La valoración de los bienes inmuebles urbanos en los ... · las construcciones, se toma el...

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    Diciembre 2012

    En el artculo 10 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurdicos Documenta-dos, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, y en el artculo 9 de la Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, se establece que la base imponible de ambos impuestos estar constituida por el valor real de los bienes y derechos transmitidos.

    A este respecto, el artculo 57.1 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, Gene-ral Tributaria (en adelante LGT), dispo-ne que el valor de las rentas, productos, bienes y dems elementos determinantes de la obligacin tributaria podr ser com-probado por la Administracin tributaria mediante diversos medios, entre los que destacan para la valoracin de bienes in-muebles, la estimacin por referencia a los

    valores que figuren en registros oficiales de carcter fiscal, la aplicacin de precios me-dios de mercado y el dictamen de peritos de la Administracin. La nueva redaccin proporcionada a este apartado 1 por la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, de medidas para la prevencin del fraude fiscal, en su artculo 5.6, ampla la regulacin del pri-mer mtodo mencionado, estableciendo que dicha estimacin podr consistir en la aplicacin de los coeficientes multiplica-dores que se determinen y publiquen por la Administracin tributaria competente, y en los trminos que se establezcan regla-mentariamente, a los valores que figuren en el registro oficial de carcter fiscal que se tome como referencia a efectos de la va-loracin de cada tipo de bienes. Tratndose de bienes inmuebles, este registro oficial de carcter fiscal ser el Catastro Inmobiliario.

    La valoracin de los bienes inmuebles urbanos en los tributos cedidos a las Comunidades Autnomas. Mtodos de comprobacin del valor

    Antonio A. Aberturas Ramos Coordinador de Anlisis Territorial

    Subdireccin General de Valoracin e Inspeccin Direccin General del Catastro

  • Antonio A. AberturAs rAmos

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    La regulacin reglamentaria a que hace referencia este artculo se establece en el Real Decreto 1065/2007, de 27 de julio, por el que se aprueba el Reglamento Ge-neral de las actuaciones y los procedimien-tos de gestin e inspeccin tributaria y de desarrollo de las normas comunes de los procedimientos de aplicacin de los tributos (en adelante RGIT). En l se de-sarrollan los preceptos establecidos en la Ley, y en concreto, respecto de los mto-dos de comprobacin de valores referidos anteriormente, se establece en el artculo 158 que:

    Para la aplicacin del mtodo de va-loracin consistente en la estimacin por referencia a los registros oficia-les de carcter fiscal, se exige que la metodologa tcnica utilizada para el clculo de los coeficientes multipli-cadores, los coeficientes resultantes de dicha metodologa y el periodo de tiempo de validez hayan sido ob-jeto de aprobacin y publicacin por la Administracin tributaria que los vaya a aplicar.

    Para la aplicacin del mtodo de comprobacin de valores consistente en la aplicacin de precios medios de mercado, se establece que la Adminis-tracin tributaria competente podr aprobar y publicar la metodologa o el sistema de clculo utilizado para determinar dichos precios medios en funcin del tipo de bienes, as como los valores resultantes, si bien en este caso no se exige a la Administracin tributaria competente dicha circuns-tancia, como ocurre con el anterior mtodo.

    Por ltimo y para la aplicacin del mtodo de comprobacin de valores consistente en dictamen de perito de la Administracin, se exige que ste posea titulacin suficiente y adecuada al tipo de bien a valorar.

    Adems, en el artculo 160 se establece que la propuesta de valoracin resultado de la comprobacin de valores deber ser motivada, debiendo recoger expresamente la normativa aplicada y el detalle de su aplicacin. En concreto deber contener:

    En la estimacin por referencia a los registros oficiales de carcter fiscal deber especificarse el valor tomado como referencia y los parmetros, coeficientes y dems elementos de cuantificacin utilizados para deter-minar el valor.

    En la utilizacin de precios medios de mercado deber especificarse la adaptacin de los estudios de precios medios de mercado y del sistema de clculo al caso concreto.

    Por ltimo, en los dictmenes de peritos se debern expresar de for-ma concreta los elementos de hecho que justifican la modificacin del va-lor declarado, as como la valoracin asignada. Cuando se trate de bienes inmuebles se har constar expre-samente el mdulo unitario bsico aplicado, con expresin de su pro-cedencia y modo de determinacin, y todas las circunstancias relevantes, tales como superficie, antigedad u otras, que hayan sido tomadas en consideracin para la determinacin del valor comprobado, con expresin concreta de su incidencia en el valor final y la fuente de su procedencia.

    Como ltima resea normativa, sea-lar que el artculo 90 de la LGT establece que cada Administracin tributaria deber informar, en relacin con los tributos cuya gestin le corresponda y a solicitud del in-teresado, sobre el valor a efectos fiscales de los bienes inmuebles que vayan a ser objeto de adquisicin o transmisin. Dicha informacin tendr efectos vinculantes du-rante un plazo de tres meses siempre que

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    la solicitud sea previa a la finalizacin del plazo de presentacin de la autoliquidacin o declaracin y se hayan proporcionado da-tos verdaderos y suficientes.

    Partiendo de esta regulacin se han analizado los mtodos de valoracin de los bienes inmuebles urbanos utilizados por las distintas Comunidades Autnomas del te-rritorio de rgimen comn, a efectos de la liquidacin de los hechos imponibles de los Impuestos sobre Transmisiones Patri-moniales y Actos Jurdicos Documentados (en adelante ITPAJD) y sobre Sucesiones y Donaciones (ISD).

    En este sentido se pueden agrupar las Comunidades Autnomas en tres grupos, segn el mtodo utilizado:

    Estimacin por referencia a los registros oficiales de carcter fiscal (6): (Anda-luca, Aragn, Asturias, Cantabria, Castilla la Mancha y Extremadura). Los valores resultantes tienen una do-ble funcin, por un lado para deter-minar las declaraciones a comprobar y por otro, como fuente principal de obtencin del valor comprobado.

