INVERSION EXTRANJERA

EN BIENES RAÍCES EN

ESTADOS UNIDOS

MARIA J NUNEZ, REALTOR

HOMESMART REALTY WEST

INVERSION EXTRANJERA EN BIENES

RAICES EN EE.UU.

US$ 74 mil millones entre 04/2019-03/2020 según NAR*

¿Quién es considerado cliente extranjero?

- Extranjero no residente: no estadounidense con residencia

permanente fuera de EE.UU.

- Extranjero residente: no estadounidense que es inmigrante

reciente o titular de visa de no inmigrante que reside en EE.UU.

por razones profesionales, educativas o de otro tipo.

IMP: la compra de bienes raíces en EE.UU. no otorga estatus migratorio especial y no permite la

estadía en el país por más tiempo de lo que la respectiva VISA designada permite

* National Association of Realtors.

Ranking Inversión Extranjera en Bienes Raíces por país (entre 04/2019 – 03/2020):

- China US$ 15 billones

- Canadá US$ 9.5 billones

- México US$ 5.8 billones

- India US$ 5.4 billones

- Colombia US$ 1.3 billones

Ranking destino de inversión extranjera:

Florida (22%), California (15%), Texas (9%), Nueva York (5%) y Nueva Jersey (4%)

INVERSION EXTRANJERA EN BIENES

RAICES EN EE.UU.

7 PASOS PARA INVERTIR EN UN BIEN RAIZ

PASO 1: DECIDIRSE A COMPRAR

PASO 2: BUSCAR FINANCIAMIENTO

PASO 3: CONTRATAR A UN AGENTE DE BIENES RAICES

PASO 4: ESCOGER UNA PROPIEDAD

PASO 5: HACER UNA OFERTA, ABRIR ESCROW

PASO 6: REVISAR E INVESTIGAR CON DILIGENCIA

PASO 7: CERRAR ESCROW

PROCESO PARA LA COMPRA DE BIENES

RAÍCES EN EE.UU. DESDE EL EXTRANJERO

PASO 1: DECIDIRSE A COMPRAR

¿Por qué invertir en bienes raíces?

- FLUJO DE INGRESOS: después de pagar los gastos operativos, el

inversionista recibe un retorno neto.

- DIVERSIFICACION DE LAS INVERSIONES

- BAJA VOLATILIDAD: fluctuaciones en mercados financieros tienen

generalmente menos impacto en los bienes raíces que otras

inversiones.

- APALANCAMIENTO: se pide prestado en contra del valor del bien.

El inversionista gana dinero no solo en la inversión inicial, sino

también porque los fondos estuvieron disponibles para otras

inversiones.

PASO 1: DECIDIRSE A COMPRAR

¿Por qué invertir en Estados Unidos?

- EE.UU. tiene una economía estable, ofrece un inventario de

propiedades amplio y diverso y es considerado un país seguro

para invertir.

- APRECIACIÓN: el valor de los bienes raíces en EE.UU. ha tendido

a aumentar con el tiempo.

- DEPRECIACIÓN: deducción anual de impuestos por depreciación.

- CONDICIONES DEL MERCADO: Si el PIB crece y el mercado se

expande, la demanda aumenta y los precios de los alquileres

suben en consecuencia

- TASAS DE INTERES: aún están a niveles históricos bajos

PASO 1: DECIDIRSE A COMPRAR

¿Por qué invertir en California y San Diego?

- California es uno de los estados más atractivos para inversionistas.

- La economía de California es la más grande de EE.UU. Si California fuera un país,

se clasificaría como la 5ª economía más grande del mundo.

- San Diego es la 2ª ciudad más grande de California y la 8ª más grande de la nación.

- TURISMO en San Diego: principal industria debido a su clima ideal durante todo el

año, sus playas y numerosas atracciones turísticas. Recibe casi 35.1 millones de

visitantes cada año.

- La apreciación de los bienes raíces en San Diego está en el top 10 de EE.UU. El

promedio anual de apreciación: 5.9% en los últimos 10 años.

- El alquiler promedio de un apartamento aumentó un 4% en comparación con el año

anterior. Esta ha sido la tendencia en los últimos años.

- Los costos de vivienda en San Diego son menores que ciudades comparables.

Programa para extranjeros que desean invertir en bienes raíces en EE.UU.:

FOREIGN NATIONAL LOAN

- Clientes se evalúan caso a caso.

