LA COMPRAVENTA ( Jose Miguel Lecaros)

8/9/2019 LA COMPRAVENTA ( Jose Miguel Lecaros)

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LA COMPRAVENTASe encuentra definida en el artículo 1.793, que dice que “la compraventa es un contratoen que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero. Aquéllase dice vender y ésta comprar. El dinero que el comprador da por la cosa vendida sellama precio”.

Nótese la frase “una de las partes se obliga a dar un cosa”. Porque, si en su lugar se dice“una de las partes da a otra”, daríamos a la compraventa el carácter de contrato real,cuando sólo puede ser consensual y por excepción solemne, pero jamás real.Clasificación de la compraventa.Dentro de la clasificación general de los contratos la compraventa es:1. Por regla general, un contrato consensual. Se desprende así del artículo 1.801, inciso1º, donde se dice que la compraventa se reputa perfecta desde que las partes se ponen deacuerdo en la cosa y el precio.Excepcionalmente es un contrato solemne en los casos que contempla el artículo 1.801,inciso 2ª. Jamás es real;2. Es principal porque subsiste por sí solo;

3. Es el caso más típico de contrato bilateral, porque contraen obligaciones ambas partes, vendedor y comprador; obligaciones del vendedor: dar y entregar la cosavendida y responder del saneamiento por evicción; obligaciones del comprador: pagar el

precio y recibir la cosa comprada. Esto es de la esencia de la compraventa.4. Es contrato oneroso, porque ambas partes se benefician de la otra;5. Por regla general es conmutativo, porque es posible prever los resultados económicosdel contrato. Pero a veces puede tener carácter aleatorio, como sucede en ciertos casosen la compraventa de cosa futura y en la compraventa que recae sobre minas;6. Es de ejecución instantánea; la obligación se cumple de una sola vez. En ciertos casosla compraventa también puede ser de ejecución escalonada: un productor vendemaderas a una barraca y se compromete a entregarlas mes a mes en determinadascantidades. En tal caso es de ejecución instantanea pero de cumplimiento diferido (por un plazo).La compraventa es un título traslaticio de dominio. Es el clásico ejemplo de títulotraslaticio. El propio artículo 703 señala a la compraventa entre los títulos traslaticios,aquellos que son aptos para adquirir el dominio mediante la tradición posterior. De locual resulta que por la sola compraventa en nuestro país nadie adquiere dominio; de lacompraventa, que es contrato, sólo nacen derechos personales; para que se adquiera eldominio es necesario que siga la tradición. El dominio lo adquiere el comprador cuandoel vendedor le hace la tradición de la cosa vendida; antes de la tradición, el comprador no es dueño, porque la compraventa en nuestro derecho sólo es título traslaticio de

dominio, que habilita para adquirirlo, pero por sí sola no lo transfiere.En esto hay diferencias con el Código Francés, donde la sola compraventa es suficiente para adquirir el dominio. Nosotros seguimos el criterio del Derecho Romano, en el cualhay título y modo de adquirir.Requisitos generales. La compraventa, como todo contrato, debe reunir en sí lascondiciones generales de validez de los contratos: consentimiento, objeto, causa ycapacidad.. Pero algunas de estas condiciones revisten en la compraventa característicasespeciales. Los elementos esenciales de la compraventa son la existencia de cosavendida y de precio, que en realidad no son sino el objeto de las obligaciones delvendedor y del comprador. Ambos son de la esencia de la compraventa.

De acuerdo entonces con el artículo 1.444, cualquiera que falte, desaparece lacompraventa, y degenera en otro contrato.



LA COSA VENDIDA.La cosa vendida es el objeto de la obligación del vendedor, y, siendo el objeto de laobligación del vendedor no puede faltar, porque faltando el objeto, no habría obligación,y si no hay obligación de parte del vendedor, tampoco la habrá de parte del comprador,

pues son correlativas y porque le faltará la causa. De ahí que la falta de la cosa traiga

consigo la destrucción total de la compraventa.REQUISITOSLa cosa vendida debe ser de aquellas cosas que pueden ser enajenadas, así lo expresa elartículo 1.810 . Por eso cuando comentemos el artículo 1.464. que establece que hayobjeto ilícito en la enajenación de las cosas embargadas, veíamos como la CorteSuprema había resuelto que la venta de un bien embargado era nula, porque a virtud delartículo 1.810 sólo se pueden vender aquellas cosas que se puedan enajenar.La cosa vendida debe existir, porque el objeto de toda obligación, entre otrascondiciones, debe ser real; la realidad del objeto corresponde a la existencia de la cosavendida. Por eso el artículo 1.814 establece que la cosa que se supone existente almomento de la compraventa y no existe, su venta no produce ningún efecto. Por regla

general entonces, si no existe cosa vendida, no hay compraventa; esta es nula.Venta de cosa futura. Sin embargo, esta afirmación no puede conducir a creer que laventa de cosa futura sea nula. La venta de cosa futura es perfectamente válida, y seencuentra reglamentada en el artículo 1.813.Por regla general, como dice el artículo 1.813, la venta de cosa futura es condicional:entonces es contrato de cosa esperada; por ejemplo, un agricultor vende a un corredor de productos 100 fanegas de trigo que va cosechar en su fundo. La venta es de cosaesperada, y tiene dos características:1) Es condicional, porque se entiende hecha bajo la condición de que coseche lasfanegas de trigo;y 2) Es de carácter conmutativo, porque las 100 fanegas equivalen al precio que se va a

pagar al agricultor.Venta de la suerte.- Pero al mismo tiempo este contrato puede ser de esperanza; por ejemplo, un corredor de productos compra a un agricultor la cosecha de su fundo en100.000 pesos. Versa sobre cosa futura; pero es contrato de esperanza, que secaracteriza porque es un contrato puro y simple y porque pasa a ser aleatorio, ya que

puede ser un buen negocio para el agricultor- si la cosecha es pobre- o para el corredor,si la cosecha es abundante. A este contrato se refiere el artículo 1.813 cuando dice“aparezca que se compró la suerte”. Tambien es aleatorio si se estipula expresamenteque la venta es a todo evento -es decir, llegue a existir la cosa o no-.La cosa debe ser determinada, requisito también general a todo contrato, pero en la

compraventa tiene una particularidad: la cosa vendida debe ser una cosa singular. Nuestro Código no acepta que la compraventa recaiga sobre una universalidad. Lo diceexpresamente el artículo 1.811, cuando manifiesta que “es nula la venta de todos los

bienes presentes o futuros o de unos y otros, ya se venda el total o una cuota “. Esta prohibición del artículo 1.811, que encontramos también en la sociedad y la donación,no es sino una secuencia lógica del principio según el cual el patrimonio es inherente ala persona. Sin embargo, esta regla general tiene una excepción, que se presenta cuandolo que se vende es un derecho real de herencia. En este caso, quizás podríaargumentarse que la venta recae sobre algo singular: el derecho de herencia. Pero endefinitiva es indudable que lo que se vende es la universalidad de bienes que forman laherencia. Por eso este caso, por lo menos en cuanto a sus efectos, puede considerarse

como una excepción al principio del artículo 1.811.Pero si bien el legislador prohíbe la venta de todos los bienes o de una cuota de ellos,



sin embargo en el mismo artículo 1.811 acepta que un individuo venda todos sus bienes, pero individualizándolos. Es decir, no hay inconveniente jurídico para que una personavenda a otra todos sus bienes, siempre que los bienes sean individualizados en laescritura de venta; y así habría que decir que se vende tal propiedad, tales muebles, talesacciones, etc. Todavía, el inciso final establece que en ese caso la venta sólo

comprenderá aquellos objetos enunciados en la escritura pública, y no otros, ycualquiera estipulación en contrario es nula.La cosa comprada no debe ser una cosa propia.- El artículo 1.816 lo dice expresamente:“la compra de cosa propia no vale: el comprador tendrá derecho a que se le restituya loque hubiere dado por ella”. Razón : no vale la compra de cosa propia porque unacompra así carecería de causa para el comprador; no se vería el interés, jurídico o

psicológico, que podría tener una persona para comprar una cosa propia.Venta de cosa ajena.- Pero si bien el legislador declara que es nula compra de cosa

propia, por el contrario expresamente acepta que sea válida la venta de cosa ajena. Lodice el artículo 1.815 .En consecuencia, no podría decirse que, para que la compraventasea válida, se requiere que la cosa vendida sea de propiedad del vendedor, porque el

artículo 1.815 sanciona expresamente la validez de la venta de cosa ajena cuandomanifiesta que “la venta de cosa ajena vale, sin perjuicio de los derechos del dueño de lacosa vendida, mientras no se extingan por el lapso de tiempo”.La razón de esta disposición la encontramos en que, según nuestra legislación, lacompraventa por sí sola no transfiere el dominio, sino que únicamente es un título quehabilita para adquirirlo. Por eso cuando estudiamos el título y el modo de adquirir decíamos que la venta de cosa ajena era un título justo, no injusto y servía por lo menos

para adquirir el dominio por prescripción. En el Código Francés es nula la venta de cosaajena.Efectos de la venta de cosa ajena; distinción.- Para estudiar los efectos de la venta decosa ajena es necesario distinguir si la cosa ha sido o no entregada por el vendedor alcomprador, porque la situación es totalmente diversa:a) El vendedor ha entregado al comprador la cosa comprada. Entonces el verdaderodueño tiene derecho para reivindicar de manos del comprador el objeto vendido.Estamos en presencia de una inoponibilidad, de esas que llamábamos por falta deconcurrencia. El contrato celebrado entre vendedor de cosa ajena y comprador es

perfectamente válido; pero no obliga al vendedor dueño, no le es oponible. Y a virtud deesta inoponibilidad es que puede reivindicar la cosa de manos del comprador. Una vezreivindicada la cosa, entran en juego las relaciones del comprador con el vendedor, ycomo el comprador, a virtud de la reivindicación que ha entablado el verdadero dueño,es privado del dominio de la cosa, se produce lo que se llama la evicción, y tiene

derecho a dirigirse en contra de su vendedor para que lo indemnice de los perjuicios. Enresumen: el verdadero dueño puede reivindicar, y , producida la evicción, el comprador tiene derecho para dirigirse contra su vendedor.Pero hay dos casos en los cuales el verdadero dueño no va a dirigirse contra elcomprador:1) Cuando el verdadero dueño ratifica la venta ejecutada por quien no era dueño, no hayinconveniente para que así se haga, pues lo permite y reglamenta el artículo 1.818, y laratificación produce pleno efecto.2) Cuando el comprador hubiere adquirido por prescripción la cosa comprada; a estaexcepción se refiere el artículo 1.815, cuando dice “mientras no se extingan por el lapsode tiempo”. Si el comprador ha adquirido la cosa por prescripción, se extingue el

derecho del verdadero dueño. El modo de adquirir aquí es la prescripción, ya que no ha podido operar tradición; ésta sólo viene a servir de justo título para adquirir por



contratantes. Pero también el artículo 1.808 permite que se venda un bien al preciocorriente de plaza, y establece que en este caso, salvo estipulación contraria, seentenderá por tal el del momento de la entrega. Esta forma puede ser frecuente en lasventas de productos, de cereales; un corredor vende 100 fanegas de trigo al preciocorriente de plaza: se entiende que es el del momento de efectuarse la entrega. También

el artículo 1.809 acepta que la fijación del precio quede en manos de un tercero; no hayinconveniente para que Juan y Pedro acuerden que Juan pagará el precio que fije Diego.Como puede suceder que el tercero no fije el precio, se hace necesario que las partesconvengan en otra persona y si no se produce este acuerdo, no hay compraventa. Demás decir que las partes pueden fijarlo directamente.SOLEMNIDADES.Principio y excepción.- Por regla general la compraventa es consensual. Lacompraventa se reputa perfecta, expresa el artículo 1.801, cuando las partes se ponen deacuerdo en la cosa y el precio. Es la regla general. Excepcionalmente la compraventatoma el carácter de solemne en los siguientes casos: en la compraventa de bienes raíces,de censo, de servidumbre y de derechos hereditarios. En estos cuatro casos, que

contempla el inciso 2º del artículo 1.801, la compraventa es solemne, y la solemnidadconsiste en que se otorgue por escritura pública.La solemnidad de la venta de bienes raíces consiste en el otorgamiento de escritura

