CUADERNOS PRACTICOS PARA EL GESTOR Y …prayde.com/Cuadernos/CU10 Valoracion Metodo Residual...

VALORACIÓN

DE INMUEBLES:

MÉTODO

RESIDUAL

DINÁMICO

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www.gestinmo.blogspot.com

CUADERNOS

PRÁCTICOS

DEL

PROMOTOR Y

GESTOR

INMOBILIARIO

2014/10 Edición 1ª

Antonio Caparros Navarro

Juan Fernández Caparros

(Prayde Gestión, SL)

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INDICE

10 .1 . - MÉTOD O RES I D UAL D I NÁMICO, 2

10 . 2 . - REQUI S I TOS PARA LA UT I L I ZAC IÓN D EL MÉTOD O RES I DUAL

D I NÁMI CO, 4

10 . 3 . - A PL I CAB I L ID AD D EL MÉTOD O RES I D UAL D I NÁMICO, 5

10 . 4 . - PROCED I M I ENTO D E CÁLCULO D I NÁMI CO, 5

10 . 5 . - F LU J OS D E CA J A , 5

10 . 5 . 1 . - E ST I MAC I ÓN D E LOS CO BROS , 6

10 . 5 . 2 . - E ST I MAC I ÓN D E LOS PAGOS , 7

10 . 6 . - PLANI F I CACI ÓN TEMPORAL D E LA PROMOCI ÓN, 8

10 . 6 . 1 . - E J ECUC I ÓN OBRAS D E URBANIZAC I ÓN, 10

10 . 6 . 2 . - E J ECUC I ÓN OBRAS D E E D IF I CAC I ÓN, 11

10 . 6 . 3 . - I N I C I O Y R I TMOS D E COMERC IAL I ZACI ÓN, 12

10 . 6 . 4 . - RESTR I CC I ONES ENTRE ACT I V ID AD ES D E PROMOCI ÓN, 13

10 . 7 . - T I PO D E ACTUAL I ZAC IÓN : MÉTOD O RES I D UAL D I NÁMI CO , 14

10 . 7 . 1 . - T I PO L I BRE D E R I ESGO (TLR ) 14

10 . 7 . 2 . - PR I MA D E R I ESGO (PR ) , 15

10 . 7 . 3 . - T I PO D E ACTUAL I ZAC I ÓN (TA) , 18

10 . 7 . 4 . - A J USTES A REAL I ZAR SOBRE EL T I PO D E

ACTUALI ZACI ÓN , 18

10 . 8 . - FORMULA D E CÁLCULO D EL MÉTOD O RES I D UAL D I NÁMI CO, 19

10 . 9 . - VALORACI ÓN D E TERRENOS EN CASOS ESPEC I ALES , 19

10 . 9 . 1 . - VALORACI ÓN CATASTRAL , 19

10 . 9 . 2 . - VALORACI ÓN SEGÚN LA L EY D EL SUELO , 19

10 . 9 . 3 . - VALORACI ÓN D E TERRENOS PARA D ESARROLLO D E

V I V I END AS D E PROMOCI ÓN PÚBL ICA , 20

10 . 10 . - E J EM PLOS PRÁCT I COS D E VALORACI ÓN, 21

10 . 10 . 1 . - : VALORACI ÓN ALTERNAT I VA D E UN SOLAR D E USO

RES I D ENCI AL , 21

10 . 10 . 2 . - VALORACI ÓN D E UN TERRENO URBANI ZABLE , 29

CONCEPTOS TRATADOS EN ESTE CUADERNO.-

Cobro , Cos te

F l u jos D e Ca j a Cons t a n te s , F l u j os D e Ca j a Corr i en te s

I n g re sos . I n ve r s ió n

Pa gos

Pr i ma D e R i e s go ( Pr )

T a s a D e Ac tua l i z a c i ón (T A ) , T a s a L i b re D e R i e s go (T I R )

CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO Prayde Gestión

VALORACIONES: MÉTODO RESIDUAL DINAMICO Diciembre 2014 Página 2

VALORACIÓN DE

SUELOS

CALIFICADOS

URBANÍSTICAMENTE.

10.1. - MÉTODO

RESIDUAL DINÁMICO

En E spaña , l a s nor ma s so bre

v a lora c ión de i n mueb l e s s e

rem ontan a l a L ey 2 / 19 81 , de 25 de

ma rz o , de re gu l a c ió n de l me rca do

h i po teca r io , en l a qu e en e l

a r t í cu lo 7 . 1 d i s po ne :

Que para qu e un créd ito

h ipote car io pue da s e r m ov i l i z a do

med i a n te l a e mi s ión de l os t í t u los

re gu l a d os en e s t a l e y , l os b i enes

h ipote cad os deber án hab er s ido

tasados p or l os s e rv i c i os de

Ta s a c ión d e l a s en t i da de s a que s e

re f i e re e l a r t í cu l o s e gun do o b i en

por o t r os s e r v i c i os de t a s a c i ón

que cu mp l a n l os req u i s i t os que

re g l amen ta r i a men te s e

e s t a b l e c e rán .

En de s a r ro l l o d e e s t a l e y , en l o

que a f e c t a a l a s cond i c i one s y

nor ma s de v a l ora c ión de l os b i ene s

a dmi t i dos en g a r an t í a en e l

merca do h i p o teca r io s u rg en

d i ve r s a s d i s p os i c i on e s , t a l e s co mo :

Orden de 14 de j un i o de 1982 , que

con f í en una I n s t rucc ión So bre

Va lora c i ón de B i ene s en e l

Mercad o H ip ote ca r i o .

Orden de 10 de en er o de 19 83 ,

que Mod i f i c a a l a I n s t rucc ión so bre

Va lora c i ón de B i ene s en e l

Mercad o H ip ote ca r i os en e s te

m i sm o s en t i do mo d i f i c a t i v o s e

pub l i c a n l a Ord en de 7 de

d i c i emb re de 1 984 y l a Or den de

28 de j u l i o de 1989 .

En n i n guna de e l l a s s e menc iona e l

mé t od o de c á l c u lo re s i dua l

d i n ám i c o , h a s t a l a pub l i c a c i ón de

l a Orde n d e 30 de n ov i em bre de

1994 , en l a que p or p r im era ve z en

nue s t r a l e g i s l a c i ón , en e l c a p í tu lo

I V s e h ab l a de l mé to d o Res i d ua l , y

en conc re t o de l Aná l i s i s de

i n ve r s ione s c on v a lo re s e s pera dos

(Mé to do R es i d ua l D inámi co)

Pos te r i or men te s e pub l i c a l a

Orden E CO 8 05/ 2 00 3 , de 27 de

ma rz o , que en t ró en v i g or e l 9 de

oc t ubre de 2003 , a l o s s e i s mese s

de s u pu b l i c a c ió n , y de rog a l a

Orden de 30 de no v i e mbre de

1994 sob re v a l ora c ión de

i nmue b l e s que f ue s u p re dec e sora .

Entre sus normas de va lor ac ión

mant i ene l a v igen c i a e l mét odo

Res idu al D inám ic o , c on l i g e r a s

mo d i f i c a c ion e s que a no ta re mos a l

h a b l a r de l a v i g en te n or ma y que

s e de s c r i be en e l ep í g r a f e

s i g u i en t e .

Dicha Orden ha s ido

mod i f ic ada p or l a s i g u i en te

l e g i s l a c i ón :

- Ord en EH A/3011 /2007 , d e 4 de

oc t ubre

- Ord en EH A/546 / 2008 , de 28 de

f eb re r o

- Orde n ECC /377 / 20 13 de 4 de

ma rz o , que e s l a ú l t ima

mo d i f i c a c ión pub l i c a da a l a f e cha

La pr imer a so lo a f ecta , en

cuan to a l mé to do re s i dua l

d i n ám i c o , en l a pub l i cac ión de

una T ab l a d e pr imas m ín imas

de r i esgo ; l a s e gun da d i s pos i c i ón ,

a ñade una d i s pos i c i ó n a d i c i ona l

http://noticias.juridicas.com/base_datos/Admin/o805-2003-eco.html



s ép t i ma . D e a p l i c a c i ón de l

p r i n c i p i o de p rud enc i a en re l a c i ón

con l a pos i b i l i da d expr op i a to r i a ,

com o pu n t o de co nex i ón , con l os

p roc ed im i en t os d e v a l ora c i ón

u rban í s t i c a de i nmu eb l e s

e s t a b l e c i d o l a nueva L ey d e l Sue lo

de l Rea l D ecre to L eg i s l a t i vo

2 / 2008 , de 20 de j un i o .

S i g u i en do l a de f i n i c i ón de l os

mé t od os re s i dua l e s , en e l c a so de l

Método R es idu al d in ámi co , u no

de l os dos M é t od os Res i dua l e s

con temp l ad os en l a N or ma ECO

805 /2003 ( e l C á l cu l o de

Va lora c i one s po r e l Mé t o do

Res i dua l E s t á t i c o l o e s tu d i a mos en

e l Cuade rno n º 9 ) obt ien e e l

va lor de un sue l o , es t im ando

los f lu j os de c a ja , cobr os y

pagos , y h a l l ando e l v a lor de l

sue lo c omo actu a l iz ac ión de

d ichos f lu j os de ca ja a un

determin ado t ip o de in t erés ,

e s t a b l e c e c om o ve re mos a

con t i nua c ión l a a p l i c a c ión de

ambos mé t od os

E l a r t í cu lo 34 de l a no rma ECO

805 /2003 , s eña l a que l a

a p l i c a b i l i da d de l mé t o do

re s i d ua l . s e con f i g u ra d e l a

s i g u i en t e mane ra :

1 . E l v a lo r po r e l m é t od o re s i dua l

d i n ám i c o s e c a l cu l a r á s i g u i e nd o e l

Proced im ient o de aná l i s i s de

inv er s i ones con v a lores

esperad os de f l u j os de c a j a .

Med i a n te e s t e m é t od o s e c a l cu l a r á

un v a lor t é cn i co que s e

den omi na rá v a l or re s i dua l , que

pe rm i te de te rm ina r t a n to e l v a l or

de m erca do de un de te r mina do

b i en c om o su v a l or h i p o teca r io .

COMENTAR I O N 1 . - D e l a

de f i n i c i ó n d e l Mé t od o Res i dua l

D inámi c o s e d e sp ren de q ue e l

t asador t i ene que d ef in ir sus

mej ores es t im ac i ones p ara :

Los f lu j os de ca j a esp erados

de l a prom oc i ón ( cobr os y

pagos )

El t ip o de actu a l iz ac i ón

Y , a p l i c a nd o a a mbos conc ep t os l o

a p rend id o en e l Cuadern o n º 8

“Concep t os Ec onó mi cos y

F i n anc i e r os p rev i os ” debe mos

recordar t res c onsecu enc ias

important es que a f e c t a n ,

l óg i c a men te , a l va lor d e l su e l o :

Sera super ior cu anto m ás se

ade lant en los cobr os o s e

re t r a s en l os p a g os .

Sera in fer ior cu anto m as se

at rasen l os cobros

( e v i d en t eme n te n o e s l óg i co

cons i de ra r un a d e l a n t o de pa gos

sobre l a s f e c ha s de s u deveng o)

Sera in f er i or cuant a más

pequeñ a se a la tasa de

actua l i zac ión c ons i de ra da y

s uper i or en c a so c on t r a r i o .

L ueg o ya p o dem os s eña l a r dos

d i f e re nc i a s f undam en ta l e s de l

Mé to do D inámi co f ren te a l

E s t á t i c o , q ue son l a s s i g u i en te s :

L a cons i d e ra c i ón de l t i e mpo

L a mayor l i b e r t a d de l t a s a d or que

a demá s de e s t ima r l o s cos te s l o s

t i ene qu e p ro yec ta r en e l t i em po



10.2. - REQUISITOS PARA

LA UTILIZACIÓN DEL

MÉTODO RESIDUAL

DINÁMICO

En e l A r t í cu l o 35 de l a No rma

ECO 805 /2003 , s e d i s p one a e s tos

e f e c tos , l o s i g u i en te :

1 . Par a l a u t i l iz ac i ón de l

mét odo res idua l a e f e c t os de

e s t a Ord en s e rá ne ce s a r i o e l

cump l im ien to de l os s i g u i e n te s

requ i s i tos :

a ) L a ex i s ten c i a de i n f or mac i ón

a decua da p a ra det ermin ar la

promoc ión inm obi l iar ia más

probab l e a de s a r r o l l a r con

a r reg lo a l r é g im en u rban í s t i co

a p l i c a b l e .

b ) L a ex i s te nc i a de in form ac ión

su f ic i ente sobre cos tes de

cons t ruc c ió n , g a s t os nece s a r ios

de p r om oc ión , f i n a nc i e r os , en s u

c a so , y d e c ome rc i a l i z a c ión que

pe rm i t a e s t i ma r l o s cos te s y g a s tos

nor ma l e s p a ra un p ro m ot or de

t i p o me d io y p a ra una p r om oc i ón

de c a r a c t e r í s t i c a s s eme j a n te s a l a

que s e v a a de s a r ro l l a r .

c ) L a ex i s tenc i a de in form ac ión

de merc ado q ue pe rmi t a c a l c u l a r

l o s prec ios d e venta más

probab l es de l o s e l emen t os que

s e i n c l u yen en l a p r om oc i ón o en

e l ed i f i c i o en l a s f e cha s p re v i s t a s

p a ra s u co mer c i a l i z a c i ón .

d ) L a ex i s ten c i a de i n f or mac i ón

s u f i c i en te sobr e l os rend imi entos

de promo c i ones sem e jant es .

