Los Olivos Proyecto Inmobiliario Informe

8/17/2019 Los Olivos Proyecto Inmobiliario Informe

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GESTIÓN DE PROYECTOINMOBILIARIO

LOS OLIVOS

MARIO HIDALGO

JONATHAN SÁNCHEZ

GRACIELA LLERENA

CARMEN PONCE

15 DE MAYO DEL 2015


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INDICE:

1. RESUMEN EJECUTIVO

2. MERCADO INMOBILIARIO, SEGMENTACIÓN, MERCADOMETA Y POSICIONAMIENTO

a) El mercado inmobiliario en lima metropolitana y elcallao

b) Estudio de demanda de viviendasc) Segmentación de mercadosd) Mercado meta / cliente objetivoe) Oferta de mercado

3. BÚSQUEDA , EVALUACIÓN Y ELECCION DEL TERRENOPERFIL DEL PRODUCTO

a) Características y parámetros de valoraciónb) El terreno escogidoc) Análisis de cabidad) Perfil del productoe) Análisis de titulación y otros legalesf) Contrato preparatorio de compra y ventag) Puesta en valor del terreno

4. VIABILIDAD COMERCIAL

a) Definición del productob) Precio y forma de pago


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1. RESUMEN EJECUTIVO

El trabajo presenta un estudio del Sector Inmobiliario en la ciudad de Lima ,

teniendo en cuenta una investigación previa del estudio de Mercado, el

Análisis de Oferta y Demanda de los diferentes distritos y al Cliente Objetivo.

Luego de esta investigación, la información recaudada nos servirá como

base para la elección de una ubicación adecuada para el desarrollo de un

nuevo proyecto inmobiliario.

Este se encontrara ubicado en Av. Universitaria cuadra 59 - Villa Sol en el

distrito de Los Olivos. Con estos datos el objetivo del trabajo será

desarrollar y evaluar económica y financieramente una propuesta de

vivienda multifamiliar en un terreno de 2175 m2.


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2. MERCADO INMOBILIARIO, SEGMENTACIÓN,MERCADO META Y POSICIONAMIENTO

a) El mercado inmobiliario en limametropolitana y el callao

Se presenta cuadros del Mercado Inmobiliario:

En el año 2012 se vendieron24.143 viviendas nuevas enLima, ósea que aumento un12% mas que el 2011

Hubo además un arranquebajo en la primera mitad del2013:

1T2013: 22%2T2013: -30%

Fue en el año 2012 que sedio el boom inmobiliariodebido a las buenas ventasde unidades de viviendas,de hecho esto ya se veníadesde unos años atrás peroa partir del segundotrimestre esto fuedecayendo hasta un 25%.


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La época del 2012, y a principios del 2013 se otorgaron más créditosbancarios.


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Las ventas de viviendas cayeron significativamente en los distritos del cononorte como consecuencia de mayores restricciones al crédito.(Pressperu.com)

% de absorciónFuente: Layseca Asociados, Coyuntura Inmobiliaria, 2013


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a) Estudio de la demanda de vivienda

NOTAS :

Desde el 2006, la generación de puestos de trabajo viene creciendo 5.5%

anual . Esto genera el incremento de los ingresos y la capacidad

adquisitiva de las familias

Lademanda efectiva de viviendas ha aumentado sostenidamente

Durante la época del 2011 en adelante se mostró un buen panorama del

mercado inmobiliario, habiendo mucha demanda pero no cubriéndola en

su mayoría

La demanda de viviendas se vio afectada por la rápida moderación en el

crecimiento del empleo y el deterioro de expectativas a partir del 2T2013.


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DEMANDA EFECTIVA DE OFERTA TOTAL DE VIVIENDA DE LIMAMETROPOLITANA Y CALLAO - 2011

NOTAS :

Todavía hay desequilibrio de la demanda con la oferta ya que la oferta nollega a cubrir toda la demanda que existe.

