Contratos inmobiliarios presente y proyecto de reforma Código Civil y Comercial Ponencia colegio de...

LOS CONTRATOS INMOBILIARIOS EN EL PROYECTO DE REFORMA

DE CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL

Colegio de Abogados

Lomas de Zamora,2 de Julio de 2013

Expositor:Abog Especialista y Doctoranda

Nina N Noriega

METODO PEDAGÓGICOCódigo Civil

• Libro

• Sección

• Título

• Capítulo

• - Contratos: Libro

Segundo, Sección

Tercera

Reforma propuesta

• Libro

• Título

• Capítulo

• Sección

• Parágrafo

• - Contratos: Libro

Tercero, Titulo II.

Contrato Inmobiliario en el nuevo

código Civil y Comercial

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CARACTERISTICAS GENERALES DE LA REFORMA



3

PREVALECE

CRITERIO DE

REFORMA DE

1998

UNIFICACIÓN

CODIGO CIVIL

Y COMERCIAL



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DEFINICIÓN DE CONTRATO

INMOBILIARIO

• La contratación inmobiliaria puede ser

definida como la celebración de contratos

sobre inmuebles, donde una parte se

compromete a entregar una bien inmueble

bajo el concepto de propiedad y la

contraparte (comprador),paga un precio

cierto en suma de dinero por dicho bien



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6



7

PRECIO,

ESPECIE,

INTERESES,

PAGO Y MORA



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FUNCIÓN SOCIAL DEL CONTRATO

El contrato debe cumplir una función

socialmente digna, la cual esta determinada

por el interés de los propios contratantes

(Manuale del Diritto Privato italiano, p 303) y

esa función social debe responder a la

protección de los contratantes, especialmente

del más débil (Galgano p 109)



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CONTRATO DE COMPRAVENTA

DEFINICIÓN SEGÚN CÓDIGO VIGENTE:Art. 1.323. Habrá compra y

venta cuando una de las partes se obligue a transferir a la otra la

propiedad de una cosa, y ésta se obligue a recibirla y a pagar por ella

un precio cierto en dinero.

DEFINICIÓN SEGÚN EL PROYECTO: Art. 1.123. Habrá compra y

venta cuando una de las partes se obligue a transferir a la otra la

propiedad de una cosa, y ésta se obligue a recibirla y a pagar por ella

un precio cierto en dinero.

COMPARACIÓN

• DIFERENCIAS:

• Se elimina la obligación de

recibir la cosa transferida

• Si es de inmueble se

reemplaza la palabra dominio

por propiedad

• Nadie esta obligado a vender,

excepto que se encuentre

sometido a la necesidad

jurídica de hacerlo

• Puede venderse todas las

cosas que puedan ser objetos

de los contratos

• SIMILITUD:

• Establecer precio cierto en dinero

• Las reglas de la compraventa se

aplican supletoriamente a la

transferencia o constitución de

derechos reales

• El contrato no debe ser juzgado

como de compraventa, aunque las

pares así lo estipulen, si para ser

tal le falta algún requisito esencial

• Mantener la calificación a la venta

de cosa futura

• Se establecen los supuestos d

precio convenido y no acordado

por unidad de superficie



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BOLETO DE COMPRAVENTA INMOBILIARIA

El boleto de compraventa de inmuebles da un derecho del

comprador que tiene prioridad sobre el de terceros que

hayan trabado cautelares sobre el inmueble vendido si el

comprador contrató con el titular registral, o puede

subrogarse en la posición jurídica de quien lo hizo mediante

un perfecto eslabonamiento con los adquirentes sucesivos;

si el comprador pagó el veinticinco por ciento del precio con

anterioridad a la traba de la cautelar; si el boleto tiene fecha

cierta; y si la adquisición tiene publicidad suficiente, sea

registral, sea posesoria. (Sección octava, art 1170 y

siguientes del proyecto



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innovaciones en el proyecto

-FIJACIÓN DE PRECIO PARA COMPRAVENTAS DE

FRACCIONES DE TERRENO: formas: a) precio no convenido por

unidad de medida de superficie.b) precio convenido por unidad de

superficie

-FIJACIÓN DEL PRECIO POR TERCERO: si la determinación del

precio quedará al arbitrio de un tercero y este no quiere o no

puede realizar la determinación, el precio lo fijará el juez (el

proyecto altera los efectos de la falta de determinación por

terceros

-OBLIGACIÓN DEL VENDEDOR: transferir al comprador la

propiedad de la cosa vendida (nuevo) y los instrumentos

requeridos para ello, para cumplir con la trasmisión de la

propiedad. Queda a cargo del vendedor los gastos de entrega de

la cosa y de sus documentos



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-OBLIGACIÓN DEL COMPRADOR A PAGAR EL PRECIO

CIERTO EN EL LUGAR Y TIEMPO CONVENIDOS Y RECIBIR LA

COSA Y LOS DOCUMENTOS VINCULADOS CON EL

CONTRATO

-SE CREARON REGLAS ESPECÍFICAS APLICABLES A LA

COMPRAVENTA DE COSAS MUEBLES

-EL DERECHO DEL COMPRADOR, DE BUENA FE, TIENE

PRIORIDAD SOBRE EL DE TERCEROS QUE HAYAN TRABADO

CAUTELARES SOBRE EL INMUEBLE VENDIDO SI:

