Solicitante: FINANCIERA DE LA REPUBLICA S.A. - FIRESA ¨EN

LIQUIDACION VOLUNTARIA¨ R.U.C.: 0992166290001

REPRESENTANTE LEGAL: AB. EDUARDO ANTONIO LOPEZ ESPINOZA

PROPIETARIO: FLOR LEONOR CEVALLOS RODRIGUEZ Identificación del Bien: TERRENO

Fecha Solicitud: 15 de octubre del 2018

Fecha de Inspección: 19 de diciembre del 2018

Fecha de entrega del Informe: 21 de diciembre del 2018

Dirección: Ciudadela 24 de Mayo, localidad UNO (1) sector SIETE (7) Mz

OCHOCIENTOS UNO (801) Solar Noventa (90)

Cantón: Jipijapa

Provincia: Manabí

ING. JUAN PABLO RIZZO TORRES VALORACION Y ADMINISTRACION DE ACTIVOS

PPEERRIITTOO CCAALLIIFFIICCAADDOO NNoo.. PPAA –– 22000044 -- 556622 yy SSCC –– RRNNPP –– 22 NNoo.. 226611

SUPERINTENDENCIA DE BANCOS Y DE COMPAÑIAS PERITO CALIFICADO JUDICATURA No. 1058722

TELEFONOS-FAX: (593-4) 2397905 - CELULAR: (593-9) 99483030 CIUDADELA UNION Y PROGRESO, MAZ D, VILLA 25, ATRÁS HOGAR SAN JOSE

GUAYAQUIL - ECUADOR

ANTECEDENTES:

Cumpliendo con la Resolución JB-2001-368 de la Superintendencia de Bancos y

Seguros en su Capítulo II “Normas Para la Calificación y Registro de Peritos

Avaluadores” Sección IV “Del Informe de peritos y de los Manuales” a continuación

presentamos el siguiente estudio de tasación.

1. BIEN TASADO

Terreno y construcción.

2. UBICACIÓN POLÍTICA - ADMINISTRATIVA

Provincia: Manabí.

Cantón: Jipijapa.

Dirección: Ciudadela 24 de Mayo, localidad UNO (1) sector SIETE (7) Mz

OCHOCIENTOS UNO (801) Solar Noventa (90)

Clasificación de la zona: Urbana

Plano de ubicación:

Coordenadas UTM: 17M 0547282 / 9849528

0547197 / 9849511

0547155 / 9849632

3. LINDEROS Y ÁREA

Según Escritura Pública de Primera Hipoteca Abierta, Prohibición Voluntaria de

Enajenar, Gravar y Anticresis que Celebra Flor Leonor Cevallos Rodríguez y

Jennifer Jacqueline Cevallos Pionce a favor de Financiera de la República

S.A. FIRESA, debidamente representado por su Gerente General el abogado

Eduardo Antonio López Espinoza ante la Abogada Andrea Stephany Chávez

BIEN TASADO

Abril Notaria Décima Cuarta del Cantón Guayaquil, con fecha 01 de abril del

2016.

Linderos:

Norte: colinda con camino público en una longitud de 126,24 metros;

Sur: colinda con propiedad del señor Marcos Kleber Muñiz Valverde en una

longitud de 112,24 metros;

Este: colinda con propiedad del señor Emeregildo García en una longitud

de 85,99 metros; y,

Oeste: colinda con más propiedad del señor Marcos Kleber Muñiz Valverde

en una longitud de 145,13 metros.

Área: 483,27 m2.

Ficha Registral #2631

Código Catastral #1306031780190

Nota: como respaldo legal, se nos proporcionó

Copia simple del certificado del Registro de la Propiedad y Mercantil del cantón

Jipijapa, otorgado por la Abogada Guadalupe Manrique Toala Registrador

Municipal, con fecha 03 de mayo del 2016. Ficha Registral #679.

Copia de la Escritura Pública de Primera Hipoteca Abierta, Prohibición Voluntaria

de Enajenar, Gravar y Anticresis que Celebra Flor Leonor Cevallos Rodríguez y

Jennifer Jacqueline Cevallos Pionce a favor de Financiera de la República S.A.

FIRESA, debidamente representado por su Gerente General el abogado Eduardo

Antonio López Espinoza ante la Abogada Andrea Stephany Chávez Abril Notaria

Décima Cuarta del Cantón Guayaquil, con fecha 01 de abril del 2016.

4. INFRAESTRUCTURA URBANA

El entorno sobre la avenida Martiniano Delgado cuenta con:

Redes de: agua potable, alcantarillado, alumbrado público, energía eléctrica,

telefonía celular y teléfonos.

Bordillos de hormigón y aceras de hormigón.

Calles asfaltada y lastrada al pie del predio.

5. EQUIPAMIENTO URBANO

La propiedad se encuentra ubicada a 450 metros de la avenida Martiniano Delgado.

El terreno de la cual forma parte el lote en estudio está debidamente equipada con

calles bien delimitadas y con una obra de infraestructura en desarrollo.

Dentro del radio de influencia encontramos:

Comercial: mayormente esta en la avenida Martiniano Delgado, en su entorno

encontramos tiendas, cybers, bazares, cevicherias, entre otros.