En lo que va del año la demanda por alquilar en Lima se ha incrementado,

triplicándose la oferta de predios a rentar respecto al año pasado, con

más de 13,000 anuncios

Para ese rango, explicó, existe un stock de 100 mil unidades disponibles.

Los usuarios de los segmentos B y C prefieren pagar hasta el triple de

cuota inicial para reducir el costo mensual de sus créditos

La demanda potencial de viviendas es muy grande, pero el déficit de


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2.C SEGMENTACION DE MERCADO

La Segmentación es el proceso por el cual se divide o segmenta un mercado

en grupos uniformes. Estos grupos, más pequeños tienen características y

necesidades similares.

Conjunto 1

Variable Demográfica

Edad: Entre 25 y 34 años-comprador potencial en un 34%Hijos: 1.5 hijos (56% Aprox. Tienen hijos)Ingreso personal mensual promedio: 1, 991Soles.Nivel Socioeconómico: C

Variable PsicográficaEstilo de vida predominante: Progresistas y Modernas

Variable de Conducta• 66% quiere vivir en Los Olivos• 58% quiere adquirir un inmueble para independizarse• 86% no poseen ningún tipo de crédito.• 82% planea pagar la cuota inicial de su vivienda al contado y el resto a

crédito.


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Conjunto 2

Variable DemográficaEdad: Entre 35 y 44 años-comprador potencial en un 40%Hijos: 2 hijos (80% Aprox. Tienen hijos)Ingreso personal mensual promedio: 2, 703 Soles.Nivel Socioeconómico: B

Variable PsicográficaEstilo de vida predominante: Progresistas y Modernas

Variable de Conducta

• 75% quiere vivir en Los Olivos• 57% quiere adquirir un inmueble para mejorar la calidad de vida de su

familia.• 60% no poseen ningún tipo de crédito.• 81% planea pagar la cuota inicial de su vivienda al contado y el resto a

crédito.


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Conjunto 2

Variable DemográficaEdad: Entre 45 y 54 años-comprador potencial en un 22%Hijos: 2.7 hijos (94% Aprox. Tienen hijos)Ingreso personal mensual promedio: 1, 818 Soles.Nivel Socioeconómico: C

Variable PsicográficaEstilo de vida predominante: Adaptados y conservadoras

Variable de Conducta

• 63% quiere vivir en Los Olivos• 48% quiere adquirir un inmueble para mejorar la calidad de vida de su

familia.• 15% quiere comprar un inmueble para alquilar o revenderla.• 78% no poseen ningún tipo de crédito.• 60% planea pagar la cuota inicial de su vivienda al contado y el resto a

crédito.


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2.D MERCADO META/CLIENTE OBJETIVO

Cuadro de NSE por hogar-vertical

En el distrito de Los Olivos, los niveles socioeconómicos se encuentran entre

el B y el C. Sí bien a nivel del distrito, el predominante es el NSE es el C, a

nivel de Lima, el NSE B es el que mayor cantidad de habitantes tiene en

nuestra ciudad. Según la segmentación de mercado que hemos considerado,

nuestro cliente objetivo en el aspecto de NSE es el B y C.

El Cliente objetivo de nuestro sector es:Nivel Socioeconómico: B y CEstilo de vida: Progresistas y Modernas


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COMPETIDOR 2

COMPETIDOR 1

LUGAR SELECCIONADO

Dirección: Cl. Huastas Alt. Cdra 48Univ., Los Olivos

Dirección: Jr. San Bernardo255, Los Olivos

2.D OFERTA DE MERCADO

En el distrito de Los Olivos, hemos encontrado dos ofertas más de proyectos

de departamentos. He concluido que es fundamental para el

posicionamiento de nuestro proyecto, analizar las propuestas que ofrecen

estos obras, para establecer criterios de diferenciación para que nuestro

proyecto sea exitoso.


