COSTUMBRE MERCANTIL. COMISION POR INTERMEDIACION EN LA COMPRAVENTA DE BIENES

INMUEBLES y VEHICULOS AUTOMOTORES.

1. Antecedentes. En cumplimiento a lo ordenado por el articulo 86, numeral 5 del Cdigo de Comercio, le corresponde a las Cmaras de Comercio recopilar las costumbres mercantiles de los lugares correspondientes a su jurisdiccin y certificar sobre la existencia de la recopiladas, esta funcin requiere la realizacin de una investigacin por parte de la Cmara de Comercio correspondiente que tendr por objeto establecer las practicas o reglas de conducta comercial observadas en forma pblica, uniforme y reiterada, siempre que no se opongan a las legales vigentes.

2. Objetivo general.

Verificar si la fijacin de la comisin por la intermediacin en la compraventa de bienes inmuebles y vehculos, cumple con los criterios de uniformidad, reiteracin, publicidad y que no sea contraria a la ley para ser certificado como costumbre mercantil, Estableciendo la comisin que usualmente se paga a un intermediario (persona natural o jurdica) en la compraventa de inmuebles y vehculos, ubicados en la jurisdiccin que rodea a esta Cmara de Comercio.

3. Objetivo especfico. Determinar el porcentaje de comisin que se paga al intermediario, cuando

se trata de compraventa de bienes inmuebles o vehculos ubicados en la jurisdiccin de la Cmara de Comercio de Ipiales.

Establecer a quien le corresponde pagar la comisin en los contratos de

compraventa de inmuebles y vehculos, cuando el negocio se realiza efectivamente.

4. Estudio jurdico1 Conforme a la estructura general del derecho privado colombiano, sea lo primero manifestar que dicho ordenamiento legal regula ste tipo de actividad

1 Fuente: Mayra Bastidas. Jefe de Registro, Cmara de Comercio de Ipiales.

en lo concerniente al Art. 1340 y 1341 Cdigo Civil, los cuales a su tenor literal rezan: Art. 1340. Se llama corredor a la persona que por su especial conocimiento en los mercados, se ocupa como gerente intermediario en la tarea de poner en relacin a dos o ms personas, con el fin de que celebren un negocio comercial, sin estar vinculado a las partes por relaciones de colaboracin, dependencia, mandato o representacin. Art. 1341. El corredor tendr derecho a la remuneracin estipulada; a falta de estipulacin, a la usual y, en su defecto, a la que se fije por peritos. Salvo estipulacin en contrario, la remuneracin del corredor ser pagada por las partes, por partes iguales, y la del corredor de seguros por el asegurador. El corredor tendr derecho a su remuneracin en todos los casos en que sea celebrado el negocio en que intervenga. Cuando en un mismo negocio intervengan varios corredores, la remuneracin se distribuir entre ellos por partes iguales, salvo pacto en contrario. De lo expuesto, se concluye que el contrato de corretaje es por el cual un intermediario emplea sus mayores esfuerzos para concretar un contrato de compraventa de un bien, labor por la cual se le debe reconocer una remuneracin. Para el efecto, la eficacia de la intervencin se desprende de la misma previsin del Art. 1341 del C. de Co. Esto significa que el corredor contrae una obligacin de resultado, consistente en que se haga el negocio, por que no siendo l sino un simple intermediario, la ejecucin misma del acto jurdico le seria imposible y estara fuera de su alcance, toda vez que otros son los sujetos intervinientes en la realizacin del negocio: Las personas a las cuales el corredor acerc. Solo a estas ultimas corresponde la realizaron del acto jurdico relacionado con el negocio que se persigue. Entonces, lo que ocurre es que el derecho del corredor a la comisin es un derecho sujeto a la condicin suspensiva, consistente precisamente a la realizacin del negocio en el cual intervino. Por excepcin, cuando el negocio perseguido se sujeta a su vez a una condicin suspensiva, el derecho a la comisin del corredor no puede conocerse sino despus del acaecimiento de la comisin suspensiva especialmente prevista en el cdigo de comercio Art. 1343. En todos lo dems casos el derecho condicional de la remuneracin hace referencia a la celebracin del negocio para el cual el corredor no tiene derecho a la comisin si la operacin se realiza sin su intervencin. Lo descrito, permite destacar las siguientes anotaciones respecto a lo que se encuentra tipificado sobre la figura jurdica del corretaje:

1. Que exista un servicio, consistente en una actividad de intermediacin desarrollada por una persona respecto a otras que puedan celebrar entre s un negocio jurdico.

