CUADERNOS PRACTICOS PARA EL GESTOR Y …prayde.com/Cuadernos/CU02 APORTACION DE SOLAR rk.pdf ·...

ADQUISICIÓN

DE UN SOLAR

EN

APORTACIÓN.

MODALIDADES

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www.gestinmo.blogspot.com

CUADERNOS

PRACTICOS

DEL

PROMOTOR Y

GESTOR

INMOBILIARIO

2014/02 Edición 1ª

Antonio Caparros Navarro

Juan Fernández Caparros

(Prayde Gestión, SL)

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INDICE

2 . 1 . - CONCEPTO D E PERMUTA Y D E CES I ON D E SUELO A CAMBI O

D E OBRA

2 . 2 . - CONCEPTO J UR I D I CO D E PERMUTA D E F I NCAS

2 . 3 . - MOD ELO D E CES I ON D E F I NCA A CAMBI O D E OBRA

2 . 4 . - VAR I ANTES D EL MOD ELO

2 . 4 . 1 . - MOD ELO CLA S I CO D ETERMI NADO

2 . 4 . 2 . - MOD ELO CLAS I CO I ND ETERMINAD O O I N I CI ALMENTE

PORCENTUAL

2 . 4 . 3 . - CE S I ON D EL D ERECH O D E VUELO

2 . 4 . 4 . - R ESERVA D E VUELO

2 . 4 . 5 . - CE S I ON D EL D ERECH O D E SUPERF I C I E

2 . 5 . - MOD ELOS D E APORTAC I ÓN D EL SOLAR CON PART IC I PAC I ÓN

D EL D UEÑO EN EL NEGOCI O I NMOBI L IAR I O

2 . 5 . 1 . - PART I C I PAC I ÓN D EL D UELO D EL SOLAR EN LAS

GANANCI AS L I QUI D AS OBTEND ID AS EN LA PROMOCI ON

I NMOBI L I ARI A

2 . 5 . 1 . 1 . - COMUNI D AD D E PROPI ETAR I OS

2 . 5 . 1 . 2 . - SOC I ED AD

2 . 5 . 1 . 3 . - CUENTA EN PART I C I PAC I ON

2 . 5 . 2 . - PART I C I PAC I ON D EL D UEÑO D EL SO LAR EN LAS VENTAS

D E LA PROMOCI ON

2 . 5 . 3 . - EL D UEÑO D EL SOLAR PERC IBE UN D I NERO POR LAS

VENTAS D E SUS P I SOS Y /O LOCALES

2 . 6 . - APORTAC I ON POR MED I OS S I MULAD OS O F I DUC I AR I OS

2 . 7 . - REG I MEN J UR I D I CO D EL CONTRATO D E APORTAC I ON EN LA

LEG I SLAC I ON C I V IL CATALANA : LEY 23 /2001 D E 31 D E

D I C I EMBRE

2 .8 . - I NSCR I PC I ON EN EL REGI STR O D E LA PROPI ED AD D EL

CONTRATO D E APORTACI ON

2 .9 . - CONTENI D O D EL CONTRATO D E APORTAC I ON

2 . 9 . 1 . - MOD AL I D AD CLAS ICA : APORTAC I ON D E SOLAR A

CAMBI O D E OBRA FUTURA

2 . 9 . 2 . - A PORTAC I ON D E SOLAR CON ED I F I C I O A D EMOLER A

CAMBI O D E OBRA

2 . 9 . 3 . - A PORTAC I ON D E ED IF I C I O PARA REH AB I L I TAR A CAMBI O

D E UNI D AD ES I ND EPEND I ENTES D E D I CH O ED IF I C I O

REH AB I L I TAD AS

2 . 9 . 4 . - A PORTAC I ON D E TERRENOS URBANI ZABLES A CAMBI O

D E OBRA FUTURA

2 . 10 . - GARANTI AS D EL CED ENTE

2 . 11 . - E STRATEGI AS D E F I J ACI ON D E LA CONTRAPRESTAC I ON

2 . 12 . - ES PEC I F I C I DAD ES D EL CONTRATO D E APORTAC I ON EN

PROMOCI ONES EN REGI MEN D E V I V IEND AS D E PROTECC I ON

PÚBL I CA

2 . 12 . 1 . - PLANTEAMI ENTO ESTATAL

2 . 12 . 2 . - PLANTEAMI ENTO AUTONOMI CO

CONCEPTOS TRATADOS EN ESTE CUADERNO.-

Aportación

Cedente, Cesionario; Comunidad de Bienes;

Derecho de Superficie; Derecho de Vuelo;

Modelo de aportación

Permuta;

Reserva de Vuelo

Sociedad, Solar

Vivienda de Protección Pública

CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO Prayde Gestión

ADQUISICION DE UN SOLAR EN APORTACION Febrero 2014 Página 0

INTRODU CC ION

Para un Prom otor y / o Ges tor

Inmob i l i ar i o rea l i zar una

promoc ión inm obi l iar ia en l a

que e l dueño d e l so l ar l o

apor ta a ca mbi o de qu e se l e

entregue un a p ar te d e l o

cons t ru ido es un a mu y buen a

opera c i ón y a que e v i ta un

fuer te des embo lso in ic ia l

para la adqu i s ic ión de l so l ar .

Ahora b ien , se t rat a d e un a

opera c i ón comp le j a y d i f í c i l

de l le v ar a bu en térm ino , por

la d is imetr ía ex is tent e en l a

cuant i f ic ac i ón d e l r i esgo qu e

sopor ta c ad a par t e : e l du eño

entrega e l s o l ar r ec ib i endo a

camb io un a s imp l e prom esa

de entrega d e obra a fu turo

que no ex is te cu ando se

forma l i za la oper ac i ón .

Es te Cuad erno t rat a de dar

so luc ión a l a prob l em át ic a

ex is tente , p ar t iend o de l

conoc im ient o de los m ode los

ex is tentes d e ap or tac ión ,

reseñand o las v enta jas e

incon ven i entes d e c ada un o

de e l l os tant o desde e l punto

de v i s ta de l ced ente com o

del ces ion ar i o y o f rec i endo

en un cap itu l o concr eto las

d i fer entes var iantes qu e

deber i an inc lu ir se en e l

conten ido de un contrat o de

es te t ip o .

En próx imos Cu ad erno se

o f rec erán l os asp ectos

f i s ca les d e l contrat o de

apor tac i ón y e l

p lant eam ient o d e su

v i ab i l idad e conó mic o

f inanc i era que s on l os ot ros

dos e l ement os c l a ve en es te

t ipo de oper ac ion es .

2 . 1 . - CONC EPT O DE

PERMUTA Y DE CESI ÓN DE

SUELO A CAMBI O DE OB RA

E l mo de l o t r a d i c iona l d e l

p l a n te a mien to de una p r om oc i ón

i nm ob i l i a r i a cons i s te en que e l

p ro mo to r a dqu i e re sob re un

de t e rm inad o s o l a r , l a p rop i e dad

o a l g uno de l os de re chos de

u so , t i p i f i c a dos en l a no rma t i v a

l e g a l , que l e p e r mi t a ed i f i c a r

sobre e l m i s mo ( de re cho de

s uper f i c i e , de re cho de v ue l o ,

e t c . ) de un so l a r p a ra ed i f i c a r

sobre é l u na e d i f i c a c ión que l e

pe rm i t a co me rc i a l i z a r o exp lo t a r

en ré g i men de a r ren dam ien t o

l os p ro duc tos i nm ob i l i a r i os

d i s eña dos .

Lóg i c amen te t amb ién s e pue de

adqu i r i r e s os d e re chos s obre un

te r reno s u s c ep t i b l e de s e r

t r a n s f or mad o med i a n te e l

p roc e so u r ban í s t i co de

a p roba c i ón de l p l a neam ien t o

pend i en t e , en s u c a so , a s í c om o

de l a e j e cuc ión d e l

p l a neami en t o , y una v e z

u rban i z a do e l m i sm o y do tad o

de l os s e rv i c i os m ín i mos

nece s a r i os , s e conv i e r te en

so l a r .

En cua l qu i e r a de a mbos c a sos , e l

p roc e so d e a dqu i s i c i ón de s ue l o

s e do cum en ta l e g a lmen te a

t r a vé s de l con t r a to de

com pra ven ta , d e l que s e ocupa

e l T í tu l o I V , de l Có d i go C i v i l ,

que s e ex t i en de a l o s a r t í cu los

1 . 445 a 1 . 537 . Se gún l a

de f i n i c i ó n que d e e s te con t r a t o

re a l i z a e l a r t í c u lo 1 . 445 d e l

c i t a do c ód i g o , y a p l i c a d o a

nue s t r o c a so : e l due l o de l s o l a r

s e comp ro me te a s u en t reg a a

c amb i o d e re c i b i r d e l

p ro mo to r , que re a l i z a e l p a pe l

de co mpra do r , u n p a go en

d i ne ro s i g no qu e l o rep re s en te

( e f e c t i vo , c heque , l e t r a s de

c amb i o , p a g a re s , e t c . ) .



Es to s u pone que e l mo de l o

hab i tu a l qu e e s t a mos

f orma l i z a n do r epre s e n te , p a r a e l

p ro mo to r un f ue r te de s e mbo l so

i n i c i a l ( de l 30% - 60 % de l cos te

to t a l de l a p r om oc i ón , pue de s e r

una hor qu i l l a h ab i tu a l ) , que

a demá s d eberá a bo na r en

e f e c t i vo , s i n p l a z os de pa go ,

s a l vo que l os a v a l e , l o que , en

g enera l , r e qu i e re de una f ue r te

a yuda f i n a nc i e r a , que l a s

en t i dade s de c ré d i to c onc ede n ,

en s u c a so , por me d i o de

p ré s t a mos c on g a r an t í a

h i po teca r i a sobr e e l m i sm o

te r reno ad qu i r i d o , que s up one

un imp or te de en t r e e l 5 0% -

70% de l v a l or de t a s a c i ón d e l

s ue lo a dqu i r i d o . Po rce n ta j e que

e s menor o mayo r s e gún s e a e l

g r a do de t r a n s f or mac i ón en

so l a r que teng a e l s ue lo e n e l

mo men to de s u a dq u i s i c i ón .

A e s te de s e mb o l so s e unen l os

impues tos e s t a t a l e s de r i v a d os de

l a opera c i ón , que en e l c a so d e l

I VA , s upone un 18% de l p rec i o

que ha y que f i n a n c i a r ( e l I VA no

s upone un cos te , y a que

H ac i enda nos l o devue l ve o s e

m in ora de l a s l i qu i da c i ón

pos i t i v a s que debe mos e f e c tua r ) ,

a l que s e l e a ña de un 1 % en

conc ep t o de A J D , a un t i p o

v a r i a b l e s e gú n l a s CCAA ( en

g enera l u n 1%) ; y en c a so de que

l a ope ra c i ón e s té s u j e t a a T PO ,

e l c os te de a dqu i s i c i ón s e

i n c re men te po r T PO a l t i p o

t amb i én v a r i a b l e s e gún l a

l e g i s l a c i ón de l a s CC AA en t re

un 6 , 5% y un 10 % , qu e s í s up one

un cos te a ñad i d o .

A s í pue s , a l a v i s t a de e s t a s

c i r cu n s t a nc i a s , l o s p ro mo to re s

i nm ob i l i a r i os h an bu s cad o de s de

ha ce mu cho t i emp o , y a p l i c a d o

con é x i t o , o t ros mo de los de

negoc i o q ue s ua v i cen e s tos

f ue r te s de s e mbo l s o s i n i c i a l e s .

En e s a bú sque da , l óg i c a men te

h a y que a poya r s e en l a

nor ma t i v a l e g a l , y l a p r i mera

p i s t a l a encon t r a mos en e l

p rop io Có d i go C i v i l , q ue en s u

a r t í cu lo 1 . 446 , d i s p one :

A r t i cu lo 1 . 4 46 . - S i e l p re c i o de

l a ven ta co ns i s t i e r a , p a r te en

d i ne ro y p a r te en o t r a cos a , s e

c a l i f i c a r a e l con t r a to p or l a

i n ten c ió n d e l os c on t r a t a n te s .

No cons t a nd o e s t a , s e t en drá

por pe r mu ta , s i e l v a lo r de l a

cos a dada e n pa r te de l p rec i o

exced e a l d e l d i n e ro o s u

equ i v a l e n te ; y po r ven ta en e l

c a so co n t r a r io

2. 2 . - C ONC EPTO JUR ÍDI CO

DE PERMUTA D E F INCAS

L uego , s e po dr í a con ven i r una

com pra ven ta en t reg and o pa r te

en d i ne ro y p a r te o l a t o t a l i dad

en o t r a c os a , o s e a una en t reg a

en e s pec i e , qu e pue de s e r : o t r o

so l a r , u na v i v i en da o v a r i a s y a

t e r mina da s , un a pa r t amen to o

v a r i os e n l a cos t a , p l a z a s de

g a r a j e , l oca l e s d e neg oc i o , e t c .

Que s i s upe ran e l 50% de l o

en t reg a do en e f e c t i vo s e

c a l i f i c a r í a e l co n t r a to de

pe rm uta , cu ya de f i n i c i ón y

con ten i do de l con t r a to de

PERMUTA l a encon t r am os en e l

T i tu l o V , a r t í cu l os 1 . , 538 a 1 541

de l C ód i g o C i v i l , cuy o tex t o

t r a n s c r i b i mos a c on t i nua c ión :

A r t i cu lo 1 . 53 8 . - L a pe rmu ta e s

un con t r a t o por e l cua l c a da uno

de l os c on t r a t a n te s s e ob l i g a a

da r una c os a p a rea re c i b i r o t r a .

A r t i cu lo 1 . 53 9 . - S i un o de l os

con t r a t a n te s hub i e s e r ec i b i d o l a

cos a que s e l e p r ome t i ó en

pe rm uta y a c re d i t a s e q ue n o e ra

p rop i a de l que s e l a d i o , n o

pod rá s e r o b l i g a d o a l o que s e

l e o f r ec i ó e n c a mb i o , y cu mp l i r á

con dev o l ve r l a que rec i b i ó .



