A R Q U I T E C T U R A + I N G E N I E R Í A H e r m a n o s G o n z á l v e z S e l v a , 2

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ESTUDIO DE DETALLE AR-102

DEL P.G. DE ELCHE

MANZANA COMPRENDIDA ENTRE LAS CALLES: C/PEDRO JUAN PERPIÑÁN, C/SOR JOSEFA ALCORTA, C/

MANUEL LÓPEZ QUEREDA Y LADERA DEL RÍO VINALOPO.

Promotor:

Iniciativas inmobiliarias Cota Cero S.L

Arquitecto: Francisco Fuster Selva.

Septiembre 2017

BORRADOR PLANEAMIENTO EXP.: U15011 Página 0

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ESTUDIO DE DETALLE

AREA DE REPARTO 102

INDICE

1. Encargo

2. Situación

3. Objeto del Estudio de Detalle

4. Justificación de la ordenación

5. Justificación de los parámetros del Estudio de Detalle.

5.1 Cuadro resumen

5.2 Determinación del Estudio de Detalle

6. Análisis de su integración en el paisaje urbano

7. Justificación de la urbanización

PLANOS

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MEMORIA JUSTIFICATIVA

1. ENCARGO

Por encargo de INICIATIVAS INMOVILIARIAS COTA CERO, S.L., con CIF: B-

53.373.882, representada por D. LUIS SÁNCHEZ POVEDA, D.N.I. 22.009.129-S, con

domici l io a efectos de not i f icaciones en Hermanos Gonzálvez Selva nº 2,

03206 Elche, Al icante, procedo a la redacción del Estudio de Detalle que

corresponde a la manzana situada entre las calles Sor Josefa Alcorta, Pedro Juan

Perpiñán, Ladera del Río Vinalopó, Manuel López Quereda en Elche (Alicante).

2. SITUACIÓN

El ámbito del Estudio de Detalle, se corresponde con una manzana situada entre

las calles Sor Josefa Alcorta, Pedro Juan Perpiñán, Ladera del Río Vinalopó, Manuel

López Quereda en Elche, suelo clasificado por el vigente Plan General como suelo

urbano, Área de Reparto 102, calificado con la clave 4 zona del Ensanche, tipología de

edificación ordenada según alineación a vial, Área de Reparto 21, calificado con clave 4

zona de Ensanche, tipología de edificación ordenada según alineación a vial, y Área de

Reparto 22, calificado con clave 4 zona de Ensanche, tipología de edificación ordenada

según alineación a vial, la cual se encuentra consolidada.

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Ortofoto y planeamiento según SIGELX.

El Plan General clasifica el Área de Reparto Pluriparcelaria nº 102, como suelo urbano, calificado con

la clave 4 zona de ensanche, tipología de edificación ordenada según alineación a vial.

A continuación se presenta la Ficha referente a dicha Área de Reparto 102:

Aprovechamiento tipo: 3,857

AR102

AR22

AR21

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El Plan General clasifica el Área de Reparto Uniparcelaria nº 21, como suelo urbano, calificado con la

clave 4 zona de ensanche, tipología de edificación ordenada según alineación a vial.

Ficha referente a dicha Área de Reparto 21:

Aprovechamiento tipo: 4,839

El Plan General clasifica el Área de Reparto Uniparcelaria nº 22, como suelo urbano, calificado con la

clave 4 zona de ensanche, tipología de edificación ordenada según alineación a vial.

Ficha referente a dicha Área de Reparto 22:

Aprovechamiento tipo: 5,801

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3. OBJETO DEL ESTUDIO DE DETALLE

El objeto del Estudio de Detalle de la manzana situada entre las calles Sor Josefa

Alcorta, Pedro Juan Perpiñán, Ladera del Río Vinalopó y Manuel López Quereda es la

ordenación de volúmenes y la especificación de rasantes y alineaciones, así como atribuir

usos permitidos por el Plan General de Elche del año 1998.

En concreto el presente Estudio de Detalle tiene como objetivo el estudio específico

de la edificación situada en la zona este de la manzana con el objeto de uniformar la

altura de las nuevas edificaciones respecto de las existentes, contemplando un

incremento de una planta respecto a la prevista por el Plan, disminuyendo la profundidad

edificable en edificación cerrada , a fin de mantener el techo edificables tal y como

permite el punto 3 del Artículo 45 de la Normativa del Plan General que a continuación

pasa a transcribirse íntegramente:

Artículo 45. Estudios de Detalle.

1.- En suelo urbano y en suelo urbanizable ordenado pormenorizadamente podrán

redactarse Estudios de Detalle con los fines establecidos en el Art. 26 de la LRAU, aun

no estando previstos y en las condiciones establecidas por este Plan, y siempre que no

se incremente el aprovechamiento previsto por el mismo.

2.- Los Estudios de Detalle abarcarán, al menos, una manzana de edificación

completa, sin perjuicio de lo que se dispone en el punto siguiente.

3.- El Ayuntamiento podrá aprobar Estudios de Detalle que contemplen al menos

las edificaciones situadas en un frente de manzana o en una manzana completa, con el

objeto de uniformar la altura de las nuevas edificaciones respecto de las existentes. Dicho

Estudio de Detalle podrá contemplar un incremento máximo de una planta respecto de

las previstas por el Plan, disminuyendo la profundidad edificable en edificación cerrada e

incrementando los espacios libres públicos en edificación abierta, a fin de mantener sin

alteración el volumen y techo edificables que resulten de la aplicación de estas Normas.

El Estudio de Detalle deberá justificar expresa y documentalmente el mantenimiento del

volumen y techo edificables previstos por el Plan.

4.- Los estudios de detalle podrán adaptar la forma de los espacios de cesión

obligatoria previstos por este Plan General a la ordenación de las edificaciones que

establezcan. Podrán, asimismo, abrir los nuevos viales que precise la remodelación

tipológica o morfológica del volumen ordenado.

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5.- Al margen de lo señalado en los puntos anteriores, y con las condiciones

señaladas en las fichas correspondientes, este Plan prevé expresamente la redacción de

Estudios de Detalle en las siguientes áreas:

- Donde expresamente se prevea en los planos de Ordenación.

- Preceptivamente, en las áreas de reparto 19, 26, 72, 87 y 139.

- Opcionalmente, en las áreas de reparto incluidas en los tipos 2, 2b, 5 y 5b, según

las fichas de aprovechamiento que forman parte de la documentación del Plan.

Artículo 41. Estudios de detalle 1. Los estudios de detalle definen o remodelan volúmenes y alineaciones, sin que puedan modificar otras determinaciones propias del plan que desarrolla.

2. Se formularán para las áreas delimitadas o en los supuestos definidos por los planes de rango superior, debiendo comprender, como mínimo, manzanas o unidades urbanas equivalentes completas.

3. Podrán crear los nuevos viales o suelos dotacionales que precise la remodelación tipológica o morfológica del volumen ordenado, o ampliarlos, pero sin alterar la funcionalidad de los previstos en el plan que desarrollen.

4. Contendrán la documentación informativa y normativa propia que sea adecuada a sus fines e incluirán un análisis de su integración en el paisaje urbano.

Para la correcta determinación del volumen y techo edificable se lleva a cabo un

estudio de propiedades, que se adjunta como anexo al presente Estudio de Detalle.

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4. JUSTIFICACIÓN DE LA ORDENACIÓN

ESTUDIO DE LA MANZANA PEDRO JUAN PERPIÑAN, MANUEL LOPEZ QUEREDA,

SOR JOSEFA ALCORTA Y LA LADERA DEL VINALOPÓ.

La manzana de estudio se forma a partir de tres áreas de reparto diferentes:

Área de Reparto Pluriparcelaria nº102

Aprovechamiento tipo: 3,857

Área de Reparto Uniparcelaria nº 21,

Aprovechamiento tipo: 4,839

Área de Reparto Uniparcelaria nº 22

Aprovechamiento tipo: 5,801

El volumen de la manzana está formado por un conjunto de edificaciones de diferentes

alturas, siendo la máxima de 6 plantas y 20,70m de altura reguladora máxima.

Encontramos edificaciones que se han renovado ajustándose a la alineación y altura que

marca el plan general, y varias edificaciones antiguas que no siguen la alineación del plan

general en cuanto al patio interior y que podrán renovarse en el futuro alcanzando la

altura que permite el plan general.

El nuevo volumen generado por el estudio de detalle, completará la manzana y se

ajustará en alturas con relación al resto de la manzana, evitando que existan medianeras

visibles.

Para ello se ha llevado a cabo medición de alturas de la manzana de estudio.

Por otro lado, se ajustará al desnivel del entorno causado por tratarse de un suelo que

linda con la ladera del río Vinalopó.

El estudio de Detalle plantea un estudio de rasantes para situar la edificación

adaptándose lo máximo posible a la rasante natural del terreno.

La altura reguladora de la edificación, y en consecuencia el número de plantas se

medirán en cada una de las fachadas desde el plano de la rasante oficial. Dicha rasante

oficial se situará en el terreno natural, no sobre rasantes modificadas que originen taludes

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innecesarios y excesos de altura en la edificación, y en consecuencia impactos negativos

en el entorno.

Para ello prevé una pendiente del 6% desde la calle Pedro Juan Perpiñán hacia el rio,

evitando sobreelevación de la edificación y taludes excesivos.

Este recorrido cumple el itinerario accesible, y al estar afectado por el PATRICOVA

queda justificada la pequeña elevación respecto al terreno natural necesaria para

adecuarlo al itinerario accesible.

Se dispondrá de una superficie horizontal en la zona no afectada por el PATRICOVA, que

dará servicio tanto a la zona verde como a posible uso de locales de planta baja.

JUSTIFICACIÓN DE LA VOLUMETRÍA

Según la normativa vigente del Plan General de 1998, la edificación debe ser

cerrada.

La solución aportada por el Estudio de Detalle varía la profundidad edificable en

una parte de la nueva volumetría (denominada Zona A) y le aumenta una altura,

manteniendo el parámetro de edificabilidad, consiguiendo además una disposición de las

viviendas de mayor calidad con una tipología de vivienda pasante de doble orientación en

contraposición a la tipología de vivienda con estancias que ventilan a patio de luz.

En esta variación de la volumetría del solar se propone ajustar el nuevo volumen a

los volúmenes adyacentes existentes que son de B+5 alturas en la C/ Pedro Juan

Perpiñán y de B+4 alturas en la C/ Manuel López Quereda. De esta manera la propuesta

mantendría la alineación de los volúmenes existentes y además el cambio de alturas

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permitiría un escalonamiento de las alturas, que acomoda la propuesta a la marcada

topografía del lugar.

Además con esta volumetría se evita en los saltos de edificación la aparición de

medianeras ciegas sobre los solares colindantes, con lo que se integra tanto urbanística

como estéticamente mejor.

