UNIVERSIDAD DE LOS ANDESCAMILA ANDREA SÁENZ RABA

CÁLCULO AUTOMÁTICO DE FLUJOS DE CAJA

CAMILO ANDRÉS PÁEZ ESCOBAR

ASESOR: DIEGO OSPINA

El presente documento es testimonio del proyecto de grado realizado en el segundo semestre del año 2019. Este es un manual de uso del programa realizado bajo el lenguaje de programación dirigido por eventos, Visual Basic, proveniente de la casa de desarrollo de Microsoft.

El propósito del proyecto es el de permitirle al usuario crear de manera automática los ujos de caja de un proyecto de construcción inmobiliario a medida que el mismo va aportándole al programa la información necesaria para la creación de estos mismos. Su uso esta intencionado para un ámbito académico para el desarrollo de cursos relacionados con la rama de gerencia de la ingeniería civil. Al nalizar su uso encontrara que la herramienta será de gran utilidad para el entendimiento de lo que es un ujo de caja, como funcionan los proyectos inmobiliarios y le permitirá vislumbrar las complejidades de este negocio a los estudiantes que estén incursionando por primera vez en estos temas.

Esperamos que la herramienta cumpla con sus expectativas y le sea de utilidad a todo aquel que desea aprender.

ACERCA DEL PROYECTO

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La satisfacción radica en el esfuerzo, no en el logro. El esfuerzo total es una victoria completa

- Mahatma Gandhi

Queremos agradecerle a todas las personas que apoyaron este proceso, nuestros profesores nos dieron los conocimientos su cientes para lograr esto, nuestra familia y amigos por el apoyo y a la universidad de los Andes por darnos los conocimientos y formación para alcanzar las metas y logros que hemos empezado a vislumbrar.

AGRADECIMIENTOS

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Este proyecto esta dedicado a todas las personas que tengan como deseo de ser más y mejores cada día. Que sepan que del esfuerzo y el trabajo duro, siempre salen cosas buenas. Que para todas las pesonas así, este proyecto se vuelva una herramienta de asitencia para convertirse en mejores ingenieros civiles.

“Solo hay dos formas de vivir la vida: una, es pensando que nada es un milagro y la otra, es creer que todo lo es.

- Albert Einstein

DEDICACIÓN

Conceptos básicos nancieros Pag. 9

Pag. 29Planeación nanciera inmobiliaria

1.1 Valor del dinero en el tiempo

1.2 Tasas de interés

1.3 Valor presente

1.4 Costo de oportunidad

1.5 Funcionamiento de créditos y sistemas de amortiza-

ción

Pg. 11

Pg. 11

Pg. 17

Pg. 21

Pg. 22

Pg. 30

Pg. 32

Pg. 34

Pg. 36

2.1 Flujos de caja

2.2 Ingresos de proyectos inmobiliarios

2.3 Costos directos e indirectos

2.4 Tiempos de construcción

1.0

2.0

CONTENIDO

Pag. 39

Pag. 71

Funcionamiento del programa

Referencias y bibliografía

Pg. 41

Pg. 42

Pg. 42

Pg. 43

Pg. 44

Pg. 46

Pg. 47

Pg. 51

Pg. 58

Pg. 60

Pg. 61

Pg. 66

Pg 68

3.1 Abrir el programa

1.2 Habilitar contenido

1.3 Iniciar programa

3.4 Creación de nuevo proyecto

3.5 Elaboración de los tipos de inmuebles

3.6 De nición de número de grupos y sus pisos

3.7 De nción de pisos por grupos

3.8 De nción de ventas

3.9 Reporte de ventas

3.10 Registro de costos directos

3.11 Registro de costos indirectos

3.12 Financiación del proyecto

3.13 Generación de los ujos de caja

3.0

4.0

CONCEPTOS BÁSICOS FINANCIEROS

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CONCEPTOS BÁSICOS FINANCIEROS

Las nanzas básicas son es si mismas esenciales para todos los individuos de una sociedad, indudablemente son muy importantes para el día a día y para el buen manejo de sus recursos personales. Sin embargo, de forma paralela existen quienes se encargan de gestionar las nanzas de empresas, multinacionales e incluso del estado que requieren de fundamentos más profundos que los cotidianos. Este pequeño marco de investigación busca poner muchos de estos términos y conceptos, normalmente complejos, en palabras más sencillas para que cualquier persona que este incursionando en el aprendizaje del mismo pueda comprender las bases para llegar a ser un nanciero de proyectos en el futuro. La intención no es dar la formación para llegar ahí. Pero si, la información necesaria para dar los primeros pasos.

A continuación, se dan algunos términos básicos de las nanzas que son esenciales en la modelación nanciera y en el entendimiento de lo que es un ujo de caja y el valor presente neto de un proyecto.

Tradicionalmente dicho, un peso hoy es más valioso que un peso mañana. El dinero como cualquier bien cuenta con cambios y uno de ellos es su valor o dicho en otras palabras en sus capacidades adquisitivas. Este fenómeno se debe a un evento macroeconómico que viven todas (si no casi todas) las economías del mundo que se llama la in ación, en donde los pecios de la canasta básica como de otros insumos del mercado suben sus precios en promedio con base a tal in ación, causando que los consumidores dejen de poder adquirir los mismos productos por la misma cantidad de recursos y por lo tanto es un evento que les disminuye sus capacidades de consumo.

1.1 Valor del dinero en el tiempo

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En el mundo nanciero existen 4 diferentes agentes que giran en torno a la in ación y son susceptibles a los cambios del valor del dinero en el tiempo, estos son los consumidores, los ahorradores, los especuladores y por último los inversionistas. Típicamente en nanzas este cambio del valor del dinero del tiempo se compensa con una tasa de interés, sin embargo, se entiendes y expresan de manera diferentes ante los diferentes agentes, un consumidor lo compensa con la capacidad adquisitiva y el cambio de esta misma en el tiempo, un ahorrador la compensa con la tasa de interés de captación que le ofrece el banco y un especulador como un inversionista la compensan con una tasa de interés que les permita generar rentabilidad. (Villarreal, 2013)

De manera conceptual es el cambio porcentual del valor de una suma de dinero en un tiempo. También, cuando se habla de la macroeconomía, se puede entender como el cambio porcentual del valor de los bienes de la canasta del consumidor, y de manera similar puede ser entendida como la tasa a la cual un banco paga o cobra la captación o préstamo de una suma de dinero. (Berk, 2009)

Las tasas de interés se pueden ver de varias formas, pues existen varias representaciones de las mismas, algunas de estas son el interés simple, el interés compuesto, entre otras. Las cuales se di eren en cómo se cobran o pagan los rendimientos o intereses de la misma. A continuación, se explicarán las más comunes:

El interés simple como su nombre lo indica es la representación de unos intereses que son cobrados siempre, únicamente y exclusivamente sobre el monto prestado. Lo que implica que la deuda o los bene cios, dependiendo desde donde se mire, no van a disminuir o

1.2 Tasas de interés

1.2.1 Tasa de interés simple vs compuesta

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aumentar.

