Fiscalidad de la COMPRAVENTA DE TERRENOSprayde.com/Cuadernos/CU24 FISCALIDAD COMPRAVENTA DE UN...

Fiscalidad de la

COMPRAVENTA

DE TERRENOS

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CUADERNOS

PRÁCTICOS

DEL

PROMOTOR Y

GESTOR

INMOBILIARIO

2015/24 Edición 1ª

Antonio Caparros Navarro

Juan Fernández Caparros

(Prayde Gestión, SL)

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ÍNDICE

24.1.- LA NATURALEZA JURÍDICA DE LA ADQUISICIÓN FR LA PROPIEDAD .......................................................... 1

24.1.1.- CONTRATOS PREPARATORIOS DE LA COMPRAVENTA .................................................................. 2

24.1.2.- EL CONTRATO DE COMPRAVENTA DE INMUEBLES EN EL CÓDIGO CIVIL .................................. 5

24.1.3.- CONDICIONES AL CONTRATO DE COMPRAVENTA .......................................................................... 8

24.2.- EL HECHO IMPONIBLE ............................................................................................................................................ 11

24.2.1.- EN LA COMPRAVENTA ........................................................................................................................... 11

24.2.2.- EN LOS CONTRATOS PREPARATORIOS DE LA COMPRAVENTA .................................................. 18

24.2.3.- EN LAS CONDICIONES ACCESORIAS DE LA COMPRAVENTA ........................................................ 19

24.3.- EL MARCO FISCAL DEL IVA ................................................................................................................................... 20

24.3.1.- OPERACIONES SUJETAS Y NO EXENTAS DE IVA .............................................................................. 20

24.3.2.- OPERACIONES SUJETAS Y EXENTAS DE IVA ..................................................................................... 22

24.3.3.- RENUNCIA A LA EXENCIÓN .................................................................................................................. 23

24.3.4.- OPERACIONES NO SUJETAS ................................................................................................................. 24

24.4.- EL MARCO FISCAL DE LAS TRANSMISIONES ONEROSAS (TPO) .................................................................. 27

24.5- EL MARCO FISCAL DEL IMPUESTO SOBRE ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS (AJD) ........................ 36

24.6- CASOS PRÁCTICOS ................................................................................................................................................... 37

24.6.1.- ADQUISICIÓN DE SOLAR ....................................................................................................................... 37

24.6.2.- ADQUISICIÓN DE SUELO URBANO ..................................................................................................... 38

24.6.3.- ADQUISICIÓN SUELOS URBANIZABLES ............................................................................................ 39

24.6.4.- ADQUISICIÓN SUELO RUSTICO ............................................................................................................ 40

24.7.- LOS IMPUESTOS LOCALES ..................................................................................................................................... 41

24.7.1.- EL IMPUESTO DE BIENES INMUEBLES ............................................................................................... 41

24.7.2.- EL IMPUESTO SOBRE EL INCREMENTO DE VALOR DE BIENES DE NATURALEZA URBANA

(IVBNU) ..................................................................................................................................................................... 42

24.7.3.- IMPUESTO DE ACTIVIDADES ECONÓMICAS (IAE) .......................................................................... 43

CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO Prayde Gestión

CONCEPTOS TRATADOS EN ESTE CUADERNO.-

- Alquiler de terreno - Aprobación del Planeamiento Urbanístico - Arras confirmatorias, indemnizatorias, Penitenciales - Base Imponible - Comprador - Contrato de aportación, de compraventa, de permuta de terrenos, de opción de compra,

privado, de señal - Condición resolutoria, suspensiva - Contrato - Cuota Íntegra (CI), de Urbanización - Ejecución del Planeamiento - Entrega - Escritura Publica - Exención - Hecho Imponible - Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) - Impuesto transmisiones patrimoniales - Junta de Compensación - Impuesto Transmisiones Patrimoniales (ITP), Onerosas (TPO), de Actos Jurídicos

Documentados (AJD) - Hipoteca Inmueble - Inscripción en el RP - Interés, de demora - Operación sujeta y no exenta de IVA, no sujeta a IVA, Sujeta y exenta de IVA - Pago al contado, aplazado - Propiedad - Señal - Renuncia a la exención de IVA - Registro de la Propiedad (RP) - Reserva de dominio - Retracto convencional - Retracto legal - Solar, Terreno Rustico - Terreno Urbanizable programado y No programado, no urbanizable, Consolidado y

consolidado - Tipo de Impuesto - Título de propiedad - Urbanización - Vendedor


Fiscalidad de la COMPRAVENTA DE TERRENOS Marzo 2016 Página 1

24.1.- LA NATURALEZA

JURÍDICA DE LA ADQUISICIÓN

FR LA PROPIEDAD

No nos cansaremos de repetir que la

adquisición del terreno es una operación

compleja que, representa una de las dos,

junto a la construcción, inversiones más

fuertes del proceso inmobiliario, pero que

representa frente a esta ultima dos

desventajas importantes:

a) La mayor parte de las veces se realiza de una sola vez

b) Si nos hemos equivocado en su planteamiento,, no tenemos retorno o sus efectos suelen ser demoledores en el desarrollo de la promoción inmobiliaria

Por estas graves consecuencias no podemos

dejar al albur la decisión y, siempre es muy

útil, tener siempre presente, el decálogo de

asuntos sobre los que reflexionar

previamente:

1. Comprobar que el titular o titulares que constan en el Registro de la Propiedad (RP)) coincide con el vendedor o vendedores.

2. El estado de cargas que constan en el RP sobre el terreno; civiles (embargos, arrendamientos, etc.), urbanísticas (cuotas de urbanización pendientes de pago) y o fiscales (impuestos devengados por transmisiones anteriores pendientes de comprobación por la Hacienda Pública ,HP)

3. Superficie real

4. Planeamiento y ejecución del mismo pendiente de aprobación.

5. Cuotas de Urbanización pendientes de pago y quien las abona y/o garantiza.

6. En su caso, deslinde de costas, por zona marítimo terrestre.

7. Rn su caso, proximidad a aeropuertos en la zona de influencia de despegue y/o aterrizaje.

8. Contaminación del suelo y, posibilidades de descontaminación

9. Ubicación en zona calificada oficialmente como inundable.

10. Posible afección de otras servidumbres públicas (carreteras, ferrocarriles, riberas de ríos y lagos, etc.

Evidentemente algunos puntos de este

decálogo son difíciles de resolver de inicio y,

consecuentemente el promotor adquirente

debe asumir ciertos riesgos.

Un ejemplo es la cuota de urbanización o los

importes de impuestos devengados y

liquidados, por transmisiones anteriores, que

la HP hace constar en el RP junto a la

liquidación efectuada y que está pendiente de

revisión por el plazo de cuatro años, por lo

que no podemos conocer el importe real,

como tampoco podemos conocer el importe

real del coste de urbanización que solo se

conocerá cuando el Ayuntamiento recepcione

las correspondientes obras de urbanización



Evidentemente estos costes eran reclamables

al vendedor que deberá responder por ellos, si

se han redactado correctamente las clausulas

del contrato que previenen estas situaciones.

Este decálogo no es exhaustivo ya que asuntos

como el carácter geotécnico del terreno es

difícil de avaluar sin realizar el Estudio

Geotécnico por empresa homologada por la

CCAA correspondiente y, tras la realización de

los ensayos correspondientes, pero es un

asunto que no incluimos en el decálogo

porque habitualmente no supone rechazo de

poder construir sino simplemente aumento de

costes, al exigir el estudio una cimentación

más o menos complicada, pero que no sucede

para ciertas zonas inundables en las que la

prohibición de construir es absoluta, frente a

otras posibilidades de construir con

sobrecostes de urbanización, mediante

medidas especiales, correctoras (diques de

proyección, saneamientos especiales, etc.).

Tampoco se han incluido en el decálogo las

afecciones arqueológicas, debido a que si

estos son conocidos existirá información

suficiente en el Ayuntamiento y si estos

aparecen sin conocimiento previo serán muy

difíciles de prever.

Por último tenemos los terrenos afectados por

una declaración de Bien de Interés Cultural

(BIC) que igualmente constara en el

Ayuntamiento y será relativamente fácil de

conocer en toda su extensión y perímetro.

En lo que sigue vamos a estudiar la

adquisición de la propiedad de un terreno, de

cualquier naturaleza, por medio del contrato

de compraventa, incluidos los contratos

preparatorios y las condiciones accesorias a

la misma.

Se excluyen la adquisición de derechos de

edificación, como el derecho de superficie y

la adquisición por permuta y la aportación

con pago en edificaciones terminadas.

24.1.1.- CONTRATOS

PREPARATORIOS DE LA

COMPRAVENTA

Precisamente por la complejidad y el riesgo

que se asume los promotores inmobiliarios

suelen realizar la operación en dos fases

1ª Se firma un contrato privado de carácter

preparatorio de la compraventa futura, en el

que se abona una o varias cantidades a

cuenta del precio y condiciones de la

compraventa que queda perfectamente

identificada.

2ª En el plazo convenido en el contrato

preparatorio se otorga la escritura de

compraventa, de acuerdo con las condiciones

estipuladas previamente, obligándonos el

Notario a consignar los datos identificativos

de las cantidades satisfechas por los

correspondientes medios de pago.

Este plazo que suele fijarse para el

otorgamiento de la escritura, no suele ser muy

amplio, no pasando en la mayoría de los casos

de seis meses y es el necesario para recopilar

toda la información posible sobre las dudas

reseñadas en el decálogo y además buscar la

financiación necesaria que suele realizarse por

dos procedimientos:



a) Para el pago del precio, normalmente exigido al contado en la fecha del otorgamiento de la escritura, se suele solicitar un préstamo con garantia hipotecaria del propio terreno en una proporción que no suele pasar del 60 & del valor de tasación y que va disminuyendo conforme las condiciones urbanísticas se alejan de un terreno que sea solar.

b) El importe del IVA correspondiente, en su que como veremos se origina por la fiscalidad aplicable a la operación se suele financiar en su totalidad mediante un préstamo con la garantia del promotor, personal o societaria y con el endoso del cobro a favor de la entidad de crédito.

Las tendencias actuales del mercado de

financiación en el sector inmobiliario es que

no se financia la adquisición del terreno, ni

incluso cuando se trata de un solar.

En la primera fase el promotor inmobiliario

interesado en la adquisición de un

determinado terreno negocia con el dueño del

mismo las condiciones de precio y forma de

pago (es muy importante que el dueño en

estas negociaciones sea el titular o que actúe

con representación de aquellos, para evitar

tener sorpresas de modificación de las

condiciones) y, una vez establecido el acuerdo

en estas cuestiones fundamentales, firman el

contrato privado preparatorio que puede

tener el convenio de las partes, una de las

modalidades siguientes:

A.- SIMPLE FIJACIÓN DE LA FECHA Y

NOTARIO DONDE SE OTORGARA LA

ESCRITURA

El titular del terreno no quiere firmar nada

simplemente se compromete verbalmente o

por escrito, fijando una fecha para que el

promotor interesado se presente a firmar la

escritura en la fecha y hora fijada ante un

Notario previamente fijado al que el vendedor

ha facilitado todos los datos del terreno.

Si el promotor no se presenta perderá todos

sus derechos. En estos casos el plazo suele ser

de diez o quince dias.

B.- CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA

Su definición no consta en el Código Civil,

aunque en el Reglamento Hipotecario se hace

mención de este tipo de contratos

enumerando los requisitos para su acceso al

RP-

Es un contrato por el que el titular del terreno

concede un plazo y una cantidad al promotor

futuro comprador interesado, para que este

pueda ejercer su derecho a comprar o no el

terreno en ese plazo y en las condiciones que

en el contrato figuren.

Es un contrato que el promotor puede no

ejercer o bien, si asi se hace constar, permitir

que otro se subrogue de su derecho a

comprar.

Puede no existir buenita en el contrato de

opción y fijada una puede perderse en su

integridad o en un determinado porcentaje, si

en el plazo convenido no se ejerce esta. Nadie

puede obligar al promotor a ejercer la opción

de compra.



El contrato de opción de compra, puede

formalizarse en documento privado o en

escritura pública que será inscribible en el RP

cuando:

a) Asi lo acuerden las partes b) Siempre que el plazo de ejercicio de la

opción sea inferior a tres años.

C.- CONTRATO DE SEÑAL CON ARRAS

Viene establecido en el artículo 1454 del

Código Civil que a estos efectos señala lo

siguiente:

Si hubiesen mediado arras o señal en el

contrato de compra y venta podrá rescindirse

el contrato allanándose el comprador a

perderlas o el vendedor a devolverlas

duplicadas.

Es pues, un contrato por el cual el promotor

paga una determinada cantidad en concepto

de señal o arras, a cuenta de una futura

compraventa que se obliga a formalizar en el

momento convenido.

A diferencia con la opción de compra el

promotor no puede zafarse del compromiso

adquirido que es otorgar en su momento la

correspondiente compraventa.

No obstante lo dispuesto en el artículo 1554

las arras pueden ser:

a) Penitenciales b) Confirmatorias c) Indemnizatorias

En el artículo 1454 del CC se recoge a estos

efectos lo siguiente:

Si hubiesen mediado arras o señal en el

contrato de compra y venta, podrá rescindirse

el contrato allanándose el comprador a

perderlas, o el vendedor a devolverlas

duplicadas.

Y, en el contrato señalarse como tales y surtir

los efectos señalados en cada una de ellas.

Igualmente nada impide que las partes

convengan una devolución de arras superior

a la indicada en el artículo 1454 del CC

D.- CONTRATO DE PROMESA DE

COMPRAVENTA

Viene recogido en el artículo 1451 del Código

Civil que, a estos efectos señala lo siguiente:

Artículo 1451

La promesa de vender o comprar, habiendo

conformidad en la cosa y en el precio, dará

derecho a los contratantes para reclamar

recíprocamente el cumplimiento del contrato.

Siempre que no pueda cumplirse la promesa

de compra y venta, regirá para vendedor y

comprador, según los casos, lo dispuesto

acerca de las obligaciones y contratos en el

presente Libro

Artículo 1452

El daño o provecho de la cosa vendida,

después de perfeccionado el contrato, se

regulará por lo dispuesto en los artículos 1096

y 1182.

