Ley de Arrendamientos Inmobiliarios 109

8/6/2019 Ley de Arrendamientos Inmobiliarios 109

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GACETA OFICIAL DE LA REPUBLICA DE VENEZUELA

Caracas, 07 de diciembre de 1999 N 36.845

Decreto N 427 25 de octubre de 1999

IGNACIO ARCAYAEncargado de la Presidencia de la Repblica

En ejercicio de la atribucin que le confiere el ordinal 8 del artculo 190 de laConstitucin y de conformidad con lo dispuesto en el numeral 4 del artculo 1

de la Ley Orgnica que autoriza al Presidente de la Repblica para dictarMedidas Extraordinarias en Materia Econmica y Financiera requeridas por elInters Pblico de fecha 22 de Abril de 1999, publicada en la Gaceta Oficial dela Repblica de Venezuela N 36.687 de fecha 26 de abril de 1999, en Consejode Ministros,

DICTA

el siguiente

DECRETO CON RANGO Y FUERZA DE LEY DE ARRENDAMIENTOSINMOBILIARIOS

TITULO I

CAPITULO IDISPOSICIONES GENERALES

Artculo 1: El Presente Decreto-Ley regir el arrendamiento y

subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanosdestinados a vivienda, y/o al funcionamiento o desarrollode actividades comerciales, industriales, profesionales, deenseanza y otras distintas de las especificadas, ya seanarrendados o subarrendados totalmente o por partes.

Artculo 2: Los cnones de arrendamiento o subarrendamiento de los


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inmuebles destinados a vivienda, comercio, industria,oficina y otros; de los anexos, y accesorios que con ellosse arrienden, quedan sujetos a regulacin bajo las

condiciones determinadas en esta Ley.

Artculo 3: Quedan fuera del mbito de aplicacin de este Decreto-Ley, elarrendamiento o subarrendamiento de:

a) Los terrenos urbanos y suburbanos no edificados.b) Las fincas rurales.c) Los fondos de comercio.d) Los hoteles, moteles, hosteras, paradores tursticos,

inmuebles destinados a temporadas vacacionales orecreacionales y dems establecimientos de alojamientoturstico, los cuales estn sujetos a regmenes especiales.e) Las pensiones y hospedajes que acrediten su registroante la autoridad competente.

Artculo 4: Quedan excluidos del rgimen de esta Ley, a los solosefectos de la fijacin de los cnones de arrendamiento:

a) Los inmuebles pertenecientes a la Repblica de

Venezuela, los Estados, los Municipios y los InstitutosOficiales que determine expresamente el EjecutivoNacional, salvo en aquellos casos en los cuales conmotivo de las actividades que se desarrollen en talesinmuebles, los indicados entes acten en funcin jurdico-privada.b) Los inmuebles destinados a vivienda, comercio,industria, oficina o cualquier otro uso, cuya Cdula deHabitabilidad o instrumento equivalente sea posterior al 2

de enero de 1987,c) Las viviendas unifamiliares o bifamiliares cuyo valor,individualmente considerado, establecido por losorganismos encargados de la regulacin, exceda de12.500 Unidades Tributarias.

Pargrafo nico: El Ejecutivo Nacional podr modificar el valor de


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exencin mencionado en el literal c) del presente artculo,cuando as lo aconsejen razones de inters pblico osocial.

Artculo 5: Quedan excluidas del rgimen del presente Decreto-Ley,slo a los efectos de la terminacin de la relacinarrendaticia, el arrendamiento o subarrendamiento deviviendas o locales cuya ocupacin sea consecuencia deuna relacin laboral o de una relacin de subordinacinexistente; no as a los efectos de la fijacin de la rentamxima mensual de los inmuebles sujetos a regulacin,cuando el valor rental forme parte del sueldo o salario, sin

perjuicio de lo dispuesto en la Ley Orgnica del Trabajo.Artculo 6: Se declara ilcito el arrendamiento o subarrendamiento de

las viviendas urbanas o suburbanas que no posean lascondiciones elementales mnimas de sanidad yhabitabilidad. Estn comprendidas en este caso,especialmente, las viviendas comnmente llamadas"ranchos", que son aquellas construidas con materialesinadecuados o perecederos, tales como tablas, latas ycartones, que carecen de servicios de infraestructura

primaria. En consecuencia, nadie estar obligado a pagararrendamiento por viviendas de esta clase.

Artculo 7: Los derechos que la presente Ley establece parabeneficiar o proteger a los arrendatarios sonirrenunciables. Ser nula toda accin, acuerdo oestipulacin que implique renuncia, disminucin omenoscabo de estos derechos.

CAPITULO IIDEFINICIONES

Artculo 8: Para todos los efectos de esta Ley debe entenderse como:


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a) Viviendas urbanas y suburbanas: las primeras, aquellasunidades de vivienda que se encuentren fsicamente

ubicadas dentro del rea de las ciudades, y las segundas,aquellas que sean edificadas en sus zonas de influencia,que se caractericen desde el punto de vista urbansticocomo reas de expansin, conforme a las respectivasOrdenanzas Municipales.

b) Organismos de Inquilinato: Aquellos organismosadministrativos a quienes se atribuye la competenciainquilinarias en el presente Decreto-Ley.

c) Clusula Penal Arrendaticia: Es la sancin prevista porlas partes en virtud del incumplimiento de unacualesquiera de las clusulas del contrato.

CAPITULO IIIDE LA JURISDICCIN ESPECIAL INQUILINARIAS

Artculo 9: Las funciones administrativas inquilinarias son de lacompetencia exclusiva del Poder Ejecutivo Nacional, y elejercicio de sus funciones podr ser delegado por estePoder Nacional a las Alcaldas, en cuyo caso las multasque aquellas impongan como sanciones a loscontraventores de esta Ley, ingresarn al respectivoTesoro Municipal. En el rea Metropolitana de Caracasestas funciones no podrn ser delegadas, y las ejercer el

Ejecutivo Nacional por rgano de la Direccin General deInquilinato del Ministerio de Infraestructura.

