Ev Privada -ANALISIS DEL VAN 5 Analisis Del VAN

CEPAL/ILPESCEPAL/ILPES

VIII CURSO INTERNACIONALPreparacin y Evaluacin

de Proyectos de Desarrollo Local

5. Anlisis del VANFlujo de fondos con inflacinOrigen de los VAN positivos

Evaluacin Privada de Proyectos

Horacio Roura


Flujo de fondos: Tratamiento de la inflacin


Inflacin: Efectos reales

La inflacin genera efectos reales en los proyectos.

Para captarlos: Estimar la tasa de inflacin esperada para cada perodo y para

cada input y output del proyecto (los ms relevantes) Establecer el flujo de fondos en moneda corriente (especfica,

i.e., a precios de cada perodo) Deflacionar el flujo de fondos con un ndice general Calcular el VAN del flujo ajustado con una tasa sin inflacin


Tratamiento de la inflacin: Ejemplo

Datos0 1 2 3 4 5 Anual

Precios output 100 110 121 133 146 161 Output 10% 10% 10% 10% 10% 10,00%Precios input 80 88 97 106 117 129 Input 10% 10% 10% 10% 10% 10,00%Indice general 90 99 109 120 132 145 General 10% 10% 10% 10% 10% 10,00%k real 15%k nominal 27%

FLUJO EN UNIDADES FISICAS0 1 2 3 4 5

Output 100 100 100 100 100Input 100 100 100 100 100


Flujo corriente a precios de cada perodo

0 1 2 3 4 5

Output ORt = QOt . POt = KOt . POt/POh 11.000 12.100 13.310 14.641 16.105Input IRt = QIt . PIt = KIt . PIt/PIh (8.800) (9.680) (10.648) (11.713) (12.884)Inversin (1.000)Flujo Neto (1.000) 2.200 2.420 2.662 2.928 3.221

VAN 27% 5.704


Flujo constante a precios de hoy

0 1 2 3 4 5

Output OKt = QOt . POh 10.000 10.000 10.000 10.000 10.000Input IKt = QIt . PIh (8.000) (8.000) (8.000) (8.000) (8.000)Inversin (1.000)Flujo Neto (1.000) 2.000 2.000 2.000 2.000 2.000

VAN 15% 5.704


Flujo constante a precios de cada perodo deflacionados a hoy

0 1 2 3 4 5

Output OK*t = ORt /(1+ )t 10.000 10.000 10.000 10.000 10.000Input IK*t = IRt /(1+ )t (8.000) (8.000) (8.000) (8.000) (8.000)Inversin (1.000)Flujo Neto (1.000) 2.000 2.000 2.000 2.000 2.000

VAN 15% 5.704


Tratamiento de la inflacin: Distintos casos

VAN = 0 Output = Input Output > Input

Output < Input

Output > Input

(variable) Output = Input = General =

Flujo en moneda corriente a precios especficos (k nominal) 5.704 5.704 7.159 4.237 8.115

Flujo en moneda constante a precios de hoy (k real) 5.704 5.704 5.704 5.704 5.704

Flujo en moneda constante a precios futuros deflacionados a hoy

(k real) 5.704 5.704 7.161 4.238 8.273


Anlisis del VAN:Determinacin de las fuentes de valor


Anlisis del VAN

Un proyecto se acepta si VAN > 0

La pregunta espor qu el VAN es positivo?

Respuesta 1: El proyecto se apropia de rentas econmicas Respuesta 2: Hay errores de proyeccin o de diseo


VAN: Significado

El VAN mide las rentas econmicas generadas por el proyecto Esto es, las ganancias por encima del rendimiento de largo plazo del

mercado


VAN: Anlisis

La solidez de un VAN debera testearse Comenzando por los precios de mercado del activo involucrado Preguntndose luego por qu el proyecto/activo generara rentas

extraordinarias en manos de este dueo, y no del resto del mercado


Comenzar por los precios de mercado

El valor de algo es igual a su precio en el mercado Muchos activos se negocian en un mercado El precio de

mercado es el punto de partida para valuar costos y beneficios Ejemplo: The Cadillac and the movie star

Una oferta especial de Cadillac: por US$ 25,001 se obtiene un auto ltimo modelo y un beso de su artista favorito

Enfoque 1: Valuar todas las ventajas del auto, concluir que bien valen $26,000, y pensar que le pagan al artista $999 por besarlo a Ud.

Enfoque 2: Considerar que el auto vale $25,000 en el mercado, y pensar que Ud. debe pagar $1 por el beso.