Esta regla se aplicará a la venta de cosas

fungibles hecha aisladamente y por un solo

precio, o sin consideración a su peso, número

o medida.

Si las cosas fungibles se vendieren por un

precio fijado con relación al peso, número o

medida no se imputará el riesgo al comprador

hasta que se hayan pesado, contado o



medido, a no ser que éste se haya constituido

en mora

La promesa de vender o comprar habiendo

conformidad en la cosa y en el precio dará

derecho a los contratantes para reclamar

recíprocamente el cumplimiento del

contrato.

Es simplemente un documento privado por el

que las partes prometen vender y comprar en

las condiciones fijadas.

Evidentemente existen ventajas e

inconvenientes en cada contrato preparatorio,

según sean los objetivos concretos de las

partes.

No cabe duda de que si un propietario tiene

fuertes indicios de que los terrenos van a subir

y puede tener sustanciosas ofertas que

mejoren la actual y, por otro lado quiere, por

su acaso, asegurar la oferta actual, estará

dispuesto a conceder un contrato de señal con

una cantidad pequeña de tal modo que no le

costara mucho devolverla duplicada, frente a

un contrato de opción de compra en la que es

el promotor quien se puede volver atrás con

perdiendo una pequeña cantidad.

Como vemos los puntos de vista son

antagónicos y, en consecuencia serán los

objetivos de una y otra parte los que en un

proceso negociador firmen el contrato

preparatorio en la modalidad que, en cada

caso, acuerden.

24.1.2.- EL CONTRATO DE

COMPRAVENTA DE INMUEBLES EN

EL CÓDIGO CIVIL

Se trata de la adquisición de un terreno, que

es un bien inmueble, por medio del contrato

de compraventa, que según el articulado del

Código Civil, que a continuación

transcribimos, tiene la siguiente definición

en el Libro IV del Código Civil, concretamente

en su:

Articulo 1445.- Por el contrato de compra y

venta uno de los contratantes se obliga a

entregar una cosa determinada y el otro a

pagar por ella un precio cierto en dinero o

signo que lo represente.

Sus elementos son:

a) Dos contratantes: vendedor y comprador

b) Su objeto es una cosa cierta, en nuestro caso un inmuebles que es un bien corporal.

c) Un precio cierto

Según lo dispuesto en el artículo 1461 el

vendedor está obligado a la entrega y el

saneamiento de la cosa vendida. Este último

se extiende a los dos tipos de saneamiento

posibles:

1. Por evicción, cuando según el artículo 1502 del CC, si el comprador fuere perturbado en la posesión o dominio de la cosa adquirida, o tuviere fundado temor de serlo por una acción reivindicatoria o hipotecaria, podrá suspender el pago del precio hasta que



el vendedor haya hecho cesar la perturbación o el peligro, a no ser que afiance la devolución del precio en su caso, o se haya estipulado que, no obstante cualquier contingencia de aquella clase, el comprador estará obligado a verificar el pago

2. Por defectos o vicios ocultos Como se ve es un contrato obligacional,

por el que las partes se obligan a

entregarse, pero dicha entrega no tiene

porque efectuarse en el mismo

momento de firmar el contrato.

Como vemos es un contrato que debe

formalizar por escrito en dos modalidades:

a) Contrato privado, que no tiene acceso al Registro de la Propiedad, en el que no se suele abona el precio convenido en su totalidad, por lo que normalmente no se realiza la entrega del inmueble y cuya existencia misma se tiene que demostrar por el comprador para oponerse a terceros.

b) Escritura pública, otorgada ante Notario que si puede tener acceso al Registro de la Propiedad, momento en el cual se suelen liquidar las cantidades pendientes de pago del precio total convenido y, en otro caso garantizándolas por cualquiera de los medios establecidos legalmente (condición resolutoria, aval, hipoteca, reserva de entrega, etc.), ya que de no señalar nada en contrario en la escritura se entiende en el derecho civil español que se ha efectuado la entrega del inmueble.

De lo señalado se infiere que la inscripción

del inmueble es voluntaria, al contrario de lo

que sucede con la hipoteca cuya inscripción

en el Registro de la Propiedad es obligatoria

(si no se inscribe no nace la hipoteca).

Sin embargo la inscripción del inmueble es

muy conveniente ya que los efectos del RP

son muy beneficiosos para defender nuestra

titularidad. Por todo ello y, con el fin de

garantizar, en lo posible la seguridad de la

transmisión, se articula el siguiente

procedimiento:

1º El Notario autorizante comunica al RP la

intención de formalizar la transmisión de un

determinado inmueble cuyos datos se

facilitan al RP, donde figura inscrito el

inmueble objeto de la operación, vía fax o

correo electrónico.

2º El RP tiene la obligación de facilitar los

datos de titularidad y cargas del inmueble

cuyos datos se le han solicitado en el plazo

máximo de 3 dias hábiles al de haber recibido

la solicitud, por idéntica vía.

3º El mismo dia que envía los datos bloquea

el folio del inmueble en cuestión por un plazo

máximo de 10 dias hábiles

4º El Notario en ese último plazo máximo

deberá otorgar la escritura, debiendo mandar

una copia de la misma al RP que servirá como

asiento de presentación.

En cuanto a la forma de adquisición puede

realizarse en las siguientes modalidades,

según se convenga el precio:

A) Por metros cuadrados de suelo

B) Por metro cuadrado de edificación teórica que está permitido edificar sobre el mismo

C) Como “cuerpo cierto”



Salvo en el último caso, en el que el

comprador asume los riesgos de la medición

real del inmueble, en los dos primeros el

precio unitario es fijo y convenido pero se

aplica a los metros cuadrados reales de

terreno o de edificación que se pueda realizar

sobre él.

En el primer caso basta con que un Topógrafo

realice una planimetría del terreno para

conocer su medición real que, seguirá siendo

teórica ya que el técnico habrá medido lo que

el dueño haya señalado como el perímetro

del que es titular y, en consecuencia pueden

surgir problemas posteriores con los

colindantes que pudieran dar lugar a una

disminución posterior de la medición

inicialmente acordada.

Para el caso b) la cosa se complica ya que las

posibilidades teóricas de edificación pueden

deberse a varios factores:

1) La medición real del terreno

2) Cambios en el índice de edificabilidad

3) Cambios de uso con lo cual la calidad de lo edificado puede variar

En el CC están previstos los siguientes

supuestos:

Artículo 1469

La obligación de entregar la cosa vendida comprende la de poner en poder del comprador todo lo que exprese el contrato, mediante las reglas siguientes: Si la venta de bienes inmuebles se hubiese hecho con expresión de su cabida, a razón de un precio por unidad de medida o número,

tendrá obligación el vendedor de entregar al comprador, si éste lo exige, todo cuanto se haya expresado en el contrato; pero si esto no fuere posible, podrá el comprador optar entre una rebaja proporcional del precio o la rescisión del contrato, siempre que en este último caso, no baje de la décima parte de la cabida la disminución de la que se le atribuyera al inmueble.

Lo mismo se hará, aunque resulte igual

cabida, si alguna parte de ella no es de la

calidad expresada en el contrato. La rescisión

en este caso, sólo tendrá lugar a voluntad del

comprador, cuando el menos valor de la cosa

vendida exceda de la décima parte del precio

convenido

Artículo 1470

Si, en el caso del artículo precedente,

resultare mayor cabida o número en el

inmueble que los expresados en el contrato,

el comprador tendrá la obligación de pagar el

exceso de precio si la mayor cabida o número

no pasa de la vigésima parte de los señalados

en el mismo contrato; pero, si excedieren de

dicha vigésima parte, el comprador podrá

optar entre satisfacer el mayor valor del

inmueble, o desistir del contrato

Artículo 1471

En la venta de un inmueble, hecha por precio

alzado y no a razón de un tanto por unidad

de medida o número, no tendrá lugar el

aumento o disminución del mismo, aunque

resulte mayor o menor cabida o número de

los expresados en el contrato.

Esto mismo tendrá lugar cuando sean dos o

más fincas las vendidas por un solo precio;

pero, si, además de expresarse los linderos,

indispensables en toda enajenación de

inmuebles, se designaren en el contrato su

cabida o número, el vendedor estará



obligado a entregar todo lo que se

comprenda dentro de los mismos linderos,

aun cuando exceda de la cabida o número

expresados en el contrato; y, si no pudiere,

sufrirá una disminución en el precio,

proporcional a lo que falte de cabida o

número, a no ser que el contrato quede

anulado por no conformarse el comprador

con que se deje de entregar lo que se

estipuló.

Artículo 1472

Las acciones que nacen de los tres artículos

anteriores prescribirán a los seis meses,

contados desde el día de la entrega.

Ahora bien, lo más habitual, en la práctica, es

que el precio se cierre en una cantidad total

fija e independiente de posibles

modificaciones de suelo o edificabilidad que

la entrega se realice al otorgamiento de la

escritura y que se inscriba el inmueble

adquirido a nombre del comprador que en

este caso siempre es una empresa

promotora-.

No asi el vendedor que puede ser:

A) Persona física B) Persona física que realiza

determinadas actividades inmobiliarias

C) Empresa o persona jurídica

Por último veamos la naturaleza del bien

inmueble transmitido, que puede ser:

1. Solar

2. Terreno con calificación urbanística

3. Urbano Consolidado

4. Urbano sin consolidar

5. Urbanizable Sectorizado

6. Urbanizable no Sectorizado

Con un tratamiento especial para

aquellos casos que, siendo urbanizables o

urbanos están sujetos a una Junta de

Compensación o cooperación o al

Sistema de Ejecución por Urbanizador

Privado, todos ellos en curso de

urbanización y, es el adquiriente o el

vendedor quienes se comprometen a

terminar de efectuar los pagos

pendientes correspondientes a la

urbanización.

7. Terreno Rustico

Para todos estos casos la fiscalidad, como

veremos en los epígrafes siguientes es

totalmente distinta.

24.1.3.- CONDICIONES AL

CONTRATO DE COMPRAVENTA

En las compraventas de terrenos y. por

variados motivos, aparecen unas condiciones

que tienen por objetivos:

- Asegurar las condiciones impuestas al propio inmueble

- Asegurar las cantidades pendientes de pago.

- Servir de garantia de un préstamo - Asegurar los derechos de los

colindantes - Asegurar los derechos de los

copropietarios,

Asi distintos tipos de compraventas que

podemos modelizar según la terminología

jurídica, en las siguientes:



A) HIPOTECA

Es una de las condiciones más habituales

de la adquisición de un terreno cuando se

efectua con financiación ajena, en cuyo

caso la mejor garantia de pago que tiene

la entidad crediticia es constituir una

hipoteca sobre el propio terreno en

garantia del pago del préstamo

concedido. Jurídicamente la hipoteca es

fácil de ejecutar en caso de impago.

Esta hipoteca se constituye en el mismo

momento de otorgar la escritura de

compraventa del terreno, con lo que su

titular vendedor cobra en ese mismo

momento la totalidad del precio

estipulado por su adquisición y el

promotor comprador queda como

deudor de la entidad de crédito por el

importe de la hipoteca constituida.

Asi se inscribe en el RP y, en

consecuencia el folio correspondiente al

terreno queda gravado con el nominal de

la hipoteca, respondiendo el promotor

por un capital garantizado que es la suma

de los siguientes conceptos:

- Nominal de la hipoteca

- De 3 a un máximo de 5 años de intereses en los que pueden incluirse ciertos años del interés de demora

- Un porcentaje (20 % - 25 %) en concepto de costas y gastos judiciales en caso de ejecución.

B) CONDICIÓN RESOLUTORIA

Bajo esta condición si no se cumple el

contrato automáticamente puede

rescindirse en detrimento de la parte

incumplidora.

Es decir el contrato tiene todos los

efectos legales entre las partes legales

hasta el momento del incumplimiento.

Las condiciones resolutorias más

habituales son las siguientes:

A) Impagos de las cantidades aplazadas en los plazos y cuotas establecidas en la condición correspondiente

B) Aprobaciones de planeamiento por debajo de los mínimos pactados.

El automatismo en el campo jurídico no es

tal, ya que el contrato tiene que ser

rescindido judicialmente, y el juez o la otra

parte se pueden oponer

La condición resolutoria tiene acceso al

Registro de la Propiedad y actúa como una

hipoteca.

Fiscalmente tiene la misma consideración

que una hipoteca y, en consecuencia se

grava por AJD.

C) CONDICIÓN SUSPENSIVA

A diferencia de la condición resolutoria el

contrato no entra en vigor entre las partes

hasta que no se cumple la condición.



En consecuencia el hecho imponible queda

en suspenso hasta la entrada en vigor de la

condición.

Hay que tener mucho cuidado en la redacción

que se le da a la condición suspensiva ya que

es fácil confundirla con la resolutoria y la

importancia fiscal es notoria: en la resolutoria

se produce el hecho imponibles desde el

mismo momento de la celebración del

contrato y en la suspensiva se demora este

hecho hasta el cumplimiento de la condición.

Asi pues recomendamos una redacción

cuidadosa que, en general, tiene que tener

como elementos clave diferenciador dos

fundamentales:

1) Que no existe entrega del inmueble hasta

que no se cumpla la condición,

2) Que el cumplimiento de la condición no

depende de las partes sino de un tercero

ajeno a ellas, por ejemplo del Ayuntamiento

que debe calificar el terreno o conceder

licencia de obras.

D) RESERVA DE DOMINIO

Es una condición que pone el titular vendedor

que no transmite íntegramente los derechos

de propiedad sobre el terreno transmitido

hasta que, por ejemplo, se abone por el

comprador la totalidad del precio convenido,

por ejemplo.

E) RETRACTO CONVENCIONAL

El retracto es la posibilidad establecida en el

contrato para resolver el mismo por causas

sobrevenidas pero determinadas en el

contrato. Por ejemplo se adquiere un terreno

condicionado a que el resultado de su análisis

de contaminación resulte negativo: no está

contaminado.

F) RETRACTO LEGAL

Es la posibilidad de rescindir un contrato por

causas legalmente establecida en la ley.

