EL PROYECTO DE ESTABLECIMIENTO HOTELERO

El proceso de planificación del turismo termina en la materialización de los programas, los cuales están conformados por los proyectos turísticos. Los proyectos son de la planta y de la infraestructura, es decir, de la OFERTA TURÍSTICA, uno de los componentes del turismo. El otro componente es la DEMANDA TURÍSTICA, bien sea el usuario (turista, visitante y residente). Los proyectos de la planta turística se detallan en el siguiente cuadro:

Equipamiento

Instalaciones

Alojamiento

Gastronomía

Diversiones

Otros servicios

Hoteles, moteles, hostales, hosterías, pensiones, residencias, apartahoteles, condominios, cabañas, chalets, camping, albergue, agrohoteles, floteles.

Restaurantes, cafeterías, comedores, fondas, autoservicios, piqueteaderos, casinos, fruterías, pizzerías, fritanguerías.

Instalaciones deportivas, discotecas, clubes, bares, casinos, cantinas, conchas acústicas, cines y teatros, espectáculos públicos

Agencias de viajes, puestos de información, comercios turísticos, cambio de moneda, centros de convenciones, salas de reuniones, guías

MarinasPiscinasAcuaramasFunicularesTeleféricosTelesillas

PROYECTOSDE LA

PLANTA TURÍSTICA

Los proyectos de la infraestructura de apoyo se relacionan en el siguiente cuadro.

INTERNA

EXTERNA

Vías de accesoAlumbrado públicoAgua potableEnergía eléctricaTelecomunicacionesAlcantarilladoDrenajes pluvialesCallesParquesZonas verdes

AeropuertosCarreterasFerrocarrilesLíneas de transporteMuellesTerminales de transporte

AéreoTerrestreAcuático

PROYECTOS DE LAINFRAESTRUCTURA

DE APOYO

Como puede observarse los establecimientos hoteleros están en los proyectos de la planta turística, ubicados en el EQUIPAMIENTO y correspondientes a la clase de ALOJAMIENTO. Los establecimientos hoteleros son establecimientos de comercio que se dedican a prestar alojamiento, con o sin alimentación y, servicios básicos y complementarios o accesorios de alojamiento.

1.1 DETERMINANTES GENERALES

La construcción de un establecimiento hotelero debe ser el resultado de un detallado estudio de mercado donde se determine la necesidad; que el proyecto esté dirigido a resolver una demanda insatisfecha, lo contrario sería arriesgar enormes cantidades de recursos (económicos, técnicos y humanos) frente a la eventualidad de un gran fracaso cuando esté operando el establecimiento hotelero. Por lo tanto, la decisión de construir un establecimiento hotelero se debe tomar después de resolver diferentes interrogantes con respecto a su ubicación, tamaño ideal, rentabilidad esperada, costo, financiación y sobre todo desempeño a partir del momento en que entre a funcionar prestando servicio al público.Esto quiere decir que en muchos casos se pueden hacer estudios que lleven a la conclusión que no se deba construir el establecimiento hotelero, perdiendo los costos de esos estudios, lo cual significaría una pérdida ínfima frente a la inversión total y a la que se pueda presentar si se hace el proyecto contradiciendo los resultados de los estudios o sin hacer éstos.

El dilema anterior se puede resolver, después de tener el estudio de mercado, haciendo un estudio de prefactibilidad, que es la escogencia de varias alternativas, para después hacer el estudio de factibilidad, que es el desarrollo de la alternativa que resulte más conveniente.Las determinantes generales más importantes son físicas, socioeconómicas y financieras.Las determinantes físicas son la localización y el tamaño. La localización de un proyecto turístico está relacionado, principalmente, con los atractivos del lugar y tiene dos dimensiones que son la macro y la microlocalización. La primera la proporciona el estudio de mercado que indica el territorio dónde se necesita un determinado proyecto turístico.Dicho territorio puede ser una región como por ejemplo los Llanos Orientales; o puede ser en una zona (Alto de Menegua) o en una ciudad (Puerto López -Meta).La segunda es la ubicación dentro del territorio y más precisamente en un lote de terreno determinado.