A r t i cu lo 1 . 5 40 . - E l que p i e rda

por e v i c c ión l a cos a re c i b i da en

pe rm uta p od r á o p ta r en t re

recupe ra r l a que d i o en c a mb i o ,

o rec l ama r i nd emn i z a c i ón de

daños y pe r j u i c i os , pe r o so l o

pod rá u s a r de l de re cho a

recupe ra r l a c os a qu e e l e n t r ego

mien t r a s e s t a s ub s i s t a en p od er

de l o t r o pe r mutan te , y s i n

pe r j u i c i o d e l os de rec hos

a dqu i r i d o s en t re t a n to sob re

e l l a con buena f e por un

te rc e r o .

A r t í cu lo 1 . 5 41 . - En to d o l o que

no s e h a l l e e s p ec i a l men te

de t e rm inad o en e s te t í t u l o , l a

pe rm uta s e r e g i r á p or l a s

d i s pos i c i one s con cern i en te s a l a

ven ta .

2. 3 . - MOD ELO DE CES IÓN

DE F INC A A CAMBIO DE

OBRA

Pe r o , l óg i c amen te , p r oc ed i end o

de e s t a f or ma , no s e con ten ta , a

l o s dueñ os de so l a re s , que

p rec i s a men te , e l negoc io en e l

que e s t á n i n t e re s ad os , e s en

en t reg a r e l s o l a r a l p r om ot or , a

c amb i o de que e s te s e ob l i g ue a

en t reg a r una p a r te d e te rm inada

de l a obra t e r minada , qu e v a a

cons t ru i r s obr e e l p r op i o so l a r ,

y no e s t á n i n te re s ad os en o t r o

t i p o de p e r muta .

Su rg e a s í , un mo de l o de neg oc i o

que e s t á s i en do a p l i c a do c on

éx i t o po r l o s p r om o tor e s , en

b a s e a conc i l i a r i n te re s e s

con t r apues tos , co mo s on :

A ) Po r p a r te de l dueñ o de l

s o l a r (CED ENTE)

- R a zones d e

de s c ono c im ien to p r o f e s io na l de

g e s t i ona r una p r om oc i ón

i nm ob i l i a r i a de c i e r t a

enve rg ad ura .

- I n te re s e s c ome rc i a l e s

c i r cu n s c r i t os a l m un i c i p i o y z ona

de u b i c a c ión d e l s o l a r ( p or

e j emp lo s i e s un co me rc i a n te

con neg oc i o a b i e r t o en l a

l oca l i da d que t i e ne l a i n te nc i ón

de t r a s l a da r s e a una nueva zona ,

don de r ad i c a e l s o l a r , s i t u a do en

me j or zo na com erc i a l que e l

a c tua l )

- I n te re s e s f am i l i a re s ( dona r

a s u s h i j o s p i s os en e l m i sm o

mun i c i p i o )

- I n te re s e s e c on ómi cos , e n

coyun tu ra s f a vorab l e s , de

e vo l uc i ón a l a l z a de l os p rec ios

de v i v i en da s y l oca l e s

t e r mina dos , con l o q ue l a

opera c ión po dr í a s up oner p a ra

e l du eño de l s o l a r n o r enunc i a r

a l a s pos i b l e s p l u s va l í a s d e e s tos

p ro duc tos a l o l a r g o de l t i e mp o ,

f r en te a l a ven ta , en l a que

queda r í a a j eno a l a p e rce pc i ón

de e s t a s f u t u ra s p l u s va l í a s .

- D i f i cu l t a de s co yun t u ra l e s ,

de en con t r a r c omp rad or que

pa gue en d i ne r o

B ) Por p a r te de l p ro m ot or

(CES I ONAR I O) :

- E v i t a r e l f ue r t e

de s em bo l s o i n i c i a l q ue s up one l a

a dqu i s i c i ó n de l s o l a r

- D i sminu i r e l v o l u men d e

c ré d i t o ne ce s a r i o p a ra f i n a nc i a r

l a opera c ión .

- D i sminu i r l o s g a s t os

f i n a nc i e r os

- D i f i cu l t a de s co yun t u r a l e s ,

de en con t r a r f i n a nc i a c ión pa ra l a

a dqu i s i c i ó n de l s o l a r c on pa go

en d i n e r o .

- D i sminuc ión de l r i e s go d e

ven ta , en s i t u a c i one s

coyun tu ra l e s de s f a vo rab l e s , a l



s uponer l a ope ra c i ón una s

a d j ud i c a c ione s i n i c i a l e s e l s o l a r .

A l g una s de e s t a s r a z ones

expues t a s son con t r ove r t i da s ,

i n c l u s o pued en s e r v a lo rada s de

f orma f a v orab l e o d e s f a vorab l e ,

s e gún s e a l a co yun tu ra

e con óm ica po r l a que a t r a v i e s a

e l s e c t or i n mob i l i a r i o , pe r o no

c abe du da d e que s i emp re

tend r í a n e l e men t os c onc re tos

d i g nos de un a ná l i s i s p r o f un do .

-

S i b i en e l mo de l o p r opues t o

s a t i s f a ce a l o s p r om ot ore s , e s

e v i d en te i n t u i r e l de s e qu i l i b r i o

con t r a c tua l ex i s ten t e en c ada

p a r te c on t r a t a n te :

- E l due ño de l s o l a r , en t reg a

e l b i e n , qu e que da en po de r d e l

p ro mo to r , que pa ra que pu eda

s e r v i a b l e l a ope ra c i ón , nece s i t a

de s u p l ena d i s pos i c i ó n , y a que

de o t r o mo do , s i e x i s t i e r a

a l g una c l á u su l a re s o l u to r i a ,

s u s pens i v a , e t c . , no l o p od r í a

h i po teca r , y en conse cuenc i a l a

p ro mo c ió n s e h a r í a i n v i a b l e ,

s a l vo que f ue ra re a l i z a da c on

f ond os p ro p ios de l p r o m ot or .

- F ren te a e s t a en t r eg a re a l

de l b i en , q ue e l dueñ o de l s o l a r

re a l i z a , e l p ro m ot or so l o t i ene

una ob l i g a c i ón de f u tu r o , l a de

en t reg a r u na p a r te de l a ob ra ,

g enera lm en t e s e e s t i pu l a un

p l a zo , que t oda v í a d ebe

re a l i z a r , que no ex i s te en e l

mo men to de f or ma l i z a r e l

a cuerd o c on e l du eño , y que

pa ra s u re a l i z a c i ón e l p ro m ot or

h i po teca s o l a r y l o co ns t r u i d o

sobre e l m i s mo a un te rce r o

( con t r a t i s t a ) , y c ome rc i a l i z a en

p l a no , o b l i g á nd ose c on unos

te rc e r os a en t reg a r e l r e s to de

l a obra .

E v i d en te men te , d i ch o

de s equ i l i b r io s e pu ede , y a s í s e

h a l l e v a do a e f e c t o en mucha s

oca s io ne s por l a c on f i a n za d e l

due l o d e l s o l a r c on e l p ro mo to r .

Y e l p rob l ema , d e sde e l pun t o

de v i s t a j u r í d i co s e re c ru dec e ,

y a que s i a cu d i mos a nu e s t r o

Cód i go C i v i l , en bu s ca d e a poy o ,

nos enc on t r am os co n que d i ch o

con t r a t o no ex i s te , y por t a n t o

s e t r a t a de un c on t r a t o a t í p i c o ,

que l a j u r i s p ru den c i a h a te n i d o

que l i d i a r en s u i n te rp re t a c ió n ,

y a l que much os a u to re s

j u r í d i c os l e h an ded i c ad o

mu l t i t ud d e magn í f i c os l i b ros , de

l o s que s e l e c c io nam os , a l g unos

de e l l o s :

2. 4 . - VAR IANTES DEL

MODELO

A l o l a r go de l os mu chos a ños

que , en l a p r á c t i c a i n mob i l i a r i a ,

v i ene u t i l i z á nd ose e l mo de l o

a n te r i or men te expu es to de

ce s ión de so l a r a c amb i o de

obra , s e h an u t i l i z a do , c on l os

m i sm os ob j e t i v os y a s eña l a d os ,

l a s s i g u i en te s v a r i a n te s , que

pod r í am os a g rupa r c om o c l á s i c a s

y que de s a r ro l l am os en l os

ep í g r a f e s s i g u i en te s , o t r a s

mo da l i dade s , que a ún con los

m i sm os e f e c t os , t i enen una s

c a r a c te r í s t i c a s d i f e renc i a d ora s ,

que e s en c i a l men t e l a s a pa r t a n de

l o s m od e los c l á s i c os

2. 4 . 1 . - MOD ELO C LÁSI CO

DETERMINAD O

En e s te c a so e l d ue l o d e l s o l a r

l o ce de a l p ro mo to r a c amb io de

l a en t r eg a , en e l p l a z o

de t e rm inad o en e l co n t r a to , de

unos p ro duc tos i nm ob i l i a r i os

conc re t os , r e s u l t a n t e s d e l a

ed i f i c a c ió n re a l i z a d s o bre e l

p rop io s o l a r ced id o . P or

e j emp lo , l a s v i v i en da s de l a

p l a n t a á t i co , l a s p l a z a s d e g a r a j e

y t r a s te r os que l e s

cor re spo ndan y e l l oca l

com erc i a l ub i c ad o e n p l a n t a b a j a

a l a i zqu i e r da de l po r t a l d e l



ed i f i c i o ; o b i e n , to dos l o s

l oca l e s co mer c i a l e s , e t c .

2. 4 . 2 . - MOD ELO C LÁSI CO

INDETE RMINADO O

INI CIA LMENTE

PORC ENTUAL

En e s te c a s o s e c onv i ene l a

en t reg a de un de t e r minad o

porc en ta j e , po r e j e mp l o e l 25%

de t o dos l os p r o duc tos

i nm ob i l i a r i os de que c ons t a e l

ed i f i c i o , v i v i e nda s , g a r a j e s ,

t r a s te ros y l o ca l e s c ome rc i a l e s .

En re l a c i ón a e s t e por cen ta j e

e s t a b l e c i d o , y c om o

lóg i c a men te , p or un l a d o , n o

s ue l e c o i nc i d i r c on u n ida de s

com p le t a s de to dos l os

p ro duc tos , y p or o t r o ha y que

conc re ta r l a en t reg a f i n a l , s e

conv i ene en e l con t r a to , dos

c l á u su l a s de l s i g u i e n te ten or :

a ) E s t a b l e c e r p re c i os

un i t a r ios d e to d os l os

p ro duc tos , p a r a v a l ora r en

d i ne ro , l a s d i f e r enc i a s en ma s o

en me nos , s ob re u n i da de s

com p le t a s , p a r a que s e gún s e an

l a s d i f e ren c i a s que s e p r odu zcan

s e re a l i c en l a s co r re sp on d i en te s

l i qu i da c i one s a f a vor o en

con t r a de l p r o mo to r o e l due l o

re spec t i v a men te . A e s tos

e f e c tos s e s ue l e u t i l i z a r e l

b a rem os de l que l a p a r te

dec i ma l s e a s uper io r o i g u a l que

0 , 5 o i n f e r i or a e s te v a l or , p a r a

i r en una u o t r a d i re c c ió n .

b ) E s t a b l e c e r l a a d j u d i c a c ió n

por so r te o o b i en po r e l e cc i ón

a l t e rna t i v a , s or te an do e l

p r im er o que e l i g e , o cua l qu i e r

o t r o p roc ed i m i en t o .

2. 4 . 3 . - C ESI ÓN DEL

DERE CHO D E VUE LO

E l de rech o de vue l o e s un

de re cho r ea l , r e c on oc i do c om o

t a l en l a l e g i s l a c ió n h i po teca r i a ,

que pe r mi te a l qu e l o posee e l

ed i f i c a r de te r mina da s p l a n t a s

sobre o ba j o un ed i f i c i o y a

cons t ru i do .

CARACTER Í ST ICAS D EL

D ERECH O D E VUELO

Ar t í cu lo 1 6 . 2 de l Reg l a men t o

H ipote ca r i o ( t e x t o m od i f i c a d o

por e l Rea l D ecre to b1 867 /199 8 ,

de 4 de s ep t i em bre , que en

pa r te h a s i do de c l a r ad o

i n cons t i t u c i ona l )

E s e l de rech o de e l e va r una o

v a r i a s p l a n t a s s obre un e d i f i c i o

o e l de re a l i z a r cons t ru cc i one s

b a jo s u s ue l o , h a c i en do s uya s l a s

ed i f i c a c io ne s re s u l t a n t e s , que

s i n c ons t i t u i r de r ech o de

s uper f i c i e , s e re s e rva e l

p rop i e t a r io en c a so de

ena j ena c i ón de to do o pa r te de

l a f i n c a t r a n sm i t i da un te r ce r o ,

s e r á i n s c r i b i b l e c on f or me a l a s

nor ma s de l a r t i cu l o 8 y s u s

conc or dan t e s .

En l a i n s c r i p c i ón s e h a rá

cons t a r :

a ) L a s cuota s que ha yan d e

cor re spo nde r a l a s nueva s

p l a n t a s en l os e l eme n t os y

g a s to s co munes o l a s no rma s

p a ra s u e s t a b l e c im ien to .

b ) D e te r mina c i ón con cre ta

de l nú mer o máx i mo de p l a n t a s a

cons t ru i r ( p r ecep to de c l a r ad o

i n cons t i t u c i ona l p or s en te nc i a

de l T r i buna l Sup rem o de 24 de

f eb re r o de 2000 )

c ) E l p l a zo máx i mo pa ra e l

e j e r c i c i o de l de rech o de vue l o

no po drá e xce der de 1 0 a ños

( dec l a r ad o i n c ons t i t u c i ona l p or

í de m an te r i or )

d ) L a s norma s de r é g ime n d e

com un i dad , s i s e s eña l a re n , p a r a

e l c a so de ha ce r l a

cons t ruc c ió n .



Ut i l i z a n d o e s te con cep t o

j u r í d i c o , e l due lo de l s o l a r , ce de

e l de rech o de vue l o sob re una

ed i f i c a c ió n a l p rom ot or , y a

c amb i o e s t e s e ob l i g a a

cons t ru i r p a ra e l du eño d e d i ch o

so l a r de te r mina s p l a n t a s de l

ed i f i c i o .

