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INFORME 5/2013

Los precios en perspectiva, y una mirada al futuro

Las estadísticas de precios

Aunque hay diversos trabajos sobre los precios de la vivienda en España,

que tratan de analizar la evolución de los mercados desde distintas fuentes

de información, para el conocimiento sistemático de los precios por metro

cuadrado seguimos dependiendo del Ministerio de Fomento, que se basa en

los valores que le proporcionan las sociedades de tasación. Otras fuentes

como las operaciones de compraventa efectivamente intervenidas por los

notarios y consignadas en el registro de la propiedad, son también

interesantes, pero es fácil ver que cada una tiene sus ventajas e

inconvenientes para conocer el valor de mercado. Concretamente, la

estadística del Colegio de Registradores de la Propiedad señala que desde los

máximos de 2007 a la actualidad los precios de la vivienda han caído un

30,3%, y que ahora se encuentran igual que hace diez años. Estos datos,

año más año menos, y teniendo en cuenta que son de fuentes distintas,

miden precios totales o precios por metro cuadrado, no son muy diferentes

de los de la Tabla 1 donde vemos una caída del 26,7% entre 2008 y 2013 y

permanecen prácticamente igual entre 2004 a 2013.

Tabla.1 – Precio €/m² de vivienda libre

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 1Tr13

%Var.

04/1Tr13

%Var.

08/1Tr13

Nacional 1.546 1.761 1.944 2.056 2.071 1.917 1.843 1.740 1.588 1.519 -1,7% -26,7%

Andalucía 1.277 1.469 1.634 1.740 1.782 1.654 1.581 1.490 1.334 1.287 0,8% -27,8%

Aragón 1.386 1.593 1.824 1.915 1.908 1.731 1.661 1.541 1.384 1.315 -5,1% -31,1%

Asturias (Ppdo. de) 1.313 1.461 1.605 1.723 1.770 1.616 1.635 1.589 1.503 1.479 12,6% -16,4%

Balears (Illes) 1.747 1.972 2.200 2.367 2.410 2.193 2.093 1.991 1.840 1.788 2,3% -25,8%

Canarias 1.411 1.566 1.695 1.796 1.794 1.665 1.567 1.489 1.355 1.248 -11,5% -30,4%

Cantabria 1.513 1.687 1.907 2.039 2.024 1.832 1.856 1.783 1.717 1.620 7,1% -20,0%

Castilla y León 1.152 1.285 1.417 1.502 1.495 1.397 1.384 1.305 1.218 1.188 3,1% -20,5%

Castilla-La Mancha 1.030 1.233 1.360 1.424 1.402 1.247 1.243 1.173 1.064 996 -3,3% -29,0%

Cataluña 1.805 2.013 2.257 2.398 2.463 2.303 2.233 2.099 1.878 1.757 -2,7% -28,7%

Cd. Valenciana 1.216 1.431 1.570 1.645 1.670 1.542 1.453 1.357 1.213 1.146 -5,7% -31,4%

Extremadura 759 865 943 1.011 1.026 1.013 999 984 901 892 17,6% -13,1%

Galicia 1.060 1.210 1.394 1.512 1.552 1.452 1.455 1.394 1.264 1.215 14,6% -21,7%

Madrid (Cd. de) 2.407 2.706 2.912 3.001 2.914 2.665 2.529 2.317 2.079 1.959 -18,6% -32,8%

Murcia (Región de) 1.154 1.326 1.449 1.585 1.582 1.396 1.354 1.247 1.137 1.104 -4,4% -30,2%

Navarra (Cd. Foral de) 1.411 1.556 1.664 1.705 1.748 1.636 1.547 1.446 1.379 1.376 -2,5% -21,3%

País Vasco 2.261 2.514 2.777 2.933 2.996 2.782 2.660 2.587 2.523 2.555 13,0% -14,7%

Rioja (La) 1.256 1.419 1.595 1.601 1.587 1.541 1.495 1.408 1.327 1.361 8,3% -14,2%

Fuente: Ministerio de Fomento y Euroval

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Diferencias entre comunidades autónomas

Es un hecho cierto que la serie que se muestra en la Tabla 1, sobre una base

amplia y consistente en el tiempo, muestra una fuerte subida del precio

entre 2004 y 2008, lo que hace que nueve años después, y pese al

hundimiento del sector, los precios se mantengan al mismo nivel, o

hayan subido en algunas comunidades autónomas. Esto puede

considerarse algo negativo cuando hay la expectativa de revalorización

continua de la vivienda, pero en cualquier caso habría que tener en cuenta –

como sostiene Robert Shiller, la principal autoridad en este tema-, que esta

revalorización debería ir en concordancia con el crecimiento del

producto bruto de la economía, esto es, alrededor de un 3% anual en el

caso de la economía española en circunstancias normales. Esto implica

que las subidas que vemos en los años anteriores a 2008 son excesivas

cada una de ellas, y completamente desproporcionadas si las vemos como

un fenómeno acumulativo.