2. Que el negocio perseguido no sea un negocio civil sino comercial. 3. Que no haya vinculacin del intermediario con cualquiera de las partes

contratantes, por concepto de colaboracin, dependencia, mandato o representacin.

4. Que la intervencin de la persona sea eficaz, culminndose con la celebracin del negocio perseguido, es decir que se requiere provocar el acuerdo de voluntades para perfeccionar su derecho y es cuando dicha concertacin se cumpla.

Dentro de esta temtica, habr de observarse que el negocio perseguido concibe una actividad eminentemente mercantil, sea que la actividad la realice un corredor matriculado para el desempeo del corretaje por ejercer dicha actividad de manera ordinaria, regular, continuada y profesional, o sea que lo desempee cualquier persona como una actividad aislada para un negocio concreto y determinado. Pues de conformidad con el Art. 20 inciso 8 del C. de Co., estatuye que la ejecucin ocasional de esta operacin tambin tiene el carcter de tal, de modo que no puede desconocerse el pago de la comisin estipulada aludiendo el hecho de no haber demostrado que el acreedor que tenia la calidad de comerciante o por que no fuese un corredor matriculado para ejercer esa actividad. Existe un principio general que rige a todos los actos jurdicos y es que todo contrato legalmente celebrado es ley para las partes (Art. 1602 C.C) y no hay motivo de orden pblico que restrinja una convencin accidental de ese gnero, con mayor razn cuando nadie debe enriquecerse con el trabajo ajeno. En este orden de ideas, se tiene claro que el ordenamiento legal regula el contrato de corretaje como tal, con las implicaciones jurdicas antes mencionadas. No obstante, es menester advertir que en lo que respecta a la comisin por la intermediacin no se estableci manifiestamente el porcentaje del mismo, sino que lo dej a criterio de las partes y a lo usual en este tipo de transacciones, motivo por el cual colegimos en manifestar que sobre este aspecto es necesario que entre la COSTUMBRE MERCANTIL a regular el vaci legal existente. As las cosas, dentro de este contexto la CMARA DE COMERCIO DE IPIALES iniciar el proyecto de certificacin como una costumbre mercantil.

5. Poblacin objetivo. Para la presente investigacin, se tomo como punto de partida las personas que ejercen habitualmente la compraventa de automotores y de bienes inmuebles

en su calidad de comisionistas y a las empresas de finca raz, interesando igualmente, el valor que ellas cobran como intermediarias y comisionistas por la compraventa de bienes. Identificados los sectores a indagar, se selecciono de la base de datos que maneja la Cmara de Comercio de Ipiales los establecimientos comerciales matriculados en el registro de la entidad, dedicados a aquellas actividades. Igualmente se seleccion a todos los comerciantes, personas naturales o jurdicas que en el periodo comprendido entre enero de 2008 a septiembre de 2008 hubiesen enajenado su establecimiento de comercio. La base de datos fue suministrada por el rea de atencin al cliente de la Cmara de Comercio de Ipiales.

6. Metodologa. De acuerdo con la metodologa utilizada en la recopilacin para la certificacin de la costumbre mercantil, la Cmara de Comercio de Ipiales desarrollo en una serie de etapas que comprende entre otras actividades la identificacin del grupo de estudio y las necesidades de informacin. En esta etapa se recogen la base de datos de los grupos objetivos que practican la costumbre a la cual se aplican encuestas personales. Lo anterior con el fin de verificar si la prctica estudiada rene los requisitos de la costumbre: uniformidad, reiteracin, publicidad y que no sea contraria a la ley.

