MANUAL PARA INVERTIR EN BIENES RAÍCES COMO UN EXPERTO · 2020. 11. 2. · De hecho, de acuerdo con...

CASH FLOW SEMANALRobert Kiyosaki

MANUAL PARA INVERTIR EN

BIENES RAÍCES COMO UN EXPERTO

CASH FLOW SEMANAL

MANUAL PARA INVERTIR EN BIENES

RAÍCES COMO UN EXPERTO

Robert Kiyosaki

2020

ÍNDICE

MÓDULO 1: Comienzo 9

Conceptos clave

¿Cuáles son los tipos de ingresos que existen?

Opciones para invertir en bienes raíces

MÓDULO 2: Elabora un plan 15

Conceptos clave

¿Seguro, cómodo o rico?

Tu plan – Objetivos financieros e inmobiliarios

Tu ingreso pasivo mensual

Tus gastos mensuales

Tu cash flow mensual

Tu meta de ingresos pasivos

Porcentaje de ingreso pasivo que proviene de bienes raíces

Tu objetivo de ingreso generado por bienes raíces

Tu cronograma

MÓDULO 3: Encuentra la propiedad ideal 23

Conceptos clave

¿Por dónde empezar?

Definir tus propios criterios

¿Cómo pagarás la propiedad?

Búsqueda de propiedades y ofertas

MÓDULO 4: El análisis de las propiedades 35

Conceptos clave

¿Cómo distingues un buen negocio de uno malo?

Conocimientos básicos sobre las proformas

Cómo se analiza una proforma

Clasifica las diferentes oportunidades

¡Hagamos un acuerdo!

Es hora de hacer algunas preguntas

Haz una oferta y asegúrate la propiedad

MÓDULO 5: El acuerdo 53

Conceptos clave

El ABC de los acuerdos

¿Cómo hacer una oferta?

¿Qué son las contingencias?

¿Qué sigue una vez que presentas la oferta?

Consejos para una buena negociación

MÓDULO 6: Financiamiento del acuerdo 61

¿Cómo consigues un préstamo?

Términos importantes relacionados al financiamiento

¿Quién presta dinero? Información básica sobre el financiamiento

Los tipos de préstamos hipotecarios más habituales

Préstamos hipotecarios convencionales: algunas ventajas y desventajas

¿Cómo encuentro un prestamista? Ir de compras por un préstamo convencional

Cuando comiences la búsqueda, ten en cuenta estos dos puntos importantes:

¿Cómo califico para un préstamo? – Los tres criterios principales

¿Qué documentos debes tener?

8

CASH FLOW SEMANAL • 2020

MÓDULO 7: Cierre de la operación inmobiliaria 83

Conceptos clave

¿Qué tienes que saber sobre el cierre de la operación?

Preparación previa al cierre de la operación

¿Cuáles son los costos de cierre de una operación inmobiliaria?

El día del cierre

Qué deberías llevar:

El vendedor lleva:

¿Deberías ir con tu abogado?

¡No puedo leer todos estos documentos!

MÓDULO 8: Administración de la propiedad 93

Conceptos clave

¿Cómo evitas las situaciones engorrosas?

Mantente al tanto del estado financiero de tus propiedades

Unir todas las partes

Inversor Global | 9

MÓDULO 1: Comienzo

Conceptos clavePatrimonio: según la definición de Buckminster Fuller,

equivale a la cantidad de días que puedes sobrevivir sin tra-

bajar, manteniendo el mismo nivel de vida.

Cash Flow: es el diferencial que obtienes entre el dinero

que entra a tus bolsillos en forma de ingresos y el dinero que

se va en forma de gastos. Las inversiones pueden generar flu-

jo de ingresos o cash flow, tanto positivo como negativo.

Ganancia de capital: es el diferencial entre el precio al que

compras una inversión y el precio al que la vendes, menos lo

que hayas gastado en hacerle mejoras.

Activo: es cualquier instrumento que genera dinero para ti,

sin importar si trabajas o no. Entre los activos se incluyen los

bienes inmuebles, las empresas y los activos en papel, tales

como las acciones, los bonos y los fondos de inversión.

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Pasivo: se refiere a algo que te quita dinero de los bolsillos.

Los pasivos incluyen deudas de la tarjeta de crédito, hipote-

cas, préstamos para comprar automóviles y préstamos estu-

diantiles, entre otros.

Bienes raíces: tierra e inmuebles.

Apalancamiento: consiste en hacer más con menos. En

el mundo de los bienes raíces, pedir dinero a un prestamista

para comprar una propiedad es una forma de apalancar una

inversión. Pones una pequeña parte para el pago inicial, pides

prestado el resto del dinero y compras una propiedad entera.

Estado financiero: es un documento detallado de los in-

gresos y los gastos para un período de tiempo determinado,

y de los activos y los pasivos para un momento en particular.

Tanto los individuos como las propiedades y las empresas tie-

nen sus propios estados financieros.

¿Cuáles son los tipos de ingresos que existen?

Existen tres categorías de ingresos, que no se generan de la

misma manera cuando se trata de hacer crecer tu patrimonio.

Ingreso laboral: es el dinero que recibes por tu trabajo, tan-

to si eres un empleado en relación de dependencia, como si

Inversor Global | 11


eres un médico. Por definición no puede generar riqueza por-

que tú estás haciendo el trabajo, no tu dinero.

Ingreso de cartera: son los ingresos que recibes por los ac-

tivos en papel, como acciones, bonos, fondos de inversión, et-

cétera. El interés que ganas por un bono o los dividendos que

recibes por acciones se denomina ingreso de la cartera de in-

versiones. Si bien puede generar riqueza, la desventaja es que

en la mayoría de los casos tienes poco (o nulo) control sobre el

activo.

Ingreso pasivo: es el dinero que consigues con los nego-

cios que tienes pero en los que no trabajas o del alquiler de

tus inversiones inmobiliarias. Tiene ventajas impositivas y de

otro tipo en comparación con el ingreso laboral y el de la car-

tera de inversiones que le convierte en una excelente forma

de generar riqueza.

Opciones para invertir en bienes raícesLos bienes inmuebles te permiten hacer crecer tu patrimo-

nio de diferentes maneras.

A continuación, se explican cuáles son esas maneras y

cuáles son las que recomendamos para tal fin.

12


1. 1. ¿Cash flow o ganancias de capital?

La respuesta es cash flow a largo plazo, con la posibili-

dad de obtener ganancias de capital en el futuro. El flujo de

ingresos pasivos supone que conservarás la propiedad para

cosechar los beneficios del cash flow que recibirás en forma

regular; las ganancias de capital se obtienen al vender una

propiedad a un precio mayor al que pagaste cuando la com-

praste.

Algunos inversores compran propiedades solo para remo-

delarlas y venderlas, y así, obtener ganancias de capital. Tanto

el cash flow como las ganancia de capital son buenos mé-

todos para generar ingresos con las inversiones inmobiliarias

y ambas tienen lugar en la cartera de un inversor en bienes

raíces.

Sin embargo, para el inversor cuyo objetivo es conseguir la

libertad financiera que permite vivir del ingreso pasivo, reco-

mendamos optar por el cash flow sin lugar a dudas.

2. 2. ¿Comprar y mantener, o comprar y enseguida vender?

Comprar y mantener. Es una forma comprobada de volver-

se infinitamente rico. Si compras una propiedad a buen precio,

te la quedas y la administras con inteligencia, esta estrategia

puede generar un buen ingreso pasivo y constante todos los

meses.



Además, si con el tiempo el valor de la propiedad se apre-

cia, no solo te proporciona una fuente de cash flow mensual,

sino que también te permitirá obtener ganancias de capital si

la vendes. Y como si esto fuera poco, ¡los inquilinos estarán

pagando tu préstamo!

Comprar y enseguida vender también es una buena prácti-

ca, porque para obtener una ganancia por esa propiedad a ve-

ces ni siquiera tienes que poner tu propio dinero para el pago

inicial.

Pero recuerda que luego tienes que poner esa ganancia

a trabajar de nuevo para generar cash flow. Consulta con un

contador especializado en cuestiones impositivas para ver

cuál es la mejor estrategia de inversión para ti.

3. 3. ¿Poner tu propio dinero o no?

Recuerda que las palabras mágicas son cash flow. En reali-

dad es una cuestión de equilibrio. Quieres conseguir el mayor

retorno posible con tu dinero, pero también quieres apalan-

carlo. Por ejemplo, si recién estás comenzando y solo cuentas

con una pequeña cantidad de dinero para invertir, entonces la

inversión que con mayor apalancamiento (la menor cantidad

de dinero propio invertido) te permita obtener un flujo de in-

gresos pasivos positivo seguramente sea la mejor opción para

ti en ese momento.

14


Si cuentas con mucho dinero para invertir igual querrás

apalancarlo de manera eficiente, pero es probable que es-

tés dispuesto a invertir una mayor cantidad para conseguir un

cash flow significativo mensual por tu inversión. Todo depende

del plan financiero que tengas.


MÓDULO 2: Elabora un plan

Conceptos claveLibertad financiera: eres libre financieramente cuando tu

cash flow es igual o superior a tus gastos mensuales. A esta

altura ya lograste salir del laberinto; ya no tienes que trabajar

para conseguir dinero porque tu dinero trabaja para ti.

Regla de 100-10-3-1: por cada propiedad que termines

comprando, deberías esperar que ocurra lo siguiente:

Mirar 100

Presentar una oferta para 10

Conseguir que te acepten 3

Comprar 1

16


¿Seguro, cómodo o rico?Una vez que hayas completado el Módulo 2, sabrás en

dónde estás parado financieramente hablando. Estarás listo

para establecer objetivos financieros para tus inversiones in-

mobiliarias y para trazar un plan que te permita lograrlos.

En esta sección, calcularás la meta de cash flow que te

propones conseguir y tendrás un cronograma detallado para

lograr objetivos clave.