Entre 2008 y 2013, la vivienda libre cae en España un 26,7%, con

diferencias significativas entre comunidades autónomas. En un primer

grupo, con caídas entre el 33% y el 26% está Madrid, Valencia, Aragón,

Canarias, Murcia, Castilla-La Mancha, Cataluña, Andalucía y Baleares. En

un segundo grupo, alrededor del 20% de caída, están Galicia, Navarra,

Castilla y León, y Cantabria. Y en un tercero, con caídas menores se

encuentran Asturias (16,4%), País Vasco (14,7%), La Rioja (14,2%), y

Extremadura (13,1%).

En el primer grupo, las comunidades tienen precios por metro cuadrado

inferiores a las de 2004, excepto Andalucía y Baleares, que prácticamente

conservan los mismos niveles de precios de hace nueve años. Las

comunidades del grupo segundo y tercero tienen todas ellas niveles de

precios por metro cuadrado superiores a 2004. Puede encontrarse una

relación entre una subida menos pronunciada de los precios en la fase

del auge y una menor caída en la fase posterior.

La dispersión que existe entre comunidades autónomas refuerza la idea de

que, aun con este nivel de agregación, los mercados de viviendas son

dispares, y aunque aparentemente se mueven juntos al alza y a la baja,

presentan diferencias muy significativas. La lectura atenta de estos datos

proporciona una información valiosa sobre la evolución dispar de los precios

en las distintas comunidades autónomas, así como el papel que actualmente

juegan en el ajuste de los distintos mercados.

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Gráfico.2 – Evolución del precio €/m² del vivienda libre por CCAA y España

400

700

1.000

1.300

1.600

1.900

2.200

2.500

2.800

3.100

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 1Tr13

Nacional

Andalucía

Aragón

Asturias (Ppdo.de)

Balears (Illes)

Canarias

400

700

1.000

1.300

1.600

1.900

2.200

2.500

2.800

3.100

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 1Tr13

Nacional

Cantabria

Castilla y León

Castilla-La Mancha

Cataluña

Cd. Valenciana

Extremadura

400

700

1.000

1.300

1.600

1.900

2.200

2.500

2.800

3.100

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 1Tr13

Nacional

Galicia

Madrid (Cd. de)

Murcia (Región de)

Navarra (Cd. Foral)

País Vasco

Rioja (La)

Fuente: Ministerio de Fomento y Euroval

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Efectos sobre la economía financiera

Los precios se han movido en estrecha relación con el papel que juegan las

viviendas en los activos de las entidades financieras. Hemos visto mercados

en la costa y ciudades, donde la demanda era elástica al precio, de manera

que rebajas del precio propiciaban las ventas, en otros lugares no ha sido

así, por falta de una demanda.

La pérdida de valor de la garantía hipotecaria ha afectado a las entidades

financieras, viéndose obligadas a efectuar fuertes dotaciones por

depreciación. Sin embargo, hasta 2011 no se inician las fuertes rebajas

en los precios, una vez que se obliga por parte del Gobierno a bajar las

valoraciones en balance, y los inversores extranjeros se muestran activos

en la compra de inmuebles con fuertes descuentos. Esto se traslada poco a

poco a los minoristas, con diferencia entre entidades, pues algunas se

muestran más decididas en sus rebajas y ventas, anticipando un mercado a

la baja. Desde entonces, el mercado es en general claramente bajista.

Algunos inversores que habían comprado en 2008 y 2009 a precios que

luego resultaron altos, querían resarcirse obteniendo rebajas importantes en

sus nuevas operaciones.

La Sociedad de Gestión de Activos Inmobiliarios procedentes de la

Reestructuración Bancaria (SAREB) introduce un nuevo elemento en la

consideración del precio, pues adquiere activos de las entidades

financieras intervenidas con un descuento importante, pero tiene que

proporcionar rentabilidad a sus accionistas y bonistas, con lo cual tampoco

puede vender a precios excesivamente bajos.

La SAREB carece de recursos para financiar la compra de viviendas a

posibles compradores, por lo que tiene líneas con entidades financieras. La

cuestión de la financiación de las viviendas es un tema polémico, que tiene

varias lecturas. Una es el sesgo de las entidades financieras hacia la

financiación de la compra de viviendas propias; otra, el bajo tipo de interés

que se recibe por un préstamo con tanto riesgo, lo que hace poco rentable el

negocio hipotecario. Esto lleva a que se estén aplicando por algunas

entidades descuentos adicionales cuando el cliente compra sin solicitar

préstamo, lo cual es otra variable que influye en la tendencia a la baja en el

precio de la vivienda.

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Lo que nos dice la evolución del mercado hipotecario

En la Tabla 2 recogemos el número e importe de hipotecas constituidas

sobre viviendas, donde lo más llamativo es la fortísima caída desde 2004,

que supera el 75%. Hemos desagregado la información en 2012 y 2013,

para que se pueda analizar como movimientos que puedan interpretarse

como estabilidad o ligeras subidas, ocurre a niveles tan bajos que no

resultan significativas ni relevantes para realizar una interpretación de

cambio de tendencia.

Puede asegurarse que una recuperación de la demanda, que podría surgir

del abaratamiento de la vivienda, se ve contrarrestada por la recesión de la

economía, el paro excepcionalmente elevado, y las expectativas que

desaniman a los posibles compradores.