Con e s t a ope ra c i ón l a s p l a n t a s

de l ed i f i c i o ( p l a n t a s só ta no , b a j a

y s i g u i e n te s , en s u c a s o ) , que e l

p ro mo to r c o ns t ru ye y t e r mina

i n i c i a l men te s on l a s que

pe r te nece n a l due l o d e l s o l a r , y

e l r e s to de p l a n t a s , l a s ub i c ada s

por enc ima , l a s que pe r tene cen

a l p ro mo to r .

2. 4 . 4 . - R ESERVA D E VUE LO

En e s te c a so , l a ope ra c i ón e s l a

i n ve r s a de l a de s c r i t a en e l

ep í g r a f e a n t e r io r , y a qu e e l

dueñ o d e l s o l a r ce de e l m i sm o a l

p ro mo to r , p a r a que c ons t ruya

sobre é l de te r mina da s p l a n t a s

de l m i s mo , re s e rván dose e l

dueñ o e l de rech o de v ue l o sob re

e l l a s .

2. 4 . 5 . - C ESI ÓN DEL

DERE CHO D E SUPERF IC IE

E l d e rec ho de s u per f i c i e e s un

de re cho r ea l , co n ten id o en e l

Rea l D ecre t o L eg i s l a t i vo 2 / 200 8 ,

de 20 de j u n io , po r e l que s e

a p rueba e l Tex t o r e f und id o d e l a

l e y d e l Sue lo

A r t í cu lo 40 de l Tex t o re f un d id o

de l a l e y de l Sue lo :

1 . E l de r ech o rea l d e

s uper f i c i e a t r i b uye a l

s uper f i c i a r i o l a f a cu l t a d de de

re a l i z a r c ons t r ucc ión o

ed i f i c a c io ne s sob re l a r a s a n t e y

sobre e l vue l o y s ub sue lo de una

f i n c a a j ena man ten i end o l a

p rop i eda d tem pora l d e l a s

cons t ruc c io ne s o ed i f i c a c i one s

re a l i z a da s . T amb i én pue de

cons t i t u i r s e so bre d i ch o

de re cho s obr e c ons t r ucc ione s o

ed i f i c a c io ne s y a re a l i z a da s o

sobre v i v i enda s , l oca l e s o

e l eme n t os p r i v a t i vos de

cons t ruc c io ne s o ed i f i c a c i one s

a t r i bu yen do a l s upe r f i c i a r i o l a

p rop i eda d tem pora l d e l a s

m i sma s , s i n pe r j u i c i o de l a

p rop i eda d s epa ra da d e l t i t u l a r

de l s ue lo .

2 . Pa r a que e l de r ech o d e

s uper f i c i e qued e v á l i da men te

cons t i t u i d o s e requ i e re l a

f orma l i z a c i ón en e s c r i tu r a

púb l i c a y l a i n s c r i p c ió n d e e s t a

en e l Reg i s t ro de l a Pr op i e dad

3 . En l a e s c r i tu r a debe rá

f i j a r s e nec e s a r i am en t e p l a z o de

dura c ión de l de rec ho de

s uper f i c i e que no po drá ex ced er

de 99 a ñ os

4 . E l d e re cho de s upe r f i c i e

pod rá s e r cons t i t u i do p or e l

p rop i e t a r io s e a púb l i co o

p r i v a do .

5 . E l d e re cho de s upe r f i c i e

pod rá c ons t i t u i r s e a t i t u l o

oner oso o g r a tu i to . En e l p r im er

c a so l a con t r ap r e s t a c i ón d e l

s upe r f i c i a r i o p od rá c ons i s t i r en

e l p a go d e una c an t i da d a l z a da o

de u n c an on p e r i ód i c o o EN LA

AD J UD I CAC I ÓN D E V I V I END AS

O LOCALES O D ERECH OS D E

ARREND AMI ENTO SOBRE

UNOS Y OTROS A FAVOR D EL

PROPI ETAR I O D EL SUELO , O

EN VAR I AS D E ESAS

MOD AL ID AD ES A LA VEZ , S I N

PER J U I C I O D E LA REVERS I ÓN

TOTAL D E LO ED I F I CAD O AL

F I NAL I ZAR EL PLAZO

PACTAD O AL CONST I TU I R EL

D ERECH O D E SUPERF I CI E .

E l a r t í cu l o 16 de l Reg l a men t o

H ipote ca r i o ( t e x t o m od i f i c a d o

por Rea l D ec re t o 1867 / 1998 , de

4 de s ep t i e mbr e )

Pa ra s u e f i c a z cons t i t u c i ón

debe rá i n s c r i b i r s e a f a vor d e l

s uper f i c i a r i o e l de rech o a

cons t ru i r e d i f i c i o s e n s ue l o

a j eno y e l de l e v an ta r nueva s



cons t ruc c io ne s sob re e l v ue l o o

e f e c tua r l a s b a jo e l s ue l o de

f undos a j en os . Los t í t u los

púb l i c os en qu e s e e s t a b l e zca

d i ch o de rech o de s u per f i c i e

debe rán reun i r , a de má s de l a s

c i r cu n s t a nc i a s nece s a r i a s p a ra l a

i n s c r i p c i ón , l a s s i g u i en t e s :

a ) P l a z o de dura c ión de l

de re cho d e s upe r f i c i e , que n o

exced erá de 7 5 a ños en e l

conc ed i d o p or l o s

Ayun tam ien tos , y d emá s

pe r sona s púb l i c a s , n i d e 99 a ños

en e l con ven i do en t re

p a r t i c u l a re s . T ran s cur r i d o e l

p l a zo , l o e d i f i c a do pa s a ra a s e r

p rop i eda d de l dueñ o d e l s ue l o ,

s a l vo pa c to en con t r a r io . N o

obs t a n te , a n te s de s u

venc i m ie n t o po d rá p a c t a r s e una

p rór rog a p or un pe r io do n o

s uper i or a l máx i mo l e g a l .

b ) D e te r mina c i ón de l c a n on o

p rec i o qu e ha ya de s a t i s f a ce r e l

s uper f i c i a r i o , s i e l de rech o s e

cons t i t u ye a t i t u l o o ner oso .

c ) P l a z os s eña l a dos p a ra

i n i c i a r l a e d i f i c a c ión que n o

pod rá ex ced er de 5 a ños , s u s

c a r a c te r í s t i c a s g en era l e s y

de s t i no d e l a cons t ruc c ió n . E l

t r a n s cu r so de l p l a z o n o

impe d i r á , s i n em ba rgo , l a

i n s c r i p c i ón de o bra nu eva ,

s i emp re qu e e l r é g imen d e l

de re cho de s upe r f i c i e e s te a un

v i g en te e i n s c r i to .

d ) Pa c t os re l a t i v os a l a

re a l i z a c ión de a c t os de

d i s pos i c i ón p or e l s uper f i c i a r i o .

e ) Ga ran t í a s de t r a s cen denc i a

re a l c on que s e a s egure e l

cump l im ien to d e l os p a c tos d e l

con t r a t o .

2. 5 . - MODE LOS DE

APORTA CI ÓN DEL SO LAR

CON PA RTI CI PAC IÓN D EL

DUEÑO EN EL N EG OC IO

INMOBI LIA RIO

E s tos m ode los e s t á n má s

p róx im os a l a de p a r t i c i p a c i ón

soc i e t a r i a en e l n egoc io d e l

p ro mo to r , y s e u t i l i z a n en l a s

s i g u i en t e s v a r i a n te s .

2 . 5 . 1 . - PART I C I PAC I ÓN D EL

D UELO D EL SOLAR EN LAS

GANANCI AS L I QUI D AS

OBTENI D AS EN LA

PROMOCI ÓN I NMOBI L I AR I A

En e s te c a so l a ce s i ón d e l s o l a r

s e re a l i z a a c amb io de una

p a r t i c i p a c i ón en l os b ene f i c i os

que o b teng a e l p ro m ot or por l a

com erc i a l i z a c ió n de l e d i f i c i o

cons t ru i do s obre e l s o l a r ce d id o

por e l du eño de l m i s mo .

F ren te a l a s moda l i da de s c l á s i c a s

de a po r t a c ió n , enu me rada s en e l

ep í g r a f e 2 . 3 en l a s que e l dueñ o

de l s o l a r , qu edaba f ue ra d e l

r i e s go de l nego c i o d e l

p ro mo to r , en e s t e c a so , qu eda

con u n g r ad o de i n vo l uc ra c i ón l a

e vo l uc i ón f a vo rab l e o

de s f a vorab l e de d i ch o nego c io .

Se gún e l g r ad o d e p r ota g on i sm o

que e s té d i s pue s to a a s umi r e l

dueñ o de l s o l a r , l a ope ra c i ón

pude l l e v a r s e a c a b o p or l o s

s i g u i en t e s i n s t ru men tos

soc i e t a r i os .

2. 5 . 1 .1 . - COMUN IDAD DE

PROP IETA RIOS

S e c ons t i t u ye una c omun ida d de

b i ene s de c a r á c te r em pre s a r i a l ,

a l a que e l du e l o a por t a e l s o l a r

y e l p ro mo to r s e ob l i g a a

re a l i z a r l a obra , r epa r t i énd ose

l a s pé rd i da s y g a nanc i a s

p ro duc i da s p or l a v en ta o e l

a l qu i l e r de l e d i f i c i o co ns t r u i d o

en l a p r opo rc i ón pa c t ada

E l p r ob l e ma de l a C omu n ida d de

Pr op i e t a r i os e s que c a re ce de



per sona l i da d j u r í d i c a , y en

consec uenc i a t a n t o e l dueñ o

com o e l p r om o tor re sp on den

so l i da r i a men t e de l a s de uda s c on

to do s u p a t r im on i o p re s en te y

f u tu ro .

2. 5 . 1 .2 . - S OC IEDAD

En e s te c a so s e c ons t i t u ye una

nueva soc i eda d en t re e l due l o

de l s o l a r y e l p r om ot or , c i v i l o

mercan t i l ( a nón ima , de

re spons ab i l i dad l i m i t a da ,

coman d i t a r i a , co l e c t i v a , e t c . ) de

l a s h ab i tu a l e s en l a l e g i s l a c ió n ,

de f o rma que e l dueñ o d e l s o l a r

l o a p or t a y e l p r om ot or s e

ob l i g a a c ons t r u i r .

L a que ma s s e a dap ta a l mo de l o

de neg oc i o e s l a Co man d i t a r i a ,

en l a q ue e l s oc i o c o mand i t a r i o

e s e l due l o de l s o l a r y e l

co l e c t i vo e s e l p r o mo tor .

2. 5 . 1 .3 . - CUEN TA EN

PARTI CI PAC IÓN

En e s te c a so , no ha c e f a l t a

cons t i t u i r una nueva soc i eda d o

com un i dad de b i ene s , y a que e l

dueñ o de l s o l a r , qu e , en e s te

c a so d ebe te ne r l a n a tu ra l e za de

com erc i a n te , a po r t a a l a

s oc i e dad de l p r om ot or e l s o l a r ,

a c amb i o de r ec i b i r una p a r te de

l a s g a nanc i a s que s e ob teng an .

J u r í d i c ame n te e s t a f i g u ra de

cuen ta s en pa r t i c i p a c ió n e s t á

re gu l a da en l os a r t í cu los 239 a

242 de l Cód i go de Co mer c io

2. 5 . 2 . - PART IC IPA CI ÓN D EL

DUEÑO DE L SO LAR EN LAS

VENTAS DE LA

PROMO CIÓN

E s t a m oda l i da d s e d i f e ren c i a de

l a a n te r io r e n que e l d ueño d e l

s o l a r , p re ten de n o sop or ta r l a s

e ven t ua l e s pé r d i da s que

pud i e r an o r i g i n a r s e en l a

opera c ión , y p a c t a pe rc i b i r d e l

p ro mo to r un por cen ta j e de s u s

ven ta s t o t a l e s

2 . 5 . 3 . - EL D UEÑO D EL SOLAR

PERC I BE UN D I NERO POR LAS

VENTAS D E SUS P I SOS Y /O

LOCALES

En e s te c a s o e l dueñ o de l s o l a r

pe rc i be e l p r o duc to de l a ve n ta

de l po rce n ta j e de a por t a c i ón

pa c t ad o . E s t a m o da l i dad n o

d i f i e re de una a por t a c i ón

c l á s i c a , en l a que s e i n t r od uce e l

f a c tor de que e l p r om ot or s e

ob l i g a a v end er to da l a

p ro mo c ió n , en t reg and o a l dueñ o

de l s o l a r , l o s p r o duc tos

ob te n id os de l a ven ta re a l i z a da

por l a p a r te d e l a p r om oc i ón

que l e c or re spo nde a a que l .

Como , l óg i c a men te , l a

com erc i a l i z a c ió n t i en e unos

cos te s , l a r eperc u s ión de l os

m i sm os a l due ño d e l s o l a r ,

puede e s t a r i n c orp ora da a l

porc en ta j e de a p or t a c i ón

pa c t ad o ( que l óg i c a men te

d i sm inu i r í a ) , o b i en f i r ma r un

con t r a t o d e p r e s t a c i ón de

s e rv i c i os , p or e l que e l

p ro mo to r de s cue n ta de c ada

ven ta e f e c t uada l o s g a s tos que

ha yan p rev i amen te p a c t ad o p or

que e l p ro m ot or l e re a l i c e e s t a

g e s t i ón . .

