LUQUILLAS PIO, Lorenzo M.

EM PRESAS INMOBILIARIAS (Transferencia de bienes en planos)

EnunciadoUna empresa inmobiliaria está construyendo unos departamentos para vivienda cuyo valor de venta ascendería a S/. 140,000, sin IGV, cada uno. La empresa estima que culminará la construcción de los citados inmuebles a más tardar en noviembre 2011. No obstante ello, está ofreciendo desde ya la “venta en planos” de los futuros departamentos. Así, con fecha 13 de abril 2011 recibe por parte de un posible comprador, una suma de dinero ascendente a S/. 35,000 en calidad de primera cuota a pagar por un departamento, que queda automáticamente separado. ¿Cuál es el tratamiento contable y tributario a seguir en esta operación?

Solución

Tal como se advierte, no se ha producido en el mes de abril 2011 la transferencia de propiedad por parte de la inmobiliaria a la persona que entrega el importe de dinero, que de conformidad con la NIC 18 permita reconocer ingreso alguno. En este sentido, la suma recibida por la empresa constituye un pasivo (anticipo) que se encuentra en la obligación de devolver en caso de incumplimiento. A su vez, dado que los departamentos constituyen mercaderías y no se produce el reconocimiento del ingreso respectivo tampoco se origina el reconocimiento del gasto (costo de venta), pues de conformidad con el principio de asociación de ingresos y gastos deben reconocerse los ingresos con sus correspondientes gastos.

Para efectos del Impuesto a la Renta, tal como ya se ha señalado al comentar el criterio de devengo que establece el artículo 57º del TUO de la LIR, tampoco se habría producido ingreso. En consecuencia, para el mes de abril no deberá incluirse como ingreso el importe recibido en el correspondiente PDT 621. Esto ya fue indicado por el Tribunal Fiscal, que en la RTF Nº 467-5-2003 (29.01.2003) señala que los ingresos por ventas a futuro no se devengan hasta que se produzca la condición suspensiva de que el bien exista (en nuestra opinión esto no es suficiente, puesto que debe transferirse los riesgos y beneficios, lo que puede demostrarse con el acta de conformidad del adquirente), por lo que los montos pagados por dicha operación califican como adelantos que aún no afectan los resultados del ejercicio.

En lo que concierne al Impuesto General a las Ventas (IGV), la situación resulta más complicada, pues debe advertirse que no es tan clara la situación. En primer lugar, de conformidad con el literal f) del artículo 4º de la LIGV nace la obligación “en la fecha de percepción del ingreso”, una vez realizada la transferencia en la medida que el dinero (efectivo) “ingrese” a la empresa. Para entender más esta posición, consideremos que mediante Directiva Nº 012-99/SUNAT (21.08.99) se estableció que los importes percibidos por la primera venta de inmuebles futuros exonerados también se encontrarán exonerados, lo que solo tiene sentido si se parte del supuesto que estaba gravado. No obstante ello, el Tribunal Fiscal mediante RTF Nº 256-3-99 respecto a una situación ocurrida en los ejercicios 1995 y 1996 señaló que si el bien no existe no se encuentra gravada la operación siendo el argumento para tal decisión la inexistencia del bien inmueble (bien futuro) a la fecha de celebración del contrato. Asumiendo, tal como se ha señalado que por tratarse de un bien futuro no se genera aún la operación gravada con el IGV, se deberá anotar de la siguiente forma:

LUQUILLAS PIO, Lorenzo M.