruidos especialmente para desempear una funcin especfica del proceso productivo de la empresa. En estos casos se debern identificar, entre otros, los siguientes factores: Capacidad de produccin, tipo de controles y caractersticas elctricas o de combustible, sistema de transmisin, herramientas, dimensiones, tipo de funcionamiento, sistema de lubricacin y enfriamiento, capacidad de motores. El anlisis para estimar el valor de reposicin nuevo se podr hacer con base en los registros contables de la empresa. En estos casos se podr calcular el costo de reproduccin y a partir de l aplicar la depreciacin correspondiente. Tambin podran obtenerse valores de equipos similares en capacidad y aplicar el principio de sustitucin. Esto se deber justificar y el mtodo se deber explicar dentro del avalo. III.4.2. Maquinaria y equipo descontinuado, sin cotizacin o bien sin especificaciones tcnicas: En estos casos se debern identificar, entre otros, los siguientes factores: Capacidad de produccin, nmero de serie, tipo de controles y caractersticas elctricas o de combustible, sistema de transmisin, herramientas, dimensiones, tipo de funcionamiento, sistema de lubricacin y enfriamiento, capacidad de motores. Para obtener el valor del bien podr utilizarse el mismo procedimiento sealado en el numeral anterior.

III.5. Fuentes de informacin para obtener valores.

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Se deber accesar a fuentes de informacin internas o externas actualizadas que permitan opiniones de valor vlidas y soportadas. Entre otras fuentes, estn los catlogos, directorios, bases de datos, manuales de especificaciones, listas y guas de precios, vendedores de maquinaria y equipo nuevo y usado, exposiciones, subastadores, investigaciones de mercado, criterios de valuacin o todos aquellos conceptos que incidan en el valor del bien.

III.5.1. Valor de Mercado: Se debern identificar un mnimo de tres bienes que hayan sido vendidos u ofertados recientemente y que sean iguales o similares al bien valuado. Se debern, en su caso, distinguir las caractersticas que hagan diferentes entre s al bien valuado de los comparables, as como efectuar la homologacin y ajustes correspondientes. Se deber adjuntar la memoria de clculo de la homologacin y ajustes de valores correspondientes o de los procedimientos o razonamientos utilizados. El procedimiento utilizado para la estimacin del valor de un bien a travs del enfoque de mercado, deber estar justificado y descrito de manera clara dentro del avalo. Cuando no exista informacin de ofertas o ventas recientes, se debern hacer relaciones basadas en las cotizaciones de los vendedores de equipo usado para bienes comparables, subastas, ventas pblicas o privadas. Se debern presentar, en su caso, las referencias de mercado utilizadas para la estimacin del valor con su correspondiente tabla de homologacin e indicar los factores de ajuste a seguir para hacer comparables las investigaciones de mercado.

III.5. 2. Valor de Realizacin: Se entiende por valor de realizacin, el valor neto que la institucin financiera espera recuperar como consecuencia de la eventual venta del bien, en la situacin cmo y dnde est. Por tanto, este valor es el resultado de restarle al valor de mercado, los castigos y cargos por concepto de tributos en las ventas, comisiones, fletes, mermas, etc. Se deber adjuntar, los procedimientos o razonamientos utilizados.

III.5.3. Valor de Reposicin: Se deber obtener el valor de reposicin nuevo, a travs de la cotizacin de un bien nuevo con la utilidad ms cercana al valuado. En algunos casos, en funcin de las caractersticas del bien, es necesario determinar el valor de reproduccin nuevo, en donde se deber obtener el costo de produccin o construccin de un bien igual al valuado. Con la informacin relevante del bien, registrada durante la visita de inspeccin, para la cotizacin de uno nuevo se debern observar, entre otros:

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III.5.3.1. Si el bien se encuentra en el mercado actual, se deber cotizar el mismo modelo nuevo con el fabricante o con algn distribuidor. III.5.3.2. Si el bien ya no se fabrica, se deber cotizar el modelo sustituto del mismo fabricante. III.5.3.3. Si la empresa fabricante ya no existe, se deber cotizar un bien de otra empresa con las mismas caractersticas o muy similares.

Para obtener el valor de reposicin se podrn considerar los gastos derivados de la instalacin y puesta en marcha del equipo. Estos gastos podrn ser, entre otros: Fletes y seguros, empaque y embalaje, instalacin, ensamble y pruebas de funcionamiento, mano de obra, materiales de instalacin y gastos de importacin. Para estimar este valor, se le deber restar al bien la depreciacin aplicada en su caso por edad y estado de conservacin. Se deber adjuntar la memoria de clculo o de los procedimientos o razonamientos utilizados.

III.5.4. Valor de capitalizacin de rentas (Enfoque de Ingresos) Mtodo tradicional: Se debern obtener los ingresos netos anuales que produce o puede producir un bien y una tasa de capitalizacin acorde con el riesgo proyecto. Se deber tomar en cuenta la renta real o renta efectiva o, en su caso, la renta estimada de mercado. Se debern considerar, entre otras, las siguientes deducciones:

Gastos generales. Gastos de conservacin y mantenimiento. Consumo de electricidad o cualquier otro energtico. Seguros.