pública. Pero no hay que creer que también es solemnidad de la compraventa lainscripción en el Conservador de Bienes Raíces: ésta es algo totalmente distinta de lassolemnidades de la compraventa. De manera que la compraventa de bienes raícesotorgada por escritura pública aún no inscrita, es perfecta y absolutamente válida.Otras formalidades que pueden existir en la compraventa.- Por de pronto, la ley haconsiderado a la compraventa de cierta gravedad para los intereses de los incapaces; por eso, para la venta de bienes raíces de incapaces se requiere siempre autorización judicialy si se trata de un persona sometida a tutela o curaduría se requiere además públicasubasta. Pero entre la escritura pública que se requiere siempre y la autorización judicialy la pública subasta que se exigen en el caso de los incapaces, hay una diferencia: laausencia de la escritura pública trae siempre consigo la nulidad absoluta; y la ausenciade autorización judicial o pública subasta trae consigo la nulidad relativa. Porque la

primera formalidad se exige en consideración al acto en sí mismo, y las segundas enconsideración a la calidad o estado de las personas que celebran el acto.Compraventa por medio de mandatarios .- La compraventa puede otorgarse por mediode un mandato. Pero ¿cómo deberá otorgarse el mandato si la compraventa para cuál seda es de bienes raíces?. El contrato de mandato, de acuerdo con el Código Civil, esconsensual. Sin embargo, la jurisprudencia, no basándose en ningún, texto legal, ha

resuelto con razón que el mandato para la venta de un bien raíz debe constar por escritura pública. Porque cono la ley exige escritura pública para la compraventa de bienes raíces, es lógico que el mandante dé también su consentimiento en la mismaforma. Por lo tanto, si el mandato éste se otorga por escritura privada, es nuloabsolutamente.Hacemos hincapié en que el legislador, al hablar de bienes raíces en el artículo 1.801, serefiere a los inmuebles por naturaleza. De manera que cuando se trata de venta deinmuebles por destinación, adherencia o anticipación, no se requiere escritura publica.Lo dice el artículo 1.801, inciso 3º. Por eso en su oportunidad dijimos que la venta deuna montaña para explotarla era venta de cosa mueble y no debía constar por escritura

pública.

Solemnidades creadas por las partes.- Pero nada quita que las partes en la compraventa puedan crear solemnidades, naturalmente en los casos en que el contrato no sea



solemne. Lo dice el artículo 1.802, que viene a referirse entonces a las solemnidadesvoluntarias que se estipulan en la compraventa. Manifiesta que las solemnidadesvoluntarias dan derecho a las partes a retractarse antes de otorgar la escritura pública oantes de efectuarse un principio de entrega; pero si se ha entregado la cosa, quiere decir que se deja sin efecto la solemnidad acordada.

Ventas forzadas.- Las ventas forzadas que se hacen por ministerio de la justicia, lasventas que se producen como consecuencia de un remate, de un juicio ejecutivo, etc.son una verdadera compraventa. Lo ha dicho la propia Corte Suprema. Entre las ventasforzadas y las ventas voluntarias no hay sino dos diferencias.1) En la venta forzada el juez es el representante legal del deudor o vendedor.2) Como la venta forzada se hace en pública subasta, la forma de determinación del

precio es distinta, pues mientras en ella el precio se determina por lo que se llama la pugna de los interesados en las ventas voluntarias se fija por acuerdo de las partes.LAS ARRASConcepto y clases de arras.- Esta materia al Código la reglamenta conjuntamente con lacompraventa, pero debió tratarla en las obligaciones. Contempladas en los artículos

1.803 a 1.805.Consisten en la suma de dinero o de cosas muebles que una persona da a otra en prendade que se va a celebrar el contrato. El Código reglamenta dos clases de arra: las que sedan como prenda de celebrar el contrato (artículo 1.803) y las que se dan como parte de

precio o en señal de quedar convenidos (artículo 1.805).Derecho de retractación.- Las primeras dan hecho a retractarse a los contratantes: el quedio las arras, perdiéndolas, y el que las recibió, restituyéndolas. Pero este derecho deretractación no existe cuando las arras se dan como parte de precio o en señal de quedar convenidos. Lo dice el artículo 1.805. Y en el primer caso, ¿hasta cuándo podrán loscontratantes retractarse? Lo dice el artículo 1.804 tienen plazo de dos mesessubsiguientes a la entrega de las arras o antes que se otorgue la escritura pública deventa o se entregue la cosa vendida. Después no cabe la retractación.Como dice el mismo artículo 1.805, la regla general en el Derecho Civil es que las arrasdan la facultad de retractarse del contrato; de manera que por excepción son dadas enseñal de quedar convenidos o como parte de precio. Si nada se dice, se entiende que danderecho a retractarse. Regla distinta a la del artículo 507 del Código de Comercio,donde las arras por regla general no dan derecho a retractación. Basándose en esto, laSuprema resolvió que un dinero que se entrega en la compraventa como parte de precioy para ser abonado al final para imputarlo a precio, no eran arras que daban derecho deretractación.Aplicación de las arras.- Esta materia es de relativa importancia, y de aplicación

general, ya que no solo puede aplicarse a la compraventa, sino que también puedeaplicarse, por ejemplo, al arrendatario.LA CAPACIDAD EN EL CONTRATO DE COMPRAVENTAGeneralidades.- Sabemos que respecto de la capacidad para los contratos en general elartículo 1.446 sienta la regla general, según la cual lo común y corriente es la capacidad;

por lo tanto, la incapacidad es la excepción, y requiere estar establecida expresamenteen el texto de la ley. Este mismo principio lo aplica el legislador en lo que se refiere a lacompraventa, porque el artículo 1.795 manifiesta que son capaces para celebrar estecontrato y todo otro contrato. De esta misma disposición resulta que dentro de lacompraventa puede haber dos capacidades: la absoluta y la relativa. Y respecto de las

personas incapaces, tienen que celebrar el contrato de compraventa por intermedio de

sus representantes legales, requiriéndose además si se trata de bienes raíces,autorización judicial y pública subasta en ciertos casos, cuando el incapaz está sometido



a tutela o curaduría o es un inhabilitado de edad.Las incapacidades especiales en la compraventa; sanción.- A nosotros nos interesan lasincapacidades especiales a que se refiere el Código Civil en los artículos 1.796 a 1.800,incapacidades que mencionamos cuando estudiamos el inciso final del artículo 1.447,

porque este artículo hace alusión a ellas. Y al referirnos a la incapacidad de goce, o sea,

a la incapacidad para adquirir derechos, veíamos que en el Derecho no había unaincapacidad absoluta de goce, pero que había ciertas prohibiciones que, por lo menoscon respecto al acto constitutivo, significaban un verdadera incapacidad de goce, comovamos a verlo.r Por regla general, la sanción que tiene los artículos que vamos a estudiar cuando sonviolados, es la nulidad absoluta, porque caso todas sus disposiciones tienen el carácter de prohibitivas.Es nulo el contrato de compraventa entre padre o madre y el hijo sujeto a patria potestady entre cónyuges no divorciados perpetuamente (artículo 1.796).-El Código prohibe el contrato entre padre o madre e hijo sujeto a patria potestad. Demanera que de acuerdo con la letra misma del artículo 1.796, no sería nula la

compraventa realizada entre padre e hijo de familia que no estuviese bajo patria potestad, porque la disposición, por ser prohibitiva, debemos aplicarla de acuerdo consus términos. Indiscutiblemente, también es válido el contrato de compraventa quecelebra un padre o una madre con el hijo de familia respecto de los bienes en que el hijose considera como emancipado o mayor de edad. Este artículo tampoco se aplica a loscónyuges divorciados perpetuamente, de modo que el contrato que éstos celebren esválido.En cuanto al alcance de esta disposición, como la ley no ha distinguido, debemosaplicarlas a los bienes muebles o inmuebles; e igualmente, por la misma razón, seránnulas tanto la venta voluntaria como la forzada. Esto último está resuelto expresamente

por la Corte Suprema. De esta sentencia aparece además que el criterio de la Corte esconsiderar que el contrato es nulo aun cuando los cónyuges o padres e hijos de familiasólo sean copropietarios, codueños de las cosas comprada.¿Qué sanción tiene la infracción de este artículo? Siendo un artículo esencialmente

prohibitivo, su infracción acarrea la nulidad absoluta, porque de acuerdo con el artículo10 del Código Civil, los actos que la ley prohibe son nulos y de ningún valor. Enseguida, en actos que la ley 1.466 dice que hay objeto ilícito en los contratos prohibidos

por la ley. Y, por último, el artículo 1.682 dice que el objeto ilícito trae consigo lanulidad absoluta del contrato en el cual incide.Venta de un bien raíz por el administrador de un establecimiento público.- El artículo1.797 es una disposición que bien pudiera figurar dentro del mandato y que no tiene

relación directa con la compraventa. Dice que si el administrador de un establecimiento público vende un bien raíz cuya venta no está comprendida entre sus facultades, es nulaesta compraventa. Este artículo se refiere al caso de un mandato que celebra un contratoextralimitándose en su autorización facultativa.Es prohibido a los empleados públicos comprar los bienes públicos o privados que sevendan por su ministerio (artículo 1.798).- Así, en su primera parte, la sanción que tienela infracción de esta disposición es la nulidad absoluta, por las mismas razonesindicadas hace un momento. Pero naturalmente sólo se aplica a los bienes que se vendan“por su ministerio”. Si el Director de la Escuela vende bancas de las salas, el mismo no

podría comprarlas, porque las vende por ministerio de sus funciones.Prohibición a jueces, abogados, procuradores y escribanos.- Los más interesante es la

segunda parte del artículo: se prohibe a los jueces, abogados, procuradores o escribanoscomprar los bienes en cuyo litigio han intervenido y que se vendan a consecuencia de



este litigio, aun cuando la venta se haga en pública subasta. Dos son entonces losrequisitos que exige este artículo para que se produzca esta nulidad:1) Que estas personas hayan tomado parte en el litigio en sus respectivos caracteres.2) Que las cosas se venden como consecuencia del litigio; de modo que si los bienes sevenden por otra razón no regirá esta prohibición.

Se exigen estos requisitos por razones de moral. En consecuencia, se aplica estadisposición, por ejemplo, si las cosas se venden a virtud de un juicio ejecutivo o de unquiebra; no cabe la menor duda. Pero se presenta un cuestión: ¿Rige esta disposición enel caso de un juicio de partición de bienes? ¿Podrá en un juicio de partición de bienesuno de los abogados, productores o el propio juez comprar los bienes que se venden enla partición? La Corte Suprema, erradamente a nuestro juicio, ha resuelto que sólo seaplica esta disposición tratándose de litigios, y litigios significa derecho controvertido, yen la partición de bienes no hay derecho controvertido; sólo se trata de liquidar unasituación: por eso no se aplica a ella. Somarriva no cree que esta solución de la Corteesté juzgada a Derecho. La ley habla de litigio, y la partición es un juicio sui generis.Pero no podría llegar a concluir que sería nulo lo que se llama el pacto libre. Esta

disposición no sanciona el pacto de cuota libre; o sea, el pacto en el cual un abogadolleva a término un juicio y se le paga cediéndosele lo que se obtenga en el litigio. Este

pacto, que la legislación francesa prohibe expresamente, en la legislación chilena es perfectamente válido; sólo los jueces no pueden celebrarlo, en virtud de una prohibiciónexpresa de la ley.Compraventa por tutores y curadores.- El artículo 1.799 dice que en los contratos decompraventa los tutores y curadores deben sujetarse a lo establecido en el título “De laadministración de los tutores y curadores”; y dentro de este título se remite al artículo412 del Código Civil. De acuerdo con este artículo, hay que distinguir según que los

bienes del pupilo sean muebles o inmuebles:I. Si son bienes muebles, puede comprarlos el tutor o curador, pero con autorización delos demás o de la justicia; de modo que si se omite la autorización de la justicia o la delos otros guardadores, este contrato sería nulo o de nulidad relativa, porque el requisitoestá establecido en consideración a la persona.II. En cuanto a los bienes raíces, este artículo prohibe terminantemente que el guardador compre bienes raíces del pupilo, ni aún con autorización judicial o de los otrosguardadores. Es un ejemplo clásico de disposición netamente prohibitiva, porque elcontrato no puede celebrarse bajo ninguna condición o circunstancia; y por eso susinfracciones traen consigo la nulidad absoluta del contrato , en virtud de los artículos10, 1.466 y 1.682, del Código Civil.Contratos que celebran los mandatarios, los síndicos y los albaceas.- El artículo 1.800,

finalmente , dice que el contrato de compraventa que celebran los mandatarios, lossíndicos en el concurso y los albaceas re regirán por lo dispuesto en el artículo 2.144 delCódigo Civil. Respecto del mandatarios y de los síndicos, se aplica indiscutiblemente elartículo 2.144, el cual establece que el mandatario, también el síndico a virtud de lareferencia del artículo 1.800, no puede comprar los bienes que el mandante le haordenado vender, ni vender de lo suyo al mandante bienes que éste le ha ordenadocomprar, si no es con expresa autorización del mandante. Vemos que el artículo 2.144,

por regla, prohibe al mandatario y a los síndicos tanto vender como comprar. Pero estadisposición en realidad no es prohibitiva, porque la parte final dice “salvo que elmandante consienta expresamente”; y por eso la infracción de este artículo no traeconsigo la nulidad absoluta, sino la nulidad relativa, por cuanto la autorización del

mandante está exigida en consideración a la calidad del mandante y la omisión de laautorización trae consigo la nulidad relativa.