En las siguientes secciones, calcularás la cantidad de in-

gresos que necesitarás que generen tus bienes raíces para

poder vivir de la manera que decidas hoy: seguro, cómodo o

rico.

Esos cálculos se harán de acuerdo a tus gastos y los linea-

mientos de ingresos pasivos mensuales, que se encuentra a

continuación.

Apenas para vivir: USD 2.500 o menos.

Seguro (clase media): USD 2.500 a USD 5.000.

Cómodo (próspero): USD 5.000 a USD 10.000.

Rico: USD 10.000 a USD 100.000.

Recuerda que solo son categorías generales para tu plan

de inversión en bienes raíces. Tienes que ser realista y elabo-



rar un plan de acuerdo a tu situación financiera actual y a dón-

de quieres llegar en el futuro. Tus objetivos pueden estar por

debajo o por encima, simplemente utilízala estos parámetros

como puntos de referencia.

De hecho, de acuerdo con Robert Kiyosaki existe una ca-

tegoría más: ultrarrico. En ella, los ingresos pasivos son supe-

riores a un millón de dólares al año.

Tu plan – Objetivos financieros e inmobiliarios

Recuerda que los bienes raíces tienen una gran ventaja

sobre la mayoría de las otras inversiones. A medida que la in-

flación, los impuestos y los seguros aumentan, también po-

drás aumentar los alquileres que cobras para compensar esos

gastos.

El plan para invertir en bienes raíces es muy sencillo: tienes

que seguir la regla de 100-10-3-1. Sin importar cuál sea el tipo

de inversión inmobiliaria que te interese, tendrás más éxito (y

tu cash flow aumentará enormemente) si tienes esta regla en

mente.

18


¿De qué se trata la regla de 100-10-3-1? Por cada propie-

dad que termines comprando, deberías esperar que ocurra lo

siguiente:

Mirar 100

Presentar una oferta para 10


Comprar 1

¿Seguro, cómodo o rico?

Tienes que decidir cuál es tu meta en este momento, pero

ten en cuenta que esto es un proceso y si recién estás empe-

zando, terminarás atravesando las tres etapas. Los cálculos se

basan en los siguientes objetivos:

Seguro: Ingreso pasivo de aproximadamente entre

USD 2.500 y USD 5.000.

Cómodo: Ingreso pasivo de aproximadamente entre

USD 5,000 y USD 10.000.

Rico: Ingreso pasivo de por lo menos USD 10.000.

Tu ingreso pasivo mensualDebes definir cuál es el ingreso total que percibes todos

los meses. Puedes elaborar un estado financiero para ello.



Tus gastos mensualesDebes definir cuál es el gasto fijo total que percibes todos

los meses. Puedes elaborar un estado financiero para ello.

Tu cash flow mensualResta los gastos y los ingresos. El diferencial o excedente,

es el cash flow libre del que dispones por mes.

Tu meta de ingresos pasivosSeguro: si tu cash flow refleja un resultado negativo, esa

cifra es la cantidad adicional de ingresos pasivos que necesi-

tarás para llegar a cubrir los gastos (sin ganar dinero). O réstale

por lo menos USD 2.500 (o un máximo de USD 5.000) a tu cash

flow si tu objetivo actual es vivir seguro.

Cómodo: réstale por lo menos USD 5.000 (o un máximo de

USD 10.000) a tu cash flow si tu objetivo actual es vivir cómodo.

Rico: réstale por lo menos USD 10.000 (o tanto como a ti te

parezca) a tu cash flow si tu objetivo actual es ser rico o ultrarrico.

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Porcentaje de ingreso pasivo que proviene de bienes raíces

Ingresa un número estimado de la cantidad de ingresos pa-

sivos que quieres obtener con tus inversiones en bienes raíces.

Ten en cuenta que las otras fuentes de ingresos incluyen

a los ingresos que produce una empresa, las regalías y los in-

gresos generados por otras inversiones.

Tu objetivo de ingreso generado por bienes raíces

Multiplica tu objetivo de ingresos pasivos por el porcenta-

je. Esa es la cantidad de ingreso que quieres obtener al invertir

en bienes raíces. Utiliza ese número como guía para decidir en

qué tipo de propiedades invertir.

Tu cronogramaEstablecer un cronograma para lograr los objetivos de in-

versión inmobiliaria es tan importante como definir esos obje-

tivos. Tienes que planificar para mantenerte motivado y para

marcar el progreso, a medida que vayas aproximándote a lo-

grar tu primer acuerdo inmobiliario.



Define una fecha para comenzar. Luego, deberás dejar que

pasen entre tres y diez años para lograr el objetivo de ingreso

pasivo que te hayas propuesto; eso dependerá de cuán am-

bicioso seas.

No te olvides de que ese es tu objetivo general y que pro-

bablemente necesites hacer algo más que invertir en una sola

propiedad.

Debajo, define cuándo debes lograr la primera compra (o

la siguiente si ya comenzaste a invertir en el sector).

¡Comienza hoy mismo a mirar propiedades! La práctica es

la mejor manera de aprender.

Establece objetivos semanales relacionados con tu for-

mación, como leer, asistir a conferencias, hablar con personas

clave, entre otros.

Revisa tus objetivos semanalmente.

Empieza a formar tu propio equipo hoy mismo.

Establece objetivos semanales para los pasos que tienes

que dar para crear un buen equipo de asesores inmobiliarios.

Revisa esos objetivos con la misma frecuencia.


MÓDULO 3: Encuentra

la propiedad ideal

Conceptos claveA refaccionar: una propiedad que necesita restauraciones.

Venta por dueño directo: el dueño de una propiedad la

vende directamente sin la intervención de los servicios de un

profesional inmobiliario.

Porcentaje de unidades desocupadas: un número que repre-

senta el porcentaje anual de unidades sin alquilar o el porcentaje

de tiempo que una unidad permanece vacía durante el año.

Leyes y códigos de zonificación: las normas que regulan el

uso del terreno, la densidad de población, y el uso y tamaño

de las construcciones. Las establecen los gobiernos locales y

suelen modificarse a medida que los barrios o comunidades se

desarrollan. Es posible solicitar cambios o permisos especiales.

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¿Por dónde empezar?Ya definiste tus objetivos monetarios y el cronograma. Aho-

ra estás listo para comenzar a buscar propiedades. ¿Pero qué

estás buscando exactamente? ¿Y dónde encontrarlo? En esta

sección, aprenderás a contestar esas preguntas.

En primer lugar, tienes que definir qué tipos de propieda-

des son apropiadas para tu plan. Verás que las pautas más im-

portantes de acuerdo con Robert Kiyosaki pueden aplicarse

a cualquier situación, pero aprenderás a definir otros criterios

basados en tus circunstancias y objetivos particulares.

Luego recibirás información sumamente práctica acerca

de dónde encontrar aquellas propiedades que encajen con

tus metas. Te presentaremos algunos consejos básicos. A lo

largo del proceso, ten siempre presente que la regla de 100-

10-3-1 es fundamental. Es tan importante que se repite una y

otra vez:

Por cada propiedad que termines comprando, deberías

esperar lo siguiente:

Mirar 100

Presentar ofertas para 10


Comprar 1



Al finalizar esta sección, darás un gran paso hacia la com-

pra de tu primera inversión inmobiliaria: ¡comenzarás a hacer

el primer listado de 100 propiedades!

Definir tus propios criteriosLas dos cosas más importantes para tener en cuenta acer-

ca de las propiedades son el cash flow y la apreciación. Más

allá de la cantidad de experiencia, esos siempre deberían ser

los criterios principales.

Presta atención a las áreas que parecen prometedoras. En

general, los bienes raíces tienden a apreciarse con el tiem-

po, pero querrás descubrir áreas que se aprecien incluso más.

Una buena idea en este sentido es no limitar la búsqueda a

zonas residenciales, sino expandirla también a los alrededo-

res de zonas comerciales.

¿Están abriendo negocios nuevos o de categoría en la

zona?

¿Se están construyendo edificios de oficinas o hay empre-

sas mudándose allí?

Esas pueden ser señales de que un barrio está mejorando

o está teniendo más demanda, y tú podrías estar en un mer-

cado en auge desde el comienzo.

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Lee las siguientes preguntas y respuestas, y luego arma

una hoja de trabajo de Criterios Básicos con esta información.

¿Cuál es el tipo de propiedad indicado para ti?

Empieza de a poco. La primera propiedad que compres

puede ser una pequeña: una vivienda familiar única, un dú-

plex o un tríplex. Los errores forman parte del proceso y de-

bes saber que los cometerás. Con cada error, te vuelves más

inteligente y la siguiente inversión se torna más sencilla. Por lo

tanto, equivócate con las propiedades pequeñas, aprende de

esos errores y luego pasa a propiedades más grandes.

Ese es otro motivo por el que querrás propiedades que ge-

neren un cash flow positivo: Esos ingresos pueden amortiguar

los errores que cometas en el camino.

Quédate en las cercanías de tu casa. Idealmente, busca

propiedades para alquiler que se encuentren cerca de donde

vives. Eso te hará las cosas más sencillas, ya que puedes dar

un paseo por el barrio y ver si hay nuevas propiedades en el

mercado, mirar los precios de venta y los precios de comprar,

hablar con los vecinos y mantenerte informado sobre lo que

sucede en el mercado que te interesa.

Establece tu cash flow tan pronto como puedas.

Tu objetivo es lograr un flujo de ingresos pasivos positivo,

idealmente desde el primer día. En algunas ocasiones, ten-



drás que avanzar un poco antes de que el dinero comience a

fluir, pero de todas formas el cash flow positivo tiene que ser

tu prioridad.

Mantén la propiedad siempre y cuando produzca una en-

trada de ingresos razonable. O hasta que se aprecie y puedas

venderla y transferir la ganancia a una propiedad más grande,

con un cash flow aún mejor. Según Robert Kiyosaki las mejo-

res inversiones son aquellas que permiten que el cash flow se

mantenga año tras año.

