15012

~'I,'1C

rlVl'1

Mª TERESA ALONSO PÉREZ DIRECTORA

Mª TERESA ALONSO PERE ALBERTO LAFUENTE TORRALB PEDRO BUESO GUILLE ELISA MOREU CARBONELL ESTHER HERNÁNDEZ SÁINZ MARTA SALANOVA VILLANUEVA MIGUEL LACRUZ MANTECO V1IGUEL VIELA CASTRANADO

PROLOGO DE CABRIEL GARClA CANTERO

THOMSON REUTERS

ARANZAD ....... ..--GOBIERNOzaraCOZ"­ en q••• Cátedra --

Zaragoza Vivienda :. ::DE ARAGON Depart¡,mento de Sanídlld.QUniversidad Za ragoza 8lene:star SocIal y Familia

S1,l;Jh

MARÍA TERESA ALONSO PÉREZ Profesora Titular de Derecho civil

Universidad de Zaragoza (Directora)

Vivienda y. . ~.

crISIS economlca (Estudio jurídico de las medidas propuestas para solucionar los

problemas de vivienda provocados por la crisis económica)

Uro",,,a.uu •• ­ Cátedra tJn_~GOBIERNO ~~~

Zaragoza ViviendaDE ARAGON ~ ... ­ UniversidadZa ragoza15.2~SocWyF""

THOMSON REUTERS

ARANZADI

,­

Indice general

P~gina

ABREVIATURAS. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . 23

AGRADECIMIENTOS , , 27

PRESENTACIÓN , , .. , .. , .. , 29

PRÓLOGO

EL (ESCONDIDO) DERECHO A LA VIVIENDA Y SU POSIBLE ACTUACIÓN POR LOS OPERADORES JURíDICOS , . . 31 GABRJEL GARCIA CANIERO

1. Introducción, , , , , , , 31

11. La Constitución de 1978, ¿jugó al escondite en relación con el derecho a la vivienda? , 33

IlI. Efectos sociológicos perniciosos del boom de la vivienda en España , , , , . . . . . . . . . . . . 35

IV. Vacilaciones doctrinales sobre la configuración del derecho a la vivienda , , , . . . . . . . . 37

V. Algunos ejemplos de Derecho comparado. . . . . . . . . . . . . . . . . 42 VI. ¿Hay algún texto internacional que en la actualidad reconoz~

ca, al menos indirectamente el derecho a la vivienda? . . . . . . 44

VII. El dolce fat niellte del legislador español hasta las vísperas del planteamiento del caso resuelto por la S1}CE de 14 mar­zo 2013 , , , , .. , , , 46

VIII. A modo de conclusiones introductorias. , , , . . . . . . . . . . . . . . . 49

CAPíTULO PRELIMINAR.. , " , .. , 51

MARIA TERESA ALONSO PfREZ

9

v'!VIE1'<'DA y CRJSIS ECONO!\lJCA

Página

CAPíTULO I

EL NUEVO RÉGIMEN DE PROTECCIÓN PRECONTRACTUAL EN LA CONTRATACIÓN BANCARlA DE PRÉSTAMOS HIPO-TECARlOS , . S9 ESTHER HER;'\'ÁNDEZ SAINZ

I. La falta de transparencia y la irresponsabilidad en la conce­si?~ de prés~amo5 hipotecarios como una de las causas de la CrISIS financIera . 60

n. Regulación de la protección del deudor en la fase de forma­ción del contrato de préstamo hipotecario . 62

1. La reglllaci6n existente antes de la crisis . 62 2. La reforma de la normativa de protección de la clientela bancaria 66 3. La reciente armol1Ízaóón de la protección a escala c01l1rmi/aria:

La Directiva 2014!17!U E del Parlamento y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de crédito celebrados con consumidores para bienes inmuebles de uso residencial . 69

nI. Análisis del nuevo régimen jurídico de protección precontrac­tual en la contratación bancaria de préstamos hipotecarios . 74

1. Ambilo de aplicaCl6n de las lluevas medidas de protección . 74

1.1. Ámbito subjetivo . 74 1.2. Ámbito objetivo . 78

2. Un prerrequisito: la previa fomwción financiera del clíente . SO

2.1. La mejora de la formación financiera como comple­mento necesario a las medidas de transparencia .... so

2.2. Instrumentos para la mejora global de la educación financiera en España: los Planes y los portales on line de educación financiera . 81

2.3. Formación específica en relación con los préstamos hipotecarios: la Guía del préstamo hipotecario ela­borada por el Ban~o de Espaila . 82

