Dº CIVIL 5º STRE. Apuntes prof. OSCAR ROJAS (tomo II) lsiLa venta de cosa ajena

Art. *1815. “La venta de cosa ajena vale, sin perjuicio de los derechos del dueño de la cosa vendida, mientras no se extingan por el lapso de tiempo.”

Requisitos de la venta de cosa ajena.

Para que estemos en presencia de la venta de cosa ajena se requiere:

1º que se venda una cosa ajena, es decir, una cosa que no está en el patrimonio del vendedor.

2º Es menester que el vendedor no tenga facultad legal para enajenar la cosa, porque si el vendedor vende una cosa que no es suya pero estando facultado legalmente para enajenarlo, no estamos frente a una compraventa de cosa ajena, estamos en presencia de una compraventa celebrada por mandatario o representante legal.

Para que estemos en presencia de la venta de cosa ajena, tampoco se requiere que se venda la cosa como propia, también estamos en presencia de la venta de cosa ajena cuando se vende una cosa ajena, como ajena. Tal es le caso del mandatario que teniendo sólo facultad de administración, excediendo los términos del mandato, vende una cosa del mandante. No tiene facultad legal de enajenar y vende una cosa ajena, como ajena.

De tal manera, que la regla del art. 1815 se aplica tanto cuando se vende una cosa ajena como propia, como cuando se vende una cosa ajena sin tener facultad legal para enajenarla.

La venta de cosa ajena es válida, porque:

La compraventa es sólo un título translaticio de dominio, y de la compraventa emana para el comprador un derecho personal o de crédito, y para el vendedor un derecho personal o de crédito, y para que se produzca el efecto de transferir el dominio, se requiere que a la venta siga un modo de adquirir que es la tradición.

En cambio en Francia, en que la compraventa transfiere dominio, en que el dominio se transfiere por el sólo contrato de compraventa, la venta de cosa ajena es nula.

Efectos de la venta de cosa ajena.

Para ver que efectos que produce la venta de cosa ajena, hay que distinguir los efectos que produce respecto del dueño de la cosa, y los efectos que produce entre las partes.

Efectos respecto del dueño.

Si bien es cierto, que la venta de cosa ajena es válida, en virtud del art. 1815 es inoponible al dueño de la cosa.

Estamos frente a una inoponibilidad de fondo por falta de concurrencia, el dueño no concurrió con su voluntad, y esta venta le es totalmente inoponible, por consiguiente podrá llevar a cabo las acciones que corresponda en contra del vendedor, y si este entregó la cosa a un comprador, en contra del comprador.

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Dº CIVIL 5º STRE. Apuntes prof. OSCAR ROJAS (tomo II) lsiPor lo tanto, podrá ejercer la Acción Reivindicatoria en contra del vendedor, y si

este entregó la cosa a un comprador, en contra de comprador.

Efecto respecto de terceros.

Pero la venta de cosa ajena vale y constituye un justo título en materia posesoria, de tal manera que el que vende la cosa ajena, efectúa la tradición se produce el efecto de colocar al comprador en la posesión de la cosa, posesión que lo habilita para adquirir el dominio de la cosa por prescripción.

Posesión que será regular, porque la venta de cosa ajena es justo título, habrá que agregar la buena fe y la tradición cuando el título es translaticio de dominio.

Al adquirente de cosa ajena le sirve para iniciar una posesión que lo habilita para adquirir el domino por prescripción adquisitiva, aun cuando el tradente por ser mero tenedor no haya tenido este derecho, así lo establece el art. 683 del cc.

Art. 683. “La tradición da al adquirente, en los casos y del modo que las leyes señalan, el derecho de ganar por la prescripción el dominio de que el tradente carecía, aunque el tradente no haya tenido ese derecho.”

El vendedor que no es dueño de la cosa no podrá transferir el dominio de la cosa al comprador, en nuestro concepto, contrariamente a lo que sostiene la mayoría de la doctrina, el vendedor tiene la obligación de transferir el dominio al comprador.

De tal manera que si se trata de una venta de una cosa ajena no cumple con su obligación de transferir el dominio al comprador, y el comprador podría pedir, la resolución del contrato con indemnización de perjuicios. Este problema se discute, y la tesis contraria es precisamente la mayoritaria.

El vendedor entrega la cosa al comprador y el dueño entabla en contra del comprador acción reivindicatoria, el vendedor estará obligado a sanear la evicción al comprador en los términos que establece la ley.

Puede ocurrir que el dueño de la cosa ratifique la venta, acepte los efectos de este acto que le era perfectamente inoponible, como la ratificación opera con efecto retroactivo, se entenderá que el comprador adquirió la calidad de tal en le momento mismo en que se celebró el contrato de compraventa, así lo establece el art. 1818.

Art. 1818. “La venta de cosa ajena, ratificada después por el dueño, confiere al comprador los derechos de tal desde la fecha de la venta.”

Esto porque la ratificación opera con efecto retroactivo, y si el vendedor adquiere con posterioridad el dominio de la cosa, como la adquisición del dominio opera con efecto retroactivo, se entiende que el comprador adquirió el dominio en el momento mismo en que se le efectuó la tradición.

Si el vendedor vende una cosa ajena, y con posterioridad adquiere el domino de la cosa, como la adquisición del dominio opera con efecto retroactivo se entiende que transfirió el dominio desde el momento mismo en que se efectuó la tradición, y si con posterioridad la vende a otro sujeto, debe entenderse que el primer comprador, es comprador del verdadero dueño y el segundo comprador, es comprador de cosa ajena, así se desprende del art. 1819.

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Dº CIVIL 5º STRE. Apuntes prof. OSCAR ROJAS (tomo II) lsiArt. 1819. “Vendida y entregada a otro una cosa ajena, si el vendedor adquiere

después el dominio de ella, se mirará al comprador como verdadero dueño desde la fecha de la tradición.

Por consiguiente, si el vendedor la vendiere a otra persona después de adquirido el dominio, subsistirá el dominio de ella en el primer comprador.”

Si el vendedor adquiere con posterioridad el dominio de la cosa, como la adquisición del dominio opera con efecto retroactivo, se entiende que transfirió el dominio al comprador en el momento mismo en que le efectuó la tradición, y si con posterioridad vende la cosa a otro, el primer comprador es comprador que adquirió del verdadero dueño, y el segundo comprador, es comprador de cosa ajena.

Estos son los requisitos relativos al objeto de la compraventa, vamos a ocuparnos del precio.

C.- Reglas relativas al precio en la compraventa.

El art. 1793 dispone que el precio es el dinero que el comprador da por la cosa vendida.

Art. 1793. “La compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero. Aquélla se dice vender y ésta comprar. El dinero que el comprador da por la cosa vendida, se llama precio.”

Requisitos del precio en la compraventa.

El precio está sujeto también a ciertos requisitos especiales.

1º En primer término el precio debe estipularse en dinero, de acuerdo al art. 1793.

No es necesario que se pague en dinero, para que estemos frente a un contrato de compraventa, es indispensable eso sí que se estipule en dinero. No es necesario que se pague en dinero, porque si con posterioridad, puede operar una dación en pago, una novación por ejemplo.

Si no se estipula en dinero no hay compraventa o la compraventa es nula de nulidad absoluta, y el art. 1794 se pone en el caso de que el precio se estipule parte en dinero y parte en especie.

Si el precio se estipula parte en dinero y parte en especie, y la cosa vale igual o menos que el dinero hay compraventa, si la cosa vale más que el dinero hay permuta. La verdad es que la cuestión desde un punto de vista práctico no tiene mayor importancia porque la compraventa y la permuta se rigen por las mismas reglas, así por lo demás lo dispone el art. 1794.

Art. 1794. “Cuando el precio consiste parte en dinero y parte en otra cosa, se entenderá permuta si la cosa vale más que el dinero; y venta en el caso contrario.”

De tal manera que si se estipula el precio parte en dinero y parte en especie, y la cosa vale igual o menos que el dinero, estamos frente a una compraventa, si la especie vale más que el dinero estamos frente a una permuta.

2º En segundo lugar, el precio debe ser real y debe ser serio.

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Dº CIVIL 5º STRE. Apuntes prof. OSCAR ROJAS (tomo II) lsiQue sea real significa que sea verdadero, que no sea simulado. Si el precio es

simulado no hay precio, y en consecuencia no habrá compraventa o esta será nula de nulidad absoluta porque carece de objeto la obligación del comprador y de causa la obligación del vendedor.

Por consiguiente el precio debe ser real, y que sea real significa que sea verdadero que no sea simulado.

El precio debe ser serio, esto significa que no sea ridículo, y si el precio es ridículo no hay precio y hay un verdadero fraude a la ley, como si se vendiera un inmueble en 500 pesos, esto es ridículo, no es serio.

No es necesaria sin embargo, que el precio sea justo, a menos que se trate de la compraventa de bienes raíces, porque la compraventa de bienes raíces es susceptible de rescindirse por lesión enorme. En los demás casos no es necesario que sea justo, por que como se ha visto, la compraventa es un Ctto conmutativo, y contrato conmutativo es aquel en que las prestaciones se miran como equivalentes, aunque objetivamente no lo sean.

3º En tercer lugar es necesario que el precio sea determinado. A la determinación del precio se refieren los artículos 1808 y 1809.

El art. 1808 nos dice, que el precio de la venta debe ser determinado por los contratantes, podrá hacerse esta determinación por cualquier medio o indicaciones que lo fijen.

Art. 1808. El precio de la venta debe ser determinado por los contratantes.Podrá hacerse esta determinación por cualesquiera medios o indicaciones que lo

fijen.Si se trata de cosas fungibles y se vende al corriente de plaza, se entenderá el del

día de la entrega, a menos de expresarse otra cosa.

De tal manera que el precio en principio deben determinarla las partes y puede ser indeterminado cuando el contrato contenga reglas o fije datos que sirvan para determinarlo, sin embargo, en virtud del art. 1809, puede dejarse asimismo la determinación del precio al arbitrio de un tercero, y si el tercero no lo determinare, podrá hacerlo cualquiera otra persona en que convinieren los contratantes y a falta de convención no habrá venta, fíjense que el código dice no habrá venta, aceptando la teoría de la inexistencia, y no habrá venta por que falta la determinación del objeto de la obligación del vendedor.

Pero no puede dejarse la determinación del precio al arbitrio de una de las partes, si se deja la determinación del precio al arbitrio de una de las partes, la compraventa va a adolecer de nulidad absoluta.

Tenemos entonces para resumir, que el precio deben determinarlo los contratantes y pueden hacerlo fijando datos o reglas en el contrato que sirvan para determinarlo, puede dejarse asimismo la determinación del precio al arbitrio de un tercero y si estos no lo determinaren podrá hacerlo cualquiera otra persona en que convinieren los contratantes y a falta de convención no hay venta, porque falta la determinación del objeto de la obligación del vendedor, pero no puede dejarse la determinación del precio al arbitrio de una de las partes, si se deja la determinación del precio al arbitrio de una de las partes, la compraventa adolece de nulidad absoluta, así lo establece el art. 1809.

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Dº CIVIL 5º STRE. Apuntes prof. OSCAR ROJAS (tomo II) lsiArt. 1809. “Podrá asimismo dejarse el precio al arbitrio de un tercero; y si el

tercero no lo determinare, podrá hacerlo por él cualquiera otra persona en que se convinieren los contratantes; en caso de no convenirse, no habrá venta.

No podrá dejarse el precio al arbitrio de uno de los contratantes.”

También se pone el código civil en el caso que se trate de cosas que se venden al precio corriente de plaza, los productos por ejemplo. Si se trata de cosas fungibles, que se venden al precio corriente de plaza se entiende por precio el del día de la entrega, salvo estipulación en contrario, es lo que nos dice el art. 1808.

Nosotros decíamos que el Código Civil da reglas especiales relativas al consentimiento en la compraventa, a la cosa venida, al precio y también a la capacidad para celebrar el contrato de venta.

D.- Reglas relativas a la capacidad para celebrar el contrato de venta.

En virtud del art. 1795 son hábiles para el contrato de venta, todas las personas que la ley no declara inhábiles para celebrarlo o para celebrar todo contrato. O sea, son capaces de celebrar el contrato de compraventa las personas a quien la ley no declara incapaces de celebrarlo o para celebrar cualquier otro contrato.

Los absolutamente incapaces podrán celebrar contratos de compraventa, representados por su representante legal, y los relativamente incapaces, representados o autorizados por su representante legal. Sin embargo, el menor adulto que tiene un peculio industrial o profesional, se considera respecto del peculio profesional o industrial, plenamente capaz y puede vender libremente las cosas que forman parte del peculio profesional o industrial, pero para vender bienes raíces pertenecientes al peculio profesional o industrial requiere autorización judicial.

Incapacidades especiales para celebrar el contrato de compraventa.

El código establece ciertas incapacidades especiales para celebrar el contrato de compraventa, que puede ser incapacidad para comprar y vender, incapacidad para vender e incapacidades para comprar.

a.- Incapacidades para comprar y para vender.

1º.- art. 1796 nos dice: “Es nulo el contrato de compraventa entre cónyuges no divorciados perpetuamente, y entre el padre o madre y el hijo de familia.”

Estamos frente a una incapacidad para comprar y para vender. La ley prohíbe la venta entre cónyuges no divorciados perpetuamente.

Los cónyuges pueden encontrarse casados bajo el régimen de sociedad conyugal, pueden encontrarse casados bajo el régimen de separación total de bienes, pueden encontrarse casados bajo el régimen de participación en los gananciales ( son los tres regímenes matrimoniales que acepta nuestra legislación, además de la separación parcial de bienes que se da en el régimen de sociedad conyugal). Y los cónyuges pueden estar divorciados temporal o perpetuamente.

La ley prohibe la compraventa entre cónyuges no divorciados perpetuamente, para evitar que se cometa un fraude a la ley o un fraude a terceros.

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Dº CIVIL 5º STRE. Apuntes prof. OSCAR ROJAS (tomo II) lsiEn primer término para evitar un fraude a la ley, porque la ley prohibe las

donaciones irrevocables entre marido y mujer, y sería muy fácil disfrazar bajo la apariencia de una compraventa, una donación irrevocable.

También la ley prohibe la compraventa entre cónyuges no divorciados perpetuamente para evitar, un fraude a terceros, porque dadas las relaciones de intimidad que existen entre marido y mujer sería muy fácil, que celebraran compraventas simuladas en perjuicio de sus respectivos acreedores, que el marido vendiera un bien a su mujer para burlar a sus acreedores o que la mujer vendiera un bien a su marido para burlar a sus acreedores.

Estos peligros que pueden presentarse cuando los cónyuges no están divorciados perpetuamente desaparecen, cuando los cónyuges se encuentran divorciados perpetuamente. Si los cónyuges ya están divorciados perpetuamente no existe razón para temer que los cónyuges se coludan en fraude a la ley, o fraude a terceros.

Desaparece el temor que tiene la ley, porque las causales de divorcio perpetuo son tan graves que se presume desaparecida la intimidad que existía entre marido y mujer, ya no existe la armonía entre ellos.

Desaparece el temor que tuvo en vista la ley de que los cónyuges se coludan para cometer un fraude a la ley o un fraude a terceros. Porque el divorcio, si bien es cierto que no disuelve el vínculo matrimonial, pone término a la vida en común de los cónyuges, o sea, produce la separación de cuerpos y las razones que autorizan para aceptar el divorcio perpetuo son tan graves que ya no puede afirmarse que exista armonía o intimidad entre los cónyuges.

2º También la ley prohíbe la compraventa entre padre o madre e hijo de familia. Hijo de familia es el hijo legítimo que se encuentra bajo la patria potestad.

La ley no quiere que en las relaciones entre padre e hijo predomine el interés egoísta de los padres, en detrimento de los intereses de los hijos. Estos son casos en que la ley también prohíbe la auto contratación.

Pero si el hijo legítimo menor adulto se ha emancipado por cualquier causa que establece la ley, la emancipación pone término a la patria potestad, por ejemplo si el hijo contrae matrimonio, se produce su emancipación legal, o sea, ya no está sujeto a patria potestad y puede celebrar válidamente contratos de compraventa con su padre o madre.

b.- Incapacidad para vender.

El art. 1797 establece una incapacidad para vender, y dispone que se prohibe a los administradores de establecimientos públicos vender parte alguna de los bienes que administran y cuya enajenación no está comprendida dentro de sus facultades administrativas ordinarias, salvo el caso de expresa autorización de la autoridad competente.

Art. 1797. “Se prohíbe a los administradores de establecimientos públicos vender parte alguna de los bienes que administran, y cuya enajenación no está comprendida en sus facultades administrativas ordinarias; salvo el caso de expresa autorización de la autoridad competente.”

Los establecimientos públicos son personas jurídicas de derecho público, y este precepto no hace sino aplicar el principio de la especialidad de las personas jurídicas de

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Dº CIVIL 5º STRE. Apuntes prof. OSCAR ROJAS (tomo II) lsiderecho público. Principio según el cual, en derecho público sólo puede hacerse aquello que está expresamente permitido, a diferencia de los que ocurre en derecho privado en que puede hacerse todo aquello que no esté expresamente prohibido.

c.- Incapacidad para comprar.

El art. 1798 establece una incapacidad para comprar y nos dice que, “Al empleado público se prohíbe comprar los bienes públicos o particulares que se vendan por su ministerio; y a los jueces, abogados, procuradores o escribanos los bienes en cuyo litigio han intervenido, y que se vendan a consecuencia del litigio; aunque la venta se haga en pública subasta.”

En lo tocante a los jueces la disposición se encuentra complementada por el COT, que hace extensiva la prohibición, no sólo al juez, sino también a su cónyuge y a sus hijos, y en segundo término, extiende la prohibición hasta por 5 años, contados desde que las cosas han dejado de ser litigiosas.

¿Cual es la sanción a una compraventa celebrada entre marido y mujer o cualquiera de estas compraventas cuyas prohibiciones es absoluta? La nulidad absoluta porque en virtud del art. 10 del cc son nulos de ningún valor los actos o contratos que prohibe la ley, y en relación al art. 1466, hay objeto ilícito en la enajenación de las cosas prohibidas por la ley y en virtud del art. 1682 son nulos de nulidad absoluta los actos que adolecen de objeto ilícito.

El art. 1799 que se refiere también a la autocontratación, establece que no es lícito a los curadores y tutores comprar parte alguna los bienes de su pupilo sino con arreglo a lo prevenido en el título de la administración de los tutores y curadores.

Art. 1799. “No es lícito a los tutores y curadores comprar parte alguna de los bienes de sus pupilos, sino con arreglo a lo prevenido en el título De la administración de los tutores y curadores.”

O sea, se remite a las reglas del art. 412 del cc y este artículo hace un distingo entre bienes muebles y bienes inmuebles. Para que el tutor o curador, su cónyuge, los parientes que la ley señala, y sus socios de comercio puedan comprar bienes muebles del pupilo requieren de la autorización de los otros tutores o curadores generales no implicados de la misma manera, o del juez en subsidio. Esto en el inciso primero.