En e l a r t í c u lo 35 . 2 de l a No rma

ECO 805 /2003 , s e s eña l a a e s tos


Para poder ap l i car e l mét odo

res idua l p or e l proc ed i mi ent o

d inám ic o s e r á nec e s a r i o ad emás

de l o s r equ i s i tos s eña l a d os en e l

a p a r t a d o a n te r io r , l a ex i s tenc i a de

in form ac ión sobre l os p laz os de

cons t ruc c ió n , d e co me rc i a l i z a c i ón

de l i n mueb l e y , en s u c a so , de

g e s t i ón u rban í s t i c a y de e j e cuc i ón

de l a u r ban i z a c ión .

10.3. - APLICABILIDAD

DEL MÉTODO RESIDUAL

DINÁMICO

En e l a r t í c u lo 34 . 2 de l a No rma

ECO 805 /200 3 , s e s eña l a , a e s tos


E l mé to do re s i d ua l po drá a p l i c a r s e

med i a n te e l p ro ce d im i en to

d i n ám i c o , en t re o t ros , a l o s

s i g u i en t e s i nm ueb l e s :

Te r ren os u rbanos o u rban i z a b l e s ,

e s tén o no e d i f i c a d os

COMENTAR I O Nº 2 . - En nue s t ro

c r i t e r i o n ada imp ide pu es ,

va lor ar un so lar , y a que e s un

te r reno u r bano con t o dos l os

s e rv i c i os a p i e de p a rce l a , po r e l

Mé to do D inámi co , aunqu e n o es

nada f re cuente



10.4. - PROCEDIMIENTO

DE CÁLCULO DINÁMICO

E l A r t í c u lo 36 , s eña l a , a e s tos


1 . Pa r a e l c á l cu l o de l v a l or

re s i d ua l po r e l p r oce d i m i en to de

c á l cu l o d i n ám i co s e s e gu i r á n l o s

s i g u i en t e s p a sos :

a) Se es t imar án los f lu jos de

ca j a .

b ) Se e leg irá e l t ip o de

actua l i zac ión .

c ) Se ap l icar á l a fórmul a de

cá l cu l o .

2 . S e de berán j u s t i f i c a r r a z onada y

exp l í c i t a men t e l a s h i p ót e s i s y

p a rámet ros de c á l cu l o a d op ta dos .

10.5. - FLUJOS DE CAJA

En e l A r t í cu l o 37 d e l a ECO

805 /2003 , F l u jos de c a j a en e l

mé t od o r e s i dua l d i n ámi co .

En e l a p a r t a d o 1 de e s t e a r t i cu lo

37 s e t oma rán c om o f lu j os de

ca j a : l os c obros y , en s u c a s o , l a s

en t reg a s de c réd i t o que s e e s t i me

ob te ner p or l a ven ta de l i nmue b l e

a p rom ove r ; y los pag os que s e

e s t im e rea l i z a r p or l o s d i ve r sos

cos te s y g a s t os du ran te l a

cons t ruc c ió n i n c l u s o l os p a gos p or

l o s c r éd i t os con ce d id os .

D i chos cob ros y p a gos s e a p l i c a r á n

en l a s f e cha s p rev i s t a s p a ra l a

com erc i a l i z a c ió n y co ns t ru cc i ón

de l i nmue b l e .

4 . Par a det ermin ar l as f ech as y

p laz os prev is tos a que s e re f i e re

e l a p a r t a do 1 d e e s te a r t í cu l o s e

tend rán en cuen ta , a de má s de l os

s i s t ema s de pa gos a p ro vee do re s ,

l a s h ipótes is más probab les

atend iendo a las c aract er ís t icas

de l inmu eb l e pro yect ado y , en

su caso , a l gr ado d e d esarro l lo

de l p l ane am ient o , de l a g e s t i ón

u rban í s t i c a y de l a u rban i z a c ión .

Pa r a de te rmi na r e l i nmu eb l e a

p ro mo ver s obre e l ob j e to a

v a lora r s e ten drá e n cue n ta e l

p r i n c i p i o d e may or y me j or u s o .

No obs t a n te , cuan d o s ea cono c i do

e l de s t i n o de c i d i do p or l a

p rop i eda d de l i nm ueb l e y n o s e

opong a a l a n or ma t i v a u rban í s t i c a

s e a tend erá a l m i sm o .

COMENTAR I O Nº 3 . -

L a Norma n o c i t a expre s a men te l a

natura l ez a d e los f lu jos de c a j a

a cons i de ra r ; s i s on : c ons tantes o

corr ient es , es de c ir s i se

cons id eran en la f ech a de la

va lor ac ión o s i se t i ene en

cuenta e l e fect o de l a in f l ac ión

( I PC ) . En nue s t ro c r i t e r i o p a r ece

ded uc i r s e de l t ex to l e g a l que s e

t r a t a de F lu j os cons tantes

(Ver Cuadern o n º 8 p a ra en ten der

l a s d i f e renc i a s y s u s

consec uenc i a s )



10 .5 .1 . - ESTIMACIÓN DE

LOS COBROS

En e l a p a r t a d o 2 d e l c i t a do

a r t í cu lo 37 , s e d i s p one l o

s i g u i en t e :

Pa r a e s t i ma r l o s cob ros a o b t e ner

s e p a r t i r á de l os v a l ore s en v en ta

p rev i s tos en l a s f e cha s de

com erc i a l i z a c ió n en l a h i pót e s i s de

ed i f i c i o t e r mina do , l o s cua l e s s e

c a l cu l a r á n a t end i en do a l o s v a l ore s

ob te n id os p or l o s mé to dos de

com pa ra c i ón y /o p or a c tua l i z a c i ón

de re n ta s en l a f e c h a de t a s a c ió n , y

a l a e vo l uc ión e s pe rada d e l os

p rec i os d e me rcad o .

COMENTAR I O Nº .4 . -

S e en t i en de que co mo f l u jos de

c a j a , s e cons i de ren l os cob ros

p roc ede n te s de l a ven ta . V a mos a

i n te rp re t a r , con un ej emp lo

práct ic o , l a f r a s e que s i g ue : ”… y

l a s en t re g a s de c r éd i t o ”

S e re a l i z a una e s t i mac i ón d e que

s e d i s e ñan una s v i v i en da s cu yo

p rec i o s e e s t i ma en 300 . 000 eur os ,

con l a s i g u i en t e f or ma de pa go :

10% a l a f i rma de l con t r a t o , s on

30 . 000 eu ros ma s e l I VA

cor re spo nd i en t e a l t i p o v i g en te de l

10%

10% en 1 5 e f e c t os de 2 . 00 0 eu ros

ma s e l I VA a l t i po de l 10 % cada

uno y ven c i m ien to mensua l

s uce s i v o , s i en d o e l p r i mer

venc i m ie n t o e l m es s i g u i en te a l a

f i rma de l con t r a t o p r i v a d o de

ven ta

80% p or s ub rog a c ión de un

p ré s t a mo h i p ote ca r i o co nce d i do

a l p ro mo to r y de l que s e s ub rog a ra

e l co mpra do r .

L a come rc i a l i z a c i ón de l a

p ro mo c ió n , s e s up one s e i n i c i a en

e l mes de ma yo de 201 3 , a un r i t mo

de 2 v i v i e nda s a l m es .

Los cobr os a cons i d e ra r

mensua l men te , p or e s t e con cep to

de ven ta s , co mo f l u j os de c a j a ,

de sd e mayo de e s e a ñ o , s e r án , en

eu ros :

MAYO J UNI O J UL I O…

Cobro

f i rma

con t r a t o

64 . 200 64 . 200 64 . 200

E f e c tos

a s u

V to .

6 . 420 12 . 840

E s dec i r :

1 º Se d ebe cons ider ar co mo

entrega d e créd itos l os e f ectos

camb iar ios l o s 15 e f e c tos

c amb i a r ios o p a g a re s , que l os

com prad or e s de c a da ven ta que s e

e s t ima r ea l i z a da en t r eg an a l

p ro mo to r .

2 º Se debe cons ider ar como un

cobro m ás e l IVA r eper cu t i d o en

c ada ven ta , a p l i c a do a l a s

c a n t i dade s en t reg ada s “ a c uen ta ”

de l p r ec i o y a n te r io re s a l a

en t reg a de l a v i v i e nda .

3 º Se debe cons ider ar como un

gas to n eces ar i o p a r a p o der

cons i de ra r l a p a r t e de e s tos

cobr os a de l a n t ad os po r l o s



com prad or e s , a n te s d e l a en t r eg a

de l l a ve s , e l de l os a v a l es de la

Le y 5 7 , que ob l ig an a l

promotor ( y a pe s a r de s u

n a tu ra l e za de g a s to f i n a nc i e r o , en

nue s t r o c r i t e r i o l o s debe mos

cons i de ra r c om o una ne ce s i dad

ma s que c om o un c os te de

recur s os a j en os ) . El a va l

comprend e tant o l as c ant id ades

entregad as en e fe ct i vo co mo

las entreg adas p or med io de

e fect os camb iar ios a pag ares ,

que i g u a l men te deben s e r a v a l a dos

con i nd epen denc i a de s u

venc i m ie n t o .

Y a que , por l a ven ta , nos en t reg an

dos c réd i t os : e l deb i do a l c ré d i to

que conc ede m os a l comp rad or

ha s t a l a en t reg a y o t ro e l que nos

conc ede ha c i en da h a s t a l a

re gu l a r i z a c i ón d e l I VA repe rcu t i do

con e l I VA sop or tado , que

i g u a lmen te ten drá l a co ns i d e ra c i ón

de pa go . Los e f e c tos de l I VA son

neu t r os , y no s up onen cos te .

10 .5 .2 . - ESTIMACIÓN DE

LOS PAGOS


a r t í cu lo 37 , s e d i s p one l o

s i g u i en t e :

Para es t im ar l os pag os a

rea l iz ar se t endrá n en cu enta

l o s s i g u i e n te s :

a ) cos tes de c ons t rucc ión

b ) l o s g a s t os nec e s a r ios a que s e

re f i e re e l a r t í cu l o 18 . 3 y 4 , que

reco rda mos son l os s i g u i e n te s (Ver

s u de ta l l e en Cua dern o n º 9 ) :

Honor ar i os Técn ic os

Lic enc ias y R asas d e

Cons t rucc i ón

Impues tos n o

recuperab les

Pr imas de S eguros

Ob l igat or i os

Gastos de Adm in is t ra c i ón

de l Pr omot or

Otros G as tos de Es tud i os

neces ar i os

c ) l o s de co merc ia l i za c i ón

Que a d i f e renc i a c on l o qu e s uce de

en e l Mé t o do E s t á t i co , a h ora s i s e

t i ene n en cu en ta .

Los cos t e s de co mer c i a l i z a c i ón ,

e s t á n cons t i t u i d os ,

f undamen ta l men t e po r :

COMIS IONES DE VENTA

deveng a da s por l o s c ome rc i a l e s de

l a p r op i a e mpr e s a o te rce ros a l o s

que s e l e s enca rg a l a

com erc i a l i z a c ió n ( i n c l u i dos l o s

a g en te s de l a p r op i e dad o

empr es a s i nm ob i l i a r i a s

com erc i a l i z a do ra s ) .