Por ejemplo, se adquiere un suelo rustico de

menos de 5 Ha, cuando los colindantes tienen

derecho de retracto y pueden solicitar del juez

que anule la compraventa realizada y por el

precio estipulado en ella, se lo adquiera un

colindante. Otro ejemplo puede ser cuando se

adquiere una parte proindivisa de un terreno,

por el que el resto de propietarios tienen

derecho de retracto.

El derecho de retracto tiene unos plazos

establecidos para su ejercicio que vienen

establecidos en el Código Civil



24.2.- EL HECHO IMPONIBLE

Es un término fiscal que delimita cuando un

acto del contribuyente o cuando una

determinada operación jurídica está sujeta o

no, a un determinado impuesto.

En nuestro caso vamos a dilucidar cuando

una operación de compraventa de

inmuebles, ejecutada por un vendedor

particular y cuando es ejecutada por una

empresa o profesional quedan sometidas a

una figura impositiva determinada e

igualmente en el caso de que existan

contratos preparatorios de esas

compraventas y condiciones accesorias a las

mismas.

24.2.1.- EN LA COMPRAVENTA

Según lo expuesto en el artículo 4 de la Ley

del IVA que transcribimos a continuación en

su versión vigente a 1 de enero de 2915:

Artículo 4. Hecho imponible.

Uno. Estarán sujetas al impuesto las entregas

de bienes y prestaciones de servicios

realizadas en el ámbito espacial del impuesto

por empresarios o profesionales a título

oneroso, con carácter habitual u ocasional,

en el desarrollo de su actividad empresarial o

profesional, incluso si se efectúan en favor de

los propios socios, asociados, miembros o

partícipes de las entidades que las realicen.

Dos. Se entenderán realizadas en el desarrollo

de una actividad empresarial o profesional:

a) Las entregas de bienes y prestaciones de

servicios efectuadas por las sociedades

mercantiles, cuando tengan la condición de

empresario o profesional.

b) Las transmisiones o cesiones de uso a

terceros de la totalidad o parte de

cualesquiera de los bienes o derechos que

integren el patrimonio empresarial o

profesional de los sujetos pasivos, incluso las

efectuadas con ocasión del cese en el ejercicio

de las actividades económicas que determinan

la sujeción al Impuesto

c) Los servicios desarrollados por los

Registradores de la Propiedad en su condición

de liquidadores titulares de una Oficina

Liquidadora de Distrito Hipotecario.

Tres. La sujeción al impuesto se produce con

independencia de los fines o resultados

perseguidos en la actividad empresarial o

profesional o en cada operación en particular.

Cuatro. Las operaciones sujetas a este

impuesto no estarán sujetas al concepto

«transmisiones patrimoniales onerosas» del

Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales

y Actos Jurídicos Documentados.

Se exceptúan de lo dispuesto en el párrafo

anterior las entregas y arrendamientos de

bienes inmuebles, así como la constitución o

transmisión de derechos reales de goce o

disfrute que recaigan sobre los mismos,

cuando estén exentos del impuesto, salvo en

los casos en que el sujeto pasivo renuncie a la

exención en las circunstancias y con las

condiciones recogidas en el artículo 20.Dos.



De acuerdo a este texto legal, para que una

compraventa de inmueble esté sujeta a IVA es

necesario que se den las siguientes

condiciones de carácter general:

Que sea una compraventa (es decir la contraprestación tiene que ser onerosa).

. Que sea una entrega de bienes

Que la operación la realice un sujeto pasivo de IVA (entre los que están los empresario o profesionales)

Que se realice en el ejercicio de su actividad empresarial

Esto es lo primero que deberemos mirar en

una compraventa, ya que si falla alguna de

estas cuatro condiciones no estará sujeta a

IVA y, según lo dispuesto en la Ley quedara

automáticamente sujeta al Impuesto de

Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos

Documentados (ITP y AJD) en su modalidad

de Transmisiones Patrimoniales Onerosas

(TPO)

Puede no existir entrega cuando por ejemplo

se trata de una opción de compra o un

contrato de señal.

En relación al concepto de entrega son útiles

los artículos 7 y 8 de la ley del IVA que, a

continuación transcribimos parcialmente, en

lo que nos interesa:

Artículo 8. Concepto de entrega de bienes.

Uno. Se considerará entrega de bienes la

transmisión del poder de disposición sobre

bienes corporales, incluso si se efectúa

mediante cesión de títulos representativos

de dichos bienes.

A estos efectos, tendrán la condición de

bienes corporales el gas, el calor, el frío, la

energía eléctrica y demás modalidades de

energía.

Dos. También se considerarán entregas de

bienes:

1º. Las ejecuciones de obra que tengan por

objeto la construcción o rehabilitación de una

edificación, en el sentido del artículo 6 de esta

ley, cuando el empresario que ejecute la obra

aporte una parte de los materiales utilizados,

siempre que el coste de los mismos exceda del

40 por 100 de la base imponible.

2.º Las aportaciones no dinerarias efectuadas

por los sujetos pasivos del Impuesto de

elementos de su patrimonio empresarial o

profesional a sociedades o comunidades de

bienes o a cualquier otro tipo de entidades y

las adjudicaciones de esta naturaleza en caso

de liquidación o disolución total o parcial de

aquéllas, sin perjuicio de la tributación que

proceda con arreglo a las normas reguladoras

de los conceptos "actos jurídicos

documentados" y "operaciones societarias"

del Impuesto sobre Transmisiones

Patrimoniales y Actos Jurídicos

Documentados.



En particular, se considerará entrega de

bienes la adjudicación de terrenos o

edificaciones promovidos por una comunidad

de bienes realizada en favor de los

comuneros, en proporción a su cuota de

participación.

3. º Las transmisiones de bienes en virtud de

una norma o de una resolución

administrativa o jurisdiccional, incluida la

expropiación forzosa.

4. º Las cesiones de bienes en virtud de

contratos de venta con pacto de reserva de

dominio o condición suspensiva.

5. º Las cesiones de bienes en virtud de

contratos de arrendamiento-venta y

asimilados.

A efectos de este impuesto, se asimilarán a los

contratos de arrendamiento-venta los de

arrendamiento con opción de compra desde el

momento en que el arrendatario se

comprometa a ejercitar dicha opción y, en

general, los de arrendamiento de bienes con

cláusula de transferencia de la propiedad

vinculante para ambas partes.

6. º Las transmisiones de bienes entre

comitente y comisionista que actúe en

nombre propio efectuadas en virtud de

contratos de comisión de venta o comisión de

compra.

7. º El suministro de un producto informático

normalizado efectuado en cualquier soporte

material.

A estos efectos, se considerarán como

productos informáticos normalizados aquellos

que no precisen de modificación sustancial

alguna para ser utilizados por cualquier

usuario.

8.º Las transmisiones de valores cuya posesión

asegure, de hecho o de derecho, la atribución

de la propiedad, el uso o disfrute de un

inmueble o de una parte del mismo en los

supuestos previstos en el artículo 20.Uno.18.º

k) de esta Ley.

Artículo 9. Operaciones asimiladas a las

entregas de bienes.

Se considerarán operaciones asimiladas a las

entregas de bienes a título oneroso:

1. º El autoconsumo de bienes.

A los efectos de este impuesto, se

considerarán autoconsumos de bienes las

siguientes operaciones realizadas sin

contraprestación:

La transferencia, efectuada por el sujeto

pasivo, de bienes corporales de su patrimonio

empresarial o profesional a su patrimonio

personal o al consumo particular de dicho

sujeto pasivo.

La transmisión del poder de disposición sobre

bienes corporales que integren el patrimonio

empresarial o profesional del sujeto pasivo.



El cambio de afectación de bienes corporales

de un sector a otro diferenciado de su

actividad empresarial o profesional.

El supuesto de autoconsumo a que se refiere

este párrafo c) no resultará aplicable en los

siguientes casos:

Cuando, por una modificación en la normativa

vigente, una determinada actividad

económica pase obligatoriamente a formar

parte de un sector diferenciado distinto de

aquel en el que venía estando integrada con

anterioridad.

Cuando el régimen de tributación aplicable a

una determinada actividad económica cambie

del régimen general al régimen especial

simplificado, al de la agricultura, ganadería y

pesca, al del recargo de equivalencia o al de

las operaciones con oro de inversión, o

viceversa, incluso por el ejercicio de un

derecho de opción.

Lo dispuesto en los dos guiones del párrafo

anterior debe entenderse, en su caso, sin

perjuicio de lo siguiente:

De las regularizaciones de deducciones

previstas en los artículos 101, 105, 106, 107,

109, 110, 112 y 113 de esta Ley.

De la aplicación de lo previsto en el apartado

dos del artículo 99 de esta Ley, en relación con

la rectificación de deducciones practicadas

inicialmente según el destino previsible de los

bienes y servicios adquiridos, cuando el

destino real de los mismos resulte diferente

del previsto, en el caso de cuotas soportadas o

satisfechas por la adquisición o importación

de bienes o servicios distintos de los bienes de

inversión que no hubiesen sido utilizados en

ninguna medida en el desarrollo de la

actividad empresarial o profesional con

anterioridad al momento en que la actividad

económica a la que estaban previsiblemente

destinados en el momento en que se

soportaron las cuotas pase a formar parte de

un sector diferenciado distinto de aquel en el

que venía estando integrada con anterioridad.

De lo previsto en los artículos 134 bis y 155 de

esta Ley, en relación con los supuestos de

comienzo o cese en la aplicación de los

regímenes especiales de la agricultura,

ganadería y pesca o del recargo de

equivalencia respectivamente.

A efectos de lo dispuesto en esta Ley, se

considerarán sectores diferenciados de la

actividad empresarial o profesional los

siguientes:

a) Aquellos en los que las actividades

económicas realizadas y los regímenes de

deducción aplicables sean distintos.

Se considerarán actividades económicas

distintas aquellas que tengan asignados

grupos diferentes en la Clasificación Nacional

de Actividades Económicas.

No obstante lo establecido en el párrafo

anterior, no se reputará distinta la actividad

accesoria a otra cuando, en el año precedente,

su volumen de operaciones no excediera del

15 por 100 del de esta última y, además,

contribuya a su realización. Si no se hubiese

ejercido la actividad accesoria durante el año



precedente, en el año en curso el requisito

relativo al mencionado porcentaje será

aplicable según las previsiones razonables del

sujeto pasivo, sin perjuicio de la regularización

que proceda si el porcentaje real excediese del

límite indicado.

Las actividades accesorias seguirán el mismo

régimen que las actividades de las que

dependan.

Los regímenes de deducción a que se refiere

esta letra a) se considerarán distintos si los

porcentajes de deducción, determinados con

arreglo a lo dispuesto en el artículo 104 de

esta Ley, que resultarían aplicables en la

actividad o actividades distintas de la principal

difirieran en más de 50 puntos porcentuales

del correspondiente a la citada actividad

principal.

La actividad principal, con las actividades

accesorias a la misma y las actividades

económicas distintas cuyos porcentajes de

deducción no difirieran en más 50 puntos

porcentuales con el de aquélla constituirán un

solo sector diferenciado.

Las actividades distintas de la principal cuyos

porcentajes de deducción difirieran en más de

50 puntos porcentuales con el de ésta

constituirán otro sector diferenciado del

principal.

A los efectos de lo dispuesto en esta letra a),

se considerará principal la actividad en la que

se hubiese realizado mayor volumen de

operaciones durante el año inmediato

anterior.

b) Las actividades acogidas a los regímenes

especiales simplificado, de la agricultura,

ganadería y pesca, de las operaciones con oro

de inversión o del recargo de equivalencia.

c) Las operaciones de arrendamiento

financiero a que se refiere la disposición

adicional tercera de la Ley 10/2014, de 26 de

junio, de ordenación, supervisión y solvencia

de entidades de crédito.

d) Las operaciones de cesión de créditos o

préstamos, con excepción de las realizadas en

el marco de un contrato de "factoring".

La afectación o, en su caso, el cambio de

afectación de bienes producidos, construidos,

extraídos, transformados, adquiridos o

importados en el ejercicio de la actividad

empresarial o profesional del sujeto pasivo

para su utilización como bienes de inversión.

Lo dispuesto en esta letra no será de

aplicación en los supuestos en que al sujeto

pasivo se le hubiera atribuido el derecho a

deducir íntegramente las cuotas del Impuesto

sobre el Valor Añadido que hubiere soportado

en el caso de adquirir a terceros bienes de

idéntica naturaleza.

No se entenderá atribuido el derecho a

deducir íntegramente las cuotas del impuesto

que hubiesen soportado los sujetos pasivos al

adquirir bienes de idéntica naturaleza cuando,

con posterioridad a su puesta en

funcionamiento y durante el período de

regularización de deducciones, los bienes

afectados se destinasen a alguna de las

siguientes finalidades:



a) Las que, en virtud de lo establecido en los

artículos 95 y 96 de esta Ley, limiten o

excluyan el derecho a deducir.

b) La utilización en operaciones que no

originen el derecho a la deducción.

c) La utilización exclusiva en operaciones que

originen el derecho a la deducción, siendo

aplicable la regla de prorrata general.

d) La realización de una entrega exenta del

impuesto que no origine el derecho a deducir.

2. º (Suprimido)

3. º La transferencia por un sujeto pasivo de

un bien corporal de su empresa con destino a

otro Estado miembro, para afectarlo a las

necesidades de aquélla en este último.

Quedarán excluidas de lo dispuesto en este

número las transferencias de bienes que se

utilicen para la realización de las siguientes

operaciones.

Las entregas de dichos bienes efectuadas por

el sujeto pasivo que se considerarían

efectuadas en el interior del Estado miembro

de llegada de la expedición o del transporte

por aplicación de los criterios contenidos en el

artículo 68, apartado dos, número 2º., tres y

cuatro, de esta Ley.

Las entregas de dichos bienes efectuada por el

sujeto pasivo a que se refiere el artículo 68,

apartado dos, número 2, 3 y 4, de esta Ley.

Las entregas de dichos bienes efectuadas por

el sujeto pasivo en el interior del país en las

condiciones previstas en el artículo 21 o en el

artículo 25 de esta Ley.

Una ejecución de obra para el sujeto pasivo,

cuando los bienes sean utilizados por el

empresario que la realice en el Estado

miembro de llegada de la expedición o

transporte de los citados bienes, siempre que

la obra fabricada o montada sea objeto de una

entrega exenta con arreglo a los criterios

contenidos en los artículos 21 y 25 de esta

Ley.