El interés compuesto en contraparte es un tipo de interés que genera intereses sobre intereses. Este tipo de interés, a medida que el tiempo avanza va generando mayor rendimiento o capitalización, pues los intereses se van sumando cada periodo generando un aumento

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generalizado de las cuotas que se pagan en intereses como en el saldo nal de la deuda.Como se puede ver en las lustraciones 1 y 2, los valores o montos nales que se paga ante una deuda igual, pero con intereses simples y compuestos son signi cantemente diferentes, el montó siempre será igual o mayor en el caso del interés compuesto y la diferencia dependerá del número de periodos de pago, entre mayor sea el número de pagos, mayor será el monto resultante. Vale enunciar las ecuaciones que se deben usar para el cálculo de los intereses

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de cada tipo, sin embargo, es importante recalcar que en nuestra economía es inusual el uso de los intereses simples (Aunque algunos instrumentos nancieros de ahorro funcionan bajo esa premisa, como los CDT), puesto que, tanto a bancos como a un ahorrador, por ejemplo, le interesa más obtener rendimientos incluso sobre los intereses pasados ya generados.

Para hablar de equivalencias de tasas hay que hablar de lo que se entiende como tasas efectivas y tasas nominales. La existencia de ambas se debe a que, en el mundo nanciero, muchas veces por simplicidad, se anuncias tasas anuales, sin embargo, los periodos de captación de las tasas pueden llegar a variar dependiendo de la entidad y del tipo de herramienta nanciera de la que se esté hablando. Los cobros de las tasas desde la teoría pueden llegar a ser desde un interés diario como uno mensual, trimestral o anual, es por ello que existe un concepto que abarca la distinción entro lo que es nominal y lo que es efectivo. (Té llez Luna, 2013)

Como ejemplo, una entidad nanciera puede establecer que un crédito tendrá una

Donde:I = intereses pagadosi = tasa de interés usadan = número de periodosP = prestamos realizadoS = Monto nal

Interes simple (S)=P+I=P+P∙i∙n=P(1+i∙n)

Interes compuesto (S)=P(1+i)^n

1.2.2 Equivalencias de tasas

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liquidación mensual del 2% sobre el préstamo, siendo así, tal crédito será anunciado como un crédito con una tasa de interés del 24% anual, esta tasa es la que se denomina nominal. Por otro lado, si se tiene en cuenta que en la industria se maneja exclusivamente un concepto de interés compuesto, la tasa que en verdad se cobrara no son del 24% si no una más alta, en este caso sería una del 26.82%, la tasa real o efectiva. A continuación, se muestra una tabla que explica mejor este concepto.

Tomada del libro de Finanzas en la construcción de Miguel Téllez Luna

Mes Prestamo Intereses cobrados Saldo final Tasa de interes efectiva1 1000 20 1020 0.022 1020 20.4 1040.4 0.04043 1040.4 20.808 1061.208 0.0612084 1061.21 21.22416 1082.432 0.082432165 1082.43 21.6486432 1104.081 0.1040808036 1104.08 22.08161606 1126.162 0.1261624197 1126.16 22.52324839 1148.686 0.1486856688 1148.69 22.97371335 1171.659 0.1716593819 1171.66 23.43318762 1195.093 0.195092569

10 1195.09 23.90185137 1218.994 0.2189944211 1218.99 24.3798884 1243.374 0.24337430812 1243.37 24.86748617 1268.242 0.268241795

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Como se puede evidenciar, debido a que hay más de un pago anual, lo que sucede es que se cobran intereses sobre intereses, haciendo así que el pago realizado en cuestiones de intereses sea mayor a lo que indica la tasa nominal. El único caso que se tiene en donde la tasa nominal es la misma a la tasa efectiva es cuando la tasa nominal tiene un único pago anual, haciendo que no se cobren intereses compuestos y generando así que ambas tasas sean iguales. Así mismo, entre más pagos se tenga de intereses, por ejemplo, si el ejemplo fuera cada día, la tasa efectiva sería mayor a la tasa efectiva con pagos mensuales, y como es evidente, mayor a la tasa nominal anunciada por la entidad nanciera.

Para evitar confusiones, se le recomienda al lector siempre tener muy claro el tipo de tasa que está manejando, muchas veces la información que hay en el mercado es sobre tasas nominales, pues son las tasas que se usan en las campañas de mercadeo de bancos y demás entidades que realizan algún tipo de préstamo. Por lo tanto, a continuación, se explicará cómo pasar de tasas nominales a tasas efectivas en la periocidad que se desee.

Con las ecuaciones que se encuentran más adelantes se podrá hacer lo siguiente:

• Calcular una tasa efectiva anual a partir de una tasa nominal con cualquier tipo de

Donde:S = Saldo a pagar en el último periodoP = Préstamo obtenidoi = tasa de interés en periocidad en la que se hacen los cobros

Interes efectivo=(S-P)/P

S=P(1+i)^n

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capitalización, sea mensual, diaria, semestral u otras.

• Calcular tasa nominal con cualquier tipo de capitalización a partir de una tasa efectiva anual dada.

• Transformar tasas efectivas de diferentes tipos o periodos de capitalización, una entre la otra.

Donde:J = Tasa nominal anuali = Tasa de interés efectiva anual m = Número de periodos de capitalización en el año

Si lo que el lector desea es poder pasar de una tasa efectiva a otra, será necesario que haga dos pasos, uno en el que determine la tasa nominal de dicha tasa efectiva y segundo, usa la misma ecuación cambiando el valor m, del número de periodos de capitalización por el valor que este desee.

En nuestra economía es importante entender que para que el propietario de un capital dado, sea un inversionista o especulador, esté dispuesto a ceder el uso de su dinero, esperará recibir un bene cio económico visto acá como interés. Como ya se habló, cada agente de la economía tiene una tasa de interés esperada y en el caso de inversionistas y especuladores esta tasa siempre tiene que generar un rendimiento para que ellos estén interesados en invertir.

