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INFORME DE INSPECCIÓN Y AVALÚO

1. Generales

2. Valores Estimados de la Propiedad (Terreno y Mejoras)

2.1. Valor de Mercado

2.2. Valores según los Métodos Utilizados

2.3. Valor de Liquidación o Venta Forzosa

2.4. Póliza de Seguro

3. Información de la Propiedad

3.1. Generales

3.2. Gravámenes De acuerdo a información obtenida en el Registro Público la Finca N°193544 se encuentra libre de gravámenes.

Referencia N° 2019-AV-05-04

Solicitado por: José Luis Vargas Ruiz

Propósito del Avalúo: Conocer el valor de mercado de la propiedad

Fecha de Solicitud: 10-may-19

Fecha de Inspección: 17-may-19

Fecha del Informe: 28-may-19

B/. 1,959,383.83En nuestra opinión, el Valor de Mercado de esta propiedad se estima en:

B/. 1,959,383.83Estimación según el Método de Costo:

En nuestra opinión, el Valor de Liquidación o Venta Forzosa se estima en: B/. 1,763,445.45

Para la contratación de la póliza de seguro contra incendio, sugerimos los siguientes límites:

Valor de Reconstrucción: N/A

Valor Físico Actual: N/A

Propietarios: Xenia del Rosario Ruiz de Vargas

José Luis Vargas Ruiz

Milagros Vargas Ruiz

Registro del Inmueble:

Finca: 193544

Plano N°: 809-08-14408

Documento REDI N°: 126835

Sección de la Propiedad, Provincia de: Panamá Oeste

Valor Inscrito de Terreno: B/. 159,198.74

Valor de Venta: B/. 24.00

Fecha de Registro: 7-Jul-00

Superficie Inscrita de Terreno: 32,381.82 m2

Código de Ubicación N° 8808

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3.3. Secuestro, Embargo u Otras Restricciones

4. Características del Sector

4.1. Tipo de Zona: Semi Urbana

Secuestro: Ninguno

Embargo: Ninguno

Otras Restricciones:

Como se detalla a continuación, en reiteradas ocasiones, en su momento la

Dirección Nacional de Reforma Agraria del Ministerio de Desarrollo

Agropecuario y posteriormente la Autoridad Nacional de Administración

de Tierras (ANATI) han solicitado al Registro Público el levantamiento de

cualquier restricción que pese sobre la Finca N° 193544, que se hubiese

originado por la reclamación presentada por Altos del Valle, S.A.,

aduciendo que dicha finca se encuentra sobre una propiedad que

pertenece a esta sociedad. Incluso el Registro Público reconoce a los

herederos del señor Manuel María Vargas Castillo como los actuales

propietarios de la Finca N° 193544.

- La Resolución D.N. 8-5-1262 del 23 de junio de 2000 de la Dirección

Nacional de Reforma Agraria del Ministerio de Desarrollo Agropecuario,

adjudica a título oneroso la Finca N° 193544 a Manuel María Vargas Castillo.

- La Resolución D.N-4763-07 del 11 de diciembre de 2007 de la Dirección

Nacional de Reforma Agraria del Ministerio de Desarrollo Agropecuario,

revoca la Resolución D.N. 8-5-1262 del 123 de junio de 2000, argumentando

que la Finca N° 193544 se enmarca dentro de la Finca N° 8819, inscrita al

Tomo 275, Folio 318, propiedad de Altos del Valle, S.A.

- Mediante la Escritura N° 21968 del 23 de octubre de 2009 se constituye el

proceso de sucesión luego del fallecimiento de Manuel María Vargas

Castillo. Se inscriben como nuevos propietarios de la Finca N° 193544 a sus

herederos: Xenia del Rosario Ruiz de Vargas, José Luis Vargas Ruiz y

Milagros Vargas Ruiz, luego de que cumplidos los trámites de ley, se

declaró no probado el incidente de exclusión de la sucesión en comento,

propuesto por Altos del Valle, S.A.

