“CREACIÓN DE UNA EMPRESA PARA LA FABRICACIÓN DE …

“CREACIÓN DE UNA EMPRESA PARA LA FABRICACIÓN DE

MÓDULOS PREFABRICADOS DE CONCRETO”

– PREFAGUA –

GONZALO PALARÉA MAYORGA

(Ingeniero Civil)

Guatemala, 31 de agosto de 2011

“CREACIÓN DE UNA EMPRESA PARA LA FABRICACIÓN DE MÓDULOS PREFABRICADOS DE CONCRETO”

– PREFAGUA –

PROYECTO DE GRADUACIÓN

Facultad de Arquitectura y Diseño

Por

GONZALO PALARÉA MAYORGA (Ingeniero Civil)

Al conferírsele el título de

MÁSTER EN DIRECCIÓN DE EMPRESAS CONSTRUCTORAS E INMOBILIARIAS

Guatemala, 31 de agosto de 2011

UNIVERSIDAD POLITÉCNICA DE MADRID

ESCUELA TÉCNICA SUPERIOR DE ARQUTECTURA DEPARTAMENTO DE CONSTRUCCIÓN Y TECNOLOGÍA ARQUITECTÓNICAS

Máster en Dirección de Empresas Constructoras e Inmobiliarias

UNIVERSIDAD DEL ISTMO - GUATEMALA FACULTAD DE ARQUITECTURA Y DISEÑO

PROGRAMA DE POSGRADOS

ÍNDICE GENERAL

Página

1. INTRODUCCIÓN………………………………………………………………... 1 2. MISIÓN Y VISIÓN……………………………………………………………... 4

2.1. MISIÓN………………………………………………………………………. 4

2.2. VISIÓN……………………………………………………………………….. 4

3. EL PRODUCTO…………………………………………………………………. 5

3.1. DESCRIPCIÓN DEL MÓDULO……………………………………………. 7

3.2. LA MARCA…………………………………………………………………… 9

4. CONVENIO DE LICENCIA ENTRE LAS PARTES……………………….. 9

4.1. DEFINICIONES……………………………………………………………… 9

4.2. ARTÍCULOS………………………………………………………………… 11

5. EL MERCADO…………………………………………………………………. 23

5.1. SEGMENTO “A”…………………………………………………………… 24

5.2. SEGMENTO “B”…………………………………………………………… 29

5.3. SEGMENTO “C”…………………………………………………………… 31






Página

6. LA EMPRESA……………………………………………………………………. 32

6.1. SOCIEDAD…………………………………………………………………... 33

6.2. PERSONAL………………………………………………………………….. 34 6.2.1. Personal Administrativo……………………………………………... 35 6.2.2. Personal de Producción…………………………………………….. 36

7. ANÁLISIS FODA……………………………………………………………….. 38

7.1. FORTALEZAS………………………………………………………………. 38

7.2. OPORTUNIDADES……………………………………………………….... 39

7.3. DEBILIDADES…………………………………………………………….... 40

7.4. AMENAZAS……………………………………………………………….... 40

8. ESTRATEGIAS…………………………………………………………………. 41

9. PROGRAMACIÓN……………………………………………………………… 46

10. COSTOS………………………………………………………………………… 49 10.1. COSTOS DEL PRIMER AÑO……………………………………... 49

10.2. COSTOS MATERIALES CADA MÓDULO SEGÚN TIPO……… 52






Página

11. FUENTES DE FINANCIAMIENTO…………………………………………… 60

12. ANÁLISIS FINANCIERO……………………………………………………….. 63 12.1. FLUJO DE CAJA PARA ANÁLISIS SIN PRÉSTAMO………….... 64 12.2. FLUJO DE CAJA PARA ANÁLISIS CON PRÉSTAMO………….. 65

13. CONCLUSIONES……………………………………………………………….. 66

14. GLOSARIO………………………………………………………………………. 68

15. BIBLIOGRAFÍA Y FUENTES DE INFORMACIÓN……………………….. 71

16. ANEXOS……………………………………………………………………….... 73






INDICE DE ILUSTRACIONES

CUADROS Página

1 Flujo de caja para análisis sin préstamos……..……………………………. 64 2 Flujo de caja para análisis con préstamos…………..……………………... 65

TABLAS Página

3 Producción de viviendas por año (en unidades)…………………………… 24 4 Déficit e incremento de vivienda…………………………………………….. 24

5 Proyección de ventas y posibles clientes…………………………………... 27

6 Total viviendas por tipo………………………………………………………. 29

7 Proyección de programa constructivo……………………………………… 31

8 Programa anual de producción de módulos elementales………………... 48

GRÁFICAS Página

1 Índice de producción de vivienda según la Cámara Guatemalteca

de la Construcción (CGC)……………………………………………………. 25 2 Proyección de déficit de vivienda según la Cámara Guatemalteca

de la Construcción (CGC) …………………………………………………… 25

LISTA DE SÍMBOLOS

% Porcentaje

Q Quetzales (moneda de Guatemala)

$ US Dólares






1

1. INTRODUCCIÓN

Un grupo de empresarios me ha contactado para estudiar la idea de formar una

sociedad que se dedique a la fabricación de elementos de concreto en una planta

especial para ser trasladados y ensamblados posteriormente en su lugar

definitivo. Esta idea surge originalmente al notar la necesidad que se tiene en

muchas edificaciones de vivienda individual de ampliar las mismas en una forma

rápida, ordenada y limpia para no provocar problemas y molestias a los inquilinos

de la vivienda que se estaría ampliando. Sin embargo, la idea original cambió muy

pronto al ver que el mercado de ampliación de viviendas no era suficientemente

grande como para justificar la inversión en la planta especial, pero al mismo

tiempo se determinó que este sistema constructivo podría aprovecharse también

para ampliar edificios de oficinas, industriales, mini bodegas, etcétera y muy

pronto se volvió a ampliar para poder cubrir otro campo: la construcción de

edificios prefabricados para ser armados in-situ y destinarse a diferentes usos,

tales como edificios de apartamentos, escuelas, oficinas, hoteles, hospitales, etc.

Quien esto escribe tuvo la oportunidad de conocer hace varios años este sistema,

llamado Sistema Variel, cuando fue invitado a visitar la sede de la sociedad Elcon

AG en la ciudad de Zug en Suiza, ya que uno de sus principales directores tenía

familiares en Guatemala y les propuso que formaran una sociedad que se

dedicara a este negocio con la franquicia que Elcon les daría: Elcon AG,

Zug/Switzerland era en ese tiempo la sociedad dueña de la patente.






2

En esa oportunidad, se visitaron obras terminadas tales como un hospital, un hotel

y un edificio de oficinas en Suiza, un edificio de oficinas en Paris así como un gran

complejo de apartamentos que se estaba construyendo en Argelia a la orilla del

desierto para personas de escasos recursos (la compañía suiza estaba encargada

de la obra gris y de allí en adelante era el gobierno argelino el encargado de

terminar los apartamentos), y el inicio de unos edificios de apartamentos en

Venezuela. En esa época, la situación en Guatemala era proclive a este tipo de

empresas pero el proyecto ya no se llevó a cabo aún cuando no se realizó un

estudio técnico, ni mercadológico ni financiero sino que se tomó la decisión con la

idea de invertir sus disponibilidades financieras en otro tipo de proyectos que se

les presentaron simultáneamente: una compañía almacenadora y posteriormente

un banco.

Como nota curiosa, se comentaba en los días de visita a las oficinas en Zug

(Suiza) que se habían enviado por tren hasta Moscú unos módulos ya

terminados como habitación de hotel con todo y su mobiliario para que vieran allá

este sistema para la construcción de hoteles que les urgían en Rusia, ya que no

tenían suficientes habitaciones para albergar a los visitantes que se esperaban

para las olimpíadas: según comentaron, este proyecto no se realizó por una serie

de obstáculos de tipo burocrático. Es de hacer notar que Elcon no había pensado

utilizar sus módulos para la ampliación de viviendas, lo cual se consideraba una

buena aplicación en Guatemala ya que aquí se construyen muchas casas de

habitación con áreas mínimas y sin un espacio cerrado para guardar el auto, por lo

que sus propietarios las amplían a los dos o tres años de habitarlas ya sea para

usar la ampliación como garaje para su automóvil o como área de bodega o como

otra habitación o como área para instalar un pequeño negocio. De allí surgió la

idea de poder utilizar módulos prefabricados de concreto.






3

Uno de los primeros ejemplos de un edificio construido con elementos modulares

prefabricados se estrenó en 1967 en Montreal (Canadá) para la Feria Mundial

EXPO ´67 y se conoce como Habitat. Los edificios construidos con el sistema

Variel tienen un diseño más conservador que el que se observa en las fotografías

que tomé en Montreal y que presento al final de este trabajo en el capítulo

15.ANEXOS como Anexo T-2. En la actualidad los edificios de Habitat están

siendo utilizados parcialmente como apartamentos. (Ver Google Expo67

Montreal).

Para una mejor ilustración de la utilización de módulos de concreto prefabricado

en la construcción de edificios, agrego a este trabajo en el Anexo T-1 un artículo

escrito por el arquitecto Fritz Stucky y publicado por el Instituto Eduardo Torroja

acerca del Sistema Variel para proyectar y construir con elementos prefabricados;

este artículo me fue proporcionado durante la visita que realicé a la casa matriz de

la sociedad Elcon Variel con sede en Zug, Suiza, que sería la que otorgaría la

franquicia a través de PREFAB para poder instalar una fábrica de elementos

prefabricados con el sistema Variel en Guatemala. Es importante observar que lo

que se muestra en el Anexo T-1 es solamente como ejemplo ilustrativo, ya que los

módulos que PREFAGUA construiría son más pequeños que los que se ilustran

en las fotografías y el refuerzo estructural sería diferente, pero los distintos

elementos y sus formas de ensamblarlos serían igual.






4

2. MISIÓN Y VISIÓN

2.1. MISIÓN

PREFAGUA se ha propuesto como misión proveer al mercado centroamericano

varias propuestas para solucionar las situaciones destinadas a mejorar sus

condiciones habitacionales, sus instalaciones comerciales e industriales, sus

facilidades físicas educativas y de centros de salud, en una forma rápida y segura que

le permita a sus clientes disfrutar a la mayor brevedad posible de su nueva

adquisición. Para el efecto se ha organizado para trabajar con métodos rápidos de

construcción por medio de fabricación en planta de los distintos elementos necesarios.

2.2. VISIÓN

La visión de PREFAGUA es penetrar en el mercado centroamericano con un

producto que sea atractivo y satisfactorio para sus clientes, quienes a través de la

buena atención y del buen servicio recibido, se conviertan en nuestros mejores aliados

para la expansión de nuestra empresa. De manera especial queremos ayudar a la

reducción del déficit habitacional que agobia a la región.






5

3. EL PRODUCTO

Tal como se mencionó en la Introducción, la idea de fabricar este producto surgió

al observar a través de visitas a diferentes proyectos de vivienda y a

construcciones de todo tipo, la gran cantidad de construcciones (viviendas,

fábricas, bodegas, edificios de oficinas, edificios comerciales sencillos, etc.) que se

han construido y que en una u otra forma necesitan ampliarse, pero que en

muchas ocasiones no lo hacen por las molestias que significa el proceso de

construcción en el lugar. Originalmente se pensó entonces en que el mercado

principal sería el de viviendas unifamiliares en donde se necesita otro cuarto, un

garage, una bodega, una sala de juegos, etc.

Sin embargo, las investigaciones preliminares demostraron que este mercado no

justificaría la inversión que requiere la instalación de una planta de este tipo que,

tal como lo indicó la empresa que ofrecía la licencia de construcción y el equipo

necesario, produciría hasta ocho MÓDULOS ELEMENTALES por turno por día.

Entonces se decidió ampliar la utilización de este producto para aplicarlo en la

construcción de pequeños edificios de apartamentos con una altura máxima de

tres pisos sobre el nivel de suelo para poder omitir la instalación de ascensores.

Así, las posibles aplicaciones de este producto serían las siguientes:






6

a) ampliación de construcciones existentes

b) viviendas unifamiliares

c) edificios de apartamentos

d) bodegas

e) oficinas

f) centros de enseñanza

g) centros de salud: hospitales, clínicas médicas

h) locales comerciales

i) otros

El producto es un módulo de concreto tipo cajón armado con piezas prefabricadas

en una planta especial con dimensiones exteriores de 6.00 metros de largo

por 3.00 metros de ancho y 2.60 metros de alto. El concreto tiene 10 centímetros

de espesor y su acabado, tal como se entrega en el sitio de la obra, se considera

que es el 90% del acabado final. La altura exterior de 2.60 metros nos permite

tener una altura libre interior de piso a cielo de 2.40 metros. La longitud de 6.00

metros es la máxima que puede ser prefabricada pero si el cliente lo pide se le

pueden hacer módulos más cortos. Si se necesitara más longitud o más anchura,

se le puede añadir otro u otros módulos en cualquier lado. Se han hecho los

cálculos necesarios para determinar la resistencia de los módulos y el resultado ha

sido que se permite montar uno sobre otro para dar una altura de tres pisos sin

necesidad de estructura adicional.