(1+i)=(1+j/m)^m

1.3 Valor presente

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El valor presente es un mecanismo que se usa comúnmente para poner numéricamente lo dicho en el anterior párrafo, es decir, es un mecanismo que busca evidenciar los rendimientos de un proyecto, sea de infraestructura o de vivienda, por ejemplo, a precios de hoy. Para entender este término hay que recordar de nuevo que un peso hoy es mejor que un peso mañana y que eso siempre dependerá de la tasa de interés con la cual se esté manejando el proceso. A continuación, se presenta una grá ca de las equivalencias del valor del dinero en el tiempo, en este ejemplo se puede evidenciar que 100 pesos hoy son lo mismo que 103 pesos mañana con una tasa de 3%. (Villarreal, 2013)

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En la imagen de la pagina anterior se puede apreciar el valor presente y futuro del ejemplo de interés compuesto, por un lado, traído a pesos de hoy es un total de 926.76 pesos, pero si nos vamos al futuro, el valor de esos mismos 926.76 pesos serán 1572.18 pesos, asumiendo una tasa del 25% por periodo.

Por otra parte, cuando uno habla de un proyecto, frecuentemente se habla de una estructura tal en la cual se necesita una inversión inicial que en el futuro permitirá generar un ujo de dinero a quien lo realiza y es aquí cuando este concepto entra en su máximo rigor.

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Si observamos la ilustración 4, podemos ver el caso de un proyecto cticio que necesita una inversión de $1.000 en el periodo 1, pero que en los periodos subsiguientes genera $200 hasta el periodo 5 de nalización. Visto desde un punto de vista simpli cado se podría inicialmente creer que este proyecto es rentable y que vale la pena realizar la inversión, sin embargo, antes de sacar conclusiones apresuradas debemos recordar que un peso mañana es menor a un peso hoy y por lo tanto tenemos que traer el valor de esos ujos al presente utilizando algún indicador como lo puede ser en Colombia, el promedio histórico de la variación del IPC, sin embargo, en este sentido también se debe comprender que muchas veces la tasa que se usa no es la del valor del dinero en el tiempo, si no que entra a ser la del costo de oportunidad de la empresa o la industria.

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Como se puede evidenciar, dependiendo de la tasa o costo de oportunidad usado, el proyecto es rentable o no lo es, esto se debe principalmente a que muchas veces, como el dinero cambia su valor cada año, un proyecto que solía ser rentable puede dejar de serlo, el caso contrario también puede pasar, pero es muy poco frecuente.

Cuando se habla de tasas de interés del mercado, esta información es bastante ambigua, es muy difícil poder determinar cuál tasa es la tasa correcta, por ello se determina el concepto de costo de oportunidad. Llamado también costo de capital, tiene dos de niciones, la primera y más común es, el rendimiento esperado ofrecido en el mercado sobre una inversión o proyecto con un nivel de riesgo similar y nivel de ujo de caja descontado. La segunda de nición es la tasa de interés a la cual un proyecto con un riesgo dado, tienen sentido realizarse. De esta manera se debe entender que dependiendo del tipo de proyecto que se esté realizando, sea inmobiliario, de o cinas o algún proyecto de infraestructura mayor, se tendrá un costo de oportunidad diferente. Este estará asociado al riesgo proporcional de cada proyecto y del tipo de proyecto enmarcado dentro de la industria, si bien la determinación de este costo de oportunidad es un tema aparte de mayor complejidad, en muchos casos se pueden buscar los costos de oportunidad en Internet o libros de texto. (Serrano Rodrí guez, 2010)

Es muy fácil entender el concepto de costo de oportunidad si uno se pone en los zapatos de un analista nanciero, el costo de oportunidad es la tasa que como inversionista uno le pediría a un proyecto para poder prestarles los recursos necesarios del mismo. Si el proyecto es muy riesgoso uno como inversionista pediría mucho retorno, mientras que, si no tiene casi riesgo, los retornos esperados no serían tan altos. (Berk, 2009)

1.4 Costo de oportunidad

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Le principio de valuación indica que el valor de un producto o servicio en el mercado será dado por el mismo mercado, en este sentido, ante un mayor bene cio dado un producto o servicio, mayor será el costo del mismo en el mercado. En sí mismo este principio es el que le permite al mercado y sus participantes de nir el costo de oportunidad de sus proyectos y es gracias a ello que el mercado nanciero, sean estos inversionistas independiente y bancos, determinar los costos de interés o rendimiento esperados de los proyectos en el mismo. (Berk, 2009)

Una vez se ha logrado comprender lo que signi ca el interés, el costo de oportunidad, y el valor presente y futuro, el siguiente paso es entender un poco mejor cómo funcionan los créditos y las amortizaciones de estos. Pero primero ¿Qué es una amortización? La amortización es el desembolso o el retorno de una inversión o un crédito, sin embargo, no es tan sencillo como esto, existen muchos tipos de amortizaciones contemplados en la industria y en la ley, a continuación, se hablará un poco de estos y de cómo funcionan. (Té llez Luna, 2013)

Clasi cación de los tipos de amortizaciones• De cuota única• Con pago periódico de intereses y cancelación de capital al nal de plazo o Intereses por anticipado o Intereses vencidos• Con cuotas periódicas jas o sistema de amortización gradual• Con amortización constante a capital

Si bien existen otros mecanismos para hacer pago de las amortizaciones, los mencionados son los más comunes y más comúnmente usados en la industria.

1.4.1 Principio de valuación

1.5 Funcionamiento de créditos y sistemas de amortización

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Este tipo es el más sencillo de entender, pues funciona de tal manera que todos los pagos, tanto de interés como del préstamo se realizan al nal de periodo pactado con la entidad nanciera, es por ello, que en este sentido la fórmula que lo de ne ya se ha visto en las páginas anteriores y es el mismo que se vio en el cálculo del saldo total a pagar de un préstamo.

Normalmente son sistemas en los cuales los intereses se liquidan sobre el saldo de la deuda y son pagados o antes o después de cada periodo, depende de cómo se de na con la entidad nanciera.

Como su nombre lo indica es cuando el pago del interés pactados se hace de manera anticipada, esto implica que independiente del número de pagos que se tengan que realizar, en el periodo 0 se tendrá que pagar el saldo asociado al periodo uno y así consecuentemente, lo cual implica que en el momento que se hace el pago del saldo total de la deuda no se tendrá que pagar cuota por que ya se han pagado todos los intereses

Contrariamente, en este caso lo que sucede es que se tiene que los intereses se van pagado al nalizar cada periodo, por lo tanto, en el mes 0 no se hará ningún pago, pero en el último periodo se tendrá que pagar tanto el monto adeudado como la última de las cuotas de interés.

1.5.1 Costo de oportunidad

1.5.2 Pago periódico de intereses y cancelación de capital al nal de plazo

1.5.2.1 Pago de intereses anticipados

1.5.2.2 Pago de intereses anticipados

S=P(1+i)^n

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El siguiente método es uno de los más comunes en préstamos bancarios a personas naturales y consiste en, como su nombre lo indica, de pagos mensuales que incluyen una parte de abonos a capital y otra parte de intereses. La particularidad de este método es que a medida que se va abonando parte de la deuda, el cobro de interés disminuye equivalentemente para el siguiente periodo.