La prestación de un servicio para el sujeto

pasivo, que tenga por objeto informes

periciales o trabajos efectuados sobre dichos

bienes en el Estado miembro de llegada de la

expedición o del transporte de los mismos,

siempre que éstos, después de los

mencionados servicios, se reexpida con

destino al sujeto pasivo en el territorio de

aplicación del Impuesto.

Entre los citados trabajos se comprenden las

reparaciones y las ejecuciones de obra que

deban calificarse de prestaciones de servicios

de acuerdo con el artículo 11 de esta Ley.

f) La utilización temporal de dichos bienes, en

el territorio del Estado miembro de llegada de

la expedición o del transporte de los mismos,

en la realización de prestaciones de servicios

efectuadas por el sujeto pasivo establecido en

España.

g) La utilización temporal de dichos bienes,

por un período que no exceda de veinticuatro

meses, en el territorio de otro Estado



miembro en el interior del cual la importación

del mismo bien procedente de un país tercero

para su utilización temporal se beneficiaría del

régimen de importación temporal, con

exención total de los derechos de

importación.

h) Las entregas de gas a través de una red de

gas natural situada en el territorio de la

Comunidad o de cualquier red conectada a

dicha red, las entregas de electricidad o las

entregas de calor o de frío a través de las

redes de calefacción o de refrigeración, que se

considerarían efectuadas en otro Estado

miembro de la Comunidad con arreglo a los

criterios establecidos en el apartado siete del


Las exclusiones a que se refieren las letras a) a

h) anteriores no tendrán efecto desde el

momento en que dejen de cumplirse

cualesquiera de los requisitos que las

condicionan

Puede que el vendedor no sea empresario y, si

lo es, la operación no se realice en el ejercicio

de su actividad profesional, como por ejemplo

si una empresa vende un solar que heredo de

su familia o que lo tiene para cazar.

El concepto de empresario se establece en el

artículo 5 de la Ley del IVA que a estos efectos

dispone lo siguiente:

Artículo 5. Concepto de empresario o

profesional.

Uno. A los efectos de lo dispuesto en esta Ley,

se reputarán empresarios o profesionales:

a) Las personas o entidades que realicen las

actividades empresariales o profesionales

definidas en el apartado siguiente de este

artículo.

No obstante, no tendrán la consideración de

empresarios o profesionales quienes realicen

exclusivamente entregas de bienes o

prestaciones de servicios a título gratuito, sin

perjuicio de lo establecido en la letra

siguiente.

b) Las sociedades mercantiles, salvo prueba

en contrario.

c) Quienes realicen una o varias entregas de

bienes o prestaciones de servicios que

supongan la explotación de un bien corporal o

incorporal con el fin de obtener ingresos

continuados en el tiempo.

En particular, tendrán dicha consideración los

arrendadores de bienes.

d) Quienes efectúen la urbanización de

terrenos o la promoción, construcción o

rehabilitación de edificaciones destinadas, en

todos los casos, a su venta, adjudicación o

cesión por cualquier título, aunque sea

ocasionalmente.

Para simplificar y, a nuestros efectos, Es decir

existen dos tipos de sujetos pasivos de IVA

A) Las sociedades mercantiles B) Las personas físicas (son sujetos

pasivos ocasionales) que realizan las siguientes actividades inmobiliarias:



- Urbanización de terrenos - Promociones Inmobiliarias - Construcción de edificios - Rehabilitación de edificios

Dos. Son actividades empresariales o

profesionales las que impliquen la ordenación

por cuenta propia de factores de producción

materiales y humanos o de uno de ellos, con

la finalidad de intervenir en la producción o

distribución de bienes o servicios.

En particular, tienen esta consideración las

actividades extractivas, de fabricación,

comercio y prestación de servicios, incluidas

las de artesanía, agrícolas, forestales,

ganaderas, pesqueras, de construcción,

mineras y el ejercicio de profesiones liberales

y artísticas.

A efectos de este impuesto, las actividades

empresariales o profesionales se considerarán

iniciadas desde el momento en que se realice

la adquisición de bienes o servicios con la

intención, confirmada por elementos

objetivos, de destinarlos al desarrollo de tales

actividades, incluso en los casos a que se

refieren las letras b), c) y d) del apartado

anterior. Quienes realicen tales adquisiciones

tendrán desde dicho momento la condición de

empresarios o profesionales a efectos del

Impuesto sobre el Valor Añadido.

Tres. Se presumirá el ejercicio de actividades

empresariales o profesionales:

En los supuestos a que se refiere el artículo 3.º

del Código de Comercio.

Cuando para la realización de las operaciones

definidas en el artículo 4 de esta Ley se exija

contribuir por el Impuesto sobre Actividades

Económicas.

Cuatro. A los solos efectos de lo dispuesto en

los artículos 69, 70 y 72 de esta Ley, se

reputarán empresarios o profesionales

actuando como tales respecto de todos los

servicios que les sean prestados:

1.º Quienes realicen actividades empresariales

o profesionales simultáneamente con otras

que no estén sujetas al Impuesto de acuerdo

con lo dispuesto en el apartado Uno del


2.º Las personas jurídicas que no actúen como

empresarios o profesionales siempre que

tengan asignado un número de identificación

a efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido

suministrado por la Administración española.

24.2.2.- EN LOS CONTRATOS

PREPARATORIOS DE LA

COMPRAVENTA

Veamos cada uno de ellos:

A) PROMESA DE COMPRAVENTA En este caso no existe entrega luego no

estará sujeto a IVA y, como tampoco existe

desplazamiento patrimonial alguno,

tampoco estará sujeto a TPO.

B) CONTRATO DE ARRAS O SEÑAL En este caso, al no existir entrega, el contrato

no está sujeto a IVA ni tampoco a TPO al no

existir desplazamiento patrimonial alguno.



Ahora bien por las cantidades entregadas a

cuenta si existirá tributación si el futuro

vendedor es sujeto pasivo de IVA y actúa en

el ejercicio de su actividad empresarial y, en

consecuencia sobre las cantidades que

recibe, a cuenta del precio final, deberá

cargar el IVA al tipo general del 21 %.

Y, dado que la futura compraventa es de la

misma naturaleza que el contrato de señal o

arras que no es más que una preparación de

aquella, si cuando se otorga esta última se

deduce del precio la cantidades abonadas el

IVA se fijara sobre el importe neto.

C) CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA Este contrato bien catalogado según la ley del

IVA como una prestación de servicios, cuando

el que la concede tiene la consideración de

sujeto pasivo de IVA.

Por lo tanto desde el punto de vista fiscal el

contrato de opción de compra sujeto a IVA y

el de compraventa, en el caso de ejercitar la

referida opción, son dos contratos de

naturaleza independiente, ya que:

a) El contrato de opción sujeto a IVA, tributa como una prestación de servicios.

b) La compraventa sujeta a IVA, tributa como una entrega de bienes

Existe pues, una importante diferencia con el

contrato de señal o arras, en cuanto a que si

se deduce del precio final la cantidad pagada

en concepto de opción, pacto que

jurídicamente no tiene problema alguno,

fiscalmente no existiría tal deducción y

habría que tributar dos veces por la misma

cantidad, aunque luego ambas fueran

devueltas i compensadas en la HP.

24.2.3.- EN LAS CONDICIONES

ACCESORIAS DE LA COMPRAVENTA

Veamos cual será el hecho imponible en cada

caso:

G) HIPOTECA Sujeta a AJD siendo su base imponible, el

capital nominal de la hipoteca más un

mínimo de 3 años de intereses y un máximo

de de 5 años, entre los que se podrán incluir

los intereses de demora más un porcentaje

sobre el nominal de la hipoteca, en concepto

de costas y gastos judiciales que en la

práctica las entidades financieras fijan entre

un 20 % y un 25 % a su libre criterio y sin

fijación legal de mínimos o máximos.

El tipo aplicable es el de AJD general que fijan,

en cada caso y ejercicio las CCAA y que están

reflejados para el ejercicio 2016 en la Tabla

24.2

H) CONDICIÓN RESOLUTORIA Se trata igual que la hipoteca.

I) CONDICIÓN SUSPENSIVA No existe hecho imponible hasta el

cumplimiento de la condición.

J) RESERVA DE DOMINIO No existe entrega y, en consecuencia no

queda sujeto a IVA, salvo para las cantidades

pagadas a cuenta.

K) RETRACTO CONVENCIONAL O LEGAL l ejercicio del retracto supone la anulación

del contrato suscrito entre las partes y, en

consecuencia HP o las CCAA, en su caso,

procederán a devolver las cantidades

devengadas y abonadas por ese contrato.



24.3.- EL MARCO FISCAL DEL

IVA

Una vez establecidas las condiciones

generales para que una adquisición de la

propiedad de un inmueble sea una operación

sujeta a IVA hay que comprobar la naturaleza

del terreno transmitido, pidiéndose dar tres

casos:

- Operación sujeta y no exenta de IVA - Operación sujeta y exenta de IVA - Operación no sujeta a IVA

Hay que tener mucho cuidado en la

calificación fiscal de una determinada

operación de adquisición de terrenos y tener

un asesoramiento fiscal previo que nos

garantice que no se cometen equivocaciones,

ya que pueden tener efectos devastadores,

en general, para ambas partes.

Si una operación no está sujeta a IVA o,

estando sujeta y exenta, no se renuncia a la

exención, automáticamente la operación

quedara sujeta a TPO que es de recaudación

propia de las CCAA, mientras que el IVA lo

recauda el Estado.

Por lo tanto el Estado querrá que toda

operación tribute por IVA y, por el contrario

las CCAA que tribute por TPO y, en

consecuencia si una operación no está sujeta

a IVA, el vendedor no repercutirá el IVA que

deberá soportar el comprador y, este cuando

presente la escritura en la Comunidad

Autónoma correspondiente, deberá ingresar

en ella la cuota correspondiente.

Si por posterior Inspección en alguna de las

empresas que firmaron la escritura HP

sostiene que la operación está sujeta a IVA y

tiene razón, supondrá:

a) Que el comprador deberá repercutir el IVA al comprador

b) Que si esta vencido el plazo de un año el comprador no estará obligado a soportarlo.

c) Se consignara interés y posible multa que el vendedor deberá soportar

d) Dl comprador, en caso de soportar el IVA, pedirá la devolución del TPO indebidamente ingresado en la CA

e) El vendedor ingresará el IVA repercutido más los intereses y, en su caso, multa

Se produce pues, cuanto menos, una

duplicidad de pago de impuestos, cuya

regularización, en todo caso parcial, se

demorara previsiblemente, en el tiempo.

Casos que veremos en los epígrafes

siguientes.

24.3.1.- OPERACIONES SUJETAS Y

NO EXENTAS DE IVA

Se tiene que cumplir las tres condiciones

generales en las que omitimos que la

contraprestación sea onerosa y que se realice

en el territorio nacional, por ser obvias ya

que de estos temas se tarta en exclusiva, y

que por tanto se reducen a las tres

siguientes:



a) Que el vendedor sea sujeto pasivo de IVA

b) Que se trate de una entrega de bienes

c) Que el bien transmitido este afecto a su actividad

Y, además hay que averiguar cuál es la

naturaleza del terreno transmitido, en la que

podemos establecer dos grandes grupos:

A) Terrenos edificables B) Terrenos Rústicos o no Edificables

Es decir, en todo contrato los tres elementos

que tenemos que analizar son, por este

orden:

Primero. Si se cumplen las tres condiciones

generales, basta con que una sola se incumpla

para que la operación no quede sujeta a IVA

Segundo. Averiguar la naturaleza del terreno,

para calificar como es la operación: si sujeta y

no exenta o sujeta y exenta.

Tercero. Ver si cumplimos las condiciones

para renunciar en su caso a la exención y si

desde el punto de vista económico nos

conviene realizar tal renuncia

Veamos los dos elementos del impuesto que

nos quedan por comentar:

A) La Base Imponible, será el importe total de la contraprestación que se devenga en el momento de la

entrega, con independencia de que en dicho momento se convengan pagos posteriores y con independencia de que estos tengan o no intereses.

Si, existiesen pagos anteriores a la

entrega, a cuenta del precio final,

cada uno de ellos devengara el IVA

correspondiente.

B) El tipo Impositivo, para todo tipo de terrenos es el tipo general vigente en 2015 en el 21 %

C) La Cuota del Impuesto se obtiene por aplicación del tipo impositivo a la base imponible.

El mecanismo del IVA ya lo hemos

mencionado en Cuadernos anteriores, en

cada pago y en el momento de la entrega, el

vendedor sujeto pasivo del IVA está obligado

a repercutir el importe del IVA por medio de

factura independiente o conjunta con el

precio convenido, deducido los pagos a

cuenta, que ya habrán tributado, sobre el

comprador, que será el promotor

inmobiliario, generalmente empresario y, en

consecuencia sujeto pasivo de IVA, que

estará obligado a soportarlos.

El vendedor está obligado a declarar el IVA

repercutido por esta y todas las operaciones

efectuadas o trimestralmente o

mensualmente, si asi lo ha solicitado,

deduciendo, en su caso, los IVA soportados e

ingresando la diferencia en la HP, si fuese

positiva y, en caso de ser negativa.

Procediendo a su compensación en los

periodos de liquidación siguientes.



En el caso de declaración trimestral, se van

acumulando negativos hasta llegar al final de

cada ejercicio y, en el mes de enero. Si

persiste en el cierre del ejercicio los importes

negativos, solicitar de la HP la

correspondiente devolución.

En el caso de declaración mensual, si fuese

negativa, se puede solicitar la devolución en

el mes siguiente, sin esperar al cierre del

ejercicio, lo cual dada la cuantía del IVA a

soportar en la adquisición de terrenos es una

modalidad muy recomendable.

El mecanismo del promotor es análogo, con

la salvedad de que soporta (y lo paga) el IVA

y no lo repercute (y lo cobra) como le sucede

al vendedor.

24.3.2.- OPERACIONES SUJETAS Y

EXENTAS DE IVA

También por la naturaleza del terreno

transmitido nos podemos encontrar en alguna

de las situaciones que regulan los artículos 30,

21 y 22 de la Ley del IVA que implican que la

operación está sujeta a IVA pero exenta,

Artículo 20. Exenciones en operaciones

interiores.