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Vista sala comedor Vista cocina

Vista exterior

Descripción:

1, 2 y 3 Dormitorios48 a 64 Metros 2 - Totales14 Cocheras/Estacionamiento5 Pisos / Plantas1 Ascensores

Precio : 205, 000 Soles.

Dormitorios: 2Baños: 2Sup. Útil: 44,65 M2Sup. Terraza: 3,55 M2

Dormitorios: 1Baños: 1Sup. Útil: 29,65 M2Sup Terraza: 3 5 M2

Dormitorios: 3Baños: 2Sup. Útil: 64,55 M2Sup. Terraza: 1,75 M2

Descripción:

Guardianía.Área de Juegos paraniños.Gimnasio.Sala de reuniones.Sala Wi FI

Cmpetidor 1

Cmpetidor 2


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4 VIABILIDAD COMERCIAL

a) Definición del producto

Se habilitarán el predio para la construcción de un edificio de departamentos

Ubicación del Predio: Distrito de Los Olivos.

Área aproximada: 2175 m2.aprox.

Nota: Con respecto a los retiros del terreno también serán trabajados con

pisos terminados de cemento pulido con espacios de áreas verdes, que

brindaran un espacio de bienvenida al edificio.

El proyecto incluirá:

• Gimnasios• Juegos infantiles• Parrillas• Sala de reuniones• Áreas verdes

Existirá diferentes tipos de departamentos con diferentes dimisiones y con

espacios adicionales para la calidad de vida de la familia

Área de 52m2:2 dormitorios1 bañosSala- comedorCocinaLavandería


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Acabados: Tenemos muy claro que la vivienda aquí presentada es una

vivienda para Sector B, por lo tanto que sus costos deben ser parcialmente

bajos para conseguir un producto final al alcance del mercado objetivo. Sin

embargo, es muy importante entregar los departamentos con acabados quehagan sentir al cliente que hicieron una buena inversión de tal manera que

Área de 65m2:3 dormitorios2 bañosSala- comedorCocinaLavanderíaEspacio de estudio






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a) Precio y forma de pago

Tomamos en cuenta que el precio de m2 en Los Olvidos es de $1732,

multiplicamos este por el área de departamento para obtener un precio final

y mostrar la distintas formas de pago.

Tipos de departamentos:

Área de 52m2 * $1732 = 90 064 dólares


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Área de 65m2 * $1732 = 112 580 dólares

https://comparabien.com.pe/creditos-hipotecarios/resul


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Área de 64m2 * $1732 = 110 848 dólares



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Área de 68m2 * $1732 = 117 776 dólares



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Área de 67m2 * $1732 = 116 044 dólares



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Área de 63m2 * $1732 = 109 116 dólares



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3. Búsqueda, evaluación y elección del terreno – perfil del producto

3.1 Características y parámetros de valoración

-Según el cuadro de zonificación del distrito de Los Olivos, se puede ver que el distrito es

básicamente residencial.

-El objetivo del trabajo es el de crear un conjunto residencial de mínimo 100 viviendassiguiendo los parámetros urbanísticos y la normativa dictada por la Municipalidad de LosOlivos.

*Cuadro de elaboración propia basado enhttp://portal.munilosolivos.gob.pe/transparencia_mdlo/doc_transparencia/Normas_Emitidas/Ordenanzas/o_366.pdf


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3.2 El terreno escogido

*Luego de analizar varios terrenos durante esta etapa, se escogió este terreno por elmetraje y por estar cerca de parques y a un conocido colegio privado.


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-El terreno elegido tiene 2175 m2 y la calle del frente es el Jirón cacera

- Imágenes del interior y del frente del lote.

*El terreno, actualmente, se encuentra venta por medio de la página en internetwww.urbania.com . A media cuadra a la derecha se encuentra el colegio privado SacoOliveros y a una cuadra un gran parque. Para poder llegar al lote se tiene que ingresar por lacuadra 59 de la Av. Universitaria por medio de una tranquera. La zona es tranquila ysegura.