7. Universo:

Establecimientos comerciales de nivel urbano, personas naturales y jurdicas, dedicadas a la intermediacin en compra y venta de bienes inmuebles y vehculos de la ciudad de Ipiales. La investigacin se realizo mediante el llamado muestreo directo, es decir, escogiendo a un grupo de un universo, con el cual se lleva a cabo la recopilacin de informacin para justificar as, no solo el volumen del mercado sino el proceso de la investigacin. 8. Mtodo de recoleccin: Segn el artculo 3 del cdigo de comercio, la prctica debe reunir las condiciones de uniformidad, reiteracin y publicidad, adems de no ser contraria a la ley, las cuales estn establecidas en la encuesta estructurada con aplicacin personalizada. La encuesta esta dividida en 6 mdulos:

1. Introduccin. Se describe brevemente la costumbre mercantil que se pretende investigar y posteriormente identificar las personas que se dedican a dicha actividad.

2. Uniformidad. Se pretende indagar la manera en que se realiza la costumbre por la poblacin objetivo.

3. Reiteracin. Su objetivo es indagar si la prctica es constante en el tiempo.

4. Obligatoriedad. Su objetivo es determinar si en caso que no se pacte nada con anterioridad la poblacin objetivo practica la costumbre deliberadamente. Es decir, que en la conciencia de los individuos que la practican, se entrev que es obligatorio.

5. Vigencia. Su objetivo es conocer si la prctica investigada es actualmente realizada.

6. Publicidad. Se pretende indagar si la prctica es conocida y utilizada en el sector el cual es objeto de estudio.

Perodo de recoleccin de la informacin: 14 al 31 de octubre de 2008.

FORMULARIO NO 1. COMISIN POR COMPRAVENTA DE BIENES INMUEBLES 1. INTRODUCTORIA: Ha recibido un porcentaje o comisin por la venta de un bien inmueble? SI _____ NO _____ agradezca y termine la encuesta 2. UNIFORMIDAD: a. Bajo que modalidad hace efectivo el derecho que tiene un comisionista por la intermediacin en la compraventa de un bien inmueble? Comisin ____, caso afirmativo Cuanto? _______ Porcentaje____, caso afirmativo Cuanto? _______ b. Cual de los actores paga la comisin? El comprador _____ El vendedor _____ Comisin de las dos partes ____, caso afirmativo Cuanto? 3. REITERACIN: Segn las respuestas anteriores, siempre acta Usted en la forma antes indicada respecto de recibir una comisin o un porcentaje por parte del propietario del bien inmueble? SI _____ NO _____ 4. VIGENCIA: Desde hace cunto tiempo usted recibe comisin o porcentaje por la venta del bien inmueble? ______ Aos ______ meses. 5. OBLIGATORIEDAD: Considera usted que es obligatorio para el dueo del bien inmueble reconocer una comisin o porcentaje a la persona que actu como intermediador?

SI _____ NO _____ 6. PUBLICIDAD: Considera usted que la prctica aqu mencionada es conocida y utilizada por todas las inmobiliarias, establecimientos y personas en general de nuestra regin? SI _____ NO _____ FORMULARIO NO 2. COMISIN POR COMPRAVENTA DE VEHCULOS AUTOMOTORES USADOS 1. INTRODUCTORIA: Ha recibido un porcentaje o comisin por la venta de un vehiculo automotor? SI _____ NO _____ agradezca la encuesta 2. UNIFORMIDAD: a. Bajo que modalidad hace efectivo el derecho que tiene un comisionista por la intermediacin en la compra y venta de un vehiculo automotor? Comisin ____, caso afirmativo Cuanto? _______ Porcentaje____, caso afirmativo Cuanto? _______ b. Cual de los actores paga la comisin? El comprador _____ El vendedor _____ Comisin de las dos partes ____, caso afirmativo Cuanto? 3. REITERACIN: Segn las respuestas anteriores, siempre acta Usted en la forma antes indicada respecto de recibir una comisin o un porcentaje por parte del propietario del vehiculo automotor? SI _____ NO _____ 4. VIGENCIA:

