LA VIABILIDAD COMERCIAL DE PROMOCIONES INMOBILIARIAS Lucía Pérez Duñabeitia LA VIABILIDAD...

LA VIABILIDAD COMERCIAL DE PROMOCIONES INMOBILIARIAS

Lucía Pérez Duñabeitia

LA VIABILIDAD ECONÓMICO - FINANCIERA DE PROMOCIONES INMOBILIARIAS

Miquel Gimeno Valero

DIRECTOR ACADÉMICO

Mª Carmen Llinares Millán

Un análisis de las zonas “Camins al Grau” y “Jesús”

TALLER 30. ESTUDIOS DE VIABILIDAD EN LA EDIFICACIÓN

ÍNDICE I. INTRODUCCIÓN

II. OBJETIVOS

III. REVISIÓN TEÓRICA IV. METODOLOGÍA

V. RESULTADOS

VI. CONCLUSIONES

I. INTRODUCCIÓN

Situación del sector: La crisis del sector inmobiliario.

Causas

Sobreoferta

Baja demanda de la vivienda

Problemas de financiación

Consecuencias

Reducción empresas

Subida de paro

Gráfico de Tasas de Variación en términos realesFuente: INE

PIB VAB Constr

TASAS VARIACIÓN

I. INTRODUCCIÓN

Situación del sector: La crisis del sector inmobiliario.

¿Para qué es necesaria la realización de estudios de viabilidad?

Conocer la oferta y la demanda

Conocer rentabilidades previa compra del solar

Evitar riesgos de inversión de los promotores

Estudio de viabilidad comercial Estudio de viabilidad económico-financiero

Causas

Sobreoferta

Baja demanda de la vivienda

Problemas de financiación

Consecuencias

Reducción empresas

Subida de paro

I. INTRODUCCIÓN

II. OBJETIVOS


V. RESULTADOS

VI. CONCLUSIONES

ÍNDICE

II. OBJETIVOS

Camins al Grau

Jesús

Estudio de viabilidad comercial

Definir la promoción comercialmente más idónea

Objetivo general

Demanda

Definir la metodología a emplear

Estudiar el macroentorno

Estudiar el microentorno

Zona

Oferta

II. OBJETIVOS


Definir la promoción comercialmente más idónea

Objetivo general

Definir la promoción inmobiliaria comercialmente

más idónea

II. OBJETIVOS

Definir la metodología a emplear

Estudiar el macroentorno

Estudiar el microentorno

Objetivo general

Analizar la rentabilidad de una promoción

inmobiliaria para evitar riesgos en las inversiones

Estudio de viabilidad económico - financiero

Definir la promoción económicamente más idónea

Obtener los cobros y pagos de una promoción

Calcular las rentabilidades

Negociar la financiación

Obtener la rentabilidad de la inversión y sus

posibles mejoras

II. OBJETIVOS


II. OBJETIVOS


V. RESULTADOS

VI. CONCLUSIONES

Manualesconsultados

Bueno (2009): Estrategias en el mundo inmobiliario: dónde y cuándo comprar, qué construir y cómo vender, incluso en época de crisis.

Escudero (1998): Marketing inmobiliario: métodos y técnicas de comercialización

Escudero (1998): Manual para la venta de promociones de viviendas

Muñoz (2005): Manual del marketing inmobiliario.

Sabater (2009): Resumen sistematización de la actualización del Project Manager en las promociones inmobiliarias

III. REVISIÓN TEÓRICA

Llinares (2000): Viabilidad Económica de Promociones Inmobiliarias

Montoya (2007): Gestión de Promociones Inmobiliarias

Caparrós, Fernández y Alvarellos (2006): Manual de Gestión Inmobiliaria

García (2000): El Estudio de Viabilidad de la Promoción Inmobiliaria

Fase 1:Estudios previos a la adquisición del solar

Fase 2:Gestión para la

construcción

Fase 3:Construcción

Fase 4:Comercialización


Desarrollo de las promociones inmobiliarias

Estudio de la zona de actuación

Grandes números

Estudio comercial Estudio urbanístico

Promoción

Estudio de viabilidad económico - financiera

¿Viable?

Nuevo solar

Redefinir la promoción

NO

NO


Desarrollo de las promociones inmobiliarias

Fase 1:Estudios previos a la adquisición del solar


¿Qué es un estudio de viabilidad económico-financiero?

¿Qué es un estudio de viabilidad comercial?

Estudiar la secuencia de cobros y pagos

Analizar la rentabilidad

Analizar la financiación más adecuada

Analizar los diferentes escenarios en la promoción

Interna

Externa

Estudiar la zona

Estudiar la oferta

Estudiar la demanda


II. OBJETIVOS


V. RESULTADOS

VI. CONCLUSIONES

IV. METODOLOGÍA


Fase 1: Búsqueda de información

Fase 2: Reconocimiento de la zona

Fase 3: Estudio de los barrios Recopilación de la información

Ficha características zona

Visita in situ

Fotografías

IV. METODOLOGÍA

Ficha características zonaElaboración taller 30

IV. METODOLOGÍA




Fase 3: Estudio de los barrios

Fase 4: Búsqueda de promociones inmobiliarias

Recopilación de la información

Páginas web

www.idealista.comwww.habitaclia.comwww.globaliza.comwww.suvivienda.eswww.yaencontre.com

IV. METODOLOGÍA






Ficha obra nueva

Recopilación de la información

Páginas web

IV. METODOLOGÍA

Ficha características ofertaElaboración taller 30

IV. METODOLOGÍA






Fase 5: Análisis de la demanda Encuesta demanda

IV. METODOLOGÍA

Encuesta demandaElaboración taller 30

IV. METODOLOGÍA






Fase 5: Análisis de la demanda

Análisis estadístico

Encuesta demanda

SPSS

N MediaMULTICULTURAL 45 2,80BIEN COMUNICADO 45 3,16EN EXPANSIÓN 45 3,22DE NEGOCIOS 45 3,22EMBLEMÁTICO 45 3,27BUENOS EQUIPAMIENTOS 45 3,27TRAFICO RUIDO 45 3,38DINÁMICO 45 3,38ORDENADO 45 3,38CON VIDA BARRIO 45 3,38

IV. METODOLOGÍA

N Mínimo Máximo Media Desv. típ.PRECIO INSTALACIONES COMUNES 45 0 30000 8166,67 8843,333PRECIO TRASTERO 45 0 20000 9411,11 4775,992PRECIO GARAJE 45 0 36000 22022,22 7811,672PRECIO ATICO 45 220000 400000 294222,22 49151,384

Frecuencia PorcentajePorcentaje

válidoPorcentaje acumulado

MENOS DE 180.000 13 28,9 28,9 28,9

180.000-210.000 25 55,6 55,6 84,4

210.000-240.000 5 11,1 11,1 95,6

240.000-270.000 1 2,2 2,2 97,8

330.000-360.000 1 2,2 2,2 100,0

Media de la disposición a pagar por trastero-garaje-instalaciones deportivas-áticoElaboración taller 30

Estadísticos descriptivos de las percepcionesElaboración taller 30

Disposición a pagar. Vivienda de 3 habitacionesElaboración taller 30

IV. METODOLOGÍA






Fase 5: Análisis de la demanda

Fase 6: Resultados

IV. METODOLOGÍA


Fase 1: Información general

Fase 2: Descripción del solarVisita in situ

Fotografías

Características urbanísticas

Información detallada del barrio

IV. METODOLOGÍA

Página web: información urbanísticaFuente: Página web de urbanismo del Ayuntamiento de Valencia.