Artculo 10: La competencia judicial en el rea Metropolitana deCaracas corresponde a los Tribunales Superiores en loCivil y Contencioso Administrativo, en lo relativo a laimpugnacin de los actos administrativos emanados de la


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Direccin General de Inquilinato del Ministerio deInfraestructura; y en el resto del pas, la competenciacorresponde a los Juzgados de Municipio o los de igual

competencia en la localidad de que se trate, en cuyo caso,a tales Juzgados del interior de la Repblica se lesatribuye la competencia especial ContenciosoAdministrativo en materia inquilinaria. El conocimientode los dems procedimientos jurisdiccionales, a que serefiere esta ley, en materia de arrendamientos urbanos ysuburbanos ser competencia de la jurisdiccin civilordinaria.

CAPITULO IVDE LOS INTERESADOS

Artculo 11: A los fines del procedimiento administrativo seconsideran interesados:

a) El propietariob) El arrendador y el arrendatarioc) El subarrendador y el subarrendatariod) El usufructuante y el usufructuario

e) Todas aquellas personas que tengan inters personal,legtimo y directo en el procedimiento y pudieren resultarafectadas por la regulacin de un inmueble, o la exencinde tal regulacin.

Pargrafo nico. Se consideran tambin interesados a las personasnaturales o jurdicas, que tengan como actividad habitualla administracin de inmuebles, siempre y cuandoacrediten su carcter de administradores.

TITULO IIDE LA RELACION ARRENDATICIA

CAPITULO ICONDICIONES DE LA RELACION ARRENDATICIA


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Artculo 12: Los propietarios y administradores de inmuebles

destinados al arrendamiento estn en la obligacin de

mantenerlos en buen estado de mantenimiento yconservacin. A estos efectos, debern contratar conpersonas especializadas el servicio de mantenimiento deascensores, montacargas, incineradores, ductos de basura,tanques de agua, equipos hidroneumticos, y cumplir conlo establecido en las disposiciones pertinentes en lorelativo a pintura y exigencias sanitarias del inmueble.Todo ello sin perjuicio de las estipulaciones que alrespecto establezcan las partes. Los derechos y

obligaciones derivadas del incumplimiento de estadisposicin se regirn por las disposiciones del CdigoCivil y dems Leyes u Ordenanzas aplicables. Elpropietario no estar obligado a efectuar reparaciones quese originen por daos maliciosos causados por losarrendatarios.

Artculo 13: El arrendatario o subarrendatario no est obligado a pagaralquileres superiores a los legalmente fijados, ni primaspor la cesin, traspaso o arriendo, o venta de punto, as

como aceptar como condicin para la celebracin delarrendamiento, la compra de bienes muebles que seencuentren ubicados dentro del rea que se pretendearrendar.

Artculo 14: En los contratos de arrendamiento, a tiempo determinadoo indeterminado, que versen sobre inmuebles exentos deregulacin y en los que no se haya pactado clusula devalor a los fines de la actualizacin peridica del canon de

arrendamiento mensual, ste se ajustar cada vez que hayatranscurrido un (1) ao de la relacin arrendaticia, deacuerdo al Indice General de Precios al Consumidorestablecido por el Banco Central de Venezuela,acumulado para ese mismo perodo, si las partes nohubiesen llegado a un acuerdo sobre el monto del mismo.


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Artculo 15: Es nulo el subarrendamiento realizado sin la autorizacinexpresa y escrita del arrendador. Los infractores de estadisposicin, incurrirn en las sanciones previstas en este

Decreto-Ley, sin perjuicio del derecho que asiste alarrendador de solicitar la resolucin del contrato o eldesalojo.

Artculo 16: Los avisos de prensa o de cualquier otro medio depublicidad, a travs de los cuales se ofrezcan inmueblesen arrendamiento, tendrn carcter de oferta pblica. Enconsecuencia, el oferente queda obligado a cumplir conlos trminos de la oferta y a no revocar sta sin justa

causa.Artculo 17: Quedan prohibidos los avisos o anuncios de prensa o de

cualquier otro medio de publicidad en los cuales:

a) Se exija como condicin para el arrendamiento osubarrendamiento de viviendas, la circunstancias de notener nios, la de ser extranjero el arrendatario osubarrendatario, as como establecer discriminacionesrelativas a raza, sexo, credo o condicin social.

b) Quienes solicitaren viviendas, expresen lossealamientos indicados en el literal que antecedec) Su texto contenga expresiones que violen o inciten a lainfraccin de las disposiciones legales sobre la materia.

Pargrafo Primero: En la publicidad relativa a aquellas urbanizaciones,edificios, condominios, conjuntos residenciales y otros,construidos y diseados especialmente con la finalidad dedestinarlos al arrendamiento para personas de avanzada

edad, o que necesiten de un ambiente de gran tranquilidady sosiego, podr sealarse esta circunstancia.

Pargrafo Segundo: En los contratos de arrendamiento en los que las parteshayan pactado el pago del alquiler en moneda extranjera,se considerar al arrendatario liberado de su obligacinprincipal cuando acredite el pago equivalente en moneda


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nacional.

Artculo 18: Los arrendadores o subarrendadores de piezas en casas de

vecindad, habitaciones en casas particulares o decualquier otra porcin de un inmueble arrendado osubarrendado por partes para ser habitado, no podrnexigir ms de un veinticinco por ciento (25%) del alquilermximo fijado en cada caso, por concepto de pagos porlimpieza del inmueble , aseo domiciliario, suministro deagua, gas o alumbrado elctrico ni por cualquier otroservicio similar.