GASTOS DE PU BLI C IDAD Y

PROMO CIÓN , c on t r a t a da c on l os

med ios de c om un i c a c ión so c i a l

( pe r i ód i cos , r e v i s t a s , r a d io , TV ,

e t c . , ) y l o s de má s g a s tos de

p ro mo c ió n c om o pue den s e r

f o l l e tos de ven ta , maqu e ta s ,

r e g a los , e t c .

E l p r om ot or c uan t i f i c a r a y

de t a l l a r a e s t os c os te s de

com erc i a l i z a c ió n en l a f or ma que

cons i de r e má s a p r op i a da p a ra c ada

t i p o e s pec í f i c o de p r om oc i ón . S i n



emba rgo a e f e c t os de t a s a c i ón , s e

debe rán e l e g i r v a lo re s m ed i os y

h ab i tu a l e s qu e os c i l a n , en s u

con j u n t o en t re un 3 % y un 5 % de l

vo l u men de v en ta s .

Ademá s , al inc lu ir t a l es cos t es y

gas tos deber án inc lu ir se , s e g ún

nue s t r o c r i t e r i o l os cos tes

asoc iad os a d ich a a c t i v i dad de

ven ta co mo so n los s i g u i en te s , que

en e l M é to do Res i dua l E s t á t i co no

s e i n c l u ye r on :

Cedu la de h ab itab i l idad en

l a s CCAA que s e a ex i g i da

Lic enc ia d e act i v idad

( p i s c i n a s y g a r a j e en e l c a so de

ed i f i c i o s d e c a r á c te r

re s i d enc i a l )

Lic enc ia d e func i ona mi ento

( a s cen sore s , e t c . , que dan do

exc l u i d os e l de l oca l e s

com erc i a l e s que , en g ene ra l ,

cor re spo nde rá so l i c i t a r l a y

a bona r l a a l c om prad or )

Lic enc ia de pr im era

ocupac ión d e ed i f ic ios

Div is i ón Hor izont a l que , en

a l g una s CCAA e s requ i s i to

impr e s c i n d i b l e p a ra re a l i z a r l a

com erc i a l i z a c ió n e s pec i a l men te

en ed i f i c i o s de u s o re s i de nc i a l

I mpues t o Mun i c i p a l de l

I n c rem en t o de Va l or d e l os

B i ene s de Na t u ra l e za U rbana

( I VBNU o Plusva l ía) de l so lar

por e l p l a z o que me d i a en t re s u

a dqu i s i c i ó n por e l p ro m ot or y

l a ven ta de l a p r o moc ión )

I mpues t o Mun i c i p a l de

Ac t i v i da de s Ec onó mi ca s ( IAE)

por cada un idad vend ida s e a

en con t r a t o p r i v a d o o en

e s c r i tu r a púb l i c a .

Y , en s u c a so , l o s f i n a nc i e ros

nor ma l e s p a ra un p ro m ot or de

t i p o me d io y p a ra una p r om oc i ón

de l a s c a r a c t e r í s t i c a s s i m i l a re s a l a

que s e e s t i me má s p ro bab l e

p ro mo ver .

Y , po r u l t i mo re s eñam os la

cons id erac ión o no de l

impues to de soc i edad es ( IS )

que g r a va l a d i f e r enc i a en t r e l o s

i n g re sos y l o s cos te s de duc i b l e s

f i s c a lmen te .

Ni en e l Métod o Es t át ic o n i en

e l D inám ic o se cons id era ta l

cos te , entend iend o que es un

cos te g lob a l d e la empr esa

prop iet ar i a de l inmu eb l e que ,

en s u a c t i v i da d g loba l n o t i ene

por q ué pa g a r I S y a qu e pue de

da r s e e l c a so de que e f e c t i v amen te

l a p rom oc i ón en cue s t i ón s e a un

e l eme n t o pos i t i vo de l I S , que

pueda que da r co mpe ns ado c on

o t r os co mp onen te s neg a t i v os ,

s ubvenc iones , b on i f i c a c io ne s p or

i n ve r s ione s , e t c .

10.6. - PLANIFICACIÓN

TEMPORAL DE LA

PROMOCIÓN

En g enera l l a p l a n i f i c a c i ón

temp ora l de una p r om oc i ón

i nm ob i l i a r i a dep end e de s u o r i g en

que en nue s t r os Cuade rnos , p or

a hora , s e c i r cun s c r i b e a s ue los

c a l i f i c a d os u rban í s t i c am en t e , e s

dec i r , co mo ya s a be mos con e l

P l a neam ien to Urban í s t i co

a p robad o a n i ve l d e P l a n Gen era l

de Or dena c ión Urbana ( PGOU) .



As í pue s , s i p ar t im os de es te

t ipo d e sue los , inc lu idos en un

determin ado S ector , c on un u so ,

t i p o log í a de l u so e i n te n s i da d de l

u so , d e f i n i dos , se p odrá

contemp lar l as s igu i entes f ases ,

en c ada una de l a s cua l e s h ab rá

que e j e cu ta r l a s s i g u i e n te s

a c t i v i da de s , de s c r i t a s t oda s e l l a s ,

en l i n e a s g enera l e s y en l a

s i t u a c i ón má s h ab i tu a l :

FASE I . - Aprobac ión de l

P l ane ami ento d e Des arro l lo

P l a n Pa rc i a l

Es tud io de D e ta l l e ( s i f ue ra

ex i g i b l e )

F ASE I I . - Ejecuc ión de l

P l ane ami ento

Cons t i tu c i ón J un t a d e

Compens a c ión o P roc e so de

I mp l a n t a c ión d e Urban i z ad or

Pr i v a d o

E l a bora c ión Pro yec to d e

Compens a c ión

E l a bora c ión Pro yec to d e

Urban i z a c i ón

FASE I I I . - E j e cuc ión Obra s de

Urban iz ac i ón

FASE I V . - Gest ión d e la

Promoc i ón Inm obi l iar ia

Pr oyec tos de E d i f i c a c ió n

L i cenc i a Mun i c i p a l de O bra s

D ec l a r a c i ón de O bra Nu eva

y Cons t i t u c ió n d e l Rég i men

de P rop i e dad H o r i z on ta l

FASE V . - Ej ecuc ión Obras de

Ed i f ica c i ón

Per io d i c i da d ce r t i f i c a c io ne s

de Obra

R i tm o d e e j e cuc i ón

Retenc ion es de Ga ran t í a y s u

dev o luc ión

Forma de pa go

FASE V I . - Com erc i a l iz ac ión

Pub l i c i dad

I n i c i o

R i tm o

FASE V I I . - Documentac i ón y

Entrega

L ib ro E d i f i c i o

Cedu l a H ab i t a b i l i da d

L i cenc i a Pr i me ra Ocupa c i ón

Bo le t i ne s de I n s t a l a c ion e s

Func iona mien to As c enso r

Seguro D ec ena l

E v i d en te men te l a e j e cuc ión de

e s t a s s i e t e f a s e s s e s i mp l i f i c a a l

máx im o cuand o s e t r a t a d e un

so l a r en e l qu e e l i n i c i o de l a

p l a n i f i c a c i ón te mpo ra l s e s i t ú a en

l a F a s e IV . Y t amb ién e s

imp or ta n te s eña l a r que a lgunas

de es tas f ases pued en es tar

so l apad as , c om o po r e j emp lo

puede s u ced er c on l a f a s e de

u rban i z a c ión y e d i f i c a c i ón qu e en

a l g unos mun i c i p ios s e pe rmi te

so l a pa r a un cuan do t eng a un

sobrec os t e de a va l a r l a s obra s de

u rban i z a c ión , de c i s i one s e s t a s que

cor re spo nde n , g en era l men t e a l

ámb i t o de l p r om ot or y qu e , en

g enera l , e l t a s a do r no t i ene en

cuen ta .



L a p rog ra mac i ón de l a s f e cha s de

i n i c i o y t e r mina c i ón de c ada

a c t i v i da d e s un tema qu e e l

p ro mo to r i n mob i l i a r i o c on oce

pe r f e c t a men te y a l o s que , no

obs t a n te nos re f e r i r e mos en

p róx im os Cuader nos .

Y a a de l a n t am os que e s un tema

que a d i f e r enc i a co n l a e s t i mac i ón

de cos te s l a s d i ve rg en c i a s con l a s

que e s t i me e l t a s a d or pue den s e r

imp or ta n te s .

Po r e j e mp l o : ¿ Cuán to t a rda un

de t e rm inad o Ay un ta mien to en

a p roba r u n P l a n Pa r c i a l ?

Pue s , en g ene ra l , depen de rá de que

s e a un s ue lo u rban i z a b l e

de l i m i t a d o o no , de l a co mp le j i dad

de l a s un to , de l a co mp os i c i ón

po l í t i c a de l a c orp ora c i ón

mun i c i p a l , de l mo men to p o l í t i c o en

e l que s e t r am i te y , to do e l l o c on

i ndep end enc i a de l os p l a z os l e g a l e s

máx im os que l a s l e ye s de l s ue lo

c i t a n ex pre s am en t e .

En e s tos c a sos e l t a s a d or y ,

consec uen t eme n te e l p ro mo to r ,

debe rá to mar l os h ab i tu a l e s p a ra

l o s t r ami t a d os en e l c i t a do

mun i c i p i o g ua rdan do s i emp re un

t a l a n te c onse rvad or qu e no

de s v i r tú e l a v a l ora c ión que

e s t am os e f e c tuan d o .

No obs t a n te l o d i cho , en l o s

s ubep i g r a f e s s i g u i en te s e f e c t ua mos

una s b reve s p i n c e l a da s de l a s

d i ve r s a s a c t i v i dade s s u s

i n te r re l a c io ne s p r i n c i p a l e s y l a s

cons i de ra c io ne s que sobr e l a s

m i sma s d eben c ons i de ra r s e a e s tos

e f e c tos de v a lora c ió n

10 .6 .1 . - E JECUCIÓN OBRAS

DE URBANIZACIÓN

En g enera l , p od em os co ns i d e ra r

dos s i t u a c i one s :

A) Sector Urban ís t ic o de una

so l a prop i edad o c aso de ser

urban iz ador pr i vad o

En e s te c a s o ha y qu e s imu l a r l a

e j e cuc ión de l a s ob ra s de

u rban i z a c ión , s i en do l o má s

h ab i tu a l r e a l i z a r l a s s i g u i e n te s

cons i de ra c io ne s :

Cer t i f i c a c io ne s me nsua l e s

R i tm o de e j e cuc i ón de l a s

obra s : l i n e a l

Forma de pa go en e f e c t i v o y

s i n re t enc i ón

H onora r ios de P roy ec t o d e

Urban i z a c i ón pa g ad os , c o mo

mín i mo un mes a n te s de

com enza r l a s obra s

H onora r ios D i re cc i ón Obra s

un 90 % de s u impor te t o t a l

en p a gos mensua l e s en

p rop or c ión a l a obra

ce r t i f i c a da c a da mes . E l 10 %

re s t a n t e a l em i t i r e l

ce r t i f i c a d o f i n a l de obra .

B ) Sector Urb an ís t i co

desarro l l ado c omo m ie mbro de

Junta d e Comp ensac i ón o p or

Urban i z ad or p r i v a d o c o mo

prop i e t a r io que n o ce de

ed i f i c a b i l i da d a l U rban i z ad or

Pr i v a d o

En e s te c a so l a s con d i c i one s ma s

h ab i tu a l e s e s qu e l os p r op i e t a r ios

de l s u e l o a bo nen c ada t r i mes t re

una cuo ta ( que c omp ren de o bra y

hono ra r i os t é cn i cos y de



admin i s t r a c ió n , en s u c a so ) y

cons t a n te y a de l a n t ada equ i v a l en te

a l a p ropor c i ón que co rre s pon da a

l a s obra s a ce r t i f i c a r en e s e

t r i mes t re . E s d ec i r l o h ab i tu a l e s

a de l a n t a r e l p a go a l a e j e cu c ió n de

l a s obra s .

L a e j e cuc i ón de l a s ob ra s de

u rban i z a c ión y l o s hon ora r ios

t é cn i cos s op or ta n I VA a l t i po de l

21 % que s e comp ens a con I VAs

reper cu t i d os en l a ven ta i , en s u

c a so son de vue l tos po r l a

a dmin i s t r a c ió n t r i bu t a r i a .

Lóg i c amen te e s tos p a gos y l o s

f u tu ros c obr os deben s e r t en i dos

en cuen ta en l a p l a n i f i c a c i ón

temp ora l de l a p ro m oc i ón .

