Informe de Situacion Del Mercado Inmobiliario de Oficinas en Lima - Remax Consultores

7/14/2019 Informe de Situacion Del Mercado Inmobiliario de Oficinas en Lima - Remax Consultores

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Panorama económico, mercado inmobiliario

oficinas A+ en Lima y Centros ComercialesMayo2012

DiegoGonzálezT.-Owner

Remax–ConsultoresInmobiliarios—Av.Ejército710Of.704,Arequipa–Perú

T:51-998239791 :E:[email protected]



Remax–ConsultoresInmobiliariosPanorama económico, mercado inmobiliario oficinas

A+ en Lima y Centros Comerciales | 2

OVERVIEW PERÚDatos Generales

• Moneda:NuevoSol(PEN)• Áreatotal:1.28millonesdekilómetroscuadrados

• Idioma:PredominanteEspañol,QuechuayAymara

• Tipodegobierno:Democrático,mandatosde5años

• Población:

o 29.4millonesdepersonasparael2011

o 50-50hombresymujeres

o 30%menoresde14años

o 62%>14<65años

o 6%>65años

o 55%delapoblaciónubicadaenlacosta

o 31%enlasierrao 14%enlaselva

o 74añosexpectativadevida

o 51%PEA(Poblacióneconómicamenteactiva)

§ 30%dependiente

§ 21%independiente

o Desempleo7.7%

o Poblaciónensituacióndepobreza31.3%(2010)

• Vivienda:

o 86%vivenencasasindividuales

o 6%Edificiosdedepartamentos

o 8%otrotipo

• AccesoaInternet:36%

• Salud:64%conseguromédico(Sistemasocialoprivado)

• Economía(cifrasaabril2012):

o PBI:

§ $176.7billones(atipodecambiooficial)

§ Comoparidaddepoderdecompra:$301.5billones,posiciónanivelmundial42

§ Porsectores:

• Agricultura: 8%

• Industria: 38%

• Servicios: 54%

o TasadeinteréspreferencialcorporativaNuevosSoles:5.31%

o Tasadeinterésinterbancariapromedio:4.24%

o Circulante:S/.26535millones

o TipodeCambio:S/.2.639porUS$-S/.3.45por€

o ReservasInternacionalesNetas(RIN)$57490millones

o RiesgoPaís:164puntosbásicos(vs.166amarzo)

o RentabilidadanualBolsaValoresdeLima:17.6%

o Exportaciones:$45.5billones





§ Cobre,oro,plomo,zinc,latón,hierro,molibdeno,plata,petróleocrudoyderivados,gasnatural;

café,espárragosyotrosvegetales,frutas,textiles,harinadepescado,pescado,químicos,

productosfabricadosdemetalymaquinaria

§ Principalesdestinos:China15.2%,Suiza13%,EstadosUnidos:12.7%,Canadá9.1%,Japón4.8%,

Alemania4.2%

o Importaciones:

§ $36.5billones

§ Petróleoyderivados,químicos,plásticos,maquinaria,vehículos,televisoresacolor,equiposde

telecomunicaciones,hierroycero,harina,maíz,soya,papel,algodón,vacunasymedicinas

§ Procedencia:EstadosUnidos19.5%,China16.6%,Brasil6.5%,Ecuador5.2%,Argentina4.8%

o Calificación

§ S&PBBBOutlookestableal30.08.11

§ FitchBBBNoviembre11

§ Moody’sBaa3

Situación política y perspectivas económicas

El28deJuliodel2011OllantaHumalaTasso,militarensituaciónderetiro, asumiólapresidenciadelPerúdentrodeun

climadeincertidumbredebidoasupercepcióncomocandidatoradicalydeizquierda,lostemoressobrecambiosdrásticos

enelmodeloeconómicoperuanogeneraronincertidumbreenagentesfinancieroseinversionistasprivadosrespectoasus

siguientespasos.