Uno. Estarán exentas de este impuesto, entre

otras, las siguientes operaciones:

20.º Las entregas de terrenos rústicos y

demás que no tengan la condición de

edificables, incluidas las construcciones de

cualquier naturaleza en ellos enclavadas, que

sean indispensables para el desarrollo de una

explotación agraria, y los destinados

exclusivamente a parques y jardines públicos

o a superficies viales de uso público.

A estos efectos, se consideran edificables los

terrenos calificados como solares por la Ley

sobre el Régimen del Suelo y Ordenación

Urbana y demás normas urbanística, así

como los demás terrenos aptos para la

edificación por haber sido ésta autorizada

por la correspondiente licencia

administrativa.

La exención no se extiende a las entregas de

los siguientes terrenos, aunque no tengan la

condición de edificables:

a) Las de terrenos urbanizados o en curso de

urbanización, excepto los destinados

exclusivamente a parques y jardines públicos

o a superficies viales de uso público.

b) Las de terrenos en los que se hallen

enclavadas edificaciones en curso de

construcción o terminadas cuando se

transmitan conjuntamente con las mismas y

las entregas de dichas edificaciones estén

sujetas y no exentas al impuesto. No

obstante, estarán exentas las entregas de

terrenos no edificables en los que se hallen

enclavadas construcciones de carácter

agrario indispensables para su explotación y

las de terrenos de la misma naturaleza en los

que existan construcciones paralizadas,

ruinosas o derruidas.

22. º A) Las segundas y ulteriores entregas de

edificaciones, incluidos los terrenos en que se

https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1992-28740



hallen enclavadas, cuando tengan lugar

después de terminada su construcción o

rehabilitación.

A los efectos de lo dispuesto en esta Ley, se

considerará primera entrega la realizada por

el promotor que tenga por objeto una

edificación cuya construcción o rehabilitación

esté terminada. No obstante, no tendrá la

consideración de primera entrega la realizada

por el promotor después de la utilización

ininterrumpida del inmueble por un plazo

igual o superior a dos años por su propietario

o por titulares de derechos reales de goce o

disfrute o en virtud de contratos de

arrendamiento sin opción de compra, salvo

que el adquirente sea quien utilizó la

edificación durante el referido plazo. No se

computarán a estos efectos los períodos de

utilización de edificaciones por los adquirentes

de los mismos en los casos de resolución de

las operaciones en cuya virtud se efectuaron

las correspondientes transmisiones.

Los terrenos en que se hallen enclavadas las

edificaciones comprenderán aquéllos en los

que se hayan realizado las obras de

urbanización accesorias a las mismas. No

obstante, tratándose de viviendas

unifamiliares, los terrenos urbanizados de

carácter accesorio no podrán exceder de

5.000 metros cuadrados.

Las transmisiones no sujetas al Impuesto en

virtud de lo establecido en el número 1 º del

artículo 7 de esta Ley no tendrán, en su caso,

la consideración de primera entrega a efectos

de lo dispuesto en este número.

La exención prevista en este número no se

aplicará:

a) A las entregas de edificaciones efectuadas

en el ejercicio de la opción de compra

inherente a un contrato de arrendamiento,

por empresas dedicadas habitualmente a

realizar operaciones de arrendamiento

financiero. A estos efectos, el compromiso de

ejercitar la opción de compra frente al

arrendador se asimilará al ejercicio de la

opción de compra.

Los contratos de arrendamiento financiero a

que se refiere el párrafo anterior tendrán una

duración mínima de diez años.

b) A las entregas de edificaciones para su

rehabilitación por el adquirente, siempre que

se cumplan los requisitos que

reglamentariamente se establezcan.

c) A las entregas de edificaciones que sean

objeto de demolición con carácter previo a

una nueva promoción urbanística.

24.3.3.- RENUNCIA A LA EXENCIÓN

En el artículo 20, apartados Dos y Tres se

señala a estos efectos lo siguiente:

Dos. Las exenciones relativas a los números

20.º y 22.º del apartado Uno podrán ser

objeto de renuncia por el sujeto pasivo, en la

forma y con los requisitos que se determinen

reglamentariamente, cuando el adquirente

sea un sujeto pasivo que actúe en el ejercicio

de sus actividades empresariales o



profesionales y se le atribuya el derecho a

efectuar la deducción total o parcial del

Impuesto soportado al realizar la adquisición

o, cuando no cumpliéndose lo anterior, en

función de su destino previsible, los bienes

adquiridos vayan a ser utilizados, total o

parcialmente, en la realización de

operaciones, que originen el derecho a la

deducción.

Tres. A efectos de lo dispuesto en este

artículo, se considerarán entidades o

establecimientos de carácter social aquéllos

en los que concurran los siguientes requisitos:

1. º Carecer de finalidad lucrativa y dedicar, en

su caso, los beneficios eventualmente

obtenidos al desarrollo de actividades exentas

de idéntica naturaleza.

2. º Los cargos de presidente, patrono o

representante legal deberán ser gratuitos y

carecer de interés en los resultados

económicos de la explotación por sí mismos o

a través de persona interpuesta.

3.º Los socios, comuneros o partícipes de las

entidades o establecimientos y sus cónyuges o

parientes consanguíneos, hasta el segundo

grado inclusive, no podrán ser destinatarios

principales de las operaciones exentas ni gozar

de condiciones especiales en la prestación de

los servicios.

Este requisito no se aplicará cuando se trate

de las prestaciones de servicios a que se

refiere el apartado Uno, números 8º y 13º, de

este artículo.

Las entidades que cumplan los requisitos

anteriores podrán solicitar de la

Administración tributaria su calificación como

entidades o establecimientos privados de

carácter social en las condiciones, términos y

requisitos que se determinen

reglamentariamente. La eficacia de dicha

calificación, que será vinculante para la

Administración, quedará subordinada, en todo

caso, a la subsistencia de las condiciones y

requisitos que, según lo dispuesto en esta Ley,

fundamentan la exención.

Las exenciones correspondientes a los

servicios prestados por entidades o

establecimientos de carácter social que

reúnan los requisitos anteriores se aplicarán

con independencia de la obtención de la

calificación a que se refiere el párrafo anterior,

siempre que se cumplan las condiciones que

resulten aplicables en cada caso.

En cuanto a las condiciones de renuncia el

artículo 8.1 del Reglamento del impuesto del

IVA dispone lo siguiente:

1. La renuncia a las exenciones reguladas en

los números 20.º y 22.º del apartado uno del

artículo 20 de la Ley del Impuesto sobre el

Valor Añadido, deberá comunicarse

fehacientemente al adquirente con carácter

previo o simultáneo a la entrega de los

correspondientes bienes.

La renuncia se practicará por cada operación

realizada por el sujeto pasivo y, en todo caso,

deberá justificarse con una declaración

suscrita por el adquirente, en la que éste

haga constar su condición de sujeto pasivo

con derecho a la deducción total o parcial del

Impuesto soportado por las adquisiciones de

los correspondientes bienes inmuebles o, en

otro caso, que el destino previsible para el

que vayan a ser utilizados los bienes

adquiridos le habilita para el ejercicio del

derecho a la deducción, total o parcialmente.





24.3.4.- OPERACIONES NO SUJETAS

Como ya hemos señalado las operaciones no

sujetas al impuesto son las compraventas de

inmuebles realizadas en los que falte alguno

o algunos o todos de los cuatro requisitos

generales que ya hemos señalado.

Además y, a estos mismos efectos e en el

artículo 7 de la Ley del IVA se señala lo

siguiente:

Artículo 7. Operaciones no sujetas al

impuesto.

No estarán sujetas al impuesto:

1.º La transmisión de un conjunto de

elementos corporales y, en su caso,

incorporales que, formando parte del

patrimonio empresarial o profesional del

sujeto pasivo, constituyan o sean susceptibles

de constituir una unidad económica autónoma

en el transmitente, capaz de desarrollar una

actividad empresarial o profesional por sus

propios medios, con independencia del

régimen fiscal que a dicha transmisión le

resulte de aplicación en el ámbito de otros

tributos y del procedente conforme a lo

dispuesto en el artículo 4, apartado cuatro, de

esta Ley.

Quedarán excluidas de la no sujeción a que se

refiere el párrafo anterior las siguientes

transmisiones:

a) La mera cesión de bienes o de derechos.

b) Las realizadas por quienes tengan la

condición de empresario o profesional

exclusivamente conforme a lo dispuesto por el

artículo 5, apartado uno, letra c) de esta Ley,

cuando dichas transmisiones tengan por

objeto la mera cesión de bienes.

c) Las efectuadas por quienes tengan la

condición de empresario o profesional

exclusivamente por la realización ocasional de

las operaciones a que se refiere el artículo 5,

apartado uno, letra d) de esta Ley.

A los efectos de lo dispuesto en este número,

resultará irrelevante que el adquirente

desarrolle la misma actividad a la que estaban

afectos los elementos adquiridos u otra

diferente, siempre que se acredite por el

adquirente la intención de mantener dicha

afectación al desarrollo de una actividad

empresarial o profesional.

En relación con lo dispuesto en este número,

se considerará como mera cesión de bienes o

de derechos, la transmisión de éstos cuando

no se acompañe de una estructura

organizativa de factores de producción

materiales y humanos, o de uno de ellos, que

permita considerar a la misma constitutiva de

una unidad económica autónoma.

En caso de que los bienes y derechos

transmitidos, o parte de ellos, se desafecten

posteriormente de las actividades

empresariales o profesionales que determinan

la no sujeción prevista en este número, la

referida desafectación quedará sujeta al

Impuesto en la forma establecida para cada

caso en esta Ley.

Los adquirentes de los bienes y derechos

comprendidos en las transmisiones que se

beneficien de la no sujeción establecida en

este número se subrogarán, respecto de




dichos bienes y derechos, en la posición del

transmitente en cuanto a la aplicación de las

normas contenidas en el artículo 20, apartado

uno, número 22º y en los artículos 92 a 114 de

esta Ley.

4. º Las entregas sin contraprestación de

impresos u objetos de carácter publicitario.

Los impresos publicitarios deberán llevar de

forma visible el nombre del empresario o

profesional que produzca o comercialice

bienes o que ofrezca determinadas

prestaciones de servicios.

A los efectos de esta Ley, se considerarán

objetos de carácter publicitario los que

carezcan de valor comercial intrínseco, en los

que se consigne de forma indeleble la

mención publicitaria.

Por excepción a lo dispuesto en este número,

quedarán sujetas al Impuesto las entregas de

objetos publicitarios cuando el coste total de

los suministros a un mismo destinatario

durante el año natural exceda de 200 euros, a

menos que se entreguen a otros sujetos

pasivos para su redistribución gratuita.

8º Las entregas de bienes y prestaciones de

servicios realizadas directamente por las

Administraciones Públicas sin

contraprestación o mediante

contraprestación de naturaleza tributaria.

A estos efectos se considerarán

Administraciones Públicas:

a) La Administración General del Estado, las

Administraciones de las Comunidades

Autónomas y las Entidades que integran la

Administración Local.

b) Las entidades gestoras y los servicios

comunes de la Seguridad Social.

c) Los organismos autónomos, las

Universidades Públicas y las Agencias

Estatales.

d) Cualesquiera entidad de derecho público

con personalidad jurídica propia, dependiente

de las anteriores que, con independencia

funcional o con una especial autonomía

reconocida por la Ley tengan atribuidas

funciones de regulación o control de carácter

externo sobre un determinado sector o

actividad.

No tendrán la consideración de

Administraciones Públicas las entidades

públicas empresariales estatales y los

organismos asimilados dependientes de las

Comunidades Autónomas y Entidades locales.

No estarán sujetos al Impuesto los servicios

prestados en virtud de encomiendas de

gestión por los entes, organismos y entidades

del sector público que ostenten, de

conformidad con lo establecido en los

artículos 4.1.n) y 24.6 del Texto Refundido de

la Ley de Contratos del Sector Público,

aprobado por el Real Decreto Legislativo

3/2011, de 14 de noviembre, la condición de

medio propio instrumental y servicio técnico

de la Administración Pública encomendante y

de los poderes adjudicadores dependientes

del mismo.



24.4.- EL MARCO FISCAL DE LAS

TRANSMISIONES ONEROSAS

(TPO)

En los dos casos siguientes:

- Operaciones sujetas y exentas, cuando no se renuncia a la exención,

- Operación no sujetas, en las cuales no existe posibilidad de renuncia

Quedan sujetas al Impuesto de


Documentados en la modalidad de

Transmisiones Patrimoniales Onerosas

Dos. Las exenciones relativas a los números

20.º y 22.º del apartado anterior podrán ser

objeto de renuncia por el sujeto pasivo, en la

forma y con los requisitos que se determinen

reglamentariamente, cuando el adquirente

sea un sujeto pasivo que actúe en el ejercicio

de sus actividades empresariales o

profesionales y se le atribuya el derecho a

efectuar la deducción total o parcial del

Impuesto soportado al realizar la adquisición

o, cuando no cumpliéndose lo anterior, en

función de su destino previsible, los bienes

adquiridos vayan a ser utilizados, total o

parcialmente, en la realización de

operaciones, que originen el derecho a la

deducción.

Tres. A efectos de lo dispuesto en este

artículo, se considerarán entidades o

establecimientos de carácter social aquéllos

en los que concurran los siguientes requisitos:

1. º Carecer de finalidad lucrativa y dedicar, en

su caso, los beneficios eventualmente

obtenidos al desarrollo de actividades exentas

de idéntica naturaleza.

2. º Los cargos de presidente, patrono o

representante legal deberán ser gratuitos y

carecer de interés en los resultados

económicos de la explotación por sí mismos o

a través de persona interpuesta.

3.º Los socios, comuneros o partícipes de las

entidades o establecimientos y sus cónyuges o

parientes consanguíneos, hasta el segundo

grado inclusive, no podrán ser destinatarios

principales de las operaciones exentas ni gozar

de condiciones especiales en la prestación de

los servicios.

Este requisito no se aplicará cuando se trate

de las prestaciones de servicios a que se

refiere el apartado Uno, números 8º y 13º, de

este artículo.