Los factores de la microlocalización pueden dividirse en decisivos, importantes y deseables como se indica a continuación:

* Factores Decisivos• Disponibilidad de agua potable• Disponibilidad de energía eléctrica• Disponibilidad de telecomunicaciones• Existencia de vías de comunicación• Disponibilidad de terrenos• Atractivos turísticos• Condiciones de salubridad• Condiciones de seguridad

* Factores Importantes• Proximidad de vías principales• Costos del terreno• Condiciones del subsuelo• Topografía

Factores decisivos 60%Factores importantes 30%Factores deseables 10% 100%

* Factores Deseables Disponibilidad de materiales y mano de

obra Condiciones meteorológicas

LOCALIZACIÓN DE PROYECTOS TURÍSTICOS

En el módulo FORMULACIÓN Y EVALUACIÓN DE PROYECTOS se estudian con más detalle estos factores de localización y su aplicación práctica.

La segunda determinante física es el tamaño ideal del proyecto, el cual lo da la necesidad insatisfecha dentro del segmento de mercado donde se ubique y la proporción que el proyecto resuelva. Esto quiere decir que hay que conocer muy bien la competencia que existe en el lugar y qué parte del segmento del mercado no está atendido por esta competencia.

La clase de establecimiento hotelero y su categoría también determinan el tamaño del proyecto. Se puede afirmar que la experiencia ha demostrado que los tamaños mínimos de hoteles están en las siguientes proporciones: una estrella 30 habitaciones; dos estrellas 50 habitaciones; tres estrellas 100 habitaciones; cuatro y cinco estrellas hasta 300 habitaciones.

Las determinantes socioeconómicas están relacionadas con la generación de empleo del establecimiento; la captación de divisas; las cuentas nacionales, regionales y locales en cuanto a impuestos. Estas determinantes son de rentabilidad social lo cual interesa más al Estado.Las determinantes financieras se refieren a la rentabilidad económica (monetaria), las cuales se determinan mediante la tasa interna de retorno – TIR, el valor presente neto – VPN, y la relación costo beneficio – C/B cuya rentabilidad económica debe oscilar entre el 20% y el 30%. Estas determinantes interesan al inversionista en turismo.

Las determinantes socioeconómicos y financieras están estudiadas en detalle en el módulo citado anteriormente.

En términos generales los costos de la inversión de un establecimiento hotelero están dentro de los siguientes porcentajes:

Estudios y diseños ----------------------------------------------------- Terreno ------------------------------------------------------------------Construcción -----------------------------------------------------------Dotación y equipos ---------------------------------------------------Comercialización y/o financiación --------------------------------Gastos de preapertura y capital de trabajo ---------------------Imprevistos --------------------------------------------------------------

8-1210-1545-5514-16

6-103-52-4

Dentro de los costos de los estudios y diseños están los siguientes conceptos:Gerencia de proyectoEstudios de mercadoEstudios financieros (prefactibilidad y factibilidad)Diseño arquitectónico y de ingenieríaFranquicia

Antes de tomar la decisión de elaborar el proyecto de establecimiento hotelero se debe hacer el estudio de mercado que consiste en analizar en el lugar de ubicación del establecimiento la dimensión global y el tipo de actividad económica, el estado de la infraestructura de apoyo (servicios públicos, transporte, telecomunicaciones), organizaciones estatales, centros académicos y hospitalarios.

Dentro de este estudio debe conocerse la oferta y la demanda turística local con relación al ámbito nacional y su grado de competencia, estableciendo los proyectos en curso y su incidencia en la oferta futura para proyectar el incremento.

El análisis de los factores anteriores permite establecer el perfil del producto (proyecto de establecimiento hotelero), con el cual se elabora el diseño arquitectónico con, las dependencias requeridas, el área de cada una, las relaciones entre ellas y la funcionalidad operativa futura.

Perfil del Producto

Diseño Arquitectónico

Diseños de Ingeniería y Mantenimiento

FactibilidadFinanciera

Estudio deMercado

Proyecto Hotelero Definitivo

1.2 LOS CONCEPTOS DE CLASE, CATEGORÍA Y MODALIDADLos establecimientos hoteleros están determinados por la clase, la categoría y la modalidad.

La Clase está definida por el tipo de unidad habitacional con que presta el servicio de alojamiento. Hay, según la legislación colombiana, cinco (5) clases de establecimientos hoteleros: hotel, apartahotel, hostal, alojamiento turístico y acampamento (camping).

El Hotel es la clase de establecimiento cuyo servicio de alojamiento lo presta mediante la unidad denominada habitación, acompañada de los demás servicios (recepción, gastronomía, diversiones, etc.)El Apartahotel es establecimiento cuyo servicio de alojamiento lo presta mediante la unidad habitacional denominada apartamento con pocos servicios ya que en el apartamento hay cocina, sala comedor, etc.El Hostal es el establecimiento de alojamiento que presta servicio de tipo familiar con la unidad denominada habitación, la cual puede tener o no baño privado.El Alojamiento Turístico es aquel establecimiento hotelero que presta su servicio de alojamiento mediante la unidad habitacional de apartamento, sin casi ningún otro servicio hotelero.