7

Este sistema difiere de otros similares en que, como se indica en el folleto del

anexo 1, “en el espacio interior se puede penetrar libremente por cuatro

direcciones a través de elementos iguales y, si es necesario, también

verticalmente. Para el arquitecto, así como para el fabricante, se perfila, por

consiguiente, la absoluta libertad de proyectar con métodos industriales de

construcción, como ha quedado demostrado en muchas construcciones realizadas

en proyectos en diferentes países de Europa.” Es importante resaltar que el

producto cuenta ya con la aprobación del “Instituto de Fomento de Hipotecas

Aseguradas - FHA” ** y del “Fondo Guatemalteco para la Vivienda –

FOGUAVI”.(favor ver nota al final)**

**NOTA: como este es un caso hipotético, esto se menciona solo como referencia de lo que se debiera hacer.

3.1. DESCRIPCIÓN DEL MÓDULO

El módulo típico terminado se compone de dos marcos portantes, una plancha de

piso, una plancha de cielo, dos paredes en los extremos y dos paredes laterales y

tiene seis metros de largo por tres metros de ancho por dos metros con sesenta

centímetros de altura: todas las dimensiones son externas. En las paredes se

pueden dejar las aberturas necesarias para ventanas y puertas y, si el diseño

arquitectónico lo requiere, se puede suprimir cualquiera de las paredes o todas

ellas si fuera necesario. Igual sucede con el piso y el techo: si el diseño

arquitectónico requiere doble altura, se puede suprimir la placa de techo del

módulo inferior o la de piso del módulo superior según el caso. Estos módulos

son para asentarlos sobre un cimiento que se ha preparado en el lugar de la

construcción. Conviene advertir que PREFAGUA no entrega casas ni edificios

terminados sino que lo que podríamos llamar “el cascarón”.






8

En las construcciones de un solo piso a nivel de tierra, se puede colocar una

plancha de concreto para formar el piso del local o bien dejarlo libre para colocar

posteriormente cualquier otro tipo de piso que se desee. En las

construcciones de pisos superiores en donde el siguiente módulo para arriba va

sentado sobre el módulo inferior, se puede omitir la plancha de piso del módulo

superior.

No se amplían en este momento las explicaciones para una mejor comprensión

del producto, ya que en el Anexo T-1 que se adjunta al final de este trabajo y que

contiene varias fotografías muy elocuentes, se puede apreciar a cabalidad las

distintas opciones de MÓDULOS ELEMENTALES. Cabe aclarar que este folleto

se está adjuntando con fines meramente ilustrativos ya que las dimensiones de los

MÓDULOS ELEMENTALES que aparecen en el folleto son mayores que las que

tendrían los que fabricaría PREFAGUA. Por lo demás, se usarían las piezas que

se detallan en el folleto adaptándolas a nuestros módulos elementales y se

utilizaría el mismo método de fabricación, transporte y ensamble ya que todo esto

forma parte del sistema que el convenio ofrece.

Se adjuntan en el Anexo T-2 fotografías de este tipo de módulos cuando se

construyó el complejo llamado Habitat en la feria mundial EXPO ´67 en Montreal

(Canadá) Cabe aclarar que el sistema Habitat no es exactamente igual al Variel,

el cual es posterior, ya que en este último ya se habían introducido algunas

mejoras en el diseño; pero, en términos generales, estas fotografías sirven como

ejemplo ilustrativo de lo que se puede llegar a hacer con este sistema.






9

3.2. LA MARCA:

Después de múltiples reuniones y consultas para determinar cómo llamar a los

MÓDULOS ELEMENTALES, se decidió que se les llamaran MÓDULOS CONPRE

usando CONPRE como una contracción de CONSTRUCCIÓN PREFABRICADA.

Este sería un nombre genérico para los módulos, ya que como se explicó

anteriormente, puede haber gran variedad de módulos según el diseño

arquitectónico de los espacios. El cliente puede solicitar la fabricación de un

módulo CONPRE de acuerdo a sus necesidades de circulación horizontal y

vertical así como de iluminación y/o ventilación natural.

4. CONVENIO DE LICENCIA ENTRE LAS PARTES:

PREFAB, S. A. y PREFAGUA, S. A.

4.1. DEFINICIONES:

PREFAB, AG = (llamada de aquí en adelante PREFAB): es una compañía suiza

propietaria de una patente para fabricar los llamados MÓDULOS ELEMENTALES

y para construir edificaciones según un procedimiento patentado

internacionalmente y conocido como SISTEMA VARIEL.






10

PREFAGUA, Sociedad Anónima = PREFAGUA, S.A. (llamada de aquí en adelante

PREFAGUA): es una compañía guatemalteca que le ha solicitado a PREFAB que

le conceda una licencia para fabricar los MÓDULOS ELEMENTALES en alguna

parte del TERRITORIO, según el SISTEMA VARIEL del cual PREFAB es la

propietaria de la patente. Además, la licencia le debe permitir a PREFAGUA

construir edificaciones con los MÓDULOS ELEMENTALES.

CONVENIO: el presente convenio de licencia y cualquier cambio o adición

posterior que se acuerde por escrito entre las partes.

PATENTE: las aplicaciones de patente que son propiedad de PREFAB y las

patentes que resulten de allí.

CONOCIMIENTO (KNOW HOW): todo el conocimiento, experiencia, dibujos y

documentos disponibles para y controlados por PREFAB al momento de

formalizar este convenio, relacionados con la construcción, fabricación,

manufactura, transporte, ensamblaje y utilización de los llamados MÓDULOS

ELEMENTALES dentro del CAMPO DE OPERACIÓN, tal como están definidas

aquí y en particular todos los dibujos y otros documentos listados como Anexo 1-

LIC de este Convenio.

CAMPO DE OPERACIÓN: ampliación de viviendas, edificios construidos con

sistema Variel de elementos prefabricados según Anexo 1-LIC de una o varias

plantas.

TERRITORIO: Guatemala, El Salvador, Honduras, Nicaragua, Costa Rica y Belice.






11

MÓDULOS ELEMENTALES: los elementos de construcción (incluyendo sus

componentes accesorios) correspondiendo en todo a las Patentes y al

Conocimiento, siguiendo el método constructivo conocido como Sistema Variel.

4.2. ARTÍCULOS

ARTÍCULO PRIMERO: OTORGAMIENTO DE LICENCIA

Por medio de este documento debidamente firmado por las partes, PREFAB

otorga a PREFAGUA una licencia exclusiva para la fabricación, manufactura y

venta de MÓDULOS ELEMENTALES en el TERRITORIO, así como para la

construcción de edificaciones según el CAMPO DE OPERACIÓN en el

TERRITORIO. La licencia se refiere al uso del Sistema Variel.

ARTÍCULO SEGUNDO: CONOCIMIENTO (KNOW-HOW)

Después de la formalización de este CONVENIO, el CONOCIMIENTO (KNOW-

HOW) estará a la disposición de PREFAGUA.

Dentro de los treinta días posteriores a la recepción del primer pago indicado en el

Artículo QUINTO inciso 2, el cual debe hacerse al estar ejecutado este convenio,

PREFAB entregará a PREFAGUA en Guatemala los documentos listados en el

Anexo 1-LIC. Los costos de envío de estos documentos correrán por cuenta de

PREFAGUA.






12

PREFAB otorga a PREFAGUA el derecho al uso del CONOCIMIENTO (KNOW-

HOW) durante el término de este CONVENIO pero no le otorga derechos de

propiedad, manteniéndose estos derechos como propiedad únicamente de

PREFAB.

PREFAB tiene el derecho de realizar formalmente cualquier dibujo o documento

adicional, lo cual proveerá a PREFAGUA durante el término de este CONVENIO

como una parte de éste agregándolo al Anexo 1-LIC.

PREFAB no estará obligada a emprender algún desarrollo o nueva tendencia en el

CONOCIMIENTO (KNOW-HOW) en el CAMPO DE OPERACIÓN. Si PREFAGUA

solicitara por escrito un desarrollo posterior y PREFAB acepta esta solicitud por

escrito, este trabajo se llevaría a cabo cobrando según tarifa a convenir.

ARTÍCULO TERCERO: SERVICIOS TÉCNICOS.

Después de la formalización de este convenio PREFAB deberá, además de la

entrega del CONOCIMIENTO (KNOW-HOW) de acuerdo al Anexo 1-LIC, preparar

para PREFAGUA los cálculos estructurales y diseños listados en el Anexo 1-LIC

para las partes estructurales de los MÓDULOS ELEMENTALES adaptados a las

condiciones del TERRITORIO. Estos servicios serán sin costo para PREFAGUA.

Sin embargo, PREFAB no otorgará a PREFAGUA su permiso para usar este

CONOCIMIENTO (KNOW-HOW) adicional sino hasta que los expertos nombrados

por PREFAGUA hayan estudiado los cálculos y diseños cuidadosamente y los

hayan aprobado por escrito.






13

ARTÍCULO CUARTO: LICENCIA ADICIONAL.

Mientras la presente licencia exclusiva permanezca vigente, PREFAB se

compromete a ofrecer a PREFAGUA una opción para una licencia adicional en el

TERRITORIO para cualesquier inventos o mejoras relacionadas con los

MÓDULOS ELEMENTALES que PREFAB pudiera haber desarrollado durante el

término de este CONVENIO.

ARTÍCULO QUINTO: REGALÍAS.

En consideración a los derechos otorgados a PREFAGUA en este CONVENIO,

PREFAGUA pagará a PREFAB así:

A) una cantidad global de QUINIENTOSMIL DÓLARES DE ESTADOS UNIDOS

DE NORTEAMÉRICA (US$500,000.ºº), los que pagará de la siguiente forma:

a.1) a la firma del CONVENIO por ambas partes = $100,000.ºº

a.2) al recibir de conformidad los documentos

listados en el Anexo 1-LIC = $100,000.ºº

a.3) al inicio de la construcción de la planta o seis

meses después de recibidos los documentos, usando

la fecha más cercana a la firma del CONVENIO = $100,000.ºº






14

a.4) a la terminación de la construcción de la planta o

quince meses después de recibidos los documentos,

usando la fecha más cercana a la firma del CONVENIO= $200,000.ºº

B) una regalía neta pagadera en dólares de Estados Unidos de Norte-

América por cada MÓDULO ELEMENTAL producido dentro de los

primeros diez años de producción según la siguiente escala:

b.1) por cada uno de los primeros mil (1000) MÓDULOS

ELEMENTALES producidos en cada año calendario a

partir del inicio de operaciones de la planta, ciento

cincuenta dólares de Estados Unidos de Norteamérica= $150.ºº

b.2) por cada uno de los quinientos (500) MÓDULOS

ELEMENTALES producidos a partir de e incluyendo el

número mil uno (1001) hasta el mil quinientos (1500)

en el mismo año calendario, ciento veinte dólares de

Estados Unidos de Norteamérica = $120.ºº

b.3) por cada uno de los MÓDULOS ELEMENTALES

producidos a partir de e incluyendo el número mil

quinientos uno (1501) en el mismo año calendario,

noventa dólares de Estados Unidos de Norteamérica= $ 90.ºº






15

Si una de las partes llegara a considerar que la escala de regalías se ha tornado

irreal o poco práctica en un momento dado, entonces una o la otra según sea el

caso tendrán derecho en cualquier momento dentro de los últimos dos (2) meses

de cualquier año calendario, a solicitar de la otra parte que considere un aumento

o decremento en dicha escala y dicho cambio acordado por escrito por ambas

partes, será obligatorio entre ellos desde el inicio del siguiente año calendario.

Las partes acuerdan que, si un índice oficial de costos de construcción surgiera en

Guatemala, la escala de regalías que caería para ser determinada por referencia

al costo actual de construcción como indicado arriba, sería determinada por

referencia a dicho índice oficial y en tal caso las provisiones listadas arriba se

aplicarían mutatis mutandis con el índice oficial a la fecha de su entrada en vigor,

siendo sustituido por el nuevo índice de costos a partir de esa fecha.

ARTÍCULO SEXTO: RENDICIÓN DE CUENTAS Y VERIFICACIÓN.

PREFAGUA se compromete a rendir cuentas mensuales de las regalías por

pagar, enviando a PREFAB dentro de los catorce días siguientes a la finalización

de cada mes un estado de cuenta de todos los MÓDULOS ELEMENTALES

producidos durante el mes reportado. Este estado de cuenta debe ir acompañado

del comprobante de pago de las regalías según lo dispuesto en el ARTÍCULO

QUINTO. El pago debe ser depositado en la cuenta bancaria que designe

PREFAB.






16

PREFAGUA se compromete a mantener libros completos y exactos con los datos

de las cuentas con relación a la manufactura y venta de los MÓDULOS

ELEMENTALES y a guardar todos los comprobantes relacionados con esas

operaciones.

Con el propósito de verificar los estados de cuenta que presente PREFAGUA con

relación a las regalías, PREFAB tendrá derecho a sus propias expensas, a

inspeccionar los libros y cuentas por medio de una reconocida firma de auditores

nombrada por PREFAB, en todo lo que sea necesario para verificar la cantidad de

elementos producidos dentro del período.