Entonces, ¿qué tipos de propiedades pueden ayudarte a lo-

grar estos objetivos?

Si recién estás comenzando, querrás buscar principalmente

con fines residenciales que sean tríplex como tamaño máximo.

Si ya comenzaste a invertir y estás listo para tener más pro-

piedades, es posible que sea hora de pasar a cuádruplex o

incluso, a un edificio de departamentos pequeño.

A medida que vayas teniendo más confianza en tu plan,

rápidamente pasarás a propiedades más grandes.

¿Cuánto puedo gastar?

Tienes que definir un rango de precios para tus inversiones

inmobiliarias, que incluya la cantidad de dinero que tengas

disponible para el pago inicial.

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En primer lugar, decide cuánto puedes poner como inicial.

Para una estimación aproximada del rango de precios, mul-

tiplica esa cantidad por 10, con lo cual se asume que el 10%

será para el pago de la seña.

Perfectamente podrías poner más o menos del 10 % de

inicial, pero es una buena forma de estimar tu meta. Ahora,

calcula el 20 % o 30 % hacia arriba y hacia abajo de la meta

para definir tu rango.

Nota: no te límites exclusivamente por el precio. Y

nunca rechaces una buena inversión con la excu-

sa de no poder pagarla. Te sorprendería lo creativo

que uno se vuelve para conseguir el dinero si la

oportunidad es muy buena. En ocasiones, no te-

ner el dinero te hace más inteligente porque tie-

nes que pensar otras formas de conseguir lo que

te hace falta.

¿Cuánto estás dispuesto a pagar por una propiedad para

refaccionar?

Para encontrar buenas ofertas, debes aprender a mirar

más allá de lo evidente.



A veces, aquellas propiedades a las que sin lugar a dudas

hay que refaccionar pueden volverse estupendas oportunida-

des, siempre y cuando el precio sea correcto.

Sin embargo, cuando recién estás comenzando a inver-

tir en bienes raíces, es posible que no tengas el tiempo o no

cuentes con el dinero por adelantado para hacerte cargo de

esas refacciones y reparaciones.

Entonces, lo que estás buscando son propiedades que

solo necesiten pequeñas mejoras estéticas que cuesten poco

dinero, como por ejemplo, limpiar el patio, pintar o cambiar el

refrigerador por uno nuevo.

A veces, una pequeña inversión (menor a USD 1.000) pue-

de sumarle mucho valor potencial a un inmueble y te permite

aumentar el precio del alquiler de la propiedad.

Además, ten en cuenta la antigüedad cuando pienses en

hacer renovaciones.

Las propiedades más viejas suelen requerir más trabajo.

¿Cómo pagarás la propiedad?No está mal que ya empieces a pensar en cómo financia-

rás esta inversión. Veremos el tema en detalle en otro módulo,

30


pero por ahora simplemente tienes que comenzar a conside-

rar las posibles fuentes de financiamiento.

Fíjate las siguientes fuentes de financiamiento:

Bancos locales, empresas de préstamos hipotecarios y

sociedades de ahorro y préstamo.

Fondos privados de inversión.

Hipotecas asumibles.

Financiamiento por parte del dueño.

Búsqueda de propiedades y ofertasEspecialmente cuando estás comenzando en el mundo

de los bienes raíces, no se puede reemplazar el hecho de salir

en busca de propiedades.

Es la mejor forma de conocer realmente la esencia del

mercado en el que te estás metiendo y de detectar tenden-

cias de las que podrías sacar provecho.

También es una buena manera de encontrar un agente in-

mobiliario.

Cuando mires los carteles que indican se vende, toma nota

de los nombres de los agentes inmobiliarios que más se repi-

tan. Ellos son los que más sabrán acerca de la zona en la que

estás interesado.



Comienza por tu propio barrio o uno muy cercano, así pue-

des recorrerlo una y otra vez.

Al comenzar la búsqueda, ten en cuenta las siguientes re-

comendaciones. Te ayudarán a centrar el foco.

Explora la zona

Es muy importante que recorras personalmente la zona.

Sal a correr, camina o pasea en auto frecuentemente por los

barrios que estés considerando. Presta atención a cualquier

cambio que notes y especialmente a los carteles de se ven-

de ¿Qué tan rápido aparecen y desaparecen? ¿Quiénes son

los agentes más populares? Habla con la gente que vive allí y

pregúntales. Sus respuestas podrían sorprenderte.

Examina el periódico local

Empieza con la sección de inmuebles de la edición de los

domingos. Lee los anuncios con la mirada puesta en elegir

áreas con cierto potencial. Compara los rangos de precio y el

valor de los alquileres en los diferentes barrios. Esa compara-

ción te ayudará a identificar zonas o barrios que parecen ser

prometedores.

También puedes hacer este mismo ejercicio con los sitios

online de venta y alquiler de propiedades.

32


Habla con profesionales del negocio inmobiliario

Una vez que hayas identificado un mercado, reúnete con

diferentes profesionales inmobiliarios que hagan negocios en

esa zona y analiza el mercado con ellos. No solo sabrán qué

es lo que está disponible, sino que también te darán una idea

acerca de los precios y las condiciones actuales del mercado.

Comunícate con la cámara de comercio local

Todas las cámaras de comercio realizan estudios que brin-

dan información acerca de las obras planificadas para el futu-

ro, tanto públicas como privadas. Esto puede ser muy valioso

cuando estás analizando posibles cambios y crecimiento de

un barrio.

Identifica agencias gubernamentales y funcionarios que puedan ofrecerte ayuda

La burocracia gubernamental puede ser enloquecedo-

ra, pero tienes que conocer un poco las leyes que regulan el

mercado de alquileres en la zona que elijas y las que afec-

tan al mercado inmobiliario en general. Tómate el tiempo para

averiguar qué agencias gubernamentales locales y estatales

regulan la industria inmobiliaria en esa zona. Siempre que ten-

gas dudas, consulta con un abogado.



También busca asociaciones o clubes locales de inversión

inmobiliaria.

Investiga las leyes de zonificación

Ponte en contacto con la comisión local de planificación y

zonificación.

Podrán brindarte la información más actualizada acerca de

los planes actuales y futuros en la zona en la que te gustaría

invertir.


MÓDULO 4: El análisis de las

propiedades

Conceptos claveTasa de retorno anual: es una cifra expresada como por-

centaje que se determina al dividir el cash flow anual que se

obtiene con una propiedad por la cantidad de dinero real que

invertiste. (Se incluyen el pago de la inicial, los costos de cierre

de la operación y los gastos por reparaciones).

Mantenimiento diferido: se refiere a las reparaciones y re-

facciones que el vendedor no hizo. Las cuestiones de man-

tenimiento que han sido aplazadas pueden representar una

oportunidad cuando estás tratando de cerrar un acuerdo, por-

que te permite negociar un precio más bajo.

36


¿Cómo distingues un buen negocio de uno malo?

A medida que vayas mirando propiedades, formarás tus

propias opiniones según lo que veas. Pero para elegir los me-

jores acuerdos, debes aprender a fijarte en los detalles. Tienes

que mirar los números.

En este módulo, aprenderás a revisar una proforma, una

herramienta muy útil para evaluar las propiedades en térmi-

nos del retorno que podría generar tu inversión.

También aprenderás a evaluar mejor el potencial de una

propiedad completando una lista de control sobre las ventajas.

Y para evitar la parálisis del análisis, también aprenderás

acerca de los atajos para lograr buenos acuerdos. Al finalizar

esta sección, bien podrías encontrarte en camino ¡a tu primera

inversión inmobiliaria exitosa!

Conocimientos básicos sobre las proformas

¿Qué es una proforma?

Es una especie de estado financiero de una propiedad en

la que se quiere invertir. Pero a diferencia de un balance, que



representa los gastos e ingresos actuales, una proforma es

una proyección de los gastos e ingresos esperados. En la ma-

yoría de las proformas no se muestran los números operativos

reales.

¿Dónde se consiguen las proformas? Pregúntales a los

agentes, cuyo trabajo es reunir toda la información en una

proforma para poder ofrecer la propiedad en el mercado a los

posibles compradores.

Incluso, puedes pedirle a un agente inmobiliario que te dé

proformas de los tipos de propiedades que te interesan.

Enseguida te darás cuenta de que existen de todo tipo y

tamaño, pero si entiendes los elementos básicos, siempre po-

drás obtener la información que necesitas.

Recuerda que las proformas son herramientas de venta y,

por lo tanto, suelen presentar un panorama muy optimista. Es

posible que den por sentado un aumento en los alquileres y

una disminución en el porcentaje de unidades desocupadas y

los gastos.

¿Qué figura en una proforma?

Las definiciones que se encuentran a continuación te ayu-

darán a entender la información presente en cualquier tipo de

proforma.

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En general, los agentes de bienes raíces no generan pro-

formas para viviendas familiares únicas de alquiler.

Pero fácilmente puedes adaptar el formato para cualquier

tipo de propiedad en la que quieras invertir, incluso una vi-

vienda unifamiliar.

Los números

Los números de la proforma te permitirán saber si una pro-

piedad califica para un análisis más exhaustivo. Si decides ir

por esa propiedad, entonces utilizarás los números de la pro-

forma como punto de partida para el análisis financiero que

harás en los módulos que siguen.

¿Qué significan los términos que aparecen?

Muchos de los elementos individuales que se encuentran

en una proforma se explican por sí mismos. Otros se definen

más detalladamente a continuación.

Precio: puede ser tanto el precio de venta que pide el ven-

dedor como el precio que tú esperas que tenga esa venta.

Tasa de retorno anual: es el cash flow anual dividido por el

pago inicial o la seña que espera el vendedor. En una proforma

esto es simplemente un indicador.



Tasa de capitalización: es el ingreso neto por operaciones

dividido por el precio de compra, expresado como porcentaje.

La tasa de capitalización, que no incluye el monto de la deu-

da, es un indicador del valor de la propiedad.