2. 6 . - A PORTA CI ÓN P OR

MEDIOS S IMULADOS O

F IDUCI ARI OS

E l ob j e t i co p ropu es t o po r e l

c amb i o de so l a r p or ob ra pue de

consegu i r s e por o t r a s v i a s

a l t e rna t i v a s , que p re ten den

sos l a y a r l o s p rob l ema s de

g a r an t í a s o m in im i z a r cos te s

f i s c a l e s , p a r a l o cua l s e s ue l e

a cud i r a negoc i os i n d i re c t os o

s imu l a dos . L a s pos i b l e s v a r i a n te s

son l a s s i g u i en te s :

a ) r e a l i z a r l a co ns t r ucc ión a

nomb re de l due l o de l s o l a r , que



apa rece d e e s te mo do c om o

ún i co t i t u l a r d e l s ue lo y d e l

ed i f i c i o cons t ru i d o sob re a que l ,

f i g u rando co m o t a l en to dos l os

doc ume n t os y expe d i en te s

a dmin i s t r a t i v os y f i s c a l e s , t a l e s

com o l i c enc i a de o bra s ,

dec l a r a c i ón de ob ra nueva ,

dec l a r a c i one s d e I VA , e t c .

b ) Rea l i z a r l a c ons t rucc ió n

en no mbr e d e l p ro mo to r , a l que

no s e l e t r a n s mi te e l s o l a r en

doc ume n t o pú b l i c o , y e s te a s u

ve z , r e co noc e en do cu men t o

p r i v a do l a ob l i g a c ió n de

t r a n sm i t i r , a l du eño de l s o l a r ,

de t e rm inad os p i s os y /o l o ca l e s .

c ) Rea l i z a r l a ce s ió n de s u e l o

por vue l o en l a m oda l i da d de

que ex i s t e un ún i co t i t u l a r , que

a pa rece c o mo ú n i c o p ro mo to r ,

r e so l v i en do p or nego c i o a pa r te

l a a t r i b uc i ón de l a s p ro p i eda des

hor i zon ta l e s qu e l e

cor re spo ndan a l d ueño de l s o l a r

de l e d i f i c i o y l a g a r a n t í a d e l

t i t u l a r ocu l t o , qu e pue de s e r ,

s e gún l os c a sos , e l dueñ o d e l

s o l a r o b i en e l p r om ot or

E v i d en te men te l os r i e s g os que

puedan de r i v a r s e de e s t e t i p o de

a c tua c i one s , p a r a e l que

dep os i t a s u c on f i a n za , s on

v a r i a d os y g r a ve s , de s t a cand o

los c a s os de f a l l e c i m ien to d e l

due l o de l s o l a r o l a i n s o l ve nc i a

de l p r om ot or o d e l due lo d e l

s o l a r

2. 7 . - RÉG IMEN JUR ÍDI CO

DEL C ONTRAT O DE

APORTA CI ÓN EN LA

LEG ISLA CI ÓN C IV IL

CATALANA : LEY 23/ 20 01 DE

31 DE D IC IEMB RE

Como ya h em os s eña l a d o e l

con t r a t o d e a por t a c i ón , n o

f i g u ra en e l Có d i g o C i v i l , po r l o

que una p a r te de l a

j u r i s p rud enc i a y de l os exp er tos

d i s cu ten s u n a tu ra l e za c om o

con t r a t o a t í p i co , y o t r os l o

con f i g u ran den t r o d e l a pe rmu t a ,

de c os a f u tu ra .

No obs t a n te , en nue s t r a

l e g i s l a c i ón c i v i l d e c a r á c t e r

f ora l , con cre t amen te en l a de

Ca ta l uña , enc on t r am os una

p i s t a , en l a L ey 22 / 30 01 d e 31

de d i c i em bre , de c am b io de f i n c a

o de ed i f i c a b i l i da d a c amb io de

cons t ruc c ió n f u tu ra , l e y que

t r a n s c r i b i mos a c on t i nua c ión :

TEXTO I NTEGRO D E LA LEY

23 /2001 , D E 31 D E D I CI EMBRE ,

D E CES I ÓN D E F I NCA O D E

ED I F I CAB I L ID AD A CAMBI O D E

CONSTRUCCI ÓN FUTURA

(BOE D E 2 D E FEBRERO D E

2002 ) .

PREÁMBULO

L a p re s en te L ey r e gu l a l a ce s i ón

de una f i n c a o d e una

de t e rm inada ed i f i c a b i l i da d

i n c l u i da en l a f i n c a de l a pe r sona

ceden te a c a mb i o de l a

a d j ud i c a c ión de una

cons t ruc c ió n f u tu ra o re su l t a n te

de re hab i l i t a c i ón . E s t a f i g u ra

pe rm i te a l o s p r op i e t a r i os de

te r renos o de f i n c a s ed i f i c a da s

ob te ner v i v i en da s , l oca l e s u

o t r a s c ons t rucc io n e s , nuev os o

rehab i l i t a dos , s i n t en er que

i n te rven i r d i re c t amen te en e l

p roc e so d e g e s t i ón y

cons t ruc c ió n de l os m i sm os .

Pa r a l a pe r sona ce den te , e l

i n te ré s d e e s t a f i g u ra p a r t e d e l

hecho de que , nor ma l men te , n o

d i s po ne de l os m ed ios

s u f i c i en te s n i de l a c a pa c i dad de

g e s t i ón n ece s a r i a p a ra l l e v a r a

c a bo l a c ons t rucc ión o l a

rehab i l i t a c ión , en e s te s en t i d o ,

l a s d i f i cu l t a de s s e a cen túan

e s pec i a l men te en e l c a so de que

e l p l a nea mie n t o u rban í s t i co ha ya



de t e rm inad o pa ra l a f i n c a ob j e t o

de ce s ión un v o l u men e d i f i c a b l e

imp or ta n te y un os p l a zos de

ed i f i c a c ió n f or zos a .

A l a pe r sona ce s iona r i a , que

nor ma lm en te e s p ro mo to ra o

cons t ruc to ra , l a ce s i ón de l a

f i n c a l e pe r mi t e cons t ru i r s i n

t ener que ha ce r u n de s e mbo l so

i n i c i a l p a r a a dqu i r i r e l s u e lo o e l

vo l u men e d i f i c a b l e . En e s te

s en t i do , l a ce s i ón l e e v i t a , o

b i en te ner qu e i nm ov i l i z a r un

c ap i t a l p r op i o p a ra a dq u i r i r l o s ,

c a p i t a l qu e no r ecup era rá h a s t a

l a ven ta de l a s v i v i e nda s , l o s

l oca l e s o l a s ed i f i c a c i one s y a

t e r mina dos , o b i en tene r que

a s umi r un os g a s tos f i n a nc i e ros

imp or ta n te s a f i n d e a dq u i r i r

i n i c i a l men te l a f i n c a o e l

vo l u men e d i f i c a b l e , g a s tos qu e ,

l óg i c a men te , t i enen repe rcu s i ón

en e l cos te t o t a l de l a obra

te r mina da .

D e e s t a f or ma , l a L ey s e i n s e r t a

en l a s de te r mina c ion e s d e l

or denam ien t o v i g en t e sob re l a

f i g u ra de l p ro mo to r .

L a ce s ión d e f i n c a o de

ed i f i c a b i l i da d a c amb i o de una

cons t ruc c ió n f u tu ra pue de

ha ce r s e me d i a n te l a t r a n s mi s i ón

to t a l d e l o s m i s mos a c amb i o de

l a menc iona da co ns t r ucc i ón , o

med i a n te l a t r a n s mi s i ón de una

p a r te d e l a f i n c a o de

ed i f i c a b i l i da d en l a p r opo rc i ón

que l a p e r so na ce den te y l a

ce s iona r i a de te r mine n ,

cons t i t u yen do una s i t u a c i ón de

com un i dad .

En amba s mo da l i dade s , l a s

med ida s de p ro tec c ió n de l a

pe r sona ce den te , de sp r ov i s t a ,

to t a l o p a r c i a l men te , de s u

p rop i eda d , h an de s e r

e s pec i a l men te i n ten s a s .

En e s te s en t i do , h a y que

e s t i pu l a r e n e l c on t r a t o de

ce s ión l a s c a r a c t e r í s t i c a s de l a

obra , l a s c on d i c i one s de

re a l i z a c ión y e l i n i c i o y e l p l a z o

de f i n a l i z a c i ón de l a s obra s , de

con f o rm ida d c on l a L ey 24 / 199 1 ,

de 2 9 de n ov i emb re , de l a

v i v i e nda , q ue ex i g e e l

e s t a b l e c im ien t o de p l a z os de

f i n a l i z a c i ón y en t reg a de l a s

v i v i e nda s a c aba da s que en e l

mo men to de l a v en ta e s t á n en

p roy ec t o o en c ons t rucc ión .

L a pe r sona ce den te t i en e ,

a demá s , una f a cu l t a d de

re so l u c i ón de l c on t r a t o de

c a r á c te r c a u te l a r ,

i ndep end i en tem en te d e l r é g i men

nor ma l de l a re s o l u c ió n p or

i n cu mp l i m ie n t o en e l p l a z o

e s t i pu l a do . E s t a f a cu l t a d n a ce

cuand o l a pe r s ona c e s io na r i a n o

ha i n i c i a do l a s ob ra s de

cons t ruc c ió n en e l p l a zo pa c t ad o

o cuan do l a l i c enc i a no s e a j u s t a

a l o s p a c tos e s t a b l e c i dos , p or

una c au s a que no l e e s

impu tab l e .

L a p re s en te L ey e s t a b l e c e ,

a demá s de l a f a cu l t a d de

re so l ve r e l c on t r a t o p or

i n cu mp l i m ie n t o , una me d i da que

f a vorece que l a pe r sona

p ro mo to ra re a l i c e e f e c t i v a men te

l a obra . E s t a me d i da cons i s te en

re f or za r l a e f i c a c i a d e l a

con d i c ión re so l u t or i a e xpre s a

que l a s p a r te s pue dan haber

e s t i pu l a do . En e s te s en t i do , e l

cump l im ien to de l a con d i c i ón s e

puede a c re d i t a r po r a c t a

nota r i a l o po r ce r t i f i c a c i ón de l a

a u tor i da d a d min i s t r a t i v a

com pe t en te qu e a c re d i t e que l a

obra n o s e h a r e a l i z a do en l a s

con d i c ione s y con l a s

c a r a c te r í s t i c a s e s t a b l e c i da s .

En to dos l os c a sos d e re so l uc i ón

de l con t r a t o , l a pe r s ona ce den te

recupe ra l a p rop i eda d de l o que

hab í a ce d i do y h a c e s uya , p or

a cce s ió n , l a obra re a l i z a da , c on

l a ob l i g a c ió n d e r e s a rc i r p or



e l l o a l a pe r sona ce s i ona r i a . S i n

emba rgo , l a pe r sona ce den te

puede ex i g i r a l a ce s i ona r i a e l

de r r i b o de l a ob ra a c a r g o de

e s t a ú l t i ma , s i e l cos te de

f i n a l i z a c i ón o a dap ta c ión de l a s

obra s e j e cu tada s a l a s

e f e c t i v amen te p a c t a da s e s

s uper i or a l a m i t a d de l cos te de

l a cons t ruc c i ón p re v i s t a .

A r t í cu lo 1 . Conc ep t o .

E l con t r a to de ce s i ón de una

f i n c a o de una d e te rm inada

ed i f i c a b i l i da d a c amb i o de l a

a d j ud i c a c ión de una

cons t ruc c ió n f u tu ra o re su l t a n te

de l a rehab i l i t a c ión re qu i e re , en

e l m om ent o de f o rma l i z a r l o , que

s e de t e rm inen l a s v i v i enda s , l o s

l oca l e s o l a s demá s ed i f i c a c i one s

con i n d i c a c i ón d e c ada u no de

l os a d j ud i c a t a r ios y , cu an do l o

que s e h a ya de cons t ru i r o l o

que r e su l t e de l a rehab i l i t a c i ón

s e an v i v i enda s o l o ca l e s d e una

ed i f i c a c ió n , q ue s e co ns t i t u ya e l

r é g ime n de p rop i e dad h or i zon ta l

com o i den t i f i c a c ión nece s a r i a .

A r t í cu lo 2 . Mo da l i dad e s .

1 . L a ce s ión puede ha ce r s e

med i a n te

a ) L a t r a n smi s ión t o t a l de una

f i n c a o de l a ed i f i c a b i l i da d a

c amb i o de l a cons t ru cc i ón

f u tu ra .

b ) L a t r a n smi s ión d e una cu ota

de una f i n c a o de l a

ed i f i c a b i l i da d en l a p r opo rc i ón

que l a p e r so na ce den te y l a

ce s iona r i a de te r mine n ,

cons t i t u yen do una s i t u a c i ón de

com un i dad .

2 . En e l c a s o de t r a n s mi s i ón

to t a l de u na f i n c a , l a

cons t ruc c ió n f u tu ra s e pue de

s i t u a r en una f i n c a d i s t i n t a de l a

que ha s i d o ce d i da .

A r t í cu lo 3 . Rég i men g ene ra l .

1 . En l o s con t r a t os de ce s i ón

o t org ad os a n te s de l a ob te nc i ón

de l a l i c e nc i a de obra

cor re spo nd i en t e s e h an de ha ce r

cons t a r l a s c a r a c te r í s t i c a s de l a

obra , l a s con d i c io ne s , l o s p l a zos

i n i c i a l y f i n a l de l a cons t ru cc i ón

y l a c a l i dad de l os ma te r i a l e s

emp le a dos .

2 . En l o s con t r a t os de ce s i ón

o t org ad os una ve z ob ten i da l a

l i c en c i a d e ob ra co r re sp on d i en te

h a y que i n c orp ora r e l co n te n id o

de l a m i s ma , a s í co m o l a s

de t e rm ina c i one s d e l p r oyec to o ,

s i p ro ced e , l a ce r t i f i c a c i ón

emi t i da po r e l f a cu l t a t i vo o

f a cu l t a t i v a de l a ob ra , y l a

mem or i a de c a l i dade s s e gún e l

p roy ec t o re da c t a do p or e l

f a cu l t a t i vo o f a cu l t a t i v a

cor re spo nd i en t e .

3 Amba s p a r te s pue den a c or da r

l a cons t i t u c i ón de u n a va l

b anca r io o cua l q u i e r o t r a

g a r an t í a a f i n de a s egura r e l

cump l im ien to d e l a ob l i g a c ión de

l a pe r sona ce s io na r i a .

4 . L a pe r sona ced en t e , d e spués

de un r eque r im ien to f eha c i en t e ,

puede i n s t a r l a re s o l uc ión d e l

con t r a t o s i l a l i c e nc i a n o s e

a j u s t a a l o s p a c tos a c or dad os ,

en e l c a so e s t a b l e c i d o p or e l

a p a r t a d o 1 , o s i l a s ob ra s no s e

h an i n i c i a d o e n e l p l a z o pa c t ad o

por una c au s a q ue n o l e s e a

impu tab l e .