Desde hace cunto tiempo usted recibe comisin o porcentaje por la venta de un vehiculo automotor? _____, aos _____, meses. 5. OBLIGATORIEDAD: Considera usted que es obligatorio para el dueo de un vehiculo automotor reconocer una comisin o porcentaje a la persona que actu como intermediador? SI _____ NO _____ 6. PUBLICIDAD: Considera usted que la prctica aqu mencionada es conocida y utilizada por todos los intermediarios, establecimientos y personas en general de nuestra regin? SI _____ NO _____ PRESUPUESTO COSTUMBRE MERCANTIL EGRESOS GASTOS OPERATIVOS SUBTOTAL TOTAL

1

PAGO ENCUESTADOR ( $2000 X 200 ENCUESTAS ) INCLUYE TABULACION Y RESULTADOS 400.000

15 ANILLADOS 52.500 15 MEDIOS MAGNETICOS 15.000 1 PLOTEO DE PLANOS 20.000 1 TABLA DE ENCUESTAS 40.000 IMPREVISTOS 20.000 TOTAL 547.500

CRONOGRAMA DE LA INVESTIGACION CRONOGRAMA DE ACTIVIDADES PARA LA REALIZACION DE LA COSTUMBRE MERCANTIL EN IPIALES

OCTUBRE

14 15 16 17 20 21 22 23 24 27 18 18 18 18 PLANEACION DE TRABAJO DE CAMPO APROBACION DE CUESTIONARIOS

APLICACIN DE FORMULARIOS TABULACION Y ADMINISTRACION DE DATOS TRATAMIENTO DE LA INFORMACION

OBTENCION DE RESULTADOS REDACCION Y CONSTRUCCION DE INFORMES PRESENTACION DE RESULTADOS

ANALISIS Y SUGERENCIAS

REDACCION FINAL ENTREGA DEFINITIVA DE RESULTADOS FISICA Y MAGNETICA

SOCIALIZACION

RESULTADOS ENCUESTAS COSTUMBRE MERCANTIL COMISION O PORCENTAJE POR LA COMPRAVENTA DE BIENES INMUEBLES.

1.-INTRODUCTORIA. Ha recibido un porcentaje o comisin por la compraventa de un bien inmueble? FUENTE: ESTA INVESTIGACION. A la pregunta introductoria el 95% de las personas encuestadas respondieron que en algn momento recibieron cierto porcentaje o comisin por la venta del bien inmueble. Mientras que el 5% restante dio una respuesta negativa, debido a que ciertos establecimientos estn dedicados a la actividad de la compraventa pero no de inmuebles, por tanto no han recibido comisin por este concepto. Especficamente los establecimientos son: CAMBIA MOTOS KEMWEY, SEGUNDAUTOS y BAHIAUTOS. 2.- UNIFORMIDAD.

A.) Bajo que modalidad hace efectivo el derecho que tiene un comisionista por la intermediacin en la compra y venta de un bien inmueble?

COMISION POR LA COMPRA VENTA DE BIENES INMUEBLES.

95%

5%

SI NO

El 80% respondi a la pregunta, que la modalidad aplicada por estos establecimientos es el porcentaje. La gran mayora corresponde a las inmobiliarias formales, el 20% restante trabajan por comisin y corresponde a un grupo de personas que se dedican a esta actividad de carcter informal, como comisionistas, e inmobiliarias que no estn legalmente constituidas, B.) Si se trata de porcentaje, cual es el monto cobrado? FUENTE: ESTA INVESTIGACION.

COMISION BIENES INMUEBLES.

20

80

comision. porcentaje

VAR

IAC

ION

%

PORCENTAJE

18

0

74

2

6

1.0%

2.0%

3.0%

mas del 3%

N.A.