- La Nota N° DINRA-616 del 19 de mayo de 2010 de la Dirección Nacional de

Reforma Agraria del Ministerio de Desarrollo Agropecuario solicita al

Registro Público el levantamiento de los gravámenes que pesan sobre la

Finca N° 193544, ya que en opinión de la Procuraduría de la Administración,

esta dirección no es competente para solicitar al Registro Público que se

inscriban marginales.

- La Nota N° DNTR-DDN-332-2011 del 12 de agosto de 2012 de la Autoridad

Nacional de Administración de Tierras (ANATI) solicita al Registro Público

levantar el asiento 4 que pesa sobre la Finca N° 193544.

- El 20 de noviembre de 2015, José Luis Vargas Ruiz, uno de los tres

propietarios de la Finca N° 193544, solicita al Registro Público formalmente

por medio de su apoderado legal, el Lic. Domingo Méndez Quintero, la

Cancelación por Edicto del Asiento 160436 del Tomo 2006, que afecta la

finca antes citada.

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4.2. Infraestructura

4.3. Facilidades La propiedad objeto de este estudio se encuentra en una zona de alto atractivo turístico en el Corregimiento de Los Llanitos, sobre la Carretera Las Uvas en dirección hacia el Valle de Antón (aproximadamente a sólo 2.5 Km de distancia). Se encuentra cerca del centro comercial Paseo El Valle, en donde se ubican diversos comercios como Supermercado Rey, Farmacias Metro, Da Vinci Deli Pastas Gourmet, Latin Bikes, Okey Okey Bar Restaurante, entre otros así como el banco Caja de Ahorros; cerca también de diversos hoteles como Los Mandarinos Boutique, Spa and Hotel, Cabañas Villa Campestre, Hotel y Restaurante Valle Verde, entre otros.

5. Características del Lote

5.1. Ubicación Física Los Llanitos, Distrito de San Carlos, Provincia de Panamá.

5.2. Linderos y Medidas

5.3. Características del Terreno El lote donde se ubica la propiedad objeto de este avalúo es de forma irregular, con una superficie de 32,381.82 m2. El acceso al lote es mediante la Carretera Las Uvas - El Valle de Antón. Se encuentra ubicado entre dos lotes. Su topografía es mayormente plana. El terreno cuenta con diversa vegetación entre pinos y arbustos típicos de la región en diversos tamaños. El lote cuenta en el costado derecho con cerca de bloque con una altura de aproximadamente 2.50 m (confeccionada por el vecino), y en el costado izquierdo cerca de alambre de púas.

5.4. Mayor y Mejor Uso De acuerdo a las características del terreno y a la tendencia del área, el mayor aprovechamiento del lote en estudio es para uso comercial o residencial gracias a su proximidad a la vía principal.

6. Descripción de la Edificación y Mejoras

6.1. Tipo de Propiedad: Lote de terreno sin mejoras construidas en el mismo.

Calles de Acceso: Asfalto

Aceras: Sí

Sistema Sanitario: Sí, Alcantarillado Sanitario

Sistema de Acueducto: Sí

Sistema Pluvial: Sí, Alcantarillado Pluvial

Sistema Eléctrico: Sí, Tendido Aéreo

Sistema de Comunicaciones: Sí, Tendido Aéreo

Alumbrado Público: No

Al Norte limita con nacimiento del Río Corona.

Al Sur limita Richar Novey y Hermanos Hincapie, S.A.

Al Este limita con nacimiento del Río Corona.

Al Oeste limita con Hermanos Hincapie, S.A. y calle principal a El Valle de Antón.