ARTÍCULO SÉPTIMO: PRODUCCIÓN MÍNIMA.

En consideración a la exclusividad de los derechos otorgados bajo este

CONVENIO, PREFAGUA se compromete a hacer sus mejores esfuerzos para

hacer un uso completo de estos derechos y para suplir la demanda de MÓDULOS

ELEMENTALES que se puede probar que existe en el TERRITORIO. PREFAGUA

le garantiza a PREFAB la fabricación en el TERRITORIO de las siguientes

cantidades de MÓDULOS ELEMENTALES:

500 hasta el día ......(depende del inicio de la construcción)

700 por el siguiente primer año

1000 por cada año siguiente






17

Si esta producción mínima garantizada no se cumple, PREFAB tendrá derecho a

convertir la licencia otorgada según este CONVENIO a una licencia no-exclusiva,

manteniendo su vigencia todas las estipulaciones de este CONVENIO con

excepción de los ARTÍCULOS CUARTO y SÉPTIMO.

ARTÍCULO OCTAVO: MANTENIMIENTO DE LAS LICENCIAS.

Los costos del mantenimiento de las patentes de PREFAB y su protección serán

cubiertos por PREFAB, y se dejará a su entera discreción cualquier acción y cuál

acción se tomará para su protección.

PREFAGUA, a expensas de PREFAB y a su solicitud, deberá darle a PREFAB

cualquier apoyo para el mantenimiento de las patentes y se compromete a

abstenerse de cualquier acción que pueda directa o indirectamente tener un efecto

adverso a este propósito.

ARTÍCULO NOVENO: INTERCAMBIO DE EXPERIENCIA.

Las partes de este CONVENIO acuerdan que es en interés de PREFAB y las

entidades a las que les ha otorgado licencias, intercambiar libremente sus

experiencias.






18

Por consiguiente, PREFAB se compromete a notificar a PREFAGUA, sin costo

alguno, cualesquiera mejoras o nuevas tendencias o desarrollos que sean

notificadas a PREFAB por otras empresas que cuenten con licencias otorgadas

por PREFAB y que estén relacionadas con el CAMPO DE OPERACIÓN. Por otra

parte,

PREFAGUA se compromete a informar a PREFAB, sin costo alguno para ésta,

acerca de posibles mejoras, nuevas tendencias y desarrollos con relación a los

MÓDULOS ELEMENTALES.

PREFAGUA podrá sin embargo retener el derecho de usar estas mejoras, nuevas

tendencias y desarrollos, libres de cobro por parte de PREFAB.

ARTÍCULO DÉCIMO: RESERVA DEL CONOCIMIENTO (KNOW-HOW).

PREFAGUA se compromete a mantener en secreto el CONOCIMIENTO (KNOW-

HOW) que le ha sido proporcionado por PREFAB y a tomar todas las medidas y

seguir todos los pasos necesarios para mantener tal secreto. En particular, los

documentos listados en el Anexo 1-LIC solo pueden ser accesibles a las personas

que los requieran para propósitos de manufacturar los MÓDULOS

ELEMENTALES para PREFAGUA según lo acordado en este CONVENIO.






19

ARTÍCULO DÉCIMO PRIMERO: MODIFICACIÓN DE PLANOS Y DIBUJOS.

PREFAB no será responsable en modo alguno por reclamos de cualquier

naturaleza que pudieran surgir de la manufactura y venta de MÓDULOS

ELEMENTALES en el

TERRITORIO donde la manufactura, a la cual esa reclamación se refiere, ha sido

efectuada en forma diferente al diseño y construcción de los MÓDULOS

ELEMENTALES tal como aparecen en los planos y dibujos que forman parte del

CONOCIMIENTO (KNOW-HOW) o a las instrucciones específicas por escrito de

PREFAB a PREFAGUA.

ARTÍCULO DÉCIMO SEGUNDO: NO TRANSFERIBILIDAD.

PREFAGUA no está autorizada para asignar a terceras personas derechos u

obligaciones bajo este CONVENIO, sin el previo consentimiento por escrito de

PREFAB y, especialmente, no puede otorgar sub-licencias a menos que, en caso

necesario, haya sido autorizada previamente y por escrito por PREFAB. Terceras

personas no pueden obtener ni inferir derechos por este CONVENIO.

PREFAGUA podrá utilizar sub-contratistas externos para la manufactura de partes

o aparatos usados en los MÓDULOS ELEMENTALES, pero se mantiene

responsable por la correcta y satisfactoria construcción de los MÓDULOS

ELEMENTALES y por la secretividad del sub-contratista con respecto al

CONOCIMIENTO (KNOW-HOW) de acuerdo al ARTÍCULO DÉCIMO.






20

ARTÍCULO DÉCIMO TERCERO: INCUMPLIMIENTO Y CANCELACIÓN.

Si una de las partes en este CONVENIO no cumplieren con sus obligaciones aquí

estipuladas, la otra parte tiene el derecho de notificarle a la parte que no ha

cumplido, su reclamo por correo certificado y concederle un período de treinta días

calendario para corregir la falta. Si esto no es subsanado dentro de ese período, la

otra parte tiene derecho, por medio de correo certificado enviado a la parte que no

ha cumplido, a:

a) finalizar el CONVENIO con efecto inmediato en el caso de que el

incumplimiento se refiera a obligaciones provenientes de los ARTÍCULOS

PRIMERO, SEGUNDO, TERCERO, DÉCIMO, DÉCIMO SEGUNDO, DÉCIMO

CUARTO Y DÉCIMO QUINTO;

b) finalizar el CONVENIO con seis meses de notificación en el caso de que el

incumplimiento se refiera a obligaciones provenientes de los ARTÍCULOS

CUARTO, SEXTO, SÉPTIMO, OCTAVO, NOVENO Y DÉCIMO PRIMERO, a

menos que la falta se subsane dentro de los dos meses posteriores a la entrega

de la nota de reclamo.

En ambos casos a) y b), la Corte de Arbitraje de acuerdo al ARTÍCULO DÉCIMO

OCTAVO de este CONVENIO, decidirá acerca de la validez de esta finalización si

fuera apelada por una de las partes.

Además, PREFAB tendrá el derecho de cancelar este CONVENIO con efecto

inmediato por medio de carta certificada en las siguientes circunstancias:






21

c) si PREFAGUA convocara a una reunión de acreedores con el propósito de

hacer algún arreglo o presentar una declaración de quiebra o bien, en el caso de

que los procedimientos de quiebra fueran enderezados contra PREFAGUA o si en

cualquiera otra forma su insolvencia fuera manifiesta ya sea por su propia

declaración o por procedimientos legales;

d) si PREFAGUA, sin previa autorización de PREFAB, suspendiera la manufactura

de MÓDULOS ELEMENTALES bajo este CONVENIO por un período mayor a seis

meses, excepto en casos de fuerza mayor o una baja en la demanda derivada de

casos de fuerza mayor;

e) si los pagos de regalías acordados según el ARTÍCULO QUINTO párrafo B), no

se hacen apropiadamente y en tiempo según el ARTÍCULO QUINTO y si tales

pagos aún no se han hecho dentro de un período posterior de treinta (30) días

calendario contados a partir de la notificación por escrito de parte de PREFAB con

relación al retraso.

ARTÍCULO DÉCIMO CUARTO: PLAZO DEL CONVENIO.

Este CONVENIO se celebra para un plazo de once años a partir de la fecha en

que esté firmado por ambas partes. Se estima que la planta estará en pleno

funcionamiento en un año a partir de la fecha de la firma con lo cual se podrán

tener diez años de producción. El plazo podrá extenderse de común acuerdo entre

las partes, para lo cual se harán los cruces de cartas necesarios y convenientes.






22

ARTÍCULO DÉCIMO QUINTO: PRODUCTOS COMPETITIVOS.

Durante el plazo de este CONVENIO, PREFAGUA se compromete a no

manufacturar o vender MÓDULOS ELEMENTALES basados en otros sistemas,

así como a no causar que estos productos sean manufacturados o vendidos ya

sea directa o indirectamente.

ARTÍCULO DÉCIMO SEXTO: JURISDICCIÓN LEGAL PARA ESTE CONVENIO.

Este CONVENIO está sujeto a las leyes de la República de Guatemala.

ARTÍCULO DÉCIMO SÉPTIMO: MODIFICACIONES Y ADICIONES.

Modificaciones de y adiciones a este CONVENIO serán obligatorias para las

partes solamente si están acordadas por ambas por escrito.

ARTÍCULO DÉCIMO OCTAVO: ARBITRAJE.

Cualquier disputa relacionada con este CONVENIO que no sea resuelta en forma

directa entre las partes, será trasladada en primer lugar a una Junta de Arbitraje

para que esta resuelva. En este caso, cada una de las partes nombrará a un

árbitro que los represente en dicha Junta. Los dos árbitros nombrados procederán

a elegir a su vez a un Presidente de la Junta. Si en dicha Junta no se logra llegar a

un acuerdo, se procederá a remitir el caso al Centro de Resolución de Conflictos

de la Cámara de Industria de Guatemala y su fallo será inapelable.






23

ARTÍCULO DÉCIMO NOVENO: ACEPTACIÓN.

Los representantes autorizados por ambas partes y debidamente acreditados

declaran haber leído íntegramente el contenido del presente CONVENIO y, para

manifestar su conformidad con el mismo, firman el documento original y tres

copias en la ciudad de Guatemala a los xx días del mes de xxxxxx del año dos

mil xxxx ante los oficios del notario xxxxxxxx , quien da fé de que las firmas son

auténticas por haber sido puestas en su presencia siendo las xxxx horas del día ya

señalado.

5. EL MERCADO

He dividido el mercado en tres grandes segmentos:

SEGMENTO “A”: las ampliaciones de vivienda y las viviendas

unifamiliares nuevas.

SEGMENTO “B”: construcción de edificios de apartamentos.

SEGMENTO “C”: construcción de edificios para oficinas, escuelas,

centros de salud, bodegas, instalaciones industriales,

etc.






24

5.1. SEGMENTO “A”: AMPLIACIONES DE VIVIENDAS Y

VIVIENDAS UNIFAMILIARES NUEVAS.

En Guatemala el déficit de vivienda va en aumento: un informe preparado hace

pocos meses por la Cámara Guatemalteca de la Construcción da los siguientes

datos (ver gráfica en página 5.1/a) :

Producción de viviendas por año: (en unidades)

AÑO 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

UNIDADES 19583 22852 30990 47673 45947 29992 20994 20328

Se puede observar en otra parte de dicho informe, el enorme déficit habitacional

que hay: este último está dado en millones de unidades y los datos para los años

2011, 2012, 2013, 2014 y 2015 son proyectados. El déficit se ha estado

incrementando más o menos uniformemente: está dado en número de unidades.

AÑO 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

DÉFICIT 1.398 1.475 1.553 1.625* 1.699* 1.773* 1.849* 1.925*

INCREMENTO 77000 78000 72000 74000 74000 76000 78000

Ante esta alarmante situación, se está elaborando un proyecto a nivel

gubernamental que consiste en construir tanto para el sector popular como para

la clase media y trabajadores del Estado, edificios de apartamentos similares a

otros dos proyectos que se desarrollaron hace muchos años y que fueron

exitosos.






25

Gráfica No. 1: Índice de producción de vivienda según la

Cámara Guatemalteca de la Construcción (CGC)

Gráfica No. 2: Proyección de déficit de vivienda según la

Cámara Guatemalteca de la Construcción (CGC)






26

Originalmente, la idea de producción de los módulos prefabricados estaba dirigida

a cubrir la necesidad que tienen muchos propietarios de vivienda para lo siguiente:

a) espacio para guardar el automóvil;

b) espacio para bodega;

c) un dormitorio adicional (o varios);

d) una sala familiar;

e) un estudio;

f) un área para instalar un negocio: en muchas colonias de casas para clase

media, media baja y clase baja (clasificación por ingresos), es costumbre

dedicar una parte de la casa para instalar un pequeño negocio tal como una

venta de artículos de primera necesidad, una sastrería, una costurería, una

farmacia, incluso una oficina para varios usos y hasta se han dado casos de

instalación de guarderías para cuidar a niños de madres que trabajan.

Es frecuente encontrar en estas colonias que la casa que se compró satisfacía las

necesidades del momento y además estaba dentro de la posibilidad dineraria del

comprador, pero a los pocos años se necesitaba más espacio. Entonces acuden a

constructores empíricos que agrandan la casa ya sea con obras a nivel de la calle

o construyen arriba de la casa original y todo esto, en un altísimo porcentaje de

casos, sin el menor gusto arquitectónico y sin tomar en cuenta aspectos

estructurales. De nada ha servido que en muchas de estas colonias exista un

reglamento que prohíba hacer esto o que, en todo caso, establezca que debe

solicitarse un permiso especial a la administración de la colonia para efectuar

estos trabajos, además de la licencia de construcción de la municipalidad que

tenga jurisdicción.