VARIACION%

Al analizar esta pregunta la mayora de las personas encuestadas respondi que a la hora de un negocio el monto mas apropiado a cobrar es el 3% sin tener en cuenta la magnitud del Bien negociado, sin embargo existe cierta variacin de la poblacin encuestada, que afirma que a la hora de realizar cualquier tipo de negocio, la utilidad ser libre y voluntaria por parte del vendedor. C) Cual de los actores paga la comisin? Respecto a esta pregunta el actor que paga la comisin es el vendedor 59 personas representadas con el 89% corroboran este ponderado. 3.- REITERACION. Segn las respuestas anteriores, siempre actu usted en la forma antes indicada respecto de recibir una comisin o porcentaje por parte del propietario del bien inmueble?

COMISION POR VENTA BIENES INMUEBLES.

2%

89%

9%

comprador vendedor comision de 2 partes

Fuente: ESTA INVESTIGACION. El 94% de la poblacin encuestada acta siempre de la misma forma Indicada respecto al recibir una comisin o porcentaje, el 6% negativo de la poblacin encuestada obedeci a que algunos establecimientos comerciales no se dedicaban a esta actividad, ya que simplemente sus negocios estn dedicados a la compra y venta de vehculos. (SEGUNDAUTOS, BAHIAUTOS ETC.). 4.- VIGENCIA. Desde hace cuanto tiempo usted recibe comisin o porcentaje por la venta de un bien inmueble? Fuente: ESTA INVESTIGACION.

COMISION O PORCENTAJE POR LA COMPRA VENTA BIENES INMUEBLES.

SI94%

NO6%

24

703

3

menos de un ao

de 1 a 10 aos

de 10a 15 aos

mas de 15 aos

COMISION O PORCENTAJE POR LA COMPRA Y VENTA DE BIENES INMUEBLES.

Existe una variacin significativa en cuanto al tiempo de vigencia que se lleva practicando esta clase de actividad, la mayora de los encuestados respondi con un 70% que el tiempo que ellos vienen dedicados a esta prctica es en promedio de 1 a 10 aos. El 3% corresponde a comisionistas que prcticamente se han dedicado gran parte de su vida a este trabajo, mas de 15 aos, existe en el municipio Inmobiliarias tan reconocidas y antiguas como es el caso de la INMOBILIARIA LA BANCA , que lleva en el sector comercial cerca de 18 aos de vida. 5.- OBLIGATORIEDAD. Considera usted que es obligatorio para el dueo del bien inmueble reconocer una comisin o porcentaje a la persona que actu como intermediador? FUENTE: ESTA INVESTIGACION 66 Personas de las encuestadas representadas con el 100% manifiestan que es meritorio para el dueo del bien Inmueble reconocer o retribuir cierta cantidad de dinero a la persona que actu como intermediador del negocio en la venta del bien Inmueble. 6.- PUBLICIDAD. Considera usted que la practica aqu mencionada es conocida y utilizada por todas las inmobiliarias, establecimientos y personas en general de nuestra Regin?

100%

SINO

es obligatorio para el dueo del bien inmueble reconocer una comisin o porcentaje a la persona que actu como intermediador

FUENTE: ESTA INVESTIGACION. El 79 % considera que la prctica de la comisin es conocida y ejercida por las personas de nuestra regin. Mientras que 21% considera que la costumbre no es ostensible dentro del mismo sector sujeto a ella.

COMISION POR COMPRA VENTA DE BIENES INMUEBLES

79

21

SI NO

VAR

IAC

ION

%

RESULTADOS ENCUESTAS COSTUMBRE MERCANTIL COMISION POR LA COMPRAVENTA DE VEHICULOS AUTOMOTORES USADOS.