Descripción de las unidades: se refiere a la cantidad de

unidades en una propiedad. El tipo de unidades incluye es-

tudio, una habitación y un baño, dos habitaciones y un baño,

etcétera. Con los números de cantidad de unidades, metros

cuadrados por unidad y valor del alquiler mensual puedes

calcular el valor del alquiler por metro cuadrado y el ingreso

mensual total generado por todas las unidades de cada tipo.

Ingreso bruto: es el total de ingresos generado por el total

de unidades, sin importar si realmente están alquiladas o no.

Porcentaje de unidades desocupadas: se trata del porcen-

taje de alquileres que no cobrarás debido a que algunas uni-

dades no están alquiladas. Si tu ingreso bruto es de USD 1.000

y tu porcentaje de unidades desocupadas es 10 %, le restarás

USD 100 a tus ingresos.

Otros ingresos: otras fuentes de ingresos, como tarifas de

estacionamiento, servicio de lavandería, etcétera.

Gastos de operación: abarca todos los gastos que surjan al

tener la propiedad en funcionamiento.

Reservas: es el dinero reservado para hacer reparaciones y

mejoras en la propiedad.

40


Ingreso neto por operaciones (en inglés abreviado como

NOI): es el total de ingresos por operaciones menos el total de

gastos.

Servicio de la deuda: es el monto total del capital y los in-

tereses, basado en la forma de financiamiento propuesta en

la proforma.

Cash Flow: es el dinero que queda una vez que hayas he-

cho todos los gastos, incluido el pago del capital y los intere-

ses de la hipoteca.

Financiamiento por parte del dueño o hipoteca asumible:

el monto y los términos de un préstamo del cual el comprador

puede hacerse cargo o la cantidad de deuda que el vendedor

está dispuesto a soportar, lo que significa que el vendedor te

estaría prestando el dinero a una determinada tasa de interés

acordada.

Cómo se analiza una proformaAhora que ya hemos definido varios de los términos que se

encuentran en una proforma, sigamos adelante e interprete-

mos la información presente en ella para decidir si esa propie-

dad es una buena posibilidad de inversión para ti.

Una vez que hayas revisado muchas proformas, el proce-

so se volverá más sencillo dado que eliminarás enseguida al-



gunas propiedades mientras que otras sobresaldrán a simple

vista como posibles ganadoras.

Tus habilidades como inversor inmobiliario mejorarán con

cada propiedad que analices.

Después de haber revisado miles de proformas, Robert

Kiyosaki y su esposa Kim son capaces de determinar si una

propiedad tiene potencial en solo segundos.

Ubicación: la ubicación de la propiedad puede ayudar a

evaluar si el precio es conveniente o no. Naturalmente, en los

barrios más lujosos los precios serán más altos, pero recuer-

da que tienes que pensar en términos relativos y buscar es-

pecialmente aquellos precios que sean menores al promedio

para esa zona. También debes tener en cuenta si es un barrio

emergente o en decadencia.

Precio por unidad / precio por metro cuadrado: para las

propiedades con muchas unidades, estos números son muy

útiles a la hora de hacer comparaciones. Puede suceder que

encuentres una propiedad con un precio por unidad alto (pre-

cio dividido por la cantidad de unidades), pero si las unida-

des son más grandes que el promedio, con mayor cantidad

de metros cuadrados, entonces el precio por metro cuadrado

podría ser competitivo. A medida que vayas familiarizándote

con determinadas zonas, esos números se volverán indicado-

res clave.

42


Descripción de las unidades: busca propiedades con dis-

tintos tipos de unidades que se adapten a las necesidades

de la zona. Los estudios pueden ser muy buenos en barrios

universitarios y los departamentos de dos habitaciones tal vez

sean más atractivos en una ubicación céntrica.

Antigüedad de la propiedad: cuanto más antigua sea,

mayores serán las probabilidades de que te encuentres con

mantenimiento diferido, con lo cual tal vez debas aumentar la

cantidad de dinero reservado para reparaciones.

Porcentaje de unidades desocupadas: siempre tienes que

contemplar algún tipo de porcentaje de unidades desocupa-

das. Pregúntale a tu agente cuál es el promedio en esa zona.

Un porcentaje de desocupación alto en realidad podría ser

una oportunidad: Podría servirte para pedir un precio más bajo

y si encuentras la manera de dar vuelta a la situación, el valor

de la propiedad podría aumentar considerablemente, como

así también el cash flow que consigas.

Gastos: un poco de conocimiento y experiencia pueden

mejorar este punto. Si una propiedad está mal administrada

se hará evidente en los gastos elevados. Por ejemplo, una fac-

tura de electricidad alta puede significar que el dueño está

pagando por la electricidad que consumen los inquilinos. Tu

cash flow podría aumentar si logras que los inquilinos paguen

su propia electricidad.



Condiciones de financiamiento: digamos que cuentas con

un financiamiento fijado en 7 %, que podrías asumir con una

calificación baja. Eso puede ser una gran ventaja según el es-

tado en el que esté la economía. También es posible obtener

financiamiento a través del dueño actual y así evitarías tener

que recurrir a un préstamo bancario.

Tasa de retorno anual: para explicarlo de manera sencilla,

cuanto mayor sea la tasa de retorno de retorno anual, mejor.

De todas formas, un rendimiento bajo no siempre es algo ne-

gativo: Podría significar simplemente que tienes que encon-

trar la forma de potenciar los otros números.

Hacer las cuentas

Llego el momento de analizar la propiedad de acuerdo a

los números que te ofrece la proforma.

Para analizar los números de una propiedad

Ingresos: ¿el precio de los alquileres es competitivo? ¿Pue-

des aumentarlos? Si es así, ¿cuánto podrías aumentar y seguir

teniendo un precio competitivo en el mercado?

Unidades desocupadas: ¿es realista el porcentaje de uni-

dades desocupadas? Si es así, ¿qué se puede hacer para ba-

jarlo? Si confías en que puedes bajar ese porcentaje, tal vez

sea buena idea calcular los números basándote en ese por-

44


centaje más bajo. Si es bajo, puedes aumentarlo para com-

pararlo con los porcentajes de unidades desocupadas de la

zona y obtener un cuadro más realista.

Otros ingresos: ¿existe la posibilidad de sumar otros ingre-

sos a la propiedad (máquinas expendedora, servicio de lavan-

dería, etcétera)?

Gastos: a medida que adquieras más experiencia, te será

más sencillo evaluar los gastos de una propiedad. ¿Qué gas-

tos parecen altos y cuáles parecen bajos? Haz los ajustes ne-

cesarios.

Financiamiento: coloca el precio de compra que quieres

ofrecer ¿Cuál sería la inicial que tendrías que poner? ¿Cuáles

son las condiciones del préstamo (monto, plazo, tasa de inte-

rés, costos de cierre de la operación)?

Análisis de la inversión: debes calcular tu tasa de retorno

anual para dos escenarios de financiamiento diferentes: con

los costos de cierre a cargo del comprador a pagar ese mis-

mo día o con los costos de cierre sumados al monto total del

préstamo. ¿Hay una diferencia significativa? Si es así, tenlo en

cuenta al momento de arreglar el financiamiento.

Verás que cuando cambias alguno o todos de esos núme-

ros, también habrá cambios en tu análisis. El cash flow y la tasa

de retorno anual son cálculos clave.



Así que trabaja con los números, sé creativo y elabora una

estrategia financiera que haga que la inversión trabaje para ti.

¡Diviértete y aprende!

Clasifica las diferentes oportunidadesAhora que ya has realizado el análisis, puedes comenzar a

averiguar qué puede hacerse para aumentar el valor de una

propiedad.

¿Dónde está la ganancia o el lado positivo en esta propie-

dad para ti como comprador?

¿Puedes aumentar los ingresos?

¿Puedes reducir los gastos?

¿Puedes darle más valor con algunas reparaciones senci-

llas?

¿Puedes construir más unidades en esa propiedad?

Este es el momento de volverte creativo.

¿De qué manera puedes optimizar la propiedad?

Si tienes respuestas para algunas de esas preguntas, en-

tonces es posible que tengas un acuerdo en camino.

46


Nota importante: resolver el problema

Una de las claves para valorizar cualquier propiedad es

descubrir cuál es el problema que tiene y resolverlo.

Por ejemplo, si el porcentaje de unidades desocupadas es

alto, ¿cómo puedes reducirlo?

Eso aumentará inmediatamente el valor de la propiedad.

Hay una historia sobre una propiedad a la que nadie quería

ni acercarse, porque estaba llena de palomas.

Una vez que alguien encontró la manera de resolver el

problema y eliminó las palomas, su valor se disparó.

Suele ocurrir que hay propiedades que pertenecen a

personas que viven en otro estado y no prestan demasiada

atención a ciertos detalles como reparaciones que deben

realizarse, porcentaje de unidades desocupadas alta, malos

inquilinos, etcétera.

Solo con administrarla con más atención, es probable que

des vuelta las cosas y termines con un activo muy rentable.

Recuerda que tu trabajo como propietario es encontrar el pro-

blema y solucionarlo.

Cuestiones financieras

Ingresos: ¿se puede aumentar el precio de los alquileres?

¿Se puede bajar el porcentaje de unidades desocupadas?



¿Qué puedes agregar que genere ingresos adicionales? ¿Má-

quinas expendedoras? ¿Espacio para lavar la ropa?

¿Hay un salón para reuniones que los inquilinos puedan

alquilar? ¿Qué pasaría si destinaras un espacio para instalar

varias computadoras con acceso a internet que los inquilinos

pudieran utilizar pagando una tarifa? ¿Cómo puedes aumentar

los ingresos de la propiedad?

Gastos: ¿cómo puedes reducir los gastos de la propiedad?

¿El dueño paga por el consumo de agua? De ser así, es posi-

ble que puedas cobrarle una parte de la factura del agua a los

inquilinos. Eso se conoce como subcontaje.

Lo mismo puede hacerse con la factura de electricidad.