IV. METODOLOGÍA



Fase 2: Descripción del solar

Fase 3: Diseño de la promoción

Fase 4: Estudio económicoPérdidas y ganancias

Previsión de tesorería

Estudio del barrio

Estudio urbanístico

Estudio comercial

Compramos Solar

Escritura Pública

Solicitamos Licencia

Licencia de Obras

Comienzo Obras Fin de Obras

MES 1 MES 2 MES 3 MES 4 MES 5 MES 6 MES 7 MES 8 MES 9 MES 10 MES 11 MES 12 MES 13 MES 14 MES 15 MES 16 MES 17 MES 18 MES 19 MES 20 MES 21 MES 22 MES 23 MES 24 MES 25 MES 26 MES 27 MES 28 MES 29 MES 30 MES 31 MES 32 MES 33 MES 34 MES 35 TOTALES

EUROS JUNIO JULIO AGOSTO SEPTIEMBRE OCTUBRE NOVIEMBRE DICIEMBRE ENERO FEBRERO MARZO ABRIL MAYO JUNIO JULIO AGOSTO SEPTIEMBRE OCTUBRE NOVIEMBRE DICIEMBRE ENERO FEBRERO MARZO ABRIL MAYO JUNIO JULIO AGOSTO SEPTIEMBRE OCTUBRE NOVIEMBRE DICIEMBRE ENERO FEBRERO MARZO ABRIL1. COSTE DEL SOLAR

1. PRECIO SOLAR 1.520.000,00 228.000,00 1.292.000,00 1.520.000,00

2. GASTOS DOCUMENTALES 1.258,70 0,00 0,00 0,00 1.069,90 188,81 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1.258,70

3. IMPUESTOS 15.200,00 0,00 0,00 0,00 15.200,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 15.200,00

4. PLUSVALÍA 0,00 0,00

5. OTROS GASTOS 3.631,23 0,00 3.631,23 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 3.631,23

TOTAL COSTE DEL SOLAR 1.540.089,93 228.000,00 3.631,23 0,00 1.308.269,90 188,81 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1.540.089,93

2. COSTES DE CONSTRUCCIÓN

1. OBRA 1.192.386,42 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 9.539,09 23.847,73 44.118,30 71.543,19 95.390,91 113.276,71 125.200,57 131.162,51 131.162,51 131.162,51 116.853,87 85.851,82 59.619,32 35.771,59 17.885,80 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1.192.386,42

2. URBANIZACIÓN INTERIOR 0,00 0,00

TOTAL COSTES DE CONSTRUCCIÓN 1.192.386,42 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 8.585,18 21.462,96 39.706,47 64.388,87 85.851,82 101.949,04 112.680,52 118.046,26 118.046,26 118.046,26 105.168,48 77.266,64 53.657,39 32.194,43 16.097,22 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 119.238,64 0,00 0,00 1.192.386,42

3. HONORARIOS FACULTATIVOS

1.ARQUITECTO 63.050,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 24.116,63 0,00 17.654,00 0,00 107,19 2.651,25 495,73 803,89 1.348,48 1.272,82 1.406,80 2.135,82 1.473,79 1.473,79 2.093,26 964,67 669,91 922,11 200,97 2.679,63 579,27 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 63.050,00

2.INGENIERO DE TELECOMUNICACIONES 1.165,96 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 526,18 0,00 3,72 102,81 17,20 27,89 46,79 44,16 48,81 74,11 51,14 51,14 72,63 33,47 23,24 31,99 6,97 0,00 3,69 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1.165,96

3.INGENIERO DE LA EDIFICAICÓN 31.841,57 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 5.547,16 1.554,41 138,27 1.623,30 639,51 1.037,05 1.739,60 1.641,99 1.814,83 2.755,30 1.901,26 1.901,26 2.700,39 1.244,46 864,21 1.189,56 259,26 2.679,63 610,13 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 31.841,57

TOTAL HONORARIOS FACULTATIVOS 96.057,53 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 24.116,63 0,00 23.727,34 1.554,41 249,18 4.377,36 1.152,44 1.868,83 3.134,87 2.958,98 3.270,45 4.965,22 3.426,19 3.426,19 4.866,28 2.242,59 1.557,36 2.143,66 467,21 5.359,25 1.193,10 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 96.057,53

4.GASTOS LEGALES

1.LICENCIAS 50.686,48 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 9.945,70 0,00 39.746,21 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 994,57 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 50.686,48

2.DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA 13.026,95 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 12.861,49 0,00 0,00 165,46 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 13.026,95

3.DECLARACIÓN DE DIVISIÓN HORIZONTAL 31.168,17 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 30.561,52 0,00 0,00 606,65 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 31.168,17

4. CONSTITUCION PRESTAMO HIPOTECARIO 67.305,57 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 6.270,00 34.052,36 26.235,00 748,21 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 67.305,57

FASE 1: Solicitud y tramitación préstamo 6.270,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 6.270,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 6.270,00

FASE 2: Aprobación y constitución 34.800,57 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 34.052,36 0,00 748,21 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 34.800,57

FASE 3: Disposición del préstamo 26.235,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 26.235,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 26.235,00

5.SEGURO DE RESPONSABILIDAD DECENAL 16.892,14 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 10.284,33 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 6.607,81 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 16.892,14

6.TASAS DE VPO 0,00 0,00

7. IAE 5.711,51 315,35 315,35 2.095,15 315,35 2.670,30 5.711,51

8. IBI 1.761,24 880,62 880,62 1.761,24

9.CÉDULA DE HABITABILIDAD 137,53 137,53 137,53

TOTAL GASTOS LEGALES 119.384,02 0,00 0,00 0,00 0,00 315,35 9.945,70 0,00 83.169,22 10.284,33 0,00 1.652,73 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 315,35 0,00 0,00 2.095,15 0,00 0,00 880,62 6.607,81 1.132,10 0,00 0,00 0,00 315,35 0,00 0,00 2.670,30 0,00 0,00 0,00 119.384,02

5. COSTES DE GESTIÓN 1, GASTOS DE ADMINISTRACIÓN 29.479,18 2.280,00 36,31 0,00 13.082,70 5,04 340,62 0,00 1.068,97 118,39 88,34 274,93 408,59 662,58 889,87 1.049,08 1.159,51 1.233,27 1.214,72 1.214,72 1.121,30 795,09 552,15 352,19 231,72 64,91 11,93 0,00 0,00 3,15 0,00 0,00 26,70 1.192,39 0,00 0,00 29.479,182,GASTOS GERENCIALES 58.958,36 4.560,00 72,62 0,00 26.165,40 10,08 681,25 0,00 2.137,93 236,77 176,69 549,86 817,18 1.325,15 1.779,73 2.098,16 2.319,02 2.466,54 2.429,45 2.429,45 2.242,60 1.590,18 1.104,29 704,37 463,44 129,83 23,86 0,00 0,00 6,31 0,00 0,00 53,41 2.384,77 0,00 0,00 58.958,36

TOTAL COSTES DE GESTIÓN 88.437,54 6.840,00 108,94 0,00 39.248,10 15,12 1.021,87 0,00 3.206,90 355,16 265,03 824,79 1.225,77 1.987,73 2.669,60 3.147,24 3.478,53 3.699,80 3.644,17 3.644,17 3.363,90 2.385,28 1.656,44 1.056,56 695,17 194,74 35,79 0,00 0,00 9,46 0,00 0,00 80,11 3.577,16 0,00 0,00 88.437,54

6. COSTES DE COMERCIALIZACIÓN1, GASTOS DE VENTAS 78.520,00 6.060,00 0,00 6.060,00 6.060,00 15.120,00 18.180,00 5.460,00 12.120,00 9.460,00 78.520,002, GASTOS DE PUBLICIDAD 39.260,00 3.030,00 0,00 3.030,00 3.030,00 7.560,00 9.090,00 2.730,00 6.060,00 4.730,00 39.260,00

TOTAL COSTES DE COMERCIALIZACIÓN 117.780,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 9.090,00 0,00 9.090,00 9.090,00 22.680,00 27.270,00 8.190,00 18.180,00 14.190,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 117.780,00

7. COSTES FINANCIEROSCONSTITUCION PRESTAMO HIPOTECARIO 67.305,57 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 6.270,00 34.052,36 26.235,00 748,21 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 67.305,57INTERESES 64.948,02 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 853,13 0,00 0,00 5.321,53 0,00 0,00 13.050,42 0,00 0,00 20.889,12 0,00 0,00 24.833,81 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 64.948,02AVAL ENTREGA A CUENTA 4.488,45 0,00 0,00 158,29 0,00 0,00 717,46 0,00 0,00 1.615,26 0,00 0,00 1.997,44 4.488,45TOTAL COSTES FINANCIEROS 136.742,04 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 6.270,00 34.052,36 26.235,00 748,21 853,13 0,00 0,00 5.321,53 0,00 158,29 13.050,42 0,00 717,46 20.889,12 0,00 1.615,26 24.833,81 0,00 1.997,44 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 136.742,04

