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Informe de Coyuntura Inmobiliaria

Nº2 – 1S2010

OCTUBRE 2010

Realizado por:

INSTITUTO DE ANÁLISIS INMOBILIARIO

InmoCoyuntura – nº2 – Octubre 2010 Página 2 de 27

PRESENTACIÓN

La vivienda, considerada como producto inmobiliario, es un bien al que afectan multitud de variables para la determinación de su precio. Una de las variables inmediatas que inciden directamente sobre el valor del inmueble es su ubicación geográfica. Por ello, el Informe de Coyuntura nº2 de Euroval, analiza los mercados residenciales individuales (ubicados, según los casos, bien en las ciudades capitales de las provincias, bien en las áreas administrativas provinciales o comunitarias) y estructurados mediante las características y aspectos que en cada periodo temporal los configuran.

El conocimiento de los mercados producto-localidad requiere contemplar los tres aspectos o características que en cada periodo temporal los configuran: dimensión, dinamicidad y tendencia a corto y medio plazo. Las dimensiones de los mercados o magnitudes básicas son, la amplitud y la profundidad, es decir, el rango de los precios de los bienes que se intercambian en ellos y el número de transacciones que se han generado, rango y número referidos a un mismo periodo temporal dado.

En el contexto de dimensión , y hablando de precios unitarios, el primer semestre de 2010 se caracteriza por un estrechamiento de los mercados residenciales en las capitales de provincia. Es decir, mientras que los precios mínimos están incrementándose, los máximos disminuyen, en comparación con el semestre anterior (2S09).

La profundidad, traducida en el número de transacciones, ha superado el número de compra-ventas efectuadas en primer semestre de 2009 en un 14,2% anual. En estos mismos términos, el 57% de las transacciones realizadas se concentran en cuatro comunidades: Andalucía, Cataluña, Comunidad Valenciana y Madrid. Además, en el primer semestre de 2010 se vendieron 5,5 viviendas por cada 1.000 habitantes.

En segundo lugar, se estudian los precios absolutos más usuales o modales en cada una de las capitales de provincia. Cabe destacar el intervalo de precios modales de las viviendas en San Sebastián, de 331.000 a 395.000 €, superiores al resto de capitales españolas.

En atención a la variación de precios, el análisis de los valores unitarios modales en las capitales de provincia señala una tendencia generalizada hacia variaciones entre -5% - 0% y la estabilidad de precios entre los periodos 1S09 y 1S10, en relación con el comportamiento registrado entre los años 2008/2009, cuyas diferencias más comunes eran menores a -5% y en el tramo -5% - 0%.

La dinamicidad de los mercados residenciales se expone mediante tres observaciones: la evolución del número de viviendas iniciadas y terminadas anualmente desde el año 2001 al 2009, el índice propio aei.EV (Índice de Actividad Económica Inmobiliaria) y la actividad inmobiliaria medida en el número de tasaciones. En cada uno de estos epígrafes, se muestra una disminución interanual de la actividad inmobiliaria, tanto promotora y constructora, como económica (medida en sus flujos monetarios) y del número de tasaciones de viviendas. Si bien, el inicio de esta pérdida de dinamicidad del sector comenzó en el periodo 2005/06, o en 2006/07 según qué casos, parece que en la actualidad la tendencia de esta disminución ha perdido significación.

Por último, la tendencia de mercado se estima a partir de un modelo econométrico, el cual se sirve de estadísticas oficiales de población y de la actividad promotora para simular mediante escenarios e hipótesis la necesidad o abundancia de viviendas libres sin vender en el mercado primario (stock). Esta estimación se efectúa para la evolución del stock en el periodo 2004 a 2010 y su previsión de comportamiento para el bienio 2011/2012. Tomando como base el dato publicado por el Ministerio de Vivienda de 688.044 residencias terminadas sin vender a diciembre de 2009, y teniendo en cuenta la evolución de las viviendas iniciadas y terminadas, se calculan mediante el modelo antedicho un stock de 648.000 unidades para diciembre de 2010. Con ello se manifiesta el comienzo de la absorción del superávit inmobiliario que continuará en el bienio posterior. En relación a la evolución próxima de los precios residenciales, con un stock nacional estimado en vivienda nueva de 648.000 unidades, no pueden sino seguir en decremento, aunque con mucha menor severidad que en las variaciones acontecidas en el periodo 2008/2009.

ÍNDICE

Pág. 1. MERCADOS RESIDENCIALES: capitales de provincia

1.1 Dimensiones de los mercados: Amplitud 5.

1.2 Dimensiones de los mercados: Profundidad 8.

1.3 Dimensiones de los mercados residenciales: Gráfico de Amplitud y Profundidad 10.

1.4 Valores absolutos modales 12.

1.5 Variaciones 1S09/1S10 en precios unitarios modales 15.

2. DINAMICIDAD DE LOS MERCADOS RESIDENCIALES PROVINCIALES

2.1 Número de viviendas iniciadas y terminadas anuales. Comparativa 1Tr09/1Tr10 17.

2.2 Índice de Actividad Económica Inmobiliaria: aei.EV 20.