27

Generalmente no solicitan estos permisos y proceden a construir, arruinando así

la presentación de las casas y arriesgándose a que la construcción no se haga

adecuadamente desde el punto de vista estructural, con el consiguiente peligro

que esto representa. PREFAGUA vendría a solucionar este problema ya que

contrataría a empresas especializadas que tienen un equipo técnico para cubrir

los aspectos arquitectónicos, estructurales y de instalaciones y con un equipo legal

para los trámites necesarios. Sin embargo, preferentemente se desea entregar los

módulos en el sitio de la obra y que el propietario contrate los acabados.

A continuación se presentan datos de viviendas vendidas en el departamento de

Guatemala en los últimos diez años bajo el sistema del “Instituto de Fomento

de Hipotecas Aseguradas - FHA” y que están ubicadas en colonias o condominios.

Abajo del dato proporcionado por FHA se da el dato tomando en cuenta aquellas

casas que no cuentan con espacio cerrado para guardar el automóvil y aquellas

en las que el diseño permitiría instalar un módulo prefabricado sobre lo ya

construido y el propietario estaría anuente en principio a utilizar la propuesta de

PREFAGUA. Estos datos corresponden a las construcciones aprobadas por el

FHA, las cuales deben cumplir con estrictas normas de construcción y, en su gran

mayoría, están situadas en áreas cerradas, conforman condominios con su propio

régimen de propiedad y pertenecen a propietarios de clase económica media y

media alta lo cual los hace más inclinados a ampliar sus casas contratando a su

propio arquitecto y a empresas constructoras tradicionales.

AÑO 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

VENTAS 2238 2738 3713 3999 3456 4203 4509 4206 3385 3046

POSIBLES CLIENTES 85 88 71 64 61






28

El dato de “posibles clientes” se obtuvo a través de investigación de campo yendo

a preguntar a los propietarios de las casas acerca de su deseo e intención de

proceder a ampliar la construcción: solo se tomaron en cuenta los datos de los

últimos cinco años. El resultado indica que un porcentaje promedio alrededor de

1.9% de los clientes FHA utilizarían nuestro sistema para ampliación de su casa.

En cuanto a la construcción de viviendas unifamiliares, se analizó la posibilidad de

participar en forma conjunta (joint venture) en varios proyectos de viviendas en

serie, de tal forma que el terreno urbanizado lo aportaría el propietario y

PREFAGUA la construcción de viviendas. Se han establecido contactos bastante

formales para el primer año de construcción de viviendas, el cual sería el segundo

año de inicio de la empresa ya que se ha estimado un año para proceder a los

trámites legales, financieros, la construcción civil de la planta y la instalación del

equipo (incluyendo las pruebas necesarias). Por ahora se cuenta con promesa

formal para tres proyectos a ejecutarse en el segundo año de vida de la empresa

(primer año de operación en el campo) y cuatro a construirse en el tercer año. En

el cuadro de abajo se muestra el pronóstico de la cantidad de unidades que se

estarían construyendo por año desde el año 2 hasta el año 9.

VN = VIVIENDA UNIFAMILIAR NUEVA construida en terrenos urbanizados

aportados por el propietario de la tierra.

VA = VIVIENDA AMPLIADA (un módulo por unidad y se estima que no más del

veinticinco por ciento de clientes posibles procedan a realizar el negocio).

VA1 = para departamento de Guatemala; para este dato se ha considerado que el

proceso de ampliación se empieza a dar en el quinto año de habitar la vivienda.

VA2 = idem para el resto de la República y países vecinos.






29

AÑO * 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9

VN 0 144 192 216 240 288 288 288 288 288

VA1 0 20 22 18 16 16 24 24 24 24

VA2 0 10 11 9 8 8 12 12 12 12

VA TOTAL 0 30 33 27 24 24 36 36 36 36

Nota: el número del año corresponde desde el inicio de la empresa: año O es formación e

instalación, del año 1 en adelante ya es fabricación y montaje.

5.2. SEGMENTO “B”: CONSTRUCCIÓN DE EDIFICIOS DE

APARTAMENTOS.

Para este segmento se ha considerado también que los edificios se construirían

en terrenos que aportarían sus propietarios interesados en participar del negocio

inmobiliario. Tanto en el departamento de Guatemala como en el resto de

departamentos, especialmente en los departamentos vecinos al de Guatemala y

otros casos como el departamento de Quetzaltenango, Retalhuleu y

Suchitepéquez, hay gran cantidad de terrenos en áreas urbanas y sub-urbanas

que están sin construir y, en muchos casos, sin aprovechamiento alguno.

Dada la situación de inseguridad que se vive actualmente sin visos de mejorar en

el corto plazo, la demanda por vivienda en edificios de apartamentos ha crecido

mucho en los últimos años. En una entrevista reciente que se le hizo al ingeniero

Xavier Andrade, Presidente de la “Asociación Nacional de Constructores de

Vivienda” (ANACOVI) referente a la importancia de la construcción vertical en la

capital, indicó que “esto no es una moda sino una necesidad en la ciudad de

Guatemala y no se va a poder detener”.






30

También en el seminario llamado “Mitos y realidades de la vivienda vertical social”

que se realizó en junio/2011 bajo el patrocinio de la Cámara Guatemalteca de la

Construcción y Cementos Progreso, se puso mucho énfasis en que este mercado

tiene mucho potencial y se dieron a conocer las siguientes cifras actuales: de un

total de 77 proyectos en desarrollo en la ciudad capital, 16 son de viviendas

unifamiliares en condominios en colonias cerradas y 61 son de edificios de

apartamentos; de un total de 149 proyectos en los municipios aledaños a la

capital, 140 son de vivienda unifamiliar en condominios en colonias cerradas y

solo 9 son de edificios de apartamentos. Se recalcó la gran importancia que

tienen los edificios para vivienda ya que permiten disponer de más áreas verdes,

dan más seguridad física al usuario y permiten construir varias unidades de

vivienda en mucha menor área de tierra que si se construyeran unidades

independientes, permitiendo así aprovechar terrenos desocupados o que tienen

construcciones que se pueden demoler para dar paso al edificio de apartamentos

en un terreno que está más cercano a los centros de actividades laborales y así se

reduce la distancia y el tiempo de tránsito.

PREFAGUA ha considerado importante lanzar inicialmente al mercado un diseño

de edificio de apartamentos de tres niveles sobre el nivel de suelo con un sótano

para aparcamiento. Cada apartamento tiene un área propia de 90 metros

cuadrados con los siguientes ambientes: sala-comedor, dormitorio principal con

baño privado, dos dormitorios pequeños con un baño compartido, cocina,

lavandería, cuarto de servicio con baño. Cada nivel tiene 216 metros cuadrados

incluyendo áreas comunes lo cual suma 648 metros cuadrados en sus tres

niveles. Con tres niveles de altura no necesita de ascensor pero se podría dejar el

espacio ya preparado para una eventual instalación posterior por parte de sus

propietarios.






31

Este diseño requiere de un terreno de un mínimo de 24m de ancho por 30m de

profundidad, lo cual hace un área de 720 metros cuadrados: ya se han ubicado

127 terrenos así en la ciudad capital y 83 en la periferia del área metropolitana;

en el área de la ciudad de Quetzaltenango: 27 terrenos; en el área de la ciudad de

Retalhuleu: 19; en el área de la ciudad de Huehuetenango: 33. Ya se contactaron

algunos propietarios en la ciudad de Guatemala y se tiene formal ofrecimiento de

nueve de ellos para participar en este negocio aportando sus terrenos de

inmediato, por lo que se harán los arreglos legales necesarios lo antes posible.

Con esto se estima que un programa muy conservador para la construcción

de edificios de apartamentos podría ser así:

AÑO 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 EDIFICIOS 0 2 3 5 5 7 7 7 7 7 (área metropolitana)

EDIFICIOS 0 2 3 3 3 5 5 5 5 5 (área departamental excluyendo área metropolitana)

TOTAL EDIFICIOS 4 6 8 8 12 12 12 12 12

5.3. SEGMENTO “C”: CONSTRUCCIÓN DE EDIFICIOS PARA

OFICINAS, ESCUELAS, CENTROS DE SALUD, BODEGAS,

INSTALACIONES INDUSTRIALES, ETC.

Este segmento no se estimó detalladamente porque sus módulos son similares a

los de los edificios de apartamentos y la producción ya estaría al límite solo con

los segmentos “A” y “B”, por lo que el segmento “C” se podría considerar una

opción para producir más, lo cual requeriría la instalación de otra planta similar o

bien reprogramar la producción con turnos adicionales si el volumen a producir no

fuera lo suficientemente grande como para montar otra planta similar.






32

6. LA EMPRESA

Para llevar a cabo este proyecto se ha decidido formar una empresa bajo la forma

de una sociedad anónima, la cual emitiría acciones nominativas según lo que

disponen ahora las leyes guatemaltecas: hasta este año se había permitido que

las sociedades anónimas emitieran acciones nominativas y/o al portador, pero una

reciente disposición del Congreso de la República limita ahora la emisión de

acciones a que éstas sean nominativas. El grupo fundador de este proyecto está

compuesto en su mayoría por varios empresarios guatemaltecos de reconocida

capacidad empresarial y solvencia financiera actuando en forma personal y

también por tres sociedades que están relacionadas con la industria de la

construcción: una sociedad propietaria de una fábrica de cemento, otra que se

dedica a la comercialización de agregados para el concreto (tales como arena,

piedrín e importación de aditivos especiales para el concreto) y una tercera

dedicada a la fabricación y comercialización de varillas de acero para la

construcción.

Se ha convenido que el nombre de la empresa sea PREFABRICADOS DE

GUATEMALA, SOCIEDAD ANÓNIMA, el cual puede abreviarse PREFAGUA. El

objeto de la empresa será primordialmente la fabricación de módulos

prefabricados de concreto, siendo este un producto nuevo en el mercado de la

construcción. Los módulos se fabricarían en una planta propia y se entregarían al

cliente en el lugar que éste designe. Para facilidad de comprensión del cliente, los

módulos se definen como "MÓDULOS CONPRE” (los llamados “MÓDULOS

ELEMENTALES” en el Convenio de Licencia) y son armados en forma de cajón

longitudinal tal como se describen más adelante.






33

La empresa ha realizado ya los estudios de mercado necesarios para determinar

si el producto sería aceptable y en qué cantidad y el resultado ha sido

satisfactorio. Además, se dejará previsto en la escritura constitutiva que la

empresa podrá pre-fabricar elementos de concreto tales como planchas para

tabiques, para muros de contención, losas prefabricadas, columnas, postes, vigas,

elementos para pequeños puentes peatonales y vehiculares y, en general, todas

aquellas piezas de concreto que se utilizan en la construcción. También podrá

dedicarse al montaje de estas piezas en el lugar que el cliente designe. Si se viera

más adelante la conveniencia de ofrecer un paquete completo, se formaría otra

sociedad que se dedicaría a acabados e instalaciones para entregar al cliente un

producto terminado. En cuanto a este último renglón, esto lo haría en un principio

subcontratando los trabajos con empresas especializadas en los diferentes

renglones: instalaciones eléctricas, sanitarias, especiales, acabados de paredes y

pisos, puertas y ventanas, etc., pero tratando que, de preferencia, su actividad sea

solo la fabricación y el montaje.

6.1. LA SOCIEDAD

La sociedad se inscribirá en el Registro Tributario Unificado en la

Superintendencia de Administración Tributaria bajo el régimen optativo del 31% del

Impuesto Sobre la Renta. El grupo promotor ha contratado a una persona con

amplia experiencia en el campo de la construcción y los negocios para que actúe

como director principal en esta etapa del proyecto. Este grupo se reúne con

regularidad para enterarse de la marcha del proyecto, los problemas surgidos, las

soluciones encontradas y para autorizar los lineamientos necesarios para la

buena marcha del proyecto. Además de






34

los miembros propios del grupo promotor, se cuenta con la asesoría de

profesionales especializados en distintas ramas de la actividad: asesores

financieros, mercadólogos, abogados, expertos en tributación fiscal, especialistas

en el área de recursos humanos, etc.

La sociedad cuenta ya con la oferta formal de un terreno en una zona industrial

adecuada, el cual tiene un área de 21,000 metros cuadrados y es actualmente

propiedad de uno de los socios fundadores, quien lo estaría aportando en pago

de las acciones que suscribiría, para lo cual se ha hecho ya el avalúo

correspondiente y se ha llegado a un acuerdo en cuanto al precio para la

aportación.

6.2. EL PERSONAL:

El personal irá ingresando en diferentes fechas durante el primer año, el cual está

denominado como año 0 en los cuadros y que es el año de formación de la

sociedad, organización y construcción de la planta, pero se estima que en el último

mes de ese año ya deben estar ocupados todos los puestos claves en el área

administrativa.

En el año 1 se inicia la producción y se ha estimado un colchón de tres meses al

inicio de ese año durante el cual posiblemente aún no haya producción formal,

pero al llegar el cuarto mes ya habrá pruebas del equipo, contactos con los

clientes, etcétera por lo que es conveniente que ya estén ocupadas todas las

categorías de puestos de trabajo sin que esto signifique que ya esté trabajando el

100 % del personal que se necesitará cuando la producción llegue a un alto nivel.