5 . L a ob l i g a c i ón de l a pe r sona

ce s iona r i a só lo s e en t i en de

cump l i da cuand o l a en t r eg a d e l a

obra s e h a ce en l a s cond i c i one s

y con l a s c a r a c t e r í s t i c a s

p a c t ada s . S i no s e h a e s t i pu l a d o

nada en e s t e s en t i d o , l a obra h a

de s e r en t reg a da í n te g ra men t e ,

con to dos l os requ i s i t os de

h ab i t a b i l i da d o l os q ue s e an



nece s a r i os p a ra e l u s o a que s e

de s t i ne .

6 . L a obra puede s e r re a l i z a da y

en t reg a da por una pe r sona

d i s t i n t a a l a c e s iona r i a , s a l v o

que s e h a ya p a c t ad o l o

con t r a r i o .

A r t í cu lo 4 . Adq u i s i c i ón en l a

t r a n sm i s ió n t o t a l .

S i l a ce s i ón s e h a c e med i a n te l a

t r a n sm i s ió n t o t a l de l a f i n c a o

de l a ed i f i c a b i l i da d a c amb io de

l a cons t rucc ión f u t u ra , l a

en t reg a d e l a s v i v i enda s , l o s

l oca l e s o l a s demá s ed i f i c a c i one s

que co rre sp on dan a l a pe r sona

ceden te s e h a ce una v e z

f i n a l i z a da l a obra .

A r t í cu lo5 . Adq u i s i c i ón en l a

t r a n sm i s ió n pa rc i a l .

S i l a ce s i ón s e h a c e med i a n te l a

t r a n sm i s ió n de u na cu ota de l a

f i n c a o d e l a e d i f i c a b i l i da d , en l a

de s c r i p c i ón de l a s d i f e ren te s

v i v i e nda s , de l o s l oca l e s o de l a s

ed i f i c a c io ne s p roy ec ta da s h a de

cons t a r l a re s pec t i v a

a d j ud i c a c ión a c a da un o de l os

p rop i e t a r ios , que ha de ha ce r s e

e f e c t i v a a me d i da que l a ob ra s e

com p le te .

A r t í cu lo 6 . I n c ump l im ien to d e l

con t r a t o .

1 . En c a so d e i n cu mp l i m ie n t o de

l a s cond i c i one s , l a s

c a r a c te r í s t i c a s o e l p l a zo i n i c i a l

o f i n a l e s t i p u l a d o , l a pe r sona

ceden te pue de ex i g i r e l

cump l im ien to de l c on t r a t o , o l a

re so l u c i ón de l m i s mo , en am bos

c a sos , c on l a i nde mn i z a c i ón de

daños y pe r j u i c i os

cor re spo nd i en t e .

2 . L a s p a r te s c on t r a t a n te s

pueden e s t i pu l a r que l a no

rea l i z a c ión de l a ob ra e n l a s

con d i c ione s , l a s c a r a c te r í s t i c a s y

l o s p l a z os de e j e c uc i ón

e s t i pu l a dos teng a e l c a r á c te r de

con d i c ión r e so l u to r i a

a u to má t i c a .

3 . L a a c re d i t a c ió n d e l

i n cu mp l i m ie n t o de l a s

con d i c ione s , l a s c a r a c te r í s t i c a s y

l o s p l a zos pu ede ha ce r s e p or

a c t a no ta r i a l o , s i p ro ced e , p or

ce r t i f i c a c i ón de l a a u to r i dad

a dmin i s t r a t i v a .

A r t í cu lo 7 . Re so l uc i ón

a u to má t i c a de l con t r a to .

Pa r a que o pere l a re so l uc i ón

a u to má t i c a e s t a b l e c i da po r e l

a r t í cu lo 6 . 2 s e p rec i s a :

a ) L a not i f i c a c ión f eha c i en t e de

l a re so l uc i ón a l a pe r sona

ce s iona r i a y a l o s t e rce ros

t i t u l a re s de de rec hos

cons t i t u i d os sob re l a f i n c a .

b ) L a no opos i c ió n de l a pe r sona

ce s iona r i a a l a re so l uc ión , en e l

p l a zo de qu i n ce d í a s .

A r t í cu lo 8 . E f e c tos .

1 . En c a so de re s o l uc ión d e l

con t r a t o , l a pe r sona ce den te

recupe ra l a p rop i eda d de l o que

hab í a ce d i do y h a c e s uya , p or

a cce s ió n , l a obra re a l i z a da , c on

l a ob l i g a c ió n d e r e s a rc i r p or

e l l o a l a pe r sona ce s i ona r i a y , s i

p roc ede , a l o s t e r ce r os .

2 . No obs t a n te l o que e s t a b l e ce

e l a p a r t a do 1 , c uand o e l cos te

de l a f i n a l i z a c i ón d e l a s obra s o ,

s i p roc ede , de l a a dap ta c ión de

l a s re a lmen te e j e cu ta da s a l o s

p a c tos e s t a b l e c i d os en e l

con t r a t o s e a s uper io r a l a m i t a d

de l c os te de l a cons t ru cc i ón

pa c t ada , l a pe r s ona ce den te

puede op ta r p or e l de r r i b o a

c a r go d e l a pe r s ona ce s iona r i a .



Art í cu lo 9 . Op os i c ión d e l

con t r a t o a n te te rce r os .

E l con t r a to d e ce s i ón d e f i n c a o

de ed i f i c a b i l i da d e s op on ib l e

a n te te rce r os de s de que s e h a ya

hecho s u i n s c r i p c i ón en e l

Reg i s t r o de l a Pr op i eda d .

D i s pos i c i ón f i n a l . En t r a da en

v i gor .

L a p re s en te L ey en t r a en v i gor a

l o s t re s m ese s de s u pub l i c a c i ón

en e l «D i a r io O f i c i a l de l a

Genera l i da d de Ca ta l uña» .

2. 8 . - INSC RIP C IÓN EN EL

REG ISTRO DE LA

PROP IEDAD D EL

CONTRA TO DE

APORTA CI ÓN

Sobr e e s te p a r t i cu l a r , h a h ab i d o

una c i e r t a po l ém i ca a l r ede d or

de l a reda cc i ón de l a r t í cu l o 13

de l Reg l amen to H ipo teca r io q ue

f ue mo d i f i c a do en e l Rea l

D ecre t o 1 867 /198 9 , de 4 de

s ep t i e mbr e , pe r o que

pos te r i orm en t e e s t a re da cc i ón

f ue a nu l a da po r Se n ten c i a d e l

T r i buna l Sup re mo de l 31 de

enero de l 2001 y de c l a r a dos

i n cons t i t u c i ona l e s l o s p á r r a f os

ma rca dos

T ran s c r i b im os y c ome n t a mos , a

con t i nua c ión , l a r eda c c i ón d e l

a r t . 13 de s t a cand o l a p a r te que

ha s i d o a nu l a da p or e l Supr em o ,

ma rcan do cada p á r r a f o c on

V=V i g en te o A= Anu l a d o

En l a s ce s ione s d e s ue lo p or

obra f u tu ra e n l a s qu e s e

e s t i pu l e que l a c on t r ap re s t a c i ón

a l a ce s i ón c ons i s t a en

t r a n sm i s ió n a c tua l de p i sos o

l oca l e s de l ed i f i c i o a cons t ru i r ,

que a pa re zcan de s c r i tos en e l

p rop io t i t u lo de pe rmu ta ,

con f o rme a l a L ey de P rop i e dad

H or i z on ta l y con f i j a c i ón de l a

cuo ta que l e s c or r e spon de rá en

l os e l em en t os co munes , a l

p r a c t i c a r s e l a i n s c r i p c i one s h a rá

cons t a r l a e s pec i a l c omu n i dad

cons t i t u i da en t r e ce den t e y

ce s iona r io , s i e mp re qu e s e f i j e

un p l a zo pa ra re a l i z a r l a

a d j ud i c a c ión q ue no po drá

exced er de 10 a ñ os

A

S a l vo que en e l t i t u l o de

ce s ion e s p a c te o t r a c os a , e l

ce s ion a r io po d rá po r s i s o l o

o t org a r l a s e s c r i tu r a s

cor re spo nd i en t e s de Obra

Nueva y P rop i eda d H o r i z on ta l ,

s i emp re y cuan d o co i nc i dan

exa c t am en te l a de s c r i p c ión que

s e h a g a en e l l a s de l o s

e l eme n t os i n depen d i en te s a que

ha ce re f e re nc i a e l p á r r a f o

a n te r i or

A

L a i n s c r i p c ió n d e l a p rop i e dad

hor i zon ta l de te r mina ra que t a l e s

e l eme n t os que den i n s c r i t os a

f a vor de l ce den te , s i n p e r j u i c i o

de f o rma l i z a r a c t a n ota r i a l de

en t reg a .

A

S a l vo pa c t o e n c on t r a r i o , e l

ce s iona r io no po drá e na j ena r n i

g r a va r , s i n c onsen t im ien to d e l

ceden te , l o s e l e men tos

i ndep end i en te s que c ons t i t u yen

l a p re s t a c ión .

A

E l r é g i men p rev i s t o en e s te

a r t í cu lo no s e rá a p l i c a b l e

cuand o l os c on t r a t a n t e s h a yan

con f i g u ra do l a c on t r ap re s t a c i ón

a l a ce s ión de f o rma d i s t i n t a a

l o c on temp l ad o en e l p á r r a f o

p r im er o c om o mera men te

ob l i g a c iona l . En e s t e c a so s e

expre s a ra de f or ma e s c ue t a en

e l cue r po de l a s i en t o que l a

con t r ap re s t a c i ón a l a c e s ión e s

l a obra f u tu ra , pe r o s i n de t a l l a r

e s t a . En e l a c t a de i n s c r i p c i ón y

en l a n ota a l p i e de l do cu men t o

que e l de rech o a l a obra f u tu ra

no e s ob j e t o de i n s c r i p c ió n .



No o bs t a n t e s i s e hub i e r a

g a r an t i z a do l a c on t r ap re s t a c i ón

con c ond i c i ón re s o l u to r i a u o t r a

g a r an t í a r e a l , s e i n s c r i b i r á n

e s t a s g a r an t í a s co n f or me a l

a r t í cu lo 11 de l a L ey

H ipote ca r i a V

E s t a de c l a r a c i ón de

i n cons t i t u c i ona l i da d s e de be a

l a s s i g u i en te s r a zo nes :

- E l con t r a t o s e c a l i f i c a d e

pe rm uta .

- Se gún l o d i s pue s t o en l os

nuevos t re s p r ime ros p á r r a f os ,

e l cede n te p od r í a a dqu i r i r l a

p rop i eda d de l os p i s os o l o ca l e s

conv en i dos , l o que s e a l t e r a e l

r é g ime n l e g a l de a dqu i s i c i ón de

l a p rop i eda d , e s t a b l e c i d o en e l

a r t í cu lo 609 de l Có d i g o C i v i l ,

que req u i e r e l a c oncu rre nc i a de

t i t u lo y mo do , de manera que n o

ba s t a e l con t r a to s i n o v a

a compaña do d e l a en t reg a de l a

cos a ven d i da , l o q ue n o e s

a p l i c a b l e e n e s te c a so po rque n o

t i ene ex i s tenc i a a l t r a t a r s e de

p i sos o l o ca l e s de u n e d i f i c i o a

cons t ru i r , l o q ue s up ond r í a

mo d i f i c a r e l Có d i g o C i v i l ,

med i a n te un s im p l e r e g l amen t o .

2. 9 . - CONTEN IDO D EL

CONTRA TO DE

APORTA CI ÓN

E v i d en te men te l os co n t r a tos de

a por t a c ió n s e pue den rea l i z a r

con l a s i g u i en t e ma t e r i a p r i ma :

A ) So l a r

B ) So l a r c on e d i f i c i o a

dem o le r

C ) Ed i f i c i o a r ehab i l i t a r

D ) Ter ren o u rban i z a b l e

pend i en t e de a p ro ba c i ón d e l

p l a neami en t o u rban í s t i co

E ) Ter ren o u rban i z a b l e co n

p l a neami en t o de de ta l l e

a p robad o pen d i e n te de

e j e cuc ión de l p l a nea mien to .

F ) Ter ren o u rban i z a b l e e n

cu r so de u rban i z a c ió n

G ) Terren o no u rban i z a b l e

com ún , e s d ec i r s i n p r ote cc i ón

e s pec i a l que i mp i da s u

rec l a s i f i c a c ió n en u rban i z a b l e

L a t i po l og i a d e c ada u no de

e s tos con t r a t os e s e nc i a l men te

e s l a m i s ma , en l o que con c i e rne

a l a c on t r ap re s t a c i ón n l a

mo da l i dad de ob ra a en t r eg a r a l

due l o de l s o l a r , pe r o no

obs t a n te ex i s ten c a r a c te re s

d i f e re nc i a do re s que re s eña mos

en l os s i g u i en t e s ep í g r a f e s .

2. 9 . 1 . - MODAL IDAD

CLÁSI CA : AP ORTA CI ÓN DE

SOLAR A CAMB IO D E O BRA

FUTURA

H a y que pa r t i r de t r e s s upues tos

g enera l i z a dos , s obre l os que

j u r í d i c a men te d eben cons t ru i r s e

l o s c or r e spon d i e n te s a cu er dos

con t r a c tua l e s :

A ) Que cuan do s e l l e g a a l

a cuerd o en t r e e l due l o y e l

p ro mo to r no ex i s t e ,

g enera lm en t e , p roy ec t o , n i

l i c en c i a de ob ra s , n i p or

s upues to de c l a r a c ión de obra

nueva ( c ond i c i onada a l a

ex i s ten c i a p rev i a de l i c e nc i a de

obra s ) , n i t am poc o

e s t a b l e c im ien t o de l r é g i men de

d i v i s i ón hor i z on ta l , s i l a

ed i f i c a c ió n f ue ra un e d i f i c i o

co l e c t i vo .