Para este método se necesitan varias formulaciones, primero se necesita determinar el valor de la cuota que se va a pagar, este valor depende de dos variables, las cuales son la tasa de interés en la temporalidad correspondiente y el número de pagos que se esperan realizar, estos dos adicionalmente al valor del préstamo evidentemente.

Donde:R = Cuota de pago jaP= Valor del préstamo o créditon = Número de periodos de pagoi = Tasa de interés en la temporalidad correspondiente

Tras conocer el valor de la cuota hay que saber discriminar cuanto se está pagando de abono del capital y cuanto se esta desembolsando de intereses, las ecuaciones que se usan son las siguientes:

1.5.3 Pago con cuotas periódicas jas o sistema de amortización gradual

R=P ((1+i)^n i)/((1+i)^n-1)

I_n=S_n*i

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Donde:In = Cantidad de intereses abonados en el periodo nSn= Saldo adeudado en el periodo nSn+1= Saldo adeudado del periodo siguiente al nAn = Abono realizado en el periodo n

Se debe mencionar, que por ser un método que se crea para gastos de tipo de corto plazo, sobre todo comerciales, no es un método muy común cuando son prestamos de largo plazo, esto se debe a que ignora el valor del dinero en el tiempo del que ya se habló y por lo tanto para una empresa bancaria no es rentable hacerlos cuando son montos muy grandes y largos periodos de espera para el retorno del dinero. Para evitar estas circunstancias se crean métodos como cuotas decrecientes, en donde se les pide a las personas un desembolso rápido de gran parte de la deuda en los primeros periodos y así logran protegerse contra el mercado in acionario.

Este método funciona a partir del desembolso de una cuota ja de abono de capital sumado con el pago de los intereses correspondientes del saldo de la deuda. En este caso el valor del abono es el que es constante mientras que el desembolso total como los intereses son los que cambian en cada pago. Las ecuaciones que rigen esta metodología son las siguientes:

A=P/n

A_n=R-I_n

S_(n+1)=S_n-A_n

1.5.4 Pagos con amortización constante a capital

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Donde:A = Abono a capital constanteP= Valor del préstamo o créditoSn= Saldo adeudado en el periodo nJ = Periodo en el que se está calculando sea el saldo o la cuotan = número de periodos en el que se paga la deudaCn = Cuota total pagada en el periodo ni = Tasa de interés en la temporalidad correspondienteAn = Abono realizado en el periodo n

S_n=P[1-(J-1)/n]

C_n=P/n [1+(n-J-1)i]

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PLANEACIÓN FINANCIERA INMOBILIARIA

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El por qué se hace planeación nanciera debería ser obvio en este punto, un proyecto cuyo valor presente neto no es positivo bajo el costo de oportunidad de los interesados, no es un proyecto que se deba de realizar. Este análisis es una de las tareas más importantes de cualquier persona que haga cualquier tipo de negocio y es responsabilidad de cada quien poder determinar que todo el análisis subsecuente sea el adecuado para la toma de decisiones de esta índole. (Té llez Luna, 2013)

Cuando se hace una planeación nanciera lo más importante siempre es tener en cuenta todos los costos como ingresos de proyecto, incluso en muchos casos es bueno tener presente imprevistos y/o sobrecostos. Para esto normalmente se manejan escenarios positivos, negativos, entre otros. Adicionalmente debido a que los proyectos nancieros normalmente no se nancian por recursos propios, siempre es necesario acudir a un método de nanciación, se esté un crédito, por lo general un crédito constructor, o otras alternativas como aportes de socios.

Es importante entender adicionalmente el mercado en donde se está poniendo el proyecto y los tiempos de ventas y entregas de las unidades de vivienda, pues es información totalmente importante para este aspecto. Una información desactualizada o no informada puede resultar en una planeación nanciera equivoca que en caso extremo puede causar altas perdidas monetarias, empresas en quiebras y cosas semejantes. Si bien el enfoque de este contenido no es explicar cómo funciona el mercado, existen muchas fuentes de información con ejemplos y datos que pueden guiar al lector para entender cómo funciona el mercado. Normalmente hay ciertos parámetros que pueden guiar esta búsqueda, como lo son el costo del metro cuadrado, el tamaño de la unidad de vivienda, la zona en la que se planea hacer el proyecto, la tipología de apartamentos o casas que se está haciendo, el

2.1 Flujos de caja

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tipo de pago o programación de pagos que se permita y variables similares. (Ramos Salazar, 2015)

Por último se debe decir que los ujos de caja se hacen por varias razones, en algunos casos se hace para determinar el valor máximo que se puede dar por un lote, en otros casos se hacen para determinar el valor del metro cuadrado mínimo admisible para la viabilidad del proyecto y en otros casos se hace para sencillamente determinar el tmaño del prestamos que se necesita para determinado proyecto, todo eso depende altamente del la información suministrada a los varios tipos de ujos de caja.

Las razones completas por las que se hacen los ujos de caja son las siguientes:

• Determinar los costos que implican la realización del proyecto

• Determinar el monto necesario de inversión para la realización del proyecto

• Determinar los precios a los que se deben de vender los inmuebles

• Determinar la cantidad de ingresos por ventas de los inmuebles

• Determinar las opciones de nanciación a compradores para viabilidad nanciera

• Determinar la utilidad esperada del proyecto

• Determinar la rentabilidad del proyecto

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Una de las dudas más comunes en la elaboración de ujos de caja es la de si se debe o no incluir la variación del dinero en el tiempo. Si bien es una duda valida, la respuesta es depende, lo más común es hacer todos los ujos de caja a precios constantes para así evitar la tarea de tener que hacer proyecciones de la variación de dineros futuros, que en si misma ya es de gran di cultad. Por otro lado, en la industria de la construcción y en sus métodos de nanciación existen alternativas para tener eso en cuenta dentro de los costos de nanciación, en donde se deja por entendido como se gestionarán dicha in ación tanto sobre el capital prestado como sobre los intereses adeudados. En caso de que el lector quiera hace un ujo de caja con pesos corrientes, se vuelve necesario que se manejen estimativos del valor del dinero en el tiempo, periodo a periodo, como también la información de vetas, como de costos y todas las demás variables en el ujo de caja.