    Utilizacin de precios medios de mer-cado (6): (Baleares, Castilla Len, Galicia, Madrid, Murcia y La Rioja). Estos precios medios se utilizan prin-cipalmente para orientar al ciudadano sobre los valores considerados por la Administracin Tributaria y fijar el l-mite admisible en las declaraciones. La comprobacin de valores, en caso de considerarse necesaria, se puede efectuar con estos precios o por otros medios de los establecidos en el art-culo 57.1 de la LGT, principalmente el dictamen pericial.

    Mtodo mixto (2): (Catalua y Va-lencia): Ambas utilizan un mtodo mixto consistente en clasificar como actuaciones de comprobacin priori-tarias aquellas cuyo valor declarado sea inferior al valor catastral corregi-

    do por un coeficiente multiplicador fijado anualmente. Posteriormente estas comprobaciones prioritarias se valoran por dictamen pericial.

    No existe ninguna metodologa de valoracin aprobada o publicada por la Comunidad Autnoma de Cana-rias, que efecta la comprobacin de valores por dictamen pericial

    Igualmente se ha enfocado el estudio desde el punto de vista de los servicios de valoracin ofrecidos en Internet y puestos a disposicin de los ciudadanos con el objeto de que stos puedan conocer el valor con-siderado por la Administracin Tributaria competente. Adems, se ofrece informacin sobre la normativa reguladora aprobada y publicada en las pginas web correspondien-tes para conocimiento de los ciudadanos.

    Por ltimo sealar que ante la plura-lidad de usos/tipologas existentes, el es-tudio se centra principalmente en el uso residencial, en concreto en la tipologa de vivienda colectiva.

    Metodologa general de determinacin de coeficientes multiplicadores del valor catastral

    En seis Comunidades Autnomas se utiliza como mtodo de comprobacin de valores la estimacin por referencia a los valores que figuren en los registros oficia-les de carcter fiscal. Como se ha comen-tado anteriormente, en el caso de bienes inmuebles esta estimacin podr consistir en la aplicacin de coeficientes multiplica-dores sobre los valores catastrales, siendo requisito imprescindible la aprobacin y publicacin de los coeficientes aplicables, la metodologa utilizada para su clculo y su perodo de aplicacin. La metodologa de clculo es similar para la mayora de las

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    Comunidades Autnomas que utilizan este mtodo, por lo que se pasa a exponer de forma comn para todas ellas, matizndose posteriormente, en su caso, las particulari-dades de cada una.

    En general, el coeficiente multiplicador del valor catastral (CMVC) para un deter-minado ejercicio, se obtiene para cada mu-nicipio como cociente entre dos trminos: el primero de ellos es el coeficiente de va-riacin del mercado inmobiliario (CVMI) calculado desde el ao de aprobacin de la Ponencia de Valores de ese municipio hasta el ao anterior al que deban surtir efecto los coeficientes; el segundo est constituido por el producto del coeficiente de relacin al mercado (RM) y el coeficiente de actua-lizacin del valor catastral (CAVC) desde el ao de aplicacin de la revisin catastral hasta el ao de efectos de los coeficientes.

    Es decir: CMVC = CVMI / (RM x CAVC)

    Para la obtencin del coeficiente de va-riacin del mercado inmobiliario (CVMI) se utilizan las estadsticas elaboradas por los departamentos de la Administracin del Estado competentes en materia de vivien-da, con datos obtenidos de las tasaciones hipotecarias de las compraventas de vivien-das formalizadas en escritura pblica, cuya serie histrica abarca desde el primer tri-mestre de 1987. El coeficiente de variacin del mercado inmobiliario (CVMI) para cada municipio se obtiene dividiendo el precio del metro cuadrado de vivienda en el ao anterior al de efectos de los coeficientes, por el del ao de aprobacin de la ponencia de valores. Para ello se utilizan tanto da-tos trimestrales como anuales. En el primer caso, se comparan los valores del cuarto trimestre de cada ao y, en el segundo, los valores medios anuales. Cuando no estn publicados los valores de todos los trimes-tres del ltimo ao y, por tanto el valor medio anual, para obtener la variacin en este ao se considera la evolucin de los

    cuatro ltimos trimestres disponibles. Para aquellos municipios cuyo ao de aproba-cin de ponencia sea anterior a 1987, se toma como valor inicial el correspondiente al de 1987.

    Por lo que respecta al coeficiente de relacin al mercado (RM) se toma el co-eficiente 0,50 de acuerdo con lo estableci-do en la Orden del Ministerio de Economa y Hacienda de 14 de octubre de 1998 sobre aprobacin del mdulo M y del coeficiente RM. En algunas Comunidades Autnomas, para municipios revisados con anterioridad a 1994 y de acuerdo con lo establecido en la Orden del Ministerio de Economa y Ha-cienda de 13 de junio de 1983, de normas sobre cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones, se toma el coeficiente de relacin al mercado de 0,71.

    En cuanto al coeficiente de actualiza-cin del valor catastral (CAVC) se obtiene como regla general multiplicando los coe-ficientes de actualizacin del valor catastral publicados por las Leyes de Presupuestos Generales del Estado, de los ejercicios com-prendidos entre el ao de aplicacin del procedimiento de valoracin colectiva de carcter general y el ao de efectos de los coeficientes.

    Habitualmente, para cada municipio se calculan varios valores del coeficiente mul-tiplicador del valor catastral (CMVC), aten-diendo a los criterios de presentacin de las estadsticas (media nacional, media de la Comunidad Autnoma, segn tamao del municipio y segn localizacin o situacin geogrfica) y, a su vez, utilizando datos me-dios anuales y trimestrales. De los valores obtenidos se considera el valor medio o el mnimo. Posteriormente se homogeneizan los resultados obtenidos para municipios semejantes con tcnicas diversas, segn cada Comunidad Autnoma.

    Es de resear que la Comunidad Aut-noma de Castilla la Mancha utiliza una me-todologa diferente elaborada por la Direc-cin General del Catastro en colaboracin

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    con la Consejera de Economa y Hacienda de Castilla la Mancha, con base en el Obser-vatorio Catastral del Mercado Inmobiliario.