Artculo 19: En las edificaciones sujetas a regulacin, que consten deunidades independientemente consideradas, cualesquieraque fuere su uso, dadas en arrendamiento y que no estncomprendidas en el rgimen de propiedad horizontal, elpago de los gastos de aseo, conservacin, agua, energaelctrica y cualquier otro servicio similar, podr ser fijadopor las partes contratantes, siempre y cuando no exceda deun veinticinco por ciento (25%) del monto del canon dearrendamiento.

Artculo 20: Si durante la relacin arrendaticia, por cualquier causa, elinmueble arrendado pasare a ser propiedad de una personadistinta del propietario-arrendador, el nuevo propietarioestar obligado a respetar la relacin arrendaticia en losmismos trminos pactados, y las acciones relativas a laterminacin de la relacin arrendaticia sobre el inmuebleslo podrn tramitarse conforme a las disposicionescontenidas en el presente Decreto-Ley.

CAPITULO IIGARANTIAS DE LA RELACION ARRENDATICIA

Artculo 21: El arrendador podr exigir al arrendatario garantas realeso personales en respaldo de las obligaciones asumidas porste. En ningn caso, podrn coexistir ambos tipos degarantas.


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Artculo 22. Cuando se constituya depsito en dinero para garantizar el

cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato

de arrendamiento, ste no podr exceder del equivalente acuatro (4) meses de alquiler, ms los intereses que segeneren conforme al artculo 23 de este Decreto-Ley,sumas stas que no podrn ser nunca imputables al pagode los cnones de arrendamiento.

Artculo 23: En el caso de que se constituya depsito en dinero paragarantizar las obligaciones derivadas del contrato dearrendamiento, el arrendador, sea persona natural o

jurdica, deber colocar dicha suma en una Cuenta deAhorros en un ente regido por la Ley General de Bancos yOtras Instituciones Financieras. Los intereses que seproduzcan correspondern al arrendatario y sernacumulados a la cantidad dada en garanta.

Artculo 24: Si por cualquier circunstancia, el arrendador incumplierela obligacin establecida en el artculo precedente,quedar obligado a satisfacer al arrendatario interesescalculados a la tasa pasiva promedio de los seis

principales entes financieros durante la vigencia de larelacin arrendaticia, conforme a la informacin quesuministre el Banco Central de Venezuela.

Artculo 25: El arrendador deber reintegrar al arrendatario, dentro delos sesenta (60) das calendario siguientes a la terminacinde la relacin arrendaticia, la suma recibida como garantade las obligaciones del arrendatario, ms los intereses quese hubiesen causado hasta ese momento, siempre que

estuviere solvente respecto al cumplimiento de lasobligaciones arrendaticias a su cargo.

Artculo 26: Cuando el arrendador se negare sin justa causa areintegrar el depsito y sus intereses, vencido el trmino aque se refiere el artculo anterior, el arrendatario podrocurrir al Tribunal competente por la cuanta para hacer


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valer sus derechos y pretensiones y la causa se tramitaren instancia nica, conforme al procedimiento breveestablecido en este Decreto-Ley.

Artculo 27: Los intereses de mora causados por el atraso en el pago delos cnones de arrendamiento, no podrn ser superiores ala tasa pasiva promedio de las seis (6) principalesentidades financieras, conforme a la informacin quesuministre el Banco Central de Venezuela.

Artculo 28: Las partes podrn establecer clusulas penales por elincumplimiento de la obligacin asumida por el

arrendatario, referida a la entrega del inmueble alvencimiento del plazo.

TITULO IIIDE LA FIJACION DE CANONES DE ARRENDAMIENTO

Artculo 29: La fijacin de los cnones de arrendamiento de losinmuebles sujetos a regulacin de conformidad con elpresente Decreto-Ley, estar basada en los siguientesporcentajes de rentabilidad anual sobre el valor del

inmueble, representado en Unidades Tributarias:

a) Con un valor hasta de 4.200 Unidades Tributarias 6%anualb) Con un valor de entre 4.201 y 8.400 UnidadesTributarias 7% anualc) Con un valor de entre 8.401 y 12.500 UnidadesTributarias 8% anuald) Con un valor superior a 12.501 Unidades Tributarias

9% anualPargrafo nico: El Ejecutivo Nacional podr modificar los porcentajes de

rentabilidad establecidos en este artculo, cuando as lodeterminen razones de inters pblico o social.

Artculo 30: Para la determinacin del valor del inmueble a los fines


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del artculo anterior, el organismo encargado de efectuarla fijacin del canon de arrendamiento mximo debertomar en consideracin los siguientes factores:

1. Uso, clase, calidad, situacin, dimensionesaproximadas y todas aquellas circunstancias que influyanen las operaciones y clculos que se hayan hecho parafijar su justo valor, las cuales tambin se especificarnrazonadamente.2. El valor fiscal declarado o aceptado por el propietario yel valor establecido en los actos de transmisin de lapropiedad, realizados por lo menos seis (6) meses antes de

la fecha de solicitud de regulacin, y los precios medios aque se hayan enajenado inmuebles similares en losltimos dos (2) aos.

Pargrafo nico: A los efectos de la fijacin de la renta mxima mensual,en los inmuebles sometidos al rgimen de PropiedadHorizontal, se tomar en consideracin la contribucinpara el pago de los gastos comunes causados por laadministracin, conservacin, reparacin o reposicin delas cosas comunes, a que se refiere la Ley de Propiedad

Horizontal.