Las entidades que cumplan los requisitos

anteriores podrán solicitar de la

Administración tributaria su calificación como

entidades o establecimientos privados de

carácter social en las condiciones, términos y

requisitos que se determinen

reglamentariamente. La eficacia de dicha

calificación, que será vinculante para la

Administración, quedará subordinada, en todo

caso, a la subsistencia de las condiciones y

requisitos que, según lo dispuesto en esta Ley,

fundamentan la exención.

Las exenciones correspondientes a los

servicios prestados por entidades o

establecimientos de carácter social que

reúnan los requisitos anteriores se aplicarán

con independencia de la obtención de la

calificación a que se refiere el párrafo anterior,

siempre que se cumplan las condiciones que

resulten aplicables en cada caso.(TPO) que



frente al IVA tiene las siguientes

peculiaridades:

c) Supone un coste para la empresa promotora adquirente comprador que no tiene posibilidad de recuperación salvo cuando transmite la promoción.

d) La base imponible del impuesto es el valor del inmueble y no el precio como sucede en el caso del IVA y, en consecuencia el valor declarado en la escritura es revisable por la Administración que dispone de cuatro años para su revisión.

e) El sujeto pasivo del impuesto es el comprador que dispone de un plazo de un mes para presentar la autoliquidación, desde la fecha de otorgamiento de la escritura pública.

f) La recaudación la realizan las CCAA y no el Estado como sucede con el IVA

g) Los tipos impositivos, exenciones y bonificaciones los fijan las CCAA y no el Estado y, en consecuencia son variables en cada CCAA, como se señala en la Tabla 24.1 con los tipos vigentes en el 2015

Para el caso de que una compraventa esté

sujeta y exenta de IVA y, y teniendo

posibilidades de renunciar no se realice tal

renuncia, algunas CCAA tienen un tipo

reducido de TPO como se indica en la tabla.

A continuación ofrecemos una tabla

simplificada de los tipos de TPO y AJD

existentes en las CCAA y que están en vigor

durante el ejercicio de 2015, En la realidad

existen más tipos y casos, sobre todo en la

transmisión de viviendas de segunda mano,

pero reflejamos en la tabla exclusivamente los

tipos importantes a nuestros efectos.



TABLA 24.1.- TIPOS VIGENTES EN 2016 DE TPO Y AJD EN LAS COMUNIDADES AUTÓNOMAS

COM.

AUTÓNOMA

IMPUESTO TRANSMISIONES

PATRIMONIALES (TPO) – TIPO

IMPUESTO DE ACTOS JURÍDICOS

DOCUMENTADOS (AJD) (1) - TIPO

GENE-RAL ESPECIAL si no se

renuncia a la exención

GENE-RAL ESPECIAL si se

renuncia a la exención

ANDALUCIA Variable (2) - 1,50 2,00

ARAGÓN 7,00 2,00 1,00 1,50

ASTURIAS Variable (3) 2,00 1,20 1,50

BALEARES 7,00 3,00 1,00 1,50

CANARIAS 6,50 - 0,75 0,75

CANTABRIA Variable (4) 4,00 1,00 1,50

CASTILLA

MANCHA

7,00 - 1,00 1,50

CASTILLA LEÓN 7,00 - 1,00 1,50

CATALUÑA Variable (5) - 1,15 1,50

CEUTA Y

MELILLA

6,00 - 0,50 0,50

EXTREMA-

DURA

Variable (6) 3,00 1,20 2,00

GALICIA 7,00 - 1,00 2,00

LA RIOJA 7,00 (8) - 1,00 1,50

MADRID 6,00 - 1,00 1,50

MURCIA 7,00 3,00 1,00 1,50

NAVARRA 6,00 - 0,50 0,50

VALENCIA 7,00 - 1,20 2,00

PAIS VASCO 6,00 - 0,50 2,00

Notas.- En las ciudades autonómicas de Ceuta y Melilla, sobre los tipos indicados, se aplica una

bonificación del 50%.

(1) Actos Jurídicos Documentados – Documentos Notariales (AJD – DN), en su modalidad de cuota

variable. Los tipos fijos de este impuesto se liquidan sobre la base de papel timbrado de cuantía



0,150253 euros por folio o 0,300506 euros por pliego. En el caso de documentos unidos, testimonios

y legitimaciones el reintegro se efectuara por timbre móvil.

(2) ANDALUCIA (Ley 1/2010 de presupuestos generales para el 2011 y Ley 1/2012, de 19 de junio). Se

aplicara la tarifa según la tabla siguiente.

BASE

LIQUIDABLE

CUOTA

TRIBUTARIA

RESTO DE BASE

LIQUIDABLE

TIPO

IMPOSITIVO

0 0 400.000 8 %

400.000 32.000 300.000 9 %

700.000 59.000 En adelante 10 %

Para el caso de plazas de garaje vinculadas a la vivienda con un máximo de dos, se aplicara la

siguiente tabla:

BASE

LIQUIDABLE

CUOTA

TRIBUTARIA

RESTO DE BASE

LIQUIDABLE

TIPO

IMPOSITIVO

0 0 30.000 8 %

30.000 2.400 20.000 9 %

50.000 4.200 En adelante 10 %

(3) ASTURIAS (Ley 5/2010, de 9 de julio, de medidas urgentes para la contención del gasto público y

en materia tributaria para la contención del déficit público)

- El tipo de TPO se aplicara la siguiente escala:

Base Imponible Tipo de TPO

De 0 a 300.000 euros 8%

De 300.000 a 500.000 euros 9%

Más de 500.000 euros 10%

(4) CANTABRIA (Ley 6/2009, de 28 de diciembre, de presupuestos generales para el 2010)

- Tipo General de TPO 7,00 % - Tramo de exceso sobre 300.000 euros de base imponible……. 8,00 % (a)

(a) este tipo se aplicara también al tramo de exceso sobre 30.000 euros en el caso de plazas de garaje

no vinculadas.



(5) CATALUÑA (Ley 24/2010, de 22 de julio, de presupuestos generales para el 2010)

El tipo de TPO se aplicara la siguiente escala:

Base Imponible Tipo de TPO

De 0 a 240.000 euros 7%

De 240.000 a 360.000 euros 8%

De 360.000 a 600.000 euros 9%

Más de 60.000 euros 10%

Se crea también un tipo especial de TPO del 6% para la adquisición de inmuebles destinados a una

actividad empresarial, que permanezcan al menos durante 3 años en el patrimonio del

adquirente, y siempre que dicha actividad empresarial de comienzo en el plazo de seis meses

desde su adquisición.

(6) EXTREMADURA (Ley 2/2012, de 28 de junio)

Tramo de base liquidable Tipo de TPO

entre 0 y 360.000 euros 8,00 %

entre 360.000 y 600.000 euros 10,00 %

exceso sobre 600.000 euros 11,00 %

(7) LA RIOJA

Se establece un tipo especial del 6 % cuando el adquirente es una sociedad mercantil constituida por

socios menores de 36 años.

A la vista de la Tabla no es de inicio correcta la afirmación de que para el comprador promotor, es

más beneficioso que la operación vaya por IVA o por TPO, lo que, en general, es correcto porque a

pesar de que los tipos generales de TPO son inferiores a los del IVA, el primero es un gasto que no se

recupera hasta la venta del producto vía, precio de venta como diferencia en los costes, mientras que

el segundo, el IVA soportado es recuperable y solo es un coste la financiación que supone la

diferencia de tipos por el plazo que media, hasta su devolución por la HP.

Esta aseveración generalista puede llevar al convencimiento de que siempre es más interesante el

IVA que el TPO, lo que a la vista de la Tabla, existen CCAA donde hay tipos reducidos de TPO para los

casos de operaciones sujetas y exentas, en las que el promotor cumpliendo todos los requisitos para

renunciar a la exención no lo hace,



En estos casos el promotor tiene que decidir si

renuncia o no, dependiendo de La diferencias

de tipos aplicables que existan.

Además destaquemos que en TPO y en AJD

existe una exención fiscal para terrenos

adquiridos que se dediquen a la construcción

de Vivienda de Protección Oficial (VPO) que

está condicionada a que el comprador

obtenga la Calificación Provisional en el plazo

máximo de tres años a contar de la fecha de

otorgamiento de la escritura pública de

adquisición.

Para lograr esta exención, solo aplicable a

operaciones no sujetas a IVA o sujetas y

exentas, basta con expresar en la escritura

pública esta intención,

En tiempos en los que no existía IVA y la

informática de la HP era incipiente, era muy

incipiente y muy altos los tipos de interés, era

muy frecuente que los promotores

adquirieran terrenos sometiéndolos a esta

exención, aunque no fuese la intención de

construir en ellos VPO, esperando que HP se le

pasase el plazo de prescripción sin reclamarlo,

pero en la actualidad y, tras la aparición del

IVA, pocas operaciones se sujetan a TPO y, en

estos momentos no puede uno fiarse de que

se pase la reclamación por parte de la HP

que puntualmente, antes del plazo de

los tres años reclama al promotor la

presentación de la Calificación Provisional y, si

no reclama el pago de la liquidación integra

mas los correspondientes intereses de

demora.

En efecto, de acuerdo con las atribuciones que

en materia de vivienda y suelo tienen

transferidas las Comunidades Autónomas,

están vienen legislando sobre estas materias

específicas. En concreto en los diversos

regímenes jurídicos vigentes en dichas

Comunidades Autónomas, se recogen diversas

tipologías de este tipo de promociones que se

denominan con distintas expresiones como:

Viviendas de Protección Pública (VPP),

Viviendas de Precio Tasado (VPT), Viviendas

de Precio Concertado, Viviendas de Protección

Pública de Precio Limitado (VPPL), etc.

Así pues, el otorgamiento en escritura pública

de la Declaración de Obra Nueva, Régimen de

División Horizontal y Constitución del

préstamo Hipotecario por el promotor, están

sujetas a AJD si se trata de VPO, pero la

exención no se extiende a casos que no

tengan las mismas características que las VPO,

aunque se trate igualmente, de Viviendas de

Protección Pública. No obstante, en estos

casos, estas operaciones pueden quedar

sujetas a tipos especiales en ciertas

Comunidades Autónomas, como por ejemplo

en BALEARES (Ley 8/2004, de 23 de

diciembre).- Tipo especial de AJD del 0,50 %,

en los siguientes actos o contratos

relacionados con viviendas calificadas por la

Administración como protegidas que no

disfruten de exención:

Transmisión de solares y cesión del derecho de superficie para su construcción.

Declaración de Obra nueva y constitución de edificios en régimen de propiedad horizontal.

Primera transmisión entre vivos del dominio de viviendas.

A los efectos tributarios, estas nuevas

modalidades de promoción no gozan de los

beneficios fiscales que solo quedan atribuidos

a las VPO, salvo que estas nuevas

terminologías tengan las mismas



características que aquellas, en cuento a su

superficie máxima (90 m2 útiles), precios de

venta y condiciones de los compradores para

su acceso. Así pues, en cuanto estas tengan

una superficie útil superior a 90 metros

cuadrados, no tendrán exención, salvo que le

sean aplicables tipos especiales para TPO o

para AJD, que las Comunidades Autónomas

hayan establecido.

A estos efectos conviene tener presente la

siguiente:

Consulta nº 1467/2004 de fecha 20 – 07 –

2004

Una cooperativa de viviendas, va a promover

la construcción de viviendas denominadas

Viviendas de Protección Pública, reguladas en

la Ley 6/1997, de 8 de enero, de Protección

Pública a la Vivienda de la Comunidad

Autónoma de Madrid.

La consultante manifiesta que dichas

viviendas son equiparables a las VPO en

todos los parámetros exigibles para estas.

Para llevar a cabo la promoción la

cooperativa pretende adquirir el suelo, que se

financia con un préstamo hipotecario

concedido por la sociedad gestora de la

cooperativa que cumplirá todos los requisitos

legales de estos actos.

La cuestión planteada es si es aplicable el

articulo 45.1 B).12 del texto Refundido de ITP

y AJD al préstamo con garantía hipotecaria

recibido por la cooperativa para la

adquisición del suelo.

Contestación

No es aplicable dicha exención a otras

tipologías de viviendas que no sean las VPO,

tales como pueden ser: Viviendas de Precio

Tasado, Viviendas de Protección Pública o

cualquier otra modalidad que pueda prever

la Administración competente en materia

urbanística con finalidades de fomento y

protección social.

Y ello, no obstante lo señalado en la

disposición transitoria duodécima de la Ley

13/1996, de 30 de diciembre, que señala que

los beneficios fiscales aplicables a las VPO se

aplican a todas aquellas que reúnan sus

características en términos de superficie

máxima, precio de venta, y limites de

ingresos de los adquirentes, con

independencia de la denominación que le

asigne la legislación autonómica, lo que no

debe interpretarse en el sentido de

considerar extensible la exención prevista en

el articulo 45.1 B).12 del Decreto Legislativo

1/1993 a todo tipo de viviendas que las

Comunidades Autónomas declaren sometidas

a algún tipo de protección, sino en el sentido

de declarar amparada por la exención la

situación jurídica “VPO”- por cumplir los

parámetros fijados para este tipo de

viviendas-, con independencia de que se

denomine de ese u otro modo por la

Legislación de la Comunidad Autónoma

competente.

En conclusión procederá aplicar la exención

caso por caso, en la medida que se cumplan

para las Viviendas de Protección Pública de

este caso, los requisitos fijados para las VPO,

ya que en otro caso, no será posible aplicar la

exención objeto de la consulta, por lo que

puede entenderse que, entre otros, en los

casos siguientes no sería aplicable exención

alguna:

- Superficies útiles máximas superiores a 90 m2

- Compras de suelo por encima de los límites establecidos para la VPO

Y añade, el fomento de la vivienda protegida

requiere, como pilar básico, un régimen

tributario fácilmente interpretable, que evite

problemas de aplicación. Para el cumplimiento

de este objetivo se califican los supuestos de

exención aplicables al Impuesto de




Documentados relativos a las viviendas d

protección oficial.