¿Son correctos los impuestos inmobiliarios? Quejarte para

conseguir una reducción si los impuestos son más altos de lo

que deberían es un proceso bastante simple. Compara pre-

cios de seguros. Revisa los contratos de servicios y provee-

dores. ¿Cómo es la administración de la propiedad? ¿Existen

formas de administrarla más eficientemente?

Financiamiento: aquí podría haber un doble beneficio. En

primer lugar, si existiera algún tipo de financiamiento sobre la

propiedad que pudieras asumir o hacerte cargo, podrías aho-

rrarte una gran cantidad de tiempo que implica solicitar un

nuevo préstamo.

48


El proceso de calificación suele ser más sencillo y rápido.

Lo mismo ocurre si el vendedor está dispuesto a hacerse car-

go de una parte de la deuda sobre la propiedad. En este caso,

el vendedor se convierte en el banco y tú le pagas mensual-

mente las cuotas con la tasa de interés acordada.

En segundo lugar, es posible que la tasa de interés del

préstamo existente sea menor a la que podrías conseguir ac-

tualmente si buscarás un nuevo financiamiento.

Equipamiento

Por ejemplo, si bien una piscina es algo que siempre suma,

¿cuán seguido la usarán los inquilinos realmente?

¿Cuánto te ahorrarías si taparas la piscina y la reemplazas

por un hermoso espacio verde o incluso mejor, por espacios

de almacenamiento que los inquilinos pudieran alquilar?

Al incorporar otras comodidades, como ventiladores de

techo, alfombras nuevas, conexión a internet o un sistema de

seguridad, puedes justificar un alquiler más alto.

Planta física

¿Qué incorporaciones o cambios se le pueden hacer a la

propiedad en sí misma para aumentar su valor? ¿Hay espacio

para construir más unidades para alquilar? ¿Se pueden cons-



truir espacios de almacenamiento (como se mencionó más

arriba) que los inquilinos pudieran alquilar? ¿Se puede subdi-

vidir la propiedad y vender una parte por separado para volver

a poner dinero en tus bolsillos? ¿Puedes modificar la manera

en la que se opera la propiedad para que sea más rentable?

Por ejemplo, dejar de alquilar las unidades por períodos cor-

tos de vacaciones y pasar a alquileres de largo plazo o si se

usa como residencia para estudiantes (en cuyo caso suelen

quedar vacías durante los meses de verano), que no sea para

estudiantes.

La ciudad

¿Qué clasificación tiene la propiedad de acuerdo al código

de zonificación? La zonificación determina lo que se puede

hacer y lo que no sobre un pedazo de tierra. Asiste a las re-

uniones de la comisión de planeamiento local para familia-

rizarte con el proceso de zonificación local. Podrías lograr la

rezonificación de tu propiedad (por ejemplo, que pase de ser

vivienda unifamiliar a tener muchos inquilinos o que una cons-

trucción de dos pisos pase a ser de tres pisos). Eso te abriría

muchas oportunidades para aumentar el valor.

Toma nota de cualquier cambio a futuro que vayan a reali-

zar en el plan maestro de la comunidad. Si la propiedad tiene

buen acceso a medios de transporte público podría hacer que

la ubicación sea atractiva para los inquilinos. ¿Esa zona es par-

50


te de algún proyecto de mejora por parte de la ciudad? Si es

así, podría sumarle muchísimo valor.

¡Hagamos un acuerdo!Una vez que hayas evaluado las opciones que tienen po-

tencial, es momento de enfocarte en las propiedades que te

interesan.

Debes investigar un poco más, pero también tienes que

evitar la parálisis del análisis e ir tras ellas.

Es importante ser rápido porque, de otro modo, mientras

estás revisando el acuerdo otro comprador puede terminar

quedándoselo. Además, funcionarás de una manera más efi-

ciente, perderás menos tiempo con trivialidades y perfeccio-

narás tu capacidad para tomar decisiones. Así tendrás más

tiempo para conseguir nuevos acuerdos y eso significa más

dinero.

Es hora de hacer algunas preguntasAhora que ya has revisado los números, seguramente ten-

gas algunas dudas.



Si tienes la posibilidad de hablar directamente con el ven-

dedor, pregúntale a él. Pregúntale al agente inmobiliario. Pre-

gúntale a quien administra la propiedad, si es que no lo hace

el dueño directamente.

Un buen administrador puede brindarte información muy

valiosa.

Una advertencia: En esta etapa no es nece-

sario que sepas todo acerca de la propiedad.

Eso vendrá luego, en el período de auditoría de

compra (también conocido por su nombre en in-

glés, due diligence) una vez que el vendedor haya

aceptado tu oferta. Te lo repito, no quedes atrapa-

do en la parálisis del análisis.

Haz una oferta y asegúrate la propiedadMuchas personas creen que el siguiente paso es la audito-

ría de compra, antes de haber hecho una oferta.

La auditoría de compra es un análisis detallado de la pro-

piedad que requiere tiempo y trabajo. Si el acuerdo es muy

bueno, es posible que el tiempo no esté de tu lado. En lugar

52


de hacer eso, adelántate y llama al agente o al vendedor para

decirles que estás listo para hacer una oferta. No pierdes nada

al hacer eso.

El objetivo de hacer una oferta es ver si el vendedor es

serio. Una vez que te hayan aceptado la oferta, que debe in-

cluir una cláusula de escape por contingencias (se verá en el

siguiente módulo), habrás logrado asegurarte la propiedad y

con eso habrás comprado tiempo para investigarla más a fon-

do. Ahora es cuando comienzas la auditoría de compra.

Si durante este proceso encuentras cosas que no te gus-

tan, puedes cancelar el contrato en razón de las contingencias

o proponer un cambio en la oferta. No corres riesgos por hacer

la oferta primero. Te ahorras tiempo y evitas perder acuerdos.


MÓDULO 5: El acuerdo

Conceptos claveTasación: es una estimación del valor de la propiedad rea-

lizada por un profesional imparcial que se dedica al análisis y

la tasación de bienes raíces.

Contingencia: se trata de una condición que se establece

en un contrato o en una hoja de oferta y que debe cumplirse

para poder continuar.

Contraoferta: es la respuesta a una oferta de compra de

una propiedad que presenta nuevos términos y condiciones,

o modificaciones.

Auditoría de compra: es un proceso de investigación que

brinda información precisa y detallada acerca de las caracte-

rísticas físicas, financieras y legales de una propiedad.

Contrato de compraventa de un inmueble: también cono-

cido como acuerdo de venta, es un acuerdo legal vinculante

54


entre un comprador y un vendedor, que estipula los términos

y condiciones de la venta de la propiedad inmueble.

El ABC de los acuerdosSi eres como la mayoría de las personas que recién co-

mienzan, probablemente esta parte del proceso te haga sentir

nervioso. No lo estés.

En el mundo de los bienes raíces existen documentos es-

critos y procedimientos universalmente aceptados que resu-

men los términos y condiciones de cualquier venta.

Esos mecanismos hacen que el proceso de la oferta (in-

cluidas las idas y vueltas de la negociación con el vendedor)

sea mucho más sencillo de lo que piensas.

En esta sección, aprenderás qué incluye hacer una oferta y

de qué manera se presenta.

Aprenderás cómo se utiliza un contrato formal, que es una

oferta escrita para comprar una propiedad a un precio especi-

ficado y bajo determinadas condiciones.

El contrato se vuelve de cumplimiento obligatorio cuando

ambas partes lo aceptan por escrito y se cumplen las condi-

ciones estipuladas. Consulta a tu equipo de asesores inmobi-

liarios para asegurarte de estar usando el formulario correcto.



En esta sección también se darán consejos para negociar

si la primera oferta que haces es rechazada y qué hacer una

vez que tienes el acuerdo. La auditoría de compra es un paso

de suma importancia dentro del proceso, dado que es lo que

te permite asegurarte que todo lo que sabes acerca de la pro-

piedad y los números son tal como parecían serlo cuando fir-

maste el contrato.

Si no es así, las contingencias estipuladas te permitirán sa-

lir del contrato o conseguir un acuerdo incluso mejor.

¿Cómo hacer una oferta?Hacer ofertas por propiedades en las que quieres inver-

tir no tendría que sea algo complicado. De hecho, puede ser

algo realmente sencillo.

El trabajo del agente inmobiliario es llenar el papeleo ne-

cesario y dar comienzo al proceso. Si no te manejas con un

agente, asegúrate de estar cumpliendo con todas las leyes

inmobiliarias vigentes.

Recuerda lo que Robert Kiyosaki siempre dice: invertir es

un deporte en equipo. Si tu intención es convertirte en un inver-

sor inmobiliario, querrás tener un equipo de asesores sólido.

56


Escribir la oferta

Escribir un contrato de compra es, básicamente, como

completar los espacios en blanco de un ejercicio. Estos son

algunos puntos claves para tener en cuenta:

No te manejes con supuestos.

Es posible que la araña de cristal del techo no esté in-

cluida. Si la quieres, asegúrate de ponerla en la oferta.

Seña o depósito de buena fe.

Al hacer una oferta, es una buena idea incluir un cheque

para el pago inicial. Eso le hará saber al vendedor que

estás realmente interesado en la propiedad.

Descripción legal.

Asegúrate de que la descripción legal que figura en el

contrato sea precisa. (Asegúrate de saber qué es lo que

estás comprando).

Financiamiento.

Recuerda que el mero hecho de declarar en la oferta

una estructura de financiamiento propuesta no califica

como contingencia para obtener el financiamiento.

Acuerdo o garantía de mantenimiento.

Es habitual que el vendedor pague una garantía de man-

tenimiento. Podría incluir la cobertura de electrodomésticos

grandes, cuestiones de electricidad, plomería y aires acondi-

cionados, generalmente por un año desde la fecha de compra.