Art. 412 Inc 1º. “Por regla general, ningún acto o contrato en que directa o indirectamente tenga interés el tutor o curador, o su cónyuge, o cualquiera de sus ascendientes o descendientes legítimos, o de sus padres o hijos naturales, o de sus hermanos legítimos o naturales, o de sus consanguíneos o afines legítimos hasta el cuarto grado inclusive, o de alguno de sus socios de comercio, podrá ejecutarse o celebrarse sino con autorización de los otros tutores o curadores generales, que no estén implicados de la misma manera, o por el juez en subsidio.”

La prohibición se entiende hasta los primos hermanos (4º grado).

Si se contraviene esta regla la sanción será la nulidad relativa, porque se omite un requisito que la ley prescribe en atención al estado o calidad de las personas.

Pero el inciso 2º del art. 412 prohíbe de manera absoluta al tutor o curador comprar bienes raíces del pupilo, o tomarlos en arriendo, extendiendo esta prohibición a su cónyuge y sus ascendientes y descendientes legítimos o naturales.

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Dº CIVIL 5º STRE. Apuntes prof. OSCAR ROJAS (tomo II) lsiArt. 412 inc 2º “Pero ni aun de este modo podrá el tutor o curador comprar bienes

raíces del pupilo, o tomarlos en arriendo; y se extiende esta prohibición a su cónyuge, y a sus ascendientes o descendientes legítimos o naturales”

La sanción a la compra del bien raíz del pupilo, autocontratación prohibida por la ley, es la nulidad absoluta, toda vez que la regla es prohibitiva (Trilogía Art. 10, 1466, 1682).

En seguida el art. 1800 establece que “Los mandatarios, los síndicos de los concursos y los albaceas, están sujetos en cuanto a la compra o venta de las cosas que hayan de pasar por sus manos en virtud de estos encargos, a lo dispuesto en el artículo 2144” (Debe decir síndicos de quiebra porque ya no existen los concursos)

En virtud del art. 2144 el mandatario no puede comprar lo que el mandante le ha ordenado vender, sino con autorización expresa del mandante, y no puede vender de lo suyo al mandante, lo que el mandante le ha ordenado comprar sino con autorización expresa del mandante.

Art. 2144 “No podrá el mandatario por sí ni por interpuesta persona, comprar las cosas que el mandante le ha ordenado vender, ni vender de lo suyo al mandante lo que éste le ha ordenado comprar, si no fuere con aprobación expresa del mandante.”

La sanción que lleva aparejada la autocontratación en este caso, si el mandatario actúa sin autorización expresa del mandante, es la nulidad relativa por que se ha omitido un requisito que la ley exige en atención al estado o calidad de las personas.

Respecto de los mandatarios, y los síndicos en la quiebran no hay problema, pero si se plantea un problema respecto de los albaceas, porque el art. 2144 no distingue entre bienes muebles e inmuebles, en cambio el art. 1294, ubicado en el título que trata de los albaceas o ejecutores testamentarios, se remite a los artículos 394 y 412.

Art. 1294. “Lo dispuesto en los artículos 394 y 412 se extenderá a los albaceas.”

Por lo tanto, mientras el artículo 1294 hace aplicable a los albaceas lo dispuesto en el artículo 412, el art. 1800 les hace aplicable, el art. 1294, y la cuestión tiene importancia por que el art. 412 distingue entre bienes muebles e inmuebles, y tratándose de bienes raíces la prohibición es absoluta, porque si aplicamos el art. 412 el albacea no podría jamás comprar los bienes que han de pasar por sus manos en virtud de estos encargos, en cambio el art. 2144, no distingue entre bienes muebles e inmuebles.

¿Cúal de estos preceptos prevalece?. En nuestro concepto, aplicando el principio de especialidad, consagrado por el art. 13 del código y en virtud del cual, la regla especial prevalece por sobre la regla general habría que dar preferencia al art. 1294, y hacer aplicable a los albaceas la regla del artículos 412, que si distingue entre bienes raíces y bienes muebles.

Estas son las incapacidades especiales que establece el código al tratar de la compraventa.

Los riesgos en el contrato de compraventa

A esta materia se refieren los artículos 1820, 1821 y 1822.

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Dº CIVIL 5º STRE. Apuntes prof. OSCAR ROJAS (tomo II) lsiSi la compraventa es pura y simple, el riesgo lo soporta el comprador. Esto

significa que si la cosa perece por caso fortuito o fuerza mayor, la obligación del vendedor se extingue, pero la del comprador subsiste. Así lo establece, el art. 1820 en su primera parte.

Art. 1820. La pérdida, deterioro o mejora de la especie o cuerpo cierto que se vende, pertenece al comprador, desde el momento de perfeccionarse el contrato, aunque no se haya entregado la cosa; salvo que se venda bajo condición suspensiva, y que se cumpla la condición, pues entonces, pereciendo totalmente la especie mientras pende la condición la pérdida será del vendedor, y la mejora o deterioro pertenecerá al comprador.

En esta parte, el artículo 1820 no es sino aplicación del artículo 1550, que nos dice:

Art. 1550. El riesgo del cuerpo cierto cuya entrega se deba es siempre a cargo del acreedor; salvo que el deudor se constituya en mora de efectuarla, o que se haya comprometido a entregar una misma cosa a dos o más personas por obligaciones distintas; en cualquiera de estos casos, será a cargo del deudor el riesgo de la cosa, hasta su entrega.

Las excepciones al art. 1550 son la compraventa sujeta a condición suspensiva y que se cumpla la condición.

Es indispensable que se cumpla la condición, porque de lo contrario si no se cumple la condición, no nace el derecho, pues entonces pereciendo totalmente la especie, mientras pende la condición, la pérdida será del vendedor, o sea, tratándose de compraventas sujetas a condición suspensiva, y siempre que se cumpla la condición, el riesgo del contrato lo soporta el deudor, o sea el vendedor.

En su segunda parte el art. 1820, aplica el art. 1486, que nos dice:

Art. 1486. “Si antes del cumplimiento de la condición la cosa prometida perece sin culpa del deudor, se extingue la obligación; y por culpa del deudor, el deudor es obligado al precio, y a la indemnización de perjuicios.

Si la cosa existe al tiempo de cumplirse la condición, se debe en el estado en que se encuentre, aprovechándose el acreedor de los aumentos o mejoras que haya recibido la cosa, sin estar obligado a dar más por ella, y sufriendo su deterioro o disminución, sin derecho alguno a que se le rebaje el precio; salvo que el deterioro o disminución proceda de culpa del deudor; en cuyo caso el acreedor podrá pedir o que se rescinda el contrato o que se le entregue la cosa, y además de lo uno o lo otro tendrá derecho a indemnización de perjuicios.

Todo lo que destruye la aptitud de la cosa para el objeto a que según su naturaleza o según la convención se destina, se entiende destruir la cosa.”

Los riesgos en la compraventa respecto de modalidades propias de este contrato:

Compraventa al peso y la compraventa al gusto.

Compraventa al peso, cuenta o medida.

Al tratar del riesgo de la cosa en el contrato de compraventa, el código se ocupa de ciertas modalidades propias del contrato de compraventa, a saber, la compraventa al peso, cuenta o medida y la compraventa a prueba o al gusto.

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Dº CIVIL 5º STRE. Apuntes prof. OSCAR ROJAS (tomo II) lsiSe vio que la determinación del objeto del contrato de compraventa puede ser en

especie o cuerpo cierto o genérica. Será en especie o cuerpo cierto cuando se vende un individuo determinado, de género determinado. Será genérica cuando se venda un individuo indeterminado, de género o clase determinada. Por ejemplo, todo el trigo que se encuentra en la bodega 12, o las 100 fanegas de trigo que se encuentran en tal granero. Esta compraventa genérica puede ser de dos especies:

1º Compraventa en bloc y;2º compraventa al peso, cuenta o medida.

Será compraventa en bloc, cuando se vende todo el trigo que se encuentra en la bodega 12, o sea, se está vendiendo un conjunto a un precio determinado, y para determinar en este caso, la cosa o el precio, no será necesario pesar, medir o contar las cosas.

Compraventa al peso. En cambio si se venden las 100 fanegas de trigo que se encuentran en tal granero, estamos al frente de una compraventa al peso, cuenta o medida y para determinar la cosa y el precio, será necesario pesar, contar o medir las cosas. A ello se refiere el código en los artículos 1821 y 1822 al tratar precisamente de los riesgos del contrato.

Art. 1821. “Si se vende una cosa de las que suelen venderse a peso, cuenta o medida, pero señalada de modo que no pueda confundirse con otra porción de la misma cosa, como todo el trigo contenido en cierto granero, la pérdida, deterioro o mejora pertenecerá al comprador, aunque dicha cosa no se haya pesado, contado ni medido; con tal que se haya ajustado el precio.

Si de las cosas que suelen venderse a peso, cuenta o medida, sólo se vende una parte indeterminada, como diez fanegas de trigo de las contenidas en cierto granero, la pérdida, deterioro o mejora no pertenecerá al comprador, sino después de haberse ajustado el precio y de haberse pesado, contado o medido dicha parte.”

De tal manera que el inciso primero se pone en el caso de una venta en bloc porque nos dice “Si se vende una cosa de las que suelen venderse.....” y en el fondo se trata de una especie o cuerpo cierto, porque la cosa está perfectamente singularizada.

En cambio en el inciso segundo, se refiere a las cosas que se venden a peso, cuenta o medida, y nos dice: “Si las cosas que suelen ...” . Si se trata de cosas que se venden al peso, cuenta o medida, la obligación es de género y el riesgo lo soporta el vendedor, y solamente lo soportará el comprador, cuando se hayan pesado, contado o medido las cosas y se haya ajustado el precio, porque entonces la cosa está singularizada.

De tal manera que en el inciso primero se refiere a la venta de un conjunto a un precio determinado y para determinar el precio o la cosa no es necesario contar, pesar o medir la cosa, y el riesgo pertenece al comprador siempre que se haya ajustado el precio.

El inciso segundo, se pone en el caso que se trate de cosas que se venden al peso, cuenta o medida, como las 100 fanegas de trigo que se encuentran en tal granero.

En ese caso para que el riesgo lo soporte el comprador, es necesario que se haya pesado, contado o medido las cosas y se haya ajustado el precio, mientras no se hayan pesado, contado o medido las cosas y no se haya ajustado el precio, el riesgo lo soporta el vendedor, o sea el dueño por que se trata de una cosa genérica.

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Dº CIVIL 5º STRE. Apuntes prof. OSCAR ROJAS (tomo II) lsiEn seguida el artículo 1822 nos dice:

Art. 1822. “Si avenidos vendedor y comprador en el precio, señalaren día para el peso, cuenta o medida, y el uno o el otro no compareciere en él, será éste obligado a resarcir al otro los perjuicios que de su negligencia resultaren; y el vendedor o comprador que no faltó a la cita podrá, si le conviniere, desistir del contrato.”

Para que se aplique el artículo 1822, se requiere la concurrencia de los siguientes requisitos:

1º En primer término que las partes hayan acordado el precio, que se haya ajustado el precio.

2º En segundo lugar, que hayan señalado un día para efectuar el peso, cuenta o medida.

3º En tercer lugar, que unas de los contratantes no concurra.

Concurriendo estos requisitos nace para el contratante que asistió el derecho a desistirse o perseverar en el contrato con indemnización de perjuicios.

Compraventa a prueba o a gusto.

En seguida el código trata, de la compraventa a prueba o a gusto.

La compraventa a prueba o a gusto es una excepción a la regla según la cual, el contrato de compraventa se reputa perfecto desde que las partes se han puesto de acuerdo en la cosa y en el precio.

Porque si bien es cierto, que hay acuerdo en el precio, no habrá contrato mientras el comprador no manifieste que la cosa es de su agrado.

La compraventa a prueba o al gusto, es una compraventa sujeta a condición meramente potestativa que depende de la voluntad del comprador. No habrá compraventa mientras el comprador no declare que le agrada la cosa., es una compraventa sujeta a una condición meramente potestativa que depende de la voluntad del comprador.

Estamos frente a la compraventa a prueba o a gusto, en dos casos, o dicho de otra manera, la venta a prueba o a gusto se da en dos casos.

1º Cuando expresamente lo expresaren las partes. Cuando las partes estipularen una compraventa a prueba, o;

2º Cuando las cosas vendidas son de aquellas que se acostumbran a vender a gusto o a prueba. Así lo establece el art. 1823

Art. 1823. “Si se estipula que se vende a prueba, se entiende no haber contrato mientras el comprador no declara que le agrada la cosa de que se trata, y la pérdida, deterioro o mejora pertenece entre tanto al vendedor.

Sin necesidad de estipulación expresa se entiende hacerse a prueba la venta de todas las cosas que se acostumbra vender de ese modo.”

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Dº CIVIL 5º STRE. Apuntes prof. OSCAR ROJAS (tomo II) lsiEs lógico que pertenezca al vendedor porque no hay contrato de compraventa

mientras al comprador no declare que le agrada la cosa, en este caso no estamos frente al riesgo del contrato, sino al riesgo de la cosa, porque todavía no hay compraventa.

El inciso segundo del artículo nos dice “Sin necesidad de estipulación expresa se entiende hacerse a prueba la venta de todas las cosas que se acostumbra vender de ese modo.”. La corte Suprema ha resuelto que se acostumbra a vender a prueba o a gusto, los caballos destinados al tiro de un carruaje y también el vino.

De tal manera que si se vende a prueba, mientras el comprador no declara que le agrada la cosa no hay compraventa y por consiguiente el riesgo es a cargo del vendedor, pero no estamos frente al riesgo del contrato, sino frente al riesgo de la cosa.

Estaremos frente a la venta a prueba, cuando las partes así lo estipularen o cuando se trata de cosas que se acostumbra a vender a prueba o a gusto, y en este caso no hay contrato mientras el comprador no declare que le agrada la cosa. O sea, estamos frente a una compraventa sujeta a condición meramente potestativa que depende de la sola o mera voluntad del comprador. Mientras el comprador no declara que le agrada la cosa no hay compraventa.

Efectos del contrato de compraventa.

Los efectos del contrato de compraventa, como los efectos de todo contrato, son los derechos y obligaciones que del contrato emanan. Lo que constituye un derecho para el comprador, es correlativamente una obligación para el vendedor.

1º Las obligaciones del vendedor

El art. 1824 del cc al tratar de las obligaciones del vendedor, nos dice:

“Las obligaciones del vendedor se reducen en general a dos: la entrega o tradición, y el saneamiento de la cosa vendida.

La tradición se sujetará a las reglas dadas en el Título VI del Libro II.”

1.1 La obligación de efectuar la entrega o tradición. La obligación del vendedor, es una obligación de dar, que supone la obligación de

efectuar la tradición, o sea, la entrega jurídica de la cosa, y al mismo tiempo la entrega material de la cosa.

Esta obligación de efectuar la tradición y la entrega material de la cosa es una obligación de la esencia del contrato de compraventa. Si falta la obligación de efectuar la tradición y la entrega material de la cosa, la obligación del vendedor carece de objeto y la obligación del comprador carece de causa y por consiguiente, la compraventa será inexistente o nula de nulidad absoluta.

1.2 La obligación de saneamiento de la cosa vendida.

En cambio, la obligación de saneamiento que pesa sobre el vendedor, que comprende el saneamiento de la evicción y de los vicios ocultos de la cosa, llamados redhibitorios, es una obligación de la naturaleza del contrato de compraventa, es perfectamente posible concebir una compraventa sin que exista la obligación de saneamiento.

146

Dº CIVIL 5º STRE. Apuntes prof. OSCAR ROJAS (tomo II) lsiEn otros términos, el derecho que tiene el comprador para que el vendedor le

sanee la evicción y los vicios redhibitorios, es perfectamente renunciable.

1.3 La obligación de conservar la cosa.

Si la cosa es una especie o cuerpo cierto el vendedor tiene una obligación adicional, la de conservar la cosa hasta la entrega y emplear en su custodia el debido cuidado.

1.4 La obligación de los gastos

Además es otra obligación de la naturaleza del contrato de compraventa, que los gastos del contrato de venta son a cargo del vendedor salvo estipulación en contrario.

Desarrollo

La obligación de efectuar la entrega o tradición.

La obligación del vendedor es una obligación de dar, supone la necesidad de efectuar, la tradición de la cosa, o sea, la entrega jurídica de la cosa y al mismo tiempo supone la obligación de efectuar la entrega material de la cosa al comprador, para que este pueda usar y gozar de la cosa, y si la cosa es un especie o cuerpo cierto, el vendedor está obligado a conservar la cosa empleando en su custodia el debido cuidado, y el vendedor responderá del grado de culpa leve si nada se ha estipulado.

La tradición de la cosa vendida

En lo tocante a la forma en que se efectúa la tradición, el código se remite a las reglas del título VI del Libro II. Y habrá que distinguir si se trata de la tradición de la cosas muebles, de derechos reales constituídos sobre bienes muebles o de bienes raíces y derechos reales constituídos sobre bienes raíces, o si se trata del derecho real de herencia, o de los derechos personales o de crédito.

a.- Tradición de cosas muebles.

Tratándose de cosas muebles la tradición se efectúa, significando fehacientemente el tradente al adquirente que le transfiere el dominio y figurando su entrega por alguna de las formas que señala el art. 684, respecto del cual se discute si es taxativo o no.

Decíamos que en concepto del profesor Peccio es taxativo, por que sólo hay excepción donde la ley lo establece, en concepto de la generalidad de la doctrina no es taxativo.

b.- Tradición de bienes raíces.

Tratándose de bienes raíces, la tradición se efectúa por la inscripción del título en el registro de propiedades del conservador de bienes raíces de la comuna en que se encuentre ubicado el inmueble, y si este por su ubicación pertenece a dos o más comunas, en todas ellas.

La Corte Suprema ha resuelto que si el vendedor efectúa la tradición, es decir, la entrega jurídica o inscribe el título en el registro conservatorio de bienes raíces a nombre del comprador, ha cumplido con la obligación de efectuar la tradición, pero no ha cumplido con la obligación de efectuar la entrega material, y por consiguiente el comprador podría

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Dº CIVIL 5º STRE. Apuntes prof. OSCAR ROJAS (tomo II) lsisolicitar la resolución del contrato o la entrega material de la cosa, en ambos casos con indemnización de perjuicios, por aplicación de la condición resolutoria tácita, e incluso si se le efectúa la tradición y no se le ha efectuado la entrega material, surge la interrogante de saber si ese comprador es dueño.

Partamos del supuesto de que es dueño, tendría en contra del vendedor, si el comprador es dueño no poseedor, la Acción Reivindicatoria en contra del vendedor, porque es un poseedor no dueño.