35

6.2.1. Personal administrativo:

Aquí están tomados en cuenta: el Gerente General, el de Ventas, el de

Personal, el Financiero y el todo personal auxiliar: secretarias, recepcionista,

auxiliares de contabilidad, mensajero, cobrador. Para efectos de estimar los

egresos se ha contemplado el pago de dietas a directores por asistencia a las

sesiones de Junta Directiva. A continuación se presenta el listado de personas

que integrarían el personal administrativo de la empresa (incluyendo a los

miembros de la Junta Directiva para los efectos del cálculo de las

erogaciones), y su respectiva remuneración mensual en dólares de Estados

Unidos de Norteamérica:

Gerente General USD 5,000

Secretaria 750

Gerente del Departamento de Ventas (+comisión de 15 por módulo vendido) 1,250

Secretaria 650

Vendedor 1 (+ comisión de 20 por módulo vendido) 1,200

Vendedor 2 (+ comisión de 20 por módulo vendido) 1,200

Secretaria-Recepcionista 450

Mensajero 550

Jefe del Departamento de Recursos Humanos 1,700

Secretaria 550

Personal de limpieza de las oficinas 275

Jefe del Departamento de Contabilidad 1,700

Contador auxiliar 550

Cobrador-mensajero 400

Secretaria 550

Total mensual de sueldos administrativos 16,775






36

Dietas: habrá 5 directores y se estima realizar dos sesiones mensuales.

El monto asignado para cada sesión es de $500.ºº y este se

distribuirá entre los directores que asistan. Total anual 12,000

Auditoría externa --- Pago anual por los años 2, 3 y 4 (por año) 7,000

“ “ “ “ “ “ 5, 6 y 7 7,500

“ “ “ “ “ “ 8 y 9 9,000

Grupo promotor y asesores --- pagado en el primer año 25,000

6.2.2. Personal de producción:

Aquí está tomado en cuenta el Gerente de Producción, el Jefe de la planta, los

conductores de vehículos, los operadores de maquinaria y equipo, los

ayudantes en cada una de estas áreas, el personal de mantenimiento y

limpieza, el personal de seguridad (contratado como servicio externo).

A continuación se presenta el listado de personas que integrarían el personal

del Departamento de Producción. Aquí se han incluido los elementos de

seguridad para los efectos del cálculo de las erogaciones y su respectiva

remuneración mensual en dólares de Estados Unidos de Norteamérica:






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Gerente del Departamento de Producción 2,000

+ comisión de 10 dólares por módulo producido

Secretaria 550

Jefe de Producción (+ comisión de 7 dólares por módulo producido) 1,200

Bodeguero USD 600

Auxiliar de bodega 350

Operador de la grúa fija 650

Operador de la grúa móvil 600

Ayudantes de operadores de grúa (2) (230 c/u) 460

Operador de la cizalla 400

Ayudantes del operador de la cizalla (2) (230 c/u) 460

Operadores de las mezcladoras de concreto (2) (400 c/u) 800

Ayudantes de las mezcladoras (2) (230 c/u) 460

Armadores (12) (500 c/u) 6,000

Ayudantes de armaduría (8) (230 c/u) 1,840

Carpintero 500

Ayudante de carpintería 230

Encargados del colado (6) (350 c/u) 2,100

Albañil 440

Ayudantes de albañilería y de la fundición (colado) (4) (230 c/u) 920

Conductores de cabezales (2) (650 c/u) 1,300

Conductores de camiones (3) (525 c/u) USD 1,575

Ayudantes de limpieza (4) (230 c/u) 920

Personal ensamblaje de módulos in-situ (3 equipos de 6 a 2,400 c/eq) 7,200

Total mensual del personal propio de Producción USD 23,465

Personal de seguridad por contrato con compañía especializada. Q1,200/mes

(A partir del sexto mes del año cero cuando se comience a instalar el equipo e incluye, en los

meses posteriores, el transporte de valores).






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Nota: el personal que ingrese a trabajar en la empresa será contratado de

conformidad con lo que estipula el Código de Trabajo. Se elaborará el Reglamento

Interior de Trabajo el cual se pondrá en vigor de conformidad con lo que ordena

el Código mencionado.

7. ANÁLISIS FODA

7.1. FORTALEZAS:

Se considera como una fortaleza el hecho de que, a la presente fecha, no se

produce en Guatemala ni en los países vecinos un producto con las características

del que aquí se describe, por lo que sería una innovación en el campo de la

construcción. Se realizó una investigación en Guatemala, El Salvador, Honduras,

Belice y el sur de México y no se encontró otro producto similar. También se

consideran fortalezas las siguientes ventajas: tiempo de entrega más corto que

con una construcción tradicional*, un trabajo más limpio en el lugar de montaje del

producto, un producto estructuralmente más fuerte que con la construcción

tradicional lo que le da un mayor período de vida útil, la posibilidad de traslado del

módulo a otro lugar si eventualmente se deseare darle otro uso al espacio en el

que fue montado. Además, un factor que es lamentable tener que mencionar es

que, dadas las condiciones de inseguridad que se viven actualmente en el país y

que se considera que costará mucho erradicar, este tipo de construcción es más

resistente a la penetración de las balas.






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*Ver Anexo T-1: en el estudio hecho por el arquitecto Fritz Stucky y que se refería

a proyectar y construir con elementos prefabricados, se menciona lo siguiente:

“........, en la construcción convencional un albañil produce un promedio de 0.9

viviendas/año; en la construcción por paneles grandes, 1.6 viviendas y en la

construcción industrial por elementos, 2.6 viviendas”.

7.2. OPORTUNIDADES:

La carencia de un producto similar ofrece la oportunidad de incursionar en el

mercado de las construcciones con un producto innovador que vendría a

solucionar problemas de ampliación de construcciones existentes y también, por

su rapidez de construcción, solucionaría el problema del tiempo de entrega en

aquellos casos en que se necesite tener la obra terminada muy rápidamente como

serían los casos de edificios de apartamentos, bodegas, escuelas, centros de

salud, etcétera. Especialmente en las ampliaciones de viviendas ya construídas,

representa una solución muy práctica y rápida por las características del producto

y en igual forma para las soluciones habitacionales en forma de edificios de

apartamentos. Ante la alarmante situación del déficit habitacional en Guatemala

(ver capítulo 5. El Mercado), se está trabajando en la elaboración de un proyecto

gubernamental que representaría una gran oportunidad de mercado, ya que con

esto se pretende cubrir las necesidades habitacionales tanto del sector popular

como el de la clase media y trabajadores del estado.






40

7.3. DEBILIDADES:

Como debilidad se considera que el precio al que se estaría ofreciendo el producto

es ligeramente superior a lo que costaría hacer una construcción tradicional; aquí

habría que hacer una buena campaña de mercadeo para explicar las ventajas que

tendría utilizar este producto versus una construcción tradicional dada la

economía que se logra en el tiempo de construcción. Todo esto se explicaría para

compensar la debilidad de tener un precio más elevado. En términos generales,

una debilidad física podría ser la dificultad de transportar las piezas a algunos

lugares de difícil acceso.

7.4. AMENAZAS:

La patente para este producto está registrada a nivel internacional y nacional y se

ha estudiado cuidadosamente para evitar que copien la idea. La amenaza más

inmediata que se prevé es la competencia por la utilización que ya se está

empezando a dar en ampliaciones de vivienda con el uso de furgones metálicos

para traslado de mercadería. Este es un ejemplo de un producto parecido al que

estamos ofreciendo en cuanto a su forma y tamaño pero que no tiene varias

ventajas que sí ofrece el nuestro: durabilidad, rigidez de la construcción,

seguridad contra los impactos de proyectiles balísticos, mejor aislamiento térmico

y acústico, más seguro contra actos vandálicos, etc. En cuanto al registro de la

patente, se incorpora a este trabajo el CONVENIO DE LICENCIA ENTRE LAS

PARTES: PREFAB, S.A. y PREFAGUA, S.A. en el cual se menciona en

DEFINICIONES como PATENTE: las aplicaciones de patente que son propiedad

de PREFAB y las patentes que resulten de allí.






41

8. ESTRATEGIAS

La estrategia a seguir para lograr la colocación del producto en el mercado y tener

éxito en las ventas, es la siguiente:

a) preparar una serie de folletos descriptivos del producto así como maquetas

hechas de madera a escala 1:50 para mostrar las diferentes formas de

colocar los módulos y también la flexibilidad en cuanto a la posición de

puertas y ventanas. Estos modelos en madera servirían para mostrárselos

a los clientes en el lugar de la entrevista.

b) preparar un video que muestre cómo el módulo se puede aprovechar para

muchos usos en ampliaciones de viviendas. Este video mostraría escenas

de una casa habitada por una familia con tres hijos: la cual no tendría

estudio, ni bodega, ni garaje para guardar el automóvil y bicicletas, etc. Se

ha contactado a propietarios de viviendas unifamiliares en algunos

proyectos que permiten la construcción adicional para que autoricen, si

están interesados en agregar un módulo a sus casas, que PREFAB

preparare una presentación virtual mostrando sus casas tal como están

ahora y con el MÓDULO CONPRE agregado para que sirva de ejemplo

acerca de su uso. Esto se hace para mostrar a los interesados la facilidad y

rapidez con que pueden ampliar sus casas y las pocas molestias que

tendrían durante esta etapa. La casa existiría realmente y se llegaría a un

acuerdo con el propietario para que permitiera que se le filmara en la

situación de “antes” y “después” y con dos soluciones: agregándole a nivel

de calle un módulo para garaje y agregándole un módulo encima de su

construcción actual.






42

c) preparar un video mostrando una vivienda unifamiliar construida con este

método: el video iniciaría con el solar vacío y se le irían agregando los

MÓDULOS CONPRE para mostrar en mejor forma el proceso de la

construcción. Al final, se mostraría la casa terminada y se haría un recorrido

virtual por su interior.

d) preparar un video pero para ampliaciones de tipo industrial o comercial. En

ambos videos se mostrarían edificaciones hechas en otros países con este

sistema, entre las cuales hay hospitales, hoteles, escuelas, edificios de

apartamentos, bodegas para diferentes productos que deben quedar

separados y seguros dentro de una bodega general, pudiendo usarse el

módulo a nivel de piso para bodega y encima se pueden instalar oficinas y

hasta líneas livianas de producción, logrando así un mejor aprovechamiento

del espacio.

e) preparar una serie de conferencias para: Colegio de Arquitectos, Colegio

de Ingenieros, Facultades de Arquitectura e Ingeniería de las

universidades, Cámara de Corredores de Bienes Raíces, Ministerio de

Comunicaciones Infraestructura y Vivienda (MICIVI), Instituto de Fomento

de Hipotecas Aseguradas (FHA), Fondo Guatemalteco para la Vivienda

(FOGUAVI), Cámara Guatemalteca de la Construcción, Asociación Nacional

de Constructores de Viviendas (ANACOVI) y otras que podrían interesarse

en el tema, para presentarles nuestro producto y anunciarles el pronto inicio

de la producción de esta empresa. Esto con el fin de interesar a

desarrolladores de proyectos para que utilicen nuestro sistema.






43

f) la campaña publicitaria se estaría iniciando seis meses antes de empezar la

producción en fábrica. Sin embargo, si en los meses anteriores cercanos al

inicio de la producción se celebrara en el país una Feria de la Construcción

o una Feria de la Vivienda como las que se acostumbran realizar aquí, se

podría considerar adelantar la campaña publicitaria. Para esto tendría que

estar preparado ya todo el material.

g) iniciar las operaciones administrativas en un local alquilado. Al empezar a

producir los módulos, se construirían con ellos las oficinas en el mismo

terreno que la planta para mostrar “en vivo” su presentación y la versatilidad

de uso que se le puede dar a los elementos.

h) donar en el mes de diciembre de cada año a una institución de servicio

social o a una escuela pública, un MÓDULO CONPRE. Las entidades

beneficiadas podrían ser, por ejemplo: algún Cuerpo de Bomberos, alguna

escuela pública de las tantas que hay en el país y que no tienen aulas

suficientes o adecuadas, algún Centro de Salud, alguna Delegación de la

Cruz Roja en los departamentos. Se considera que esto sería parte de la

Responsabilidad Social Empresarial de la compañía, además de que, por

ser una donación, podría deducirse del pago del Impuesto Sobre la Renta.

i) como la instalación de los módulos se refiere solamente a la parte de

concreto, la empresa puede recomendarle al propietario otra empresa

que le haría acabados de paredes, pisos, techos, colocación de puertas y

ventanas así como instalaciones de agua, drenaje, desagüe pluvial,

electricidad, gas, etc. En caso de que el propietario decida hacerlo por su

cuenta, la empresa tendría preparado un folleto gratuito que serviría como

guía con instrucciones acerca de cómo proceder y, si el propietario lo






44

desea, se le podría dar el servicio de supervisión por un módico precio

adicional. Si la demanda fuera satisfactoria, se podría ofrecer más adelante

el servicio de acabados por medio de sub-contratistas.

j) al inicio de la producción se prepararían módulos para ser ensamblados en

las ferias que se celebran en Guatemala: la dedicada a la construcción en

general y la dedicada específicamente a la vivienda. En ambas se montaría

un módulo real prefabricado como muestra y que en esas ferias se utilizaría

como oficina de presentación del producto y también como oficina de

Ventas, lo cual le facilitaría al cliente potencial formarse una idea real de

las dimensiones aprovechables.

k) se prepararía una campaña publicitaria en la prensa y eventualmente, si el

caso lo amerita, se haría una presentación por televisión.

l) se prepararía a un grupo selecto de personas para formar la fuerza de

ventas de la empresa. Se impartirían cursos acerca de la técnica empleada

en la fabricación para que puedan explicárselas a sus clientes y asistirían

periódicamente a la planta para observar físicamente el proceso de

construcción, y eventualmente el proceso de montaje in-situ, lo cual los

haría estar mejor preparados para atender al cliente; algunos de ellos con

experiencia en ventas en el área inmobiliaria participarían en la elaboración

de los folletos y videos; también se les proporcionaría capacitación acerca

de la forma más adecuada de abordar a un cliente potencial, recalcándoles

que "al cliente se le debe atender como él quiere ser atendido y no

como nosotros quisiéramos ser atendidos". El requisito general que

deben cumplir los vendedores seleccionados es el siguiente: que

conozcan bien el producto y que estén convencidos que éste es bueno; que






45

puedan convencer a sus clientes que su decisión de compra es

inteligente y le traerá muchos beneficios; que tengan conocimientos de

construcción para poder explicar a los posibles clientes la diferencia entre

una obra construida en el lugar y la ventaja de un módulo prefabricado; que

sean amables; que sean honestos y veraces; que sean puntuales.

m) se buscaría que, a través de bancos del sistema, se establecieran

líneas de crédito para los eventuales clientes.

