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Teoría General del Contrato.

Preliminares.I.Definición de Contrato.De conformidad con el artículo 1793 del Código Civil para el Distrito Federal “los convenios que producen o transfieren las obligaciones y derechos toman el nombre de contratos.”

Mientras que “convenio es el acuerdo de dos o más personas para crear, transferir, modificar o extinguir obligaciones”, según explica el artículo 1792.

En un sentido más amplio y para clarificar los conceptos, podemos definir al contrato como “Un acuerdo de voluntades entre dos o más personas para producir consecuencias jurídicas.”

Artículo 1792. Convenio es el acuerdo de dos o más personas para crear, transferir, modificar o extinguir obligaciones.

Artículo 1793. Los convenios que producen o transfieren las obligaciones y derechos, toman el nombre de contratos.

II.Diferencia entre convenio y contrato.

Mucho se ha comentado y discutido sobre estos dos términos. No es transcendente la discusión al respecto.

“Con apego al significado común de los términos, por convenio debemos entender, como género, el acuerdo o la convención de dos o más personas que puede ser de cualquier índole, jurídica o no; por contrato en tanto, especie de aquel, debe entenderse el acuerdo de dos o más personas cuyo objeto sea jurídico.”1

Es conveniente recordar que ha sido nuestro Código Civil el que ha dotado al término “convenio” de una connotación jurídica que no posee en otras latitudes.

III. Elementos del contrato.A. Elementos de existencia.“Los elementos de existencia son dos elementos que conjuntamente debe tener un acto jurídico para ser contrato, de manera que la ausencia de cualquiera de esos dos elementos impide que haya contrato. Tales elementos de existencia son el consentimiento y el objeto.”2

Artículo 1794. Para la existencia del contrato se requiere:

I. Consentimiento;

II. Objeto que pueda ser materia del contrato.

1.Consentimiento.“En los actos plurisubjetivos, la unión acorde de voluntades de los sujetos que intervienen, en los términos señalados en la norma, o supuesto jurídico, se llama consentimiento.

Por lo anterior, en el contrato, el consentimiento es la unión o conjunción acorde de voluntades de los sujetos contratantes, en los términos de la norma, para crear o transmitir derechos y obligaciones.”3

a. Expreso o tácito.

Artículo 1803. El consentimiento puede ser expreso o tácito. Es expreso cuando se manifiesta verbalmente, por escrito o por signos inequívocos. El tácito resultará de hechos o de actos que lo presupongan o que autoricen a presumirlos, excepto en los casos en que por ley o por convenio la voluntad deba manifestarse expresamente.

b. Formación del consentimiento.

* Tratándose de personas en un mismo sitio, lugar o momento.

1 Domínguez Martínez, Jorge Alfredo. Derecho Civil. Contratos. 2da edición. Porrúa. México, 2002, p.16

2 Sánchez Medal, Ramón. De los Contratos Civiles. 20a edición. Porrúa. México. 2004. p. 25

3 Zamora y Valencia, Miguel Angel. Contratos Civiles. 10a ed. Porrúa. México, 2004. p. 29.

* Entre presentes.* Con fijación de plazo para aceptar. Art. 1804.* Sin fijación de plazo para aceptar. Art. 1805.

!* Entre no presentes.

* Con fijación de plazo. Se sigue lo dispuesto en la regla general del Art. 1804.

* Sin fijación de plazo para aceptar. Art. 1806.* Nuestro Código Civil reconoce el sistema de “recepción”. Art. 1807.

* La contraoferta.

! ! Se presenta cuando el ofrecimiento inicial es modificado por el que recibe la ! ! oferta. Se le da el tratamiento de una nueva policitación. Art. 1810.

* La retractación.

! ! El oferente puede retirar su oferta siempre y cuando el destinatario recibe la ! ! retractación antes que la oferta. Art. 1808.

c. Impedimentos para la conformación del consentimiento.

* La corta edad del contratante.* El error obstativo.* La violencia física radical.

2. Objeto.“En efecto, para la doctrina existe el doble objeto señalado; uno directo del contrato consistente en las consecuencias jurídicas indicadas y otro el indirecto la cosa o el hecho positivo o negativo; para nuestro Código, por su parte, con su reconocimiento pero sin mención expresa de lo anterior, el indirecto doctrinal, o sea, la cosa o el hecho indicados, son los que conforme al propio ordenamiento tienen el carácter de objeto del contrato.”4

Artículo 1824. Son objeto de los contratos:

I. La cosa que el obligado debe dar;

II. El hecho que el obligado debe hacer o no hacer.

Referente al objeto directo, Domínguez enseña que este debe ser jurídicamente posible. Como ejemplo de una imposibilidad jurídica y por tanto, falta de objeto directo, plantea una compraventa por parte de un extranjero, de un inmueble ubicado en zona exclusiva, en virtud de que el extranjero sufre una incapacidad de goce, provoca que una compraventa bajo este supuesto carezca de objeto directo.

a. La Cosa.

El objeto indirecto debe cumplir ciertos requisitos para poder ser objeto del contrato.

4 Domínguez Martínez, Jorge Alfredo. Derecho Civil. Contratos. 2da edición. Porrúa. México, 2002, p. 61

* Debe existir en la naturaleza* Debe ser susceptible de determinación o ser determinado.* Debe estar en el comercio

Artículo 1825. La cosa objeto del contrato debe: 1o. Existir en la naturaleza. 2o. Ser determinada o determinable en cuanto a su especie. 3o. Estar en el comercio.

Artículo 747. Pueden ser objeto de apropiación todas las cosas que no estén excluidas del comercio.

Artículo 748. Las cosas pueden estar fuera del comercio por su naturaleza o por disposición de la ley.

Artículo 749. Están fuera del comercio por su naturaleza las que no pueden ser poseídas por algún individuo exclusivamente, y por disposición de la ley, las que ella declara irreductibles a propiedad particular.

* Pueden ser objeto de los contratos las cosas futuras con excepción de la herencia de una persona viva.

Artículo 1826. Las cosas futuras pueden ser objeto de un contrato. Sin embargo, no puede serlo la herencia de una persona viva, aun cuando ésta preste su consentimiento.

b. El Hecho

El hecho, objeto indirecto en los contratos que contienen obligaciones de hacer, debe ser:

* Posible* Licito

El Código define al “hecho imposible”:

Artículo 1828. Es imposible el hecho que no puede existir porque es incompatible con una ley de la naturaleza o con una norma jurídica que debe regirlo necesariamente y que constituye un obstáculo insuperable para su realización.

Por tanto, tenemos dos categorías de imposibilidad:

* Imposibilidad jurídica, e* Imposibilidad legal

Artículo 1829. No se considerará imposible el hecho que no pueda ejecutarse por el obligado, pero sí por otra persona en lugar de él.

Por lo que hace a la ilicitud:

Artículo 1830. Es ilícito el hecho que es contrario a las leyes de orden público o a las buenas costumbres.

B.Elementos o requisitos de validez.1.Capacidad para contratar.

La capacidad necesaria para contratar es la capacidad de ejercicio.

“La capacidad para contratar pertenece a la capacidad de ejercicio, y es una de las manifestaciones de ella. Consiste, según Messineo, en la aptitud reconocida por la ley a una persona para estipular por sí el contrato sin necesidad de substitución o de asistencia de otras personas.”5

Artículo 1798. Son hábiles para contratar todas las personas no exceptuadas por la ley.

Por tanto y de manera muy general las restricciones a la capacidad necesaria para la contratación son las siguientes:

* Minoría de edad.* Estado de interdicción.

Artículo 23.- La minoría de edad, el estado de interdicción y demás incapacidades establecidas por la ley, son restricciones a la capacidad de ejercicio que no significan menoscabo a la dignidad de la persona ni a la integridad de la familia; los incapaces pueden ejercitar sus derechos o contraer obligaciones por medio de sus representantes.

Artículo 450. Tienen incapacidad natural y legal:

I. Los menores de edad;

II. Los mayores de edad que por causa de enfermedad reversible o irreversible, o que por su estado particular de discapacidad, ya sea de carácter físico, sensorial, intelectual, emocional, mental o varias de ellas a la vez, no puedan gobernarse, obligarse o manifestar su voluntad, por sí mismos o por algún medio que la supla.

A pesar de estas limitaciones, la ley reconoce la posibilidad de que un incapaz pueda celebrar a través de su representante, con las debidas restricciones que señale para cada contrato en específico.

Artículo 1800. El que es hábil para contratar, puede hacerlo por sí o por medio de otro legalmente autorizado.

La sanción que recae sobre el contrato que haya sido celebrado por un incapaz es la nulidad, esta solo puede ser invocada por el propio incapaz y tiene la característica de ser confirmable.

Artículo 2228. La falta de forma establecida por la ley, si no se trata de actos solemnes, así como el error, el dolo, la violencia, la lesión, y la incapacidad de cualquiera de los autores del acto, produce la nulidad relativa del mismo.

Artículo 2230. La nulidad por causa de error, dolo, violencia, lesión o incapacidad, sólo puede invocarse por el que ha sufrido esos vicios de consentimiento, se ha perjudicado por la lesión o es el incapaz.

Artículo 2233. Cuando el contrato es nulo por incapacidad, violencia o error, puede ser confirmado cuando cese el vicio o motivo de nulidad, siempre que no concurra otra causa que invalide la confirmación.

a.Legitimación.

5 Sánchez Medal, Ramón. De los contratos civiles...., op. cit., p. 47.

Es preciso distinguir entre capacidad y legitimación. Sánchez Medal precisa al respecto de la legitimación:

“...es la facultad reconocida por la ley en una determinada persona para que pueda ser parte de un contrato determinado.”6

Se ha dicho que mientras la capacidad mide la madurez mental del sujeto, según el criterio legal; la legitimación habilita al sujeto para concurrir en la celebración de un contrato determinado.

Mientras que la falta de capacidad se suple con la representación, la falta de legitimación es insalvable.

2.Ausencia de vicios en el consentimiento.“El consentimiento debe darse en forma libre y veraz, de tal manera que las partes estén de acuerdo tanto en la persona como en el objeto y en las formalidades del contrato.

Por lo mismo el consentimiento no debe estar viciado por error, dolo, mala fe, violencia o lesión.”7

El Código Civil, en el artículo 1812 menciona que los vicios del consentimiento son:

* Error* Dolo * Violencia

Artículo 1812. El consentimiento no es válido si ha sido dado por error, arrancado por violencia o sorprendido por dolo.

No obstante, la doctrina considera que los verdaderos vicios del consentimiento son el error y el miedo. El primero por ser el verdadero vicio de la voluntad, en virtud de que el dolo y la mala son solamente los vehículos de este. La violencia, por otro lado, no puede ser considerada como un vicio de manera estricta ya que esta se constituye en una conducta activa que realiza un sujeto que constriñe a otro a contratar, lo que realmente padece el que sufre la violencia es lo que esta provoca, el miedo.

El artículo 17 del Código contiene a otro de los considerados vicios del consentimiento, la lesión.

Artículo 17. Cuando alguno, explotando la suma ignorancia, notoria inexperiencia o extrema miseria de otro; obtiene un lucro excesivo que sea evidentemente desproporcionado a lo que él por su parte se obliga, el perjudicado tiene derecho a elegir entre pedir la nulidad del contrato o la reducción equitativa de su obligación, más el pago de los correspondientes daños y perjuicios.

El derecho concedido en este artículo dura un año.

6 Sánchez Medal, Ramón. De los contratos civiles..., op. cit., p. 50.

7 Pérez Fernández del Castillo, Bernardo. Contratos Civiles, 11a ed. Ed. Porrúa. México. 2006. p. 32.

La nulidad proveniente de la presencia de algún vicio del consentimiento, puede ser pedida por quien haya sufrido el vicio, no obstante, el acto puede ser confirmado.


Artículo 2230. La nulidad por causa de error, dolo, violencia, lesión o incapacidad, sólo puede invocarse por el que ha sufrido esos vicios de consentimiento, se ha perjudicado por la lesión o es el incapaz.

Artículo 2233. Cuando el contrato es nulo por incapacidad, violencia o error, puede ser confirmado cuando cese el vicio o motivo de nulidad, siempre que no concurra otra causa que invalide la confirmación.

3.La forma.“La forma se define como: El signo o conjunto de signos por los cuales se hace constar o se exterioriza la voluntad del o de los agentes de un acto jurídico. Y los formalismos o formalidades como: El conjunto de normas establecidas por el ordenamiento jurídico o por las partes, que señalan cómo se debe exteriorizar la voluntad para la validez del acto jurídico.”8

“La forma, en términos generales es la manera de exteriorizarse el consentimiento en el contrato y comprende todos los signos sensibles que las partes convienen o la ley establece para lograr esa exteriorización.”9Concebimos por tanto a la forma como la manera en la que se manifiesta el consentimiento.

La forma, como manifestación del consentimiento, puede ser consensual, formal y solemne.

Será consensual cuando el consentimiento se manifiesta de manera verbal o mediante signos inequívocos. También la forma tácita tiene cabida dentro de la forma consensual.

Estaremos frente a la formalidad cuando se exija que el consentimiento conste por escrito, pudiendo ser escrito privado o escritura pública.

Estaremos frente a la solemnidad cuando la ley exija que conste en determinada forma para que el acto o contrato se tenga por existente.

En materia contractual, nuestro Código civil señala como regla general la consensualidad.

Artículo 1796.- Los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, excepto aquellos que deben revestir una forma establecida por la Ley. Desde que se perfeccionan obligan a los contratantes no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a las consecuencias que, según su naturaleza son conforme a la buena fe, al uso o a la ley, con excepción de aquellos contratos que se encuentren en el supuesto señalado en el párrafo siguiente.

Salvo aquellos contratos que aparezcan celebrados con carácter aleatorio, cuando en los contratos sujetos a plazo, condición o de tracto sucesivo, surjan en el intervalo acontecimientos extraordinarios de carácter

8 Pérez Fernández del Castillo, Bernardo. Contratos Civiles,... op. cit., p. 36-37

9 Zamora y Valencia, Miguel Angel. Contratos Civiles..., op. cit., p. 31

nacional que no fuesen posibles de prever y que generen que las obligaciones de una de las partes sean más onerosas, dicha parte podrá intentar la acción tendiente a recuperar el equilibrio entre las obligaciones conforme al procedimiento señalado en el siguiente artículo.

Artículo 1832. En los contratos civiles cada uno se obliga en la manera y términos que aparezca que quiso obligarse, sin que para la validez del contrato se requieran formalidades determinadas, fuera de los casos expresamente designados por la ley.

La nulidad derivada de la falta de forma compete a todos los interesados y se extingue cuando se otorgue la forma debida.


Artículo 2229. La acción y la excepción de nulidad por falta de forma compete a todos los interesados.

Artículo 2231. La nulidad de un acto jurídico por falta de forma establecida por la ley, se extingue por la confirmación de ese acto hecho en la forma omitida.

4.Licitud en el objeto, motivo o fin y condición.El objeto del contrato, su motivo o fin y la condición de la que dependa deben ser lícitos.

No hay que olvidar que el objeto del contrato es uno de sus elementos de existencia. El objeto del contrato puede ser la cosa que el obligado debe dar o el hecho que debe hacer o no hacer.

Artículo 1824. Son objeto de los contratos:

I. La cosa que el obligado debe dar;

II. El hecho que el obligado debe hacer o no hacer.

De estas dos posibilidades, del que se exige que sea calificado como lícito es del hecho que el obligado debe hacer o no hacer. La cosa no admite dicha clasificación como se desprende de los artículos relativos en el Código Civil (1825 y 1826).

Artículo 1827. El hecho positivo o negativo, objeto del contrato, debe ser:

I. Posible;

II. Lícito.

Artículo 1830. Es ilícito el hecho que es contrario a las leyes de orden público o a las buenas costumbres.

Es cierto que nuestro Código Civil, estrictamente dispone como elementos constitutivos del objeto “hecho” que este reúna las características de ser lícito, no contrario al orden público ni a las buenas costumbres. Por lo tanto la licitud del hecho supone un requisito para la existencia del objeto. Un verdadero elemento de existencia y no de validez como se plantea más adelante.

De la lectura del artículo 1831 se puede constatar que son el fin o motivo (la causa) del contrato los que deben ser lícitos para cumplir el requisito de validez en estudio.

Artículo 1831. El fin o motivo determinante de la voluntad de los que contratan, tampoco debe ser contrario a las leyes de orden público ni a las buenas costumbres.

No obstante, de la lectura de la fracción III del artículo 1795 y del artículo 2225 del Código Civil queda claro que se hace extensiva la ilicitud del objeto a un caso no solamente de insuficiencia o inexistencia del objeto, sino de nulidad absoluta o relativa (ya lo disponga la ley) del contrato mismo.

Artículo 1795. El contrato puede ser invalidado:

III. Por su objeto, o su motivo o fin sea ilícito;

El único supuesto que plantea la nulidad absoluta de un contrato es la del objeto, fin, motivo o condición ilícitos.

Artículo 2225. La ilicitud en el objeto, en el fin o en la condición del acto produce su nulidad, ya absoluta, ya relativa, según lo disponga la ley.

IV.In te rp re tac ión de los contratos.

Para la efectiva exposición de este tema, es conveniente enunciar algunas reglas las cuales provienen de la lectura de la parte relativa en el Código Civil.

1. Si los términos del contrato son claros, se estará ante lo declarado.2. Si lo declarado en el contrato pareciere diferente a la intención de las partes,

prevalecerá esta sobre lo declarado.3. Independientemente de la generalidad de los términos del contrato, no deben incluirse

cosas o situaciones diferentes a las relativas al contrato.4. Si algún término en los contratos admite diversos sentidos, deberá entenderse en el

que se ajuste para que el contrato surta efectos.5. La interpretación de las cláusulas dudosas debe realizarse íntegramente con las

demás, atribuyéndole a aquellas el sentido de estas.6. Las palabras con distintas acepciones o ambigüas deberán entenderse en el sentido

que resulte de la naturaleza, objeto del contrato o los usos y costumbres del lugar.7. La siguiente regla distingue entre contratos onerosos y gratuitos, aplicable cuando

ninguna de las anteriores reglas fuera efectiva y las dudas sean sobre circunstancias accidentales del contrato.

! Gratuito: Se resolverán en función de la menor transmisión de derechos y ! obligaciones.! Oneroso: Se resolverá en favor de la mayor reciprocidad de obligaciones.

Artículo 1851. Si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes, se estará al sentido literal de sus cláusulas.

Si las palabras parecieren contrarias a la intención evidente de los contratantes, prevalecerá ésta sobre aquéllas.

Artículo 1852. Cualquiera que sea la generalidad de los términos de un contrato, no deberán entenderse comprendidos en él cosas distintas y casos diferentes de aquéllos sobre los que los interesados se propusieron contratar.

Artículo 1853. Si alguna cláusula de los contratos admitiere diversos sentidos, deberá entenderse en el más adecuado para que produzca efecto.

Artículo 1854. Las cláusulas de los contratos deben interpretarse las unas por las otras, atribuyendo a las dudosas el sentido que resulte del conjunto de todas.

Artículo 1855. Las palabras que pueden tener distintas acepciones serán entendidas en aquella que sea más conforme a la naturaleza y objeto del contrato.

Artículo 1856. El uso o la costumbre del país se tendrán en cuenta para interpretar las ambigüedades de los contratos.

Artículo 1857. Cuando absolutamente fuere imposible resolver las dudas por las reglas establecidas en los artículos precedentes, si aquéllas recaen sobre circunstancias accidentales del contrato, y éste fuere gratuito, se resolverán en favor de la menor transmisión de derechos e intereses; si fuere oneroso se resolverá la duda en favor de la mayor reciprocidad de intereses.

Si las dudas de cuya resolución se trata en este artículo recayesen sobre el objeto principal del contrato, de suerte que no pueda venirse en conocimiento de cuál fue la intención o la voluntad de los contratantes, el contrato será nulo.

V. Efecto del contrato.“Los efectos del contrato son las consecuencias jurídicas que dimanan de este, efectos que se producen ordinariamente al momento mismo en que se perfecciona el contrato... pero que también se generan en ocasiones hasta que se ejecuta el contrato...”10

Los efectos del contrato estudiados por la doctrina mexicana son:

A.La obligatoriedad del contrato.El contrato, desde el momento de su celebración, obliga a las partes no solamente a lo expresamente pactado sino también a las consecuencias que pueden ser conforme a la ley, al uso y la buena fe.

Este principio se encuentra en el artículo 1796. La salvedad es la previsión al respecto de la Teoría de la Imprevisión, que antes se estudiaba dentro de los efectos de los contratos, hasta la reforma del 22 de enero de 2010 en la que se introdujo al Código Civil del Distrito Federal. La Teoría de la Imprevisión se estudia en la Teoría General de las Obligaciones en los supuestos de imposibilidad de cumplimiento de los contratos.

10 Sánchez Medal, Ramón. De los contratos civiles..., op. cit., p. 83.

B.Intangibilidad del contrato.Una vez celebrado el contrato, no se puede dejar su cumplimiento o conclusión al arbitrio de una sola de las partes, principio consagrado en el artículo 1797.

C. La relatividad del contrato.El contrato, por regla general, solamente surte efectos entre los que lo celebran, de conformidad con el artículo 1796 del Código.

D. Oponibilidad del contrato.Las partes que celebran un contrato pueden hacerlo valer frente a todos los que no han intervenido en este, y aprovecharse de la relación jurídica nacida entre ellos en todo en lo que les sea favorable.

VI. Clasificación de los contratos.A.Unilaterales y Bilaterales.Artículo 1835. El contrato es unilateral cuando una sola de las partes se obliga hacia la otra sin que ésta le quede obligada.

Artículo 1836. El contrato es bilateral cuando las partes se obligan recíprocamente.

“El contrato unilateral es aquel contrato que solamente engendra obligaciones respecto de uno de los contratantes, o de cierta categoría de contratantes...

No hay que confundir entre contrato unilateral y acto unilateral. El contrato supone necesariamente, como una condición sine qua non de existencia, que haya acuerdo de voluntades.

El contrato unilateral, como todo contrato, es siempre la ora de dos voluntades, pero sólo una de las partes reporta obligaciones, la otra parte simplemente recibe un derecho de crédito que es precisamente el aspecto inverso de la obligación.

...el contrato bilateral o sinalagmático produce obligaciones recíprocas: todos los contratantes, todas las personas cuya voluntad ha llegado a un acuerdo con otras voluntades, para producir el contrato, quedan obligadas”11

11 Lozano Noriega, Francisco. Contratos. 6ta ed. Asociación Nacional del Notariado Mexicano, A.C. México. 2001. p. 5

1.Utilidad práctica de esta clasificación.Según lo estudiado fundamentalmente por Lozano Noriega, es relevante esta distinción en virtud de que en los contratos bilaterales son aplicables las figuras que adelante se citan, ya estudiadas en Derecho de Obligaciones.

* Pacto comisorio o condición resolutoria tácita.* Excepción de contrato no cumplido.* La teoría de los riesgos.

Otros autores apuntan:

* El temor ante el incumplimiento, regulado para el caso de la compraventa.

Artículo 2287. Tampoco está obligado a la entrega, aunque haya concedido un término para el pago, si después de la venta se descubre que el comprador se halla en estado de insolvencia, de suerte que el vendedor corra inminente riesgo de perder el precio, a no ser que el comprador le dé fianza de pagar al plazo convenido.

Artículo 2289. Debe también el vendedor entregar todos los frutos producidos desde que se perfeccione la venta, y los rendimientos, acciones y títulos de la cosa.

2.Contratos sinalagmáticos imperfectos.“Es un contrato que, en el momento en que nace, en que se perfecciona, sólo crea obligaciones para una de las partes; pero por un hecho posterior al nacimiento del contrato, engendra obligaciones a cargo de la parte que no las tenía.”12

“...no son contratos bilaterales en un sentido propio o estricto, aquellos que desde el momento en que se perfeccionan simplemente producen obligaciones para las dos partes contratantes, cualquiera que sea la relación que entre dichas obligaciones exista; sino que son contratos bilaterales en un sentido propio o estricto los que generan obligaciones de tal naturaleza que guardan entre sí una perfecta reciprocidad, siendo una la condición de la otra, hasta el punto que no se conciben aisladamente (Manresa).”13

“La distinción entre los contratos bilaterales en sentido propio o sinalagmáticos y los llamados sinalagmáticos imperfectos no puede cifrarse solamente en que en los primeros todas las obligaciones a cargo de una y de otra parte nacen desde el momento de celebrarse el contrato y en los segundos, en cambio, todas las obligaciones de una de las dos partes nacen hasta después de celebrado el contrato y a consecuencia de un hecho posterior y eventual.”14

“La verdadera línea divisoria entre los contratos sinalagmáticos y los llamadas sinalagmáticos imperfectos radica en la mencionada interdependencia de las obligaciones

12 Lozano Noriega, Francisco. Contratos..., op. cit., p. 11.

13 Sánchez Medal, Ramón. De los contratos..., op. cit., p. 118.

14 Sánchez Medal, Ramón..., De los contratos..., op cit. pp. 118-119.

recíprocas de ambas partes en los contratos bilaterales en sentido propio, según se acaba de poner de manifiesto.”15

B.Onerosos y GratuitosArtículo 1837. Es contrato oneroso aquel en que se estipulan provechos y gravámenes recíprocos; y gratuito aquel en que él provecho es solamente de una de las partes.

“Planiol da este concepto del contrato oneroso: en el contrato oneroso cada uno de los contratantes promete algo, o da algo a cambio de otra promesa o de otra cosa que recibe. Es decir, existe una reciprocidad en cuanto a los provechos, en cuanto a las ventajas y también en cuanto a las cargas o gravámenes.”16

Respecto a los contratos gratuitos, Lozano apunta:

“No hay correlación económica, como ocurre en el oneroso. Aquí cada uno da algo; esa es la carga que sufre, pero a su vez, el otro contratante proporciona al anterior otra ventaja, y esa es la ventaja o beneficio que reporta ese mismo contrato.”17

Y para distinguir a los unilaterales y bilaterales con los onerosos y gratuitos, se expresa así:

“La segunda clasificación o sea la que divide a los contratos en onerosos y gratuitos, considera la reciprocidad o no en cuanto a las ventajas y en cuanto a los gravámenes que reporta el contrato a cada uno de los contratantes.”18

1.Utilidad práctica de esta clasificación.Los puntos siguientes son señalados por Lozano Noriega:

* Limitación de las facultades de los representantes legales.* Posición legal frente al que ejerce una liberalidad, es decir, frente al que celebra un

contrato gratuito, pero con el carácter de soportar la carga, no de recibir la ventaja.* Importancia de la persona que recibe la liberalidad en los contratos gratuitos. Suelen ser

intuitu personae.* La mayor facilidad con que se concede a los acreedores la acción pauliana o revocatoria

en fraude de acreedores.* La distinción de estos contratos proporciona un criterio casi seguro para distinguir un

acto mercantil de uno civil.

15 Sánchez Medal, Ramón, De los contratos..., op. cit., p. 119

16 Lozano Noriega, Francisco, Contratos..., op. cit., p. 11.

17 Lozano Noriega, Francisco, Contratos..., op. cit., p. 12

18 Lozano Noriega, Francisco, Contratos..., op. cit., pp. 13-14

C.Contratos conmutativos y aleatorios.El contrato oneroso es conmutativo cuando las prestaciones que se deben las partes son ciertas desde que se celebra el contrato, de tal suerte que ellas pueden apreciar inmediatamente el beneficio o pérdida que les cause este.

Es aleatorio, cuando la prestación debida depende de un acontecimiento incierto que hace que no sea posible la evaluación de la ganancia o pérdida, sino hasta que ese acontecimiento se realice.

Artículo 1838. El contrato oneroso es conmutativo cuando las prestaciones que se deben las partes son ciertas desde que se celebra el contrato, de tal suerte que ellas pueden apreciar inmediatamente el beneficio o la pérdida que les cause éste. Es aleatorio cuando la prestación debida depende de un acontecimiento incierto que hace que no sea posible la evaluación de la ganancia o pérdida, sino hasta que ese acontecimiento se realice.

Para esta clasificación, lo que interesa es definir al contrato aleatorio ya que los conmutativos son la generalidad de los regulados y celebrados.

“...es aquel contrato en el cual, en el momento de su celebración, no es posible determinar el monto de la ganancia o de la pérdida, o mejor dicho el carácter de perdidoso o de ganancioso de los contratantes. Por que la determinación de estas dos circunstancia o de cualquiera de ellas, depende siempre de un acontecimiento incierto.”19

Lozano explica que este acontecimiento futuro puede ser cualquiera de los siguientes:

* Condición* Plazo incierto* Acontecimiento pasado que sea desconocido para los contratantes.

D. Nominados e Innominados.Esta clasificación también se ha estudiado como “contratos típicos y atípicos”.

La razón de enunciarla bajo los términos de Nominados e Innominados es por razones puramente históricas, provenientes del Derecho romano. Se trata de los mismos contratos.

Considero que al final es la ley la que atribuye el nombre al contrato, de tal forma que si un contrato es típico (por estar regulado en la ley) a la vez es nominado (tiene nombre).El contrato es innominado por que no está regulado en la ley, y es nominado por que está regulado en la ley.

1.Utilidad práctica de esta clasificación.Principalmente el hecho de que con más frecuencia se celebran convenciones que no tienen una regulación específica en el Código ya sea por que son totalmente distintos a

19 Lozano Noriega, Francisco, Contratos..., op. cit., pp. 22

los previstos (sin ser mercantiles, administrativos, etc) o por que el objeto de estos reúne varios caracteres de los sí regulados (ejemplo: arrendamiento más una prestación de servicios) de tal manera que se concluye con la celebración de un contrato toalmente diferente a los previstos en el ordenamiento civil.

Para Lozano Noriega:

“El único interés consiste en saber cuáles son las reglas por las que se rigen estos contratos y estas reglas son diferentes, según se trate de contratos nominados e innominados.”20

Artículo 1858. Los contratos que no están especialmente reglamentados en esté Código, se regirán por las reglas generales de los contratos; por las estipulaciones de las partes, y en lo que fueron omisas, por las disposiciones del contrato con el que tengan más analogía, de los reglamentados en este ordenamiento.

Da este orden para la aplicación de las reglas:

* Reglas generales de los contratos* Las estipulaciones de las partes* La analogía con otros contratos

Para Fausto Rico, el orden de interpretación debiese ser el siguiente:

“...supuestas las cláusulas esenciales, en primer lugar, se estaría a las estipulaciones de las partes; en su defecto, se acudiría a la teoría general de las obligaciones; finalmente, se acudiría a los principios generales del derecho, dentro de los cuales se encuentra la analogía por lo que se analizaría el contrato con el que guarden mayor similitud.”21

Esta consideración es válida en virtud de que la máxima ley en los contratos es la libre voluntad de las partes con la única restricción de que esta no sea contraria a las leyes prohibitivas. Por tal motivo no es del todo correcto que el artículo 1858 señale como primer criterio de interpretación de los contratos innominados las reglas generales de los contratos cuando estas solamente deben ser de aplicación supletoria a la voluntad de los contratates.

Es preciso establecer, por consecuencia, cuales son las cláusulas que pueden estar contenidas en un contrato:

“a) Esenciales: aquellas que deben encontrarse por fuerza, ya que se refieren a la esencia misma del acto. Se identifican con los requisitos generales de existencia, el consentimiento y el objeto, y de este último, los especiales que cada contrato exige, por lo que si no se reúne los tres (consentimiento, requisitos del objeto en general y en particular), el contrato o se reputa inexistente, o deja de actualizar un determinado tipo, para encuadrarse en otro...


21 Rico Álvarez, Fausto..., Teoría General de las Obligaciones. Porrúa. México. 2005. p. 175

b) Naturales: aquellas que se siguen de la naturaleza misma del contrato, y que no es necesario ponerlas por parte de los contratantes, pues en su defecto, la ley suple esta voluntad...

c) Accidentales: aquellas que pueden ser puestas o no por los contratantes, pero si no se dice nada al respecto, no serían suplidas por la ley...”22

Artículo 1839. Los contratantes pueden poner las cláusulas que crean convenientes; pero las que se refieran a requisitos esenciales del contrato, o sean consecuencia de su naturaleza ordinaria, se tendrán por puestas aunque no se expresen, a no ser que las segundas sean renunciadas en los casos y términos permitidos por la ley.

E.Contratos consensuales, formales, solemnes y reales.

Esta clasificación es en función del modo en el que se perfeccionan los contratos.

1.Consensuales.“Es aquel para cuyo perfeccionamiento no se requiere ninguna forma especial, basta con que exista el consentimiento, el acuerdo de voluntades para que el contrato se perfeccione y produzca todos sus efectos.”23

2.Formales.“Un contrato formal es aquél para cuyo perfeccionamiento la ley exige determinada formalidad...”24

Domínguez señala una escala de menor a mayor formalidad requerida en los contratos:

* Contratos en escrito privado.* Escrito privado con la intervención de testigos.* Escrito privado con la intervención de testigos y reconocimiento de firmas ante notario o

alguna otra autoridad (juez, Registro Público de la Propiedad)* Escritura pública ante notario.

El Código civil hace una ligera referencia a las formalidades que debe cubrir el escrito privado, precisamente en la Teoría General de las Obligaciones.

Artículo 1834. Cuando se exija la forma escrita para el contrato, los documentos relativos deben ser firmados por todas las personas a las cuales se imponga esa obligación.

Si alguna de ellas no puede o no sabe firmar, lo hará otra a su ruego y en el documento se imprimirá la huella digital del interesado que no firmó.

22 Rico Álvarez, Fausto..., Teoría General..., p. 174



3.Solemnes.“El contrato solemne es aquél para cuya existencia misma (ya el grado de ineficacia, es el grado mayor), del contrato, requiere cierta forma, cierta solemnidad.”25

La solemnidad es la formalidad llevada o más bien extremada, a requisito de existencia.

4.Reales.“Un contrato real (contrato re del Derecho Romano), es un contrato para cuyo perfeccionamiento se exige un principio de ejecución. Este principio de ejecución es, generalmente, la entrega de una cosa. En otras palabras, poco importa que haya acuerdo de voluntades que ese acuerdo conste en forma auténtica; el contrato no se perfecciona mientras la cosa no ha sido entregada, porque se trata de un contrato real.”26

5.Utilidad práctica de esta clasificación.“La única importancia es esta saber como se perfeccionan los contratos. Si el contrato es consensual, basta el simple consentimiento. Si es formal, debe celebrarse el contrato en la forma que establece la ley, bajo pena de nulidad relativa. Si el contrato es solemne la ausencia de formalidades produce la inexistencia del contrato. Si es real, mientras la cosa no se haya entregado, el contrato no se perfecciona y, en consecuencia, no produce efectos.”27

F.Contratos de adhesión y contratos de igual a igual.

Domínguez utiliza el calificativo de contratos de libre discusión para los que Lozano denomina contratos de igual a igual.

Por lo que hace a los contratos de adhesión:

“En estos contratos se dice que el contrato, en realidad, es la obra de una voluntad, de la voluntad de uno de los contratantes.”28

“En la celebración de los contratos por adhesión no tiene cabida la discusión de su clausulado y como por lo regular tiene aplicación respecto de servicios colectivos y hasta

25 De dónde es esta cita?



28 Lozano Noriega, Francisco, Contratos..., op. cit., p. 34-35

públicos, su celebración va proyectada hacia un número indeterminado de aceptantes los que simplemente se adhieren a dicho contenido.”29

En sentido inverso, el contrato de igual a igual o de libre discusión es premeditado libremente por las partes en igualdad de condiciones, siendo libres de obligarse en los términos que a cada una les convenga.

Los contratos de adhesión son regulados en la Ley Federal de Protección al Consumidor.

G.Contratos de ejecución instantanea, inmediata30, escalonada, sucesiva y diferida.

Esta clasificación se refiere al tiempo que dura el contrato.

“En el contrato de ejecución instantanea las prestaciones de las partes, o por lo menos, de una de ellas, se ejecuta inmediatamente, en un solo momento, de un solo golpe.

En los contratos de ejecución sucesiva, las prestaciones de las partes, o por lo menos, la de una de ellas, se van ejecutando momento a momento, durante todo el tiempo de vigencia del contrato

En los contratos de ejecución escalonada las prestaciones de las partes, o por lo menos una de ellas, se van repitiendo a intervalos de tiempo.”31

"Puede darse el caso de que para el cumplimiento de las obligaciones a cargo de una de las partes o de ambas, se señale un cierto plazo; de este modo, sólo transcurrido éste puedan ser exigibles y en su caso cumplidas. Ello ocurriría con la compraventa en la cual se le da un plazo al vendedor para entregar la cosa y al comprador para pagar el precio.¨32

29 Domínguez Mártinez, Jorge Alfredo. Contratos..., op. cit., p. 152

30 El Doctor Dominguez en el texto de Contratos hace la distinción entre contratos instantáneos y contratos de ejecución inmediata. Menciona que los contratos instantáneos son “...aquellos con efectos reales que se generan ipso jure sin necesidad de que la plenitud de esos efectos sea resultado de una conducta posterior correspondiente a la parte obligada en el caso.... Así sucede con la compraventa de cosa cierta y determinada, por cuyo acto de celebración tiene lugar la transmisión de propiedad del vendedor al comprador como efecto principal del contrato, independientemente de las obligaciones secundarias del propio vendedor de entregar la cosa, de conservarla hasta su entrega, etcétera...” mientras que los contratos de ejecución inmediata: “...debemos partir de que son con efectos obligatorios y en dicha ejecución, como cumplimiento de la obligación correspondiente, tiene lugar cuando celebrado el contrato y por ello nacida la obligación, acto continuo se ejecuta el acto por el que aquélla se cumple, y puede exigirse en su caso ese es el caso de la compraventa al contado sin diferimiento en la entrega y en el pago del precio.” Realmente no es perceptible la diferencia entre uno y otro concepto, por lo que para facilitar la exposición, ambos términos se considerarán sinónimos como lo hace Sánchez Medal en su obra de De los Contratos Civiles. (Ed. Porrúa. 2da Ed. México. 2002 pp. 157 a 158.)


32 Domínguez Martinez, Jorge Alfredo. Contratos. 2da ed. Ed. Porrúa. México. 2002, p.158.

1.Utilidad práctica de esta clasificación.La importancia de esta clasificación se da cuando al mismo tiempo se trata de un contrato bilateral, y se presenta en la resolución por incumplimiento.

“Cuando el contrato es de ejecución instantanea, los efectos se producen retroactivamente, destruyen el pasado.

En un contrato de ejecución escalonada o ejecución sucesiva. ¿Cuál es el efecto resolutorio? Más que de una resolución, se trata, en el caso, de una cesación de efectos para el futuro. No hay efectos retroactivos; jurídicamente, no podemos hablar de resolución, hablamos de resiliación.”33

I.Contratos principales y accesorios.“Entendemos por contrato principal aquél que tiene autonomía jurídica propia; es decir, el que no depende de otro contrato o de alguna obligación preexistente para existir.

En cambio, el contrato accesorio es un contrato que depende, necesariamente, de otro contrato o mejor que de otro contrato, de una obligación preexistente, obligación que pudo haber tenido una fuente contractual o extracontractual. De todos modos, ese contrato no tiene autonomía, es un contrato que depende de algo preexistente.”34

J.Ordenación de los contratos en el Código Civil.

1.Contratos preparatorios.a.Promesa.

!! Artículo 2243. Puede asumirse contractualmente la obligación de celebrar un contrato futuro.

2.Contratos traslativos de dominio.a.Compraventa.

! Artículo 2248. Habrá compra-venta cuando uno de los contratantes se obliga a !t r a n s f e r i r l a ! propiedad de una cosa o de un derecho, y el otro a su vez se obliga a pagar por ellos un precio ! cierto y en dinero.



b.Permuta.

! Artículo 2327. La permuta es un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar ! una cosa por otra. Se observará en su caso lo dispuesto en el artículo 2250.

c. Donación.

! Artículo 2332. Donación es un contrato por el que una persona transfiere a otra, gratuitamente una ! parte o la totalidad de sus bienes presentes.!d.Mutuo.

! Artículo 2384. El mutuo es un contrato por el cual el mutuante se obliga a transferir la propiedad de ! una suma de dinero o de otras cosas fungibles al mutuatario, quien se obliga a devolver otro tanto ! de la misma especie y calidad.

3.Contratos traslativos de uso.a.Arrendamiento.

! Artículo 2398. - El arrendamiento es un contrato mediante el cual las partes contratantes se obligan ! recíprocamente, una, a conceder el uso o goce temporal de una cosa, y la otra, a pagar por ese uso ! o goce un precio cierto.

! El arrendamiento de inmuebles destinados a casa habitación no podrá ser menor a un año.

! El arrendamiento de inmuebles destinados al comercio o a la industria, no podrá exceder de veinte ! años.

b.Comodato.!! Artículo 2497. El comodato es un contrato por el cual uno de los contratantes se obliga a conceder ! gratuitamente el uso de una cosa no fungible, y el otro contrae la obligación de restituirla ! individualmente.

4.Contratos de prestación de servicios.a.Depósito y secuestro.

! Artículo 2516. El depósito es un contrato por el cual el depositario se obliga hacia el depositante a ! recibir una cosa, mueble o inmueble que aquél le confía, y a guardarla para restituirla cuando la pida ! al depositante.

! Artículo 2539. El secuestro es el depósito de una cosa litigiosa en poder de un tercero, hasta que se ! decida a quién debe entregarse.

b.Mandato.

! Artículo 2546. El mandato es un contrato por el que el mandatario se obliga a ejecutar por cuenta ! del mandante los actos jurídicos que éste le encarga.

c.Prestación de servicios.

! Artículo 2605.- El servicio doméstico, el servicio por jornal, el servicio a precio alzado en el que el ! operario sólo pone su trabajo, y el contrato de aprendizaje, se regirán por la Ley Federal del ! Trabajo.

! Artículo 2606. El que presta y el que recibe los servicios profesionales pueden fijar, de común ! acuerdo, retribución debida por ellos.

! Cuando se trate de profesionistas que estuvieren sindicalizados, se observarán las disposiciones ! relativas establecidas en el respectivo contrato colectivo de trabajo.

d.Obra a precio alzado.

! Artículo 2616. El contrato de obras a precio alzado, cuando el empresario dirige la obra y pone los ! materiales, se sujetará a las reglas siguientes.

e.Porteadores y alquiladores.

! Artículo 2646. El contrato por el cual alguno se obliga a transportar, bajo su inmediata dirección o la ! de sus dependientes, por tierra, por agua o por el aire, a personas, animales, mercaderías o ! cualesquiera otros objetos, si no constituye un contrato mercantil, se regirá por las reglas siguientes.

f. Hospedaje.