Artculo 31: El alquiler mximo de los muebles y otros accesorios quese arrienden junto con la vivienda sujeta a regulacin,ser fijado por las partes contratantes sin que en ningncaso pueda ser mayor del dos por ciento (2%) mensualcalculado sobre el valor por unidad de los mismos. Elalquiler de los muebles, en ningn caso, podr exceder deltreinta por ciento (30%) del monto del canon fijado al

inmueble.Artculo 32: Los cnones de arrendamiento de los inmuebles a que se

refiere el artculo 2 de este Decreto-Ley, sern revisadospor el organismo encargado de la regulacin a instanciade uno cualquiera de los interesados, en los casossiguientes:


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a) Cuando hubieren transcurrido dos (2) aos despus decada fijacin del canon mximo de arrendamiento

mensual, efectuada y notificada a los interesados por elrgano administrativo competenteb) Cuando se cambie, total o parcialmente, el uso odestino para el cual fue arrendado el inmueblec) Cuando el propietario o arrendador haya ejecutado enel inmueble, dentro del plazo indicado en el literal a) delpresente artculo, mejoras cuyo costo excedan del veintepor ciento (20%) del valor del inmueble.

Pargrafo Primero: En el caso contemplado en el aparte a) de este artculo, losinteresados podrn pedir la revisin hasta con sesenta (60)das de anticipacin al vencimiento del trmino fijado endicho aparte.

Pargrafo Segundo: Los organismos administrativos de inquilinato, a los finesde mantener el equilibrio econmico de las relacionesarrendaticias, cuando ningn interesado solicitare laregulacin, podrn de oficio iniciar el procedimientocorrespondiente, instruir y decidir los casos que a su juicio

considere necesario, a costa del propietario y sin perjuiciode la aplicacin de las sanciones a que hubiere lugar.

TITULO IV

DE LA TERMINACION DE LA RELACION ARRENDATICIACAPITULO I

DE LAS DEMANDAS

Artculo 33: Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolucin deun contrato de arrendamiento, reintegro de


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sobrealquileres, reintegro de depsito en garanta,ejecucin de garantas, prrroga legal, preferenciaofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra

accin derivada de una relacin arrendaticia sobreinmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarn ysentenciarn conforme a las disposiciones contenidas enel presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previstoen el Libro IV, Ttulo XII del Cdigo de ProcedimientoCivil, independientemente de su cuanta.

Artculo 34: Slo podr demandarse el desalojo de un inmueblearrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por

escrito a tiempo indeterminado, cuando la accin sefundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon dearrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidadesconsecutivas.b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar elinmueble, o alguno de sus parientes consanguneos dentrodel segundo grado, o el hijo adoptivo.c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolicin o de

reparaciones que ameriten la desocupacin.d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado elinmueble a usos deshonestos, indebidos o encontravencin a la conformidad de uso concedida por lasAutoridades Municipales respectivas o por quien haga susveces, o por el hecho de que el arrendatario hayacambiado el uso o destino que para el inmueble se pacten el contrato de arrendamiento, sin el consentimientoprevio y por escrito del arrendador.

e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmuebledeterioros mayores que los provenientes del uso normaldel inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por elarrendador.f) Que el arrendatario haya incurrido en la violacin oincumplimiento de las disposiciones del ReglamentoInterno del inmueble.


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En los inmuebles sometidos al rgimen de PropiedadHorizontal, el respectivo Documento de Condominio y el

Reglamento de Condominio, previstos en el artculo 26 dela Ley de Propiedad Horizontal, se considerarn a losfines de este literal, como Reglamento Interno.

g) Que el Arrendatario haya cedido el contrato dearrendamiento o subarrendado total o parcialmente elinmueble, sin el consentimiento previo y por escrito delarrendador.

Pargrafo Primero: Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de uninmueble, con fundamento en las causales sealadas enlos literales b.- y c.- de este artculo, deber concederse alarrendatario un plazo improrrogable de seis (6) mesespara la entrega material del mismo, contados a partir de lanotificacin que se le haga de la sentencia definitivamentefirme.

Pargrafo Segundo: Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales quecorrespondan por otras causales distintas a las previstas en

el presente artculo.

CAPITULO IIDEL PROCEDIMIENTO JUDICIAL

Artculo 35: En la contestacin de la demanda, el demandado deberoponer conjuntamente todas las cuestiones previasprevistas en el Cdigo de Procedimiento Civil, y lasdefensas de fondo, las cuales sern decididas en la

sentencia definitiva. En dicha oportunidad, el demandadopodr proponer reconvencin, siempre que el Tribunal seacompetente por la materia y la cuanta.

La negativa a la admisin de la reconvencin no tendrapelacin. De ser opuestas las cuestiones previas por lafalta de jurisdiccin del Juez o la incompetencia de ste,


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el Tribunal se pronunciar sobre stas en la mismaoportunidad de ser opuestas o en el da de despachosiguiente, decidiendo el asunto con los elementos que se

hayan presentado y los que consten en autos. De ejercerlas partes el recurso de regulacin de la jurisdiccin y/o dela competencia contra la decisin que se hayapronunciado sobre la jurisdiccin y/o de la competencia,stos se tramitarn en cuaderno separado, y el procesocontinuar su curso hasta llegar al estado de sentencia, encuyo estado se suspender hasta que conste en autos ladecisin del recurso interpuesto.

Artculo 36: La decisin de Segunda Instancia en los procesos dedesalojo fundamentados en las causales previstas en losliterales del artculo 34 de esta Ley, no tendr recursoalguno.

Artculo 37: Dentro de los tres (3) das de despacho siguientes a lapublicacin de la sentencia dictada en Segunda Instancia,el Juez remitir los autos al Tribunal de la causa.