Nota importante:

Para el desarrollo de este producto, la empresa ha tenido en cuenta que "la industria es un proceso de

satisfacción del consumidor, no un proceso de producción de bienes..... Una industria comienza con el

consumidor y sus necesidades, no con una patente, no con la materia prima, o una técnica de

ventas.....Cómo son creados estos productos es indiferente para el consumidor, de aquí que la forma

particular de manufactura, procesamiento o lo que uno tenga no puede considerarse como un aspecto

vital de la industria" (de Marketing Myopia-Theodore Levitt). Por lo tanto, un punto muy importante a

tener en cuenta acerca del producto, es que debemos considerar que este puede volverse obsoleto o no

deseado y en un momento dado su venta empezará a decaer: en el caso de PREFAGUA todo el equipo que

se utiliza para construir estos módulos se puede convertir fácilmente para construir paredes prefabricadas,

piezas prefabricadas para techos, planchas prefabricadas para pisos, piezas prefabricadas para garitas de

dos pisos de alto, etc., con lo cual se prolongaría la utilización de una fuerte inversión inicial.

Como ya se ha advertido, el producto entregado por PREFAGUA son módulos

prefabricados en planta, no son viviendas terminadas ni edificios terminados. El

trabajo de acabados e instalaciones lo harían otras personas. Sin embargo, si se

viera que los clientes prefieren que este trabajo se les haga de una vez, se

entraría a considerar de parte de los accionistas de PREFAGUA la formación de

otra empresa que se dedicaría a acabados e instalaciones. Se considera que el

producto tal como se está ofreciendo, es una buena alternativa para

desarrolladores de proyectos habitacionales dada la rapidez de construcción.






46

9. PROGRAMACIÓN

Para efectos de programación se ha tomado un período de diez años, el cual

comienza en el año 0 al firmar el convenio entre las partes. En este año no hay

producción: el año 0 se dedica a tener terminada la parte de papelería:

formalización del convenio, registro de las patentes, constitución de la sociedad,

contratación programada del personal, la construcción de la planta, la instalación

de la maquinaria y equipo incluyendo las pruebas físicas necesarias para

garantizar su buen funcionamiento, la instalación de las oficinas, el inicio de la

publicidad y, de ser posible, los primeros contratos de venta, en fin todo lo

necesario para poder empezar a producir en el segundo año. Como puede verse

en el cuadro que se muestra más abajo, la producción en el año 0 es cero, en el

año 1 ya se incrementa pero se ha estimado que se empezará la producción hasta

el cuarto mes del año. Por producción se entiende la cantidad de MÓDULOS

ELEMENTALES fabricados.

La cantidad de MÓDULOS ELEMENTALES a fabricar depende del destino que

se le vaya a dar. A continuación se explica, para efectos de la programación de la

producción, cuántos MÓDULOS ELEMENTALES se necesitan según su uso. La

programación se ha hecho en base a las dimensiones de un módulo típico: 3.00

metros de ancho x 6.00 metros de longitud x 2.60 metros de altura (medidas

exteriores), que son las medidas máximas por módulo, pero se pueden fabricar

módulos que tengan menor longitud si se diera el caso que el cliente así lo

requiriera.






47

Para ampliación de vivienda: se ha estimado que se necesita solamente un

módulo cuyo destino puede ser para garaje, para bodega, para añadir una

habitación a la casa, etc. El módulo típico cubre un área nueva de 18 metros

cuadrados.

Para construcción de viviendas nuevas de una sola planta con 162 metros

cuadrados de superficie total, se necesitan nueve módulos por vivienda. Esto se

ha estimado para el caso de la vivienda típica diseñada por PREFAGUA pero

puede variar según sea el gusto del cliente. PREFAGUA ha preparado un diseño

para vivienda unifamiliar con un precio aproximado de venta de USD30,780.ºº:

cabe advertir nuevamente que este precio no incluye acabados ni el precio de la

tierra, es únicamente el precio de los módulos instalados en el solar y es un precio

competitivo en el mercado actual.

Para construcción de edificios de apartamentos: se tiene un diseño típico para

efectos de calcular la producción, el cual requiere de 33 módulos por edificio. El

edificio típico tendría un sótano excavado bajo la rasante de la calle y tres niveles

sobre la calle. Cada uno de estos niveles tendría dos apartamentos, lo cual haría

un total de seis

apartamentos por edificio. Cada apartamento tendría 90 metros cuadrados propios

y 36 metros cuadrados compartidos con el otro apartamento del mismo nivel, los

cuales se destinarían al vestíbulo y al cubo de gradas y ascensores.

Es de hacer notar que, originalmente, no se instalarían ascensores pero sí se

dejaría construido el cubo correspondiente.






48

Cantidad de módulos requeridos por unidad de:

AMPLIACIÓN DE VIVIENDA = 1 MÓDULO

VIVIENDA NUEVA = 9 MÓDULOS

EDIFICIO DE APARTAMENTOS = 33 MÓDULOS

PROGRAMACIÓN DE LA PRODUCCIÓN DE MÓDULOS ELEMENTALES

(PRODUCCIÓN ANUAL DADA EN CANTIDAD DE UNIDADES)

AÑO 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9

AMPLIACIÓN DE VIVIENDA ** 0 22 28 34 26 36 36 36 36 36

VIVIENDA NUEVA 0 639 855 1287 1305 1296 1440 1440 1440 1440

EDIFICIOS DE APARTAMENTOS 0 132 198 264 264 396 396 396 396 396

CANTIDAD TOTAL DE MÓDULOS 0 793 1081 1585 1595 1728 1728 1728 1728 1728

NOTA: Para estimar estas cifras de producción se utilizaron los datos del capítulo 5. EL MERCADO

de este estudio, los cuales se refieren solo al territorio guatemalteco. Según los datos

proporcionados por el fabricante, la planta a instalarse tendría una capacidad máxima anual de

producción de 1920 MÓDULOS ELEMENTALES al año (8 módulos diarios en un solo turno x 240

días hábiles descontando feriados y reparaciones), lo cual nos deja un margen para atender más

pedidos.

** Puede observarse en esta programación que, para la ampliación de vivienda, la producción del

año 4 cae con relación a la de los años 2 y 3. Esto se debe a que se estima que la ampliación de

vivienda se dá aproximadamente a los cinco años de haber sido construída y por lo tanto, en los

primeros años de producción hay gran cantidad de viviendas que estarían ya disponibles para esta

ampliación; posteriormente se ha estimado solo la cantidad de viviendas que estarían “cumpliendo

años” en ese año y disponibles para recibir una ampliación.






49

La producción mensual requerida de MÓDULOS ELEMENTALES quedaría así:

AÑO 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9

CANTIDAD DE MÓDULOS 0 66 90 132 133 144 144 144 144 144*

(En cifras redondeadas)

*NOTA: CON SOLO 20 DÍAS HÁBILES DE PRODUCCIÓN AL MES SE CUBRE LO REQUERIDO,

YA QUE SE PODRÍAN PRODUCIR HASTA 160 UNIDADES EN HORARIOS NORMALES.

Vale la pena enfatizar que la denominación de MÓDULOS ELEMENTALES se

utiliza para efectos del control de la producción y para que sea congruente con el

nombre dado en el Convenio de Licencia por PREFAB. Sin embargo,

mercadológicamente hablando, se les conocerá como MÓDULOS CONPRE.

10. COSTOS

10.1. COSTOS DEL PRIMER AÑO

Bajo este rubro he agrupado todos los egresos que se ejecutan durante el primer

año (año 0) para poner en marcha este negocio, aún cuando después aparezcan

separados en diferentes partidas contables. En este primer año no hay producción

sino que está dedicado a la formación de la sociedad, organización de la empresa,

construcción de la planta y oficinas, montaje del equipo, etc. A continuación se

presenta la información recopilada. Mucha de esta información fue proporcionada

por los fabricantes de los equipos, otra parte por los otorgantes de la licencia

(patente) y otra se obtuvo de fuentes locales. En el año 0 no hay ingresos por

ventas. La aportación del terreno se manejará de una forma especial ya que es

para compra de acciones. Todas las cifras están dadas en dólares de Estados

Unidos de Norteamérica y corresponden al mes de mayo del año 2011.-






50

1.1) Construcción de la planta: USD 1,726,600

a) terreno (aportado por un socio, no es egreso en efectivo) ** 400,000

b) edificio para la instalación del equipo de producción 855,000

c) edificios auxiliares (garitas de seguridad, ofic., etc.) 115,000

d) infraestructura (instalaciones exteriores de agua, drenajes, 290,000

luz, estacionamientos, jardinización, etc.)

e) muros perimetrales 66,600

** Nota: aunque no es egreso en efectivo se anotó aquí pues queda registrado como

activo fijo.

1.2) Equipamiento de la planta, vehículos, grúa móvil, etc. USD 1,777,000

a) equipo para la fabricación de los MÓDULOS ELEMENTALES 940,000

b) equipo menor (incluyendo moldes y repuestos) 240,000

c) grúas internas 224,000

d) grúa móvil 185,000

e) equipo para transporte interno de piezas accesorias 88,000

f) vehículos de servicio (gerencia, vendedores, taller, camiones, etc) 180,000

g) equipo liviano para el taller 20,000

1.3) Mobiliario y equipo de oficina USD 27,800

a) mobiliario 11,000

b) equipo 16,800






51

1.4) Gastos de organización USD 17,000

a) legales (escritura constitutiva, inscripción, publicaciones, etc.) 12,000

b) sociales (atención a posibles inversionistas y clientes-preapertura) 3,600

c) estudios de mercado 1,400

d) pago al grupo promotor 25,000

1.5) Pagos relacionados con el otorgamiento de la licencia según

ARTÍCULO QUINTO sección A) del CONVENIO: USD 300,000

a) a la firma del convenio por ambas partes 100,000

b) al recibir de conformidad los planos y especificaciones 100,000

c) al inicio de la construcción de la planta o seis meses después

de recibidos los documentos, usando la fecha más cercana a

la firma del CONVENIO 100,000

1.6) Pago de alquiler de espacio para oficinas USD 24,000

Tal como se explicó en el Capítulo 8. Estrategias, no se construiría el edificio de

oficinas en el año 0 sino que se tomaría en alquiler un espacio adecuado, el cual

se estaría utilizando todavía en los primeros meses del año 1. Al comenzar a

producir los MÓDULOS ELEMENTALES, se utilizarían algunos de estos para

construir las oficinas en el terreno en donde estaría la planta y así poder mostrar

en vivo cómo utilizar los MÓDULOS ELEMENTALES.






52

1.7) Empresa de seguridad USD 3,600

1.8) Publicidad : por el primer año (año 0) USD 2,600

1.9) Pagos relacionados con sueldos y salarios durante el año 0, de acuerdo

a la tabla de sueldos y salarios contenida en el Capítulo 6 – La Empresa.

Sueldos y salarios incluyendo prestaciones (aguinaldo y Bono 14) USD 75,310

El total hasta aquí, o sea los rubros 1.1 al 1.9 suman USD 4,351,910

10.2. COSTO MATERIALES DE CADA MÓDULO SEGÚN TIPO

Para determinar el costo de materiales para cada tipo de módulo se separaron

estos según sea su uso: para ampliación de vivienda, para construcción de

vivienda nueva, para construcción de edificio típico de apartamentos: en estos

últimos dos casos se usó el diseño típico propuesto por PREFAGUA. Además, se

calculó el área de placas de concreto para cada tipo de módulo para utilizar este

dato como referencia para el costo. Este dato se muestra en la descripción que se

hace más adelante para cada módulo, en donde aparece al lado de cada tipo una

cifra en metros cuadrados. Esta cifra no es el área en planta del módulo sino que

la suma de las áreas de las placas que lo conforman. Se determinó como costo de

materiales por metro cuadrado de plancha la cantidad de USD40.65.