! Artículo 2666. El contrato de hospedaje tiene lugar cuando alguno presta a otro albergue, mediante ! la retribución convenida, comprendiéndose o no, según se estipule, los alimentos y demás gastos ! que origine el hospedaje.

5.Contratos asociativos.a.Asociaciones.

! Artículo 2670. Cuando varios individuos convinieren en reunirse, de manera que no sea ! enteramente transitoria, para realizar un fin común que no esté prohibido por la ley y que no tenga ! carácter preponderantemente económico, constituyen una asociación.

b.Sociedades.

! Artículo 2688. Por el contrato de sociedad los socios se obligan mutuamente a !c o m b i n a r s u s ! recursos o sus esfuerzos para la realización de un fin común, de carácter preponderantemente ! económico, pero que no constituya una especulación comercial.

c.Aparcería rural.

! Artículo 2739. La aparcería rural comprende la aparcería agrícola y la de ganados.

6.Contratos aleatorios.a.Juego y apuesta.

! Artículo 2764. La ley no concede acción para reclamar lo que se gana en juego prohibido.

! El Código Penal señalará cuáles son los juegos prohibidos.

b.Renta vitalicia.

! Artículo 2774. La renta vitalicia es un contrato aleatorio por el cual el deudor se obliga a pagar ! periódicamente una pensión durante la vida de una o más personas determinadas, mediante la ! entrega de una cantidad de dinero o de una cosa mueble a raíz estimadas, cuyo dominio se le ! transfiere desde luego.

c.Compra de esperanza.

! Artículo 2792. Se llama compra de esperanza al contrato que tiene por objeto ! adquir i r por una ! cantidad determinada, los frutos que una cosa produzca en el ! tiempo fijado, tomando el comprador ! para sí el riesgo de que esos frutos no lleguen !a existir; o bien, los productos inciertos de un hecho, ! que puedan estimarse en ! dinero.

! El vendedor tiene derecho al precio aunque no lleguen a existir los frutos o ! p r o d u c t o s ! comprados.

7.Contratos de garantía.a.Fianza.

! Artículo 2794. La fianza es un contrato por el cual una persona se compromete con ! el acreedor ! a pagar por el deudor, si éste no lo hace.

b.Prenda.

! Artículo 2856. La prenda es un derecho real constituido sobre un bien mueble ! ena jenab le para ! garantizar el cumplimiento de una obligación y su preferencia en el ! pago.

c.Hipoteca.

! Artículo 2893. La hipoteca es una garantía real sobre bienes que no se entregan al ! acreedor, y ! que da derecho a éste, en caso de incumplimiento de la obligación ! garantizada, a ser pagado ! con el valor de los bienes, en el grado de preferencia ! establecido por la ley.

8.Contratos de afirmación y esclarecimiento de derechos.1.Transacción.

! Artículo 2944. La transacción es un contrato por el cual las partes haciéndose recíprocas ! concesiones, terminan una controversia presente o previenen una futura.

Contratos Preparatorios.

Promesa.I.Concepto.Dominguez Martinez lo concibe de la siguiente manera:

“...la promesa es el contrato por el que una de las partes como promitente, se obliga con la otra como beneficiaria bien ambas se obligan recíprocamente como promitentes, a celebrar un contrato futuro.”35

Artículo 2243. Puede asumirse contractualmente la obligación de celebrar un contrato futuro.

“...la promesa de contratar es un contrato por virtud del cual una o ambas partes se obligan a celebrar un contrato futuro.

El contrato de promesa de contratar suele llamarse también precontrato, antecontrato o promesa de contrato, mientras que el contrato que las partes se obligan a celebrar se llama contrato futuro, definitivo o prometido.

Las partes se conocen con distintos nombres dependiendo de si se trata de promesa unilateral o bilateral. En la unilateral, la parte que se obliga se conoce como promitente y la parte facultada se conoce como beneficiario; mientras que en la bilateral se conoce a cada una de las partes con la palabra promitente a la cual se le añade el carácter que tendrá en el contrato futuro (promitente comprador, promitente permutante, promitente comodatario, etc). La dificultad se presenta cuando el contrato futuro es innominado ya que se tendría que identificar a las partes de alguna manera en cada caso en concreto.”36

Artículo 2244. La promesa de contratar o sea el contrato preliminar de otro puede ser unilateral o bilateral.


36 Rico Alvarez, Fausto y Garza Bandala, P. De los Contratos Civiles. Porrúa. México. 2008. p. 8

“La utilidad de este contrato consiste en que es un medio que concede el derecho, que da la ley, para asegurar, en el futuro, la celebración de un contrato.

Esta es precisamente la función de la promesa de contrato; ésta es la utilidad.

Puede ocurrir que las partes, o una de ellas, no estén en condiciones o no estén en posibilidad o no quieran celebrar en un momento dado un contrato definitivo.”37

II.Elementos esenciales.A.Consentimiento.No existe respecto al consentimiento alguna regla especial que sea diferente a la de la Teoría General de las Obligaciones.

B.Objeto.Recordemos que el objeto es la cosa que el obligado debe dar o el hecho que debe hacer o no hacer.

El objeto del contrato de promesa consiste en obligaciones de hacer, pues hace nacer la obligación de celebrar, en el futuro, el contrato prometido.

“El objeto es precisamente el contrato prometido porque por virtud de la promesa de contrato se crea la obligación de hacer consistente en celebrar, en el futuro, el contrato definitivo prometido; de tal manera es que esa obligación tiene como objeto el contrato prometido.”38

Artículo 2245. La promesa de contrato sólo da origen a obligaciones de hacer, consistentes en celebrar el contrato respectivo de acuerdo con lo ofrecido.

III.Elementos de validez.A.Capacidad de ejercicio.“Para celebrar el contrato de promesa de contratar no es necesario cumplir con los requisitos de capacidad de ejercicio y legitimación para el contrato futuro...

Debemos hacer notar que para celebrar el contrato definitivo se tiene que estar en aptitud de satisfacer todos los requisitos de capacidad y legitimación que la Ley exige, por lo que

37 Lozano Noriega, Francisco, Contratos..., op. cit., p.50

38 Lozano Noriega, Francisco, Contratos..., op. cit., p.58

si se presentase un requisito insalvable de legitimación, consideramos que el mismo se hace extensivo al contrato preliminar.”39

B.Forma.Artículo 2246. Para que la promesa de contratar sea válida debe constar por escrito, contener los elementos característicos del contrato definitivo y limitarse a cierto tiempo.

El contrato de promesa es un contrato formal, no obstante que la ley no solicite formalidad alguna para el contrato prometido.

C. Requisitos especiales de validez.1.Elementos característicos del contrato definitivo.De conformidad con lo preceptuado por el artículo 2246 del Código Civil, es indispensable que el contrato de promesa contenga los elementos característicos del contrato prometido.

“Si se celebra una promesa de contratar y no se señalan los elementos característicos del contrato definitivo, la promesa de contratar será inexistente por falta de objeto.

Aquí, aunque el Código Civil le llama invalidez, debemos resolver que la falta de los elementos característicos del contrato definitivo produce la inexistencia del contrato.”40

Debemos entender que los elementos característicos del contrato son aquellos que se refieren a los elementos de esencia: consentimiento y objeto.

“...si señalamos en la promesa de contrato como objeto del contrato definitivo algo que no pueda ser objeto de este, tanto el contrato definitivo como la promesa de contratar serán inexistentes por falta de objeto.”41

2.Debe limitarse a cierto tiempo.Artículo 2246. Para que la promesa de contratar sea válida debe constar por escrito, contener los elementos característicos del contrato definitivo y limitarse a cierto tiempo.

“...sólo denro de ese tiempo existe el derecho para el beneficiario de exigir el cumplimiento de la promesa: vencido el término, se extingue la obligación del promitente.”42

39 Rico Alvarez, Fausto y Garza Bandala, P. De los Contratos Civiles..., op. cit., p. 9




“...¿por qué debe limitarse la promesa a cierto tiempo? Para que no haya obligaciones indefinidas, perpetuas.”43

Ante la falta de establecimiento de plazo, Lozano considera que existe nulidad relativa.

En el texto de Fausto Rico se comenta que esta omisión se resuelve primeramente aplicando el principio de conservación del contrato, derivado de su interpretación (artículo 1853 del Código Civil), para suplir esa deficiencia se aplicará lo dispuesto por el artículo 2080 respecto al momento del pago de las obligaciones de hacer.

D.Incumplimiento del contrato.Artículo 2247. Si el promitente rehúsa firmar los documentos necesarios para dar forma legal al contrato concertado, en su rebeldía los firmará el juez, salvo el caso de que la cosa ofrecida haya pasado por título oneroso a la propiedad de tercero de buena fe, pues entonces la promesa quedará sin efecto, siendo responsable el que la hizo de todos los daños y perjuicios que se hayan originado a la otra parte.

“...el beneficiario de la promesa tiene una acción, la de ejecución forzada: puede constreñir por medio de la intervención de los tribunales a que el promitente cumpla con su obligación.

Pero si la promesa de contrato es bilateral, yo creo que el beneficiario de la promesa tiene esas dos acciones: la de cumplimiento fozado y el pago de daños y perjuicios y la acción de rescisión, más, el pago de daños y perjuicios.”44

E.Figuras similares.“En este sentido debemos distinguir tres figuras jurídicas: la oferta de contratar, la policitación u oferta al público y la promesa de contratar.

La oferta de contratar es una declaración unilateral de voluntad consistente en la propuesta que se hace a una persona determinada de celebrar un contrato...

...

La policitación u oferta al público es otra especie de declaración unilateral de voluntad, que tiene lugar cuando se ofrece al público objetos en determinado precio.

...La promesa de contratar es un contrato, un acto jurídico bilateral cuya celebración produce la obligación de celebrar un contrato futuro y no el simple deber de sostener el ofrecimiento hecho.”45



45 Rico Álvarez, Fausto y Garza Bandala, P. De los contratos..., op. cit. pp. 14-15

F.Clasificación del contrato.✴El contrato puede ser unilateral o bilateral.✴Puede ser gratuito u oneroso, no obstante, algunos autores consideran que este

contrato carece de contenido económico.✴Si se admite que sea oneroso, será necesariamente conmutativo.✴Es un contrato formal.✴Es un contrato de ejecución diferida.

Contratos traslativos de dominio.

Compraventa.I.Concepto.Artículo 2248. Habrá compra-venta cuando uno de los contratantes se obliga a transferir la propiedad de una cosa o de un derecho, y el otro a su vez se obliga a pagar por ellos un precio cierto y en dinero.

Debemos apuntar que la compraventa es un contrato que no solamente permite la transmisión de la propiedad, sino de otros derechos reales principales como el usufructo.

A.Efectos traslativos.En virtud de la compraventa, se transmite la propiedad de un bien. Dicha transmisión se efectúa en el momento mismo de la celebración del contrato, con independencia de la traslación física del bien. Ese efecto traslativo es lo que distingue a esta operación y es de la esencia de esta.

“El Código Napoleón fue el primer ordenamiento en determinar que el solo acuerdo de voluntades era suficiente para que el comprador adquiriera la propiedad del bien vendido, de manera que la obligación principal del vendedor era la entrega de dicho bien y no la transmisión del derecho de propiedad sobre el mismo.”46

Artículo 2014. En las enajenaciones de cosas ciertas y determinadas, la traslación de la propiedad se verifica entre los contratantes, por mero efecto del contrato, sin dependencia de tradición ya sea natural, ya sea simbólica; debiendo tenerse en cuenta las disposiciones relativas del Registro Público.

Artículo 2249. Por regla general, la venta es perfecta y obligatoria para las partes cuando se han convenido sobre la cosa y su precio, aunque la primera no haya sido entregada ni el segundo satisfecho.

46 Rico Álvarez, Fausto y Garza Bandala, P. De los contratos..., op. cit. p. 26

“...debemos hacer prevalecer la regla general y dejar sentado con ello que la compraventa no es un contrato por el cual el vendedor se obligue a transmitir sino más bien transmite, independientemente de otras consideraciones relacionadas.”47

Se ha llegado a decir que la compraventa es un contrato obligacional y traslativo por naturaleza, en virtud de que el vendedor, de la lectura del artículo 2248 del código, está “obligado” a transmitir la propiedad y existen casos en los que esta transmisión no se da en todos los supuestos.

“...el hecho de que la transmisión de los derechos reales pueda diferirse a un tiempo distinto al de la celebración del contrato, no priva a éste en lo absoluto de su carácter esencialmente traslativo de dominio.”48

B. Transmisión de derechos.

“Negamos que los derechos de crédito puedan ser objeto del contrato de compraventa, ya que el Código civil regula la cesión de derechos como figura jurídica idónea para su transmisión, estableciendo en esta las reglas y supuestos orientados a dicho fin.”49

II.Elementos de existencia.A.Consentimiento.“Es el acuerdo de voluntades entre comprador y vendedor respecto de la celebración de ese contrato de compraventa con su efecto traslativo de dominio; consentimiento que abarca, necesariamente, los objetos del contrato...”50

B.Objeto.Sin consideramos la postura doctrinal de dividir el objeto en directo e indirecto, debemos decir que el primero consiste en el efecto traslativo del derecho real materia de la compraventa. Este es el efecto jurídico esencial.

Por lo que hace al objeto indirecto, desde el punto de vista doctrinal, o simplemente al objeto como lo define la ley, pasamos a realizar las consideraciones pertinentes.

1.La Cosa.Es el bien materia de la compraventa. Sigue las reglas generales del objeto cosa:





Debe existir en la naturaleza, ser determinada o determinable en cuanto a su especie, calidad y cantidad, debe estar en el comercio.

Algunas salvedades en cuanto al objeto que aquí se estudia se podrán observar en el apartado de las modalidades de la compraventa.

2.El precio.Tiene las siguientes reglas especiales.

Artículo 2251. Los contratantes pueden convenir en que el precio sea el que corre en día o lugar determinados o el que fije un tercero.

Artículo 2252. Fijado el precio por el tercero, no podrá ser rechazado por los contratantes, sino de común acuerdo.

Artículo 2253. Si el tercero no quiere o no puede señalar el precio, quedará el contrato sin efecto, salvo convenio en contrario.

Artículo 2254. El señalamiento del precio no puede dejarse al arbitrio de uno de los contratantes.

“Por precio entendemos toda contraprestación en un contrato oneroso.”51

Registro No. 917700

Localización: Séptima ÉpocaInstancia: Tercera SalaFuente: Apéndice 2000Tomo VI, Común, Jurisprudencia SCJNPágina: 136Tesis: 166JurisprudenciaMateria(s): Común

DINERO. COMPRENDE A TODA UNIDAD MONETARIA EN CURSO LEGAL DENTRO DEL SISTEMA PECUNIARIO DE UNA NACIÓN.-El concepto dinero utilizado por el legislador no debe entenderse en el sentido restringido de "moneda nacional" sino en la amplia significación que comprende toda unidad monetaria en curso legal dentro del sistema pecuniario de una nación, con calidades de metal, ley, peso, cuño, diámetro, etcétera, que le asignan a un valor definido, de suerte que si el dólar cumple con esas características, será una especie del género dinero.

Con esta interpretación podemos dar por terminada la controversia en torno a la compraventa en moneda extranjera.

III.Elementos de validez.A.Capacidad de ejercicio y legitimación.


La complejidad de este apartado consiste en que el código ha mezclado no solamente reglas de capacidad de ejercicio sino también aparentes reglas de disminución de esa capacidad y de legitimación y falta de esta.

1.Reglas sobre capacidad de ejercicio.a)Regla general. La mayoría de edad.

Tanto para comprar como para vender, como en cualquier contrato, se necesita la capacidad de ejercicio. Es decir, ser mayor de edad no declarado en estado de interdicción de conformidad por lo dispuesto en los artículos 24 y 647 del código.

b)Menor de edad emancipado.

Necesita de autorización judicial siempre que pretenda enajenar bienes raíces.

En virtud de tener la administración de sus bienes, puede celebrar el contrato e su nombre como comprador.

Artículo 641. El matrimonio del menor de dieciocho años produce de derecho la emancipación. Aunque el matrimonio se disuelva, el cónyuge emancipado, que sea menor, no recaerá en la patria potestad.

Artículo 643. El emancipado tiene la libre administración de sus bienes, pero siempre necesita durante su menor edad:

I. De la autorización judicial para la enajenación, gravamen o hipoteca de bienes raíces.

II. De un tutor para negocios judiciales.

c)Menores de edad sujetos a tutela.

Se requiere de autorización judicial para que los padres o tutores enajenen inmuebles o bienes muebles preciosos.

Artículo 436. Los que ejercen la patria potestad no pueden enajenar ni gravar de ningún modo los bienes inmuebles y los muebles preciosos que correspondan al hijo, sino por causa de absoluta necesidad o de evidente beneficio, y previa la autorización del juez competente.

Tampoco podrán celebrar contratos de arrendamiento por más de cinco años, ni recibir la renta anticipada por más de dos años; vender valores comerciales, industriales, títulos de rentas, acciones, frutos y ganados, por menor valor del que se cotice en la plaza el día de la venta; hacer donación de los bienes de los hijos o remisión voluntaria de los derechos de éstos; ni dar fianza en representación de los hijos.

Artículo 561.Los bienes inmuebles, los derechos anexos a ellos y los muebles preciosos, no pueden ser enajenados ni gravados por el tutor, sino por causa de absoluta necesidad o evidente utilidad del menor, o del mayor con alguna de las incapacidades a las que se refiere el artículo 450 fracción II debidamente justificada y previa a la confirmación del curador y la autorización judicial.

Como compradores podrán ser otorgantes a través de su representante legal.

Artículo 23.- La minoría de edad, el estado de interdicción y demás incapacidades establecidas por la ley, son restricciones a la capacidad de ejercicio que no significan menoscabo a la dignidad de la persona ni a la integridad de la familia; los incapaces pueden ejercitar sus derechos o contraer obligaciones por medio de sus representantes.

2.Limitaciones para vender y comprar.a)Para comprar.

“En lo relativo a la legitimación del comprador, podrá celebrar la compraventa siempre que no se ubique en uno de los supuestos de prohibición establecidos por la ley.”52

En doctrina, las prohibiciones que se estudian a continuación, son tratadas como incapacidades de goce. Lejos de entrar en discusión en clase se exponen los dos puntos de vista: Legitimación y la referida incapacidad.

* Extranjeros.

De conformidad con el artículo 27 Constitucional y de la Ley de Inversión extranjera, tratándose de inmuebles.

Fuera de los límites marcados en este ordenamiento, necesitarán permiso de la secretaría de relaciones exteriores.

Artículo 2274. Los extranjeros y las personas morales no pueden comprar bienes raíces, sino sujetándose a lo dispuesto en el artículo 27 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, y en sus leyes reglamentarias.

Se transcribe en lo conducente el artículo 27 Constitucional.

Artículo 27. La propiedad de las tierras y aguas comprendidas dentro de los límites del territorio nacional, corresponde originariamente a la Nación, la cual ha tenido y tiene el derecho de transmitir el dominio de ellas a los particulares, constituyendo la propiedad privada.

...

La capacidad para adquirir el dominio de las tierras y aguas de la Nación, se regirá por las siguientes prescripciones:

I. Sólo los mexicanos por nacimiento o por naturalización y las sociedades mexicanas tienen derecho para adquirir el dominio de las tierras, aguas y sus accesiones o para obtener concesiones de explotación de minas o aguas. El Estado podrá conceder el mismo derecho a los extranjeros, siempre que convengan ante la Secretaría de Relaciones en considerarse como nacionales respecto de dichos bienes y en no invocar por lo mismo la protección de sus gobiernos por lo que se refiere a aquéllos; bajo la pena, en caso de faltar al convenio, de perder en beneficio de la Nación, los bienes que hubieren adquirido en virtud del mismo. En una faja de cien kilómetros a lo largo de las fronteras y de cincuenta en las playas, por ningún motivo podrán los extranjeros adquirir el dominio directo sobre tierras y aguas.

El Estado de acuerdo con los intereses públicos internos y los principios de reciprocidad, podrá, a juicio de la Secretaría de Relaciones, conceder autorización a los Estados extranjeros para que adquieran, en el lugar permanente de la residencia de los Poderes Federales, la propiedad privada de bienes inmuebles necesarios para el servicio directo de sus embajadas o legaciones.

...

A continuación se transcriben los artículos 10 y 10-A de la Ley de Inversión Extranjera.


ARTÍCULO 10.- De conformidad con lo dispuesto por la fracción I del artículo 27 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, las sociedades mexicanas con cláusula de exclusión de extranjeros o que hayan celebrado el convenio a que se refiere dicho precepto, podrán adquirir el dominio de bienes inmuebles en el territorio nacional.

En el caso de las sociedades en cuyos estatutos se incluya el convenio previsto en la fracción I del artículo 27 Constitucional, se estará a lo siguiente:

I.- Podrán adquirir el dominio de bienes inmuebles ubicados en la zona restringida, destinados a la realización de actividades no residenciales, debiendo dar aviso de dicha adquisición a la Secretaría de Relaciones Exteriores, dentro de los sesenta días hábiles siguientes a aquél en el que se realice la adquisición, yFracción reformada DOF 24-12-1996

II.- Podrán adquirir derechos sobre bienes inmuebles en la zona restringida, que sean destinados a fines residenciales, de conformidad con las disposiciones del capítulo siguiente.

ARTÍCULO 10 A.- Los extranjeros que pretendan adquirir bienes inmuebles fuera de la zona restringida, u obtener concesiones para la exploración y explotación de minas y aguas en el territorio nacional, deberán presentar previamente ante la Secretaría de Relaciones Exteriores un escrito en el que convengan lo dispuesto en la fracción I del artículo 27 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos y obtener el permiso correspondiente de dicha dependencia.

Cuando el bien inmueble que se pretenda adquirir esté en un municipio totalmente ubicado fuera de la zona restringida o cuando se pretenda obtener una concesión para la explotación de minas y aguas en territorio nacional, el permiso se entenderá otorgado si no se publica en el Diario Oficial de la Federación la negativa de la Secretaría de Relaciones Exteriores dentro de los cinco días hábiles siguientes a la fecha de la presentación de la solicitud.

Cuando el bien inmueble que se pretenda adquirir esté en un municipio parcialmente ubicado dentro de la zona restringida, la Secretaría de Relaciones Exteriores resolverá la petición dentro de los treinta días hábiles siguientes a la fecha de su presentación.

El Instituto Nacional de Estadística, Geografía e Informática publicará en el Diario Oficial de la Federación y mantendrá actualizada una lista de los municipios mencionados, así como de los que estén totalmente ubicados en la zona restringida.

La Secretaría de Relaciones Exteriores podrá determinar, mediante acuerdos generales que se publicarán en el Diario Oficial de la Federación, supuestos en los que los extranjeros, para tener el derecho a que se refiere este artículo, sólo deberán presentar ante dicha dependencia un escrito en el que convengan lo dispuesto en la fracción I del artículo 27 constitucional, sin requerir el permiso correspondiente de dicha dependencia.

* Personas que intervienen en un juicio.

Se refiere a los magistrados, jueces, Ministerio Público, defensores, abogados, procuradores, peritos; respecto de los bienes relativos a los litigios en que intervengan.

Artículo 2276. Los magistrados, los jueces, el ministerio público, los defensores oficiales, los abogados, los procuradores y los peritos, no pueden comprar los bienes que son objeto de los juicios en que intervengan. Tampoco podrán ser cesionarios de los derechos que se tengan sobre los citados bienes.

* Administradores de bienes.

No pueden comprar los bienes del incapacitado o de cuya administración o dominio hayan sido encomendados; tutores, curadores, mandatarios, ejecutores testamentarios, interventores, representante del ausente, empleados públicos.

No obstante, existe la postura de considerar que si un poderdante ha facultado expresamente al apoderado para que este último “escriture a su nombre” determinado bien propiedad del poderdante, por tratarse de una disposición de eminente carácter privado es permitida.

Artículo 2280. No pueden comprar los bienes de cuya venta o administración se hallen encargados:

I. Los tutores y curadores;

II. Los mandatarios;

III. Los ejecutores testamentarios y los que fueren nombrados en caso de intestado;

IV. Los interventores nombrados por el testador o por los herederos;

V. Los representantes, administradores e interventores en caso de ausencia;

VI. Los empleados públicos.

* Peritos y corredores.

Artículo 2281. Los peritos y los corredores no pueden comprar los bienes en cuya venta han intervenido.

Artículo 2282. Las compras hechas en contravención a lo dispuesto en este Capítulo, serán nulas, ya se hayan hecho directamente o por interpósita persona.

b)Para vender.

* Copropietarios.

Deben respetar el derecho del tanto.

Artículo 2279. Los propietarios de cosa indivisa no pueden vender su parte respectiva a extraños, sino cumpliendo lo dispuesto en los artículos 973 y 974.

Artículo 973. Los propietarios de cosa indivisa no pueden enajenar a extraños su parte alícuota respectiva, si el partícipe quiere hacer uso del derecho del tanto. A ese efecto, el copropietario notificará a los demás, por medio de notario o judicialmente, la venta que tuviere convenida, para que dentro de los ocho días siguientes hagan uso del derecho del tanto. Transcurridos los ocho días, por el sólo lapso del término se pierde el derecho. Mientras no se haya hecho la notificación, la venta no producirá efecto legal alguno.

Artículo 974. Si varios propietarios de cosa indivisa hicieren uso del derecho del tanto, será preferido el que represente mayor parte, y siendo iguales, el designado por la suerte, salvo convenio en contrario.

* Hijos sujetos a patria potestad.

Solo pueden vender a sus padres los bienes que hayan adquirido con el fruto de su trabajo. Necesitarán un tutor especial.

Artículo 2278. Los hijos sujetos a patria potestad solamente pueden vender a sus padres los bienes comprendidos en la primera clase de las mencionadas en el artículo 428.

Artículo 440. En todos los casos en que las personas que ejercen la patria potestad tienen un interés opuesto al de los hijos, serán éstos representados, en juicio y fuera de él, por un tutor nombrado por el juez para cada caso.

* Quienes ejercen la patria potestad y la tutela.

No pueden vender los bienes inmuebles o bienes preciosos del menor si no es por causa de absoluta necesidad o evidente beneficio y previa autorización judicial.


Tampoco podrán celebrar contratos de arrendamiento por más de cinco años, ni recibir la renta anticipada por más de dos años; vender valores comerciales, industriales, títulos de rentas, acciones, frutos y ganados, por menor valor del que se cotice en la plaza el día de la venta; hacer donación de los bienes de los hijos o remisión voluntaria de los derechos de éstos; ni dar fianza en representación de los hijos.

Artículo 561.Los bienes inmuebles, los derechos anexos a ellos y los muebles preciosos, no pueden ser enajenados ni gravados por el tutor, sino por causa de absoluta necesidad o evidente utilidad del menor, o del mayor con alguna de las incapacidades a las que se refiere el artículo 450 fracción II debidamente justificada y previa a la confirmación del curador y la autorización judicial.

* Cónyuge en sociedad conyugal.

No podrá vender sin el consentimiento del otro cónyuge los bienes que pertenezcan a la sociedad conyugal.

Artículo 206 BIS.- Ningún cónyuge podrá, sin el consentimiento del otro, vender, rentar y enajenar, ni en todo, ni en parte los bienes comunes, salvo en los casos del cónyuge abandonado, cuando necesite de éstos por falta de suministro de alimentos para sí o para los hijos, previa autorización judicial.

3.La venta de cosa ajena.“Debe entenderse por compraventa de cosa ajena, el contrato por el cual la persona que lo celebra como vendedor no es propietaria de la cosa objeto del mismo en el momento de la celebración del acto y actúa sin estar autorizado por el dueño del bien, ni por la ley, que recae sobre un bien determinado y pretende por ese medio conseguir el efecto traslativo de dominio que es propio del contrato.53

Artículo 2269. Ninguno puede vender sino lo que es de su propiedad.

Artículo 2270. La venta de cosa ajena es nula, y el vendedor es responsable de los daños y perjuicios si procede con dolo o mala fe; debiendo tenerse en cuenta lo que se dispone en el título relativo al Registro Público para los adquirentes de buena fe.

53 Zamora y Valencia, Miguel Angel. Contratos Civiles..., op. cit., p. 120

Artículo 2271. El contrato quedará revalidado, si antes de que tenga lugar la evicción, adquiere el vendedor, por cualquier título legítimo, la propiedad de la cosa vendida.

De los artículos arriba transcrito se han elaborado diversas conclusiones, de las cuales podemos destacar:

* Que la venta de cosa ajena padece nulidad absoluta.* Que la venta de cosa ajena padece una nulidad relativa.* Que la venta de cosa ajena no es compraventa.* Que la venta de cosa ajena es válida.

“Sólo puede transmitir un derecho quien se encuentra legitimado para ellos, ya ordinaria ya extraordinariamente. Si el vendedor no puede transmitir la titularidad del derecho real, no se satisface uno de los objetos del contrato y por lo tanto, lo celebrado no puede denominarse compraventa. Esta es la solución que consideramos más afin con el sentido del orden jurídico en vigor.”54

“...los razonamientos anteriores nos hacen concluir que en el caso de la venta de cosa ajena estamos en presencia de una nulidad absoluta por inconfirmable e imprescriptible y que la revalidación, que corre por cuenta de la ley y no de las partes, hace surgir a la compraventa celebrada como un acto sano, liberado de la nulidad que padecía, pero que sus efectos son precisamente a partir de la revalidación de dicha venta...”55

Tratándose de un bien inmueble, la venta de cosa ajena es de difícil configuración debido a la protección que ofrece el Registro Público. No podría tener entrada al registro un contrato en el cual una persona aunque no es la titular registral del derecho que se transmite, pretendiera enajenar el mismo. Lo anterior en virtud del necesario tracto sucesivo que debe existir entre las inscripciones de propiedad.

Sin embargo, si podría manifestarse un caso de venta de cosa ajena pero a través de la doble venta. En tal supuesto, la segunda celebrada podría tener acceso al Registro Públcio si la primera no ha sido inscrita o cuando menso anotada de manera preventiva.El que adquiera de quien aparece inscrito como dueño en el Registro Público, actúa de buena fe y obtiene la inscripción de su título, está protegido contra los vicios que pudieran existir en el derecho de quien le enajenó, gracias al principio de la buena fe registral.

4.La doble venta.Artículo 2264. Si una misma cosa fuere vendida por el mismo vendedor a diversas personas, se observará lo siguiente:

Artículo 2265. Si la cosa vendida fuere mueble, prevalecerá la venta primera en fecha; si no fuere posible verificar la prioridad de ésta, prevalecerá la hecha al que se halle en posesión de la cosa.

Artículo 2266. Si la cosa vendida fuere inmueble, prevalecerá la venta que primero se haya registrado; y si ninguna lo ha sido, se observará lo dispuesto en el artículo anterior.



Primeramente hay que distinguir:

* Mueble:! ! !* La primera en fecha subsiste.* Si no se puede verificar la fecha, subsiste la venta que haya

celebrado quien se halle en posesión de la cosa.

* Inmueble:* La primera que se registre ha de subsitir.* Si no hay registro:

* La primera en fecha, o* Quien se halle en posesión de la cosa, si no se puede

determinarla fecha.

“En estricta técnica jurídica, sólo el primer contrato celebrado es compraventa, ya que para la celebración del segundo, el vendedor carecerá de legitimación para enajenar el derecho real de que fue su titular, debido a que éste obrará ya en el patrimonio del primer comprador.”56

B.Forma.Se debe distinguir entre la venta de un bien mueble y bien inmueble.

1.Bienes muebles.Artículo 2316. El contrato de compra-venta no requiere para su validez formalidad alguna especial, sino cuando recae sobre un inmueble.

Por lo tanto, para la validez de una compraventa sobre un bien mueble es suficiente el acuerdo entre las partes de forma consensual.

2.Bienes inmuebles.Debemos distinguir en consideración del valor de avalúo del inmueble.

a) Inmuebles cuyo valor de avalúo no excede el equivalente a 365 veces el Salario Mínimo General en el Distrito Federal.

Cualquier tipo de inmuebles, destinados a cualquier uso e infraestructura. Podrá hacerse la transmisión en:

* Documentos privado firmado por los contratantes ante dos testigos y reconocimiento de firmas ante notario, juez o RPP.

Artículo 2317. Las enajenaciones de bienes inmuebles cuyo valor de avalúo no exceda al equivalente a trescientas sesenta y cinco veces el salario mínimo general diario vigente en el Distrito Federal en el momento de la operación y la constitución o transmisión de derechos reales estimados hasta la misma


cantidad o que garanticen un crédito no mayor de dicha suma, podrán otorgarse en documento privado firmado por los contratantes ante dos testigos cuyas firmas se ratifiquen ante Notario, Juez competente o Registro Público de la Propiedad.

Los contratos por los que el Gobierno del Distrito Federal enajene terrenos o casas para la constitución del patrimonio familiar o para personas de escasos recursos económicos, hasta por el valor máximo a que se refiere el párrafo anterior, podrán otorgarse en documento privado, sin los requisitos de testigos o de ratificación de firmas.

En los programas de regularización de la tenencia de la tierra que realice el Gobierno del Distrito Federal sobre inmuebles de propiedad particular, cuyo valor no rebase el que señala el primer párrafo de este artículo, los contratos que se celebren entre las partes, podrán otorgarse en las mismas condiciones a que se refiere el párrafo anterior.

Los contratos a que se refiere el párrafo segundo, así como los que se otorguen con motivo de los programas de regularización de la tenencia de la tierra que realice el Gobierno del Distrito Federal sobre inmuebles de propiedad particular, podrán también otorgarse en el protocolo abierto especial a cargo de los notarios del Distrito Federal, quienes en esos casos reducirán en un cincuenta por ciento las cuotas que correspondan conforme al arancel respectivo.

b) Inmuebles vendidos por el GDF en programas políticos de regularización territorial y que no excedan al monto antes señalado.

Se pueden hacer constar en escrito privado y se suprime el requisito de ratificación de firmas y de testigos.

El fundamento se encuentra en el artículo 2317 transcrito anteriormente.

c) Inmuebles cuyo valor de avalúo exceda de 365 veces el salario mínimo general vigente.

Deberá constar la transmisión e escritura pública.

Artículo 2320. Si el valor de avalúo del inmueble excede de trescientos sesenta y cinco veces el salario mínimo general diario vigente en el Distrito Federal en el momento de la operación, su venta se hará en escritura pública, salvo lo dispuesto por el artículo 2317.

d) Inscripción de la venta en el certificado de propiedad.

El Código prevé esta forma excepcional par ahacer constar un contrato de compraventa. No obstante, por el operar del Registro y la falta de aplicación, es una figura en desuso.

Se requiere:

* Que el inmueble no exceda de 265 veces el salario mínimo general.* Que esté previamente inscrito en el RPP.* Que la venta sea al contado.* Que estén cubiertos los impuestos correspondientes.

Artículo 2321. Tratándose de bienes ya inscritos en el Registro y cuyo valor no exceda de trescientas sesenta y cinco veces el salario mínimo general diario vigente en el Distrito Federal en el momento de la operación, cuando la venta sea al contado podrá formalizarse, haciéndola constar por escrito en el certificado de inscripción de propiedad que el registrador tiene obligación de expedir al vendedor a cuyo favor estén inscritos los bienes.

La constancia de la venta será ratificada ante el registrador, quien tiene obligación de cerciorarse de la identidad de las partes y de la autenticidad de las firmas, y previa comprobación de que están cubiertos los impuestos correspondientes a la compraventa realizada en esta forma, hará una nueva inscripción de los bienes vendidos en favor del comprador.

Parece ser que este sistema que nunca prosperó pretendía introducir la técnica que utiliza el sistema registral inmobiliario australiano para la transmisión e inscripción de las operaciones traslativas.

C.Necesaria inscripción del título en el Registro Público de la Propiedad.

Tratándose solamente en lo que hace a la traslación de derechos sobre bienes inmuebles.

Artículo 2322. La venta de bienes raíces no producirá efectos contra tercero sino después de registrada en los términos prescritos en este Código.

El Registro Público otorga al derecho real transmitido el atributo de ser oponible a terceros, lo que significa que todo el mundo deberá respetar la existencia del derecho.

Artículo 3007. Los documentos que conforme a este Código sean registrables y no se registren, no producirán efectos en perjuicio de tercero.

IV.Obligaciones de las partes.Es conveniente recordar que la esencia del contrato de compravneta es la de ser un contrato traslativo de dominio. Esta traslación tiene lugar al momento de la conformación del consentimiento. Por lo tanto, este efecto traslativo es consecuencia de la celebración de la compraventa y no una obligación nacida a consecuencia de esta.

Independientemente de que existan excepciones a la traslación inmediata del derecho objeto de la compraventa, es un efecto que se deberá producir para podérsele considerar al contrato celebrado, una compraventa.

A.Del vendedor.1.Entrega de la cosa.Artículo 2283. El vendedor está obligado:

I. A entregar al comprador la cosa vendida;

A continuación se estudian los tipos de entrega que la ley prevé.

a)Entrega real.

Artículo 2284. La entrega puede ser real, jurídica o virtual.

La entrega real consiste en la entrega material de la cosa vendida, o en la entrega del título si se trata de un derecho.

Hay entrega jurídica cuando aun sin estar entregada materialmente la cosa, la ley considera recibida por el comprador.

Desde el momento en que el comprador acepte que la cosa vendida quede a su disposición, se tendrá por virtualmente recibido de ella, y el vendedor que la conserve en su poder sólo tendrá los derechos y obligaciones de depositario.

“...el supuesto de dicha entrega se da cuando en la realidad el vendedor hace entrega y el comprador recibe la cosa objeto del contrato. Trátese de bienes mueles o de bienes inmuebles, por la entrega hay un cambio en el sujeto que posee físicamente la cosa.Por su parte, como los derechos son bienes incorpóreos, no es factible su entrega física; sin embargo, la ley, con una actitud más allá de la lógica, pero cuya intención es resolver la cuestión que ello pudiera plantear, considera que tiene lugar una entrega real del derecho, cuando se entrega físicamente el título mismo.”57

b)Entrega jurídica.

“...La entrega jurídica consistirá en que, aunque la cosa no haya sido materialmente entregada, la ley la considera recibida por el comprador, hipótesis que opera en el caso del ofrecimiento y consignación legalmente hechos.”58

c)Entrega virtual.

“...Es aplicable a la entrega, supuesto en el cual el comprador acepta que la cosa vendida quede a su disposición pues ello produce el efecto de la entrega, aunque no la haya habido en realidad...

En esta entrega virtual cabe considerar la calificada por la doctrina como entrega simbólica, que se da cuando hay entrega de llaves del inmueble o del mueble vendido, pues al aceptarlos y recibirlas el comprador, se entiende que considera aceptado que la cosa esté a su disposición.”59

“...La naturaleza jurídica del acto por el que el comprador acepte que “la cosa vendida quede a su disposición” es más afin a la renuncia que hace a la protección que la teoría de los riesgos le brinda, que a una entrega.”60

d)Tiempo de entrega.

57 Domínguez Mártinez, Jorge Alfredo. Contratos..., op. cit., p.261

58 Domínguez Martinez citando a López Monroy en Contratos...., op. cit. p. 262

59 Domínguez Mártinez, Jorge Alfredo. Contratos..., op. cit., pp. 262-263


Artículo 2286. El vendedor no está obligado a entregar la cosa vendida, si el comprador no ha pagado el precio, salvo que en el contrato se haya señalado un plazo para el pago.

“El momento en que los bienes deben ser entregados se determina en primer término por la voluntad de las partes...

...El contrato no sólo genera obligaciones a cargo de ambas partes, sino que las producidas guardan una relación de interdependencia recíproca. El vendedor sólo está obligado a entregar el bien en función de que recibirá el precio, y el comprador sólo está obligado a pagar el precio en función de que recibirá el bien.”61

“No se trata entonces de un lapso determinado, sino de una interdependencia en el cumplimiento de las obligaciones, la que pone en juego el ya citado vínculo sinalagmático funcional, conforme conforme al cual, la reciprocidad habida en los contratos bilaterales se desplaza aun a los efectos diferidos del contrato. En ese caso una obligación depende de la otra y viceversa, cada una de ellas es condicionante y al mismo tiempo condicionada de la correlativa.”62

No obstante la previsión al respecto de la interdependencia de las obligaciones de entrega de la cosa y pago del precio, existe la posibilidad de que las partes puedan pactar que esta se entregue antes y posteriormente aquel, pudiendo ser en pagos parcial, o que se pague primeramente el precio y posteriormente se entregue la cosa.

Artículo 2287. Tampoco está obligado a la entrega, aunque haya concedido un término para el pago, si después de la venta se descubre que el comprador se halla en estado de insolvencia, de suerte que el vendedor corra inminente riesgo de perder el precio, a no ser que el comprador le dé fianza de pagar al plazo convenido.

“...De convenirse que el vendedor haya de entregarlos antes de recibir el precio, puede negarse a cumplir si descubre la insolvencia del comprador y existe un riesgo inminente de que no reciba el precio, salvo que el último otorgue garantía.”63

Artículo 2295. Si ocurre duda sobre cuál de los contratantes deberá hacer primero la entrega, uno y otro harán el depósito en manos de un tercero.

e)Lugar de la entrega.

La entrega de lo vendido debe hacerse en el lugar pactado, si no se pactó el lugar esta deberá realizarse en el lugar en donde el bien se encontraba al momento de ser vendido.

Artículo 2291. La entrega de la cosa vendida debe hacerse en el lugar convenido, y si no hubiere lugar designado en el contrato, en el lugar en que se encontraba la cosa en la época en que se vendió.

Artículo 2083. Si el pago consiste en la tradición de un inmueble o en prestaciones relativas al inmueble, deberá hacerse en el lugar donde éste se encuentre.

61 Rico Álvarez, Fausto y Garza Bandala, P. De los contratos..., op. cit. p. 48-49

62 Domínguez Mártinez, Jorge Alfredo. Contratos..., op. cit., pp. 264


Dichas disposiciones derogan la regla general prevista en la teoría de las obligaciones en el sentido de que la entrega de la cosa debe ser, si no se pactó nada, en el domicilio del deudor.

Artículo 2082. Por regla general el pago debe hacerse en el domicilio del deudor, salvo que las partes convinieren otra cosa, o que lo contrario se desprenda de las circunstancias, de la naturaleza de la obligación o de la ley.

Si se han designado varios lugares para hacer el pago, el acreedor puede elegir cualquiera de ellos.

f) Materia de la entrega.

Respecto al estado en que debe encontrarse la cosa.

