Curso de Desarrollo Profesional Dimensión Jurídica de las ...

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Curso de Desarrollo ProfesionalDimensión Jurídica de las

Políticas de Suelo

Medellín, Colombia

2-6 de Mayo de 2011

Martim O. Smolka

Marco General de las Políticas Urbanas en América Latina

.

Medellin, Mayo de 20111

Martim O. Smolka

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Presentación

Trazos notables de las políticas urbanas

Singularidades

Generalidades

Un análisis del marco de la política urbana y de suelos en América Latina

Proposiciones a ser revisitadas

Medellin, Mayo de 2011 Martim O. Smolka 2

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La regulación del uso del

suelo siempre aumenta

el bien estar social

Los vacíos urbanos

son un problema!

La especulación

(inmobiliaria) es

la culpable!

Los planes no son

respetados por que los

agentes son delincuentes

No hay recursos

(no es problema

del urbanista)

La pobreza urbana es la

causa de la informalidad

(un problema extra urbano)

Los pobres no

pueden y no deben

pagar impuestos


Martim O. Smolka

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Preguntas – 1Temas Jurídicos subyacentes?

¿Cuánto vale la iniciativa de regular usos del suelo urbano? O, la de ¿definir los vectores de crecimiento urbano?¿Por qué es tan difícil de financiar

infraestructura que valoriza las áreas afectadas más que su costo?¿Por qué la regularización de tenencia y/o

urbanística parece no mitigar la informalidad?

Medellin, Mayo de 2011 4Martim O. Smolka

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Preguntas – 2Temas Jurídicos subyacentes?

¿Por qué los precios del suelo informal es a veces más alto que el formal?¿Qué tiene que ver los altos precios del

suelo con la pobreza urbana?¿Qué tiene de ver el mercado de tierras

con la informalidad?¿Qué tiene de ver la pobreza urbana con la

informalidad? O ¿la informalidad con la pobreza urbana?


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Singularidades?

Generalidades?

Medellin, Mayo de 2011 Martim O. Smolka6

Posible hablar de rasgos comunes

o

Cada caso es un caso?

Políticas de Suelo en América Latina

www.lincolninst.eduMedellin, Mayo de 2011 Martim O. Smolka 7

Mi País

Mi país por su legado cultural, historia, geografía etc. es único e esta viviendo

un momento único

Pero también comparte los principales

trazos comunes a otros países de AL …

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• Estatización de la TierraCuba

• No existencia de Impuesto predial

El Salvador

• Privatización de suelo ejidalMexico

• Liberalidad urbanísticaPanamá

8

Singularidades - 1

Medellin, Mayo de 2011 Martim O. Smolka

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• Municipios unidades de la federaciónBrasil

• Programa de subsidio a la vivienda;Chile

• Tradición con la contribución de ValorizaciónColombia

• Tradición cooperativa para el acceso a la viviendas Uruguay

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Singularidades - 2

Medellin, Mayo de 2011 Martim O. Smolka


Cada caso es un caso?

En mi Jurisdicción los

precios del suelo están

subiendo como en ningún

otro lugar del mundo

Aquí los agentes

del mercados se

comportan ‘raros’

Otra racionalidad!

Deja vu?

www.lincolninst.eduMedellin, Mayo de 2011 Martim O. Smolka11

Algunas características

notables del funcionamiento

del mercado de tierra urbano

en América Latina

Mercado/s?


‘Déja vu’ - rasgos comunes•Comparación internacional

•Comparación con suelo informal – sin servicios

Precios muy altos por suelo servido

•100 anos de favelas en Río (Valladares)

• Indicadores – aumentando o disminuyendo?

Informalidad persistente y notable

•Fuerte diferenciación intra-urbana - Las ‘Belindias’ y escalas

•Segregacion vs exclusion

Marcada segregación residencial

•Reserva de valor - protección social

•Tiempos de procesamiento

•Tierras Fiscales?