No nos hemos referido al albacea, también mencionado por el artículo 1.800, porquerespecto de él se presenta un dificultad: de acuerdo con el artículo 1.800, el albacea,

para comprar bienes de la sucesión deberá regirse por el artículo 2.144; en cambio, elartículo 1.294, ubicado al hablar de los albacea, le aplica la disposición del artículo 412,que acabamos de comentar y que se refiere a los tutores y curadores. Entonces cabe

preguntarse: si el albacea va a comprar bienes de la sucesión, por cuál disposición se vaa regir: por el artículo 2.144 o por el artículo 412.La cuestión tiene importancia tratándose de bienes inmuebles, porque, aplicando elartículo 2.144, le sería posible al albacea comprar los bienes inmuebles; en cambio,aplicando el artículo 412, en manera alguna podría comprarlos. Teniendo en vista unaregla fundamental de hermenéutica legal, según la cual una disposición especial primasobre una general, se deberá aplicar el artículo 412, porque él está ubicado al hablar delos albaceas, y debe primar sobre la disposición general del artículo 1.800.EFECTOSGeneralidades.-Sabemos que los efectos del contrato, son los derechos y obligaciones que de él

emanan. Del contrato de compraventa, como contrato bilateral, emanan obligaciones para ambas partes: el vendedor está obligado a entregar la cosa vendida y alsaneamiento de la misma, y el comprador está obligado a pagar el precio y a recibir lacosa vendida. Y, naturalmente lo que es obligación para una de las partes, es derecho

para la otra; y así por ejemplo, frente a la obligación que tiene el vendedor de entregar lacosa vendida, tenemos el derecho del comprador de exigir la entrega de la misma; y por su parte, frente a la obligación del comprador de pagar el precio, tiene el vendedor elderecho de exigir que realmente se pague el precio, Porque es un contrato bilateral y,

por lo tanto, engendra derechos y obligaciones recíprocos.Ya hemos dicho que las obligaciones esenciales que caracterizan la compraventa, y queestán consignadas expresamente en la definición del artículo 1.793, son la del vendedor de entregar la cosa y la del comprador de pagar el precio; sin estas obligaciones, que sonla esencia del contrato, no hay compraventa.a) OBLIGACIONES DEL VENDEDOR Enunciación.-El artículo 1.824 dice que las obligaciones del vendedor se reducen en general a dos: ala entrega o tradición y al saneamiento de la cosa vendida. Pero de acuerdo con lasreglas generales, si se trata de una especie o cuerpo cierto que sea objeto de una venta,el vendedor no sólo va a tener la obligación de entregar la cosa vendida, sino que , deacuerdo con el artículo 1.548, debe conservar la cosa vendida, y en el cuidado de ésta vaa responder de culpa leve; y responde de ésta, de acuerdo con el artículo 1.547, porque

la compraventa se celebra en utilidad de ambas partes.RIESGO DE LA COSA VENDIDA.Principio y excepción.- De aquí entonces que si el vendedor tiene la obligación deconservar la cosa hasta el momento de la entrega, es interesante estudiar qué entonces sila cosa vendida se destruye por un caso fortuito en el tiempo que media entre el

perfeccionamiento del contrato de compraventa y la entrega.Esta materia ya la estudiamos cuando referimos a la teoría de los riesgos, y vimos que elartículo 1.150 establece que el riesgo del cuerpo cierto cuya entrega se debe, es siemprede cargo del acreedor; y de aquí que esta disposición se aplique casi exclusivamente a lacompraventa; el artículo 1.550 está repetido en el artículo 1.820 al hablar de lacompraventa. De manera que el riesgo de la cosa vendida pertenece al comprador, lo

que quiere decir que si antes de la entrega parece la cosa vendida por caso fortuito, seextingue la obligación del vendedor de entregarla , pero subsiste la obligación del



vendedor de entregar la cosa vendida, se plantea una cuestión. Naturalmente que elvendedor tiene que hacer la entrega jurídica, la tradición de la cosa vendida; pero, y sino hace la entrega jurídica, la tradición de la cosa vendida; Pedro compra a Juan una

propiedad y le hace la tradición por medio de la inscripción en el Conservador deBienes Raíces, le efectúa la entrega jurídica; ¿pero deberá entregarle materialmente la

cosa a Pedro? La respuesta es afirmativa; porque, como veremos, en ciertasdisposiciones del Código Civil, el legislador parte del hecho que se haga la entrega real,la entrega material. En seguida, porque ¿qué sacaría el comprador con que sólo leefectuara la entrega jurídica y no la material? Por eso la Corte Suprema ha resuelto envarias sentencias últimamente que la obligación del vendedor se refiere, no solamente aefectuar la entrega jurídica, sino también a efectuar la entrega real de la cosa vendida .Acciones que puede deducir el comprador si el vendedor no le entrega materialmente lacosa.- Y si el vendedor no entrega al comprador materialmente la cosa vendida, ¿quéaciones podrá deducir el comprador? puede entablar tres acciones:1) La acción resolutoria, aplicando el artículo 1.489 o regla general de la condiciónresolutoria tácita;

2) La acción personal que le da su calidad de contratante para exigir el cumplimiento dela obligación de entregar;3) La acción reivindicatoria, ya que a virtud de la tradición o entrega jurídica ha pasadoa ser dueño, pero un dueño que no tiene la posesión de la cosa , y precisamente por esto

puede hacer uso de esta acción. Lo ha dicho la Corte Suprema.Como debe efectuarse la entrega.- El inciso 2º del artículo 1.824 dice que la entrega otradición debe efectuarse de acuerdo con el título VI del libro II; en otros términos, serige por las reglas que da el Código para la tradición, y por lo tanto, habrá que distinguir según que la cosa vendida sea mueble o inmueble.Entrega de cosas muebles.- Tratándose de cosas muebles, la entrega deberá hacerse enconformidad a las disposiciones del artículo 684, esto es, haciendo una tradición real, ouna tradición ficticia o simbólica.Entrega de bienes raíces.- Si de inmuebles se trata la entrega se hará por medio de lainscripción en el Conservador de Bienes Raíces, salvo que se trate de la venta de unaservidumbre o de derechos hereditarios, casos en los cuales no es necesario lainscripción.En qué lugar debe ser entregada la cosa vendida.- Nada dice el legislador en lacompraventa. Hay que aplicar las reglas generales respecto de dónde efectuarse el pago;es decir, aplicar los artículos 1.587 y 1588. De ambos resulta que la cosa vendida debeentregarse en el lugar que las partes han estipulado; y a falta de estipulación, si la cosaes inmueble en el lugar en que se encuentra, y si es mueble, en el domicilio del

comprador.En qué momento debe efectuarse la entrega.- El artículo 1.826 establece que la cosavendida debe entregarse inmediatamente después del contrato, salvo que se hayaestipulado un plazo; pero si nada se ha dicho, debe entregarse inmediatamente decelebrado el contrato.El momento en que debe entregarse la cosa tiene importancia sobre todo cuando elvendedor ha vendido la cosa a dos o más personas, para el efecto de saber cuál de éstastendrá preferencia.Venta separada de una misma cosa a dos o más personas.- De acuerdo con el artículo1.817, si alguien vende separadamente una misma cosa a dos o más personas, hay quedistinguir tres casos para saber cuál será preferida.

1) Si se ha vendido la cosa a dos o más personas, pero se ha entregado sólo a una, éstaserá preferida;



2) Si la cosa se ha entregado a dos o más personas, tendrá derecho a quedarse con ella la persona a la cual se hubiere entregado primero; y3) Si la cosa no se ha entregado a ninguno de los compradores, “prevalecerá el títulomás antiguo”.Las reglas son claras. No obstante, hay que hacer hincapié en que el Código, cuando

habla de título más antiguo, se refiere a la fecha de la compraventa. por ejemplo, uno delos contratos de compraventa es de agosto y el otro de febrero. Si no se ha efectuado laentrega de los compradores, se refiere el contrato de febrero. Ahora , si el contrato deagosto se celebró a virtud de una promesa de venta de 1940, esta circunstancia no le da

preferencia sobre el contrato de febrero. Porque, según lo ha dicho la Corte Suprema ,“el artículo 1.817 al hablar de dos títulos se refiere, se refiere a dos títulos traslaticios dedominio, o sea, de los que dan acción personal contra el vendedor para exigir la entregade la cosa vendida, caracteres de los cuales no participa la promesa de venta”.Gastos de la entrega.- En el artículo 1.825 el legislador se refiere a quién debe cargar con los gastos de la entrega. Dice: los costos de la entrega para poner la cosa endisposición de entregarla son de parte del vendedor; pero los que son necesarios para

transportarla después de la entrega, son de cargo del comprador. Hay que concordar conel artículo 1.806, que dice que los gastos de escritos, de impuestos fiscales omunicipales y de cualesquiera otras solemnidades de la venta son de cargo delvendedor, salvo estipulación en contrario . De manera que si nada se dice, los gastos sonde cargo del vendedor. Hay que hacer notar que el impuesto a la primera transferencia atítulo oneroso de un bien raíz, establecido por el Decreto-ley Nº 593, de 9 deSeptiembre de 1932, es de cargo de la persona que adquiera el respectivo inmueble(artículo 3º de dicho decreto -ley).Que comprende la entrega.- El artículo 1.828 dice que debe entregarse lo que reza elcontrato , lo cual es perfectamente lógico, porque las obligaciones deben cumplirse deacuerdo con lo estipulado. El artículo 1.830 manifiesta que si se venda una finca, secomprenden en la venta los inmuebles por destinación a que se refiere el artículo 570 ysiguientes. Así, si se vende un fundo y nada se dice, se entiende que van comprendidosaquéllos.

Naturalmente que las partes tienen derechos a excluir estos bienes de la venta. Quéderechos tiene el comprador cuando el vendedor no cumple con la obligación deentregar.- El artículo 1.826 contempla esta situación. En el inciso 2º no hace sino repetir el artículo 1.489, aplicándolo a la compraventa. de manera que si el vendedor no entregala cosa vendida, el comprador puede pedir la resolución del contrato o la ejecuciónforzada del mismo. Pero agrega el inciso 3º todo lo cual se entiende si el comprador ha

pagado el precio o, si está llano a pagarlo se ha estipulado un plazo para cumplirlo .