3. i'vfayor transparencia en la publicidad de los préstamos hipote­carios . 84

4. Deberes de informaci6n precontractllal obligatoria y estrmdari­zada . 87

4.1. Deberes generales de información y aclaración de las entidades de crédito frente su clientela . 87

10

4.2. Deberes esp estandarizada PRE, la FIPER

4.3. Deberes esp cláusulas y p vasos para el

5. Deber de evalllación

6. Posibilidad de solicitl

IV. Garantías del cumpli de información .

1. Los deberes de comprl de formaliznción en hipotecario .

2. Reconocimiento exprl ber sido advertido so

V. Consecuencias del inc mación precontractual

1. Ln imposición de san 2. Lo:> remedios de índo

2.1. Ausencia de medios gener

2.2. La posible an cios de conse falta de entreg, gatoria a las f,

2.3. Indemnízació

VI. Conclusiones: pequeñ, protección del solici

VII. Bibliografía consultad

VIII. Documentos relevante

CAPiTULO n APUNTES SOBRE LAS MO LA LEY DEL MERCADO PEDRO-]OSb BUESO GUILLf:N

1. Consideraciones preli

~

llCA

~ECONTRACTUAL

RÉ5TAMOS ffiPO­

bilidad en la conce· a de las causas de la

en la fase de forma-o .

de la ciientt'la bal1C11ria I aescala comunitaria: ~o y del Consejo, de 4 crédit-a celt'brados con

'so residencial .

'OlecCÍón precon tra c­mos hipotecarios .

tas de prote.cción .

~mciITa del cliente . ...

Kiera como comple­1e transparencia .... :>bal de la educación es y los portales on

n con los préstamos lino hipotecario ela­

los préstamos hipote­

bligatoria y estandan'­

:ión v aclaración de u cliéntela .

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SO

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87

INDICE GENERAL

4.2. Deberes específicos de sumlnJstro de infonnac:ión estandarizada sobre préstamos hipotecarios; la FI­PRE, la F1PER y otros documentos anejos .

4.3. Deberes especiales de información en relación con cláusulas y pactos particularmente complejos O gra­vosos para el cliente .

5. Deber de evaluación de solvencía . 6. Posibilidad de solicitar una oferta vinculante .

IV. Ga~antías d~l, cumplimiento de los deberes precontractuales de mformaclOn .

1. Los deberes de comprobación y advertencia del notarlo en el Clcto de formalización en escritura pública del contrato de préstamo hipotecario .

2. Reconocimiento expreso y manuscrito por el prestatario de IUl­ber sido advertido sobre determinados riesgos .

V. Consecuencias del incumplimiento de los deberes de infor­mación precontractual y de evaluación de solvencia .

1. La imposición de sanciones administrativas . 2, Los remedios de (ndoll.' jur(dico-privada .

2.1. Ausencia de remedios específicos y recurso a los re­medios generaJes del Derecho Civil .

2.2. La posible anulación del contrato de préstamo por vi­cios de consentimiento: dolo o error causados por la falta de entrega de la información precontractuaJ obli­gatoria o las falsedades u omisiones en su contenido.

2.3. Indemnización de daños y perjuicios .

VI. Conclusiones: pequeños avances y algunos retrocesos en la protección del solicitante de un préstamo hipotecario .

VII. Bibliografía consultada .

VIII. Documentos relevantes .

CAPíTULO II

APUNTES SOBRE LAS MODIFICACIONES DE LA LEY 1/2013 A LA LEY DEL MERCADO HIPOTECARIO . PEDRO-]OSt: BUESO GUILLt:N

1. Consideraciones preliminares

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VIVIE"OA y CRISIS ECONÓl\lIC

II. En pos de la independencia de Jas sociedades de tasación .

1, Mercado hipotecario, sociedades y servicios de tasación .

1.1. Mercado hipotecario . 1.2. Sociedades y servicios de tasación .

2. La independencia de las sociedades de tasación .

2.1. Situación tras la promulgación de la Ley 4) /2007 . 2.2. Nuevo impulso en la Ley 1/2013 .

3. Otras medidas aplicables a las socíedades de tasación .

lII. Modificaciones en relación con otras reglas del mercado hi­potecario .

1. Condiciones de los préstamos y créditos que pueden ser incorpo­rados O garantizar la emisión de los valores hipotecarios .

2. Actuación del emisor de valores hipotecarios CIISO de que desme­rezca el valor del bien que garantiza el préstamo o crédito . ....