La edificación se dispone finalmente como un bloque cerrado escalonado de planta

baja + V en la C/ Pedro Juan Perpiñán y la ladera del río (Zona A) y de planta baja + IV

en la C/ Manuel López Quereda (Zona B, Zona C).

En la planta baja la profundidad edificable varía en función del uso de esta, para

uso terciario la ocupación es del 100% de la parcela, y para uso vivienda está limitada por

un máximo de 18m de profundidad y el máximo de edificabilidad de 1.445,83m2 techo,

(manteniendo así el parámetro de edificabilidad del P.G).

La profundidad edificable de las plantas piso varía dependiendo de las zonas:

Zona A es de 13 m.

Zona B es de 18 m.

Zona C es de 13 m.

De esta forma se mantiene la edificabilidad otorgada por el Plan General con la

ordenación inicial.

En la planta sótano se dispone de una ocupación del 100% de la manzana, tal y

como permite la normativa, destinada aparcamientos y trasteros.

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JUSTIFICACIÓN DE LA ADECUACIÓN AL ENTORNO

De acuerdo con el art.5 LOTUP, los suelos dotacionales del área 102 forman parte de la

Infraestructura Verde.

La manzana objeto del estudio de detalle es colindante a la Vía Pecuaria de la Comunidad

Valenciana (Ley 3/2014): la Cañada de Orihuela-Alicante, que discurre por la calle Manuel

López Quereda, en dirección al cauce del Vinalopó.

El estudio de Detalle no modifica su trazado, en la urbanización se tratará como paseo-

alameda compatibilizándola con el acceso rodado a la parcela del Estudio de Detalle.

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Al Estudio de Detalle le afecta la zona de policía de cauce (100m de anchura medidos

horizontalmente a partir del cauce) de acuerdo con la Ley de Aguas y Reglamento de Dominio

Público Hidráulico, a continuación se refleja esta zona.

También está afectado por la zona de servidumbre (5m del muro de encauzamiento del río

Vinalopó).

Vía Pecuaria: la Cañada de Orihuela-Alicante

Línea de policía de cauce

Línea límite PATRICOVA

El Plan de Acción Territorial frente a Riesgo de Inundación en la Comunidad Valenciana

(PATRICOVA) aprobado por Decreto 201/2015: el suelo orientado al cauce Vinalopó se

encuentra incluido en el Nivel 1 de Peligrosidad de Inundación y con un nivel de Riesgo Muy

Alto, se encuentran dentro de los planos de la Envolvente de Peligrosidad de Inundación.

El art. 17.1 del PATRICOVA indica que estos suelos se califiquen de “protección hidráulica”.

El art. 17.2 señala que “en estas zonas se prohíbe cualquier tipo de edificación, salvo las

previstas expresamente en el planeamiento territorial y urbanístico aprobado a la entrada en

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vigor del PATRICOVA, que deberán, en todo caso, realizarse con arreglo a los condicionantes

específicos de edificación para el suelo urbano sometido a riesgo de inundación, señalados

en el anexo I de esta normativa.

Asimismo, se prohíbe la realización de obras de infraestructura que sean vulnerables o

puedan modificar negativamente el proceso de inundación, incrementando los daños

susceptibles de producirse como consecuencias de la misma”.

Además en el art.23.5 del PATRICOVA se señala que el tratamiento de la urbanización y

ajardinamiento de los suelos que se encuentran dentro de la Infraestructura Verde, será el

adecuado a su carácter de inundable.

La altura reguladora se establece en función del número de plantas, para B+4, 17,60m y para

B+5, 20,70m, medidos desde la rasante oficial en cada una de las fachadas.

Dado que se trata de una manzana con suelo considerado de riesgo alto por el PATRICOVA,

el edificio se situará sobre una rasante de acera perimetral sobreelvada al menos 80cm en la

zona afectada por el PATRICOVA, entre mínimo 80cm (s/PATRIVOCA) y máximo 1,35m

(s/art. 22 ordenanzas PG), y se podrá proteger con un murete perimetral de 30cm, que servirá

de banco y señalará el acceso a la zona verde.

Desarrollo de alzado

Alzado frontal

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5. JUSTIFICACIÓN DE LOS PARAMETROS DEL ESTUDIO DE DETALLE

5.1. CUADROS RESUMEN

Parámetros Actuales (según Plan General 98)

TIPOLOGÍA Según alineación a vial. ALINEACIONES Línea oficial de la calle

Línea de profundidad según PG-98 PROFUNDIDAD EDIFICABLE

Planta Sótano: 100% Planta Baja: Uso terciario 100% Uso vivienda 18m Planta Pisos: 18 m

ALTURAS MÁXIMA 5 (BAJA+4) PLANTAS Plantas sótanos

Planta baja Plantas de pisos

USOS PERMITIDOS Residencial, Comercial, Público

EDIFICABILIDAD (sótano no computable)

Planta Baja: Terciario 1.754,20 m2t o Vivienda 1.445,83 m2t Planta Pisos: Vivienda 5.783,32 m2t x 5

EDIFICABILIDAD MÁXIMA (techo edificable)

Con terciario en PB: 7.537,52 m2t Sin terciario en PB: 7.229,15 m2t

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Parámetros Estudio de Detalle

TIPOLOGÍA Según alineación a vial. ALINEACIONES Línea oficial de la calle

Línea de profundidad edificable modificada según plano.

PROFUNDIDAD EDIFICABLE

Planta Sótano: 100% Planta Baja: ZONA A: 18,00m (max)

ZONA B: 18,00 m

Planta Pisos: ZONA A: 13,00 m ZONA B: 18,00 m ZONA C: 13,00 m

ALTURAS MÁXIMA ZONA A: 6 (BAJA +5) ZONA B: 5 (BAJA +4) ZONA C: 5 (BAJA +4)

PLANTAS Plantas sótanos Planta baja Plantas de pisos

USOS PERMITIDOS Residencial, Comercial, Público

EDIFICABILIDAD (sótano no computable)

Planta Baja: Vivienda 1.445,83 m2t Terciario 1.754,20 m2t Planta Pisos: ZONA A: 4.321 m2 t x 6

ZONA B: 1.317,16 m2t x 5 ZONA C: 143,72 m2 t x 5

EDIFICABILIDAD MÁXIMA (techo edificable)

Con terciario en PB: 7.536,08 m2t Sin terciario en PB: 7.227,71m2t

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Justificación de la modificación del nº de plantas, superficie y lindes de la

parcela.

Plan General 98 Estudio de detalle

Superficie del solar 1.754,20m2 1.754,20 m2

Nº max plantas V V - VI

Techo Edificable con PB vivienda

(sin contar sótano) 7.229,15 m2t 7.227,71 m2t

Techo Edificable con PB terciario

(sin contar sótano) 7.537,52 m2t 7.536,08 m2t

5.2. DETERMINACIONES DEL ESTUDIO DE DETALLE

PLANTAS SÓTANO o SEMISÓTANO

El estudio de Detalle permite la ocupación del total de la parcela tal y como lo

permite el Plan General con los usos permitidos según normativa vigente para la zona.

PLANTA BAJA

El Artículo 80 punto 4 del PG-98 se determina que el espacio interior de manzana

será edificable en planta baja, no pudiendo ser destinado al uso de vivienda.

Si se tratase de uso de viviendas el PG-98 determina en su artículo 80 punto 2 que

se establece una profundidad edificable única de 18 metros, siempre que ello permita la

inscripción dentro del espacio interior de manzana de un círculo de 6 metros de

diámetro. Si no fuese posible inscribir el círculo indicado, la manzana se considerará

totalmente edificable.

El presente estudio de detalle contempla un fondo edificable en planta baja variable,

limitado por el max. de 18m y el techo máximo de 1.445,83m2, y como se ha

comprobado en los cuadros resumen anteriores se mantiene el parámetro de m2

edificables

En el artículo 22.5 de las Ordenanzas del Plan General, dice: En casos de

utilización de la planta baja como vivienda, la cota de pavimento estará en todos sus

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puntos al menos a 15cm por encima de la rasante, o rasantes si tiene mas de una

fachada.

El nivel de pavimento de la planta baja podrá adaptarse al uso que se vaya a

disponer según proyecto de edificación, cumpliendo el art. 22.5 de las Ordenanzas del

PG.

En los casos de utilización de la planta baja como vivienda, la cota estará en todos

sus puntos al menos a 15cm por encima de la rasante, o rasantes si tiene más de una

fachada.

Alineaciones:

Se definen los siguientes límites:

A norte: C/ Manuel López Quereda

B sur: C/ Pedro Juan Perpiñán y la ladera del río Vinalopó

C este: Ladera del río Vinalopó

D oeste: medianeras

E interior: alineaciones de 18,00 m

Usos permitidos:

Los definidos por el Plan General-98:

Residencial, Comercial y Público

PLANTAS SUPERIORES

El Plan General define para la zona una profundidad edificable de 18 metros para

las plantas superiores a la baja

El presente Estudio de Detalle contempla un fondo edificable en planta superiores

variable dependiendo de la zona: Zona A 13,00 m., Zona B 18 m. y Zona C 13,00 m. y

como se ha comprobado en los cuadros resumen anteriores se mantiene el parámetro

de m2 edificables

De esta forma se alcanza una disposición de las viviendas de mayor calidad con

una tipología de vivienda pasante de doble orientación en contraposición a la tipología

de vivienda con estancias que ventilan a patio de luz.

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Alineaciones:

Los límites exteriores se mantienen iguales que los de la planta baja. En cuanto a

límites interiores se propone una alineación de 13,00m en la Zona A y C y una

alineación de 18,00m en la Zona B

Voladizos:

Los vuelos planteados en el Estudio de Detalle se atinen al artículo 82 puntos del 1

al 8 donde se regulan los cuerpos salientes de las edificaciones sobre la vía pública.

Cubiertas:

Se mantiene la normativa del PG-98

6. ANÁLISIS DE SU INTEGRACIÓN EN EL PAISAJE URBANO

De acuerdo con el art41.4 de la LOTUP, se incluirá un análisis de su integración en el

paisaje urbano.

La manzana se encuentra en el núcleo urbano de elche, entre las calles Sor Josefa

Alcorta, Pedro Juan Perpiñán, Ladera del Río Vinalopó y Manuel López Quereda en Elche.

Se trata de una situación especial, en relación a la fachada en la que nos encontramos.

Dos de sus fachadas, Sor Josefa Alcorta y Manuel López Quereda, están llenas de

elementos edificados y por tanto su percepción es muy limitada.

La calle Pedro Juan Perpiñán, se trata de una vía urbana importante en la ciudad, junto

con el Puente de la Generalitat. Constituye un punto de observación dinámico desde el cual

se tiene una gran percepción de la fachada este y sur.

La edificación del Área de Reparto 102 presenta una fachada curva, esto permite una

visualización mayor de toda la fachada en todo el recorrido escénico desde el puente de la

Generalitat.

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Punto de observación dinámico. Gran alcance

Punto de observación dinámico. Corto alcance

La cuarta fachada es una fachada muy singular por su relación con el rio, formando

parte del “Sky Line” de la ciudad.