Artículo 2288. El vendedor debe entregar la cosa vendida en el estado en que se hallaba al perfeccionarse el contrato.

Artículo 2289. Debe también el vendedor entregar todos los frutos producidos desde que se perfeccione la venta, y los rendimientos, acciones y títulos de la cosa.

Las disposiciones anteriores ya se encontraban previstas en la teoría general de las obligaciones por lo que no era necesario repetir estas previsiones.

Artículo 2013. La obligación de dar cosa cierta comprende también la de entregar sus accesorios; salvo que lo contrario resulte del título de la obligación o de las circunstancias del caso.

Artículo 2016. En el caso del artículo que precede, si no se designa la calidad de la cosa, el deudor cumple entregando una de mediana calidad.

g)Gastos de entrega.

Artículo 2285. Los gastos de la entrega de la cosa vendida son de cuenta del vendedor, y los de su transporte o traslación, de cargo del comprador, salvo convenio en contrario.

“Entendemos por gastos de entrega todas las erogaciones hechas con motivo de la transmisión material de un bien.”64

2.Conservar la cosa hasta la entrega.La obligación de conservar la cosa se deduce de los siguientes artículos:

Artículo 2288. El vendedor debe entregar la cosa vendida en el estado en que se hallaba al perfeccionarse el contrato.

Artículo 2299. Cuando el comprador a plazo o con espera del precio fuere perturbado en su posesión o derecho, o tuviere justo temor de serlo, podrá suspender el pago si aún no lo ha hecho, mientras el vendedor le asegure la posesión o le dé fianza, salvo si hay convenio en contrario.


“En nuestro Código Civil no hay disposición alusiva a esta obligación; deriva de la regulación contenida en el ordenamiento respecto de la obligación de entregar la cosa, así como de la disposición que señala para el supuesto de que el comprador no reciba la cosa cuando estuviere comprometido a ello; ambas hipótesis están contenidas en el artículo 2292”65

“Consideramos que los artículos 2288 y 2292 - este útlimo en su parte conducente - deberían estar derogados, debido a que su contenido se encuentra previsto ya en la teoría General de las Obligaciones, en lo relativo a la teoría de los riesgos.

De la interpretación extensiva del artículo 2017 resulta la obligación que tiene todo aquel que transmita un derecho real sobre un bien de conservar el mismo, si éste se encuentra en su poder.”66

3.Responder por los vicios ocultos.Artículo 2283. El vendedor está obligado:...II. A garantizar las calidades de las cosas;

“...Prestar el saneamiento para el caso de vicios ocultos tampoco es una obligación imputable únicamente al vendedor, ya que corresponde a todo el que transmite un derecho sobre un bien en virtud de un contrato conmutativo...”67

4.Responder en caso de evicción.Artículo 2283. El vendedor está obligado:...III. A prestar la evicción.

“Ahora bien, esta paz y tranquilidad a la cual el comprador tiene derecho, se alcanzará en la medida en que el vendedor haga de su conocimiento, previa la celebración del contrato, los gravámenes y las limitaciones de dominio soportados por la cosa, para así, el comprador, al saber de la existencia de dicha situación, tenga plena oportunidad de tener ello en cuenta, para decidir si compra o no compra.”68

5.Pagar por mitad los gastos de escrituración.Artículo 2263. Los contratantes pagarán por mitad los gastos de escritura y registro, salvo convenio en contrario.

Esta obligación es aplicable solamente en caso de que la materia de la compraventa sean bienes inmuebles y para su forma sea necesaria la escritura pública.

65 Domínguez Martínez, Jorge Alfredo. Contratos..., op. cit., p. 271




En el aspecto fiscal, relacionado con el contrato de compraventa, las partes deberán pagar la parte correspondiente del impuesto que llegaren a generar según los supuestos.

B.Del Comprador.1.Pagar el precio.Es la obligación principal a cargo del comprador, propia de la esencia del contrato. Es correlativa a la obligación que tiene el vendedor de entregar el bien.

Artículo 2293. El comprador debe cumplir todo aquello a que se haya obligado, y especialmente pagar el precio de la cosa en el tiempo, lugar y forma convenidos.

a)Modo de pago.

Artículo 2255. El comprador debe pagar el precio en los términos y plazos convenidos. A falta de convenio lo deberá pagar al contado. La demora en el pago del precio lo constituirá en la obligación de pagar réditos al tipo legal sobre la cantidad que adeude.

Las reglas enunciadas son aplicables solamente en ausencia de la voluntad de las partes al respecto.

b)Tiempo del pago.

Artículo 2294. Si no se han fijado tiempo y lugar, el pago se hará en el tiempo y lugar en que se entregue la cosa.

“La disposición referida constituye regla especial respecto a la Teoría General de las obligaciones. Al pretender la Ley el cumplimiento simultáneo de las obligaciones de entregar el bien y de pagar el precio, se confirma la relación sinalagmática existente entre ambas.”69

De igual manera que en el punto anterior, prevalece la voluntad de las partes.

c)Lugar del pago.

Aquí es aplicable el artículo 2294 que se transcribió en la parte anterior.

Esta regla no constituye una variación a la regla general contenida en el artículo 2084.

2.Pagar Intereses.


Artículo 2296. El comprador debe intereses por el tiempo que medie entre la entrega de la cosa y el pago del precio, en los tres casos siguientes:

I. Si así se hubiere convenido;

II. Si la cosa vendida y entregada produce fruto o renta;

III. Si se hubiere constituido en mora con arreglo a los artículos 2104 y 2105.

Artículo 2297. En las ventas a plazo, sin estipular intereses, no los debe el comprador por razón de aquél, aunque entretanto perciba los frutos de la cosa, pues el plazo hizo parte del mismo contrato y debe presumirse que en esta consideración se aumentó el precio de la venta.

Artículo 2298. Si la concesión del plazo fue posterior al contrato, el comprador estará obligado a prestar los intereses, salvo convenio en contrario.

3.Recibir el bien.“En el caso concreto, resulta aplicable el principio general conforme al cual, todo acreedor no sólo tiene el derecho de exigir a su deudor, sino a su vez, tiene la obligación de permitir a éste y no impedirle ese cumplimiento; se traduce en su contra en el incumplimiento de la obligación indicada, con las consecuencias que ello trae aparejadas. Lo mismo es entonces que el deudor debe cumplir, pero también tiene derecho a ello y el acreedor está obligado a permitírselo.”70

Artículo 2292. Si el comprador se constituyó en mora de recibir, abonará al vendedor el alquiler de las bodegas, graneros o vasijas en que se contenga lo vendido, y el vendedor quedará descargado del cuidado ordinario de conservar la cosa, y solamente será responsable del dolo o de la culpa grave.

4.Pagar por mitad los gastos de escrituración.Son aplicables los comentarios hechos en las obligaciones del vendedor. Las obligaciones fiscales serán comentadas en un apartado más adelante.

V.M o d a l i d a d e s d e l a compraventa.


“Las modalidades de un contrato son supuestos en los que opera de una manera distinta a la ordinaria, ya sea en cuanto al modo de su celebración o en cuanto a particularidades relacionadas con sus efectos.”71

“...de la autonomía de la voluntad privada se desprenden otras posibilidades sin limitación alguna, pues el supuesto tiene como único impedimiento el de darse las operaciones en la ilegalidad.”72

A. Compraventa ad gustum.Artículo 2257. Las compras de cosas que se acostumbra gustar, pesar o medir, no producirán sus efectos sino después que se hayan gustado, pesado o medido los objetos vendidos.

“La modalidad ad gustum se actualiza cuando la compraventa tiene por objeto derechos reales que se ejercen sobre bienes que se acostumbran gustar. No basta que se trate de comestibles o bebestibles, ya que al utilizar la Ley el vocablo “acostumbra”, hace necesario el uso reiterado de gustar los mismos para que tenga lugar esta modalidad. Aun tratándose de bienes que no se acostumbran gustar pudiere sujetarse la compraventa a la modalidad ad gustum en virtud del acuerdo entre las partes.”73

“La cuestión medular de esta modalidad de la compraventa es determinar técnicamente si el hecho de que el contrato no surta sus efectos sino hasta en tanto la cosa sea gustada, pesada o medida, se traduce en que mientras ello no suceda no se configura el consentimiento, pues precisamente la aceptación del comprador va a depender de ese gusto, peso o medida, o bien, por el contrario, el consentimiento está estructurado y es precisamente el que somete los efectos del acto a la condición suspensiva consistente en que la cosa deba ser gustada pesada o medida como acontecimiento futuro y de realización incierta.”74

“En doctrina se plantean dos alternativas que pretenden explicar la naturaleza de esta modalidad: la primera, que los efectos de la compraventa se encuentren sujetos a condición suspensiva, consistente en que el comprador guste los bienes y estos sean de su agrado; la segunda, que se trata de una reserva del consentimiento del comprador, el contrato existirá una vez que los bienes sean gustados y valorados favorablemente por él.”75

B.Compraventa ad mesuram.Sirve como fundamento el mismo artículo 2258 transcrito en el punto anterior.






“En los contratos respecto de cosas que se acostumbran pesar o medir, las partes suspenden los efectos de la compraventa al cumplimiento de la obligación de hacer, que ambos contraen, consistente en pesar o medir esos objetos.”76

“...genera dos obligaciones adicionales para el vendedor, indispensables para que presente el efecto traslativo de dominio: individualizar los bienes materia del contrato y notificar dicha individualización al comprador.”77

Fausto Rico considera que esta disposición trata de normar en materia de compraventa, la enajenación sobre bienes indeterminados pero determinables, prevista en el apartado de la Teoría General en el artículo 2015.

C.Compraventa por acervo.“Esta modalidad se opone a la compraventa ad mesuram, ya que la voluntad del comprador se encamina a adquirir el continente de un conjunto de bienes, independientemente del número, peso o medida que de los mismos se encuentren en aquél. En la modalidad por acervo el contrato existe y surte todos sus efectos desde el momento en que tiene lugar el acuerdo de voluntades, independientemente que se trate de bienes que se acostumbren contar, pesar o medir.”78

Artículo 2259. Si la venta se hizo sólo a la vista y por acervo, aun cuando sea de cosas que se suelen contar, pesar o medir, se entenderá realizada luego que los contratantes se avengan en el precio, y el comprador no podrá pedir la rescisión del contrato alegando no haber encontrado en el acervo la cantidad, peso o medida que él calculaba.

Artículo 2260. Habrá lugar a la rescisión si el vendedor presentare el acervo como de especie homogénea, y ocultare en él especies de inferior clase y calidad de las que están a la vista.

“...Es aquella venta que tiene por objeto artículos homogéneos y que se realiza de una manera global, a precio alzado: es decir, sin hacer una especial estimación o referencia a las cosas, al número de unidades de que se compone el acervo, a la cantidad global alzada, de cosas que se venden.......La intención de las partes ha sido la de adquirir todos los artículos que se contienen en el recipiente, en la troje, por un precio determinado. Fíjense ustedes que en la venta ad corpus más que señalar el contenido se señala el continente, se vende el trigo...”79

“...La compraventa por acervo también recibe como denominaciones: compraventa sólo a vistas, ad-corpus, a precio alzado y a puerta cerrada, y es aquella en que respecto a objeto se hace referencia en forma fundamental al continente, no al contenido.”80

76 Zamora y Valencia, Miguel Angel. Contratos civiles. op. cit. p. 145.




80 Zamora y Valencia, Miguel Angel. Contratos civiles. op. cit. p. 147

“En la práctica las compraventas llamadas por acervo o sólo a vistas, son las que se refieren a bienes muebles; las llamadas a precio alzado o ad-corpus, son las que se refieren a bienes inmuebles y las llamadas a puerta cerrada, son las mercantiles, respecto de negociaciones comerciales.”81

D.Compraventa ad corpus.“...En la práctica la compraventa sujeta a esta modalidad tiene por objeto derechos reales que se ejercen sobre bienes inmuebles individualizados sólo por su ubicación y no por sus dimensiones, lo que tiene como consecuencia que no se responsabilice al vendedor por cualquier exceso o falta de las mismas.”82

Rico sostiene que la venta por acervo y ad corpus son diferentes y no como la generalidad de la doctrina ha afirmado: que la primera se refiere a muebles y la segunda a inmuebles, siempre que lo que ese tenga en consideración para contratar sea el continente y no el contenido.

“Las compraventas por acervo y ad corpus comparten un elemento en común: en ambas las dimensiones de los bienes materia del contrato no impactan en el motivo determinante de la voluntad del comprador. Sus diferencias son claras; en la compraventa por acervo el comprador adquiere un conjunto de bienes, sin importar el número que de éstos se encuentren en el continente; en la compraventa ad corpus la voluntad del comprador se encamina a la adquisición de uno o varios bienes individualmente considerados, respecto de los que sus medidas no le son de particular interés.”83

Algunos doctrinarios, en oposición de la compraventa ad corpus, señalan a la compraventa ad mesuram en la cual el precio del “inmueble” se determina en virtud de la medición del mismo.

“La venta de un inmueble puede ser: a) venta “ad mesuram”, cuando se fije un precio por unidad de medida, aunque se exprese la superficie total del predio, en cuyo supuesto la diferencia en más o menos de esta última determinará la consiguiente modificación del precio total, por tratarse en tal caso de un error de cálculo (1814); o bien, b) venta “ad corpus”,...”84

Artículo 2261. Si la venta de uno o más inmuebles se hiciere por precio alzado y sin estimar especialmente sus partes o medidas, no habrá lugar a la rescisión, aunque en la entrega hubiere falta o exceso.

Artículo 2262. Las acciones que nacen de los artículos 2259 a 2261 prescriben en un año, contado desde el día de la entrega.




84 Sánchez Medal, Ramón, De los contratos..., op. cit., p. 161

E.Compraventa sobre muestras.Artículo 2258. Cuando se trate de venta de artículos determinados y perfectamente conocidos, el contrato podrá hacerse sobre muestras.

En caso de desavenencia entre los contratantes, dos peritos nombrados uno por cada parte, y un tercero para el caso de discordia, nombrado por éstos, resolverán sobre la conformidad o inconformidad de los artículos con las muestras o calidades que sirvieron de base al contrato.

“El contrato de compraventa sobre muestras, es aquel que se celebra respecto de cosas que no están individualizadas por las partes en el momento de la celebración y que para poder determinarlas y en su oportunidad entregarlas, las partes convienen en que sirva de patrón una muestra.La obligación específica que nace de este contrato, es la de entregar, por parte del vendedor la cantidad respecto de las cosas objeto del mismo, acorde con la muestra exhibida; debiéndose estar en caso de desaveniencia a lo ordenad en el artículo transcrito.”85

“No consideramos que ésta sea una modalidad del contrato, toda vez que no genera ninguna regla especial. En realidad se trata de un pacto por el que los contratantes determinan la calidad que deben cubrir los objetos vendidos, tomando como referencia la de la muestra exhibida, sin que ello imprima efecto particular alguno al contrato....Concluimos que la disposición de mérito debería estar derogada, ya que su primer párrafo resulta de la autonomía de la voluntad, en tanto, que el segundo no es materia del Código Civil.”86

F. Compraventa de cosa litigiosa.Artículo 2272. La venta de cosa o derechos litigiosos no está prohibida; pero el vendedor que no declare la circunstancia de hallarse la cosa en litigio, es responsable de los daños y perjuicios si el comprador sufre la evicción, quedando, además, sujeto a las penas respectivas.

“En nuestra opinión la venta de cosa litigiosa no es compraventa, ya que no tiene por objeto la transmisión de un derecho real, sino de los derechos litigiosos considerados de manera abstracta si dentro de los derechos litigiosos cedidos se encuentra la expectativa de ser reconocido como el titular de un derecho real en disputa, al final del litigio puede o no presentarse el efecto traslativo de dominio, atendiendo a si la parte cedente resultó o no ganadora, contingencia que forma parte de la esencia de dicho contrato”.



G. Compraventa con cláusula de no vender.

Las modalidades estudiadas a partir de esta, se encuentran reguladas en el Capítulo denominado “De algunas modalidades del contrato de compraventa".

Artículo 2301. Puede pactarse que la cosa comprada no se venda a determinada persona, pero es nula la cláusula en que se estipule que no puede venderse a persona alguna.

“De lo anterior se desprende que no puede pactarse que la cosa adquirida no pueda ser vendida, porque tal estipulación implicaría una limitación a la propiedad sin una fundamentación legal e inmovilizaría los bienes, con grave perjuicio a la economía nacional. Si se estipulase una cláusula con ese contenido técnicamente debe tenerse por no puesta y el comprador podría disponer del bien sin ninguna responsabilidad por su parte, y sería nula la cláusula penal o la que estableciera daños y perjuicios en caso de contravención”.

En cambio, si puede pactarse válidamente que la cosa comprada no se venda a determinada persona”.87

“Si se establece la cláusula ésta necesariamente supone una obligación de no hacer a cargo del comprador, no debe vender el bien a determinada persona, y su incumplimiento debe originar simplemente el pago de daños y perjuicios (2027) o el pago de la prestación que se haya pactado como pena en caso de contravención (1840).88

“Lo primero destacable del precepto transcrito, es el respeto irrestricto observado por él a propósito del principio de legalidad conforme al cual sólo la ley puede limitar la posibilidad de disposición de los particulares es respecto de sus pertenencias…”.89

H. Compraventa con pacto de retroventa.“El Código Civil de 1884 autorizó el pago de retroventa, mismo que definía en los siguientes términos”.

Artículo 2901.- Se llama retroventa la venta hecha con la condición de que dentro de un plazo determinado se pueda rescindir el contrato devolviéndose respectivamente el precio y la cosa.90

87Zamora y Valencia, Miguel Ángel. Contratos Civiles. 10ª ed. Porrúa. México. 2004. p. 140

88 Zamora y Valencia, Miguel Ángel. Contratos Civiles. 10ª ed. Porrúa. México. 2004. p. 140

89 Domínguez Martínez, Jorge Alfredo. Contratos. 2da ed. Porrúa. México. 2002. p. 329

90 Rico Álvarez, Fausto y Patricio Garza Bandala. De los Contratos Civiles. Porrúa. México. 2002. p. 66

“No obstante la regulación adecuada de la figura, para lo que realmente parece haber servido en su época, fue para garantizar obligaciones pecuniarias derivadas de un préstamo con la transmisión de propiedad de un bien del vendedor (deudor) al comprador (acreedor) y con la resolución en un cierto tiempo pero a cambio de un precio mayor. Así, quién vendía recibía un precio determinado y más adelante, cuando readquiría lo vendido, pagaba un precio y otro era el monto de intereses producidos por la cantidad prestada originalmente”.91

“La restricción en materia de “promesa de venta” se debe a que dicho contrato era utilizado para alcanzar la misma finalidad de la retroventa, desvirtuando así la prohibición se su celebración. En nuestra opinión la Ley únicamente debía restringir que dicho contrato se celebre simultáneamente con la compraventa”.92

Artículo 2302. Queda prohibida la venta con pacto de retroventa, así como la promesa de venta de un bien raíz que haya sido objeto de una compra-venta entre los mismos contratantes.

I. Compraventa con Pacto de Preferencia.“El Código Civil no sólo permite sino inclusive regula el pacto de preferencia al establecerun derecho preferente a favor del vendedor si el comprador pretende vender y que cobra a aquel precisamente en la simulación favorable de ser preferido en igualdad de circunstancias para ser el adquirente de la otrora vendida”.93

Artículo 2303. Puede estipularse que el vendedor goce del derecho de preferencia por el tanto, para el caso de que el comprador quisiere vender la cosa que fue objeto del contrato de compraventa.

Artículo 2304. El vendedor está obligado a ejercer su derecho de preferencia, dentro de tres días, si la cosa fuere mueble, después que el comprador le hubiese hecho saber la oferta que tenga por ella, bajo pena de perder su derecho si en ese tiempo no lo ejerciere. Si la cosa fuere inmueble, tendrá el término de diez días para ejercer el derecho, bajo la misma pena. En ambos casos está obligado a pagar el precio que el comprador ofreciere, y si no lo pudiere satisfacer, quedará sin efecto el pacto de preferencia.

Artículo 2305. Debe hacerse saber de una manera fehaciente, al que goza del derecho de preferencia, lo que ofrezcan por la cosa, y si ésta se vendiere sin dar ese aviso, la venta es válida; pero el vendedor responderá de los daños y perjuicios causados.

Artículo 2306. Si se ha concedido un plazo para pagar el precio, el que tiene el derecho de preferencia no puede prevalerse de este término si no da las seguridades necesarias de que pagará el precio al expirar el plazo.

Artículo 2307. Cuando el objeto sobre que se tiene derecho de preferencia se venda en subasta pública, debe hacerse saber al que goza de ese derecho, el día, hora y el lugar en que se verificará el remate.




Artículo 2308. El derecho adquirido por el pacto de preferencia no puede cederse, ni pasa a los herederos del que lo disfrute.

“…En doctrina los derechos preferenciales son un genero compuesto por dos especies: el derecho del tanto – que deviene de la titularidad de un derecho real – y los derechos preferenciales en sentido estricto – que resultan de la titularidad de un derecho de crédito – “.94

“…Una de las situaciones reguladas al efecto es la duración distinta del plazo para ejercitar el derecho si el bien vendido fuere mueble o inmueble. Conforme al artículo 2304, son tres días para el primer supuesto y diez para el segundo.

…De no respetarse el aviso y la espera obligados, la venta realizada no se ve afectada en su validez; será una venta válida, pero quien no respeto el derecho deberá indemnizar al titular preferido con el pago de los daños y perjuicios procedentes.

…Además de todo lo anterior, el derecho de preferencia es personalísimo; no puede cederse ni pasa a los herederos del titular (artículo 2308)”.95

J. Compraventa de cosa futura.Debemos distinguir 3 supuestos que se pueden presentar:

• Compraventa de cosa futura

“…Tiene por objeto derechos reales sobre bienes futuros y cuyos efectos se encuentran sujetos a la condición suspensiva de que dichos bienes lleguen a existir. Cumplida la condición nacen los efectos del contrato y opera el efecto traslativo de dominio”.96

“Este no es un contrato aleatorio, sino uno condicional, y como tal, no debe de depender la existencia de la cosa y por lo tanto el cumplimiento de la condición, de la voluntad de ambas partes o de una de las partes, ya que en ese supuesto la obligación condicional sería nula, (1944)”.97

Rico estudia como compraventa de cosa futura, la que Zamora y Valencia denomina compraventa de cosa esperada.

• Compraventa de cosa esperada.





“…Tiene por objeto derechos reales sobre bienes futuros, con la particularidad de que el vendedor asume la obligación de elaborar dichos bienes. La totalidad de los efectos del contrato se subordinan al cumplimiento de esta obligación, cuyo régimen normativo es el relativo a las obligaciones de hacer. Si los bienes materia del contrato no llegan a existir por causas imputables al vendedor, el comprador podrá demandar la rescisión del contrato o exigir su ejecución forzosa más una indemnización en ambos casos”.98

“…El vendedor se obliga a entregar al comprador a cambio de un precio cierto y en dinero, cosas futuras, comprometiéndose a que existan tomando a su riesgo su elaboración o fabricación.

…Existe una obligación adicional a cargo del vendedor, además de las normales en cualquier compraventa, consistente en la elaboración o fabricación de las cosas objeto indirecto del contrato”.99

Zamora lo estudia como compraventa de cosa futura.

• Compraventa de esperanza.

“Es un contrato aleatorio por el que una parte se obliga a pagar un precio en dinero a cambio de la expectativa de adquirir determinados frutos o productos que no existen al momento de celebrarse”.100

“…es aquel por virtud del cual, una persona llamada vendedor, se obliga a entregar a la otra llamada comprador, una cosa futura que sea producto de la naturaleza, o los frutos de una cosa o los productos inciertos de un hecho quien se obliga a pagar por ellos un precio cierto y en dinero, tomando el comprador para sí el riesgo de que tales objetos no lleguen a existir o no lleguen a existir en la cantidad prevista por él y que produce el efecto de transmitir al comprador la propiedad de esos bienes cuando lleguen a existir si existen o en la medida en que existan”.101

“…Este contrato es aleatorio desde el punto de vista de que el contenido de la prestación de dar del vendedor o lo que es lo mismo sus gravámenes, no son ciertos y conocidos en el momento de la celebración del contrato y correlativamente para el comprador, tampoco lo son sus provechos”.102






Artículo 2309. Si se venden cosas futuras, tomando el comprador el riesgo de que no llegasen a existir, el contrato es aleatorio y se rige por lo dispuesto en el capítulo relativo a la compra de esperanza.

Artículo 2792. Se llama compra de esperanza al contrato que tiene por objeto adquirir por una cantidad determinada, los frutos que una cosa produzca en el tiempo fijado, tomando el comprador para sí el riesgo de que esos frutos no lleguen a existir; o bien, los productos inciertos de un hecho, que puedan estimarse en dinero.

Artículo 2793. Los demás derechos y obligaciones de las partes, en la compra de esperanza, serán los que se determinan en el título de compra-venta.

E. Compraventa en abonos.“…Es precisamente la compraventa en abonos una modalidad en la cual la figura contractual se manifiesta con la particularidad de que la obligación de pagar el precio es para cumplirse, no a la celebración del contrato, sino más bien su cumplimiento es paulatinamente, en parcialidades, a plazos y metas constantes e iguales o desiguales en tiempo y cantidad. Las partes, en suma, pactan pagos diferidos”.103

“…si se desea que la posibilidad de resolución del contrato por el incumplimiento de la obligación de pago del comprador, afecte a terceros debe forzosamente de pactarse la cláusula comisoria en forma expresa y debe inscribirse esa cláusula en el Registro Público de la Propiedad”.104

Artículo 2310. La venta que se haga facultando al comprador para que pague el precio en abonos, se sujetará a las reglas siguientes:

I. Si la venta es de bienes inmuebles, puede pactarse que la falta de pago de uno o varios abonos ocasionará la rescisión del contrato. La rescisión producirá efectos contra tercero que hubiere adquirido los bienes de que se trata, siempre que la cláusula rescisoria se haya inscrito en el Registro Público.

II. Si se trata de bienes muebles que sean susceptibles de identificarse de manera indubitable, podrá también pactarse la cláusula rescisoria, de que habla contra terceros si se inscribió en el Registro Público.

III. Si se trata de bienes muebles que no sean susceptibles de identificarse, los contratantes podrán pactar la rescisión de la venta por falta de pago del precio, pero esa cláusula no producirá efectos contra tercero de buena fe que hubiere adquirido los bienes a que esta fracción se refiere.

Artículo 2311. Si se rescinde la venta, el vendedor y el comprador deben restituirse las prestaciones que se hubieren hecho; pero el vendedor que hubiere entregado la cosa vendida, puede exigir del comprador, por el uso de ella, el pago de un alquiler o renta que fijarán peritos, y una indemnización, también fijada por peritos, por el deterioro que haya sufrido la cosa.

El comprador que haya pagado parte del precio, tiene derecho a los intereses legales de la cantidad que entregó.



Las convenciones que impongan al comprador obligaciones más onerosas que las expresadas, serán nulas.

“El numeral transcrito predetermina los daños y perjuicios que deberá indemnizar la parte responsable. La cuantificación legal solo tiene lugar si se hubiere entregado “la cosa vendida” o se hubiere pagado parte del precio, o bien, si se hubieren ejecutado ambas conductas.

La norma indicada se encuentra establecida a favor del comprador, por lo que toda estipulación que pretenda aumentar los efectos de su responsabilidad será nula”. 105

L. Compraventa con reserva de dominio.“Es una modalidad de la compraventa consistente en que la transmisión de los derechos reales se sujeta a la condición suspensiva de que el comprador pague el precio. Es una innovación más del legislador de 1928 y en nuestra opinión a diferencia de la compraventa en abonos con la que trato de proteger al comprador con la compraventa con reserva de dominio intento tutelar a ambas partes”.106

Artículo 2312. Puede pactarse válidamente que el vendedor se reserve la propiedad de la cosa vendida hasta que su precio haya sido pagado.

Cuando los bienes vendidos son de los mencionados en las fracciones I y II del artículo 2310, el pacto de que se trata produce efectos contra tercero, si se inscribe en el Registro Público; cuando los bienes son de la clase a que se refiere la fracción III del artículo que se acaba de citar, se aplicará lo dispuesto en esa fracción.

Artículo 2313. El vendedor a que se refiere el artículo anterior, mientras no se venza el plazo para pagar el precio, no podrá enajenar la cosa vendida con reserva de propiedad. Esta limitación de dominio se anotará en la parte correspondiente.

“…El vendedor no puede hacerlo (enajenar) ya que la Ley se lo prohíbe; por otro lado, debido a que carece de legitimación para ello. Ante estos planteamientos cabría cuestionar si el bien cuya propiedad se reserva el vendedor es inalienable. En nuestra opinión, el derecho de propiedad sobre el bien puede enajenarse siempre que el acto traslativo de dominio se lleva a cabo con consentimiento del comprador”.107

Artículo 2314. Si el vendedor recoge la cosa vendida porque no le haya sido pagado su precio, se aplicará lo que dispone el artículo 2311.

Este artículo 2311 es materia de la compraventa en abonos.

105 hay que investigar esta fuente106 Rico Álvarez, Fausto y Patricio Garza Bandala. De los Contratos Civiles. Porrúa. México. 2002. p. 73


Artículo 2315. En la venta de que habla el artículo 2312, mientras no pasa la propiedad de la cosa vendida al comprador, si éste recibe la cosa, será considerado como arrendatario de la misma.

“La modalidad es utilizable en los casos en que el comprador no cubre de contado el precio y opera como una garantía para el vendedor…

…el pacto de reserva de dominio puede estar relacionado con cualquier otra cuestión que puede ir de lo más razonable a los más caprichoso y hasta frívolo.

…al pagar el comprador se hace propietario pero los efectos de la propiedad se retrotraen a la fecha de la celebración del contrato, por consecuencia natural de la condición y su realización, sin perjuicio de estar a la salvedades del artículo 1941, si las partes pactan otras consecuencias en cuanto al momento fijado para la transmisión de la propiedad”.108

Vale la pena recapitular las observaciones que Domínguez hace a lo comentado por Zamora, en el libro del primero. pp. 323 a 325.

VI. Ventas judiciales.“…La venta judicial es aquélla que se realiza con intervención de los tribunales…”.109

Hay quienes consideran que no es un contrato.

“No es un contrato porque no existe acuerdo de voluntades entre el propietario del bien y deudor del crédito que da origen al procedimiento judicial, y el mejor postor en la audiencia de remate para transmitir la propiedad del bien a cambio de un precio cierto y en dinero, ya que por regla general el propietario no acude a esa audiencia, y aunque lo hiciera y manifestara su conformidad con el procedimiento su consentimiento es irrelevante para la enajenación del bien…

La transmisión del dominio del bien en estas operaciones, se verifica en el momento en que queda firme el auto o acuerdo por el cual el juez del conocimiento aprueba el remate a favor del mejor postor”. 110

No obstante, hay otras opiniones al respecto;

“Por nuestra parte, tengamos simplemente en cuenta que se dan muchos casos en los cuales la autoridad judicial sustituye al vendedor y firma en su rebeldía. Tal es el caso de la venta a consecuencia de un procedimiento judicial por una promesa incumplida; ello nos hace recordar que hay muchos contratos que se celebran aun sin voluntad de

108 Domínguez Martínez, Jorge Alfredo. Contratos. 2da ed. Porrúa. México. 2002. pp. 321-323

109 Lozano Noriega, Francisco. Contratos. 6ta ed. Asociación Nacional del Notariado Mexicano, A.C. México, 2001, p. 149


contratar de los intervinientes y no por eso dejan de ser contrato. Precisamente el contrato prometido, el convenio de suplencia entre notarios, las capitulaciones matrimoniales, en su caso también las ventas judiciales, supuestos en los cuales en realidad, la voluntad ya es secundaria en la ejecución pues la celebración la ordena la ley o la autoridad judicial.

En esas condiciones, al tener lugar la sustitución de la autoridad judicial en la voluntad del demandado y darse así el consentimiento, y al haber objeto además sí estamos ante una compraventa”.111

Parece ser que nos encontramos en un caso especifico de legitimación extraordinaria en el que la ley permite al órgano jurisdiccional interferir en la esfera jurídico-patrimonial del que otorga la transmisión del derecho real, a través de la posibilidad de que el juez otorgue su consentimiento para la venta.

Para su estudio, Fausto Rico refiere a estas figuras:

1. Compraventa celebrada con autorización judicial.

“…el órgano jurisdiccional interviene para el solo efecto de aprobar su celebración…”112

El ejemplo es la venta de bienes de quienes se encuentran sujetos a patria potestad realizada por quienes la ejercen.

2. Compraventa celebrada en ejecución de una promesa de venta.

No está contemplada en la compraventa judicial ya que el supuesto de aplicación es en las ventas celebradas en “almoneda, subasta o remate público”.

3. Compraventa celebrada en almoneda o subasta pública.

Se presentaría en dos supuestos:

a) Voluntaria

“…el órgano jurisdiccional solo interviene a efecto de determinar el precio en que habrá de celebrarse el contrato…”.113

Ejemplo es la venta de bienes del pupilo, celebrada por el tutor (artículo 563).

b) Necesaria




“…el Juez interviene tanto para sustituirse en la voluntad de quien no desea celebrar el contrato como para determinar el precio que será objeto del mismo”.114

Usada como medio para disolver la copropiedad (940).

“Es un contrato de compraventa en el que el precio se determina por medio de las pujas que varios postores realizan ante el órgano jurisdiccional.115

4. Remate judicial

“Es un acto procesal orientado a realizar el valor de los bienes del deudor moroso a fin de satisfacer al importe de los daños y perjuicios sufridos por su acreedor”.116

“Concluimos que solo tiene lugar la venta judicial cuando el órgano jurisdiccional en virtud del imperio que la Ley le concede, se sustituye en la voluntad de alguna de las partes en el contrato de compraventa”.117

Artículo 2323. Las ventas judiciales en almoneda, subasta o remate públicos, se regirán por las disposiciones de este Título, en cuanto a la sustancia del contrato y a las obligaciones y derechos del comprador y del vendedor, con las modificaciones que se expresan en este Capítulo. En cuanto a los términos y condiciones en que hayan de verificarse, se regirán por lo que disponga el Código de Procedimientos Civiles.

Artículo 2325. Por regla general las ventas judiciales se harán en moneda efectiva y al contado, y cuando la cosa fuere inmueble pasará al comprador libre de todo gravamen, a menos de estipulación expresa en contrario, a cuyo efecto el juez mandará hacer la cancelación o cancelaciones respectivas, en los términos que disponga el Código de Procedimientos Civiles.

“…opinamos que es una solución correcta únicamente para el caso del remate judicial, ya que las cantidades obtenidas de dicho acto se destinan precisamente a solventar la responsabilidad del deudor por el incumplimiento de sus deudas, por lo que los gravámenes que garantizaban su pago no tendrán ya razón de subsistir, siempre que la personas a cuyo favor se establecieron haya sido llamadas debidamente a juicio. Tratándose de la almoneda o subasta pública, la regla general respecto a los gravámenes debería ser que subsistieran.118

El Código Civil en el artículo 2324 previene que ciertas ´personas no son hábiles para adquirir por remate judicial.

El que vende en la compraventa judicial, no está obligado a responder del saneamiento para el caso de evicción y vicios ocultos.






Artículo 2141. En las ventas hechas en remate judicial, el vendedor no está obligado por causa de la evicción que sufriere la cosa vendida, sino a restituir el precio que haya producido la venta.

Artículo 2162. El enajenante no tiene obligación de responder de los vicios redhibitorios, si el adquirente obtuvo la cosa por remate o por adjudicación judicial.

VII. Clasificación del contrato.• Es bilateral

• Oneroso

- Conmutativo

- Aleatorio en la compra de esperanza

• Consensual, Formal

PermutaI. Concepto.“La permuta es el contrato por el que las partes que son las permutantes, se transmiten recíprocamente la respectiva propiedad de un bien; concepto éste del que como puede observarse, son dos las partes intervinientes; lo perteneciente a una de ellas lo transmite a la otra, y ésta a cambio, hace lo propio en sentido opuesto”.119

Artículo 2327. La permuta es un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa por otra. Se observará en su caso lo dispuesto en el artículo 2250.

Artículo 2250. Si el precio de la cosa vendida se ha de pagar parte en dinero y parte con el valor de otra cosa, el contrato será de venta cuando la parte de numerario sea igual o mayor que la que se pague con el valor de otra cosa. Si la parte en numerario fuere inferior, el contrato será permuta.

El objeto (indirecto) en este contrato serán los bienes que los permutantes se obliguen a transmitirse recíprocamente.

II. Regulación por remisión. Artículo 2331. Con excepción de lo relativo al precio, son aplicables a este contrato las reglas de la compra-venta, en cuanto no se opongan a los artículos anteriores.

No obstante, existen reglas específicas para los temas que a continuación se describen:

A. Permuta de cosa ajena.Artículo 2328. Si uno de los contratantes ha recibido la cosa que se le da en permuta, y acredita que no era propia del que la dio, no puede ser obligado a entregar la que él ofreció en cambio, y cumple con devolver la que recibió.

“…no se puede obligar a cumplir al permutante que acredita que lo recibido no es propiedad de su contraparte, ya que si sufre la evicción no podrá recuperar el bien entregado si este pasa a manos de tercero de buena fe”.

119 Domínguez…, pp. 336

“En nuestra opinión la solución prevista en la Ley es adecuada pero supérflua, si uno de los contratantes acredita que el bien recibido no es propiedad de su contraparte, entonces faltará objeto al contrato y no habrá permuta. En razón de la falta de contrato es que el “permutante” no puede ser obligado a ejecutar su prestación y queda sujeto a restituir lo recibido en virtud de su enriquecimiento ilegitimo de buena fe…120

B. Evicción del bien recibido.Artículo 2329. El permutante que sufra evicción de la cosa que recibió en cambio, podrá reivindicar la que dió, si se halla aún en poder del otro permutante, o exigir su valor o el valor de la cosa que se le hubiere dado a cambio, con el pago de daños y perjuicios.

Artículo 2330. Lo dispuesto en el artículo anterior no perjudica los derechos que a título oneroso haya adquirido un tercero de buena fe sobre la cosa que reclame el que sufrió la evicción.

“Las únicas reglas especiales en este caso son: la que faculta al permutante que sufre la evicción a escoger en cualquier caso el valor de lo entregado o el valor de lo que se dio a cambio y; la que lo faculta a exigir una indemnización en cualquier caso por los daños y perjuicios sufridos…”121

“En materia de permuta dichas prestaciones pueden exigirse independientemente de la buena o mala fe de la parte responsable”122

III. Clasificación.Igual que la compraventa.

120 Rico Álvarez, Fausto y Patricio Garza Bandala. De los Contratos Civiles. Porrúa. México. 2002. pp. 84-85



DONACIÓNI. Concepto.Artículo 2332. Donación es un contrato por el que una persona transfiere a otra, gratuitamente una parte o la totalidad de sus bienes presentes.

“Son dos las partes en el contrato de donación; el donante y el donatario; el primero transmite y el segundo adquiere”.123

A. Contrato traslativo de dominioPrimeramente dejar en claro que se trata de un acuerdo de voluntades acerca de la transmisión gratuita de los derechos reales que sobre un bien recaigan.

La traslación de la propiedad se configura conforme a las reglas generales de las obligaciones.

B. Contrato gratuito“…en todo caso, la donación trae consigo un empobrecimiento para el donante en la medida que el donatario se enriquece…”124

“…Siempre la donación onerosa es un contrato complejo en el que podemos distinguir la parte gratuita – que es propiamente el contrato de donación – y parte onerosa”.125

C. Una parte o la totalidad de los bienes.La definición contempla la posibilidad de transferir una parte o la totalidad de los bienes del donante.

No obstante, el artículo 2347 del Código dice:



125 Lozano Noriega…, pp. 157

Artículo 2347. Es nula la donación que comprenda la totalidad de los bienes del donante, si éste no se reserva en propiedad o en usufructo lo necesario para vivir según sus circunstancias.

El artículo 2349:

Artículo 2349. Si el que hace donación general de todos sus bienes se reserva algunos para testar, sin otra declaración, se entenderá reservada la mitad de los bienes donados.

D. Bienes presentes.“El objeto del contrato debe de recaer sobre bienes o derechos presentes de carácter patrimonial que sean propiedad del donante en el momento de la celebración del contrato”.126

Artículo 2333. La donación no puede comprender los bienes futuros.

II. Elementos de existencia.A. Consentimiento. Hay reglas especiales respecto al consentimiento en materia del contrato de donación.

El primer caso es la adopción de la teoría de la información al momento de otorgar el consentimiento:

Artículo 2340. La donación es perfecta desde que el donatario la acepta y hace saber la aceptación al donador.

Artículo 1807. El contrato se forma en el momento en que el proponente reciba la aceptación, estando ligado por su oferta, según los artículos precedentes.

“Recordemos que la Teoría General de las Obligaciones establece que la formación del consentimiento entre “no presentes” tiene lugar al momento en que el proponente recibe la aceptación del destinatario. En materia de donación no basta con que el autor de la oferta reciba el asentimiento del ofertado, sino que es necesario que el oferente sea conocedor de dicha aceptación para que se perfeccione el Contrato.127

La segunda regla especial consiste en la forma en la que el consentimiento se configura y por lo tanto surte efecto el contrato:



Artículo 2346. La aceptación de las donaciones se hará en la misma forma en que éstas deban hacerse, pero no surtirá efecto si no se hiciere en vida del donante.

“La teoría general de las obligaciones determina como principio general que el consentimiento puede manifestarse expresa o tácitamente. De conformidad con el artículo 2346 la aceptación de la donación debe guardar la misma forma que ésta; el artículo 2341 dispone que la donación puede hacerse verbalmente o por escrito. La regla especial consiste en que el donatario no puede aceptar tácitamente la donación, ya que siempre deberá hacerlo de manera verbal o escrita ambas medios expresos de manifestación de la voluntad”.128

La tercera regla especial aceptación a la regla general en materia del consentimiento verse sobre la imposibilidad de que se perfeccione el contrato si el proponente que ha enviado su oferta fallece antes de la aceptación del receptor aun, cuando este último desconozca este hecho.

Artículo 2346. La aceptación de las donaciones se hará en la misma forma en que éstas deban hacerse, pero no surtirá efecto si no se hiciere en vida del donante.

“De conformidad con la Teoría General de las obligaciones, el destinatario que desconoce el fallecimiento del proponente puede aceptar su oferta de contratar, quedando obligados los herederos del último a sostener el contrato. El artículo transcrito dispone que la aceptación del donatario solo surte efectos si se hiciere durante la vida de donante”.129

B. Objeto.Hemos comentado que la donación solo puede recaer sobre bienes presentes.

Artículo 2333. La donación no puede comprender los bienes futuros.