Cuando se dice que manejar ujos de caja con precios contantes es lo más común se hace alusión a ujos de caja de ran duración, por ejemplo de más de tres años, esto debido a que proyectar información a más de 3 años es algo que no se debería hacer sin la formación para esto y adicionalmente, sería necesario contar con información macroeconómica, no solo de la industria para hacer tales proyecciones. Si se hacen ujos de caja de partes del proyecto para ir determinando costos necesarios o requerimientos nancieros, es mucho más común manejar costos corrientes pues la determinación de la información periodos tan cortos es más sencilla. (Ramos Salazar, 2015)

Si bien es evidente que en los proyectos inmobiliarios las fuentes de ingreso son las ventas de los inmuebles, contrario a lo que se cree, no es tan sencillo como eso, los ingresos de los proyectos inmobiliarios dependen altamente de la nanciación que se les permita a los

2.1.1 Elaboración de ujos de caja

2.2 Ingresos de proyectos inmobiliarios

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compradores. En Colombia lo más común es dividir el costo del inmueble en dos partes, una cuota inicial, normalmente con un valor del 30% (Aunque eso varía mucho dependiendo de la tipología de unidad de vivienda como del poder adquisitivo de los compradores) el cual puede o puede no ser divido en varias cuotas. El número de cuotas en las que se divide la cuota inicial puede llegar a ser la duración de la construcción del proyecto y normalmente los compradores no necesitan una nanciación de esta parte de la vivienda, sin embargo, cuando la unidad ya esta construida, este costo se suele dividir en tres pagos, uno basado en la separación del inmueble, ora por la rma de la promesa de venta y la última por la escrituración de la misma. Por otro lado, el otro 70% es normalmente un préstamo a largo plazo que es emitido por el mismo banco que está ayudando en la nanciación del proyecto, como se trata de bienes de alto costos, son prestamos que al comprador pueden tomarle 10, 20 o 30 años en pagar, dependiendo del mismo y que son dineros que el banco aporta. (Té llez Luna, 2013)

Actualmente, para la nanciación de los créditos de viviendas, aquellos de largos plazos, funciona por medio de un mecanismo jurídico conocido como subrogación en donde intervienen tanto, banco, constructora, como el comprador. Este mecanismo funciona de forma tal que cuando un comprador busca endeudarse busca o usa el banco que está nanciando el mismo proyecto, después de esto le pide el préstamo necesario para pagar las obligaciones de la unidad de vivienda que el comprador desea adquirir, pero ese no es un proceso normal, si no que, por medio de la subrogación, la constructora adquiere la posición de acreedor en una deuda. Sin embargo, los dineros correspondientes todos los procesos de esta naturaleza no son entregados inmediatamente si no que se entregan únicamente cuando el proyecto y las mismas unidades de vivienda estén terminadas y en manos de los compradores. (Garcia, 2018)

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En de nición, los costos directos son la suma de los materiales, mano de obra, equipos, herramientas y todos los elementos necesarios para la construcción de la obra. La de nición y profundidad de estos parámetros en la planeación puede tener distintos niveles de precisión. Por ejemplo, si se está haciendo un estimativo del costo de la obra simple, no hace falta tener los datos más exactos, pero si se está haciendo el presupuesto nanciero para obtener los prestamos necesarios, se necesitará, evidentemente, un estudio de costos más detallado. Un análisis detallado de costos directos implica tener los estudios técnicos detallados para así poder determinar cantidades, sin embargo, eso depende del alcance que se le quiera dar a la determinación de los costos. Con una cantidad de nida, sea una simpli cada o una por medio de aportes técnicos, adicionalmente se usarán los precios unitarios, estos son precios por unidad comercial estándar del producto, y será con esta que se determinaran los presupuestos. (Ramos Salazar, 2015)

Cuando se está elaborando un ujo de caja para revisar la viabilidad nanciera de un proyecto, lo más recomendable es realizar proyecciones de costos que sean por lo menos acertados con la realidad, que no sean altamente optimistas y que por lo general incluyan siempre los mayores costos que se encuentran en la industria, si bien esos precios pueden llegar a bajar, es bueno tener una serie de parámetros que protejan al lector de hacer estimaciones por debajo de los precios reales a los que puede salir la obra.

Para obtener precios unitarios de los elementos a usar en la obra existen varias alternativas, sin embargo, una de las más comunes es la utilización de páginas web que capturan todos los precios del mercado, un ejemplo de esto puede ser el generador de precios (http://www.colombia.generadordeprecios.info/). Normalmente los precios o valores unitarios también le

2.3 Costos directos e indirectos2.3.1 Costos directo

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permitirán hacer un presupuesto de tiempo en la obra, puesto que los precios unitarios de un elemento de obra civil no solo incluyen materiales, sino que también incluyen elementos como lo son la mano de obra y el tiempo de ejecución por unidad de mano de obra. Recuerde que, entre más detallado el presupuesto y su planeación de tiempo, mejor será el resultado.

Como su nombre lo indica, los costos indirectos son costos que por lo general no son asociados o no pueden ser asociados con la ejecución partes de la obra per se. Al ser indirectos, muchas veces so costos que no deberían hacer pare de la ejecución de un proyecto, pero que en realidad tienen que ser asumidos por la empresa que realiza el proyecto. Dicho de otra forma, son costos administrativos, de papeleo o similares que no están atados de manera directa con la ejecución de una obra. Estos tienen dos clasi caciones, los de Gastos Generales y los de Utilidad.

Los gastos generales se de nen como aquellos que debe efectuar una empresa contratada durante la construcción, originados desde la misma actividad empresarial de la empresa, por lo cual no son incluidos dentro de los costos directos o costos de obra. Los gatos de utilidad son un el concepto de ingreso de las empresas que hacen las obras, en el caso de los costos de la obra, uno de los rubros es construcción de ejecución, si bien es un rubro que va para la misma empresa, es una de las formas en las que las constructoras monetizan sus esfuerzos de generar valor, pero que dentro del esquema de precios sigue siendo uno de los costos indirectos de mayor relevancia. (Ramos Salazar, 2015)

Es bastante común que los costos indirectos varíen altamente de empresa a empresa, sin embargo hoy en día existen varias simpli caciones de dichos costos, normalmente lo que se

2.3.2 Costos indirectos

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A diferencia de muchas industrias de creación de bienes, la de construcción es una altamente demoradas, esto se debe a que hay implicaciones de tiempo en planeación, ejecución y en ventas. Adicionalmente es una de las industrias con mayores niveles de incertidumbre en donde la información cambia drásticamente de proyecto a proyecto y por lo tanto darle un tiempo estimado a un proyecto sin sentarse a hacer un análisis medianamente detallado es fútil. En general los proyectos de construcción de viviendas en Colombo pueden legar a ser de 18 meses en promedio, teniendo un rango entre 1 y 2 años. De los 18 meses promedios, 4 de estos se utilizan para realización de planos, estudios y la obtención de licencias, 12 meses en construcción y 2 meses adicionales donde se terminan las ventas.