¿Qué son las contingencias?Las contingencias deben especificarse claramente en

cada contrato. Le hacen saber al vendedor que estarás mi-

rando cuidadosamente determinados detalles relativos al

acuerdo y que la decisión final de comprar se basará en eso. A

continuación, encontrarás algunos ejemplos de contingencias

que suelen encontrarse en contratos de compra.

Esta oferta está sujeta a:

Revisión y aceptación de todos los registros financieros.

Análisis y aceptación de los contratos de alquiler vigen-

tes.

Obtención del título de la propiedad libre de graváme-

nes.

Inspección satisfactoria de la propiedad.

Obtención del financiamiento para el comprador.

Aprobación de socio.

También puedes ser más específico y personalizar las

contingencias por circunstancias especiales tales como: Esta

oferta está sujeta a:

La inspección de grietas en la piscina.

Que todas las unidades deben estar listas para alquilar-

se al momento de la venta.

Que el tamaño del estacionamiento cumpla con las re-

gulaciones locales.

58


Recuerda que las contingencias te protegen. Te aseguran

obtener lo que estás pagando. Debes cumplir con las fechas

estipuladas en el contrato para la liberación de las contingen-

cias y así evitar que el acuerdo esté en peligro.

¿Qué sigue una vez que presentas la oferta?Ahora que ya presentaste tu oferta, el vendedor puede:

1. 1. Aceptar la oferta: Si el vendedor acepta la oferta, es

momento de pasar a la siguiente etapa, la auditoría de

compra.

2. 2. Rechazar la oferta: Si el vendedor rechaza la oferta, pue-

des dar por perdido el acuerdo o modificar la oferta para

hacer que tu propuesta sea más atractiva.

3. 3. Hacerte una contraoferta: Si el vendedor te presenta

una contraoferta, comienza la negociación. Puedes

escribir los cambios e inicialarlos en el contrato o ad-

juntar una hoja aparte o apéndice. Si el comprador y el

vendedor negocian un acuerdo mediante contraofer-

tas, entonces el acuerdo puede avanzar hacia la audi-

toría de compra.



Consejos para una buena negociación1. 1. Las mejores ofertas (y, por lo tanto, los mejores acuer-

dos) son aquellas que dejan contentas a ambas partes.

Recuerda que, en definitiva, lo importante no es para

qué compras esa propiedad sino qué tan bueno es el

cash flow que puedes generar con ella.

2. 2. Define un número máximo, que no debes superar, antes

de empezar a negociar. Cuando llegues a ese número

tienes dos opciones: o te retiras del acuerdo o consi-

gues otras concesiones que hagan que la compra de

esa propiedad sea económicamente viable.

3. 3. Averigua cuánto pagó el vendedor por la propiedad. El

dueño estará más dispuesto a negociar el precio de la

propiedad si solo afecta la ganancia.

4. 4. Redondea. Una oferta de USD 200.000 no es mucho

más alta que USD 199.000, pero psicológicamente pa-

recerá más alta y podría hacer que el vendedor la mire

con mejores ojos.

5. 5. Ten paciencia. Presta atención a lo que diga el vende-

dor. Puedes aprender mucho hablando con él.

6. 6. Tienes que estar dispuesto a llegar a un arreglo. No ten-

gas una actitud belicosa, concéntrate en tus prioridades

y no dejes que tus emociones interfieran.

60


7. 7. No te enamores de la propiedad. Debes estar prepa-

rado para retirarte del acuerdo si no logras entenderte

bien con el vendedor. Estás en esto para ganar dinero.

8. 8. Siempre es bueno ser respetuoso con el vendedor. Es

posible que en este momento se encuentren en lados

opuestos de la mesa, pero el vendedor podría ser en el

futuro la fuente de otras propiedades.


MÓDULO 6: Financiamiento

del acuerdo

¿Cómo consigues un préstamo?Una de las grandes ventajas de los bienes raíces es, por

supuesto, poder utilizar el dinero de otras personas para ganar

dinero. Todo comienza con la manera en la que financias el

acuerdo por la propiedad que tienes bajo contrato.

El financiamiento de las inversiones inmobiliarias puede

ser un proceso abrumador: hablar con prestamistas, comparar

tasas de interés, reunir toda la documentación necesaria para

solicitar el préstamo. Pero, si lo desglosas y te tomas tu tiem-

po, puede ser bastante sencillo.

A veces, en el mundo de los préstamos y el financiamien-

to es solo cuestión de conocer la jerga. Así que esta sección

comienza con definiciones que te ayudarán a entender la ter-

minología. Luego, aprenderás de dónde sale el dinero para el

62


financiamiento inmobiliario (y no viene de los bancos única-

mente).

Esta sección continúa con la explicación de los diferentes

tipos de préstamos hipotecarios que existen y las ventajas y

desventajas de cada uno, de acuerdo con los principios de

Robert Kiyosaki.

Además, aprenderás lo que debes hacer antes de ir en

busca de un préstamo y cómo evaluar a los profesionales con

los que estarás trabajando, como por ejemplo agentes hipo-

tecarios.

Al terminar esta sección, tendrás la certeza de lo que tie-

nes que hacer para financiar tu acuerdo, desde tu propia pre-

paración y la documentación necesaria hasta encontrar el

prestamista adecuado y asegurarte el mejor financiamiento.

Términos importantes relacionados al financiamiento

Préstamo hipotecario a tipo de interés variable: es un tipo

de préstamo hipotecario en el que la tasa de interés varía pe-

riódicamente a lo largo de lo que dura el préstamo. La tasa

suele ser menor que los préstamos de tipo de interés fijo, así

que este tipo de préstamo suele ser más accesibles al princi-

pio. Pero tienen el riesgo de que la tasa de interés aumente.



Amortización: es el pago de la deuda en forma gradual, por

medio de cuotas periódicas que cubran tanto el capital como

el interés.

Tasa efectiva anual (TEA): es la tasa de interés efectiva de

un préstamo. Refleja todos los costos del financiamiento (in-

cluidos los puntos hipotecarios, la comisión por la originación

y otros cargos financieros) y suele ser mayor a la tasa de inte-

rés sola.

Préstamo asumible: es un préstamo ya existente sobre la

propiedad que el vendedor puede transferir al comprador. Las

tasas de interés de los préstamos asumibles suelen ser me-

nores a las tasas vigentes, por lo tanto son un elemento atrac-

tivo en un acuerdo.

Préstamo con pago diferido al vencimiento (o préstamo ba-

lloon): préstamo hipotecario en el cual la cantidad pendiente y

pagadera se paga en una fecha específica y predeterminada.

Este tipo de préstamo, en general, tiene una mejor tasa de

interés, pero debes estar preparado para pagar el total que

debas en el momento determinado.

Tope: es el límite de aumento que carga el prestamista se-

gún los términos de un préstamo hipotecario a tipo de interés

variable. Los topes protegen al prestatario de aumentos gran-

des e inesperados en la tasa de interés.

64


Préstamo hipotecario convencional: se trata de un prés-

tamo arreglado entre un prestamista y un prestatario que no

está asegurado ni garantizado por el gobierno.

Informe crediticio: se refiere a una evaluación acerca de la

capacidad que tiene una persona de pagar la deuda. Suele

brindarla la central de deudores (o el organismo equivalente

en tu país).

Seña o pago inicial: es el dinero que paga el comprador

cuando se llega a un acuerdo. Representa un porcentaje del

precio de compra. Los distintos tipos de préstamos pueden

requerir diferentes porcentajes de pago inicial.

Préstamo hipotecario a tipo de interés fijo: es un préstamo

hipotecario cuya tasa de interés es fija durante el plazo del

préstamo. Los más habituales son préstamos hipotecarios de

interés fijo a 15 o a 30 años. El interés suele ser mayor al de un

préstamo de tipo variable, pero no aumenta nunca.

Interés: es la cantidad, expresada como porcentaje del to-

tal, que un prestamista le cobra al prestatario por el préstamo.

Administración del préstamo: se refiere al trabajo adminis-

trativo necesario para gestionar préstamos hipotecarios.

Relación préstamo-valor: es el monto del préstamo hi-

potecario comparado con el valor de la propiedad compra-

da. Una casa de USD 100.000 comprada con un préstamo de

USD 80.000 tiene una relación préstamo-valor de 80 %.



Vencimiento: es la fecha en la que la totalidad del présta-

mo debe estar paga.

Hipoteca: se trata de un acuerdo por escrito que le otorga

al prestamista un derecho sobre la propiedad a modo de ga-

rantía por el préstamo.

Comisión por originación: se la cobran al prestatario para

cubrir los gastos asociados a la solicitud del préstamo, entre

ellos se incluyen evaluaciones crediticias, gastos por la bús-

queda del título de la propiedad y la tasación de la casa.

Punto hipotecario (o punto de descuento): un porcentaje

del total del préstamo hipotecario. Un punto hipotecario es un

cargo adicional por parte del prestamista al momento de la

solicitud del préstamo, a modo de comisión por el servicio.

Seguro hipotecario privado: es un seguro otorgado por

una compañía privada contra la falta de pago de la deuda. Se

contratan cuando son préstamos hipotecarios convenciona-

les. Este tipo de seguros se suelen solicitar cuando la relación

préstamo-valor es superior a 80 %.

Penalización por pago anticipado: es un cargo que se le

cobra al prestatario si la totalidad del préstamo se paga anti-

cipadamente.

Plazo: es el período de tiempo que transcurre hasta que se

paga la totalidad del préstamo.

66


Evaluación de riesgo: la aprobación o rechazo formal de la

solicitud del préstamo basada en la capacidad del comprador

de pagar la deuda y el valor de la propiedad como garantía.

¿Quién presta dinero? Información básica sobre el financiamiento

Existen diferentes fuentes y tipo de préstamos hipoteca-

rios. Comenzaremos por la información básica acerca de los

tipos de prestamistas y las fuentes de financiamiento.

¿Qué son prestamistas principales y secundarios?