III. Elementos de validez.A. Capacidad y legitimación.

• Para ser donante

Por lo que se refiere a la legitimación, se requiere ser propietario del bien materia de la donación.

La capacidad se rige por las mismas reglas generales.



En caso de representación:

Los que ostentan la patria potestad y los tutores tiene prohibido la donación de los bienes de los hijos.


Artículo 576. El tutor no puede hacer donaciones a nombre del incapacitado.

Los representantes voluntarios con facultades de dominio, necesitan facultad expresa para donar en opinión de algunos autores.

“El representante voluntario necesita cláusula especial y expresa para donar a nombre del mandante…”.130

“El representante requeriría de las facultades de un apoderado con poder especial para celebrar el contrato de donación, según se ha pronunciado la Suprema Corte de Justicia de la Nación…”131

Este es el rubro de la mencionada tesis:

Donación, mandatario, carece de facultades para celebrar el contrato de, cuando en el poder general para actos de dominio se omite insertar cláusula especifica que lo faculta a realizar aquel acto jurídico de disposición (artículos 2554 del código civil para el distrito federal y 2528 del código civil para el estado de Chiapas).

• Para ser donatario

Se requiera la capacidad de ejercicio para aceptar la donación a nombre propio.

En cuanto a la aceptación por representantes de quienes no tiene aun la capacidad de goce podemos apuntar:

Artículo 2357. Los no nacidos pueden adquirir por donación, con tal que hayan estado concebidos al tiempo en que aquélla se hizo y sean viables conforme a lo dispuesto en el artículo 337.

B. Ausencia de vicios en el consentimiento.“La Única Salvedad que pudiera hacerse a las reglas generales para todos los contratos respecto de la ausencia de vicios en el consentimiento, ésta en que la donación es uno de esos contratos calificados como intuitu personae, es decir, que se celebran en el caso concreto, en razón de la identidad características o cualidades del donatario; de tal

130 Sánchez Medal…, p. 205


manera, la donación celebrada por el donante con error sufrido respecto de dichas situaciones, vería cuestionada su validez”.132

C. Forma.Artículo 2341. La donación puede hacerse verbalmente o por escrito.

Para determinar cuando es una y cuando es otra, hay que distinguir entre muebles e inmuebles, y dentro de los primeros, su valor.

• Bienes muebles

o Verbal

Artículo 2342. No puede hacerse la donación verbal más que de bienes muebles.

Artículo 2343. La donación verbal sólo producirá efectos legales cuando el valor de los muebles no pase de doscientos pesos.

o Escrito

Artículo 2344. Si el valor de los muebles excede de doscientos pesos, pero no de cinco mil, la donación debe hacerse por escrito.

Si excede de cinco mil pesos, la donación se reducirá a escritura pública.

o Escritura Pública

Si excede de cinco mil pesos, la donación se reducirá a escritura pública.

• Bienes inmuebles

Artículo 2345. La donación de bienes raíces se hará en la misma forma que para su venta exige la ley.

1. Consecuencia de la falta de formaPrimeramente, lo es la anulabilidad del acto por carecer de un elemento de validez. No obstante los particulares pueden ejercitar la acción pro forma para exigir que al contrato se le dote de la formalidad requerida. En las donaciones acontece lo siguiente:

Artículo 2232. Cuando la falta de forma produzca nulidad del acto, si la voluntad de las partes ha quedado constante de una manera indubitable y no se trata de un acto revocable, cualquiera de los interesados puede exigir que el acto se otorgue en la forma prescrita por la ley.

“En nuestra opinión, la regla general es que tanto el donante como el donatario pueden ejercitar la actio pro forma a fin de subsanar las carencias formales del contrato. La


excepción a dicha regla consiste en que si el contrato estuviere en posibilidad de ser revocado, únicamente el donante podrá ejercitar la acción de referencia”.133

IV. Obl igaciones de las partes.

A. Donante.1. Entrega de la cosa.Es la primera y fundamental, consecuencia inherente a la celebración del contrato. Las condiciones se rigen por las reglas generales de las obligaciones al no existir disposición especial.

“La acción obligación de entregar el bien sobre el que recaen los derechos reales objeto del contrato es una consecuencia necesaria que resulta de la transmisión de los mismos”.134

“En materia de donaciones, el código no establece ninguna regla especial relativa a la entrega y por tanto deben de aplicarse las reglas generales en materia de obligaciones”.135

2. Conservar la cosa antes de la entrega.“La conservación de los bienes materia del contrato es una obligación que la Teoría General de las Obligaciones impone a todo el que transmite un derecho real respecto de un bien que se encuentra en su poder”.136

3. Responder en caso de evicción.Artículo 2351. El donante sólo es responsable de la evicción de la cosa donada si expresamente se obligó a prestarla.





Artículo 2352. No obstante lo dispuesto en el artículo que precede, el donatario queda subrogado en todos los derechos del donante si se verifica la evicción.

“…no está obligado el donante al saneamiento por causa de evicción, ya que, por una parte, la acción de saneamiento por evicción se reduce esencialmente a una acción de restitución por equivalente que en el caso no existe por el carácter gratuito del contrato…”137

“El donante no está obligado a responder del saneamiento en caso de evicción sino cuando expresamente se obligo a prestarla…”138

B. Donatario.En principio la donación no impone ninguna obligación al donatario.

“La donación impone al donatario un deber de gratitud que si bien no está expresamente así previsto en la ley, sí por disposición legal concretamente el artículo 2370 del Código, la donación puede revocarse si el donatario es ingrato con el donante”.139

“Existen dos doctrinas que pretenden explicar la naturaleza jurídica de esta gratitud especial: la primera afirma que constituye una obligación para el donatario: la segunda sostiene que tan solo se trata de un deber jurídico.”

El argumento principal de quienes opinan que la gratitud especial es una obligación consiste en que el incumplimiento de dicha conducta tiene consecuencias de derecho…

Quienes sostienen que la gratitud especial consiste en un deber jurídico afirman que en virtud de su propia naturaleza, dicha conducta no puede ser exigida coactivamente por el donante y por lo tanto, ésta no puede ser considerada como una obligación.”140

V. Clases de donaciones.Artículo 2334. La donación puede ser pura, condicional, onerosa o remuneratoria.

A. Donación pura.





“…se considera que toda donación, por exclusión, que no pertenezca a una clase especial es una donación común, pura o simple y se le aplicarán todas las reglas sin las excepciones especiales, ya estudiadas”.141

B. Donación condicional. Artículo 2335. Pura es la donación que se otorga en términos absolutos, y condicional la que depende de algún acontecimiento incierto.

“Es de resaltar que la Ley considera como donación condicional solo aquella que se encuentra sujeta a condición por lo que la donación sujeta a termino no se ubica dentro de dicha categoría”.142

C. Donación Onerosa.Artículo 2336. Es onerosa la donación que se hace imponiendo algunos gravámenes, y remuneratoria la que se hace en atención a servicios recibidos por el donante y que éste no tenga obligación de pagar.

Artículo 2337. Cuando la donación sea onerosa, sólo se considera donado el exceso que hubiere en el precio de la cosa, deducidas de él las cargas.

“En efecto la carga o modo no es una obligación, y las diferencias fundamentales entre ambas figuras, son claras: Por su origen, la carga se genera de una liberalidad, en cambio la obligación tiene diversas fuentes… y por sus efectos, el incumplimiento de la carga, sólo da acción al donante para revocar la donación… pero no para exigir su cumplimiento forzoso…”.143

“Siempre la donación onerosa es un contrato complejo en el que podemos distinguir parte gratuita – que es propiamente el contrato de donación – y parte onerosa”.144

“Provisionalmente podríamos decir que la donación onerosa es aquella que no se hace imponiendo obligaciones al donatario.”

“…La existencia de una “donación onerosa” puede admitirse si reconocemos la autonomía de los distintos efectos que puede tener el contrato. La transmisión del derecho real se verifica por causa de donación en la porción en que exceda a las cargas impuestas al donatario; en la parte en que dicho contratante debe ejecutar una prestación a fin de recibir el provecho acordado, el contrato dejará de ser donación y su naturaleza se




144 Lozano …, P. 157

determinará a partir del tipo de obligación que el donatario asuma. El contrato es uno, ya que es un sólo acuerdo de voluntades y una sola intención lo que le da origen pero genera efectos jurídicos que pueden corresponder a varios contratos.”145

Rico considera que si la contraprestación se pactó a favor del donante, ante el incumplimiento opera la recisión del contrato. Por el contrario si se pactó a favor de un tercero, se rige por las reglas de una estipulación a favor de tercero.”

D. Donación remuneratoria.“Son aquellas que el donante hace en atención a determinados servicios prestados por el donatario, que no tenía obligación de remunerar”.

“La importancia practica que tiene en derecho mexicano el calificar a una donación como remunerativa, es que no puede ser revocada, ni por sobrevenir hijos al donante, ni por ingratitud…”146

Artículo 2336. Es onerosa la donación que se hace imponiendo algunos gravámenes, y remuneratoria la que se hace en atención a servicios recibidos por el donante y que éste no tenga obligación de pagar.

VI. Donaciones inoficiosas.Artículo 2348. Las donaciones serán inoficiosas en cuanto perjudiquen la obligación del donante de ministrar alimentos a aquellas personas a quienes los debe conforme a la ley.

“La consecuencia jurídica que sigue a la inoficiocidad es la reducción de la donación en lo que fuere perjudicial a la obligación alimentaria del donante.”147

“La acción para que se declare la inoficiosidad de una donación le corresponde al acreedor o acreedores alimentistas.”

“El efecto que produce la declaración de inoficiosidad de una donación, es que la misma debe de reducirse en la medida en que permita que el donante vuelva a ser solvente para cumplir sus obligaciones de carácter alimenticio y si para tal efecto se requiere la reducción total, la donación se entiende revocada…”148

La ley prevé un medio para evitar la reducción de las donaciones:

145 Rico Álvarez, Fausto y Patricio Garza Bandala. De los Contratos Civiles. Porrúa. México. 2002. p.




Artículo 2375. Las donaciones inoficiosas no serán revocadas ni reducidas, cuando muerto el donante, el donatario tome sobre sí la obligación de ministrar los alimentos debidos y la garantice conforme a derecho.

Al respecto, Rico comenta:

“…en realidad la reducción es la única sanción que el Código Civil establece a la inoficiosidad. La segunda razón estriba en que el supuesto indicado sólo puede operar si el donante ha fallecido, por lo que si éste aún se encuentra con vida no se podrá avitar la reducción habiéndose acreditado la inoficiosidad conforme a Derecho.”149

Algunas reglas respecto a la reducción:

• Orden de su reducción cuando fueren varias

Artículo 2376. La reducción de las donaciones comenzará por la última en fecha, que será totalmente suprimida si la reducción no bastare a completar los alimentos.

Artículo 2377. Si el importe de la donación menos antigua no alcanzare, se procederá, respecto de la anterior, en los términos establecidos en el artículo que precede, siguiéndose el mismo orden hasta llegar a la más antigua.

Artículo 2378. Habiendo diversas donaciones otorgadas en el mismo acto o en la misma fecha, se hará la reducción entre ellas a prorrata.

“La regla es simple: el donatario más antiguo tiene preferencia respecto del más reciente, cuando los donatarios lo hubieren sido en la misma fecha, la reducción afectará a todos a todas proporcionalmente.”150

• Modo de reducción atendiendo al tipo de bienes

- Muebles

Artículo 2379. Si la donación consiste en bienes muebles, se tendrá presente para la reducción el valor que tenían al tiempo de ser donados.

- Inmuebles

Artículo 2380. Cuando la donación consiste en bienes raíces que fueren cómodamente divisibles, la reducción se hará en especie.

Artículo 2381. Cuando el inmueble no pueda ser dividido y el importe de la reducción exceda de la mitad del valor de aquél, recibirá el donatario el resto en dinero.

Artículo 2382. Cuando la reducción no exceda de la mitad del valor del inmueble, el donatario pagará el resto.



VI I . Revocac ión de las donaciones.Por regla general, los contratos no son revocables, esto en congruencia con el principio de intangibilidad de los contratos que impide que el contrato se deje al arbitrio de uno de los contratantes.

En consonancia con lo afirmado, la donación no es revocable, por excepción hay dos supuestos en los que se puede presentar esta circunstancia, la sobrevivencia de hijos y la ingratitud.

A. Superveniencia de hijos.• Procedencia

1.- Que al haber celebrado la donación, el donante no tenga hijos.

2.- Que posteriormente le sobrevengan hijos viables.

3.- Que el nacimiento de esos hijos sea dentro de los 5 años siguientes a la celebración de la donación.

4.- Que dentro de ese plazo intente la acción.

Artículo 2359. Las donaciones legalmente hechas por una persona que al tiempo de otorgarlas no tenía hijos, pueden ser revocadas por el donante cuando le hayan sobrevenido hijos que han nacido con todas las condiciones que sobre viabilidad exige el artículo 337.

Si transcurren cinco años desde que se hizo la donación y el donante no ha tenido hijos o habiéndolos tenido no ha revocado la donación, ésta se volverá irrevocable. Lo mismo sucede si el donante muere dentro de ese plazo de cinco años sin haber revocado la donación.

Si dentro del mencionado plazo naciere un hijo póstumo del donante, la donación se tendrá por revocada en su totalidad.

• Revocación de pleno derecho

1.- Si dentro de los 5 años nace un hijo póstumo del donante.

Se tendrá la donación revocada en su totalidad de pleno derecho.

• Excepciones

Artículo 2361. La donación no podrá ser revocada por superveniencia de hijos:

I. Cuando sea menor de doscientos pesos;

II. Cuando sea antenupcial;

III. Cuando sea entre consortes;

IV. Cuando sea puramente remuneratoria.

• Efectos de la revocación

1.- Restitución de los bienes donados

2.- Su valor, si han sido enajenados

Artículo 2362. Rescindida la donación por superveniencia de hijos, serán restituidos al donante los bienes donados, o su valor si han sido enajenados antes del nacimiento de los hijos.

Artículo 2364. Cuando los bienes no puedan ser restituidos en especie, el valor exigible será el que tenían aquéllos al tiempo de la donación.

Artículo 2363. Si el donatario hubiere hipotecado los bienes donados subsistirá la hipoteca, pero tendrá derecho el donante de exigir que aquél la redima. Esto mismo tendrá lugar tratándose de usufructo o servidumbre impuestas por el donatario.

• Renuncia anticipada

Artículo 2366. El donante no puede renunciar anticipadamente el derecho de revocación por superveniencia de hijos.

• Ejercicio de la acción

Artículo 2367. La acción de revocación por superveniencia de hijos corresponde exclusivamente al donante y al hijo póstumo, pero la reducción por razón de alimentos tienen derecho de pedirla todos los que sean acreedores alimentistas.

B. Ingratitud.• Procedencia

Artículo 2370. La donación puede ser revocada por ingratitud:

I. Si el donatario comete algún delito contra la persona, la honra o los bienes del donante o de los ascendientes, descendientes o cónyuge de éste;

II. Si el donatario rehúsa socorrer, según el valor de la donación, al donante que ha venido a pobreza.

• Excepciones

Artículo 2371. Es aplicable a la revocación de las donaciones hechas por ingratitud lo dispuesto en los artículos 2361 al 2364.

No se revocan:

- Menor de 200 pesos

- Antenupcial

- Entre consortes

- Puramente remuneratoria

• Efectos de la revocación

Es la misma regla:

1.- Restitución de los bienes, o

2.- Su valor, si se han enajenado

• Renuncia anticipada

Artículo 2372. La acción de revocación por causa de ingratitud no puede ser renunciada anticipadamente, y prescribe dentro de un año, contado desde que tuvo conocimiento del hecho el donador.

• Ejercicio de la acción

Artículo 2373. Esta acción no podrá ejercitarse contra los herederos del donatario, a no ser que en vida de éste hubiese sido intentada.

Artículo 2374. Tampoco puede esta acción ejercitarse por los herederos del donante si éste, pudiendo, no la hubiese intentado.

VIII. Donación antenupcial y entre consortes.A. Donación antenupcial.

• Supuesto

Artículo 219.- Son donaciones antenupciales:

I. Las realizadas antes del matrimonio entre los futuros cónyuges, cualquiera que sea el nombre que la costumbre les haya dado; y

II. Las que un tercero hace a alguno o a ambos de los futuros cónyuges, en consideración al matrimonio.

• Inoficiosidad

Artículo 222. Las donaciones antenupciales hechas por un extraño, serán inoficiosas en los términos en que lo fueren las comunes.

Artículo 221.- Las donaciones antenupciales entre futuros cónyuges, aunque fueren varias, no podrán exceder reunidas de la sexta parte de los bienes del donante. En el exceso, la donación será inoficiosa.

• Consentimiento

Artículo 225. Las donaciones antenupciales no necesitan para su validez de aceptación expresa.

Por lo tanto se admite el consentimiento tácito y constituye una excepción

• Revocación

- Sobreveniencia de hijos: No se pueden revocar

- Ingratitud:

Solo si la realizó un extraño

Que haya sido a ambos esposos

Que los dos fueren ingratos

- Entre futuros cónyuges:

Si el donatario realiza conductas de violencia familiar, abandono hacia el donante o sus hijos

• Capacidad

Los menores pueden realizar esta donación siempre que presenten su consentimiento quienes tengan que prestarlo para el matrimonio.

Artículo 229.- Los menores podrán hacer las donaciones que señalan la fracción I del artículo 219, pero requerirán del consentimiento de las personas a que se refiere el artículo 148.

• Resolución

Queda sin efecto si no se efectúa el matrimonio del que dependía su realización.

Artículo 230.- Las donaciones antenupciales quedarán sin efecto si el matrimonio dejare de efectuarse. Los donantes tienen el derecho de exigir la devolución de lo que hubieren dado con motivo del matrimonio a partir del momento en que tuvo conocimiento de la no celebración de éste.

B. Donaciones entre consortes. Se trata de las donaciones hechas entre cónyuges

• Revocación

Por violencia familiar o abandono de las obligaciones alimentarias a cargo del donatario en contra del donante o sus hijos

Artículo 228.- Las donaciones antenupciales hechas entre los futuros cónyuges serán revocadas cuando, durante el matrimonio, el donatario realiza conductas de adulterio, violencia familiar, abandono de las obligaciones alimentarias u otras que sean graves a juicio del Juez de lo Familiar, cometidas en perjuicio del donante o sus hijos.

Artículo 233.- Las donaciones entre cónyuges pueden ser revocadas por el donante, en los términos del artículo 228.

No se revocan por supervivencia de hijos.

Artículo 234.- Las donaciones entre cónyuges no se revocarán por la superveniencia de hijos, pero se reducirán cuando sean inoficiosas, en los mismos términos que las comunes.

• Inoficiosidad

Artículo 234.- Las donaciones entre cónyuges no se revocarán por la superveniencia de hijos, pero se reducirán cuando sean inoficiosas, en los mismos términos que las comunes.

En los mismos términos que las comunes.

IX. Clasificación del contrato.• Unilateral

• Gratitud

MUTUO.I. Concepto.Artículo 2384. El mutuo es un contrato por el cual el mutuante se obliga a transferir la propiedad de una suma de dinero o de otras cosas fungibles al mutuatario, quien se obliga a devolver otro tanto de la misma especie y calidad.

A. Antecedentes históricos.“Los códigos de 70 y 84, con modelo al respecto en el Código Napoleón, regulaban al comodato y al mutuo bajo el rubro único del préstamo”.151

Lo anterior en virtud de estar inspirados en el Código Napoleón.

“La doctrina francesa considera al mutuo como un contrato real a partir de la interpretación de distintas disposiciones del Código Napoleón. El mutuo fue además un contrato traslativo de dominio, ya que el mutuante que entregaba los bienes materia del contrato transmita el derecho de propiedad sobre los mismos…

…La doctrina mexicana atribuyó naturaleza real al mutuo, a pesar de que ninguna disposición estableció que el contrato requiriera la entrega del bien para perfeccionarse...”152

“Con una técnica más detallada el código vigente por su parte, separa ambos contratos; el mutuo se suma a los contratos traslativos de dominio y el comodato en unión al arrendamiento forman el grupo de los contratos por los que se transmite el uso.”153

B. Perfeccionamiento consensual.“…el mutuo es actualmente un contrato consensual, por lo que su perfeccionamiento no requiere ya de la entrega de bien alguno. Sin embargo, debemos reconocer que la inmensa mayoría de sus efectos solo se producen hasta que los bienes materia del mismo han sido entregados.”154


152 Rico Álvarez, Fausto y Patricio Garza Bandala. De los Contratos Civiles. Porrúa. México. 2002. p.123



C. Esencia traslat iva de dominio y fungibilidad.“La celebración del mutuo transmite el derecho de propiedad sobre los bienes materia del contrato una vez que se individualizan y se notifica al mutuatario la individualización...”155

“Mientras no tenga lugar esa individualización, dada la fungibilidad del bien correspondiente, el deudor puede cumplir con su obligación con cualquier bien de la misma especie y calidad, pues la ley desconoce interés jurídico al acreedor para exigir al deudor el cumplimiento de la obligación a su cargo con un bien en particular. Precisamente la fungibilidad que caracteriza a los bienes de esa clase les permite sustituirse recíprocamente al momento de ese pago.”156

“Ahora bien, según el artículo 2015 citado, la transmisión de propiedad tiene lugar cuando la cosa se hace cierta y determinada con conocimiento del acreedor; con frecuencia se piensa que ello tiene lugar al momento en el que la cosa se entrega a quien corresponda. Consideramos esto inexacto por que la ley alude esa a determinación de la cosa cuando sea conocida por el acreedor; así la entrega no es el factor determinante para esa transmisión.”157

D. Gratuito por naturaleza.“…en realidad por la celebración del contrato de mutuo el único que recibe beneficios es el mutuatario. Pero ya no de manera natural si no a través de un pacto expreso, el mutuo puede ser oneroso, cuando se pacta con interés, pacto que es permitido por el artículo 2393.”158

“…El contrato puede ser gratuito si no se estipula el pago de un rédito o interés a cargo del mutuatario o puede ser oneroso para el caso de que si se pacte ese rédito o interés…”.159

II. Elementos de existencia.A. Consentimiento.155 Rico Álvarez, Fausto y Patricio Garza Bandala. De los Contratos Civiles. Porrúa. México. 2002. p. 125





No hay reglas especiales para la conformación del consentimiento en el contrato de mutuo.

“…el mutuo es un contrato consensual en oposición a formal: nada impide entonces manifestaciones tacitas de voluntad…”160

B. Objeto.“En todo caso, sea cual fuere el bien objeto del mutuo, este deber ser un bien fungible. La fungibilidad hace que un bien pueda sustituir a otro al momento del pago: de tal manera que tanto mutuante como mutuario podrán cumplir con su respectiva obligación entregando un bien de la especie y calidad pactada”.161

III. Elementos de validez.A. Capacidad y legitimación.No hay reglas especiales para la capacidad en este contrato.

“…a las partes en el contrato de mutuo, les es aplicable el régimen legal general de la capacidad e incapacidad de ejecución, sin más salvedad que la contenida en el artículo 2392 del Código…”162

Es necesario señalar que el mutuo es un acto de dominio para el mutuante, en todo caso.

Es un acto de administración para el mutuatario, pero cuando se pactan intereses parece ser un acto de dominio pues se compromete una parte del activo patrimonial.

La excepción que marca la ley para la capacidad, que más que excepción es una particularidad, es la siguiente.

Artículo 2392. No se declararán nulas las deudas contraídas por el menor para proporcionarse los alimentos que necesite, cuando su representante legítimo se encuentre ausente.

“En nuestra opinión el artículo transcrito no establece una “capacidad especial” que autorice a los menores de edad a celebrar el contrato de mutuo por su propio derecho, consideramos más bien que se trata de un supuesto de improcedencia de la acción de nulidad…”163

Por lo que hace el requisito de legitimación





“El mutuante requiere estar legitimado para poder transmitir la propiedad de los bienes materia del mutuo. La falta de satisfacción de este requisito impide que haya contrato”.164

B. Forma.La ley no exige para el mutuo el constar en una forma específica, por lo tanto con el simple consentimiento se tiene por perfeccionado el contrato.

Ahora bien, si para garantizar las obligaciones del mutuario este o un tercero por él constituyen hipoteca, como la garantía en todo caso debe constar por escrito y las más de las veces en escritura ante notario, el mutuo puede observar una de estas formalidades según sea el caso, por quedar incorporado su contenido al documento en el que se hizo constar dicha garantía”.165

El mismo comentario es aplicable para la posibilidad de su inscripción en el Registro Público de la Propiedad.

IV. Obl igaciones de las partes.A. Del mutuante.1. Entregar la cosa.“La primera obligación del mutuante, será la de entregar los bienes objeto del contrato si éstos son ciertos y conocidos en la celebración del contrato, y si no lo son, primero tendrá la obligación de determinarlos y hacerle saber al mutuario esa individualización y a continuación entregarlos…”166

Precisamente Fausto Rico señala como primera obligación del mutuante la de individualizar los bienes materia del mutuo.

“…el mutuante no se encuentra obligado a transmitir el derecho de propiedad sobre los bienes materia del mutuo, ya que se transmite ipso iure en virtud de la celebración del contrato si los bienes se encuentran individualizados con conocimiento del mutuatario, la segunda, que sólo en caso de que los bienes materia del mutuo no se encuentren individualizados al celebrarse el contrato, será obligación del enajenante posibilitar la




transmisión del dominio, individualizando los bienes y notificando al mutuatario la individualización.”167

Existe regulación especial respecto al tiempo y lugar de la entrega del bien dado en mutuo.

a) Lugar.

Artículo 2386. La entrega de la cosa prestada y la restitución de lo prestado se harán en lugar convenido.

Artículo 2387. Cuando no se ha señalado lugar, se observarán las reglas siguientes:

I. La cosa prestada se entregará en el lugar donde se encuentre;

II. La restitución se hará, si el préstamo consiste en efectos, en el lugar donde se recibieron. Si consiste en dinero, en el domicilio del deudor, observándose lo dispuesto en el artículo 2085.

b) Tiempo.

“El Código no contiene disposición especial que señale el momento en el cual el mutuante debe entregar al mutuario lo dado en mutuo. Por ello, si no hay pacto expreso es aplicable al caso la regla general contenida en el artículo 2950…”168

2. Responder en caso de evicción y los vicios ocultos.Por lo que hace a la evicción, responde el mutuante en los mismos términos que cualquier enajenante, de conformidad con la Teoría General de las obligaciones.

Por lo que hace a los vicios ocultos, podemos apuntar el siguiente comentario:

“La Teoría General de las Obligaciones determina que la necesidad de responder por vicios ocultos únicamente tiene lugar en los contratos conmutativos. El artículo 2390 admite la existencia de dicha obligación en un contrato gratuito como lo es el mutuo simple.”169

Artículo 2390. El mutuante es responsable de los perjuicios que sufra el mutuatario por la mala calidad o vicios ocultos de la cosa prestada, si conoció los defectos y no dio aviso oportuno al mutuatario.

“…esta teoría está consagrada especialmente para el mutuo. Para que proceda la responsabilidad de vicios ocultos para el mutuante se requiere, de acuerdo con el articulo ya citado en antecedentes, que el mutuante conozca la existencia de los vicios: es decir, este artículo 2390 está sancionando el dolo o la mala fe del mutuante, mientras en la teoría general se sigue un criterio objetivo; procede la responsabilidad haya o no conocimiento de los vicios…”170





B. Del mutuatario.1. Restituir los bienes prestados.

“La primera obligación del mutuatario, es que debe restituir o devolver al mutuante bienes fungibles, en la misma cantidad y de la misma especie y calidad de los recibidos.”171

a) Objeto de la restitución.

El Código marca dos casos especiales:

Artículo 2388. Si no fuere posible al mutuatario restituir en género, satisfará pagando el valor que la cosa prestada tenía en el tiempo y lugar en que se hizo el préstamo, a juicio de peritos, si no hubiere estipulación en contrario.

Artículo 2389. Consistiendo el préstamo en dinero, pagará el deudor devolviendo una cantidad igual a la recibida conforme a la ley monetaria vigente al tiempo de hacerse el pago, sin que la prescripción sea renunciable. Si se pacta que el pago debe hacerse en moneda extranjera, la alteración que ésta experimente en valor, será en daño o beneficio del mutuatario.

b) Tiempo de la restitución.

La regla es la voluntad de las partes, en caso de no haber pacto expreso se estará a lo previsto en el artículo 2385.

c) Lugar de restitución.

Son aplicables los artículos 2386 y 2387 ya transcritos en ocasión del mutuante.

2. Responder del saneamiento en caso de evicción y de vicios ocultos.Por lo que hace a la evicción podemos apuntar lo siguiente:

“La restitución que lleva a cabo el mutuario transmite al mutuante la propiedad de los bienes que son materia de la misma. En virtud de ser enajenante, el mutuario está obligado a responder d la evicción.”172

Por el saneamiento de vicios ocultos:

“…el mutuatario es también responsable de los vicios o defectos ocultos de la cosa. Si admitiéramos que no era responsable, estaríamos interpretando nuestra ley de manera injusta porque si el mutuante que no se beneficia con la celebración del contrato de mutuo es, sin embargo, responsable de los vicios y defectos ocultos de la cosa con mayor razón deberá serlo el mutuatario, que es en resumidas cuentas, el beneficiario. Pero es que el mutuatario no puede tener la responsabilidad de la teoría general porque el contrato es


172 Investigar la fuente de esta cita

gratuito, no es conmutativo; de manera es que debemos resolver que el artículo 2390, aun cuando habla sólo de que el mutuante es responsable, debemos interpretarlo en el sentido de que el mutuatario también lo es de los vicios y defectos ocultos de las cosas que da en pago al mutuante cuando conocía la existencia de los vicios tratándose de un contrato de mutuo simple.”173

V. Mutuo con interés.“Entendemos por interés toda contraprestación en dinero o en otros bienes que recibe el mutuante en razón del préstamo que lleva a cabo.”174

Artículo 2393. Es permitido estipular interés por el mutuo, ya consista en dinero, ya en géneros.

“…Cuando el interés consiste en dinero se llama rédito; cuando el interés consiste en géneros se llama producto.”175

“…puede ser oneroso (el contrato de mutuo) para el caso de que sí se pacte ese rédito o interés…”

“…los provechos y gravámenes serán recíprocos, dado que el mutuatario deberá pagar el rédito o interés estipulado…”176

A. Tipos de interés.“Los artículos 2394 y 2395 indican en su contexto que el interés puede ser legal o convencional; que el interés legal es de un 9% anual y que el convencional, factible de ser fijado por las partes contratantes puede ser mayor o menor…”177

Artículo 2394. El interés es legal o convencional.

Artículo 2395. El interés legal es el nueve por ciento anual. El interés convencional es el que fijen los contratantes, y puede ser mayor o menor que el interés legal; pero cuando el interés sea tan desproporcionado que haga fundadamente creer que se ha abusado del apuro pecuniario, de la inexperiencia o de la ignorancia del deudor, a petición de éste el juez, teniendo en cuenta las especiales circunstancias del caso, podrá reducir equitativamente el interés hasta el tipo legal.

B. Interés desproporcionado.





177Domínguez Martínez, Jorge Alfredo. Contratos. 2da ed. Porrúa. México. 2002. p. 377

Articulo 2395. …pero cuando el interés sea tan desproporcionado que haga fundadamente creer que se ha abusado…

…a petición de éste el juez, teniendo en cuenta las especiales circunstancias del caso, podrá reducir equitativamente el interés hasta el tipo legal…

“El supuesto previsto en el artículo transcrito sólo imprime un régimen especial a las consecuencias de la lesión previstas en las disposiciones generales del Código Civil.”178

“Esta defensa o derecho, tiene la ventaja de permitir al mutuatario seguir disfrutando del plazo convenido por las partes en el contrato para la devolución, pero no lo protege para recuperar las cantidades que por intereses excesivos ya haya pagado y sólo lo protege en ese sentido, hacia el futuro.”179

“Como puede observarse, si el contrato de mutuo es lesivo para el mutuario éste únicamente tiene derecho a demandar la reducción de las prestaciones a su cargo y no la nulidad del contrato.”180

C. Pago anticipado.“Cuando se ha pactado un interés superior al legal, el mutuatario tiene derecho a redimir anticipadamente su deuda, después de seis meses contados desde que se celebró el contrato…”

“Esta medida protege a futuro al mutuatario, pero lo obliga a devolver el capital anticipadamente no permitiéndole gozar del plazo convenido, ni recobrar las cantidades pagadas por intereses…”181

Artículo 2396. Si se ha convenido un interés más alto que el legal, el deudor, después de seis meses contados desde que se celebró el contrato, puede reembolsar el capital, cualquiera que sea el plazo fijado para ello, dando aviso al acreedor con dos meses de anticipación y pagando los intereses vencidos.

D. Prohibición de anatocismo inicial.Artículo 2397. Las partes no pueden, bajo pena de nulidad, convenir de antemano que los intereses se capitalicen y que produzcan intereses.

“A diferencia de su antecesor, el Código Civil vigente no permite el pacto de anatocismo - es decir, el acuerdo por el que los intereses vencidos se capitalizan para devengar más intereses - al momento de celebrarse al mutuo…”





“Debemos resaltar que nada impide que los contratantes acuerden la capitalización de intereses una vez que se han generado. Esta práctica suele ser muy utilizada cuando se reestructuran deudas.”182

“La disposición transcrita prohíbe el pacto inicial, cuando la celebración del contrato de mutuo de que los intereses se capitalicen, pero de ello se desprende al mismo tiempo la posibilidad de capitalizarse dichos intereses y la producción a su vez de ganancias, de tal manera, que el mutuatario adeude la suma total que arroje capital inicial e intereses capitalizados.”183

VI. Clasificación del contrato.• Es bilateral.

• Gratuito por naturaleza, oneroso si se pactan intereses.

• Cuando sea oneroso, será conmutativo.

• Es consensual en oposición a real y en oposición a formal.

• Es un contrato de ejecución escalonada.



C O N T R A T O S TRASLATIVOS DE USO.Arrendamiento.I.- Concepto.Artículo 2398. - El arrendamiento es un contrato mediante el cual las partes contratantes se obligan recíprocamente, una, a conceder el uso o goce temporal de una cosa, y la otra, a pagar por ese uso o goce un precio cierto.

El arrendamiento de inmuebles destinados a casa habitación no podrá ser menor a un año.

El arrendamiento de inmuebles destinados al comercio o a la industria, no podrá exceder de veinte años.

Artículo 2399. La renta o precio del arrendamiento puede consistir en una suma de dinero o en cualquiera otra cosa equivalente, con tal que sea cierta y determinada.

A. Concesión del uso o goce.“En ninguna disposición la Ley atribuye un significado jurídico a la palabra conceder. La Teoría General de las Obligaciones le da el tratamiento de una obligación de dar, aunque podemos anticipar que “conceder” abarca también conductas tanto de hacer como de no hacer, según veremos al estudiar las obligaciones del arrendador.”184

“Si el contrato tiene por objeto la concesión del uso de un bien, el arrendatario solo podrá utilizarlo conforme a su naturaleza, segundo, si el contrato tiene por objeto la concesión del goce de un bien, a su naturaleza así como para percibir todos los frutos que llegue a producir…”185



“…Si el contrato se celebra sólo respecto del uso de la cosa, el arrendatario podrá disponer de ella conforme o a lo convenido a lo que sea conforme a la naturaleza de la cosa; si se celebra también respecto del goce, el arrendatario podrá hacer suyos los frutos o productos normales de la cosa…”186

B. Temporal.En la ley solo se pacta un límite a la temporalidad para el caso de bienes inmuebles que sean destinados al comercio o a la industria, para el que se señala que podrá durar un máximo de veinte años.

Se omite señalar un plazo máximo para el caso de bienes muebles e inmuebles destinados a la vivienda, para estas últimas se ha señalado un límite mínimo de duración, un año.

“Consideramos que será el órgano jurisdiccional quien a partir de una función integradora fije los límites a los contratos de arrendamiento que carezcan de un máximo legal.”187

“El uso o el goce que el arrendador se obliga a transmitir y que en su caso, el arrendatario tiene derecho de exigir, es temporal por definición; se excluye por ello la posibilidad de que fuere permanente o perpetuo. Veremos como en inmuebles la duración está establecida expresamente en la ley y en inmuebles, aun cuando no hay disposición expresa, de su regulación se desprende, además que esa temporalidad es de la esencia del contrato.”188

C. Precio cierto.“El arrendatario por su parte, debe cubrir a cambio de lo que es a su favor, un precio cierto, el cual no necesariamente es en dinero. Si el contrato de arrendamiento es sobre un inmueble, ese precio se llama renta y si es sobre muebles se llama alquiler (artículo 893 del Código).”189

D. Importancia jurídica y económica.“La utilidad de los efectos que resultan de este contrato se refleja en la constante frecuencia de su celebración; de manera que incluso el Poder Judicial del Distrito Federal cuenta con juzgados especializados cuya única función es resolver controversias que se





susciten con motivo de contratos de arrendamiento que tengan por objeto bienes inmuebles.”190

“…Es todo un problema de tantas y tantas personas que como no les es accesible llegar a adquirir una vivienda, se ven en la necesidad de tomar en arrendamiento donde vivir, con el consecuente pago periódico, las más de las veces mensual y por adelantado, de una renta a la que un propietario tiene derecho pero que en todo caso significa para aquéllos una erogación objetivamente considerable.”191

II. Elementos de existencia.A. Consentimiento.En este contrato no existen reglas especiales referentes a la conformación del consentimiento.

B. Objeto.El objeto de arrendamiento es doble: el bien materia de este y el precio de su uso y goce.

• La cosa o el bien

Artículo 2400. Son susceptibles de arrendamiento todos los bienes que pueden usarse sin consumirse; excepto aquellos que la ley prohíbe arrendar y los derechos estrictamente personales.

“Respecto a los bienes consumibles, en nuestra opinión pueden ser objeto de arrendamiento siempre que las partes convengan en darles un uso distinto al ordinario en cuya virtud no se agoten al utilizarse por primera vez.”192

“Otro aspecto que debemos tratar es si los derechos de crédito pueden ser objeto de arrendamiento, ya que la definición legal del contrato determina que la obligación principal del arrendador consiste en conceder el uso o goce de una cosa. Existen dos doctrinas principales a este respecto: la primera determina que los derechos de crédito pueden ser objeto de arrendamiento, debido a que la Teoría General de los Bienes les otorga la calidad de bienes.”193

“En cuanto a la cosa, no es necesario que sea un bien corpóreo, ya que puedeN darse en arrendamiento también los derechos (2400 a contrario sensu).”194






“…es posible el arrendamiento sobre géneros (2475), pero en este caso será necesario que las cosas rentadas se entreguen “como no fungibles, para ser restituidas, idénticamente” (2498 por analogía)…”195

• El precio

Artículo 2399. La renta o precio del arrendamiento puede consistir en una suma de dinero o en cualquiera otra cosa equivalente, con tal que sea cierta y determinada.

“Para conocer qué bienes son equivalentes al dinero, primero debemos determinar las cualidades principales del numerario; consideramos que dichas cualidades son en esencia dos: la corporeidad y la fungibilidad. En nuestra opinión solo los bienes corpóreos y fungibles pueden ser considerados como renta para efectos del arrendamiento, porque si la contraprestación que una persona se obliga a pagar por el uso o goce de un bien ajeno consiste en servicios o en cualesquiera otros bienes que no cumplan con los requisitos indicados, el contrato será innominado.”196

“Cuando la renta debe pagarse en numerario su monto puede ser determinado o determinable.”197

“Si la renta debe pagarse con bienes distintos del dinero no bastará con que se conozcan las bases conforme a las que debe fijarse – con lo que quedaría satisfecho el requisito “cierto” – ya que siempre deberá ser precuantificada – cumpliendo así con el requisito “determinado” -. Consecuentemente, el contrato será innominado si la renta se pacta en bienes distintos del dinero cuya cuantía no se encuentre determinada al momento de celebrarse.”198

III. Elementos de validez.A. Capacidad y legitimación.1. Arrendador.

• Capacidad.

Se rige por lo previsto en la Teoría General, teniendo en consideración lo siguiente:

- Los mayores de edad podrán celebrar por sí, el contrato de arrendamiento.



197Rico Álvarez, Fausto y Patricio Garza Bandala. De los Contratos Civiles. Porrúa. México. 2002. p. 142


- El menor de edad emancipado podrá celebrar el arrendamiento por sí, sin necesidad de autorización judicial alguna.

- El menor de edad podrá celebrar el contrato de arrendamiento respecto de los bienes que adquiera con el fruto de su trabajo, por sí.

En el caso de los menores de edad (emancipados o no) queda la interrogante de si es necesario solicitar licencia judicial para el caso de que se esté por celebrar un arrendamiento por más de cinco años o con anticipo de rentas por más de dos años; en este caso en particular, la doctrina apoyándose en la ley considera que efectúa un acto de dominio (análogo a la enajenación, gravamen o hipoteca) para el cual es necesario solicitar tal licencia.

• Legitimación.

“Se encuentran legitimados de manera ordinaria para la celebración de este contrato el propietario y el usufructuario.”199

Artículo 830. El propietario de una cosa puede gozar y disponer de ella con las limitaciones y modalidades que fijen las leyes.

Artículo 830. El propietario de una cosa puede gozar y disponer de ella con las limitaciones y modalidades que fijen las leyes.

“…Para que la totalidad del bien objeto de copropiedad pueda darse en arrendamiento, es necesario el consentimiento de todos los copropietarios…”200

Artículo 2403. No puede arrendar el copropietario de cosa indivisa sin consentimiento de los otros copropietarios.

Al respecto de quienes, extraordinariamente, pueden dar en arrendamiento, la ley dispone:

Artículo 2401.- El que no fuere propietario de la cosa, podrá arrendarla si tiene facultad para celebrar ese contrato ya en virtud de mandato del propietario, ya por disposición de la ley.

Artículo 2402.- En el primer caso del artículo anterior, la constitución del arrendamiento se sujetará a los límites fijados en el mandato; de conformidad a lo previsto en los artículos 2555 y 2556 de este Código.

A continuación una lista de individuos legitimados para celebrar el contrato de arrendamiento como arrendadores.

- Padres sobre los bienes del menor


Tampoco podrán celebrar contratos de arrendamiento por más de cinco años, ni recibir la renta anticipada por más de dos años; vender valores comerciales, industriales, títulos de



rentas, acciones, frutos y ganados, por menor valor del que se cotice en la plaza el día de la venta; hacer donación de los bienes de los hijos o remisión voluntaria de los derechos de éstos; ni dar fianza en representación de los hijos.