TOTAL PAGOS 3.290.877,48 234.840,00 3.740,17 0,00 1.347.517,99 519,28 35.084,19 0,00 116.373,46 46.246,26 35.334,39 29.066,05 42.937,81 68.245,43 91.656,29 122.466,79 119.429,50 136.274,92 147.257,04 147.796,62 143.481,28 110.973,63 75.051,19 52.080,53 48.701,21 6.686,09 3.226,33 0,00 0,00 324,81 0,00 0,00 2.750,40 122.815,80 0,00 0,00 3.290.877,48

1.VENTAS

1.VIVIENDAS 3.180.000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 16.218,00 40.545,00 75.008,25 121.635,00 162.180,00 219.588,75 217.361,25 254.497,50 260.283,21 294.033,21 312.906,21 233.572,71 230.973,21 200.928,21 182.519,46 357.750,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 3.180.000,00

ENTRADAS+APLAZADO 795.000,00 27.000,00 4.500,00 31.500,00 37.285,71 71.035,71 114.235,71 87.610,71 129.610,71 140.110,71 152.110,71 795.000,00

HIPOTECA 2.385.000,00 16.218,00 40.545,00 75.008,25 121.635,00 162.180,00 192.588,75 212.861,25 222.997,50 222.997,50 222.997,50 198.670,50 145.962,00 101.362,50 60.817,50 30.408,75 357.750,00 2.385.000,00

2.LOCALES 300.000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 90.000,00 12.000,00 12.000,00 12.000,00 102.000,00 72.000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 300.000,00

ENTRADAS+APLAZADO 300.000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 90.000,00 12.000,00 12.000,00 12.000,00 102.000,00 72.000,00 300.000,00

HIPOTECA 0,00

3.GARAJES 350.000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 10.000,00 1.666,67 11.666,67 13.809,52 26.309,52 42.309,52 33.559,52 48.559,52 73.559,52 88.559,52 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 350.000,00

ENTRADAS+APLAZADO 350.000,00 10.000,00 1.666,67 11.666,67 13.809,52 26.309,52 42.309,52 33.559,52 48.559,52 73.559,52 88.559,52 350.000,00

HIPOTECA 0,00

4.TRASTEROS 96.000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 3.200,00 533,33 3.733,33 4.419,05 8.419,05 13.539,05 10.739,05 15.539,05 17.139,05 18.739,05 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 96.000,00

ENTRADAS+APLAZADO 96.000,00 3.200,00 533,33 3.733,33 4.419,05 8.419,05 13.539,05 10.739,05 15.539,05 17.139,05 18.739,05 96.000,00

HIPOTECA 0,00

TOTAL INGRESOS 3.926.000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 16.218,00 40.545,00 75.008,25 121.635,00 162.180,00 232.788,75 219.561,25 269.897,50 278.511,79 418.761,79 380.754,79 289.871,29 307.071,79 393.626,79 361.818,04 357.750,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 3.926.000,00

TOTAL COBROS 3.926.000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 16.218,00 40.545,00 75.008,25 121.635,00 162.180,00 232.788,75 219.561,25 269.897,50 278.511,79 418.761,79 380.754,79 289.871,29 307.071,79 393.626,79 361.818,04 357.750,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 3.926.000,00

COBROS -PAGOS 635.122,52 -234.840,00 -3.740,17 0,00 -1.347.517,99 -519,28 -35.084,19 0,00 -116.373,46 -46.246,26 -19.116,39 11.478,95 32.070,44 53.389,57 70.523,71 110.321,96 100.131,75 133.622,58 131.254,75 270.965,17 237.273,50 178.897,65 232.020,60 341.546,25 313.116,82 351.063,91 -3.226,33 0,00 0,00 -324,81 0,00 0,00 -2.750,40 -122.815,80 0,00 0,00 635.122,52

LIQUIDACIÓN IVATOTAL IVA REPERCUTIDO 349.080,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1.297,44 3.243,60 6.000,66 9.730,80 12.974,40 18.623,10 17.564,90 21.591,80 22.280,94 45.000,94 34.160,38 24.389,70 25.765,74 41.690,14 36.145,44 28.620,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 349.080,00

TOTAL IVA SOPORTADO 426.524,96 1.231,20 649,61 0,00 280.891,22 2,72 5.290,99 0,00 5.627,14 1.734,53 787,29 1.997,42 3.641,20 5.904,65 7.876,34 10.985,23 10.333,14 12.471,41 12.461,40 14.907,60 14.573,98 8.559,78 8.192,94 5.517,81 1.511,85 1.169,95 6,44 0,00 0,00 1,70 0,00 0,00 14,42 10.182,98 0,00 0,00 426.524,96

DIFERENCIA: REPERCUTIDO - SOPORTADO -77.444,96 -1.231,20 -649,61 0,00 -280.891,22 -2,72 -5.290,99 0,00 -5.627,14 -1.734,53 510,15 1.246,18 2.359,46 3.826,15 5.098,06 7.637,87 7.231,76 9.120,39 9.819,55 30.093,35 19.586,41 15.829,92 17.572,80 36.172,33 34.633,60 27.450,05 -6,44 0,00 0,00 -1,70 0,00 0,00 -14,42 -10.182,98 0,00 0,00 -77.444,96

LIQUIDACIÓN TRIMESTRAL -77.444,96 -1.231,20 -281.540,83 -5.293,71 -6.851,52 7.431,79 19.967,68 49.033,28 52.989,13 98.255,98 -6,44 -1,70 -10.197,40 -77.444,96

ACUMULADOS -1.231,20 -282.772,03 -288.065,74 -1,70 -10.199,10 -582.269,78

PAGAMOS A HP -220.819,89 6.851,52 -7.431,79 -19.967,68 -49.033,28 -52.989,13 -98.255,98 6,44 -220.819,89

HP NOS PAGA 298.264,84 288.065,74 10.199,10 298.264,84SALDO IVA 0,00 -1.231,20 -649,61 0,00 -280.891,22 -2,72 -5.290,99 0,00 -5.627,14 -1.734,53 510,15 8.097,70 2.359,46 3.826,15 285.732,01 7.637,87 7.231,76 -10.847,29 9.819,55 30.093,35 -29.446,87 15.829,92 17.572,80 -16.816,79 34.633,60 27.450,05 -98.262,42 0,00 0,00 4,74 0,00 0,00 -14,42 -10.182,98 0,00 10.199,10 0,00

COBROS - PAGOS + IVA 635.122,52 -236.071,20 -4.389,78 0,00 -1.628.409,22 -522,00 -40.375,18 0,00 -122.000,60 -47.980,79 -18.606,24 19.576,65 34.429,89 57.215,72 356.255,72 117.959,83 107.363,51 122.775,29 141.074,29 301.058,52 207.826,63 194.727,57 249.593,40 324.729,46 347.750,42 378.513,95 -101.488,74 0,00 0,00 -320,07 0,00 0,00 -2.764,82 -132.998,78 0,00 10.199,10 635.122,52

Flujos de caja sin financiación 767.376,11 -234.840,00 -3.740,17 0,00 -1.347.517,99 -519,28 -35.084,19 0,00 -110.103,46 -12.193,90 -9.099,39 -28.317,84 -42.084,68 -68.245,43 -91.656,29 -76.945,26 -112.729,50 -89.374,92 -78.692,33 47.967,67 38.603,00 53.824,77 130.658,10 280.728,75 307.541,89 2.378.313,91 -3.226,33 0,00 0,00 -324,81 0,00 0,00 -2.750,40 -122.815,80 0,00 0,00 767.376,11

gastos sin financiacion 3.158.623,89 234.840,00 3.740,17 0,00 1.347.517,99 519,28 35.084,19 0,00 110.103,46 12.193,90 9.099,39 28.317,84 42.084,68 68.245,43 91.656,29 117.145,26 119.429,50 136.274,92 134.206,62 147.796,62 143.481,28 90.084,51 75.051,19 52.080,53 23.867,40 6.686,09 3.226,33 0,00 0,00 324,81 0,00 0,00 2.750,40 122.815,80 0,00 0,00 3.158.623,89

Ingresios sin financiación 3.926.000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 40.200,00 6.700,00 46.900,00 55.514,29 195.764,29 182.084,29 143.909,29 205.709,29 332.809,29 331.409,29 2.385.000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 3.926.000,00

Locales, garajes y trasteros 746.000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 13.200,00 2.200,00 15.400,00 18.228,57 124.728,57 67.848,57 56.298,57 76.098,57 192.698,57 179.298,57 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 746.000,00

Viviendas 3.180.000,00 27.000,00 4.500,00 31.500,00 37.285,71 71.035,71 114.235,71 87.610,71 129.610,71 140.110,71 152.110,71 2.385.000,00 3.180.000,00

Hoja de cálculoFuente: Elaboración propia.