10 .6 .2 . - E JECUCIÓN OBRAS

DE EDIFICACIÓN

Los p a rámet ros h ab i tu a l e s

co i n c i den c on los de l a s obra s de

u rban i z a c ión que y a he mos

s eña l a do en s u a pa r t a do A ) ,

excep to e l m od e lo de r i tm o de

obra que n o s ue l e s e r l i n e a l , s i no

s eme j a n te a una c ampana de Gaus s

com o s e i n d i c a n en l os m ode los

que rec oge mos a c on t i nua c i ón :

TABLA Nº 10 . 1 RITMOS MEDIOS

DE CE RTIF ICA C IONES

MENSUALES EN OBRAS T I PO D E

ED I F I CAC I ÓN EN % SOBRE

TOTAL D E LA OBRA

Meses

10

12

15

18

20

24

1 ,3 0 , 8 0 , 8 0 , 5 0 , 5 0 , 4

2 , 7 3 , 0 2 , 0 1 , 2 1 , 4 1 , 4

6 , 0 6 , 2 3 , 7 2 , 0 2 , 3 2 , 0

12 , 0 9 , 0 6 , 0 3 , 0 3 , 2 3 , 0

14 , 6 11 , 6 8 , 0 4 , 1 4 , 1 3 , 8

16 , 5 12 , 8 9 , 5 5 , 2 5 , 2 4 , 7

16 , 5 12 , 8 10 , 5 6 , 4 6 , 2 5 , 5

15 , 1 12 , 8 11 , 0 7 , 9 7 , 2 6 , 4

10 , 0 12 , 0 11 , 0 8 , 9 8 , 3 6 , 8

5 , 3 9 , 2 11 , 0 9 , 5 9 , 0 7 , 0

6 , 0 9 , 8 9 , 5 9 , 0 7 , 0

3 , 8 7 , 2 9 , 5 9 , 0 7 , 0

5 , 0 9 , 5 9 , 0 7 , 0

3 , 0 8 , 4 8 , 0 7 , 0

1 , 5 6 , 0 5 , 5 6 , 0

4 , 0 4 , 0 5 , 5

2 , 5 3 , 0 4 , 2

1 , 9 2 , 5 3 , 4

1 , 5 2 , 9

1 , 1 2 , 5

2 , 0

1 , 9

1 , 4

1 , 2

100 100 100 100 100 100

En e s te c a so l a s ce r t i f i c a c i one s de

obra e s t á n so met i da s a I VA a l 10 %



y , a e s t e re s p ec t o v a l e t o do lo

re s eñad o en e l ep í g r a f e a n te r ior .

10 .6 .3 . - INICIO Y RITMOS

DE COMERCIALIZACIÓN

E l i n i c i o de l a c om erc i a l i z a c ión de

una p rom oc i ón i n mob i l i a r i a e s un

a s un to muy d i s cu t i d o y , en l a

mayo r í a de l a s CCAA no ex i s te

nor ma t i v a a l r e s pec t o , po r l o que

e l p ro mo to r pued e i n i c i a r l a cuan do

qu i e r a .

Las c ond ic i ones hab itu a l es que

l im it an o cond ic ion an su in ic i o ,

a e s tos e f e c tos , s on l a s s i g u i en te s :

Disponer de L icenc i a d e

Obras , p a r a l o que , c o mo

mín i mo e s nece s a r io

d i s po ner de un P ro yec to

Bá s i co d e Ed i f i c a c i ón

Haber re a l iz ado l a

Dec l arac i ón de Obra

Nuev a y D i v is ión

Hor iz onta l , que pue den

o t org a r s e s i mu l t á neamen te

en l a m i sma e s c r i tu r a

púb l i c a .

E l h a ber i n i c i a do o n o l a s ob ra s de

ed i f i c a c ió n , en g enera l , no e s un

con d i c ionan te l e g a l y pue de

rea l i z a r s e l a co mer c i a l i z a c i ón en

p l a no ,

No o bs t a n t e e s con ven i e n te te ner

a l menos c on t r a t a da l a obra , p a r a

s a be r s u cos te y much o ma s

conse r va d or e s pera r a que l a obra

te r mine s u c i men ta c i ón , mo men to

en e l cua l s e t i en e má s s e gu r i da d

en cua l s e r á e l c os t e r e a l de l a s

obra s .

Lóg i c amen te e s t a s d ec i s i one s

com pe t en a l p r om ot or y e l t a s a d or

no p od rá en t r a r en e l l a s . A s í pue s ,

l a s o l u c i ón ma s l óg i c a de s de e l

pun t o d e v i s t a de l t a s a d or e s que

e l i n i c i o de l a co me rc i a l i z a c i ón

co i n c i da con e l de i n i c i o de l a s

obra s .

En cuant o a l os r i tm os de

vent as hay qu e rem it ir s e a las

cond ic i ones de l mercad o de l a

zona e n c a da m o ment o . En g en era l

s e s ue l en de l i m i t a r :

V i v i en da s , g a r a j e s y

t r a s te ros , e n s u c a so , un

núme ro de un i dad e s a l mes

de sd e e l i n i c i o de l a

com erc i a l i z a c ió n

Loca l e s du ran te l o s m ese s

f i n a l e s de l a obra

T amb ién a e f e c tos de t a s a c i ón

s ue l en e l e g i r s e un as cond i c i ones

de pag o es tándar pa ra l a s ven ta s

re a l i z a da s en c on t r a t o p r i v a d o :

VIVI ENDAS

10 % de l p rec io d e ven ta cu yo

pa go s e re a l i z a a l a f i rma de l

con t r a t o

10 % de l p r ec i o de v en ta en l e t r a s

mensua l e s h a s t a l a en t reg a

E l 80 % re s t a n te s e rá una h i po teca

que no rma lme n te g e s t i ona e l

p ro mo to r y en l a q u e e l

com prad or s e s ub rog a a l

f orma l i z a r l a e s c r i tu r a de

com pra ven ta .

A e f e c tos de c ob ros e l t a s a d or

s upone e l co br o de l os e f e c tos a

s u venc i m ien t o y e l



cor re spo nd i en t e a l a h i p ot eca en

e l m om ent o de e n t r eg a de l a o bra ,

com o s i s e f or ma l i z a r a en e s e

mo men to , a unq ue l a re a l i dad s e a

d i s t i n t a , con l o que n o s e d eveng an

g a s tos f i n a nc i e ros de n i n gún t i po .

L eg a lmen te e l p ro mo to r a s ume un

g a s to p or a va l a r e l 20 % en t reg a do

por l o s co mp rad ore s a n t e s de l a

en t reg a . Se s upo ne que e s u n g a s to

f i n a nc i e r o , a unque e s a s e a s u

n a tu ra l e za y a un que s u o r i g en s e a

una ob l i g a c ió n l e g a l , e s t e c os te no

s e s ue l e t ener en cue n ta a e f e c tos

de t a s a c i ón .

LOCA LES COMER C IALES

Ten i en do en c uen ta qu e s e s ue l en

com erc i a l i z a r en l os mese s f i n a l e s

s e s ue l e cons i de ra r una en t r eg a

i n i c i a l de u n 2 0 % y e l r e s t o a l a

en t reg a de l os m i s mos .

GARAJ ES Y TRASTER OS

Se s ue l en cons i de ra r c on l a s

m i sma s co nd i c i one s de v en ta que

l os l o ca l e s co mer c i a l e s , en l a s

un i da de s que pu d i e r an exc ede r de l

núme ro de v i v i e nda s , p a r a l o s

co i n c i den t e s con e s te nú mer o , s e

s ue l en i n c l u i r , a unqu e no e s tén

v i n cu l a d os j u r í d i c a men t e c on e l l a s ,

en l a s m i sma s c ond i c i one s de

cobr o que l a s v i v i en da s .

Tod os e s t os cob ros de veng an un

IVA de l 10 % en e l c aso de

v i v iend as , g ara j es y t ras teros y

de un 2 1 % en e l cas o de lo ca les

comerc i a l es , l o que s up onen

cobr os a d i c i ona l e s que

pos te r i orm en t e deben s e r

i n g re s ad os en H ac i en da o

com pens ad os de c an t i da de s de I VA

sopo r tada s .

10 .6 .4 . - RESTRICCIONES

ENTRE ACTIVIDADES DE

PROMOCIÓN

Mucha s de l a s a c t i v i da de s de l a

p ro mo c ió n i n mob i l i a r i a e s t á n

some t i da s a re s t r i c c ion e s de l t i po

de qu e n o s e pue den i n i c i a r s i o t r a

u o t r a s a n te r i or e s no s e h an

te r mina do to ta lm en te .

En l a t a b l a s i g u i en te l i s t a mos

a l g una s de e l l a s c i t a nd o l a s

re s t r i c c ion e s que l e s a f e c t a n

TABLA Nº 10 . 2

ACTI VI -DAD ACT. QU E

TIENEN QU E

ESTAR

TERMINADAS

Pr oyec to d e

E j e cuc ión

Pr oyec to Bá s i co

L i cenc i a Ob ra s

L i cenc i a d e

Obra s

Pr oyec to Bá s i c o

( 1 )

D ec l a r a c i ón

Obra Nueva e n

cons t ruc c ió n

L i cenc i a de Obra

D i v i s i ón

H or i z on ta l

D ec l a r a c i ón Obra

nueva en

cons t ruc c ió n ( 2 )

I n i c i o Ob ra s L i cenc i a Ob ra s

Ac ta Recep c ió n

Obra s

Cer t i f i c a do F i n a l

ob ra s v i s a do

( 3 ) D ec l a r a c i ón

Obra Nueva

te r mina da



Pó l i z a Segur o

D ecena l

L i cenc i a Pr ime ra

Ocupa c i ón

Ac ta recep c i ón

obra s

L i b ro de l E d i f i c i o

I n i c i o

Comer c i a l i z a c i ón

( 4 )

L i cenc i a Ob ra s

Obra Nueva

D i v i s i ón

H or i z on ta l

I n s c r i p c ión e n

RP de l a s

com pra ven ta s

E s c r i tu r a Púb l i c a

de Co mpra ve n ta

1 . En a l g unos Ayun ta mien tos s e

ex i g e p a ra l a t r a mi t a c i ón de l a

l i c en c i a de obra s p re s en ta r e l

Pr oyec to de E j e cu c ió n .

2 . L a dec l a r a c i ón de Obra Nueva y

l a D i v i s i ón H o r i z on ta l s ue l en

o t org a r s e s im u l t á n eamen te en

l a m i sma e s c r i tu r a .

3 . Se re sue l ve c on una s i mp l e a c t a

Nota r i a l que n o de veng a e l

impues to de A J D

4 . Es l i b r e en a l g u na s CCAA en l a s

cua l e s l a D i v i s i ón H or i zo n ta l

puede o to r g a r s e a l f i n a l i z a r l a

obra y d i v i d i r , en s u c a so , e l

p ré s t a mo h i po teca r io

s ubrog ab l e con ce d id o a l

p ro mo to r , en cuy o ca s o s e

re a l i z a en d ocu men to p r i v a do

s u s c r i t o po r l a en t i da d de

c ré d i t o s i n dev engo de l

impues to de A J D .

10.7. - TIPO DE

ACTUALIZACIÓN EN EL

MÉTODO RESIDUAL

DINÁMICO


805 /2003 , s e s eña l a , a e s tos


1 . A l os e f e c tos de l c á l c u lo de l

v a lor re s i dua l por e l

p roc ed im i en t o d i n ámi co p r ev i s to

en e l a r t í c u lo 36 ( P ro ce d im ien to

de c á l cu l o « d i n ám i co» ) de e s t a

Orden se ut i l iz ará c omo t ipo de

actua l i zac ión aqu el que

represente la rent ab i l idad

med i a anu al d e l pro ye cto s in

tener en cuent a f inan c i ac ión

a j ena que ob t end r í a un p r om ot or

med io en una p ro moc ión de l a s

c a r a c te r í s t i c a s d e l a a na l i z a da .

Se ca lcu lar á sumand o a l t ipo

l ibr e de r i esgo , l a pr im a de

r iesgo .

10 .7 .1 . - TIPO LIBRE DE

RIESGO (TLR )


a r t í cu lo 3 8 , s e s eña l a l o s i g u i en te :

E l t i p o l i b re d e r i e s go s e rá e l t i po

de a c tua l i z a c ión e s t a b l e c i d o en e l

a r t í cu lo 3 2 (T i p o de a c tua l i z a c i ón

en e l mé t od o de a c tua l i z a c ió n ) de

e s t a Ord en , t o mánd o l o co mo rea l

o n om ina l s e gún s e a c ons t a n te o

nom ina l l a e s t imac ión de l os f l u j os

de c a j a .