El Acampamento (camping) es el establecimiento hotelero cuyo servicio de alojamiento lo presta mediante la unidad habitacional llamada carpa, el cual es campestre y presta los demás servicios mediante agrupaciones o baterías (baños, lavaderos, hornillas).Existen otros términos que se usan en hotelería tales como hostería, motel, pensión, residencias, cabañas, chalet, albergue, agrohotel, flotel, etc.; los cuales pueden caracterizar la forma de los establecimientos pero no el servicio que prestan, por lo tanto siempre se podrán clasificar dentro de los cinco conceptos dados por la ley, antes citados.

La Categoría de los establecimientos hoteleros se refiere a los servicios que se prestan en el inmueble. Antiguamente se usaba la categorización mediante estrellas de una (1) a cinco (5). Actualmente se utilizan los términos de básico, económico, standard, lujo y superlujo que viene de una categorización acogida internacionalmente. Los turistas extranjeros comúnmente se alojan en las tres últimas categorías y los nacionales más lo hacen en las tres primeras. La categoría standard acoge a los dos públicos.La categoría de los establecimientos hoteleros nada tiene que ver con la calidad de los servicios ni con el número de unidades habitacionales, ya que un hotel de categoría económica es tan bueno como aquel de categoría superlujo, porque sus diferencias están en el tipo de servicios que prestan, así: en el de tipo económico no se exige que hayan empleados bilingües, mientras que en el superlujo es una condición primordial.

Balnearios ++++ (4)Urbanos +++(3)Rurales ++(2)Enclaves +(1)

MODALIDAD DE ESTABLECIMIENTOS

HOTELEROS

La Modalidad de los establecimientos hoteleros está dada por su ubicación y la actividad que desempeña dentro de su entorno. Existen cuatro (4) modalidades, que son balneario, urbano, rural y enclave.

La Modalidad Balneario es aquella relacionada con el baño de los turistas en lugares como playas, ríos, lagos, etc. La urbana está dada por una actividad de negocios y cultura que se realiza principalmente en los grandes centros urbanos. La Modalidad Rural es la que se da en el campo, en un entorno bucólico, dentro de un medio rústico. La Modalidad Enclave se refiere a aquellos establecimientos hoteleros aislados y que no tiene nada que ver con su entorno o alrededores, es el caso de los clubes que son encerrados y con muchos mecanismos de control en su acceso.

La cruz indica la proporción o cantidad de establecimientos según la modalidad existente.

1.3 ESTRUCTURA FUNCIONAL Y DE SERVICIOS

Para entrar a analizar la estructura funcional y de servicios de un establecimiento hotelero es preciso, primero, conocer sus dependencias, las cuales se determinan un tanto por sus funciones, en general ellas son:•Accesos representados por la llegada de huéspedes y servicios (personal, suministros y salida de desperdicios), con vehículos, estacionamientos, cargue y descargue.

•Servicios de recepción:

Recepción con mostrador, caja, cajillas, reservaciones, cuarto de maletas, manejo de sonido, teléfonos, oficina del jefe de recepción.Vestíbulo con capitán de botones, área de maleteros y carritos, teléfonos generales, teléfonos públicos y cabinas, baños generales (hombres y mujeres), local de artesanías, local de artículos varios, ascensores y escaleras de huéspedes.

•Servicios de administración con oficina de gerencia, asistente, subgerencia de habitaciones, subgerencia de operaciones, secretaría, contabilidad, jefe de ventas, jefe de relaciones públicas, jefe de alimentos y bebidas, oficina de ama de llaves, hall de oficinas administrativas y baños para ambos sexos.

•Servicios sociales con restaurante o comedor, restaurante o comedor especial, cafetería o fuente de soda, bar, bar especial, Grill o discoteca, salón estar, baños (hombres y mujeres).