IV. METODOLOGÍA

IV. METODOLOGÍA





Fase 4: Estudio económico

Fase 5: Rentabilidad de la inversiónMedidas estáticas

Medidas dinámicas

IV. METODOLOGÍA






Fase 5: Rentabilidad de la inversión

Fase 6: Estudio financieroFinanciación Interna

Financiación externa

Accionescorrectoras

IV. METODOLOGÍA

Préstamo HipotecarioFuente: Elaboración propia.

IV. METODOLOGÍA

Acciones CorrectorasFuente: Elaboración propia.

IV. METODOLOGÍA






Fase 5: Rentabilidad de la inversión

Fase 6: Estudio financiero

Fase 7: Conclusiones y medidas


II. OBJETIVOS


V. RESULTADOS

VI. CONCLUSIONES

V. RESULTADOS

Distrito 12 “Camins al Grau” Distrito 9 “Jesús”

ZONA

OFERTA

DEMANDA

Viabilidad comercial

V. RESULTADOS

Análisis de la zona

- Mediana edad.- Zonas verdes.- Vida de barrio.

“Camins al Grau”Viabilidad comercial

V. RESULTADOS


- Sin actividad comercial, empresarial ni inmobiliaria.- Vida de barrio intensa.

- Gente joven, con un status social medio.- Escasa vida de barrio.


Palacete de Ayora

V. RESULTADOS




Palacete de Ayora

Avenida Baleares

Casa de la Salud

V. RESULTADOS




Palacete de Ayora

Avenida Baleares

Casa de la Salud

- Más pequeño.- Mediana edad.- Escasez comercio de lujo, abundante comercio de barrio y de inmigración.

V. RESULTADOS




- Gente más joven.- En expansión, status social alto.- Importante actividad comercial, empresarial e inmobiliaria.- Escasa vida de barrio.

Palacete de Ayora

Avenida Baleares

- Más pequeño.- Mediana edad.- Escasez comercio de lujo, abundante comercio de barrio y de inmigración.

V. RESULTADOS

Análisis de la oferta

Edificio Baleares III

Bautista PeralesEdificio BerlangaResidencial el Teide


Edificio Marino Albesa

V. RESULTADOS


Edificio Baleares III

Bautista PeralesEdificio BerlangaResidencial el Teide

- Residenciales en edificación abierta- 70 - 90 m2

- 2 - 3 habitaciones- Precio vivienda: 2.641,55€/m2


Edificio Marino Albesa

V. RESULTADOS

N Mínimo Máximo MediaPRECIO INSTALACIONES COMUNES 45 0 30000 8166,67

PRECIO TRASTERO 45 0 20000 9411,11

PRECIO GARAJE 45 0 36000 22022,22

PRECIO ATICO 45 220000 400000 294222,22



MENOS DE 180.00013 28,9 28,9 28,9

180.000-210.000 25 55,6 55,6 84,4210.000-240.000 5 11,1 11,1 95,6240.000-270.000 1 2,2 2,2 97,8330.000-360.000 1 2,2 2,2 100,0

N MediaMULTICULTURAL 45 2,80

BIEN COMUNICADO 45 3,16

EN EXPANSIÓN 45 3,22

DE NEGOCIOS 45 3,22

EMBLEMÁTICO 45 3,27

BUENOS EQUIPAMIENTOS 45 3,27

TRAFICO RUIDO 45 3,38

DINÁMICO 45 3,38

ORDENADO 45 3,38

CON VIDA BARRIO 45 3,38

Análisis de la demanda


Media de la disposición a pagar por trastero-garaje-instalaciones comunes-áticoElaboración taller 30

“Camins al Grau”



PRECIO INSTALACIONES COMUNES 8.000 €

9.000 €

22.000 €

290.000 €

PRECIO TRASTERO

PRECIO GARAJE

PRECIO ÁTICO

180.000-210.000

240.000-270.000

330.000-360.000

56 %

2 %

2 %

TRÁFICO RUIDO 3,38

3,38

3,38

3,38

DINÁMICO

ORDENADO

CON VIDA BARRIO

ESCALA1 al 5


Viabilidad comercial V. RESULTADOS “Camins al Grau”

Diagrama de frecuencias importancia vivienda en la decisión de compraElaboración taller 30

Diagrama de frecuencias importancia zona en la decisión de compra. Elaboración taller 30

76 %

ZONA

24 %

VIVIENDA

Viabilidad comercial V. RESULTADOS “Camins al Grau”

- Perfil consumidor: parejas jóvenes en proyección de futuro.- Precio: 2.700 - 3.000 €/m2

- Viviendas plurifamiliares en edificación abierta.- 1 - 4 habitaciones.- Superficies 45-155 m2

- Total gastos publicidad 72.000 €.

Promoción más adecuada

V. RESULTADOS “Camins al Grau”

A) Descripción del solar

Distrito “Camins al grau” Barrio de AioraC/ Maderas nº5046022 VALENCIA (VALENCIA)

Viabilidad económico-financiera


620m2



Elementos Unidades m2

Construidos

m2 Útiles

Viviendas

Tipo 1 10 94 80

Tipo 2 10 74 63

Tipo 3 (Áticos) 3 91 77,4

Locales 3 157 133

Garajes 32 12,5 12,5

Trasteros 36 8 6,5

B) Descripción de la promoción



Estructura de Gastos

Coste del Solar 3.471.097,18

Coste de Construcción 2.138.241,29

Honorarios Facultativos 167.909,69

Gastos Legales 215.818,99

Costes de Gestión 179.792,01

Costes de Comercialización 231.840,00

Costes Financieros 255.471,39

C) Estudio de Costes

D) Estudio de IngresosElementos Unidades Precio de Venta Unitario

Viviendas

Tipo 1 10 260.000€

Tipo 2 10 220.000€

Tipo 3 (Áticos) 3 350.000€

Locales 3 250.000€

Garajes 32 24.000€

Trasteros 36 10.000€


TOTAL COSTES: 6.660.170 €

TOTAL INGRESOS: 7.728.000 €

V. RESULTADOS

E) Análisis de la Cuenta de Resultados


Cuenta de Resultados

Total Ingresos 7.728.000,00€

Gastos de Explotación 6.172.859,17€

Margen bruto de explotación 1.555.140,83€

Gastos de comercialización 231.840,00€

BAII 1.323.300,83€

Gastos financieros 255.471,39€

BAI 1.067.829,44€

Impuesto de sociedades 320.348,83€

Beneficio neto 747.480,61€

Cuenta de Resultados Criterios de Rentabilidad Estática

Rentabilidades Estáticas

REI (BAII/Coste Total) 19,87%

Margen sobre Ventas (BAI/Ventas) 13,82%

RF (BN/Recursos Propios) 16,14%

Repercusión del suelo sobre Ventas 44,38%

Repercusión del suelo sobre Rasante 1.102,54 €/m2

LA PROMOCIÓN PARECE RENTABLE


19,87%

1.102,54 €/m2

747.480,61€

V. RESULTADOS

F) Análisis del “Cash-Flow”


Obtención del “Cash-flow”

Planificación de la actividad inmobiliaria

Planificación de la adquisición del solar

Planificación de la fase de gestión

Planificación de la construcción

Hipótesis de venta



Compramos Solar

Escritura Pública

Solicitamos Licencia

Licencia de Obras

Comienzo Obras

Fin de Obras

MES 1 MES 2 MES 3 MES 4 MES 5 MES 6 MES 7 MES 8 MES 9 MES 10 MES 11 MES 12 MES 13 MES 14 MES 15 MES 16 MES 17 MES 18 MES 19 MES 20 MES 21 MES 22 MES 23 MES 24 MES 25 MES 26 MES 27 MES 28 MES 29 MES 30 MES 31 MES 32 MES 33 MES 34 MES 35 MES 36 MES 37 MES 38 TOTALES