1.-INTRODUCTORIA. Ha recibido un porcentaje o comisin por la compraventa de un vehculo automotor? FUENTE: ESTA INVESTIGACION. A la pregunta, el 100% de los encuestados, manifestaron que en su momento han recibido comisin o porcentaje por la venta de un vehiculo, este resultado obedece a que toda la muestra del subsector inmobiliario conoce plenamente del tema en cuestin.

COMISION POR COMPRAVENETA DE VEHICULOS USADOS.

100%

0%

SI NO

2.- UNIFORMIDAD.

B.) Bajo que modalidad hace efectivo el derecho que tiene un comisionista por la intermediacin en la compra y venta de un vehculo automotor?

FUENTE: ESTA INVESTIGACION.

La modalidad utilizada por las personas encuestadas a la hora de servir como intermediador en la compra y venta de vehculos, es el porcentaje, vista como la modalidad mas efectiva, rentable y conveniente para ello, un 76% de la poblacin encuestada as lo manifiesta, este porcentaje representa a 50 personas incluidas Inmobiliarias y despachos de abogados que practican esta actividad. El 24 % restante representa a un gran nmero de comisionistas, que testifican que la prctica aplicada por ellos, es ganar una comisin voluntariamente retribuida por el vendedor.

COMISION POR COMPRAVENTA DE VEHICULOS O AUTOMOTORES USADOS

24

76

comision. porcentaje

modalidad

porc

enta

je

B) Si se trata de porcentaje, cual es el monto cobrado?. FUENTE: ESTA INVESTIGACION. El 64% de los encuestados afirmo que el ndice apropiado para realizar el cobro de la intermediacin, es el 3% del total de la venta, el 21% restante representado por 14 personas encuestadas, afirmaron que ellas no aplican ninguna clase de porcentaje y su renumeracin al momento de la negociacin del vehculo es voluntaria por parte de el dueo, el 15% dice que el porcentaje cobrado mas adecuado en la compra y venta de vehculos es el 2%, este porcentaje representa la opinin de Inmobiliarias que buscan posicionarse en el mercado.

21% 15%

0%

0%

64%

1.0% 2.0% 3.0% MAS DEL 3% NO APLICA.

COMISION POR COMPRAVENTA DE VEHICULOS O AUTOMOTORES USADOS.

C) Cual de los actores paga la comisin? FUENTE: ESTA INVESTIGACION. El 70% de las personas encuestadas confirma que quien debe pagar la comisin es el vendedor, porcentaje soportado en un gran numero de establecimiento Inmobiliarios, que manifestaron, que en cualquier clase de negocio quien paga los honorarios al intermediador, es el dueo (vendedor) del bien. En este caso de el vehculo. El 4% corresponde a un caso particular de una persona, que afirm, que quien paga la comisin o porcentaje, es el comprador, debido a que en su establecimiento comercial la comisin se transfiere al comprador.

4%

70%

26%

comprador vendedor comision de 2 partes

QUIEN PAGA LA COMISION O PORCENTAJE

3.- REITERACION. Segn las respuestas anteriores, siempre actu usted en la forma antes indicada respecto de recibir una comisin o porcentaje por parte del propietario del vehiculo automotor. Respecto a esta pregunta la mayora de las personas encuestadas respondi con un 98%, que siempre acta de la forma antes indicada, respecto al recibir su retribucin.

98

2

0 20 40 60 80 100

VARIACION %

SI

NO

CA

RA

CTE

RIS

TIC

A

COMISION POR COMPRAVENTA DE VEHICULOS O AUTOMORES USADOS.

4.- VIGENCIA. Desde hace cuanto tiempo usted recibe comisin o porcentaje por la venta de un vehiculo automotor? FUENTE: ESTA INVESTIGACION. La mayora de los encuestados respondi, con un 70%, que el tiempo que ellos venan practicando esta actividad, es en promedio de 1 a 10 aos, el 23% corresponde a inmobiliarias nuevas y personas que a la falta de oportunidades ejercen esta prctica temporalmente y el 3% corresponde a comisionistas que prcticamente han dedicado su vida a este trabajo.