3. Condiciones que deben reunir los solicitantes y los beneficim'ios de l/na hipoteca inversa .

IV. Reflexiones finales . Bibliografía , .

CAPíTULO 111

CLÁUSULAS FRECUENTES EN PRÉSTAMOS ffiPOTECARlOS PARA ADQUISICIÓN DE VIVIENDA: CLÁUSULA SUELO¡ CLÁUSULA DE VENCIMIENTO AJVI1CIPAOO y CLÁUSULA DE INTERESES MORATümOS EXCESIVAMENTE ELEVADOS.

(EN PARTICULAR¡ SU POSIBLE CARÁCTER ABUSIVO) MARIA TERESA ALONSO pfREZ

Introducción , , , .

I. La cláusula suelo , .

Introducción .

1, Es! udio de si la cláusula suelo cumple los requisitos de transpa­renCia .

2. El posible carácter abusivo de la cláusula suelo .

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)5)

153 158

2.1. Posibilidad de

3.

3.1. La anulabilida, miento en cas

3.2. La nulidad de o por su cará

3.2.1. En parti de la dec¡

3.2.2. (r(fíea troactivi¡ neral ...

11. La cláusula de vencimi

Preliminar. Lns causas de 1 ben ser justas y ser re/evaI

1. Cláusula de vencimie; guna de las ClIotas de,

sulas que gu too En particul

2.2. ¿Puede el cará de su falta de

2.3. El control de

2.3.1.

2.3.2. 2.3.3.

INDICE GENERA L\!lC\

PágmaPágma

2.1.

íos de tasación ....... 125

elades de tasación ... 125 Posibilidad de controlar el carácter abusivo de cláu­sulas que guardan relación con el objeto del contra-to. En particular, la cláusula suelo. . . . . . . . . . . . . . . . 158

........... ,....... , 125 2.2. !ón ................ 128

¿Puede el carácter abusivo de una cláusula derivarse de su falt<l de transparencia? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 160

2.3. El control de abusividad de la cláusula suelo. . . . . . . 162¡aciáll . ............. 132

2.3.1. Contrato del que sólo quedan pel1dien tes di' ejecu­ción obligaciones a cargo de l/na de las partes. . . . 163

de la Ley 41/2007 . .. 132 [3 ................. 136

2.3.2. La e/dI/sula techo. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 163 ¡ lÍe tasación . ........ 139

2.3.3. Búsqueda de otros mecanismos de cqwlibrio en el contrato. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 165~las del mercado hi­

o ................... 141 3. Efectos de la declaración de la nulidad de la cláusula suelo. . . . 167~f

lile pueden ser incorpo­res hipotecarios ...... 141

ríos caso de que desme­réstama o crédito . .... 143 mtes y los beneficiarios ................... 144

................... 145 ••• -'P •••••••••••• , •• 147

)S HIPOTECARlOS LÁUSUlA SUELO, \00 Y CLÁUSULA fENTE ELEVADOS. 149

RABUSIVO)

150

151

151

f requisitos de transpa­153

rsllelo . 158

3.1. La anulabilidad del contrato por vicio del consenti ­miento en caso de faJta de transparencia. . . . . . . . . . . 167

3.2. La nulidad de la cláusula por falta de transparencia o por su carácter abusí va. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 168

3.2.1. En particulal' el efecto ret I'oactivo o irretroactiva de la declaración de nulidad, , . . . . . . . . . . . . . . . . 169

3.2.2, CrUica de los argumentos el1 que se apoya la irre­troactividad de la nulidad en contra de la regla ge­/leral , . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 170

a) EI1 determúwdos supuestos el Ordenamiento juddico except ría la regla general de retroacti­vidad , , , ' , . 171

b) La e/dusrda sucio 110 es ;/reí/a sino que su pato-logra es la fal ta de transparencia . 172

c) Riesgo de trastornos graves CO/1 trascendencia para el orden público económico . 173

d) l.i1 facultad moderadora del jr¡cz permite 1110­

dular el efecto retroactivo de la I1U/ ¡dad . 174 e) El principio de no vinCtllanón . 175

n. La cláusula de vencimiento anticipado . 176

Preliminar. Las causas de las que se hace depender el vencimiento de­ben ser justas y ser relevantes f!I1 relación al contrato de préstamo .. 176

1. Cláusula de vencimiento al1ticipado por incumplimiento de al­guna de las cuotas de amortización . 177

13

VrvlEN'"DA Y CRISIS ECüNOM.lCA

1.1. El beneficio que supone el tém)ino o plazo para acreedor y deudor y supuestos legales de pérdida dE' dicho beneficio .