TITULO VDE LA PRORROGA LEGAL

Artculo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objetoalguno de los inmuebles indicados en el artculo 1 de esteDecreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado elda del vencimiento del plazo estipulado, ste seprorrogar obligatoriamente para el arrendador ypotestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las

siguientes reglas:a) Cuando la relacin arrendaticia haya tenido unaduracin hasta de un (1) ao o menos, se prorrogar porun lapso mximo de seis (6) meses.b) Cuando la relacin arrendaticia haya tenido unaduracin mayor de un (1) ao y menor de cinco (5) aos,


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se prorrogar por un lapso mximo de un (1) ao.c) Cuando la relacin arrendaticia haya tenido unaduracin de cinco (5) aos o ms, pero menor de diez (10)

aos, se prorrogar por un lapso mximo de dos (2) aos.d) Cuando la relacin arrendaticia haya tenido unaduracin de diez (10) aos o ms, se prorrogar, por unlapso mximo de tres (3) aos.

Durante el lapso de la prrroga legal, la relacinarrendaticia se considerar a tiempo determinado, ypermanecern vigentes las mismas condiciones yestipulaciones convenidas por las partes en el contrato

original, salvo las variaciones del canon de arrendamientoque sean consecuencia de un procedimiento de regulacin,o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviereexento de regulacin.

Artculo 39: La prrroga legal opera de pleno derecho y vencida lamisma, el arrendador podr exigir del arrendatario elcumplimiento de su obligacin de entrega del inmueblearrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador,decretar el secuestro de la cosa arrendada y ordenar el

depsito de la misma en la persona del propietario delinmueble, quedando afectada la cosa para responder alarrendatario, si hubiere lugar a ello.

Artculo 40: Si al vencimiento del trmino contractual el arrendatarioestuviere incurso en el incumplimiento de susobligaciones contractuales o legales, no tendr derecho agozar del beneficio de la prrroga legal.

Artculo 41: Cuando estuviere en curso la prrroga legal a que serefiere el artculo 38 de este Decreto-Ley, no se admitirdemandas de cumplimiento de contrato de arrendamientopor vencimiento del trmino. No obstante, si se admitirnaquellas que sean interpuestas por el incumplimiento deobligaciones legales y contractuales.


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TITULO VIDE LA PREFERENCIA OFERTIVA Y DEL RETRACTO LEGAL

ARRENDATICIO

Artculo 42: La preferencia ofertiva es el derecho que tiene elarrendatario para que se le ofrezca en venta en primerlugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmuebleque ocupa en cualquier condicin de arrendatario. Soloser acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario quetenga mas de dos (2) aos como tal, siempre que seencuentre solvente en el pago de los cnones dearrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.

Artculo 43: El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene elarrendatario de subrogarse, en las mismas condicionesestipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad,en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado porcualquier acto que comporte la transmisin del derecho depropiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debecumplir con las condiciones establecidas en el artculoanterior.

Artculo 44: A los fines del ejercicio del derecho preferente, elpropietario deber notificar al arrendatario, mediantedocumento autntico, su manifestacin de voluntad devender. En dicha notificacin se deber indicar el precio,condiciones y modalidades de la negociacin.

Pargrafo nico: El arrendatario deber notificar igualmente al propietario,en forma indubitable, su aceptacin o rechazo a la ofertahecha a su favor en el trmino de quince (15) das

calendario a contar de la fecha del ofrecimiento.Transcurrido este trmino sin que el arrendatario hubiereaceptado el ofrecimiento, el propietario quedar enlibertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo lasmismas condiciones y modalidades del ofrecimiento deventa.


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Artculo 45: Transcurrido ciento ochenta (180) das calendario despusdel ofrecimiento de venta a que se refiere el artculoanterior, sin que se hubiese efectuado la venta a terceros,

quedar sin efecto dicho ofrecimiento, debiendo enconsecuencia, cursarse una nueva oferta al arrendatariopara cualquier otra negociacin que se pretendierecelebrar.

Artculo 46: Cuando un tercero, sea persona natural o jurdica, haga elofrecimiento de venta en nombre del propietario, deberacreditar que se encuentra suficientemente autorizado paraello mediante documento autntico, y determinar con

precisin las condiciones establecidas por el propietariopara la negociacin.

Artculo 47: El derecho de retracto a que se refiere el artculo 43,deber ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo decuarenta (40) das calendario, contados a partir de la fechade la notificacin cierta que de la negociacin celebradadeber hacerle el adquirente. A dicha notificacin deberanexarse necesariamente copia certificada del documentocontentivo de la negociacin, la cual quedar en poder del

notificado.

Artculo 48: El arrendatario podr ejercer el derecho de retracto a quese contrae el artculo 43, si se produjeran cualesquiera delos supuestos siguientes:

a) No se le hubiere hecho la notificacin prevista en elartculo 44 de este Decreto-Ley o se omitiere en ellaalguno de los requisitos exigidos;

b) Efectuada la venta a un tercero, su precio resultareinferior al ofertado, o sus condiciones fueren msfavorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario.

Artculo 49: El retracto legal arrendaticio no proceder en los casos deenajenacin o transferencia global de la propiedad del


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inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o localarrendado.

Artculo 50: Para las situaciones no previstas en el presente ttulo se aplicarnlas disposiciones pertinentes contenidas en el CdigoCivil.

TITULO VIIDEL PAGO POR CONSIGNACION

CAPITULO IDE LA CONSIGNACION ARRENDATICIA

Artculo 51: Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa otcitamente recibir el pago de la pensin de arrendamientovencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado,podr el arrendatario o cualquier persona debidamenteidentificada que acte en nombre y descargo delarrendatario, consignarla por ante el Tribunal deMunicipio competente por la ubicacin del inmuebledentro de los quince (15) das continuos siguientes alvencimiento de la mensualidad,

Artculo 52: Cuando estuviere en curso cualquier proceso judicial entrelos contratantes, por causa derivada directa oindirectamente de la relacin arrendaticia, el arrendador opropietario podr retirar y disponer libremente de lascantidades consignadas a su favor conforme al artculoanterior, sin que ello pueda considerarse como renuncia odesistimiento de la accin intentada, a menos que estaestuviere fundamentada en la falta de pago de laspensiones de alquiler.