53

MÓDULO TIPO AV:

Así se denominan los módulos utilizados para ampliación de vivienda (AV). Si es

para garaje tiene el código especial AV/GA y si es para ampliar la parte habitada

de la casa ya sea como bodega, sala, tienda de barrio, etc. tiene el código AV/AM.

TIPO AV/GA:

(53.80 mts. cuad.) este módulo es un cajón abierto únicamente en un extremo que

es por donde se metería el vehículo para estacionarlo. Se le dejaría un vano de

1.00 metro de ancho por 2.40 metros de alto en una de las paredes laterales para

poder colocarle una puerta.

TIPO AV/AM:

Este módulo está cerrado en sus cuatro extremos y se le dejan vanos preparados

donde los requiera el comprador para colocar sus puertas y ventanas. Por ser tan

especial no se tomó en cuenta para la programación de fabricación de módulos

pero hay margen suficiente para incluirlos en caso de necesidad.

MÓDULO TIPO VN:

Así se denominan los módulos utilizados en la construcción de viviendas nuevas

de una sola planta. En base al modelo diseñado por PREFAGUA, se necesitan

nueve (9) módulos por unidad de vivienda. Estas viviendas tienen un área de 162

metros cuadrados distribuidos en los siguientes ambientes:






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Garaje para dos automóviles * *Nota: una de los dos garajes se podría

utilizar en el futuro como ampliación de la vivienda, bodega, oficina, etc.

Sala – comedor

Dormitorio principal con baño completo

Dos dormitorios independientes

Baño completo con entrada independiente para los dos dormitorios y

eventualmente para visitas

Dormitorio de servicio con baño completo

Cocina, área de lavandería y patio de tender

En ANEXOS se encuentra un diagrama de la propuesta de PREFAGUA para vivienda unifamiliar

de un piso con el programa indicado arriba. En este diagrama se muestran los diferentes módulos

tipo VN para dar una idea de cómo se colocarían en el solar.

La idea general es que PREFAGUA entregue los nueve módulos instalados en el

sitio que el comprador elija: por “instalados” se entiende colocados en posición

sobre una superficie debidamente preparada y compactada por cuenta del

propietario, con todas las juntas entre módulos debidamente calafateadas,

selladas e impermeabilizadas. La realización del trabajo de las instalaciones hidro

sanitarias y eléctricas así como la colocación de puertas y ventanas y los

acabados finales no los realiza PREFAGUA a menos que se hiciera algún arreglo

desde el principio con el propietario, pero como ya se ha mencionado, la idea

general, es que PREFAGUA se dedique solamente a lo que llamamos la “obra

gris”. Por esta razón, en el costo que se está presentando se incluye solo la

fabricación de los módulos, su transporte y su colocación y ensamble en el lugar.

Estos módulos incluyen las planchas de piso y techo.






55

El costo de cada módulo varía según el tipo y su ubicación en planta, ya que

depende del número de espacios vacíos que tendría en su perímetro y si se les

colocará piso prefabricado o no. Los costos que se han estimado para los

módulos de vivienda son los siguientes, en los cuales se incluye la producción, el

traslado, el montaje y todos los costos derivados de la administración y se calculó

según el área de concreto en paredes, pisos y techo según el caso, para tener

datos comparativos según el diseño de cada módulo:

Tipo VN/1 (a): uno de los dos módulos para el garaje. (51.60 mts. cuad.)

Abierto en ambos extremos y en un lateral, con piso y techo.

Tipo VN/1(b): otro de los módulos para el garaje. (36.00 mts. cuad.)

Abierto en ambos extremos y en ambos laterales, con piso y techo.

Tipo VN/2: para la sala. (42.72 mts. cuad.)

1 lateral abierto sin piso

1 vano de 1.20 metros de ancho x 2.40 metros de altura abierto en un extremo.

2 vanos de 1.50 metros de ancho x 1.20 metros de altura para ventanas.

Tipo VN/3: para el comedor. (40.44 mts. cuad.)


1 vano de 1.15 metros de ancho x 2.40 metros de alto para pasillo a dormitorios.

1 vano de 1.00 metro de ancho x 2.40 metros de alto para pasillo a cocina.

1 vano de 0.75 metros de ancho x 2.40 metros de alto para puerta.

1 vano de 1.50 metros de ancho x 1.20 metros de altura para ventana.






56

Tipo VN/4: para dormitorio vecino al comedor. (44.16 mts. cuad.)


1 vano abierto de 1.15 metros de ancho x 2.40 metros de altura.

1 vano de 1.50 metros de ancho x 1.20 metros de altura para ventana al fondo.


Tipo VN/5: para dormitorio al fondo. (39.12 mts. cuad.)

1 lateral y 1 extremo abierto sin piso

1 vano de 1.50 metros de ancho x 1.20 metros de altura para ventana lateral.


Tipo VN/6: para dormitorio principal. (39.60 mts. cuad .)



Tipo VN/7: para el área de servicio. (47.76 mts. cuad.)

1 extremo abierto sin piso

2 vanos de 0.70 metros de ancho x 2.40 metros de altura para puertas.


1 abertura de 1.80 x 3.00 metros en la placa del techo para el patio de servicio.

Tipo VN/8: para el área de cocina. (37.80 mts. cuad.)



Total por casa = 379.20 mts. cuad.






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MÓDULO TIPO AP

Así se denominan los módulos que se utilizarán para la construcción de edificios

de apartamentos. En base al modelo diseñado por PREFAGUA, se necesita 33

MÓDULOS ELEMENTALES para construir un edificio de tres pisos con dos

apartamentos por piso, dando un total de 648 metros cuadrados de área

construida. Para esto se necesitaría contar con un terreno con frente mínimo de 24

metros y fondo mínimo de 30 metros, lo cual da un área de 720 metros cuadrados

(ver Capítulo 5 El Mercado Segmento “B” Construcción de Edificios de

Apartamentos). Todos los módulos incluyen la plancha de piso y solo los módulos

del tercer piso llevan la plancha de techo.

Cada apartamento cuenta con los siguientes ambientes:

Sala – comedor

Dormitorio principal con baño privado.

Dos dormitorios con baño compartido.

Cocina.

Dormitorio de servicio con baño.

En el sótano: un espacio para estacionamiento y una pequeña bodega por

apartamento. Hay dos espacios extras para estacionar que los alquilaría la

administración del edificio para ayudar a los gastos de mantenimiento. El trabajo

en el sótano no lo realizaría PREFAGUA directamente.

Al igual que para la vivienda unifamiliar se calcularon las áreas de paredes, piso y

techo de cada módulo de apartamento, siendo el resultado el siguiente:






58

Tipo AP/1: para la sala y parte del comedor. (47.52 mts. cuad.)

1 extremo abierto con piso

1 vano de 1.20 metros de ancho x 2.40 metros de altura para puerta de entrada.

2 vanos de 1.00 metro de ancho x 2.40 metros de altura para puertas.


Tipo AP/2: para un dormitorio compartido y parte del otro. (38.64 mts. cuad.)

1 lateral y 1 extrema abierto con piso



Tipo AP/3: parte de dormitorio compartido y 1/2 principal. (37.80 mts. cuad.)

1 lateral y extremo abierto con piso


Tipo AP/4: parte del comedor y 1/2 dormitorio principal. (48.79 mts. cuad.)

1 extremo abierto con piso

1 vano de 0.80 metros de ancho x 0.60 metros de altura para ventanas.

1 vano de 1.00 metro de ancho x 2.40 metros de altura para puerta.

1 vano libre de 1.00 metro de ancho x 2.40 metros de altura.

1 vano de 0.75 metros de ancho x 2.40 metros de altura para puerta.







59

Tipo AP/5: para cocina y área de servicio. (53.95 mts. cuad.)

1/2 lateral abierto con piso




Tipo AP/6: para el vestíbulo. (1/2 módulo por apartamento= 18.24mts. cuad.)

2 extremos abiertos con piso

1 vano de 1.50 metros de ancho por 1.20 metros de altura para ventana.

1 vano de 1.40 metros de ancho x 2.40 metros de altura para la escalera.

1/2 vano de 0.50 metros de ancho x 2.40 metros de altura para el foso del

ascensor.

Total por cada apartamento de los pisos 1 y 2 = 244.94 mts. cuad. incluyendo

medio vestíbulo común.

Total por cada apartamento del tercer piso = 343.94 mts. cuad. incluyendo medio

vestíbulo común.

Área total de paredes, pisos y techos de cada edificio = 4 aptos. con 244.94

mts. cuad. c/u y 2 aptos. con 343.94 mts. cuad. c/u = 1,667.64 mts. cuad.






60

11. FUENTES DE FINANCIAMIENTO

Para el cálculo del monto dinerario a conseguir para afrontar la inversión inicial no

se ha tomado en cuenta el costo de la tierra en donde se construirá la planta y las

oficinas, ya que se ha aceptado que uno de los socios accionistas fundadores de

la sociedad pueda entregar un terreno de su propiedad como su aporte inicial

para la compra de acciones. Este terreno cumple con todos los requisitos

necesarios para edificar allí las instalaciones necesarias: tiene una extensión de

21,000 metros cuadrados, buenos accesos, muy cerca de una de las principales

carreteras que conducen hacia la ciudad capital, abundante agua, facilidades para

drenar las aguas de lluvia y las aguas negras (las aguas grises se reutilizarán en

el riego de las áreas verdes). Se ha justipreciado este aporte inicial en tierra en la

cantidad de cuatrocientos mil dólares de Estados Unidos de Norteamérica

(USD400,000.ºº).

Como ya se explicó oportunamente, para el cálculo del costo de la maquinaria y

equipo se obtuvieron datos de parte de PREFAB, ya que gran parte de este rubro

sería proporcionada por ellos; de todas formas se investigó en el mercado y se

determinó que sus precios son los más favorables.

Se deberá recurrir a conseguir crédito de proveedores o a préstamos bancarios

que, sumados a las aportaciones de los accionistas, nos permitan cubrir las

necesidades de fondos. Como este primer año (año 0) es de organización y

construcción de la planta, no hay ingresos por venta de los productos de

PREFAGUA.






61

Por los contactos que tiene PREFAB en Europa a través de todas las

negociaciones que ha realizado, ha logrado que un banco danés le otorgue un

crédito a PREFAGUA para la compra de la maquinaria y equipo que le vendería

PREFAB por USD1,100,000.ºº. Las condiciones del crédito son: a) un monto de

USD9O0,000.ºº; b) 7 años de plazo incluyendo un año tres meses de período de

gracia para pagos de capital; c) seis pagos iguales y consecutivos de

USD150,000.ºº para amortización del capital al final de cada año empezando con

el año 1; d) tasa de interés de 5.5% sobre saldos.

Para la compra de los vehículos necesarios para los departamentos de

Producción, Ventas y la Gerencia General, se haría uso del mecanismo de

arrendamiento con opción de compra (leasing). El monto necesario para comprar

todos los vehículos tales como: camiones, pick-ups para el taller y los vendedores,

automóvil para la gerencia, montacargas, etc. asciende a la cantidad de

USD677,000.ºº. El monto del precio de los vehículos que se comprarían bajo el

sistema de leasing asciende a USD500,000.ºº, ya que en el año 0 se comprarían

vehículos por un valor de USD77,000.ºº con fondos propios y el año 1 se haría el

convenio con una compañía de arrendamiento financiero pagando un enganche

de USD100,000.ºº y quedarían USD500,000.ºº a ser financiados (favor ver cuadro

de flujo en página 12.3). El mecanismo de arrendamiento con opción de compra al

final resulta ser conveniente ya que se puede obtener a cinco años plazo,

pagando un enganche y gastos iniciales, sesenta cuotas mensuales y, si la

empresa desea quedarse al final del plazo con los vehículos, montacargas, etc. lo

puede hacer pagando un monto bajo (USD24,600.ºº ver flujo).






62

Para la construcción de la planta incluyendo área de oficinas, estacionamientos,

bodegas, patios de maniobras, etc., todo lo cual tiene un costo de

USD1,326,000.ºº, se recurrirá a un préstamo hipotecario a siete años plazo con un

período de gracia de un año para que ese año solamente se paguen intereses. Ya

se han iniciado las pláticas correspondientes con bancos del sistema con los

cuales los principales accionistas de la futura empresa realizan constantemente

operaciones financieras y se han recibido ofertas de tres de ellos para atender

esta operación. El monto a financiar asciende a USD900,000.ºº a siete años plazo

con un período de gracia para no pagar abono a capital en el primer año (año 0):

en este año se recibiría la totalidad de los fondos desembolsados por el banco

conforme avancen los trabajos de construcción hasta completar el monto del

préstamo; de allí en adelante se continuaría con fondos propios.

Para poder cubrir las obligaciones de pago en el año 2, se ha pensado contratar a

finales de ese año un préstamo fiduciario de USD150,000.ºº a dos años plazo.

Dado el excelente record crediticio de los socios y su estabilidad financiera y aún

cuando falta mucho tiempo para que llegue ese momento, ya se cuenta con el

ofrecimiento extra-oficial de dos instituciones financieras que lo otorgarían

garantizado con el aval de tres socios.