    AndalucaAndaluca establece como mtodo de

    comprobacin de valores la estimacin por referencia a los valores que figuren en los registros oficiales de carcter fiscal. La nor-mativa reguladora vigente para el ejercicio 2012 es la Orden de 10 de febrero de 2012 de la Consejera de Hacienda y Administracin Pblica (BOJA de 21 de febrero). En ella se aprueban para cada municipio los coefi-cientes multiplicadores del valor catastral, la metodologa empleada para su clculo y el perodo de aplicacin de los mismos.

    Dicho mtodo es de aplicacin para la estimacin del valor de los bienes inmue-bles urbanos, cuyas tipologas constructivas sean de los usos residencial (viviendas y anejos), oficinas, almacenamiento, comer-cial (excepto mercados y supermercados) e industrial (excepto industrias fabriles y servicios de transportes). No ser de apli-cacin para los bienes de inters cultural.

    Existe una utilidad de clculo en la pgi-na web de la Agencia Tributaria de Andaluca (Agencia Tributaria de Andaluca \ Informa-cin al contribuyente \ Valoracin de bienes \ Valores mnimos a declarar de bienes inmue-bles urbanos) que se muestra en la Figura 1. En ella se introduce la fecha del devengo, el valor catastral del ejercicio correspondiente y el municipio en que se halla el inmueble, obtenindose el valor mnimo a declarar.

    Figura 1Valoracin de bienes inmuebles urbanos. Andaluca

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    AragnAragn establece tambin como mtodo

    de comprobacin de valores la estimacin por referencia a los valores que figuren en los registros oficiales de carcter fiscal. La normativa reguladora vigente es la Orden de 23 de agosto de 2012 de la Consejera de Hacienda y Administracin Pblica (BOA de 4 de septiembre). En ella se aprueban para cada municipio los coeficientes multiplica-dores del valor catastral para los ejercicios

    2010, 2011 y 2012, as como la metodolo-ga empleada para su clculo.

    Dicho mtodo es de aplicacin para la estimacin del valor de bienes inmuebles de naturaleza urbana (excepto los bienes de inters cultural) con construcciones cuyas tipologas constructivas sean de los siguientes usos: residencial (viviendas y anejos), oficinas, almacenamiento, comer-cial (excepto mercados y supermercados) e industrial (excepto industrias fabriles y servicios de transportes). Ser de aplicacin

    Figura 2Valoracin de bienes inmuebles urbanos. Aragn

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    en todos los municipios de la comunidad excepto para el municipio de Zaragoza, para el que la comprobacin de valores se realizar por alguno de los restantes medios establecidos en el artculo 57 de la LGT, como son los precios medios de mercado o el dictamen pericial.

    Adems, establece la Orden que para los inmuebles situados en otra Comunidad Autnoma podr aplicarse la metodologa tcnica utilizada en dicha Comunidad para el clculo de los valores, ya sea la aplica-cin de coeficientes multiplicadores sobre el valor catastral o la utilizacin de precios medios de mercado.

    No existe una utilidad de clculo en la pgina web del Gobierno de Aragn. Tan slo un enlace que permite descargar una hoja de clculo que incluye los coeficien-tes aplicables por municipio para cada una

    de las tres provincias, como se muestra en la Figura 2. (Gobierno de Aragn \ De-partamento de Hacienda y Adm. Pblica \ Tributos \ Valoraciones inmobiliarias). Para Zaragoza capital se ofrecen unos co-eficientes multiplicadores no incluidos en la normativa aprobada.

    Asturias

    Al igual que las anteriores, Asturias es-tablece tambin como mtodo de compro-bacin de valores la estimacin por referen-cia a los valores que figuren en los registros oficiales de carcter fiscal. La normativa reguladora para el ao 2012, por la que se aprueban para cada municipio los coe-ficientes multiplicadores del valor catastral es el Decreto 273/2011 de 15 de diciembre,

    Figura 3Valoracin de bienes inmuebles urbanos. Asturias

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    de la Consejera de Hacienda y Sector Pblico (BOPA de 27 de diciembre). La metodologa no se incluye en el Anexo II como reza su artculo nico, subsanndose este error mediante su inclusin en la Correccin de errores publicada en el BOPA de 29 de di-ciembre de 2011. El mtodo es de aplicacin exclusivamente para la estimacin del valor de pisos y sus correspondientes anejos, ga-rajes y trasteros independientes, as como para viviendas unifamiliares cuya parcela no exceda de 300 m2.

    No existe una utilidad de clculo de va-lores propiamente dicha en la pgina web, sino que nicamente se proporcionan los coeficientes aplicables segn la fecha del devengo y el municipio en que est ubica-do el bien, como se muestra en la Figura 3 (Servicios Tributarios del Principado de Asturias \ Ciudadanos y empresas \ Oficina Virtual \ Clculo de valoraciones).

    Islas Baleares

    La Comunidad Autnoma de Islas Ba-leares establece unas reglas de valoracin que proporcionan valores de referencia, considerados como admisibles a efectos de la liquidacin de los hechos imponi-bles de los impuestos ITPAJD e ISD. Si el valor declarado es inferior al resultante de la aplicacin de estas reglas, la Adminis-tracin Tributaria efectuar la comproba-cin de valores por alguno de los medios de comprobacin regulados por el artculo 57 de la LGT. Estas reglas de valoracin se establecen anualmente por Instruccin del Director de la Agencia Tributaria de las Islas Baleares, recogindose para el ejercicio 2012 en la Instruccin 1/2012, de 19 de abril (BOIB 28 de abril).