COMENTAR I O Nº 5 . - E l t ex to

s eña l a c l a r ame n te q ue pue den

to mars e f l u j os de c a j a cons t a n te s

o no mina l e s ( l o s que e n l os

conc ep t os e c onó mi co f i n a nc i e ros

p rev i os he m os de no mina do



cor r i en te s ) . E s t a b l e c i end o , p a ra

c a da c a s o , u n p r i n c i p i o l óg i c o de

cohe renc i a :

S I EN EL MÉTOD O RES I D UAL

D I NÁMI CO SE CONS ID ERAN:

F LU J OS D E

CA J A

T I PO D E

I NTERÉS QUE

SE TOMARA

CONSTANTES EL REAL

NOMI NALES O

CORR I ENTES

EL NOMI NAL

TABLA Nº 10 . 3 . -

REND I MI ENTO I NTERNO D E LA

D EUD A PÚBL I CA EN EL

MERCAD O SECUNDARI O CON

VENCI M I ENTO ENTRE 2 Y 6

AÑOS EN EL E J ERC I C I O 2014

MES TIPO

ENERO 2 ,427

F EBRERO 2 ,222

MARZO 2 ,067

ABR I L 1 , 888

MA YO 1 ,720

J UNI O 1 . 523

J UL I O 1 , 359

AGOSTO 1 ,213

SEPT I EMBRE 1 , 064

Como s e obs e rva en l a T ab l a los

t ipos d e rent a f i j a qu e se

pueden c ons id erar l ibr es de

r iesgo es t án su f r iendo b a j adas

muy s ens ib les , da do que e l t i po

O f i c i a l de l d i ne ro que pa ra l a zona

eu ro f i j a e l BCE e s t a en e l 9 , 1 5 %

mien t r a s que e l t i po Eu r i b or

e s t a ba en e l mes de s ep t i e m b re de

2014 en e l 0 , 352 % .

Otro e j em p lo s i g n i f i c a t i vo e s que

l os t i p os a l c a n zad os en l a ú l t ima

s uba s t a e f e c t uada p or e l e s t a d o de

l e t r a s de l t e so ro , bon os y

ob l i g a c ione s l o s t i pos d e i n t e ré s

h an a l c a nzad o l os s i g u i e n te s

v a lor e s :

L e t r a s de l Te so ro

a 3 mes e s 0 . 130%

a 6 mese s 0 , 183%

a 1 a ño 0 , 288%

Bonos de l E s t a d o

a 3 a ños 0 . 565%

a 5 a ños 0 , 963%

Ob l i g a c io ne s d e l

E s t a d o a 10 a ños

1 , 096%

10 .7 .2 . - PRIMA DE RIESGO

(PR)


a r t í cu lo 38 , s e s eña l a , a e s tos

e f e c tos :

L a p r ima de r i e s go s e de t e r mina rá

por l a e n t i dad t a s ado ra , a p a r t i r de

l a i n f o rmac ión sob re p r om oc i ones

i nm ob i l i a r i a s de que d i s pong a ,

med i a n te l a e va l u a c i ón de l r i e s go

de l a p ro mo c i ón ten i en do en

cuen ta e l t i po de a c t i vo

i nm ob i l i a r i o a cons t ru i r , s u

ub i c a c i ón , l i q u i dez , p l a z o de

e j e cuc ión , a s í co mo e l v o l u men de

l a i n ve r s ión n ece s a r i a .

Y , en e l a p a r t a do 4 de l c i t a do

a r t í cu lo 3 8 , s e s eña l a :



Cuando en l a de te r mina c ió n de l os

f l u j os de c a j a s e t eng a en cuen ta l a

f i n a nc i a c i ón a j ena , l a s p r i ma s de

r i e s go s e ña l a da s en e l a p a r t a do

a n te r i or d eberán s e r

i n c re men tada s en f unc i ón de l

porc en ta j e d e d i cha f i n a n c i a c i ón

( g r ado de a pa l a ncam ien to )

a t r i bu i da a l p r oye c t o y de l os

t i p os de i n te ré s h ab i tu a l e s de l

merca do h i po te ca r i o . En t o do

c a so , d i ch o i n c re men to debe rá s e r

deb i dame n te j u s t i f i c a d o .

H i s tór i c ame n te l a s nor ma s de

v a lora c ión , a c tua l men te de r og ada s ,

por l a Orden ECO/805 /20 03 ,

h ab í a n e s t a b l e c i do u na s p r i ma s de

r i e s go mín ima s , t a l e s co mo l a s que

s e rec ogen a con t i n ua c i ón :

TABLA Nº 10 . 4 . - EVOLUC I ÓN

H I STÓR I CA D E LAS PR I MAS D E

R I ESGO MÍ N I MAS

T I PO D E

I NMUEBLE

PR I MAS D E

R I ESGO

13 /

02 /

94

15 /

07 /

97

28 /

07 /

99

ED I F I C I OS D E

USO

RES I D ENCI AL :

V i v i en da s

p r im era

re s i d enc i a l

6 8 9

V i v i en da s

s e gunda

re s i d enc i a

10 12 13

ED I F I C I OS D E

OF I C I NAS

8 10 11

ED I F I C I OS

COMERC I ALES

10 12 13

ED I F I C I OS

I ND USTR I ALES

12 14 15

PLAZAS D E

APARCAMI ENTO

7 9 10

H OTELES 10 12 13

RES I D ENCI A D E

ESTUD I ANTES Y

D E LA TERCERA

ED AD

10 12 13

OTROS 10 12 13

COMENTAR I O Nº 5 . - Obsé rve s e

que en l a c a becera de l a t a b l a s e

h ab l a de p r i ma s de r i e s go s i n

e s pec i f i c a r ma s , m ien t r a s que en

la Orden E CO 80 5/ 20 03

actua lment e v igent e los v a lores

de l a pr ima de r iesg o qu e se

cont i ene en l a tab l a se

espec i f i ca que s on v a l ores s in

cons id erar l a f in anc iac i ón n i e l

Impues to d e Soc ied ad es .

S i g u i en do e s t a t r a d i c ión , e n l a

D i s pos i c i ón T ran s i t or i a Ún i c a de l a

Orden ECO 805 /1 993 , du ran te l o s

t re s p r i mer os a ñ os , co n tad os a

p a r t i r de l a f e cha d e en t r ada en

v i gor d e l a p re s e n te Or den ( 9 de

oc t ubre de 2003 ) , l a s p r i ma s de

r i e s g o a que s e re f i e re e l a r t í cu lo

38 . 3 n o po drán s e r i n f e r io re s a l o s

que s e e s t a b l e cen en l a t a b l a

s i g u i en t e o l os que r e su l t en de s u

rev i s i ón co n f or me a l o p rev i s to en

e l ú l t i mo pá r ra f o de e s t a

d i s pos i c i ón .

TABLA Nº 10 . 5 . - TABLA D E

PR I MAS D E R I ESGO MÍ N I MAS

V I GENTE OCTUBRE D E 2003 AL

9 D E OCTUBRE D E 2007

Tipo d e in mueb le %(* )

Ed i f i c i o s de u so

re s i d enc i a l

V i v . p r ime ra re s i den c i a 8

V i v . s e gun da re s i denc i a 12

Ed i f i c i o s de o f i c i n a s 10

Ed i f i c i o s c o merc i a l e s 12



Ed i f i c i o s i ndu s t r i a l e s 14

P l a z a s d e a pa rcam ien to 9

H ote l e s 14

Res i den c i a s de

e s tud i a n te s y d e l a

t e rc e ra e dad

12

Otros 12

TABLA 10 . 6 . - D E PR IMAS DE

RIES GO M ÍNIMAS V IG ENTE

D ESD E 9 D E OCTUBRE D E 2007

Tipo d e in mueb le %

( * )

Ed i f i c i o s de u so re s i denc i a l

V i v . p r ime ra re s i den c i a 8

V i v . s e gun da re s i denc i a 12

Ed i f i c i o s de o f i c i n a s 10

Ed i f i c i o s c o merc i a l e s 12

Ed i f i c i o s i ndu s t r i a l e s 14

P l a z a s d e a pa rcam ien to 9

H ote l e s 11

Res i den c i a s de e s tud i a n te s

y de l a t e r ce ra e dad

12

Otros 12

( * ) PR I MA D E R I ESGO ( S i n

f i n a nc i a c i ón n i i mpues to so bre l a

ren ta de so c i e dades )

En e l c a so d e e d i f i c i o s de s t i n a dos

a v a r ios u sos l a p r i ma de r i e s go

mín i ma s e ob ten drá p ond eran do

l a s p r i ma s d e r i e s go mí n ima s

s eña l a da s a n te r i or men te en

f unc ion e l a s uper f i c i e d e s t i n ada a

c ada u so .

L a D i recc i ón G enera l de l Te s or o y

Po l í t i c a F i n anc i e r a p rev io i n f or me

de l a D i recc i ón Gene ra l de

Seguros y Fo nd os de Pens i one s ,

de l B anc o de E spaña y de l a

Comi s i ón Nac iona l d e l Me rca do de

Va lore s , po drá p ro rr og a r l a

amp l i a c ión de l os d i s pue s t o en e l

p r im er p á r r a f o de l a p re s en te

d i s pos i c i ón , p or pe r io dos

s uce s i v os de un a ñ o , s i n ex ce der

de un t o t a l de t re s , ex cep to pa ra

l a f i n a l i dad b ) , p a r a l a que d i cha

p ror rog a p od rá s e r i n de f i n i da .

Po r e l m i sm o p ro ce d im ien to

p rev i s to e n e l p á r r a f o p r ece den te ,

s e podrá r ev i s a r c a da dos a ños , l a s

p r ima s de r i e s g o con ten ida s en

d i cha t a b l a . , t oman do c o mo

c r i t e r i os b á s i cos l a e v o l uc ión de l

merca do i n mob i l i a r i o , y l o s t i pos

de i n te ré s de l a deu da púb l i c a

l a r go p l a zo , e l í nd i ce de p rec i os a l

consu mo o cua l qu i e r o t r o f a c t or

que a j u i c i o de e s os org an i s mos

i n f l u y a en s u v a lor

Cuando en l a d e te r mina c ió n de l os

f l u j os de c a j a s e t eng a en cuen ta l a

f i n a nc i a c i ón a j ena , l a s p r i ma s de

r i e s go s e ña l a da s en e l a p a r t a do

a n te r i or d eberán s e r

i n c re men tada s en f unc i ón de l

porc en ta j e d e d i cha f i n a n c i a c i ón

( g r ado de a pa l a ncam ien to )

a t r i bu i da a l p r oye c t o y de l os

t i p os de i n te ré s h ab i tu a l e s de l

merca do h i po te ca r i o . En t o do

ca s o , d i ch o i n c re men to debe rá s e r

deb i dame n te j u s t i f i c a d o .

COMENTAR I O Nº 6 . - E l t ex to

hab l a de l a pos i b i l i da d de

cons i de ra r l a f i n a nc i a c ió n a j ena .

L uego podem os extr aer co mo

consecu enc i a que tamb ién es

vá l ido no cons ider ar l a , lo que

conceptu alm ente se acerc a más

a l c r i t er i o que def ende mos .



Además s i no l a cons ider amos

podem os ap l ic ar d ir ectam ente

los m ín i mos de l a pr im as de

r iesgo , y a que l a s h ab l a s v i g en te s

s i exp l i c i t a n , en e s te c a so , qu e s u s

v a lor e s son a n t e s d e l a

f i n a nc i a c i ón y de l im pues t o de

soc i e dades , que t a mpo co

cons i de ra rem os c om o f l u j o d e c a j a .

S i c ons i de rá ra mos l a f i n a n c i a c i ón

tend r í a mos c om o p rob l ema

ad i c i ona l , de j u s t i f i c a r

deb i dame n te l a e s t ima c ió n de l a

p r ima de r i e s g o , que s e

i n c re men ta r í a sob re l os v a lo re s de

l a t a b l a , en f unc i ón de l

a pa l a ncamien to de l a emp re s a

10 .7 .3 . - TIPO DE

ACTUALIZACIÓN (T A )

Como h em os d i ch o , s e c a l cu l a r a

sumando a l t ip o L ibre de

R iesg o (TLR) , l a pr im a de

R iesg o (PR)

TA =TLR+PR ( 6 )

10 .7 .4 . - AJUSTES A

REALIZAR SO BRE EL TIPO

DE ACTUALIZ ACIÓN

H ay que te ner en cu en ta q ue en e l

ep í g r a f e a n te r io r s e u t i l i z a n y s e

s uman t i pos de i n te ré s n o mina l

que p rec i s a n , s e gún v i mos en e l

Cuadern o n º 8 d e dos a j u s te s

s i g n i f i c a t i vos a l u t i l i z a r s e en e l

Mé to do Res i dua l D iná mi c o f l u jos

de c a j a co ns t a n te s y pe r io dos

temp ora l e s de c obr os y p a gos

d i s t i n t os de l a nua l .