LallegadaalpoderdeHumalasediograciasaalmoderacióndesudiscursoyalapresentacióndeuna“hojaderuta”enla

quese comprometía a expandir el roldelestadoperomanteniendo la estabilidadmacroeconómica desarrollandouna

“economía demercado nacionalista” con esto se acercó al centro del espectro político lograndocaptar al electorado

indecisoquefinalmentelediolavictoriaporsobreKeikoFujimori,hijadelexpresidenteAlbertoFujimori,aquienmuchos

atribuyeneliniciodelcrecimientoperuanoenladécadadelos90’graciassuscambiosestructuralesenmateriaeconómica

ypacificacióninterna.

Apesardeestostemoreselgobiernodioseñalesdetranquilidaddesdesullegadaalpoder,laeleccióndereconocidos

técnicoscomoLuisCastillaalmandodelMinisteriodeEconomíayJulioVelarde,reelectopresidentedelBancoCentralde

Reservaayudaronacimentarestapercepción.Esto,delamanoconunbajoíndicededeuda,elevadasperspectivasde

crecimiento económico y fortalecimiento de la liquidez externa hicieron que las expectativas de que semantenga la

políticamacroeconómicaseincrementen,llevandoaunaelevacióndelacalificacióndeladeudasoberanadelpaísalargo

plazoaBBBporpartedeS&P

LainclusiónsocialfueunadelasbasessobrelascualesHumalacimentósullegadaalapresidencia,elofrecimientodeun

mayor gasto en infraestructura y elevación de salarios en el sector público marcaron su discurso. Si bien estosofrecimientos semantienenelgobierno, una vezen el poder, ha indicado su intención de implementarlasdemanera

gradualydentrodeunenfoquedeprudenciafiscal.Esenelaspectosocialdondeelgobiernotieneenestosmomentossu

mayordesafío, elnivel deexpectativas eselevado sobretodo enla sierra sur del Perú,bastióndelHumalismo enlas

últimasencuestas.

Ladebilidaddesusinstitucionespúblicas,descontentoconelsistemapolíticoylostodavíaelevadosnivelesdepobreza(a

pesar de la drástica reducción experimentada de niveles de 50% hace 6 años) son riesgos latentes, sin embargo la

aplicacióndepolíticasfiscalesprudentes,estabilidadmacroeconómicayliberalizacióncomercialhanservidoparaque,a





pesardelosriesgosmencionados,inversionistaslocalesyextranjerosreactivensusplanesenformaaceleradadecaraal

2012

Overview Socio – EconómicoEvolución de los NSE del Perú

Lima vs. Resto del país

0%

10%

20%

30%

40%50%

60%

70%

80%

90%

100%

2003 2007 2011

51% 45% 41%

29%29%

30%

15%18% 20%

4% 6% 7%

1% 2% 2%

NSEA

NSEB

NSEC

NSED

NSEE

0%

20%

40%

60%

80%

100%

Perú Lima

41%

13%

30%

31%

20%

35%

7%16%

2% 5%

NSEA

NSEB

NSEC

NSED

NSEE





• Sibienlapercepcióndedesarrolloeconómicoesaceleradaenlasprincipalesciudadesaniveldeprovincias

todavíaeslento

• LosNSEdelasciudadesgrandessevanasemejandoaunrombo,peroelPerúengeneralsiguesiendouna

pirámide

• Existentodavíamarcadasdiferenciasconlapoblaciónrural

• Existeunapercepcióndemejoraybienestarapoyadaporelincrementodelaccesoalcréditodelasclases

populares,avancesnotoriosenequipamientodelhogarytelecomunicacionesasílodemuestran

• Sibienlabrechadeinsatisfacciónsevienecerrandoenlasciudades,alinteriordelpaístodavíaesunatarea

pendiente

SITUACIÓN MACROECONÓMICASegúnúltimascifrasemitidasporelINEI(InstitutoNacionaldeEstadísticaeinformática)laproducciónnacionalaFebrero

del2012experimentóuncrecimientodel7.18%,latasamásaltadelosúltimos6mesesysuperandolasexpectativasde

diferentesanalistastalescomoelconsensoBloombergde6.1%;se tuvieronresultadosfavorablesentodoslossectores

queconformanelíndiceexceptopesca.

