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Deterioro de los conjuntos

Escrito por AdministratorMiércoles, 02 de Diciembre de 2009 14:38 - Actualizado Domingo, 28 de Marzo de 2010 22:23

Diagnóstico General / Características del deterioro de los conjuntos

De las visitas realizadas y los informes elaborados por los consultores y los responsables delos IPV surgen una serie de problemas que son comunes a la mayor parte de los conjuntosestudiados. Hemos considerado tres grupos principales de problemas: aquellos referidos a la apropiacióndel espacio público, otros referidos a los problemas de las áreas comunes de los conjuntos ypor último las patologías en el interior de las viviendas. Se presenta al final un cuadro síntesiscon las patologías más comunes y las causas posibles según la etapa de origen.

Apropiación y deterioro del espacio común

Encarar un plan de rehabilitación de los conjuntos debe incluir decisiones acerca del tema de lainvasión del espacio común en los conjuntos habitacionales. Estas apropiaciones responden auna serie de circunstancias que merecen ser analizadas a fin de poder encontrar algunas víaspara su resolución. En la mayor parte de los CH se producen diversos tipos de invasión/apropiación que podríamosllamar “clásicos“ ya que se repiten en las diversas regiones del país, independientemente delclima y las condiciones geográficas.

En primer lugar una de las más comunes es la expansión de los departamentos de las plantasbajas donde se aprecian varios tipos de crecimiento: La más simple es la apropiación del suelo entre los edificios, generalmente bloques

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enfrentados, para organizar jardines o simplemente una expansión de la vivienda, con laconsabida parrilla; achicando los espacios de circulación, dificultando un acceso rápido.También estos espacios pueden ser utilizados para acumular todo tipo de pertenencias, a lamanera de depósitos al aire libre.

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Otra tipo de expansión es la construcción lisa y llana de locales comunicados con la viviendapara ser utilizados como locales comerciales, en estos casos con puertas vidrieras y cartelespublicitarios especialmente como anexos a las viviendas ubicadas sobre calles transitadas y/oavenidas. También es muy común la expansión de las unidades para agregar habitaciones destinadas adormitorios y a oficinas. Otro tipo de expansión en planta baja es la construcción de escaleras que comunican el terrenocon una unidad del primer piso, con lo que estas unidades tienen acceso directo desde la calle,independizándose de las circulaciones comunes del edificio.

Otra tipología de invasión es la construcción de cocheras cubiertas y cerradas. En algunoscasos se han construido “tiras” de cocheras de 50 metros o más. Se pueden encontrar diversosmodelos, desde los que cierran parte de los escasos espacios destinados a estacionamiento,con chapas y cercos de alambre, hasta los que han construido cocheras de paredes de ladrilloy techos de hormigón, no sólo en los espacios destinados a estacionamiento, sino tambiéninvadiendo veredas y “espacios verdes”.

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Otro tipo de “expansión espontánea” se produce en los pisos superiores, ya sea sobre lasescaleras, en los huecos de las fachadas de los bloques, en los retiros de los últimos pisos yaún construyendo en las terrazas de los edificios.

Es notable la proliferación de variados modelos de “parrillas” que aparecen en voladizo en lamayor parte de las unidades, en algunos casos, como verdaderos alardes constructivos, yporqué no decirlo con valor arquitectónico.

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En algunos casos el habitante del tercer piso ha avanzado en la construcción de una estructurade hormigón armado de dos pisos para hacer una expansión de su vivienda en el tercer nivel.

Las aberturas son un muestrario de diversidad formal y de color, producto de intervencionesindividuales, sin organización grupal. Este conjunto de acciones que han realizado los habitantes genera una serie de reflexiones,tanto desde el punto de vista jurídico, por la apropiación de espacios comunes, como de ordensocial y cultural y también desde la óptica del diseño urbano. Es evidente que todas estas acciones han sido posibles por la inacción de las autoridadesnacionales o locales para controlar las construcciones, impensables de realizar en el área“formal de las ciudades”. Por diversas razones, el espacio público de la mayoría de los Conjuntos ha sido “tierra denadie”, donde las necesidades muchas veces reales de los usuarios, y otras veces elaprovechamiento y la impunidad han contribuido a generar un paisaje caótico y degradado. Por otra parte hay condicionantes de orden cultural que hacen que estas acciones puedanrealizarse sin que los vecinos lo impidan, a pesar que, algunas veces ellos mismos son losperjudicados por estas construcciones.