- Tiempo de procesamiento del préstamo: 30 a 60 días

- Contacta a un agente de banco en EE.UU. y recopila la información y los documentos solicitados por la institución para poder tener una pre-aprobación del crédito hipotecario.

- Averigua la forma de obtener el tipo de cambio más óptimo al momento de transferir dineros desde tu país de origen a EE.UU. para el enganche y gastos de cierre.

PASO 2: BUSCAR FINANCIAMIENTO

- Informe de crédito del país de origen.

- Si no hay, 2-4 cartas de acreedores (banco, tarjeta de

crédito, préstamo de automóvil, etc.)

- Declaraciones de impuestos del país de origen. Activos en

el país de origen son permitidos.

- Número de identificación fiscal individual (ITIN) obtenido

en el IRS (EE.UU.) antes del cierre de la compra.

- Documentos demostrando ingresos obtenidos en los

últimos 2 años.

- Carta/referencia escrita por el empleador actual.

Documentos solicitados (1/2):

- Carta/referencia del contador (si comprador trabaja en forma

independiente).

- Estados de cuenta bancarios de los últimos 12 meses

(cuentas corrientes y de ahorro).

- Comprobantes de fondos para el cierre de la transacción y

reservas de los últimos 2 meses (en algunos casos se

requieren 12 – 24 meses de reservas).

- Pie requerido usualmente: 30-40%.

- Pasaporte actual con visa estadounidense, si aplica.

- Documentos deben estar traducidos al inglés.

Documentos solicitados (2/2):

¿Qué es ‘Estar Pre-Aprobado’?

Pre-Aprobación consiste en la promesa del prestador para financiar una propiedad por un monto determinado, a una tasa de interés determinada, sujeto a que se cumplan ciertosrequerimientos.

¿Por qué la Pre-Aprobación es importante?Muestra al vendedor que el comprador tiene los recursos para hacer la compra. Además ayuda a actuar rápidamente al encontrarla propiedad en la que se quiere invertir. Un comprador pre-aprobado es más atractivo para el vendedor y esto puede ser un factor decisivo cuando hay más ofertas.

Conociendo tu presupuesto para invertir, estarás listo para comenzar a buscar la propiedad con tu agente inmobiliario.

ESTAR PRE-APROBADO PARA EL

PRÉSTAMO

PASO 3: CONTRATAR A UN AGENTE DE

BIENES RAICES

Una vez que hayas decidido comprar una propiedad en EE.UU., es conveniente que te asesores por un equipo de profesionales.

Encuentra un agente inmobiliario que:

- Escuche tus necesidades y te guíe en la compra del bien raíz.

- Entienda la complejidad del mercado inmobiliario actual.

- Te guíe en el cálculo de estimación de gastos operacionales y retorno de la inversion.

- Sea flexible con la diferencia horaria entre EE.UU. y tu país de origen.

- Te sientas cómodo, en confianza y hablen un mismo idioma.

* Tú no eres el que paga los servicios del agente que te representa. La persona que paga la comisión es el vendedor de la propiedad.

- Educar acerca del mercado inmobiliario actual y el proceso de compra de propiedades

- Buscar propiedades para inversión de acuerdo a las necesidades, requerimientos(flujo de caja, retorno de la inversión, etc) y gustos del cliente

- Mostrar las propiedades a traves de fotos, videos y llamadas Zoom y mantenerinformados permanentemente a los clients con temas relacionados a las propiedades.

- Preparar y presentar ofertas y contra ofertas

- Recopilar la mayor cantidad de información acerca de la propiedad.

- Negociar en nombre del cliente para obtener el mejor precio de compra

- Coordinar con otros profesionales (escrow, título, oficial de préstamos, inspector de casas, tasador, etc.) de manera de resolver cualquier problema que se presente

- Estar atento durante todo el proceso para que la compra se ejecute en los plazos y condiciones acordadas

SERVICIOS DADOS POR AGENTES

INMOBILIARIOS EN CASO DE COMPRA

PASO 4: ESCOGER UNA PROPIEDAD

Tu agente inmobiliario te ayudará a definir el criterio de búsqueda del bien raíz: lo que quieres y necesitas

- ¿En qué ciudades y áreas estás interesado invertir?

- ¿Qué tipo de propiedad te interesa? ¿Casa, departamento, condo, terreno?

- ¿Qué tamaño de casa estás buscando? ¿Cuántas habitaciones y baños? ¿1 o 2 pisos? ¿garage?