1.1.1. Vencimiento al1ticipado por defecto de garantfl1s: artículo 1129 del Código civil .

1.1.2. Vencimiento anticipado como remedio ante el in­cwnplimiento: el artículo 10 LVPBM .

1.2. Posibilidad de pactar supuestos de pérdida de! be­neficio del plazo por el deudor distintos a los le­galmente tasados: el articulo 693.2 de la LEC y el articulo 85.4.2 TRLGDCU .

1.3. Los límites de la autonomía de la voluntad .

1.3.1. El grado de inwmplimicnto necesario para poder pactar el vencimiento anticipado de la obligación: impago de tres cuotas mensuales .

1.3.2. La constancia del pacto de vellcimiento anl icipado por impago en la cS<-Titllra de constitución .

a) Los problemas de la inscripción del pacto de vencimiento anticipado con anterioridad a la Ley 1/2013 .

b) El 5Int!/ quo normalivo vigente: artículo 693.2 LEC yart{culo 130 de la LH .

1.4. Posibilidad de dejar sin efecto el vencimiento antici­pado .

2. Cláusulas de vencimiento anticipado por otras causas distintas al impago de cuotas .

2.1. Venta o gravam en de Ia finca hi potecada en garantía del préstamo .

2.2. Arrendamiento de la finca gravada con hipoteca . 2.3. Denegación de la inscripción en el Registro de la

Propiedad del contrato de préstamo con garantía hi­potecaria .

2.4. Embargo o disminución de la solvencia del deudor. 2.5. Dejar de pagar impuestos que graven la finca . 2.6. Dejar de pagar la prima de los seguras de daños de

la finca .

III. Cláusula de intereses moratorios .

Planteamiento y aspectos preliminares .

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1. ¿Puede CIllifimrse de a. que infringe el 1(mite

1.1. ¿Cabe control mas ante c1áu rativa? .

1.2. ¿Añade algo e vas? .

1.3. Desde la consí moratorios co infringieran el

2. Consecuencias jurídi intereses moratorios I la LH .

2.1. Nulidad parci 2.2. Consecuencia

reses moratori 114.3 LH .....

2.2.1. Lns posi 2.2.2. Ln faculti

la dáus/ 2.2.3. Ni el ar

lransito terpreta el tipo d.

2.2.4. Recapitr 2.2.5. Ln 1lat/m

com~ re" por l1ICU

a) Apli b) l.J¡ el

sula sión del e

c) .~rg

Juez cJáU5 tamo: 1103

Bibliografía ~.

'¡1(A

rmino o plazo para legales de pérdida de

defecto de garan/(as: pil , . /10 remedio ante el in­fLVPBM .

f de pérdida del be­?r distintos a los le­;93.2 de la LEC y el

la voluntad .

fo necesario para poder ripado de la obligación: IlIales . !Jencimit'ltto anticipado ~e constitllción . 1 .., di d'SCTIpClOn e pacto e

con anterioridad a la

'vigente: artfculo 693.2 nLH .

~l vencimiento antici­

r otras cal/sas distintas

potecada en garantía

ada con hipoteca ... en el Registro de la tamo con garantía hi­

olvencia del deudor. ~aven la finca . seguros de daños de

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h\iDICE GE¡"';ERAL

1. ¿Puede calificarse de abusiva la cláusula de inlereses momtorio~

que infringe el lrmite del artl'culo 114.3 LH? , .

1.1. ¿Cabe control de abusívidad cuando nos encontra­mos ante cláusulas CJue infringen una norma impe­rativa? .

1.2. ¿Añade algo considerar estas cláusulas como abusi­vas? .

1.3. Desde la consideración de las cláusulas de intereses moratorias como abusivas: lo serían todas las que infringiera.n el límite del artículo 114 TRLGDCU....

2. Consecuencias jlm'dicas anudadas a la ilicitud de la cláusula de intereses mora/orios por infringir ellfmile del artIculo 114.3 de la LH .

2.1. Nulidad parcial .

2.2. Consecuencias de la nulidad de la cláusula de inte­reses moratorias que infringe el límite del articulo 114.3 LH .

2.2.1. Las posibles soluciones . 2.2.2. La faCIlitad moderadora del juez queda exc/uida si

la cláusula se considera abusiva . 2.2.3. Ni el artIculo 114.3 de la LH ni la Disposici6n

transitoria segunda de la Ley 1/2013 pueden in­terpretarse en el sentído de que haya de apliearse el tipo de tres veces el interés legal del dinero .