Servicios Generales:

•Descargue con maniobras, control y básculas.•Zona de personal con área de control de empleados, oficina de personal, vestieres (hombres y mujeres) y baños (hombres y mujeres).•Zona de depósitos con oficina de ecónomo, jefe de compras, depósitos generales (alimentos, secos, refrigerados, bebidas) y almacén general.•Zona de cocina con cocina general, panadería y pastelería, despensa diaria, cuartos fríos diarios, cocina empleados, comedor empleados, repostería, cocinas auxiliares.•Zona de lavandería con depósito de ropa, área de lavandería, depósito de uniformes.•Zona de máquinas con sala de máquinas, tanques de combustibles, subestación eléctrica, planta eléctrica auxiliar, planta eléctrica de emergencia, cuarto de controles eléctricos, cuarto de controles telefónicos.•Zona de mantenimiento con oficina para jefe de mantenimiento, talleres de mantenimiento, depósito de herramientas, depósito de muebles.•Zona de otros servicios con cuarto de basuras, sistema de tratamiento de basuras (compactador, incinerador o similar), dependencias de aseo general, depósitos varios, ascensores y montacargas de servicios y montaplatos, escaleras de servicio y emergencia, equipos de protección contra incendios, tanques de almacenamiento de agua, tanques de suministro de agua, enfermería, primeros auxilios.

•Servicios de Alojamiento:•Zona de alojamiento con habitaciones sencillas, habitaciones dobles, habitaciones con salón, habitaciones suite, habitaciones suite especial.Zona de servicio de piso con área de servicio de piso.•Servicios complementarios con piscina, servicios de piscina, baños turcos, sauna, ascensores de bañistas, peluquería, salón de belleza, salones de convenciones, áreas deportivas y demás actividades afines.A las siete dependencias anteriores hay que agregarle una más que corresponde a las circulaciones compuesta por los corredores, pasillos, halles, etc.La estructura funcional y de servicios está relacionada con el diseño, el cual debe responder a que sus dependencias, en lo posible, estén especializadas y bien ubicadas dentro de la edificación, es decir, que las zonas estén debidamente relacionadas unas al lado de otras de acuerdo con su función. Ejemplo, la ubicación de la cocina debe estar al lado de sus zonas servidas tales como el comedor, la cafetería y en la zona de los servicios generales para los suministros y manejo de desperdicios.Entre los diferentes espacios se debe establecer relaciones que faciliten las labores que se desarrollan dentro de ellos y a la vez con los demás. Lo expuesto se aprecia mejor en el siguiente cuadro:

Recepción Admon. Sociales AlojamientBanquetes

yConvenc.

Piscina-Turco -sauna

Deportes

Comercio

Control Descargue Máquinas Mantenim CocinaLavanderíaDepósitos

Hall de Servicio

Huéspedes

Servicio

Accesos

BÁSICOSCOMPLEMENTARIOS

BÁSICOS COMPLEMENTARIOS

En el organigrama de relaciones anterior se observa claramente que, en lo posible, los flujos y recorridos de los huéspedes deben estar perfectamente diferenciados de los de servicios, lo cual supone entradas separadas y movimientos diferentes. En caso de que se encuentren o crucen se debe hacer a través de repartidores o halles.

Es importante que los huéspedes se muevan por las zonas de acceso, recepción, social, habitacional y complementarias sin cruzar las zonas de servicios generales. Esto supone que hayan circulaciones para servicios únicamente, con sus escaleras, ascensores y corredores propios de ellos. Estas soluciones se deben dar a nivel de diseño arquitectónico. El cual estará a cargo de especialistas.

A medida que el establecimiento hotelero aumenta de tamaño y categoría estas relaciones se vuelven mucho más complejas.Como puede deducirse, es posible establecer organigramas particulares de zonas muy complejas como la de servicios generales y aún más de partes de una misma zona, tal es el caso de la cocina.

Existen diferentes organigramas para establecimientos hoteleros como puede observarse en el cuadro siguiente:

OTRO ORGANIGRAMA DE RELACIONES DE UN HOTEL

Administración serviciosgenerales

Recepcióny

Lobby

Bar

Parqueaderos

Cocina

Recreación juegos

Comedor Habitaciones

Salón de reuniones

ACCESO SERVICIO

ACCESO HUÉSPEDES

1.4 TIPOS DE UNIDADES HABITACIONALES

Como ya se describió en el numeral 1.2, la clase del establecimiento hotelero está dada por el tipo de unidad habitacional; en este punto se detallará más ampliamente el concepto.

CLASE HOTEL APARTAHOTEL HOSTAL ALOJAMIENTO TURISTICO

ACAMPAMENTO(CAMPING)

Unidadhabitación

Habitación Apartamento Habitación Apartamento Carpa

Unidades Habitacionales de las Clases Hotel y Hostal

Habitación sencilla A, es aquella dotada de una sala, cama individual y que no permite el alojamiento de persona adicional.Habitación sencilla B, es aquella dotada de una sala, cama individual y que permite el alojamiento de otra persona en sofá - cama o en cama adicional.Habitación doble, es aquella dotada de dos camas individuales o una cama doble y que permite el alojamiento de dos personas adicionales como máximo en sofá – camas o en camas adicionales.