CAPITULO IIDEL PROCEDIMIENTO CONSIGNATORIO

Artculo 53: Mediante escrito dirigido al Juez, el consignante indicarsu nombre y apellido, el carcter con que acta, as comola identificacin completa y la direccin de la persona


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natural o jurdica en cuyo favor consigna, las referenciasdel inmueble, el monto del canon de arrendamientomensual y el motivo por el cual efecta la consignacin.

El Juez dar al interesado comprobante de la consignaciny cursar notificacin al beneficiario, en la cual sesealarn las menciones referidas en el prrafo anterior yle indicar que la suma consignada, se halla a su orden ydisposicin. A los fines de dar cumplimiento al presenteartculo, el arrendatario tiene la obligacin de aportar losdatos suficientes para el logro de la notificacin albeneficiario, dentro un plazo no mayor de treinta (30) das

continuos siguientes a la primera consignacin.La omisin por parte del Tribunal del cumplimiento de lanotificacin al beneficiario, no invalidar la consignacin.Cuando la notificacin al beneficiario, no se hubiererealizado por hecho o negligencia imputable alconsignante, dicha consignacin no se considerar comolegtimamente efectuada.

Pargrafo nico: En caso que el arrendatario manifestare desconocer la

direccin del arrendador y a los solos fines de cumplir conla notificacin que antecede, el arrendatario debersolicitar al Tribunal receptor la expedicin de un cartel denotificacin, y proceder a una sola publicacin en uno delos diarios de mayor circulacin en la localidad donde seencuentra ubicado el inmueble, y posteriormente, loconsignar para ser agregado al respectivo expediente deconsignaciones.

Artculo 54: Efectuada la primera consignacin, se abrir unexpediente en el cual se llevarn las diligenciaspertinentes, quedando obligado el consignante a efectuarcualquier consignacin posterior en ese mismoexpediente. No se considerarn legtimamente efectuadaslas consignaciones subsiguientes realizadas en unTribunal distinto.


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Artculo 55: La suma de dinero consignada conforme a los artculos

precedentes, solo podr ser retirada por el beneficiario de

la consignacin o su apoderado legalmente constituido yautorizado para ello y en ningn caso podr retirarla elarrendatario o el tercero consignante.

Artculo 56: En virtud de la consignacin legtimamente efectuadaconforme a lo dispuesto en el presente Ttulo, seconsiderar al arrendatario en estado de solvencia, salvoprueba en contrario que corresponder apreciar al Juez,ante quien el interesado presentare la demanda.

Artculo 57: A los efectos de la consignacin arrendaticia todas lasactuaciones en el Tribunal estarn libre de derechos,emolumentos y exentas del impuesto de papel sellado ytimbres fiscales.

TITULO VIIIDEL REINTEGRO

Artculo 58: En los inmuebles sometidos a regulacin conforme al

presente Decreto-Ley, quedar sujeto a repeticin todocuanto se cobre en exceso del canon mximo establecidopor los organismos competentes.

Artculo 59: La obligacin de repetir conforme al artculo precedente,corresponder al arrendador o al perceptor de lossobrealquileres. Si stos y el propietario fueren personasdiferentes, la responsabilidad ser solidaria, sin perjuiciode las relaciones jurdicas entre stas y se aplicarn las

sanciones establecidas en este Decreto-Ley.Artculo 60: El reintegro se referir a los sobrealquileres cobrados

desde la fecha de iniciacin del contrato hasta la fecha dela regulacin que resultare definitivamente firme.

Artculo 61: Las acciones para solicitar la repeticin de sobrealquileres


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a que se refiere este Ttulo, se intentarn por ante losTribunales ordinarios competentes por la cuanta y setramitarn conforme al procedimiento especial y breve

establecido en el presente Decreto-Ley.

Artculo 62: La accin para reclamar el reintegro de sobrealquileresprescribe a los dos (2) aos.

Artculo 63: Los reintegros previstos en este Ttulo son compensablescon los alquileres que el arrendatario deba satisfacer y seconsiderar a ste en estado de solvencia, cuando elimporte de tal reintegro, establecido mediante sentencia

definitivamente firme, sea igual o superior a lo que lecorresponda pagar por concepto de alquileres.

Artculo 64: El Tribunal que conozca en primera instancia de lasacciones de reintegro a que se refiere este ttulo, remitirde oficio al organismo regulador correspondiente, copiacertificada de la sentencia definitivamente firme recadaen la causa, a los fines de la aplicacin de la sancinprevista en el artculo 82 del presente Decreto-Ley.

TITULO IXDEL PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO

INQUILINARIO

Artculo 65: El conocimiento y tramitacin de los asuntos cuyacompetencia atribuye este Decreto-Ley al organismoregulador, se regir de acuerdo al procedimientocontemplado en el presente Ttulo.

Artculo 66: El procedimiento se iniciar a instancia de la parteinteresada mediante solicitud escrita. Presentada sta, elorganismo regulador la admitir dentro de los tres (3) dashbiles administrativos siguientes, si cumple con todos losrequisitos que estableciere el reglamento del presenteDecreto-Ley. Si la solicitud presentare defectos uomisiones se notificar al interesado para que las mismas


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sean subsanadas o corregidas dentro de los quince (15)das calendario siguientes contados a partir de sunotificacin. Si las omisiones fueren subsanadas, se le

dar curso a la solicitud. La decisin que niegue laadmisin de la solicitud, deber ser motivada y contra ellase podr interponer el recursos contencioso administrativocorrespondiente, dentro de los sesenta (60) das calendariosiguientes a la notificacin del acto administrativodenegatorio.

Artculo 67: Admitida la solicitud, se notificar a los interesados, y seles indicar que debern comparecer al tercer da hbil

administrativo siguiente a su notificacin, a exponer loque estimen conveniente.