De tal manera que si el vendedor efectúa la tradición, pero no la entrega material de la cosa, el comprador puede pedir la resolución del contrato, con indemnización de perjuicios, el cumplimiento de la obligación de entregar la cosa con indemnización de perjuicios y en su calidad de dueño no poseedor, podría entablar la acción reivindicatoria.

Se dijo, que el código en relación a la forma de efectuar la tradición se sujeta a las reglas dadas en el título VI del Libro II, y reglamenta tan sólo la forma en que debe efectuarse la entrega de la cosa.

¿En que lugar debe efectuarse la entrega de la cosa? El código no lo dice, pero no necesita decirlo porque la entrega constituye un pago, y el pago debe efectuarse en el lugar estipulado por las partes y si ellas nada han estipulado, hay que distinguir si la cosa es una especie o cuerpo cierto.

Si la cosa es una especie o cuerpo cierto, el lugar del pago será el lugar en que se encontraba la especie o cuerpo cierto al tiempo de celebrarse el contrato.

Si la cosa es genérica, el lugar en que debe efectuarse la entrega o el pago, es el del domicilio del deudor. Si el deudor ha mudado el domicilio, entre el contrato y el momento en que debe efectuarse el pago o entrega, esta debe llevarse a cabo, en el primitivo domicilio del deudor. Así lo establecen los artículos 1587, 1588 y 1589.

Art. 1587. “El pago debe hacerse en el lugar designado por la convención.”

Art. 1588. “Si no se ha estipulado lugar para el pago y se trata de un cuerpo cierto, se hará el pago en el lugar en que dicho cuerpo existía al tiempo de constituirse la obligación.

Pero si se trata de otra cosa se hará el pago en el domicilio del deudor.”

Art. 1589. “Si hubiere mudado de domicilio el acreedor o el deudor entre la celebración del contrato y el pago, se hará siempre éste en el lugar en que sin esa mudanza correspondería, salvo que las partes dispongan de común acuerdo otra cosa.”

De tal manera que para ver donde debe efectuares la entrega, que equivale al pago, hay que distinguir, si la cosa es una especie o cuerpo cierto o un género.

¿En que momento debe efectuarse la entrega?

A esta materia se refiere el art. 1826 y este artículo, no es sino aplicación del art. 1489 del cc, el art. 1552 y del art. 1496, en lo tocante a la caducidad del plazo.

Para ver en que momento debe efectuarse la entrega, tendremos que distinguir, si la compraventa es pura y simple, o si la obligación del vendedor está sujeta a plazo o a condición suspensiva.

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Dº CIVIL 5º STRE. Apuntes prof. OSCAR ROJAS (tomo II) lsi- Si la obligación del vendedor es pura y simple, debe realizarse la entrega

inmediatamente después de celebrado el contrato.

-Si la obligación del vendedor está sujeta a plazo o a condición suspensiva, debe efectuarse la entrega una vez vencido el plazo o verificada la condición.

Pero para que el comprador pueda exigir la entrega de la cosa es menester que haya pagado el precio o se allane a pagarlo aplicación del art. 1552 que establece la excepción del contrato no cumplido, a menos que la obligación del comprador de pagar el precio esté sujeta a plazo, por que en ese caso no es exigible.

El art. 1826 dispone en su inciso final: “Pero si después del contrato hubiere menguado considerablemente la fortuna del comprador, de modo que el vendedor se halle en peligro inminente de perder el precio, no se podrá exigir la entrega aunque se haya estipulado plazo para el pago del precio, sino pagando, o asegurando el pago.”

Este inciso final del art. 1826 está inspirado en la misma filosofía y en los mimos principios del art. 1496 del código, que establece la caducidad legal del pago.

Art. 1826. “El vendedor es obligado a entregar la cosa vendida inmediatamente después del contrato o a la época prefijada en él.

Si el vendedor por hecho o culpa suya ha retardado la entrega, podrá el comprador a su arbitrio perseverar en el contrato o desistir de él, y en ambos casos con derecho para ser indemnizado de los perjuicios según las reglas generales.

Todo lo cual se entiende si el comprador ha pagado o está pronto a pagar el precio íntegro o ha estipulado pagar a plazo.

Pero si después del contrato hubiere menguado considerablemente la fortuna del comprador, de modo que el vendedor se halle en peligro inminente de perder el precio, no se podrá exigir la entrega aunque se haya estipulado plazo para el pago del precio, sino pagando, o asegurando el pago.”

De tal manera que para ver en que momento debe efectuarse la entrega, debemos distinguir si la obligación del vendedor es pura y simple o esté sujeta a plazo o a condición suspensiva.

Los gastos de la entrega son a cargo del vendedor, esto por que la entrega constituye un pago, y los gastos del pago son a cargo del deudor, salvo naturalmente estipulación en contrario. Así lo establece el art.1825, esta es una obligación de la naturaleza que pesa sobre el vendedor.

Art. 1825. “Al vendedor tocan naturalmente los costos que se hicieren para poner la cosa en disposición de entregarla, y al comprador los que se hicieren para transportarla después de entregada.”

El art. 1828 nos dice Art. “El vendedor es obligado a entregar lo que reza el contrato.” Este precepto es aplicación del principio de identidad del pago. El pago debe hacerse bajo todo respecto en conformidad al tenor de la obligación.

Los artículos 1829 y 1830, nos señala que accesorios se entienden comprendidos en el contrato de venta es así como el art. 1829 nos dice

Art. 1829. “La venta de una vaca, yegua u otra hembra comprende naturalmente la del hijo que lleva en el vientre o que amamanta; pero no la del que puede pacer y alimentarse por sí solo.”

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Dº CIVIL 5º STRE. Apuntes prof. OSCAR ROJAS (tomo II) lsiY en virtud del art. 1830:

Art. 1830. En la venta de una finca se comprenden naturalmente todos los accesorios, que según los artículos 570 y siguientes se reputan inmuebles.

Por lo tanto, se comprende en la venta de una finca, los inmuebles por adhesión y por destinación.

A continuación el código se ocupa de la venta de un predio rústico, que puede venderse como especie o cuerpo cierto.

El artículo 1816 da una regla muy particular en lo tocante a los frutos.

La regla general en materia de frutos es que ellos pertenecen al dueño de la cosa, sin embargo, en virtud del art. 1816 inc.2º los frutos naturales, pendientes al tiempo de la venta, y todos los frutos tanto naturales como civiles que después produzca la cosa, pertenecerán al comprador.

O sea el comprador se hace dueño de los frutos naturales y civiles desde el momento mismo en que se perfecciona el contrato de compraventa aún cuando no se le haya efectuado la tradición, excepción a la regla en virtud de la cual, los frutos pertenecen al dueño.

Esa regla según la cual los frutos pertenecen al comprador desde el momento en que se perfecciona el contrato de venta, tiene, sin embargo, tres excepciones.

1º Que se estipule que la entrega se efectúe después de vencido un plazo.

2º Que se estipule que la entrega debe hacerse siempre que se cumpla una determinada condición. Si se ha estipulado plazo o condición para que el vendedor efectúe la entrega de la cosa, los frutos pertenecen al comprador no desde el momento de la celebración del Ctto, sino desde el momento en que se cumpla el plazo o la condición.

3º Las partes pueden estipular una regla distinta.

Las partes pueden estipular una excepción a la excepción que establece el art. 1816 y por lo tanto una vuelta a la regla general, en el sentido de que las partes pueden estipular que los frutos pertenecerán al comprador única y exclusivamente una vez que se le efectúe la tradición, en cuyo caso están estableciendo un excepción a la regla del inc 2º del art. 1816 y una vuelta a la regla general en virtud de la cual, los frutos pertenecen al dueño.

Pero las partes pueden estipular también una contra excepción a las excepciones que establece el art. 1816, las partes pueden estipular que no obstante haberse pactado que la entrega se verificará después de cumplido determinado plazo, o que la entrega se hará siempre que se cumpla determinada condición, los frutos van a pertenecer al comprador desde el momento mismo en que se celebró el contrato de compraventa, en cuyo caso estamos frente a una contra excepción a las excepciones que contempla el art. 1816.

Por lo tanto, las partes puede estipular una excepción a la excepción, pueden estipular que los frutos pertenecerán al comprador solamente desde que se efectúe la tradición, no desde el momento en que se celebra el contrato, en cuyo caso es una vuelta a la regla general en virtud de la cual los frutos pertenecen al dueño y las partes pueden

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Dº CIVIL 5º STRE. Apuntes prof. OSCAR ROJAS (tomo II) lsiestipular contra excepciones a las excepciones que establece el artículo 1816, o sea, las partes pueden estipular, que no obstante haberse estipulado que la entrega se va a efectuar después de verificado el plazo o siempre que se verifique una condición los frutos van a pertenecer al comprador desde el momento mismo de celebrarse el contrato de compraventa.

Art. 1816. “ La compra de cosa propia no vale: el comprador tendrá derecho a que se le restituya lo que hubiere dado por ella.

Los frutos naturales, pendientes al tiempo de la venta, y todos los frutos tanto naturales como civiles que después produzca la cosa, pertenecerán al comprador, a menos que se haya estipulado entregar la cosa al cabo de cierto tiempo o en el evento de cierta condición, pues en estos casos no pertenecerán los frutos al comprador, sino vencido el plazo, o cumplida la condición.

Todo lo dicho en este artículo puede ser modificado por estipulaciones expresas de los contratantes.”

Para terminar lo relativo a la entrega de la cosa, el artículo1817 se pone en el caso de que el vendedor venda la misma cosa separadamente a dos personas, y nos dice:

Art. 1817. Si alguien vende separadamente una misma cosa a dos personas el comprador que haya entrado en posesión será preferido al otro; si ha hecho la entrega a los dos, aquel a quien se haya hecho primero será preferido; si no se ha entregado a ninguno, el título más antiguo prevalecerá.

De tal manera que si se vende una misma cosa separadamente a dos personas el código distingue, si una de estas personas a recibido la cosa, el que ha recibido la cosa prefiere al otro.

Si la cosa ha sido entregada a ambos prefiere aquel que la haya recibido primero, o sea al primero que se le haya hecho la entrega. Si no se ha entregado a ninguno, prefiere a aquel que tenga el título más antiguo. Si se vende separadamente un bien raíz a dos personas, la CS ha resuelto que tiene preferencia el comprador que inscribe primero el título.

Problema de que si tiene el vendedor la obligación de transferir el dominio al comprador

Se plantea un problema de gran interés, que radica en saber si tiene el vendedor la obligación de transferir el dominio de la cosa al comprador, en términos tales que si el vendedor no transfiere el dominio de la cosa al comprador por las tradición, el comprador podría pedir la resolución del contrato con indemnización de perjuicios por incumplimiento de la obligación del vendedor de transferir el dominio de la cosa al comprador. ¿ Tiene o no tiene el vendedor, la obligación de transferir el dominio de la cosa al comprador?.

En concepto de la generalidad de la doctrina, el vendedor no tiene la obligación de transferir el dominio de la cosa al comprador, sólo tiene la obligación de dar al comprador la posesión tranquila y pacífica de la cosa, pero no tiene la obligación de transferir el dominio de la cosa al comprador.

De tal manera, que si la cosa es ajena y el vendedor efectúa la tradición, el comprador no va adquirir el dominio, pero no podría pedir la resolución del contrato con indemnización de perjuicios, porque en concepto de la generalidad de la doctrina el vendedor no tiene la obligación de transferir el dominio de la cosa al comprador, sino tan sólo dar la posesión tranquila y pacífica de la cosa al comprador.

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Dº CIVIL 5º STRE. Apuntes prof. OSCAR ROJAS (tomo II) lsiA continuación haremos mención a un problema que tiene dividida a la doctrina, y

que consiste en saber si el vendedor tiene o no la obligación de transferir el dominio de la cosa. Si el vendedor tiene la obligación de transferir el dominio de la cosa significa, que si el comprador no adquiere el dominio de la cosa por la tradición, puede pedir la resolución del contrato con indemnización de perjuicios.

En concepto de la generalidad de la doctrina, el vendedor no tiene la obligación de transferir el dominio de la cosa, sino que tiene la obligación de otorgar al comprador la posesión tranquila y pacífica de la cosa.

Evidentemente si el vendedor es dueño, por la tradición transferirá dominio, pero si no es dueño, como nadie puede adquirir más derechos de lo que tenía su causante, el comprador no adquiere dominio.

Argumentos de quienes sostienen que el vendedor no tiene la obligación de transferir el dominio.

1º El vendedor no tiene la obligación de transferir el dominio de la cosa al comprador, porque el art. 1815 establece que la venta de cosa ajena vale. Si la venta de cosa ajena vale, significa que el vendedor no tiene la obligación de transferir el dominio de la cosa al comprador.

En Francia, se agrega, en que la compraventa transfiere dominio, la venta de cosa ajena es nula, en nuestro derecho la venta de cosa ajena es válida, y ello significa que el vendedor no tiene la obligación de transferir el dominio de la cosa al comprador.

De tal manera que el vendedor que entrega la cosa al comprador y lo coloca en la posesión tranquila y pacífica de la cosa, ha cumplido con todas las obligaciones que para él emanan del Ctto de Compraventa.

En nuestro concepto, el vendedor tiene la obligación de transferir el dominio de la cosa al comprador. Aunque la cuestión desde el punto de vista práctico no tiene mayor importancia por la obligación de saneamiento que pesa sobre el vendedor, sin embargo, desde el punto de vista teórico es necesario dejar sentada la buena doctrina.

1º Que la venta de cosa ajena sea válida, no significa ni puede significar que el vendedor no tiene la obligación de transferir el dominio de la cosa al comprador.

En Francia la venta de cosa ajena es nula , porque en Francia la compraventa transfiere dominio, y no se concibe una compraventa en que el comprador no adquiere el dominio y para que ello ocurra es indispensable, evidentemente, que el vendedor sea dueño de la cosa, por eso en Francia la venta de cosa ajena es nula, porque la compraventa transfiere dominio y no se concibe una compraventa en que el comprador no adquiera el dominio la cosa y para que ello ocurra es obvio que el vendedor tiene que ser dueño de la cosa.

En nuestro derecho la venta de cosa ajena vale, porque nuestro código distingue entre el título y el modo de adquirir, y la compraventa es sólo un título translaticio de dominio, del cual emana la obligación de transferir el dominio, pero la compraventa no transfiere dominio.

De tal manera que la venta de cosa ajena es válida porque la compraventa es sólo título translaticio de dominio, y el código distingue siguiendo al derecho romano, entre el

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Dº CIVIL 5º STRE. Apuntes prof. OSCAR ROJAS (tomo II) lsitítulo y el modo de adquirir, y de la compraventa como título translaticio de dominio emana sólo la obligación de transferir el dominio, no transfiere dominio.

De manera que puede la venta de cosa ajena ser perfectamente válida y no obstante ello el vendedor tener la obligación de transferir el dominio al comprador.

Argumentos para así sostenerlo:

1º Desde luego el art. 1793 que define la compraventa, y nos dice que la compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagar el precio en dinero.

Aquella se dice vender esta comprar, el dinero que el comprador da por la cosa vendida se llama precio. La obligación de dar, es aquella que tiene por objeto transferir el dominio de una cosa o constituir sobre ella un derecho real, no es obligación de dar la que tiene por objeto dar la posesión tranquila y pacífica de la cosa.

2º Por otro lado el art. 1837 dispone “ La obligación de saneamiento comprende dos objetos: amparar al comprador en el dominio y posesión pacífica de la cosa vendida, y responder de los defectos ocultos de ésta, llamados vicios redhibitorios”

Que el saneamiento de la evicción supone la obligación del vendedor de amparar al comprador en el dominio y posesión pacífica de la cosa, significa que tiene la obligación de transferir el dominio, porque, mal tendría la obligación de amparar al comprador en el dominio de la cosa, si no tuviera la obligación de transferir el dominio.

3º Por otro lado hay que estarse a la voluntad de las partes.

Nadie compra para adquirir la posesión pacífica y tranquila de la cosa, compramos para ser dueño, y normalmente el comprador se proclama dueño de la cosa.

Es por ello, que cuando se compra un bien raíz todo abogado debe estudiar los títulos y debe estudiar los títulos hacia atrás por un lapso de 10 años, y se estudian los títulos para cersoriarse, para tener la convicción de que el vendedor es dueño de la cosa, de otro modo no tendría sentido el estudio de los títulos.

De tal manera, que hay que estar a la voluntad de las partes, fundamentalmente a la voluntad del comprador, y la voluntad del comprador no es adquirir la posesión tranquila y pacifica de la cosa, obviamente la voluntad es la de adquirir el dominio.

A estos argumentos se agregan otros que señala el profesor José Joaquín Ugarte, profesor de la UC, agregando los siguientes argumentos.

4º El razona con el art. 703 que nos dice, que el justo título en materia posesoria es constitutivo o translaticio de dominio. Son translaticios de dominio los que por su naturaleza sirven para transferirlo, como la venta, la permuta, la donación entre vivos.

“El justo título es constitutivo o translaticio de dominio.Son constitutivos de dominio la ocupación, la accesión y la prescripción.Son translaticios de dominio los que por su naturaleza sirven para

transferirlo, como la venta, la permuta, la donación entre vivos.Pertenecen a esta clase las sentencias de adjudicación en juicios

divisorios, y los actos legales de partición.

153

Dº CIVIL 5º STRE. Apuntes prof. OSCAR ROJAS (tomo II) lsiLas sentencias judiciales sobre derechos litigiosos no forman nuevo título

para legitimar la posesión.Las transacciones en cuanto se limitan a reconocer o declarar derechos

preexistentes, no forman nuevo título; pero en cuanto transfieren la propiedad de un objeto no disputado, constituyen un título nuevo.”

De tal manera, que de la compraventa, que es un título translaticio de dominio, emanan derechos personales, y dice el profesor Ugarte, que la compraventa no puede tener dos naturalezas distintas, es decir, la obligación de transferir el dominio cuando el vendedor es dueño y otorgar la posesión tranquila y pacífica de la cosa cuando el vendedor no es dueño, o sea, la compraventa no puede tener dos naturalezas distintas, tiene una sola naturaleza.

5º Además agrega que el art. 703 al tratar a la compraventa como título translaticio de dominio, la equipara con la permuta y la donación, y respecto de la donación, agrega, no cabe duda que es obligación del donante transferir el domino, como se desprende de la propia definición que de donación nos da el art. 1386 del cc.

Art. 1386. “La donación entre vivos es un acto por el cual una persona transfiere gratuita e irrevocablemente una parte de sus bienes a otra persona, que la acepta.”

También de la permuta, dice el profesor Ugarte, emana la obligación de transferir el dominio, como se desprende de la definición que de permuta da el cc en el art. 1897.

Art. 1897. “La permutación o cambio es un contrato en que las partes se obligan mutuamente a dar una especie o cuerpo cierto por otro.”