Y de acuerdo con lo expuesto, en su artículo

séptimo apartado diez, dispone:

El artículo 45. B).12 del texto Refundido de la

Ley del Impuesto sobre Transmisiones

Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados,

aprobado por el Real Decreto Legislativo

1/1993, de 24 de septiembre, queda redactado

como sigue:

12.a) La transmisión de terrenos y solares y la

cesión del derecho de superficie para la

construcción de edificios en régimen de

viviendas de protección oficial. Los préstamos

hipotecarios solicitados para la adquisición de

aquellos, en cuanto al gravamen de actos

jurídicos documentados.

b) Las escrituras públicas otorgadas para

formalizar actos o contratos relacionados con

la construcción de edificios en “régimen de

viviendas de protección oficial”, siempre que

se hubiera solicitado dicho régimen a la

Administración competente.

c) Las escrituras públicas otorgadas para

formalizar la primera transmisión de viviendas

de protección oficial, una vez obtenida la

calificación definitiva.

d) La constitución de préstamos hipotecarios

para la adquisición exclusiva de vivienda d

protección oficial y sus anejos inseparables,

con el límite máximo del precio de la citada

vivienda, y siempre que este último no exceda

de los precios máximos establecidos para las

referidas viviendas de protección oficial.

e) La constitución de sociedades y la

ampliación de capital, cuando tengan por

objeto exclusivo la promoción o constricción

de edificios en régimen de protección oficial.

Para el reconocimiento de las exenciones

previstas en las letras a) y b) anteriores

bastara consignar en el documento que el

contrato se otorga con la finalidad de

construir viviendas de protección oficial y

quedara sin efecto si transcurriesen tres años

a partir de dicho reconocimiento sin que se

obtenga la calificación o declaración

provisional y cuatro años si se trata de

terrenos. La exención se entenderá concedida

con carácter provisional y condicionado al

cumplimiento que en cada caso exijan las

disposiciones vigentes para esta clase de

viviendas. En el supuso de las letras a) y b) de

este apartado, el computo del plazo de

prescripción previsto en el artículo 67 de la Ley

58/2003, de 17 de diciembre, General

tributaria, comenzara a contarse una vez

transcurrido el plazo de cuatro años de

exención provisional.

La exención prevista en este número se

aplicara también a aquellas que, con

protección pública, dimanen de la

legislación propia de las Comunidades

Autónomas, siempre que los parámetros

de superficie máxima protegible, precio

de la vivienda y límite de ingresos de los

adquirentes no excedan de los

establecidos en la norma estatal para las

viviendas de protección oficial.

La disposición que comentamos, a efectos de

exención de este impuesto, en la adquisición

de terrenos y solares, claramente distingue

dos plazos:

Solares: 3 años para obtener la

calificación definitiva

Terrenos: 4 años para obtener la

calificación definitiva

A nuestro juicio, se sigue quedando corto en

el caso de terrenos, sobre todo aquellos que

se adquieran sujetos a un proceso de



transformación urbanística, plazo de

tramitación, que de forma muy generalizada

se suele alargar mucho más, hasta que se

urbaniza y se obtiene licencia de obras, paso

preciso para obtener la calificación provisional

como luego veremos, y máxime como, luego

también veremos, es obligatorio reservar

parte de el aprovechamiento de ese terreno

para la construcción de viviendas de

protección pública.

El segundo aspecto destacable es la

obligación de solicitar a la Administración

competente la exención en el caso de actos o

contratos relacionados con la construcción,

que entendemos se trata por ejemplo de:

declaración de obra nueva o del

establecimiento del régimen de División

horizontal. Entendemos que en estos casos,

basta consignar tal petición en el propio

documento.

El tercer aspecto destacable de esta nueva

normativa es la homologación condicionada

entre la VPO y la VPP, en línea con lo

manifestado en la consulta vinculante.

Aunque la redacción es confusa, ya que no

existe actualmente legislación estatal de VPO,

sino que es de VPP (la última publicación en

este sentido es la del Plan de Vivienda 2009 –

2013 aprobada por el Real Decreto

2066/2008, de 12 de diciembre, ya comentada

en el Capitulo 2, y donde se habla de viviendas

protegidas y no de viviendas de protección

oficial), pero la intención de equiparación es

claramente entendible, con la ventaja, sobre

todo, de que se especifican los limites que se

imponen: superficie máxima protegible, precio

máximo de venta y limites de ingresos de los

compradores.

En los alquileres con opción de compra de

vivienda protegida, no se recoge ninguna

modificación a lo ya expuesto.

24.5- EL MARCO FISCAL DEL

IMPUESTO SOBRE ACTOS

JURÍDICOS DOCUMENTADOS

(AJD)

Las escrituras públicas de compraventa están

sometidas al impuesto de Transmisiones

Patrimoniales y Actos Jurídicos

Documentados, en la modalidad de Actos

Jurídicos Documentados, cuando se cumplen

las siguientes condiciones:

a) Se trata de cosa evaluable

b) Se otorga en escritura publica

c) Es inscribible en los registros de la propiedad o mercantil

d) No tributa por ITP

Asi pues las escrituras de adquisición de la

propiedad de terrenos si están sujetos a IVA

tributan, además por AJD al tipo general

variable en cada CCAA como se señala en la

Tabla 24.1 y, también si están sujetas y

exentas de IVA, pero en este caso lo hacen a

un tipo ampliado como señala la misma tabla

para algunas CCAA que asi lo disponen.

En el caso de operaciones no sujetas al

impuesto no tributan por AJD.

El impuesto de AJD tiene las mismas

características que las señaladas para el TPO,

con lo que es un coste para el promotor

inmobiliario.



Además todas las escrituras, sin excepción,

están sometidas a AJD en la modalidad de

cuota fija que grava la redacción obligatoria

de las mismas en papel del Estado, por un

importe de XXXX euros por folio

Lógicamente, el tipo aplicable de este

impuesto también incide en la decisión de

renunciar o no a la exención en aquellas

operaciones sujetas y exentas, ya que,

resumimos:

A) Si la operación está sujeta y no exenta de IVA y se otorga en escritura pública queda sujeta a TPO.

B) Si la operación no está sujeta a IVA, automáticamente queda sujeta a TPO, sin posibilidad de renuncia, no procede la sujeción a AJD

C) Si la operación está sujeta y exenta de IVA y, se renuncia a la exención, el tipo de AJD es mayor en algunas CCAA.

D) Si la operación está sujeta y exenta de IVA y, pudiendo renunciar no se renuncia el tipo de TPO puede ser reducido en algunas CCAA.

E) En rodo caso hay que comparar los tipos aplicables, el del IVA y el de AJD, general o incrementado, con el de TPO, general o reducido, para que el promotor, comprador decida en cada caso lo que más le convenga.

24.6- CASOS PRÁCTICOS

En este epígrafe vamos a resolver casos

prácticos de todos los tipos de inmuebles que

podemos adquirir con condiciones accesorias

y, en su caso, con los contratos preparatorios

correspondientes.

24.6.1.- ADQUISICIÓN DE SOLAR

Operación que por la naturaleza del terreno

transmitido está sujeta y no exenta de IVA

EJEMPLO 24.1.- Una empresa

constructora concede a una empresa

promotora una opción de compra sobre

un terreno de su propiedad sito en

Madrid, en documento privado por el

que la promotora entrega a cuenta una

cantidad de 100.000 euros. En el plazo

convenido el promotor y la empresa

constructora celebran el otorgamiento

ante Notario de la correspondiente

entrega del solar a cambio de que el

promotor entregue la cantidad de

3.000.000 euros que es el precio

convenido de los que se deducirán la

cantidad entregada a cuenta como

precio de la opción de compra..

Se pide:

1. Calificar la operación

2. Liquidar los impuestos que

procedan.

3. Liquidación que procede en el caso

de que la empresa constructora

hubiera solicitado y obtenido

previamente licencia de obras sobre

el terreno



La opción de compra es un contrato de

prestación de servicios sujeto y no exento de

IVA al tipo general, por lo que procederá

efectuar la siguiente factura que emitirá la

empresa constructora y cuyo pago deberá

asumir el promotor:

. Importe Opción …. 100.000

- IVA 21 % s/100.000 21.000

Total a pagar ………. 121.000

La empresa constructora deberá ingresar o

compensar el importe del IVA repercutido

por 21.000 euros

El promotor por su parte habrá soportado

dicho IVA y lo intentara compensar con otras

cantidades de IVA repercutido o bien,

solicitara la devolución de su importe.

La ejecución de la opción de compra y el

otorgamiento de la escritura pública

correspondiente, que supondrá hacer constar

que, en dicho acto se abona la cantidad de

2.900.000 euros, no implica que la base

imponible de la operación fiscal realizada sea

esa, sino el total de 2.000.000 que es el precio

efectivo de la transmisión.

Por otro lado, la consideración discal de la

operación será que no está sujeta a IVA, por

transmitir la empresa constructora un bien no

afecto a su actividad que es la construcción y

no tiene ninguna justificación la tenencia de un

terreno que no tiene nada que ver con su

actividad constrictora.

Por lo tanto el promotor quedara sujeto a

liquidar el impuesto de TPO en la Comunidad

de Madrid, a un tipo según la Tabla 24.1 del 5

% sobre la Base Imponible que, en principio es

de 3.000.000 de euros, con el resultado de:

180.000 euros.

En este caso, si podemos entender que el bien

esta afecto a la actividad de construcción, ya

que la empresa constructora tenía la intención

firme de construir.

La operación, en este caso está sujeta y no

exenta de IVA y la factura que corresponde

emitir a la empresa constructora es la

siguiente:

Importe Compraventa …. 3.000.000

A deducir Opción ……… 100.00

NETO A PAGAR ,,,,,,,,,,,, 2.900.000

- IVA 21 % s/3.000.000 630.000

Total a pagar ………. 3.530.000

Y, además el promotor deberá liquidar en la

HP de la Comunidad el impuesto de AJD que

al tipo general del 1 % con lo cual deberá

ingresar en la HP, la cantidad de: 1 % s/

3.000.000 euros = 30.000 euros-

NOTAS.- Hay que realizar dos

observaciones al análisis anterior:

En el caso 2) la HP se reserva el derecho de

comprobar el valor real del inmueble

transmitido, la base imponible liquidada por

las partes en la operación, por un plazo de

cuatro años y asi lo hará constar

expresamente en la escritura pública en el

cajetín de liquidación. El valor obtenido por

los peritos de la HP es susceptible de

peritación contradictoria.

El contrato de opción de compra es

independiente de la compraventa a efectos

fiscales y, en consecuencia, en su caso, de la

liquidación de la parte 3) dará lugar a dos

liquidaciones de IVA en las que el importe de

100.000 euros se abona duplicado, aunque el

promotor que es quien lo padece solicite la



devolución de ambas cantidades. Esta

liquidación es la correcta, aunque la mayoría

de las veces si liquiden estas operaciones

suponiendo como bases 100.000 y 2.900.000,

lo que desde el punto de vista económico son

los hechos reales, pero no los fiscales.

Vemos en este caso lo peligroso que son las

aseveraciones, sin análisis previos de un

experto en materia fiscal. Nosotros insistimos

una vez mas que, hay que conocer la materia,

pero que en todo caso, en las operaciones de

cierta envergadura es imprescindible acudir al

asesor ya que, por ejemplo: en la afección o

no a la actividad es conveniente estar muy

asesorados sobre la evolución de la doctrina

administrativa fiscal y la expresada por la HP

en sus correspondientes Consultas

Vinculantes.

24.6.2.- ADQUISICIÓN DE SUELO

URBANO

Son operaciones que igual que el solar se

trata de terrenos aptos para edificar y, en

consecuencia se trata de operaciones sujetas

y no exentas de IVA

EJEMPLO 24.2.- Se trata de la

compraventa de un terreno sito en la

ciudad de Zaragoza, calificado

urbanísticamente como urbano

consolidado propiedad de una persona

física, el Sr. A, que pretende venderlo a

un promotor por 2.500.000 euros y en

las que el promotor dio como señal

previa la cantidad de 150.000 euros.

Se pide:

1. Efectuar la liquidación del contrato

de señal

2. Efectuar la liquidación del contrato

de compraventa otorgado en

escritura pública.

Si el Sr. A se arrepintiese de firmar la

escritura comprometida cual sería la

cantidad a devolver si el contrato de

señal no se ha especificado nada y si que

se trata de arras penitenciales

El contrato de señal no tributa por IVA ya que

el vendedor es un particular y si lo hace por

TPO aunque no existe entrega, ni tampoco

por AJD por realizarse en contrato privado.

Generalmente este contrato no se somete a

tribulación, salvo que interese hacer constar

que el contrato existe o bien que hay que

entablar un pleito sobre dicho contrato, en

cuyo caso el juez exigirá previamente la

liquidación del impuesto.

Al tratarse de un vendedor persona física la

operación no está sujeta a IVA y, queda

automáticamente sujeta a TPO al tipo del 7%

vigente en la Comunidad Autonomía de

Aragón y no sujeto a AJD, por lo que el

promotor deberá ingresar en la HP de dicha

comunidad la cantidad de 7 % S/ 2,500,000 =

175.000 euros.

Para el caso de que el Sr, A rescindiera

unilateralmente el contrato de señal, al

tratarse de arras peniténciales pero sin fijar la

cantidad a devolver, está según el CC Sera

del doble de la cantidad entregada, esto es

300.000 euros (si se hubiese fijado podría ser

mayor).



24.6.3.- ADQUISICIÓN SUELOS

URBANIZABLES

Es una operación sujeta y no exenta de IVA,

este o no en curso de urbanización.

Pero en estos casos surgen dos casos de

repercusión fiscal:

A) Una persona física que, en principio no es sujeto pasivo de IVA, y pretende vender a un promotor un terreno urbanizable afectado por una Junta de Compensación.

B) Un promotor que pretende transmitir un suelo urbanizable a una Junta de Compensación a cambio de que dichas junta le transmita en su dia la correspondiente parcela edificable resultado de la actuación urbanística realizada.

En el primer caso la persona física adquiere la

condición de sujeto pasivo ocasional de IVA

en cuanto se cumplan las dos condiciones

expresadas en diversas Consultas Vinculantes

publicadas por la HP:

a) Que se inicie realmente la urbanización

b) Que pague la primera cuota de urbanización

En el segundo caso y, tras la modificación de

la ley del IVA de 2015, la primera transmisión

está sujeta y no exenta de IVA y la segunda

no.