A j u s te s que v e re mos con de ta l l e

en l os dos s ube p i g r a f e s s i g u i en te s .

10 .7 .4 . 1 . - A JUSTE AL TI PO

REAL

L a conver s ión a l t i p o d e i n t e ré s

re a l e s de c i r a l qu e t i ene en

cuen ta e l e f e c t o de l a i n f l a c ió n s e

re a l i z a me d i a n t e l a s i g u i en te

f ormu l a de F i s c he r , y a que

u t i l i z am os f l u j os de Ca j a

cons t a n te s y no co rr i e n te s ( l o s

que t i enen en cuen ta e l I PC ) .

FORMULA DE F ISH ER que

re l a c i ona e l t i po de i n t e ré s

nom ina l ( I N ) y e l t i po de i n t e ré s

re a l ( I R ) , a t r a vé s de l a

cons i de ra c ió n de l t i p o de i n f l a c i ón

( I PC ) , que e s :

TA REAL =

(TEA – IP C) / (1+ IP C)

10 .7 .4 . 2 . - AJUSTE AL P ERI ODO

TEMPORA L DE CÁL CULO

Tamb ién rec or dam os de l o

expues t o en e l Cuade rno n º 8 que

s i e l pe r io do temp ora l en e l que s e

e s t iman l os c obr os y l o s p a gos

co i n c i de con e l a ñ o , en t onc e s s e

u t i l i z a p a ra s u a c tua l i z a c i ón e l t i po

TAE ca l cu l a do , p e r o s i e l p er i odo

de cá lcu lo es d is t in to a l anua l

(mensua l , t r i mestra l o

semestra l son los mas

hab itu a l es ) , se deb e tomar e l

t anto equ i va lent e , a p l i c a nd o l a

s i g u i en t e f ór mu l a :

TAE (m) = ( 1+TAEAnua l ) ^ ( 1 / m) – 1

S i en do m = nú mer o de pe r i od os en

e l a ño ( m= 12 s i s e t r a t a de mese s ;

m = 4 s i s e t r a t a de t r im es t r e s ; m

= 2 s i s e t r a t a de s e mes t re s )



10.8. - FORMULA DE

CÁLCULO DEL MÉTODO

RESIDUAL DINÁMICO


805 /2003 , s e s eña l a l o s i g u i en te :

El va lor res idua l de l i nmue b l e

ob j e to de l a v a lo ra c i ón c a l cu l a do

por e l proc ed im i ento d in ámi co

será l a d i f erenc i a en t re e l va lor

actua l de los cobr os ob t en i dos

por l a ven ta d e l i nmue b l e

te r mina do y e l v a l or actua l de

los pag os r e a l i z a d os po r l o s

d i ve r sos cos te s y g a s tos , p a r a e l

t i p o de a c tua l i z a c i ón f i j a d o ,

u t i l i z a nd o l a s i g u i en t e f ór mu l a :

F = ∑ E j / ( 1+ i ) t j – ∑ Sk / ( 1+ i ) t k

( 7 )

En do nde :

F = Va lor de l t e r re no o i n mue b l e a

rehab i l i t a r .

E j = I mpo r te d e l os cob ros

p rev i s tos e n e l mo men to J .

S k = I mpor t e de l os p a gos

p rev i s tos e n e l mo men to K .

t j = Númer o de pe r í od os de

t i e mpo p rev i s t o d e sde e l mo men to

de l a v a lora c ió n ha s t a que s e

p ro duce c ada un o d e l os cob ros .

t k = Nú me ro de pe r í o dos de

t i e mpo p rev i s t o d e sd e e l mo men to

de l a v a lora c ió n ha s t a que s e

p ro duce c ada un o d e l os p a g os .

i = T i p o de a c tua l i z a c i ón e l e g i do

cor re spo nd i en t e a l a du ra c ión de

c ada un o de l os pe r í o dos de

t i e mpo cons i de rad os

10.9. - VALORACIÓN DE

TERRENOS EN CASOS

ESPECIALES

En los s ubep i g r a f e s s i g u i e n te s

v amos a menc iona r l o s c a sos

e s pec i a l e s de v a l ora c i ón de

te r renos h a c i en d o una l i g e r a

menc ión d e l os a s pec t os s i n g u l a re s

que en c a da c a so s e e ncuad ran y

que s e rán o b j e to de f u tu ros

C uadern os d on s e rán d e s a r r o l l a dos

en to da s u amp l i t ud .

10 .9 .1 . - VALORACIÓN

CATASTR AL

Es un v a lor q ue e s t a b l e ce l a

a dmin i s t r a c ió n ( a unque l os

a f e c t a dos pue den a l e g a r ) q ue s e

mo d i f i c a , en g e nera l c a da c i n co

a ños y qu e s i r ve c om o ba s e

imp on ib l e de l l o s I mpues tos

l oca l e s de I B I e I NBNU (p l u s va l í a )

E l Métod o de v a l orac i ón es

seme jant e a l R es idu a l Es tát ic o ,

p a r t i e nd o de v a l ore s med ios

e s t a b l e c i d os p a ra c ada z ona p or

l a s cor re spo nd i en t e s pon enc i a s

t é cn i c a s y t i ene com o l imit a c ión

no superar e l 5 0 % de l va lor de

mercad o de l ter ren o .

10 .9 .2 . - VALORACIÓN

SEGÚN L A LEY DEL

SUELO

Es t a no rma t i v a i n c l u i da en l a L ey

de l Sue lo de 20 07 y rec i en te men te

re f or mada s e a p l i c a de f o rma



exc lus i v a , a s i tua c i ones

s ingu l ares c om o son :

L a s exprop i ator ias

L a s or i g i n ada s p or e l

incump l im i ento d e los

p laz os má x imos

e s t a b l e c i d os p a ra l a

a p roba c i ón d e l p l a neam ien to

u rban í s t i c o , l a e j e cuc i ón de

l a u rban i z a c ión y l a

ed i f i c a c ió n .

E l Mé to do d e v a lora c ió n e s

seme jant e a l R es idu al Es tát i co

y t i e ne c om o l im i t a c ión l a no

va lor ac ión de e xpect at i vas

fu turas y , en consec uenc i a s i un

s ue lo n o e s t á c on l a u rban i z a c i ón

te r mina da ( co mo exce pc i ón s e

cons i de ra un s ue l o c on

u rban i z a c ión i n i c i a da y qu e e s t a

p róx ima a s u te r mina c i ón en un

p l a zo no s upe r io r a l a ño) , s e

v a lora co mo sue l o ru s t i c o en e l

que t a mb ié n e s t á p r ev i s to v a l ora r

un s ue lo ru s t i co s i n exp l o t a c ió n o

que no s e a s u s ce p t i b l e de e l l a .

10 .9 .3 . - VALORACIÓN DE

TERRENOS P ARA

DESARROLLO DE

VIVIENDAS DE P ROMOCIÓN

PÚBLICA

Po r ú l t i mo c i t e mos co mo va sos

e s pec i a l e s de v a l ora c ión l a de

te r renos c uyo u so p r ev i s to p or

impe ra t i vo l e g a l e s e l de l a

cons t ruc c ió n d e V i v i enda s de

Pr ote cc i ón Púb l i c a , qu e t i ene su

prec i o de v enta l im itad o a unos

máx im os e s t a b l e c i dos p or l a s

CCAA .

En e s t os c a sos l a leg is l ac ión

autonóm ic a d e e s t a t i po log í a

e s t a b l e c e unos l ím ites leg a l es a

la r epercus ión d e l sue lo

urban iz ado com o un porc enta je

máx im o de l p rec io má x imo de

vent a autor iz ado .

L a l im i t a c ión de v a l or ( y en

a l g unos c a s os d e l p rec io ) no e s t á

v i g en te en t oda s l a s CCAA .



10.10. - E JEMPLOS PRÁCTICOS DE VALORACIÓN

10 .10 .1 . - : VALORACIÓN ALTER NATIVA DE UN SOLAR DE

USO RESI DENCIAL

UTIL IZAMOS E L MISMO EJ EMPL O QUE EL TR ATADO EN E L

CUADERNO CU 09 .

Se t r a t a de un so l a r de 780 m2 de s uper f i c i e de u s o re s i denc i a l p a r a

V i v i en da s en B l oque a i s l a do

Los da tos d e l a f i ch a u rban í s t i c a pe r m i ten una ed i f i c a b i l i da d máx i ma de

2 . 040 m2 y h a s t a 25 v i v i e nda s . Se pe r mi t e i g u a lme n te l a d i s pos i c i ó n de

l oca l e s en p l a n t a b a j a de h a s t a un 15% de l a ed i f i c a b i l i da d re s i denc i a l

A l a v i s t a de e s t os da t os s e t r a t a de o b tene r una v a lo ra c i ón de l s o l a r p o r

e l Mé t od o re s i dua l D I NÁMI CO y de a cue rd o co n l a Orden ECO 80 5/ 20 03 :

SOLUC IÓN :

E l t a s a d or e s t i ma ra una d i s t r i buc ión de 25 v i v i en da s de 82 m2 cons t ru i d os

con p l a z a de g a r a j e y t r a s te r o ba jo r a s a n te , d e s t i n a da s p a ra ven ta y d e 2

l oca l e s c o merc i a l e s de 15 0 m2 c ons t ru i d os , c a da un o con 1 p l a z a de g a r a j e

b a jo r a s a n t e

D e a cuerd o con una e s t imac ión de m er cado , e l p re c io e s t i mad o de ven ta

s e r i a de :

2 . 075 € /m2 d e v i v i en da y 1 . 050 € /m2 de lo ca l , con s u s a nex os , l o que da r í a

un p r ec i o u n i t a r io d e v en ta de 169 . 32 0 € de l a v i v i en da y d e 15 7 . 500 € de l

l oc a l , co mpa rab l e s a o t ros de l a zona

Los cos te s e s t i mad os de cons t ru cc i ón s e e s t i man e n 70 0 € / m2 de v i v i en da y

400 € /m2 de l o ca l , 250 € / m2 d e g a r a j e y 200 € /m2 d e t r a s t e ro , amb os ba jo

r a s a n te ma s l a p a r te p ro por c i ona l de c os te s de d e a co nd i c i onami en t o d e

pa rce l a , s e gu r i dad y s a l u d , e t c .