Disposición que es una aplicación del artículo 1.552, según el cual la mora purga lamora.Porque el contratante sólo puede solicitar el cumplimiento cuando es contratantediligente; pero si es moroso, no hay mora en el otro contratante.Pero si bien estas disposiciones son innecesarias, el último inciso tiene bastante interés.Puede acontecer que después de celebrado el contrato, pero antes de entregada la cosa,disminuya considerablemente la fortuna del comprador. En este caso, el vendedor noesta obligado a efectuar la entrega, aun cuando se haya estipulado el pago del precio a

plazo, mientras no se le pague el precio o se le asegure convenientemente su pago.Aplicación de la excepción del contrato no cumplido. Naturalmente que corresponde alvendedor acreditar la circunstancia de que la fortuna del comprador ha disminuido , y

será cuestión de hecho determinado.Venta de predios rústicos.- Los predios pueden ser urbanos y rústicos. Para calificarlos



así no se atiende a su ubicación, sino al destino que tenga. si están destinados al cultivoagrícola, la explotación de la tierra, estamos en presencia de predios rústicos; si el

predio está destinado a edificios , almacenes o bodegas, es urbano.Los artículos 1.831 a 1.834 sólo se refieren a los predios rústicos, y no a los urbanos.Esta doctrina, consagra por la Corte Suprema , tiene su confirmación en la letra del

artículo 1.831, que sólo habla de predios rústicos, y en la historia de la ley : en los primeros proyectos del Código se hablaba de fincas y en el texto del Código dereemplazó por predio rústico, con lo cual se puso de manifiesto en forma nítida el

pensamiento definido del legislador.El predio rústico puede venderse en dos formas: como especie o cuerpo cierto y enrelación a su cabida (artículo 1.831).- Cuando se vende como especie o cuerpo cierto seentiende que la cosa de vende “ad corpus”, en el estado es que se encontraba almomento del contrato .La cosa puede venderse en relación a su cabida, es decir, en relación con su extensión:se vende 500 ha, o 1000 ha. De acuerdo con el inciso final del artículo 1.831 la reglageneral es que el predio se venda como especie o cuerpo cierto, y por excepción con

relación a su cabida.Se entiende que si se vende con relación a su cabida, la extensión del predio es elmotivo determinante que induce al contrato. Porque en ciertos casos el motivo queinduce a contratar será la situación del predio, la calidad del terreno o la abundancia oescasez de agua; pero en otros casos el motivo determinante es precisamente laextensión del predio.La corte Suprema ha resuelto que determinar si un predio se vende como especie ocuerpo cierto o con relación a su cabida, es cuestión de hecho sobre la cual no puede

pronunciarse ella.Cabida real y cabida declarada.- Cuando un predio se vende con relación a su cabida, siel vendedor entrega la misma extensión que establece el contrato, no se produceninguna dificultad; si el vendedor vende 100 hectáreas y las entrega exactamente, nohay cuestión. Pero el legislador lógicamente hubo de ponerse en el caso de que elvendedor entregue, no la misma extensión vendida, sino más o menos de la vendida . Aesta situación se refiere el artículo 1.832.El Código habla en esta parte de cabida real y de cabida declarada. Cuando habla decabida declarada se refiere a la extensión que se ha fijado en el contrato, a la extensiónsobre la cual se ha contratado; cuando habla de cabida real, se está refiriendo a lomaterial, realmente, en el hecho que el vendedor ha entregado al comprador. Debemosconsiderar, pues, si se entrega mayor o menor extensión de la vendida, o sea se lacantidad real es mayor o menor que la cantidad declarada.

1. La cabida real es mayor que la cantidad declarada.- Situación contemplada en elinciso 1º. Hay que distinguir según que el exceso del terreno que ha entregado elvendedor al comprador exceda o no al valor de la décima parte del precio de la cabidareal. Si no excede a esta décima parte, el comprador está obligado a aumentar

proporcionalmente el precio; si excede a esa décima parte, el comprador puede, o bienaumentar proporcionalmente el precio o desistirse del contrato con indemnización de

perjuicios. Cuando la ley habla de desistirse, quiere decir que puede solicitar laresolución del contrato.Un ejemplo para aclarar la disposición: se Venden 100 hectáreas a $100 cada una. Elvendedor entrega al comprador 103 ha. El exceso son 3 hectáreas , cuyo valor son ·300.Por otro lado, la cabida real en su total es $ 10.300, y la décima parte es $ 1.030. el

precio del exceso entregado es $ 300, y como el 10% de la cabida real es $ 1.030.resultaría que el comprador estaría obligado a aumentar proporcionalmente el precio. Es



la primera situación . Veamos cuando excede: Se venden 100 ha a $100 cada una. Peroel vendedor entrega al comprador 130 ha. El exceso es de 30 ha, que a $ 100 la ha,viene a resultar de $ 3.000. El total de la entrega real es de $ 13.000, y su 10% por lotanto, es de $ 1.300. En consecuencia, el exceso del terreno entregado ($3.000) excede

por mucho al valor del 10% de la cabida real, el cual sólo es $ 1.300. En este caso el

comprador tiene un derecho alternativo: o completa el precio en forma proporcional o pide la resolución con indemnización de perjuicios, y pide la resolución porque elvendedor en realidad no le ha cumplido con la obligación de entregarle la cosa en lostérminos que establecía el contrato.2.- La cabida real es menor que la cabida declarada.- Situación contemplada en el inciso2º. También hay que hacer una distinción, según que la cantidad que falte paracompletar la cabida declarada exceda o no a un 10% del valor de la cabida declarada.Cuando no excede de un 10% de la cabida declarada, el vendedor está obligado acompletar la cabida declarada , y si no le fuere posible, a rebajar proporcionalmente el

precio, puesto que ha entregado una cantidad menor a la estipulada en el contrato. Si laextensión que falta por entregar para cumplir el contrato excede al 10% del valor de la

cabida declarada , el comprador nuevamente tiene un derecho alternativo: o bien aceptala disminución de precio que le haga el vendedor, o bien puede desistirse del contrato,lo que significa solicitar la resolución del mismo. En este caso también puede solicitar la resolución porque ha habido incumplimiento de parte del vendedor.Son reglas de fácil aplicación. Se ve que el legislador ha dejado un pequeño margen - de10%- en que puede oscilar la diferencia entre cabida real y cabida declarada: pero si ladiferencia excede al 10 % debe considerarse que el vendedor no ha cumplido, y daderecho al comprador para solicitar la resolución del contrato.Venta del predio como especie o cuerpo cierto; venta con o sin señalamiento delinderos.- La venta del predio como especie o cuerpo cierto está contemplada en elartículo 1.833. Hay que distinguir según que se venda o no con señalamiento delinderos.Si se vende sin señalamiento de linderos, nada puede reclamar el comprador, ycualquiera extensión que entregue el vendedor, habrá cumplido con su obligación. Escaso de escasa frecuencia.Si se han señalado linderos, debe entregar la extensión de terreno comprendida dentrode los linderos, si el vendedor entrega una cantidad menor a la comprendida en loslinderos, se aplica el inciso 2º del artículo 1.832, y en consecuencia habrá que ver si lacantidad que falta por entregar excede o no al 10% de la extensión comprendida en loslinderos; si no excede, tiene derecho a rebajar proporcionalmente el precio; si excede, elcomprador, puede aceptar la rebaja del precio o puede desistirse del contrato.

Prescripción de las acciones.- Estas acciones, que tienen por objeto obtener que elvendedor entregue realmente al comprador la extensión vendida prescriben en un año,desde la entrega. Lo dice el artículo 1.834.

Naturalmente que al decir que prescriben en un año desde la entrega, se ha referido a laentrega material, porque sólo una vez efectuada ésta se podrá ver si lo entregado esigual a lo que reza el contrato. Por eso la obligación de entregar del vendedor comprende no sólo la entrega jurídica, sino también la entrega material. Este artículonos sirve para sostenerlo.Esta , por ser prescripción especial, no se suspende.¿Es de la esencia del contrato de compraventa que el vendedor haga dueño de la cosavendida al comprador?

A juicio de Alessandri y Somarriva, siendo la compraventa, en nuestro derecho, sólotítulo traslaticio de dominio, parece lógico concluir que no es de la esencia de ese



contrato que el vendedor haga dueño de la cosa al comprador. Dos razones paraconcluirlo así:1.- El legislador expresamente reconoce en el art. 1815 la validez de la venta de cosaajena.2.- De aceptar la doctrina contraria, resultaría que después de recibida la cosa ajena

tuviera conocimiento el comprador que la cosa vendida no le pertenece al vendedor, podría pedir la resolución del contrato.El vendedor sólo debe proporcionar al comprador la posesión pacifica y tranquila de lacosa vendida. Por eso cuando el comprador se ve lesionado en su posesión tranquila y

pacifica puede entablar la acción de saneamiento. Naturalmente si el vendedor es dueñode la cosa vendida, transfiere al comprador el dominio, y se lo transfiere porque sólomediante la transferencia va a poder el comprador gozar de la posesión tranquila y

pacífica de la cosa. Cuestión hasta cierto punto teórica, sin embargo, porque precisamente la evicción, que se produce cuando el comprador es privado de la cosa por sentencia judicial, es una verdadera acción resolutoria, que el legislador hareglamentado expresamente. En la práctica el vendedor está obligado a transferir el

dominio. Prueba es que si el comprador es privado del dominio tiene la acción deevicción.Obligación del saneamiento de la cosa vendida.Saneamiento por evicción y de los vicios redhibitorios.-El vendedor por lo menos debe proporcionar al comprador la posesión tranquila y

pacífica de la cosa comprada. Ahora bien, dos hechos pueden turbar esta posesióntranquila y pacífica: puede el comprador verse privado de ella porque un tercero extraño

pretende derechos sobre la cosa o porque la cosa tenga algunos vicios o defectos quehagan que no sirva para el fin comprado. En ambos casos cesa la posesión pacífica ynace el derecho del comprador para que el vendedor le sanee la cosa vendida; en otrostérminos, nace la obligación del vendedor del saneamiento de la cosa vendida.A estos dos casos por los cuales puede verse turbada la posesión pacífica y tranquila dela cosa se refiere el artículo 1.837, cuando dice que la obligación de saneamientocomprende dos objetos: dar la posesión pacífica y tranquila y sanear los vicios ocultos,llamados redhibitorios. Están indicados los razones que pueden dar lugar alsaneamiento. Cuando el comprador es privado de la cosa se produce al evicción, yestamos en presencia del saneamiento de la evicción; cuando se ve privado de la cosa

por los vicios ocultos de la, estamos en presencia del saneamiento de los viciosredhibitorios.Diferencia entre la obligación de saneamiento y la de entrega.- Esta obligación delsaneamiento, como su propio nombre lo indica (quita los vicios que puede tener la

posesión), tiene diferencias notables con la obligación de entregar, y la cuales podemosreducir a tres:r 1) La obligación de entregar que tiene el vendedor es de la esencia de la compraventa;

jurídicamente no podemos imaginar una compraventa sin que no haya obligación deentregar. En cambio, la obligación de saneamiento no es de la esencia; puede

perfectamente renunciarse; y si el comprador no es turbado en la posesión de la cosa yésta no tiene ningún vicio oculto, bien puede suceder que en la compraventa no llegue elmomento de hacer exigible la obligación de saneamiento, lo cual siempre va a acontecer respecto de la obligación de entregar.2) La obligación de entregar tiene su fuente en la compraventa; en cambio, la obligaciónde saneamiento va a tener su fuente indirecta en la compraventa, pero su fuente directa

en la circunstancia que un tercero pretenda un derecho sobre la cosa o de que éstaadolezca de un vicio oculto; es decir, se produce por circunstancias ajenas al contrato



mismo.3) La obligación de entregar se produce inmediatamente de celebrado el contrato odespués de cierto plazo, si lo hubiere; pero en todo caso se sabe con cierta certidumbrecuándo va a ser exigible. En cambio, la obligación de saneamiento es incierta; puede ono presentarse, y después de mucho tiempo.

I. EL SANEAMIENTO DE LA EVICCION.Definición.- La evicción está definida expresamente en el artículo 1.838, que hayevicción cuando el comprador es privado de todo o parte de la cosa comprada por sentencia judicial.Advertimos que nuestro legislador ha definido expresamente lo que es la evicción, y por lo tanto, para determinar en un caso dado si existe o no, tenemos que atenernos a ladefinición dada en el artículo 1.838.Requisitos .- De esta disposición, y de la siguiente, artículo 1.839, se desprende que sontres los requisitos necesarios para que haya evicción:1º Que el comprador sea privado de todo o parte de la cosa;2º Que la evicción provenga de un hecho anterior a la venta; y

3º Que la privación de todo o parte de la cosa sea por sentencia judicial.1. Que el comprador sea privado de todo o parte de la cosa.- Nos encontramos en

presencia de la privación de toda la cosa cuando por ejemplo ha habido venta de cosaajena y el dueño de la cosa entabla acción reivindicatoria en contra del comprador; otambién cuando un acreedor hipotecario hace uso de su acción de desposeímiento yquita la cosa al comprador. Pero también hay evicción cuando el comprador es privado“ de parte” de la cosa, como dice la definición; por ejemplo, sobre la cosa resuelta quehay constituido un usufructo. La Corte de Santiago ha resuelto que si con posterioridadal contrato resulta que la propiedad vendida estaba afecta a un censo, existía evicción.2. La evicción debe producirse por causa anterior a la venta.- Este principio,contemplado en el artículo 1.839, es de manifiesta equidad. No puede lógicamentehacerse responsable al vendedor por hechos acaecidos después de la venta, en los cualesno va tener ninguna ingerencia.3. Obligaciones que comprende el saneamiento de la evicción.- La evicción suponedictación de sentencia, y si se debe dictar sentencia en contra del vendedor. Resulta queesta obligación del vendedor del saneamiento de la evicción tiene dos partes biendefinidas, comprende las etapas bien caracterizadas: la primera consiste en la obligacióndel vendedor de acudir en auxilio del comprador para defenderlo en el juicio que se leha iniciado; la segunda consiste en que , una vez producida la evicción, una vez que alcomprador de los perjuicios. Son dos obligaciones totalmente distintas, nítidamenteseparadas, que sucede la una a la otra.