2.3 Actividad inmobiliaria: número de tasaciones 23.

3. EVOLUCIÓN RÓXIMA DEL MERCADO PRIMARIO RESIDENCIAL

3.1 Estimación del stock libre 2010 24.

3.2 Previsiones del comportamiento del stock en el bienio 2011/2012. Escenarios 26.


1. MERCADOS RESIDENCIALES. CAPITALES DE PROVINCIA

1.1 Dimensiones de los mercados residenciales: Amplitud

+ Entendemos por amplitud el rango de precios unitarios por los que se puede demandar u ofertar una vivienda en una determinada localidad. Es una referencia básica que aporta información útil sobre el espacio de precios demandados y de la que se puede aprovechar el promotor.

+ El conocimiento de la amplitud en el mercado residencial es prioritario para la toma de decisiones. Es decir, será mucho más difícil encontrar comprador para una vivienda de 5.000 €/m2 en Huesca que en ciudades como Barcelona o Madrid.

+ A continuación se presenta la información sobre precios mínimos, máximos y, como diferencia de ellos, la amplitud/espacio de valores unitarios por los que se puede encontrar una vivienda en cada capital de provincia1, ordenados de mayor a menor.

+ Se observa, en comparación con el semestre anterior, un estrechamiento en la amplitud de los mercados.

1 En este Informe A Coruña, Badajoz, Las Palmas y Tenerife se consideran cabecera de su autonomía por presentar mayor actividad inmobiliaria.



1S10 (€/m2)

Precios Mínimos

Precios Máximos

AMPLITUD Diferencia (Máx-Min )

% de diferencia respecto a

España

BARCELONA 858 6.859 6.001 134%

MADRID 887 6.700 5.813 126%

SAN SEBASTIÁN 1.922 7.225 5.303 107%

BILBAO 1.302 5.836 4.534 77%

SANTANDER 913 4.696 3.783 47%

SEVILLA 801 4.450 3.649 42%

ZARAGOZA 945 4.267 3.322 29%

SALAMANCA 758 3.941 3.183 24%

VALENCIA 660 3.736 3.076 20%

GIRONA 1.072 4.018 2.946 15%

PAMPLONA 1.041 3.969 2.928 14%

MÁLAGA 786 3.626 2.840 11%

CORUÑA (A) 957 3.789 2.832 10%

CÁDIZ 859 3.681 2.822 10%

MALLORCA 956 3.681 2.725 6%

GRANADA 875 3.587 2.712 6%

VALLADOLID 886 3.571 2.685 5%

ESPAÑA (capitales) 895 3.462 2.567 0%

En el presente epígrafe se presentan en las tablas los precios por los que se puede encontrar una vivienda en cada una de las capitales de provincia en referencia al primer semestre del 2010.

En términos generales, las ciudades capitales autonómicas, destacadas en negrita, presentan mayor dispersión de precios unitarios que el resto de las capitales de su Comunidad. Sin embargo, los comportamientos de estas variaciones son irregulares; mientras que Zaragoza presenta una dispersión del 57%, más de la media de las capitales de su comunidad, la de Toledo es del 22%.

Considerando el 95% central de los precios unitarios residenciales, Barcelona es la capital de provincia con mayor amplitud de precios €/m2 (mínimo 858 €/m2, máximo de 6.859 €/m2 y una amplitud de 6.001 €/m2). Así mismo, el rango de precios de esta ciudad es más del doble que la media de las capitales de provincia españolas.

En el extremo opuesto Huesca, Zamora, Cuenca y Teruel muestran valores máximos menores a 2.500 €/m2, además de los rangos de precios más estrechos de todas las capitales analizadas, en el entorno a 1.500 €/m2.

Fuente: Euroval

Gráfico y Tabla. 1.1

RANGOS DE PRECIOS UNITARIOS DEL 95%

CENTRAL DE LA MUESTRA DEL PARQUE DE

VIVIENDAS 1S10



1S10 (€/m2)

Precios Mínimos

Precios Máximos

AMPLITUD Diferencia (Máx-Min)