A dar una especie o cuerpo cierto por otro, y la obligación de dar, es aquella que tiene por objeto transferir el domino de una cosa o constituir sobre ella un derecho real.

Y el art. 703 equipara la compraventa como título translaticio de dominio con la permuta y la donación, luego de la compraventa emana la obligación del vendedor de transferir el dominio, y agrega que la compraventa no puede tener dos naturalezas distintas, obligar a transferir el dominio cuando el vendedor es dueño y otorgar la posesión tranquila y pacífica de la cosa cuando el vendedor no es dueño.

6º Por otra parte, el profesor Ugarte, razona con el art. 706 del cc que define la buena fe en materia posesoria y nos dice que “ La buena fe es la conciencia de haberse adquirido el dominio de la cosa por medios legítimos, exentos de fraude y de todo otro vicio.

Así en los títulos translaticios de dominio la buena fe supone la persuasión de haberse recibido la cosa de quien tenía la facultad de enajenarla, y de no haber habido fraude ni otro vicio en el acto o contrato.

Un justo error en materia de hecho no se opone a la buena fe.Pero el error en materia de derecho constituye una presunción de mala fe, que no

admite prueba en contrario.

Luego, el que tiene la conciencia de haber adquirido la posesión pacífica y tranquila de la cosa, no está de buena fe, porque la buena fe es la conciencia de haberse adquirido el dominio por medios legítimos exentos de vicio y de cualquier otro fraude, el que tiene la convicción de haber adquirido la posesión tranquila y pacifica de la cosa es un poseedor de mala fe, está en una situación ilegal e ilegítima, y agrega el art. 706 “ Así en los títulos translaticios de dominio la buena fe supone la persuasión de haberse

154

Dº CIVIL 5º STRE. Apuntes prof. OSCAR ROJAS (tomo II) lsirecibido la cosa de quien tenía la facultad de enajenarla, y de no haber habido fraude ni otro vicio en el acto o contrato.”

De tal manera que el que adquiere por un título translaticio de dominio, para que esté de buena fe, tiene que tener la convicción de haber recibido la cosa de quien tiene la facultad de enajenarla, de no haber habido fraude, ni otro vicio en el acto o contrato. Luego la obligación que emana de los títulos translaticios de dominio, entre ellos la compraventa, es la de transferir el dominio.

La validez de la venta de cosa, ajena no obsta a que el vendedor tenga la obligación de transferir el dominio, porque el código distingue entre el título y el modo.

De la compraventa, emana la obligación de transferir el dominio, pero la compraventa no transfiere dominio, de tal manera que el que vende una cosa ajena se obliga a transferir el dominio, pero no transfiere el dominio en ese acto.

Por lo tanto, si el vendedor no transfiere el dominio por cualquier causa que le sea imputable, el comprador puede pedir la resolución del contrato con indemnización de perjuicios, por aplicación de la CRT que consagra el art. 1489.

2º obligación del vendedor: La obligación de saneamiento que pesa sobre el vendedor.

La obligación de saneamiento que pesa sobre el vendedor comprende dos objetivos que señala el art. 1837.

Art. 1837. “La obligación de saneamiento comprende dos objetos: amparar al comprador en el dominio y posesión pacífica de la cosa vendida, y responder de los defectos ocultos de ésta, llamados vicios redhibitorios.”

Luego los objetivos de la obligación de saneamiento son:

1º Amparar al comprador en el dominio y posesión pacífica de la cosa vendida, y;

2º Responder de los defectos ocultos de ésta, llamados vicios redhibitorios.

Tiene importancia esta materia porque es la única parte en que el código trata de manera orgánica y sistemática la obligación de saneamiento.

Diferencias entra la obligación de saneamiento y la de entregar y efectuar la tradición de la cosa.

1º La obligación de saneamiento que pesa sobre el vendedor, se diferencia fundamentalmente de la obligación de efectuar la tradición y la entrega, en que la obligación de efectuar la tradición o la entrega, es una obligación de la esencia de la compraventa, no se concibe una compraventa sin la obligación de efectuar la tradición y la entrega.

En cambio la obligación de saneamiento es una obligación de la naturaleza del contrato de compraventa, de tal manera, que el derecho que tiene el comprador para que el vendedor lo ampare en el dominio y posesión pacífica de la cosa y que se lo indemnice de los vicios redhibitorios, es perfectamente renunciable.

2º Por otra parte, la obligación de efectuar la tradición o la entrega es una obligación que siempre va a recibir aplicación en la compraventa.

155

Dº CIVIL 5º STRE. Apuntes prof. OSCAR ROJAS (tomo II) lsiEn cambio, la obligación de saneamiento no siempre va a ser necesario cumplirla,

sino única y exclusivamente cuando se produzcan las circunstancias que dan origen al saneamiento. Estas son las diferencias fundamentales entre las obligaciones de efectuar la tradición o entrega de la cosa y la obligación de saneamiento que pesa sobre el vendedor.

El saneamiento de la evicción

La evicción, que debe ser saneada por el vendedor está definida por el art. 1838

Art. 1838 “Hay evicción de la cosa comprada, cuando el comprador es privado del todo o parte de ella, por sentencia judicial.”

De tal manera que la evicción supone la privación para el comprador del todo o parte de ella, por sentencia judicial. El término está definido por la ley, de tal manera que sólo habrá evicción en los casos que quedan comprendidos dentro de la definición legal.

Requisitos de la evicción.

Relacionando el art. 1838 con el art. 1839, se colige que para que estemos frente a la evicción deben concurrir los requisitos siguientes:

1º En primer término, que el comprador sea privado del todo o parte de la cosa.

2º en segundo lugar que esta privación del todo o parte de la cosa que experimenta el comprador, se deba a una sentencia judicial.

3º En tercer término que esta privación total o parcial de la cosa que experimenta el comprador por sentencia judicial se produzca a consecuencia de una causa anterior a la venta. Así lo establece el art. 1839.

Art. 1839. “El vendedor es obligado a sanear al comprador todas las evicciones que tengan una causa anterior a la venta, salvo en cuanto se haya estipulado lo contrario.”

De tal manera, que es necesario que la evicción se produzca por una causa anterior a la venta.

1º Se requiere que el comprador sea privado del todo o parte de la cosa.

El comprador es privado de toda la cosa, cuando por ejemplo, se vende una cosa ajena, y el dueño entabla acción reivindicatoria en contra del comprador, y la sentencia acoge la demanda, el comprador es privado de toda la cosa.

El comprador es privado de parte de la cosa, cuando por ej., la cosa pertenece al vendedor y a un tercero, la cosa está en copropiedad entre el vendedor y un tercero, y el tercero entabla la acción reivindicatoria, para reivindicar su cuota y obtiene sentencia favorable, en este caso el comprador es privado de parte de la cosa.

También el comprador, es privado de parte de la cosa cuando con anterioridad al contrato de compraventa, se ha constituido sobre la cosa un derecho de servidumbre, y el titular del derecho real sobre cosa ajena hace efectivo ese derecho, entonces el comprador se ve privado de parte de la cosa porque su derecho de dominio se ve limitado.

156

Dº CIVIL 5º STRE. Apuntes prof. OSCAR ROJAS (tomo II) lsi2º Es menester, que esta privación del todo o parte de la cosa, se deba a una

sentencia judicial.

Esto significa que el vendedor está obligado a amparar al comprador sólo en las perturbaciones de derecho que este experimente, pero no en las perturbaciones que este experimente por vías de hecho.

Sólo tiene la obligación de ampara al comprador cuando en un proceso judicial se discute el derecho que el comprador tiene sobre la cosa en todo o parte. Si el comprador es privado de la cosa por usurpación de un tercero no existe obligación de saneamiento porque no hay evicción.

Para que se produzca la evicción es menester que el comprador sea privado del todo o parte de la cosa, en el dominio o posesión de la cosa en virtud de un proceso, en virtud de un juicio que se sigue en su contra.

Es menester que la privación total o parcial de la cosa, por vía jurídica, y no por vía de hecho, lo experimente el comprador con motivo de haberse dictado una sentencia judicial en su contra, con un caso muy calificado de excepción en el que hay evicción sin sentencia judicial.

Este caso calificado de excepción, es el caso de cuando se entabla demanda en contra del comprador y el comprador cita de evicción al vendedor, el vendedor estudia los antecedentes y ve que el demandante va a ganar el juicio, que el demandante tiene la razón, y el vendedor se allana al saneamiento, y le dice al comprador que restituya la cosa porque él le va a indemnizar los perjuicios. En este caso hay evicción sin sentencia judicial.

3º Es menester que esta privación total o parcial de la cosa por sentencia judicial, la experimente el comprador por una causa anterior a la venta, y ello por razones obvias, porque si la evicción se produce por una causa posterior a la venta, no le es imputable al vendedor.

Sólo la evicción, le será imputable al vendedor cuando se produzca por una causa anterior a la venta, si la causa es posterior a la venta no va a haber culpa alguna por parte del vendedor.

Obligaciones que comprende el saneamiento de la evicción.

La obligación de saneamiento de la evicción que pesa sobre el vendedor, está constituías por dos obligaciones distintas, a saber;

_1º Obligación de asumir la defensa del comprador en el proceso que se sigue en su contra,

_2º Obligación de indemnizar al comprador de los perjuicios en los términos que señala la ley, si en definitiva resulta evicto.

Características de estas obligaciones.

1º En la primera obligación, esto es, asumir la defensa del comprador en el juicio que se sigue en su contra, es un obligación de hacer, y la obligación de indemnizar perjuicios, es obligación de dar.

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Dº CIVIL 5º STRE. Apuntes prof. OSCAR ROJAS (tomo II) lsi2º La primera obligación, esto es, la de asumir la defensa del comprador en el

proceso que se sigue en su contra, es una obligación indivisible. De tal manera, que el comprador puede citar a cualquiera de sus vendedores, si son varios, y si fallece el vendedor, puede citar para que asuma su defensa en el juicio a cualquiera de sus herederos.

En cambio, la obligación de indemnizar, es divisible, y si son varios los vendedores, cada uno de ellos responderá a prorrata de su cuota en la compraventa. Así lo establece el art. 1840.

Art. 1840. “La acción de saneamiento es indivisible. Puede por consiguiente intentarse insólidum contra cualquiera de los herederos del vendedor.

Pero desde que a la obligación de amparar al comprador en la posesión, sucede la de indemnizarle en dinero, se divide la acción; y cada heredero es responsable solamente a prorrata de su cuota hereditaria.

La misma regla se aplica a los vendedores que por un solo acto de venta hayan enajenado la cosa.”

De tal manera que la primera obligación es indivisible, el comprador puede citar a cualquiera de sus vendedores, si hay varios y si fallece el vendedor, a cualquier de sus herederos para que asuma su defensa en el juicio, pero cuando a la obligación de hacer, sigue la obligación de dar, esto es la de indemnizar perjuicios, esta obligación es divisible, y cada vendedor responderá del saneamiento a prorrata de su cuota en la compraventa, y si son varios los herederos del vendedor, se entenderán a prorrata de su cuota hereditaria.

3º La obligación de hacer, la obligación de asumir la defensa del comprador en el proceso que se sigue en su contra, es una obligación imprescriptible, así pasen treinta años, el comprador tiene derecho a citar al vendedor para que asuma su defensa en el proceso. En cambio la obligación de dar, la obligación de indemnizar perjuicios, es prescriptible, se extingue por la prescripción extintiva o liberatoria.

La obligación de citar al vendedor.

Si el vendedor tiene la obligación de defender al comprador en el pleito, debe tener conocimiento del proceso, y por ello el comprador está obligado a citarlo al juicio, así lo establece el art. 1843

Art. 1843. “El comprador a quien se demanda la cosa vendida, por causa anterior a la venta, deberá citar al vendedor para que comparezca a defenderla.

Esta citación se hará en el término señalado por el Código de Enjuiciamiento.Si el comprador omitiere citarle, y fuere evicta la cosa, el vendedor no será

obligado al saneamiento; y si el vendedor citado no compareciere a defender la cosa vendida, será responsable de la evicción; a menos que el comprador haya dejado de oponer alguna defensa o excepción suya, y por ello fuere evicta la cosa.”

Reglas de citación dadas por el CPC.

De acuerdo al art. 584 del CPC

Art. 584 (742). “La citación de evicción deberá hacerse antes de la contestación de la demanda.

Para que se ordene la citación de evicción deberán acompañarse antecedentes que hagan aceptable la solicitud.”

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Dº CIVIL 5º STRE. Apuntes prof. OSCAR ROJAS (tomo II) lsiDecretada la citación se suspende los trámites del juicio por diez días, si la

persona a quien debe citarse reside en el territorio jurisdiccional en que se sigue el pleito. Si la persona a quien debe citarse reside en otro territorio jurisdiccional, o reside fuera del territorio de la república este término se amplía según la tabla de emplazamiento, así lo establece el art. 585 del CPC.

Art. 585 (743). “Decretada la citación, se suspenderán los trámites del juicio por el término de diez días si la persona a quien debe citarse reside en el territorio jurisdiccional en que se sigue el pleito. Si se encuentra en otro territorio jurisdiccional o fuera del territorio de la República, se aumentará dicho término en la forma establecida en el artículo 259.

Vencidos estos plazos sin que el demandado haya hecho practicar la citación, podrá el demandante pedir que se declare caducado el derecho de aquél para exigirla y que continúen los trámites del juicio, o que se le autorice para llevarla a efecto a costa del demandado.”

De tal manera que decretada la citación se suspenden los trámites del juicio por diez días para que el comprador practique la citación, si vence ese plazo sin que el comprador haya hecho practicar la citación, el demandante puede pedir que se declare caducado el derecho, el derecho a citar de evicción y se continúen los trámites del juicio.

En virtud del art. 586 del CPC las personas citadas de evicción tienen para comparecer el término de emplazamiento, suspendiéndose mientras tanto el procedimiento.

Art. 586 (744). “Las personas citadas de evicción tendrán para comparecer al juicio el término de emplazamiento que corresponda en conformidad a los artículos 258 y siguientes, suspendiéndose mientras tanto el procedimiento. Si a petición de ellas se hace igual citación a otras personas, gozarán también éstas del mismo derecho.”

Art. 587 (745). “Si comparecen al juicio las personas citadas, se observará lo dispuesto en el artículo 1844 del Código Civil, continuando los trámites de aquél según el estado que a la sazón tengan. En caso contrario, vencido el término de emplazamiento, continuará sin más trámite el procedimiento.”

Si el comprador omite citar al vendedor y en definitiva resulta evicto, el vendedor no tiene ninguna responsabilidad, porque no tuvo la oportunidad de defender al comprador en el juicio que se sigue en su contra.

De manera que si no se cita al vendedor, este no es responsable de la evicción y no tiene ninguna obligación porque, no tuvo la oportunidad de defender al comprador en el juicio que se sigue en su contra.

En virtud del Art. 1841. “Aquel a quien se demanda una cosa comprada podrá intentar contra el tercero de quien su vendedor la hubiere adquirido, la acción de saneamiento que contra dicho tercero competería al vendedor, si éste hubiese permanecido en posesión de la cosa.”

En términos más simples, en virtud del art. 1841, el comprador tiene derecho a citar no sólo a su vendedor, sino al vendedor de su vendedor.

Se plantea el problema de saber si habiendo compraventa simultánea, puede el comprador citar a cualquiera de sus vendedores antecesores.

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Dº CIVIL 5º STRE. Apuntes prof. OSCAR ROJAS (tomo II) lsiLa CS en sentencia de principios de siglo resolvió, que el comprador sólo puede

citar al vendedor de su vendedor, en sentencias posteriores, y de acuerdo con la doctrina, la CS ha resuelto que el comprador puede citar a cualquiera de sus antecesores, porque, si pudiera decirse así, el comprador adquiere todos los derechos transmisibles que el vendedor tenía sobre la cosa, cada comprador ha ido adquiriendo de su vendedor el derecho de citar de evicción, en términos tales que el último comprador reúne en sus manos el derecho de citar de evicción a cualquiera de sus antecesores.

Porque la CS dijo, no obstante los términos restringidos, del art. 1841 el comprador puede citar a cualquiera de sus antecesores, por aplicación del principio y las reglas generales.

Citado el vendedor de evicción pueden ocurrir dos cosas:

1º Que no comparezca al juicio y;

2º Que comparezca.

1º Si no comparece al juicio, habiendo sido debidamente citado, y el comprador en definitiva resulta evicto, está obligado a indemnizar los perjuicios en los términos que la ley señala.

Con una notable y calificada excepción, a menos que el comprador haya perdido el juicio por no haber opuesto una defensa o excepción suya y de ello se siguiere evicción. Tenemos entonces que si el vendedor no comparece, está obligado a indemnizar al comprador si este resulta evicto, con una notable excepción, cuando el comprador resulta evicto por no haber opuesto una defensa o excepción que a él sólo le pertenece, que él sólo podría oponer. Así lo establece el art. 1843 inciso final.

Art. 1843. “El comprador a quien se demanda la cosa vendida, por causa anterior a la venta, deberá citar al vendedor para que comparezca a defenderla.

Esta citación se hará en el término señalado por el Código de Enjuiciamiento.Si el comprador omitiere citarle, y fuere evicta la cosa, el vendedor no será

obligado al saneamiento; y si el vendedor citado no compareciere a defender la cosa vendida, será responsable de la evicción; a menos que el comprador haya dejado de oponer alguna defensa o excepción suya, y por ello fuere evicta la cosa.”

De tal manera, que si el vendedor no comparece, habiendo sido citado, está obligado a indemnizar al comprador, con la notable excepción ya vista, y esto porque la evicción se produjo por una causa que no le era imputable.

Por ejemplo, si el comprador uniendo al tiempo de su posesión exclusiva, la posesión del vendedor, o sea operando la agregación de posesiones, está en condiciones de oponer la excepción de prescripción, y no la opone y resulta evicto no hay responsabilidad alguna de parte del vendedor, porque el vendedor no podría oponer la excepción de prescripción, esta era una excepción que competía únicamente al comprador, porque él agregando su posesión exclusiva a la del vendedor completaba el tiempo de prescripción y estaba en condiciones de oponer la excepción de prescripción, de tal manera que si en definitiva resulta evicto y no hay culpa alguna por parte del vendedor, el no responde no obstante no haber comparecido porque él no podía oponer la excepción de prescripción.

2º Si el vendedor comparece, el proceso se sigue en contra del vendedor, sin perjuicio de que el comprador pueda actuar en la conservación de sus derechos como un

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Dº CIVIL 5º STRE. Apuntes prof. OSCAR ROJAS (tomo II) lsitercero coadyuvante, pero el proceso se sigue en contra del vendedor. Así lo establece el art. 1884

Art. 1844. “Si el vendedor comparece, se seguirá contra él solo la demanda; pero el comprador podrá siempre intervenir en el juicio para la conservación de sus derechos.”