La primera obligación- defender en el juicio al compradores una obligación de hacer, porque se trata de la ejecución de un hecho, ir en auxilio del comprador. Por eso elartículo 1.840 dice que el saneamiento es indivisible y que podrá entablarlo in solidumel comprador contra cualquiera de los herederos del vendedor. Es obligación de hacer yésta por regla general es indivisible.Pero, en este caso, la obligación de indemnizar es obligación de dar y como tal, elcarácter de divisible; por eso el inciso 2º del artículo 1.840 establece que esta obligaciónes divisible y sólo puede exigirse a prorrata de las cuotas hereditarias de los herederosdel vendedor.Desarrollo de estas obligaciones.- Se entabla juicio al comprador; una acciónreivindicatoria, por ejemplo. Naturalmente que puede ser que el vendedor no tenga

noticias de que el comprador ha sido demandado, de que un tercero pretenda derechossobre la cosa vendida. Por eso la ley exige al comprador que cite al vendedor para que



vaya a defenderlo. Lo dice el artículo 1.843. Agrega el inciso 2º que esta citación seefectuará conforme al Código de Procedimiento Civil, artículo 742 a 745. Según estasdisposiciones, la citación de evicción ebe hacerse antes de recibirse la causa a prueba, osi no procediere que procede la citación posterior no produciría ningún efecto. Interesahacer presente que produce la citación de evicción, ejecutivo o lo acción posesoria, por

ejemplo. Esta citación que debe hacer el comprador es de suma importancia: si elcomprador omite citar al vendedor, éste no es responsable de evicción (artículo 1.843).El comprador cita legal y debidamente al vendedor . En este caso pueden presentarsediversas situaciones. En primer lugar, citado legalmente, no comparece el vendedor:entonces, dice el artículo 1.843, que éste es obligado al saneamiento por evicción,

porque de su parte ha habido negligencia. Pero hay un caso en que no responde de laevicción, no obtante ser citado y no comparecer a defenderse al comprador: cuando éste

pierde la cosa, cuando se produce al evicción porque no opuso una excepción que pudooponer. Un ejemplo: se cita al vendedor al juicio; no comparece; en principio yaresponde de evicción; pero el comprador se ve privado de la cosa porque no opuso laexcepción de prescripción, que pudo oponer; de acuerdo con el artículo 1.843, no le

afecta responsabilidad al vendedor, porque ha habido negligencia y hasta cierto puntomala fe de parte del comprador. Pero la regla general es que responda de eviccióncuando es citado y no comparece.En segundo lugar, citado el vendedor, pueden presentarse todavía dos situaciones:1) El vendedor se impone de los antecedentes y se da cuenta que el tercero va a ganar el

juicio: entonces puede allanarse a la evicción, situación que contempla el artículo 1.845.Pero en este caso, cuando el vendedor se allana a la evicción, el comprador puedecontinuar el juicio si cree que él lo va a ganar. Tiene perfecto derecho a ello, pero con lacondición de que si pierde el juicio y se produce la evicción, no podrá exigirle alvendedor que le pague los costos de ese juicio ni el valor de los frutos de la cosa conque hubo de satisfacer el tercero. Lo dice expresamente el artículo 1.845.2) El vendedor comparece y dice al comprador que el juicio es ilusorio, que el tercerono tiene razón y que sigan el juicio. En este caso, ya el vendedor empieza a cumplir consu obligación de defender en el juicio al comprador.Esta obligación de defensa no se traduce en aconsejar al comprador, en facilitar abogadoo proporcionarle dinero para los gastos del juicio. Ela se traduce en la actuación directadel vendedor en el jucio, el cual contra él se continúa. De modo que, de acuerdo con elartículo 1.844, la acción de sigue contra el vendedor, sin perjuicio de que el comprador

pueda actuar en el juicio como coadyudante en defensa de sus derechos.Se sigue el juicio, pasa el tiempo y pueden resultar dos situaciones:1) El vendedor gana el juicio; no prospera la acción del tercero. En este caso no se

produce la evicción, y de acuerdo con el artículo 1.855 no tiene ninguna responsabilidadel vendedor y ningún derecho el comprador a que el vendedor lo indemnice de loscostos del juicio.2) El vendedor pierde el juicio: aquí termina la primera parte de la obligación en que setraduce el saneamiento por evicción; termina la obligación de hacer, de defender lasegunda obligación: indemnizar al comprador.Qué comprende la obligación de indemnizar.- El artículo 1.847 dice expresamente quécomprende esta segunda obligación que tiene el vendedor de indemnizar al comprador de la evicción. Son cinco los capítulos por los cuales el vendedor debe indemnizar a sucomprador, enumerados en ese artículo:1. Debe devolver al comprador el precio de la cosa vendida, aun cuando la cosa vendida

haya disminuido de valor. Es lógico, porque, producida la evicción no debe quedarse elvendedor con el precio.



Pero puede resultar que la disminución de valor haya aprovechado al comprador. Eneste caso, el artículo 1.848 dice que el precio deberá rebajarse proporcionalmente,

porque de lo contrario habría enriquecimiento sin causa para el comprador.2. Debe indemnizar al comprador de los costos del contrato de compraventa que hubierehecho.- Los gastos de escritos. Los impuestos, ect., son de cargo del comprador; si se

produce la evicción, el vendedor debe indemnizarlo de todos estos costos.3. Debe indemnizar al comprador de los costos del juicio, de lo que hubiere gastado enel juicio seguido por el tercero, salvo en el caso del artículo 1.845, es decir, cuando el vendedor seallanaba a la evicción y esto no obstante el comprador insistió en seguir el juicio contrael tercero. Es lógico que en este caso no responda, porque el juicio se siguió contra suvoluntad.4. Debe devolver el valor de los frutos de la cosa comprada y que el comprador se vioobligado a satisfacer al tercero.- La devolución de los frutos también tiene la mismalimitación del artículo 1.845, es decir, el vendedor no está obligado a devolver los frutosque el comprador satisfizo al tercero con posterioridad al juicio cuando él se allanaba a

la evicción y esto no obstante el comprador siguió el juicio. La razón es la misma.5. Debe devolver el aumento de valor que haya obtenido la cosa vendida.Vemos en general que se trata de una indemnización amplísima, una acción que viene aresultar mucho más eficaz que la propia acción resultoria; porque, sumando los cincocapítulos del artículo 1.847, resulta que el vendedor debe indemnizar totalmente alcomprador.Indemnización del aumento de valor de la cosa.-Dadas la dificultades que podrían presentarse, el legislador reglamentó en formaminuciosa cómo debía indemnizarse el aumento de valor de la cosa. A esta cuestión serefieren los artículos 1.849 y 1.850.El aumento de valor puede deberse a dos razones: a mejoras que ha ejecutado elcomprador o únicamente a la acción de la naturaleza y el tiempo.Cuando el aumento del valor se debe a mejores que ejecutó el comprador, de acuerdocon el artículo 1.849, el vendedor está obligado a indemnizar a aquél las mejorasnecesarias y útiles que hubiere efectuado, pero sólo en el caso de que estas mejoras nole hubiesen sido pagadas por el tercero que entabló la acción. Porque puede resultar queel tercero sea reivindicante vencedor y el comprador, poseedor vencido; para liquidar lasituación se aplican las reglas de las prestaciones mutuas, artículo 904 y siguientes,según las cuales en ciertos casos el reivindicante está en la obligación de pagar al

poseedor vencido las mejoras que haya ejecutado en la cosa reivindicada. Si en el casode la evicción ha sido, no es lógico que el vendedor también las pague, porque entonces

se pagarían dos veces las mejoras al comprador. Agrega la disposición que si elvendedor estaba de mala de, debe también indemnizar las mejoras voluptuarias. La malafe se traduce en saber que la cosa era ajena.Si el aumento de valor se produce por obra de la naturaleza o por el transcurso deltiempo, el artículo 1.850 dice que el vendedor está obligado a pagar el aumento devalor, pero con una limitación: siempre que no exceda a la cuarta parte del precio de lacosa vendida. La cosa se vendió en 1.000; sólo está obligado a pagar 1.250. Sinembargo, hay un caso en que el vendedor no tiene limitaciones pata pagar el aumento:cuando estuviere de mala fe; entonces debe pagar todo el aumento de valor (artículo1.850). Todo lo dicho se refiere a las ventas voluntarias, porque en el caso de las ventasforzadas, según expresamente lo dice el artículo 1.851, el vendedor sólo debe devolver

el precio de la cosa y nada más. Ello es perfectamente lógico, porque en esa venta nointerviene la voluntad del vendedor.



Evicción parcial.- La evicción puede ser parcial. A esta evicción se refieren los artículos1.852, inciso final, 1.853 y 1.854. La regla es la siguiente: Hay que ver si la parte evictaes de tal naturaleza que, faltando ella, el comprador no habría contratado; en este caso elcomprador tiene derecho a pedir la resolución del contrato con las indemnizaciones queestablece el artículo 1.847; pero si la parte evicta no es de tanta gravedad, subsiste él

contrato y sólo tendrá derecho el comprador a que el vendedor le indemnice de la parteque le fue quitada. Este es le resumen de las tres disposiciones indicadas.¿Puede un comprador citar de evicción a cualquier antecesor de su vendedor?.- Pedrovende a Juan; Juan a Diego; Diego a Antonio. En presencia de demanda contra Antonio,¿podría éste citar de evicción a Pedro? La jurisprudencia de nuestros tribunales,

basándose en el artículo 1.841, falló en un principio que únicamente podría citarse,como lo dice este artículo, al inmediatamente antecesor del vendedor. Esta resoluciónno fue bien recibida por los autores, y se la criticó. Hoy la suprema ha enmendadorumbos y se resolvió por la doctrina contraria: que el comprador podía citar de eviccióna cualquiera de los antecesores en él dominio de la cosa.¿Pueden los herederos del vendedor entablar acción reivindicatoria en contra del

comprador?.- El caso sería: Pedro vende una propiedad a Juan, pero ésta era de lasociedad conyugal que hubo entre Pedro y María. Una vez fallecido Pedro, susherederos entablan acción reivindicatoria en contra de Juan, porque dicen que la

propiedad vendida no era únicamente de Pedro, sino también de María y, por lo tanto, lamitad corresponde a ellos, y reivindican para que se les devuelva esa mitad. La CorteSuprema, en sentencia muy interesante, resolvió que los herederos del vendedor notenían derecho a reivindicar la cosa vendida. La razón: porque la obligación que pesasobre el vendedor de proporcionar al comprador la posesión tranquila y pacífica de lacosa pasa a los herederos suyos, y si éstos pudieran reivindicar la cosa vendida demanos del comprador, ellos en persona, representante jurídicos del vendedor, estaríanturbando esa posesión, estarían violando la obligación que les impone el contrato.Cómo se extingue la obligación del saneamiento por evicción.- De dos manera: por renuncia y por prescripción. No cabe discutirse que es renunciable el derecho alsaneamiento por evicción. El artículo 1.842 dice que es nula la renuncia que se haga delsaneamiento por evicción cuando ha existido mala fe de parte del vendedor. Luego,argumentando a contrario sensu, si es nula cuando hay mala fe. es perfectamente váliday posible cuando el vendedor se encuentre de buena fe. Por lo demás, el saneamiento

por evicción es una obligación de la naturaleza del contrato, y no de la esencia, y por eso puede renunciarse. Pero de acuerdo con el artículo 1.852, por regla general larenuncia que se haga de la evicción sólo comprende las indemnizaciones que deba elvendedor al comprador, pero no exime al vendedor de la obligación de devolver el

precio de la cosa. La renuncia de la evicción hace que el vendedor no responda de lasindemnizaciones 2, 3 4 y 5 del artículo 1.847: siempre responde de la Nº1. Sin embargo,hay casos en que ni siquiera está obligado a devolver el precio. El artículo 1.852contempla dos:1) Cuando el comprador adquirió la cosa a sabiendas de que era ajena.2) Cuando tomó expresamente sobre sí el riesgo de la evicción. Razón: en ambos casosla compraventa pasa a tener el carácter de aleatoria, y naturalmente que el precio que

paga el comprador tomando el riesgo de la evicción tiene que ser mucho menor.También se extingue la obligación del saneamiento por evicción en los dos casos quecontempla el artículo 1.846:1) Cuando el tercero que demanda y comprador someten la cuestión a árbitros, sin

conocimiento del vendedor y el árbitro falla a favor del tercero: el vendedor no estáobligado a sanear la evicción. La razón: puede darse el caso de haber existido colusión



entre el tercero y el comprador, cuyos fines serían perjudicar al vendedor. Claro que siel vendedor consiente en que la cuestión se someta a árbitros, entonces subsiste laobligación de saneamiento.2) Cuando la cosa se ha perdido por culpa del comprador, tampoco responde elvendedor.