    El valor de referencia obtenido median-te su aplicacin puede considerarse como un precio medio de mercado y se determina como suma del valor del suelo y el de las

    edificaciones, corregida en su caso por un coeficiente corrector variable que pondera el grado de disponibilidad en inmuebles arrendados. El valor del suelo se obtiene multiplicando por 2 el valor catastral del suelo del ejercicio correspondiente. Por su parte, el valor de las edificaciones se obtie-ne aadiendo al coste de ejecucin material (CEM) los gastos generales (GG), el benefi-cio industrial (BI) y los honorarios tcnicos (HT), en base a la frmula siguiente:

    V. Edificacin = CEM + 17% GG + 6% BI + 12% HT

    El CEM se calcula como producto de la superficie total del inmueble por el precio unitario corregido (PUC), el cual a su vez se obtiene aplicando a un valor unitario de partida (VUP) coeficientes correctores por antigedad, tipologa/uso, estado de conservacin, calidad y construccin eje-cutada, es decir: PUC = VUP x C

    Ant x C

    Tip x

    CCons

    x CCal

    x CCEj

    Analizando estos factores, el VUP se ob-

    tiene de la tabla de costes de la construc-cin tipo elaborada por el Colegio Oficial de Arquitectos de las Islas Baleares (COIAB), siendo para el ao 2012 de 329,00 /m2. El coeficiente de antigedad utilizado es el de la normativa catastral (categoras medias (3-6) del RD1020/1993), normativa de la que se toma tambin la ponderacin del grado de reformas de las edificaciones y el coeficiente por estado de conservacin (a excepcin del correspondiente al estado ruinoso que se pondera con un coeficiente de 0,01 en lugar del 0,00 utilizado en Ca-tastro). Para el coeficiente de tipologa/uso se establece una tabla que recoge tanto las diferentes tipologas consideradas como los tamaos de las mismas. Por lo que respecta al coeficiente de calidad, se obtiene de las tablas del COAIB, aplicando coeficientes de valor 1,00, 1,20 y 0,80 para los niveles estndar, superior o edificios de proteccin oficial. Por ltimo, el valor del coeficiente

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    Figura 4Valoracin de bienes inmuebles urbanos. Islas Baleares

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    de obra ejecutada ser el que figure en es-critura, complementado por informe visado de arquitecto o ingeniero.

    Existe una utilidad de clculo en la pgina web de la Agencia Tributaria de Islas Baleares (Agencia Tributaria de Islas Baleares \ Tributos autonmicos \ Valora-cin de inmuebles) que se muestra en la Figura 4. En ella se introduce, para los bienes urbanos, la tipologa/tamao, super-ficie til o construida (se aade un 15% de elementos comunes sobre esta ltima), el valor catastral del suelo, la situacin de disponibilidad (arrendamiento) del in-mueble, las caractersticas constructivas y la fecha del devengo, obtenindose el valor de referencia.

    Canarias

    No existe ninguna metodologa de valo-racin aprobada o publicada por la Comu-nidad Autnoma de Canarias, por lo que las comprobaciones de valor se efectan bsicamente por dictamen pericial. Tampo-co existen servicios de consulta de valores de bienes inmuebles a travs de la Oficina Virtual de la Comunidad.

    Cantabria

    Cantabria establece como mtodo de comprobacin de valores la estimacin por

    Figura 5Valoracin de bienes inmuebles urbanos. Cantabria

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    referencia a los valores que figuren en los registros oficiales de carcter fiscal. La nor-mativa reguladora para el ao 2012, por la que se aprueban para cada municipio los co-eficientes multiplicadores del valor catastral y la metodologa con que se calculan es la Orden HAC/37/2011 de 26 de diciembre, de la Consejera de Economa, Hacienda y Empleo (BOC de 30 de diciembre). Los coeficientes se omiten en la misma, incluyndose en la Correccin de errores publicada en el BOC de 4 de enero de 2012. El mtodo es de apli-cacin exclusivamente para la estimacin del valor de pisos y sus correspondientes anejos, garajes y trasteros independientes y viviendas unifamiliares cuya parcela no exceda de 300 m2.

    Existe una utilidad de clculo en la p-gina web de la Agencia Cntabra de Ad-ministracin Tributaria (Agencia Cntabra de Administracin Tributaria \ Valoracin de bienes inmuebles) que se muestra en la Figura 5. En ella se introduce el valor catastral del ejercicio correspondiente, el municipio en que se halla el inmueble y la fecha del devengo, obtenindose el valor de referencia.

    Castilla la ManchaCastilla la Mancha establece tambin

    como mtodo de comprobacin de valo-res la estimacin por referencia a los va-lores que figuren en los registros oficiales de carcter fiscal. Es la nica Comunidad Autnoma de las que utiliza este mtodo que cuenta con una metodologa diferente para el clculo de los coeficientes multi-plicadores, elaborada por la Direccin Ge-neral del Catastro en colaboracin con la Consejera de Economa y Hacienda de Castilla la Mancha, con base en el Obser-vatorio Catastral del Mercado Inmobiliario, y es aprobada por Orden de 9 de agosto de 2007 de la Consejera de Economa y Ha-cienda (BOCAM de 21 de agosto). En ella se toma como fuente principal los valores declarados en escritura pblica de las trans-misiones de bienes. Con ellas, y mediante tcnicas estadsticas de anlisis de variables, se elaboran modelos explicativos del merca-do inmobiliario que sirven de base para el clculo de los coeficientes multiplicadores. Para el ejercicio 2012 estos coeficientes se aprueban mediante la Orden de 26 de di-

    Figura 6Valoracin de bienes inmuebles urbanos. Castilla la Mancha

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    ciembre de 2011 (BOCAM de 30 de diciem-bre). El mtodo no es de aplicacin, entre otros, para solares y terrenos sin edificar, bienes con valores superiores a 600.000 y edificios de uso deportivo, cultural, reli-gioso o espectculos.

    Existe una utilidad de clculo en el Por-tal Tributario de la Consejera de Economa y Hacienda de la Junta de Comunidades de Castilla la Mancha (Portal Tributario \ Va-loracin de bienes urbanos) que se muestra en la Figura 6. En ella se introduce la fecha del devengo, el valor catastral del ejercicio correspondiente y el municipio en que se halla el inmueble, obtenindose el valor de referencia.