De tal manera, que la obligación de asumir la defensa del comprador, significa que el juicio se sigue en contra del vendedor, sin perjuicio de lo cual el comprador puede actuar en conservación de sus derechos como tercero coadyuvante

Comparece el vendedor al juicio a defender al comprador, pueden ocurrir varias cosas:

Puede suceder que el vendedor estudie los antecedentes, y llegue a la conclusión de que efectivamente el comprador tiene razón y que la sentencia va a coger la demanda, entonces se allana a la demanda y pide al comprador que restituya la cosa, pero el comprador puede ser más porfiado o más optimista y seguir el juicio por su cuenta.

En este caso, si en definitiva resulta evicto, la obligación de indemnizar que tiene el vendedor es menor, porque no comprende dos rubros:

En primer término, no comprende las costas en que hubiere incurrido el comprador a consecuencia de los efectos de la demanda, y tampoco comprende los frutos que hubiere percibido durante el juicio que hubiere sido obligado a restituir al tercero, así lo establece el art. 1845

Art. 1845. “Si el vendedor no opone medio alguno de defensa, y se allana al saneamiento, podrá con todo el comprador sostener por sí mismo la defensa; y si es vencido, no tendrá derecho para exigir del vendedor el reembolso de las costas en que hubiere incurrido defendiéndose, ni el de los frutos percibidos durante dicha defensa y satisfechos al dueño.”

De tal manera, que si el vendedor comparece a defender al comprador, pueden ocurrir varias situaciones, puede ocurrir en primer término, que el vendedor estudie los antecedentes y llegue a la conclusión de que el demandante tiene la razón y que en definitiva la sentencia va a acoger la demanda, se allane ante el saneamiento y pide al comprador que restituya la cosa.

Si el comprador lleve por si mismo el proceso, y en definitiva resulte evicto, la obligación de indemnizar que pesa sobre el vendedor será menor porque no comprende dos rubros. Las costas que comprende la demanda y los frutos percibidos durante el juicio que se hubiere visto en la necesidad de restituir al demandante.

Puede ocurrir que el vendedor comparezca a defender al comprador y la sentencia rechace la demanda, en este caso el vendedor cumple con la obligación de saneamiento en su primera etapa, y no está obligado a indemnizar perjuicios al comprador, a menos que la demanda fuere imputable a hecho o culpa del vendedor.

En este caso, cuando la interposición de la demanda ha habido un hecho o culpa del vendedor, no obstante que la sentencia rechaza la demanda, el vendedor está obligado a indemnizar perjuicios al comprador, así lo establece el art. 1855

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Dº CIVIL 5º STRE. Apuntes prof. OSCAR ROJAS (tomo II) lsiArt. 1855. “Si la sentencia negare la evicción, el vendedor no será obligado a la

indemnización de los perjuicios que la demanda hubiere causado al comprador, sino en cuanto la demanda fuere imputable a hecho o culpa del vendedor.”

La obligación de indemnizar

Para ver cual es el alcance de la obligación de indemnizar, es menester distinguir según que la evicción sea total o parcial.

1º Si la evicción es total: En términos generales lo que debe indemnizar, el vendedor al comprador que resulte evicto, es lo señalado por el artículo 1847

Art. 1847. El saneamiento de evicción, a que es obligado el vendedor, comprende:1.° La restitución del precio, aunque la cosa al tiempo de la evicción valga

menos;2.° La de las costas legales del contrato de venta que hubieren sido

satisfechas por el comprador;3.° La del valor de los frutos, que el comprador hubiere sido obligado a

restituir al dueño; sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 1845;4.° La de las costas que el comprador hubiere sufrido a consecuencia y por

efecto de la demanda; sin perjuicio de lo dispuesto en el mismo artículo;5.° El aumento de valor que la cosa evicta haya tomado en poder del

comprador, aun por causas naturales o por el mero transcurso del tiempo.Todo con las limitaciones que siguen.

¿Con qué términos, con que alcance debe efectuar el vendedor estas indemnizaciones?

En los términos y el alcance que señalan los artículos 1848 y siguientes.

1º En primer lugar debe restituir el precio.

Debe restituir el precio íntegro, aún cuando la cosa al tiempo de la evicción valga menos, a menos que el menor valor de la cosa provenga de deterioros que el comprador ha sacado provecho, en cuyo caso debe hacerse el debido descuento en la restitución del precio.

Es lógico, porque si el menor valor de la cosa proviene de deterioro de que el comprador ha sacado provecho y recibiera el precio íntegro, el comprador se estaría enriqueciendo sin causa a costa del vendedor.

Estaría percibiendo el precio íntegro, no obstante que el menor valor de la cosa proviene de deterioro de que el comprador ha sacado provecho. De tal manera que debe restituir el precio íntegro aún cuando la cosa al tiempo de la evicción valga menos, salvo que el menor valor de la cosa provenga de deterioros de que el comprador ha sacado provecho, en ese caso debe hacerse el debido descuento en la restitución del precio, de lo contrario el comprador se estaría enriqueciendo sin causa a costa del vendedor, porque estaría recibiendo dos veces lo mismo, estaría recibiendo el precio íntegro, no obstante que la cosa vale menos en virtud de deterioros de que el comprador ha sacado provecho, así lo establece el art. 1848.

Art. 1848. Si el menor valor de la cosa proviniere de deterioros de que el comprador ha sacado provecho, se hará el debido descuento en la restitución del precio.

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Dº CIVIL 5º STRE. Apuntes prof. OSCAR ROJAS (tomo II) lsi2º En seguida debe indemnizar las costas legales del contrato de venta que

hubieren sido satisfechas por el comprador.

3º En tercer término debe indemnizar, el valor de los frutos que el comprador hubiere sido obligado a restituir al dueño, con la calificada excepción que contempla el art. 1845, cuando el vendedor se allana al saneamiento y el comprador sigue el juicio por su cuenta, en cuyo caso el vendedor no debe abonar al comprador el valor de los frutos percibidos durante el juicio, y que el comprador hubiere sido obligado a restituir al demandante.

Art. 1845. Si el vendedor no opone medio alguno de defensa, y se allana al saneamiento, podrá con todo el comprador sostener por sí mismo la defensa; y si es vencido, no tendrá derecho para exigir del vendedor el reembolso de las costas en que hubiere incurrido defendiéndose, ni el de los frutos percibidos durante dicha defensa y satisfechos al dueño.

4º En seguida debe abonar, las costas judiciales en que hubiere incurrido el comprador a consecuencia y por efecto de la demanda, con la misma excepción que contemplábamos en el caso anterior, esto es si el vendedor se allana al saneamiento y el comprador sigue por su cuenta el proceso, el vendedor no debe abonar al comprador las costas judiciales en que este halla incurrido a consecuencia de la demanda.

5º Por último debe pagar el aumento del valor que la cosa evicta haya experimentado entre la fecha del contrato de compraventa y la fecha de la evicción.

La cosa puede aumentar de valor por dos causas, puede aumentar de valor por causas naturales o por el transcurso del tiempo, o sea, por la plusvalía o puede aumentar de valor, por las mejoras efectuadas por el comprador en la cosa.

Si el aumento de valor se debe a causas naturales, o por el transcurso del tiempo, el vendedor está obligado a pagar este aumento de valor, con una importante limitación hasta la cuarta parte del precio, o sea, debe pagar el aumento de valor que haya experimentado la cosa por causas naturales o por el transcurso del tiempo hasta la cuarta porte del precio, a menos de probarse mala fe de parte del vendedor, como por ejemplo, si el vendedor vendió la cosa a sabiendas de que era ajena, en cuyo caso debe pagar todo aumento de valor que haya experimentado la cosa aún por causas naturales o por el transcurso del tiempo, es lo que nos dice el art. 1850.

Art. 1850. El aumento de valor debido a causas naturales o al tiempo, no se abonará en lo que excediere a la cuarta parte del precio de la venta, a menos de probarse en el vendedor mala fe, en cuyo caso será obligado a pagar todo el aumento de valor, de cualesquiera causas que provenga.

Si el aumento de valor de la cosa se debe a mejoras hechas en la cosa por el comprador, hay que distinguir si el vendedor está de buena o de mala fe.

1º Si el vendedor está de buena fe. Debe abonar solamente el valor de las mejoras útiles y necesarias, a menos que el que obtuvo la evicción hubiere sido obligado a abonar las mejoras.

2º Si el vendedor estaba de mala fe. Está obligado a abonar aún las mejoras voluptuarias. (Las que no aumentan el valor comercial de la cosa, o lo aumentan en un valor muy insignificante) . Es lo que establece el art. 1849.

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Dº CIVIL 5º STRE. Apuntes prof. OSCAR ROJAS (tomo II) lsiArt. 1849. El vendedor será obligado a reembolsar al comprador el aumento de

valor, que provenga de las mejoras necesarias o útiles, hechas por el comprador, salvo en cuanto el que obtuvo la evicción haya sido condenado a abonarlas.

El vendedor de mala fe será obligado aun al reembolso de lo que importen las mejoras voluptuarias.

Si la evicción es parcial

Si la evicción es parcial, o sea si el comprador no es privado de toda la cosa sino de parte de la cosa, se aplican los artículos 1852, 1853 y 1854.

Si la evicción es parcial y el comprador es sólo privado de parte de la cosa, hay que distinguir según que la parte evicta sea de tal entidad que se ha de definir que sin ella el comprador no la habría comprado, o según que la parte evicta no sea de tal entidad que se ha de definir que sin ella el comprador la habría comprado.

Si la parte evicta es de tal entidad, que se ha de definir que sin ella el comprador no la habría comprado, se aplica a la parte evicta las reglas del art. 1847 en lo que sean aplicables, así lo dispone el art. 1854

Art. 1854. En caso de no ser de tanta importancia la parte evicta, o en el de no pedirse la rescisión de la venta, el comprador tendrá derecho para exigir el saneamiento de la evicción parcial con arreglo a los artículos 1847 y siguientes. (Esta mal empleada la expresión rescisión, debió decir resolución)

Si la evicción no recae sobre toda la cosa vendida, y la parte evicta es de tal entidad que se ha de presumir que sin ella el comprador no hubiere comprado la cosa, hay derecho a pedir la resolución del contrato, así lo establece el artículo 1852, en su inciso final.

Art.1852 Inc Final Si la evicción no recae sobre toda la cosa vendida, y la parte evicta es tal, que sea de presumir que no se habría comprado la cosa sin ella, habrá derecho a pedir la rescisión de la venta. (nuevamente el cc comete el mismo error, hay que hablar de resolución)

Si se pide la resolución del contrato, el comprador debe restituir la parte no evicta, y para los efectos de esta restitución y en virtud del art. 1853 se lo considera poseedor de buena fe, salvo prueba en contrario. Ello tiene importancia para el abono de las mejoras, para la restitución de los frutos, para la indemnización de los deterioros.

El vendedor debe restituir el precio y debe abonar el valor de los frutos que el comprador hubiese sido obligado a restituir al dueño por la parte evicta, además debe indemnizar todo perjuicio que de la evicción resultare para el comprador. Es lo que nos dice el art. 1853.

Art. 1853. En virtud de esta rescisión, el comprador será obligado a restituir al vendedor la parte no evicta, y para esta restitución será considerado como poseedor de buena fe, a menos de prueba contraria; y el vendedor además de restituir el precio, abonará el valor de los frutos que el comprador hubiere sido obligado a restituir con la parte evicta, y todo otro perjuicio que de la evicción resultare al comprador

Extinción de la obligación del saneamiento de la evicción

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Dº CIVIL 5º STRE. Apuntes prof. OSCAR ROJAS (tomo II) lsiLa obligación de saneamiento de la evicción puede extinguirse. Hay ciertos casos

en que no existe obligación de saneamiento de la evicción, y hay otros casos en que la obligación de saneamiento de la evicción existe pero en términos muy limitados.

En cuanto a la extinción de la obligación del saneamiento de la evicción, nosotros vimos que esta obligación es de la naturaleza del contrato de compraventa, de tal manera que es perfectamente posible que en virtud de un pacto expreso se exima al vendedor de la obligación de sanear la evicción, porque esta obligación es de la naturaleza del contrato de compraventa, en términos tales que es perfectamente posible que en virtud de un pacto expreso se exima al vendedor de la obligación de sanear la evicción.

En otros términos, el derecho que tiene el comprador, para que el vendedor le sanee la evicción es un derecho perfectamente renunciable.

El art. 1842 dice:

Art. 1842 Es nulo todo pacto en que se exima al vendedor del saneamiento de evicción, siempre que en ese pacto haya habido mala fe de parte suya.

A contrario sensu, es válido el pacto en que se exima al vendedor del saneamiento de la evicción cuando no ha habido mala fe de parte del vendedor.

De tal manera, que es perfectamente posible estipular en un pacto expreso que el vendedor no estará obligado al saneamiento de la evicción y este pacto es válido, a menos de probarse que al momento de celebrarse el pacto el vendedor estaba de mala fe, porque si estaba de mala fe el pacto es nulo.

Pero este pacto en que se exime al vendedor de la obligación de sanear la evicción, aunque se formule en términos muy amplios, no lo exime de la obligación de pagar el precio, de restituir el precio que hubiere recibido, y esto es muy importante.

Caso en que se exime al vendedor de la obligación de sanear la evicción, aunque se formule en términos muy amplios, no lo exime de la obligación de pagar el precio. Debe restituir el precio íntegro, aunque la cosa se haya deteriorado o haya disminuido de cualquier modo de valor aún por hecho o negligencia del comprador, salvo en cuanto el menor valor de la cosa provenga de deterioros de que el comprador ha sacado provecho, en cuyo caso debe hacerse el debido descuento en la restitución del precio. Así lo establece el art. 1852 en su inciso 1º y 2º

Art. 1852. La estipulación que exime al vendedor de la obligación de sanear la evicción, no le exime de la obligación de restituir el precio recibido.

Y estará obligado a restituir el precio íntegro, aunque se haya deteriorado la cosa o disminuido de cualquier modo su valor, aun por hecho o negligencia del comprador, salvo en cuanto éste haya sacado provecho del deterioro.

De tal manera que el pacto en que se exime al vendedor de la obligación de sanear la evicción, no lo exime de la obligación de restituir el precio íntegro, aunque la cosa se hubiera deteriorado o haya disminuido de cualquier modo su valor, aún por hecho o negligencia del comprador, salvo que el menor valor de la cosa provenga de deterioros de que el comprador ha sacado provecho.

Esta regla según la cual, el pacto en que se exime al vendedor de la obligación de sanear la evicción no lo exonera de la obligación de pagar el precio, tiene, sin embargo, dos excepciones.

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Dº CIVIL 5º STRE. Apuntes prof. OSCAR ROJAS (tomo II) lsiCasos en los cuales el vendedor no está obligado a restituir el precio, estas dos

excepciones son las que contempla los incisos 3º y 4º del art. 1852.

Primera excepción, cuando el comprador compró la cosa a sabiendas de que la cosa era ajena.

Segunda excepción, cuando el comprador tomó sobre sí el peligro de evicción especificándolo

Art. 1852 Inc 3º Cesará la obligación de restituir el precio, si el que compró lo hizo a sabiendas de ser ajena la cosa, o si expresamente tomó sobre sí el peligro de la evicción, especificándolo.

En estos dos casos de excepción, el deudor no está obligado a restituir ni siquiera el precio.

Porque si el comprador compra una cosa ajena a sabiendas de que es ajena, y se estipula que el vendedor no estará obligado a sanear la evicción, no está obligado a pagar ni siquiera el precio, porque hay que reconocer que este contrato técnicamente es un contrato aleatorio, porque si alguien compra una cosa a sabiendas que es ajena, y se estipula expresamente que el vendedor no estará obligado a sanear la evicción hay que reconocer que no pagó casi nada por la cosa, y el contrato técnicamente es un contrato aleatorio.

Tampoco el vendedor está obligado a restituir el precio no obstante que se estipula que no va a responder del saneamiento de la evicción cuando el comprador toma sobre sí el peligro de evicción especificándolo, o sea, cuando el comprador manifiesta que está dispuesto a soportar las consecuencias de la evicción y señala la causa especifica que produce la evicción. Si la evicción se produce por la causa específicamente expresada, el vendedor no está obligado a restituir el precio, pero si la evicción se produce por una causa distinta de la específicamente expresada el vendedor está obligado a pagar el precio.

Aún cuando se haya estipulado que el comprador renuncia a la obligación de saneamiento de la evicción, el vendedor está obligado a restituir el precio íntegro, aún cuando la cosa se haya deteriorado y haya disminuido de cualquier modo su valor aún por hecho o negligencia del comprador, a menos que el menor valor de la cosa provenga de deterioros de que el comprador ha sacado provecho, no está obligado a restituir el precio en los dos casas de excepción que se han señalado, cuando el comprador ha adquirido la cosa a sabiendas de que era ajena o cuando tomó sobre sí el peligro de evicción especificándolo.

La acción de saneamiento, no sólo se extingue por renuncia, puede extinguiese por prescripción, y a la prescripción de la acción de saneamiento se refiere el art. 1856.

Art. 1856. La acción de saneamiento por evicción prescribe en cuatro años; mas por lo tocante a la sola restitución del precio, prescribe según las reglas generales.

Se contará el tiempo desde la fecha de la sentencia de evicción; o si ésta no hubiere llegado a pronunciarse, desde la restitución de la cosa.

De la lectura del artículo 1856, surge de inmediato una observación, la obligación de saneamiento de la evicción consta de dos etapas, la primera, asumir la defensa del compradero en el juicio, esta es una obligación de hacer y es imprescriptible.

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Dº CIVIL 5º STRE. Apuntes prof. OSCAR ROJAS (tomo II) lsiLa obligación de saneamiento en cuanto asumir la defensa del comprador en juicio

es imprescriptible, no se extingue por prescripción extintiva, y así pasen treinta años y el comprador es perturbado en el dominio y posesión tranquila de la cosa, tiene derecho a citar de evicción a su vendedor y a cualquiera de sus antecesores para que asuma su defensa en el juicio. ¿Puede citar a cualquiera de sus antecesores? Si puede citar a cualquiera de sus antecesores. Porque en verdad la obligación no se hace exigible sino una vez que el comprador es perturbado en el dominio o posesión pacífica de la cosa, sólo en ese momento la obligación se hace exigible.

Producida la evicción surge para el vendedor la obligación de dar, la obligación de indemnizar, y esta obligación se extingue por prescripción, prescribe en cuatro años, esta es una prescripción especial de corto tiempo que se interrumpe pero no se suspende, pero en lo tocante a la restitución del precio, dice el art. 1856, prescribe según las reglas generales y la regla general en materia de prescripción extintiva es de 5 años, prescripción de largo tiempo que se suspende y se interrumpe.

El término de 4 ó 5 años en que prescribe la obligación, se empieza a contar desde la fecha de sentencia de la evicción, dice el art. 1856. Habrá que entender que se empieza a contar desde que queda ejecutoriada la sentencia, y si no hay evicción debe la restitución de la cosa. Ahora bien, hay evicción sin sentencia judicial, caso calificado de excepción, cuando el vendedor se allana y el comprador restituye la cosa.