Comenzar por los precios de mercado: Cuestiones

Cuestin 1: El mercado en cuestin, es competitivo? Si no lo es, el precio puede no reflejar el valor de los bienes precios

mentirosos

Cuestin 2: Por qu podemos obtener ms de esos activos que los competidores? Si podemos, para nosotros pueden valer ms que el precio de mercado Memo: El precio de mercado refleja la valoracin del consumidor

marginal.


Fuentes de valor: El caso del supermercado

Un supermercado evala cada nueva sucursal como un proyecto: los flujos netos que generar ms la inversin en inmuebles.

0 1 2 ... 10Flujo Neto Supermercado 8 8 8 8Compra/Venta inmueble (100) 134Flujo Neto Sucursal (100) 8 8 8 142

VAN10%

Tasa apreciacin inmueble 3% 1 Tasa apreciacin inmueble 2% (4)

Sensibilidad del VAN al valor terminal del inmueble

Negocio 2: Inmobiliario

Construir y alquilar

Negocio 1: Comercial

Operar el supermercado


El caso del supermercado: Conclusiones

Valorar cada negocio por separado Asignar un alquiler al supermercado

Basado en precios de mercado Estimado, si el mercado no existe

Si el supermercado es rentable en s, el proyecto inmobiliario quitar o agregar valor, pero no debera ser lo determinante

Pensar estrategias alternativas Si el proyecto inmobiliario es malo pero el supermercado es

bueno, se puede reemplazar la construccin por un alquiler (y viceversa)


El caso del supermercado: Conclusiones del anlisis por negocio

Si el alquiler de mercado es $10 anual0 1 2 ... 10

Ventas netas supermercado 8 8 8 8Alquiler local (10) (10) (10) (10)Flujo Neto Supermercado (2) (2) (2) (2)Compra/Venta inmueble (100) 134Ingresos por alquiler 10 10 10 10Flujo Neto Inmobiliario (100) 10 10 10 144Flujo Neto Sucursal (100) 8 8 8 142

VAN10%

Tasa apreciacin inmueble 3% 1 Tasa apreciacin inmueble 2% (4)

VANSuper

(12)

VANInmob.

13

El negocio es un negocio inmobiliario

O algo est faltando en las proyecciones de ventas


Precios mentirosos

Los precios de mercado estn distorsionados por impuestos o subsidios, que pueden no ser relevantes para un proyecto en particular Ejemplo: el gas-oil est subsidiado para la produccin agrcola,

pero no para la industrial. Los precios de mercado reflejan la escasez en el mercado, no

en el mundo (el manejo de la oferta puede variar artificialmente al precio) Ejemplo: el petrleo; el mercado inmobiliario.


Precios relevantes

El precio relevante para un proyecto depende de la definicin del proyecto. Ejemplo: precio a puerta del productor o precio al consumidor (que

incluye gastos de comercializacin e impuestos). Los precios que incluyen la forma de financiacin deben

transformarse en precios contado (para no mezclar las decisiones).

En consecuencia, para un proyecto puede no haber un precio de mercado, aunque exista ese mercado


Precios como medida de valor: Cambios inducidos por el proyecto

Si el proyecto favorece un cambio en los precios de mercado, el precio relevante es en general el nuevo precio. Ejemplo: el proyecto demanda la mayor parte de la produccin de

materia prima de la zona Sin embargo, si el input es duradero, y ya se adquiri antes de que

el proyecto comience a tener efecto sobre los precios, el precio relevante es el original (costo hundido).

En ese caso, s deber considerarse el nuevo precio para futuras reposiciones (lo que alterar la evaluacin original)

VIII CURSO INTERNACIONAL Preparacin y Evaluacin de Proyectos de Desarrollo LocalFlujo de fondos: Tratamiento de la inflacinInflacin: Efectos realesTratamiento de la inflacin: EjemploFlujo corriente a precios de cada perodoFlujo constante a precios de hoyFlujo constante a precios de cada perodo deflacionados a hoyTratamiento de la inflacin: Distintos casosAnlisis del VAN: Determinacin de las fuentes de valorAnlisis del VANVAN: SignificadoVAN: AnlisisComenzar por los precios de mercadoComenzar por los precios de mercado: CuestionesFuentes de valor: El caso del supermercadoEl caso del supermercado: ConclusionesEl caso del supermercado: Conclusiones del anlisis por negocioPrecios mentirososPrecios relevantesPrecios como medida de valor: Cambios inducidos por el proyecto

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