Habitación con salón, es aquella unidad habitacional que consta de una habitación doble y un salón independiente acondicionado para tal fin y que permite el alojamiento de dos personas adicionales como máximo en sofá – camas o en camas adicionales.

Habitación suite, es aquella unidad habitacional que consta de dos habitaciones, un salón acondicionado para tal fin, y dos baños, cuya capacidad máxima será de seis (6) personas.

También podrá constar de una habitación con salón, una habitación adicional y dos baños; ésta se llama junior suite.

Habitación suite especial, es aquella habitación suite que ofrece además otras áreas y servicios complementarios o accesorios.Los anteriores tipos de unidades habitacionales contarán con los respectivos servicios de baño privado y closet.

Solamente en algunas de las habitaciones sencillas y dobles de los establecimientos hoteleros clasificados como hostal podrán prescindir de estos servicios siempre y cuando sean suplidos por baños generales y armarios.

•Unidades Habitacionales de la Clase Apartahotel

•Apartamento tipo A, es aquella unidad habitacional que consta de dos habitaciones, un salón estar, baño privado, baño múltiple, dos closets, cocineta y áreas de circulación interna. Su capacidad máxima es de siete (7) personas.•Apartamento tipo B, es aquella unidad habitacional que consta de una habitación, un salón estar, baño múltiple, closet, cocineta y circulación interna. Su capacidad máxima es de cinco (5) personas.•Apartamento tipo C, es aquella unidad habitacional que consta de una habitación con salón, baño, closet y circulación interna. Su capacidad máxima es de cuatro (4) personas.

•Unidades Habitacionales de la Clase Alojamiento Turístico

•Las unidades habitacionales descritas anteriormente podrán estar constituidas en casetas, cabañas, villas, bungalows y otros, los cuales podrán integrarse a conjuntos convencionales de alojamiento o conformar conjuntos de alojamiento especial.•Cuando dichos tipos de unidades habitacionales no correspondan a los apartamentos tipo A, B y C se denomina alojamiento turístico.•Unidades habitacionales comunicadas. Se entiende por unidad habitacional comunicada aquella que permite la integración directa, con doble puerta según la clase, categoría y modalidad del establecimiento.

•Unidades Habitacionales de la Clase Acampamento (Camping)

•Carpa o tienda, es aquella conformada por una cubierta o cerramiento de tela impermeable soportada por elementos estructurales y tensores. Sus características de dimensión y diseño permiten que sea fácilmente transportada y desarmada.

•Casa rodante, es aquella que montada sobre remolque o directamente sobre un vehículo, se utiliza como alojamiento conservando sus medios de movilidad en todo momento.

•Carpa – remolque, es aquella que aunque se asimila a la forma de carpa o tienda, puede ser transportada sobre plataforma móvil o remolque.

RESUMENProyecto, en este caso, está referido a un establecimiento hotelero que en el momento no existe y se tiene la intensión de dar una serie de pasos para llegar a materializar o construir.En esta unidad se pretende indicar una serie de ideas y conceptos que lleven a tomar la decisión de hacer el proyecto, por lo tanto se debe determinar primero que el proyecto se necesita para resolver una necesidad insatisfecha de lo contrario no se debe construir. Para lo anterior es necesario realizar una serie de estudios de mercado, prefactibilidad y factibilidad que ayuden a responder las preguntas que surjan antes de comenzar la construcción en cuanto a la ubicación, tamaño, rentabilidad, costos, financiación, etc. Estos conceptos se denominan determinantes generales del proyecto hotelero.También es importante definir los conceptos de clase, categoría y modalidad de los establecimientos hoteleros, para luego pasar a la estructura funcional y de servicios estableciendo, primero las dependencias (acceso, recepción, administración, servicios sociales, servicios generales, servicios de alojamiento y servicios complementarios) y después las relaciones y flujos entre esas dependencias o zonas del proyecto, mediante los organigramas de relaciones especiales para facilitar y visualizar en esquemas la futura funcionalidad del establecimiento.Como las unidades habitacionales definen la clase de los establecimientos hoteleros, se incluye en esta unidad el tipo por cada clase de establecimiento (habitaciones, apartamentos y carpas) , según el caso.