EUROS JUNIO JULIO AGOSTO SEPTIEMBRE OCTUBRE NOVIEMBRE DICIEMBRE ENERO FEBRERO MARZO ABRIL MAYO JUNIO JULIO AGOSTO SEPTIEMBRE OCTUBRE NOVIEMBRE DICIEMBRE ENERO FEBRERO MARZO ABRIL MAYO JUNIO JULIO AGOSTO SEPTIEMBRE OCTUBRE NOVIEMBRE DICIEMBRE ENERO FEBRERO MARZO ABRIL MAYO JUNIO JULIO1. COSTES DEL SOLAR

1. PRECIO SOLAR 3.430.000,00 343.000,00 3.087.000,00 3.430.000,00

2. GASTOS DOCUMENTALES 2.165,95 0,00 0,00 1.841,06 0,00 324,89 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 2.165,95

3. IMPUESTOS 34.300,00 0,00 0,00 34.300,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 34.300,00

4. PLUSVALÍA 0,00 0,00

5. OTROS GASTOS 4.631,23 4.631,23 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 4.631,23TOTAL COMPRA SOLAR 3.471.097,18 347.631,23 0,00 3.123.141,06 0,00 324,89 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 3.471.097,18

2. COSTES DE CONSTRUCCIÓN

1. OBRA 2.138.241,29 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 4.276,48 42.764,83 42.764,83 68.423,72 85.529,65 134.709,20 149.676,89 156.091,61 179.612,27 205.271,16 205.271,16 209.547,65 205.271,16 192.441,72 128.294,48 85.529,65 21.382,41 21.382,41 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 2.138.241,29

2. URBANIZACIÓN INTERIOR 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00TOTAL COSTES DE CONSTRUCCIÓN 2.138.241,29 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 3.848,83 38.488,34 38.488,34 61.581,35 76.976,69 121.238,28 134.709,20 140.482,45 161.651,04 184.744,05 184.744,05 188.592,88 184.744,05 173.197,54 115.465,03 76.976,69 19.244,17 19.244,17 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 213.824,13 0,00 2.138.241,29

3. HONORARIOS FACULTATIVOS

1.ARQUITECTO 110.974,50 0,00 0,00 0,00 42.447,75 7.490,78 23.582,08 0,00 4.208,71 471,64 471,64 929,41 943,28 1.485,67 2.212,55 1.721,49 1.980,89 3.208,55 2.263,88 2.311,04 3.470,73 2.122,39 1.414,92 1.967,02 235,82 235,82 4.966,11 0,00 0,00 832,31 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 110.974,50

2.INGENIERO DE TELECOMUNICACIONES 1.496,51 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 694,76 0,00 123,76 11,55 11,55 22,75 23,09 36,37 54,16 42,14 48,49 78,54 55,42 56,57 84,96 51,95 34,64 48,15 5,77 5,77 6,11 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1.496,51

3.INGENIERO DE LA EDIFICAICÓN 55.438,68 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 9.609,10 2.764,58 2.243,66 600,66 600,66 1.183,64 1.201,31 1.892,06 2.817,78 2.192,39 2.522,75 4.086,22 2.883,15 2.943,21 4.420,12 2.702,95 1.801,97 2.505,09 300,33 300,33 5.034,41 0,00 0,00 832,31 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 55.438,68TOTAL HONORARIOS FACULTATIVOS 167.909,69 0,00 0,00 0,00 42.447,75 7.490,78 33.885,95 2.764,58 6.576,13 1.083,84 1.083,84 2.135,81 2.167,69 3.414,10 5.084,50 3.956,03 4.552,14 7.373,32 5.202,44 5.310,83 7.975,81 4.877,29 3.251,53 4.520,26 541,92 541,92 10.006,63 0,00 0,00 1.664,62 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 167.909,69

4.GASTOS LEGALES

1.LICENCIAS 83.511,90 0,00 0,00 0,00 11.124,72 0,00 71.274,71 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1.112,47 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 83.511,90

2.DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA 22.934,78 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 22.701,92 0,00 232,86 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 22.934,78

3.DECLARACIÓN DE DIVISIÓN HORIZONTAL 64.069,32 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 62.811,28 0,00 1.258,04 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 64.069,32

4. CONSTITUCION PRESTAMO HIPOTECARIO 115.143,64 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 9.690,00 59.025,47 46.428,17 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 115.143,64

FASE 1: Solicitud y tramitación préstamo 9.690,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 9.690,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 9.690,00

FASE 2: Aprobación y constitución 60.408,64 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 59.025,47 1.383,17 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 60.408,64

FASE 3: Disposición del préstamo 45.045,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 45.045,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 45.045,00

5.SEGURO DE RESPONSABILIDAD DECENAL 30.291,75 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 18.442,33 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 11.849,42 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 30.291,75

6.TASAS DE VPO 0,00 0,00

7. IAE 11.146,90 315,35 315,35 8.399,58 315,35 1.801,26 11.146,90

8. IBI 3.615,64 1.807,82 1.807,82 3.615,64

9.CÉDULA DE HABITABILIDAD 248,70 248,70 248,70TOTAL GASTOS LEGALES 215.818,99 0,00 0,00 0,00 11.124,72 315,35 156.787,91 18.442,33 1.490,89 0,00 0,00 1.807,82 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 315,35 0,00 0,00 8.399,58 0,00 0,00 1.807,82 0,00 11.849,42 1.361,17 0,00 0,00 315,35 0,00 0,00 1.801,26 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 215.818,99

5. COSTES DE GESTIÓN 1, GASTOS DE ADMINISTRACIÓN 59.930,67 3.476,31 0,00 31.231,41 535,72 81,31 1.906,74 212,07 80,67 10,84 49,33 424,32 406,56 649,95 820,61 1.251,94 1.392,61 1.481,71 1.668,53 1.900,55 2.011,19 1.934,70 1.879,96 1.795,26 1.160,07 893,68 306,12 192,44 0,00 19,80 0,00 0,00 18,01 0,00 0,00 0,00 0,00 2.138,24 0,00 59.930,672,GASTOS GERENCIALES 119.861,34 6.952,62 0,00 62.462,82 1.071,45 162,62 3.813,48 424,14 161,34 21,68 98,65 848,64 813,12 1.299,91 1.641,22 2.503,89 2.785,23 2.963,42 3.337,07 3.801,10 4.022,39 3.869,40 3.759,91 3.590,51 2.320,14 1.787,36 612,24 384,88 0,00 39,60 0,00 0,00 36,03 0,00 0,00 0,00 0,00 4.276,48 0,00 119.861,34TOTAL COSTES DE GESTIÓN 179.792,01 10.428,94 0,00 93.694,23 1.607,17 243,93 5.720,22 636,21 242,01 32,52 147,98 1.272,96 1.219,68 1.949,86 2.461,84 3.755,83 4.177,84 4.445,13 5.005,60 5.701,65 6.033,58 5.804,11 5.639,87 5.385,77 3.480,21 2.681,04 918,36 577,33 0,00 59,40 0,00 0,00 54,04 0,00 0,00 0,00 0,00 6.414,72 0,00 179.792,01

6. COSTES DE COMERCIALIZACIÓN1, GASTOS DE VENTAS 154.560,00 23.040,00 23.520,00 23.520,00 11.760,00 15.240,00 10.160,00 5.080,00 10.160,00 10.080,00 5.080,00 5.800,00 3.400,00 7.720,00 154.560,002, GASTOS DE PUBLICIDAD 77.280,00 11.520,00 11.760,00 11.760,00 5.880,00 7.620,00 5.080,00 2.540,00 5.080,00 5.040,00 2.540,00 2.900,00 1.700,00 3.860,00 77.280,00TOTAL COSTES DE COMERCIALIZACIÓN 231.840,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 34.560,00 35.280,00 35.280,00 17.640,00 22.860,00 15.240,00 7.620,00 15.240,00 15.120,00 7.620,00 8.700,00 5.100,00 11.580,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 231.840,00