Desde el entorno inmediato de la ladera del Vinalopó, las construcciones de la manzana

no podrán ser percibidas más allá de un reducido ámbito, ello es debido al desnivel

existente en la ladera del rio Vinalopó y a los elementos vegetales preexistentes.

Por otro lado, existe un punto de observación estático en el otro lado de la ladera del rio

Vinalopó.

Al otro lado del río y según el Plan General, se encuentra la zona residencial

consolidada, suelo urbano con clave 1, El Raval.

Desde el margen izquierdo la actuación es muy visible y formará parte del “sky line” de

la ciudad hacia el rio.

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Punto de observación estático. Poca percepción

Punto de observación estático. Gran percepción

La edificación no afecta a la percepción de ningún recurso paisajístico.

En la zona encontramos los siguientes recursos paisajísticos:

-El puente-acueducto de Riegos de Levante

-Rio Vinalopó

-El convento de los Franciscanos de San José,

-Los Huertos de Hospital y Contador

-La Acequia Marchena

Tanto desde el puente-acueducto de Riegos de Levante y el Rio Vinalopó, la percepción

es muy limitada pues el desnivel de cota y los elementos existentes vegetales impiden la

visualización de la actuación. Por tanto no afecta a la percepción de los recursos

paisajísticos.

El convento de los Franciscanos de San José, es encuentra en la manzana colindante,

está inserto en la trama urbana llena de elementos edificados lo cual impide la percepción

del recurso paisajístico desde la actuación y viceversa.

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Recursos paisajísticos.

1- Puente-acueducto de Riegos de Levante

2- Rio Vinalopó

3- Convento de los Franciscanos de San José.

4- Hort del Hospital

5- Hort del Contador

6- Acequia Marchena

La actuación se encuentra rodeada de dos huertos clasificados dentro del plan especial del

palmeral, actualmente en redacción.

Al norte el C-03, Hort del Hospital con una superficie de 6.182m2 y al este el C-04.1, Hort del

Contador con una superficie de 2.192m2. Ambos se tratan de huertos consolidados por los que discurre

la Acequia Marchena.

Dentro de las observaciones recogidas se pretende su recuperación como huerto, dando

continuidad funcional al conjunto de huertos de este lado de la ladera. Se integrará con el recorrido

peatonal existente del cauce del río, respetando los aterrazamientos y desniveles existentes y el trazado

1

2

3

4

5

6

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de los caminos peatonales. Se mantendrá la estructura de huerto de ladera y los muros y cerramientos

de contención tradicionales de los distintos niveles.

Se potenciará el entorno y accesos con el Conjunto Cultural de San José y la Acequia Marchena,

como espacio público de visita y documentación de las instalaciones, dotándolo de la señalización y

paneles de información.

Se prohíbe el sellado del suelo mediante pavimentos o asfaltos, recuperando tratamientos

tradicionales superficiales y potenciando la conexión y accesos del cauce.

A continuación se presentan alzados y secciones donde se puede ver esta relación, acotando las

alturas y rasantes hasta el cauce del rio Vinalopó,

Alzado desde la Ladera del rio Vinalopó

Alzado desde Pedro Juan Perpiñán

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Alzado desde Manuel López Quereda

Secciones trasnversales

Como hemos expuesto los puntos más delicados para una correcta integración en el

paisaje urbano son la fachada Puente de la Generalitat - Pedro Juan Perpiñán y la vista

desde el lado opuesto del rio.

El nuevo volumen de la nueva construcción en una zona consolidad, provoca que se

integre perfectamente en el paisaje del ámbito, mejora la imagen urbana consolidando

las medianeras existentes y adaptándose a la topografía, y todo ello, sin disminuir la

integridad de la percepción de ningún recurso paisajístico.

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A continuación se presentan infografías para que pueda ser observada la zona antes y

después de la actuación.

Fotografía antes de la actuación

Infografía tras la actuación

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Infografía desde zona verde

Por todo ello la nueva edificación no generará impacto en el territorio ni afecta a valores,

recursos o riesgos naturales de relevancia presentes en dicho territorio pues se trata de un

núcleo urbano consolidado.

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7. JUSTIFICACIÓN DE LA URBANIZACIÓN

La urbanización del área de reparto 102, se desarrollará en el proyecto de urbanización

correspondiente.

Existe Proyecto de Urbanización aprobado con 23/11/2007 el cual es contradictorio con el

presente Estudio de Detalle en cuanto a las rasantes que dan frente a la fachada del

cauce Vinalopó, por tanto, será necesario modificar el Proyecto de Urbanización.

Se tendrá en cuenta que hay terrenos a urbanizar que se encuentran en zonas de la

envolvente de peligrosidad por inundación, Nivel 1 de peligrosidad de inundación y riesgo

de inundación muy alto, según PATRICOVA; debiéndose contemplar además en el

proyecto de urbanización, las medidas necesarias de defensa y adecuación de

infraestructuras.

Se solicitará el preceptivo informe vinculante de la Consellería de Agricultura, Medio

Ambiente, Cambio Climático y Desarrollo Rural, órgano administrativo competente en

materia de Vías Pecuarias, respecto a la afección de la Vía Pecuaria “Cañada de

Orihuela a Alicante”.

Se solicitara el preceptivo informe vinculante de la Confederación Hidrográfica del Júcar,

en lo que afecta al Dominio Público Hidráulico y a su zona de Policía del Rio Vinalopó.

El proyecto de urbanización contendrá informe referente a las conexiones con las redes

existentes servicios de Aigües i Sanejamente d´Elx y de las compañías suministradoras

de servicios de telefonía, electricidad, gas, etc.

En el presente documento, se darán las directrices y se fijarán criterios para su posterior

desarrollo en el proyecto de urbanización.

En cuanto al VIARIO:

La actuación se plantea como una única promoción y el acceso rodado se propone por la

calle Manuel López Quereda.

Sin embargo, el edificio es accesible por cualquier punto de la fachada hasta conectar

con la calle Pedro Juan Perpiñán.

EXP U15011 ESTUDIO DE DETALLE AREA REPARTO 102

EXPEDIENTE: U15011

Al final de la calle Manuel López Quereda se creará una rotonda de diámetro 16m para

permitir la circulación, se considera que 16 m de diámetro es suficiente para garantizar la

circulación minoritaria que utilizará esta como medio de salida de la calle Manuel López

Quereda.

La rotonda será marcada con el pavimento y elementos de señalización que no afecten a

su integración en el entorno.

El viario que circula paralelo a la Ladera del Vinalopó permite la circulación de acceso de

vehículos de emergencia y propietarios (en caso de que la actuación se haga en varias

promociones) hasta conectar con Pedro Juan Perpiñán. Sin embargo su carácter será

propio de viario peatonal con uso mixto, utilizándose para ello materiales acordes con el

entorno.

Tendrá un ensanchamiento correspondiente con la zona de pendiente 0% para un posible

uso como terraza de la planta baja terciaria.

Se completará con arbolado e iluminación acorde a las necesidades de la actuación.

Se podrá delimitar por un murete perimetral que servirá de banco y permitirá el acceso a

la zona verde y ladera del rio Vinalopó.

Este banco servirá de medida correctora para el riesgo de inundación del PATRICOVA.

Este viario dará continuidad espacial con una pendiente max. del 6% a la calle Manuel

López Quereda con la calle Pedro Juan Perpiñán.

Tal como indica las observaciones de la ficha A-31 de la propuesta del Plan Especial del

Palmeral en redacción: Se prohíbe el sellado del suelo mediante pavimentos o asfaltos,

recuperando tratamientos tradicionales superficiales y potenciando la conexión y accesos

al cauce.

Por ello, la superficies de acceso al cauce se mantendrán con tratamientos naturales.

EXP U15011 ESTUDIO DE DETALLE AREA REPARTO 102

EXPEDIENTE: U15011

En la acera (c/ Manuel López Quereda) que linda con zona verde se ejecutará una banda

para arbolado y tratamiento natural de al menos 5m, como condición de ser un paseo-

alameda por donde discurre la vía pecuaria Cañada Orihuela-Alicante.

Todo el viario se tratará con materiales acordes al entorno, priorizando materiales

naturales y limitando las superficies asfaltadas a las ya ejecutadas y las correspondientes

para su correcta conexión.

En cuanto a la ZONA VERDE:

La zona verde se tratará con vegetación autóctona, será respetuosa con el arbolado

existente y con la topografía natural del territorio.

Los taludes originados por la formación del viario perimetral paralelo a la ladera se

formarán con pendientes suaves, acordes con la topografía natural y se trataran creando

una superficie vegetal con especies autóctonas y presentes en el entorno inmediato.

Se mantendrán los caminos de acceso a la ladera y se condicionarán las superficies con

tratamientos de compactación y acabados naturales.

La actuación permitirá y será accesible a los usos actuales presentes en la ladera del rio

incluyendo el aparcamiento temporal de vehículos.

Se integrará con el recorrido peatonal existente del cauce del río, respetando los

aterrazamientos y desniveles existentes y el trazado de los caminos peatonales.

Elche, Septiembre 2017.

El Arquitecto redactor. Fdo. Francisco Fuster Selva.

EXP U15011 ESTUDIO DE DETALLE AREA REPARTO 102

EXPEDIENTE: U15011

PLANOS

INDICE DE PLANOS

PLANOS DE INFORMACIÓN

I.01 SITUACION REFERIDA AL PLAN GENERAL

I.02 ORDENACION PLAN GENERAL

I.03 VOLUMEN

I.04 TOPOGRAFÍA

PLANOS DE ORDENACIÓN

O.01 ORDENACION PROPUESTA

O.02 COMPARATIVA PLAN GENERAL – ESTUDIO DE DETALLE

O.03 ORDENACION - ALZADO DESARROLLO

O.04 ORDENACION - ALZADO

O.05 ORDENACION – ALZADO C/ PEDRO JUAN PERPIÑÁN

O.06 ORDENACION – ALZADO C/ MANUEL LÓPEZ QUEREDA

O.07 ORDENACION - SECCIONES TRANSVERSALES

O.08 ORDENACIÓN – VOLUMEN

O.09 ADECUACION DE LA URBANIZACION AL ENTORNO

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0 3 2 0 6 E l x / E l c h e , A l i c a n t e . S p a i n T . + 3 4 9 6 5 4 5 9 0 9 7 / F . + 3 4 9 6 6 6 1 1 3 3 5

a j f @ f u s t e r a r q u i t e c t o s . e s w w w . f u s t e r a r q u i t e c t o s . e s

EXPEDIENTE: U15011

ESTUDIO DE DETALLE

AR-102 DEL PLAN GENERAL DE ELCHE

MANZANA COMPRENDIDA ENTRE LAS CALLES: C/PEDRO JUAN PERPIÑÁN, C/SOR JOSEFA ALCORTA, C/ MANUEL LÓPEZ QUEREDA Y LADERA DEL RÍO VINALOPO.