% de diferencia respecto a

España

ESPAÑA (capitales) 895 3.462 2.567 0%

ALMERÍA 743 3.234 2.491 -3%

MURCIA 785 3.250 2.465 -4%

LLEIDA 689 3.151 2.462 -4%

VITORIA 1.275 3.736 2.461 -4%

LAS PALMAS 769 3.212 2.443 -5%

LOGROÑO 923 3.269 2.346 -9%

OVIEDO 809 3.141 2.332 -9%

TOLEDO 785 3.115 2.330 -9%

ALICANTE 669 2.998 2.329 -9%

TENERIFE 614 2.931 2.317 -10%

PONTEVEDRA 822 3.054 2.232 -13%

TARRAGONA 1.120 3.245 2.125 -17%

CÓRDOBA 925 3.033 2.108 -18%

BURGOS 1.115 3.220 2.105 -18%

LEÓN 876 2.951 2.075 -19%

ALBACETE 836 2.872 2.036 -21%

SEGOVIA 1.186 3.220 2.034 -21%

HUELVA 898 2.922 2.024 -21%

PALENCIA 897 2.905 2.008 -22%

SORIA 1.115 3.035 1.920 -25%

GUADALAJARA 1.093 3.003 1.910 -26%

CASTELLÓN 664 2.538 1.874 -27%

BADAJOZ 536 2.381 1.845 -28%

OURENSE 660 2.500 1.840 -28%

CIUDAD REAL 851 2.679 1.828 -29%

LUGO 581 2.398 1.817 -29%

ÁVILA 949 2.728 1.779 -31%

CÁCERES 668 2.444 1.776 -31%

JAÉN 994 2.752 1.758 -32%

HUESCA 825 2.456 1.631 -36%

ZAMORA 847 2.450 1.603 -38%

CUENCA 805 2.282 1.477 -42%

TERUEL 939 2.351 1.412 -45%

Continuación gráfico y tabla. 1.1

RANGOS DE PRECIOS UNITARIOS DEL 95%

CENTRAL DE LA MUESTRA DEL PARQUE DE

VIVIENDAS 1S10

Fuente: Euroval



1.2 Dimensiones de los mercados residenciales: Profundidad

+ Entendemos por profundidad el número total de transacciones efectuadas en un determinado periodo de tiempo. En el presente epígrafe se analiza, para el primer semestre de 2010, la distribución de la profundidad en cada una de las Comunidades Autónomas y su variación interanual.

+ El conocimiento de la profundidad de los mercados residenciales es un indicador de dinamicidad, en cuanto a que se puede determinar el volumen de negocio existente y estimar su posible crecimiento.

+ En el gráfico 1.2, muestra la evolución del número de transacciones efectuadas semestralmente en el periodo 2005 a 2010. A nivel nacional, el número de transacciones efectuadas en el primer semestre de 2010, se ha visto incrementado en un 14,2% interanual.

Gráfico 1.2

EVOLUCIÓN SEMESTRAL DEL NÚMERO DE TRANSACCIONES (nº en miles)

Fuente: Ministerio de Vivienda


1.2 Dimensiones de los mercados residenciales: Profundidad

Tabla 1.2 Número de

Transacciones

Inmobiliarias de

Vivienda Libre Nueva.

Número de

Transacciones

Inmobiliarias de

Vivienda Libre de

Segunda Mano.

Número de

Transacciones

Inmobiliarias de

Vivienda Protegida

Nueva.

Número de

Transacciones

Inmobiliarias de

Vivienda Protegida de

Segunda Mano.

TOTAL

transacciones Var.(%)

1S09/1S10

% del volumen

relativo de transacciones

Nº de transacciones

por cada 1.000 hab.

RANGOS EN €/m2 DEL

95% CENTRAL DE LA

MUESTRA DEL PARQUE

DE VIVIENDAS - 1S10

Precios

Mínimos

Precios

Máximos IS09 IS10 IS09 IS10 IS09 IS10 IS09 IS10 IS09 IS10 IS10

España 103.752 95.972 95.422 136.031 19.837 18.387 5.069 5.551 224.080 255.941 14,2% 100,0% 5,5

472 8.139

Andalucía 20.456 16.856 19.055 24.890 3.613 3.271 1.642 1.592 44.766 46.609 4,1% 18,2% 5,6

472 4.924

Cataluña 9.272 9.596 16.069 23.402 581 717 235 309 26.157 34.024 30,1% 13,3% 4,6

536 7.784

Comunidad Valenciana 14.303 12.895 13.282 19.024 1.107 1.379 536 714 29.228 34.012 16,4% 13,3% 6,7

510 4.054

Madrid (Comunidad de) 9.411 9.190 11.591 18.725 4.490 2.879 532 440 26.024 31.234 20,0% 12,2% 4,9

741 8.139

Castilla y León 6.579 7.239 5.071 7.333 873 1.286 216 419 12.739 16.277 27,8% 6,4% 6,3

531 4.713

Galicia 6.994 7.268 3.614 5.118 564 428 238 186 11.410 13.000 13,9% 5,1% 4,6

497 4.102

Castilla-La Mancha 7.471 6.245 3.313 4.573 877 1.653 204 283 11.865 12.754 7,5% 5,0% 6,1

573 4.143

País Vasco 3.072 3.572 3.726 6.946 1.181 1.878 110 113 8.089 12.509 54,6% 4,9% 5,8

957 7.937

Murcia (Región de) 7.520 5.124 3.330 4.477 294 192 86 115 11.230 9.908 -11,8% 3,9% 6,8

664 4.817

Canarias 3.666 2.884 4.477 5.500 452 647 453 300 9.048 9.331 3,1% 3,6% 4,4

581 3.894

Aragón 2.850 3.057 2.743 3.767 1.457 1.343 89 107 7.139 8.274 15,9% 3,2% 6,1

598 4.689

Asturias (Ppdo. de ) 2.681 3.059 1.867 2.765 376 426 241 292 5.165 6.542 26,7% 2,6% 6,0