7. COSTES FINANCIEROSCONSTITUCION PRESTAMO HIPOTECARIO 115.143,64 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 9.690,00 59.025,47 46.428,17 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 115.143,64INTERESES 127.076,38 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 957,21 0,00 0,00 5.293,64 0,00 0,00 14.082,53 0,00 0,00 25.960,59 0,00 0,00 37.853,16 0,00 0,00 42.929,25 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 127.076,38AVAL ENTREGA A CUENTA 13.251,37 0,00 0,00 901,99 0,00 0,00 1.754,00 0,00 0,00 2.643,09 0,00 0,00 3.542,85 0,00 0,00 4.409,44 13.251,37TOTAL COSTES FINANCIEROS 255.471,39 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 9.690,00 59.025,47 46.428,17 0,00 957,21 0,00 0,00 6.195,63 0,00 0,00 15.836,53 0,00 0,00 28.603,69 0,00 0,00 41.396,00 0,00 0,00 47.338,69 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 255.471,39

TOTAL PAGOS 6.660.170,56 358.060,17 0,00 3.216.835,29 55.179,64 8.374,95 206.084,08 80.868,59 54.737,20 1.116,36 6.037,86 78.264,93 77.155,71 108.420,94 102.163,02 151.810,14 174.515,71 160.236,26 187.099,09 239.480,21 214.773,02 207.974,28 240.131,45 196.491,40 119.487,16 139.387,76 31.530,34 19.821,50 0,00 2.039,37 0,00 0,00 1.855,30 0,00 0,00 0,00 0,00 220.238,85 0,00 6.660.170,56

1.VENTAS

1.VIVIENDAS 5.850.000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 6.961,50 69.615,00 69.615,00 216.384,00 258.230,00 354.287,25 343.985,83 377.882,63 407.370,88 436.917,66 464.417,66 461.950,59 462.322,42 428.237,92 323.815,42 254.200,42 149.777,92 149.777,92 614.250,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 5.850.000,00

ENTRADAS+APLAZADO 1.755.000,00 105.000,00 119.000,00 135.000,00 100.333,33 123.787,88 114.987,88 102.765,66 130.265,66 120.837,09 128.170,42 114.970,42 114.970,42 114.970,42 114.970,42 114.970,42 1.755.000,00

HIPOTECA 4.095.000,00 6.961,50 69.615,00 69.615,00 111.384,00 139.230,00 219.287,25 243.652,50 254.094,75 292.383,00 334.152,00 334.152,00 341.113,50 334.152,00 313.267,50 208.845,00 139.230,00 34.807,50 34.807,50 614.250,00 4.095.000,00

2.LOCALES 750.000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 125.000,00 20.833,33 145.833,33 52.083,33 177.083,33 114.583,33 114.583,33 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 750.000,00

ENTRADAS+APLAZADO 750.000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 125.000,00 20.833,33 145.833,33 52.083,33 177.083,33 114.583,33 114.583,33 750.000,00

HIPOTECA 0,00

3.GARAJES 768.000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 21.600,00 32.400,00 37.569,23 28.769,23 39.023,78 36.863,78 33.397,11 42.697,11 40.297,11 43.097,11 39.257,11 75.257,11 96.057,11 100.857,11 100.857,11 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 768.000,00

ENTRADAS+APLAZADO 768.000,00 21.600,00 32.400,00 37.569,23 28.769,23 39.023,78 36.863,78 33.397,11 42.697,11 40.297,11 43.097,11 39.257,11 75.257,11 96.057,11 100.857,11 100.857,11 768.000,00

HIPOTECA 0,00

4.TRASTEROS 360.000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 9.000,00 13.500,00 15.653,85 11.987,18 16.259,91 15.359,91 13.915,46 17.790,46 16.790,46 17.957,13 28.357,13 38.357,13 47.023,80 49.023,80 49.023,80 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 360.000,00

ENTRADAS+APLAZADO 360.000,00 9.000,00 13.500,00 15.653,85 11.987,18 16.259,91 15.359,91 13.915,46 17.790,46 16.790,46 17.957,13 28.357,13 38.357,13 47.023,80 49.023,80 49.023,80 360.000,00

HIPOTECA 0,00

TOTAL INGRESOS 7.728.000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 6.961,50 69.615,00 69.615,00 246.984,00 304.130,00 407.510,33 384.742,24 433.166,31 459.594,56 484.230,23 524.905,23 644.038,16 544.209,99 641.685,49 489.512,99 574.364,66 414.242,16 414.242,16 614.250,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 7.728.000,00

TOTAL COBROS 7.728.000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 6.961,50 69.615,00 69.615,00 246.984,00 304.130,00 407.510,33 384.742,24 433.166,31 459.594,56 484.230,23 524.905,23 644.038,16 544.209,99 641.685,49 489.512,99 574.364,66 414.242,16 414.242,16 614.250,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 7.728.000,00

COBROS -PAGOS 1.067.829,44 -358.060,17 0,00 -3.216.835,29 -55.179,64 -8.374,95 -206.084,08 -80.868,59 -47.775,70 68.498,64 63.577,14 168.719,07 226.974,29 299.089,38 282.579,23 281.356,18 285.078,85 323.993,97 337.806,14 404.557,95 329.436,97 433.711,21 249.381,54 377.873,26 294.755,00 274.854,40 582.719,66 -19.821,50 0,00 -2.039,37 0,00 0,00 -1.855,30 0,00 0,00 0,00 0,00 -220.238,85 0,00 1.067.829,44

LIQUIDACIÓN IVATOTAL IVA REPERCUTIDO 727.840,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 556,92 5.569,20 5.569,20 19.758,72 24.330,40 32.600,83 30.779,38 34.653,30 36.767,56 38.738,42 41.992,42 64.023,05 45.620,13 67.118,17 50.169,37 72.404,17 54.024,37 54.024,37 49.140,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 727.840,00

TOTAL IVA SOPORTADO 898.171,27 2.687,21 0,00 634.654,83 9.278,23 43,91 9.994,56 3.105,48 66,51 235,37 564,06 9.896,23 10.108,05 12.350,87 10.579,78 15.327,66 15.235,93 14.512,01 17.677,99 19.652,07 18.338,86 18.731,01 17.401,26 17.368,68 9.978,40 6.755,48 3.702,38 1.643,45 0,00 10,69 0,00 0,00 9,73 0,00 0,00 0,00 0,00 18.260,58 0,00 898.171,27

DIFERENCIA: REPERCUTIDO - SOPORTADO -170.331,27 -2.687,21 0,00 -634.654,83 -9.278,23 -43,91 -9.994,56 -3.105,48 490,41 5.333,83 5.005,14 9.862,49 14.222,35 20.249,96 20.199,60 19.325,65 21.531,64 24.226,40 24.314,43 44.370,99 27.281,27 48.387,16 32.768,11 55.035,49 44.045,97 47.268,89 45.437,62 -1.643,45 0,00 -10,69 0,00 0,00 -9,73 0,00 0,00 0,00 0,00 -18.260,58 0,00 -170.331,27

LIQUIDACIÓN TRIMESTRAL -170.331,27 -2.687,21 -643.933,06 -13.143,94 10.829,37 44.334,80 61.056,88 92.911,82 108.436,55 146.350,35 43.794,17 -10,69 -9,73 -18.260,58 -170.331,27

ACUMULADOS -2.687,21 -646.620,27 -659.764,21 -10,69 -20,42 -18.281,00 -1.327.383,80

PAGAMOS A HP -507.713,94 -10.829,37 -44.334,80 -61.056,88 -92.911,82 -108.436,55 -146.350,35 -43.794,17 -507.713,94

HP NOS PAGA 678.045,21 659.764,21 18.281,00 678.045,21SALDO IVA 0,00 -2.687,21 0,00 -634.654,83 -9.278,23 -43,91 -9.994,56 -3.105,48 490,41 5.333,83 5.005,14 -966,88 14.222,35 20.249,96 635.629,01 19.325,65 21.531,64 -36.830,47 24.314,43 44.370,99 -65.630,55 48.387,16 32.768,11 -53.401,06 44.045,97 47.268,89 -100.912,73 -1.643,45 0,00 -43.804,86 0,00 0,00 -9,73 0,00 0,00 0,00 0,00 -18.260,58 18.281,00 0,00