DOCUMENTO INICIAL ESTRATEGICO DEL AR-102

Promotor: Iniciativas inmobiliarias Cota Cero S.L

Arquitecto: Francisco Fuster Selva.

Noviembre 2017

DOC. ESTRATEGICO EXP.: U15011 Página 2

C / H e r m a n o s G o n z á l v e z S e l v a , 2 . 0 3 2 0 6 E l x / E l c h e , A l i c a n t e . S p a i n

T . + 3 4 9 6 5 4 5 9 0 9 7 / F . + 3 4 9 6 6 6 1 1 3 3 5 / a j f @ f u s t e r a r q u i t e c t o s . e s / w w w . f u s t e r a r q u i t e c t o s . e s

DOCUMENTO INICIAL ESTRATEGICO

AR-102

ÍNDICE

1. Encargo y antecedentes

2. Objeto del Documento Inicial Estratégico.

3. Manzana de Estudio de Detalle. Área de reparto 102 y 22 del PG de Elche.

4. Objetivos de la planificación y descripción de la problemática sobre la que actúa.

4.1 Objetivos de la planificación

4.2 Descripción de la problemática sobre la que actúa.

5. El Alcance, ámbito y posible contenido de las alternativas del Plan que se

propone.

5.1 El alcance y ámbito

5.2 Posible contenido de las alternativas del Plan que se propone.

6. Desarrollo previsible del Plan o Programa

7. Diagnóstico de la situación del medio ambiente y del territorio antes de la

aplicación del Plan en el ámbito afectado.

7.1 Localización: encuadre regional y comarcal

7.2 Medio Físico.

7.3 Medio Biótico.

7.4 Medio Social

8. Efectos previsibles sobre el medio ambiente y sobre los elementos estratégicos

del territorio, tomando en consideración el cambio climático.

9. Incardinación en la Estrategia Territorial de la Comunidad Valenciana y su incidencia en otros instrumentos de la planificación territorial o sectorial.

9.1 Objetivos de la Estrategia Territorial

9.2 Directrices de la estrategia Territorial de la Comunidad Valenciana.

9.3 Áreas Funcionales.

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C / H e r m a n o s G o n z á l v e z S e l v a , 2 . 0 3 2 0 6 E l x / E l c h e , A l i c a n t e . S p a i n

T . + 3 4 9 6 5 4 5 9 0 9 7 / F . + 3 4 9 6 6 6 1 1 3 3 5 / a j f @ f u s t e r a r q u i t e c t o s . e s / w w w . f u s t e r a r q u i t e c t o s . e s

9.4 Conclusiones a la incardinación dentro de la ETCV.

9.5 Incidencia en otros instrumentos de la planificación territorial o sectorial

10. Motivación de la aplicación del procedimiento simplificado de evaluación

ambiental y territorial estratégica.

11. Motivos de la selección de las alternativas contempladas.

12. Las medidas previstas para prevenir, reducir y, en la medida de lo posible,

compensar, cualquier efecto negativo importante en el medio ambiente y en el

territorio.

13. Una descripción de las medidas previstas para el seguimiento ambiental del plan.

14. Conclusiones del documento inicial estratégico.

DOC. ESTRATEGICO EXP.: U15011 Página 4

C / H e r m a n o s G o n z á l v e z S e l v a , 2 . 0 3 2 0 6 E l x / E l c h e , A l i c a n t e . S p a i n

T . + 3 4 9 6 5 4 5 9 0 9 7 / F . + 3 4 9 6 6 6 1 1 3 3 5 / a j f @ f u s t e r a r q u i t e c t o s . e s / w w w . f u s t e r a r q u i t e c t o s . e s

1. ENCARGO Y ANTECEDENTES

Por encargo de INICIATIVAS INMOBILIARIAS COTA CERO S.L, CIF: B-53.373.882, con

domicilio a efectos de notificaciones en Hermanos Gonzálvez Selva nº 2, 03206 Elche,

Alicante, se procede a la redacción del presente “Documento Inicial Estratégico” del Estudio

de Detalle del área de reparto 102, manzana situada entre la calle Pedro Juan Perpiñán, calle

Sor Josefa Alcorta, calle Manuel Lopez Quereda y la rambla del rio Vinalopó, que esta formada

por el área de reparto 102 y el área de reparto 21 y 22 del P.G de Elche, dentro del Inicio de

procedimiento, Solicitud de inicio de evaluación ambiental y territorial estratégica.

Antecedentes en el área de reparto 102.

13/06/2006 Licencia de Segregación

20/09/2006 Solicitud de licencia de obras para un edificio de V plantas de altura según la

ordenación prevista en el PG.

23/11/2007 Aprobación del Proyecto de Urbanización

28/11/2007 Presentación de escritura de segregación y cesión de dos fincas para cumplir las

condiciones de la licencia de obras solicitadas. Cesiones pendientes de inscripción en el

registro de la propiedad.

29/02/2008 Concesión de licencia de obras

14/04/2009 Decreto de desistimiento de la licencia concedida

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T . + 3 4 9 6 5 4 5 9 0 9 7 / F . + 3 4 9 6 6 6 1 1 3 3 5 / a j f @ f u s t e r a r q u i t e c t o s . e s / w w w . f u s t e r a r q u i t e c t o s . e s

09/02/2011 Primera propuesta presentada de ED. No se llega a exponer al público. El ED tiene

por finalidad ocultar la medianera del AR-22 colindante. Para ello se propone elevar una planta,

a cambio de disminuir el fondo edificable.

Se trata de una modificación de la ordenación pormenorizada del PG permitida según los

artículos 45 y 108.7 de la Normativa, que mantiene la edificabilidad prevista por el PG. Se

informó con deficiencias, entre ellas que para poder elevar una planta, la altura de la edificación

debía medirse desde la rasante situada en el terreno natural.

31/12/2015. Se presenta de nuevo propuesta de ED, junto con el DIE de acuerdo con la Ley de

Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje de la Comunidad Valenciana. No se

subsanaron los puntos observados con anterioridad.

03/03/2016 Se presenta de nuevo la propuesta de ED. Siguen sin subsanarse las cuestiones

anteriores.

Debido a que el Estudio de Detalle modifica las rasantes aprobadas en el PU de fecha

23/11/2007, es necesario modificar el PU. Para ello, se escoge la opción A (planteada en el

informe municipal del 14/11/2017) en la cual se expone:

Opción A) Anular el PU simultáneamente con la aprobación de este ED, y exigir un PU

con ocasión de la licencia de obras.

DOC. ESTRATEGICO EXP.: U15011 Página 6

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T . + 3 4 9 6 5 4 5 9 0 9 7 / F . + 3 4 9 6 6 6 1 1 3 3 5 / a j f @ f u s t e r a r q u i t e c t o s . e s / w w w . f u s t e r a r q u i t e c t o s . e s

2. OBJETO DEL DOCUMENTO INICIAL ESTRATEGICO.

El objeto del Documento Inicial Estratégico es dar cumplimiento al Artículo 50 de la Ley

5/2014, de 25 de julio, de la Generalitat, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de

la Comunidad Valenciana.

En dicho artículo se define el contenido del Documento Inicial Estratégico a través de una serie

de puntos y se especifica que dicho contenido ha de ser expresado de forma sucinta, preliminar

y esquemática. A continuación se describen dichos puntos:

a) Los objetivos de la planificación y descripción de la problemática sobre la que actúa.

b) El alcance, ámbito y posible contenido de las alternativas del plan que se propone.

c) El desarrollo previsible del plan o programa.

d) Un diagnóstico de la situación del medio ambiente y del territorio antes de la aplicación

del plan en el ámbito afectado.

e) Sus efectos previsibles sobre el medio ambiente y sobre los elementos estratégicos del

territorio, tomando en consideración el cambio climático.

f) Su incardinación en la Estrategia Territorial de la Comunitat Valenciana y su incidencia

en otros instrumentos de la planificación territorial o sectorial.

En el artículo 50.2 de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de la Generalitat, de Ordenación del

Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunidad Valenciana, se expone:

2. En los supuestos del artículo 46.3 de esta ley, cuando el órgano promotor considere que

resulta de aplicación el procedimiento simplificado de evaluación ambiental y territorial

estratégica, además deberá incluirse en la documentación:

a) La motivación de la aplicación del procedimiento simplificado de evaluación ambiental y

territorial estratégica.

b) Un resumen de los motivos de la selección de las alternativas contempladas

c) Las medidas previstas para prevenir, reducir y, en la medida de lo posible, compensar,

cualquier efecto negativo importante en el medio ambiente y en el territorio, que se

derive de la aplicación del plan o programa, así como para mitigar su incidencia sobre el

cambio climático y su adaptación al mismo

d) Una descripción de las medidas previstas para el seguimiento ambiental del plan.

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3. MANZANA OBJETO DEL ESTUDIO DE DETALLE. ÁREA DE REPARTO 102, 21 y 22.

El Estudio de Detalle se realiza sobre una manzana delimitada por los siguientes espacios

públicos: la calle Pedro Juan Perpiñán, calle Sor Josefa Alcorta, calle Manuel López Quereda y

la Rambla del Río Vinalopó, rambla que se encuentra canalizada en todo su tramo urbano.

El Estudio de Detalle comprende tres áreas de reparto del Plan General de Elche, el área de

reparto 22, el área de reparto 21 y el área de reparto 102.

El ámbito correspondiente al área de reparto 102 está calificado como suelo urbano clave 4,

zona de ensanche, tipología de edificación ordenada según alineación a vial, bloque. Y un

aprovechamiento tipo de 3,857.

Las condiciones y tipología de construcción son las de las Normas del Plan General para

edificación según alineación a vial, clave 4, Zona de Ensanche.

Por tanto el estudio de detalle del área de reparto 102, se encuentra dentro del núcleo urbano

consolidado y su ejecución consolida el núcleo de Elche.

El Plan General establece una estructura viaria y un área de zona verde, que conectará con la

rambla del Río Vinalopó, tramo de rio canalizado y espacio libre de gran importancia para los

habitantes de Elche.

El Plan General de Elche delimita área de Reparto Uniparcelaria nº 21, calificado con

clave 4, zona de ensanche, tipología de edificación ordenada según alineación a vial, la cual ya

se encuentra consolidada.

El Plan General de Elche delimita área de Reparto Uniparcelaria nº 22, calificado con

clave 4, zona de ensanche, tipología de edificación ordenada según alineación a vial, la cual ya

se encuentra consolidada.

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En la imagen anterior se señala el Área de Reparto 22, 21 y 102 del Plan General.

4. OBJETIVOS DE LA PLANIFICACION Y DESCRIPCION DE LA PROBLEMÁTICA

SOBRE LA QUE ACTÚA.

4.1 OBJETIVOS DE LA PLANIFICACION.

La planificación del presente Estudio de Detalle desarrolla los objetivos del Plan General

en cuanto a la consolidación del casco urbano.