Se deber aplicar la tasa de capitalizacin que corresponda de acuerdo con el riesgo proyecto. Se deber justificar y documentar el procedimiento empleado. En el caso de que se aplique cualquier otro mtodo distinto al de capitalizacin de rentas para la estimacin del valor de un bien a travs del enfoque de ingresos, su utilizacin se deber justificar y el mtodo se deber describir dentro del avalo.

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III.5.5. Resumen de valores.

Los valores obtenidos mediante los diferentes enfoques, en su caso, se debern presentar invariablemente en el siguiente orden: 1) Valor de Mercado, 2) Valor de Realizacin, 3) Valor de Reposicin y 4) Valor de Capitalizacin de Renta.

III.6. Certificacin. El Informe deber ser firmado, sellado y rubricado por el perito valuador.

ANEXO No. 7

ENFOQUES, CRITERIOS GENERALES Y REQUERIMIENTOS MNIMOS QUE DEBE CONTENER EL INFORME DE AVALOS AGROPECUARIOS

I. ENFOQUES DE VALUACIN El bien deber ser analizado mediante los enfoques de costo, de ingresos y de mercado, considerando en su aplicacin, aqullos factores o condiciones particulares que influyan o puedan influir significativamente en los valores, razonando y ponderando los resultados de la valuacin por los enfoques utilizados en funcin de las caractersticas, condicin y vocacin del bien.

En el evento que por alguna circunstancia plenamente fundamentada, algn enfoque de valuacin no pudiese aplicarse, este hecho deber indicarse en el avalo, ya sea en las limitaciones al propio avalo o bien, en las declaraciones al mismo.


Este enfoque supone que un comprador bien informado no pagar por un bien ms del precio de compra de otro bien similar. Se identificarn cuando menos tres bienes que presenten caractersticas y condiciones iguales o parecidas a la del bien valuado en la zona de ubicacin del bien o en una zona similar y se especificarn claramente los factores de homologacin que, en su caso, se vayan a utilizar, tanto para terrenos, como para construcciones y maquinaria y equipo. Su utilizacin se deber justificar y el mtodo se describir dentro del avalo.

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I.2. Enfoque de Costo o de Reposicin.

Este enfoque establece que el valor de un bien es comparable al costo de reposicin o reproduccin de uno nuevo igualmente deseable y con utilidad o funcionalidad semejante a aqul que se vala. Se deber tomar en consideracin lo siguiente:

I.2.1. Terreno: Se deber valuar como si estuviera baldo, segn sus caractersticas fsicas, de uso y de servicios. I.2.2. Construcciones: Se estimar el valor de reposicin o de reproduccin nuevo de las construcciones, tomando en cuenta sus caractersticas fsicas. I.2.3. Equipos, instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias: Se estimar el valor de reposicin o reproduccin nuevo de stos, siempre que formen parte integral del inmueble, tomando en cuenta sus caractersticas fsicas. I.2.4. Depreciacin: Se estimar la prdida de valor debido a deterioro fsico por edad y estado de conservacin, para cada tipo de construccin apreciado y, en su caso, la obsolescencia econmica, funcional y tecnolgica del bien, de acuerdo con sus caractersticas particulares. Para la maquinaria y el equipo agropecuario, este enfoque establece que el valor de un bien es comparable al costo de reposicin o reproduccin de uno nuevo igualmente deseable y con utilidad semejante a aqul que se vala. Se deber tomar en consideracin la prdida de valor debido a deterioro fsico (edad y estado de conservacin), obsolescencia econmica, funcional y tecnolgica, para cada tipo de bien apreciado, de acuerdo con sus caractersticas.

I.3. Enfoque de Ingresos.

Este enfoque estima valores con relacin al valor presente de los beneficios futuros derivados del bien y es generalmente medido a travs de la capitalizacin de un nivel especfico de ingresos. Se debern considerar, debidamente fundamentados y soportados, la tasa de capitalizacin utilizada, as como, entre otros: la redituabilidad de la tierra y para las construcciones la renta real o renta estimada, y para la maquinaria y equipo, impuestos o derechos, suministro de servicios, gastos generales. Para tales efectos, el Superintendente establecer los parmetros y criterios para la determinacin de la tasa de capitalizacin.

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La estimacin de la renta deber hacerse en forma unitaria, para cada tipo de bien apreciado o, en su caso, por unidad rentable, debiendo estar sustentado en una investigacin de mercado de rentas de bienes comparables.

II. CRITERIOS GENERALES

II.1. El avalo deber contener, claramente y por separado, el objeto y el propsito. II.2. El valor del bien se estimar con independencia del propsito para el cual se requiere el avalo. II.3. En el avalo agropecuario, para las construcciones y la maquinaria y equipo, la institucin financiera deber cerciorarse que la competencia del valuador asignado sea suficiente y, en su caso, deber dar el apoyo necesario para que el valuador se auxilie de especialistas en las reas respectivas. II.4. En el avalo agropecuario, el anlisis de valor bajo el enfoque de ingresos, deber estar basado en parmetros de mercado, tomando en consideracin su tipo

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