Lorelevantedeestainformación,yqueasuvezhasidoresaltadoendiferentemediosdecomunicación,esqueconestas

cifraselPerúexperimenta30mesesdecrecimientocontinuo.Estecrecimientoseexplicaporeldinamismodelademanda

internaconindicadoresdecrecimientotalescomoun incrementode8.27%enventasalpormenorahogares,33.31%en

importacióndebienesdeconsumo,43.29%enventadeautosligerosy,especialmente,un 14.03%decrecimientoen

inversiónenconstrucción

1EnelPerúsemanejaunesquemade“flotaciónsucia”deltipodecambio

Tipo de cambio e inflación

Latendenciade fortalecimientodelSolsemantienealcanzandounnuevomáximode15añospesealasintervencionesconstantesdelBancoCentraldeReservadelPerú (BCR)1 Esto se explica por la continua desdolarización de los depósitos delsistemafinancieroyelconstanteingresodecapitalesdebidoalamenorpercepciónde riesgo de las economías emergentes. Almomento de la elaboración de esteinformeeltipodecambiosesitúaenS/.2.64porDólarAmericano

Latendenciaalafijacióndepreciosensolesparadiferentesactividades,incluidalaventadecasasyoficinas,hacetambiénevidenteestatendencia.

Lainflaciónacumuladaparaelprimertrimestredel2012llegóa0.99%,mientrasquelainflaciónanualinterrumpiósutendenciaalabajaalaumentarde4.17%enfebrero2012 a 4.23% en marzo 2012. A pesar de esta interrupción, se espera que la

tendencia a la baja continúe en los próximos meses aunque a menor ritmo delprevisto,sinembargo,existenfactoresquepodríangenerarpresionesinflacionariascomo a) mayor influjo de capitales producto de una acentuación de la crisisfinanciera mundial b) mayores presiones de commodities alimenticios y decombustiblesporinflaciónimportadaocondicionesclimáticasadversaslocales.

ÍNDICES DE MAYORCRECIMIENTO

CONSTRUCCIÓN14.03

FINANCIEROYSEG.13.72

RESTAURANTESYHOT.10.12

TRANSP.YCOMUNIC9.94%

COMERCIO8.89





FuenteBCR

EVOLUCIÓNDELTIPODECAMBIO

Sector Construcción

Sibienelsectorconstruccióntuvouncrecimientodel14.03%reflejadoenunconsumointernodecementosuperioren15.63%,esteseexplicaporlacontinuidaddeobrasdeconstrucciónespecialmentedeempresasminerasasícomoporlaconstruccióndeCentrosComercialescomoPlazaSanBorjayTiendaMaestroHomeCenterdeVillaelSalvador,CineplanetUnicachieneldistritodeSanMartíndePorres,entreotras.

Proyecciones 2012ApesardequeelmesdeFebrerotuvoundíaadicional,sehatenidoundinamismomayoralesperado.Losaludableesqueesterepunteseencuentrasustentadoenmayormedidaenelcrecimientodesectoresnoprimariosvinculadosalademandainternayenmenorgradoafactoresexternoscomomanufactura.

ElíndicedeconfianzaempresarialmuestraunincrementoubicándoseennivelessimilaresalosdeFebrerodel2011,épocapreviaalaselecciones.Esto,sumadoalacontinuidaddegastoenelsectorpúblico,seesperacontribuyanalcrecimientodelos próximos meses. Sobre esta base elÁrea deEstudios Económicos del BancodeCrédito del Perú (BCP) estima uncrecimientodel5.8%anualconsesgoalalzaparael2012.ElBCRlaubicaenun5.7%conproyecciónde6.3%decrecimiento





delPBIparael2013

Enloreferentealainflación,traslastasasaltasexperimentadasenel2011seesperaqueelen2012sevuelvaaubicarenelrangoobjetivodelBCR,laproyecciónesesteorganismoesde2.0%a3.0%

Seespera que elcrecimiento deesteaño sea encabezadopor elsector construccióny por otras ramasvinculadasa la

demandainternacomomanufacturanoprimariayservicios,esperándoseporelladodelgasto,unmayordinamismodelainversiónpúblicatraslacontraccióndelañopasado.