Retención significativa del suelo

www.lincolninst.eduMedellin, Mayo de 2011

Martim O. Smolka

13

Una vez visto un caso, se han visto todos!

La maldita especulación

Todos los asentamientos informales son iguales

Solo los idiotas pagan

impuestos

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Uno visto …todo visto?


Todos los asentamientos informales son iguales solo cambian de dirección

Podría ser Rio, Caracas, Bogotá, Lima etc.


Síntesis

Acceso a suelo no es problema a suelo servido si es problema;

Precios elevados del suelo servido?

La insuficiente oferta de suelo servido a precios accesibles.


Políticas urbanas – 1 Rasgos comunes a los países de América Latina

La tributación inmobiliaria

• Comparación internacional!

La recuperación de plusvalías generadas públicamente

• Mas retorica que practica - ref AL vs EUA

• Pudor en el cobro vs. Compensaciones generosas al expropiar

La diseminación de infraestructura y servicios urbanos,

• Reconocidamente sub-inversión y sesgada a las áreas nobles Ba

jo d

ese

mpe

ño

en


Políticas urbanas - 2 Rasgos comunes a los países de América Latina

El suministro de alternativas de vivienda para los pobres -exclusión espacial

• Localización problemática

• Dificultad de aceptar la inclusión social urbana

El enfrentamiento de la delincuencia urbanística

• Tolerancia

• “É ilegal e daí” - (ex- alcalde de Rio de Janeiro)

Altos costos de transacción

• Permisos, etc.

• 2 a 5 anos para aprobar un proyecto de lotificacion?

Ba

jo d

ese

mpe

ño

en


Dificultad de generalizarDistintos países - distintos matices

Regulación de derechos de propiedad;

• Perú - ritos sumarios de titulación

• Otros países apenas empiezan

Derechos sobre plusvalías del suelo atribuidas a una acción urbanística pública;

• Brasil - Estatuto de la Ciudad;

• Colombia – Ley 388

Otros

• Los procedimientos y derechos públicos en las expropiaciones


Análisis de SWOT o FADO

Fortalezas Amenazas

Debilidades Oportunidades

‘Tour de Force’!


Fortalezas Predominio de relaciones de mercado;

• Mercantilizacion – todo a venta

Vigor de los capitales de promoción;

• Segmento de alto ingreso!

Tradición de planeación urbana en AL;

• Trazados de la ciudad colonial ibero-americana

• Intervenciones publicas

Otros

• Adaptabilidad a cambios

• Creatividad innovaciones


Debilidades

Sacralización de la propiedad privada;

• Baja incidencia fiscal sobre valores inmobiliarios;

• Absolutización de los derechos (de propiedad)

Sesgo esteticista en la Planeación urbana

• Baja consideración a temas socio-económicos

• Brasilia?

Disfunciones del mercado del suelo

• Competencia desleal entre operadores del mercado informal y formal

• Alta ganancia en la urbanización pero bajo intereses de privados

• Precios del suelo informales >formales!

Falta de continuidad administrativo

• Proyectos corto plazo – aborto de experiencias e.g. el Urbanizador Socia en Porto Alegre


Oportunidades

Valor de mercado de la iniciativa de regulación y intervención urbana;

• Regulatoria –cambio de normativa

• Costo de la inversion en infraestrutura y servicios (mas bajo que la valorizacion- ref Shoup

‘Si se puede’ – legislación mas permisiva que se supone;

• Contribucion de Valorizacion en casi toas las constutuciones

• Principio del enriquecimiento sin justa causa

Mark-up en mercado de suelo

• Posibilidad de auto-financiación (la paradoja del NO ALCANZA)

• Capacidad de pago – pobres ya pagando! (la informalidad es cara)


Amenazas

Inmediatismo administrativo

• Dividendos políticos de iniciativas e.g Subsidios en Metroviviendasvs USME en Colombia

Fragmentación de la planeación urbana

• Del plan al proyecto; (‘de lote en lote, se logra un… despelote’!)