EJEMPLO Nº 24. 3.- El Sr. A, persona

física pretende vender un terreno

calificado como urbanizable y que está

afectado por la actuación de un sector

urbanístico a un promotor por importe

de 4.000.000 sito en Valencia.

El promotor que desea que la

transmisión este sujeto y no exento de

IVA, pregunta al vendedor si la

urbanización esta comenzada y si se han

pagado cuotas. La respuesta del

vendedor es que el terreno está

ocupado por maquinas que están

moviendo el terreno y que él ha pagado

previamente a dicho inicio dos cuotas

mensuales por importe de 5.000 euros

cada una de ellas.

Se pide:

1) Calificar fiscalmente la operación

y efectuar las liquidaciones fiscales que

correspondan.

2) Considerando se cumplen los

requisitos para que la operación esté

sujeta a IVA efectuar la liquidación

correspondiente

1) La operación no cumple uno de los

requisitos generales para que el vendedor sea

sujeto pasivo de IVA ya que no cumple

tampoco uno de los dos requisitos: el haber

pagado, aunque sea una cuota de urbanización

tras el inicio de la misma.

Por otra parte el inicio de la urbanización no

está plenamente justificado por la simple

presencia de las maquinas, sino que se exige la

firma de la Dirección Facultativa que asi lo

exprese documentalmente o por certificado

de los técnicos municipales que en documento

público lo aseveren.

También las cuotas pagadas por el Sr. A, a la

Junta no acreditan que correspondan a la

urbanización, ya que son previos al supuesto

inicio de la misma, sino que pueden

corresponderse con los gastos del proyecto

de urbanización o de compensación cuando se

exige que sean posteriores al inicio de la



misma sin otro documento que no acredita la

fecha del inicio de la misma.

Asi pues, la operación está sujeta a TPO al

tipo del % vigente en la Comunidad

Valenciana, lo que supone que el promotor

debe ingresar un importe total de 7 % s/

4.000.000 = 280.000 euros.

24.6.4.- ADQUISICIÓN SUELO

RUSTICO

Es una operación sujeta y exenta de IVA y, al

promotor que lo adquiere tiene la posibilidad

de renunciar a la exención si cumple las

condiciones expresadas en el epígrafe

correspondiente.

EJEMPLO 24.4 .- Una empresa agrícola

vende un terreno rustico sito en la

periferia de la ciudad de Palma de

Mallorca a un promotor inmobiliario

por un importe de 500.000 euros,

otorgándose la entrega en escritura

pública.

Se pide:

1. Calificar fiscalmente la operación y

efectuar la liquidación

correspondiente

2. Si el promotor inmobiliario,

cumpliendo todas las condiciones

exigidas renuncia a la exención

efectuar las liquidaciones que

correspondan y los documentos que

hagan falta adicionar a la escritura,

en este caso

1) La operación cumple con los tres requisitos

generales y, por la naturaleza del terreno

transmitido y entregado es una operación

sujeta y exenta de IVA

Con lo cual, si no se renuncia el promotor

deberá liquidar en la HP de la Comunidad de

las Islas Baleares. La tipo reducido del 3% para

el caso de que pudiendo renunciar no se

renuncie, cantidad del 3 % s/ 500.000 = 15.000

euros

2) Si se renuncia a la exención el promotor

lo deberá comunicar al vendedor previamente

a la firma de la escritura pública o en el mismo

texto de esta y, en este caso procederá hacer

una factura por parte de la empresa agrícola

del siguiente tenor:

- Importe compraventa …. 500.000

- IVA 21 % s/ 500.00 ……. 105.000

- --------------------------------------------

- Total a pagar …………. 605.000

Y, además el promotor deberá liquidar en la

HP de la Comunidad el impuesto de AJD que

al tipo ampliado del 1m50 % corresponde a

los casos en los que se renuncia a la exención,

con lo cual deberá ingresar en la HP, la

cantidad de: 1,5 % s/ 500.000 euros = 7.500

euros-

Evidentemente puede ser más interesante

pagar un coste de 7.500 euros que es la

diferencia de coste entre ambas soluciones y

no tener que desembolsar 105.000 euros que

nos los devolverán, pero que de momento hay

que financiarlos.



24.7.- LOS IMPUESTOS

LOCALES

Los impuestos locales que gravan la

transmisión o la simple tenencia de terrenos

son los siguientes:

- El Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI)

- El Impuesto sobre el Incremento de Valor de Bienes de Naturaleza Urbana (IVBNU)

- El Impuesto de Actividades Económicas (IAE)

Cuyo desarrollo, veremos en los epígrafes

siguientes.

24.7.1.- EL IMPUESTO DE BIENES

INMUEBLES

Realmente este impuesto no grava la

transmisión, pero si conlleva una serie de

obligaciones que el promotor no debe

olvidar, como es la de darse de alta en el

censo como nuevo titular del inmueble.

En el próximo ejercicio el Ayuntamiento le

girara el recibo correspondiente al IBI y su

titularidad le permitirá solicitar del

Ayuntamiento la bonificación

correspondiente al periodo en el que el

promotor está desarrollando la actividad de

promoción.

Este periodo tiene un máximo de tres años y

se debe solicitar con anterioridad a la

concesión de la licencia de obras.

24.7.2.- EL IMPUESTO SOBRE EL

INCREMENTO DE VALOR DE BIENES

DE NATURALEZA URBANA (IVBNU)

Este impuesto local si se devenga con el plazo

de 30 dias de realizada la transmisión y, en

casi todos los Ayuntamientos esta prevista

que se realice por autoliquidación, aplicando

la normativa del impuesto que estará

aprobada en la correspondiente Ordenanza

Fiscal del Ayuntamiento que se puede localizar

fácilmente acudiendo a la página web del

respectivo ayuntamiento.

El sujeto pasivo del impuesto, obligado a su

liquidación y pago es el vendedor, pero es útil

conocer la mecánica del impuesto porque

muchas veces se pacta que dicho impuesto lo

pague el comprador o bien al cincuenta por

ciento.

En todo caso hay que tener en cuenta que

estos pactos privados no tienen valor frente a

Hacienda que siempre lo girara al sujeto

pasivo, esto es al vendedor.

Y, también hay que tener en cuenta que como

sucede en Madrid, el RP queda bloqueado

mientras no se justifique el pago o la

liquidación del impuesto, por lo que estas

situaciones pueden perjudicar al promotor

inmobiliario comprador ya que no tener

acceso al RP le puede perjudicar las

posibilidades de financiación.

La mecánica del impuesto se realiza mediante

la siguiente fórmula:



Cuota = VC x T x IR% x Tipo Impositivo

Siendo:

VC = Valor Catastral del inmueble en el

momento de la transmisión

T = Tiempo en años completos en que el

inmueble es de titularidad del vendedor

IT = Índice según Ordenanzas Municipales

Tipo Impositivo = según Ordenanzas

Municipales

El Estado regula los máximos de estos dos

últimos parámetros que, en Ordenanzas

Municipales no superar los siguientes límites

máximos:

TABLA N° 24.2. - PORCENTAJES ANUALES

MÁXIMOS PARA DETERMINAR EL

INCREMENTO DEL VALOR DE LOS TERRENOS

DE NATURALEZA URBANA

Periodo %Anual

1 A 5 AÑOS 3,7

HASTA 10 AÑOS 3,5

HASTA 15 AÑOS 3,2

MAYOR 15 AÑOS 3

EJEMPLO Nº 24.5.- Un Ayuntamiento

tiene establecido para el Impuesto sobre

el Incremento de Valor de los Terrenos

de Naturaleza Urbana, un porcentaje

anual, para el periodo de hasta diez años

del 3,2%, así como un tipo de gravamen

único del 20%.

La empresa inmobiliaria P ha adquirido

un solar en fecha 12 de junio de 2002 al

Sr. X, que tenia la titularidad del mismo

por compra realizada en fecha 30 de

noviembre de 1993, por un precio de

500.000 euros, que abona el 50% en

efectivo metálico y el otro 50% al año de

la firma de la escritura mediante una

letra avalada bancariamente.

El valor catastral del terreno, que no ha

sido revisado hasta la fecha, según el

último recibo de IBI aportado por la

propiedad es de 180.000 euros. En la

escritura pública de compraventa se ha

convenido que dicho impuesto será

liquidado con cargo al comprador del

inmueble, pero para garantizar su

ingreso en Hacienda, el Sr. X exige que

se le deposite una cantidad a determinar

que P deberá abonar en la firma del

otorgamiento. Se pide calcular cual será

esta cantidad.

El Ayuntamiento efectuara la siguiente

liquidación:

Valor catastral del terreno… 180.000 euros

Porcentaje (3,2 x 8 años) (1) . 25,6%

Base Imponible 180.000 x 25,6%=46.080 euros

Cuota (20% s/ 46.080) …...…. 9.216 euros

(1) El computo de años será el siguiente:

1/01/2001 a 1/01/1994 = 8 años completos



24.7.3.- IMPUESTO DE

ACTIVIDADES ECONÓMICAS (IAE)

Este impuesto local solo grava al vendedor y,

solo para el caso de que sea un promotor

inmobiliario.

En este caso, la cuota se devenga 1,869148

euros por cada metro cuadrado de suelo

vendido en documento privado o público y se

debe autoliquidar por el promotor vendedor

en el mes de enero de cada ejercicio.

El Decreto legislativo 1175/1990 regula la

cuota y sus importes. La promoción

inmobiliaria va en

Epígrafe 833.2.—Promoción de edificaciones.

Cuota de: Fija: 186,61 euros (31.050 pesetas).

Además, por cada metro cuadrado edificado

o por edificar vendido:

En poblaciones de 100.000 o más habitantes:

1,869148 euros (311 pesetas).

En las restantes: 0,811366 euros (135

pesetas).

Tiene un recargo provincial de hasta el 40 % y

un recargo según sea la cifra de negocios del

promotor en el año anterior como se indica

en la tabla 24.3

TABLA 24.3.- RECARGO IAE POR CIFRA DE

NEGOCIOS (Coeficiente de ponderación)

Se determina en función del importe neto de

la cifra de negocios (en euros) del sujeto

pasivo, de acuerdo con el siguiente baremo:

Importe Cifra Neta de negocio (M€)

Coef. Ponderación

1 A 5 1,29

5,01 a 10 1,3

10,01 a 50 1,32

50,01 a 100 1,33

Mas de 100 1,35

Sin cifra neta 1,31

http://www.minhap.gob.es/Documentacion/Publico/SGT/LEYES/ONLINELT/C16.02.1990.09.28.rdleg.1175.cd.tarifas.iae_te_23186.htm



Autores

An ton io Capa rrós Nava rro .

I n g en i e ro de Cam ino s . L i cen c i a do

e n C ien c i a s Em pre sa r i a l e s .

L i cen c i a do en De recho . 4 2 año s de

e xp er i e nc i a e n e l s e c to r

I nmob i l i a r i o (CALP I SA , Te l e fón i c a ,

GESM AD ISA) . Amp l i a e xp er i e nc i a

do ce n te ( EO I , Un i v .Co mi l l a s ,…) en

t e ma s i nmo b i l i a r i o s

Juan Fe rnández Capa rró s .

I n g en i e ro d e Cam ino s . Fu nc ion a r i o

e n ex ce den c i a . 3 2 a ños d e

e xp er i e nc i a en l o s se c to re s

I n fo rm át i co , I nm ob i l i a r i o y en l a

Adm in i s t r a c ió n d e l E s t ado .

D i re c to r d e P r a yde Ge s t ión y de

I n v e r s ion e s Urb an a s Re un id a s

T amb ién Co Au to re s d e :

B log “E l An á l i s i s de

V i ab i l i d ad I nmo b i l i a r i a “

B log “ C U A D E R N O S P R A C T I C O S

D E L P R O M O T O R Y G E S T O R

I N M O B I L I A R I O “

So f twa re d e Aná l i s i s d e

V i ab i l i d ad eco nóm ico -

f i n an c i e r a : Ge s t i n mo ,

I nmo Sue lo , I nm oEx te r io r ,

I nmo Fa se , e t c . , a t r a v é s de

P r ayde Ges t ió n , SL

E l l i b ro “ Manua l de

Ge st ión Inmobi l i a r ia ” , 7 ª

e d . d e l Co l e g io d e

I n g en i e ro s de Cam i no s ,

Can a l e s y Pue r to s








SINOPSIS . -

En este Cuaderno recogemos todos los aspectos relativos a la fiscalidad de la adquisición de la

propiedad de terrenos por medio del contrato de compraventa, asi como la fiscalidad de los

contratos preparatorios de la misma y la de sus condiciones accesorias, rodo ello actualizado a 1 de

enero de 2015.

Se inicia el texto con una breve introducción al marco jurídico de este tipo de contratos recogidos

en nuestro Código Civil, como introducción al hecho imponible que determina la fiscalidad de cada

uno de ellos.

El texto finaliza con la exposición de unos ejemplos prácticos que vienen a aclarar las dudas que se

pueden plantear en el funcionamiento de este tipo de inversiones que junto a la edificación son las

dos de mayor volumen en una promoción inmobiliaria.

Como siempre, en estos casos de fuerte especialización, recomendamos confiar el asunto a un

buen especialista en fiscalidad inmobiliaria ya que el texto solo pretende dar un ligero barniz para

que el promotor inmobiliario puede entender y entrar en la discusión el asunto desde un punto de

vista genérico y global, sin pretender en absoluto desbancar al especialista, máxime cuando este

asunto está sometido a la fiscalidad estatal y a la autonómica y un error en la interpretación de la

normativa ante la naturaleza de un determinado terreno puede hacer que haya que abonar a las

dos administraciones, aun cuando, lo indebido pueda reclamarse, ya que rodos sabemos cuán

problemática se vuelve la administración cuando se trata de devolver una cantidad que ya fue

ingresada en su dia.

PRÓXIMOS CUADERNOS DE TEMAS RELACIONADOS.

Cuaderno nº 29.- Condición Resolutoria: Garantias de la compraventa de un solar con

pago aplazado

Cuaderno nº30.- Sociedades anónimas y su funcionamiento

Cuaderno nº 42.- El Balance y la Cuenta de Resultados de una Empresa Inmobiliaria

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