Elplandeestímulofiscalprevistoporelgobiernoestáenmarchaobservándosetasasdecrecimientodelainversiónde

gobiernosregionales

MERCADO INMOBILIARIO OFICINAS A+Consideramosqueelmercadoinmobiliarioseencuentraenunafasedecrecimientoconperspectivaspositivas.Estosedebe

aque,adiferenciadeotrospaíses,eslademandainternaimpulsaelcrecimientoenelpaís.Elsectorcomercioregistró,en

febrerodel2012uncrecimientode8.89%conavanceensus3componentes:comerciodevehículosautomotores,comerciomayorista y comercio alpormenor. SIanalizamosesteúltimoel incremento seda por laapertura denuevos localesy

mayoresventas.

Lamejoraenlasperspectivaseconómicas,talcomolodemuestraelÍndicedeExpectativasdelaEconomía,hageneradoque

lasempresasreactivenprocesosdeexpansiónsiendoestaunasituaciónqueserepitealolargodetodaslasindustrias.La

situacióndeinestabilidadpolíticaregistradahaprincipiosdelaño2011ocasionóunadesaceleraciónbruscadelasdecisiones

de inversión tanto a nivel de crecimiento empresarial como de desarrollo de proyectos inmobiliarios generando una

demandainsatisfechaquesearrastradesdeel2011(50,000m2segúninformedeCBRE|Perú),losnuevosproyectosA+se

encuentrantomadoscasiensutotalidadinclusiveantesdesusalidaalmercado.

UnhechoadestacareslaconsolidacióndeldistritodeSurco(zonadeChacarilla–ElPolo)comounnuevocentrofinanciero

yempresarialenLima.Accionesespecíficasdalamunicipalidaddeestadistrito,eldeseocadavezmayordeungrannúmero

depersonasdelsegmento“A”quevivenenesaszonas(especialmenteenLaPlanicie)devivircercadesulugardetrabajoy

elincrementodeltráficohaimpulsadolaconstruccióndenuevosedificiosdeoficinasenesesector.Unejemplodeestoesel

anunciodelnuevoproyecto“PanoramaPlazadeNegocios”deInversionesMajeyGrupoLander, quieneshananunciado

unainversióndeUS$114millonesparadostorresdeoficinasA+yuncentrocomercial enunáreade117,770m2elquese

ubicaráenlaurbanizaciónClubelGolfLosInkas,obraqueseestimaestéconcluidaparadiciembredel2014

Precios promedio de oficinas A+ en Lima

ConsideramosválidoasumirunpreciopromediodealquilerpormetrocuadradodeUS$19,sibienexistenproyectoscuya

ubicaciónsustentaría,desdeelpuntodevistadeelpropietario,elpagodehastaUS$23porm2consideramosqueestasson

situacionesexcepcionalesalmomentodelapreparacióndeesteinforme.

Acontinuaciónalgunosejemplosdelmercado:





CentroEmpresarialdelPark2-Miraflores$20m2

ProyectoJuandeArona(CentroFinancierodeSanIsidro)-19m2





Av.JoséFaustinoSánchez-Carrión,SanIsidro$18m2Av.PabloCarriquiri,SanIsidro(6añosaprox.)$15m2





San Borja: el próximo boom inmobiliario corporativo

DeacuerdoaunúltimoinformedeSemanaEconómica,eldistritodeSanBorjaseperfilacomoaquelenelquese

concentraráelpróximoboomdeoficinascorporativas,sinllegaralosnivelesdefocalizacióndeSanIsidro,Mirafloreso

SantiagodeSurco;loscrucesdelasavenidasJavierPradoconGuardiaCivilyJavierPradoconSanLuisconstituiránlapróximazonacorporativadeestedistrito.