Centros educativos: a unos 2000 metros la Unidad Educativa Fiscal 15 de

Octubre.

Entidades públicas: GAD Municipal de Jipijapa en el centro de la ciudad.

Agencias bancarias: Servicios Bancarios (Banco del Barrio y Mi Vecino),

agencias Banco de Guayaquil, Pichincha, Pacifico, en el centro de la ciudad.

Centros de salud: Hospital del Día IESS, Hospital Básico Jipijapa, SOLCA,

aproximadamente a unos 3Km.

Centros recreativos: Centro Recreacional Montecito a unos 600 metros.

Transporte: Terminal Terrestre a unos 2km aproximadamente, líneas de buses

intercantonales e interprovinciales circulan mayormente en la ciudad.

6. ORDENANZAS MUNICIPALES

Compatibilidad de usos: el sector está clasificado como Zona Urbana

6.1. Ocupación del suelo:

Ninguno.

7. DESCRIPCIÓN DEL BIEN

7.1. Características del terreno:

Área: 13.691,32 m2.

Forma geométrica: irregular.

Relieve: Plano.

Ubicación: Medianero con respecto a la manzana.

Frente: 127,24 metros.

Fondo equivalente: 145,13 metros.

7.4. Utilización actual: Ninguna

7.5. Estado de mantenimiento: bueno

8. MÉTODO DE TASACION

Para el presente estudio el método pertinente es el método comparativo o de

mercado para el solar, el método de reposición para obtener el valor físico

actual de las adecuaciones del terreno y el método de Herweet para obtener

el valor comercial de las adecuaciones del terreno.

8.1 Método Comparativo o de Mercado

Se fundamenta en analizar la información obtenida y en su comportamiento

dentro de la inversión inmobiliaria. Entonces procedemos a valorar

primeramente el terreno y para este parámetro de análisis se realizó un

sondeo en la zona tomando muestras representativas y se llegó a determinar

el precio promedio de US$ 24,00 cada metro cuadrado.

ÁREA / VALOR /

m2 m2

Terreno

Urbano

a 1 km del

predio al pie de

la avenida

1275 35.00$ contactos al 0994368677 - 0939093398

Terreno

Urbano

cerca al

Hospital del IESS

a 2 km

aproximadamen

te

361.95 30.50$ contacto al 0999842770

Terreno

Urbano

a 1 km del

predio al pie de

la avenida

3850 6.50$ contacto al 0969158364

$ 24.00 VALOR PROMEDIO

CONCEPTO DIRECCIÓN OBSERVACIONES

Nota: Algunas de las muestras corresponden a propiedades en venta y simplemente permiten conocer la

tendencia de precios en el mercado local, los mismos podrían variar en el momento de la negociación.

Del estudio de mercado, se puede deducir, que en el sector los valores de los

terrenos tienen un rango que fluctúa entre los US$ 6,50 a US$ 35,00 por cada

m2., variación que responde básicamente a factores como ubicación,

cercanía y distancia con respecto a vías principales, a su tamaño, forma y

topografía de los terrenos con respecto a las muestras y a las adecuaciones

realizadas a los mismos como relleno o infraestructura como cerramiento por

ejemplo.

REFERENCIA: 13,691.32 m²

LOTES AREA m2VALOR /

m2

FACTOR

FUENTE

FACTOR

UBICACIÓ

N

FACTOR

TAMAÑO

FACTOR

FORMA

FACTOR

ADECUA

CION

FACTORES

HOMOGENE

IZADOS

TOTAL

HOMOGEN

EIZADO

a 1 km del predio

al pie de la

avenida

1,275.00 35.00 0.90 1.00 0.80 1.00 0.90 0.65 22.75

cerca al Hospital

del IESS a 2 km

aproximadament

e

361.95 30.50 1.00 0.90 0.70 1.00 1.10 0.69 21.05

a 1 km del predio

al pie de la

avenida

3,850.00 6.50 0.95 1.00 1.00 1.00 0.90 0.86 5.59

0.73 16.46 VALOR PROMEDIO DE LOTES EN VENTA POR METRO

CUADRADO:

CUADRO DE HOMOGENIZACIÓN

DE LOTES EN VENTA

A este valor se le aplicó un factor de homogenización, es decir, adaptar las

características de las muestras obtenidas a las características propias del bien

en estudio, de esta manera los factores que principalmente influyen en este

caso son los de: fuente, ubicación, tamaño, forma y adecuación. Realizados

los cálculos respectivos se llegó al valor de US$16,46 para cada metro

cuadrado de terreno.

8.2.1 Método de Herweet

Para obtener el valor comercial o de mercado en el presente análisis en base

a nuestra experiencia hemos calculado el factor adecuado por medio de la

tabla de Herweet.