    Castilla y LenCastilla y Len establece como mto-

    do de valoracin el de precios medios de mercado (PMM). El artculo 158 del RGIT establece que la Administracin Tributaria competente podr aprobar y publicar la

    metodologa o sistema de clculo utiliza-do para determinar los PMM, as como los valores resultantes. En este sentido se pu-blican en el Portal Tributario de Castilla y Len tanto la metodologa de obtencin de estos PMM como las Normas de anlisis de muestras de los estudios de mercado con que se calculan. Por aplicacin de es-tas Normas se descomponen los valores de mercado detectados en sus componentes de suelo y construccin, que son los utilizados en la valoracin.

    Este sistema es utilizable para obtener el valor de viviendas, locales, garajes y otros inmuebles, pero no el de terrenos, solares, parcelas u otros bienes que no se encuen-tren relacionados en las distintas tablas de elementos.

    Para la obtencin del valor es preciso definir en primer lugar el tipo de bien (vi-vienda en edificio colectivo (VC), vivienda unifamiliar (VU), garaje colectivo en planta stano (GS)). Con estas claves y entran-do en listados por tramo de calle, se obtie-nen para cada tipo de bien los coeficientes

    Figura 7Valoracin de bienes inmuebles urbanos. Castilla y Len

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    A (Entidad Econmica Urbana) y B (rea Geogrfica). Con ellos y con ayuda de un tabla auxiliar denominada Indicador, se localiza la Tabla de Valores a utilizar, de la que se obtienen los valores de suelo y construccin aplicables a las superficies de los bienes. La obtencin del valor de repercusin del suelo se realiza de forma directa en las tablas, mientras que para la obtencin del valor unitario de la construc-cin es preciso previamente determinar la calidad constructiva y la antigedad. Se establecen para ello tres niveles de calidad por comparacin con las categoras de la construccin catastrales (RD1020/1993): Calidad Alta (categoras 1-3), Media (4-6) y Baja (7-9), y 6 escalones de antigedad (0-10 aos, 10-20, 20-30, 30-60, ms de 60, ruina) debiendo tenerse en cuenta a estos efectos la existencia de reformas en los inmuebles, que se ponderan con la fr-mula de la normativa catastral. Aplicando estos valores de suelo y construccin a las superficies construidas de cada bien se ob-tiene el valor.

    Tambin se ofrece al ciudadano en dicho Portal una utilidad on-line que simplifica el clculo estos valores (Portal Tributario de Castilla y Len \ Servicios de valoracin \ Valores de bienes urbanos) (Figura 7).

    CataluaCatalua establece un sistema mixto

    consistente en clasificar las comprobacio-nes de valor de los hechos imponibles de los impuestos ITPAJD e ISD en prioritarias y no prioritarias. La clasificacin se basa en los valores catastrales, considerndose como comprobaciones prioritarias aquellas en las que el valor declarado sea inferior al resultado de aplicar a los valores catastrales unos coeficientes multiplicadores aproba-dos anualmente para cada municipio. Para el ejercicio 2012 se aprueban mediante Instruccin de 29 de diciembre de 2011 del

    Director de la Agencia Tributaria de Catalu-a. Para Sucesiones el lmite se rebaja por aplicacin de un coeficiente de valor 0,80. A diferencia de las Comunidades Autno-mas que optan por el sistema de referencia a los registros oficiales fiscales, en este caso el valor obtenido de aplicar los coeficientes sobre el valor catastral no opera como va-lor comprobado, sino que dicha comproba-cin se efecta por dictamen pericial, para lo que la Agencia Tributaria de Catalua (ATC) establece unos criterios de actua-cin y parmetros valorativos que sirven de gua. Estos criterios y valores se incluyen en el documento Valores bsicos urbana en Catalua 2012, en el Portal Tributario e-tributs de la ATC (ATC \ Normativa y criterios de la Administracin \ Valores para la comprobacin de bienes inmuebles). (Fi-gura 8). No se ofrece en cambio utilidades de clculo de valores por ninguno de los dos mtodos.

    Este documento presenta muchas simi-litudes con el RD1020/1993 de la normati-va catastral, al que se hacen continuas re-ferencias, y en l se establecen los valores bsicos del suelo, de las construcciones y los ndices correctores aplicables, as como el proceso seguido para su determinacin.

    Por lo que respecta a las construccio-nes, se define en primer lugar un mdulo M extrado de la revista EMEDOS (N142, 4 Trimestre de 2011, edificio residencial plurifamiliar entre medianeras, categora media, superficie 75 m2) de valor 604,67 /m2, al que se aade un 14% en concepto de gastos generales, un 6% de beneficio in-dustrial y un 10% de honorarios tcnicos, obteniendo un valor de 786,10 /m2 mino-rado al mdulo final de 720,00 /m2. Sobre este mdulo se aplican factores multiplica-dores para ponderar las distintas tipologas edificatorias (18) y para cada una de ellas 5 niveles de calidad (muy buena, buena, media, modesta y muy modesta). Adems, se aplica un coeficiente que pondera la an-tigedad o el estado de conservacin. Para

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    ambas caractersticas se establecen 7 esca-lones con idnticos valores comprendidos entre 1,00 y 0,20, pudindose aplicar de forma optativa una u otra, aunque no si-multneamente.

    En cuanto a los valores de repercusin del suelo se incluyen 5 tipos de cuadros que a su vez se dividen en otros, para un total de 15. As, se establece un cuadro tipo A aplicable a Barcelona ciudad, 5 cuadros tipo B (B1-B5, para los munici-pios con mayor inters residencial del rea metropolitana de Barcelona y municipios importantes y tursticos del resto de Ca-talua), 4 cuadros tipo C (C1-C4, para municipios con cierto inters residencial no incluidos en el grupo B), 4 cuadros

    tipo D (D1-D4, para municipios medios sin atractivo residencial) y un cuadro tipo E para poblaciones pequeas sin atractivo. Dentro de cada uno de estos 15 cuadros existen diferentes categoras de ubicacin (7 para el cuadro A, 5 para cada uno de los cuadros tipo B y C, y 3 para cada uno de los cuadros tipo D y E,). A cada una de las 67 ubicaciones resultantes se le asigna un valor de repercusin de suelo, alguno de ellos comn a varias de ellas, por lo que resulta finalmente un conjunto normaliza-do de 47 valores de repercusin distintos, comparable al cuadro de 60 jerarquas de valores de repercusin que cada ao es-tablece por Circular la Direccin General del Catastro.