• Vulnerabilidad a interés particulares

Resistencias a cambios: los 3 I’s

• Interés, Ideología, Ignorancia!

• Huelga de inversión – Chantaje;


El valor del suelo

No es generado por el propietario sino que por la colectividad;

• Ref. derechos del propietario

Afectado por las expectativas - el devenir de la ciudad!

• Ref. el plan maestro

El ‘suelo vale por el vuelo’

• Ref. normas y regulaciones urbanísticas


Informaciones técnicas relevantes

• Inciden sobre el propietario;

• Bajan el precio de mercado;Capitalización

de las cargas fiscales

• Acumuladas o esperadas!Precio del suelo = plusvalías!

• (contemplada en todas constituciones?)

Plusvalías es un ‘enriquecimiento sin justa causa’

• Solo adquiridos con licencia formalizada

Expectativasno generan derechos

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Consideraciones - 1

• Ciudad formidable artefacto que distribuye costos y beneficios

Cualquiera intervención urbana tiene efectos

generalizados

• Reducción de expectativas sobre plusvalías para ´hacer ciudad´

Política fiscal es crítica para viabilizar la

planeación urbanística

• Socialización vs. Privatización de costos y beneficios

Alguien tiene y/o esta pagando por los costos de

la urbanización


Difícil evaluar impactos

Dialogo urbanistas-fiscalistas

Resultados perversos

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Consideraciones - 2

• Regularización curativa aumentando la informalidad

Resultados no anticipados y/o perversos de las políticas

• Informalidad y pobrezaMala información … mala

decisión

• Entre Cuba e Panama una regulación ´civilizatoria´

Mercado de suelo imperfecto pero todavía imprescindible



Atributos deseables para las políticas de ordenación territorial

• ‘KISS’?‘Implementabilidad’

• La brecha del sistema: la excepción que se generaliza

Universalidad

• Incidencia en la causa vs efecto -e.g. regularización /titulación!

Radicalidad

• Política … de las políticas

• Mas largo plazoSustentabilidad


Desafíos para las políticas urbanas

Regulación excluyente;

In-sustentabilidad de la inclusión social

Financiación del desarrollo urbano;

Disfunciones en el mercado de suelo;

Informaciones inmobiliarias disponibles


Comentarios finales

Si, se hizo!

• Avances importantes

Si, se puede!

• Mas que se supone

Si hay que superar

• Las 3 I’s - Interés, Ideología ...Ignorancia

www.lincolninst.edu33

Mercado

de suelo

Martim O. SmolkaMedellin, Mayo de 2011

www.lincolninst.eduMartim O. Smolka

34

Precios e Uso del suelo – idiosincrasias?

‘Una transacción dos mercancías;

• => renta plus costo de ‘localización’

No producida?

• Suelo no es un problema – suelo servido si es problema

Demanda es … derivada;

• La importancia de la regulación, tecnología y preferencias

Propietario/ocupante no es responsable por su valor

• Ganancia sin ‘justa causa’

• Todo valor determinado por el que los otros usuarios hacen (inmerecido?)


www.lincolninst.eduMartim O. Smolka 35

Determinación de los precios y usos del suelo

• El ‘trade-off’ entre renta y costo de transporteAccesibilidad

• Cambio de valor por acción de terceros sin transacciónExternalidades

• Suelo cautivo del su uso – largo plazo

• Incertidumbres a cerca del futuroExpectativas

• Restricciones al uso – ref. ‘productividad’Regulación

• Capitalización de la rentabilidad en el precioCarga Fiscal


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Objetivos

Mercado de tierra urbana: explicar las diferencias de precios y uso del suelo.

Martim O. Smolka 36

Uso del Suelo Precio del Suelo Uso del Suelo

? ? ??

O


www.lincolninst.eduMartim O. Smolka 37

Cambios de precios –ambigüedades

Atributo Intervenciones, políticas

Efecto en los precios

Arriba Abajo

Accesibilidad Inversiones en transportes

Mayor accesibilidad

Menos diferencias

Externalidad Derechos de propiedad ‘Windfalls’ Wipeouts

Expectativas Planeación Reduce tasa de descuento

Usos futuros pre-definidos

Regulación Densidades, zonificación, etc.