Tampoco responde el vendedor del saneamiento cuando no ha sido citado al juicio. Lodice el artículo 1.843. Tampoco responde cuando, citado y no obstante comparecer, elcomprador pierde la cosa comprada por no haber opuesto una excepción que pudooponer; como de la prescripción.Y también se extingue la obligación de saneamiento por la prescripción, materiacontemplada en el artículo 1.856. Para estudiar la prescripción de la obligación delsaneamiento por evicción, hay que recordar que en virtud del saneamiento de laevicción tiene el comprador derecho a que el vendedor lo defienda en el juicio y loindemnice además de la evicción. Ahora bien, el derecho del comprador a que elvendedor lo ampare en el juicio es un derecho imprescindible; y si el juicio se promueveveinte años despúes de celebrada la compraventa, siempre subsiste este derecho del

comprador. Entonces, la prescripción que establezca el legislador sólo se refiere alsaneamiento por evicción una vez que está se ha producido, esto es, cuando se hadictado sentencia que ha privado al comprador de todo o parte de la cosa; y par el efectode esta indemnización a que tiene derecho el comprador, la acción de saneamiento

prescribe en cuatro años, contados desde la sentencia o desde la entrega de la cosa si nose hubiere dictado sentencia; el caso éste de la entrega de la cosa lo encontramos cuandoel vendedor se allana buenamente a la evicción. Pero todavía en lo tocante a larestitución del precio, prescribe el derecho del comprador de acuerdo con las reglasgenerales del artículo 2.515: en cinco años si la acción es ejecutiva y en diez si esordinaria. En resumen, son tres situaciones: 1. La acción del comprador para que suvendedor lo ampare en el juicio no prescribe; 2. Para que le pague las indemnizacionesde los Nº 2 al 5 del artículo 1.847, en cuatro años; 3. Para el efecto de la devolución del

precio, en el plazo de cinco o diez años, según que la acción sea ejecutiva u ordinaria.EL SANEAMIENTO DE LOS VICIOS REDHIBITORIOSGenerales.-Hemos visto que el vendedor está obligado a proporcionar al comprador la posesióntranquila y pacífica de la cosa vendida. Pero además es evidente que si una personacompra una cosa, es para que ésta le preste una utilidad, la cual puede ser de diversanaturaleza: material, intelectual o moral. Es natural entonces que el vendedor tambiéndeba proporcionar al comprador la posesión útil de la cosa vendida. Y precisamentedesaparece la utilidad de la cosa vendida cuando ella adolece de algún vicio oculto o

redhibitorio.A la acción de saneamiento de los vicios redhibitorios ya se había referido el Código enel artículo 1.837, al hablar en general de la obligación del saneamiento; expresamente loha hecho en el artículo 1.857, el cual dice que en razón de ella tiene derecho elcomprador a que se rescinda la venta o se disminuya el precio por los vicios ocultos,llamados redhibitoriosEl legislador no definió expresamente lo que se entiende por vicio redhibitorio. Pero dela enumeración de requisitos que contiene el artículo 1.858 podemos deducir una: viciosredhibitorios son los vicios o defectos que, existiendo al tiempo de la venta y no siendoconocidos por el comprador, hacen que la cosa sea impropia para su uso natural o quesólo sirva imperfectamente.

Llámanse redhibitorio porque en el derecho Romano, como en el nuestro, acarreaban laredhibición de la cosa, es decir, la nulidad de la venta y la vuelta de aquélla a poder del



vendedor.Vendedor redhibitorio y error substancial.- Es cosa distinta el vicio redhibitorio y elerror substancial . Este es aquél que recae sobre la substancia o una cualidad esencial dela cosa: un individuo compra una barra de oro y le dan una de cobre. ¿Será esto un vicioredhibitorio? Evidentemente que no. Se presentaría el caso del vicio redhibitorio si una

persona que compra trigo blanco lo recibe realmente, pero apolillado o con muchasemilla.Alessandri cita un caso interesante: Una señora había comprado un amoblado, creyendoque era de jacarandá, y resultó que de las cinco piezas que lo constituían una era de

jacarandá y las otras de maderas inferiores. La Corte que falló creyó ver vicioredhibitorio, cuando en realidad había un error sustancial.Requisitos que debe reunir un vicio para tener el carácter de redhibitorio.-Los contempla el artículo 1.858; son tres: se requiere que sea anterior a la venta, que seagrave y que sea oculto.1. Que el vicio sea anterior a la venta (Nº1, artículo 1.858).- Es normal, porque alvendedor sólo puede afectarle responsabilidad por el tiempo anterior a la venta; con

posterioridad, la cosa vendida ha dejado de estar en su poder y bajo su cuidado, y no eslógico que tenga entonces responsabilidad. Sin embargo, no se requiere que el vicioredhibitorio exista en germen. En este sentido se pronunció la Corte de Apelaciones deSantiago en un caso que le tocó resolver se compró una pareja de caballos, uno de loscuales tenía una peladura en una pata, que constituía la enfermedad denominada“galápago”. Al tiempo de la venta el caballo podía prestar sus servicios, pero segúndijeron los veterinarios, al cabo de cierto lapso la enfermedad no existía plenamentedesarrollada al tiempo del contrato, existía en su germen u origen, puesto que más tarde

podía inutilizarlo.2.Que el vicio sea grave, o, como dice el Nº2, que sea tal, que la cosa no sirva para sufin natural o que sólo sirva imperfectamente, de manera que sea de suponer que si elcomprador lo hubiera conocido, no habría comprado o habría pagado un precio menor.Así pues, no cualquier vicio es redhibitorio; el mismo legislador, queriendo dar una

pauta al juez, determina en qué consiste la gravedad: que la cosa no sirva o que sólosirva imperfectamente. Cuestión que es de hecho; porque un defecto en la pata de uncaballo de carrera es de importancia enorme, pero en un caballo de carga no la tiene:allá sería vicio redhibitorio, y aquí no tendría este carácter.3. Que el vicio sea oculto.- Es la característica más notable y la que da fisonomía alvicio redhibitorio. A él se refiere el Nº 3. Dice que el vicio no debe haber sidomanifestado por el vendedor y que sea tal, que el comprador lo haya ignorado sin gravenegligencia de su parte o no haya podido conocerlo fácilmente en razón de su profesión

u oficio.Pero hay casos en que no hay vicio redhibitorio no obstante que el vendedor no loconfiese al comprador. Son los dos casos contemplados en el mismo artículo 1.858 Nº3:1) Cuando de parte del comprador ha habido negligencia para conocer el vicio: elcaballo tiene el nudo muy hinchado, que hace suponer claramente que está enfermo;entonces cesa la responsabilidad del vendedor.2) Cuando el comprador, por su profesión u oficio, puede fácilmente conocer el vicio:vendo harina que está en mal estado a un panadero.Vicios caracterizados de redhibitorios por las partes.- El legislador expresamenteautoriza que las partes en un contrato den a un vicio el carácter de redhibitorio auncuando naturalmente no lo es (artículo 1.863).

Derechos que tiene el comprador en presencia de un vicio redhibitorio.- De acuerdo conel artículo 1.860, puede el comprador solicitar la rescisión (debió decir “resolución”) del



contrato o la rebaja del precio, según le convenga. La acción redhibitoria es la que tieneel comprador para pedir la resolución de la venta y la restitución del precio. La acciónestimatoria o quanti minoris es la que posee para obtener una rebaja proporcional del

precio. Nótese que no es al vendedor a quien corresponde elegir; es al comprador. Sinembargo, cuando el vendedor sabía el vicio que tenía la cosa y no la manifestó al

comprador, el legislador, con toda lógica, es más riguroso con él y lo obliga, no sólo a larestitución y a la rebaja del precio, sino también a indemnización de perjuicios en favor del comprador (artículo 1.861).Sin embargo, hay un caso en el cual el comprador sólo puede solicitar la rebaja del

precio. Se presenta cuando los vicios no son tan graves; a él se refiere el artículo 1.868,cuando dice que si los vicios ocultos no son de la gravedad que se expresa en el Nº 2 delartículo 1.858, no tendrá derecho el comprador a pedir la rescisión de la venta sino sólorebaja del precio. Se presenta una cuestión que no está clara dentro de la legislación: siel vendedor conocía este vicio de menor gravedad y no lo manifestó al comprador,¿podría éste, además de solicitar rebaja, pedir la indemnización de perjuicios a que serefiere el artículo 1.861? Cuestión discutida. Porque el artículo 1.860, que se pone en el

caso de vicios sea grave, redhibitorio, y de este modo no se aplicaría al artículo 1868,tan posterior; por esto podríamos concluir que en el caso de vicios de menor gravedadno tendría derecho a perjuicios el comprador, no obstante ser conocido y nomanifestado el vicio. Pero argumentando que donde hay una misma razón hay unamisma disposición, puede concluirse lo contrario, porque no se ve por qué se va acastigar la mal fe en un caso y no en el otro.Cómo se extingue la acción de saneamiento de los vicios redhibitorios.- De acuerdo conel artículo 1.862, por el hecho de que se destruya la cosa comprada con posterioridad ala celebración de la compraventa, no se extingue el derecho que tiene el comprador paraexigir la rebaja del precio; de modo que la pérdida de la cosa en poder del comprador,aun cuando suceda por su culpa, no extingue su derecho para exigir al vendedor larebaja del precio. Y agrega el inciso 2º : en caso que la pérdida de la cosa sobrevengacomo un efecto del vicio oculto, entonces está obligado a indemnizar de los perjuicios;se aplica la regla del artículo 1.861.Causales de extinción.- Es primer lugar, por la renuncia, a la cual se refiere el artículo1.859; puede renunciarse porque es de la naturaleza del contrato. Sin embargo, larenuncia al saneamiento de los vicios redhibitorios no exime al vendedor de sanearloscuando le eran conocidos y no lo manifestó al comprador. En resumen, por reglageneral la renuncia hace que se extinga la responsabilidad del vendedor; pero no alcanzaa extinguirla cuando tiene conocimiento de estos vicios y no los comunica alcomprador.

En segundo lugar, tampoco hay lugar a la acción de saneamiento en las ventas forzadasque se hacen por medio de la justicia. El mismo caso de la evicción. Sin embargo, aunen este caso hay derecho a indemnización cuando el vicio lo conocía al vendedor odebía conocerlo y no se lo manifestó al comprador, a pesar de solicitarlo éste.En tercer lugar se extingue la acción por la prescripción. De los artículos 1.866, 1867 y1.869 se desprende que, para estudiar la prescripción de la acción de saneamiento de losvicios redhibitorios, hay que distinguir si se trata de mueble o inmueble. La acciónredhibitoria tiene aplicación tanto en los muebles como en los inmuebles. Lo diceexpresamente el artículo 1.857. Si se trata de muebles, para entablar la acciónredhibitoria se tiene el plazo de seis meses; para entablar la acción quanti minoris o derebaja del precio, se tienen doce meses. Respecto de los inmuebles, para entablar la

acción resolutoria (rescisoria según el Código) se tiene el plazo de doce meses, y para laquanti minoris, dicieocho meses. Estos plazos se cuentan desde la entrega material, real



de la cosa vendida. Sin embargo, el artículo 1.866 acepta que se estipule un plazo máscorto o más largo de prescripción. Lo vimos cuando nos preguntábamos si se podíaampliar o restringir el plazo de prescripción: Sólo se puede restringir. El artículo 1.866acepta por excepción que se pueda ampliar y restringir.