- Tutores sobre los bienes del pupilo. Nótese que se limita el arrendamiento por un periodo de 5 años o con anticipo de rentas por más de 2. Para el caso de tutela se necesita autorización judicial y el consentimiento del curador, en patria potestad no se dice nada.

Artículo 573. El tutor no puede dar en arrendamiento los bienes del incapacitado, por más de cinco años, sino en caso de necesidad o utilidad, previos el consentimiento del curador y la autorización judicial, observándose en su caso, lo dispuesto en el artículo 564.

- Albacea, respecto de los que integran la masa hereditaria.

Artículo 1721. El albacea sólo puede dar en arrendamiento hasta por un año los bienes de la herencia. Para arrendarlos por mayor tiempo, necesita del consentimiento de los herederos o de los legatarios en su caso.

Sólo podrá dar en arrendamiento por 1 año. Para mayor plazo se necesita del consentimiento de los herederos.

- El juez en ejecución de una promesa de arrendamiento.

- El depositario de fincas urbanas puestas en secuestro.

Artículo 2533. El depositario no puede retener la cosa, aun cuando al pedírsela no haya recibido el importe de las expensas a que se refiere el artículo anterior; pero sí podrá, en este caso, si el pago no se le asegura, pedir judicialmente la retención del depósito.

- Las representantes de los ausentes con las restricciones de los tutores.

Artículo 660. El representante del ausente es el legítimo administrador de los bienes de éste y tiene respecto de ellos, las mismas obligaciones, facultades y restricciones que los tutores.

2. Arrendatario.Prohibición para los Magistrados, Jueces.

Artículo 2404. Se prohíbe a los Magistrados, a los Jueces y a cualesquiera otros empleados públicos, tomar en arrendamiento, por sí o por interpósita persona, los bienes que deban arrendarse en los negocios en que intervengan.

Prohibición para los empleados públicos.

Artículo 2405. Se prohíbe a los encargados de los establecimientos públicos y a los funcionarios y empleados públicos, tomar en arrendamiento los bienes que con los expresados caracteres administren.

Prohibición para el tutor.

Artículo 569.- Ni con licencia judicial, ni en almoneda o fuera de ella puede el tutor comprar o arrendar los bienes del incapacitado, ni hacer contrato alguno respecto de ellos, para sí, sus ascendientes, su cónyuge, hijos o hermanos por consanguinidad o afinidad. Si lo hiciere, además de la nulidad del contrato, el acto será suficiente para que se le remueva.

3. El doble arrendamiento.

La ley lo resuelve en términos parecidos a la doble venta.

Artículo 2446.- Si la misma cosa se ha dado en arrendamiento separadamente a dos o más personas y por el mismo tiempo, prevalecerá el arrendamiento primero en fecha, salvo que se tenga la posesión material; en todo caso, predominará el arrendamiento del que tiene en su poder la cosa arrendada.

El arrendatario que resulte afectado en virtud del supuesto anterior, será indemnizado por los daños y perjuicios causados, sin que sea menor al equivalente a tres meses del monto de la renta acordada.

Si el arrendamiento debe ser inscrito en el Registro, sólo vale el inscrito.

“A partir de la interpretación del numeral indicado podemos derivar el siguiente orden de prelación: en primer lugar subsistirá el contrato en que el arrendatario ejerza la posesión del bien arrendador, a falta de posesión valdrá el arrendamiento primero en fecha.”201

B. Forma.Artículo 2406. - El contrato de arrendamiento debe otorgarse por escrito. La falta de esta formalidad se imputará al arrendador y en su caso, dará derecho al arrendatario a que demande cuando por virtud de tal omisión se cause un daño o perjuicio, siempre que estos sean consecuencia directa de aquella.

“…Tratándose del arrendamiento, el legislador decidió imputar la falta de formalidades al arrendador, en aras de proteger al arrendatario que considera débil.”

“Consideramos que la Ley incurrió en una grave falta de técnica al imputar toda la responsabilidad al arrendador, ya que la inobservancia de formalidades pudiere no depender exclusivamente de dicho contratante…”202

C. Inscripción registral.Artículo 3042. En el Registro Público de la Propiedad inmueble se inscribirán:

I. Los títulos por los cuales se cree, declare, reconozca, adquiera, transmita, modifique, limite, grave o extinga el dominio, posesión originaria y los demás derechos reales sobre inmuebles;

II. La constitución del patrimonio familiar;

III. Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, por un período mayor de seis años y aquellos en que haya anticipos de rentas por más de tres años; y

IV. Los demás títulos que la ley ordene expresamente que sean registrados.

“Debemos aclarar que la inscripción del contrato en el supuesto a que el artículo transcrito se refiere no es un requisito de forma sino de oponibilidad.”

“Por regla general sólo deben inscribirse en el Registro Público de la Propiedad los actos que tengan por objeto derecho (sic) reales. El hecho de que el arrendamiento debe



inscribirse en los supuestos señalados se fundamenta en la necesidad de reforzar la seguridad jurídica en las relaciones contractuales…”203

“Si el plazo pactado en el contrato excede de seis años o hay anticipos de rentas por más de tres y las partes desean inscribirlo en el Registro Público de la Propiedad para que surta efectos contra terceros (3042), debe constar en documento auténtico (3005) y ese documento auténtico significa que o se otorga en escritura ante Notario o en documento privado ratificadas las firmas de los otorgantes ante Notario.”204

La adquisición de un bien arrendado, convierte al adquirente en causahabiente del contrato.

Artículo 2409. - Si durante la vigencia del contrato de arrendamiento, por cualquier motivo se transmitiere la propiedad del inmueble arrendado, atendiendo a lo dispuesto en el artículo 2448-J, el arrendamiento subsistirá en los términos del contrato. Respecto al pago de las rentas el arrendatario tendrá obligación de pagar al nuevo propietario la totalidad de las rentas adeudadas y las que se causen, de conformidad a lo establecido en el contrato. A su vez el arrendador tiene la obligación de notificar de manera fehaciente al arrendatario de inmediato que le han otorgado el correspondiente título de propiedad, para estar en aptitud de reclamar el pago de rentas, aún cuando el arrendatario manifieste haber pagado por adelantado al propietario anterior, a no ser que el adelanto de rentas aparezca expresamente estipulado en el contrato, o lo acredite con los recibos de pago correspondientes.

IV. Obl igaciones de las partes.A. Arrendador.Fausto Rico estudia dentro de la obligación general de “conceder el uso o goce de un bien” tres prestaciones: la entrega, la obligación de conservar y a no estorbar el uso y goce.

“En nuestra opinión el término conceder es representativo de una obligación conjuntiva, que comprende conductas tanto de dar como de hacer y de no hacer.”205

Se ha enseñado por un fuerte número de doctrinarios y profesores, que el arrendamiento solo implica obligaciones de hacer para el arrendador, cuando en realidad estamos frente a un conjunto de prestaciones tanto de naturaleza de dar como de hacer.

“Las obligaciones del arrendador son obligaciones de hacer y no obligaciones de dar, por ello el Código Civil francés define con acierto el arrendamiento como “el contrato” por el




que una de las partes se obliga a hacer que la otra goce de una cosa durante cierto tiempo, y mediante cierto precio que la otra se obliga a pagarle.”206

“En Derecho Francés esta obligación fundamental del arrendador se considera como una obligación de hacer; dicen los tratadistas franceses que el arrendador debe hacer gozar al arrendatario de la cosa. Esta obligación en Derecho Mexicano, no es de hacer; el artículo 2011, en su fracción II señala que “La prestación de cosa puede consistir: II. En la enajenación temporal del uso y goce de cosa cierta” (Cap. V de las Obligaciones de Dar). De manera es que la obligación fundamental del arrendador es de dar y en función de la cual se define el contrato de arrendamiento.”207

“…Dichas obligaciones del arrendador consisten sustancialmente en entregar la cosa en estado apto para el uso convenido o natural de la misma cosa, conservar la cosa en ese estado adecuado, y garantizar dicho uso, que es la única obligación que no puede renunciarse y nunca puede faltar. Esta triple obligación la resumen así Colín y Capitant: entregar, mantener y sanear.”208

1. Entrega del bien.Artículo 2412. El arrendador está obligado, aunque no haya pacto expreso:

I. A entregar al arrendatario la finca arrendada con todas sus pertenencias y en estado de servir para el uso convenido; y si no hubo convenio expreso, para aquél a que por su misma naturaleza estuviere destinada; así como en condiciones que ofrezcan al arrendatario la higiene y seguridad del inmueble;

Artículo 2413. La entrega de la cosa se hará en el tiempo convenido; y si no hubiere convenio, luego que el arrendador fuere requerido por el arrendatario.

“El derecho a usar y disfrutar el bien arrendado nace ipso iure al momento de celebrarse el contrato, sin necesidad de conducta alguna por parte del arrendador. Sin embargo, para que el arrendatario pueda comenzar a utilizar el bien material del contrato es necesario que se le transmita su posesión…”209

“Debemos aclarar que aunque el artículo transcrito hace referencia a la “finca” y al “inmueble”, es aplicable igualmente a los arrendamientos que versen sobre bienes muebles.”210

2. Conservar el bien.Artículo 2412. El arrendador está obligado, aunque no haya pacto expreso:






II. A conservar la cosa arrendada en buen estado, salvo el deterioro normal del uso que sufra el inmueble durante el arrendamiento, haciendo para ello todas las reparaciones necesarias; así como, las obras de mantenimiento para la conservación, funcionalidad y seguridad del inmueble;

Artículo 2415. El arrendatario está obligado a poner en conocimiento del arrendador, a la brevedad posible, la necesidad de las reparaciones, bajo pena de pagar los daños y perjuicios que su omisión cause.

Artículo 2416. - Si el arrendador no cumpliere con hacer las reparaciones necesarias para el uso a que esté destinada la cosa, quedará a elección del arrendatario rescindir el arrendamiento u ocurrir al juez para que resuelva lo que en derecho corresponda. El arrendador será responsable de los daños y perjuicios que se cause al arrendatario por su omisión.

Artículo 2417. El juez, según las circunstancias del caso, decidirá sobre el pago de los daños y perjuicios que se causen al arrendatario por falta de oportunidad en las reparaciones..

Artículo 2445. El arrendatario que por causa de reparaciones pierda el uso total o parcial de la cosa, tiene derecho a no pagar el precio del arrendamiento, a pedir la reducción de ese precio o la rescisión del contrato, si la pérdida del uso dura más de dos meses, en sus respectivos casos.

Rico distingue tres tipos de reparación:

“Reparaciones mayores: Deben realizarse por cuenta del arrendador ante el peligro inminente de que el bien perezca. Son las únicas por las que se autoriza la obstaculización al uso o goce del bien arrendado.”

Sirve de fundamento el 2412 III.

“Reparaciones de conservación: Deben realizarse por cuenta del arrendador a fin de corregir el desgaste natural por el uso de los bienes arrendados y habrán de practicarse únicamente cuando el deterioro menoscabe la utilización o aprovechamiento del bien materia del contrato. Las reparaciones de conservación pueden distinguirse de las operaciones de mantenimiento en virtud del carácter correctivo de las primeras y él preventivo de las segundas.”

Fundamento 2412 II.

“Reparaciones menores: Deben realizarse por cuenta del arrendatario y tienen por objeto arreglar los deterioros de poca importancia.”211

Fundamento 2444.

3. Garantizar el uso a goce pacifico de la cosa.Artículo 2412. El arrendador está obligado, aunque no haya pacto expreso:

IV. A garantizar el uso o goce pacífico de la cosa por todo el tiempo del contrato;

“…A lo que el legislador se refirió es que dicho contratante tiene obligación de defender al arrendatario que fuere perturbado en el uso o goce del bien por actos de terceros alegando vías de derecho…”212



“Estas perturbaciones de derecho existen cuando un tercero vence al arrendatario en un juicio en que se impugne la validez del arrendamiento, o bien porque se produzca la evicción de la cosa arrendada (2434 y 2483 – VIII) o bien porque el arrendador haya dado la misma cosa en arrendamiento “separadamente a dos o más personas y por el mismo tiempo” (2446), o bien porque el arrendamiento se haya celebrado dentro de los setenta días anteriores al embargo de la cosa arrendada que posteriormente fue enajenada en el remate judicial respecto (2495), o porque el arrendamiento se hizo por un plazo mayor que el de la hipoteca que gravaba la cosa arrendada (2914), o porque el arrendador usufructuario no haya manifestado esa calidad al celebrar el arrendamiento y por haberse consolidado la propiedad en el nudo propietario, exija este la terminación del arrendamiento (2493).”213

Artículo 2418. Lo dispuesto en la fracción IV del artículo 2412 no comprende las vías de hecho de terceros que no aleguen derechos sobre la cosa arrendada que impidan su uso o goce. El arrendatario, en esos casos, sólo tiene acción contra los autores de los hechos, y aunque fueren insolventes no tendrá acción contra el arrendador. Tampoco comprende los abusos de fuerza.

Artículo 2420. Si el arrendador fuere vencido en juicio sobre una parte de la cosa arrendada, puede el arrendatario reclamar una disminución en la renta o la rescisión del contrato y el pago de los daños y perjuicios que sufra.

Artículo 2434. Si la privación del uso proviene de la evicción del predio, se observará lo dispuesto en al artículo 2431, y si el arrendador procedió con mala fe, responderá también de los daños y perjuicios.

“Las consecuencias que el arrendamiento jurídico atribuye a la privación total del uso del bien arrendador por causa de evicción son:

i) Suspensión de la obligación del arrendatario de pagar la renta…

ii) Posibilidad de demandar la rescisión del arrendamiento si la privación dura más de dos meses…

iii) Pago de una indemnización al arrendatario por los daños y perjuicios sufridos si el arrendador procedió de mala fe…”214

4. No estorbar en el uso o goce.Artículo 2412. El arrendador está obligado, aunque no haya pacto expreso:

III. A no estorbar ni embarazar de manera alguna el uso de la cosa arrendada, a no ser por causa de reparaciones urgentes e indispensables;

Artículo 2414. El arrendador no puede, durante el arrendamiento, mudar la forma de la cosa arrendada, ni intervenir en el uso legítimo de ella, salvo el caso designado en la fracción III, del artículo 2412.

5. A responder por los vicios ocultos.Artículo 2412. El arrendador está obligado, aunque no haya pacto expreso:

213 Sánchez Medal…, pp. 255-256


V. A responder de los daños y perjuicios que sufra el arrendatario por los defectos o vicios ocultos de la cosa, anteriores al arrendamiento.

Artículo 2421. El arrendador responde de los vicios o defectos de la cosa arrendada que impidan el uso de ella, aunque él no los hubiese conocido o hubiesen sobrevenido en el curso del arrendamiento, sin culpa del arrendatario. Este puede pedir la disminución de la renta o la rescisión del contrato, salvo que se pruebe que tuvo conocimiento antes de celebrar el contrato, de los vicios o defectos de la cosa arrendada.

“Consideramos que doctrinalmente es necesario distinguir entre vicios ocultos y desperfectos: los primeros siempre serán anteriores a la transmisión de un derecho sobre un bien, en tanto que los segundos se producen con posterioridad a que el derecho ha sido transmitido…”215

6. Devolver el saldo existente.Artículo 2422. Si al terminar el arrendamiento hubiere algún saldo a favor del arrendatario, el arrendador deberá devolverlo inmediatamente, a no ser que tenga algún derecho que ejercitar contra aquél; en este caso, depositará judicialmente el saldo referido.

“La finalidad de la disposición transcrita es proteger a ambas partes: para seguridad del acreedor y del deudor, el saldo deberá quedar en poder del juzgado.”

“No era necesario que la norma indicada regulara la obligación de restituir los sobrantes que correspondieran al arrendatario, ya que éstos pueden ser igualmente exigidos por medio de la actio in remverso…”216

7. Pagar las mejoras hechas por el arrendatario.En estos supuestos previstos por el artículo 2423.

• Si el arrendador autorizó al arrendatario a hacerlas (I).

• En el caso de mejoras útiles o urgentes (II).

• Por vencimiento anticipado del contrato por parte del arrendador, si no se fijo un término de duración, se autorizó al arrendatario a hacer mejoras y este aun no ha compensado con el uso y goce del bien la realización de aquellas (III).

Artículo 2424. Las mejoras a que se refieren las fracciones II y III del artículo anterior, deberán ser pagadas por el arrendador, no obstante que en el contrato se hubiese estipulado que las mejoras quedasen a beneficio de la cosa arrendada.

8. Respetar el derecho de preferencia.Artículo 2447. - En los Arrendamientos que han durado más de tres años, tiene el arrendatario derecho, si está al corriente en el pago de las rentas, a que en igualdad de condiciones, se le prefiera a otro interesado en el nuevo arrendamiento del inmueble. También gozará del derecho de preferencia si el propietario quiere vender el inmueble arrendado, aplicándose en lo conducente lo dispuesto en el artículo 2448 J de éste Código.



B. Arrendatario.1. Pagar la renta.

“Esta obligación es la principal porque constituye ella la contraprestación fundamental por el uso de la cosa (2412), su de manera que cuando se priva de ese uso al arrendatario, se suspende también el pago de la renta (2431 a 2434 y 2445).”217

Artículo 2425.- El arrendatario está obligado:

I. A satisfacer la renta en la forma y tiempo convenidos;

• Nacimiento y extinción de la obligación.

Artículo 2426.- El arrendatario está obligado a pagar la renta desde el día en que reciba la cosa arrendada, aún cuando el contrato se hubiese celebrado con anterioridad.

Artículo 2429. El arrendatario está obligado a pagar la renta que se venza hasta el día que entregue la cosa arrendada.

• Lugar de pago.

Artículo 2427. La renta será pagada en el lugar convenido, y a falta de convenio, en la casa, habitación o despacho del arrendatario.

“La norma transcrita sólo reitera lo dispuesto por la Teoría General de las Obligaciones…”218

Artículo 2082. Por regla general el pago debe hacerse en el domicilio del deudor, salvo que las partes convinieren otra cosa, o que lo contrario se desprenda de las circunstancias, de la naturaleza de la obligación o de la ley.

Si se han designado varios lugares para hacer el pago, el acreedor puede elegir cualquiera de ellos.

• Suspensión del pago.

Pérdida total o principal de la cosa. Caso fortuito o fuerza mayor.

Artículo 2431. Si por caso fortuito o fuerza mayor se impide totalmente al arrendatario el uso de la cosa arrendada, no se causará renta mientras dure el impedimento, y si éste dura más de dos meses, podrá pedir la rescisión del contrato.

“Lo dispuesto en la norma relacionada constituye regla especial a la materia de obligaciones, ya que releva al arrendatario del pago de la renta cuando el arrendador no puede cumplir con su obligación de conceder el uso del bien arrendado por causas que no le son imputables.”219

Conforme a la regla general, el que sufre la pérdida es siempre el acreedor, quien en este supuesto seria el arrendatario (ver 2024).




Artículo 2432. Si sólo se impide en parte el uso de la cosa, podrá el arrendatario pedir la reducción parcial de la renta, a juicio de peritos, a no ser que las partes opten por la rescisión del contrato, si el impedimento dura el tiempo fijado en el artículo anterior.

Artículo 2433. Lo dispuesto en los dos artículos anteriores no es renunciable.

• Realización de reparaciones.

Artículo 2445. El arrendatario que por causa de reparaciones pierda el uso total o parcial de la cosa, tiene derecho a no pagar el precio del arrendamiento, a pedir la reducción de ese precio o la rescisión del contrato, si la pérdida del uso dura más de dos meses, en sus respectivos casos.

• Pago por equivalente.

Artículo 2430.- Si el precio del arrendamiento debiese pagarse en frutos y el arrendatario no los entregare en el tiempo debido, está obligado a pagar en dinero el mayor precio que tuvieron los frutos dentro del tiempo convenido.

“La norma transcrita sólo es aplicable cuando los frutos consisten en bienes distintos del dinero y debió indicar que el arrendatario deberá entregar el mayor valor que hubieren tenido durante el incumplimiento.”220

2. Conservar el bien.Dentro de esta obligación voy a agrupar varias conductas que bien podrían estudiarse como obligaciones independientes pero que al tener todas una connotación común permiten agruparse en este rubro.

En este apartado se sigue un poco (o un tanto) el esquema del libro de Fausto Rico.

• Responder por los daños que sufra la cosa.

Artículo 2425. El arrendatario está obligado:

II. A responder de los perjuicios que la cosa arrendada sufra por su culpa o negligencia, la de sus familiares, sirvientes o subarrendatarios;

Existe regulación específica para el caso de que el daño sea producto de un incendio. Las disposiciones se encuentran en los artículos: 2435, 2436, 2437, 2438, 2439.

• Uso adecuado del bien materia del contrato.

Artículo 2425. El arrendatario está obligado:

III. A servirse de la cosa solamente para el uso convenido o conforme a la naturaleza y destino de ella.

“El uso de la cosa no debe ser irrestricto y al libre arbitrio del arrendatario, sino que debe hacerse conforme al destino convenido y, en defecto de él, de acuerdo con la naturaleza de la cosa.”221

• No variar la forma del bien.



Artículo 2441. El arrendatario no puede, sin consentimiento expreso del arrendador, variar la forma de la cosa arrendada; y si lo hace debe, cuando la devuelva, restablecerla al estado en que la reciba, siendo, además, responsable de los daños y perjuicios.

La contravención a las dos obligaciones anteriores da al arrendador el derecho de rescindir el contrato.

• Realizar reparaciones menores o de poca importancia.

Artículo 2444. El arrendatario debe hacer las reparaciones de aquellos deterioros de poca importancia, que regularmente son causados por las personas que habitan el edificio.

"Hay que destacar que el carácter abstracto de la Ley impide que pueda determinar qué deterioros son de “poca importancia”, por lo que recomendamos que los contratantes fijen los lineamientos para determinar qué desperfectos se ubicarán en dicha categoría. A falta de acuerdo será el órgano jurisdiccional quien decida sobre el tipo de deterioro que se trate.”222

• Comunicaciones al arrendador.

Son por dos motivos el primero: por la necesidad de efectuar reparaciones, bajo pena de pagar los daños y perjuicios que su omisión cause, se encuentra en el artículo 2415.

El segundo es cuando ocurra toda usurpación o novedad dañosa que otro haya hecho, prevista en el artículo 2419.

• Contratar un seguro.

“Únicamente si el arrendamiento versa sobre bienes inmuebles en los que vaya a establecerse una industria peligrosa, la Ley exige al arrendatario que contrate un seguro por los riesgos que habrá de afrontar el bien arrendado…”223

Lo anterior se encuentra previsto en el artículo 2440.

Fausto Rico la estudia como una obligación independiente, contrario a Domínguez quien la agrupa en los deberes conservatorios.

3. Devolución de saldos.Artículo 2428. Lo dispuesto en el artículo 2422 respecto del arrendador, regirá en su caso respecto del arrendatario.

El artículo 2422 trata de la devolución de saldos a cargo del arrendador.

4. Devolver el bien arrendado.

“…La temporalidad esencial del arrendamiento, trae consigo la obligación del arrendatario de restituir lo arrendado al termino del arrendamiento…”



“…No hay en realidad una disposición especialmente destinada a esta obligación; es por definición misma del contrato o propósito de los términos en que la cosa debe ser devuelta, y a ello se hace referencia indirecta…”224

“…El legislador no expresó que el arrendatario deba devolver el bien arrendado, y en lugar de ello sólo reguló el estado en que debe encontrarse el bien al efectuarse la devolución…”225

Artículo 2442. Si el arrendatario ha recibido la finca con expresa descripción de las partes de que se compone, debe devolverla, al concluir el arrendamiento, tal como la recibió, salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable.

Artículo 2443. La ley presume que el arrendatario que admitió la cosa arrendada sin la descripción expresada o en el artículo anterior, la recibió en buen estado, salvo la prueba en contrario.

Estos artículos bien podrían formar parte y de hecho refuerzan la obligación de conservación del arrendatario.

V. Arrendamiento de fincas u r b a n a s d e s t i n a d a s a habitación. “Concluimos que un inmueble será rustico, siempre que se destine a las actividades del campo, independientemente que se ubique en el campo o en la ciudad. De igual manera, un inmueble será urbano siempre que se destine a actividades distintas a las del campo - como pudieren ser la habitación, la industria o el comercio – con independencia de si se ubica en el campo o en la ciudad.”226

Este contrato ha tenido un sin fin de reformas y decretos que podemos resumir como sigue:

• Texto original de 1928.

• Decreto que congela las rentas y Prorroga los arrendamientos sobre casas habitación, de 31 de diciembre de 48.

• Reformas de 1985 mediante las cuales se crea este capítulo IV.

• Reformas de 1993.




• Reformas de 2003, hoy vigentes

“…en enero de 2003 la Asamblea Legislativa del Distrito Federal volvió a inclinar la balanza a favor del arrendatario, estableciendo con denotada falta de técnica un número considerable de disposiciones irrenunciables que tienen por objeto la desmesurada tutela de los arrendatarios de fincas urbanas destinadas a la habitación…”227

A. Normas de orden público.“…El legislador consideró la limitación a la libertad contractual en esta clase de arrendamientos como un medio para satisfacer las demandas de los inquilinos, a la vez que con ella intentó desarrollar uno de los derechos fundamentales previstos en el artículo cuarto de la Constitución Política Mexicana…”228

“…Consideramos que la abundante introducción de normas de orden público en materia civil atenta contra los principios esenciales del Derecho Privado, cuyo sello distintivo es la supremacía de la voluntad de las partes en la regulación de sus relaciones jurídicas ordinarias…”229

“…El autor de este estudio, ya lo había manifestado y ahora lo reitera, aunque no se diga expresamente, es claro que toda disposición contenida en el código es de orden público e interés social, ya que si no fuera así, ¿Qué estaría haciendo el legislador? ¿Disposiciones para ser renunciadas o violadas impunemente?...”230

Artículo 2448.- Las disposiciones contenidas en este capítulo son de orden público e interés social, por tanto son irrenunciables y en consecuencia cualquier estipulación en contrario se tendrá por no puesta.

B. Condiciones de higiene y salubridad.Artículo 2448-A. No deberá darse en arrendamiento una localidad que no reúna las condiciones de higiene y salubridad necesarias para la habitabilidad del inmueble. En caso contrario, se aplicarán al arrendador las sanciones procedentes.

“Las condiciones de higiene y seguridad que determina la norma indicada no son exclusivas de las localidades de inmuebles destinadas a la habitación, ya que igualmente son exigidas para todo tipo de arrendamientos…”231

“…Este artículo es prácticamente igual al 2448 original del Código (antes de la reforma de 1985) con la excepción de que antes decía que no podrá y ahora que no deberá y antes lo sujetaba a las disposiciones del Código Sanitario y ahora simplemente a la posibilidad de habitabilidad, sin explicar qué se entiende por eso…”




230 Zamora y Valencia, Miguel Ángel. Contratos Civiles. 10ª ed. Porrúa. México. 2004. pp. 221-222


“…Además tuvo la oportunidad y no la aprovechó para evitar el término “condiciones” que tiene en materia civil una connotación muy precisa y usar otro que gramaticalmente fuera más adecuado…”232

Fausto Rico estudia ésta apartado como una modificación a los elementos esenciales.

C. Realizar obras para la habitabilidad e higiene.Artículo 2448 B. El arrendador que no haga las obras que ordene la autoridad correspondiente como necesarias para que una localidad sea habitable, higiénica y segura es responsable de los daños y perjuicios que los inquilinos sufran por esa causa.

Constituye una obligación a cargo del arrendador.

“…Este artículo como el anterior, es prácticamente igual al 2449 original del código, con las excepciones de que antes se precisaba al Departamento de Salubridad como el organismo que debería señalar las obras necesarias y ahora simplemente lo deja a la “autoridad correspondiente”, y ahora se agregó la palabra “segura” y por ello preciso que no sólo deben hacerse las reparaciones que ordene la autoridad sanitaria, sino la autoridad competente, porque pueden requerirse reparaciones no sólo sanitarias, sino de seguridad del inmueble…”233

D. Plazo.Artículo 2448-C. - La duración mínima de todo contrato de arrendamiento de inmuebles destinadas a la habitación será de un año forzoso para arrendador y arrendatario, que será prorrogable a voluntad del arrendatario, hasta por un año más, siempre y cuando se encuentre al corriente en el pago de las rentas, salvo convenio en contrario.

“Respecto a la duración mínima de los efectos del arrendamiento podemos derivar dos prohibiciones: la primera, que el contrato no podrá ser celebrado por un término menor a un año, la segunda, que las partes no pueden dar por terminado el contrato antes de que se venza el tiempo mínimo fijado por la ley. En caso de que durante el transcurso del contrato las partes voluntariamente decidan de consuno terminar con el arrendamiento, dicho convenio no surtirá efecto y cualquiera de ellas podrá exigir la continuación del cumplimiento de las obligaciones generadas por el negocio, debido a que el legislador decidió que su duración fuera “forzosa” para ambos contratantes.”

“En lo relativo a la prórroga a que tiene derecho el arrendatario, ésta únicamente podrá extender los efectos del arrendamiento hasta por un año - independientemente que el



contrato haya tenido una duración inicial mayor a un año – y sólo procederá si dicha parte se encuentra al corriente en el pago de las rentas.”234

“Ya el artículo como estaba antes de la reforma era tonto, pero ahora es malintencionado, ya que admite varias interpretaciones. Antes la interpretación era unánime, quienes lo aprobaron eran ignorantes y tontos y simplemente no se hacía caso del artículo y las partes, pactaban el plazo que les daba la gana, pero ahora, el problema se complica. Lo del “convenio en contrario”. ¿Se aplica a todo el artículo como una unidad y se puede fijar un plazo en el contrato como convenga a los interesados? ¿Se aplica lo de “convenio en contrario” solo al plazo? Por último, ¿Lo del “convenio en contrario” sólo se aplica a la prorroga? ¿Verdad que el maquillaje al artículo sólo lo empeoró?.235

E. Pago de la renta y su incremento.Artículo 2448-D. - Para los efectos de este capítulo la renta deberá estipularse en moneda nacional y solo podrá ser aumentada anualmente.

En aquellos contratos en que el importe de la renta mensual no exceda de ciento cincuenta salarios mínimos generales vigentes en el Distrito Federal, el incremento no podrá exceder del 10% de la cantidad pactada como renta mensual.

Este apartado constituye una regla especial respecto al objeto del arrendamiento en el cual se permite que la renta pueda ser pactada ya sea en dinero u otros bienes equivalentes.

“Las restricciones al aumento de la renta únicamente serán aplicables para los contratos en que su pago se haya fijado mensualmente y sea menor de 150 veces el salario mínimo general vigente en el Distrito Federal. Si el monto de la renta excede al indicado o, en nuestra opinión, si su pago se pacta en periodos distintos a los mensuales, el incremento podrá ser determinado libremente por las partes.”236

“…Si por voluntad del arrendatario se prorroga por un año la vigencia del contrato porque no hubiera un convenio en contrario, la renta sólo podrá incrementarse en un diez por ciento, siempre que su monto no excediera de la cantidad ahí indicada…”

“En la actualidad, la claridad de las disposiciones indicadas, evitará que la renta de inmuebles destinados a la habitación se pacten en dólares, lo que originaba graves perjuicios a la población necesitada de vivienda.”

“Sería deseable que el artículo se adicionara con la prohibición expresa de utilizar mecanismos para actualizar o ajustar el monto de la renta, ya sea utilizando los UDIS (unidades de inversión), el índice nacional de precios al consumidor, el monto del salario mínimo, el valor de los CETES (Certificados de Tesorería), etc…”237





Artículo 2448-E. - La renta debe pagarse puntualmente, en los plazos convenidos y a falta de convenio por meses vencidos.

El arrendador está obligado a entregar un recibo por cada mensualidad que el arrendatario pague; a falta de entrega de recibos de pago de renta por más de tres meses, se entenderá que el pago ha sido efectuado, salvo que el arrendador haya hecho el requerimiento correspondiente en tiempo y forma.

El arrendador no podrá exigir en su caso, más de una mensualidad de renta a manera de depósito.

“La necesidad de entregar un recibo al deudor que paga ya la prevé la Teoría General de las Obligaciones. La consecuencia derivada de la falta de entrega de dichos recibos por más de tres meses es lo que constituye regla especial en esta materia, debido a que genera la presunción iure et de iure de que la renta ha sido cubierta. Sólo se podrá evitar que opere la presunción si se requiere “en tiempo y forma” el pago al arrendatario.”

“No consideramos acertada la disposición apuntada. La sanción que la Ley impone por la falta de entrega de los recibos sólo aumenta la tramitología para el pago, ya que el arrendador, a fin de protegerse, deberá emitir un contra–recibo con el que pueda acreditar que expidió los comprobantes de pago iníciales.”238

“…el legislador consideró el problema desde el punto de vista de los recibos que debe entregar el arrendador al arrendatario al momento en que éste hace el pago de una mensualidad de rentas y por lo tanto supuso que el arrendatario siempre paga su renta mes a mes y el arrendador o no entrega recibos o no los entrega puntualmente, y por ese motivo presumió el pago, supuso que los pagos habían sido efectuados y que el arrendador no entregó recibos, y para romper esa presunción, el arrendador debe hacer el requerimiento correspondiente en tiempo y forma. Lo que el legislador olvida, es que quien debe probar el pago efectuado es el arrendatario, mostrado los recibos correspondientes. En la vida cotidiana, ningún arrendatario paga sin recabar al mismo tiempo su recibo ya que sabe y tiene conocimiento de que el recibo es el único medio de prueba…”

“Por lo que se refiere al último párrafo no deja de ser una puerilidad, ya que cuando se exija al arrendatario una cantidad mayor como depósito, basta con no llamarla depósito sino pago anticipado de rentas, para evitar la prohibición…”239

G. Forma del Contrato.Artículo 2448-F. Para los efectos de este Capítulo el contrato de arrendamiento debe otorgarse por escrito, la falta de esta formalidad se imputará al arrendador.

El contrato deberá contener, cuando menos las siguientes estipulaciones:

I. Nombres del arrendador y arrendatario.

II. La ubicación del inmueble.



III. Descripción detallada del inmueble objeto del contrato y de las instalaciones y accesorios con que cuenta para el uso y goce del mismo, así como el estado que guardan.

IV. El monto y lugar de pago de la renta.

V. La garantía, en su caso.

VI. La mención expresa del destino habitacional del inmueble arrendado.

VII. El término del contrato.

VIII. Las obligaciones que el arrendador y arrendatario contraigan adicionalmente a las establecidas en la Ley.

IX. El monto del depósito o en su caso los datos del fiador en garantía;

X. El carácter y las facultades con que el arrendador celebrará el contrato, incluyéndose todos los datos del instrumento con que éste acredite su personalidad.

Después enlista una serie de “requisitos” que deberá contener el contrato:

- Nombres del arrendador y arrendatario.

- Ubicación del inmueble.

- Descripción detallada del inmueble objeto del contrato y de las instalaciones y accesorios con que cuenta para el uso y goce del mismo así como el estado que guardan.

- El monto y lugar del pago de renta.

- La garantía en su caso.

- La mención expresa del destino habitacional del inmueble arrendado.

- El término del contrato; y

- Las obligaciones que arrendador y arrendatario contraigan adicionalmente a las establecidas en la ley.

“En nuestra opinión los requisitos a que se refiere el artículo relacionado son en algunos casos obvios y esenciales – como en las fracciones primera, segunda, cuarta y sexta – en otros dispensables – como en las fracciones tercera, quinta, séptima, octava y novena – y en algunos más absurdos e innecesarios – como en la fracción décima -.”

“Consideramos que las partes cumplen con el deber de dar forma adecuada al arrendamiento al momento en que hacen constar el contrato por escrito y se consignan los elementos esenciales del negocio…”240

H. Registro del Contrato.


Artículo 2448-G.- Derogado según decreto del 14 de Mayo d 2010, en vigor al día siguiente. Gobierno del Distrito Federal.

“…la inscripción referida en el numeral transcrito es distinta de la que debe practicarse en el Registro Público de la Propiedad a fin de alcanzar la oponibilidad del arrendamiento frente a terceros en los casos que marca la Ley; el registro que ordena el artículo 2448-G es únicamente para efectos fiscales.

La legislación civil no establece efecto alguno a la práctica del registro ante las autoridades fiscales, ni sanción alguna por su falta, por lo que en nuestra opinión la norma comentada debería derogarse…”241

“…Lo que el legislador olvidó antes y ahora reitera el olvido, es que no existe ningún registro de contratos de arrendamiento; no hay donde registrar esos contratos y por ende, no hay autoridad competente para registrarlos.”

“Los únicos contratos que se inscriben en el Registro Público de la Propiedad (que no en un registro de contratos que no existe) son aquellos en que se pacte un anticipo de rentas por más de tres años o un plazo por más de seis años y ese registro es potestativo y no obligatorio y su finalidad es pública esa situación que podría afectar y perjudicar a terceras personas adquirentes del inmueble y proteger los derechos del arrendatario frente a futuros propietarios…”242

I. No termina con la muerte de las partes.Artículo 2448-H. El arrendamiento de fincas urbanas destinadas a la habitación no termina por la muerte del arrendador ni por la del arrendatario, sino sólo por los motivos establecidos en las leyes.

Con exclusión de cualquier otra persona, el cónyuge, el o la concubina, los hijos, los ascendientes en línea consanguínea o por afinidad del arrendatario fallecido se subrogarán en los derechos y obligaciones de éste, en los mismos términos del contrato, siempre y cuando hubieran habitado real y permanentemente el inmueble en vida del arrendatario.

No es aplicable lo dispuesto en el párrafo anterior a las personas que ocupen el inmueble como subarrendatarias, cesionarias o por otro título semejante que no sea la situación prevista en este artículo.

“La regla general es que a la muerte del arrendatario continúen sus herederos o legatarios en el uso o disfrute del bien arrendado. Si fuere materia del contrato una finca urbana destinada a la habitación, será aplicable el numeral siguiente… (transcriben el 2448-H).

“El primer párrafo del artículo indicado sólo reitera lo que el Código Civil ya dispone para cualquier clase de arrendamiento…”

“El segundo párrafo establece una regla de excepción a la materia sucesoria, ya que él o la cónyuge, el concubinario o la concubina, los hijos y los ascendientes por consanguinidad o afinidad del arrendatario fallecido se “subrogarán” en su posición



contractual siempre que “hubieren habitado real y permanentemente en el inmueble en vida del arrendatario…”

“En nuestra interpretación las personas enunciadas ocuparán el lugar del arrendatario fallecido en el orden en que fueron mencionadas por la Ley, y no todas juntas de manera simultánea – sobre todo considerando la imposibilidad de que hubiere en un mismo tiempo cónyuge y concubina o concubinario -.

No consideramos que la naturaleza jurídica de la sustitución de referencia sea la de una subrogación, en nuestra opinión se trata de un caso de causahabiencia legal a título particular por ministerio de ley.”243

“Señala que el contrato de arrendamiento no termina por muerte ni del arrendador ni del arrendatario. Nunca ha terminado por esos motivos, ni en el país, ni conforme a la legislación comparada.

Por otra parte, establece la subrogación en los derechos del arrendatario que muere a favor del cónyuge, concubina o concubinario, hijos, ascendientes en línea consanguínea o por afinidad, "siempre y cuando hubieren habitado real y permanentemente el inmueble en vida del arrendatario”, pero no establece quién tiene derecho preferente, si todos por igual y por ende todos serán arrendatarios o sólo uno o algunos de ellos ni, cómo se harán valer esos derechos, si a través de la tramitación de la sucesión, conforme a las reglas generales o no, ni cómo se probará esa habitación real y permanente, ni por cuánto tiempo etc, etc, lo que hace del precepto una regla confusa e inaplicable.244

J. Derecho de preferencia.El Derecho de preferencia regulado en el Código sólo es aplicable para bienes inmuebles que no están sujetos al Régimen de Propiedad en Condominio.

Para estos últimos hay regulación específica en la Ley.

A continuación el resumen de lo que comenta Fausto Rico al respecto.

“El derecho preferencial indicado consiste en la facultad que tiene el arrendatario – que ha cumplido con el pago de las rentas – a ser preferido para la adquisición del inmueble materia del contrato cuando el arrendador pretenda enajenarlo…”

“…es necesario que se cumplan dos condiciones: primero, que el arrendador propale la enajenación de la finca; segundo, que el arrendatario se encuentre al corriente en el pago de las rentas…”

“…el derecho preferencial será procedente en cualquier clase de enajenación a titulo oneroso en que el arrendatario puede dar tanto como la persona a quien se pretende transmitir el derecho real de propiedad sobre el bien arrendado…”



“…la Ley sólo exige que el arrendatario se encuentre al corriente en el pago de las rentas para que goce de la preferencia que le concede sin que exista en este caso necesidad que el arrendamiento haya durado un determinado periodo de tiempo…”

“Con el objeto que el arrendatario pueda ejercitar el derecho preferencial para la adquisición de la finca, la Ley sujeta al arrendador a notificarle su deseo de enajenarla:…”

Artículo 2448-J. - En caso de que el propietario del inmueble arrendado decida enajenarlo, el o los arrendatarios siempre que estén al corriente en el pago de sus rentas tendrán derecho a ser preferidos a cualquier tercero en los siguientes términos:

I. En todos los casos el propietario deberá dar aviso de manera fehaciente al arrendatario de su voluntad de vender el inmueble, precisando el precio, términos, condiciones y modalidades de la compraventa;

II. El o los arrendatarios dispondrán de treinta días para dar aviso por escrito al arrendador, de su voluntad de ejercitar el derecho de preferencia que se consigna en este artículo, en los términos y condiciones de la oferta, exhibiendo para ello las cantidades exigibles al momento de la aceptación de la oferta, conforme a las condiciones señaladas en ésta.

III. En caso de que el arrendador, dentro del término de treinta días a que se refiere la fracción anterior, cambie cualquiera de los términos de la oferta inicial, estará obligado a dar un nuevo aviso por escrito al arrendatario, quien a partir de ese momento dispondrá de un nuevo plazo de treinta días. Si el cambio se refiere al precio, el arrendador solo estará obligado a dar este nuevo aviso cuando el incremento o decremento del mismo sea de más de 10 por ciento.