0,00

COBROS - PAGOS + IVA 1.067.829,44 -360.747,38 0,00 -3.851.490,12 -64.457,86 -8.418,86 -216.078,64 -83.974,07 -47.285,29 73.832,47 68.582,27 167.752,19 241.196,64 319.339,34 918.208,24 300.681,82 306.610,48 287.163,50 362.120,57 448.928,93 263.806,42 482.098,38 282.149,66 324.472,20 338.800,97 322.123,29 481.806,93 -21.464,95 0,00 -45.844,23 0,00 0,00 -1.865,03 0,00 0,00 0,00 0,00 -238.499,43 18.281,00 1.067.829,44

0,00

Flujos de caja sin financiación 1.310.049,47 -358.060,17 0,00 -3.216.835,29 -55.179,64 -8.374,95 -196.394,08 -21.843,12 -8.309,03 -1.116,36 -5.080,66 57.335,07 87.744,29 85.095,77 38.926,73 27.261,43 6.778,38 -10.158,03 3.654,14 89.405,04 -4.715,03 120.443,71 78.389,70 238.643,26 259.947,50 282.976,15 4.063.469,66 -19.821,50 0,00 -2.039,37 0,00 0,00 -1.855,30 0,00 0,00 0,00 0,00 -220.238,85 0,00 1.310.049,47

Gastos sin financiacion 6.417.950,53 358.060,17 0,00 3.216.835,29 55.179,64 8.374,95 196.394,08 21.843,12 8.309,03 1.116,36 5.080,66 78.264,93 77.155,71 103.127,30 102.163,02 151.810,14 160.433,18 160.236,26 187.099,09 213.519,62 214.773,02 207.974,28 202.278,29 196.491,40 119.487,16 96.458,51 31.530,34 19.821,50 0,00 2.039,37 0,00 0,00 1.855,30 0,00 0,00 0,00 0,00 220.238,85 0,00 6.417.950,53

Ingresios sin financiación 7.728.000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 135.600,00 164.900,00 188.223,08 141.089,74 179.071,56 167.211,56 150.078,23 190.753,23 302.924,66 210.057,99 328.417,99 280.667,99 435.134,66 379.434,66 379.434,66 4.095.000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 7.728.000,00

Locales, garajes y trasteros 1.878.000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 30.600,00 45.900,00 53.223,08 40.756,41 55.283,68 52.223,68 47.312,57 60.487,57 182.087,57 81.887,57 213.447,57 165.697,57 320.164,24 264.464,24 264.464,24 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1.878.000,00

Viviendas 5.850.000,00 105.000,00 119.000,00 135.000,00 100.333,33 123.787,88 114.987,88 102.765,66 130.265,66 120.837,09 128.170,42 114.970,42 114.970,42 114.970,42 114.970,42 114.970,42 4.095.000,00 5.850.000,00


Hoja de cálculoFuente: Elaboración propia.

V. RESULTADOS



Obtención del “Cash-flow” Criterios de Rentabilidad Dinámicos

Rentabilidades Dinámicas

TIR 1,35% 17% anual

VAN (6%) 682.256,97€


Planificación de la actividad inmobiliaria

Planificación de la adquisición del solar

Planificación de la fase de gestión

Planificación de la construcción

Hipótesis de venta

-2.500.000,00

-2.000.000,00

-1.500.000,00

-1.000.000,00

-500.000,00

0,00

500.000,00

1.000.000,00

1.500.000,00

0,00% 1,00% 2,00% 3,00% 4,00% 5,00% 6,00%

VAN - TIR


682.256,97 €

17 % anual

V. RESULTADOS

G) Acciones Correctoras


-5.000.000,00

-4.000.000,00

-3.000.000,00

-2.000.000,00

-1.000.000,00

0,00

1.000.000,00

2.000.000,00

MES 1

MES 3

MES 5

MES 7

MES 9

MES 11

MES 13

MES 15

MES 17

MES 19

MES 21

MES 23

MES 25

MES 27

MES 29

MES 31

MES 33

MES 35

MES 37

Flujo de Caja de la Promoción

Payback: 22 meses


V. RESULTADOS



FLUJO DE CAJA CON ACCION CORRECTORA: LÍNEA DE CRÉDITO

EUROS

COBROS- PAGOS + IVA 1.067.829,44ACUMULADO (GRAFICA) 1.067.829,44ACCION CORRECTORA: CAPITAL SOCIAL (90%) 4.169.207,00FLUJOS DE CAJA CON ACCION CORRECTORA 5.237.036,45FLUJOS DE CAJA CON ACCION CORRECTORA ACUMULADOS 5.237.036,45DISPOSICIÓN CRÉDITO 470.912,84INTERESES 17.990,28AMORTIZACIÓN 470.912,84

LÍMITE CRÉDITO 470.912,84TIPO INTERÉS ANUAL 0,09TIPO INTERÉS MENSUAL 0,01

-1.000.000,00

0,00

1.000.000,00

2.000.000,00

3.000.000,00

4.000.000,00

5.000.000,00

6.000.000,00

MES 1

MES 3

MES 5

MES 7

MES 9

MES 11

MES 13

MES 15

MES 17

MES 19

MES 21

MES 23

MES 25

MES 27

MES 29

MES 31

MES 33

MES 35

MES 37

PRINCIPAL DEL PRÉSTAMO 475.289,60TIPO INTERÉS ANUAL 0,05TIPO INTERÉS MENSUAL 0,00NÚMERO PERIODOS 22,00

FLUJO DE CAJA CON ACCION CORRECTORA 4: PRÉSTAMO AMERICANO (CP. 90%)

EUROS

COBROS- PAGOS + IVA 1.067.829,44ACUMULADO (GRAFICA) 1.067.829,44ACCION CORRECTORA: CAPITAL SOCIAL (90%) 4.169.207,00FLUJOS DE CAJA CON ACCION CORRECTORA 5.237.036,45FLUJOS DE CAJA CON ACCION CORRECTORA ACUMULADOS 5.237.036,45DISPOSICIÓN PRÉSTAMO AMERICANO 475.289,60INTERESES 43.568,21AMORTIZACIÓN 475.289,60

0,00

1.000.000,00

2.000.000,00

3.000.000,00

4.000.000,00

5.000.000,00

6.000.000,00

MES 1

MES 3

MES 5

MES 7

MES 9

MES 11

MES 13

MES 15

MES 17

MES 19

MES 21

MES 23

MES 25

MES 27

MES 29

MES 31

MES 33

MES 35

MES 37

Línea de crédito Préstamo Americano


470.912,8 € 475.289,6 €

V. RESULTADOS

H) Análisis de Sensibilidad


Variación del precio del solar Variación del PEM Variación del precio de la

vivienda


V. RESULTADOS



Variación del precio del solar

Reducción del Precio del solar un 10%

Rentabilidades Estáticas Inicial

REI (BAII/Coste Total) 26,74% 19,87%

Margen sobre Ventas (BAI/Ventas) 18,49% 13,82%

RF (BN/Recursos Propios) 23,77% 16,14%

Repercusión del suelo sobre Ventas 39,95% 44,38%

Repercusión del suelo sobre Rasante 992,29 €/m2 1.102,54 €/m2


TIR 1,85% 1,35%

VAN (6%) 1.037.197,91€ 682.256,97€

3.087.000€

Precio máximo por compra del solar

3.640.945€


V. RESULTADOS


- Gente de mediana edad, status social y económico medio.- Carece zonas verdes.

“Jesús” Viabilidad comercial

- Escaso comercio de lujo, no es una barrio de negocios.- Vida de barrio intensa.

V. RESULTADOS




- Gente de mediana edad.- No es un barrio de negocios.- Escasez comercio de lujo pero abundante comercio de inmigración.


V. RESULTADOS


- Más pequeño. - Mediana edad con vida barrio.- Escasez comercio de lujo, abundante comercio de barrio y medio de inmigración.



Jardín abierto en el barrio

Plaza de la Cruz Cubierta


V. RESULTADOS






- Más grande.- Media de edad de gente más joven.- Alta vida de barrio.- No es un barrio de negocios.



V. RESULTADOS



- Gente de mediana edad, status social y económico medio- Carece zonas verdes.