2.2.4. Recapi/ulación y consideraciones indiscutibles . 2.2.5. La naturaleza de la cláusula de intereses moratorias

como reguladora de la responsabilidad contractutll por incwl1plimiento y como cláusula penal .

a) Aplicabilidad del ar/(culo 1108 del Código á()il b) La cláusula de intereses moratorias como cláu­

sula penal y la dificultad para apoyar la revi­sión de la misma por el juez en el artIculo 1154 del Código civil .

e) ArgulIlenlos favorables al reconocimiento al juez de la posibilidad de revisar o moderar la c/dusu/a de Ínlere5es moratorias en los prés­tamos hipotecarios: en particular, el artfeulo 1103 del Código civil .

Bibliografía .

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VIVIENDA YCRISISECONO~[]CA

CAPíTULO IV

EL CONTROL JUDICIAL DE CLÁUSULAS ABUSIVAS EN LA EJECUCIÓN HIPOTECARIA: LUCES Y SOMBRAS DE SU RE~ GULAClÓN LEGAL. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ALBERTO JOSb LAFUENTE TORRALBA

I. Introducción. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . n. Control de oficio , . . . . . . . . . . . . . . .

1. C~lestiol1esgel1emles,." .. , , ", ,... 2, Requisitos para la práctica del control de oficio: la previa au­

diencia de las partes , , . 3. La decisión del juez subsiguiente a la alldiencia de las partes.

Régimen de impugnaciól1 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

IlI. Control a instancia del ejecutado .

J. El n¡¡evo motivo de oposici6n del arUCl/lo 695.1.4~ LECiv: deli­mitación de la causa oponible , .

2. Tramitación de la oposición fundada en cláusulas abusivas . 3, Decisión de la oposición: posibles pronunciamientos . 4. lmpttgnacíán del aulo resol l/torio de la oposición: la dudosa

constitucionalidad del al'trculo 695.4 LECiv, .

IV. Bibliografía consultada .

CAPfTULOV

LAS ALTERACIONES NORMATIVAS EN LA VENTA EXTRAJU­DICIAL DEL BIEN HIPOTECADO. EL NUEVO ARTÍCULO 129 DE LA LEY HIPOTECARIA , .

MIGUEL vrELA CAST'RANADO

l. Parte preliminar: introducción, evolución legislativa y cau­sas de la nueva regulación .

1. Introducción , , , . 2. Anteceden/es legislativos . 3. Causas o motivos de la /1fleva regulación .

3.1. FortaJecer en la Ley Hipotecaria el régimen de venta extrajudiciaJ de bienes hipotecados .

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3.2. Adaptación de micas y legisla

11. Presupuesto y desarroll

1. Presupllesto de la ven 2. Desarrollo práctico de

UI. Valor de tasación . .....

1. Régimen jurídico . ... 2. Consecuencias . ..... 3. Cllestiones planteadas

IV. Cláusula de venta extraj jurídico, consecuencias

1. Régimen jurídíco .... 2. Consecuencias del car,

lecada . ............ 3. Cuestiones planteadas

V. Hipotecas en garantía d

1. Régímol jurtdíco .... 2. Análísis de la nlleva r, 3. Problemática de la opo

do en las ventas extmj 4.

129 de la Ley Hípote,

Subasta notarial: una ' diciones de la subasta ..

Conclusíón: Requísíto.

VI.

1.

1.1. Subasta única. 1.2. Subasta electró

2. Tipos y condiciones d, regulación anteríor, tí teadas .

2.1. Problemas que 2.2. Tipos de subas 2.3. Cuestiones pi

II

ABUSIVAS EN LA BRAS DE su RE-

l················· .

e oficio: la previa au­

I-Idiel1cia de las partes.

0695.1.4" LECiv: deli­

'/álls 11 las abusivas .... I

damientos . oposición: la dudosa

:Civ .

~ VENTA EXTRAJU­¡VO ARTícULO 129

ón legislativa y cau­

~a el régimen de venta ~dos .

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lNDIC: ~:,,~\!.... ""t ..=........

3.2. Adaptación de la ley a las necesidades socioeconá­micas y legislativas Clctuales .

n. Presupuesto ydesarrollo práctico de la venta extraj udicial ..