Las instituciones financieras conceden préstamos basán-

dose en la idea de que la propiedad que se compra funciona

como garantía o respaldo por el crédito. Las instituciones que

prestan el dinero directamente a los prestatarios se denomi-

nan prestamistas principales y entre ellos se incluyen los ban-

cos, las sociedades de ahorro y préstamo, e incluso algunas

agencias gubernamentales.

En ocasiones, los prestamistas principales se convierten

en secundarios cuando los organismos compran préstamos

ya existentes a los prestatarios principales, por lo tanto, se li-

beran más fondos para hipotecas. Ofrecen programas espe-

ciales para prestatarios, a través de compañías de préstamos

hipotecarios.



Pregúntale a los posibles prestamistas acerca de los pro-

gramas que se encuentran disponibles en ese momento y si

te podrías beneficiar de ellos.

Prestamistas principales

Bancos comerciales

Sociedades de ahorro y préstamo

Compañías de seguros de vida

Cooperativas de crédito

Compañías de préstamos hipotecarios

Organismos gubernamentales

¿Cuáles son las fuentes de financiamiento más habituales?

Préstamos convencionales

Préstamos asegurados y garantizados por el gobierno

Préstamos asumibles (hacerse cargo del préstamo exis-

tente contraído por el vendedor)

Financiamiento por parte del dueño o un préstamo pri-

vado

68


¿Existe alguna diferencia entre los préstamos para inversión y los préstamos para vivienda personal?

Si compraste la casa en la que vives, o incluso si pediste

un préstamo para comprar un vehículo, algo sabrás acerca del

proceso.

Sin embargo, debes saber que existen algunas diferencias

entre un préstamo para vivienda personal y un préstamo para

inversión. Ten en cuenta lo siguiente:

Si ya eres dueño de una casa, será más fácil calificar para

un préstamo para invertir.

El prestamista analizará con cuidado tu ingreso por percep-

ción de alquileres (o el ingreso proyectado si la propiedad no se

encuentra alquilada en ese momento) y los gastos de operación.

La tasa de interés de un préstamo para inversión probable-

mente sea más alta.

Es posible que necesites una seña más grande.

Los tipos de préstamos hipotecarios más habituales

Los bancos, las sociedades de ahorro y préstamo, y las

compañías de préstamos hipotecarios ofrecen préstamos

convencionales.



Hay dos tamaños: créditos residenciales para propiedades

de hasta cuatro unidades y créditos comerciales para propie-

dades de cinco unidades o más. En esta sección nos enfoca-

remos en los créditos de tipo residencial, pero a medida que

expandas tu cartera de inversiones inmobiliarias, pasarás a la

categoría comercial.

¡No te preocupes! Para ese entonces ya tendrás mucha ex-

periencia.

Préstamos hipotecarios convencionales: algunas ventajas y desventajas

Hipoteca tradicional a 30 años: es un instrumento de

préstamo que ofrece pagos fijos de intereses y capital durante

los 30 años que dura el préstamo.

VENTAJAS:

Tienes la certeza de realizar pagos fijos durante 30 años.

Existe la posibilidad de realizar pagos adicionales siem-

pre que quieras achicar el capital.

Ofrece la posibilidad de pagar todo el préstamo antici-

padamente sin penalizaciones.

70


DESVENTAJAS:

No puedes aprovechar tasas de interés menores.

Los préstamos para inversión requieren un pago inicial

más grande.

Hipoteca a 15 años: es un instrumento de préstamo que

ofrece pagos fijos de intereses y capital durante los 15 años

que dura el préstamo. (También existen hipotecas a 10 y a 12

años, pero son menos frecuentes).

VENTAJAS:

Tiene tasas de interés ligeramente menores al présta-

mo hipotecario de tipo de interés fijo a 30 años.

Se paga aproximadamente 50 % menos de interés total

durante el plazo del préstamo.

Tiene pagos fijos de interés y capital.

DESVENTAJAS:

Los pagos mensuales son más altos.

Requiere un ingreso más alto que el préstamo fijo a

30 años para calificar.

Préstamo hipotecario a tipo de interés variable: un tipo

de préstamo en el cual la tasa de interés varía periódicamente

y el monto que se paga puede aumentar o disminuir. En el

contrato del préstamo se especifican medidas restrictivas, o



topes, para evitar que los pagos aumenten o disminuyan más

allá de un límite predeterminado.

VENTAJAS:

Suele pedir un ingreso menor para calificar.

Si las tasas de interés se mantienen estables, el présta-

mo puede terminar siendo menos costoso.

La mayoría es asumible.

No suele tener penalizaciones por pago adelantado.

DESVENTAJAS:

La tasa de interés y los pagos probablemente aumen-

ten en algún momento durante el plazo del préstamo.

Es difícil predecir las tasas de interés.

¿Cómo encuentro un prestamista? Ir de compras por un préstamo convencional

Prepárate para ir de compras. ¿Ir de compras por una hipo-

teca? Así es.

Si decides financiarte a través de un método convencional

(es decir, a través de un banco comercial, una sociedad de

ahorro y préstamo, o un banco hipotecario), tienes que tomar-

te el tiempo de analizar cuidadosamente el mercado.

72


Al igual que cuando uno contrata cualquier otro servicio, lo

mismo debes hacer con los préstamos inmobiliarios.

Cuando comiences la búsqueda, ten en cuenta estos dos puntos importantes:

1. 1. Compara información para conseguir el mejor acuerdo

posible. Puede llegar a haber mucha diferencia entre

los prestamistas, en cuanto a las tasas de interés y los

puntos hipotecarios. Averigua y compara para asegurar-

te de que has encontrado el tipo de hipoteca indicado

para tus necesidades.

2. 2. Averigua en las compañías de préstamos hipotecarios.

Como en cualquier otro acuerdo comercial, estás buscan-

do un socio honesto y con integridad, que te provea un buen

servicio y que se esfuerce por ti. Pregúntale a tu agente inmo-

biliario, a tus amigos o a tus colegas con experiencia en esto.

¿Cuándo comienzo mi búsqueda?

Debes empezar a pensar en el prestamista desde que

comiences a pensar en invertir en una propiedad. No podrás

efectivamente solicitar un préstamo hipotecario, pero sí pue-

des empezar a reunir la información que necesitas.



Averigua las cuestiones básicas, así cuando llegue el mo-

mento de ponerte en contacto con los prestamistas, estarás

preparado para avanzar. Recuerda que cuanto más conoci-

miento tengas, más probabilidades tendrás de lograr un mejor

resultado.

Aprender acerca de los préstamos y sus procesos es parte

de tu educación financiera general. Tómatelo en serio y co-

mienza cuanto antes.

¿Dónde debería buscar prestamistas?

Aquí tienes algunas ideas que te ayudarán a comenzar la

búsqueda del prestamista perfecto:

Tu agente de bienes raíces. Siempre es buena idea pre-

guntarla a alguien de confianza. De todas formas, no te guíes

únicamente por su palabra. Llama y verifica por ti mismo a los

agentes.

Agentes hipotecarios. Son profesionales matriculados que

pueden ser de mucha ayuda y le permiten ahorrar tiempo al

inversor inmobiliario atareado. Ellos conocen a los prestamis-

tas, quiénes tienen las mejores tasas, quiénes ofrecen los me-

jores préstamos y a cuáles es más fácil calificar.

74


¿Cómo califico para un préstamo? – Los tres criterios principales

La evaluación de riesgos es el proceso por el cual el pres-

tamista determina si calificas para un préstamo o no.

En otras palabras: ¿implicas mucho riesgo?

Si te estás manejando con un agente hipotecario, él te ayu-

dará a prepararte.

Pero debes tener la información financiera en orden, sin

importar si trabajas con un agente o si vas tú mismo a hablar

con los prestamistas. Veamos tres cuestiones que el presta-

mista analizará:

Si tu ingreso alcanza y es lo suficientemente constante

como para permitirte realizar los pagos del préstamo en

forma y tiempo.

Si tu informe crediticio señala que tienes un historial de

pagar las cuentas puntualmente.

Si la propiedad que quieres comprar es garantía sufi-

ciente para proteger los intereses del prestamista.

1) Ingreso. ¿Cuál tiene que ser tu ingreso para poder cali-

ficar para un préstamo para invertir? Acá es cuando el trabajo

que hiciste antes se compensa:

Al tener un estado financiero personal actualizado, estás

listo para entregarle al prestamista la información necesaria.



Los prestamistas querrán saber ciertos detalles específicos

para ver si calificas para el préstamo, así que tendrás que te-

ner algunos datos financieros adicionales más allá de lo que

figura en tu estado.

El agente hipotecario o el prestamista pueden brindarte un

formulario de precalificación para conocer esos datos.

Reúne la siguiente información:

El prestamista querrá comprobar si, una vez desconta-

do el pago mensual, te queda suficiente dinero para tus

gastos propios más una reserva por cualquier emergen-

cia que pudiera ocurrir. Utiliza la información que se en-

cuentra en tu estado financiero.

Los préstamos convencionales para inversores suelen

requerir una relación préstamo-valor de 80 % o menor,

es decir, que el monto del préstamo no puede ser supe-

rior al 80 % del valor de la propiedad. En otras palabras,

cuando compres la propiedad, necesitarás un pago ini-

cial de por lo menos el 20 % del valor.

Cumplir con los requisitos para que te otorguen el prés-

tamo depende de la relación entre tu ingreso y los cos-

tos de la vivienda (es decir, el capital, el interés, los im-

puestos y el seguro), y la deuda total. La mayoría de los

prestamistas utiliza una relación de 28 % para costos de

la vivienda y de 36 % para la deuda. Para decirlo de otra

forma, los costos de la vivienda deben representar me-

76


nos de 28 % de tu ingreso y el pago de todas tus deudas

(incluidos préstamos para automóviles, por ejemplo) no

debería ser superior al 36 % de tu ingreso. Utiliza tu esta-

do financiero y los números que hayas estimado sobre

los pagos que deberás hacer por el préstamo.