Tabla.2 – Número e importe* de hipotecas constituidas sobre viviendas

2004 2010 2011 2012 sep-12 oct-12 nov-12 dic-12 ene-13 feb-13

%Var

04/12

Nacional Nº 1.107.664 607.535 408.461 274.715 21.195 19.105 19.115 17.577 25.447 24.197 -75,2%

Imp. 122.147 71.041 45.716 28.349 2.171 1.923 2.011 1.783 2.619 2.508 -76,8%

Andalucía Nº 197.480 107.032 78.495 52.537 4.153 3.645 3.522 3.032 5.205 4.545 -73,4%

Imp. 19.136 10.865 7.598 4.796 364 332 339 261 454 404 -74,9%

Aragón Nº 27.290 17.202 11.564 8.786 587 579 1.005 841 1.139 760 -67,8%

Imp. 2.937 1.963 1.298 873 57 54 131 87 123 79 -70,3%

Asturias,

Ppdo. de

Nº 21.236 13.769 7.907 4.984 418 605 313 407 454 514 -76,5%

Imp. 1.882 1.510 817 484 41 61 28 43 42 49 -74,3%

Balears, Illes Nº 29.884 17.318 12.554 8.935 739 586 590 639 722 613 -70,1%

Imp. 3.650 2.059 1.416 976 73 63 55 105 88 64 -73,3%

Canarias Nº 51.205 26.236 15.898 11.506 633 897 723 828 897 1.257 -77,5%

Imp. 4.916 2.586 1.522 944 48 76 56 64 75 89 -80,8%

Cantabria Nº 12.399 9.477 5.577 3.520 213 192 200 218 460 254 -71,6%

Imp. 1.228 1.157 613 362 27 20 23 27 47 26 -70,5%

Castilla y León Nº 47.414 32.642 22.266 15.077 1.124 950 1.071 927 1.331 1.485 -68,2%

Imp. 4.611 3.705 2.266 1.440 110 86 106 81 131 147 -68,8%

Castilla-La Mancha Nº 38.689 23.353 14.480 10.650 676 652 607 675 854 776 -72,5%

Imp. 3.795 2.499 1.428 979 57 55 50 60 71 66 -74,2%

Cataluña Nº 211.116 94.752 63.547 42.632 3.472 3.097 2.498 2.550 3.751 3.420 -79,8%

Imp. 26.586 12.180 7.846 4.601 378 338 281 261 414 396 -82,7%

Cd. Valenciana Nº 156.790 70.256 43.552 28.628 2.450 2.229 2.058 1.741 2.375 2.411 -81,7%

Imp. 14.502 6.890 3.986 2.349 204 182 154 136 200 199 -83,8%

Extremadura Nº 15.215 12.739 8.166 5.095 322 397 424 346 561 334 -66,5%

Imp. 1.050 1.152 664 379 25 34 32 24 43 24 -63,9%

Galicia Nº 44.453 31.778 21.135 12.318 900 948 823 793 1.132 1.138 -72,3%

Imp. 3.942 3.338 2.169 1.150 84 87 76 73 102 101 -70,8%

Madrid, Cd. de Nº 153.666 85.088 56.755 37.547 3.084 2.344 3.050 2.544 3.740 3.900 -75,6%

Imp. 23.036 12.977 8.361 5.362 431 308 414 328 509 551 -76,7%

Murcia, Región de Nº 42.323 20.652 13.320 8.584 624 478 490 438 673 621 -79,7%

Imp. 3.844 1.951 1.183 639 47 38 37 38 54 50 -83,4%

Navarra,

Cd. Foral de

Nº 11.648 7.076 5.520 4.105 279 252 238 237 388 399 -64,8%

Imp. 1.279 845 666 460 34 25 24 30 43 43 -64,0%

País Vasco Nº 37.208 30.230 23.065 17.033 1.346 1.085 1.292 1.167 1.444 1.522 -54,2%

Imp. 4.776 4.421 3.355 2.222 173 152 183 150 183 195 -53,5%

Rioja, La Nº 7.320 6.106 3.535 1.895 116 131 162 143 211 207 -74,1%

Imp. 772 714 379 185 11 11 19 12 22 20 -76,0%

* importe en millones de euros

Fuente: INE y Euroval

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En la Tabla vemos como esta caída de la actividad hipotecaria es

general para todas las comunidades autónomas, y aunque hay diferencias

entre algunas donde cae más del 80% como la Comunidad Valenciana o la

de Murcia, y otras donde esta caída es mucho más baja como el País Vasco,

donde está alrededor del 55%, el fenómeno es compartido por aquellas

comunidades donde el volumen de operaciones es más elevado como

Andalucía, Cataluña o Madrid.

En el futuro próximo el precio de la vivienda y la recuperación del

mercado de hipotecas va a depender de los factores diversos que hemos

venido mencionando: una estabilización de la elasticidad de la demanda

al precio, el papel de los inversores, la orientación de las entidades

financieras a liquidar activos, y sobre todo la evolución de la economía

y del empleo, que es causa y efecto del fenómeno que analizamos.

Junio de 2013