    Figura 8Valoracin de bienes inmuebles urbanos. Catalua

  • La vaLoracin de Los bienes inmuebLes urbanos en Los tributos cedidos a Las comunidades autnomas...

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    De forma similar se establecen valores unitarios de suelo para la valoracin de la vivienda unifamiliar, definiendo 10 reas y conteniendo cada una de ellas tres catego-ras, para un total de 27 valores distintos, ms reducido en este caso que el cuadro de 60 jerarquas de valores unitarios que cada ao establece en la mencionada Circular, la Direccin General del Catastro.

    Una vez determinados los valores de suelo y construccin por aplicacin de las superficies construidas a los valores bsi-cos anteriores, se aplica sobre su suma un coeficiente de realizacin (coeficiente de gastos y beneficios en la normativa catas-tral) que presenta una horquilla de valores aplicables, entre 1,40 y 1,15 si el suelo se valora por repercusin y entre 1,30 y 1,20 si es por unitario.

    Finalmente se establecen coeficientes correctores conjuntos por arrendamiento, depreciacin funcional, afectacin urbans-tica y apreciacin/depreciacin econmica.

    Existen estudios detallados de valo-res para aparcamientos (coche y moto) y trasteros.

    ExtremaduraExtremadura es la ltima de las Comu-

    nidades Autnomas que se analizan, que establece como mtodo de comprobacin de valores la estimacin por referencia a los valores que figuren en los registros oficiales de carcter fiscal. La normativa reguladora para el ao 2012, por la que se aprueban para cada municipio los coe-ficientes multiplicadores del valor catastral y la metodologa con que se calculan es la Orden de 12 de diciembre de 2011 de la Consejera de Economa y Hacienda (DOE de 22 de diciembre). Para los municipios de Badajoz, Cceres y Plasencia no se establece un coeficiente municipal sino que cuentan con coeficientes detallados por calle o tra-

    Figura 9Valoracin de bienes inmuebles urbanos. Extremadura

  • Antonio A. AberturAs rAmos

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    mo de calle El mtodo es de aplicacin para la estimacin del valor de inmuebles de uso residencial y sus anejos, oficinas, almacn-estacionamiento, y comercial e industrial, estos ltimos con algunas excepciones.

    Existe una utilidad de clculo en el Por-tal Tributario del Gobierno de Extremadura que se muestra en la Figura 9 (Portal Tri-butario \ Valoracin de bienes \ Valoracin de bienes inmuebles de naturaleza urbana). En ella se introduce la fecha del devengo, el valor catastral del ejercicio correspondiente y el municipio en que se halla el inmueble (adems, calle o tramo de calle en Badajoz, Cceres y Plasencia), obtenindose el va-lor mnimo a efectos de los impuestos de ITPAJD y ISD.

    Galicia

    Galicia establece como mtodo de va-loracin el de precios medios de mercado (PMM) como mtodo preferente, reservan-do el dictamen pericial para los inmuebles con caractersticas especiales, debindose motivar las razones para su utilizacin. La normativa reguladora es la Orden de 28 de diciembre de 2011 de la Consejera de Hacien-da (DOG de 29 de diciembre) que establece los precios medios relativos al ejercicio de 2012. Esta Orden ha sido modificada por la Orden de 20 de agosto de 2012 (DOG de 23 de agosto) introduciendo para las valo-raciones de los hechos imponibles devenga-dos a partir de la fecha de su publicacin, modificaciones en cuanto a la depreciacin por antigedad y coeficiente de mercado, con el fin de recoger la situacin de des-censo de precios observada. La normativa se aplica a los bienes inmuebles urbanos con excepcin de algunas tipologas como suelos sin edificar, edificios de uso hotelero, espectculos, sanidad, cultural, deportivo, religioso, as como viviendas de ms de 200m2 tiles.

    En cuanto a la normativa tcnica, se basa en la vigente sobre valoracin catastral (RD1020/1993), descomponiendo el valor de los inmuebles en sus componentes de valor del suelo (VS) y el de las construc-ciones (VC), sobre cuya suma se aplican el coeficiente de mercado (coeficiente de gastos y beneficios de la promocin en la normativa catastral) (CM), as como otros coeficientes que ponderan situaciones es-peciales (CS).

    La frmula general que define el valor de un inmueble (VI) de superficie cons-truida SC, es por tanto: VI = (VS+VC) x CM x CS x SC.

    Para calcular el coste de la construc-cin se parte de los mdulos bsicos de la construccin MBC de la normativa ca-tastral, asignando el MBC2=650 /m2 a los municipios con mayor dinmica inmobilia-ria (Grupo 1) y el MBC4= 550 /m2 a los restantes (Grupo 2). Sobre este mdulo se aplican varios coeficientes correctores:

    Coeficiente de uso (0,50 para loca-les comerciales, garajes y almacenes; 0,75 para oficinas, naves comercia-les; 1,15 para vivienda unifamiliar; 1,50 para uso hotelero y similares y 1,00 en las restantes tipologas).

    Coeficiente de antigedad (con una depreciacin de tipo logartmico del 2% anual para las valoraciones co-rrespondientes hasta agosto de 2012 y del 4% a partir de esa fecha, con un mnimo del 30% del valor inicial).

    Coeficiente de calidad (excelente 1,50; buena 1,25; normal 1,00; regu-lar 0,75; mala 0,50 y ruinosa 0,25).

    Para el clculo del valor del suelo se utiliza el mtodo residual, dividiendo el territorio en zonas homogneas segn los valores detectados. Los valores zonales, que se incluyen en el Anexo III de la Orden, se fijan para los usos predominantes, prin-cipalmente residencial y en ocasiones in-

  • La vaLoracin de Los bienes inmuebLes urbanos en Los tributos cedidos a Las comunidades autnomas...