Hay otros casos en que el vendedor no tiene la obligación de sanear la evicción, esto ocurre cuando

1º El comprador omite citar de evicción al vendedor;

2º El segundo caso es que citado de evicción el vendedor no comparece y no obstante ello el comprador resulta evicto por no haber opuesto una excepción o defensa personal suya, como sería la prescripción, cuando el comprador uniendo a su tiempo de posesión exclusiva la posesión del vendedor, está en condiciones de oponer la excepción de prescripción y;

3º En los dos casos que señala el art. 1846, cuando el comprador y el que demanda la cosa como suya, se someten al juicio de árbitro sin consentimiento del vendedor, y el comprador resulta evicto, esto es que los árbitros fallan en contra del vendedor, esto es lógico por que el compromiso es de efectos relativos y en segundo lugar, si el comprador perdió la posesión por su culpa y de ello se siguió la evicción, así lo dispone el art. 1846.

Art. 1846. Cesará la obligación de sanear en los casos siguientes:1.° Si el comprador y el que demanda la cosa como suya se someten al juicio de

árbitros, sin consentimiento del vendedor y los árbitros fallaren contra el comprador;2.° Si el comprador perdió la posesión por su culpa, y de ello se siguió la evicción.

En estos casos tampoco el vendedor está obligado a sanear la evicción.

Hay otros casos en que la obligación de saneamiento, existe en términos más limitados así en virtud del art. 1851

Art. 1851. En las ventas forzadas hechas por autoridad de la justicia, el vendedor no es obligado, por causa de la evicción que sufriere la cosa vendida, sino a restituir el precio que haya producido la venta.

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Dº CIVIL 5º STRE. Apuntes prof. OSCAR ROJAS (tomo II) lsiEn las ventas forzadas que son las que se hacen por autoridad de la justicia, en el

juicio ejecutivo y en el juicio universal de quiebras, el vendedor no es obligado por causa de la evicción sino a restituir el precio que le haya producido la venta.

En suma, la obligación de saneamiento de la evicción, existe tanto en las ventas voluntarias como en las ventas forzadas.

En las ventas voluntarias, la obligación de saneamiento es amplia, en cambio en las ventas forzadas que se hacen por autoridad de la justicia, en el juicio ejecutivo y en el juicio universal de quiebras, el vendedor no es obligado por causa de evicción sino a restituir el precio que le haya producido la venta, ello porque evidentemente su responsabilidad es menor, él no vendió voluntariamente, lo forzaron a vender por la vía compulsiva, entonces obviamente su responsabilidad es menor.

También es menor la obligación de saneamiento, cuando el vendedor se allana al saneamiento, y el comprador sigue por su cuenta el juicio, porque en este caso la obligación de indemnizar no comprende los rubros, costas judiciales y el valor de los frutos percibidos durante el juicio y que el comprador se vio obligado a restituir al dueño.

La obligación de saneamiento de los vicios redhibitorios

La obligación de saneamiento comprende no sólo el saneamiento de la evicción, sino, también el saneamiento de los llamados vicios redhibitorios, porque en realidad el vendedor no sólo debe transferir el dominio de la cosa al comprador y otorgarle la posesión pacífica y tranquila de la cosa, sino que debe darle la posesión útil, de tal manera que el comprador pueda servirse de ella.

Porque si alguien compra una cosa es para servirse de ella, para que preste la utilidad a que por su naturaleza está destinada a prestar. Si la cosa no presta la utilidad a que por su naturaleza está destinada, el comprador tiene derecho a ser indemnizado.

En términos generales, frente a un vicio redhibitorio el comprador tiene un derecho optativo, puede pedir la resolución del contrato, o la rebaja proporcional del precio, con las modalidades que establece la ley. Así lo establece el art. 1857, ubicado en el párrafo octavo que trata del saneamiento por vicios redhibitorios.

Art. 1857. Se llama acción redhibitoria la que tiene el comprador para que se rescinda la venta o se rebaje proporcionalmente el precio por los vicios ocultos de la cosa vendida, raíz o mueble, llamados redhibitorios.

El saneamiento de los vicios redhibitorios significa, el derecho que tiene el comprador a pedir la resolución del contrato o la rebaja proporcional del precio.

¿Que se entiende por vicios redhibitorios? ¿Cuales son los vicios redhibitorios?, el Código no los define, sino que en el art. 1858 se limita a señalar los requisitos que deben concurrir, o los presupuestos que deben concurrir para que un vicio o defecto tenga el carácter de redhibitorio.

Art. 1858. Son vicios redhibitorios los que reúnen las calidades siguientes:1.ª Haber existido al tiempo de la venta;2.ª Ser tales, que por ellos la cosa vendida no sirva para su uso

natural, o sólo sirva imperfectamente, de manera que sea de presumir que conociéndolos el comprador no la hubiera comprado o la hubiera comprado a mucho menos precio;

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Dº CIVIL 5º STRE. Apuntes prof. OSCAR ROJAS (tomo II) lsi3.ª No haberlos manifestado el vendedor, y ser tales que el comprador

haya podido ignorarlos sin negligencia grave de su parte, o tales que el comprador no haya podido fácilmente conocerlos en razón de su profesión u oficio.

De tal manera, para que un vicio tenga el carácter de vicio redhibitorio es menester que concurran los siguientes requisitos.

1º En primer término que el vicio exista al tiempo de la venta.

Es lógico porque si el vicio o defecto surge con posterioridad a la venta, mal puede tener en ello responsabilidad el vendedor, así lo ha resuelto la doctrina y la jurisprudencia de nuestros tribunales.

Pero que el vicio exista al tiempo de la venta no significa que el vicio haya surgido al tiempo de la venta, basta con que exista el germen que producirá el defecto que acarreará la ejecución o la disminución del valor de la cosa. Basta que el vicio esté en germen al tiempo de la venta, no es necesario que el vicio esté desarrollado.

2º En segundo término, el vicio o defecto debe ser grave y a la gravedad se refiere el número segundo del artículo 1858. Debe ser tal que haga que la cosa no sirva para su destino natural, o sólo sirva imperfectamente, de manera que sea de presumir que conociéndolos el comprador no lo habría comprado o lo habría comprado a mucho menor precio.

3º En tercer lugar es menester, que el vicio sea oculto. El vicio es oculto, cuando no los ha manifestado el vendedor, y cuando el comprador profano, o lego puede ignorarlos sin grave negligencia de su parte y el comprador no pudo conocerlos fácilmente en razón de su profesión u oficio. Así lo establece el número 3º del art. 1858.

Así se ha resuelto que un panadero no puede desconocer la calidad de la harina que emplea para su industria, se ha resuelto que la presencia de gorgojos en el trigo son vicios redhibitorios, se ha resuelto que la existencia de una hipoteca sobre un inmueble no constituye un vicio redhibitorio.

El vicio debe ser oculto y es oculto, cuando es desconocido por el comprador, porque el vendedor no lo ha manifestado o por que el comprador lego o profano puede ignorarlo sin negligencia grave de su parte, o no pudo conocerlo fácilmente en razón de su profesión u oficio.

En términos generales el vicio es oculto cuando el comprador no lo conoce pero no basta con que el vendedor no lo haya manifestado, porque el vicio no es oculto cuando el comprador lego o profano no pudo ignorarlo sin negligencia grave de su parte, o el comprador pudo conocerlos fácilmente en razón de su procesión u oficio. Si se le vende un automóvil con un desperfecto a un mecánico, obviamente el vicio no va a ser oculto, porque pudo conocerlo fácilmente, en razón de su profesión u oficio.

Podemos decir entonces que: vicios redhibitorios, son aquellas que existiendo al momento de la celebración del contrato, y que no habiendo sido manifestado por el vendedor, el comprador haya podido ignóralos sin negligencia grave de su parte, si es un comprador lego o profano, o no haya podido conocerlo fácilmente en razón de su profesión u oficio, que hacen que la cosa vendida no sirva para su destino natural o sólo sirva imperfectamente de manera que sea de presumir que conociéndolos el comprador no la hubiera comprado o lo hubiera comprado a mucho menor precio.

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Dº CIVIL 5º STRE. Apuntes prof. OSCAR ROJAS (tomo II) lsiLo que caracteriza fundamentalmente al vicio redhibitorio es su existencia al

tiempo del contrato y su carácter de oculto, la gravedad no es de la esencia, porque en virtud del art. 1863, las partes pueden hacer redhibitorio vicios que no lo son.

Art. 1863. Las partes pueden por el contrato hacer redhibitorios los vicios que naturalmente no lo son.

Rige en esta materia el principio de libertad contractual y de la autonomía de la voluntad, y las partes pueden en el contrato hacer redhibitorio vicios que no lo son.

La ley de protección al consumidor, ley Nº 19.946 del 7 de marzo de 1997, que se aplica cuando la compraventa para una de las partes es mercantil, o sea, se va a aplicar en la generalidad de las compraventas, porque toda compraventa que se hace en establecimientos comerciales es mercantil para el dueño del establecimiento de comercio, da un concepto de vicio redhibitorios.

El art. 20 establece “Que en los casos que ha continuación se señalan, sin perjuicio de la indemnización por los daños ocasionados el consumidor podrá optar entre la reparación gratuita del bien o previa restitución su reposición o la devolución de la cantidad pagada” y en la letra f señala, “Cuando la cosa objeto del contrato tenga defectos o vicios ocultos, que imposibiliten el uso a que habitualmente se destinan”.

Para efectos de la Ley de defensa del consumidor, que se va a aplicar a la compraventa mercantil para una de las partes, tenemos que vicio redhibitorio es un defecto o vicio oculto que imposibiliten el uso a que eventualmente se destine la cosa.

¿Que pasa cuando una cosa adolece de un vicio redhibitorio? Si la cosa adolece de un vicio redhibitorio, el comprador tiene un derecho optativo. Puede pedir la resolución del contrato o la rebaja proporcional del precio según mejor le parezca. Así lo establece el art. 1860.

Art. 1860. Los vicios redhibitorios dan derecho al comprador para exigir o la rescisión de la venta o la rebaja del precio, según mejor le pareciere.

La expresión rescisión está mal empleada, debe haber dicho resolución.

Cabe hacer presente que la elección es del comprador, y el vendedor debe someterse a aquello que el comprador decida y si el comprador pide la resolución del contrato no puede el vendedor ofrecer rebajar proporcionalmente el precio, porque el derecho optativo es del comprador.

Esta regla tiene excepciones y modalidades, hay ciertos casos en que el comprador además de pedir la resolución del contrato o la rebaja proporcional del precio, puede solicitar además indemnización de perjuicios, ello ocurre cuando el vendedor haya conocido los vicios y no los declaró, o los vicios eran tales que el vendedor debió conocerlos en razón de su profesión u oficio.

En estos casos el comprador, puede pedir la resolución del contrato, o la rebaja proporcional del precio más la indemnización de perjuicios. Así los establece el art. 1861.

Art. 1861. Si el vendedor conocía los vicios y no los declaró, o si los vicios eran tales que el vendedor haya debido conocerlos por razón de su profesión u oficio, será obligado, no sólo a la restitución o la rebaja del precio, sino a la indemnización de

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Dº CIVIL 5º STRE. Apuntes prof. OSCAR ROJAS (tomo II) lsiperjuicios; pero si el vendedor no conocía los vicios ni eran tales que por su profesión u oficio debiera conocerlos, sólo será obligado a la restitución o la rebaja del precio.

En cambio en otra situación que la ley contempla, el vendedor sólo puede pedir la rebaja proporcional del precio, y ello ocurre cuando los vicios ocultos no son de la gravedad que señala el número 2º del artículo 1858, en este caso si los vicios ocultos no son de la gravedad que señala el art. 1858, el comprador sólo puede solicitar la rebaja proporcional del precio, así lo establece el art. 1868.

Art. 1868. Si los vicios ocultos no son de la importancia que se expresa en el número 2.° del artículo 1858, no tendrá derecho el comprador para la rescisión de la venta sino sólo para la rebaja del precio.

Se plantea el problema de saber si en este caso, cuando los vicios no revisten la gravedad que señala el inc. 2º del art. 1858, puede el comprador además de pedir la rebaja proporcional del precio, solicitar la indemnización de perjuicios cuando el vendedor cocía los vicios y no los declaró, o los vicios eran tales que el vendedor debía conocerlos en razón de su profesión u oficio.

Hay quienes sostienen que el comprador no tiene en este caso el derecho de solicitar indemnización de perjuicios, porque la regla del art. 1861, es una excepción a la regla del art. 1860, que establece que los vicios redhibitorios dan derecho al comprador para exigir o la resolución de la venta o la rebaja del precio según mejor le pareciere, y el art. 1860, sólo puede referirse a los vicios redhibitorios a los que se refiere el art. 1858.

En concepto de otro sector de la doctrina, en este caso, cuando los vicios no son de la gravedad que señala el número 2º del art. 1858, pero el vendedor los conocía y nos los declaró, o eran traes que debía conocerlos en razón de su profesión u oficio, el comprador puede pedir indemnización de perjuicios, porque no existe disposición expresa en sentido contrario.

Si la cosa viciosa perece después de perfeccionado el contrato de venta aunque no perezca a consecuencia de un vicio redhibitorio, el comprador tiene derecho a pedir la rebaja proporcional del precio.

Cuando la cosa viciosa perece después de celebrado el contrato de venta, pero no perece por un vicio redhibitorio, el comprador tiene derecho a pedir la rebaja proporcional del precio, aunque la cosa perezca en su poder y por su culpa. Si la cosa perece a consecuencia de un vicio redhibitorio el comprador tiene derecho a pedir, la resolución del contrato o la rebaja proporcional del precio, así lo establece el art. 1862

Art. 1862. Si la cosa viciosa ha perecido después de perfeccionado el contrato de venta, no por eso perderá el comprador el derecho que hubiere tenido a la rebaja del precio, aunque la cosa haya perecido en su poder y por su culpa.

Pero si ha perecido por un efecto del vicio inherente a ella, se seguirán las reglas del artículo precedente.

De tal manera, que si la cosa viciosa perece después de perfeccionado el contrato de venta el comprador tiene el derecho de pedir la rebaja proporcional del precio aunque la cosa haya perecido por su culpa, pero si la cosa viciosa perece por un vicio redhibitorio habrá lugar a la acción de resolución del contrato o la rebaja proporcional del precio.

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Dº CIVIL 5º STRE. Apuntes prof. OSCAR ROJAS (tomo II) lsiEn las ventas forzadas que se hacen por ministerio de la justicia, en el juicio

ejecutivo y en el juicio universal de quiebra no tiene lugar la acción redhibitoria, pero, dice el art. 1865

Art. 1865. La acción redhibitoria no tiene lugar en las ventas forzadas hechas por autoridad de la justicia. Pero si el vendedor, no pudiendo o no debiendo ignorar los vicios de la cosa vendida, no los hubiere declarado a petición del comprador, habrá lugar a la acción redhibitoria y a la indemnización de perjuicios.

De tal manera que en las ventas forzadas, que se hacen por el ministerio de la justicia o por autoridad de la justicia, en el juicio ejecutivo, y en el juicio universal de quiebras, el vendedor no está obligado a sanear los vicios redhibitorios, a menos que concurran copulativamente dos requisitos.

1º Que el vendedor no haya podido o no haya debido ignorar los vicios;

2º Que el vendedor no los haya declarado a petición del comprador.

Se requiere que el comprador le pida expresamente al vendedor que declare que la cosa tiene vicio redhibitorio, porque si el comprador no le pide al vendedor que declare que la cosa tiene vicios redhibitorios, aun cuando el vendedor no puede o no deba ignorar los vicios no habrá lugar al saneamiento de los vicios redhibitorios, ni a la indemnización de perjuicios.

De tal manera que las ventas forzadas, hechas por autoridad de la justicia no tiene lugar la acción redhibitoria, para que tenga lugar se requiere la concurrencia de los dos requisitos señalados.

El art. 1864, nos dice que: Vendiéndose dos o más cosas juntamente, sea que se haya ajustado un precio por el conjunto o por cada una de ellas, sólo habrá lugar a la acción redhibitoria por la cosa viciosa y no por el conjunto; a menos que aparezca que no se habría comprado el conjunto sin esa cosa; como cuando se compra un tiro, yunta o pareja de animales, o un juego de muebles.

De tal manera que si se compra la cosa como un conjunto, como cuando se compra un tiro, yunta o pareja de animales, o un juego de muebles, y una de las cosas tiene un vicio oculto, ha lugar a pedir la resolución del contrato o la rebaja proporcional del precio por el conjunto, porque hay una intención unitaria de las partes contratantes, pero es menester que aparezca que no se hubiere comprado la cosa sin el conjunto.

La acción redhibitoria, la acción propiamente redhibitoria y la acción estimatoria o cuantiminoris

La acción para obtener el saneamiento de los vicios redhibitorios, se llama acción redhibitoria. La acción para obtener la resolución del contrato se llama acción propiamente redhibitoria. La acción para obtener la rebaja proporcional del precio, se denomina acción estimatoria o cuantiminoris.

La extinción de estas acciones

Estas acciones son susceptibles de extinguirse por renuncia o por prescripción.

1º Por renuncia : La obligación de sanear los vicios redhibitorios, que pesa sobre el vendedor, es una obligación de la naturaleza del contrato de compraventa, de tal manera,

172

Dº CIVIL 5º STRE. Apuntes prof. OSCAR ROJAS (tomo II) lsique es perfectamente posible pactar que el vendedor no va a responder de los vicios redhibitorios.

En otros términos el derecho que tiene el comprador para obtener el saneamiento de los vicios redhibitorios es perfectamente renunciable, con una salvedad que establece el art. 1858, cuando se ha estipulado que el vendedor no estuviese obligado al saneamiento por los vicios ocultos de la cosa, estará sin embargo, obligado a sanear aquellos de que tuvo conocimiento y no dio noticia al comprador.

De tal manera, que aunque se estipule que el vendedor no estará obligado a sanear los vicios redhibitorios, el vendedor está obligado a sanear aquellos vicios de que tuvo conocimiento y no dio noticia al comprador, porque el vendedor en este caso está de mala fe, y la mala fe del vendedor consiste en haber tenido conocimiento de los vicios y no haberlos declarado al comprador.

2º Por prescripción: Se extingue asimismo, el derecho a obtener el saneamiento de los vicios redhibitorios mediante la prescripción, materia a la que se refieren los artículos 1866, 1867 y 1868 que distinguen entre la prescripción de la acción propiamente redhibitoria, y la prescripción de la acción estimatoria o cuantiminoris.

a.- La acción propiamente redhibitoria, aquella que tiene el comprador para pedir la resolución del contrato prescribe en seis meses respecto de las cosa muebles, y en un año respecto de los inmuebles, salvo que leyes especiales o estipulaciones de las partes no hubieren restringido o ampliado este plazo.