- ¿Propiedad antigua o nueva? ¿Una que requiere reparaciones?

- ¿Quieres rentar la propiedad? ¿contratos de corto plazo o anual?

- ¿Cuál es el mínimo retorno de inversión que te gustaría obtener?

- Otro criterios: piscina, chimenea, habitación y baño en el primer piso, Mello Roos, monto máx mensual para HOA, etc.

BUSCANDO LA PROPIEDAD DE INVERSION

Usualmente agentes tenemos acceso al MLS, la base de

datos de propiedades para venta y arriendo en el

condado de San Diego.

Usualmente agentes tenemos acceso al MLS, la base de

datos de propiedades para venta y arriendo en el condado

de San Diego.

PASO 5: HACER UNA OFERTA -> ABRIR ESCROW

Encontraste la propiedad perfecta que andabas

buscando… ¿Qué tienes que hacer ahora?

Tu realtor analizará las propiedades en MLS y buscará similares en la

misma area que hayan sido vendidas, estén pendientes y actualmente

en venta para determinar el precio de la propiedad que quieres comprar.

Estas propiedades se llaman “Comps”.

Tu nivel de negociación depende de varios factores:

- Lo motivado es esté el vendedor

- Cuanto tiempo la casa ha estado en el mercado

- La cantidad de ofertas que ha recibido la propiedad

- El nivel de inventario en el momento de la oferta

PREPARANDO LA OFERTA

¿Encontraste la propiedad y ya determinaste la cantidad

que quieres ofrecer por ella? Ahora tienes que mandar la

oferta.

Tu oferta de compra es conocida como “RPA, Residential Purchase

Agreement”o “RIPA Residential Income Purchase Agreement”,

depending if you are going to rent the property or not.

RPA/RIPA CONTRATO DE COMPRA-VENTA

Factores importantes al preparar la oferta:

- Precio de compra

- Monto de enganche (Down Payment)

- Depósito (Earnest Money Deposit)

- Día de cierre de escrow

- Divulgación del vendedor (Seller Disclosures)

- Contingencias – inspección de la propiedad, tasación, préstamo y otros

- Cancelación del contrato

- ¿Quién pagará por los servicios? título, escrow, seguros, inspección de termitas, etc.

La oferta será mandada con la carta de pre-aprobación del préstamo y copiade documentos que muestren que el comprador tiene recursos para pagar elenganche y gastos de cierre.

DESPUÉS DE MANDAR LA OFERTA…

Contraofertas

Una oferta es usualmente seguida por una contraoferta mandada por el vendedor, la cual puede ser aceptada o seguida por una nueva contraofertamandada por el comprador. Esta técnica es comúnmente utilizada para negociarel precio final de la propiedad.

Si las dos partes están finalmente de acuerdo en un valor de la propiedad, entonces Escrow será abierto.

Abrir Escrow

Los términos acordados para la compra/venta de la propiedad son entregados a una tercera parte neutral llamada Escrow Holder. Escrow tiene la responsabilidad de que todos los acuerdos sean llevados a cabo. Escrow recibe, solicita y recolecta todos los pagos, instrucciones y documentos necesarios para que se haga efectiva la transacción.

PASO 6: REVISAR E INVESTIGAR CON DILIGENCIA

El comprador tiene la responsabilidad de hacer una

completa investigación del estado de la propiedad

- Contratar a un inspector de propiedades

- Estar preparado para hacer varias inspecciones si es necesario

- Leer las divulgaciones del vendedor (Seller Disclosures)

- Revisar los documentos de título

- Revisar los documentos mandados por Escrow

- Revisar los contratos de arriendos vigentes

- Si se está pidiendo un préstamo, estar de acuerdo en hacer la tasación

- Revisar los documentos pertenecientes al HOA

INSPECCIÓN DE LA PROPIEDAD

* No es obligatoria, pero altamente recomendada.

El inspector de la propiedad revisará el techo, ático, piso, estructura, electrodomésticos, calentador de agua, sistema de aire acondicionado y calefacción, baños, sistema eléctrico, plomería, nivel de mantención de la casa, etc. y preparará un informe escrito con los resultados.

La inspección se enfocará en 4 áreas:

- Problemas de seguridad

- Problemas estructurales

- Itemes instalados inadecuadamente

- Areas/ítemes cercanos o excedidos de su esperanza de vida

Después de la inspección, el comprador tiene la opción de renegociar el precio de la propiedad, pedirle al vendedor que repare los problemasimportantes o cancelar la compra.