Por otro lado, los tiempos de construcción largos van acompañados de una generación de ingresos bastante baja en etapas iniciales y una alta concentraciones en los últimos meses de los proyectos, esto se debe principalmente a como se nancian la mayoría de los proyectos en Colombia y es algo que se debe de tener muy en cuenta en la elaboración de los programas nancieros y en la búsqueda de nanciación. (Té llez Luna, 2013)

hace es atribuir porcentajes de costos, utilidad o ventas, a las diferentes partes involucradas en el proceso, esto genera que el presupuesto se simpli que al dejar pasado que, por ejemplo, la constructora recibirá un 5% del costo de la obra como utilidad por la ejecución de la obra, lo mismos sucede con arquitectura, con ventas y demás áreas involucradas en todo el proceso de generación de valor.

2.4 Tiempos de construcción

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¿CÓMO FUNCIONA EL PROGRAMA?

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El CAFC es un programa para todo aquel que se encuentre en la tarea de realizar la estructuración nanciera simple de un proyecto inmobiliario. Su función e intención desde su concepción ha sido la de acompañar el proceso de aprendizaje de estudiantes de ingeniería civil u otras carreras a nes que se encuentren iniciando o ampliando sus conocimientos en el área de gerencia de la construcción.

El correspondiente fue la culminación del proyecto nal de grado de los estudiantes Camila Andrea Sáenz Raba y Camilo Andrés Páez Escobar con Diego Ospina como asesor de Tesis.

Se espera que con esta herramienta todas las personas que así lo deseen, puedan descubrir nuevos conceptos, entender con mayor facilidad la estructuración nanciera de un proyecto y así mismo volverse, algún día excelentes profesionales en el área de gerencia.

El CAFC se basa en visual basic, una herramienta de programación que viene dentro de excel y que es usada frecuentemente en las diferentes ingenierías.

BIENVENIDA

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INICIALIZACIÓN

En la carpeta que se les comparte viene un documento en excel

Para entender como funciona el programa hemos dispuesto de un ejercicio de ejemplo con el cual se hará toda la explicación.

Dentro de la carpeta en la que viene este mismo manual hay un archivo de excel que se llama “Programa CAFC” en el cual se alojan todas las funcionalidades del programa. Este archivo de excel funciona bajo el uso de macros, razón por la cual deberán tener habilitado el desarrollador el cual es un componente que viene pre-instalado en excel que sin embargo no siempre se encuentra habilitado. Sin este componente el programa no funcionará, haciendo, su activación el primer paso necesario para su uso.

En el link a continuación se explica como se habilita dicha característica de excel: https://exceltotal.com/mostrar-la- cha-programador/

Paso 1. Abrir el programa

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Cuando abras y cierres el programa siempre se verá esta interfaz. Cuando esta ventana ha salido tienes tres opciones, la primera es la creación de un nuevo proyecto, la segunda es la continuación de un proyecto ya existente, en cuyo caso de no existir saldrá un mensaje de error y la última será cerra la ventana. Si se cierra la ventana el programa no se podrá usar.

En este paso solo necesitas habilitar el contenido, una vez lo hagas el documento estará listo para su uso.

Para que el programa funcione, cada vez que se abra el programa se necesita que se habilite el contenido.

Paso 2. Habilita el contenido

Paso 3. Inicia el programa

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En el ejemplo de este manual se va a crear un proyecto llamado “Don Agustín” el cual se irá desarrollando en el marco de esta explicación.

Una vez se oprime el botón de crear nuevo proyecto aparecerá de manera inmediata la siguiente interfaz:

El programa se inicializa solo, es decir, la pantalla que se ve en la pantalla siguiente aparecerá automáticamente una vez el programa sea abierto. En caso de que se oprima salir, se podrá volver a la interfaz oprimiendo el botón que aparece en la pestaña llamada herramienta.

Se recomienda permitir el cálculo iterativo desde el inicio, si bien esto se usará más adelante, en caso de que no sea activado el programa tendrá errores y no podrá funcionar correctamente. En el siguiente link se explica como activar este aspecto de Excel.

https://excelforo.blogspot.com/2012/06/excel-habilitar-calculo-iterativo-vs.html

Paso 4. Creación de nuevo proyecto

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Una vez se ha llegado a este paso se puede decir que se ha empezado la elaboración de la estructuración nanciera. En el ejemplo se maneja solo un tipo de apto (de tipología apartaestudio) de 90.9 m³.

En un proyecto inmobiliario pueden haber más de un tipo de apartamento. Esta distinción se hace debido a que en la industria puede pasar que un apartamento se pueda vender de manera más sencilla que otros.

Paso 5. Elaboración de los tipos de inmuebles

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Si se tiene más de un tipo de apartamento con características diferentes, se deben crear los distintos, tipos, el mejor ejemplo sería un cambio de área.

Esta opción se desbloquea desde que se guarda la información de la primera unidad de vivienda registrada, sin embargo la recomendación es que si hay más de un tipo de unidad, se ingresen todas antes de seguir con el siguiente paso.

De esta manera se pone la tipología y el nombre es asignado automáticamente. Si se va a manejar una tipología que no existe en las recomendaciones, se puede escribir y el programa la guardará automáticamente. Por último se ingresa la información correspondiente a los metros cuadrados construidos y cuando todo está listo, se oprime el botón de guardar y la información automáticamente queda registrada.

Una vez se termina ese paso la siguiente opción en el Menú de inicio queda desbloqueada.

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En la de nición de número de torre/manzanas lo único que hay que hacer es seleccionar el pre jo (Que puede ser torre o manzana) y en la segunda casilla se debe poner la cantidad de entidades de ese pre jo en el proyecto. Como en el caso que se esta usando solo se tiene una torre, se pone “1”.

En este paso, se debe de nir el número de torres o manzanas que tiene el proyecto. Esta connotación se pone debido a que cada torre o manzana tendrá diferentes periodos de construcción, ventas y amortizaciones tanto en función del cronograma del proyecto como en función del tamaño y por lo tanto unidades de vivienda que tiene cada uno.

Paso 6. De nición de número de grupos y sus pisos

Advertencia: Para agregar más torres o manzanas solo hace falta poner nuevamente el número a sumar y guardar los cambios. En el caso de la resta funciona igual pero se debe poner el número negativo.

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Una vez se ha completado toda la información sobre los tipos de edi cios por piso, el usuario tiene que ingresar los costos por m² del proyecto que serán usados en el modelo nanciero.

Este paso es la culminación de los dos pasos anteriores. En él se le pide al usuario la información pertinente de cada torre (o manzana) asociada al número de apartamentos por piso. Tenga en cuenta que si se tiene más de un tipo de apartamento registrado, el usuario tendrá que de nir el número de apartamentos de cada tipo en cada piso.