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7. Método de Costo

Valor sugerido para la propiedad según el Método de Costo

8. Declaración de Cumplimiento Dejamos constancia de que el análisis, así como las opiniones y conclusiones que aparecen en el presente Informe de Inspección y Avalúo, se han llevado a cabo de conformidad con los principios y Códigos de Ética establecidos en las Normas Internacionales de Valuación (IVS), los Estándares Uniformes en la Práctica de Avalúos Profesionales (USPAP), la Unión Panamericana de Avalúos (UPAV) y el Instituto de Valuaciones y Peritajes de Panamá (IVAPPAN). La información utilizada para la elaboración de este informe se desprende de la documentación suministrada por las partes interesadas, así como de lo observado durante nuestra inspección a la propiedad valuada y de consultas realizadas al Registro Público. Nuestra empresa no se hace responsable de datos erróneos provenientes de dicha institución. Certificamos que no se ha omitido ningún detalle intencionalmente y que nuestra apreciación sobre el Valor del Mercado de la propiedad en estudio, no ha sido influenciada por la contratación de nuestros servicios profesionales, ni por la aceptación de los honorarios pertinentes. El Valor de Mercado es la cuantía estimada por la que un bien podría intercambiarse en la fecha de la valuación, entre un comprador dispuesto a comprar y un vendedor dispuesto a vender, en una transacción libre tras una comercialización adecuada, en la que las partes han actuado con la información suficiente, de manera prudente y sin coacción. El contenido de este informe es confidencial y para uso exclusivo de los usuarios a quienes se dirige el mismo. Queda terminantemente prohibida su publicación parcial o total sin la debida autorización escrita por parte de nuestra empresa.

Arq. Denis A. Samaniego D.

Valor del Terreno 32,381.82 m2 @ B/. 60.51 /m2 = B/. 1,959,383.83

Terreno y Mejoras B/. 1,959,383.83

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9. Acreditaciones del Valuador Arquitecto Estructural egresado de la Universidad Católica Santa María la Antigua (USMA –Año2008), Magíster en Administración de Construcciones (USMA – Año 2009). Posee Postgrado en Docencia Superior (Universidad Interamericana – Año 2012). En el área de Avalúos, cursó Diplomado en Valuaciones Inmobiliarias, dictado por el Instituto de Valuaciones y Peritajes de Panamá (IVAPPAN/USMA - año 2013). Cuenta con vasta experiencia en las áreas de inspección, administración, manejo de personal y presupuesto de obras civiles en general (viviendas, apartamentos, locales comerciales, entre otros). Miembro del Instituto de Valuaciones y Peritajes de Panamá (IVAPPAN).

10. Galería Fotográfica

Fotos del lote desde la calle:

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Fotos internas del lote:

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11. Localización Regional de la Propiedad

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12. Anexos

12.1. Comparables Utilizados para Determinar el Valor del Terreno según el Método de Costo

Comparable N° 1 Comparable N° 2 Comparable N° 3 Comparable N° 4

Descripción

Terreno plano

en El Valle de

Antón cerca de

la carretera

principal

Terreno plano

en El Valle de

Antón

Terreno plano

en Los Llanitos

Terreno plano

en la Calle de

Los Millonarios

en el Valle de

Antón

Área del Terreno (m2) 4,724.00 1,300.00 2,300.00 3,454.00

Características

Valor Total (B/.) 283,440.00 140,000.00 138,000.00 315,000.00

Valor Unitario (B/. / m2) 60.00 107.69 60.00 91.20

Ajustes por:

Ubicación -10.00% -10.00% 0.00% -10.00%

Infraestructura 0.00% 0.00% 0.00% 0.00%

Características 0.00% 0.00% 0.00% 0.00%

Amenidades -10.00% -10.00% 0.00% -10.00%

Valor Unitario Ajustado B/. / m2 48.00 86.15 60.00 72.96

Comparable N° 5 Comparable N° 6 Comparable N° 7

Descripción

Terreno

mayormente

plano en El Valle

de Antón

Terreno

quebrado en el

Valle de Antón

Terreno plano

en el Valle de

Antón

Área del Terreno (m2) 230,000.00 1,605.00 2,000.00

Características

Valor Total (B/.) 17,250,000.00 65,000.00 150,000.00

Valor Unitario (B/. / m2) 75.00 40.50 75.00

Ajustes por:

Ubicación -10.00% -10.00% -10.00%

Infraestructura 0.00% 0.00% 0.00%

Características 0.00% 10.00% 0.00%

Amenidades -10.00% -10.00% -10.00%

Valor Unitario Ajustado B/. / m2 60.00 36.45 60.00

Valor Unitario del Terreno B/. 60.51 / m2