Elproyectoque,segúnseindica,seráelcatalizadorparaestedesarrolloeselSanBorjaPlaza,proyectodelGrupoBrescia.

SanBorjapresentacaracterísticasquelohacenúnico:

a) PoseeunadelimitaciónordenadaencerradoenuncuadranteconformadoporarteriasprincipalescomosonJavier

PradoporelNorte,PrimaveraporelSur,PanamericanaSurporelesteyGuardiaCivilporelOeste.Esatravesado

pordosavenidasprincipales(AviaciónySanLuis)yposeecallessecundariasparadesfoguedetráfico.

b) Esunodelosdistritosmásamigablesconelmedioambiente,incentivaelcuidadoydesarrollodeáreasverdesy

sehadesarrolladounaculturadecuidadodelasaludincentivandoasusvecinosaqueusenelcircuitodel

“Pentagonito”paracorreryhaceractividadesalairelibrec) PoseeelprincipalcircuitoculturaldelaciudadconlaBibliotecaNacional,MuseoNacionalyunnuevoteatrode

últimageneración

d) Bajacriminalidad

e) Esun“puntomedio”paraejecutivosquevivenenSanIsidro-MirafloresoChacarilla-LaPlanicie

ElprecioporM2actualmenteesmenor,todavía,quelostradicionalesdistritoscorporativosestandocercanosalos$2,700

menoresalos$5,000deSanIsidro,$4,000deMirafloreso$3,500deSurco.

Apesardetodasestasventajasexistenproblemasporresolvercomosoneltamañopequeñodelamayoríadelotesloque

obligaajuntarvariosdeellos.Otroobstáculoimportanteseráelcambiodezonificaciónrequeridoquepuedeenfrenarel

deseomunicipaldeseguirprivilegiandolaszonasresidenciales





CENTROS COMERCIALESEntrelosaños2005al2011elusodeloscanalesdeventamodernos(CentrosComerciales)hacrecidoenformasostenida.

EstoloconfirmanempresasdeinvestigacióndemercadoscomoArellanoMarketingsegúnlacualelalcancedeloscentros

comercialespasódeun45%aun66%,lossupermercadosde64%a81%ylastiendaspordepartamentode45%a63%

Segúnunasegmentacióndemercadobasadaenestilosdevidautilizadaporestaempresainvestigadora,el56%delos

peruanostieneunestilode vidamoderno,cifraqueenprovinciasllegaaun57%.Laspersonasque tienenesteestilode

vidasonmuchomáspropensasaasistiracentroscomerciales,saliracomerfueraygastarenviajesydiversión.

Elcrecimientosostenidodelaeconomíadelosúltimosañoshahechoqueunagrancantidaddeperuanos,queantesno

podíanalcanzara estetipodebienestar,se incorporea esteestilodevidadándoseun“boom”de desarrolloeconómico

especialmente en provincias. Esto ha generado que, por ejemplo, el 40% de la inversión en centros comerciales se

concentreenelinteriordelpaísparaelaño2013segúninformedelaCámaradeComerciodeLima.

Parael2012lalistadecentroscomercialesainaugurareanivelnacionales:

Grupo Marca Comercial Fecha lanzamiento Inversión

Brescia (Cúbica) SanBorjaPlaza Noviembre $94MM

Brescia (Cúbica) PasoMancoCápac IVT ND

Parque Arauco - Wiese MegaplazaExpressChincha Diciembre $9.5MM

Mall Aventura Plaza Mall Aventura Plaza SantaAnita

Agosto $62MM

Cencocsud BajadaBalta Mayo $4.6MM

Pentarama CineramaPlaza(Tarapoto) Mayo $5MM

Ekimed El Quinde Shopping PlazaIca

IIIT $12MM

Interbank RealPlazaHuánuco IISem $21.5

Penta Penta Mall Mansiche(Trujillo) IISem $10MM

Penta PentaMallCantoGrande Noviembre $7MM

Penta PentaMallCampoy Noviembre $7MM

Penta PentaMallCruceta Diciembre ND





AdemásdelasyaconsolidadasArequipa,TrujilloyPiuraciudadescomoTacna,Cusco,Ayacucho,Huánuco,Loreto,Pasco

ySanMartínquetienenmásde200milhabitantessonmercadospotencialesparaeldesarrollodeesteformato.