545 3.837

Extremadura 2.243 1.895 2.205 2.544 1.598 906 327 469 6.373 5.814 -8,8% 2,3% 5,3

485 3.054

Balears (Illes) 1.705 2.032 2.508 3.124 72 103 21 18 4.306 5.277 22,5% 2,1% 4,8

847 5.349

Cantabria 2.444 2.548 1.076 1.691 767 459 47 64 4.334 4.762 9,9% 1,9% 8,1

901 5.514

Navarra (Com. Foral de) 1.575 1.367 907 1.174 961 543 71 93 3.514 3.177 -9,6% 1,2% 5,0

578 4.818

Rioja (La) 1.510 1.145 588 978 574 277 21 37 2.693 2.437 -9,5% 1,0% 7,6

747 3.626

* El dato relativo al nº de transacciones en el IS10 es el provisional

En la tabla 1.2 se presenta para cada CC.AA la información referida a:

(1) el número total de transacciones, diferenciando vivienda libre, protegida, y de estas las nuevas y usadas, en el primer semestre de 2009 y 2010, (2) la variación interanual de IS10 respecto a IS09 del número de compra-ventas realizadas y (3) el volumen relativo de transacciones de cada CC.AA respecto al total nacional, así como el número de transacciones por cada 1.000 habitantes en el 1S10 y (4) el rango en €/m2 del 95% central de la muestra del parque de viviendas en el mismo periodo.

Fuente: Ministerio de Vivienda, Euroval y elaboración propia

El primer semestre de 2010 se caracteriza por el aumento en el número de transacciones efectuadas en comparación con el año anterior (∆14,2%). Este aumento del número de compra-ventas se ha apoyado en la antelación de los compradores a la repercusión del incremento del I.V.A en el precio de la vivienda.

El 57% de las transacciones realizadas se concentra en 4 comunidades: Andalucía, Cataluña, Cd. Valenciana y Madrid. Así mismo, solo en 4 CC.AA el número de transacciones ha disminuido respecto al mismo periodo del año anterior: Murcia, Extremadura, Navarra y La Rioja.



1.3 Dimensiones de los mercados residenciales: Gráfico de Amplitud y Profundidad

+ El gráfico 1.3 que figura a continuación representa la relación por Comunidades Autónomas entre el número de transacciones y el rango de precios (valores máximos y mínimos).

+ En el eje vertical y horizontal se indican el precio máximo y el precio mínimo, respectivamente, por el que se puede encontrar una vivienda en cada uno de los mercados de las comunidades . El área de la esfera señala la profundidad del mismo mercado o, de otra forma, la actividad de sus respectivos mercados de compraventa (nº de transacciones) tanto de vivienda primaria, secundaria, libre y VPO durante el primer semestre del presente año.

+ Las variables así representadas dan una visión comparativa de la importancia relativa de cada unos de los mercados frente al resto de las Comunidades Autónomas .


1.3 Dimensiones de los mercados residenciales: Gráfico de Amplitud y Profundidad (CC.AA)

Fuente: Ministerio de Vivienda, Euroval y elaboración propia

Gráfico 1.3



1.4 Valores absolutos modales

+ En los siguientes gráficos se presentan los rangos de precios absolutos más frecuentes (valores modales) en cada una de las capitales de provincia y ordenados según sus precios máximos.

+ Los valores absolutos, que forman la muestra de viviendas residenciales en cada capital, han sido divididos en 10 intervalos, para determinar el tramo en donde se encuentran los precios absolutos más frecuentes (modales).

+ Para cada capital se indica:

- el porcentaje total de viviendas que se encuentran el tramo antes indicado,

- los valores máximo y mínimo de las viviendas de dicho tramo,

- de esta forma, la altura de los cuadros representa el rango de precios modales, como diferencia de los valores máximos y mínimos.

+ Con este análisis, se obtiene en qué intervalo de precios se encuentra el mayor número de viviendas (en porcentaje del total) para cada capital de provincia .



En cada uno de los gráficos 1.4, que se presentan a continuación, se detallan los rangos de precios absolutos más usuales que se pueden encontrar en cada una de las capitales de provincia y su porcentaje de frecuencia.

Los precios estudiados son representativos del primer semestre de 2010 .

Fuente: Euroval

Gráfico 1.4 – 1 (en miles de €)

Como se puede observar en el mercado de País Vasco y Madrid se concentran las residencias con mayores precios. Es destacable los elevados precios modales de las viviendas de la capital de Guipúzcoa, superiores a los 330.000 €.

Así mismo, Santander es la capital en la que se concentra mayor número de valores residenciales. Al rango de 170.000 a 258.000 € pertenece el 40% de la muestra.



Fuente: Euroval

Gráfico 1.4 – 2 (en miles de €)

Las capitales en las que se pueden encontrar los menores precios, y más frecuentes, de vivienda son: Soria, Oviedo, Badajoz y Huelva. En dichos mercados, es habitual localizar residencias con valores inferiores a 150.000 €. Igualmente, Oviedo delimita el “suelo” de los precios absolutos más frecuentes en 113.000 €.