Se e s t i ma un c os te de h ono ra r i os de p ro yec t o d e l 6% de l PEM , e n l í n e a co n

l o h ab i tu a l de l mer cad o

Los g a s tos de a d min i s t r a c ión d e l p ro m o tor s e e s t i man e n un os 1 0% de l os

cos te s de c ons t ruc c i ón , h ono ra r i os y o t r os

Se cons i de ra un e s ce na r i o de ven ta s e s t i ma d o , op t i m i s t a pe r o p ru den te , c on

l os s i g u i en te s p a rá me tros :

P l a z os h ab i t u a l e s p a ra e s t e t i po de p r o m oc i ones :

o 18 mese s de o bra

o 9 mese s d e t r ami t a c i ón p r ev i a : p ro yec tos , l i c e nc i a , e t c



3% de c os t e s de Co me rc i a l i z a c i ón

100% de V en ta s du ran te l a o bra , en s u s e gunda pa r t e

10% de P rec i o de Ven ta en l a en t r a da , 10% de l e t r a s y re s t o en l a

en t reg a de l l a ve s

No se co ns i d e ran f on dos p ro p ios n i a j en os

NO se cons i de ran c os te s r e l a c i onad os c on l a f i n a nc i a c ión ( i n te re s e s ) ,

pe ro S I de l o n ece s a r i o p a ra l a ven ta ; e s dec i r , l a D i v i s i ón H or i z on ta l

y cons t i t u c i ón de p r é s t am o h i p ot eca r i o s ubrog ab l e

Se co ns i d e ra c om o g a s t o l os AVALES de c an t i dade s en t reg ada s a

cuen ta , pue s t o que a s í l o e x i g e l a l e g i s l a c ión v i g en te

Cons ide ram os un I PC , e n l a s c i r cun s t a nc i a s a c tua l e s de l 0 , 5 % anua l

Se gún l a No rma ECO, l a T a s a de a c tua l i z a c i ón = Ta s a L i b r e de R i e s go +

Pr i ma de R i e s go , de s c on tada l a i n f l a c ión

Ta s a L i b re de R i e s g o = D euda Púb l i c a en Agos to 20 14 = 1 , 06 9% anua l

Pr i ma de R i e s go , s e gú n t a b l a = 8 %

TActual iz ac ion Re a l = 100* ( 0 , 08+0 ,0 1069 -0 , 00 5 ) / 1 , 0 05 = 8. 32 % anu al ,

s e gún l a f orm u l a d e F i s he r

Po r t a n to , de s con tam os l os s a ld os n etos de c a ja (C obr os – Pa gos ) ,

i n c l u yen do c onc i l i a c ión de l I VA , e n e l p e r io d o de l a p r om oc i ón , a l 8 . 32 % ,

ob te n i en do un V al or res idu a l de l so l ar por e l m étodo Din ám ico d e

1. 38 1 . 4 38 € ba s t a n te s i m i l a r a l ob ten id o por e l mé to do e s t á t i c o

RESUMEN ECONOMICO-FINANCIERO DE LA OPERACION

A) Datos Básicos de: EjeDinamico €

A.1. TIPOLOGIA A.2. UNIDADES A PROMOVER

Uso yTipo: Residencial Libre Numero M2.construidos

Régimen: Venta Viviendas 25 2.040 Superficie del Solar (m2)

Municipio: Fuenlabrada Locales 2 300 780

Provincia: Madrid Garajes 27 945

Inicio en: 7 / 2014 Trasteros 25 200

A.3. PLAZOS (meses desde inicio)

Escritura del Solar: 2 Licencia: 9 Inicio de Obra: 10 Ent. llaves:

Concesión de

Hipoteca: 10 Fin de Obra: 27 28

Ventas Totales 4.548.000

Coste total promocion con gastos financ. 3.979.621 MgV (Margen sobre Ventas) 12,50%

Precio de partida del Solar 1.381.438 ROE (BN / Recursos propios) 0,00%

METODO RESIDUAL DINAMICO 1.381.438 8,32 0,67% mensual



CONCEPTOS Julio Agosto Septiembre Octubre Noviembre

€ 1 2 3 4 5

I.-PAGOS

ADQUISICION DE SOLAR 0 1.381.438 0 0 0

Imp. Activ. Societarias 0 0 13.814 0 0

OBRA DE EDIFICACION 0 0 0 0 0

Acondicionamiento de parcela, etc. 0 0 0 0 0

REVISION DE PRECIOS EDIF. 0 0 0 0 0

VARIOS CONSTRUCCION 0 0 3.000 0 0

RETENCIONES por Obra 0 0 0 0 0

DEVOLUCION RETENCION OBRA 0 0 0 0 0

HONORARIOS DE PROYECTO 0 0 0 34.378 0

HONORARIOS DIRECCION OBRA 0 0 0 0 0

LICENCIA DE OBRAS Y 1ª OCUP. 0 0 0 0 0

GASTOS Credito, Monitoring e

Imp.Locales 0 0 0 0 0

GTOS.LEGAL(Not-Reg-Seg.Dec) 0 753 465 0 0

RETENCIONES I-R-P-F 0 -158 -98 -7.219 0

LIQUIDACION Retenc. I-R-P-F 0 0 0 256 0

GASTOS DE ADMINISTRACION 0 75 1.728 3.438 0

HONORARIOS GERENCIALES 0 0 0 0 0

GASTOS DE COMERCIALIZACION 0 0 0 0 0

GASTOS DE PUBLICIDAD 0 0 0 0 0

DEVOLUCION Credito SOLAR 0 0 0 0 0

INTERESES APLZ.COMPRA SOLAR 0 0 0 0 0

INTERESES Credito SOLAR 0 0 0 0 0

INTERESES Credito.Viviendas 0 0 0 0 0

INTERESES Credito. Locales 0 0 0 0 0

INTERESES Credito. Garajes 0 0 0 0 0

INTERESES Credito. Trasteros 0 0 0 0 0

GASTOS AVALES ENTR.A CUENTA 0 0 0 0 0

TOTAL PAGOS 0 1.382.109 18.910 30.853 0

II.-COBROS

SOLAR Hipoteca 0 0 0 0 0

ENTRADA Viviendas 0 0 0 0 0

LETRAS APLAZAMIENTO ID. 0 0 0 0 0

HIPOTECA ID. 0 0 0 0 0

ENTRADA Locales 0 0 0 0 0



ENTRADA Garajes 0 0 0 0 0



ENTRADA Trasteros 0 0 0 0 0



TOTAL COBROS 0 0 0 0 0

DIFEREN.(COBROS-PAGOS) 0 -1.382.109 -18.910 -30.853 0

SALDO FINANCIERO 0 -1.382.109 -1.401.192 -1.433.136 -1.441.077

III.- CONCILIACION del IVA

IVA REPERCUTIDO - 10 y 21% 0 0 0 0 0

IVA SOPORTADO - 10 y 21% 0 174 1.091 7.941 0

DIFERENCIAS (R-S) IVA 0 -174 -1.091 -7.941 0

IVA ACUMULADOS 0 -174 -1.265 -9.206 -9.206

LIQUIDACION IVA HACIENDA 0 0 0 0 0

DEVOLUCION IVA 0 0 0 0 0

-Imp.SOCIEDADES 0 0 0 0 0



Diciembre Enero Febrero Marzo Abril Mayo Junio Julio

6 7 8 9 10 11 12 13

0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 9.121 21.891 36.485 54.728

0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 230 552 920 1.380

0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0

38.869 2.255 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 204 489 816 1.223

0 0 0 62.202 0 0 0 0

0 0 0 13.799 37.521 0 0 0

0 0 3.680 2.540 6.863 3.347 0 0

-8.163 -474 -773 -533 -1.484 -806 -171 -257

0 15.382 0 0 1.780 0 0 2.461

3.887 226 368 7.854 5.394 2.628 3.822 5.733

0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0

34.594 17.389 3.275 85.861 59.629 28.101 41.871 65.268

0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0

-34.594 -17.389 -3.275 -85.861 -59.629 -28.101 -41.871 -65.268

-1.475.671 -1.502.039 -1.505.834 -1.592.546 -1.654.357 -1.686.036 -1.731.570 -1.801.653

0 0 0 0 0 0 0 0

8.979 521 850 2.183 3.577 3.662 4.816 7.223

-8.979 -521 -850 -2.183 -3.577 -3.662 -4.816 -7.223

-18.185 -521 -1.371 -3.554 -7.131 -10.793 -15.609 -22.832

0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0



Agosto Septiembre Octubre Noviembre Diciembre Enero Febrero Marzo

14 15 16 17 18 19 20 21

0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0

74.794 94.861 116.752 144.116 162.358 173.304 173.304 173.304

0 0 0 0 0 0 3.900 3.900

0 0 0 0 0 0 0 0

1.886 2.392 2.944 3.634 4.094 4.370 4.370 4.370

0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0

1.672 2.121 2.610 3.222 3.630 3.874 3.874 3.874

0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0

-351 -445 -548 -677 -762 -814 -814 -814

0 0 1.053 0 0 1.987 0 0

7.835 9.937 12.231 15.097 17.008 18.155 18.545 18.545

0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 1.676 1.281 1.980

0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 539

85.836 108.865 135.042 165.392 186.327 202.552 204.460 205.697

0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 50.796 33.864 50.796

0 0 0 0 0 5.080 8.842 15.192

0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 55.876 42.706 65.988

-85.836 -108.865 -135.042 -165.392 -186.327 -146.676 -161.754 -139.709

-1.894.713 -2.013.450 -2.142.828 -2.323.629 -2.528.978 -2.697.084 -2.876.476 -3.035.959

0 0 0 0 0 5.588 4.271 6.599

9.872 12.521 15.410 19.022 21.429 23.226 24.044 24.191

-9.872 -12.521 -15.410 -19.022 -21.429 -17.639 -19.773 -17.592

-32.704 -45.225 -60.635 -79.656 -101.086 -17.639 -37.412 -55.004

0 0 0 0 0 0 0 0

0 18.185 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0

-1.904.585 -2.007.786 -2.158.238 -2.342.651 -2.550.408 -2.714.722 -2.896.250 -3.053.551



Abril Mayo Junio Julio Agosto Septiembre Octubre Noviembre

22 23 24 25 26 27 28 29

0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0

173.304 153.237 109.455 72.970 45.606 34.661 0 0

3.900 3.900 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0

4.370 3.864 15.763 5.000 1.150 874 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0

3.874 3.426 2.447 1.631 1.020 775 15.485 0

0 0 0 0 0 0 236 0

0 0 0 0 0 63 24.160 0

0 0 0 0 0 3.864 11.963 0

-814 -719 -514 -343 -214 -974 -5.764 0

2.441 0 0 2.047 0 0 1.531 0

18.545 16.443 12.766 7.960 4.778 4.024 5.184 0

0 0 0 0 0 0 0 0

2.197 2.451 2.756 3.137 2.968 6.128 111.866 0

0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 1.586 0 0 3.259 0 0

207.817 182.601 144.259 92.402 55.307 52.671 164.660 0

0 0 0 0 0 0 0 0

50.796 50.796 50.796 50.796 33.864 50.796 0 0

22.448 30.914 41.074 53.773 65.061 90.459 90.459 0

0 0 0 0 0 0 3.386.400 0

0 0 0 0 0 63.000 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 252.000 0

0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0

73.244 81.710 91.870 104.569 98.925 204.255 3.728.859 0

-134.572 -100.891 -52.390 12.166 43.618 151.583 3.564.198 0

-3.188.123 -3.305.926 -3.371.786 -3.368.462 -3.325.407 -3.170.574 515.310 885.571

7.324 8.171 9.187 10.457 9.892 27.355 400.606 0

24.236 21.641 18.029 11.020 6.643 6.755 30.345 0

-16.912 -13.470 -8.842 -563 3.250 20.600 370.261 0

-71.916 -85.386 -94.228 -94.791 -91.542 -70.942 299.320 299.320

0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 101.086 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0

-3.205.035 -3.319.396 -3.380.628 -3.369.025 -3.322.158 -3.048.889 885.571 885.571

Diciembre Enero Febrero Marzo Abril Mayo Junio



30 31 32 33 34 35 36

0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0

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0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0

0 11.008 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0

0 5.764 0 0 0 0 0

0 1.101 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0

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0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0

0 17.873 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0

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0 0 0 0 0 0 0

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0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0

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0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0

0 -17.873 0 0 0 0 0

885.571 867.698 568.147 568.147 568.147 568.147 568.147

0 0 0 0 0 0 0

0 231 0 0 0 0 0

0 -231 0 0 0 0 0

299.320 -231 -231 -231 -231 -231 -231

0 299.320 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 231

0 0 0 0 0 0 -170.514

885.571 568.147 568.147 568.147 568.147 568.147 397.865



Desde e l punto de v i s ta de l pr omot o r , s i é s te de c i d i e r a a dqu i r i r e l s o l a r

en e l p re c i o de l a t a s a c ió n , a p l i c á n do l e l o s c os t e s f i n a nc i e ros y de

com erc i a l i z a c ió n hab i tu a l e s en e l s e c to r , j un to co n e l r e s to de cos te s n o

con temp l ad os en l a t a s a c ión , e l Marg e n de v entas que d i c ho p ro mo to r

ob te nd r í a s e r i a de l 12 , 5%

Caso de que é s te c ons i de ra ra , p or e l r i e s g o d e l a opera c ió n , qu e e l

margen deb er í a ser no in fer ior a l 15% , y t en i en do en cuen ta que s e

a dqu i e re a una so c i e dad , y , p or t a n t o , l a co mpra ven ta e s t á s u j e t a a I VA , e l

prec i o má x imo d e adqu is ic i ón , ser ía como m áx im o 1 . 23 0 . 00 0 €

Desde su punto d e v i s ta , S I se d ispo ndr ía d e l pr és tam o conc ed ido y

se requer ir ía un C ap it a l So c i a l de 1 .5 30 . 00 0 € , s u f i c i en te p a ra l a

a dqu i s i c i ó n de l s o l a r y l o s p a gos i n i c i a l e s , y de un p ré s t a mo Puen te p a ra

cubr i r e l I VA sop or tad o po r e l s o l a r h a s t a s u devo luc ión



10 .10 .2 . - VALORACIÓN DE UN TE RRENO URB ANIZABLE

NOS BASAMOS EN EL E JEMP LO A NTERI OR P ERO TENI ENDO E N

CUENTA E L P RO CESO D E URB ANIZAC IÓN , DESDE QUE S E

DISPONE LA AP ROBA CI ÓN DEF I NITIVA DEL P ROYE CT O DE

URBANIZA CI ÓN

SOLUC IÓN :