Entotalparael2013secontarácon22nuevoscentroscomercialesenelPerúconuntotaldeinversióndemásdeUS$687

millones.EnLimahastael2013seconstruirán13nuevoscentrosubicadosenlosdistritosdeSanIsidro,Surco,SantaAnita,

Breña,VillaElSalvador,SanJuandeLurigancho,ElAgustino,Chorrillos,SanBorja,Ate,JesúsMaríaySantaMaríadelMar.

LamayorcantidaddeproyectosserándesarrolladosporRealPlaza(GrupoInterbank),MultimercadosZonales(Grupo

Romero)yParqueAraucodeChile

Antelafaladeterrenosdegrandessuperficies,unanuevatendenciaenlaciudaddeLimaeseldesarrollodelos

denominados“stripmalls”cuyoformatopermiteubicarlosenáreasdegrandensidadurbana.

Jockey Plaza y Plaza San Miguel, los malls con el alquiler más alto

ElrankingdelmalmáscaroparaponerunatiendalolideraactualmenteelJockeyPlazacon$70porM2mientrasqueenPlazaSanMiguelelcostoseubicaen$65.LessiguenLarcoMar,RealPlazaCentroCívicoyMegaplazaNorte.

Elprecio,sinembargo,varíadeacuerdoalaubicacióndelatiendasegúnpiso,ubicaciónenesquina,corredor,cercaníaa

tiendaancla,etc.

Retail de Salud: el otro boom

ProductodelamayorcapacidadadquisitivaenelPerú,elgastoydemandaporatencióndesaluddemejorcalidadseha

incrementado.Existeactualmenteungrandéficitde“camas”loquehahechoqueloscostosparalascompañíasde

segurosseeleveobligándolasatomarposicionesestratégicasenestesentido.

EsasíquelasprincipalesempresasdesegurosdelPerúcomosonRímacyPacíficoSeguroshaniniciadounacarrerapor

desarrollarsuspropioscentrosdesalud,adquiriendoparaestoalgunasclínicasexistentesybuscandoterrenospara

desarrollarproyectospropios.LafamiliaBrescia(Rímac)adquiriólaClínicaInternacionalyelterrenodelaexembajada

americana,elGrupoRomeroporsuparte(Pacífico)comprólasclínicasSanBorjayClínicaElGolf(estratégicamente

ubicadaenSanIsidro)

Sinembargolacompetencianoessólointerna,operadoresextranjeroscomoBanmédicaeIntegramédica,ambaschilenas

yavantomandoposiciones,laprimeraadquiriólaClínicaSanFelipe,LaboratoriosRoeyelCentroMédicoCamacho.





Lainformacióncontenidaenesteinformehasidoobtenidade:

• ReportemensualÁreadeEstudiosEconómicosdelBCP• InformeTécnicodelINEIaAbrildel2012• ArellanoInvestigaciónyMarketing• S&P,Fitch,Moody’s• Mediosdecomunicaciónperuanosdiversos

EsderesponsabilidaddelapersonaoinstituciónqueutiliceesteinformelaconfirmacióndelaveracidaddelamismaRemax-ConsultoresInmobiliariosno garantizasucompletitudniveracidad.Lasopinionesyestimados representannuestrojuiciodada lainformacióndisponible.Decisionesdeinversiónnodebensertomadassobrelabasedeesteinformeyaqueelmismotienecaráctermeramenteinformativo-©Remax-ConsultoresInmobiliarios2012-Ningunaparte

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