Artculo 68: En la oportunidad sealada, los interesados debernconsignar por escrito todas sus defensas y pretensiones.Las razones en que se fundamente la oposicin debernexponerse en esta oportunidad, sin que despus seadmitan otras.

Artculo 69: En ste procedimiento quedar abierta de pleno derecho,

una articulacin de diez (10) hbiles administrativos parala promocin y evacuacin de pruebas instrumentales,quedando a criterio de la autoridad administrativa eladmitir los otros medios de prueba establecidos en losCdigo Civil, de Procedimiento Civil y Orgnico ProcesalPenal o en otras leyes. El acto administrativo que nieguela admisin de alguna prueba deber motivarsesuficientemente.

Artculo 70: A los efectos de determinar el valor del inmueble, susanexos y accesorios, se abrir un lapso de treinta (30) dascalendario al vencimiento del trmino fijado en el artculoanterior. El organismo regulador podr extender dicholapso hasta por treinta (30) das calendario ms, cuandorazones de importancia as lo imponga. Dichos lapsos seentendern concluidos en la fecha en que se determine el


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valor del inmueble, sus anexos y accesorios.

Cuando se solicite la fijacin del canon de arrendamiento

de una porcin de un inmueble cuyo valor hubiere sido yadeterminado por el organismo regulador, en fecha noanterior en dos (2) aos a la de la solicitud, no seproceder a una nueva determinacin del valor sino que seaplicar sobre la parte proporcional que corresponda a laporcin cuya regulacin se solicite, el porcentaje derentabilidad establecido en el artculo 29 de este Decreto-Ley o los aumentos de los porcentajes que fije elEjecutivo Nacional.

Artculo 71: El organismo regulador dictar su decisin dentro dellapso de diez (10) das hbiles administrativos, a contar deaqul en que se haya determinado el valor del inmueble,sus anexos y accesorios. Dicha decisin deber sernotificada de acuerdo a los artculos subsiguientes.

Artculo 72: Las decisiones de los organismos encargados de laregulacin sern notificadas personalmente a las partesinteresadas, debiendo contener la notificacin un resumen

de la decisin e indicar los recursos que proceden encontra de la misma, con expresin de los lapsos paraejercerlos y de los rganos o tribunales ante los cualesdeban interponerse.

Artculo 73: Si la notificacin no pudiere hacerse personalmente, sedejar expresa constancia en el expediente administrativo,sealando las razones y circunstancias por las cuales nopudo practicarse. En este caso se proceder a publicar un

resumen de la decisin, mediante simple aviso en uno delos diarios de mayor circulacin de la localidad donde esteubicado el inmueble. La publicacin del aviso deber serconsignada en el expediente administrativo por elinteresado, y se fijar a la vista del pblico en el localdonde despacha el funcionario que dict la decisin y enla puerta de la morada u oficina de los interesados.


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Transcurrido diez (10) das hbiles administrativos,contados a partir de que conste en el expedienteadministrativo la fijacin de la publicacin del aviso a que

se refiere este artculo, se entender que los interesadoshan sido notificados, circunstancia que se har constarexpresamente en el texto del aviso. La parte que hayasolicitado la publicacin deber correr con el costo de lamisma.

Artculo 74: A los fines de las notificaciones que con ocasin de esteprocedimiento deban practicarse fuera de la jurisdiccinterritorial del respectivo Organismo regulador, ste podr

librar despacho o exhorto al organismo de inquilinato dela jurisdiccin donde deba practicarse la notificacin enlos trminos de ley. Cumplida como haya sido sta, sedevolvern las actuaciones con sus resultas al organismode origen.

Artculo 75: Las decisiones dictadas por el organismo regulador agotanla va administrativa.

Artculo 76: En todo lo no previsto en el presente Ttulo, se aplicarn

las disposiciones contenidas en la Ley Orgnica deProcedimientos Administrativos y en el Cdigo deProcedimiento Civil.

TITULO XDEL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO INQUILINARIO

Artculo 77: Los interesados podrn interponer recurso de nulidadcontra las decisiones administrativas emanadas del

organismo regulador, por ante la jurisdiccin contenciosoadministrativa, dentro de los sesenta (60) das calendariosiguientes a la ltima de las notificaciones de la decisinrespectiva, efectuada a las partes.

Artculo 78: Son competentes para conocer en primera instancia delrecurso contencioso administrativo inquilinario de


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anulacin, los siguientes Tribunales: a) En laCircunscripcin Judicial de la Regin Capital, losTribunales Superiores con competencia en lo Civil y

Contencioso Administrativo. b) En los Estados, losrespectivos Jueces de Municipio o los de igualcompetencia en la localidad donde se encuentre elinmueble. La tramitacin y decisin del recurso, se harde conformidad con las pertinentes disposiciones de laLey Orgnica de la Corte Suprema de Justicia, o de la leyque en su momento regule los procedimientos de nulidadcontra los actos administrativos de efectos particulares.

Artculo 79: Las sentencias que decidan los recursos contenciososinquilinarios de nulidad contra los actos regulatorios delos cnones mximos de arrendamiento no podrn fijar sumonto. La decisin de mrito deber quedar circunscrita alos poderes de los jueces contenciosos administrativosconforme a la ley especial sobre la materia.En caso de que sea declarada la nulidad del actoregulatorio mediante sentencia definitivamente firme, elrgano regulador deber proceder a dictar el nuevo actoconforme a lo establecido en la sentencia judicial, en cuyo

caso, deber reiniciarse un nuevo procedimientoadministrativo conservando pleno valor jurdico todasaquellas actuaciones, pruebas y actos que sean acordescon el fallo o que no hayan sido declarados nulos por elmismo.