1. Presupuesto de la ven la exl mjl/dicial . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Desarrollo prdctico de la misma. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

lll. Valor de tasación .

1. Régimen jllridico . 2. Consecuencias . 3. CLlestiones planteadas .

IV. Cláusula de venta extrajudicial y vivienda habitual: régimen jurídico, consecuencias y cuestiones planteadas .

1. Régimen jllr(dico . 2. Consecuencias del carácler de vivienda habitual de la finca hipo­

tecada . 3. Cuestiones planteadas .

V. Hipotecas en garantía de deuda determinada o determinable

1. Régimen jurrdico . 2. Análisis de la nuevcr regulación eI1 comparación con la an.terior 3. Problemática de la oposición del deudor al acte? de.fijación de sal­

do en las venias extrajudiciales . 4. Conclusión: Requisitos exigidos por el apartado c) del arl(culo

129 de la Ley HipoLemria .

VI. Subasta notarial: una única subasta electrónica y tipos y con­diciones de la subasta .

1. Una lÍnica subas/a electrónica .

1.1. Subasta única . 1.2. Subasta electrónica .

2. Tipos y cOIldiciones de la subasta: problemas que planteaba la reglllación anterior, tipos de subasta actuales y cuestiones plan­teadas .

2.1. Problemas que planteaba la regulación anterior . 2.2. Tipos de subasta actuales . 2.3. Cuestiones planteadas .

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VT''lE)'"DA )' CRlS1S ECONÓ:VllCA

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VII. Remisi6n legal al Reglamento hipotecario . 293

1. Problemas pla11 teados en la prácl1ca susceptibles de ser regulados 294

1.1. ~or~a y personas a las que deben realizarse las noo­ficaaones , . 294

1.2. Procedimiento de subasta , . 294 1.3. Cantidades a consignar para tomar parte en la su­

basta y causas de suspensión de la misma . 295 1.4. Efectos de la adjudicación y personas que han de

otorgar la escritura de venta y sus formas de repre­sentación , , . 296

2, Efectos de la remisión legislativa sobre las ventas ext rajudiciales en curso y concurrencia de 11OTlI1f1S ......•................ 298

VIII. Venta extrajudicial y cláusulas abusivas . 300

1. Régimen jurfdico . 300 2. Consecufl1cias de la nueva regulación en lo. autorización 1/ota­

rial de [as escrituras de hipoteca . 30S 3. lntrodllccióll de la defensa del avalista e hipotecante 110 deudor

en las ventas extrajudiciales . 307

IX. Conclusión del procedimiento: régimen jurídico y observa­ciones a la nueva regulaci6n . 307

1. Régimen jllrfdico , . 307 2. Observaciones, , . 308

X. La Ley de Enjuiciamiento Civil como supletoria en la venta extrajudicial: regímen jurídico y críticas

1. Régimen jurídico 2. Criticas , ,

XI. Conclusiones , .. , ,

Bibliografía ,

CAPíTULO VI

LA DACIÓN EN PAGO

MIGUEL L. LACRUZ MANTECÓN

1. Introducción: la dación y el pago

1. Funcíón de In figura: Los subrogados del pago 2. Origen de la figura

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, .. ,

.

.

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.

.

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.

.

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3. La regulación en mt

11. La regulación actual e

1. Régimen legal de la 2. Concepto, natl/rale

glllación del Código.

2.1. Concepto... .1

2.2. Naturaleza jul

2.3. Descripción I

2.4. Estructura de

2.4.1. Sujetos 2.4.2. Objeto. 2.4.3. Famla.

2.5. Constitución

2.5.1. Úl perfti 2.5.2. Efectos

fIl. Figuras similares a la d

1. La cesión de bienes .. 2. La adjudicación CI1 Pi 3. El desamparo del bien 4. La adjudicación al a,

concursal .

IV. La dación en pago com

1. La actual crisis de la 2. La dacíón necesaria o 3. Los problemas apunt

Bibliografía .

CAPITULO VII

SANCIÓN Y EXPROPIACI DAS POR INCUMPLIMIE. CIRCUNSTANCIAS DE E EL15A MOREU CARBONELL

l. Aprender a base de go la vivienda en la crisis

,!leA

-jo .

rtibles de ser regulados

en realizarse las notí ­

ornar parte en la su-e lamisma . ~ersonas que han de sus formas de repre­

l5 ventas extrajLldiciales

; ••••••••••• ro •••••

n la autorización nota­

? hipotecmzte no deudor

n jurídico y observa­

upletoria en la venta s .