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Es imprescindible reorganizar este tipo de expansiones, a la luz de las experiencias, ya quemuchas de ellas son el resultado de necesidades reales de los usuarios, como es el caso delas cocheras. Pensemos que era difícil imaginar en los años 70 la expansión del parque de automóviles quese produjo y la posibilidad de su acceso por la población de estos conjuntos. Por otra parte lainseguridad que se genera en estos barrios justifica la necesidad de proteger los autos, muchasveces, herramienta de trabajo de los habitantes. Por otra parte, se hace evidente, que los proyectos no consideraron algunas necesidadesbásicas de los habitantes de estos barrios, como de cualquier otro, como sería la necesidad delavaderos y tendederos apropiados para una población integrada por familias numerosas y deescasos recursos que no tiene la posibilidad de acudir al lavadero automático. El deterioro del espacio común: Del análisis realizado en los conjuntos habitacionales relevados y visitados se puede sintetizaruna serie de patologías comunes

En las fachadas construidas en mampostería, las fallas mas generalizadas son las fisuras queinteresan al revoque y a veces a la aislación hidrófuga; y en cuanto a las materializadas conpaneles prefabricados se presentan graves problemas de infiltración de agua por las juntas,afectando la durabilidad de los paneles y las condiciones de habitabilidad de las viviendas. Las carpinterías analizadas presentan defectos de diversa índole, en muchos casossimultáneos: infiltraciones de agua, de aire, corrosión. Son el resultado de errores de diseño, como cajas de desagote de agua insuficientes,uso de perfiles inapropiados a los requerimientos mecánicos, utilización de incorrectossistemas de fijación a la obra gruesa y fallas de colocación. El uso generalizado decarpinterías standard y la incorporación de nuevos materiales en su fabricación obliga aregular el diseño de las carpinterías, sus partes componentes y su colocación. Otro de los problemas detectados es la infiltración de agua por los techos. Las causasson variadas: desde techado en mal estado y cubiertas mal diseñadas, hasta defectos decolocación. En algunos casos, confluyen los defectos de cubiertas con fallas en elcoronamiento de los edificios, lo que permite la entrada de agua por debajo de lamembrana impermeabilizante. En general, la causa es el mal diseño de detalle, junto al deterioro por falta demantenimiento y/o sustitución al término de su vida útil. En lo que respecta a la Estructura, si bien el estado es mayoritariamente bueno, seobservó en varios casos una deficiente ejecución del hormigón estructural a la vista, esdecir, cuando se utiliza expuesto a las condiciones del ambiente. Esto sucede por noejecutarse el revestimiento de recubrimiento exterior de los hierros de un espesormínimo de 25 mm y con una mezcla con las características de densidad reglamentarias ycon la compactación requerida. Esta situación origina, en algunos casos, una extendidacorrosión de las armaduras con serios compromisos estructurales que pueden significarun grave riesgo para los ocupantes de las viviendas. El desprendimiento de revoques deja en algunos casos la malla metálica de los panelesestructurales a la vista. FOTO Rosario (Hierros a la vista) En fachadas y techos se producen filtraciones de agua generalizadas, con diferenteintensidad según el tipo de cerramiento. En el caso de las fachadas el problema mayorreside en las juntas verticales de los paneles prefabricados o entre paños demampostería de bloques huecos de hormigón, y en este último caso también por falla dela junta horizontal entre el paño y la losa. Las deficiencias y roturas de la cubierta detechos han generado el deterioro de distintos materiales, entre ellos las instalaciones,pintura, corrosión de carpinterías y elementos portantes. FOTO paneles Prefabricados En el caso de los apoyos móviles de las vigas de los edificios puente, de pasarelas y detramos de las escaleras, se observaron fisuraciones en la estructura en la zona delapoyo. Esto implica la pérdida de la capacidad portante de estas piezas frente asolicitudes de corte, resultando en un grave riesgo ya que aumenta la probabilidad defallo estructural. FOTO Fuerte Apache Se verificaron lesiones frecuentes como fisuras de coronamiento (FOTO);desprendimiento del recubrimiento y corrosión de armaduras en tabiques y columnas dehormigón (FOTO) elaborado “in situ” y en los elementos premoldeados constitutivos delas escaleras de los edificios altos y bajos. (FOTO) Las fisuras y grietas en tabiques, desprendimiento de revoques, manchas de humedad,corrosión de marcos y hojas de las carpinterías y perfiles metálicos de barandas puedenverse a simple vista en la mayoría de los conjuntos. Del análisis realizado en los conjuntos habitacionales relevados y visitados se puedesintetizar una serie de patologías comunes. En las fachadas construidas en mampostería, las fallas mas generalizadas son las fisuras queinteresan al revoque y a veces a la aislación hidrófuga; y en cuanto a las materializadas conpaneles prefabricados se presentan graves problemas de infiltración de agua por las juntas,afectando la durabilidad de los paneles y las condiciones de habitabilidad de las viviendas. Las carpinterías analizadas presentan defectos de diversa índole, en muchos casossimultáneos: infiltraciones de agua, de aire, corrosión. Son el resultado de errores de diseño, como cajas de desagote de agua insuficientes,uso de perfiles inapropiados a los requerimientos mecánicos, utilización de incorrectossistemas de fijación a la obra gruesa y fallas de colocación. El uso generalizado de carpinterías standard y la incorporación de nuevos materiales ensu fabricación obliga a regular el diseño de las carpinterías, sus partes componentes ysu colocación. Otro de los problemas detectados es la infiltración de agua por los techos. Las causasson variadas: desde techado en mal estado y cubiertas mal diseñadas, hasta defectos decolocación. En algunos casos, confluyen los defectos de cubiertas con fallas en elcoronamiento de los edificios, lo que permite la entrada de agua por debajo de lamembrana impermeabilizante. En general, la causa es el mal diseño de detalle, junto al deterioro por falta demantenimiento y/o sustitución al término de su vida útil. En lo que respecta a la Estructura, si bien el estado es mayoritariamente bueno, seobservó en varios casos una deficiente ejecución del hormigón estructural a la vista, esdecir, cuando se utiliza expuesto a las condiciones del ambiente. Esto sucede por noejecutarse el revestimiento de recubrimiento exterior de los hierros de un espesormínimo de 25 mm y con una mezcla con las características de densidad reglamentarias ycon la compactación requerida. Esta situación origina, en algunos casos, una extendidacorrosión de las armaduras con serios compromisos estructurales que pueden significarun grave riesgo para los ocupantes de las viviendas.