Artculo 80: Cuando cursaren ante los tribunales de la jurisdiccincontencioso administrativo, mas de un (1) recurso denulidad contra un mismo acto administrativo inquilinario,

proceder la acumulacin de los procesos respectivos.Dicha acumulacin podr ser solicitada hasta en estado desentencia de la causa cursante ante el tribunal de laprevencin.

Artculo 81: A solicitud de parte, y sin perjuicio de otros poderescautelares que las leyes atribuyen al Juez Contencioso


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Administrativo, el tribunal que conozca del recursocontencioso inquilinario de nulidad podr suspender, entodo o en parte los efectos del acto administrativo

impugnado, cuando su inmediata ejecucin comporteperjuicios o gravmenes irreparables o de difcilreparacin por la definitiva. En tales casos, el juez podrexigir garanta suficiente a la parte interesada..

TITULO XIDE LAS SANCIONES

Artculo 82: Los infractores del presente Decreto-Ley sern penados

por el organismo encargado de la fijacin de los cnonesde arrendamiento, con multa que no podr exceder delequivalente a cuatrocientas veinte (420) unidadestributarias, segn la gravedad de la falta y el mrito de lasrespectivas circunstancias atenuantes o agravantes queconcurran en el caso concreto, guardando la debidaproporcionalidad y adecuacin a los supuestos de hechode la norma.

Pargrafo nico: El organismo regulador, utilizando todos los medios

legales a su alcance, investigar los hechos que puedaconstituir infracciones al presente Decreto-Ley.

Artculo 83: La resolucin en la cual se imponga un multa, senotificar personalmente al infractor, remitindole copiade ella junto con la correspondiente planilla deliquidacin, a fin de que satisfaga el monto de la multarespectiva en una Oficina Receptora de FondosNacionales, dentro de los cinco (5) das hbiles siguientes

a la fecha en la cual se haga la notificacin. Cuando elorganismo regulador fuera una Alcalda el monto de lamulta ingresar al respectivo Tesoro Municipal.

Pargrafo nico: Los funcionarios encargados de la regulacin, podrnvalerse de las autoridades policiales para efectuar lanotificacin a que se refiere este artculo.


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Artculo 84: Si la notificacin al infractor no pudiere hacerse de la

manera indicada en el artculo anterior se seguir el

procedimiento establecido en el artculo 73 de esteDecreto-Ley.

Artculo 85: En los casos de reincidencia se podr aplicar a losinfractores hasta el doble de la multa antes impuesta.

Artculo 86: Quien se opusiere o obstaculizare el cumplimiento de lasactuaciones de los funcionarios adscritos a los organismosreguladores, ser sancionado de conformidad con lo

establecido en el artculo 82 de este Decreto-Ley. Paracumplir con sus atribuciones, el organismo reguladorpodr requerir el auxilio de la fuerza pblica, si fuerenecesario.

Artculo 87: La accin administrativa para aplicar la sancinestablecida en el presente Ttulo, prescribe a los dos (2)aos de cometida la infraccin.

TITULO XII

DISPOSICIONES TRANSITORIAS

Artculo 88: Las normas contenidas en el presente Decreto-Ley seaplicarn desde su entrada en vigencia, pero losprocedimientos administrativos en curso seguirntramitndose hasta su conclusin definitiva por lasdisposiciones bajo las cuales se inici su tramitacin, enlo que les sea aplicable.

Artculo 89: Con el objeto de estimular la participacin de la iniciativaprivada en la construccin de viviendas en conformidadcon la Ley del Subsistema de Vivienda y PolticaHabitacional, el Ejecutivo Nacional podr declarar deinters social determinados proyectos que tengan porobjeto la edificacin de viviendas para ser arrendadas acnones razonablemente bajos. Los ingresos por concepto


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de arrendamiento quedarn exentos del pago del impuestosobre la renta por un lapso de diez (10) aos contadosdesde la fecha de terminacin de la construccin.

Artculo 90: Quedan exentos de los impuestos de papel sellado ytimbres fiscales todas las actuaciones judiciales que serealicen con ocasin del presente Decreto-Ley.

Artculo 91: Los arrendadores que mantengan para la fecha de entradaen vigencia de la presente ley, garantas constituidas endepsitos de dinero, debern acogerse en un plazo denoventa (90) das calendario a lo dispuesto en el artculo

23 de este Decreto-Ley.TITULO XIII

DISPOSICIONES FINALES

Artculo 92: El Ejecutivo Nacional podr crear oficinas especiales paraprestar asistencia legal y jurdica gratuita a aquellaspersonas carentes de medios econmicos suficientes y quela requieran para la defensa de sus derechos en losprocedimientos establecidos en el presente Decreto-Ley.

Artculo 93: Por el presente Decreto-Ley quedan derogadas:

1) Ley de Regulacin de Alquileres del 1 de agosto de1960.

2) Ley de Reforma Parcial de la Ley de Regulacin deAlquileres del 2 de Enero de 1987.

3) Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas del 27de Septiembre de 1947.

4) Reglamento de la Ley de Regulacin de Alquileres ydel Decreto Legislativo sobre el Desalojo de Viviendasdel 5 de Febrero de 1972.


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5) Resolucin N 3729 del Ministerio de Fomento del 1 deJulio de 1976.

6) Decretos Nros. 513 y 576 de fechas 6 de Enero y 14 deAbril de 1971.

7) Decreto N 298 de fecha 15 de julio de 1989.

8) Decreto N 1493 del 18 de Marzo de 1987.

9) Todas las dems disposiciones contrarias al presenteDecreto-Ley.

Artculo 94: El presente Decreto-Ley entrar en vigencia el primero (1)de Enero del ao 2000.

Dado en Caracas, a los veintin das del mes de Octubre de mil novecientosnoventa y nueve. Ao 189 de la Independencia y 140 de la Federacin.

(L.S.)IGNACIO ARCAYA

Refrendado por los dems miembros del gabinete.

Ley de Arrendamientos Inmobiliarios 109

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