~l pago .

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iNDICE GENERA

3. La regulación en nuestro Derecho histórico .

11. L:a regulación actual en Derecho español .

1. Régimen legal de la dación en pago . 2. Concepto, naturaleza y camcteres de la figura a partir de la re­

gulación del Código .

2.1. Concepto . 2.2. Naturaleza jurídica . 2.3. Descripción de la figura: requisitos y caracteres . 2.4. Estructura de la dación .

2.4.1. Sujelos . 2.4.2. Objeto . 2.4.3. Forma .

2.5. Constitución y efectos de la clación .

2.5.1. La perfección del negocio . 2.5.2. Efectos , .

III. figuras similares a la dación y modalidades de]a misma .

1. La cesión de bienes . 2. La adjudicación en pago del bien hipotecado . 3. El desamparo del bien hipotecado . 4. La adjudicación al acreedor privilegiado en el procedimiento

concursal .

IV. La dación en pago como solución a la crisis de la vivienda ..

1. La actual crisis de la vivienda o de las hipotecas y la daóón . 2. La dación necesaria o legal en la actual regulación . 3. Los problemas apllntados por la doctrina y conclusiones .

Bibliografía .

CAPíTULO VII

SANCIÓN Y EXPROPIACIÓN DE VIVIENDAS DESHABITA­DAS POR INCUMPLIMIENTO DE SU FUNCIÓN SOCIAL O EN CIRCUNSTANCIAS DE EMERGENCIA SOCIAL. . EUSA MOREU CARBONELL

l. Aprender a base de golpes. Nueva percepción del derecho a la vivienda en la crisis económjca .

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V[\'TE.\lDA y CRlSlS ECO~OMICA

1. El derecho cOl1stltucíOnfll a la vivienda como derecho subjetivo. 2. Insuficiencias de la protección jurisdiccional del derecho a la vi­

vienda , ' , , , .

n. Nuevas formas de intervención ante incumplimientos de la función social de la vivienda y situaciones de vulnerabili· dad social , .

1. La protección del derecho a la vivienda y el sobreendeudamien/o de las familias , , , , . , , , , . ,

2. Las Comunidades Au tónomas toman la iniciativa .

2.1. La Ley del derecho a la vivienda de Cataluña . 2.2. La Ley de vivienda de Andalucía y su polémica re­

forma de 2013 , , .

2.3. La Ley del derecho a la vivienda de Navarra¡ en Su

versión de 2013 , .

2.4. La Ley de vivienda de Canarias y su Proyecto de Ley de reforma de 2013 , , .

IIl. Perol ¿existe el deber de destinar efectivamente la vivienda a uso habitacional? , .

IV. Sanciones administrativas por utilización anómala de la vi­vienda , .

1. Supuestos tipificados: viviendas de5/wbi/adas, viviendas sobreo­cupadas, illfraviviendas .

2. El expediente contradictorio para la declaración de vivienda des-habitada (0, en Sil caso, sobreocupación O infravivienda) .

3. I1ifracciones y sanciones por utilización anórnala de la vivienda

V. Expropiación de viviendas deshabitadas o en circunstancias de emergencia social .

1. ExpropiaCIón de la vivienda por incumplimiento de 51/ fUllción social (expropiación-sanción) , , .

2. Y lleg6 el escándalo: expropiación temporal de viviendas incur­sas en procedimientos de desahrlclO en circunstancias de emer­gencia social .

2.1. Requisitos de esta expropiación temporal. . 2.2. Procedimiento expropiatorio y cálculo del justiprecio 2.3. Ajuste constitucional de esta medida .

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VI. En conclusión .

VII. Bibliografía .

CAPfTULO VIlI

ALTERAOONES EN LA E ARRENDAMIENTO DE SI5 ECONÓMICA: ASPE 4/2013, DE MEDIDAS DE MERCADO DEL ALQUIL MARTA SALANOVA VILLANüEVA

l. La filosofía que subyac1

mico» de la crisis de vi 11. Los pilares de la refo

1. El fomento del mer,

1.1. Causas de la 1.2. Cultura de la

vivienda en 1.3. Cultura de

dad geográfic, 1.4. Incentivos al

arrendamien

111. «Flexibilizar con equj"' nomía del contrato de

1. Remozando la facha de viviendas: Sil pret,

2. La Reformulación de

2.1. El plazo de d 2.2. El «equilibrio

2.2.1. La (am viellda

2.2.2. La (am datario

2.3. La renta: libe sustitución te tación .

l~OCA

~omo derecho subjetivo. ¡onal del derecho a la vi­

lcumplimientos de la iones de vulnerabili-

I el sobreendeudamiento

,illiciativa .

da de Cataluña .