En el Gráfico. 1.4 - 1 se comprueba la fuerte relación entre los valores modales más elevados y la profundidad de sus correspondientes tramos. Esta relación generalmente se mantiene si se comparan estos tramos modales con los rangos unitarios mostrados en el Gráfico.1.1 anterior.

Amplitud de precios absolutos modales

Porcentaje de concentración de viviendas



1.5 Variaciones 1S09/1S10 en precios unitarios modales

+ En este punto se presenta, posteriormente, en una tabla y en intervalos de 5% las variaciones de los precios más frecuentes en las capitales de provincia , según su evolución interanual entre el primer semestre de 2009 y 2010.

+ En el gráfico 1.5 se puede observar un mapa en el que se representa mediante colores las variaciones de precios modales de las capitales de provincia entre el 1S09 y el 1S10.

Descenso de los precios unitarios mayores al 5%

Descenso de los precios unitarios entre el 5% y el 0%

Estabilidad en los precios unitarios del entorno al 0%

Crecimiento de los precios unitarios entre el 0% y el 5%

Crecimiento de los precios unitarios mayores al 5%

Gráfico 1.5

Fuente: Euroval


1.5 Variaciones 1S09/1S10 en precios unitarios modales

Descenso de los precios unitarios en el rango Estabilidad en los precios

unitarios en el entorno del

Crecimiento de los precios

unitarios en el rango

Guadalajara

(83.039)

Granada

(234.325)

Palencia (82.651)

Teruel (35.396)

Sevilla (703.206)

Huesca

(52.059)

Girona (96.188)

Santander (182.700)

Bilbao (354.860)

León

(134.305)

Valencia (814.208)

Coruña (A) (246.056)

Cuenca (55.866)

Soria (39.528)

Zaragoza (674.317)

Ávila (56.855)

Ourense (107.742)

Córdoba (328.428)

Jaén (116.557)

Cádiz (126.766)

Almería (188.810)

Mallorca (401.270)

Málaga (568.305)

Albacete (169.716)

Alicante (334.757)

Zamora (66.293)

Palmas (Las) (381.847)

Huelva (148.806)

Cáceres (93.131)

Barcelona (1.621.537)

Vitoria (235.661)

Segovia (56.660)

Madrid (3.255.944)

Pamplona (198.491)

Valladolid (317.864)

Logroño (152.107)

Burgos (178.966)

Castellón (180.005)

Tenerife (222.417)

Oviedo (224.005)

Badajoz (148.334)

Salamanca (155.619)

Lugo (96.678)

Pontevedra (81.576)

Ciudad Real (74.014)

Toledo (82.291)

San Sebastián (185.357)

Murcia (436.870)

Lleida (135.919)

Tarragona (140.323)

Mayor que 5%

Entre 0% y 5%

0%

Entre -5% y 0%

Menor que -5%

Tabla 1.5

Fuente: INE y Euroval

El 32,2% de la población reside en capitales de provincia. En 27 de las 50 capitales de provincia, que representan el 57,7% de la población capitalina y el 18,6% del total nacional, se han detectado descensos en los precios unitarios modales, mientras que tan solo en 7 capitales, que representan el 8,2% de la población de las capitales, las variaciones han resultado positivas.

El análisis de los valores unitarios modales en las capitales provinciales señala una tendencia generalizada hacia variaciones entre -5% - 0% y la estabilidad de precios entre los periodos 1S09 y 1S10, en comparación con el comportamiento registrado entre los años 2008/2009, cuyas diferencias más comunes eran menores a -5% y en el tramo -5% - 0%.


2. DINAMICIDAD EN LOS MERCADOS RESIDENCIALES PROVINCIALES

2.1 Número de viviendas iniciadas y terminadas anuales. Comparativa 1Tr09/1Tr10

+ En este epígrafe se estudia, en cada gráfico que se presenta a continuación, anualmente y desde el año 2005, las 11 provincias en las que se han iniciado y finalizado un mayor número de viviendas en el año 2005.

+ En primer lugar, se expone el número de viviendas iniciadas (naranja) anualmente en el periodo 2005 – 2009 y como información complementaria el adelanto de dicha cuantía para el primer trimestre del 2010 y su comparativa para el mismo trimestre de 2009.

En segundo lugar, idéntica información en relación a las viviendas terminadas (gris).

+ Cabe resaltar la continuada disminución anual de viviendas tanto iniciadas como terminadas.

+ A partir de este estudio se puede determinar la repercusión en términos económicos y de empleo para el sector inmobiliario.