2175 M2

http://www.urbania.com/http://www.urbania.com/http://www.urbania.com/


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- Altura aproximada de la edificación.

- En la Av. Universitaria existen cuatro proyectos de otras inmobiliarias de edificios de 10 pisos aproximadamente

-El perfil urbano de la calle residencial contrastaría con la altura de nuestro edificio peroeso se puede solucionar con el diseño arquitectónico creando retranques.


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3.3 Análisis de la cabida

- AREA TOTAL 2175 m2-AREA LIBRE 35% 761.25 m2-AREA OCUPADA 75% 1413.75 m2-NUMERO DE PISOS PERMITIDOS 5 pisos según reglamento

-El terreno colinda con viviendas, en su mayoría, unifamiliares con lotes de 6 x 20 m.-El total de área construida planteada en el proyecto será de 5790 m2-Se han implementado departamentos de 2 y 3 viviendas y cada uno tiene una distribucióndiferente.

2175 M2


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-Se muestran unas tipologías de ejemplo.

Departamento de 2 dormitorios

70 m2

Departamento de 3 dormitorios

75 m2

Departamento de 2 dormitorios-tipo 2

70 m2

Departamento de 3 dormitorios-tipo 2

75 m2


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3.4 Perfil del producto

Zonificación

Area de estructuración urbana

Densidad Neta Maxima

Coeficiente de edificación

Area de terreno

Porcentraje minimo de área libre

Area libre

Ancho de via

Retiro municipal

Altura máxima

Indice de espacio de estacionamiento

N° de habitantes del proyecto

Area construida max

Area max por piso

N° de pisos

R-6

II

2250

4.50

2175 m2

35%

761.25

14 ml

5 m

5 pisos ( 15 m )

0.33

126 + 390 = 516

Area max por piso

3806.25

5


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3.5 Análisis de titulación y otros aspectos legales

-Propietario legal: El titulo está inscrito en registros públicos al lugar que pertenece el terreno y anombre de la persona encargada de la venta y de hacer la transferencia.

-Título libre de cargas: El terreno tendría que ser investigado mediante certificados de gravámenes ycopias literales del dominio. La idea es asegurarnos de que el predio no tenga hipotecas pendientes,

embargos o bloqueos, etc. Estos “obstáculos” podrían complicar el proceso de elección de terreno ode transferencia de la propiedad.

-Certificado de búsqueda en el poder judicial: Para poder conocer si el propietario no tiene algún juicio en su contra o algún proceso judicial.

-Certificado de restos arqueológicos (CIRA): No en todos los casos, pero cuando el predio seencuentra cerca a un lugar definido por el INC como patrimonio Arqueológico. Esta instituciónsolicita ciertos estudios que permiten garantizar la no existencia de patrimonios.

3.6 Contrato preparatorio de compra y venta

-Luego de analizar los temas del predio, debemos proceder a negociar y cerrar la compra con lamayor brevedad posible antes que otro comprador interesado nos gane la opción.

Los ingresos del NSE B varían entre 8204 soles y 4342 soles


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-En caso de que no todos los temas legales estén garantizados, se puede asegura el predio con uncontrato preparatorio de opción de compra (código civil art. 1419 y art. 1425 )

-Mediante este proceso, el optante se convertirá en un futuro en el comprador, y aparte de eso,tendrá potestad con derecho de opción.

-La firma de un contrato preparatorio es la mejor herramienta para poner en valor un terreno quemuestra algunas condiciones importantes a ser satisfechas previas a la compra definitiva sin correrel riesgo de perderlo porque otro comprador se nos “adelanto”.

3.6 Puesta en valor del terreno

-La puesta en valor del terreno se realiza siempre y cuando el terreno escogido no esté en la zonaurbana. Por lo tanto se elimina este punto ya que el terreno en Jesús María es de carácter urbano.

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