Restringe la oferta

Menor aprovechamiento

Fiscal Impuestos, tasas, obligaciones etc.

Carga adicional por el uso

Efecto de Capitalización


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Efectos en los precios y usos del suelo resultante de cambios en:

Costos de transportes;

Normativa- regulación del uso del suelo;Densificación, zonificación, etc.

Populación, ingreso, tecnología constructiva;

Distribución de ingreso - %ricos/pobres;

Invasión de área vacante;

Centralidad urbana – shopping center;

Cargas fiscales;Medellin, Mayo de 2011 Martim O. Smolka 38


Martim Oscar SmolkaSenior Fellow and Director

Latin America and the Caribbean Program

Lincoln Institute of Land Policy

113 Brattle Street

Cambridge, MA 02138, USA

Phone: 1- (617) 661-3016 eCt. 155

FaC: 1- (617) 661-7235

e-mail: [email protected]

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Hiperlinks

Martim O. SmolkaMedellin, Mayo de 2011

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MercadoCriterio para asignar usuarios a lo

suelos/lotes disponibles Uno a uno: Trueque, negociación,

Muchos por muchos: Subasta

Oferta y demandaPrecios y cantidades

Dispuestos y aptos … especulación?



Valor de mercado del cambio de la normativa … regalos!

ConceptoPrecio S$/m2

∆P/P %‘Regalo’

en US$ Ex ante Ex post

Suelo rural

a urbano2 10 400% 40.000

Densificación/

Verticalización100 180 80% 400.000

Zonificación

R->C200 400 100% 1,000,000

Terreno de 5000 m2

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Todo se mercantiliza



Tod

o s

e m

erca

nti

liza!

Una invasión de tierras;

La vulnerabilidad a una bala perdida!

La expectativa de regularización futura;

La rápida liquidación legal de una transacción;

Una excepcionalidad en la normativa;

La impunidad por una densificación irregular;

El derecho de ocupar suelo publico;

...Ser vecino de ??


Inscripción en la carretera de Lima a Paracas - Perú

@%&


Incremento absoluto en el precio (US$/m²) de tierra según acceso a infraestructura y distancia al centro*

vs. Costos de Urbanización (US$/m²) **

Acceso adicional a Servicio

Distancia al centro Kms Costo de Inversión5-10 15-20 25-30

+ Agua 11.1 5.1 3.2 1.02

+ Pavimentación 9.1 4.8 3.4 2.58

+Alcantarillado 8.5 1.8 0.3 3.03

Fonte:

* - M.V. Serra, D. Dowall e D.M. da Motta – Analise do Mercado de solo urbano em Metropoles do

Brasil – a RM do Recife - Agosto de 2003 – pg 65, Banco Mundial, Cities Alliance, IPEA e FIDEM

** - Avaliação de Glebas. REVISTA CONSTRUÇÃO (2001) em Fev de 2001 - 1US$ = R$ 1.987


Incremento del valor de la tierra depende de la

relativa escasez de servicios

% de la ciudad provisto del servicio0% 100%

Conexión entre la cobertura espacial de ciertos tipos deinfraestructura urbana y rentas o valor de la tierra

VC

V = incremento en el valor de la tierra

C = costo de la inversión

V/C=1

Mientras más esencial el

servicio, más externa la curva

Áreas debajo de la curva =

Plusvalías a ser recuperadas

Energía eléctrica

Pavimentación

AlcantarilladoAgua

Homeostasis


Anomalía de sub-inversión de Shoup

Por qué es tan difícil financiar la

infraestructura pública que

aumenta el valor de la tierra

servida por mucho más que el

costo de la infraestructura

misma?