IV. Tratándose de bienes sujetos al régimen de propiedad en condominio, se aplicarán las disposiciones de la ley de la materia; y

V. La compra-venta realizada en contravención de lo dispuesto en este artículo otorgara al arrendatario el derecho a la acción de retracto y por otro lado a reclamar daños y perjuicios, sin que la indemnización por dichos conceptos pueda ser menor a un 50% de las rentas pagadas por el arrendatario en los últimos 12 meses; así como a la acción de nulidad. Las acciones mencionadas prescribirán sesenta días después de que tenga conocimiento el arrendatario de la realización de la compra -venta respectiva;

VI. En caso de que el arrendatario no cumpla con las condiciones establecidas en las fracciones II o III de este artículo, precluirá su derecho; y

VII. Los notarios en términos de las disposiciones legales aplicables incurrirán en responsabilidad cuando formalicen compra-ventas contrarias a este precepto, si tienen conocimiento de tal situación.

“La fracción primera del artículo relacionado no determina con claridad cómo debe practicarse la notificación, sólo dispone que debe hacerse de manera fehaciente…”

“Debe hacerse saber al arrendatario el precio y modalidades de la enajenación concertada…”

“Una vez que el arrendatario ha recibido la notificación del arrendador, aquél dispone de un término de treinta días para decidir si ejercita o no su derecho de preferencia…”

“Respecto a la manera en que el arrendatario debe hacer valer su preferencia, la Ley dispone dos requisitos: el primero, que avise por escrito al arrendador – sin que se exija en este caso un medio fehaciente – su voluntad de ejercitar el derecho de preferencia que el ordenamiento jurídico le concede, de conformidad con el precio y modalidades inicialmente notificados, y; el segundo, que exhiba las cantidades que fueren exigibles al momento de la aceptación de la oferta…”

“Si fueren varios los arrendatarios de un mismo inmueble, a falta de acuerdo entre las partes, será preferido el que tuviera mayor antigüedad en la finca y en caso de igualdad, el que primero exhiba la parte exigible del precio…”

“…la inobservancia del derecho de preferencia genera a favor del arrendatario tres derechos: la facultad de ejercitar la acción de retracto, la acción de nulidad y la de exigir una indemnización por los daños y perjuicios sufridos, que no podrá ser menor al importe de la mitad de las rentas pagadas en los doce meses anteriores a la enajenación…”

“Es equivocada la regulación de las consecuencias asignadas a la falta de respeto del derecho de preferencia del arrendatario debido a que el legislador atribuyó a la violación de un derecho preferencia, en sentido estricto, los efectos de la inobservancia del derecho del tanto…”

“…En un evidente absurdo jurídico, concedió al arrendatario la acción de retracto y la de nulidad, cuando estas acciones necesariamente se excluyen entre sí.”

“La acción de retracto tiene por objeto facultar a su titular a ocupar la posición que otra persona guarda en una relación jurídica existente y válida. La acción de nulidad tiene por objeto privar de efectos a un acto jurídico mediante la declaración que hace el órgano jurisdiccional de su invalidez…”

La siguiente transcripción se hace de una tesis de Jurisprudencia que se cita por los autores y que lleva por rubro: RETRACTO Y NULIDAD, SON ACCIONES CONTRADICTORIAS.

“…Por ello, es contradictorio que quién promueve dicha acción, solicite la nulidad del contrato, pues si la autoridad judicial hace dicha declaración, impedirá cumplir con el objetivo del retracto a saber: subrogarse en los derechos del comprador…”

Continúan los autores:

“La solución que en la práctica se ha dado a la contradicción señalada consiste en la prevalencia de la acción de retracto sobre la nulidad…”

“…hay que destacar que la Ley impune también responsabilidad del Notario ante el que se formalice el acto de enajenación del inmueble arrendado, siempre que el fedatario sea conocedor tanto de la relación arrendaticia como de la falta de respecto al derecho de preferencia…”

“La falta de ejercicio en tiempo de los derechos que la Ley concede al arrendatario tiene como consecuencia la extinción de los mismos…”

“Las acciones que la Ley concede al arrendatario cuyo derecho de preferencia fue violado prescriben sesenta días después de que tuvo conocimiento de la enajenación del inmueble arrendado…”245

245 Rico Álvarez, Fausto y Patricio Garza Bandala. De los Contratos Civiles. Porrúa. México. 2008. pp. 172- 178

Al respecto podemos hacer el siguiente resumen:

• Supuestos.

- Que el propietario del inmueble desee enajenarlo.

- Que el o los arrendatarios estén al corriente con el pago de rentas.

- Que se trate de una enajenación onerosa.

• Mecánica.

- El propietario de aviso de manera fehaciente al arrendatario.

- Debe señalar los términos de la ¿venta? (precio, condiciones, modalidades).

- Comienza un término de 30 días para el arrendatario, para avisar al arrendador sobre el ejercicio del derecho.

- Da el arrendatario aviso al arrendador.

Por escrito.

Exhibiendo las cantidades exigibles en el contrato propalado.

- Conflicto por pluralidad de arrendatarios.

Preferido el más antiguo.

O de ser igual de antiguos, el que exhiba primero el dinero.

• Inobservancia del derecho.

- Se le otorgan tres acciones al arrendatario.

La acción de retrato.

Reclamar daños y perjuicios

Acción de nulidad.

• Prescripción de las acciones otorgadas

- 60 días después de que el arrendatario tuvo conocimiento de la compraventa realizada.

• Responsabilidad notarial.

- Al formalizar una compraventa en la que no se respete este derecho.

Hay regulación especial para el caso de bienes inmuebles sujetos al Régimen de Propiedad en Condominio.

“La Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal comienza solucionando un supuesto que el Código Civil no previó: la posibilidad de que varias personas sean copropietarias de un bien arrendado que se pretende enajenar…”

“El artículo 22 de la Ley relacionada aplica una normativa distinta al derecho de preferencia cuando el inmueble arrendado está destinado a un uso habitacional y cuando no lo está…

“La disposición indicada remite al artículo 2447 del Código Civil para el caso en que el bien materia del arrendamiento tuviere un uso distinto al habitacional éste a su vez remite a lo dispuesto por el artículo 2448-J…”

“…en materia condominal el único requisito necesario para que se actualice el derecho de preferencia del arrendatario – atendiendo a lo ya mencionado para el caso de copropiedad – es que el arrendador propale la enajenación del inmueble. La Ley en este caso no exige una duración mínima del arrendamiento, ni tampoco que el arrendatario se encuentre al corriente en el pago de las rentas…”

“…el presupuesto necesario para que el arrendatario pueda ejercitar su derecho de preferencia consiste en recibir por parte del arrendador la notificación en que conste su voluntad de enajenar el bien arrendado…”

“Conforme a la parte transcrita de la norma relacionada, basta con que el arrendador avise por escrito al arrendatario su deseo de “vender” el inmueble arrendado, sin que se exija que la notificación deba practicarse de manera fehaciente.”

“El arrendador debe hacer del conocimiento del arrendatario el precio y modalidades de la operación que tuviere concertada…”

“Recibida la notificación, el arrendatario dispone de quince días – a diferencia del término ordinario de treinta días – para ejercitar su derecho de preferencia…”

“La inobservancia del derecho de preferencia genera a favor del arrendatario la facultad de demandar la nulidad de la enajenación. No se concede la acción de retracto ni la de reparación de daños y perjuicios contra el arrendador.”

“Debemos resaltar que conforme a la jurisprudencia de la Suprema Corte de Justicia de la Nación antes transcrita, el titular de un derecho de preferencia violado no puede demandar la nulidad de la enajenación, sino sólo el retracto, lo que es aplicable también a la materia condominal.”

“La Ley impone responsabilidad a los Notarios ante quienes se haya formalizado la enajenación sólo si se acredita dolo o mala fe en su actuación.”

“Por último, el adquirente de buena fe que se vea perjudicado por el ejercicio de la acción de retracto puede demandar al arrendador una indemnización por los daños y perjuicios sufridos.”246


Podemos destacar las siguientes diferencias sustanciales respecto a la regulación del Código Civil:

- Se señala que consecuencias tiene la concurrencia de copropietarios y arrendatarios.

! Es preferente el derecho de los copropietarios.

- No se exige que el arrendatario se encuentre al corriente en el pago de las rentas.

- Sólo se pide que se avise la venta por escrito y no se pide que sea de manera “fehaciente”.

- Sólo se dispone de 15 días para hacer valer el derecho.

- La acción que se concede al arrendatario en caso de que no se respete el derecho del tanto es la de nulidad.

- La responsabilidad notarial es sólo cuando se acredite el dolo o mala fe del notario.

- Se abre la posibilidad de que el comprador demande daños y perjuicios al vendedor.

- Las acciones prescriben a los “tres meses” desde que tuvo conocimiento el arrendatario.

K. Divorcio del arrendatario.Artículo 2448-M. Si durante el arrendamiento se suscitare el divorcio del arrendatario, y la guarda y custodia de los menores habidos en el matrimonio, se le otorga judicialmente a su cónyuge, éste o ésta se subrogarán voluntariamente, en los derechos y obligaciones correspondientes del arrendamiento, en los términos y condiciones del contrato respectivo, quedando desde luego en posesión del inmueble arrendado, siempre u cuando lo hayan cohabitado durante el matrimonio, lo mismo se aplicará en el caso de concubinato.

“Para la procedencia del segundo supuesto la Ley exige cinco condiciones: primera, que el divorcio del arrendatario se sucite durante el arrendamiento; segunda, que el arrendatario tenga hijos menores de edad; tercera, que la guarda y custodia de los menores se confiera al otro cónyuge; cuarta, que el cónyuge que tenga a su cuidado a los menores voluntariamente decida ocupar la posición del arrendatario y; quinta, que el cónyuge hubiere cohabitado en la finca durante el matrimonio.”247

VI. Arrendamiento de fincas rústicas.247 Rico Álvarez, Fausto y Patricio Garza Bandala. De los Contratos Civiles. Porrúa. México. 2008. p. 184

Sólo hay que comentar algunas cosas importantes.

“Hay regla especial en lo relativo al objeto – bien, consistente en que sólo puede ser materia del contrato una finca rústica – es decir, un bien inmueble destinado a las actividades del campo -, en los términos que expusimos al tratar el concepto de finca en el apartado que antecede.”248

- El precio del arrendamiento deberá pagarse por semestres vencidos.

Artículo 2454. La renta debe pagarse en los plazos convenidos, y a falta de convenio, por semestres vencidos.

- Posibilidad de que el arrendatario solicite una reducción de la renta si acontece un caso fortuito o fuera mayor.

Artículo 2455. El arrendatario no tendrá derecho a la rebaja de la renta por esterilidad de la tierra arrendada o por pérdida de frutos proveniente de casos fortuitos ordinarios; pero sí en caso de pérdida de más de la mitad de los frutos, por casos fortuitos extraordinarios.

Entiéndase por casos fortuitos extraordinarios: el incendio, guerra, peste, inundación insólita, langosta, terremoto u otro acontecimiento igualmente desacostumbrado y que los contratantes no hayan podido razonablemente prever.

En estos casos el precio del arrendamiento se rebajará proporcionalmente al monto de las pérdidas sufridas.

Las disposiciones de este artículo no son renunciables.

- El arrendatario debe permitir al arrendador, antes del término del contrato realizar las labores de labranza necesarias para la nueva cosecha.

Artículo 2456. En el arrendamiento de predios rústicos por plazo determinado, debe el arrendatario, en el último año que permanezca en el fundo, permitir a su sucesor o al dueño, en su caso, el barbecho de las tierras que tengan desocupadas y en las que él no pueda verificar la nueva siembra, así como el uso de los edificios y demás medios que fueren necesarios para las labores preparatorias del año siguiente.

- El viejo arrendatario podrá entrar a la finca rustica a recoger los frutos pendientes, lo que deberá permitir el arrendador.

Artículo 2458. Terminado el arrendamiento, tendrá a su vez el arrendatario saliente, derecho para usar las tierras y edificios por el tiempo absolutamente indispensable para la recolección y aprovechamiento de los frutos pendientes al terminar el contrato.

VII. Arrendamiento de bienes muebles.248 Rico Álvarez, Fausto y Patricio Garza Bandala. De los Contratos Civiles. Porrúa. México. 2008. p. 185

“En todo lo no previsto por las partes, el arrendamiento de bienes muebles se regirá tanto por la regulación prevista en el capítulo denominado “Del arrendamiento de bienes muebles” como por la general del Título de arrendamiento, siempre que la última se compatible con la naturaleza de estos bienes…”249

Artículo 2459. Son aplicables al arrendamiento de bienes muebles las disposiciones de este Título que sean compatibles con la naturaleza de esos bienes.

En futuras revisiones quedan pendientes algunas reglas referentes al plazo y pago de la renta.

VIII. Subarrendamiento.Artículo 2480. El arrendatario no puede subarrendar la cosa arrendada en todo, ni en parte, ni ceder sus derechos sin consentimiento del arrendador; si lo hiciere, responderá solidariamente con el subarrendatario, de los daños y perjuicios.

Artículo 2481.- Si el subarriendo se hiciere en virtud de la autorización concedida en el contrato, el arrendatario y subarrendatario serán responsables ante el arrendador, en los términos pactados en el contrato de subarriendo, a no ser que por convenio se acuerde otra cosa.

- Por regla general no se puede otorgar un subarrendamiento.

- También se extiende a la cesión del contrato como “parte arrendataria”.

- Salvo que; el arrendador lo haya consentido.

- Si no consistiere el arrendador y se diese en subarriendo; el subarrendatario y el arrendatario serán obligados solidarios por los daños y perjuicios que se generen.

IX. Causas de terminación del contrato.


A. Cumplimiento del plazo o el motivo o fin.Artículo 2483. El arrendamiento puede terminar:

I. Por haberse cumplido el plazo fijado en el contrato o por la ley, o por estar satisfecho el objeto para que la cosa fue arrendada;

1. Arrendamientos por tiempo indeterminado.Artículo 2478.- Todos los arrendamientos que no se hayan celebrado por tiempo expresamente determinado, concluirán a voluntad de cualquiera de las partes contratantes, previo aviso por escrito dado a la otra parte, de manera fehaciente con treinta días hábiles de anticipación, si el predio es urbano, y con un año si es rústico, de comercio o de industria.

“El Código Civil determina que el contratante interesado en la terminación del arrendamiento deber dar un aviso fehaciente y por escrito a la contraparte con una anticipación de treinta días hábiles si el inmueble es urbano o un año si es rústico, de comercio o de industria. En nuestra opinión la Ley debió determinar que el aviso con treinta días de anticipación deberá darse siempre que se trate de inmuebles destinadas a la habitación y no “urbanos” como establece, ya que la categoría “urbano”, urbano comprende inmuebles tanto habitacionales como de comercio o industria.”250

Artículo 2479.- Dado el aviso a que se refiere el artículo anterior, el arrendatario del predio urbano, de comercio o de industria, está obligado a poner cédulas y a mostrar el interior del inmueble a los que pretendan verlo. Respecto de los predios rústicos, se observará lo dispuesto en los artículos 2456, 2457 y 2458.

1. Tácita reconducción.Artículo 2487. Si después de terminado el plazo por el que se celebró el arrendamiento, el arrendatario continúa sin oposición en el uso y goce del bien arrendado, continuará el arrendamiento por tiempo indeterminado, estando obligado el arrendatario a pagar la renta que corresponda por el tiempo que exceda conforme a lo convenido en el contrato pudiendo cualquiera de las partes solicitar la terminación del contrato en los términos del artículo 2478. Las obligaciones contraídas por un tercero con objeto de garantizar el cumplimiento del arrendamiento, cesan al término del plazo determinado, salvo convenio en contrario.

“La táctica reconducción sólo opera en los arrendamientos celebrados por tiempo determinado y consiste en la posibilidad de que la relación arrendaticia continué por tiempo indeterminado si, habiendo llegado el término para la conclusión del contrato, el arrendatario continua sin oposición con el uso o goce del bien arrendado…”251

“De conformidad con la jurisprudencia de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, “La tácita reconducción sólo opera en los contratos por tiempo fijo, no en los indefinidos” y para que opere se requiere que el inquilino continué en el uso y disfrute de la cosa arrendada después del vencimiento del plazo señalado en el contrato y que no exista



oposición por parte del arrendador y la oposición debe llevarse a cabo para que no opere la tacita reconducción, en el plazo de diez días contados a partir de la fecha de vencimiento del contrato (Jurisprudencia 1917 -1475. Apéndice al Seminario Judicial de la Federación. Cuarta Parte. Tercera Sala, Tesis 97 y 98. Edición de Mayo Editores, S. de R.L., México, 1975).”252

B. Por convenio expreso.“Hay que recordar que los arrendamientos de fincas urbanas destinadas a la habitación tienen una duración mínima de un año forzoso para ambos contratantes, por lo que el acuerdo de dar por terminado el contrato antes de tiempo no surtirá efecto alguno según expusimos con anterioridad.”253

C. Por nulidad.La nulidad es en virtud de que alguno de los elementos de validez esté vaciado.

No es necesario (salvo que estemos ante un fin o motivo ilícito) declarar terminado un contrato de arrendamiento por nulidad, cuando los vicios puedan ser confirmados.

D. Por recisión.A parte del incumplimiento normal de las obligaciones a cargo de las partes, en los artículos 2489 y 2490 del Código Civil se señalan causantes de recisión:

El arrendador puede exigir la recisión del contrato: (I-VI)

• Falta de pago de la renta.

• Por hacer mal uso de la cosa.

• Porque el arrendatario otorgue en subarriendo.

• Por daño a la cosa arrendada.

• Por variar la forma de la cosa arrendada….

• Demás casos previstos en ley.

El arrendatario puede exigir la recisión del contrato.

• Porque el arrendador incumple su obligación de conservar la cosa.

• Si por alguna causa perdiere el arrendatario el uso de la cosa.



• Por que existan vicios ocultos anteriores al arrendamiento.

E. Por confusión.Se refiere al supuesto de que el arrendatario adquiera del arrendador la propiedad dl bien arrendado.

F. Por pérdida o destrucción de la cosa arrendada, por caso fortuito o fuerza mayor.“Conforme a la fracción sexta del artículo indicado, sólo la pérdida o destrucción del bien arrendado por caso fortuito o fuerza mayor termina con el arrendamiento. En nuestra opinión en todos los casos de pérdida o destrucción necesariamente terminará el contrato, ya que no existirá más el bien que le servía de objeto; el caso fortuito o la fuerza mayor son importantes sólo para saber si el contrato concluirá con o sin responsabilidad por alguna de la partes.”254

G. Por expropiación.“Si la expropiación la lleva a cabo el Gobierno Federal, la indemnización se fijará conforme a la Ley de la materia. Si la expropiación la lleva a cabo el Gobierno del Distrito Federal, el Código Civil determina la manera en que tanto arrendador como arrendatario deberán ser indemnizados.”255

Artículo 2410. - Si la transmisión de la propiedad se hiciere por causa de utilidad pública, el contrato, sea verbal o escrito, se rescindirá pero el arrendador y el arrendatario deberán ser indemnizados por el expropiador; el primero siempre y cuando sea el propietario, en los términos y conforme a lo que establezca la ley respectiva; el segundo, con un monto equivalente a seis meses de renta, siempre y cuando compruebe haber habitado el inmueble al menos por un año; además, el arrendatario tendrá derecho a que se le indemnice con el importe de las mejoras que acredite haber realizado en el inmueble arrendado, siempre y cuando sean necesarias y se hayan efectuado durante los últimos seis meses.

H. Por evicción de la cosa dada en arrendamiento.“En nuestra opinión es necesario distinguir si la evicción del bien arrendado es parcial o total; en el primer caso el contrato no concluirá por la evicción, sino por la resiliación que en su caso demande el arrendatario en términos del artículo 2420 ya comentado; en el



segundo caso no consideramos que siquiera hubiere habido arrendamiento, ya que el arrendador nunca tuvo legitimación para celebrar el negocio…”256

I. Por venta judicial.Artículo 2495. Si el inmueble dado en arrendamiento fuere enajenado judicialmente, el contrato del arrendamiento subsistirá, a menos que aparezca que se celebro dentro de los setenta días anteriores al secuestro del inmueble, en cuyo caso el arrendamiento podrá darse por concluido.

“A efecto de tutelar los intereses de los acreedores del arrendador, la Ley dispone que el arrendamiento pueda darse por concluido si fue celebrado dentro de los setenta días anteriores al secuestro del bien materia del contrato…”257

X. Clasificación del contrato.• Es un contrato bilateral.

• Es oneroso conmutativo

• Es de ejecución sucesiva y escalonada.



Comodato.I. Concepto.Artículo 2497. El comodato es un contrato por el cual uno de los contratantes se obliga a conceder gratuitamente el uso de una cosa no fungible, y el otro contrae la obligación de restituirla individualmente.

A. Traslativo del uso.“No transfiere ni el dominio ni el goce del bien. Si hubiese esa transferencia existiría posiblemente otro contrato pero no el de comodato.”258

“En virtud del comodato el comodatario sólo adquiere la facultad de utilizar el bien que constituye su objeto, más no puede percibir los frutos que llegue a producir…”259

"Los alcances de la obligación por definición a cargo del comodante, se limitan a transmitir al comodatario el uso gratuito del bien correspondiente, contrariamente al arrendamiento en el que como se recordará, el arrendador puede obligarse a transferir no sólo el uso sino también el goce de lo arrendado.”260

Artículo 2501. El comodatario adquiere el uso, pero no los frutos y accesiones de la cosa prestada.

B. Contrato gratuito.“El comodato genera cargas sólo para el comodante; éste se ve privado del uso del bien durante todo el tiempo de duración efectiva del contrato, por estar dicho bien en poder del comodatario quien lo usa.”261

C. Consensual.





“…consensual en oposición a real y a formal, porque se perfecciona por el simple consentimiento de las partes, sin depender de la entrega de la cosa y porque la ley no impone necesariamente ninguna formalidad para la validez del contrato…”262

D. Temporal.“Si bien la definición apuntada no alude expresamente a la temporalidad del uso por transmitirse, ello es de la esencia del comodato; lo contrario, es decir, si la celebración del mismo trajera consigo una transmisión permanente de uso, dicha esencia se trastocaría…”263

E. Bienes no fungibles.“El comodatario contrae la obligación de devolver el mismo bien que recibió en virtud del contrato, razón por la que la Ley aparentemente sólo permite que sean materia de comodato los bienes no fungibles…”264

II. Elementos esenciales.A. Consentimiento.B. Objeto.“El contrato de comodato tiene un objeto doble: la concesión del uso de un bien y la restitución de un bien ajeno, ambas obligaciones de dar conforme a la Teoría General de las Obligaciones.”265

Artículo 2498. Cuando el préstamo tuviere por objeto cosas consumibles, sólo será comodato si ellas fuesen prestadas como no fungibles, es decir, para ser restituidas idénticamente.

Realmente a lo que quiere llegar el legislador es a que el mismo bien que se presta, sea el mismo bien que se regresa.

Lo anterior con independencia de si es fungible, no fungible, consumible o no consumible.





Es así porque las facultades que sobre el bien prestado se transmiten, son sólo las que permiten el uso del mismo.

“El legislador confundió en la norma trascrita dos criterios de clasificación de los bienes: el que los distingue según su posibilidad de sustitución – en bienes fungibles y no fungibles – y el que los agrupa según se agote o no su sustancia con el primer uso – en bienes consumibles y no consumibles -.”266

Se refieren efectivamente al artículo 2498.

“La cosa, como contenido de las obligaciones de dar de las partes, debe ser un bien no fungible. Los bienes fungibles son aquellos que tienen unos en relación a los otros, el mismo poder liberatorio al momento de efectuarse un pago. En el comodato, el comodatario no se libera de su obligación de restituir si no es entregando la misma cosa que recibió.”

“Además, el objeto debe de ser de bienes que no se consuman por su primer uso, ya que si así fuese, el comodatario no podría restituir las cosas recibidas y necesariamente habría de devolver otras de la misma especie y calidad y en ese supuesto, existiría una transmisión de dominio de los bienes, y el contrato ya no sería de comodato, sino de mutuo.”

“No obstante lo anterior, puede darse en comodato bienes que sean consumibles por su primer uso, siempre que no se utilicen conforme a su uso ordinario o según su naturaleza, que sería el uso que los agotara; sino que se usen de tal forma que no se consuman, para que el comodatario pueda cumplir su obligación de restituirlos individualmente…”267

“La doctrina debatió en algún tiempo si los bienes inmuebles podían ser materia de comodato, ya que se argumentaba que la clasificación de los bienes en fungibles y no fungibles era exclusiva de los muebles – con apoyo en lo dispuesto por el artículo 763 antes transcrito – y en consecuencia, al estar los inmuebles excluidos de dicha clasificación, no podían ser entonces objeto del contrato de comodato. Actualmente la discusión aludida se encuentra superada, ya que comúnmente se admite que si los bienes inmuebles no se distinguen en fungibles y no fungibles es porque todos son no fungibles, pudiendo así constituir el objeto de este negocio…”268

III. Elementos de validez.A. Capacidad y legitimación.266Rico Álvarez, Fausto y Patricio Garza Bandala. De los Contratos Civiles. Porrúa. México. 2008. p. 204



1. Comodante.Vamos a hacer referencia exclusivamente a la legitimación puesto que no hay reglas específicas de capacidad.

“Se encuentran legitimados en vía ordinaria para la celebración del comodato el propietario y el usufructuario.”

“En vía extraordinaria se encuentran legitimados para dar en comodato quienes estén autorizados por el titular del uso de un bien o por la Ley.”

“Por voluntad del titular originario del uso de un bien, están legitimados para celebrar el comodato el mandatario, el arrendatario y el comodatario, el último de conformidad con el siguiente artículo…”269

Artículo 2499. Los tutores, curadores y en general todos los administradores de bienes ajenos, no podrán dar en comodato, sin autorización especial, los bienes confiados a su guarda.

Artículo 2500. Sin permiso del comodante no puede el comodatario conceder a un tercero el uso de la cosa entregada en comodato.

2. Comodatario.“Puede ser comodatario todo el que no se ubique en un supuesto de prohibición previsto en Ley. La falta de satisfacción de este requisito impediría al comodatario adquirir el uso del bien materia del contrato y tiene la consecuencia que determine el ordenamiento que estableció la prohibición.”270

IV. Obl igaciones de las partes.A. Comodante.1. Conceder el uso del bien.

Esto se perfecciona mediante la entrega de lo prestado.

“La celebración del comodato genera para el comodante la obligación de conceder el uso del bien materia del negocio – lo que comprende conductas tanto de dar como de hacer y no hacer -, en los términos previstos por la Teoría General de las Obligaciones.”271




“…No siendo este contrato real, al perfeccionarse por el simple acuerdo de voluntades, nace la obligación del comodante de entregar la cosa y como la Ley no establece disposiciones supletorias en esta materia, para el caso de que las partes no hayan convenido respecto al tiempo, lugar y modo de entrega, deben aplicarse las reglas generales en materia de obligaciones (2080, 2082, 2083 y 2012)…”272

2. Reembolsar los gastos hechos por el comodatario.Artículo 2513. Si durante el préstamo el comodatario ha tenido que hacer, para la conservación de la cosa, algún gasto extraordinario y de tal manera urgente que no haya podido dar aviso de él al comodante, éste tendrá obligación de reembolsarlo.

“…se trata de una obligación contingente, pues el supuesto del precepto son gastos extraordinarios hechos por comodatario sin poder enterar de ello al comodante, de tal manera que sólo en esa hipótesis surgirá la obligación a cargo de éste de reembolsar dichos gastos.”273

“No consideramos que la obligación indicada provenga de la celebración del comodato; en nuestra opinión deviene de una gestión de negocios como fuente extra-contractual de las obligaciones…”

“…El comodatario que realiza erogaciones en este último supuesto lo hace como gestor de negocios y no en su calidad de parte en el contrato de comodato, ya que su acción es efectuada “sin mandato y sin estar obligado a ello.”274

3. Indemnizar al comodatario por los daños y perjuicios.Artículo 2514. Cuando la cosa prestada tiene defectos tales que causen perjuicios al que se sirva de ella, el comodante es responsable de éstos, si conocía los defectos y no dio aviso oportuno al comodatario.

“En materia de comodato lo que sanciona la Ley es la conducta dolosa del comodante, en términos similares a los comentados respecto del contrato de mutuo…”275

B. Comodatario.1. Conservar el bien.Artículo 2502. El comodatario está obligado a poner toda diligencia en la conservación de la cosa, y es responsable de todo deterioro que ella sufra por su culpa.





Debe realizar los gastos para conservarla:

Artículo 2508. El comodatario no tiene derecho para repetir el importe de los gastos ordinarios que se necesiten para el uso y la conservación de la cosa prestada.

Rico atribuye del estudio del Código, estas responsabilidades al comodatario.

- Responsabilidad por deterioros.

• Deterioros que sufra el bien y a menos de que sean consecuencia de la cosa.

Artículo 2507. Si la cosa se deteriora por el solo efecto del uso para que fue prestada, y sin culpa del comodatario, no es éste responsable del deterioro.

• Deterioros ocasionados por el comodatario que inutilicen el bien.

Artículo 2503. Si el deterioro es tal que la cosa no sea susceptible de emplearse en su uso ordinario, podrá el comodante exigir el valor anterior de ella, abandonando su propiedad al comodatario.

- Responsabilidad por pérdida en caso fortuito.

• Artículo 2504. El comodatario responde de la pérdida de la cosa si la emplea en uso diverso o por más tiempo del convenido, aun cuando aquélla sobrevenga por caso fortuito.

• Artículo 2505. Si la cosa perece por caso fortuito, de que el comodatario haya podido garantizarla empleando la suya propia, o si no pudiendo conservar más que una de las dos, ha preferido la suya, responde de la pérdida de la otra.

• Artículo 2506. Si la cosa ha sido estimada al prestarla, su pérdida, aun cuando sobrevenga por caso fortuito, es de cuenta del comodatario, quien deberá entregar el precio, si no hay convenio expreso en contrario.

2. Devolver el bien.“Cuando legalmente proceda, pero sin posibilidad de excepción el comodatario debe devolver el bien que tuviere por ese título.”276

Artículo 2511. Si no se ha determinado el uso o el plazo del préstamo, el comodante podrá exigir la cosa cuando le pareciere. En este caso, la prueba de haber convenido uso o plazo, incumbe al comodatario.

Artículo 2512. El comodante podrá exigir la devolución de la cosa antes de que termine el plazo o uso convenidos, sobreviniéndole necesidad urgente de ella, probando que hay peligro de que ésta perezca si continúa en poder del comodatario, o si éste ha autorizado a un tercero a servirse de la cosa, sin consentimiento del comodante.

3. Obligación solidaria.Artículo 2510. Siendo dos o más los comodatarios, están sujetos solidariamente a las mismas obligaciones.

V. Terminación del contrato.Artículo 2515. El comodato termina por la muerte del comodatario


“La ratio iuris del artículo 2515 atiende al carácter gratuito del comodato. La mayoría de las veces el comodante concede gratuitamente el uso de un bien sólo por el deseo de favorecer a una persona, por lo que tiene sentido que si el sujeto cuyas características personales motivaron la celebración del comodato fallece, termina la relación contractual. En este sentido puede decirse que el contrato es intuitu personae respecto a la persona del comodatario.”277

“…podemos señalar como supuestos de terminación del contrato los siguientes:

a) Por vencimiento del plazo pactado en el contrato.

b) Por el uso que el comodatario dé a la cosa y que sea diverso al convenido.

c) Por voluntad del comodante si no hay plazo pactado en el contrato.

d) Si el comodante quiere la terminación del contrato por necesitar usar la cosa, aun cuando no hubiere transcurrido el plazo pactado.

e) La cosa peligra de continuar el poder del comodatario, y

f) Si el comodatario sin permiso del comodante autoriza a un tercero a servirse de la cosa.”

“La consecuencia que la terminación del comodato trae aparejada es la obligación del comodatario de devolver la cosa al comodante. Se trata en el caso de una de las obligaciones de dar contenidas en el artículo 2011 del Código y que consiste en la restitución de cosa ajena.”278

VI. Clasificación del contrato. - Es un contrato bilateral.

- Es un contrato gratuito.

- Es consensual en oposición a formal y a real.

- Es de ejecución sucesiva.

- Es intuito personae por razón del comodatario.



Contratos de Prestación de

Servicios.Depósito.I. Concepto.Artículo 2516. El depósito es un contrato por el cual el depositario se obliga hacia el depositante a recibir una cosa, mueble o inmueble que aquél le confía, y a guardarla para restituirla cuando la pida al depositante.

“El contrato de depósito es aquel por virtud del cual una de las partes llamada depositario se obliga a recibir una cosa mueble o inmueble que la otra parte llamada depositante le confía para conservar y restituirla cuando éste se la pida o a la conclusión del contrato.”279

“Conforme a la definición legal del depósito, el depositario tiene obligación de recibir, guardar y restituir el bien materia del contrato en los términos que más adelante comentaremos.”280

“…Es un contrato de prestación de servicios.”

“…Los servicios que se obliga a realizar el depositario son los de conservar el bien objeto del contrato, en el mismo estado en que se reciba. La finalidad principal perseguida por el depositante es la guarda y conservación de la cosa y en su oportunidad su devolución.”

“…Desde un punto de vista negativo, el depósito no es un contrato traslativo de dominio ni traslativo de uso o goce. La Ley mexicana no prevé el supuesto de que el depositante autorice al depositario a servirse de la cosa…”281




“Se trata en efecto de dos partes, el depositante y el depositario; el objeto puede ser un bien mueble o un inmueble; son más en número y constantes las obligaciones a cargo del depositario; en cambio, sólo se menciona una del depositante y como veremos no es siempre; por ello, el depósito es un contrato oneroso por naturaleza y no por esencia, de esa manera, si bien legal y usualmente existe la obligación del depositante de cubrir una retribución al depositario, por contra pero si así se pacta, el depositante no está obligado a cubrir retribución alguna.”282

II. Elementos de existencia.A.Consentimiento.

No se hace referencia al consentimiento puesto que no existen reglas especiales, pero es conveniente comentar que al no exigir la Ley una formalidad especifica, puede existir el consentimiento tácito.

B.Objeto.“El contrato de depósito tiene un objeto naturalmente doble: la guarda y custodia de un bien – que comprende su recepción, guarda y restitución – y, en algunos casos, el pago de una retribución por dicha conducta.”

“Actualmente la definición legal del depósito permite que puedan ser objeto del mismo “cosas” muebles o inmuebles. En nuestra opinión bastaba con que la Ley empleara genéricamente el término “bien” para que ambas categorías quedaran comprendidas.”283

“Tomando en consideración que el depositario no puede usar de los bienes depositados y que debe devolverlos en especie éstos tienen la característica de no fungibles; esto es, que el depositario sólo se libera de su obligación de restituir devolviendo precisamente los bienes recibidos y no otros, porque cualesquiera otros no tendrían el poder liberatorio en el pago.”284

III. Elementos de validez.A.Capacidad y Legitimación.

Artículo 2519. La incapacidad de uno de los contratantes no exime al otro de las obligaciones a que están sujetos el que deposita y el depositario.




Artículo 2520. El incapaz que acepte el depósito, puede, si se le demanda por daños y perjuicios, oponer como excepción la nulidad del contrato; más no podrá eximirse de restituir la cosa depositada si se conserva aún en su poder, o el provecho que hubiere recibido de su enajenación

Artículo 2521. Cuando la incapacidad no fuere absoluta, podrá el depositario ser condenado al pago de daños y perjuicios, si hubiere procedido con dolo o mala fe.

“Concluimos que el artículo 2521 es regla especial tanto a las disposiciones generales del Código Civil en materia de capacidad de ejercicio como a la Teoría General de las Obligaciones.”285

Legitimación del depositante y depositario.

“La legislación vigente no exige requisito de legitimación alguno para que una persona pueda ser depositante. Confirma lo anterior el hecho de que la Ley reconozca como existente o válido incluso el depósito de un bien robado y el caso en que el depositario recibe en depósito un bien de su propiedad.”286

“…por lo tanto todo aquel que tenga una cosa en su poder sea o no su propietario, puede darla en depósito; y el que quiera celebrar el contrato para obligarse a prestar el servicio de guarda y custodia, puede hacerlo siendo simplemente capaz de ejercicio…”287


A.Depositante.1.Retribuir al depositario.

“La primera y principal obligación es remunerar al depositario, ya sea en los términos convenidos o a falta de pacto conforme a los usos del lugar en donde se constituye el depósito (2517)…”288

“A diferencia del Código Civil de 1884, en que el depósito era un negocio naturalmente gratuito, la legislación vigente atribuye carácter naturalmente oneroso a este contrato…”289





289Rico Álvarez, Fausto y Patricio Garza Bandala. De los Contratos Civiles. Porrúa. México. 2008. p. 219

Artículo 2517. Salvo pacto en contrario, el depositario tiene derecho a exigir retribución por el depósito, la cual se arreglará a los términos del contrato y, en su defecto, a los usos del lugar en que se constituya el depósito.

2.Reembolsar los gastos hechos por el depositario para la conservación del bien.

Artículo 2532. El depositante está obligado a indemnizar al depositario de todos los gastos que haya hecho en la conservación del depósito y de los perjuicios que por él haya sufrido.

3.Indemnizar por los daños que sufre el depositario.Artículo 2532. El depositante está obligado a indemnizar al depositario de todos los gastos que haya hecho en la conservación del depósito y de los perjuicios que por él haya sufrido.

“En nuestra opinión la necesidad de resarcir los “perjuicios” que el bien objeto del contrato inflija al depositario deviene de la responsabilidad objetiva…”290

“…puede darse el supuesto de que el depositario no requiera erogar ninguna cantidad para la conservación de la cosa ni sufra perjuicios. En estos supuestos, el contrato sería unilateral, ya que sólo generaría obligaciones para el depositario…”291

B.Depositario.1.Guarda custodia, restitución.• Recepción.

Artículo 2516. El depósito es un contrato por el cual el depositario se obliga hacia el depositante a recibir una cosa, mueble o inmueble que aquél le confía, y a guardarla para restituirla cuando la pida al depositante.

“…La primera obligación del depositario es recibir la cosa, aún cuando no exista obligación del depositante de entregarla, ya que precisamente el recibir, el conservar y el restituir constituyen la razón misma de ser de este contrato…”292

• Guarda del bien.

Artículo 2522. El depositario está obligado a conservar la cosa objeto del depósito, según la reciba, y a devolverla cuando el depositante se lo pida, aunque al constituirse el depósito se hubiere fijado plazo y éste no hubiere llegado.




“…las facultades del depositario respecto del bien depositado se limitan a su conservación, por lo que la regla general es que el contratante no podrá utilizar el bien que le fue confiado…”293

“…cuando el bien depositado requiera ser utilizado a fin de lograr su adecuada conservación el depositario no sólo estará facultado sino que estará obligado a hacer uso del bien…”294

Artículo 2518. Los depositarios de títulos, valores, efectos o documentos que devenguen intereses, quedan obligados a realizar el cobro de éstos en las épocas de su vencimiento, así como también a practicar cuantos actos sean necesarios para que los efectos depositados conserven el valor y los derechos que les correspondan con arreglo a las leyes.

Artículo 2522. …En la conservación del depósito responderá el depositario de los menoscabos, daños y perjuicios que las cosas depositadas sufrieren por su malicia o negligencia.

• Restitución del bien.

Artículo 2522. El depositario está obligado a conservar la cosa objeto del depósito, según la reciba, y a devolverla cuando el depositante se lo pida, aunque al constituirse el depósito se hubiere fijado plazo y éste no hubiere llegado…

“El depositario tiene obligación de devolver el bien objeto del contrato en el estado en que lo recibió, salvo el desgaste natural producido por el tiempo o por el uso cuando el último es justificado.”295

Artículo 2529. El depositario puede, por justa causa, devolver la cosa antes del plazo convenido.

Artículo 2527. Si no hubiere lugar designado para la entrega del depósito, la devolución se hará en el lugar donde se halla la cosa depositada…

…Los gastos de entrega serán de cuenta del depositante…

• Excepciones a la restitución.

Artículo 2528. El depositario no está obligado a entregar la cosa cuando judicialmente se haya mandado retener o embargar.

Se niega expresamente el derecho de retención.

Artículo 2533. El depositario no puede retener la cosa, aun cuando al pedírsela no haya recibido el importe de las expensas a que se refiere el artículo anterior; pero sí podrá, en este caso, si el pago no se le asegura, pedir judicialmente la retención del depósito.

Artículo 2534. Tampoco puede retener la cosa como prenda que garantice otro crédito que tenga contra el depositante.

• Pluralidad de depositantes.

Artículo 2525. Siendo varios los que den una sola cosa o cantidad en depósito, no podrá el depositario entregarla sino con previo consentimiento de la mayoría de los depositantes, computado por cantidades y




no por personas, a no ser que al constituirse el depósito se haya convenido que la entrega se haga a cualquiera de los depositantes.

Artículo 2526. El depositario entregará a cada depositante una parte de la cosa, si al constituirse el depósito se señaló la que a cada uno correspondía.

V. Secuestro.“Es el depósito que de común acuerdo hacen los litigantes en un juicio respecto de la cosa controvertida, en poder de un tercero, quien debe devolverla a quien resulte vencedor en el procedimiento, con sentencia firma a su favor o a todos los depositantes que de común acuerdo la pidan o por una causa que el Juez declare legitima (2542). Al secuestro convencional se le aplican supletoriamente las normas del depósito (2543).”296

Lo anterior es en referencia al depósito judicial convencional o secuestro.

La transcripción siguiente es referente al secuestro judicial.

“Es aquel que “se constituye por decreto del Juez”, (2544). Técnicamente éste no es un contrato de depósito, sino un acto de carácter procesal que se rige por disposiciones del código de procedimientos civiles (2545) y sólo en forma supletoria por las normas del secuestro convencional.”297

Artículo 2539. El secuestro es el depósito de una cosa litigiosa en poder de un tercero, hasta que se decida a quién debe entregarse.

Artículo 2540. El secuestro es convencional o judicial.

Artículo 2541. El secuestro convencional se verifica cuando los litigantes depositan la cosa, litigiosa en poder de un tercero que se obliga a entregarla, concluido el pleito, al que conforme a la sentencia tenga derecho a ella.

Artículo 2542. El encargado del secuestro convencional no puede libertarse de él antes de la terminación del pleito, sino consintiendo en ello todas las partes interesadas, o por una causa que el juez declare legítima.

VI. Clasificación. • Bilateral

• Oneroso por naturaleza

• Conmutativo

• Ejecución diferida

• Consensual



MANDATO.I. Concepto.Artículo 2546. El mandato es un contrato por el que el mandatario se obliga a ejecutar por cuenta del mandante los actos jurídicos que éste le encarga.