B ) Que , s a l v o qu e e l

p ro mo to r e s t uv i e r a d i s pue s t o a

re a l i z a r l a ope ra c i ón

i nm ob i l i a r i a , exc l u s i v a men t e ,

con f on dos p ro p ios , e l u s o de

f i n a nc i a c i ón a j ena , g e nera l men te



con g a ran t í a h i p ot eca r i a sob re

e l p r op i o s o l a r y l a obra que

sobre e l m i sm o ed i f i q ue , s e r á

nece s a r i o , q ue d i ch o so l a r s e

t r a n sm i t a s i n re s e r va l e g a l

a l g una , que r e s t r i n j a e l p l en o

do min i o s i n n i n guna c a r g a ,

p rev i a o s im u l t á n eamen te a l a

conc e s ión de l p r é s t am o

h i po teca r io a l p r om ot or , por l a

en t i dad f i n a nc i e r a

cor re spo nd i en t e . .

C ) Que e l dueñ o de l s o l a r ,

p a r a e f e c t ua r s u t r a n s mi s i ón

e f e c t i v a y re a l , d ebe que da r

s u f i c i en tem en t e g a r an t i z a d o p or

e l p r om ot or , s a l vo que ex i s t a

una con f i a n za p l ena en e s te .

Ana l i z a nd o e l pun t o B ) , ve mos

que s e rá mu y v en ta j oso pa ra e l

p ro mo to r , q ue to do e l s o l a r y

ed i f i c a c ió n , qued en h i p ote cada s ,

p a r a que e s te pue da d i s pone r de

l a máx i ma f i n a nc i a c i ón duran te

l a e j e cu c ió n de l a obra , y s i n

emba rgo , a l f i n a l i z a r e s t a , e l

p ro mo to r deb e amo r t i z a r l a

p a r te de l p ré s t am o d i s p ue s t o ,

cor re spo nd i en t e a l p a r t e de

obra que deba en t reg a r a l dueñ o

de l s o l a r , en t reg a que ,

l óg i c a men te , s e d ebe re a l i z a r

l i b re d e c a r g a s . P e r o , en e s te

mo men to , e l p ro mo to r , que

habrá ven d id o a t e rce ros s u

p a r te l i b re de l a o bra , d i s p on drá

de l a l i qu i dez s u f i c i en te p a ra

e f e c tua r d i cha amo r t i z a c i ón .

No o bs t a n t e , p a r a l l e g a r a e s te

a cuerd o , e s ne ce s a r i o , qu e e l

dueñ o de l s o l a r a cep t e que ,

t r a n s i tor i ame n te , que l a p a r te

de obra qu e s e l e d ebe e n t r eg a r ,

quede h i po teca da , y t amb ién l a

en t i dad de c ré d i to c once den te

de l p ré s t a mo debe a c ep ta r e s t a

s i t u a c i ón , po r l o que l a

negoc i a c ión a t re s b an da s s e

re s ue l v e , g ene ra lme n te a b a s e

de l a s co r re sp on d i en te s

g a r an t í a s , de l a s que e n ep í g r a f e

pos te r i or h ab l a rem os .

E s t a p rob l emá t i c a , qu e s ue l e

a pa rece r , c on c a rá c te r g ene ra l ,

s upone , que e l con t r a to de

a por t a c ió n s e l l e ve a c a bo , en

t re s f a s e s , po r me d i o d e l

s i g u i en t e e s que ma o pera t i v o ,

que p r opon em os a con t i n ua c i ón :

1 ª FASE CONTRACTUAL . - Se

f i rma un c on t r a t o p r i v a do en t re

l a s p a r te s , e l CED ENTE , que e s

e l dueñ o de l s o l a r , y s e ob l i g a a

t r a smi t i r l o a l p r om ot or , que e s

e l CES I ONAR I O , y que a s u ve z

s e ob l i g a a en t reg a r a l du eño d e l

s o l a r , una p a r te , p rev i a men te

conv en i da de l a obra , s i emp re

que s e cum p l a n l a s s i g u i en te s

con d i c ione s :

1 º ) Que po r e l p ro mo to r s e

re a l i c e , a s u cu en ta y c a r go , un

p roy ec t o de ed i f i c a c i ón , en e l

p l a zo máx i m o de X mese s , que

s e rá a p roba do p or e l ce den te .

2 º ) Que una ve z a p roba d o d i ch o

p roy ec t o s e p re s e n te a

t r am i t a c ión de L i cen c i a de Ob ra ,

en e l p l a z o m í n im o d e X d í a s .

Los cor re spon d i en te s c os t e s de

I C I O , Ta s a s Mun i c i p a l e s y a v a l e s

que pu d i e r an c or re sp ond er

s e rán a bonad os por cu en ta y

c a r go d e l ce s iona r io

3 º ) Que so bre e l p roy e c t o

a u tor i z a d o po r e l Ayun tamie n t o ,

s e concr e ta r a , en l a f or ma que

s e a cuer de , e l p or cen ta j e de

obra a en t reg a r a l due ño d e l

s o l a r , s u e l e cc ión , d e a cue rd o

con e l s i s t e ma a cor dad o

p rev i a men te y l a l i qu i da c i ón , que

s e pud i e r a p ro du c i r , en d i ne r o ,

por e l p a g o d e l a s un i dade s n o

com p le t ada s a f a vor o en con t r a

de a cue rd o c on los p rec ios

p rev i a men te e s t i pu l a dos en e s te

con t r a t o .

2 ª FASE . - Ot org am ien t o de l a

e s c r i tu r a pú b l i c a de ce s i ón d e l

s o l a r a c am b io de obra



1 º ) Que , una ve z co nce d i da l a

L i cenc i a de Obra s , y e n e l p l a z o

m ín i mo d e X d i a s , s e o to rg a ra l a

e s c r i tu r a pú b l i c a de t r a n s mi s i ón

de l s o l a r a l ce s i ona r i o e n l a s

con d i c ione s p a c t a da s en e l

con t r a t o p r i v a do , a n t e r i or men te

enume rada s , f i j á n dos e un p l a z o

máx im o de en t reg a de X mese s a

con ta r de l i n i c i o de l a ob ra ,

deb i e nd o o to rg a r s e e l a c t a de

rep l a n teo de l a o bra y e l

cons i g u i en t e i n i c i o , en e l p l a z o

máx im o de X mese s de l a f i rma

de l a co r re sp ond i en te e s c r i tu r a

púb l i c a . A s im i sm o f i g u ra ran en

d i cha e s c r i tu r a l a s g a r a n t í a s

a por t a da s , a s í co mo l a

cuan t i f i c a c i ón d e l a pe na l i dad

por d i a de r e t r a s o de l a en t reg a

de l a ob ra a l ce den te , p or p a r te

de l c e s iona r i o .

2 º ) Que , en e l y en e l p l a zo

m ín i mo de X mese s , s e l l e v e a

c a bo e l o t org am ien to en

e s c r i tu r a púb l i c a de l a

D ec l a r a c i ón de Obra Nueva y e l

e s t a b l e c im ien t o de l Rég i men de

Pr op i e dad H o r i z on ta l , en s u

c a so , l i qu i dánd ose l os cos te s

p ro duc i d os p or e l o t org am ien t o

y pos te r i or i n s c r i p c ió n de e s tos

doc ume n t os en e l Reg i s t ro de l a

Pr op i e dad , por e l ce s io na r i o .

T amb ién f i g u ra ra en d i cha

e s c r i tu r a u na c l á u su l a po r l a que

e l ce den te , a cep ta qu e s e an

h i po teca dos l a p a r te de l a obra

que s e l e deb e en t reg a r p or e l

ce s iona r io , c onc re tá n d ose l a

c a n t i dad c on l a que queda

g a r an t i z a da e l l e v an tam ien t o

pos te r i or d e l a c i t a da c a r g a .

5 º ) S i mu l t á neam en te s e

a d j ud i c a r an l a s un i da de s

i nm ob i l i a r i a s e l e c c io nada s , a l

c eden te y a l ce s i ona r io , que

i n s c r i b i r á n a s u no mbr e en e l

Reg i s t r o de l a Pr op i eda d , l a s

cor re spo nd i en t e s ed i f i c a c i one s .

3 ª FASE . - Una ve z te r mina da l a

obra y ob ten ida l a l i c e nc i a de

p r im era ocupa c ión , s e

f orma l i z a r a a c t a n ota r i a l con l a

en t reg a a l c ede n te de l a obra

que l e c or r e spon da . Ob l i g a c i ón

e s t a que i g u a lm en t e que da ra

re f l e j a da en e l c l a u su l a do de l a

e s c r i tu r a de f o rma l i z a c i ón de l a

a por t a c ió n

En e s t a e s c r i t u r a e s f un da men ta l

de s c r i b i r con t o do de ta l l e l o s

e l eme n t os p r i v a t i v os a en t reg a r

a l ceden te , y s i a s í co ns t a , s e

consegu i r á que e l r e g i s t r a dor de

l a p rop i eda d , re a l i c e una

a nota c i ón p r even t i v a h a c i end o

cons t a r l o s de r ech os d e l

ceden te , l o q ue ev i de n te men te

l e p ro tege rá de c a sos c om o e l

emba rgo de l ed i f i c i o p or de uda s

de l ce s iona r io o s i t u a c ion e s de

i n so l v enc i a de e s te .

A s im i sm o e s t a mb ién i mpo r ta n te

recoge r e l p l a zo de en t reg a

de f i n i e nd o de sd e cuan d o s e

cons i de ra que s e cu en ta e s t e , y

de f i n i e nd o una pena l i da d p or d i a

de re t r a s o en d i cha en t reg a .

2. 9 . 2 . - AP ORTA CI ÓN DE

SOLAR CON ED IF I CIO A

DEMOLE R A CAMBI O DE

OBRA

E s enc i a l men te e l con t r a t o

tend rá l a s m i s ma s c l á u su l a s que

e l de l ep í g r a f e a n te r i or , c on un

a ñad id o de l a ob l i g a c ión d e l

ce s iona r io de p r oce de r a l a

p rev i a de mo l i c i ón de l e d i f i c i o

ex i s ten te s obre e l s o l a r

en t reg a do p or e l ce den te .

E s t a opera c ió n requ i e re de

reda c t a r u n p r oy ec t o de

dem o l i c i ón a c om pañado d e l

cor re spo nd i en t e E s tu d io de

Ges t i ón de Res i du os , con e l cua l

s e t r am i t a en e l Ayun tamie n t o ,

l a cor re spo n d i en t e l i c enc i a de

dem o l i c i ón , p a r a a con t i nua c i ón



con t r a t a r l a obra de d em o l i c i ó n ,

to do e l l o a c a r go de l ce s io na r i o .

L a p rob l emá t i c a qu e s ue l e s u rg i r

en e s t os c a sos e s e l e s t a d o

a c tua l de l ed i f i c i o a de mo l e r , en

e l que po de mos en con t ra r nos

con l a s s i g u i e n te s s i t u a c ion e s :

a ) Ed i f i c i o de so cupad o

b ) Ed i f i c i o p a rc i a lm en t e

de so cupad o y re s t o oc upad o ,

por l o que e l ce s iona r io t i ene

que negoc i a r e l de s a l o jo p rev i o

de e s t os o cupan t e s .

c ) Ed i f i c i o to t a lm en t e

ocupa do , c on l o qu e l ce s i ona r i o

debe n egoc i a r c on t o d os e l l o s .

Lóg i c amen te s e p re s en tan , en

e s tos c a sos , c os te s a d i c iona l e s ,

que e s ne ce s a r i o que e l

ce s iona r io teng a en cuan ta , p a r a

cor reg i r e l p orc en ta j e de

a por t a c ió n . Pe r o e l p r ob l ema n o

so lo a f e c t a r a a l por cen ta j e de

a por t a c ió n , s i n o t a mb ién a l o s

p l a zo s nece s a r ios p a ra l l e v a r a

c a bo e s tos de s a lo jos , que

i n c l u s o t i enen q ue c on t emp l a r l a

pos i b l e imp os i b i l i da d , d e l l e v a r a

buen f i n l a ope ra c i ón , en p rec i o

o en p l a z os r a z onab l e s .

Pa r a ob v i a r e s te i n c onve n i en te

s e s ue l e i n t r odu c i r por e l

ce s iona r io u na c l a u su l a

s u spens i v a , p or med io de l a

cua l , e l co n t r a to de a por t a c i ón

no t i en e v i g enc i a , h a s t a que s e

cump l a l a m i sma , que

l óg i c a men te s e rá l a

de so cupa c i ón t o t a l d e l ed i f i c i o a

dem o le r .


EDIF I CI O PARA

REHAB IL ITAR A CAMBI O DE

UNIDADES

INDEPEND IENT ES DE

DIC HO ED IF I CI O

REHAB IL ITADAS

En e s t os c a s os l a e n t reg a e s de

un ed i f i c i o en a l g una de l a s

s i t u a c i one s a l a s que nos hemos

re f e r i do , re s p ec t o a s u

ocupa c ión , p a r a so me te r l o a una

rehab i l i t a c ión , y en

consec uenc i a s e a c tua ra en e l

con t r a t o c on l a s m i sma s

c l a u su l a s s u spens i v a s y a

i nd i c ada s .

P i e z a f unda men ta l , en e s te c a so

de rehab i l i t a c ió n , a s í com o en e l

c a so de dem o l i c i ón p r ev i a d e l

ed i f i c i o , e s de f i n i r qu i en s e

enca rg a , y c on c a rg o a qu i en , en

s u c a so , de l de s a lo jo p rev io de

l os ed i f i c i o s ex i s te n te s , s i e s tos

e s tuv i e r a n o cupa dos .


TERREN OS URBAN IZAB LES

A CAMBI O DE O BRA

FUTURA

En e s te ep í g r a f e a g rupa mos

to da s a que l l a s s i t u a c i one s e n l a s

que e l ced en te en t reg a un

te r reno , a c amb i o de ob ra ,

a unque p re v i am en te e l

ce s ion a r io debe rea l i z a r a s u

c a r go l a t r ami t a c i ón d e l

p l a neami en t o pen d i en te de

a p roba c i ón en s u c a so , a s í c om o

l a e j e cuc ión de l p l a neami en t o y

l a cons i g u i e n te u rban i z a c ión de

l os t e r r enos , h a s t a s u

conv er s i ón en s o l a r .