LAS OBLIGACIONES DEL COMPRADOR Enunciación.-El artículo 1.871 dice que la principal obligación del comprador es la de pagar el preciode la cosa comprada. Pero al hablarnos la ley de principal obligación, significa que noes la única. En realidad, además de ésta, tiene la obligación de recibir la cosa comprada,la cual no es sino una consecuencia de la obligación del vendedor de entregarle la cosavendida.Mora de recibir la cosa; consecuencias.-A esta obligación de recibir la cosa comprada se refiere el artículo 1.877, que manifiestaque si el comprador se ha constituido en mora de recibir la cosa, deberá abonar alvendedor los gastos de alquiler de los almacenes: graneros o vasijas necesarias para

mantener la cosa vendida; y agrega que cesa la responsabilidad del vendedor por elcuidado de la cosa, y sólo responde de culpa grave o dolo. En otros términos, son dosconsecuencias que se derivan del hecho que el comprador no cumpla la obligación derecibir:1) Pagar al vendedor los gastos de alquiler necesarios para mantener la cosa vendida.2) Hacer cesar la responsabilidad del vendedor por la pérdida de la cosa y hacerloresponsable únicamente de culpa grave o dolo.Sin embargo, no hay que creer que por el hecho de que el artículo 1.827 haya dado estosderechos especiales al vendedor cuando el comprador no cumple la obligación de recibir la cosa, el vendedor no tenga también los derechos generales sobre resolución delcontrato, en virtud del incumplimiento, o de ejecución forzada. Sería posible que,negándose el comprador a recibir, recibir el vendedor una de estas cosas. Lo ha resueltoasí la Corte Suprema.La obligación de pagar el precio; tiempo y lugar.- Es de la esencia del contrato, comoque esta obligación el legislador la contempla en la definición de la compraventa.En cuanto al tiempo y lugar para el pago del precio de acuerdo con el artículo 1.872, esel mismo lugar y tiempo de la entrega, salvo estipulación contraria. Y hay que recordar las siguientes reglas: que el pago no puede hacerse por parcialidades (artículo 1.591);que si el vendedor no quiere recibir el pago, sólo le queda al comprador hacer el pago

por consignación, y que si se ha estipulado el pago en dinero, se debe la cantidadnumérica estipulada en el contrato (artículo 2.199), y si en moneda extranjera o en peso

oro, rige lo dicho en su oportunidad.Si no se paga el precio, hay derecho para pedir la resolución o el cumplimiento delcontrato (pago forzado)- Así lo dispone el artículo 1.873, que es una aplicación lisa delartículo 1.489. El artículo 1.875 da unas reglas especiales de la resolución que se

produce cuando el comprador no paga el precio; disposición que constituye unaexcepción al artículo 1.488. Según éste, no hay obligación de devolver los frutos unavez dictada la resolución; pero si la resolución se declara por no pago del precio, deacuerdo con el artículo 1.875, debe devolver el comprador los frutos percibidos.El artículo 1.876 establece que con respecto a terceros la solución que se dice por no

pago del precio se rige por los artículo 1.490 y 1.491, disposiciones que se habríanaplicado aun cuando nada hubiera dicho el artículo 1.876. El inciso 2º establece que si

en la escritura pública se hubiere declarado haberse pagado el precio no se admitirá prueba en contrario sino la de nulidad o falsificación de la escritura. Si se dice en la



escritura que Pedro ha pagado el precio y que Juan lo ha recibido, no podría decirsedespués, ni entre las partes ni respecto de terceros, que eso no es efectivo; la únicaalegación que se admite es la nulidad o falsificación del documento. Aplicación de lasreglas sobre el valor probatorio de los instrumentos públicos.Depósito del precio a la orden del juez; pago.- El inciso 2º del artículo 1.872 es de

bastante interés. Vimos que e artículo, final, se pone en el caso de que el vendedor tengaserios temores de que el comprador no le pagará el precio y lo autoriza para no entregar la cosa vendida (excepción del contrato no cumplido). En el artículo 1.872 el legislador le devuelve la mano al comprador; contempla el caso en que el comprador fuere turbadoen la posesión de la cosa o tuviere noticias de una acción que se va a entablar contraella, y lo autoriza para depositar el precio de la compraventa a la orden del juez y sólo loobliga a pagarlo al vendedor cuando éste haga cesar la turbación o le afiance las resultasdel juicio.Vemos la equidad de las disposiciones: en el artículo 1.826 el legislador considera lasituación del vendedor, y en el artículo 1.872 contempla la situación del comprador.Aplicando esta última disposición, la Corte Suprema resolvió que si el comprador no

puede inscribirse en el Conservador de Bienes Raíces la escritura de venta porque se hadecretado prohibición por un tercero, puede hacer uso del derecho de este artículo:depositar el precio a la orden del juez.

PACTO COMISORIO

El pacto comisorio es la condición resolutoria de no pagarse el precio, expresado en elcontrato. Dice, en efecto, el artículo 1.877: “Por el pacto comisorio se estipulaexpresamente que, no pagándose el precio al tiempo convenido, se resolverá el contratode venta.“Entendiéndose siempre esta estipulación en el contrato de ventas; y cuando se expresatoma el nombre de pacto comisorio y produce los efectos que van a indicarse”.Por el pacto comisorio no se priva al vendedor de la elección de acciones que le concedeel artículo 1.873, esto es, el derecho para exigir el precio en caso de mora o laresolución de la venta, con resarcimiento de perjuicios.Clases de pacto comisorio:1) Pacto comisorio simple. Es la condición resolutoria tácita del artículo 1.489expresada por las partes (artículo 1.877).2) Pacto comisorio calificado, o con resolución ipso facto. Es el mismo pacto anterior,

pero con el agregado de que el contrato se resolverá inmediatamente. A pesar de estacláusula expresa de resolución ipso facto, el artículo 1.879 del Código faculta al

comprador para hacer subsistir el contrato, pagando el precio, lo más tarde, en lasveinticuatro horas subsiguientes a la notificación judicial de la demanda.El pacto comisorio prescribe al plazo prefijado por las partes, si no pasare de cuatroaños, contados desde la fecha del contrato. Trascurridos estos cuatro años, prescribenecesariamente, sea que se haya estipulado un plazo más largo o ninguno (artículo1.880).

PACTO DE RETROVENTA

Según el artículo 1.881, por el pacto de retroventa el vendedor se reserva la facultad decomprar la cosa vendida, pagando al comprador el precio que se estipuló o, si nada de

dice, el precio que hubiere pagado por la compra.El pacto de retroventa no significa que en él hayan dos ventas diversas, como acontecía



en el Derecho Romano. En la concepción de nuestro Código es uno solo el contrato quese celebra, pero que tiene una particularidad: está afectado de una condición resolutoria.Porque el pacto de retroventa, bien analizado, no es sino una condición resolutoria.Vendo mi auto a Juan y estipulamos que me reservo el derecho de comprarle el auto enel plazo de dos años; por la tradición que hago, Juan pasa a ser dueño; pero no es dueño

puro y simple, sino bajo condición resolutoria.El pacto de retroventa importa una condición resolutoria ordinaria y potestativa.-Siguiendo en la catalogación del pacto de retroventa dentro de las diversas condiciones,además de resolutoria, es potestativa que depende de la voluntad del acreedor. Lacondición consiste en que el vendedor, que pasa a ser acreedor, haga uso de la facultadde comprar la cosa vendida. Aun más, es una condición meramente potestativa, porquedepende simplemente del mero arbitrio del vendedor para recuperar loa cosa.Finalmente, es una condición resolutoria ordinaria, no tácita, porque el hecho que ponefin al dominio el comprador es un acto voluntario del vendedor y no el incumplimientode las obligaciones que nacen del contrato.Resumen: condición resolutoria ordinario, meramente potestativa que depende del

arbitrio del acreedor.Fuente de crédito.- En la práctica, el pacto de retroventa tiene mucha aplicación, comouna verdadera fuente de créditos. Una persona, para conseguir un crédito, puede dar enhipoteca o prenda los bienes de su patrimonio; pero para ello debe hacer diversasgestiones. En cambio, por medio del pacto de retroventa, el que compra la cosa quedasuficientemente garantizado, ya que si el vendedor no hace uso del pacto para a ser dueño de la cosa vendida. Dada esta garantía, es más fácil que el dueño de la cosaobtenga un crédito. Necesito dinero y recurro donde Pedro, y en vez de dar en prendami auto, se lo vendo con pacto de retroventa de plazo de cinco años; a Juan le convieneaceptar, porque puede llegar a ser dueño del auto si yo hago uso del pacto de retroventa.Este es, entonces, una garantía eficaz para obtener crédito.r Pacto de retroventa usurero.- No se escapará que en ciertos casos el pacto deretroventa podría encubrir un acto de usura; porque si yo vendo el auto en 500 yestipulamos que lo recompro en un año en 800, estoy obligado a pagar 300 de interesesencubiertos. Lo cual el legislador no permite. Por eso queda a la discreción de lostribunales anular una compraventa con pacto de retroventa que encubra una usura. Elartículo 1º del decreto ley Nº 776, de 19 de diciembre de 1925, sobre realización de

prenda, dice:“El acreedor de una obligación caucionada con prenda, podrá pedir, vencido el crédito

principal a que acceda, que dicha prenda sea realizada con arreglo al procedimientoestablecido en la presente ley”.

“Se comprenden en las disposiciones de esta ley toda clase de garantías sobre bienesmuebles que se entreguen a un deudor, sea bajo la forma de una venta condicional, deun pacto de retroventa o de otras maneras; sin que valga estipulación alguna encontrario”.“Tampoco podrá estipularse así a la fecha del contrato principal, como en ningúnmomento posterior, que el acreedor tenga la facultad de disponer de la prenda, deapropiársela o de realizarla en otra forma que la prescrita en esta ley.Requisitos.-

Para que sea válido el pacto de retroventa, se requiere en primer lugar que él se hayaestipulado al momento del contrato. El artículo 1.881 nos dice que el vendedor “se

reserva la facultad”, término que está indicando que el pacto debe estipularse en elmismo contrato de compraventa, y no después. Si se pacta después, estamos en



presencia de una compraventa, de un contrato innominado si se quiere, pero nunca de pacto de retroventa.En segundo lugar, se requiere que se estipule un precio que va a pagar el vendedor pararecuperar la cosa que vende, el cual precio, si nada se dice, es el mismo de la venta. Sivendo en 500 y no dice en cuanto voy a comprar, se entienden los 500.