(Shoup 1994 p. 236)


$ 4 5 0 , 0$ 5 2 6 , 3

$ 6 11, 2

$ 1. 4 7 9 , 3

$ 1. 6 5 6 , 8

$ 1. 8 6 4 , 8

$ 2 . 0 7 2 , 8

$ 2 . 2 8 0 , 9

$ 2 . 4 8 8 , 9

$ 2 . 6 9 6 , 9$ 2 . 6 9 6 , 9

$ 2 . 3 0 3 , 2

$ 3 . 2 13 , 7

$ 3 . 4 5 1, 3

$ 3 . 6 8 8 , 8 $ 3 . 6 8 3 , 0$ 3 . 7 7 3 , 4

$ 3 . 8 6 3 , 9$ 3 . 9 5 4 , 3

$ 4 . 3 4 5 , 4

$ 4 . 7 3 6 , 4

$ 6 . 0 0 1, 3

$ 4 . 8 7 9 , 9

$ 6 . 0 0 1, 3

$ 0,0

$ 1.000,0

$ 2.000,0

$ 3.000,0

$ 4.000,0

$ 5.000,0

$ 6.000,0

1990 ene-

93

f eb-

93

abr -

93

j un-

93

ago-

93

sep-

93

nov-

93

ene-

94

mar -

94

may-

94

j ul -

94

sep-

94

nov-

94

ene-

95

P e sos

Generación de incrementos de valor de suelo - Ciudadela Desepaz

Comportamiento del precio por mt2 entre 1990 y febrero de 1995

US$0.80

US$10.65

Cálculo de las incrementos de valor de suelo

Area Neta Urbanizable mt2……...1.900.000 Plusvalía por mt2........................... U$9.85

Plusvalía total aproximada ..........U$18.721.436.30


Innovaciones - Referencias internacionales

• Puerto Madero – emblemático;Argentina

• BRT (‘metro de superficie’) SP/Curitiba; Brasil

• Programa de subsidio a la vivienda;Chile

• Participación en PlusvalíasColombia

• Vivienda social por privados Alta-vista?El Salvador

• Titulación masiva.Perú


Creatividad: Innovaciones no tan conocidas

• CEPACs en Sao Paulo Brasil

• Programa inclusión social;Chile

• Metro-cable (Medellin)Colombia• Consignaciones en contribuciones de

mejoras (Cuenca);Ecuador

• Aval de bancos en regularizaciones;Honduras• Certificado de urbanización – para pago del

impuesto predial (Ciudad Juarez) Mexico

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Analisis economico del desarrollo de 1 ha en BogotaValor de venta por m2 de lote para vivienda = $100,000

Legal Ilegal

(1) % de ocupacion de 1 ha 53% 72%

(2) No de Lotes de 72 m2 resultantes 73 100

(3) Ingreso por venta de lotes 525 720

(4) Inversion en infraestrutura urbana 220 112

(5) Valor de compra de 1 ha en bruto 180 100

(6) Utilildad bruta estimada = (3)-(4)-(5) 125 508

(7) Ingresos publicos gerados (impuestos etc) 105 0

(8) Gastos publicos para desmarginalizacion 0 783Fonte: Sergio Mutis – Lonjas de Propiedad raiz de Bogota

*En milliones de Pesos de April 2002 (cambio 1US$=P$2,200)


www.lincolninst.eduMartim O. Smolka53

La paradoja del ‘no alcanza’


www.lincolninst.edu Martim O. Smolka54

La paradoja del ‘No alcanza’

Paga mucho mas por el lote

…Pero

De una manera que alcanza!

(le es ‘affordable!)

El ocupante de una área informal



Complicidad entre fraccionador informal y ocupante

Ventaja para el comprador que no tiene como pagar precio mínimo cobrado por un lote formal;

Ventaja para el fraccionador que logra una mayor rentabilidad.

• Menor aporte de capital etc.