Paso 7. De nición de pisos por grupos

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Una vez se oprime el botón desde la interfaz del inicio aparece el siguiente formulario:

El primer dato que se debe poner es el número de pisos de la torre que se esté modi cando, una vez se presiona aceptar, los datos quedan guardados. Inmediatamente se activa el siguiente formulario en el cual se ingresan los unidades por piso de dos maneras, la primera en donde se establece que son las mismas cantidades por cada piso.

El proceso es como sigue, primero se selecciona la torre o manzana con la que se quiera empezar, una vez se selecciona, esta queda bloqueada hasta que todos los datos sean ingresados y guardados correctamente (Aunque si se desea volver a la interfaz inicial se puede oprimir cancelar).

En este ejemplo sólo aparece un tipo debido a que sólo se tiene un tipo.

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La segunda forma es la de poner manualmente la cantidad de unidades de cada diferente tipo, dado que se hace piso por piso, para que la información quede registrada se tiene que poner la cantidad total seleccionando cada piso y en cada caso oprimir “Guardar cambios”.

Una vez el usuario termine, el programa le avisa que se han guardado los cambios y así, el piso que se haya guardado no vuelve a aparecer. De esta forma, si se terminan todos los pisos de un edi cio o se terminan todos los edi cios parecerán los siguientes mensajes, respectivamente:

Es importante entender que en el caso de tener más de un tipo de unidad residencial, estos aparecerán uno debajo del otro y en cada uno de los casos se llenará la información pertinente. Por ejemplo, en muchos proyectos inmobiliarios no hay edi cios en el primer piso, en ese caso se debe usar la opción manual y en el piso 1, poner que hay 0 en cada uno de los tipos de aptos que se tengan.

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Como último paso en ese numeral, la interfaz le preguntará al usuario al respecto del precio del metro cuadrado y como en el caso anterior habrán dos casos, uno en donde independiente la altura el precio del m² es el mismo y otro en donde el usuario o puede poner manualmente, esto con el n de que en algunos proyectos el costo aumenta a medida que se va subiendo en altura. En el caso del ejemplo el precio es constante por piso con un valor de $5.200.000.

En la derecha se encuentra la opción manual, como en este caso es el mismo precio para todos los pisos, la información es la misma. En la izquierda arriba se ve como se ve la interfaz antes de seleccionar una opción y abajo de esta se ve cuando uno pone que el precio es el mismo para todos los pisos.

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El décimo punto es uno de los puntos más importantes. Según como se de nan los diferentes casos (positivos, negativos, etc) la estructuración nanciera tendrá o no sentido, por lo tanto se recomienda una investigación acerca de las ventas esperadas en proyectos similares para no cometer cálculos erróneos.

Cuando se habla de “De nición de ventas” se habla de como se prevén las ventas de las unidades de vivienda, lo cual va a variar en función de cada torre y adicional de cada tipo de unidad de vivienda creada. El programa simpli ca el orden de venta asumiendo que las unidades en pisos superiores son las primeras en ser vendidas.

Paso 8. De nición de ventas

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Normalmente lo mejor es realizar dos modelos o casos, uno positivo y otro negativo, el upside y el down side, esto debido a que se tiene la perspectiva global de lo bueno y lo malo.

Como se dijo, el primer paso es la creación de cuantos escenarios se deseé, mientras que el número mínimo es uno. Es importante entender que por cada escenario que se cree, se tendrá que meter toda la información siguiente de manera independiente para cada caso.

Para este caso se han de nido dos escenarios, como se ve, uno será positivo y otro negativo. El cómo se de ne un escenario positivo, negativo o neutro, depende ya de los datos que se tengan del proyecto y sobre las proyecciones que se esperen del mismo. Cuando se han cambiado los nombres de todos los casos creados, se procede a la realización de cada uno de los casos:

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Cuando se crean los patrones de ventas se crearon dos formas de hacerlo, una en la cual se pone mes a mes cuantas unidades se venden (Ingresar manualmente) o la otra opción por medio de un patrón, la decisión de cual usar queda en las manos del usuario.

Parecido al caso de la asignación de unidades de vivienda de las torres, en cada una de las torres o manzanas creadas, por cada tipo de unidad de vivienda se podrá hacer un patrón de venta (Por ejemplo una tipología de apartaestudio se podría vender más rápido que una multifamiliar) por lo tanto por cada torre y por cada tipo de unidad de vivienda que posea tal torre se podrá hacer una distribución asociada a las ventas como el usuario lo considere pertinente.

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Lineal

En el programa se de nieron 4 tipos de patrones, estos son: Lineal, Con gradiente, Probabilistico uniforme y Probabilistico normal. El primero, “lineal”, es un patrón de ventas lineales, en donde se asume que cada mes se vende el mismo número de unidades. El segundo, “Con gradiente” funciona con un valor inicial, un valor de cambio y un valor límite, este patrón de ventas se usa cuando se espera que hayan ventas de manera incremental hasta llegar a un máximo. El tercero, “Probabilistico uniforme”, funciona a partir de un valor máximo y otro mínimo, este patrón se recomienda para cuando hay incertidumbre extrema sobre las ventas. Y por último, “Probabilistico normal”, funciona a partir del valor de la media y de la varianza y se distribuye según una distribución normal. A continuación se muestra el comportamiento de cada uno de estos.

El último o en algunos casos, los últimos meses, pueden llegar a salirse del patrón cuando las unidades de vivienda que quedan son pocas, en el ejemplo, en el último mes hay 6 unidades en vez de 10, esto se debe a que como son 96 en total, no hay forma de que se vendan más de las que existen.

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Con gradiente

Probabilistico uniforme

Note que en este caso nunca se llegó al valor límite y como pasó en el caso anterior, en el último mes se vendieron una cantidad atípica en función del patrón.

En este patrón es importante entender que al ser un modelo de números aleatorios, si uno lo hace una vez, la probabilidad de que ese mismo patrón se repita es muy baja. Cada vez que se generan los resultados van a ser diferentes. .

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Probabilistico normal

Una vez el usuario ha terminado de poner la información resultante de cada uno de sus casos (O caso si solo esta haciendo uno). Queda solo un paso para terminar la de nición de ventas y es la información de los porcentajes de la subrogación, la cuota inicial, la cantidad de cuotas iniciales y el mes de entrega de las unidades de vivienda inicial.

De esta forma, se debe entender que en términos de cuotas y subrogación, la información que se pone aplica para todas las unidades de vivienda sin importar si están en varias torres. Sin embargo para la información de la entrega de las unidades, la interfaz pide esta información por cada torre o manzana que se haya creado.