Nº de viviendas iniciadas Var. 1Tr09/1Tr10 1Tr09 1Tr10

ESPAÑA 22.828 17.876 -21,7%

MADRID (Cd.) 1.002 909 -9,3%

BARCELONA 1.909 4.170 118,4%

ALICANTE 640 329 -48,6%

MURCIA (Región de) 733 433 -40,9%

MÁLAGA 1.353 690 -49,0%

VALENCIA 921 323 -64,9%

ALMERÍA 207 36 -82,6%

SEVILLA 519 613 18,1%

TOLEDO 670 474 -29,3%

TARRAGONA 434 695 60,1%

CÁDIZ 157 271 72,6%

Gráfico 2.1 - 1

EVOLUCIÓN ANUAL DEL NÚMERO DE VIVIENDAS INICIADAS (nº en miles)

Tabla 2.1 - 2


La gráfica 2.1-1 recoge las 11 provincias en las que se iniciaron en 2005 un mayor número de viviendas. Destaca la diferencia de las más de 51.000 viviendas iniciadas en 2006 en Madrid y Barcelona en comparación con las emprendidas en 2009 de 4.700 y 8.200, respectivamente. Aún así, estas dos mismas provincias siguen siendo las que más viviendas han comenzado a construir en el año 2009.

Las viviendas iniciadas en las 11 provincias analizadas representaban en 2005 el 55% del total nacional. En 2009 esta cuota había descendido hasta el 38%.

2005 2006 2007 2008 2009

Cuota (%) de viviendas iniciadas en las 11 provincias analizadas respecto al total nacional 55% 54% 49% 44% 38%

El total de viviendas iniciadas en el primer trimestre de 2010 es de 17.876, un 21,7% menos que las iniciadas en el mismo trimestre de 2009. En este mismo periodo y como evolución particular son significativas las 4.170 viviendas iniciadas en Barcelona en este primer trimestre del año.



Nº de viviendas terminadas Var. 1Tr09/1Tr10 1Tr09 1Tr10

ESPAÑA 102.975 63.344 -38,5%

MADRID (Cd.) 11.417 3.596 -68,5%

BARCELONA 6.306 3.471 -45,0%

ALICANTE 5.002 3.309 -33,8%

MÁLAGA 4.363 2.765 -36,6%

VALENCIA 5.549 2.758 -50,3%

MURCIA (Región de) 5.182 4.458 -14,0%

TARRAGONA 1.175 1.224 4,2%

CASTELLÓN 4.904 1.521 -69,0%

GIRONA 1.370 715 -47,8%

CORUÑA (A) 2.706 1.938 -28,4%

SEVILLA 3.615 2.141 -40,8%

Gráfico 2.1 - 3

EVOLUCIÓN ANUAL DEL NÚMERO DE VIVIENDAS TERMINADAS (nº en miles)

Tabla 2.1 - 4

La gráfica 2.1-3 recoge las 11 provincias en las que se terminaron en 2005 un mayor número de viviendas. Destacan las más de 61.000 viviendas terminadas en 2006 en Madrid en comparación con las 25.100 del 2009. Seguidamente y en el mismo nivel, del entorno a 42.000 viviendas finalizadas en 2006, se encuentran las provincias de Barcelona, Alicante y Murcia, las cuales han visto disminuir el número de viviendas terminadas en 2009 en más del 47% respecto al dato de 2006.

Las viviendas finalizadas en las 11 provincias analizadas representaban en 2005 el 59% del total nacional. En 2009 esta cuota había descendido hasta el 48%.

2005 2006 2007 2008 2009

Cuota (%) de viviendas terminadas en las 11 provincias analizadas respecto al total nacional 59% 55% 51% 50% 48%

El total de viviendas finalizadas en el primer trimestre de 2010 es de 63.344, un 38,5% menos que las terminadas en el mismo trimestre de 2009. Fuente: Ministerio de Vivienda



2.2 Índice de Actividad económica inmobiliaria: aei.EV

+ El Índice de Actividad económica inmobiliaria (aei.EV), es un Índice realizado con metodología propia, con referencia 2004=100, que mide la evolución de los flujos económicos derivados de la actividad inmobiliaria. La información procede de las hipotecas constituidas, los ingresos y gastos de construcción, y de las transacciones efectuadas, exceptuando los flujos relativos a costes de suelo y alquileres.

+ Las variables implicadas en el modelo se han recogido de organismos públicos y se han considerado en valores homogéneos sumando por su valor monetario en el importe total, por lo que el índice recoge la importancia de las variaciones de las mismas, dando así mayor fiabilidad y consistencia al modelo.

+ El aei.EV proporciona información que permite comparar la evolución de la actividad económica inmobiliaria en cada provincia. Se ha determinado anualmente para cada provincia en el periodo 2004 – 2010*.