Hechos estilizados: Formal vs informal

Formal Informal

Precio final/ m2 55 18

Infraestructura 20 5

Otros costos 10 2

Precio uso ag 3 3

Ganancia por m2 22 8

Tasa de Ganancia 67% 80%


Tasa de ganancia efectiva Gleba de 10,000m2

Formal Informal

Aprovechamiento 55% 75%

Ingresos por venta de Lotes 302.500 135.000

Inversiones 181.500 75.000

Ganancia 121.000 60.000

Tasa de ganancia 67% 80%


Costos mayores al ocupante

Transportes en la periferia son mas precarios y mas costosos que en las áreas centrales;

Servicios y infraestructura mas caros;

Lotes mas caros por sus atributos;

La informalidad es cara!


Los 3 I’sIlustración: aumento de las cargas sobre el valor del suelo

Interés

Ignorancia

Ideología

Importante portafolio de terrenos –e.e. Desarroladores? Propietarios?

Posición contraria a intervención publica - e.g. Lonjas

Inflacionaria – transferible al precio - e.g. agentes en general

InerciaEl cambio de reglas puede esperar… (políticamente no oportuno)


!!!??

UN

IVE

RS

ALID

AD


Discontinuidades administrativas

Estabilidad de las reglas del juego mas importante que tan extritas son las reglas;

Agentes apostando en el cambio de la política

• Subversión de las políticas;

• La amnistía N-1


Motivação

Dialogo

UrbanistasTributaristas

Receta Calidad de vida

XDialogo


Dialogo Tributaristas – urbanistas

Importancia

Ref instrumentos hibridos – CEPACS

Puerto Madero, Buenos Aires, aún no ha sido evaluado en cuanto a su contribución a la base económica y fiscal de la ciudad en su totalidad

Oportunidads :ni siempre reconocidas y/o aprovechadas


!!!??

UN

IVE

RS

ALID

AD


Incidencia Instrumento Justificativa Inconveniente

Agencias‘gringos’

Prestamos ‘Verdugos de la globalizacion’

Generaciones futuras pagan!

Gobierno Central

Transferencias –otros impuestos

Urbanización problema social general

Opacidad fiscal origen-destino

Comunidad urbana

Impuesto a la Propiedad

ExternalidadesEffectos generales

Penaliza ICC

Ricos Interligadas Major capacidad de pago ‘Robin Hood’? exacerba diferencias

Ocupantes pobres Auto-ayuda Beneficiarios Sobre-trabajo

UsuarioTarifas

‘User charges’Paga por el uso Costo Mrg > CMed

Promotores Tajas de impacto o de desarrollo

Nueva ocupacion genera necesidad por servicios Paga pero no incide

Propietariode tierra

Tributo al valor del suelo/ plusvalías

Incremento resultante de valor del suelo Ningun!!!

Quien debe de pagar por los costos de la urbanización?

Infra-estructura y servicios urbanos


El mejor negocio de la tierra es la tierra – compre aqui


Ocupación de un basurero en San Salvador


Vende-se esta M...


Alta Vista - San Salvador

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Panama City skyline: Photo by Marcos Guerra, Smithsonian Tropical Research Institute - Ref Jason

Margolis article - May 22, 2007 http://www.theworld.org/?q=node/10252


Martim O. Smolka

http://www.theworld.org/?q=node/10252

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Comparación entre precios de m2 de terrenos urbanizados

RegionSalario minimo en US$

P/m2 de suelo

‘affordability’

Estados Unidos

960 38 >25 m2

AmericaLatina

200 70 <3 m2



Por que el precio de la tierra urbanizada es mas alto en America Latina?

Baja (AL) y no alta(EUA) carga fiscal sobre la tierra!

• Capitalización

Alta (AL)y no baja (EUA) regulación del uso de la tierra

• Áreas nobles - excesiva -> exclusión

• Insuficiente – periferias -> abusos

Baja (AL) y no alta(EUA) disponibilidad de infraestructura y servicios

• Casi -rentas? Se paga para no quedar sin …

Otros

• Custos de transação – burocracia etc.

• Información (insuficiencia e asimetría)

• Informalidad!

• Nexo formal-informal – contamina

• Precio alto también de la tierra informal

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