23

71

2

4

0 20 40 60 80

variacin %

menos de un ao

de 1 a 10 aos

de 10a 15 aos

mas de 15 aos

vigencia

5.- OBLIGATORIEDAD. Considera usted que es obligatorio para el dueo del vehiculo automotor reconocer una comisin o porcentaje, a la persona que actu como intermediador? FUENTE: ESTA INVESTIGACION. El 100% de los encuestados, respondi que siempre el cliente ha reconocido la labor por medio de una comisin o porcentaje.

RECONOCIMIENTO DE LA COMISION

100%

0%

SI NO

6.- PUBLICIDAD. Considera usted que la practica aqu mencionada es conocida y utilizada por todos los intermediarios, establecimientos y personas en general de nuestra regin. FUENTE: ESTA INVESTIGACION. La comisin es un factor reconocido por la mayora de establecimientos y personas practicantes de esta actividad, el 71 % de la poblacin encuestada as lo demuestra y por tanto es de pblico conocimiento. Es importante mencionar, que el 29%, afirma que, las inmobiliarias legalmente constituidas tienen distintos mecanismos para el cobro del porcentaje o comisin, respecto a los comisionistas o personas naturales sin establecimiento.

COMISION POR COMPRAVENTA DE VEHICULOS USADOS

71%

29%

SI NO

RELACIONES ENTRE LA COMPRAVENTA DE INMUEBLES Y AUTOMOTORES.

1.- Ha recibido un porcentaje y comisin por la venta de un bien? FUENTE: ESTA INVESTIGACION. Existe una relacin proporcional, respecto a los dos elementos en estudio, la comisin por bienes inmuebles y por compraventa de vehculos, el 100% en comisin de vehculos, frente al 95% de la compra y venta de inmuebles.

100

0

95

5

SI

NO

SI

NO

VEH

ICUL

OS

BBIN

MUB

LES

relacin

2.- UNIFORMIDAD. Para este elemento se presenta una tendencia paralela, con unos cuantos puntos de diferencia, no significativa, que define el cobro por porcentaje para este tipo de transacciones. B. Existe una coherencia entre los aspectos de mayor porcentaje, en los dos casos la grafica muestra que en la compra y venta de vehculos y de inmuebles, el cobro de su utilidad es el 3%.

relacin

015

64

0

21

2 6

74

0

18

01020304050607080

1.0% 2.0% 3.0% MAS3%

N.A. 1.0% 2.0% 3.0% MAS3%

N.A.

VEHICULOS BB. INMUEBLES

varia

cin

%

24

76

20

80

comision. porcentaje comision. porcentaje

VEHICULOS BB INMUEBLES

RELACION

C. La informacin arrojada por la investigacin, confirma que, es el vendedor quien paga la comisin o porcentaje a la hora de realizar una operacin de este tipo.. 3.-REITERACION Segn las respuestas anteriores, siempre actu usted en la forma antes indicada respecto de recibir una comisin o porcentaje por parte del propietario del bien?

relacin comisin

4

73

23

2

89

9

comprador

vendedor

comision de 2 partes

comprador

vendedor

comision de 2 partesVE

HIC

ULO

SB

BIN

MU

EBLE

S.

variacin %

98

2

94

6

SI NO SI NO

VEHICULOS BB INMUEBLES

COMISION POR LA COMPRA Y VENTA DE BIENES INMUEBLES Y VEHICULOS

La grafica muestra afinidad entre los dos aspectos de estudio (bienes Inmuebles y vehculos), al concertar que siempre se acta de esta manera, es decir, siempre se cobra por la intermediacin en la compra y venta de un vehiculo o de un bien inmueble. El 98% y 94%, as lo demuestran 4.-VIGENCIA. Esta grafica demuestra que el tiempo que las personas llevan practicando est actividad es de 1 a 10 aos de vigencia representados con el 70% del total de las personas encuestadas. Por tanto es una prctica vigente.

Comision por la compraventa de bienes Inmuebles y vehiculos.