A.Es un contrato.“Hay que recalcar en primer término que el mandato es un contrato, esto es, un acuerdo de voluntades entre dos personas y que origina obligaciones y derechos para ellos.”298

Esto se debe puntualizar para no confundirlo con el poder, acto jurídico unilateral.

B.Ejecución de actos jurídicos “por cuenta”.“El contrato sólo puede tener por objeto la celebración de actos jurídicos, aspecto que en la doctrina se conoce como principio de especialidad del mandato.”299

“…actos jurídicos por cuenta del mandante, se traduce en que si bien el obligado, en cumplimiento de la obligación a su cargo, ejecuta personalmente los actos jurídicos cuya ejecución le fue entregado por el mandante, dicha ejecución la hace por cuenta de este último, lo cual, a su vez, orilla afirmar que si uno realiza actos por cuenta de otro, significa que los efectos producidos por los actos ejecutados por el mandatario se suman al status del mandante, o lo que es igual expresado en otros términos, es en el patrimonio del mandante donde se hace la cuenta, sea suma o resta, de beneficios o perdidas…”300

II. La representación.“La representación es la figura jurídica que permite alterar o modificar el ámbito personal o patrimonial de una persona, por la actuación de otra capaz, quien actúa siempre a nombre de la primera.”301





“La presentación es la acción de representar, o sea el acto por virtud del cual una persona dotada de poder, llamada representante, obra a nombre y por cuenta de otra llamada representada o “dominus” del negocio…”302

“Entendemos dentro del Derecho Civil a la representación como una institución jurídica que permite que las consecuencias de un acto, celebrado por una persona, se produzcan de manera directa e inmediata en la esfera jurídica de otra.”303

La representación se puede dividir en tres clases: legal, voluntaria y orgánica.

“La representación legal es la que se encuentra establecida por la ley; su origen radica en un precepto legal que faculta a una persona para obrar en la esfera jurídica de otra…”304

“La representación voluntaria tiene su origen, sus límites y sus funciones en la voluntad privada, en la voluntad de algún sujeto, que de este modo permite que otro sea el que produzca efectos en su patrimonio.”305

La representación orgánica es la que necesitan las personas morales para poder actuar.

“La representación, sea legal o necesaria o bien la convencional, es de gran utilidad en el derecho, pues en el primer caso suple la falta de discernimiento de un incapaz, y en el segundo caso, facilita las relaciones jurídicas, suprimiendo obstáculos materiales o de otro orden, como alejamiento, inexperiencia, multiplicidad de ocupaciones, etc.”306

I I I . M a n d a t o s c o n r e p r e s e n t a c i ó n y s i n representación.Artículo 2560. El mandatario, salvo convenio celebrado entre él y el mandante, podrá desempeñar el mandato tratado en su propio nombre o en el del mandante.

“Se distingue finalmente el mandato representativo u ostensible, y el mandato no representativo o mal llamado “mandato del testaferro” (Planiol), según que el mandatario actúe en nombre propio, respectivamente, pero siempre por cuenta del mandante.”307


303 Borja Martínez Manuel. Representación, Poder y Mandato. Editorial Porrúa. México. 2002. p. 7





Respecto del mandato representativo comentamos lo siguiente:

“Obrar en nombre de alguien significa ostentarse como su representante, anunciar al tercero con quien se celebra un determinado negocio que la persona interesada en los efectos del acto es distinta de la que físicamente lo celebra – manifestación que se conoce como contemplatio domini - . La principal consecuencia que tiene la declaración indicada es que permite la actualización del fenómeno representativo...”308

“…Los mandatos con representación son aquellos en los que el mandante otorga facultades al mandatario para que éste actúe en nombre del primero, y por lo tanto, los actos que realice el mandatario, repercutirán inmediatamente en la persona o patrimonio del mandante quien debe cumplir con todas las obligaciones que aquél hubiere contraído dentro de los límites del mandato (2560 y 2581)…”309

Respecto del mandato sin representación.

“…El concepto contenido en la disposición comentada menciona expresamente que el mandatario obre por cuenta del mandante y omite referencia alguna a que por definición debiera obrar también en nombre del mandante. Así, no es de la esencia ni de la naturaleza del mandato que el mandatario debiere ejecutar los actos correspondientes en representación de su mandante a pesar del encargo habido…”310

“El mandato sin representación se utiliza en aquellos supuestos en que el mandante no desea que el tercero con quien haya de contratar el mandatario conozca su identidad, por no convenir a sus intereses…”311

“Los mandatos sin representación son aquellos en que se pacta que el mandatario deberá obrar a nombre propio y por lo tanto los efectos del contrato repercutirán en forma mediata en el patrimonio del mandante en virtud de que se está actuando por su cuenta, pero no inmediatamente…”312

“En el mandato no representativo dicha manifestación no tiene lugar, por lo que el negocio que celebre el mandatario en cumplimiento del encargo lo hará “in nomine proprio”…”313

Artículo 2561. Cuando el mandatario obra en su propio nombre, el mandante no tiene acción contra las personas con quienes el mandatario ha contratado, ni éstas tampoco contra el mandante.

En este caso, el mandatario es el obligado directamente en favor de la persona con quien ha contratado, como si el asunto fuera personal suyo. Exceptuase el caso en que se trate de cosas propias del mandante.







Lo dispuesto en este artículo se entiende sin perjuicio de las acciones entre mandante y mandatario.

“Entre el mandante y los terceros con quienes contrató el mandatario no existe, por regla general, relación jurídica…”

“…el mandante no adquiere derecho u obligación alguna para con ellos, ni éstos para con aquél…”

“Entre el mandatario y los terceros con quienes contrata en cumplimiento del encargo se originan los derechos y obligaciones propios del negocio de que se trate.”

“La relación jurídica entre el mandante y mandatario se rige conforme a lo pactado en el contrato de mandato y supletoriamente por las disposiciones previstas en el Código Civil.

La única particularidad que el mandato sin representación imprime a la relación entre dichos contratantes es que una de las obligaciones que – como después veremos– tiene el mandatario, aumenta en cuanto al número de conductas que deben ejecutarse a fin de quedar totalmente satisfecha. Nos referimos a la obligación rendir cuentas que tiene el contratante indicado, la que en el mandato sin representación comprende también la necesidad de transmitir al mandante los derechos adquiridos en ejecución del mandato.”314

IV. Elementos de existencia.A.Consentimiento.

Artículo 2547. El contrato de mandato se reputa perfecto por la aceptación del mandatario.

El mandato que implica el ejercicio de una profesión se presume aceptado cuando es conferido a personas que ofrecen al público el ejercicio de su profesión, por el solo hecho de que no lo rehúsen dentro de los tres días siguientes.

La aceptación puede ser expresa o tácita. Aceptación tácita es todo acto en ejecución de un mandato.

Respecto a la previsión hecha en el segundo párrafo, debemos apuntar:

“Comúnmente el párrafo de mérito es estudiado en obligaciones como una excepción a que la manifestación del consentimiento deba ser expresa o tácita…

…para que se configure el supuesto indicado el contratante debió haber ofrecido al público el ejercicio de su profesión, ofrecimiento que necesariamente debió ser expreso o tácito y por lo tanto, la integración del consentimiento se funda en la oferta inicial del


mandatario y no en su silencio. Concluimos que el silencio no produce efecto alguno en materia contractual.”315

B.Objeto.Artículo 2548. Pueden ser objeto del mandato todos los actos lícitos para los que la ley no exige la intervención personal del interesado.

“Sólo pueden ser objeto del mandato los actos jurídicos que no sean estrictamente personales del interesado…”

“…Se exige también que sean actos jurídicos y no actos materiales, pues en ello radica una de sus diferencias con el contrato de prestación de servicios profesionales…”316

Por otro lado si así se pacta, la contraprestación a favor del mandatario será el otro objeto del contrato como resulta del artículo 2549.

Artículo 2549. Solamente será gratuito el mandato cuando así se haya convenido expresamente.

“Para cuantificar la retribución a los mandatarios, no hay normas supletorias establecidas por el legislador, a pesar de que por ser oneroso por naturaleza, regularmente no se menciona la remuneración, ni por consiguiente el monto de la misma. Para fijar la cuantía de ésta y a falta de pacto expreso, habría que acudir a los usos del lugar (1796 y 2517 por analogía) y en defecto de ellos, atenerse al juicio de peritos.”317

“El Código Civil no determina la manera en que deberá fijarse la retribución del mandatario a falta de pacto entre las partes. En doctrina se sostiene que es aplicable por analogía lo establecido en la siguiente disposición, prevista entre las normas que regulan el contrato de prestación de servicios profesionales…”318

Artículo 2607. Cuando no hubiere habido convenio, los honorarios se regularán atendiendo juntamente a las costumbre del lugar, a la importancia de los trabajos prestados, a la del asunto o caso en que se prestaren, a las facultades pecuniarias del que recibe el servicio y a la reputación profesional que tenga adquirida el que lo ha prestado. Si los servicios prestados estuvieren regulados por arancel, éste servirá de norma para fijar el importe de los honorarios reclamados.

V. Elementos de validez.A.Capacidad y legitimación.


316 Sánchez Medal…, pp. 312-313



“El mandato requiere en el mandatario la capacidad general para contratar, aunque no tenga él la legitimación especial para celebrar para sí mismo o en nombre propio el acto jurídico que se le ha encomendado…”

“Para el mandante, en cambio, se necesita no sólo dicha capacidad general, sino también la legitimación para celebrar sí el acto jurídico que él ha encomendado.”319

En cuestión de legitimación, debemos distinguir si existe mandato representativo o no representativo.

En el caso de mandato con representación:

• El mandante necesitará estar legitimado para la celebración del acto jurídico que sea encargado.

• El mandatario no necesita estar legitimado para celebrar el acto ya que lo hace a nombre y por cuenta del mandante.

En el caso del mandato no representativo:

• El mandante: No necesita estar legitimado, en los más de los casos, para encargar el acto jurídico que el mandatario habrá de celebrar a su cuenta ya que esta legitimación no la necesitará sino es hasta que se le transmitan los efectos del acto jurídico celebrado en virtud de la rendición de cuentas.

Pero si se trata de la transmisión de bienes del mandante claro que necesitará estar legitimado para ello.

• El mandatario: Ya que este actúa en nombre propio, aunque por cuenta del mandante este necesitará estar legitimado para celebrar el acto encomendado por el ingreso transitorio de derechos.

“…Si el mandato fue representativo, el mandante necesitará estar legitimado para adquirir los derechos y obligaciones que resulten de la ejecución del encargo al momento en que dicha ejecución se verifique, ya que los efectos jurídicos ingresarán a su patrimonio de manera directa e inmediata. Si el mandato no fue representativo, el mandante requerirá estar legitimado para adquirir los derechos y obligaciones generados por el acto encomendado al momento en que el mandatario cumpla con la rendición de cuentas, ya que es hasta entonces – conforme a la regulación actual del mandato sin representación – cuando los efectos indicados ingresarán a su patrimonio…”320

“Para celebrar el mandato en carácter de mandatario no es necesario satisfacer requisitos de legitimación.



Para complementar el encargo, únicamente requerirá el mandatario estar legitimado si actúa en nombre propio, ya que los efectos jurídicos de los actos encomendados ingresarán transitoriamente a su patrimonio.”321

B.Forma.1. Mandato verbal.

Artículo 2552. El mandato verbal es el otorgado de palabra entre presentes, hayan o no intervenido testigos.

Cuando el mandato haya sido verbal debe ratificarse por escrito antes de que concluya el negocio para que se dio.

“…la necesidad de ratificar el mandato por escrito antes de concluir el negocio para el que se celebró no tiene razón de ser, debido a que si el mandato y los actos encomendados han sido celebrados, la ratificación no surte ya efecto alguno…”322

Artículo 2556. …Sólo puede ser verbal el mandato cuando el interés del negocio no exceda de cincuenta veces el salario mínimo general vigente en el Distrito Federal al momento de otorgarse.

Se fija un tope de 50 veces el salario mínimo.

2.Escritura pública o escrito privado, dos testigos y con ratificación de firmas.

Artículo 2555. El mandato debe otorgarse en escritura pública o en carta poder firmada ante dos testigos y ratificadas las firmas del otorgante y testigos ante notario, ante los jueces o autoridades administrativas correspondientes:

I. Cuando sea general;

II.- Cuando el interés del negocio para el que se confiere sea superior al equivalente a mil veces el salario mínimo general vigente en el Distrito Federal al momento de otorgarse; o

III. Cuando en virtud de él haya de ejecutar el mandatario, a nombre del mandante, algún acto que conforme a la ley debe constar en instrumento público.

Son tres supuestos:

• Mandato general.

• El negocio sea de más de 1000 vsmg D.F..

• Cuando el acto jurídico encargado deba a su vez constar en instrumento público.

3.Escrito privado ante dos testigos.



Artículo 2556. El mandato podrá otorgarse en escrito privado firmado ante dos testigos, sin que sea necesaria la previa ratificación de las firmas, cuando el interés del negocio para el que se confiere no exceda de mil veces el salario mínimo general vigente en el Distrito Federal al momento de otorgarse…

Se fija un criterio por cuantia: no más de 1000 vsmg D.F.

4.Escrito privado sin ratificación de firmas.Artículo 2551. El mandato escrito puede otorgarse:…

…III. En carta poder sin ratificación de firmas.

“La “carta poder” firmada sin la presencia de testigos y sin ratificación de firmas es la forma que debe revestir todo mandato en que el asunto encomendado no tenga un monto, no deba hacerse constar en instrumento público y no sea general.”323

VI . Obl igaciones de las partes.

A. Mandatario.1. Ejecutar el acto.

a) Personalmente.

Artículo 2574. El mandatario puede encomendar a un tercero el desempeño del mandato si tiene facultades expresas para ello.

“Al contrario sensu la norma anterior determina que el mandatario deberá desempeñar personalmente el mandato cuando carezca de facultades para encomendarlo a un tercero.”324

Estamos en ocasión de referirnos a la substitución del mandato y la facultad de otorgar poderes por el mandatario.

“El mandatario que otorga poderes a nombre del mandante no abandona la relación jurídica original, únicamente determina la posibilidad de que aumente el número de obligados a ejecutar los actos encomendados. En cambio, el mandatario que cede el contrato si abandona la relación jurídica original, ya que elige un sustituto para desempeñar el encargo…”325




Artículo 2575. Si se le designó la persona del substituto, no podrá nombrar a otro; si no se le designó persona, podrá nombrar a la que quiera, y en éste último caso solamente será responsable cuando la persona elegida fuere de mala fe o se hallare en notoria insolvencia.

Artículo 2576. El substituto tiene para con el mandante los mismos derechos y obligaciones que el mandatario.

Es de resaltar la necesidad de que el mandatario debe ser facultado expresamente para delegar el mandato.

El mandatario substituto o aquel que tenga facultades en tercer lugar, deberá contar con autorización del mandante para a su vez poder delegar el mandato.

Lo anterior se debe establecer desde el mandato original que el mandatario gozará de la facultad de subsistir el mandato y otorgar poderes incluyéndose la facultad de substitución u otorgamiento.

a) Conforme a lo instruido.

Artículo 2562. El mandatario, en el desempeño de su encargo, se sujetará a las instrucciones recibidas del mandante y en ningún caso podrá proceder contra disposiciones expresas del mismo.

b) Debiendo informar al mandante.

Artículo 2566. El mandatario está obligado a dar oportunamente noticia al mandante, de todos los hechos o circunstancias que puedan determinarlo a revocar o modificar el encargo. Asimismo debe dársela sin demora de la ejecución de dicho encargo.

2.Rendir cuentas.Artículo 2569. El mandatario está obligado a dar al mandante cuentas exactas de su administración, conforme al convenio, si lo hubiere; no habiéndolo, cuando el mandante lo pida, y en todo caso al fin del contrato.

“Un primer sentido de “rendir cuentas” significa presentar una relación de la manera en que fue cumplido el mandato, exhibiendo para ello la documentación correspondiente.”326

“…“Rendir cuentas” significa también enregar al mandante todo lo recibido en cumplimiento del encargo…”327

Artículo 2570. El mandatario tiene obligación de entregar al mandante todo lo que haya recibido en virtud del poder.

“Hay que destacar que cuando el mandatario hubiere desempeñado el encargo obrando a nombre propio, la rendición de cuentas comprenderá también la traslación de los derechos adquiridos en cumplimiento del mandato, según la regulación actual del mandato sin representación.”328




B. Mandante.1.Retribuir al mandatario.

“El mandatario es un contrato naturalmente oneroso, por lo que el mandante tendrá la obligación de remunerar al mandatario en los términos comentados al analizar el objeto del contrato.”329

2.Anticipar el mandatario las cantidades necesarias para el cumplimiento del mandato.

Artículo 2577. El mandante debe anticipar al mandatario, si éste lo pide, las cantidades necesarias para la ejecución del mandato…

3.Reembolsar los gastos erogados en el cumplimiento del mandato.

Artículo 2577. …Si el mandatario las hubiere anticipado, debe reembolsarlas al mandante, aunque el negocio no haya salido bien, con tal que esté exento de culpa el mandatario.

El reembolso comprenderá los intereses de la cantidad anticipada, a contar desde el día en que se hizo el anticipo.

4. Indemnizar al mandante por los daños y perjuicios sufridos por la ejecución del mandato.

Artículo 2578. Debe también el mandante indemnizar al mandatario de todos los daños y perjuicios que le haya causado el cumplimiento del mandato, sin culpa ni imprudencia del mismo mandatario.

Se concede un verdadero derecho de retención en virtud de las deudas que el mandante llegue a tener con el mandatario.

Artículo 2579. El mandatario podrá retener en prenda las cosas que son objeto del mandato hasta que el mandante haga la indemnización y reembolso de que tratan los dos artículos anteriores.

VII. Obligaciones de las partes con relación a tercero.Artículo 2581. El mandante debe cumplir todas las obligaciones que el mandatario haya contraído dentro de los límites del mandato.

Se hace referencia concreta a que es el mandante el que queda obligado en virtud del mandato representativo, frente a los terceros.


VIII. Mandato judicial.“El mandato judicial tiene una operatividad práctica muy reducida, ya que ha sido desplazado por las otras fuentes de representación voluntaria para actuar en juicio. Únicamente procederemos a estudiar las disposiciones más relevantes de esta modalidad del mandato.”330

Artículo 2586. El mandato judicial será otorgado en escritura pública, o en escrito presentado y ratificado por el otorgante ante el juez de los autos. Si el juez no conoce al otorgante, exigirá testigos de identificación.

La substitución del mandato judicial se hará en la misma forma que su otorgamiento.

“…la regulación del mandato judicial sobra en el código actual, máxime que todos sus supuestos están previstos por el párrafo I del artículo 2554, enuncia al poder general para pleitos y cobranzas. La práctica impone esa supresión.”331

Domínguez comenta el artículo 112 del CPCDF el cual regula la autorización para los profesionales del Derecho para oír notificaciones, interponer recursos, etcétera disposición que quita vigencia al citado mandato judicial.

A nosotros nos interesan las cláusulas especiales.

A.Clausulas especiales.Artículo 2587. El procurador no necesita poder o cláusula especial sino en los casos siguientes:

I. Para desistirse;

II. Para transigir;

III. Para comprometer en árbitros;

IV. Para absolver y articular posiciones;

V. Para hacer cesión de bienes;

VI. Para recusar;

VII. Para recibir pagos;

VIII. Para los demás actos que expresamente determine la ley.

Cuando en los poderes generales se desee conferir alguna o algunas de las facultades acabadas de enumerar, se observará lo dispuesto en el párrafo primero del artículo 2554.

1.Desistirse.



“Durante el procedimiento pueden darse varios supuestos de desistimiento. Puede serlo de la demanda, de la instancia, de la acción intentada, del recurso interpuesto y otros más a los que en todo caso la ley procesal alude…”332

2.Transacción.

“…también se requiere poder o cláusula especial para transigir, es decir, para convenir en términos de ley, con mutuas concesiones, dar fin a un pleito presente o evitar uno futuro…”333

3.Compromiso en árbitros.“En efecto, convenir el juicio arbitral en un asunto actual en tribunales, por lo cual ya es un pleito, es el caso previsto en dicha fracción III de tal manera que podrá llevarse a caso por un apoderado general para pleitos y cobranzas.”334

4.Absolver y articular posiciones.“Se trata ciertamente de dos situaciones diametralmente opuestas; absolver posiciones es declarar sobre hechos propios y confesarlos en su caso. Articularlas es hacer las preguntas relativas al absolvente…”335

5.Hacer cesión de bienes.

“…el ámbito material de acción de dicho facultamiento se circunscribe a las facultades que tiene como denominador común a los pleitos, sin conexión alguna con los casos de disposición de bienes, si factibles en el ejercicio de un poder general para actos de dominio.

“Hacer cesión de bienes” tiene lugar sólo en el concurso civil voluntario cuando el deudor decide ceder sus bienes a sus acreedores…”336

6.Recusar.“…su razón de ser es evitar en un juicio la intervención de un magistrado, un juez o un secretario con impedimento para conocer de un juicio que los hiciere no conducirse con imparcialidad en esas condiciones…”337







7.Recibir pagos.Como se indica, el que ostente está facultad puede recibir el pago de la obligación a favor del mandante y poner en movimiento la maquinaria judicial para lograr dicho fin.

IX. PoderA.Concepto.

“…en sentido amplio significa la facultad que tiene una persona para intervenir en la esfera jurídica de otra; en sentido estricto es la declaración unilateral de voluntad por la que una persona llamada poderdante faculta a otra llamada apoderado para intervenir en su esfera jurídica…”338

“El poder es el acto unipersonal por el que el poderdante faculta al apoderado la posibilidad de otorgar uno o varios actos jurídicos por cuenta del primero…”339

“Poder es la facultad concedida a una persona, llamada representante, para obrar a nombre y por cuenta de otra llamada representada.”340

“La propuesta que hace una persona a otra para que actúe en su esfera jurídica no es más que la oferta de celebrar el contrato de mandato, misma que una vez aceptada adquiere naturaleza contractual…”

“…Lo que debe quedar claro es que el poder es un acto jurídico unilateral que precede a la celebración del mandato y que general a favor del apoderado la facultad de obrar por cuenta del poderdante.”

“La aceptación que el apoderado lleve a cabo respeto del poder a él conferido, no trae consigo un viraje para devenir en mandato por haber una oferta y una aceptación; la voluntad en el poder no es una oferta para ser aceptada, es la manifestación de la única voluntad requerida para la integración de todo un acto jurídico como lo es el poder…”

B. Clases de poderes.1.Poderes generales.

Artículo 2553. El mandato puede ser general o especial. Son generales los contenidos en los tres primeros párrafos del artículo 2554. Cualquier otro mandato tendrá el carácter de especial.

a) Pleitos y cobranzas.




Artículo 2554. En todos los poderes generales para pleitos y cobranzas, bastará que se diga que se otorga con todas las facultades generales y las especiales que requieran cláusula especial conforme a la ley, para que se entiendan conferidos sin limitación alguna.

“…El mandatario para pleitos se encuentra facultado para actuar en juicio o fuera de él a fin de defender los derechos del mandante que sean jurídicamente controvertidos.

En lo relativo al vocablo “cobranza” significa que el mandatario estará facultado para exigir el cumplimiento de los créditos que el mandante tenga a su favor, así como la responsabilidad derivada de su incumplimiento.341

“…en ejercicio de un poder general para pleitos y cobranzas, se podrá atender toda clase de procedimientos civiles, sean éstos de carácter patrimonial o extrapatrimonial, asuntos del estado civil, asuntos jurídicos-familiares, juicios sucesorios y el ejercicio e impugnación de acciones de naturaleza real u obligacional.”342

“…el poder general para pleitos y cobranzas permite ser ejercitado respecto de cualquier acto prejudicial cuya subsistencia dependerá por razón natural del juicio mismo y será éste el que en última instancia justifique la realidad de dichos actos…”343

“La parte relativa a cobranzas del poder general para pleitos y cobranzas comprende precisamente cobrar, esto es, exigir el pago al deudor de lo debido o sea, el exigir el cumplimiento de la obligación de que se trate…”344

“…en términos de los artículos 2554 y 2587 infine, la celebración del mandato general para pleitos y cobranzas es suficiente para que todas y cada una de las facultades a que el último artículo se refiere se tengan por otorgadas; en la práctica dichas facultades continúan siendo otorgadas expresamente en los instrumentos públicos en que se asienta el acto de referencia, por temor a que los órganos ante los que se intente hacer valer irrazonablemente así lo exijan, lo que desvirtúa el carácter general del mandato.”345

b) Actos de administración.

Artículo 2554. ..En los poderes generales para administrar bienes, bastará expresar que se dan con ese carácter, para que el apoderado tenga toda clase de facultades administrativas.

Para determinar cuáles son los actos de administración, primero se deben recordar los tipos de patrimonio:

• Civil o de conservación.

• Explotación.

• Liquidación.






“El patrimonio de derecho común se integra por derechos cuya finalidad es permanecer en la esfera jurídica de su titular. De esta manera, el acto de administración sobre este tipo de patrimonio sólo comprende operaciones de conservación, actos que aumenten el valor de los bienes que lo constituyen y los que tengan por objeto explotar dichos bienes sin menoscabo de su sustancia y sin que salgan del patrimonio del dueño.” 346

“El patrimonio de explotación se integra por derechos destinados a la circulación comercial, por lo que el acto de administración en éste caso abarcará la posibilidad de enajenar dichos derechos a cambio de un precio adecuado para ellos.”

“…el patrimonio de liquidación es aquel que está llamado a extinguirse por lo que la finalidad de los derechos que lo constituyen es la de finiquitar las relaciones jurídicas de su titular. El acto de administración en éste caso comprende todas las operaciones tendientes a la liquidación del patrimonio…”347

c) Actos de dominio.

En los poderes generales, para ejercer actos de dominio, bastará que se den con ese carácter para que el apoderado tenga todas las facultades de dueño, tanto en lo relativo a los bienes, como para hacer toda clase de gestiones a fin de defenderlos.

“El mandato general para actos de dominio tiene la finalidad de que el mandatario pueda realizar todos los actos que puede ejecutar el propietario; es decir, todo tipo de enajenaciones e imponer toda clase de gravámenes. Sin embargo, como expusimos al tratar el contrato de donación, existe una tesis jurisprudencial de la suprema Corte de Justicia de la Nación que determina que la celebración del contrato de donación por cuenta de otro requiere que el mandatario goce de una cláusula especial que lo faculte en éste sentido…”348

d) Poderes limitados.

Cuando se quisieren limitar, en los tres casos antes mencionados, las facultades de los apoderados, se consignarán las limitaciones, o los poderes serán especiales.

Las limitaciones pueden ser respecto a éstos puntos:

• En cuanto al tiempo.

• En cuanto al objeto.

• En cuanto a la persona.

• En cuanto al lugar.

• En cuanto al desempeño conjunto.




2.Poderes especiales.

“Por un poder especial el poderdante faculta al apoderado a la realización de uno o varios actos pero concretos en todo caso. Un poder especial se otorga bien sea para vender un inmueble en particular y bajo ciertas condiciones; para venderlo simplemente, para vender cualquier inmueble, para vender inmuebles o únicamente para vender…”349

X. Terminación del mandato.A. Revocación.“La revocación es un acto jurídico unilateral que tiene por objeto privar total o parcialmente de efectos a un acto jurídico anterior y valido. Representa una excepción al principio general de intangibilidad de los contratos.”

“…La revocabilidad del mandatario se explica a partir del carácter intuitu personae del contrato…”350

1.Mandato Irrevocable.

“La razón de la irrevocabilidad estriba en que en ambos supuestos el mandato es celebrado en beneficio del mandatario…”351

Artículo 2596. El mandante puede revocar el mandato cuando y como le parezca; menos en aquellos casos en que su otorgamiento se hubiere estipulado como una condición en un contrato bilateral, o como un medio para cumplir una obligación contraída.

B. Renuncia.“La renuncia es un acto jurídico unilateral que otorga el titular de un derecho con él objeto de extinguirlo…”

“La renuncia no termina con el mandato, sino que únicamente extingue el derecho que tiene el mandatario para intervenir en la esfera jurídica del mandante, subsistiendo las relaciones internas entre ambos contratantes.”352





C. Muerte del mandante o del mandatario.“El mandato no termina por el fallecimiento de alguna de las partes, sino que sólo extingue la facultad del mandatario de obrar por cuenta ajena…”353

Muerte del mandante.

Artículo 2600. Aunque el mandato termine por la muerte del mandante, debe el mandatario continuar en la administración, entretanto los herederos proveen por sí mismos a los negocios, siempre que de lo contrario pueda resultar algún perjuicio.

Muerte del mandatario.

Artículo 2602. Si el mandato termina por muerte del mandatario, deben sus herederos dar aviso al mandante y practicar, mientras éste resuelva, solamente las diligencias que sean indispensables para evitar cualquier perjuicio.

D. Interdicción de cualquiera de las partes.“No se trata de una incapacidad natural la que origina la terminación del mandato por más que aquella fuere evidente y resultare prolongada. La causa de terminación circunscribe su existencia a la interdicción, la cual supone la declaración judicial de incapacidad…”354

E. Vencimiento del plazo y terminación del negocio.“Cuando en la celebración del contrato se pacta un plazo para que durante su transcurso el mandatario ejecute los actos objeto del mismo y cumpla así con el encargo del mandante, el mandato termina fatalmente al llegar el término de dicho plazo…”

“Al cumplir el mandatario con la obligación principal a su cargo… …queda éste sin materia lo cual, según la fracción V del artículo citado, trae también aparejada su terminación.”355

F. En caso de declaración de ausencia.El mandato termina…

…VI. En los casos previstos por los artículos 670, 671 y 672.

XI. Clasificación.353 Rico Álvarez, Fausto y Patricio Garza Bandala. De los Contratos Civiles. Porrúa. México. 2008. p. 273



• Bilateral.

• Oneroso por naturaleza.

• Conmutativo.

• Ejecución diferida o de tracto sucesivo.

• Intuitu personae.

• Preparatorio.

Contrato de Prestación de

Servicios Profesionales.

I.Concepto.“El contrato de prestación de servicios profesionales, es un contrato por virtud del cual una persona llamada profesional o profesor, se obliga a prestar un servicio técnico en favor de otra llamada cliente, a cambio de una retribución llamada honorario.”356

“Es el contrato por el que una persona llamada profesionista o profesor se obliga a prestar determinados servicios calificados que requieren una preparación técnica y a veces un título profesional, a otra persona llamada cliente que se obliga a pagarle una determinada retribución llamada honorario.”357

A.Prestación de servicios.“Los servicios que se obliga a prestar el profesor son siempre actos técnicos y por regla general actos materiales, como los que realiza un médico en una intervención quirúrgica, un arquitecto en la construcción de un conjunto habitacional o un notario en la redacción de una escritura y…

El profesor siempre actúa en nombre propio y obra por su cuenta al hacer ejercicio de una actividad profesional independientemente de que como consecuencia del contrato celebrado con su cliente su trabajo deba aprovechar y sea en beneficio de éste.”358




“…no puede confundirse el contrato de prestación de servicios profesionales con el contrato de mandato, ya que en aquél los actos que realiza o los servicios que presta el profesionista no son necesariamente actos jurídicos…”359

“Son los conocimientos especiales del profesionista los que definen la naturaleza del contrato. Cuando el profesionista carece de conocimientos especiales para ejecutar los hechos que son objeto de negocio, lo celebrado será un contrato innominado de prestación de servicios.”360

II.Elementos de existencia.A.Consentimiento.

“Como el Código no exige formalidad alguna para la celebración del contrato de prestación de servicios profesionales, y por ello se trata de un contrato consensual en oposición a formal, nada impediría considerar que en el caso se dieran manifestaciones tácitas de voluntad.”361

Artículo 2547. El contrato de mandato se reputa perfecto por la aceptación del mandatario.

El mandato que implica el ejercicio de una profesión se presume aceptado cuando es conferido a personas que ofrecen al público el ejercicio de su profesión, por el solo hecho de que no lo rehúsen dentro de los tres días siguientes.

La aceptación puede ser expresa o tácita. Aceptación tácita es todo acto en ejecución de un mandato.

B.Objeto.“El objeto indirecto de éste contrato (que es el contenido de las prestaciones de las partes), es doble: Por una parte el servicio profesional y por la otra los honorarios.”362


III.Elementos de validez.359 Sánchez Medal…, p. 336




A.Capacidad y legitimación.La capacidad sigue las reglas generales.

“La legitimación cosiste en contar con los conocimientos especiales necesarios para la ejecución de los hechos que son materia del contrato.”363

“...y cuando la actividad a realizar sólo la pueda ejecutar una persona con título profesional para su ejercicio, en los términos de la Ley Reglamentaria del Artículo 5º Constitucional, relativo al ejercicio de las profesiones en el Distrito Federal, también requerirá la capacidad especial de ser perito en esa materia con dicho título. Con fundamento en esa ley, se requiere además del título, el que el mismo esté registrado y como consecuencia de ese registro se expida al profesional una cédula con efectos de patente para ejercer su profesión.”364

IV.Obligaciones de las partes.A.Del profesionista.1. Prestar los servicios convenidos.

“La prestación de los servicios pactados debe ejecutarse con una calidad proporcional a los conocimientos especiales por los que fue contratado el profesor.”365

Artículo 2615. El que preste servicios profesionales, sólo es responsable, hacia las personas a quienes sirve, por negligencia, impericia o dolo, sin perjuicio de las penas que merezca en caso de delito.

2.Guarda de secreto profesional.Artículo 2590. El procurador o abogado que revele a la parte contraria los secretos de su poderdante o cliente, o le suministre documentos o datos que lo perjudiquen, será responsable de todos los daños y perjuicios, quedando, además, sujeto a lo que para estos casos dispone el Código Penal.

Todo profesionista estará obligado a guardar estrictamente el secreto de los asuntos que se le confieren por sus clientes, salvo los informes que obligatoriamente establezcan las leyes respectivas.

36 Ley Reglamentaria del Artículo 5º Constitucional.

3.Erogar expensas o gastos.




“A erogar las expensas o gastos necesarios si el profesional se obligo a hacerlos y no se incluyeron expresamente en el pago de los honorarios…”366

Relación con el Artículo 2609. En la prestación de servicios profesionales pueden incluirse las expensas que hayan de hacerse en el negocio en que aquéllos se presten. A falta de convenio sobre su reembolso, los anticipos serán pagados en los términos del artículo siguiente, con el rédito legal, desde el día en que fueren hechos, sin perjuicio de la responsabilidad por daños y perjuicios cuando hubiere lugar a ella.

4.No incurrir en prevaricato.“Si el profesional es un licenciado en derecho, tiene la prohibición de asesorar o patrocinar a las dos o más partes con intereses opuestos en el o los negocios correspondientes. Si lo hace, comete delito de prevaricato, sancionado por el Código Penal, Art. 232. (Art. 2589 del Código Civil).”367

B.Del cliente.1.Pagarle la retribución. Honorarios.

“Pagar los honorarios que se hayan convenido y a falta de convenio los fijará el Juez que conozca de la controversia que se suscite por ese motivo, atendiendo a las costumbres del lugar, a la importancia de los asuntos prestados, a las posibilidades económicas del cliente y a la reputación del profesional. Si los servicios estuvieren regulados por arancel, éste servirá de norma para fijar los honorarios (2607)…”368


Artículo 2613. Los profesores tienen derecho de exigir sus honorarios, cualquiera que sea el éxito del negocio o trabajo que se les encomiende, salvo convenio en contrario.

2.Reembolsar gastos.

“Pagar los expensas que hubieren hecho el profesional más su interese legal desde que se hicieron si no quedaron incluidos en el monto de los honorarios (2609).”369

C.Pluralidad de profesionistas y clientes.



368 Zamora y Valencia, Miguel Ángel. Contratos Civiles. 10ª ed. Porrúa. México. 2004. pp. 359.360


“Si son varios los profesionales a quienes se les encomendó un negocio, cada uno tendrá sólo derecho a cobrar los servicios que individualmente haya realizado (2612). Si son varios los clientes en la celebración del contrato, responden todos en forma solidaria de sus obligaciones para con el o los profesores (2611).”370

V.Causas de terminación.Caso especial de imposibilidad en la continuación del servicio profesional:

Artículo 2614. Siempre que un profesor no pueda continuar prestando sus servicios, deberá avisar oportunamente a la persona que lo ocupe, quedando obligado a satisfacer los daños y perjuicios que se causen, cuando no diere este aviso con oportunidad. Respecto de los abogados se observará, además, lo dispuesto en el artículo 2589.

Zamora y Valencia expone las causas de terminación de esté contrato que al no ser señaladas por la Ley, se determinan por analogía con los contratos de su tipo.

“A. La conclusión del negocio encomendado al profesional.

B. La imposibilidad legal o natural de concluirlo.

C. La rescisión por mutuo consentimiento.

D. La muerte del profesional o su interdicción.

E. La nulidad o resolución del contrato.”371

VI. Clasificación.• Bilateral.

• Oneroso.

• Conmutativo o aleatorio.

• Intuitu personae (del profesionista).



Obra a precio alzado.I. Concepto.“Doctrinalmente puede definirse como el contrato por el que una parte llamada empresario u operario se obliga a realizar, con materiales propios, una obra a favor de otra llamada dueño de la obra, a cambio de una contraprestación determinada de manera global.”372

“El contrato de obra a precio alzado, es aquél por virtud del cual, una persona llamada empresario se obliga a realizar una obra con materiales propios y tomando a su cargo la dirección y el riesgo de la misma, para la otra parte llamada dueño, quien se obliga a pagarle una remuneración.”373

A. Realizar una obra.“El empresario debe ejecutar personalmente la obra o debe vigilar personalmente la ejecución que otra persona haga, si en el contrato se le facultó para que otra persona la hiciera, bajo su responsabilidad.”

…

“Es un contrato translativo de dominio respecto a los materiales empleados si la obra es un bien inmueble, o respecto de la obra misma, si ésta es mueble, y la transmisión del dominio se opera en el primer caso, por la colocación de los materiales en el inmueble, y en el segundo supuesto, cuando se determine e individualice la obra mueble con conocimiento del dueño.”374

B.Materiales propios.“Los materiales empleados en la ejecución de la obra deben ser propiedad del empresario.”375

II. Elementos de existencia.A.Consentimiento.

No hay reglas aplicables al consentimiento.





B.Objeto.“Como en la mayor parte de los contratos es doble; por una parte el contenido de la prestación del empresario y por la otra el contenido de la prestación del dueño.”376

“El objeto como contenido de la prestación del empresario puede ser un bien mueble o un inmueble (2618), y así, para poner un ejemplo se puede obligar a construir una mesa o un edificio.”

“El objeto como contenido de la prestación del dueño, es generalmente dinero, aunque nada impide que la contraprestación sea en otros bienes diferentes.”377

“La realización de la obra es una obligación conjuntiva que comprende un hacer –elaborar la obra- y un dar – entregar la obra -. La obligación de pagar un precio alzado por la obra pude consistir en un dar o un hacer según lo convengan las partes.”378

III. Elementos de validez.A.Capacidad y legitimación.

Las reglas de capacidad son las mismas que en todos los contratos.

En legitimación se debe distinguir para el caso del empresario y el dueño de la obra.

“La capacidad del empresario debe ser además de la general, la especial de ser propietario de los bienes empleados en la obra para poderlos transmitir al dueño, ya que si tales materiales son ajenos se originará la nulidad de la enajenación (por analogía Art. 2220).”379

B.Forma.Artículo 2618. Siempre que el empresario se encargue por ajuste cerrado de la obra en cosa inmueble cuyo valor sea de más de cien pesos, se otorgará el contrato por escrito, incluyéndose en él una descripción pormenorizada, y en los casos que lo requieran, un plano, diseño o presupuesto de la obra.






A. Del empresario.1.Elaborar la obra.

“Esta obligación la debe cumplir apegándose a los planos, diseños, presupuestos y directrices pactadas por las partes… (2619).”

“…Además debe ejecutar la obra personalmente a menos que se haya pactado lo contrario o el dueño lo consienta… (2633).”380

2.Entregar la obra.“Aunque esta obligación no se consigna en forma expresa y tajante en la ley, se desprende del contenido de los artículos 2617, 2625, 2630, 2634 y 2644 y demás constituye la razón de ser del contrato y por lo tanto integra el consentimiento como elemento esencial del contrato.”381

3.Responder por los vicios.“Tales obligaciones se consignan en los artículos 2617 y 2642. Además debe responder de los defectos que pudieren aparecer en la obra procedentes de vicios en su construcción y hechura, mala calidad de los materiales empleados o vicios del suelo en que se edificó (2634).”382

4.Responder por los hechos de las personas que ocupe en la obra.

Artículo 2642. El empresario es responsable del trabajo ejecutado por las personas que ocupe en la obra.

B.Dueño de la obra.1.Pagar el precio convenido.

“…La parte que se convertirá en propietaria de la obra como consecuencia del contrato, debe pagar la prestación convenida y si no se fijó precio éste será el que fijen los aranceles si los hay o en su defecto el que trasen perito (2624).”383

V. Causas de terminación.Fausto Rico estudia los siguientes:

1.Desistimiento del dueño de la obra.





2.Muerte del empresario.

3. Imposibilidad de continuar la elaboración de la obra.

V. Clasificación del contrato.• Bilateral.

• Oneroso.

• Conmutativo, generalmente.

• Consensual o formal.

• Intuitu personae respecto de la persona del empresario.

Hospedaje.I. Concepto.“El contrato de hospedaje es aquél por virtud del cual una persona llamada hostelero se obliga a proporcionar a otra llamada huésped, albergue a cambio de una retribución, comprendiéndose o no, según se estipule, los alimentos y otros servicios y bienes relacionados con el albergue.”384

“El contrato de hospedaje es aquél por el que el hostelero se obliga a dar albergue al huésped, con o sin alimentos, servicios complementarios, en su caso, a cambio de una remuneración que este último debe cubrir al primero por los servicios recibidos.”385

Artículo 2666. El contrato de hospedaje tiene lugar cuando alguno presta a otro albergue, mediante la retribución convenida, comprendiéndose o no, según se estipule, los alimentos y demás gastos que origine el hospedaje.



Contratos asociativos.Asociación civil.I.Concepto.Artículo 2670. Cuando varios individuos convinieren en reunirse, de manera que no sea enteramente transitoria, para realizar un fin común que no esté prohibido por la ley y que no tenga carácter preponderantemente económico, constituyen una asociación.