63

12. ANÁLISIS FINANCIERO

El capital de la sociedad ascenderá a USD2,100,000.ºº, de los cuales

USD400,000.ºº provendrán de la aportación de un accionista que que dará un

terreno de su propiedad a cambio de acciones. La diferencia que asciende a un

millón setecientos mil dólares estadounidenses ($1,700,000.ºº) será cubierta por

los accionistas en dos años: USD1,000.000.ºº en el año cero y USD700,000.ºº en

el año 1. Como se explicó en la página 6.1 del capítulo 6 La Empresa, el capital

en efectivo sería aportado por tres sociedades anónimas y por varios empresarios

en forma personal, quedando la distribución de acciones así:

Sociedad 1 (productora de cemento) USD 400,000.ºº

Sociedad 2 (productora de agregados para concreto) USD 400,000.ºº

Sociedad 3 (productora de varillas de refuerzo) USD 400,000.ºº

Accionistas individuales USD 500,000.ºº

Sub-total USD 1,700.000.ºº

Accionista aportando un terreno justipreciado en USD 400,000.ºº

TOTAL = USD 2,100,000.ºº

Como se indicó en el capítulo anterior, se requerirá financiamiento externo pero,

tal como puede observarse en el cuadro correspondiente, todos los préstamos

estarán pagados en el año 6 y de allí en adelante la empresa navega por sus

propios medios.






64

Con todos los datos obtenidos a través de investigaciones y cálculos, se

elaboraron dos cuadros de flujo para diez años los cuales se muestran en las

páginas 12.2 y 12.3 : un primer cuadro muestra cómo sería la operación sin

préstamos y el otro cuadro cómo sería con préstamos. Con la información ya

tabulada se procedió a obtener el valor actual neto (VAN) y la tasa interna de

retorno (TIR) de la operación por un período de diez años. La tasa deseada para

efectos del cálculo de TIR se indica al pié de cada cuadro correspondiente junto

con los resultados obtenidos derivados de la aplicación de las fórmulas para

obtener VAN y TIR:

12.1. FLUJO DE CAJA PARA ANÁLISIS SIN PRÉSTAMOS






65

12.2. FLUJO DE CAJA PARA ANÁLISIS CON PRÉSTAMOS






66

13. CONCLUSIONES

Las cifras resultantes de los análisis de VAN y TIR son satisfactorios para esperar

que, desde el punto de vista empresarial, el negocio rinda buenos frutos con

dividendos atractivos. Pero también se puede esperar que este proyecto sea muy

satisfactorio en otros aspectos: desde el punto de vista laboral, se impulsará la

creación de nuevos puestos de trabajo; desde el punto de vista social vendrá a

despertar el interés de desarrolladores inmobiliarios para ofrecer solución de

vivienda a muchas personas que carecen actualmente de ella; desde el punto de

vista técnico vendrá a revolucionar el mercado de la vivienda con una propuesta

de construcción rápida y con materiales muy duraderos. En fin, se vislumbra un

buen futuro para esta empresa.

En vista de los resultados satisfactorios de ambos valores (VAN y TIR) y que

vienen a despejar la incertidumbre lógica que muestran los inversores acerca de la

calidad de su inversión, se decide arrancar el proyecto a la mayor brevedad

siguiendo los lineamientos expuestos en los cuadros financieros, en los cuales se

nota que el primer año se dedica primordialmente a legalizar el nacimiento de la

sociedad por medio de su escritura constitutiva, a organizar la empresa, a

formalizar el convenio de licencia para poder utilizar el método de prefabricación, a

la construcción de las instalaciones físicas de la planta y oficinas, a conseguir el

personal, a contratar los préstamos, a colocar los pedidos para la compra de

maquinaria y equipo, etc.






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Para llegar a esta etapa se ha estado trabajando con un grupo promotor

conformado por representantes de los futuros accionistas y por una persona con

experiencia en este tipo de actividades; este grupo ha avanzado bastante en

muchas de estas actividades y ahora irá delegando funciones conforme se vayan

integrando a la empresa las personas que van a ocupar las distintas posiciones en

la parte ejecutiva y administrativa.

Por consiguiente, se concluye este trabajo deseando a los futuros accionistas un

gran éxito financiero que, a la vez que les permita gozar del fruto de sus

inversiones, los haga sentirse satisfechos por estar contribuyendo a reducir el

déficit habitacional por medio de esta propuesta innovadora en la construcción y

los incentive a poner en acción la importante labor de responsabilidad social

empresarial a traves de programas especiales.-

----FIN----






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14. GLOSARIO

1. Prefabricado: adj. Elemento o pieza que han sido fabricados en serie para

facilitar el montaje o la construcción de algún edificio u obra civil en el lugar

de destino: su chalet tiene paneles prefabricados.

2. Módulo: m. Dimensión que convencionalmente se toma como unidad de

medida y más en general, todo lo que sirve de norma o regla. La pieza o el

conjunto unitario de piezas que se repiten o encajan en una construcción de

cualquier tipo: un armario de tres módulos.

3. Convenio: m. Pacto, acuerdo entre personas, organizaciones, instituciones,

etc.: la patronal y el sindicato acaban de firmar el convenio colectivo.

4. Patente: f. Documento en el que una autoridad pública concede un derecho

o permiso; pudiendo ser, por ejemplo, el documento expedido por alguna

entidad del Estado que acredite haber satisfecho determinada persona u

empresa, los requisitos legales y/o económicos que la ley exige para el

ejercicio de algunas profesiones, funciones usos o industrias, así como el

documento en que oficialmente se otorgue un privilegio de invención y

propiedad industrial de lo que el documento acredita: patente de comercio,

ha obtenido la patente por su invento.






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5. Know-How: m. Es el conocimiento fundamental, una forma de transferencia

de tecnología, conocimientos preexistentes no siempre académicos, que

incluyen: técnicas, información secreta, teorías e incluso datos privados

(como clientes o proveedores). Un uso muy difundido de este término suele

utilizarse en la venta de franquicias, ya que lo que se vende es el "saber

cómo". Las franquicias generalmente son vendidas por países o empresas

"avanzadas" que "ya lo han hecho", casi siempre en el campo de los

negocios, el saber cómo hacerlo a personas que saben poco del tema se

convierte en un patrimonio de muchos años de madurez y una ventaja

comparativa muy valiosa frente a la competencia.

6. Sub-Contratistas: adj. y com. Empresa que tiene un subcontrato con otra,

para realizar parte de los servicios para los que la primera ha sido

contratada directa e inicialmente: la universidad ha subcontratado el

servicio de limpieza de su edificio.

7. Manufactura: f. Es una fase de la producción económica de los bienes que

consiste en la transformación de materias primas, a través de medios

mecánicos dirigidos manualmente, en productos manufacturados,

productos elaborados o productos terminados para su distribución y

consumo. La manufactura es la actividad del sector secundario de la

economía, también denominado sector industrial, sector fabril, o

simplemente fabricación o industria.

8. Unifamiliar: adj. Que corresponde a una sola familia: vivienda unifamiliar.






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9. Jurisdicción: f. Poder o autoridad para gobernar y poner en ejecución las

leyes o para aplicarlas en juicio: será juzgado por la jurisdicción militar.

Territorio o un lugar sobre el que se ejerce este poder: jurisdicción nacional,

provincial; esto queda fuera de mi jurisdicción; la ley se aplicará únicamente

a la jurisdicción de Barcelona.

10. Joint Venture: m. Empresa conjunta o joint venture es un tipo de acuerdo

comercial de inversión conjunta a largo plazo entre dos o más personas

(normalmente personas jurídicas o comerciantes), que no tiene por qué

constituir una compañía o entidad legal separada. En el ámbito de lo

jurídico no se utiliza ese significado sino, por ejemplo, términos como

«alianza estratégica» y «alianza comercial», o incluso el propio término en

inglés. El joint venture también es conocido como «riesgo compartido»,

donde dos o más empresas se unen para formar una nueva en la cual se

usa un producto tomando en cuenta las mejores tácticas de mercadeo.

11. Tributación: f. Acción de tributar; lo que se tributa o paga a una entidad de

un Estado: pagar tributos o impuestos.

12. Dietas: f. Cantidad que suele abonarse a un empleado cuando realiza

actividades fuera de su función habitual. Más en pl.: recibió el dinero de sus

dietas al asistir a la convocatoria.

13. Auditoría: Revisión e inspección de la contabilidad de una empresa, entidad

o institución, realizada por un auditor autorizado: la auditoría confirmó las

acusaciones de malversación.






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15. BIBLIOGRAFÍA Y FUENTES DE INFORMACIÓN

15.1. LIBROS Y FOLLETOS

- GÓMEZ CEJA, GUILLERMO. Planeación y Organización de Empresas.

Editorial MC Graw Hill, México 1994. Página: 11

- MELGAR CALLEJAS, JOSÉ MARÍA, Organización y Métodos para el

Mejoramiento Administrativo de las Empresas, UFG Editores, 1ª. Edición, El

Salvador, 2003. Página: 6, 15.

15.2. ARTÍCULOS Y REVISTAS

- STUCKY, FRITZ; Arquitecto. Sistema Variel: Proyectar y Construir con

Elementos Prefabricados. Informes de la construcción, Instituto Eduardo

Torroja. Vol. 28, Nº. 272, 1975, págs.: 49-74.

- THEODORE LEVITT. Marketing Myopia. Harvard Business Review. 1960.

Nº.38, July-August 1960, págs.: 24-47






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15.3. INSTITUCIONES

- Instituto de Fomento de Hipotecas Aseguradas (FHA) en Guatemala.

- Cámara Guatemalteca de la Construcción y Cementos Progreso. Seminario

“Mitos y Realidades de la Vivienda Vertical Social”. Junio 2011.

- Sociedad Suiza. Negociaciones preliminares para instalar una planta de

prefabricados en Guatemala bajo un convenio de licencia otorgado por

dicha sociedad.

15.4. OTRAS FUENTES DE INFORMACIÓN

- Experiencia personal en visita a proyectos construidos en diferentes países

con módulos prefabricados = Canadá, Suiza, Francia, Argelia.

- Experiencia personal en empresas constructoras e inmobiliarias como

Gerente Técnico (Comosa) y Gerente General (Vivibién) así como Jefe de

Proyecto en proyectos de vivienda desarrollados por ambas empresas.

- Apuntes de clase del programa “Máster en Dirección de Empresas

Constructoras e Inmobiliarias (M.D.I.)” -- Universidad Politécnica de Madrid

(España) y Universidad del Istmo (Guatemala) -- Versión 2010/2011






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16. ANEXOS

T-1 = “Sistema VARIEL – proyectar y construir con elementos prefabricados”

Artículo del arquitecto Fritz Stucky. Este artículo se incorpora al presente

trabajo con fines meramente ilustrativos para comprender en mejor forma

en qué consiste el Sistema Variel, cuya franquicia se estaría adquiriendo.

T-2 = Fotografías: edificio HABITAT construido en Montreal, Canadá para la Feria

Mundial EXPO´67. Estas fotografías fueron tomadas por el autor de este

trabajo el día 2/octubre/1967. Más fotografías pueden verse en Google =

expomontreal ´67.

T-3 = Planta de plano según propuesta de PREFAGUA para una vivienda

unifamiliar construida con nueve MÓDULOS ELEMENTALES (MÓDULOS

CONPRE).

LIC = Anexos a la licencia.






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Página 1 ANEXO T-1 15.2






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COMPLEJO HABITAT EN FERIA MUNDIAL EXPO´67 MONTREAL






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COMPLEJO HABITAT EN FERIA MUNDIAL EXPO´67 MONTREAL






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COMPLEJO “HABITAT” EN FERIA MUNDIAL EXPO ´67 MONTREAL

FRENTE






102

ANEXO T-3 15.29

“Propuesta de PREFAGUA, S.A. para construir una vivienda unifamiliar de un solo

piso con módulos prefabricados CONPRE según SISTEMA VARIEL bajo el

Convenio de Licencia a otorgarse por PREFAB, A.G.”

(126 metros cuadrados sin garaje inc. patio/144 metros cuadrados con doble garaje)






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104

ANEXO LIC-1 15.30

Listado de documentos que PREFAB enviará a PREFAGUA al estar suscrito

el convenio de licencia según artículo segundo de este convenio.

Planos de distribución e instalación de la maquinaria y equipo para la

fabricación de MÓDULOS ELEMENTALES y partes accesorias.

Dibujos detallados de los MÓDULOS ELEMENTALES y partes accesorias.

Cálculos estructurales de los MÓDULOS ELEMENTALES y partes

accesorias.

Planilla de materiales utilizados en la fabricación de MÓDULOS

ELEMENTALES y partes accesorias.

Muestra de formularios para el control de la producción en general.

Muestra de formularios para reportar cada mes la cantidad de

MÓDULOS ELEMENTALES PRODUCIDOS durante ese mes

calendario, incluyendo el pago de las regalías correspondientes según

ARTÍCULO QUINTO del Convenio de Licencia.

“CREACIÓN DE UNA EMPRESA PARA LA FABRICACIÓN DE …

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