24

70

3

3

24

70

3

3

menos de un ao

de 1 a 10 aos

de 10a 15 aos

mas de 15 aos

menos de un ao

de 1 a 10 aos

de 10a 15 aos

mas de 15 aos

VEH

ICU

LOS

BB

.INM

UEB

LES

variacion %

5.- OBLIGATORIEDAD. El 100% del total representado en 132 personas encuestadas entre los dos aspectos de estudio, considera que es obligatorio reconocer y retribuir a la persona que actu como intermediador cierta comisin o porcentaje del negocio.

Comision por la compraventa de bienes Inmuebles y vehiculos.

0

0

100%

100%SI

NO

SI

NO

VEH

ICU

LOS

INM

UEB

LES

6.-PUBLICIDAD.

0102030405060708090

SI NO SI NO

VEHICULOS INMUEBLES

Serie1

Los porcentajes vistos, muestran que la prctica es reconocida y utilizada por todas las inmobiliarias y personas de nuestra regin. Es decir es de pblico conocimiento. Con porcentajes de 71% para vehculos y 79% para inmuebles.

71% 29% 79% 21%

CONCLUSIONES. La investigacin anterior, nos muestra claramente con las estadsticas arrojadas, que rene todas las condiciones para que la practica de cobro de comisin por intermediacin en la compra y venta de inmuebles y vehculos, pueda considerarse como costumbre mercantil.

UNIFORMIDAD. Frente a la situacin de cobrar comisin, por intermediacin en la compra y venta de bienes Inmuebles y vehculos, se presenta un proceder idntico ante el mismo hecho, siendo de comn aceptacin en el sector Inmobiliario REITERACIN Y VIGENCIA. Los actos que conforman esta costumbre, se han repetido y practicado durante un tiempo de 1 a 10 aos lo que nos demuestra que no es un acto transitorio u ocasional, cumpliendo as con estos elementos. PUBLICIDAD. La costumbre de cobrar comisin por intermediacin en la compra y venta de bienes Inmuebles y vehculos, es reconocida por el sector Inmobiliario, al cual va a regir. Por ende se concluye, que se cumple con este elemento y que se ejecuta de manera ostensible. QUE NO SEA CONTRARIA A LA LEY. La usualmente mal denominada comisin como tal, encuentra en nuestra legislacin sustento jurdico en el texto de los Art. 1340 y 1341 Cdigo de Comercio en el libro de los contratos y las obligaciones, bajo la figura jurdica denominada EL CORRETAJE. Teniendo en cuenta la cotidianidad marcada de los comerciantes, resulta definitivo concluir que de una u otra manera el comisionista cumple las funciones de corredores, actividad que se encuentra tipificada con excepcin de las implicaciones jurdicas respecto al porcentaje de la comisin, equivalente a la remuneracin por su intervencin. En ese orden de ideas, se tiene claro que la costumbre a certificar estara complementando la norma que lo regula sin contrariar su espritu. En los trminos del Art. 3 del cdigo de comercio, la practica rene las condiciones de Uniformidad, reiteracin, publicidad, y no es contraria a la ley considerndose as COMO COSTUMBRE MERCATIL

En segundo lugar, la investigacin, unifica la forma de operar, para las personas naturales y jurdicas que se dedican a esta practica, bajo los siguientes criterios.

El cobro por la intermediacin, en la compraventa de inmuebles y vehculos se realiza por la figura del porcentaje. El mencionado porcentaje es de 3%, segn resultados de la investigacin. Quien paga el porcentaje por la intermediacin es: El Vendedor del vehiculo o inmueble. La costumbre se entiende como obligatoria cuando no se ha convenido algo diferente.

Marco jurdico Mayra Alejandra Bastidas B.

Jefe de registro Publico

Marco Metodolgico

Ivn Flrez Portilla. Coordinador de proyectos

Marco Tcnico e Informe Estadstico Jhon jairo Surez Villegas.

Pasante de Economa. Universidad de Nario.