E s dec i r en e s tos c a sos , s i emp re

ex i s te una f a s e p re v i a d e l

con t r a t o po r e l qu e e l

ce s iona r io re a l i z a g e s t i one s

u rban í s t i c a s en no mbr e d e l

ceden te . F a s e en l a que

depen d i e nd o de l os g a s tos que

teng a que re a l i z a r e l ce s io na r i o ,

ex i g i r á q ue e x i s t a en t reg a d e l

t e r reno , o s imp l e

a pode rami en t o , o t a m b ié n , que

e s e l p ro ced im ien to ma s s e gu r o

e s t a b l e c e r e l c on t r a t o c on

con d i c ión s u spens i v a , p or m ed i o

de l a cua l e l ce den t e qu eda

ob l i g a do a en t reg a r e l s ue l o



cump l i da l a con d i c i ón : e s dec i r

cuand o e l t e r re no s e h a ya

conv er t i d o en s o l a r .

E v i d en te men te , e s t o s cos te s

a d i c i ona l e s y p l a z os ,

r eper cu t i r á n en l a f i j a c i ón d e l

porc en ta j e f i n a l d e a po r t a c i ón .

T amb ién en l os c a sos de

a p rove cham ien t o u rban í s t i c o

de f i n i do ( u s o , i n ten s i da d de l u so

y t i p o log i a de l u s o ) pue de

pa c t a r s e l a a p or t a c i ón s obre una

o v a r i a s de l a s p a rce l a s

re s u l t a n te s de l a a c tua c i ón

u rban í s t i c a , q ue s e an

a d j ud i c a da s a l ceden te , y que

a l g una o a l g una s o t r a s que den

de l i b re d i s p os i c i ón de l ce den t e ,

mo de l o qu e i g u a l men te

reque r i r á neg oc i a c ión de

porc en ta j e de a p or t a c i ón .

Pa r a l o s c a sos ex t re mos de un

te r reno ru s t i c o o no u rban i z a b l e

com ún , e s d ec i r s i n p r ote cc i ón

e s pec i a l , que p e r mi t a s u pos i b l e

rec l a s i f i c a c ió n , a l d e s co noc er

con c a rá c te r p re v io , e l

a p rove cham ien t o u rban í s t i c o

re su l t a n te , r equ i e re que

p rev i a men te s e f i j e un te ch o

mín i mo pa ra co nseg u i r p or e l

ce s iona r io , que , s i no s e

ob t i ene , pe r mi t a re s c i nd i r l e e l

con t r a t o a l ce den te . Y q ue p or

e l c on t r a r i o , s i s e ob t i ene ma s ,

s e p a c te un po rcen ta j e de

repa r t o d e l exce s o en t re

ceden te y ce s i ona r i o

2. 10 . - GARANT ÍAS DEL

CEDENT E

L a e s enc i a de l con t r a t o e s l a

ce s ión de l s o l a r a c amb i o de

obra f u tu ra , c om o ya he mos

s eña l a do , re p re s en ta una

en t reg a re a l de un b i en f r en te a

una ob l i g a c i ón de f u tu ro , p or l o

que ev i den te men t e l l e v a cons i go

que e l ce den te , e l d ueño d e l

s o l a r , ex i j a que e l ce s io na r i o l e

p re s en te g a r an t í a s s u f i c i en te s

de l cu mp l im i en t o de l a

ob l i g a c ión f u tu ra que con t r a e .

L a s g a r an t í a s que en de rech o

pueden u t i l i z a r s e son l a s

s i g u i en t e s :

a ) Cond i c ió n re s o l u tor i a

b ) Re se rva d e p r op i e dad

c ) Cons t i t u c i ón de h i p ote ca a

f a vor d e l ce den te

Pe r o y a hem os d i ch o que e s t a s

g a r an t í a s p re s en tan l a d i f i cu l t a d

de que cua l qu i e r en t i dad

f i n a nc i e r a qu e a po r te recu r sos

p a ra f i n a nc i a r a l p ro m ot or

i nm ob i l i a r i a que cons i s te en

ed i f i c a r so bre d i ch o so l a r

ced i d o en a po r t a c ión .

L a ún i c a g a r an t i a v a l i da e s e l

a v a l de una en t i dad de c ré d i t o

que pud i e r a c onsegu i r e l

p ro mo to r a f a vor de l ce den t e ,

en c a so de i n cum p l i m ien to . No

obs t a n te , s e r e s te e l

p roc ed im i en t o ma s h ab i t u a l ,

s u r g e e l p rob l ema de e s t a b l e c e r

s u cuan t í a , y a que en p r i n c i p i o ,

pod r í am os hab l a r de l v a l or d e l

s o l a r c ed id o , p e r o c l a ro , en

c a so de i n cu mp l i m i en t o g r a v e ,

con o bra s i n t e r mina r y de uda

de l co n t r a t i s t a , e s muy pos i b l e

que e l ce den te , n o d i s p ong a d e l

d i ne ro s u f i c i en te , e j e cu tad o e l

a v a l , p a r a t e r mina r l a ob ra y

p a g a r l a s de uda s co mpr om et i da s ,

s i n que s u p a t r i mon io s e vea

a f e c t a do de f orma g r a ve .

Una pos i b l e so l u c i ón a l

p rob l ema s e r í a e s t a b l e c e r e l a v a l

en una c uan t í a v a r i a b l e , que

f ue ra d i sm i nuyen d o c on f o rme s e

e j e cu ta l a ob ra , pe ro e s te

s i s t ema , a l s e r l a s

ce r t i f i c a c i one s a cuen ta , y n o

s upone r o bra en t r eg ada , p od r í a

s e gu i r t e n i en do los p r ob l ema s

a pun tad os .



A e s t a p ro b l e má t i c a s e une l a s

d i f i cu l t a de s que s i e mp re t i ene l a

conc e s ión de u n a va l , y a q ue l a

en t i dad de c ré d i to c once den te

t i ene a ná log os r i e s gos , que s i

conc ede un c r éd i t o , y e s te e s t á

much o má s re t r i b u i do . S i t u a c i ón

que s e a g r a va en mo men tos

coyun tu ra l e s c om o l os a c tua l e s ,

y no so lo l a con ce s i ón e s

s en s i b l e a e s t a s c i r cun s t a n c i a s ,

s i no t amb i én a l a s o l ven c i a y e l

r i e s go a cumu l ad o p or e l

ce s iona r io , qu e e s un p ro m ot or

i nm ob i l i a r i o a f e c t a do , c om o e s

l óg i c o , po r s i t u a c i one s

coyun tu ra l e s d e l p r op i o s ec to r .

S i n o ex i s te t a l pos i b i l i da d ha y

que recu r r i r a a f e c t a r o t ros

b i ene s , p r op i e dad d e l

ce s iona r io , pu e s tos en g a r an t i a

de l a opera c ión , a f a vor de l

ceden te , en c a so de un

h i po té t i c o i n cu mp l im ien to .

A s í pue s , en e s te t i p o de

opera c ion e s , e s muy i mpo r ta n te

l a ima gen de l ce s i ona r io , s u

so l ven c i a de mos t r ada en

opera c ion e s a ná log a s , cuy o buen

f i n puede a p or t a r s e .

Ex i s te t amb ién p ro ced im ien tos

que m in im i z an e l r i e s g o , o s u

temp ora l i da d , c om o son l os de

re a l i z a r d i v i s i ón ho r i z on ta l y

s imu l t a nea a d j ud i c a c i ón .

T amb ién s e pue de e s t a b l e ce r l a

ce s ión de una p a r te d e l s o l a r , l a

que co r re sp on da a l ce s iona r i o , y

queda r s e e l ce den te c on l a p a r te

de l s o l a r que s e co r re sp on de

con e l po rcen ta j e de obra a

en t reg a r l e . P or e j e mp l o en una

a por t a c ió n a l 25% , s e ced er í a a l

ce s iona r io e l 7 5% de l s o l a r . Se

c rea a s í una c om un i dad de

b i ene s en t r e ce den te , que

tend r í a un 25 % de l a p rop i e dad

y e l ce s i ona r i o , que ten dr í a un

75% .

Ahora b i en , h a y que ten er en

cuen ta que t o d os e s tos

con do min i os , s i s e re a l i z a l a

opera c ión i n mo b i l i a r i a , y e l

ce s iona r io e f e c túa ope ra c i one s

com erc i a l e s t a l e s c om o l a

con t r a t a c ión de l a obra o l a

com erc i a l i z a c ió n en p l a n o de l os

p ro duc tos i nm ob i l i a r i os d e l

ed i f i c i o , r e s u l t a que e l ce den te

t amb i én que da r i n v o l u c rad o en

e l bue n f i n de l a s m i sma s , y de

f orma s o l i da r i a , p or l o que e s t a s

c i r cu n s t a nc i a s s e rán v a lo rada s

neg a t i v am en t e p or e l dueñ o d e l

s o l a r o s u s a s e sor e s j u r í d i c os ,

s a l vo que s e teng a g a r r a n

con f i a n za en e l buen ha c e r d e l

ce s iona r io .

2. 11 . - ESTRAT EG IAS DE

F I JA CIÓN D E LA

CONTRA PRESTA C IÓN

Y a hemos s eña l a d o que l a s

f orma s h ab i tu a l e s d e f i j a r l a

con t r ap re s t a c i ón , de te rm inand o

l a obra a en t reg a r , r e qu i e re , en

g enera l , d e una de te rm ina c i ón

conc re ta de l os p i s os o l oca l e s a

en t reg a r .

Nor ma lme n te p a ra de te rm ina r l a

m i sma , nos po de mos enc on t ra r

con que e l ced en t e so l o de s ea

re a l i z a r l a ope ra c i ón s i s e l e

en t reg an d e te rm inada s p a r t e s de

l a m i s ma , e n cu yo ca so habrá

que a cep ta r t a l en t reg a , c on

a l g una s p rec i s i one s e co nó mica s

de p a gos a d i c i ona l e s , que

pud i e r an p ro duc i r s e e n l a

v a lora c ión de l a a por t a c i ón .

S i , po r e l c on t r a r io , e l ce den te

no t i e ne t a l e s ex i g e nc i a s

conc re ta s , c o mo s e rá l óg i c o ,

p re te nde rá que s e l e e n t r eguen

l a s p a r te s ma s v a lora da s de l

ed i f i c i o d i s eñad o , l o s á t i c os , l o s

p i s os a l tos , l o s l o ca l e s c on

f a chada a l a s c a l l e s p r i n c i p a l e s ,

l a s p l a z a s de g a r a j e s i t u ada s en

e l p r i me r só ta n o , e t c .



Po r e l l o , e s u s ua l e s t a b l e ce r en

e l c on t r a t o de a p or t a c i ón , un

s i s t ema de e l e cc i ón , q ue pue de

s e r , p or s i mp l e s or teo , s i s t ema

que n o de j a r a c on te n t o a

n i n guna d e l a s p a r te s , p or l o que

son ma s e f i c a c e s , s i s t ema s d e ,

por e j e mp l o : s o r t e a r qu i en e l i g e

p r im er o , l i m i t a nd o s u e l e cc ión a

un núme ro pe queñ o de u n ida de s

ex i s ten te s en c ada p l a n t a e i r

s i g u i end o por l a s p l a n t a s

s uce s i v a s .

Con e s te s i s t ema , u o t ros

a ná logos , s e l og ran re su l t a dos

ma s equ i l i b r ad os , que e l s imp l e

sor t eo , r epa r t i en do un i dad e s de

c ada p l a n t a en t r e ce den te y

ce s iona r io , de f o rma q ue am bos

puedan ten er p i s os o l oca l e s en

c ada una de e l l a s .

Pa r a l a a p l i c a c i ón de d i cha

nor ma t i v a a l c a so con cre to , de

un so l a r s e a p l i c a r a n l os

mé t od os e s t a b l e c i d os en l a

ORD EN ECO/805 /2003

Lóg i c amen te e l v a l or de t a s a c i ón

cor re spo nd i en t e a l me j or y

mayo r u so , s e r á e l

cor re spo nd i en t e a l a a l t e rna t i v a

b ) y a que en c a so c on t r a r i o , n o

t i ene s e n t i d o ec on ó mic o

p roc ede r a s u rehab i l i t a c i ón .

Pa r a e f e c tua r e l c á l cu l o de e s t a s

t a s a c ion e s pod em os u t i l i z a r t re s

mé t od os d e c á l c u lo :

a ) Mé to do re s i dua l D inám i co

b ) E l Mé t o do r e s i d ua l E s t á t i c o

L a a p l i c a c ión de e s tos mé t o dos

de v a lo ra c i ón s e rá ob j e t o de

Cuadern os de p róx ima

a pa r i c i ón .