Jcia y su polémica re­

lda de Navarra, en su

15 Ysu Proyecto de Ley

vamente la vivienda a

ión anómala de la vj­

iladas, viviendas sobreo­

laración de vivíendil des­oinfrauivienda) .

1 anómala de la vivienda

as o en circunstancias

'plimiento de su fllnción

10ml de viviendas illcur­circllnstancias de emer­

:)0 temporal. .

Vcálculo del justiprecio medida .

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Ü<DlCE CENtRAL

VI. En conclusión .

VII. Bibliografía .

CAPíTULO VIII

ALTERACIONES EN LA ESTRUCTURA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VlVIENDA VINCULADAS A LA CRI­SIS ECONÓMICA: ASPECTOS SUSTAl\TTIVOS DE LA LEY 4/2013, DE MEDIDAS DE FLEXIBILIZAOÓN y FOMENTO DEL MERCADO DEL ALQUILER DE VIV1ENDAS . MARTA SAL-'\NOVA VILLANUEVA

l. l~ filosofía qU,e ,subya~e.a la refonna: un tratamiento «econó­mIco» de la cnSIS de vIvIenda .

11. Los pilares de la reforma .

1. El fomento del mercado de vivienda en alquiler en Espai1a .

1.1. Causas de la necrosis del mercado arrendaticio . 1.2. Cultura de la vivienda en propiedad v. cultura de la

vivienda en alC)Lliler . 1.3. Cultura de arrendamiento y fomento de la movili ­

dad geográfica de la fuerza del trabajo . 1.4. Incentivos a la entrada en el mercado de inversores:

arrendamiento profesionalizado .

111. «Flexibilizar con equilibrio»: el eq uilibrio (fonnaD de la eco­nomía del contrato de arrendamiento .

1. Remozando la fachada del régimen aplicable al arrendamilmlo de viviendas: Sil prelendida redejinición legal. , .

2. La Reformulación de la «ecuació/1 renta-prórroga" .

2.1. El plazo de duración del contrato: «la prórroga» . 2.2. El «equilibrio» de la reforma en materia de plazo .

2.2.1. La (ampliada) facultad de recuperaCIón de la vi­vicndll por el arrendador .

2.2.2. La (ampliada) facultad de desistimiento delarren­datario .

2.3. La renta: liberalización del índice de actualización y sustitución temporal de renta por obras de rehabili ­tación .

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\<1\Th'<D.-'\ Y CRISIS KO:--JÓ~IlC

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3. Otras previsiones tendmtes a aumentar la seguridad juddim del arrendador . 449

3.1. La disposítividad del derecho de adquisición prefe­rente . 449

3.2. La resolución contractual por impagos y el nuevo apartado 4 del artículo 27 . 451

3.3. Refonna procesal: el desahucio (,fulminante,) . 453 3.4. El registro de sentencias nnnes de impagos de ren­

tas de alquiler. . 455 1I ADC Anuario de 3.5. Concreción de la naturaleza del derecho del cónyu­

BBTC Banca, Borsage no arrendatario adjudicata.rio del uso de la vi­vienda habitual . 456 11 BGB Código civil

4. La «reducción de las trabas a {os inquilinos» . 457 I BOE Boletín Ofici I

5. Novedades (en principio) neutrales . 458 CC Código Civil.

5.1. Mediación y arbitraje arrendaticios . 459 CE Comunidad 5.2. La notificación electrónica: Arrendamientos y TIeS.. 461 I CECA Confederaci 5.3. Obras de adaptación y mayores . 461 I CEE Comunidad 5.4. Una medida no liberalizadora: el nuevo apartado e)

CirBE Circular del del artículo 5 . 463 .11 CNMV Comisión Na

IV. «Una mayor seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario»: oponibilidad del arrendamiento de vivienda y registro . 464 DGRN Dirección G

V. Reflexión a modo de conelusÍón . 477 ~I doc. cito documento DOEU Diario afióBibliografía citada . 479 ~I FEIN Ficha europe FIPER Ficha de lnfo

FlPRE Ficha de Info

LC Ley Concur ICO Instituto de LCCC Ley 16/2011,

consumo. LCD5Fin Ley 22/2007,

tancia de se dores.

LCGC Ley 7/1998, de la Contra