CASI LISTO…

Al estar terminadas las inspecciones y la tasación, es

necesario esperar por la aprobación del préstamo.

Aún quedan algunas tareas que el comprador debe cumplir:

- Cuidar y controlar su crédito y finanzas

- Estar en contacto con el agente inmobiliario y verificar con

el prestador si es que hay algo pendiente para el préstamo

- Solicitar al agente que visite la propiedad por última vez

antes del cierre de escrow

PASO 7: CERRAR ESCROW

Cerrar Escrow significa que la transacción ha sido

finalizada y que la venta de la propiedad está lista.

El día de cierre el comprador paga el enganche y el prestador manda la

cantidad aprobada para el préstamo a Escrow.

Después que los dineros son distribuidos a todas las partes

involucradas, el título de la propiedad pasa del vendedor al comprador.

El nuevo propietario (o su agente) típicamente recibe las llaves de la

propiedad después de las 5 pm el día de cierre.

¡Felicitaciones! La propiedad es finalmente tuya.

PREGUNTAS FREQUENTES:

1. ¿NECESITO SER CIUDADANO DE EE.UU. PARA COMPRAR BIENES RAÍCES EN

EE.UU.? No, no es necesario. Necesitará un pasaporte extranjero válido como prueba de

identidad.

2. ¿QUIÉN PUEDE GUIARME EN ESTE PROCESO? Un agente de bienes raíces que lo

represente a usted y sus intereses, no los intereses del vendedor.

3. ¿CUÁNTO ME VA A COSTAR ESTO? Generalmente el comprador de una propiedad no

tiene que pagar los servicios del agente inmobiliario que lo representa. El que paga ambos

corredores es usualmente el que vende la propiedad.

4. ¿QUÉ IDENTIFICACIÓN PERSONAL NECESITO? El comprador extranjero debe

obtener un Número de Identificación de Contribuyente Individual (ITIN). Para esto se

debe llenar y firmar el Formulario W-7 y entregar documentación de respaldo. Ver

www.irs.gov.

5. ¿CUÁNTO TIEMPO TARDA OBTENER EL ITIN? Entre 8 a 10 semanas. Debido a que la

compra del bien raíz no puede cerrarse sin el ITIN, se recomienda solicitarlo antes de

comenzar el proceso de compra.

PREGUNTAS FREQUENTES:

6. ¿DEBO COMPRAR LA PROPIEDAD A MI NOMBRE? Hay varias opciones. Las más

comunes son “dueños únicos” y LLC “Compañía de Responsabilidad Limitada”. Se

recomienda contratar los servicios de un contador o CPA para determinar qué lo mas

correcto y conveniente en cada caso.

7. SI COMPRO CON UN PRÉSTAMO HIPOTECARIO, ¿CUÁLES SON LAS TARIFAS

ASOCIADAS? Hay varios cobros: costo de originación del préstamo, tasaciones, seguro

del título de la propiedad y otros. Consulta a un oficial de préstamos y solicita un

presupuesto.

8. ¿HAY ALGUNA VENTAJA EN COMPRAR UNA PROPIEDAD EN EFECTIVO? Sí,

compras en efectivo normalmente se pueden cerrar en 7 a 30 días calendario. Al usar

préstamo hipotecario tardan de 30 a 60 días en cerrarse.

9. SI COMPRO EN EFECTIVO, ¿CUÁLES SON LAS TARIFAS ASOCIADAS? Las tarifas

son bajas y corresponden al papeleo, registro, tarifas administrativas y seguro de título.

Por lo general, el total oscila entre US$2,500 y US$5,000.

PREGUNTAS FREQUENTES:

10. ¿NECESITO VIAJAR A LOS ESTADOS UNIDOS PARA CERRAR? No, no es

necesario estar presente para el cierre.

11. SI COMPRO UNA CASA EN EE.UU., ¿AFECTARÁ MIS IMPUESTOS?

Depende. Los impuestos en tu país de origen variarán dependiendo de dónde sea y

si tu país tiene un tratado de doble tributación con EE.UU. Consulta a un abogado

para averiguar los detalles específicos de tu país de origen.

¿ALGUNA PREGUNTA?

Por favor contáctame cuando te sientas listo para

comenzar con el proceso de compra o si tienes

cualquier pregunta.