Es objetivo del Plan General de Elche”:

“Crear suelo edificable para la construcción de viviendas y actividades, en la proporción

adecuada a la demanda y con un nivel suficiente de dotaciones para asegurar la calidad de

vida”

El área de reparto 102 se encuentra dentro del núcleo urbano de Elche, es suelo urbano,

por lo que su programación consolida la zona. El Estudio de Detalle mejora además la

ordenación y la calidad arquitectónica de las futuras viviendas.

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Resumen de los criterios y objetivos urbanísticos y territoriales

Los criterios básicos de la ordenación se apoyan en los siguientes puntos:

A. Uniformizar la altura de las nuevas edificaciones respecto de las existentes,

contemplando un incremento de una planta respecto la prevista por el plan, disminuyendo

la profundidad edificable en edificación cerrada, a fin de mantener el techo edificables tal

y como permite el punto 3 del Artículo 15 de la Normativa del Plan General.

B. Mantener la edificabilidad, alineaciones y red de dotaciones establecidas por el Plan

General.

El aprovechamiento tipo: 3,857

La tipología: residencial Clave 4 Bloque

4.2 DESCRIPCIÓN DE LA PROBLEMÁTICA SOBRE LA QUE ACTUA

El bloque propuesto por el Plan General de PB+4 generaba una medianera con las

edificaciones existentes del área de reparto 21 y 22 y planteaba una profundidad edificable

de 18 metros lo que dificulta la buena disposición de las viviendas.

El Estudio de Detalle propuesto genera un bloque que se da continuidad a las edificaciones

existentes del área de reparto 21 y 22. Además reduce la profundidad edificable a 13

metros generando viviendas pasantes y por tanto mejorando la calidad de vida,

manteniendo los parámetros de estándares dotacionales y de edificabilidad previstos por el

Plan General.

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En la anterior imagen obtenida del SIG del Ayuntamiento de Elche se observa la alineación del

Plan General.

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5. EL ALCANCE, AMBITO Y POSIBLE CONTENIDO DE LAS ALTERNATIVAS DEL

PLAN QUE SE PROPONE.

5.1 EL ALCANCE Y AMBITO.

El ámbito del Estudio de Detalle es la manzana entre la calle Pedro Juan Perpiñán, calle Sor

Josefa Alcorta, calle Manuel López Quereda y la rambla del Río Vinalopó, que esta formada

por el área de reparto 102, 21 y 22.

El Plan General de Elche delimita el área de reparto 102, suelo clasificado como suelo

urbano, Área de Reparto Pluriparcelaria nº 102, calificado con la clave 4 zona de ensanche,

tipología de edificación ordenada según alineación a vial. Y un aprovechamiento tipo de 3,857.

El Plan General de Elche delimita área de Reparto Uniparcelaria nº 21, calificado con

clave 4, zona de ensanche, tipología de edificación ordenada según alineación a vial, la cual ya

se encuentra consolidada.

El Plan General de Elche delimita área de Reparto Uniparcelaria nº 22, calificado con

clave 4, zona de ensanche, tipología de edificación ordenada según alineación a vial, la cual ya

se encuentra consolidada.

Por tanto el estudio de detalle del área de reparto 102 se encuentra dentro del núcleo urbano

consolidado y su ejecución consolida el núcleo de Elche.

El Plan General establece una estructura viaria y un área de zona verde, que conectará con la

rambla del Río Vinalopó, espacio libre de gran importancia para los habitantes de Elche.

5.2. POSIBLE CONTENIDO DE LAS ALTERNATIVAS DEL PLAN QUE SE PROPONE.

1. Ordenación pormenorizada propuesta por el Plan General.

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Se puede observar sombreadas en naranja el suelo residencial Clave 4 , en azul la zona

de la rambla del río Vinalopó “Clave 64”, en verde claro “G” las zonas verdes.

Descripción y análisis de la propuesta del Plan General.

El modelo de planeamiento escogido por la ordenación pormenorizada del Plan General

aprobado en 1998, es una ordenación que define un bloque de PB+4 de 18 metros de

profundidad.

6. DESARROLLO PREVISIBLE DEL PLAN O PROGRAMA

Una vez aprobado definitivamente el Estudio de Detalle, se llevará a cabo el desarrollo del

mismo que consistirá en la redacción y aprobación de un Proyecto de Urbanización que defina

las características constructivas de las obras de urbanización a realizar en los espacios

públicos de cesión, y de Proyecto de Edificación para el desarrollo de las edificaciones

previstas, con su preceptiva obtención de licencia de obras.

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7. DIAGNOSTICO DE LA SITUACION DEL MEDIO AMBIENTE Y DEL TERRITORIO

ANTES DE LA APLICACIÓN DEL PLAN EN EL AMBITO AFECTADO.

7.1 LOCALIZACIÓN: ENCUADRE REGIONAL Y COMARCAL.

La zona de estudio se sitúa en el núcleo de Elche en zona de ensanche conocida como El

Asilo.

El área de reparto 102, se encuentra rodeado por suelo urbano, lindando al este con la rambla

del Río Vinalopó, que en dicho tramo, como en todo el casco urbano, se encuentra canalizado.

A continuación se realiza un resumen de la situación del medio ambiente y del territorio en la

actualidad:

7.2 MEDIO FISICO

El área de estudio se encuentra totalmente influenciada por la acción del Mar Mediterráneo, lo

que provoca que la diferencia entre la temperatura máxima y mínima no es muy acusada, lo

que se traduce en unos inviernos suaves, no exenta de unas medias anuales elevadas, que

provocan aridez ambiental y fuerte radiación estival.

El área se localiza dentro de la denominada “Iberia Seca” marcada por una fuerte sequía

estival y por registrarse en otoño los valores más altos de precipitaciones, con un carácter

frecuentemente torrencial.

La zona de estudio se ubica en el ambiente morfológico de la ladera oriental de la Sierra de

Crevillente. La localización de la zona objeto de estudio cerca de un área de contexto

sedimentario, no es óbice para analizar el riesgo de erosión puesto que la zona está sujeta a la

dinámica de laderas de la Sierra de Crevillente.

El riesgo de erosión real está presente en la zona de estudio con cariz de bajo según la

Cartografía Temática de la Comunidad Valenciana

La hidrología superficial del área de estudio está determinada por su pendiente descendiente

de oeste a este, hacia la rambla del Vinalopó.

En cuanto a riesgo de inundación el ámbito se encuentra sin riesgo de inundación según el

PATRICOVA, Plan de Acción Territorial de la Comunidad Valenciana. Sin embargo, lindando al

área de reparto de estudio encontramos una zona con riesgo de inundación alto que

corresponde con la rambla del río Vinalopó.

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El entorno del AR102 está afectado por el PATRICOVA, El Plan de Acción Territorial frente a

Riesgo de Inundación en la Comunidad Valenciana (PATRICOVA) aprobado por Decreto

201/2015: el suelo orientado al cauce Vinalopó se encuentra incluido en el Nivel 1 de

Peligrosidad de Inundación y con un nivel de Riesgo Muy Alto, se encuentran dentro de los

planos de la Envolvente de Peligrosidad de Inundación.

El art. 17.1 del PATRICOVA indica que estos suelos se califiquen de “protección hidráulica”.

El art. 17.2 señala que “en estas zonas se prohíbe cualquier tipo de edificación, salvo las

previstas expresamente en el planeamiento territorial y urbanístico aprobado a la entrada en

vigor del PATRICOVA, que deberán, en todo caso, realizarse con arreglo a los condicionantes

específicos de edificación para el suelo urbano sometido a riesgo de inundación, señalados

en el anexo I de esta normativa.

Asimismo, se prohíbe la realización de obras de infraestructura que sean vulnerables o

puedan modificar negativamente el proceso de inundación, incrementando los daños

susceptibles de producirse como consecuencias de la misma”.

Además en el art.23.5 del PATRICOVA se señala que el tratamiento de la urbanización y

ajardinamiento de los suelos que se encuentran dentro de la Infraestructura Verde, será el

adecuado a su carácter de inundable.

Respecto a la vulnerabilidad a la contaminación de aguas subterráneas según la Cartografía

Temática de la Comunidad Valenciana el riesgo de vulnerabilidad a la contaminación de aguas

subterráneas en la zona objeto de análisis contiene un valor bajo.

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La última valoración de riesgo sísmico dentro de la NCSR-02, normativa antisismos

actualmente en vigor, coloca al término municipal de Elche, en el listado de términos

municipales con valores de la aceleración sísmica básica iguales o superiores a 0,04 g., con un

valor de 0,145 g., cifra alta a nivel provincial, lo que lo situaría en un nivel de riesgo alto.

7.3 MEDIO BIOTICO

7.3.1 Flora y Vegetación

Atendiendo a que nos encontramos en suelo urbano, por tanto suelo antropizado con un

elevado grado de transformación no existe cubierta vegetal de valor en la zona de estudio.

Encontramos vegetación tipo matorral en la parcela pendiente de edificación y arbolado tipo

pino y palmeras, asociado al espacio verde de la rambla del Rio Vinalopó que en ese tramo

interurbano se encuentra canalizada.

7.3.2 Fauna

La distribución de la fauna en un territorio está condicionada por factores físicos y biológicos, la

zona de estudio se caracteriza por tratarse de un medio urbano. Es por ello que la presencia

de especies se ve muy limitada.

7.3.3 Espacios naturales protegidos, enclaves ambientales de interés y hábitats naturales de

interés comunitario.

En el área de estudio no existe ninguna superficie considerada como Parque Natural, no se

localizan Zonas de Especial Protección para las Aves (ZEPAs), Zonas Húmedas catalogadas,

ni superficies protegidas por la figura legal de Paraje Natural Municipal, Microrreservas o

Paisajes protegidos.

El ámbito de actuación está próximo a dos huertos de palmeras catalogados que son el Hort

de Hospital al norte de la actuación y el Hort de Contador al este.

7.4 MEDIO SOCIAL

En cuanto al análisis del medio social se han tenido en cuenta aquellos factores humanos que

inciden directamente sobre el espacio, es decir, sobre el Medio Ambiente: la población y los

usos del territorio, como reflejo del aprovechamiento antropogénico de los recursos del medio,

el patrimonio, como muestra de la intensa ocupación humana y de la transformación paulatina

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del territorio, y los problemas derivados del desarrollo del nivel de calidad de vida de los

ciudadanos, sobre todo aquellos que inciden directamente sobre el paisaje y el entorno natural.

7.4.1 Población

El barrio del Asilo se sitúa a la orilla oeste del Vinalopó, la estructura poblacional se distribuye

en bloques de manzanas compactas.

7.4.2 Ciclos de la materia

A continuación se presenta en esquema los ciclos de materia para la zona.

Abastecimiento: Encomendado a la sociedad mixta Aigües d’Elx, competencia del

Ayuntamiento de Elche.