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En este ejemplo se usa la información que se ve en las imágenes de arriba, pero cada proyecto es diferente, en este punto tanto en temas de cuotas y suborgaciones como en los meses de entrega de las unidades, ya se debe tener una plani cación previa de tiempos de obra para que la información sea correspondiente con un análisis de tiempos.

Al nal de esta parte el programa hará todos los cálculos pertinentes al ujo de caja de los ingresos/ventas. El resultado de esto será en la pestaña de resumen, en donde se verá la información general de todos los casos.

Si se tuviesen más de una torre o alguna manzana, en el momento de poner continuar, permanece en el mismo formulario hasta que se complete la información total del proyecto.

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A continuación se muestra el resultado de los pasos anteriores.

Resumen de ingresos

En esta sección se visualizará como queda el resultado de un proyecto genérico.

Paso 9. Reporte de ventas

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Casos (Negativo)

Info general

Número de ventas y fechas en las que se hacen por piso.

Número de ventas acumuladas y fechas en las que se hacen por piso.

Ingresos de cuotas iniciales

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En este paso se de nen todos los costos jos del proyecto, la información que requerirá en la aplicación es el monto del costo jo, el mes de inicio del costo y la duración del mismo.

Debido a que son costos generalmente asociados a la obra y a su construcción, se asume que son costos que permanecen durante toda su duración sin interrupciones.

Los costos jos vienen con los costos jos predeterminados que existen, sin embargo en la opción “Agregar otro costo Directo”

Paso 10. Registro de costos directos

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En este paso solo se agrega el rubro, para asociarle un costo y una fecha se debe hacer el conducto explicado en la página anterior.

Los costos indirectos a diferencia de los costos directos pueden llegar a variar en sus tipos, y dentro de cada tipo hay varias categorías, por ello para los costos indirectos se han dejado varias modalidades para el usuario.

En este momento se encuentran 5 rubros disponibles en el ámbito de costos indirectos, esos son: Lote, promoción y ventas, diseño y estudios, impuestos y otros. Cada uno de estos rubros tiene unos costos indirectos asociados. Similar a los costos directos, si se desea agregar un costo indirecto a uno de los rubros se puede hacer fácilmente con uno de los botones disponibles.

En caso de que el costo directo que desea agregar no exista, se puede oprimir el botón de “Agregar otro costo directo” y aparecerá la pestaña de “Escoja el Costo Directo” como los costos que ya existen.

Paso 11. Registro de costos indirectos

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El primer paso para el registro de los costos indirectos es la selección del rubro principal, segundo el costo indirecto asociado al rubor y una vez se han elegido ambos elementos se desbloquea la opción de “Forma de distribución”. Como se ve hay 3 opciones, uniforme, manual y con atributo. A continuación se explica cada una.

La distribución uniforme es la más sencilla de todas, simplemente se pone el costo total, el mes de inicio y la duración.

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El método uniforme es para costos indirectos que son continuos y distribuidos proporcionalmente.

El método manual se puede usar básicamente para cualquier costo, sin embargo es mejor par costos que son variables mes a mes y que no son tan largos.

El manual se podría entender como el más versátil, puesto que se pueden poner distintos valores por mes, incluido valores de 0$, sin embargo debido a que se tiene que hacer todo uno por uno, puede convertirse en un proceso largo.

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Como última opción de distribución de costos esta la “Con atributo” la cual se hace debido a que generalmente hay muchos costos indirectos asociados con ventas, diseño y construcción que están basados en los ingresos o costos directos de la obra y para ahorrarle al usuario la necesidad de calcularlos, el programa lo puede hacer el mismo con solo que le digan el tipo de atributo y el porcentaje sobre tal atributo.

La última opción,por atributo es tal vez la más compleja. Esta lo que permitirle al usuario es asignar costos indirectos sobre atributos del modelo, particularmente sobre un porcentaje de los costos directos como también costos sobre las ventas.

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Por último en la misma opción se puede elegir pagos periódicos, en donde se pone el mes de inicio, el tipo de periodicidad (Cada 3 meses, o cada año) el valor que tiene cada periodo y por último pregunta si es hasta el nal del proyecto o si se tiene una cantidad nita de meses en donde tal costo existe.

Este tipo de patrón es bueno para usarse en caso de pagos periódicos como pueden ser impuestos, algunos costos scales o cualquier tipo de costo que sea contante, pero no sea mensual.

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Cómo último paso de registro de información se tiene el ámbito de la nanciación del proyecto.

Paso 12. Financiación del proyecto

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En este programa se han puesto dos formas de nanciamientos, una por medio de aportes de socios y la otra por medio de crédito constructor. Ambos métodos pueden ser usados y cada uno de estos tienen unos parámetros que se deben de llenar para que toda la información quede consignada.

Es importante que se entienda que una vez se entre a esta parte, la opción de agregar nuevos costos directos será bloqueada. Ahora las opciones dentro de los aportes de socios son dos, uno es un cálculo automático desde el inicio hasta llegar al punto de equilibrio o la otra opción es el mes desde el cual hay tales aportes hasta el mes deseado por el usuario. En el caso del crédito constructor la información que se requiere es unicamente la tasa de intereses que cobra dicho préstamo cada mes. La forma en la que funcionan los cálculos de los montos adeudados son sencillos, el programa hace el cálculo para que el ujo de caja no sea negativo y se encarga de generar las deudas necesarias para que esto pase.

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Para nalizar todo el proceso, lo único que hace falta hacer es oprimir el botón de generación de ujos de caja, el programa hace lo demás. Una vez termine el calculo se crearan pestañas por cada escenario, y al nal de cada pestaña están los ujos de cada parte involucrada.

Paso 13. Generación de los ujos de caja

Para este último paso se deben por un lado tener TODOS los costos directos e indirectos del proyecto, una vez se oprima el botón no habrá vuelta atrás. Segundo se deberá permitir el cálculo iterativo, de lo contrario el programa no podrá funcionar adecuadamente.

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REFERENCIAS Y BIBLIOGRAFÍA

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Berk, J. D. (2009). Fundamentals of corporate nance. Boston: Pearson Prentice Hall.

Garcia, I. (28 de Febrero de 2018). Economía simple. Obtenido de https://www.economiasimple.net/glosario/subrogacion

Ramos Salazar, J. (2015). Costos y presupuestos en edi caciones. Lima: Macro.

Serrano Rodrí guez, J. &. (2010). Matemá ticas nancieras y evaluació n de proyectos (2a ed.). Bogotá: Uniandes.

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Villarreal, J. (2013). Ingenierí a econó mica (1a ed.). Bogotá: Pearson.

REFERENCIAS Y BIBLIOGRAFÍA

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