E l s o l a r ob j e t o de v a lo ra c i ón , de 780 m2 de pa rc e l a ne t a , f or ma pa r t e de un

P l a n Pa r c i a l qu e t i en e l a a p roba c ió n d e f i n i t i v a , po r l o q ue l a s obra s de

u rban i z a c ión s on s u s ce p t i b l e s de c ome nz a r i nme d i a t amen te

D e a cuerd o c on l a s e s pe c i f i c a c io ne s de l P l a n p a r c i a l , l a s ce s i one s

ob l i g a t or i a s y v i a l e s s up onen e l 45% de l a s uper f i c i e b ru t a y s e e s t a b l e ce

una ce s ió n de a p rov echa mien to l u c ra t i v o de l 10 %

Po r t a n t o , l a p a r ce l a ne t a ob j e t o de e s tu d io p ro v i en e de l a e qu i d i s t r i bu c io n

de c a r g a s y c e s ión de a p rov echa mien to d e una s uper f i c i e b r u t a de

Sup B ru ta = SPa r ce l a / ( 1 - 10%) / ( 1 – 45% ) = 780 / ( 0 , 9 *0 , 55 ) = 1 . 576 m2

Sup . Bruta (m2) 1 . 57 6 m2 Importe €

E l cos te rep ercu t i do de u r ban i z a c i ón ,

i n c l u yen do c onex ion es a s e rv i c i os

ex i s ten te s , s obre s u p . B r u ta

80 € /m2 126 . 080

H onora r ios de P ro yec tos , c om o % d e l os

cos te s de u rban i z a c ió n

9% 11 . 347

L i cenc i a s y t a s a s com o % de l os c os te s de

u rban i z a c ión

2% 2 . 522

Ga s tos g ene ra l e s , % de l os cos te s de

cons t ruc c ió n , h ono ra r i os y o t r os

10% 13 . 995

TOTAL 15 3 . 94 4

L a obra de u rban i z a c ió n s e de s a r ro l l a en un p l a zo de 1 5 mese s

A l a p rop i eda d s e l e p a s a una cuota d e u rban i z a c ión en p r op orc ión a s u

t i t u l a r i dad . E l t a s a d or h a ob ten i d o d e l a J un t a de Com pens a c i ón e l p rog ra ma

de cuo ta s que l e co r re sp on de a l a p a r ce l a ob j e t o de v a lo ra c i ón y que e s e l

s i g u i en t e



Mes Cer t i f ic ac ion es

de

urban iz ac i ón

Cuota d e

obra

Proy ectos

+

l ic enc ias

Gas tos

genera l es

CUOTAS A

PAGAR

1 0 , 50% 634 13 . 869 70 14 .5 74

2 1 , 26% 1 . 586 176 1. 76 2

3 2 , 33% 2 . 935 326 3. 26 0

4 3 , 77% 4 . 759 528 5. 28 7

5 5 , 03% 6 . 345 704 7. 04 9

6 5 , 98% 7 . 535 836 8. 37 1

7 6 , 61% 8 . 328 924 9. 25 2

8 6 , 92% 8 . 724 968 9. 69 3

9 8 , 02% 10 . 114 1 . 123 11 .2 37

10 11 , 05% 13 . 936 1 . 547 15 .4 82

11 14 , 21% 17 . 915 1 . 989 19 .9 03

12 14 , 48% 18 . 258 2 . 027 20 .2 84

13 11 , 99% 15 . 123 1 . 679 16 .8 02

14 6 , 90% 8 . 700 966 9. 66 5

15 0 , 94% 1 . 190 132 1. 32 2

La T asa d e Actu al iz ac i on R ea l e s l a m i sma de l e j emp lo a n te r io r = 8 . 32 %

anua l

E l t a s a d or a s u me q ue e l p r oce s o de p ro m oc i ón y ed i f i c a c i ón co mien za 1 mes

de spués de a cabada l a obra de u r ban i z a c i ón

Po r t a n to , de s con tam os l os s a ld os n etos de c a ja (C obr os – Pa gos ) ,

i n c l u yen do c onc i l i a c ión de l I VA , en e l pe r io do de l a u rban i z a c i ón y

pos te r i or p r om oc ión , a l 8 . 32 % , ob ten i e ndo un Va lor res idua l de l Sue l o

S IN urban iz ar , imput ado a l So lar de re ferenc ia por e l métod o

Dinám ic o de 1 .0 8 7 . 23 3 € que rep re s e n ta una repe rcu s i ón de l Sue l o S I N

URBANI ZAR D E 46 4 ,63 €/ m2 c ons t r u i do sobre r a s a n te



Como re su men de l os 2 e j e mp l os p re s en tamos e s te cuad ro de l a v a l ora c ión ,

a n te s y de spués d e u rban i z a r en e l que s e puede obse rva r l a i n f l ue nc i a que

t i ene en l a v a l ora c ió n , n o so l o e l cos te d e l a u rban i z a c i ón , s i no e l p l a zo de

s u e j e cu c ió n de l a m i s ma

Va lora c i ón Sup .

cons t ru i da

Repercu s ión

€/m2 s / r

So l a r

u rban i z a do

1 . 381 . 4 38 2 . 340 590 , 35

So l a r S I N

u rban i z a r

1 . 087 . 2 33 464 , 63

H ab i tu a lme n te , a p l i c a n do e l p r i n c i p i o de p ruden c i a , e l t a s a dor c ons i de ra , a l

v a lora r , que l a u rban i z a c ió n s e e j e cu ta í n te g ra men te a n te s de i n i c i a r e l

p roc e so de p r om oc ión y ed i f i c a c i ón

L o hab i tu a l , e s que e l p ro mo to r co ns i g a de l Ayun tami en t o , p re s en tan d o l a s

g a r a n t í a s co r re sp on d i en te s , l a s i mu l t a ne i dad de e d i f i c a c ió n y u r ban i z a c ión ,

s i qu i e r a s e a p a r c i a l , con l o q ue l os p l a z o s s e a cor t a n

(E s t o s e j emp l o s s e h a n r ea l i z a d o c o n l a a yu d a d e l o s p r o g rama s G e s t i nmo e

I nmoSu e l o )

O tro pun to d e v i s t a que s e ña l am os e s qu e e l p r om ot or , a l a dqu i r i r s ue lo s i n

u rban i z a r , a s ume t o do e l r i e s go d e l a g e s t i ón d e p l a neam ien t o y d e s u

e j e cuc ión , y deb em os t ener en cu en ta qu e t a n t o l a una c om o l a o t r a pue den

dem ora r s e s u s t a nc i a lm en te en e l t i e mp o sobre l os p l a z os p r ev i s tos . En e l

cuadr o a n te r i or s e v e l a i n f l uen c i a qu e t i ene e l p l a z o en l a v a l ora c ión d e l

s ue lo por l o que un re t r a so cons i de rab l e pued e a um en ta r s u s t a n c i a l men t e e l

r i e s go de l a opera c ión

Quere mos s e ña l a r q ue la t ab l a de pr i ma d e r iesgo que f i gura en l a

Orden E CO , no h ace d is t inc i ón en t r e s i l o q ue s e v a l ora e s u n so lar

l i s to p ara ed i f icar o un sue lo s in u rban iz ar , en e l que e l r i e s go po r

dem ora s e s mu cho may or , y , en c o nsecuenc i a , la pr im a d e r i esgo

deber í a s er super ior en es te segun do c aso , co n l o q ue e l v a lo r de

t a s a c ión s e r i a i n f e r io r , s i en d o e s te u n ex t re mo que no c on te mp l a l a

nor ma t i v a , a unq ue e s t a c ons i de ra c ió n de a umen ta r l a p r i ma d e r i e s go sob re

l e m ín i mo de l a t a b l a S I l o pue de e s t a b l e ce r e l t a s a d or a l e s t a r h ab i l i t a d o

pa ra e l l o



Autores Anton io C aparrós Na v arro .

I n g en i e ro de Cam in os . L i ce nc i a do

en C ienc i a s Em pres a r i a l e s .

L i cenc i a do en D e rech o . 4 2 a ñ os de

exper i enc i a en e l s e c t or

I nmob i l i a r i o (CALP I SA , Te l e f ón i c a ,

GESMAD I SA ) . Amp l i a exp er i enc i a

doc en t e ( EO I , Un i v .C om i l l a s ,…) en

tema s i n m ob i l i a r i os

Juan Fern ández C aparrós .

I n g en i e ro de Cam inos . F unc i ona r io

en exce denc i a . 3 2 a ñ os de

exper i enc i a en l os s e c t ore s

I n f ormá t i c o , I n mob i l i a r i o y e n l a

Admin i s t r a c i ón de l E s t a d o .

D i rec t or de P ra yd e Ges t ió n y de

I n ve r s io ne s Urbana s Reun i da s

T amb ién Co Au to re s d e :

B log “ E l Aná l i s i s de

V i a b i l i da d I n mob i l i a r i a “

B log “ C U A D E R N O S P R A C T I C O S

D E L P R O M O T O R Y G E S T O R

I N M O B I L I A R I O “

So f twa r e de Aná l i s i s d e

V i a b i l i da d e con óm ic o -

f i n a nc i e r a : Ges t i nm o ,

I nmoSu e lo , I nm oEx te r i or ,

I nmoFa se , e t c . , a t r a v é s de

Pra y de Ges t i ón , SL

E l l i b ro “ Manu al d e

Ges t i ón Inm ob i l iar ia ” , 7 ª

ed . de l Co l e g i o de

I n g en i e ro s de Cami nos ,

Cana l e s y Puer t os








SINOPSIS . -

Es te Cuade rno , t e rce ra p a r te de l os d ed i c a dos a v a l ora c ió n de s u e los

c a l i f i c a d os u rban í s t i c ame n te , s e de d i c a e n exc l u s i v a a l de s a r ro l l o p rá c t i c o

de l Mé t od o R es i d ua l D iná mi c o , t a l co m o queda expues to en l a N or ma ECO

805 /2003 y l e g i s l a c ión co mp le men ta r i a q ue l a m od i f i c a y c omp le men ta .

En a p l i c a c i ón de d i cha no rma t i v a s e i n t r odu cen c r i t e r i os p r op i os que

a c l a r a n d i ve r s os a s pec tos p rá c t i cos de s u a p l i c a c ión c om o son l a

n a tu ra l e za de l os f l u j os de c a j a ( cons t a n te s o cor r i e n te s ) y l a s

consec uenc i a s que imp l i c a l a e l e cc i ón d e unos u o t ros en l a a p l i c a c i ón de

l a t a s a de a c tua l i z a c ión , l a cons i de ra c i ón co mo pa go d e l os cos te s de

com erc i a l i z a c ió n y , no so l o de e l l o s , s i n o d e t o dos s u s cos te s a so c i a d os y ,

por ú l t i mo l a cons i de ra c i ón o n o , de l o s g a s tos f i n a nc i e ros y de l i mpu es t o

de so c i e dades .

E l Cuade rno te rm ina c on l a exp os i c ió n de d os e j emp los p rá c t i c os de

a p l i c a c i ón : l a v a lo ra c i ón de un so l a r , c o mo s i s tema a l t e rna t i v o a l Mé to do

Res i dua l E s t á t i c o y l a v a l ora c ión de un s ue lo e l qu e s e cons i de ra , p r i me ro

e l de s a r ro l l o de l a s ob ra s de u r b an i z a c i ón y pos te r io rme n te l a

cor re spo nd i en t e p r om oc i ón

PRÓXIMOS CUADERNOS DE TEMAS RELACIONADOS.

8.- Valoración de Inmuebles: Conceptos financieros previos

9.- Valoración de Inmuebles: Método Residual Estático

43.- VALORACIÓN DE UN SUELO RUSTICO

45.- CRITERIOS DE VALORACIÓN SEGÚN LA LEY DEL SUELO

46.- LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES URBANOS Y SU

APLICACIÓN EN EL SECTOR INMOBILIARIO

CU

AD

ER

NO

S PR

ÁC

TIC

OS

2014/1

0. V

ALO

R. M

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