Saneamiento: El barrio cuenta con Red de Saneamiento que recoge los residuos con una red

de tipo unitario conectada a la estación depuradora de aguas residuales de Algorós.

Gestión de Residuos: La zona cuenta con la recogida selectiva de basuras, con colocación

de contenedores de R.S.U., para papel/cartón, envases, vidrios y pilas.

7.4.3 Usos del suelo y sectores económicos

La zona presenta uso predominante residencial, con viviendas en manzanas compactas con

uso terciario en planta baja, quedando en la zona restos de un antiguo tejido industrial que

poco a poco está siendo transformado en tejido residencial.

7.4.4 Planeamiento urbanístico

El Plan General de Elche clasifica la manzana en tres áreas de reparto, la nº 22 y 21, suelo

urbano ya consolidado y como área de reparto 102, suelo urbano pendiente de desarrollar.

Por tanto según Plan general el suelo urbano:

“[… ] terrenos como suelo urbano tiene por objeto posibilitar su desarrollo urbanístico

preferentemente mediante Actuaciones Aisladas. Los terrenos en que éstas sean previstas por

el Plan se entenderán clasificados como suelo urbano. En este suelo, la gestión mediante

Actuaciones Integradas se reserva para la ejecución de una obra pública que conlleve la

conversión de determinadas parcelas en solares o para la renovación de la urbanización.

En manzanas parcialmente urbanizadas podrán realizarse obras de edificación mediante

Actuaciones Aisladas, completando la urbanización, siempre que quede debidamente

garantizada la calidad y coherencia de la misma en relación con su entorno.”

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El área de reparto 102 es un suelo con uso característico vivienda clave 4, zona de ensanche,

con edificación según alineación a vial.

7.4.5 Infraestructura viaria

La infraestructura viaria está formada por:

La calle Sor Josefa Alcorta que delimita la zona por el oeste.

La calle Pedro Juan Perpiñán, delimita la zona por el sur

La calle Manuel López Quereda, delimita la zona por el norte

El nuevo vial al este de la manzana del estudio de detalle y que conectará la Manuel

López Quereda con la calle Pedro Juan Perpiñán.

7.4.6 Patrimonio

Por la zona transcurre la Acequia Marchena, que forma parte del patrimonio hidráulico de

Elche.

No existen ni bienes muebles ni bienes inmuebles respecto al patrimonio arqueológico dentro

del espacio analizado.

No existen ni bienes muebles ni bienes inmuebles respecto al patrimonio etnológico

No existen elementos a valorar respecto al patrimonio paleontológico dentro del espacio

analizado.

La manzana objeto del estudio de detalle es colindante a la Vía Pecuaria de la Comunidad

Valenciana (Ley 3/2014): la Cañada de Orihuela-Alicante, que discurre por la calle Manuel

López Quereda, en dirección al cauce del Vinalopó.

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8. EFECTOR PREVISIBLES SOBRE EL MEDIO AMBIENTE Y SOBRE LOS

ELEMENTOS ESTRATEGICOS DEL TERRITORIO, TOMANDO EN

CONSIDERACION EL CAMBIO CLIMATICO.

A la hora de ordenar o actuar sobre un territorio un aspecto fundamental a tener en cuenta es

el de los efectos previsibles que pueden acaecer en ese espacio y sobre los elementos

estratégicos del territorio, lo que es de gran importancia a la hora de planificar y delimitar usos

y actividades sobre el territorio debido a las limitaciones y/o condiciones que estos efectos

imponen al desarrollo de las actividades humanas.

A continuación se presenta un resumen de los efectos previsibles realizando una

pequeña descripción de los mismos.

La propuesta reduce la profundidad edificable, consiguiendo una disposición de las

viviendas de mayor calidad con una tipología de vivienda pasante de doble orientación en

contraposición a la tipología de vivienda con estancias que ventilan a patio de luz.

Se potenciarán los valores ambientales propios empleando vegetación autóctona en la

zona verde que se desarrolle.

La ordenación repercutirá de manera positiva en la interacción de la población con su

entorno de una manera respetuosa y poco impactante.

De esta forma, se consigue adaptar la zona a una realidad mucho más sostenible y respetuosa

tanto desde el punto de vista ambiental, paisajístico y social.

Por tanto, el estudio de detalle permitirá consolidar la manzana y repercutirá de manera

positiva a la zona y a los habitantes de esta área.

No se ocupa ni afecta ningún espacio protegido.

La consolidación de la manzana que corresponde al área de reparto 102, tiene como

consecuencia lógica el aumento poblacional previsto por el propio Plan General. Lo que se

considera un aspecto positivo si se observa la dinámica poblacional.

Los beneficios sociales de este desarrollo urbano están relacionados con la posibilidad de

disfrutar de un medio saludable, con espacios abiertos en el que la atención a los valores

ambientales y paisajísticos, y consolidar una zona que se encontraba en degradación por la

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falta de ejecución del plan. De este modo, asociar estos espacios de calidad ambiental y

escénica contribuirá a la mejora de la calidad de vida de las personas y la gestión de un uso

ordenado mejorará las condiciones de conservación de estos espacios.

Se puede observar que los efectos del desarrollo del área de reparto 102, debido al limitado

alcance de la figura de planeamiento, básicamente son positivos por todo lo anterior se

concluye que los efectos previsibles que pueden acaecer en ese espacio y sobre los

elementos estratégicos del territorio, tomando en consideración el cambio climático, son

perfectamente compatibles.

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9. INCARDINACIÓN EN LA ESTRATEGIA TERRITORIAL DE LA COMUNIDAD

VALENCIANA Y SU INCIDENCIA EN OTROS INSTRUMENTOS DE LA PLANIFICACION

TERRITORIAL O SECTORIAL.

La Estrategia Territorial de la Comunidad Valenciana es el instrumento que establece los

objetivos, metas, principios y directrices para la ordenación del territorio de la Comunidad

Valenciana y cuya finalidad es la consecución de un territorio más competitivo en lo económico,

más respetuoso en lo ambiental y más integrador en lo social. (Punto 1 de la Directriz 1 “Objeto

y naturaleza jurídica” del Decreto 1/2011 de 13 de Enero del Consell)

La Estrategia Territorial de la Comunidad Valenciana consta de varios documentos y de entre

ellos destacar los siguientes:

Los veinticinco documentos, en correspondencia con los 25 objetivos establecidos

por la Estrategia Territorial, los cuales comprenden las metas y propuestas que los

desarrollan, a razón de 4 metas por objetivo y más de 1.500 propuestas concretas para

el desarrollo y ejecución de la Estrategia Territorial.

El documento que contiene las Directrices de la Estrategia Territorial

En concreto son 147 directrices que incorporan la visión y los veinticinco objetivos

generales de la Estrategia Territorial de la Comunitat Valenciana y los principios

directores, que recopilan y concretan las determinaciones en materia de planificación

territorial emanadas de la Unión Europea.

El documento en el que se recopilan las estrategias y las oportunidades territoriales

para cada una de las Áreas Funcionales del territorio definidas en la Estrategia

Territorial.

Dentro de las Áreas Funcionales en concreto el presente documento estudia la

incardinación dentro del Área Funcional Alicante-Elx.

El Estudio de Detalle de la manzana que corresponde con el área de reparto 22, 21 y 102, del

Plan General de Elche se incardina en la Estrategia Territorial de la Comunidad Valenciana

(ETCV) dado que cumple muchos de los objetivos establecidos y directrices de dicha

estrategia, a continuación se justifica el cumplimiento de dichos objetivos y directrices, e incluso

su incardinación en el área funcional Alicante-Elche.

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8.1 OBJETIVOS DE LA ESTRATEGIA TERRITORIAL

Los 25 objetivos generales definidos por la ETCV para hacer de la Comunidad Valenciana el

territorio con mayor calidad de vida del Arco Mediterráneo Europeo se enuncian en la Directriz

3 “Visión y Objetivos generales de la Estrategia Territorial” del Decreto 1/2011 de 13 de Enero

del Consell

De esos 25 objetivos a continuación se enumeran, para su posterior justificación, aquellos que

cumple el nuevo planeamiento propuesto por el Estudio de Detalle.

Objetivo 11: Proteger y valorizar el paisaje como activo cultural, económico e

identitario.

Objetivo 21: Mejorar la cohesión social en el conjunto del territorio.

Objetivo 22: Utilizar la planificación territorial para garantizar el acceso a la vivienda.

Objetivo 23: Definir unas pautas racionales y sostenibles de ocupación del suelo

Objetivo 11: Proteger y valorizar el paisaje como activo cultural, económico e

identitario.

El planeamiento del área de reparto 102, planifica una edificación respetuosa con el medio

ambiente y que pone en valor los elementos naturales del territorio, como es el entorno del río

Vinalopó, conservando así el paisaje como principio activo.

Objetivo 21: Mejorar la cohesión social en el conjunto del territorio.

La cohesión social es el tercer pilar de desarrollo sostenible de un territorio, el planeamiento

consolida la zona y garantiza la accesibilidad de todos los ciudadanos a los servicios básicos

de forma igualitaria.

Se entiende como cohesión social la capacidad de una sociedad para garantizar el bienestar

de todos sus miembros reducir las disparidades al mínimo y evitar la polarización, la

planificación busca una ordenación que garantice el bienestar y la homogeneización de los

ciudadanos.

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T . + 3 4 9 6 5 4 5 9 0 9 7 / F . + 3 4 9 6 6 6 1 1 3 3 5 / a j f @ f u s t e r a r q u i t e c t o s . e s / w w w . f u s t e r a r q u i t e c t o s . e s

Objetivo 22: Utilizar la planificación territorial para garantizar el acceso a la vivienda.

La planificación supone un aumento de viviendas lo que garantizará el acceso a la vivienda en

esta zona. La planificación territorial garantiza el acceso a la vivienda, siendo esto uno de los

principales puntos que garantizan la cohesión social.

Objetivo 23: Definir unas pautas racionales y sostenibles de ocupación del suelo

El modelo de planeamiento del área de reparto 102, concentra la edificación en una manzana

respetando y dando continuidad a la edificación existente, cumpliendo así el objetivo 23 dado

que se definen unas pautas racionales y sostenibles de ocupación del suelo

La correcta gestión y delimitación de los usos que trata de aportar el planeamiento propuesto,

proporcionará una reestructuración de la imagen urbana y periurbana definiendo

adecuadamente los bordes, siluetas y accesos desde las principales vías de acceso con el

objeto de mejorar el paisaje urbano interior y sus zonas verdes.

8.2 DIRECTRICES DE LA ESTRATEGIA TERRITORIAL DE LA COMUNIDAD VALENCIANA

La Estrategia Territorial de la Comunidad Valenciana contiene 147 directrices que incorporan la

visión y los 25 objetivos generales de la Estrategia Territorial de la Comunitat Valenciana y los

principios directores, que recopilan y concretan las determinaciones en materia de planificación

territorial emanadas de la Unión Europea.