“El contrato de asociación civil es aquel por virtud del cual, dos o más personas convienen en reunirse de una manera que no sea enteramente transitoria, para la realización de un fin común lícito y que no tenga carácter preponderantemente económico y que origina la creación de una persona jurídica diferente a la de los contratantes.”386

“El contrato de asociación por el que dos o más personas acuerdan reunirse permanentemente para realizar un fin común lícito, de carácter político, científico, artístico, de receso y en general cualquier otro fin que no sea preponderantemente económico, a través de la persona moral que por dicho contrato constituyen.”387

A.Da nacimiento a una persona moral.“Respecto de la asociación civil, es el caso de la creación de una situación jurídica concreta, consistente en la constitución, por voluntad de los otorgantes, de una persona moral; con personalidad jurídica y con toda su estructura normal como corresponde a cualquier da las de su clase.”388

“Aunado a lo anterior, recordemos que cualquier persona, sea física o moral, tiene una serie de atributos cuyo conjunto la integran, y en el caso concreto de una asociación civil podemos citar como tales a su capacidad, a su patrimonio, a su denominación, a su domicilio, así como a su nacionalidad.”389

386 Zamora y Valencia, Miguel Ángel. Contratos Civiles. 10ª ed. Porrúa. México. 2004. p. 373.

387 Domínguez Martínez, Jorge Alfredo. Contratos. 2da ed. Porrúa. México. 2002. p. 654.



B.Reunión de personas de carácter permanente.

“Para que haya asociación civil es necesario que las personas que la integren tengan la intención de permanecer unidas por un periodo de tiempo considerable. El Código no especificó cuál debe ser la duración mínima de la asociación civil, sólo estableció el concepto jurídico indeterminado de “reunión no enteramente transitoria.”390

C.Fin no preponderantemente económico.“Esa finalidad no debe tener un carácter preponderantemente económico. Los asociados no tienen derecho al reparto de incrementos patrimoniales de la asociación. Las asociaciones no tienen un capital social.”391

“La asociación civil debe perseguir fines distintos a la repartición de utilidades, sin embargo, los medios de que se puede disponer para la consecución de su objeto pueden tener carácter económico.”392

II.Elementos de existencia.A.Consentimiento.No hay una regla determinada y específica en la asociación civil.

Se puede rescatar el hecho de que las voluntades de los contratantes se dirigen todas hacia el mismo fin, al reunirse para dar nacimiento a una persona moral y, a través de esta, realizar actividades no económicas.

B.Objeto.“Hay que distinguir el fin u objeto social del objeto del contrato de asociación civil. El fin u objeto de la asociación puede ser cualquier propósito de naturaleza no preponderantemente económica. El objeto del contrato de asociación civil puede comprender la creación y transmisión de obligaciones de dar, hacer o no hacer.”393

“Los socios y los asociados pueden aportar a las sociedades o asociaciones, su industria o determinados bienes; pueden también: obligarse a realizar determinada conducta o a no





realizar otra; transmitir la propiedad de ciertas cosas, la titularidad de derechos o sólo conceder el uso o goce.

En vista de lo anterior, habrá que determinar primero cual es el objeto como prestación de cada asociado o socio en forma particular e individualizada, para luego aplicar al mismo las reglas correspondientes, ya se trate de hechos o cosas.”394

III.Elementos de validez.A.Capacidad y legitimación.Se seguirán las reglas generales de las obligaciones.

“La necesidad de satisfacer requisitos de legitimación pare celebrar el contrato de asociación civil dependerá del tipo de aportación que se pretenda realizar: la aportación de bienes o servicios profesionales siempre requerirá la legitimación del asociad que la lleve a cabo; la aportación de servicios distintos a los profesionales no requiere legitimación.”395

B.Forma.Artículo 2671. El contrato por el que se constituya una asociación, debe constar por escrito.

Artículo 2673. Las asociaciones se regirán por sus estatutos, los que deberán ser inscritos en el Registro Público para que produzcan efectos contra tercero.

Se deben efectuar los siguientes comentarios:

1. El Código Civil exige la forma del escrito privado. 2. De igual forma, exige la inscripción de los estatutos (contenidos en el contrato) en el

Registro Público.3. En el RPP solo se inscriben documentos auténticos como escrituras públicas o

contratos ratificados.4. Por tanto, la forma para la asociación civil deberá ser escritura pública.

IV. Obl igaciones de los asociados entre sí.A.Realizar la aportación convenida.394 Zamora y Valencia, Miguel Ángel. Contratos Civiles. 10ª ed. Porrúa. México. 2004. p. 377.


"Los asociados deben aportar los bienes o servicios acordados en el contrato de asociación civil."396

V. Obligaciones de los asociados para con la Asociación.

A. Pagar las cuotas pactadas.

Artículo 2683. Los socios tienen derecho de vigilar que las cuotas se dediquen al fin que se propone la asociación y con ese objeto pueden examinar los libros de contabilidad y demás papeles de esta

"Las asociaciones civiles pueden subsistir por medio del pago de cuotas realizado por sus asociados, a través de donativos realizados por terceros o bien, con ingresos que perciban por otros motivos."

Rico Álvarez, Fausto y Patricio Garza Bandala. De los Contratos Civiles. Porrúa. México. 2008. p. 337

B. Abstenerse de votar cuando exista conflicto de intereses.Artículo 2697. El asociado no votará las decisiones en que se encuentren directamente interesados en él, su cónyuge, sus ascendientes, descendientes, o parientes colaterales dentro del segundo grado.

V I . Ob l i gac iones de l a Asociación para con los asociados.A.Repartir cuotas de liquidación."Los asociados pueden convenir que al finalizar el contrato cada uno tenga derecho a obtener una parte del patrimonio de la asociación civil."397



VII. Funcionamiento de la Asociación.A.Atributos de la persona.1. Capacidad jurídica."...tiene capacidad de goce lo mismo que de ejercicio; la primera, por una interpretación inexacta, provocada a su vez por una redacción confusa del artículo 26 del Código, circunscrita al objeto de la asociación, pues de conformidad con dicho precepto, "las personas morales pueden ejercitar todos los derechos que sean necesarios para rea,izar el objeto de la institución, de tal manera que ello ha sido interpretado como si las personas morales y ahora en particular las asociaciones civiles, puedan intervenir en la adquisición de derechos y en la asunción de obligaciones sólo relacionados con su objeto.

Hemos considerado inexacta la interpretación indicada, pues la disposición transcrita no se refiere a la adquisición de derechos sino a su ejercicio lo cual es distinto. El primer supuesto corresponde a la capacidad de goce, pues esa adquisición está relacionada con la posible titularidad; la segunda por su parte, es materia de la capacidad de ejercicio, es precisamente por esta última que el ejercicio de derechos se lleva a cabo..."398

2. Denominación."...El nombre de las asociaciones civiles puede formarse y determinarse a voluntad de los contratantes y deberán contener la mención de ser asociación civil, pudiendo usarse, como en la práctica se acostumbra, la abreviatura "A.C."

El nombre de las asociaciones civiles se forma arbitrariamente, no es inmutable, ya que existe la más amplia posibilidad de cambio y puede representar para la persona moral un valor económico."399

Se solicita permiso a la SRE para la constitución de este tipo de sociedades.

3. Domicilio.

398 Domínguez Martínez, Jorge Alfredo. Contratos. 2da ed. Porrúa. México. 2002. p. 664-665


"El domicilio, es la sede jurídica de la persona moral. Es el lugar en donde cumplirá sus obligaciones y hará ejercicio de sus derechos. En los términos del artículo 33 del código, será el lugar en donde se halle establecida su administración."400

4. Patrimonio."El patrimonio se constituye por las aportaciones de los asociados y por el conjunto de bienes y derechos de carácter económico que adquiera la asociación por cualquier medio lícito, como cuotas, donativos, pagos por servicios, representaciones, etc., y por sus obligaciones."401

"La ley no establece que las aportaciones de los asociados deban constituir un apartado especial dentro del activo patrimonial de la asociación civil, por lo que en la práctica se considera que dichas agrupaciones carecen de capital."402

B. Asamblea General de Asociados.Artículo 2674. El poder supremo de las asociaciones reside en la asamblea general. El director o directores de ellas tendrán las facultades que les conceden los estatutos y la asamblea general con sujeción a estos documentos.

• Convocatoria 2675• Orden del día 2676, 2677• Votación 2678

C. Administración de la sociedad.Artículo 2674. El poder supremo... El director o directores de ellas tendrán las facultades que les conceden los estatutos y la asamblea general con sujeción a estos documentos.

"La pobre regulación del órgano de administración social de las asociaciones civiles motiva que los contratantes convengan un régimen particular en cada caso..."403

D. Admisión y exclusión de asociados.




403 Rico Álvarez, Fausto y Patricio Garza Bandala. De los Contratos Civiles. Porrúa. México. 2008. p. 340.

"El estatuto social se pueden establecer los requisitos más variados para que una persona pueda ingresar a la asociación, ya que la ley no establece ninguna limitación a la posibilidad de ser asociado en estas personas morales..."404

Artículo 2680. Los miembros de la asociación tendrán derecho a separarse de ella, previo aviso dado con dos meses de anticipación.

Artículo 2681. Los asociados sólo podrán ser excluidos de la sociedad por las causas que señalen los estatutos.

Artículo 2682. Los asociados que voluntariamente se separen o que fueren excluidos, perderán todo derecho al haber social.

Artículo 2683. La calidad de socios es intransferible.

E. Disolución de las asociaciones.Las asociaciones, además de las causas previstas en los estatutos, se extinguen:

• Consentimiento de la asamblea.• Concluido el término.• Conseguido el objeto.• Tornarse incapaces para conseguir el fin.• Resolución dictada por autoridad competente.

Estas previsiones son dispuestas por el artículo 2685 del Código Civil.

En caso de liquidación se toma en cuenta lo previsto en el artículo 2686.

VIII. Clasificación.• Bilateral• Oneroso• Conmutativo• Intuitu personae, según la doctrina.• Preparatorio• Formal

404 Zamora y Valencia, Miguel Ángel. Contratos Civiles. 10ª ed. Porrúa. México. 2004. p. 385-386

Sociedad civil.I. Concepto.Artículo 2688. Por el contrato de sociedad los socios se obligan mutuamente a combinar sus recursos o sus esfuerzos para la realización de un fin común, de carácter preponderantemente económico, pero que no constituya una especulación comercial.

“El contrato de sociedad civil es aquel por virtud del cual dos o más personas se obligan a combinar sus recursos o sus esfuerzos para la realización de un fin común licito y posible, de carácter preponderantemente económico, pero que no constituya una especulación comercial y que origina la creación de una persona jurídica diferente a la de los contratantes.”405

A.Contrato que da nacimiento a una persona moral.

Es un contrato, a pesar de las diversas opiniones que se han generado al respecto.

Una de las consecuencias esenciales es la de dar nacimiento a una persona moral diferente a la de los socios.

B.Fin preponderantemente económico.“Hay que distinguir entre fin u objeto social y objeto del contrato de sociedad: el fin de toda sociedad civil es la generación de ganancias; el objeto del contrato de sociedad es la creación y transmisión de derechos y obligaciones.”406

C.No puede existir especulación comercial.“El fin de la sociedad civil es la generación de ganancias sin llegar a la especulación comercial corresponde a la legislación mercantil determinar los actos que constituyen dicha especulación.”407

Il. Elementos de existencia.405 Zamora y Valencia, Miguel Ángel. Contratos Civiles. 10ª ed. Porrúa. México. 2004. p. 391



A.Consentimiento.Reglas generales.

B.Objeto.Prestaciones aportaciones (dar o hacer).

Objeto social o finalidad.

“…Puede consistir en cosas, en actos o en hechos que cada socio podrá aportar su trabajo personal, dinero, bienes o derechos la aportación puede ser en propiedad o simplemente pude aportarse el uso o el goce…”408

Artículo 2689. La aportación de los socios puede consistir en una cantidad de dinero u otros bienes, o en su industria. La aportación de bienes implica la transmisión de su dominio a la sociedad, salvo que expresamente se pacte otra cosa.

III. Elementos de validez.A.Capacidad de ejercicio y legitimación.

La capacidad sigue las reglas generales.

“…dependerá del tipo de aportación que se pretenda realizar: la aportaciones de bienes o servicios profesionales siempre requerirá legitimación del socio que la lleve a cabo, la aportación de servicios distintos a los profesionales no requiere legitimación…”409

B.Forma.Artículo 2690. El contrato de sociedad debe constar por escrito; pero se hará constar en escritura pública, cuando algún socio transfiera a la sociedad bienes cuya enajenación deba hacerse en escritura pública.

Artículo 2694. El contrato de sociedad debe inscribirse en el Registro de Sociedades Civiles para que produzca efectos contra tercero.

• La misma reflexión respecto a la asociación.

• Contenido del documento.

Artículo 2693. El contrato de sociedad debe contener:

I. Los nombres y apellidos de los otorgantes que son capaces de obligarse;

408 Zamora y Valencia, Miguel Ángel. Contratos Civiles. 10ª ed. Porrúa. México. 2004. p.392


II. La razón social;

III. El objeto de la sociedad;

IV. El importe del capital social y la aportación con que cada socio debe contribuir;

Si falta alguno de estos requisitos se aplicará lo que dispone el Artículo 2691.

• Falta de forma.

Artículo 2691. La falta de forma prescrita para el contrato de sociedad, sólo produce el efecto de que los socios puedan pedir, en cualquier tiempo, que se haga la liquidación de la sociedad conforme a lo convenido, y a falta de convenio, conforme al Capítulo V de esta sección; pero mientras que esa liquidación no se pida, el contrato produce todos sus efectos entre los socios y éstos no pueden oponer a terceros que hayan contratado con la sociedad, la falta de forma.

C.Fin licito.Artículo 2692. Si se formare una sociedad para un objeto ilícito, a solicitud de cualquiera de los socios o de un tercero interesado, se declarará la nulidad de la sociedad, la cual se pondrá en liquidación.

Después de pagadas las deudas sociales conforme a la ley, a los socios se les reembolsará lo que hubieren llevado a la sociedad.

Las utilidades se destinarán a los establecimientos de beneficencia pública del lugar del domicilio de la sociedad.

IV. Obligaciones de los socios entre sí.

A.Realizar la aportación convenida.“La primera obligación que contraen los socios es aportar bienes o servicios que hubieren pactado…”410

La aportación podrá ser en bienes, dinero o industria de conformidad con el artículo 2689 del Código.

En caso de que sea con bienes, se entiende que sea aportación es en propiedad y el socio responderá del saneamiento en caso de evicción.

B.Respetar los requ is i tos para la enajenación de partes sociales.


“…dos maneras por las que pueden ingresar nuevas personas a la sociedad la primera por medio de la enajenación de partes sociales; y la segunda, por medio de nuevas aportaciones que realicen quienes pretendan adquirir el carácter de socios. En ambos casos se requiere la aprobación unánime de los demás socios salvo que el contrato social determine una regla distinta.

Cuando el ingreso de nuevas personas a la sociedad derive de la enajenación de partes sociales, gozará los demás socios del derecho de preferencia en sentido estricto…”411

Artículo 2705. Los socios no pueden ceder sus derechos sin el consentimiento previo y unánime de los demás coasociados; y sin él tampoco pueden admitirse otros nuevos socios, salvo pacto en contrario, en uno y en otro casos.

Artículo 2706. Los socios gozarán del derecho del tanto. Si varios socios quieren hacer uso del tanto, les competerá éste en la proporción que representen. El término para hacer uso del derecho del tanto, será el de ocho días, contados desde que reciban aviso del que pretende enajenar.

V. Obligaciones de los socios para con la sociedad.

A.No obstaculizar la administración.Artículo 2709. La administración de la sociedad puede conferirse a uno o más socios.

Habiendo socios especialmente encargados de la administración, los demás no podrán contrariar ni entorpecer las gestiones de aquéllos, ni impedir sus efectos. Si la administración no se hubiese limitado a alguno de los socios, se observará lo dispuesto en el artículo 2719.

V I . Ob l i gac iones de l a sociedad para con los socios.

A.Repartir utilidades.“Se conocen con el nombre de utilidades los excedentes que resultan de deducir el activo social el monto total de los pasivos a su cargo…”412



“La regla general es que los socios capitalistas participen en las utilidades de la sociedad según lo convenido; a falta de convenio la participación se realizará en función de lo que hubieren aportado.”413

El monto de las utilidades que reciben los socios capitalistas se determinan de conformidad con los criterios dispuestos en los artículos 2732 y 2733.

Se establece en el artículo 2696 la prohibición del pacto leonino.

“Las utilidades que efectivamente se hubieren generado habrán de repartirse en el momento convenido por los socios a falta de convenio las utilidades se repartirán hasta que la sociedad se disuelva…”414

B.Repartir cuotas de liquidación.“La cuota de liquidación es la parte del capital social que corresponde a cada socio y que la sociedad está obligada a restituir…”415

VII. Funcionamiento de la sociedad.

A.Atributos de la persona.1.Denominación.

Artículo 2699. Después de la razón social, se agregarán estas palabras "Sociedad Civil".

Se debe solicitar permiso especial a la SRE para constituir una S.C.

2.Capital social.“A diferencia de las asociaciones civiles las sociedades civiles sí tiene un capital social además de tener un patrimonio.”

“El patrimonio de las sociedades se integra por las aportaciones de los socios y por el conjunto de bines, derechos y créditos que obtengan como consecuencia de los actos que realicen, tendientes a la consecución del objeto social y sirve de garantía para el cumplimiento de sus obligaciones.”

B.Asambleas de socios.413 Rico Álvarez, Fausto y Patricio Garza Bandala. De los Contratos Civiles. Porrúa. México. 2002. p.319



“La asamblea de socios es el órgano principal de la sociedad, a ésta corresponde adoptar las decisiones más trascendentes sobre las actividades y desarrollo sociales. El legislador no reguló la asamblea de socios como uno de los órganos sociales, sin embargo, algunos artículos parecen presuponerla.”416

C.Administrar de la sociedad.“Al órgano de administración social corresponde conducir y celebrar los negocios sociales…”

…

“Legalmente sólo pueden ser administradores quienes a su vez sean socios de la sociedad de que se trate…”

…

“La administración de las sociedades civiles pude confiarse a un órgano unitario – integrado por un administrador - o a uno plural – integrado cuando menos por dos administradores…”

…

“Los administradores se encuentran facultados para llevar a cabo todas las actividades necesarias para la consecución del fin u objeto social…”

…

“En la práctica es común que a la designación de administradores siga el otorgamiento de un número considerable de poderes a su favor…”417

D.Disolución y liquidación.La sociedad se disuelve:

• Consentimiento de todos los socios.

• Haber llegado el término fijado en el contrato.

• Por haber conseguido el fin social.

• Porque el fin se haya convertido en imposible.

• Muerte de un socio con responsabilidad ilimitada, salvo pacto en contrario.

• Muerte del socio industrial, cuando su industria haya dado nacimiento a la sociedad.

• Renuncia de uno de los socios en sociedades de duración indeterminada y los otros socios no quieran continuar en ella.



• Resolución judicial.

Para que la disolución surta efectos frente a tercero debe ser inscrita en el Registro Público.

Lo anterior tiene su fundamento en el artículo 2720.

A la muerte de un socio, si la sociedad ha de continuar, s liquidará su parte social y esta se entregará a sus herederos.

“La liquidación es la fase posterior a la terminación del contrato que consiste en la finalización de las relaciones jurídicas de la sociedad civil - mediante el pago de sus obligaciones y cobro de sus créditos – con el objeto de extinguir su personalidad jurídica…”418

Artículo 2726. Disuelta la sociedad, se pondrá inmediatamente en liquidación, la cual se practicará dentro del plazo de seis meses, salvo pacto en contrario.

Cuando la sociedad se ponga en liquidación, debe agregarse a su nombre las palabras: "en liquidación".

1. Clasificación.

• Bilateral.

• Oneroso.

• Conmutativo.

• Formal.


Aparcería rural.I. Concepto.Pueden existir dos clases de aparcería rural: la agrícola y la de ganados.

Por lo que hace a la aparcería agrícola:

Artículo 2741. Tiene lugar la aparcería agrícola, cuando una persona da a otra un predio rústico para que lo cultive, a fin de repartirse los frutos en la forma que convengan, o a falta de convenio, conforme a las costumbres del lugar; en el concepto de que al aparcero nunca podrá corresponderle por sólo su trabajo menos del 40% de la cosecha.

Por lo que hace a la aparcería de ganados:

Artículo 2752. Tiene lugar la aparcería de ganados cuando una persona da a otra cierto número de animales a fin de que los cuide y alimente, con el objeto de repartirse los frutos en la proporción que convenga.

Contratos Aleatorios.El juego y la apuesta.

I. Concepto.“Los contratos de juego y apuesta son aquellos por virtud de los cuales, una de las partes se obliga a hacia la otra a dar una cosa o a prestar un servicio si se realiza un hecho (situación futura) o si se prueba un acontecimiento (situación pretérita) ignorado por amos, y para el caso de que no se realice el hecho o pruebe el acontecimiento, la segunda queda obligada para con la primera a la misma equivalente prestación.”419

Los contratos de juego y apuesta se pueden diferenciar en razón de lo siguiente:

“En los contratos de juego el pago de la prestación siempre dependerá de que se realice o no un determinado hecho pero en su realización influye en forma determinante la actuación de la parte que en definitiva resulte acreedor de la prestación.”

“En los contratos de apuesta, el pago de la prestación dependerá de que se realice o no un determinado hecho o de que se pruebe un acontecimiento ignorado por las partes y en todo caso la realización del hecho o la existencia del acontecimiento no dependen de la actuación de las partes.”420

II. Los juegos prohibidos.A. Determinación.

“…Actualmente todas las disposiciones que el Código Penal previa sobre dichos juegos se encuentran derogadas.

La Ley Federal de Juegos y Sorteos establece lo siguiente…”421

Resumen de los artículos Conducentes en la Ley Federal de Juegos y Sorteos.

Prohíbe los juegos de azar y de apuestas en el territorio nacional, salvo la autorización.




No obstante, permite algunos:

• Ajedrez, damas y semejantes.

• Domino.

• Dados.

• Boliche y bolos.

• Billar.

• En de pelota en todas sus formas.

• Carreras de personas, vehículos, animales.

• Deportes, todos.

En caso excepcional, la Secretaria de Gobernación puede reglamentar, autorizar y vigilar los juegos con apuestas.

B.Consecuencias civiles.1.Obligaciones naturales.

El que resulte acreedor en un juego prohibido no tendrá acción para reclamar su pago.

Lo anterior conforme al artículo 2764 del Código Civil.

2.Derecho a rec lamar e l 50% de lo pagado voluntariamente.

Artículo 2765. El que paga voluntariamente una deuda procedente del juego prohibido, o sus herederos, tienen derecho de reclamar la devolución del 50% de lo que se pagó. El otro cincuenta por ciento no quedará en poder del ganancioso, sino que se entregará a la Beneficencia Pública.

3.Las deudas de juego no pueden compensarse ni novarse.

Artículo 2768. La deuda de juego o de apuesta prohibidos no puede compensarse, ni ser convertida por novación en una obligación civilmente eficaz.

III. Obligaciones de las partes.

“La obligación primaria que genera la celebración de estos contratos es que las partes deben respetar lo pactado entre ellas, respecto a la forma y condiciones en que deba desarrollarse el juego y conservarse en aptitud de poder cumplir la prestación o abstención que deberá realizar el perdidoso.”422

Artículo 2767. El que pierde en un juego o apuesta que no estén prohibidos, queda obligado civilmente, con tal que la pérdida no exceda de la vigésima parte de su fortuna. Prescribe en treinta días el derecho para exigir la deuda de juego a que este artículo se refiere.


La Renta Vitalicia.I. Concepto.Artículo 2774. La renta vitalicia es un contrato aleatorio por el cual el deudor se obliga a pagar periódicamente una pensión durante la vida de una o más personas determinadas, mediante la entrega de una cantidad de dinero o de una cosa mueble a raíz estimadas, cuyo dominio se le transfiere desde luego.

“Es el contrato por virtud del cual, una persona se obliga a pagar una pensión (pago de una cantidad de dinero en forma periódica y temporal) durante la vida de una o más personas a cambio de la propiedad de una suma de dinero o de un bien mueble o inmueble estimados que desde luego le transmite la otra parte contratante.”423

A.Renta vitalicia.Es necesario fiar el concepto de renta vitalicia para distinguirlo del contrato mediante el cual se constituye precisamente ésta.

“La renta vitalicia lato sensu representa cualquier obligación de pagar una pensión durante toda la vida de una persona independientemente de su fuente…”

“…por renta vitalicia stricto sensu entendemos el contrato de renta vitalicia…”424

B.Aleatorio.“…en el momento de su celebración no son ciertos (precisos) los gravámenes del deudor de la pensión ya que ésos dependerán de que viva más o menos la persona sobre cuya vida se constituya…”425

No se sabe quién gana o quien pierde hasta tiempo después.

C.Depende de la vida de una persona determinada.

Artículo 2777. El contrato de renta vitalicia puede constituirse sobre la vida del que da el capital, sobre la del deudor o sobre la de un tercero. También puede constituirse a favor de aquella o de aquellas personas sobre cuya vida se otorga o a favor de otra u otras personas distintas.




“La renta vitalicia puede constituirse sobre la vida de alguna de las partes o de un tercero. Asimismo, la pensión pude favorecer a la parte que entrega el capital o a un tercero…”426

“La pensión puede constituirse sobre la vida de:

A. Quien transmite la suma de dinero o el bien.

B. Quien debe pagar la renta, esto es el deudor, y

C. Un tercero, esto es que no se trate de quien transmite el bien ni del deudor.

La obligación de pagar la pensión solo concluirá si fallece la persona sobre cuya vida se construyó.”427

D. Transmisión del dominio de un bien.

“…El efecto directo e inmediato que se produce por la celebración del contrato, es que al deudor de la renta se le transmite la propiedad de una suma de dinero o de un bien mueble o inmueble estimados.”428

II. Forma.Artículo 2776. El contrato de renta vitalicia debe hacerse por escrito, y en escritura pública, cuando los bienes cuya propiedad se transfiere deban enajenarse con esa solemnidad.

I I I . Obl igaciones de las partes.

A.Del deudor de la renta.“El deudor de la pensión debe realizar las entregas periódicas de bienes en los términos acordados.”429

B.Obligaciones del pensionista.Tiene las obligaciones de todo enajenante.





1. Terminación del contrato.

La muerte de la persona sobre cuya vida se celebró.

2. Clasificación.

• Bilateral

• Oneroso

• Aleatorio

• Formal

• Tracto sucesivo

De la compra de esperanza.Artículo 2792. Se llama compra de esperanza al contrato que tiene por objeto adquirir por una cantidad determinada, los frutos que una cosa produzca en el tiempo fijado, tomando el comprador para sí el riesgo de que esos frutos no lleguen a existir; o bien, los productos inciertos de un hecho, que puedan estimarse en dinero.

El vendedor tiene derecho al precio aunque no lleguen a existir los frutos o productos comprados.

Compra de cosas futuras – producciones futuras.

Compra del riesgo de que nunca lleguen a existir.

No se sabe quién va a resultar ganancioso o perdidoso hasta que se verifique el hecho.

Contratos de GarantíaLa fianza.I. Concepto.“El contrato de fianza es aquél por virtud del cual una de las partes llamada fiador se obliga ante la otra llamada acreedor, al cumplimiento de una prestación determinada, para el caso de que un tercero deudor, de éste último, no cumpla con su obligación.”430

Artículo 2794. La fianza es un contrato por el cual una persona se compromete con el acreedor a pagar por el deudor, si éste no lo hace.

A.Contrato Accesorio.Es accesorio porque para su existencia depende de la previa manifestación de una obligación.

Artículo 2797. La fianza no puede existir sin una obligación válida.

Puede, no obstante, recaer sobre una obligación cuya nulidad pueda ser reclamada a virtud de una excepción puramente personal del obligado.

Artículo 2798. Puede también prestarse fianza en garantía de deudas futuras, cuyo importe no sea aún conocido; pero no se podrá reclamar contra el fiador hasta que la deuda sea líquida.

B.Pagar por el deudor si este no lo hace.El fiador se compromete para con el acreedor a pagarle si no lo hace el deudor.

Rico Álvarez expone que el pago efectuado por el fiador es de la responsabilidad civil generada ante el incumplimiento.

“…a lo que se obliga el fiador no es a cumplir con la obligación ajena, sino a responder de su incumplimiento. En congruencia con lo anterior cuando la obligación incumplida tiene por objeto una conducta de hacer o de no hacer el fiador sólo estar{a sujeto a pagar una indemnización en dinero…”431



II. Elementos de existencia y validez.

A.Consentimiento.Rescatar que el acuerdo de voluntades es entre el fiador (quien se compromete a pagar por el deudor) y el acreedor.

B.Objeto.• La obligación consistente en pagar al acreedor lo que el deudor no ha prestado. Pagar por

el incumplimiento. Obligaciones de dar o de hacer. Daños y perjuicios.

• El fiador no se puede obligar a más que el deudor principal.

• Se puede obligar a menos.

! C.Reglas generales de validez.

III. Beneficios de orden y excusión.

A.Beneficios de orden.Artículo 2814. El fiador no puede ser compelido a pagar al acreedor, sin que previamente sea reconvenido el deudor y se haga la excusión de sus bienes.

“El beneficio de orden es la excepción que puede oponer el fiador para que el deudor principal sea el primer requerido del pago de la responsabilidad civil…”432

B.Beneficios de excusión.! 433

Artículo 2815. La excusión consiste en aplicar todo el valor libre de los bienes del deudor al pago de la obligación, que quedará extinguida o reducida a la parte que no se ha cubierto.



Como nota común, ambos beneficios pueden ser renunciados.

IV. Beneficio de división entre cofiadores.Artículo 2837. Cuando son dos o más los fiadores de un mismo deudor y por una misma deuda, el que de ellos la haya pagado podrá reclamar de cada uno de los otros la parte que proporcionalmente le corresponda satisfacer.

V. Consecuencia del pago hecho por el fiador.“La Ley concede al fiador que paga dos derechos aparentemente contradictorios; el derecho a ser indemnizado y el derecho a subrogarse en la posición del acreedor…”

Previsto en los artículos 2828 a 2830.

Artículo 2830. El fiador que paga, se subroga en todos los derechos que el acreedor tenía contra el deudor.

VI. Modalidades de la fianza.Artículo 2795. La fianza puede ser legal, judicial, convencional, gratuita o a título oneroso.

“La fianza legal es aquélla que se celebra en cumplimiento de una disposición de Ley. La fianza judicial es aquélla que se celebra en virtud de una resolución judicial…”434

“La fianza convencional no es una modalidad del contrato de fianza sino que es el contrato del fianza liso y llano.”435

“La regla general es que el fiador, no perciba retribución alguna por la celebración del contrato de fianza – en otras palabras, el contrato es naturalmente gratuito -. Únicamente cuando medie pacto entre las partes tendrá derecho al fiador a exigir una remuneración por la prestación de la garantía.”436




VII. Terminación de la fianza.En el caso en el que se extinga la obligación que le da origen.

VIII. Clasificación.• Bilateral.

• Gratuito por naturaleza.

• Consensual.

• Accesorio --> Garantía personal.

Prenda.I.Concepto.

Artículo 2856. La prenda es un derecho real constituido sobre un bien mueble enajenable para garantizar el cumplimiento de una obligación y su preferencia en el pago.

A.Derecho real.La naturaleza jurídica de la prenda es la de un derecho real de garantía.

Su medio de constitución es un contrato que lleva el mismo nombre. Se deben estudiar tanto los efectos del derecho real, como los del contrato.

B.Garantía de una obligación.“…esto significa que el valor del bien es el que está garantizado preferentemente el pago de la obligación y no en general, todos los bienes del deudor prendario…”437

Puede darse prenda para garantizar obligaciones futuras…

Artículo 2870. Puede darse prenda para garantizar obligaciones futuras, pero en este caso no puede venderse ni adjudicarse la cosa empeñada, sin que se pruebe que la obligación principal fue legalmente exigible.

C.Preferencia en el pago.“La prelación en el pago que goza el acreedor prendario tiene un régimen jurídico particular previsto en el capitulo “De los créditos hipotecarios y pignoraticios y de algunos otros privilegiados”, dentro del título que reserva el Código Civil a la regulación de la concurrencia y prelación de créditos…”438

II.Entrega del bien.



“Es un contrato real en oposición a consensual. Para el perfeccionamiento del contrato y para que éste produzca el derecho real de penal debe de entregarse el bien al acreedor, entrega que en derecho mexicano, puede ser real o jurídica (2858).”439

Artículo 2858. Para que se tenga por la prenda, deberá ser entregada al acreedor, real o jurídicamente.

De manera excepcional se podrá convertir en el deudor quede en posesión de la prenda conforme a lo previsto en el artículo 2859 para la entrega jurídica.

• El acreedor prendario puede solicitar que se le entregue la cosa.

Artículo 2871. Si alguno hubiere prometido dar cierta cosa en prenda y no la hubiere entregado, sea con culpa suya o sin ella, el acreedor puede pedir que se le entregue la cosa, que se dé por vencido el plazo de la obligación o que ésta se rescinda.

III.Legitimación para dar en prenda.

• Solamente el dueño del bien puede dar en prenda.

• Se requerirá poder para actos de dominio o especial para dar en prenda.

• Se puede constituir prenda por un tercero, aun sin consentimiento del deudor.

IV.Forma escrita.Artículo 2860. El contrato de prenda debe constar por escrito. Si se otorga en documento privado, se formarán dos ejemplares, uno para cada contratante.

No surtirá efecto la prenda contra tercero si no consta la certeza de la fecha por el registro, escritura pública o de alguna otra manera fehaciente.

V.Derechos para el acreedor nacidos de la prenda.

• Derecho a ser pagado con el precio de la cosa.

• Derecho de persecución material.

439 Zamora y Valencia, Miguel Ángel. Contratos Civiles. 10ª ed. Porrúa. México. 2004. p.438-349

• Derecho a ser pagado de los gastos de conservación.

• Derecho a solicitar otra prenda o el pago de la deuda, si esta se pierde o se desmejora.

Artículo 2873. El acreedor adquiere por empeño:

I. El derecho de ser pagado de su deuda con el precio de la cosa empeñada, con la preferencia que establece el artículo 2981;

II. El derecho de recobrar la prenda de cualquier detentador, sin exceptuar al mismo deudor;

III. El derecho de ser indemnizado de los gastos necesarios y útiles que hiciere para conservar la cosa empeñada, a no ser que use de ella por convenio;

IV. El de exigir del deudor otra prenda o el pago de la deuda aun antes del plazo convenido, si la cosa empeñada se pierde o se deteriora sin su culpa.

• Aprovecharse de los incrementos de valor.

Artículo 2888. El derecho que da la prenda al acreedor se extiende a todos los accesorios de la cosa, y a todos los aumentos de ella.

VI.O b l i g a c i ó n p a r a e l acreedor prendario.

• Conservar la cosa en prenda como propia.

• A responder de los deterioros, si fueron por su culpa.

• Regresar la prenda al pagarse la obligación.

Artículo 2876. El acreedor está obligado:

I. A conservar la cosa empeñada como si fuera propia, y a responder de los deterioros y perjuicios que sufra por su culpa o negligencia;

II. A restituir la prenda luego que estén pagados íntegramente la deuda, sus intereses y los gastos de conservación de la cosa, si se han estipulado los primeros y hecho los segundos.

VII.I n c u m p l i m i e n t o d e l deudor.

A.Remate judicial.A solicitud del acreedor al juez.

Si no se vende, se puede adjudicar al acreedor.

Artículo 2881. Si el deudor no paga en el plazo estipulado y no habiéndolo, cuando tenga obligación de hacerlo conforme al artículo 2080, el acreedor podrá pedir y el juez decretará la venta en pública almoneda de la cosa empeñada, previa citación del deudor o del que hubiere constituido la prenda.

Artículo 2882. La cosa se adjudicará al acreedor en las dos terceras partes de la postura legal, si no pudiere venderse en los términos que establezca el Código de Procedimientos Civiles.

B.Apropiación del acreedor.Mediante un convenio celebrado al incumplimiento (al final).

Solamente al final.

Artículo 2883. El deudor, sin embargo, puede convenir con el acreedor en que éste se quede con la prenda en el precio que se le fije al vencimiento de la deuda, pero no al tiempo de celebrarse el contrato. Este convenio no puede perjudicar los derechos de tercero.

C.Venta extrajudicial.• Solo por convenio entre el deudor y el acreedor.

Artículo 2884. Puede por convenio expreso venderse la prenda extrajudicialmente.

• Si de la venta resultan excedentes a favor del deudor, se le entregan.

• Si falta, se le puede cobrar por el faltante.

VIII.Extinción de la prenda.• Al extinguirse la deuda principal.

Artículo 2891. Extinguida la obligación principal, sea por el pago, sea por cualquiera otra causa legal, queda extinguido el derecho de prenda.

IX.Clasificación del Contrato.• Bilateral.

• Gratuito.

• Real.

• Garantía – Accesorio.

• Formal.

La Hipoteca.I.Concepto.

Artículo 2893. La hipoteca es una garantía real sobre bienes que no se entregan al acreedor, y que da derecho a éste, en caso de incumplimiento de la obligación garantizada, a ser pagado con el valor de los bienes, en el grado de preferencia establecido por la ley.

A.No desposesión de los bienes.La nota característica es que los bienes hipotecados no sean entregados al acreedor como si ocurre en la prenda.

La hipoteca se constituye sobre bienes inmuebles, aunque la definición no lo indica, si su regulación y concepción.

B.Garantía real.Se constituye para garantizar un adeudo al incumplimiento.

El pago hecho al acreedor será con el valor de los bienes.

Otorga la preferencia que la ley establece para los acreedores hipotecarios.

II.Elementos como derecho real.

A.Principios rectores.1.Especialidad.

La especialidad se refiere a que la hipoteca debe, recaer sobre bienes y créditos específicamente determinados.

Artículo 2895. La hipoteca sólo puede recaer sobre bienes especialmente determinados.

2.Publicidad.

Es necesaria la inscripción de la hipoteca para que esta surta efectos frente a terceros. De igual manera, su cancelación para que los deje de surtir.

Artículo 2919. La hipoteca nunca es tácita, ni general; para producir efectos contra tercero necesita siempre de registro, y se contrae por voluntad, en los convenios, y por necesidad, cuando la ley sujeta a alguna persona a prestar esa garantía sobre bienes determinados. En el primer caso se llama voluntaria; en el segundo, necesaria.

3. Indivisibilidad.Tiene dos proyecciones:

Respecto al crédito garantizado: Esto quiere decir que la hipoteca no se disminuye ni se demerita por la reducción del saldo.

Respecto del bien en garantía: No obstante que el bien hipotecado se desmejore o desaparezca una parte de él, la hipoteca subsistirá por el resto.

B.Oponibilidad.Este derecho lo ejerce el acreedor en contra de cualquier poseedor de la cosa. La transmisión del dominio, va acompañada del gravamen y por lo tanto cualquier adquirente está sujeto a la suerte de la hipoteca.”440

Artículo 2894. Los bienes hipotecados quedan sujetos al gravamen impuesto, aunque pasen a poder de tercero.

C.Extensión de la Hipoteca.La hipoteca sobre un inmueble se extiende hacía las accesiones que esté presente, entre otros:

• Accesorios naturales.

• Mejoras.

• Muebles que se le incorporen.

• Nuevas edificaciones.

Artículo 2986. Para que se paguen con la preferencia señalada los créditos comprendidos en las fracciones II y III del artículo anterior, son requisitos indispensables que los primeros hayan sido necesarios, y que los segundos consten auténticamente.

III.L e g i t i m a c i ó n p a r a constituirla.

440 Visoso del Valle, Francisco José. La Hipoteca, Editorial Porruá. México, 2007, p. 8

Artículo 2906. Sólo puede hipotecar el que puede enajenar, y solamente pueden ser hipotecados los bienes que pueden ser enajenados.

No obstante que la hipoteca nace en virtud de una obligación entre dos personas.

Artículo 2904. La hipoteca puede ser tanto por el deudor como por otro a su favor.

IV.Formalidad.Artículo 2917. Para la constitución de créditos con garantía hipotecaria se observarán las formalidades establecidas en los artículos 2317 y 2320.

Los contratos en los que se consigne garantía hipotecaria otorgada con motivo de la enajenación de terrenos o casas por el Gobierno del Distrito Federal para la constitución del patrimonio familiar o para personas de escasos recursos, cuando el valor del inmueble hipotecado no exceda del valor máximo establecido en el artículo 2317, se observarán las formalidades establecidas en el párrafo segundo de dicho precepto.

El 2317 y 2320 fijan las reglas de forma para la venta de inmuebles.

V.Doble hipoteca.La hipoteca es un derecho real que dos o más personas pueden ostentar, sobre un bien inmueble, al mismo tiempo. No hay necesidad de recurrir a las cotitularidades como si en otros derechos reales. Cada acreedor hipotecario disfruta de la totalidad de la hipoteca.

En caso de que existan do so más acreedores, la preferencia entre ellos será marcada por la fecha de inscripción de la hipoteca en el Registro Público de la Propiedad sin importar la fecha del título constitutivo.

Así, existirán acreedores en primero, segundo o tercer lugar.

Al principio que en Derecho hipotecario reconoce la preferencia entre derechos reales que pueden existir al mismo tiempo se conoce como “principio de prioridad preferente”.

VI.C o n s e c u e n c i a s d e l incumplimiento.

“El “jus distrahendi”, que consiste en el derecho que tiene el acreedor hipotecario a pedir la venta de la cosa hipotecada, para realzar el valor de ésta. Esta venta de la cosa hipotecada ha de hacerse por la vía judicial… a menos que se haya convenido que se haga en forma extrajudicial… como se permite también en la prenda cuando hay pacto expreso…”441

441 Sánchez Medal…, p.504

VII.Clases de hipotecas.A.Voluntaria.

Artículo 2919. …se contrae por voluntad, en los convenios, y por necesidad, cuando la ley sujeta a alguna persona a prestar esa garantía sobre bienes determinados…

Artículo 2920. Son hipotecas voluntarias las convenidas entre partes o impuestas por disposición del dueño de los bienes sobre que se constituyen.

También es el fundamento de la unilateralidad de la hipoteca como forma de constitución.

B.Necesaria.Artículo 2931. Llámese necesaria a la hipoteca especial y expresa que por disposición de la ley están obligadas a constituir ciertas personas para asegurar los bienes que administran, o para garantizar los créditos de determinados acreedores.

VIII.Extinción de la hipoteca.

• Cuando se extinga la obligación que garantizaba.

• Cuando se extinga el bien hipotecado.

• Cuando se remate judicialmente el inmueble hipotecario.

IX.Clasificación del contrato.• Unilateral.

• Gratuito.

• Formal.

• Accesorio, de garantía.

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