En tercer lugar se requiere que se estipule un plazo dentro del cual va a poder elvendedor hacer uso del derecho de recomprar la cosa que vende. A esto se refiere elartículo 1.885, que dice que el derecho podrá intentarlo el vendedor en el plazo queestipule, el cual no podrá ser nunca mayor de cuatro años. De manera que las partes sonlibres de estipular cualquier plazo, de una semana hasta cuatro años; pero si estipulan un

plazo de diez años, por ejemplo, siempre cesaría esta facultad del vendedor al cumplirselos cuatro años. Las partes pueden restringir el plazo máximo, pero nunca ampliarlo.Se presentan dos cuestiones con motivo de este plazo:1) Nos encontramos en presencia de un plazo de caducidad, pero no de prescripción.Vimos en la prescripción que la caducidad es algo distinto de aquella, y citábamos esteartículo 1.885 como ejemplo de caducidad. Esto significa que, explicarlo el plazo de

cuatro años o el menor estipulado, se extingue de plano derecho la Facultad delvendedor, sin que se requiera declaración judicial, sin que se suspenda este plazo y sinque sea necesario que el comprador alegue su derecho.2) Si el comprador y el vendedor están de acuerdo, no se produce ninguna dificultad:

pero si no se ponen de acuerdo, la acción que nace del pacto de retroventa debeintentarla el vendedor dentro del plazo de cuatro años. La cuestión es ésta: ¿Bastará conque se intente en forma extrajudicial o será necesaria una demanda judicial? ¿Serásuficiente una carta al comprador en la cual el vendedor le dice que hace uso de suderecho de recompra? La cuestión de ha discutido. Una sentencia de la Corte de LaSerena, resolvió que bastaba un requerimiento no judicial, un aviso privado delvendedor al comprador. Pero la Corte Suprema, es de otra opinión: es necesario entablar demanda judicial. Esta opinión de la Corte Suprema está corroborada con los términosdel legislador: habla de “intentar”, según el Diccionario “intentar” quiere decir “proponer, deducir una acción en juicio”.Efectos del pacto de retroventa.- Si el vendedor no hace uso de la facultad de comprar lacosa vendida o si deja pasar el plazo dentro del cual tiene derecho a ella, se consolidadefinitivamente el dominio del comprador: de dueño condicional pasa a dueño absolutoy simple.Lo interesante es estudiar la situación que se presencia cuando el vendedor hace uso dela facultad de comprar la cosa. En este caso, de acuerdo con el artículo 1.883, elvendedor tiene derecho a que se le restituya la cosa vendida con sus accesorios

naturales.En cuanto a los deterioros que hubiere sufrido la cosa, sólo tiene derecho el vendedor aque se los indemnice el comprador cuando éste esté de mala fe.Con respecto a las mejoras que el comprador hubiere hecho en la cosa, sólo estáobligado el vendedor a pagar las mejoras necesarias, las indispensables para que la cosasubsista, y por regla general no está obligado a pagar las útiles o volupturarias sinoúnicamente cuando hubiere consentido en ellas.En seguida, de acuerdo con el artículo 1.882, en cuanto al efecto que produce el pactode retroventa con respecto a terceros, se rige pro los artículo 1.490 y 1.491, estudiadosen su oportunidad.Finalmente, el artículo 1.884, por razones que no alcanzamos a comprender, manifiesta

que la facultad que nace del pacto de retroventa no puede cederse; se le ha dado así elcarácter de un derecho penalísimo. Pero en todo caso, de este hecho de que no pueda



cederse, no se vaya a creer que los herederos no podrían solicitar el derecho que lesnace del pacto de retroventa; sería perfectamente posible, y no habría sin una aplicacióndel artículo 1.892.EL PACTO DE RETRACTO

Se refiere a él el artículo 1.886, según e cual, si se estipula que si se presenta uninteresado que ofrece mayor precio que el pagado por el comprador dentro de un plazono mayor de un año, se resuelve el contrato, se cumplirá lo pactado, y se aplicarán entodo las reglas del pacto de retroventa, a menos que el comprador se allane a pagar elnuevo precio que ofrece el nuevo interesado. El caso sería el siguiente: Vendo mi auto aPedro en 600, y estipulamos que si dentro del plazo de un año encuentro otro interesadoque me de un precio mayor, se resuelve el contrato, pero conversando Pedro el derechode pagarme este mayor precio y quedarse así con la cosa. Tiene poca aplicación

práctica.

OTROS PACTOS

El artículo 1.887 es una regla general que dice que en la compraventa puedenestipularse cualesquiera otros pactos lícitos, que se regirán por las reglas generales delos contratos. Una aplicación del principio de la libertad de contratar.

LA RESCISION DE LA VENTA POR LESION ENORME

Admisión de la lesión en la compraventa.-Está contemplada en el artículo 1.888 y siguientes.Dijimos en su oportunidad que nuestro legislador, inspirando en principios individuales,y hasta cierto punto para dar estabilidad a las transacciones jurídicas, no acepta la lesióncomo vicio general en los contratos, sino sólo en determinados actos y contratos, ycitábamos, entre otros, la compraventa. Lo dice el artículo 1.888: “El contrato decompraventa podrá rescindirse por lesión enorme”.Del articulado de la legislación se desprende que son dos los requisitos que debe reunir una compraventa para que sea susceptible de rescindirse por lesión:1) Que la lesión sea enorme en los términos establecidos en el artículo 1.889.2) Que la compraventa sea susceptible de rescindirse por lesión enorme; advirtamos queno toda compraventa puede rescindirse por lesión enorme.La lesión deber enorme.-Como se comprende, al legislador no le importa la lesión que no reviste demasiada

gravedad, porque todo contrato hay naturalmente un pequeño margen de especulación,que por lo general beneficia a uno de los contratantes. Pero el legislador pone ciertotope a este margen de ganancia, y por eso cuando la lesión es enorme pueden invocarlatanto el vendedor como el comprador: la ley da el derecho a ambas partes.¿Cuándo hay enorme para el vendedor y el comprador?. El legislador da las reglas en elartículo 1.889. Hay lesión enorme para el vendedor cuando el precio que recibe por lacosa es inferior a la mitad de su justo valor; por ejemplo, una cosa vale 100 (justo

precio) y el vendedor la vende en 45; por el contrario, si se recibe por ella 52, no haylesión enorme. Para el comprador, a su vez, hay lesión enorme cuando el justo precio dela cosa es inferior a la mitad del precio que paga por ella; por ejemplo, por una cosa quevale 40 el comprador paga 100. Las reglas del artículo 1.889 están inspiradas en el

mismo criterio tanto respecto del vendedor como respecto del comprador, y la lesiónenorme resulta de una comparación del precio real y del precio pagado. La Corte



Suprema ha resuelto que determinar si en un contrato hay o no lesión enorme escuestión de hecho, que queda al criterio de los tribunales de fondo.Respecto del justo precio de la cosa, dos observaciones:1) El mismo artículo 1.889 dice que el justo precio se toma con relación al momento delcontrato y no con posterioridad; una variación posterior del precio no influye.

2) El justo precio se refiere al valor intrínseco, objetivo de la cosa, pero no a su valor deafección, al valor de estimación que pueda tener para un contratante; lógicamente ellegislador tiene que referirse al valor real, de cambio.La venta debe ser susceptible de rescindirse por lesión enorme.- De acuerdo con elartículo 1.891, la regla general es que sólo la compraventa de bienes raíces puedarescindirse por lesión enorme; por lo tanto, hay que excluir la compraventa de bienesmuebles. Razón: la marcada preferencia que el legislador demuestra para con la fortunainmobiliaria. Hemos visto varias disposiciones que protegen más al bien raíz que almueble. Además, hay otra razón: que el bien mueble cambia con mayor facilidad devalor.Pero dentro de los bienes raíces, dice el artículo 1891 que la lesión enorme no se aplica

a los que se venden por el ministerio de la justicia. Y aquí se presenta una cuestión.Indiscutiblemente que si la venta que se hace por el ministerio de la justicia es forzada(como consecuencia de un juicio ejecutivo o de quiebra contra el dueño de la cosa), nohabría lesión enorme. Mas, ¿se aplicará esta disposición cuando el bien se vende por ministerio de la justicia pero en una venta voluntaria, no en una venta forzada? Se tratadel bien raíz de un habilitado o de una persona sometida a tutela. ¿Hay o no lesiónenorme?Somarriva cree que la expresión “ministerio de la justicia” está tomada en sentidoamplio, y que, por lo tanto, aún en la venta voluntaria de bienes raíces no habría lesiónenorme. Tenemos una razón: vimos que el saneamiento por evicción o por viciosredhibitorios no tiene lugar, por expresión expresa del Código, en las ventas forzada quese hacen por intermedio de la justicia; entonces, si el legislador aquí, en disposicionesmuy cercanas al artículo 1.891 habla, se refiere expresamente a las ventas forzadas, y enel artículo 1.891 habla en término generales de el términos generales de el ministerio dela justicia , debemos concluir que este artículo se refiere a las ventas forzadas y a lasvoluntarias. Otra razón: porque en una pública subasta, aun cuando la venta no fueraforzada, desaparece el temor de abuso de parte del vendedor.Tampoco se aplica la sesión enorme a la venta de minas y a la venta de inmueblescuando tiene el carácter de contrato aleatorio; por ejemplo, se estipula que el precio deun inmueble se pagará con una renta vitalicia.Efectos de la rescisión por lesión enorme.- Hay que advertir primeramente que una vez

producida en una compraventa la lesión enorme, el contrato no deja fatalmente de producir sus efectos: porque el comprador o el vendedor, según los casos, tienenderechos a hacerlo subsistir. A esto se refiere el artículo 1.890. Dice que si se pronunciala rescisión por lesión enorme en contra del comprador, podrá este consentir en ella ohacer subsistir el contrato completando el justo precio y con una deducción de la décima

parte. De manera que el comprador tiene dos caminos: consentir en la rescisión o- yaque al legislador le interesa que los contratos produzcan sus efectos-hacer subsistir elcontrato, aumentando el precio pagado hasta llegar al justo precio, con deducción de ladécima parte.Si la rescisión por la lesión enorme se ha dictado en contra del comprador, quiere decir que la ha sufrido el vendedor; éste ha vendido en menos de la mitad del justo precio de

la cosa. Tal es el caso si el vendedor vende en 40 una cosa que vale 100. En estasituación, puede el comprador hacer subsistir el contrato, completando al vendedor el



justo precio (los 100), con deducción de una décima parte (quedan 90). Entonces, elcomprador debe entregar 50, y con los 40 que pagó entera los 90 que debe paga en total.La deducción la ha establecido el legislador como el pequeño margen de ganancia a quetiene derecho las partes en todo contrato.El mismo artículo 1.890 contempla el caso del vendedor. Este puede consentir en la

rescisión o hacer subsistir el contrato devolviendo al comprador el exceso del justo precio aumentado en una décima parte. Es el caso precisamente contrario. Porque siaquí la rescisión se pronuncia en contra del vendedor, es porque la lesión enorme la hasufrido el comprador. También tiene el vendedor un derecho alternativo: consentir en larescisión o hacer subsistir el contrato, devolviendo el exceso del justo precioaumentando en un décima parte al comprador. Por ejemplo, por una cosa de 40 elcomprador paga 100; vendedor debe devolver al comprador la suma de 56, porque elexceso pagado es 60 y el 10% de 60 es 6.La Corte Suprema ha declarado que este derecho del comprador o del vendedor parahacer subsistir el contrato de acuerdo con el artículo 1.890, puede ejercerse aun cuandola sentencia judicial que ha declarado la rescisión por lesión enrome se encontrare

ejecutoriada.En cuanto a los efectos mismos, podemos decir, en términos generales, que los efectosde la rescisión por lesión enorme son los mismo de toda nulidad o rescisión, con tresdiferencias:1) De acuerdo con el inciso 2º del artículo 1.890, el comprador no está obligado adevolver los frutos sino desde la demanda.2) De acuerdo con el artículo 1.894, el comprador nada debe pagar al vendedor por losdeterioros que hayan sufrido la cosa vendida, salvo en cuanto el comprador se hubiereaprovechado de ellos. Una aplicación más del principio enriquecimiento sin causa.3) Por regla general, como se dijo al estudiar la nulidad, ésta produce efectos respectode terceros, independientemente de su buena o mala fe. Aquí, en la rescisión por lesiónenorme, hay una exección, porque de acuerdo con el artículo 1.895 el comprador debe

purificar de las hipotecas y demás derechos reales que hubiere constituido sobre la cosacomprada; y si el legislador lo exige así es porque estos gravámenes no caducan por lasola declaración de rescisión por la lesión enorme. En cambio, si aplicáramos los

principios generales de la nulidad una vez declarada, los gravámenes constituidos en lacosa caducarían de pleno derecho.También se aplica la rescisión por lesión enorme en las particiones. Pero la CorteSuprema ha declarado que el artículo 1.895 sólo se aplica a la rescisión de lacompraventa, pero no a la que se pronuncia en la particiones: porque dicho artículo esuna disposición excepcional que limita los efectos absolutos y generales que produce la

nulidad o rescisión una vez declarada, y por lo tanto, hay que aplicarlo restrictivamente.Irrenunciabilidad de la acción de rescisión por lesión enorme.- De acuerdo con elartículo 1892, la acción rescisoria por lesión enorme es irrenunciable, Razón: si ellegislador hubiera permitido su renuncia, habría pasado a ser cláusula de estilo en loscontratos y en el hecho habría desaparecido. Y agrega: si el vendedor expresarse laintención de donar el exceso se tendrá esta cláusula por no escrita. El legislador quiereimpedir en cualquier forma la renuncia de la acción rescisoria ésta.Extinción de la acción de rescisión por lesión enorme.-Se extingue en tres casos:1) De acuerdo con el artículo 1.893, inciso 1º cuando se destruye la cosa en poder delcomprador. Dice: si se pierde la cosa en poder del comprador, ninguno de los

contratantes podrá solicitar la rescisión por lesión enorme.2) De acuerdo con el inciso 2º cuando la cosa hubiere salido del dominio del comprador.

LA COMPRAVENTA ( Jose Miguel Lecaros)

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