De esas 147 directrices a continuación se justifica la incardinación de algunas de ellas con el

planeamiento propuesto para el área de reparto 102.

El desarrollo del área de reparto tiene presente el crecimiento sostenible, directriz 25, de la

ETCV que expone:

La Estrategia Territorial fomentará una economía verde y productiva que use de forma eficiente

los recursos naturales y energéticos, y considere al territorio como un factor clave de

competitividad económica.

Y la directriz 36 en cuanto a la mejora de la cohesión territorial:

a) Garantizar el acceso universal a los servicios básicos del territorio.

d) Evitar discriminar el territorio en cuanto a la dotación de infraestructuras sociales, básicas y

de movilidad.

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C / H e r m a n o s G o n z á l v e z S e l v a , 2 . 0 3 2 0 6 E l x / E l c h e , A l i c a n t e . S p a i n

T . + 3 4 9 6 5 4 5 9 0 9 7 / F . + 3 4 9 6 6 6 1 1 3 3 5 / a j f @ f u s t e r a r q u i t e c t o s . e s / w w w . f u s t e r a r q u i t e c t o s . e s

e) Fomentar el acceso al disfrute del paisaje como elemento de bienestar individual, social y de

mejora de la salud pública.

i) Integrar las políticas de vivienda en la mejora de la cohesión social y la lucha contra la

pobreza.

En cuanto al crecimiento del suelo residencial, tiene en cuenta la directriz 77:

1. La Estrategia Territorial propone un conjunto de criterios de crecimiento de suelo para uso

residencial, y de las dotaciones que le acompañan, con la finalidad de orientar a los municipios

hacia la consecución de unas pautas de ocupación racional y sostenible del suelo para estos

usos.

2. Dichos criterios serán considerados en el proceso de elaboración y aprobación de la

planificación urbana y territorial.

3. El suelo es un recurso no renovable a escala humana y portador de valores ambientales y

culturales y, como tal, su desarrollo debe ser compatible con la conservación y mejora de estos

valores.

Y la directriz 78:

1. Las administraciones públicas integrarán en sus políticas y actuaciones con proyección

sobre el territorio en materia de ocupación de suelo para uso residencial a los siguientes

principios directores:

a) Compatibilizar el crecimiento urbanístico con el mantenimiento de la funcionalidad de la

Infraestructura Verde del territorio.

b) Integrar el crecimiento de los usos residenciales en el paisaje considerando su localización

en el territorio, ordenación pormenorizada y calidad arquitectónica de forma que se preserve la

identidad y los valores del paisaje donde se ubiquen.

i) Considerar la oferta de viviendas sin ocupar y el suelo urbano vacante a la hora de planificar

nuevos desarrollos.

j) Excepcionar las nuevas piezas urbanas en el territorio priorizando la consolidación y

extensión de los tejidos urbanos existentes.

q) Fomentar la reconversión de espacios urbanos degradados u obsoletos, adaptándolos a

nuevos usos de mayor cualificación.

El planeamiento del área de reparto 102 es el crecimiento racional que consolida la manzana

que corresponde con el estudio de detalle, considerando por tanto el suelo urbano vacante

consolidando tejido urbano existente.

Además la consolidación de la manzana es compatible con la funcionalidad de la

Infraestructura Verde, en este caso el Río Vinalopó.

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C / H e r m a n o s G o n z á l v e z S e l v a , 2 . 0 3 2 0 6 E l x / E l c h e , A l i c a n t e . S p a i n

T . + 3 4 9 6 5 4 5 9 0 9 7 / F . + 3 4 9 6 6 6 1 1 3 3 5 / a j f @ f u s t e r a r q u i t e c t o s . e s / w w w . f u s t e r a r q u i t e c t o s . e s

Justificado también con la directriz 88:

La planificación municipal y territorial podrá plantear una ocupación de suelo para uso

residencial superior al resultante de la aplicación de los preceptos anteriores, siempre que se

justifique adecuadamente en uno o varios de los siguientes motivos:

a) Cierre de tramas urbanas y racionalidad del crecimiento.

El área de reparto 102 se considera un cierre de trama urbana, consolidando el núcleo de

Elche y la zona verde que forma parte del espacio libre de la Rambla del Vinalopó.

Se encuentra también dentro del marco de los principios de que la planificación urbanística y

territorial preserve la calidad del paisaje, directriz 52:

1. Respetar la topografía y la vegetación del lugar. Se considerará la topografía integrando sus

elementos más significativos, naturales y artificiales, y respetando en cualquier caso sus

funciones, como referencias visuales del territorio y espacios de disfrute escenográfico.

Asimismo, se deberá integrar la vegetación y el arbolado existentes que sean determinantes

del carácter y la singularidad de los paisajes.

2. Definir adecuadamente los bordes urbanos y espacios de transición entre usos. Para lograr

la integración de los núcleos de población en el paisaje de su entorno se deberá propiciar una

estructura urbana adecuada, definiendo los espacios de transición, los bordes urbanos y su

silueta, atendiendo a las particularidades de cada uno de ellos.

4. Integrar paisajística y visualmente las nuevas implantaciones en el territorio en cuanto a

volumetrías, materiales y colores.

En la directriz 59, propiciando el uso público de la Infraestructura Verde.

a) Definir y desarrollar un conjunto de redes de itinerarios principales como elementos

estructurantes del uso público de la Infraestructura Verde, que conecten los paisajes y

elementos de mayor valor ambiental, cultural y visual del territorio.

b) Fomentar el conocimiento y respeto de los valores ambientales, paisajísticos y culturales del

territorio de la Comunitat Valenciana.

c) Implantar los equipamientos necesarios para permitir un uso público racional en toda la red

de espacios que constituye la Infraestructura Verde.

La planificación del área de reparto 102, preservará los valores ambientales y paisajísticos

propios, poniendo en valor el paisaje.

Por otro lado, la actuación conformara un borde, una fachada de la ciudad de Elche desde el

Río Vinalopó, debiendo tener en cuenta la condición de borde y fachada, integrando

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T . + 3 4 9 6 5 4 5 9 0 9 7 / F . + 3 4 9 6 6 6 1 1 3 3 5 / a j f @ f u s t e r a r q u i t e c t o s . e s / w w w . f u s t e r a r q u i t e c t o s . e s

visualmente la nueva implantación desde la zona del Río Vinalopó y tratando adecuadamente

la estructura urbana de borde y los espacios de transición.

8.3 AREAS FUNCIONALES

Para su aplicación la Estrategia Territorial de la Comunidad Valenciana divide el territorio de la

Comunidad Valenciana en un total de 15 áreas funcionales, definidas por criterios funcionales,

urbanístico y estratégicos.

En concreto el área de reparto 102, se encuentra dentro del Área Funcional de Alicante-Elche,

en dicha área la ETCV propone “una gran visión estratégico para el año 2030 que consiste en

“transformar el área urbana de Alicante-Elx en el gran nodo de mayor centralidad y dinamismo

del sureste peninsular”.

Para ello, es prioritaria la consecución de diversos objetivos, a continuación se cita aquellos en

los que se incardina el desarrollo del área de reparto 102.

Para el Área Funcional de Alicante-Elche la ETCV propone

“Desarrollar un sistema de asentamientos que ocupen el territorio de forma racional y mejoren

la calidad urbana, la eficiencia económica y la prestación de servicios para el conjunto de la

población.”

El crecimiento generado por el área de reparto 102 completa la trama urbana de Elche, por

tanto se trata del crecimiento natural que consolida el núcleo y mejora la calidad de vida de los

habitantes.

Por otro lado será un crecimiento de gran calidad urbana y respetuosa con el medio natural.

8.4 CONCLUSIONES A LA INCARDINACIÓN DENTRO DE LA ETCV

Con todo lo expuesto y siguiendo las directrices marcadas queda justificado su incardinación

en la Estrategia Territorial de la Comunidad Valenciana.

8.5 INCIDENCIA EN OTROS INSTRUMENTOS DE LA PLANIFICACION TERRITORIAL O

SECTORIAL

En cuanto a otros instrumentos de la planificación territorial o sectorial, se han considerado el

PATRICOVA, Plan de Acción Territorial de carácter sectorial sobre prevención de Riesgo

de Inundación en la Comunidad Valenciana.

El Plan de Acción Territorial de carácter sectorial sobre prevención de Riesgo de Inundación en

la Comunidad Valenciana, PATRICOVA, califica el sector fuera de ningún tipo de riesgo de

inundación, lindando con zona de inundación riesgo 1 correspondiente a el cauce del Rio

Vinalopó.

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C / H e r m a n o s G o n z á l v e z S e l v a , 2 . 0 3 2 0 6 E l x / E l c h e , A l i c a n t e . S p a i n

T . + 3 4 9 6 5 4 5 9 0 9 7 / F . + 3 4 9 6 6 6 1 1 3 3 5 / a j f @ f u s t e r a r q u i t e c t o s . e s / w w w . f u s t e r a r q u i t e c t o s . e s

10. MOTIVACIÓN DE LA APLIACIÓN DEL PROCEDIMIENTO SIMPLIFICADO DE

EVALUACIÓN AMBIENTAL Y TERRITORIAL ESTRATEGICA

En relación al artículo 46.3 de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de la Generalitat, de Ordenación

del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunidad Valenciana.

3. El órgano ambiental y territorial determinará si un plan o programa debe ser objeto de

evaluación ambiental y territorial estratégica simplificada u ordinaria en los siguientes

supuestos.

a) Las modificaciones menores de los planes y programas mencionados en el apartado 1.

b) Los planes y programas mencionados en el apartado 1 que establezcan el uso, a nivel

municipal, de zonas de reducida extensión.

Quedan incluidos en estos supuestos aquellos planes o programas que suponen una

nueva ocupación de suelo no urbanizable para realizar operaciones puntuales de

reordenación o ampliación limitada de bordes de suelos consolidados, a los que se

refieren en los artículos 72.3.b y 73.1.d de esta ley, salvo que se establezca su

innecesariedad en la declaración ambiental y territorial del plan general estructural.

c) Los planes y programas que, estableciendo un marco para la autorización en el futuro

de proyectos, no cumplan los demás requisitos mencionados en el apartado 1.

De acuerdo con el art. 46.3 de la LOTUP esta actuación debe ser objeto de evaluación

ambiental y territorial estratégica simplificada por tratarse de una figura del planeamiento de

limitado alcance, cuya tramitación carece de efectos significativos sobre el medio ambiente y

los elementos estratégicos del territorio, toda vez que se limita al desarrollo del Estudio de

Detalle, estableciendo uso a nivel municipal y zona de reducida extensión.

Por lo anterior, se considera que resultaría aplicable el procedimiento simplificado y en virtud

de lo previsto en el Art. 50.2 de la LOTUP.