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El desprendimiento de revoques deja en algunos casos la malla metálica de los panelesestructurales a la vista.

En fachadas y techos se producen filtraciones de agua generalizadas, con diferenteintensidad según el tipo de cerramiento. En el caso de las fachadas el problema mayorreside en las juntas verticales de los paneles prefabricados o entre paños demampostería de bloques huecos de hormigón, y en este último caso también por falla dela junta horizontal entre el paño y la losa. Las deficiencias y roturas de la cubierta detechos han generado el deterioro de distintos materiales, entre ellos las instalaciones,pintura, corrosión de carpinterías y elementos portantes.

En el caso de los apoyos móviles de las vigas de los edificios puente, de pasarelas y de tramosde las escaleras, se observaron fisuraciones en la estructura en la zona del apoyo. Esto implicala pérdida de la capacidad portante de estas piezas frente a solicitudes de corte, resultando enun grave riesgo ya que aumenta la probabilidad de fallo estructural. Se verificaron lesiones frecuentes como fisuras de coronamiento; desprendimiento delrecubrimiento y corrosión de armaduras en tabiques y columnas de hormigón elaborado “insitu” y en los elementos premoldeados constitutivos de las escaleras de los edificios altos ybajos.

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Las fisuras y grietas en tabiques, desprendimiento de revoques, manchas dehumedad, corrosión de marcos y hojas de las carpinterías y perfiles metálicos debarandas pueden verse a simple vista en la mayoría de los conjuntos.

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Otra de las constantes observadas es el colapso de las instalaciones comunes, por la falta demantenimiento. Es así como los huecos de los ascensores se transforman en basurales, los tanques de agua se hallan abiertos, sin una limpieza periódica y con problemas de filtraciones,y las instalaciones sanitarias se encuentran en un grave estado de deterioro.

El deterioro de la vivienda: El deterioro de mayor importancia de las viviendas se origina en el colapso de las instalacionessanitarias y gas, en general, ubicadas en un “tabique sanitario” que separa la cocina del baño.Ello provoca desprendimientos en los cielorrasos y de los revestimientos en los localessanitarios.

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Por otra parte las pérdidas en los caños cloacales producidas en los pisos altos generan gravesinconvenientes en todas las viviendas de la misma columna.

Otro grave problema son las filtraciones de las cubiertas, que afectan en general losdepartamentos ubicados en los últimos pisos. Asimismo en muchos barrios, se verificangraves signos de corrosión en las carpinterías metálicas de las ventanas y rotura de celosías yen algunos casos hasta los vidrios.

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Las deficiencias y roturas de la cubierta de techos ha generado el deterioro de distintosmateriales, entre ellos las instalaciones, pintura, oxidación de carpinterías y elementosportantes. Las filtraciones en las unidades habitacionales han provocado el deterioro de pisos,pintura y revoques.

ver listado de patologías frecuentes >>

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