El plazo se cuenta desde la entrega real, porque solamente desde que al comprador se le entrega la cosa está en condiciones de darse cuenta si la cosa adolece de vicios redhibitorios. Esta es una prescripción especial de corto tiempo, que se interrumpe según las reglas generales y no se suspende. Así los establece el art. 1866.

Art. 1866. La acción redhibitoria durará seis meses respecto de las cosas muebles y un año respecto de los bienes raíces, en todos los casos en que leyes especiales o las estipulaciones de los contratantes no hubieren ampliado o restringido este plazo. El tiempo se contará desde la entrega real.

La ley de protección del consumidor restringe este plazo de prescripción, es una ley especial que restringe el plazo de prescripción.

De acuerdo al art. 21 de la Ley de protección al consumidor, para que el consumidor pueda ejercer los derechos que contempla esta ley, debe hacerlo efectivo dentro de los tres meses siguientes a la fecha en que se haya recibido el producto, o sea el plazo de prescripción es de tres meses desde que se haya recibido el producto, siempre que el producto no se hubiere deteriorado por hecho imputable al consumidor, pero si el producto se hubiere vendido con una determinada garantía, y el plazo de garantía excede de tres meses, el plazo de prescripción será el plazo durante el cual dura la garantía.

Ahora bien, si se trata de productos perecibles, o productos que por su naturaleza están destinados a ser usados o consumidos en plazos breves, el plazo de prescripción será el que lleve impreso en el producto o envoltorio, o en su defecto el término máximo de siete días. Por ej. el yoghurt que lleva impreso fecha de vencimiento, pues bien el plazo de prescripción tratándose de estos productos es la fecha de vencimiento impreso en el producto o envoltorio y a falta de esta, el plazo de siete días, tratándose de productos perecibles o productos de ser consumidos en breve plazo.

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Dº CIVIL 5º STRE. Apuntes prof. OSCAR ROJAS (tomo II) lsib.- la acción estimatoria o cuantiminoris, o sea, la acción para pedir la rebaja

proporcional del precio prescribe en un año para los bienes muebles y en 18 meses para los bienes raíces contados también desde la entrega real. Así los establece el art. 1869

Art. 1869. La acción para pedir rebaja del precio, sea en el caso del artículo 1858, o en el del artículo 1868, prescribe en un año para los bienes muebles y en dieciocho meses para los bienes raíces.

Ahora bien, a diferencia de la prescripción de la acción propiamente redhibitoria en que el plazo puede ser disminuido o ampliado por leyes especiales o por estipulaciones de las partes, el plazo de prescripción de la acción estimatoria o cuantiminoris, no puede ser ampliado o restringido por disposiciones especiales de las leyes, o por estipulaciones de las partes, el plazo está establecido de manera imperativa por la ley, se cuenta también desde la entrega real, es una prescripción especial de corto tiempo, que se interrumpe según las reglas generales y no se suspende.

Como la acción estimatoria o cuantiminoris tiene un plazo mayor de prescripción, puede ocurrir que haya prescrito la acción propiamente redhibitoria, pero subsista la acción estimatoria o cuantiminoris, en cuyo caso el comprador puede pedir la rebaja proporcional del precio, así lo establece el art. 1867.

Art. 1867. Habiendo prescrito la acción redhibitoria, tendrá todavía derecho el comprador para pedir la rebaja del precio y la indemnización de perjuicios según las reglas precedentes.

De tal manera que habiendo prescrito la acción redhibitoria, como la acción estimatoria o cuantiminoris tiene un plazo mayor de prescripción, subsiste esta acción y el comprador podrá pedir la rebaja proporcional del precio.

Ahora bien, el artículo 1870 da una regla especial para el plazo de prescripción de la acción para obtener la rebaja del precio cuando se compra la cosa para remitirla a un lugar distante.

El plazo de prescripción en este caso es de un año tratándose de cosas muebles y se aumenta según el término de emplazamiento, y el plazo se cuenta desde la entrega de la cosa al consignatario, pero para que ello ocurra se requiere que el comprador, entre el tiempo intermedio entre el contrato de compraventa y la remesa haya podido ignorar los vicios sin negligencia de su parte.

De tal manera que cuando se trata de cosas que se compran para remitirlas a un lugar distante el plazo para pedir la rebaja del precio, tratándose de cosas muebles es de un año, pero tiene la peculiaridad que se aumenta según la tabla de emplazamiento se cuenta desde la entrega al consignatario, pero para que ello ocurra es menester que el comprador entre el momento del contrato y la remesa haya ignorado los vicios sin negligencia de su parte, así lo establece el art. 1870.

Art. 1870. Si la compra se ha hecho para remitir la cosa a lugar distante, la acción de rebaja del precio prescribirá en un año contado desde la entrega al consignatario, con más el término de emplazamiento, que corresponda a la distancia.

Pero será necesario que el comprador en el tiempo intermedio entre la venta y la remesa haya podido ignorar el vicio de la cosa, sin negligencia de su parte.

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Dº CIVIL 5º STRE. Apuntes prof. OSCAR ROJAS (tomo II) lsiLAS OBLIGACIONES DEL COMPRADOR

1º La obligación de pagar el precio

El art. 1871, establece que la principal obligación del vendedor es la de pagar el precio convenido, así además se desprende del art. 1793 que define la compraventa al decir que es un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero. Aquella se dice vender y esta comprar. El dinero que el comprador da por la cosa vendida, se llama precio.

Art. 1871. La principal obligación del comprador es la de pagar el precio convenido.

2º La obligación de recibir la cosa.

Pero el comprador tiene otras obligaciones, si el vendedor está obligado a entregar la cosa, el comprador tiene la obligación, de recibir la cosa, y si el comprador se constituye en mora de recibir el vendedor queda exonerado del cuidado ordinario de la cosa, porque el vendedor responde del grado de culpa leve y en este caso responde sólo del dolo o culpa grave y además el comprador que se constituye en mora de recibir debe abonar al vendedor , el alquiler de los almacenes, graneros, vasijas en que se contenga lo vendido, así lo dispone el art. 1827.

Art. 1827. Si el comprador se constituye en mora de recibir, abonará al vendedor el alquiler de los almacenes, graneros o vasijas en que se contenga lo vendido, y el vendedor quedará descargado del cuidado ordinario de conservar la cosa, y sólo será ya responsable del dolo o de la culpa grave.

De tal manera que si el comprador se constituye en mora de recibir, el vendedor que respondía de la culpa leve, queda exonerado del cuidado ordinario y responde solamente del dolo o culpa grave, y el comprador debe abonarle el alquiler de los almacenes, graneros o vasijas en que se contenga lo vendido.

La CS ha resuelto, que si el comprador está en mora de recibir la cosa, el vendedor puede pedir la resolución del contrato con indemnización de perjuicios, aplicación lisa y llana del art. 1489 que consagra la condición resolutoria tácita.

3º La obligación da pagar el precio en el lugar y tiempo debido.

Debe pagar el precio en el lugar y tiempo convenido, y si nada se ha estipulado, en el lugar y al tiempo de la entrega, pero si el comprador fuere turbado en la posesión de la cosa o probare que existe en contra de ella una acción real de que el vendedor no le ha dado noticia antes de perfeccionarse el contrato podrá depositar el precio con la autorización de la justicia, o sea, puede depositar el precio a la orden del tribunal, y durará este deposito hasta que el vendedor haga cesar la turbación o afiance las resultas del juicio.

Aquí estamos frente a una evicción que se está produciendo, entonces como una manera de proteger al comprador la ley lo autoriza para depositar el precio con autorización de la justicia, o sea depositar el precio a la orden del tribunal. Así lo establece el art. 1872.

Art. 1872. El precio deberá pagarse en el lugar y el tiempo estipulados, o en el lugar y el tiempo de la entrega, no habiendo estipulación en contrario.

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Dº CIVIL 5º STRE. Apuntes prof. OSCAR ROJAS (tomo II) lsiCon todo, si el comprador fuere turbado en la posesión de la cosa o probare que

existe contra ella una acción real de que el vendedor no le haya dado noticia antes de perfeccionarse el contrato, podrá depositar el precio con autoridad de la justicia, y durará el depósito hasta que el vendedor haga cesar la turbación o afiance las resultas del juicio.

Este precepto está inspirado en la misma filosofía, en los mismos principios del art. 1826 inc final. Ambos principios está inspirados en los principios de justicia y de equidad.

En virtud del art. 1873 Si el comprador estuviere constituido en mora de pagar el precio en el lugar y tiempo dichos, el vendedor tendrá derecho para exigir el precio o la resolución de la venta, con resarcimiento de perjuicios.

Este precepto no es sino aplicación del art. 1489. Si el comprador está en mora de pagar el precio, el vendedor puede pedir o la resolución del contrato o el pago del precio, en ambos casos con indemnización de perjuicios, aplicación particularizada del art. 1489.

La cláusula de no transferir el dominio sino en virtud del pago del precio

El art. 1874, contiene una regla muy importante, y nos dice que, “La cláusula de no transferirse el dominio sino en virtud de la paga del precio, no producirá otro efecto que el de la demanda alternativa enunciada en el artículo precedente; y pagando el comprador el precio, subsistirán en todo caso las enajenaciones que hubiere hecho de la cosa o los derechos que hubiere constituido sobre ella en el tiempo intermedio.”

De manera que en virtud del art. 1874, la cláusula de no transferir el dominio sino en virtud del pago del precio no produce otro efecto que el de dar derecho al vendedor a pedir, o a solicitar la resolución del contrato o el pago del precio, con indemnización de perjuicios, pero la tradición transfiere el dominio.

O sea, en virtud del art. 1874, la tradición transfiere el dominio y se limita la libertad contractual, no se respeta lo que las partes han deseado y el vendedor sólo tiene derecho a pedir, la resolución del contrato o el pago del precio con indemnización de perjuicios, pero la tradición transfiere dominio, o sea, hay una limitación a la libertad contractual, porque la voluntad de las partes ha sido que la tradición no transfiera el dominio, y que este se efectúe sino en virtud del pago del precio.

Pues bien, este art. 1874, está en abierta contradicción con el art. 680 del CC: El art. 680 nos dice en su inc 2º.

Art. 680 Inc 2º “Verificada la entrega por el vendedor, se transfiere el dominio de la cosa vendida, aunque no se haya pagado el precio, a menos que el vendedor se haya reservado el dominio hasta el pago, o hasta el cumplimiento de una condición.”

De tal manera, que mientras el art. 1874, establece que si se estipula que la tradición no transfiere dominio, sino en virtud del pago del precio, la tradición igual transfiere dominio, en cambio el art. 680, establece que si el vendedor se reserva el dominio hasta el pago del precio, la tradición no transfiere el dominio, se observa lo pactado.

O sea, hay una abierta pugna y contradicción entre ambos preceptos, porque mientras uno, el art. 1874, da al vendedor la demanda alternativa de pedir la resolución o el pago del precio con indemnización de perjuicios, y la tradición transfiere dominio, en cambio el art. 680 establece que, si el vender se reserva el dominio hasta el pago del

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Dº CIVIL 5º STRE. Apuntes prof. OSCAR ROJAS (tomo II) lsiprecio en un pacto expreso se observa lo pactado, y se plantea el problema de saber cual de estas dos normas debe imperar.

Se dice, que debe primar la norma del art. 1874, por ser una regla especial, pero en realidad si se analiza con detención, la regla del art. 680 es especial y no general, luego las dos reglas son especiales.

¿Cúal es el origen histórico de esta disposición?.

Esta disposición viene del derecho romano. En el derecho romano, se estimaba que la tradición no transfería dominio, sino, en virtud del pago del precio, cuando el título translaticio de dominio era la compraventa.

De tal manera, que en el derecho romano, se consideraba que la tradición no transfería el dominio sino en virtud del pago del precio, cuando el título translaticio de dominio era la compraventa.

Andrés Bello cambió de opinión y por eso estableció en el inc 2º del art. 680 que, verificada la entrega por el vendedor se transfiere el dominio de la cosa vendida aunque no se haya pagado el precio.

Pero, en la segunda parte del inc 2º del art. 680, vuelve al derecho romano al decir que, a menos que el vendedor se haya reservado el dominio hasta el pago: Pero para ello se requiere un pacto expreso.

En el proyecto de 1853, se vuelve al derecho romano y se dice que la tradición no transfiere dominio sino en virtud del pago del precio. La comisión revisara cambia de opinión pero a la comisión revisora se le olvidó modificar el art. 680, inc 2º parte 2º.

En todo caso, la generalidad de la doctrina, estima que prevalece el art. 1874, por estar ubicado al tratar del título de la compraventa.

Sin embargo, ha juicio de la profesora el problema es insoslayable y el problema deriva de un olvido de la comisión revisora del proyecto de CC, que se olvidó poner a tono el art. 680 inc. 2º, 2º parte, con la idea de que la tradición transfería el dominio aún cuando no se haya pagado el precio.

La profesora Martinic cree que como una manera de proteger al comprador debe estarse a la regla del art. 1874, porque si se estipula que el precio se pagará en 20 años no se transferirá el dominio hasta que se pague todo el precio, pero el problema es realmente insoslayable, y en técnica jurídica no tiene más explicación que el olvido de la comisión revisora.

Efectos de la resolución del contrato de compraventa.

En cuanto a los efectos de la resolución del contrato de compraventa se aplican lo que se ha visto al tratar de la condición resolutoria tácita. Así lo dispone el art. 1875

Art. 1875. La resolución de la venta por no haberse pagado el precio, dará derecho al vendedor para retener las arras, o exigirlas dobladas, y además para que se le restituyan los frutos, ya en su totalidad si ninguna parte del precio se le hubiere pagado, ya en la proporción que corresponda a la parte del precio que no hubiere sido pagada.

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Dº CIVIL 5º STRE. Apuntes prof. OSCAR ROJAS (tomo II) lsiEste precepto constituye una novedad, porque si se resuelve la venta por el no

pago del precio, el vendedor tiene derecho a que se le restituya la cosa y los frutos, ya en su totalidad si ninguna parte del precio se le hubiere pagado, ya en proporción a la parte del precio que se le hubiere pagado, y constituye una excepción a la regla del art. 1488, de acuerdo con esta regla verificada la condición resolutoria debe restituirse la cosa que se tenía bajo condición pero no deben restituirse los frutos a menos que el testador, la ley o el donante hayan dispuesto lo contrario, aquí la ley dispone lo contrario.

Art. 1488. “Verificada una condición resolutoria, no se deberán los frutos percibidos en el tiempo intermedio, salvo que la ley, el testador, el donante o los contratantes, según los varios casos, hayan dispuesto lo contrario.”

Aquí hay una excepción que establece la ley para evitar un enronquecimiento injusto de parte del vendedor. Ahora bien, este precepto constituye una excepción a la retroactividad de la condición una vez cumplida.

El art. 1875 agrega que “El comprador a su vez tendrá derecho para que se le restituya la parte que hubiere pagado del precio.

Para el abono de las expensas al comprador, y de los deterioros al vendedor, se considerará al primero como poseedor de mala fe, a menos que pruebe haber sufrido en su fortuna, y sin culpa de su parte, menoscabos tan grandes que le hayan hecho imposible cumplir lo pactado.”

Es lógico que se le considere poseedor de mala fe, porque el contrato se resolvió por no pago del precio, a menos que pruebe haber sufrido en su fortuna y sin culpa de su parte menoscabo tan grave que le hayan hecho imposible cumplir lo pactado.

De tal menear y en suma deben restituirse la cosa y deben restituirse los frutos en su totalidad si ninguna parte del precio se hubiere pagado o en la proporción a la parte del precio que se hubiere pagado, a su vez el comprador debe restituir el precio para el abono de las mejoras y deterioros, al comprador que se le considera poseedor de mala fe, y es lógico que se le considere poseedor de mala fe, porque el contrato se resolvió por no haberse pagado el precio.

Efectos de la resolución respecto de terceros.

Que efectos produce la resolución respecto de terceros, esto es sumamente importante. Al igual que la cláusula de no transferir el dominio sino en virtud del pago del precio.

El art. 1876 nos dice que:

Art. 1876. La resolución por no haberse pagado el precio no da derecho al vendedor contra terceros poseedores, sino en conformidad a los artículos 1490 y 1491.

Si en la escritura de venta se expresa haberse pagado el precio, no se admitirá prueba alguna en contrario sino la de nulidad o falsificación de la escritura, y sólo en virtud de esta prueba habrá acción contra terceros poseedores.

De tal manera, que no se pueden entablar las acciones pertinentes, en contra de los terceros que hayan adquirido derechos de parte del comprador, sino se obtiene la declaración de nulidad o falsificación de los títulos, no puede impugnarse la escritura por falta de veracidad.

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Dº CIVIL 5º STRE. Apuntes prof. OSCAR ROJAS (tomo II) lsiSólo pueden entablarse las acciones pertinentes respecto de terceros, si han

adquirido derechos de parte del comprador si se hundiere declarado la nulidad o la falsificación de los instrumentos, pero no puede desvirtuarse por falta de veracidad las declaraciones contenidas en ella.

Es lógico, es justo, porque el tercero estaba de buena fe, y estaba de buena fe porque la condición no constaba en el título respectivo, desde el momento en que se declara haber pagado el precio. Nosotros vimos que cuando hay un contrato sujeto a condición resolutoria tácita, para ver si está sujeto a condición es necesario leer el contrato y ver si hay obligaciones pendientes, y aquí se declaró haber pagado el precio, por consiguiente no consta en el título respectivo los terceros están de buena fe.

O sea, para poder entablar las acciones pertinentes en contra de terceros que han adquirido derechos de parte del comprador, sólo puede hacerse obteniendo la declaración de falsificación o nulidad del título.

Hay quienes sostienen que estas reglas se aplican también en las relaciones comprador vendedor, de tal manera que el vendedor no podría pedir la resolución del contrato por no pago del precio, sino acreditando la falsificación o nulidad de la escritura. Esta es la opinión de Arturo Alessandri.

En nuestro concepto, esta regla rige única y exclusivamente respecto de terceros, pero en las relaciones vendedor - comprador, el vendedor puede pedir la resolución del contrato por no pago del precio acreditando por cualquier medio de prueba el no pago del precio, por ejemplo, confesión del comprador, se declaró en la escritura haberse pagado el precio, pero el comprador confiesa que no pagó. ¿ Puede la ley protegerlo?. Evidentemente que la ley no puede protegerlo impidiendo la resolución del contrato.

O sea, la regla a nuestro juicio, se aplica sólo cuando se ha declarado en el contrato de compraventa haberse pagado el precio, y se intenta entablar acciones en contra de terceros que han adquirido derechos de parte del comprador, ello puede hacerse obteniendo la declaración de nulidad o falsificación, pero entre las partes, comprador - vendedor, el vendedor puede pedir la resolución del contrato por no pago del precio acreditando que el precio no se pagó por otro medio de prueba, por ej., la confesión del comprador.