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    dustrial, calculndose el resto de usos me-diante coeficientes aplicables sobre stos. (De la misma forma, y para otras tipologas como vivienda unifamiliar o usos indus-triales, se fijan valores unitarios de suelo zonales). Posteriormente, estos valores zo-nales se pormenorizan por calle o tramo de calle con los coeficientes por uso incluidos en el Anexo IV, resultando as el valor de repercusin aplicable. Para la tipologa de garajes se establecen en el Anexo III valores zonales de plaza de aparcamiento en .

    Aplicando ambos valores unitarios a la superficie construida se obtienen los valo-res de suelo y construccin. Sobre su suma son de aplicacin los coeficientes correc-tores por mercado (CM) (con valores de 1,40 para las valoraciones correspondientes a los municipios del Grupo 1 hasta agosto

    de 2012 y 1,30 para las realizadas a par-tir esa fecha; 1,20 para los del Grupo 2 y 1,00 para ubicaciones netamente rurales) y coeficientes correctores por singulariza-cin (CS) (arrendamiento, local interior, existencia o no de ascensor y tamao en locales comerciales).

    Existe una utilidad en la Oficina Virtual Tributaria que simplifica el clculo de estos valores (Xunta de Galicia\ Oficina Virtual Tributaria\ Valores de bienes \ Bienes in-muebles) (Figura 10).

    Madrid

    Madrid establece como mtodo de va-loracin el de precios medios de mercado (PMM) a efectos de la determinacin del

    Figura 10Valoracin de bienes inmuebles urbanos. Galicia

  • Antonio A. AberturAs rAmos

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    valor mnimo de referencia aplicable en los impuestos ITPAJD e ISD, valor por debajo del cual se considera improbable una ope-racin de compraventa, pudiendo iniciarse un expediente de comprobacin que se realiza por dictamen pericial. No se publi-can en Internet la normativa aplicable ni tampoco los PMM considerados, si bien se editan anualmente publicaciones en forma-to papel y digital que se encuentran a dis-posicin de los ciudadanos en las Oficinas correspondientes, recogiendo los valores mnimos de referencia correspondientes a las tipologas consideradas: vivienda colec-tiva, plazas de garaje, locales comerciales en

    edificio mixto, viviendas unifamiliares ais-ladas y adosadas, parcela residencial unifa-miliar, nave industrial y parcela industrial.

    Se fijan valores zonales por sectores de valoracin, expresados tambin en listados detallados por tramo de calle. Este valor zonal se corrige mediante la aplicacin de coeficientes correctores por antigedad (de 1,00 a 0,70), por situacin en el edificio (exterior: 1,00; en planta baja o entreplan-ta:0,90; interior: 0,80; en semistano:0,80; interior en semistano: 0,75) y por exceso de superficie (aplicable en viviendas de ms de 150 m2, con valores comprendidos entre 1,00 y 0,80).

    Figura 11Valoracin de bienes inmuebles urbanos. Madrid

  • La vaLoracin de Los bienes inmuebLes urbanos en Los tributos cedidos a Las comunidades autnomas...

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    Existe una utilidad de clculo del va-lor mnimo de referencia en el Portal del Contribuyente de la Comunidad Autno-ma de Madrid (Portal del Contribuyente \ Consulta on-line de valoraciones) sien-do necesario aportar la referencia catastral completa de 20 dgitos, ya que no existen otros criterios de bsqueda. La valoracin resultante se basa en los datos del catastro, valorndose tanto la superficie construida como la parte proporcional de elementos comunes. (Figura 11)

    MurciaMurcia establece el mtodo de precios

    medios de mercado (PMM) para la compro-

    bacin de valores. La normativa aplicable para el ejercicio 2012 es la Orden de 22 de diciembre de 2011 de la Consejera de Econo-ma y Hacienda (BORM de 30 de diciembre). No es de aplicacin para la valoracin de solares y terrenos sin edificar, locales de uso deportivo, espectculos, ocio y hostelera, sanidad y beneficencia, cultural, religioso, edificios singulares, viviendas unifamiliares con superficie de suelo superior a 1.118 m2 (equivalente a una tahulla murciana), viviendas con valor superior a 450.000 y locales comerciales situados en plantas semistano/entresuelo o de ms de 400 m2

    si estn situados en planta baja. La metodologa de obtencin de los

    PMM se establece en la Resolucin de la Direccin General de Tributos de 7 de enero

    Figura 12Valoracin de bienes inmuebles urbanos. Murcia

  • Antonio A. AberturAs rAmos

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    de 2005 (BORM de 26 de abril). Se publican tambin en la pgina web los estudios de mercado realizados en 2010 para su deter-minacin, aprobados por Resolucin de la Direccin General de Tributos (Portal Tri-butario \ Instrucciones-Resoluciones).

    En los Anexos 1 a 5 de la Orden se incluyen las instrucciones de uso y los PMM para 2012, correspondientes a los usos residencial, industrial, oficinas, co-mercial y bienes rsticos, respectivamente. En las tablas de cada uso se establecen por tramo de calle los valores unitarios aplica-bles a la superficie construida de los locales (incluyendo la parte proporcional de ele-mentos comunes) o en el caso de garajes, los valores del producto. Se incluyen valo-res diferenciados para viviendas con o sin ascensor, y el valor unitario obtenido se

    corrige con una depreciacin del 1% por ao completo de antigedad, con un valor mnimo de 0,50.

    Existe una utilidad de clculo del va-lor en el Portal Tributario de la Regin de Murcia (Portal Tributario \ Valoracin de bienes urbanos PMM on-line). En ella se introducen la fecha de la operacin, ao de construccin, direccin de la finca y superficie y tipologa de los locales a valo-rar, obtenindose el PMM correspondiente. (Figura 12)

    La RiojaLa Rioja establece tambin el mtodo

    de precios medios de mercado (PMM) para la comprobacin de valores. No obstante,

    Figura 13Valoracin de bienes inmuebles urbanos. La Rioja

  • La vaLoracin de Los bienes inmuebLes urbanos en Los tributos cedidos a Las comunidades autnomas...