2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010* España 100 110 115 114 89 49 32 Almería 100 133 173 157 106 41 21 Cádiz 100 125 131 119 86 33 17 Córdoba 100 121 128 128 97 57 41 Granada 100 151 156 183 167 80 49 Huelva 100 117 146 140 94 50 35 Jaén 100 114 134 145 120 67 48 Málaga 100 73 55 46 32 17 12 Sevilla 100 122 138 139 103 59 41 Andalucía 100 99 98 92 68 34 22 Huesca 100 108 102 96 85 48 31 Teruel 100 114 134 147 154 108 77 Zaragoza 100 80 78 82 74 50 34 Aragón 100 91 89 91 84 54 36 Asturias 100 119 114 94 78 53 40 Balears (Illes) 100 123 151 173 161 93 63 Palmas (Las) 100 105 108 110 85 43 27 Santa Cruz de Tenerife 100 101 107 102 78 56 44 Canarias 100 103 108 106 82 50 35 Cantabria 100 114 125 125 104 57 36 Ávila 100 158 203 211 176 111 78 Burgos 100 118 116 103 82 55 39 León 100 118 137 146 104 57 39 Palencia 100 113 118 115 81 48 36 Salamanca 100 122 131 120 96 57 41 Segovia 100 137 167 169 137 91 68 Soria 100 96 99 111 98 71 54 Valladolid 100 138 132 116 97 53 36 Zamora 100 121 123 102 81 56 44 Castilla y León 100 126 136 130 103 63 45

El Índice aei.EV referido a 2010 para cada provincia en particular, expresa la pérdida de flujos económicos como consecuencia de la generalizada menor actividad inmobiliaria.

Son las 4 comunidades autónomas con mayor actividad promotora, Andalucía, Madrid, Cataluña y comunidad Valenciana, las que han reducido en mayor medida sus flujos monetarios derivados de esta actividad, en el rango de 70 - 80% de 2004 a 2010.

En un plano intermedio, se sitúan 10 comunidades autónomas con descensos de su aei.EV en el intervalo del 50 al 70%: Aragón, Asturias, Canarias, Cantabria, Castilla y León, Galicia, Murcia, Navarra, País Vasco y La Rioja.

Gráfico 2.2 – 1

Fuente: INE, AHE, Ministerio de Vivienda y Euroval



2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010* Albacete 100 96 113 136 124 71 47 Ciudad Real 100 114 153 189 186 129 85 Cuenca 100 133 180 181 150 104 78 Guadalajara 100 124 154 156 116 74 54 Toledo 100 142 195 199 123 78 62 Castilla-La Mancha 100 124 168 185 137 74 63

Barcelona 100 102 104 100 71 37 29 Girona 100 103 105 105 79 36 23 Lleida 100 118 136 144 119 70 49 Tarragona 100 98 105 106 75 35 22 Cataluña 100 102 106 105 77 39 28

Alicante/Alacant 100 110 109 94 67 34 21 Castellón/Castelló 100 118 133 157 138 65 37 Valencia/València 100 129 150 162 130 66 41 Cd. Valenciana 100 117 125 125 98 49 29

Badajoz 100 90 97 119 131 73 48 Cáceres 100 115 124 134 124 91 68 Extremadura 100 99 107 125 128 80 56

Coruña (A) 100 102 105 109 100 57 37 Lugo 100 107 146 215 198 97 62 Ourense 100 112 131 125 102 65 45 Pontevedra 100 106 114 110 92 59 41 Galicia 100 105 114 122 108 62 42

Madrid 100 115 112 100 68 33 22

Murcia 100 149 162 151 124 66 39

Navarra 100 107 104 94 77 50 37

Álava 100 100 117 118 93 52 39 Guipúzcoa 100 105 99 83 75 58 49 Vizcaya 100 94 77 75 78 54 40 País Vasco 100 99 93 86 80 55 43

Rioja (La) 100 107 128 129 92 48 33

España 100 110 115 114 89 49 32 * Previsiones, no son datos definitivos.

En último lugar, las provincias en las que su actividad económica inmobiliaria se ha visto reducida en menor medida son en Islas Baleares, Castilla-La Mancha y Extremadura (aei.EV2010 = 63, 63 y 56, respectivamente).

Sin embargo, un análisis transversal de la evolución de los índices aei.EV, aporta una segunda dimensión de los comportamientos de las actividades inmobiliarias.

Si bien Castilla-La Mancha cierra el 2010 con una pérdida de actividad de solo el 37% en relación con 2004, también es una de las provincias que mayor descenso ha soportado en referencia a periodos anteriores.

Gráfico 2.2 – 2

Fuente: INE, AHE, Ministerio de Vivienda y Euroval



2.3 Actividad inmobiliaria: número de tasaciones

Nº de tasaciones % de

tasaciones de vivienda sobre

el total de inmobiliarias

% Var. interanual. Tasaciones inmobiliarias

número en miles

Total tasaciones

inmobiliarias

Tasaciones de vivienda

2001 983,1 782,3 79,6% 6,8% 2002 1.179,6 949,2 80,5% 20,0% 2003 1.389,0 1.146,3 82,5% 17,8% 2004 1.610,8 1.282,3 79,6% 16,0% 2005 1.798,1 1.424,0 79,2% 11,6% 2006 1.779,0 1.400,3 78,7% -1,1% 2007 1.510,8 1.153,8 76,4% -15,1% 2008 1.093,0 772,0 70,6% -27,7% 2009 1.043,8 715,1 68,5% -4,5%

+ La actividad inmobiliaria medida en el número y evolución de las tasaciones efectuadas, es una variable “proxy” indicativa de la evolución de la demanda residencial.