COEFICIENTE

DE OFERTA

NUEVO FACTOR

OFERTA

CONDICIÓN

NUEVO

FACTOR

DEMANDA

COEFICIENTE DE

DEMANDA

1.65832 - - 0.60302

1.44224 - - 0.69337

1.26493 - - 0.79056

1.11804 - - 0.89443

1.00000 1.00000 1.00000 1.00000

0.89443 - - 1.11804

0.79056 - - 1.26493

0.69337 - - 1.44224

0.60302 - - 1.65832

Exigua

Escasa

Baja

Moderada

Balanceada

Regular

Alta

Considerable

Excesiva Para el presente caso la oferta es balanceada (1.00000) y la demanda modera (0.89443); obteniendo un factor

de comercialización promedio.

Siendo:

Factor comercialización=Nuevo factor x Nuevo factor demanda

Tenemos:

Factor comercialización=1,00000 x 1,00000 = 1,00000

Dónde:

V.M.=F.C.*V.F.

V.M.= Valor de Mercado

F.C.= Factor de Comercialización.

V.F.= Valor Físico

Siendo:

F.C.= 1,00000

9. ANÁLISIS DE MERCADO

Para determinar el valor comercial del inmueble además de sus

características particulares antes descritas también se tuvo en cuenta lo

siguiente:

Aspectos positivos:

La ubicación del bien corresponde a sector consolidado urbano.

Entorno del bien se localizan edificaciones de uno nivel.

Es de fácil acceso al inmueble a través de la calle Av. Martiniano Delgado, y

de ahí la calle lastrada que lindera con el predio.

Aspectos negativos:

Ninguno.

10. VALOR DE REALIZACIÓN

Dadas las condiciones del bien en estudio, Para conseguir un precio que

resulte atractivo al mercado y lograr una comercialización del bien en un

corto a mediano plazo, consideramos necesario realizar un descuento del

10% al valor comercial.

11. OBSERVACIONES

Es importante señalar que la información obtenida de la inspección realizada

corresponde a la parte visible de la propiedad.

No se consideran daños o mejoras del terreno acaecidos posteriormente a la

inspección.

No nos proporcionaron ningún plano del predio.

Se recomienda realizar un levantamiento planimetrico del predio para definir

bien el área y linderos, ya que al momento de la inspección no se pudo

determinar la parte en donde se divide el predio según indica en las

escrituras.

Acompañó en la inspección el señor Marcos Encalada, depositario del

predio.

La tasación puede variar según las circunstancias económicas y políticas del

país.

Para obtener el valor de comercialización o también llamado de realización

de la propiedad en cuestión, dado el tamaño de la propiedad se consideró

un factor de homogeneización general (como castigo) del 10 %, factor que

considero debe ayudar a agilitar la comercialización del bien en una

eventual venta.

Grado de realización: El grado de realización se considera medio, un factor

de homogeneización general (como castigo) del 10%, factor que considero

debe ayudar a agilitar la comercialización del bien en una eventual venta a

mediano plazo.

PROBABILIDAD

DE VENTA

TIEMPO EN DIAS FACTOR DE

DESCUENTO

Inmediato 90 a 180 días 0% - 4%

Corto plazo 181 a 360 días 5% - 9%

Mediano plazo 361 a 1800 días 10% - 14%

Largo plazo 1801 días en adelante 15% - 20%

11. CUADRO GENERAL DE TASACIÓN

V. UNITARIO

VALOR

UNITARIO

COMERCIAL

V.TOTAL

TERRENO 13,691.32 m2 16.46 225,359.13

225,359.13

$ 225,359.13

$ 202,823.22

SON: DOSCIENTOS DOS MIL OCHOCIENTOS VEINTITRES , 22/100 U.S. DÓLARES

CONCEPTO CANTIDAD UN.

EXPRESADO EN DOLARES

VALOR COMERCIAL:

SON: DOSCIENTOS VEINTICINCO MIL TRESCIENTOS CINCUENTA Y NUEVE , 13/100 U.S. DÓLARES

VALOR DE REALIZACIÓN (10 % menos):

VALOR TOTAL TERRENO

11.1 RESUMEN DE VALORES

VALOR REPOSICION: $ 225,359.13

VALOR DE MERCADO: $ 225,359.13

VALOR DE REALIZACIÓN (10% MENOS) $ 202,823.22

SON: DOSCIENTOS DOS MIL OCHOCIENTOS VEINTITRES , 22/100 U.S. DÓLARES

SON: DOSCIENTOS VEINTICINCO MIL TRESCIENTOS CINCUENTA Y NUEVE , 13/100 U.S. DÓLARES

CONCEPTO V.TOTAL

SON: DOSCIENTOS VEINTICINCO MIL TRESCIENTOS CINCUENTA Y NUEVE , 13/100 U.S. DÓLARES

Fecha de Inspección: 19 de diciembre del 2018

Fecha de entrega del Informe: 21 de diciembre del 2018

----------------------------------------------------------- ------------------------------------------ ING. JUAN PABLO RIZZO TORRES SR. MARCOS ENCALADA PERITO CALIFICADO No. PA – 2004 - 562 y SC – RNP – 2 No. 261 DEPOSITARIO JUDICIAL SUPERINTENDENCIA DE BANCOS Y DE COMPAÑIAS REGISTRO PROFESIONAL: No. 4900 PERITO CALIFICADO JUDICATURA No. 1058722 C C.C: FILE

ANEXO FOTOGRAFICO