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    no se publica la metodologa de clculo ni los valores zonales aplicables. nicamente se expresa en la pgina web que los va-lores obtenidos se determinan tomando como base los precios medios obtenidos por los tcnicos de valoracin de urbana de la Consejera de Administracin Pblica y Hacienda y que dichos precios se actualizan peridicamente en funcin de la evolucin del mercado.

    Existe una utilidad de clculo del valor en la Oficina Virtual Tributaria de La Rio-ja (Oficina Virtual Tributaria \ Servicios de valoracin \ Bienes urbanos) (Figura 13). En ella se obtiene el valor correspondiente tras introducir:

    Fecha de la operacin. Direccin de la finca. Nmero y tipologa de los locales

    que integran el bien (existen 5 tipo-logas diferentes: 1) pisos, garajes y trasteros; 2) viviendas unifamiliares; 3) viviendas rurales; 4) locales, ofi-cinas y otros; y 5) naves, almacenes y anejos).

    Superficie de los locales. Calidad constructiva (tipo1:alta,

    tipo2:media, tipo3:baja). Antigedad (6 escalones: 0-9 aos,

    10-19, 20-29, 30-59, 60 aos o ms, reforma integral).

    Situacin exterior/interior para vi-viendas (coeficiente 0,9 para vivien-das interiores).

    Comunidad ValencianaAl igual que Catalua, la Comunidad

    Valenciana establece un sistema mixto con-sistente en clasificar las comprobaciones de valor de los hechos imponibles de los impuestos ITP e ISD en prioritarias y no prioritarias. La clasificacin se basa en los valores catastrales, considerndose como comprobaciones prioritarias aquellas en

    las que el valor declarado sea inferior al resultado de aplicar a los valores catastrales unos coeficientes multiplicadores K apro-bados anualmente para cada municipio. El valor as obtenido para las actuaciones prioritarias no opera como valor compro-bado, sino que dicha comprobacin se efecta por dictamen pericial. Para ello y segn lo establecido en la Instruccin de 7 de diciembre de 2005, la Direccin General de Tributos ha fijado unos criterios de ac-tuacin y parmetros valorativos que sirven de gua. (Al igual que en Catalua, el valor lmite para considerar las comprobaciones como prioritarias a efectos del Impuesto de Sucesiones se rebaja por aplicacin de un coeficiente de valor 0,80).

    Estos criterios de actuacin y parme-tros de valoracin se basan en la normativa catastral (RD1020/1933) y en el procedi-miento de elaboracin de las Ponencias de Valores catastrales. Los criterios generales se establecen en las Normas Tcnicas de Valoracin, que definen el valor en venta de un inmueble con la frmula Vv = K

    P (V

    R

    + VC), donde K

    P es el coeficiente de gastos

    y beneficios de la promocin, con un valor general de 1,40 y un valor inferior de 1,15 aplicable para vivienda unifamiliar aislada y uso industrial.

    El valor de repercusin (VR) de suelo se

    corrige mediante coeficientes correctores, prcticamente idnticos a los catastrales (A: varias fachadas; B; longitud de fachada inferior a la mnima; C; forma irregular; D: fondo excesivo; E: superficie distinta a la mnima).

    En cuanto al valor unitario de la cons-truccin (V

    C), se obtiene aplicando al

    mdulo bsico de construccin catastral (MBC), coeficientes correctores por:

    Tipologa: 31 tipos. Calidad constructiva: 5 categoras

    relacionadas con las catastrales (alta (1,1A,1B,1C), media-alta (2-3), media (4-5), media-baja (6-7) y baja (8-9)).

  • Antonio A. AberturAs rAmos

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    Antigedad: 8 escalones (0-4 aos, 5-9, 10-14, 15-19, 20-29, 30-49, 50-69 y ms de 70). Adems se ponderan las reformas efectuadas mediante la frmula catastral.

    Estado de conservacin: 4 catego-ras (normal, regular, deficiente y ruinoso).

    El MBC es el aprobado para el muni-cipio en la Ponencia de Valores Catastral (ordinal) con los valores recogidos para ese MBC en la disposicin u Orden Ministerial vigente en la fecha de devengo.

    Los valores de suelo y construccin as obtenidos se actualizan anualmente me-

    diante ndices diferenciados para suelo y construccin.

    Los valores de suelo considerados son los de las Ponencias de Valores catastrales excepto en algunos municipios en los que se elaboran Estudios de Mercado por parte de la Comunidad Autnoma. El procedi-miento en este ltimo caso es similar al de aprobacin de las Ponencias de Valores. Como punto de partida existe una metodo-loga de trabajo para el tratamiento de las muestras de mercado y obtencin de los valores de suelo zonales, los cuales estn tabulados con el fin de garantizar la coor-dinacin de los mismos, concretndose en una tabla de jerarquas con 117 valores.

    Figura 14Mapas de valor en los Estudios de Mercado elaborados por la Comunidad Valenciana

  • La vaLoracin de Los bienes inmuebLes urbanos en Los tributos cedidos a Las comunidades autnomas...

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    Con base en estos documentos se reali-za el estudio de mercado, aprobndose por la Direccin General de Tributos la apli-cacin de las conclusiones del mismo a la comprobacin de valores. El documento en el que se recogen estas conclusiones, a semejanza de las Ponencias de Valores catastrales, establece las jerarquas de va-lor de suelo aplicables en cada municipio, as como el MBC aplicable. Se publican asimismo los mapas de valor en los que se delimitan las zonas consideradas, con expresin de los valores de repercusin por

    usos, valores unitarios y valores de produc-to de garajes. (Figura 14)

    Por lo que respecta a los servicios ofre-cidos al ciudadano existe una utilidad de clculo del valor de referencia en el Por-tal Tributario de la Comunidad Valenciana (Portal Tributario \ Valoracin de bienes in-muebles \ Clculo del valor de referencia). En ella se introducen el impuesto de apli-cacin, la fecha del devengo, el municipio en que se ubica el bien, el valor catastral y el ao del mismo, obtenindose el valor de referencia. (Figura 15).

    Figura 15Valoracin de bienes inmuebles urbanos. Comunidad Valenciana