+ La tabla que se adjunta, en este epígrafe, muestra la evolución del número de tasaciones desde el año 2001 al 2009.

El número de tasaciones de vivienda constituye, en promedio del periodo analizado, el 77% del total de los Informes efectuados. En 2009 el porcentaje de tasaciones de vivienda sobre el total disminuye al 68,5%, indicando un desplazamiento de las tasaciones hacia otros activos.

A nivel nacional, la evolución anual de las operaciones se incrementa hasta el año 2005, para posteriormente comenzar a descender hasta el último año en el que se facilita información, 2009. Este debilitamiento de la actividad se hace más fuerte en el periodo 2007/08 (Var.-27,7%), para frenarse en el posterior, 2008/09 (Var.-4,5%).

Fuente: Banco de España Gráfica 2.3 - 2

Tabla 2.3 - 1



3. EVOLUCIÓN PRÓXIMA: MERCADO PRIMARIO RESIDENCIAL

3.1 Estimación del stock libre 2010

+ Para este estudio se partirá de un análisis de las viviendas iniciadas y finalizadas, mostrando los resultados del déficit o superávit del stock desde el año 2004 a 2010*.

Nº VIVIENDAS 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010*

INICIADAS

621.257 635.608 664.923 532.117 237.959 80.230 62.826

TERMINADAS

509.293 528.754 597.632 579.665 563.631 356.555 219.331

STOCK: Entendido como el número de viviendas terminadas sin vender.

+ Se han realizado dos escenarios para el cálculo del stock libre 2010*. En ambos escenarios, se ajusta la necesidad de vivienda nueva libre a la oferta disponible mediante el crecimiento de las unidades familiares como variable determinante de la demanda de vivienda.

_________________________

* El número de viviendas iniciadas y terminadas para el año 2010 son una estimación, considerando un escenario prudente, no son datos oficiales ni definitivos.


3.1 Estimación del stock libre 2010

ESCENARIO 1: Equilibrio de Oferta – Demanda. Stock 2004 = 0.

ESCENARIO 2: Teniendo en cuenta información facilitada por el Mº de Vivienda, de que el stock de viviendas en diciembre de 2009 era de 688.044, se estima:

Tomando como base el equilibrio en el Stock residencial en el año 2004, se ha desarrollado un modelo el cuál ajusta la necesidad de vivienda nueva libre a la oferta disponible. Mediante este procedimiento, podremos otorgar información fiable del número de viviendas nuevas que quedan por vender en el mercado inmobiliario.

ESCENARIO 1: - Bajo la hipótesis de Stock2004=0 se determina un

stock en 2010 sobre 1.000.000 de unidades.

ESCENARIO 2:

- Un déficit de vivienda en 2005 de 263.000 unidades.

- Un stock a diciembre de 2010 alrededor de 650.000 unidades.

Fuente: INE, Ministerio de Vivienda, Euroval y elaboración propia


3. EVOLUCIÓN PRÓXIMA: MERCADO PRIMARIO RESIDENCIAL

3.2 Previsiones de comportamiento del stock en el bienio 2011/2012. Escenarios

+ La previsión del stock futuro está basado en modelos econométricos propios.

+ Los gráficos que continúan determinan las previsiones de viviendas nuevas disponibles, teniendo en cuenta un stock real de 688.044 en 2009 y unas ventas anuales de aproximadamente 250.000 unidades a partir del año 2010. De esta manera se muestran, bajo hipótesis, dos estimaciones de la disponibilidad de stock ajustada a la oferta y la demanda.

+ Las previsiones se realizan en 2 hipótesis sobre el número de viviendas que se inician en cada uno de los años del bienio:

NÚMERO DE VIVIENDAS INICIADAS EN:

2011 2012

- Hipótesis 1: 0 0

- Hipótesis 2:

120.000 160.000


3.2 Previsiones del comportamiento del stock en el trienio 2010/2012. Escenarios

HIPÓTESIS 1: Supuesto de nula iniciación de proyectos promotores.

HIPÓTESIS 2: Se inician en 2011 y 2012, 120.000 y 160.000 viviendas respectivamente.

En la hipótesis de baja actividad promotora en los años 2011 y 2012, el stock de viviendas disminuiría en casi 450.000 unidades respecto a diciembre de 2010, suponiendo una demanda de 250.000 viviendas anuales.

Hipótesis 1: 2011 2012

STOCK 430.000 200.000

En la hipótesis de actividad promotora en la que se inician 120.000 y 160.000 viviendas en los años 2011 y 2012, respectivamente, el stock de viviendas disminuiría en casi 370.000 unidades respecto a diciembre de 2010, suponiendo una demanda de 250.000 viviendas anuales.

Hipótesis 2: 2011 2012

STOCK 450.000 380.000

Fuente: INE, Ministerio de Vivienda, Euroval y elaboración propia


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Informe de Coyuntura Inmobiliaria Nº2 – 1S2010 … · InmoCoyuntura – nº2 – Octubre 2010...

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