Los argumentos para sostener esta opinión son:

1º La ubicación del inc segundo del art. 1876, que dice, la resolución por no haberse pagado el precio no da derecho al vendedor contra terceros poseedores sino en conformidad de los art. 1490 y 1491.

Si en la escritura de venta se expresa haberse pagado el precio no se admitirá prueba alguna en contrario sino la de nulidad o falsificación de la escritura, y sólo en virtud de esta prueba habrá acción en contra de terceros poseedor.

O sea, se está refiriendo a los efectos de la resolución respecto de terceros que adquirieron derechos de parte del comprador.

Cuando se trata de dejar sin efectos esas declaraciones, para dejar sin efecto los derechos que el tercero adquirió del comprador, sólo puede invocarse la nulidad o falsificación de la escritura, no puede alegarse otro medio de prueba, no puede impugnarse la escritura por falta de veracidad.

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Dº CIVIL 5º STRE. Apuntes prof. OSCAR ROJAS (tomo II) lsiPactos accesorios al contrato de compraventa

El código los trata en los artículos 1877 y siguientes. El código al ocuparse de estos pactos accesorios al contrato de compraventa reglamenta específicamente, el pacto comisorio, el pacto de retroventa y el pacto de retracto, sin perjuicio de lo cual, las partes pueden estipular cualquier pacto lícito, y estos pactos se regirán por las reglas generales de los contratos, rige pues en la materia el principio de autonomía de la voluntad y de la libertad contractual , así lo establece el art. 1887

Art. 1887. Pueden agregarse al contrato de venta cualesquiera otros pactos accesorios lícitos; y se regirán por las reglas generales de los contratos.

1º El pacto comisorio

El código reglamenta el pacto comisorio en la compraventa y en relación al incumplimiento de la obligación del comprador de pagar el precio. Lo reglamenta ahí por razones de carácter histórico.

El pacto comisorio es la Lex comisoria del derecho romano, en virtud de la cual se estipulaba, que de no pagarse el precio se resolvía de pleno derecho el contrato de venta.

Sabemos que la Lex comisoria del derecho romano, pasa al derecho consuetudinario francés y se hace extensiva tácitamente a todos los contratos, pero como contrapartida, se exige que la resolución opere por sentencia judicial. De ahí la toma Pothier, el código francés y de ahí nuestro código civil, por ello el código civil reglamenta el pacto comisorio en la compraventa y relativamente a la obligación del comprador de pagar el precio.

El artículo 1877 nos dice:

Art. 1877. Por el pacto comisorio se estipula expresamente que, no pagándose el precio al tiempo convenido, se resolverá el contrato de venta.

Entiéndese siempre esta estipulación en el contrato de venta; y cuando se expresa, toma el nombre de pacto comisorio, y produce los efectos que van a indicarse.

Aquí el código reglamenta el pacto comisorio simple. El art. 1878 agrega:

Art. 1878. Por el pacto comisorio no se priva al vendedor de la elección de acciones que le concede el artículo 1873.

Art. 1873. Si el comprador estuviere constituido en mora de pagar el precio en el lugar y tiempo dichos, el vendedor tendrá derecho para exigir el precio o la resolución de la venta, con resarcimiento de perjuicios.

O sea, el pacto comisario simple que se estipula en la compraventa, en virtud del cual, si el comprador no paga el precio se resolverá el contrato de venta, produce los mismos efectos que la condición resolutoria tácita, esto es, el derecho del vendedor a solicitar la resolución o el cumplimiento del contrato, en ambos casos con indemnización de perjuicios.

De tal manera, que si se estipula un pacto comisorio simple en la compraventa, en virtud del cual se pacta que de no pagarse el precio se va a resolver el contrato, se producen los efectos de la condición resolutoria tácita, porque por haberse estipulado

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Dº CIVIL 5º STRE. Apuntes prof. OSCAR ROJAS (tomo II) lsipacto comisorio, no tiene porque alterarse los efectos de la condición resolutoria tácita, y el vendedor tendrá derecho a pedir, la resolución o el cumplimiento del contrato en ambos casos con indemnización de perjuicios. Que se haya tratado en la compraventa, tiene importancia para los efectos de la prescripción.

Ahora bien, en relación al pacto comisorio calificado, que se estipula en una compraventa y de acuerdo con el cual, las partes acuerdan que de no pagarse el precio por el comprador se resolverá de pleno derecho el contrato de compraventa, la ley establece una importantísima limitación a la autonomía de la voluntad. ¿Por que la ley establece una importantísima limitación a la autonomía de la voluntad?

Porque la resolución no opera de pleno derecho como lo han querido las partes, sino, que opera por sentencia judicial ejecutoriada, con la salvedad de que el comprador sólo puede enervar la acción resolutoria pagando dentro de las 24 horas siguientes a la notificación judicial de la demanda. Cabe hacer presente que este plazo es de horas.

La resolución no opera depone derecho aún cuando el comprador no pague el precio dentro de las 24 horas siguientes a la notificación judicial de la demanda, porque los procesos terminan normalmente por sentencia judicial y porque el demandado, o sea, el comprador, puede tener otras excepciones perentorias que oponer, como por ejemplo, la cosa juzgada, la prescripción de la acción resolutoria, la acción de nulidad del acto o contrato.

Pero si se estipula un pacto comisorio calificado, en la compraventa pero en relación a la obligación del vendedor de entregar la cosa, o en un contrato distinto de la compraventa la resolución opera como las partes han querido, o sea, de pleno derecho, rige íntegramente la autonomía de la voluntad y de la libertad contractual.

Sólo al tratar del pacto comisorio calificado en la compraventa por incumplimiento de la obligación del comprador de pagar el precio, la ley establece esta importante limitación a la autonomía de la voluntad. Así por lo demás lo establece el artículo 1879.

Art. 1879. Si se estipula que por no pagarse el precio al tiempo convenido, se resuelva ipso facto el contrato de venta, el comprador podrá, sin embargo, hacerlo subsistir, pagando el precio, lo más tarde, en las veinticuatro horas subsiguientes a la notificación judicial de la demanda.

La acción resolutoria que emana del pacto comisorio, prescribe en el plazo estipulado por las partes que no puede pasar de cuatro años, y este plazo cuenta desde la celebración del contrato.

Si las partes han estipulado un plazo superior o ningún plazo, rige la prescripción de 4 años. Esta prescripción, es una prescripción especial de corto tiempo, que tiene la peculiaridad que se interrumpe según las reglas generales pero no se suspende.

En nuestro concepto, discrepando de la generalidad de la doctrina, si se estipula un pacto comisorio simple en un contrato distinto de la compraventa, o en la compraventa respecto del incumplimiento del vendedor de entregar la cosa, la acción resolutoria que emana de este pacto comisorio prescribe según las reglas generales en 5 años contados desde que la obligación se ha hecho exigible.

La cuestión tiene importancia por que la prescripción de 5 años es una prescripción de largo tiempo, que se interrumpe y se suspende según las reglas generales.

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Dº CIVIL 5º STRE. Apuntes prof. OSCAR ROJAS (tomo II) lsiLo estimamos así, por que las reglas limitativas están establecidas al tratar de la

compraventa y en relación a la obligación del comprador de pagar el precio.

Art. 1880. El pacto comisorio prescribe al plazo prefijado por las partes, si no pasare de cuatro años, contados desde la fecha del contrato.

Transcurridos estos cuatro años, prescribe necesariamente, sea que se haya estipulado un plazo más largo o ninguno.

2º El pacto de retroventa

Por el pacto de retroventa, dice el art. 1881, el vendedor se reserva la facultad de recobrar la cosa vendida, reembolsando al comprador la cantidad determinada que se hubiere estipulado, o en su defecto lo que le haya costado la cosa.

Art. 1881. Por el pacto de retroventa el vendedor se reserva la facultad de recobrar la cosa vendida, reembolsando al comprador la cantidad determinada que se estipulare, o en defecto de esta estipulación lo que le haya costado la compra.

De tal manera que el pacto de retroventa, es un pacto que se celebra entre comprador y vendedor, y en virtud del cual, el vendedor se reserva la facultad de recobrar la cosa vendida reembolsando al comprador la cantidad determinada que se hubiere estipulado, y a falta de estipulación lo que le hubiere costado la cosa.

Por ejemplo, Pedro le vende a Juan un automóvil en tres millones de pesos, se estipula un pacto de retroventa, Pedro vendedor tiene la facultad de recobrar el automóvil, entregando al comprador la cantidad determinada que hubieren estipulado o en su defecto el precio de venta. En virtud del pacto de retroventa la cosa vendida vuelve a poder del vendedor.

Naturaleza jurídica del pacto de retroventa.

Se ha discutido mucho acerca de la naturaleza jurídica del pacto de retroventa, para algunos es un contrato preparatorio, en que el comprador promete vender la cosa comprada a su vendedor, quedando la celebración de este contrato a la mera voluntad del vendedor y este vendedor primitivo pasaría a tener el carácter de comprador.

En nuestro concepto, se trata de una compraventa condicional sujeta a condición resolutoria meramente potestativa, porque depende de la mera voluntad del vendedor. La condición consiste en que el vendedor manifieste su voluntad de recobrar o recuperar la cosa.

Estimamos que es una compraventa sujeta a condición resolutoria meramente potestativa, porque el código reglamenta el pacto de retroventa sobre la base de que opera una verdadera resolución, y en efecto nos encontramos frente a una condición resolutoria meramente potestativa, porque queda al arbitrio del vendedor manifestar o no su voluntad de recobrar o recuperar la cosa. Los efectos de la compraventa están sujetos a resolverse una vez que se cumpla la condición.

Prueba de que se trata de una condición resolutoria es el art. 1882, en virtud del cual, el pacto de retroventa en sus efectos contra terceros se sujeta a lo dispuesto en los artículos 1490 y 1491, que establecen los efectos de la resolución del contrato en relación a terceros.

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Dº CIVIL 5º STRE. Apuntes prof. OSCAR ROJAS (tomo II) lsiArt. 1882. El pacto de retroventa en sus efectos contra terceros se sujeta a lo

dispuesto en los artículos 1490 y 1491.

El efecto del pacto de retroventa entre las partes.

El art. 1883 señala los efectos que produce el pacto de retroventa entre las partes

1º En primer término, el comprador debe restituir la cosa con sus accesorios naturales.

2º En seguida, el comprador está obligado a indemnizar al vendedor los deterioros que haya experimentado la cosa por hecho o culpa suya;

3º En lo relativo al abono de las mejoras nos encontramos con una importante novedad, porque el vendedor está obligado a abonar las mejoras necesarias, pero para que esté obligado a abonar las mejoras útiles y voluptuarias se requiere que estas mejoras se hayan hecho con su consentimiento, esta es la novedad que nos plantean los efectos de la resolución entre las partes.

Art. 1883. El vendedor tendrá derecho a que el comprador le restituya la cosa vendida con sus accesiones naturales.

Tendrá asimismo derecho a ser indemnizado de los deterioros imputables a hecho o culpa del comprador.

Será obligado al pago de las expensas necesarias, pero no de las invertidas en mejoras útiles o voluptuarias que se hayan hecho sin su consentimiento.

De tal manera que para que el vendedor resulte obligado a abonar las mejoras útiles o voluptuarias, es necesario, que se hayan hecho con su consentimiento.

El plazo del vendedor para recuperar la cosa.

El vendedor tiene un plazo para ejercer el derecho de reclamar la cosa, y ese plazo no puede pasar de 4 años contado desde la celebración del contrato, así lo establece el inc 1º del art. 1885.

Art. 1885. El tiempo en que se podrá intentar la acción de retroventa no podrá pasar de cuatro años contados desde la fecha del contrato.

Si el vendedor no ejerce su derecho antes de expirar los cuatro años contados desde la fecha del contrato, falla la condición resolutoria, la condición resolutoria se entiende fallida, y los efectos de la compraventa quedan perfectamente consolidados.

Si por el contrario el vendedor ejerce su derecho a recobrar la cosa, antes de expirar los cuatro años siguientes a la fecha de celebración del contrato, la condición resolutoria se cumple y se producen los efectos que se han visto.

El problema de cómo el vendedor ejerce el derecho a recobrar la cosa

Se plantea un problema, y el problema radica en saber, cómo debe el vendedor ejercer su derecho a recobrar la cosa, esto es, si basta una declaración extra judicial o debe hacerlo por la vía judicial a menos que el comprador se allane a restituirla.

183

Dº CIVIL 5º STRE. Apuntes prof. OSCAR ROJAS (tomo II) lsiParece que debe interponerse una demanda, y así se desprende del art. 1885, que

emplea la expresión “acción de retroventa” y en la parte final del mismo artículo, que se dice “no podrá exigirse la restitución demandada”.

En efecto el art. 1885, en su inc primero establece que “El tiempo en que se podrá intentar la acción de retroventa no podrá pasar de cuatro años contados desde la fecha del contrato.”

Habla de acción de retroventa, de tal manera, que si el comprador no se allana a restituir la cosa, el vendedor, para que su derecho quede totalmente salvaguardado, deberá intentar una demanda en contra del comprador, pero en todo caso el comprador, tiene derecho a que se le de noticia anticipada de que el vendedor va a ejercer este derecho, en un plazo que no puede ser inferior a los 6 meses para los bienes raíces y de 15 días para las cosas muebles, y si la cosa fuere fructífera y no diere fruto sino de tiempo en tiempo, y a consecuencia de trabajos o inversiones preparatorias no podrá exigirse la restitución demandada sino después de la próxima percepción de los frutos, así lo dispone el art. 1885 inc 2º.

Art. 1885 Inc 2º Pero en todo caso tendrá derecho el comprador a que se le dé noticia anticipada, que no bajará de seis meses para los bienes raíces ni de quince días para las cosas muebles; y si la cosa fuere fructífera, y no diere frutos sino de tiempo en tiempo y a consecuencia de trabajos e inversiones preparatorias, no podrá exigirse la restitución demandada sino después de la próxima percepción de frutos”.

El derecho que emana del pacto de retroventa no puede cederse, de tal manera, que el único que puede hacer efectivo este derecho es el vendedor o sus herederos, porque la ley prohíbe la transferencia por acto entre vivos, pero no habla de transmisión por causa de muerte, de tal manera que el derecho que nace del pacto de retroventa no puede cederse, no puede transferirse por acto entre vivos, y él único que puede ejercer el derecho que emana del pacto de retroventa es el vendedor, y si el vendedor fallece sus herederos, porque la ley prohíbe la transferencia por acto entre vivos, pero no habla de transmisión por causa de muerte.

Art. 1884. El derecho que nace del pacto de retroventa no puede cederse.

Uso indirecto del pacto de retroventa.

Ahora bien, el pacto de retroventa es francamente criticable, porque en la vida de los negocios el pacto de retroventa se utiliza como una caución, por la vía de lo que la doctrina italiana llama negocio indirecto.

El negocio indirecto consiste en utilizar un negocio típico, o sea reglado por la ley, para un fin distinto de aquel para el cual ha sido creado. Por ej. se utiliza el contrato de sociedad para limitar la responsabilidad, el pacto de retroventa se utiliza como una caución.

Mediante este pacto el dueño de una cosa, puede obtener fácilmente un préstamo, o sea, el vendedor puede obtener fácilmente un préstamo, y deja la cosa en garantía al prestamista, es decir, el comprador.

Ello le permite obtener fácilmente dinero, y si restituye el préstamo al comprador dentro del plazo, y ejerce su derecho, a la vez recobra la cosa dada en garantía.

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Dº CIVIL 5º STRE. Apuntes prof. OSCAR ROJAS (tomo II) lsiTiene ventajas sobre la prenda y la hipoteca, porque el acreedor hipotecario, debe

incurrir en gastos para demandar al deudor, y no se hipotecan o dan en prenda cosas sobre un valor superior al de la cosa, en cambio aquí se puede prestar por cualquier monto, cobrando incluso interese usurarios, y presenta grandes ventajas para el comprador, que pasa a ser prestamista, porque si el vendedor no hace efectivo su derecho dentro del plazo, le permite al comprador (prestamista) hacerse dueño de la cosa dada en garantía, lo que la ley mira con muy malos ojos, y que no permite tratándose de la prenda y de la hipoteca, según lo establecen los artículos 2397 y 2424 respectivamente.

Art. 2397. El acreedor prendario tendrá derecho de pedir que la prenda del deudor moroso se venda en pública subasta para que con el producido se le pague; o que, a falta de postura admisible, sea apreciada por peritos y se le adjudique en pago, hasta concurrencia de su crédito; sin que valga estipulación alguna en contrario, y sin perjuicio de su derecho para perseguir la obligación principal por otros medios.

Tampoco podrá estipularse que el acreedor tenga la facultad de disponer de la prenda o de apropiársela por otros medios que los aquí señalados.

Aquí la ley prohíbe, en la prenda y en la hipoteca, lo que se llama la ley comisoria o pacto comisorio, que consiste en que el acreedor hipotecario o acreedor prendario se haga dueño por un medio distinto al que establece la ley de la cosa dada en prenda o constituida en hipoteca. (También se llama pacto comisorio, hay dos pactos comisorios)

Art. 2424. El acreedor hipotecario tiene para hacerse pagar sobre las cosas hipotecadas los mismos derechos que el acreedor prendario sobre la prenda.

3º El pacto de retracto.

A continuación el código se ocupa de otro pacto que es el pacto de retracto, así lo dispone en el art. 1886.

Art. 1886. Si se pacta que presentándose dentro de cierto tiempo (que no podrá pasar de un año), persona que mejore la compra se resuelva el contrato, se cumplirá lo pactado; a menos que el comprador o la persona a quien éste hubiere enajenado la cosa, se allane a mejorar en los mismos términos la compra.

La disposición del artículo 1882 se aplica al presente contrato.Resuelto el contrato, tendrán lugar las prestaciones mutuas, como en el caso

del pacto de retroventa.

De tal manera, que el pacto de retracto, es la estipulación que tiene lugar entre comprador y vendedor, en que se estipula que dentro de un plazo que no puede exceder de un año contado desde la celebración del contrato, se presente un tercero que mejore la compra se resolverá el contrato de compraventa, a menos que el comprador, es decir, aquel a quien se haya enajenado la cosa se allane a mejorar en los mismos términos la compra.

O sea, el pacto de retracto, es un pacto en virtud del cual se estipula que si dentro de un plazo que no puede exceder de un año se presenta un tercero, que mejore la compra se resolverá el contrato, pero el comprador o la persona a quien este hubiere enajenado la cosa tiene derecho a hacer subsistir el contrato allanándose a mejorar en los mismos términos la compra.

Estamos frente a una condición resolutoria que depende de la voluntad de un tercero. Al pacto de retracto se le aplican las mismas reglas que las del pacto de retroventa.

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