Parque de la Rambleta

Polideportivo de la Rambleta


V. RESULTADOS



Promoción Matheu i Sanz

Edificio Juan de AguilóResidencial Patraix

Edificio Pintor Cortina

Residencial Rabasa

V. RESULTADOS



- Residenciales en edificación abierta- 90 - 110 m2

- 2 - 3 habitaciones- Precio vivienda: 1.724,35€/m2Promoción Matheu i Sanz

Residencial Rabasa

Edificio Juan de AguilóResidencial Patraix

Edificio Pintor Cortina

V. RESULTADOS


“Jesús”

N Mínimo Máximo MediaMULTICULTURAL 49 1 5 3,04CON VIDA BARRIO 49 1 5 3,08TRÁFICO RUIDO 49 2 5 3,27BIEN COMUNICADO 49 2 5 3,04DE NEGOCIOS 49 1 4 2,63BUENOS EQUIPAMIENTOS 49 1 4 2,82

ELECCIÓN RESIDIR 49 1 4 2,12

ELECCIÓN INVERTIR 49 1 4 2,27




N Mínimo Máximo MediaPRECIO TRASTERO 48 0 25000 8531,25

PRECIO GARAJE 48 0 35000 19333,33

PRECIO INSTALACIONES COMUNES 47 0 40000 8391,94

PRECIO ÁTICO 47 220 370000 237606,81

Media de la disposición a pagar por trastero-garaje-instalaciones comunes-áticoElaboración taller 30



MENOS DE 150.000 28 57,1 57,1 57,1

150.000-180.000 14 28,6 28,6 85,7

180.000-210.000 5 10,2 10,2 95,9

210.000-240.000 1 2,0 2,0 98,0

240.000-270.000 1 2,0 2,0 100,0ELECCIÓN RESIDIR

ELECCIÓN INVERTIR

2,12

2,27

MENOS DE 150.000 57,1 %

PRECIO INSTALACIONES COMUNES

9.000 €

19.000 €

8.000 €

240.000 €

PRECIO TRASTERO

PRECIO GARAJE

PRECIO ÁTICO

3,27TRÁFICO RUIDO

3,08CON VIDA BARRIO

Diagrama de frecuencias importancia zona en la decisión de compraElaboración taller 30

“Jesús” Viabilidad comercial V. RESULTADOS


63 %

ZONA

Diagrama de frecuencias importancia vivienda en la decisión de compra. Elaboración taller 30

VIVIENDA

37 %

“Jesús” Viabilidad comercial V. RESULTADOS

- Enfocarla a gente entre 40-50 años.- Precio: 2.800 - 3.400 €/m2

- Viviendas plurifamiliares en edificación abierta.- 1 - 4 habitaciones.- Superficies 90 - 110 m2

- Total gastos publicidad: 38.000 - 40.000 €

Promoción más adecuada

“Jesús” V. RESULTADOS Viabilidad económico-financiera

A) Descripción del solar

Distrito “Jesús” Barrio de “La Raïosa”C/ Micer Rabasa nº1246007 VALENCIA (VALENCIA)

V. RESULTADOS Viabilidad económico-financiera

216,06 m2

“Jesús”

V. RESULTADOS

Elementos Unidades m2 Construidos m2 Útiles

Viviendas

Tipo 1 10 96 82

Tipo 2 (Áticos) 2 60 51

Locales 2 88 75

Garajes 14 12 12

Trasteros 12 7 6

B) Descripción de la promoción


“Jesús”

V. RESULTADOS

Estructura de Gastos

Coste del Solar 1.540.089,93€

Coste de Construcción 1.192.386,42€

Honorarios Facultativos 96.057,53€

Gastos Legales 119.384,02€

Costes de Gestión 88.437,54€

Costes de Comercialización 117.780,00€

Costes Financieros 136.742,04€

C) Estudio de Costes

D) Estudio de Ingresos


47%

36%

3%4%

3% 3% 4%

Coste del solar

Coste de construcción

Honorarios facultativos

Gastos legales

Costes de gestión

Costes de comercialización

Costes financieros

Elementos Unidades Precio de venta unitario

Viviendas

Tipo 1 10 270.000€

Tipo 2 (Áticos) 2 240.000€

Locales 2 150.000€

Garajes 14 25.000€

Trasteros 12 8.000€

TOTAL COSTES: 3.290.877 €

TOTAL INGRESOS: 3.926.000 €

“Jesús”

V. RESULTADOS

E) Análisis de la Cuenta de Resultados

Cuenta de Resultados

Total Ingresos 3.926.000,00€

Gastos de Explotación 3.036.355,44€

Margen bruto de explotación 889.644,56€

Gastos de comercialización 117.780,00€

BAII 771.864,56€

Gastos financieros 136.742,04€

BAI 635.122,52€

Impuesto de sociedades 190.536,76€

Beneficio neto 444.585,76€

Cuenta de Resultados Criterios de Rentabilidad Estática

Rentabilidades Estáticas

REI (BAII/Coste Total) 23,45%

Margen sobre Ventas (BAI/Ventas) 16,18%

RF (BN/Recursos Propios) 21,19%

Repercusión del suelo sobre Ventas 38,72%

Repercusión del suelo sobre Rasante 1.111,11 €/m2





TIR 1,60% 21% anual

VAN (6%) 442.450,10€

Criterios de Rentabilidad Dinámicos

23,45%

1.111,11 €/m2

444.585,76€

21 % anual

442.450,10 €

“Jesús”

V. RESULTADOS


Flujo de Caja de la Promoción

Payback: 22 meses


FLUJO DE CAJA CON ACCION CORRECTORA: LÍNEA DE CRÉDITO

EUROS

COBROS- PAGOS + IVA 635.122,52ACUMULADO (GRAFICA) 0,00ACCION CORRECTORA: CAPITAL SOCIAL (90%) 1.888.519,51FLUJOS DE CAJA CON ACCION CORRECTORA 2.523.642,03FLUJOS DE CAJA CON ACCION CORRECTORA ACUMULADOS 2.523.642,03DISPOSICIÓN CRÉDITO 143.568,38INTERESES 6.335,89AMORTIZACIÓN 143.568,38LÍMITE CRÉDITO 143.568,38TIPO INTERÉS ANUAL 0,09TIPO INTERÉS MENSUAL 0,01

0,00

500.000,00

1.000.000,00

1.500.000,00

2.000.000,00

2.500.000,00

3.000.000,00

MES 1

MES 3

MES 5

MES 7

MES 9

MES 11

MES 13

MES 15

MES 17

MES 19

MES 21

MES 23

MES 25

MES 27

MES 29

MES 31

MES 33

MES 35

Línea de Crédito

143.568,38€

“Jesús”

V. RESULTADOS


Variación del precio del solar Variación del PEM Variación del precio de la

vivienda


“Jesús”

V. RESULTADOS


Variación del precio de la vivienda


Aumento del Precio de las Viviendas un 10%

Tipo 1: 297.000€

Tipo 2: 264.000€

Rentabilidades Estáticas Inicial

REI (BAII/Coste Total) 32,60% 23,45%

Margen sobre Ventas (BAI/Ventas) 21,92% 16,18%

RF (BN/Recursos Propios) 30,97% 21,19%

Repercusión del suelo sobre Ventas 35,82% 38,72%

Repercusión del suelo sobre Rasante 1.111,11 €/m2 1.111,11 €/m2


TIR 2,20% 1,60%

VAN (6%) 708.969,97€ 442.450,10€

Precio mínimo de venta de viviendas:

Reducción del 8,10%

Tipo 1: 248.130€

Tipo 2: 220.560€

“Jesús”


II. OBJETIVOS


V. RESULTADOS

VI. CONCLUSIONES

VI. CONCLUSIONES

1.- Situación de riesgo en cuanto a una promoción o inversión inmobiliaria.

Camins al Grau- Precio solar: 3.430.000 €- Rentabilidad: 19,87 %

Jesús- Precio solar: 1.520.000 €- Rentabilidad: 23,45 %

2.- Estudiando la demanda de los barrios, se llega a la conclusión que la gente no está dispuesta a pagar lo que se está ofertando en el mercado, a la espera de que sigan bajando los precios.

3.-

LA VIABILIDAD COMERCIAL DE PROMOCIONES INMOBILIARIAS

Lucía Pérez Duñabeitia

LA VIABILIDAD ECONÓMICO - FINANCIERA DE PROMOCIONES INMOBILIARIAS

Miquel Gimeno Valero

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