11. MOTIVOS DE LA SELECCIÓN DE LAS ALTERNATIVAS CONTEMPLADAS

Las alternativas sobre las que se trabajará se han definido en el Estudio de Detalle, y se

describen y valoran en este epígrafe, elaborado de acuerdo al artículo 52 de la Ley 5/2014,

de 25 de julio, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje de la Comunitat Valenciana

(LOTUP).

Dentro de estos contenidos la Ley incluye un resumen de las alternativas contempladas para

la ejecución del instrumento de planeamiento:

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T . + 3 4 9 6 5 4 5 9 0 9 7 / F . + 3 4 9 6 6 6 1 1 3 3 5 / a j f @ f u s t e r a r q u i t e c t o s . e s / w w w . f u s t e r a r q u i t e c t o s . e s

“Un resumen de los motivos de la selección de las alternativas contempladas y una descripción de la

manera en que se realizó la evaluación, incluidas las dificultades, como deficiencias técnicas o falta

de conocimientos y experiencia que pudieran haberse encontrado a la hora de recabar la información

requerida.”

Las alternativas viables en base a la premisa del cumplimiento de la Modificación Puntual 52, y

concretadas en el estudio de detalle, son las siguientes:

a) Alternativa 0. Ordenación del Plan General

b) Alternativa 1.

c) Alternativa 2.

Determinaciones:

- La rasante oficial se medirá sobre terreno natural, no sobre rasantes modificadas que

originen taludes innecesarios y excesos de altura en la edificación.

- Se garantizará el acceso a las parcelas privadas, se resolverá el final de la Calle Manuel

López Quereda y se tratará el entorno con el mayor grado de naturalización posible por

encontrarse la actuación en zona verde colindante al cauce del Vinalopó y afectado por

el PATRICOVA.

- Se respetarán los suelos calificados como Huertos, en ellos se pretende su

recuperación como huerto, dando continuidad funcional al conjunto de huertos de este

lado de la ladera. Se integrará con el recorrido peatonal existente del cauce der río,

respetando los aterrazamientos y desniveles existentes y el trazado de los caminos

peatonales. Se mantendrá la estructura de huerto de ladera y los muros y cerramientos

de contención tradicionales de los distintos niveles.

Se prohíbe el sellado del suelo mediante pavimentos o asfaltos, recuperando

tratamientos tradicionales superficiales y potenciando la conexión y accesos al cauce.

- Las alturas de la edificación se escalonarán integrándose con las alturas del resto de la

manzana.

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T . + 3 4 9 6 5 4 5 9 0 9 7 / F . + 3 4 9 6 6 6 1 1 3 3 5 / a j f @ f u s t e r a r q u i t e c t o s . e s / w w w . f u s t e r a r q u i t e c t o s . e s

ALTERNATIVA 0. ORDENACIÓN DEL PLAN GENERAL

Parcela Residencial 1.754,20m2 Edificabilidad 7.537,52m2t (terciario)

7.229,15m2t (vivienda)

Zona Verde 128,65m2

Viario 2.730,75m2

Equipamiento 0

Profundidad edificable 18m

Nº plantas 5

Observaciones: La profundidad edificable de 18m obliga a realizar patios de luz

intermedios para la disposición de viviendas.

Se crea medianeras ciegas de los edificios contiguos

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T . + 3 4 9 6 5 4 5 9 0 9 7 / F . + 3 4 9 6 6 6 1 1 3 3 5 / a j f @ f u s t e r a r q u i t e c t o s . e s / w w w . f u s t e r a r q u i t e c t o s . e s

ALTERNATIVA 1.

Parcela Residencial 1.754,20m2 Edificabilidad 7.537,52m2t (terciario)

7.229,15m2t (vivienda)

Zona Verde 128,65m2

Viario 2.730,75m2

Equipamiento 0

Profundidad edificable 13m

Nº Plantas 6 / 5 plantas

Observaciones:

La profundidad edificable es de 13m, consiguiendo una disposición de viviendas de

mayor calidad.

Alturas son acordes con las medianeras existentes y se produce una correcta integración

paisajística.

El edificio se eleva sobre la rasante natural lo mínimo para conectar accesiblemente (6%)

la calle Manuel López Quereda y Pedro Juan Perpiñán.

El escalonamiento se produce a más de 6 metros de la calle Manuel López Quereda.

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T . + 3 4 9 6 5 4 5 9 0 9 7 / F . + 3 4 9 6 6 6 1 1 3 3 5 / a j f @ f u s t e r a r q u i t e c t o s . e s / w w w . f u s t e r a r q u i t e c t o s . e s

ALTERNATIVA 2.

Parcela Residencial 1.754,20m2 Edificabilidad 7.537,52m2t (terciario)

7.229,15m2t (vivienda)

Zona Verde 128,65m2

Viario 2.730,75m2

Equipamiento 0

Profundidad edificable 13m

Nº Plantas 6 / 5 plantas

Observaciones:

La profundidad edificable es de 13m, consiguiendo una disposición de viviendas de

mayor calidad.

Las viviendas de mayor calidad

Se crean taludes innecesarios.

El escalonamiento se produce muy próximo a la calle Manuel López Quereda con lo que

las 6 plantas son visibles desde dicha calle.

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T . + 3 4 9 6 5 4 5 9 0 9 7 / F . + 3 4 9 6 6 6 1 1 3 3 5 / a j f @ f u s t e r a r q u i t e c t o s . e s / w w w . f u s t e r a r q u i t e c t o s . e s

a. VALORACIÓN DE ALTERNATIVAS

Para la valoración de alternativas se establecen 5 categorías y se analiza en cada

alternativa, para cada categoría se otorgará 1 punto a la que mejor funcione.

ALTERNATIVA 0 ALTERNATIVA 1 ALTERNATIVA 2

Relación con el

entorno

Conexión correcta con

el entorno

1 Conexión correcta con

el entorno

1 Conexión correcta con el

entorno

1

Calidad de

espacios públicos

Espacios públicos

suficientes para el

correcto funcionamiento.

El viario se integra con

el entorno.

1 El viario se integra con el

entorno.

1

Calidad de parcela

y vivienda.

Viviendas con peor

disposición, ventilación

a patio de luz.

Viviendas pasantes,

ventilación a patio de

manzana.

1 Viviendas pasantes,

ventilación a patio de

manzana.

1

Gestión Existe defecto de edificabilidad

Existe defecto de edificabilidad

Existe defecto de

edificabilidad

Paisaje Quedan vistas las

medianeras de las

edificaciones

consolidadas del AR21.

Se integra

perfectamente en el

paisaje urbano

1 El edificio se eleva

respecto a la rasante

natural.

TOTAL 1 4 3

Por todo lo expuesto, se concluye que la alternativa más favorable técnica y ambientalmente es la Alternativa 1.

12. MEDIDAS PREVISTAS PARA PREVENIR, REDUCIR, COMPENSAR CUALQUIER

EFECTO NEGATIVO IMPORTANTE EN EL MEDIO AMBIENTE Y EN EL

TERRITORIO

El instrumento de planeamiento que se presenta bajo la figura del Estudio de Detalle

contempla las medidas necesarias para prevenir, reducir y compensar los eventuales efectos

negativos sobre el medio ambiente.

Se puede observar que los efectos del desarrollo del área de reparto 102 básicamente son

positivos para el desarrollo y consolidación de la ciudad de Elche, y que los efectos que

pueden acaecer en ese espacio y sobre los elementos estratégicos del territorio, tomando en

consideración el cambio climático, son perfectamente compatibles.

A pesar de ello, se toman medidas en relación al respeto del medio existente.

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- La edificación evitará rellenos innecesarios.

- Se conectará la calle Manuel López Quereda con Pedro Juan Perpiñán de forma que

sea accesible.

- El viario tendrá carácter peatonal debido a su relación con la ladera del rio Vinalopó,

permitiendo el paso de vehículos de emergencia.

- La zona verde se tratará con acabados naturales similares a los existentes.

- La edificación no superara la altura de los edificios existentes en dicha manzana.

- Se respetará el trazado de la vía pecuaria Cañada Orihuela-Alicante y este será

tratado como paseo alameda.

- La materialización de la edificabilidad provoca determinados efectos sobre el medio

ambiente, como son la producción de determinados tipos de residuos urbanos y

residuos de la construcción producidos durante la ejecución de las obras.

Por lo que hace referencia a los residuos urbanos (basuras) al tratarse de zona urbana el

Ayuntamiento se encarga de la recogida y posterior tratamiento de dichas basuras.

Por lo que hace referencia a los residuos de la construcción producidos durante la

ejecución de las obras en los proyectos que se redacten para la obtención de las

licencias urbanísticas correspondientes, figurarán los Estudios de gestión de residuos

que preverán el tratamiento de dichos residuos.

13. DESCRIPCIÓN DE LAS MEDIDAS PREVISTAS PARA EL SEGUIMIENTO AMBIENTAL

DEL PLAN

Para el seguimiento ambiental del Plan se propone el control por parte del promotor del

cumplimiento de todas las prescripciones contenidas en el Plan, al igual que deberán cumplirse

todas las indicaciones dadas en el apartado anterior, en especial las derivadas de la ejecución

de las obras. Y durante la ejecución de la edificación, se garantizará las medidas de

prevención y reducción de efectos negativos sobre el medio y conllevará el cumplimiento de

las ordenanzas municipales y la legislación en materia de edificación relativas a la reducción

del impacto ambiental, tratamiento de residuos en la construcción, eficiencia energética en la

edificación, etc. que se concretarán en el correspondiente Proyecto de Urbanización y en los

trámites hasta la obtención de futura Licencia de Edificación.

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14. CONCLUSIONES DEL DOCUMENTO INICIAL ESTRATÉGICO

El Estudio de Detalle del área de reparto 102, 22 y 21, situado en el núcleo de Elche, manzana

entre la calle Pedro Juan Perpiñán, calle Sor Josefa Alcorta, calle Manuel López Quereda es

un suelo urbano que linda con suelo urbano y la Rambla del Río Vinalopó, por lo que su

ejecución consolidaría el núcleo de Elche.

El estudio de detalle mantiene las alineaciones del Plan General y variando el volumen permite

que la edificación se adapte de forma óptima a las edificaciones adyacentes existentes y

mejorando la calidad de la tipología de viviendas.

El presente Documento Inicial Estratégico forma parte del Documento de Solicitud de Inicio de

Estudio de Detalle área de reparto 102 del Plan General de Elche.

En el presente documento se ha dado cumplimiento al Artículo 121.2 de la Ley 5/2014, de 25

de julio, de la Generalitat, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunidad

Valenciana. Dicho artículo se remite al art. 50 que define el contenido del Documento de

Solicitud de Inicio del Procedimiento a través de una serie de puntos y se especifica que dicho

contenido ha de ser expresado de forma sucinta, preliminar y esquemática.

A la vista del contenido del presente documento, y en base a lo establecido art. 50.2, procede

la solicitud de evaluación ambiental y territorial estratégica simplificada.

Elche, Noviembre 2017.

El Arquitecto redactor. Fdo. Francisco Fuster Selva.