1) El comprador contrato con el titular registral o con quien lo

hubiera hecho

2) El comprador pago el 25% del precio con anterioridad a la

traba de la cautelar

3) El boleto tiene fecha cierta

4) La adquisición tiene publicidad suficiente, sea registral,sea

posesoria



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-GASTOS DE ENTREGA: Están al cargo del vendedor, excepto

pacto en contrario, los gastos de entrega, incluidos el estudio de

títulos y sus antecedentes y, en su caso, los de mensura y los

tributos que graven la venta

-VENTA DE LA COSA AJENA : La venta de cosa total o

parcialmente ajena es válida en los términos del artículo 1008

(Los bienes ajenos pueden ser objeto de los

contratos. Si el que promete transmitirlos no ha garantizado el

éxito de la promesa, sólo está obligado a emplear los medios

necesarios para que la prestación se realice y, si por su culpa, el

bien no se transmite, debe reparar los daños causados. Debe

también indemnizarlos cuando ha garantizado la promesa y ésta

no se cumple.

El que ha contratado sobre bienes ajenos como propios es

responsable de los daños si no hace entrega de ellos.



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-OPONIBILIDAD A LA QUIEBRA O CONCURSO DEL

VENDEDOR: se requiere:

-Buena fé

-Pago del 25 % del precio- El juez debe disponer la escrituración.

El comprador puede oponerse a medidas cautelares

-Si la prestación a cargo del comprador es a plazo, debe

constituirse hipoteca

-OBLIGACIÓN DE SANEAMIENTO POR PARTE DEL

VENDEDOR RESPECTO A EVICCIÓN Y VICIOS OCULTOS.

Aplicación de la teoría de la responsabilidad y la teoría de

daños.Alcanza a terceros a título gratuito. La garantía por vicios

en la cosa se extiende por tres años en inmuebles y seis en

muebles, desde el momento en que apareció el hecho. La

evicción no tiene prescripción

-REGLA PARA LA PROTECCIÓN A LA CONFIANZA: (ART

1067,la interpretación debe proteger la confianza y la lealtad que

las partes se deben.



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Cláusulas Especiales

CODIGO CIVIL ACTUAL

Pacto de no enajenar

Venta a Satisfacción del

comprador

Pacto de retroventa

Pacto de reventa

Pacto de preferencia

Pacto de mejor comprador

Compraventa condicional

Cláusula de arrepentimiento

REFORMA CÓDIGO CIVIL Y

COMERCIAL

NO

NO

SI

SI

SI

SI

NO

SI

BOLETO DE COMPRAVENTA INMOBILIARIA innovaciones en el

proyecto

Cláusulas Especiales

PACTO DE REVENTA

• CÓDIGO CIVIL

• -Solo se aplica para

bienes inmuebles

• -Plazo máximo 3

años

• Proyecto de reforma

• -Esta previsto para

bienes muebles e

inmuebles

• -Plazo máximo 5

años para inmuebles

y 2 años para

muebles



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“Los boletos de compraventa de inmuebles que se encontraren

anotados en los Registros Inmobiliarios con una antigüedad no

menor a seis (6) meses, y que fueren otorgados a favor de

adquirentes de buena fe, que cuenten con posesión efectiva,

serán oponibles al titular dominial, y a los terceros acreedores en

las ejecuciones individuales. Excepcionalmente, y en

circunstancias justificadas ante el Registro Inmobiliario, el

adquirente podrá solicitar con anterioridad al vencimiento del

plazo de

seis (6) meses la prórroga por otro tanto, quedando a criterio de

dicho organismo su concesión o no. La falta de realización de la

escritura traslativa dominial en aquel plazo legal implicará la

caducidad automática de la anotación”. : ZURUETA, Mariano

Ramiro, (2011, Jornadas XXIII, Nacionales de Derecho Civil,

Tucumán



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CONCLUSIONES:En materia de compraventa, en general se incorpora lo regulado en el

Código de Comercio. El boleto de compraventa es considerado contrato

y resulta oponible frente a la quiebra o concurso del vendedor. El

proyecto trata de subsanar viejos conflictos, en partes resueltos por la

jurisprudencia y afirmados por la doctrina. Este espíritu de redención

respecto a este instituto hasta ahora parcialmente regulado, ha sido

expresado en forma fehaciente en los considerandos y fundamentos de

la reforma.

La doctrina en forma mayoritaria ha buscado dar prioridad al comprador

de cosa inmueble por boleto de compraventa, con buena fé y con

tradición posesoria producida, la facultad erga ommes frente a terceros,

incluido los acreedores del vendedor. Sin embargo el artículado vigente,

no lo contempla, razón suficiente para recurrir a la justicia y evitar

cualquier medida cautelar. Los artículos 1170 y 1171 de la reforma,

vienen a subsanar definitivamente la cuestión, otorgando al comprador

de buena fe con boleto de compraventa, la facultad de oponerse a

medidas cautelares que se trabaran sobre la cosa adquirida por

cualquier acreedor. Otorga al poseedor, alguna forma de privilegio, sin

que este se encuentre especificado.

MUY BUENAS TARDES Y MUCHAS GRACIAS,

Colegio de Abogados

Lomas de Zamora,2 de Julio de 2013

Expositor:Abog Especialista y Doctoranda

Nina N Noriega

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EL PROYECTO DE REFORMA DE

CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL

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