2. 12 . - ES PE CIF IC IDADES

DEL C ONTRAT O DE

APORTA CI ÓN EN

PROMO CION ES EN

RÉG IMEN DE VI VIENDAS DE

PROTE C CIÓN PÚBL ICA

E l p rob l ema qu e s e p l a n te a en

e s te te ma e s e l de s i l a s

opera c ion e s de a po r t a c ión de

so l a r a c amb io de o bra f u tu ra

pueden a p l i c a r s e , en e l c a so de

que e l ce s iona r io re a l i c e , de

a cuerd o con e l ce den te , una

Pr om oc i ón de V i v i en da de

Pr ote cc i ón Púb l i c a , a l t ene r e s t a

una l e g i s l a c i ón e s pec í f i c a que s e

debe re spe ta r , s i en d o l a s

c i r cu n s t a nc i a s s i g u i en te s l a s

que , en p r i n c i p io , h a c e n i n v i a b l e

l a t a l pos i b i l i da d , co m o son l a s

de s c r i t a s a c on t i nua c i ón :

a ) E s te t i p o de p r o moc ion es

e s t á n so met i da s a e xpe d i en te

a dmin i s t r a t i v o p rev io , que s e

den omi na Ca l i f i c a c i ón

Pr ov i s i ona l , do nde debe r í a n

h a ce r s e c ons t a r t a l mo da l i dad .

b ) Pa ra s e r t i t u l a r de una

v i v i e nda d e p r ote cc i ón púb l i c a

no s e de be s e r t i t u l a r de o t r a

v i v i e nda , l o qu e no s e r í a e l c a so

de l ce den t e , que e n e l m o ment o

de l a en t reg a s e r i a t i t u l a r de

v a r i a s v i v i en da s .

c ) L a s v i v i en da s so l o pu ede n

s e r ven d i da s o , en s u c a s o ,

a l qu i l a da s , a p e r so na s cu yos

i n g re sos f am i l i a re s p on dera dos

no s upe ren un c i e r t o nú mer o de

vece s ( en t re 2 , 5 y 6 , 5 ) e l

I nd i c a dor de ren ta s de E f e c tos

Mú l t i p l e s ( I PREM) , cuy o v a l or

v i g en te e n 2001 , e s d e 7 . 455 , 44

eu ros / a ñ o , y a d emá s f i g u ren

i n s c r i t a s en un re g i s t ro pú b l i c o

de d eman dan te s de v i v i e nda

p ro teg i da , ex i s ten te o que

debe rá ex i s t i r en t oda s l a s

CCAA , cond i c ion e s que pue de

no cu mp l i r e l ced en t e .

d ) Una ve z c a l i f i c a da l a

v i v i e nda debe pe r mane ce en e s t a

s i t u a c i ón u n l a r g o pe r i od o de

t i e mpo , s i n p ode r l a d e s ca l i f i c a r .



E v i d en te men te e s tos

con d i c ionan te s d e s f a vorab l e s ,

pueden obv i a r s e f á c i l men t e ,

mo d i f i c a n do l a m oda l i da d c l á s i c a

de a po r t a c i ón en o t r a s , co mo l a

de f i j a r co mo ap or t a c i ón

un ida de s d e l i b re d i s p os i c i ón de

l a p r om oc i ón , c om o s e r í a n l o s

l oca l e s c om erc i a l e s o b i en l a s

s e gunda s p l a z a s de g a r a j e que

pud i e r an ex i s t i r . Y t amb ién

a p l i c a nd o un po rcen ta j e a l

ceden te sob re l a ven ta e f e c tuada

por e l ce s io na r i o , y a que en

e s tos c a s os , e l c ede n te nunca

l l e g a r í a a s e r p rop i e t a r io de

v i v i e nda s que l ueg o tuv i e r a que

ena j ena r a t e rce ros .

L a a p l i c a c ió n de cua l qu i e r a de

e s t a s m oda l i da de s pe rm i t i r í a

re a l z a r l a ope ra c i ón s i n may or

p rob l ema , a un que en to do ca s o ,

e l po rcen ta j e de ce s i ón a

negoc i a r tu v i e r a c om o

con d i c ionan te s l i m i t a t i v os , l a s

dos c i r c un s t a nc i a s s i g u i en te s :

1 ) E l p re c io de ven ta de l a s

v i v i e nda s y a ne j os ( g a r a j e s y / o

t r a s te ros y t a l l e re s a ne j os p a ra

a r te s anos o l o ca l e s a n e jos p a ra

g ua rda r a pe r os de l a b ranza o

demá s he r ram ien ta s p a ra

a g r i cu l to re s y g a nade ros , en

v i v i e nda ru ra l ) v i n cu l a d os o no

e s t á l i m i t a do .

2 ) E l v a l or de l s u e l o

u rban i z a do e s t á l i m i t a do , en

mucha s CCAA , a un c i e r t o

porc en ta j e de l p re c io máx im o de

ven ta de l a s v i v i en da s y d emá s

a ne jos .

Ahora b i en , s i l o qu e de v e r dad

e speram os e s t en er l a

pos i b i l i da d d e re a l i z a r e s t e t i p o

de ope ra c i one s d e a por t a c i ón

con e l am pa ro de l a l e g i s l a c i ón

p rop i a d e V i v i en da de

Pr ote cc i ón Púb l i c a , e s e l t ema

que t r a t a re mos a c on t i nua c i ón .

2. 12 .1 . - PLANT EAMIEN TO

ESTATAL (A CTUALMEN TE

DEROGAD O)

L a norma t i v a v i g en te e s e l Rea l

D ecre t o 206 6 /2008 , d e 12 de

d i c i emb re , m od i f i c a d o p or e l

Rea l D ecre to 17 . 13 / 201 0 , de 17

de d i c i e mb re , p or e l que s e

a p rueba e l P l a n E s t a t a l de

V i v i en da y Rehab i l i t a c i ón 20 09 –

2012 .

En e s e tex to n o en con t ra mos

re f e ren c i a a l g una a l c a so d e l a

pos i b i l i da d o n o , a l am pa ro de l a

c i t a da l e g i s l a c ión , de re a l i z a r

opera c ion e s de a po r t a c ión de

so l a r a c am b io de obra f u t u ra .

2. 12 .2 . - PL ANEAMIEN TO

AUTONÓMI CO

En l a l e g i s l a c ión a u t on óm ica ,

ex i s te una p os i b i l i da d c a s i

g enera l , de qu e un e d i f i c i o de

v i v i e nda s p ueda c a l i f i c a r s e , en

p a r te co mo V i v i e nda de

Pr ote cc i ón Púb l i c a y en p a r te

com o v i v i e nda s l i b re s .

En e s t os c a sos , l a s ún i c a s

con d i c ione s q ue s ue l en ex i g i r s e

son de l t i p o de ub i c a c ió n p or

por t a l e s o e s ca l e r a s , o b i e n p or

p l a n t a s co mp le t a s d i s t i n t a s d e l

ed i f i c i o .

En tod o ca so , e s t a m o da l i dad

so l amen te l im i t a r í a l a e l e cc i ón

de l a p a r t e de obra a en t reg a r a l

ceden te , que s e c oncr e ta r í a en

l a s v i v i en da s c a l i f i c a da s com o

l i b re s .

Como e j e mp l o de l a l e g i s l a c i ón

a u ton óm ica ma s rec i en te , s ob re

e s t a s pos i b i l i da de s , t ene mos en

l a Comun i dad Va l enc i a na l o

d i s pue s to en e l Reg l am en t o de

V i v i en da s de P ro tecc ión Púb l i c a ,

a p robad o po r D ecre t o 90 /200 9 ,

de 26 de j un io ( mo d i f i c a do p or

D ecre t o 1 05 /2010 , de 25 de



j u n io ) , de l que de s t a ca mos , a

e s tos e f e c t os , e l s i g u i en te

a r t í cu lo :

A r t i cu lo 1 8 . B ) Ces ión de so l a r

a c amb io de obra

E s te m od o de a dqu i s i c i ón de l os

t e r renos s e c ons i g na rá en

e s c r i tu r a púb l i c a i n s c r i t a en e l

Reg i s t r o d e l a Pr op i e dad . En e l l a

cons t a r á l a p ospos i c i ón de l a s

pos i b l e s co nd i c i one s

re so l u t or i a s a l a g a r a n t í a

h i po teca r i a que s e pueda

cons t i t u i r , p a r a que n o ex i s t a

ob s t á cu lo j u r í d i co a l a co nce s i ón

de l os p ré s t a mos de t e r mina dos

por l a no rma t i v a de f i n a n c i a c i ón

e s pec í f i c a de l os P l a ne s de

V i v i en da y Sue lo .

Cuando l a c on t r ap re s t a c i ón

cons i s t a en l a en t reg a de

v i v i e nda s , h a b rá d e t ener s e en

cuen ta que l a v a lo ra c i ón de l a s

m i sma s n o s uper e l os p rec ios

máx im os a p l i c a b l e s a l a s

v i v i e nda s d e p r ote cc i ón pú b l i c a

A excepc i ón de l a s

Admin i s t r a c i one s y e mpre s a s

púb l i c a s , l o s ce s iona r ios e s t a r á n

ob l i g a dos a cu mp l i r c on l a s

con d i c ione s de a cc e so o a l a

ena j ena c i ón de l a s v i v i en da s , en

e l p l a z o máx i m o de t r e s mese s a

p a r t i r de l a f e cha de l a

c a l i f i c a c i ón de f i n i t i v a , s a l v o

p rór rog a con ced ida p or e l

Se rv i c i o Te r r i to r i a l co mpe ten te

en ma te r i a d e v i v i en da cuand o

med i e j u s t a c a u s a . L a

ena j ena c i ón e f e c tuada po r l o s

ce s iona r ios den t r o de l p l a z o s e

cons i de ra rá p r im era t r a n s mi s i ón

a l o s e f e c tos de l a ob tenc ión de

l a f i n a nc i a c i ón e s pe c í f i c a

p rev i s t a p or l a no rma t i v a de

a p l i c a c i ón pa ra l o s a dqu i ren te s

de l a s v i v i en da s .

BIBLIOGRAFÍA. -

D e l a a bundan te b i b l i og ra f í a

ex i s ten te que t r a t a e l t e ma de l a

a por t a c ió n de sd e un pun t o de

v i s t a j u r í d i co , r e co men dam os l os

s i g u i en t e s , c uya l e c tu ra po drá

s e rv i r a l l e c t or i n te re s a do pa ra

amp l i a r l o s t e ma s t r a t a dos en

e s te Cuade rno :

- Camb io de S o l a r po r

Ed i f i c a c ió n F u tu ra , de M ª

Eugen i a Se r ran o Cham orr o

ed i to r i a l ARANZAD I

- L a Apor ta c i ón de S o l a r , d e

M ª Ca rmen Núñez Muñ i z ,

Ed i to r i a l MONTECORVO

- E l Con t ra to de Ces i ón d e

Sue lo p or O bra , de A lbe r t R uda

Gonzá l e z , E d i to r i a l T I RANT

- J u r i s p ru denc i a en e l

Con t ra to de Camb i o de So l a r

por Ed i f i c a c i ón F u tu ra , de M ª

Eugen i a Se r rano Chamo rr o ,

Ed i to r i a l ARANZAD I

- Apor ta c ió n de S o l a r y

Cons t ru cc i ón en C omu n ida d , de

Gera r do Mu ñ i z de D i os ,

Ed i to r i a l E S PASA CALPE . ( E s un

c l á s i co , pe r o a l go de s f a s ado p or

e l t i e mp o d e s u pub l i c a c i ón )

.



Autores Anton io C aparrós Na v arro .

I n g en i e ro de Cam inos .

L i cenc i a do e n C ienc i a s

Empr es a r i a l e s . L i cenc i a d o en

D erecho . 4 2 a ñ os de e xper i enc i a

en e l s e c to r I nm ob i l i a r i o

(CALP I SA , Te l e f ón i c a ,

GESMAD I SA ) . Amp l i a

exper i enc i a do cen te ( EO I ,

Un i v .Co mi l l a s , …) en t ema s

i nm ob i l i a r i os

Juan Fern ández C aparrós .

I n g en i e ro de Cam inos .

F unc iona r io en exc ede nc i a . 3 2

a ños de e xper i enc i a en l os

s e c to re s I n f or má t i co ,

I nmob i l i a r i o y en l a

Admin i s t r a c i ón de l E s t a do .

D i rec t or de Pra y de Ges t i ón y

de I n ve r s ion e s Urbana s Reun i da s

T amb ién Co Au to re s d e :

B log “ E l Aná l i s i s de

V i a b i l i da d I n mob i l i a r i a “

B log “ C U A D E R N O S

P R A C T I C O S D E L P R O M O T O R

Y G E S T O R I NM O B I L I A R I O “

So f twa r e de Aná l i s i s d e

V i a b i l i da d e con óm ic o -

f i n a nc i e r a : Ge s t i nm o ,

I nmoSu e lo , I nm oEx te r i or ,

I nmoFa se , e t c . , a t r a v é s de

Pra y de Ges t i ón , SL

E l l i b ro “ Manu al d e

Ges t i ón Inm ob i l iar ia ” ,

7 ª ed . de l C o l e g i o d e

I n g en i e ro de Cam inos ,

Cana l e s y Puer t os








PROXIMOS CUADERNOS DE TEMAS RELACIONADOS.

Nº 13.- FISCALIDAD DEL CONTRATO DE APORTACION

Nº 42.- VALORACION DE UN TERRENO POR EL METODO RESIDUAL

ESTATICO

Nº 6.- VALORACIÓN DE UN TERRENO POR EL METODO RESIDUAL

DINAMICO

Nº22.-PLANTEAMIENTO DE LA VIABILIDAD ECONOMICO

FINANCIERA DE UNA PROMOCION EN APORTACION

SINOPSIS

Para un Pr omot or y / o G es tor In mobi l iar io re a l iz ar un a

promoc ión in mob i l i ar i a en l a que e l dueño de l so lar l o apor t a a

camb io d e qu e s e le entregu e un a par te d e lo cons t ru id o es un a

muy bu ena oper ac ión y a que e v i ta un fuer te des embo lso in ic ia l

para la adqu i s ic ión de l so l ar .

Ahora b ien , s e t rat a d e un a op era c ión comp le j a y d i f íc i l d e

l l ev ar a bu en términ o , por l a d is im etr í a ex is tent e en la

cuant i f ic ac i ón de l r iesg o que sopor t a cad a par te : e l du eño entreg a

e l s o l ar rec ib i endo a c ambi o una s impl e prom esa d e en tre ga d e

obra a fu turo , qu e no ex is te cu ando s e form al iz a l a op erac ión .

Es te Cu aderno t r ata d e dar so lu c ión a la prob l emát ic a

ex is tente , p ar t iend o d e l cono c im i ento de los mod el os e x is t entes d e

apor tac i ón , r eseñ ando l as v enta jas e incon ven i entes de c ada un o d e

e l los tanto desd e e l punto de v i s ta d e l ced ente co mo de l ces i onar io

y o f rec i endo en un cap itu l o concret o las d i ferent es var iant es que

deber i an inc lu ir se en e l cont en id o de un contrato d e es te t ipo .

En próx imos Cu adern o se o f r ecer án los aspe ctos f i s c a les de l

contrato de apor t ac i ón y e l p la nteam ient o de su v iab i l id ad

econ ómi co f in anc i era , qu e son los ot ros dos e lem entos c la v e en

es te t ip o de opera c i ones

CU

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