2) Crédito. ¿Tienes que tener un historial crediticio perfecto

para invertir en propiedades? No, pero que sea bueno cier-

tamente amplía tus posibilidades de compra. Si no lo tienes,

es posible que tus opciones para invertir se vean reducidas a

préstamos asumibles o a financiamiento privado. Un presta-

mista (y un agente hipotecario) analizará tu historial crediticio

teniendo en cuenta lo siguiente:

¿Eres capaz de pagar la deuda? ¿Tienes los ingresos

suficientes como para pagar la deuda en tiempo y for-

ma? Los acreedores querrán saber a qué te dedicas, tus

antecedentes laborales, tu nivel educativo y cuánto ga-

nas. Además, analizarán tus gastos, incluidos cuotas por

automóviles, cuota de alimentos para hijos y exparejas,

cantidad de personas a cargo, deudas de tarjetas de

crédito, entre otros.

¿Pagarás la deuda? ¿Tu historial crediticio demuestra

buen comportamiento y estabilidad? Los prestamistas

se fijarán cuánto debes, con qué frecuencia pides prés-

tamos, si eres puntual con el pago de las cuentas. Tam-

bién estudiarán cuál es el riesgo de fuga. ¿Hace cuánto



que vives en tu dirección actual? ¿Hace cuánto tienes

empleo? ¿Alquilas o eres dueño?

Si aún no tienes una copia de tu informe crediticio, solicíta-

lo. Puedes hacerlo fácilmente a través de internet. Es probable

que te cobren una tarifa simbólica. Es importante que tú lo

tramites, porque suelen contener errores y querrás corregirlos

antes de ir a hablar con los prestamistas.

Además, por ley, ni tu agente hipotecario ni tu prestamista

pueden discutir contigo acerca de tu informe crediticio a no

ser que tú mismo hayas conseguido una copia. Si la consi-

gues, el agente hipotecario podrá ayudarte a resolver proble-

mas y a arreglar tu situación crediticia.

Nota: es ilegal que un prestamista discrimine a un

prestatario por su edad, género, estado civil, raza,

color, religión, origen étnico o porque recibas fon-

dos públicos. Tampoco pueden negarte un prés-

tamo porque te hayas quejado de una factura o

porque hayas respondido a una demanda que te

hayan hecho. Es importante conocer tus derechos

y estar atento para sacar tarjeta roja si sientes que

te están discriminando.

78


3) Garantía. ¿El prestamista está cubierto si no pagas? ¿La

garantía alcanza para cubrir el préstamo? En los préstamos

hipotecarios, la propiedad es la garantía principal para el prés-

tamo. El prestamista debe asegurarse de que el valor de la

propiedad cubrirá el monto del préstamo, en caso de que el

comprador no pague.

El valor de la propiedad como garantía lo determina la ta-

sación, en la cual se informa el valor de mercado de la pro-

piedad para un momento específico. Un tasador matriculado

debe realizar la tasación e informarla por escrito. Puede ser un

empleado del prestatario o un profesional independiente.

¿Qué sucede si la tasación es baja? Si el valor de mercado

que surge de la tasación es igual o está por encima del precio

acordado en el contrato, el proceso de solicitud del préstamo

puede continuar. Pero si se encuentra por debajo, el prestata-

rio podría no estar de acuerdo con la cantidad de dinero pres-

tado solicitada. Si eso sucede, pide inmediatamente una copia

del informe de la tasación.

También puedes solicitar que se realice una nueva tasa-

ción. Analiza con atención el documento para entender por

qué la tasación fue baja y, luego, ofrece información y núme-

ros que puedan justificar un precio más alto.

Recuerda que en todas las tasaciones una gran parte está

influenciada por la opinión personal del tasador. Aprende a tra-



bajar con el prestamista, el agente hipotecario y el tasador para

protegerte y proteger tus inversiones de tasaciones incorrectas.

Sin recurso

En algunos casos, la propiedad en la que quieres inver-

tir puede calificar para un préstamo sin recurso, en el que el

prestamista solamente mirará los ingresos y los gastos de la

propiedad para el pago de la deuda. No serías personalmente

responsable de la deuda.

¿Qué documentos debes tener?

Contrato de compra e información sobre la propiedad

Copia completa del contrato de compraventa

Dirección y descripción de la propiedad

Información de contacto para poder acceder a la pro-

piedad

Objetivo del préstamo y para qué se usará la propiedad

(si no vas a vivir allí y la quieres para generar ingresos,

entonces la respuesta es inversión)

Información del título

Forma de financiamiento del pago inicial o seña, costos

de cierre y cualquier otro costo adicional

80


Información personal

Nombre del/los prestatario/s

Dirección actual (si vives allí hace menos de dos años,

brinda la dirección anterior)

Número de teléfono particular o laboral, edad, nivel

educativo, estado civil, cantidad y edad de las personas

que dependen de ti

Gastos actuales de la vivienda (alquiler, hipoteca, segu-

ro, impuestos)

Nombre y dirección del dueño o del titular de la hipote-

ca (solo de los últimos dos años)

Información laboral

Últimos recibos de sueldo

Hoja completa de declaración de impuestos y estado fi-

nanciero, sobre todo si trabajas en forma independiente

Explicación por escrito de los períodos en los que no

hayas trabajado

Registro de pago de dividendos e intereses recibidos

Demostración de otros ingresos (se incluyen aquí las

cuotas de alimentos para hijos y exparejas)



Activos:

Información detallada de todas las cuentas bancarias e

inversiones en activos monetarios

Estados bancarios de los últimos dos meses

Valor actual de acciones, bonos, fondos de inversión

colectiva y otras inversiones

Derechos adquiridos en fondos de retiro

Valor del seguro de vida

Información sobre automóviles: cuotas de créditos si es

que los hubiera

Información acerca de los bienes inmuebles que po-

sees: dirección y valor de mercado actual, deuda que

se debe por esas propiedades, nombre del prestamista,

número de cuenta, pago mensual, saldo actual que se

debe, copia de los últimos dos años de declaraciones

de impuestos, copia de todos los contratos de alquiler

(si es una propiedad que se utiliza con ese fin)

Valor de los bienes personales significativos

Obligaciones y deudas

Listado detallado de todas las deudas, préstamos, tar-

jetas de crédito y otras cuentas

Explicación por escrito de los problemas de crédito

Información sobre declaraciones de quiebra en los úl-

82


timos siete años, explicación por escrito de las razones

que llevaron a eso y pruebas de buena calificación cre-

diticia desde entonces.


MÓDULO 7: Cierre de la operación

inmobiliaria

Conceptos claveCierre: el proceso por el cual la titularidad de una propie-

dad pasa del vendedor al comprador. Incluye la entrega de la

escritura, ajustes financieros, la firma de los pagarés, el des-

embolso de los fondos necesarios para concluir la venta y el

registro correspondiente de los documentos.

Agente de cierre: una tercera parte a tu elección (puede

ser un abogado, un escribano, un representante de la com-

pañía de gestión inmobiliaria o un agente profesional de cie-

rre de operaciones inmobiliarias), que se ocupe de todas las

cuestiones relativas a la transacción concretamente.

84


¿Qué tienes que saber sobre el cierre de la operación?

Ya tienes el contrato y ya arreglaste el tema del financia-

miento. El siguiente paso es el cierre de la operación. Es pro-

bable que ya hayas tenido la experiencia cuando compraste

tu propia casa.

Sobre todo la primera vez, puede ser una experiencia des-

concertante. Se espera que tanto los compradores como los

vendedores firmen muchísimos documentos, varios de los

cuales están llenos de terminología jurídica. También es pro-

bable que firmes cheques para pagar los costos de cierre u

otras comisiones. Estar preparado y conocer los pasos te ayu-

darán enormemente.

El cierre de la operación es casi idéntico tanto para un

inversor inmobiliario como para aquel que compra una casa

para vivir. La diferencia más significativa radica en la existen-

cia de inquilinos ya viviendo en la propiedad que estás com-

prando.

En esta sección, aprenderás lo que sucede durante el

cierre de una operación inmobiliaria, lo que deberías llevar

y aquellos detalles específicos acerca de los inquilinos que

hacen que el cierre sea diferente para los inversores inmo-

biliarios.



Preparación previa al cierre de la operaciónTanto el abogado como el agente de cierre o el represen-

tante de la compañía de gestión inmobiliaria pueden organi-

zar el cierre. Tu mayor responsabilidad será el trabajo durante

las semanas previas. Trabajarás junto con tu agente (y con el

agente de cierre que hayas contratado) para cumplir con una

serie de pasos importantes. Sigue la lista de control que se

encuentra a continuación.

Lista de control previa al cierre:

Elige un agente de cierre y define una fecha para el cie-

rre de la operación. Pregúntale a tu agente inmobiliario

para asegurarte de encontrar un buen agente de cierre

o sigue el mismo proceso que utilizas cuando contratas

otros miembros de tu equipo. Es probable que el con-

trato estipule una fecha de cierre, pero con frecuencia

se modifica. Se deben realizar muchas cosas antes, así

que habla con el agente de cierre para asegurarte de

que tienes tiempo suficiente.

Debes estar seguro de que el tema del financiamien-

to esté en orden antes de encaminarte al cierre. Tienes

que estar al tanto del proceso del préstamo: comuníca-

te con el prestamista o con el agente hipotecario para

informarte sobre la situación del préstamo.

86


Verifica los costos de cierre. Por ley, el prestamista debe

darte una estimación de buena fe acerca de los costos

de cierre. Poco antes de le fecha de cierre de la opera-

ción, te informarán el monto exacto que deberás abonar

para que puedas conseguir el cheque certificado. No se

suelen aceptar cheques personales.

Confirma con tu agente de cierre qué necesitas llevar

exactamente el día del cierre de la operación. Este es el

momento de reunir toda la documentación importante

y los documentos de identidad que puedan solicitarte

el día del cierre.

Realiza una medición y una inspección. La medición sir-

ve para obtener los detalles de la propiedad y verificar

la zonificación y los límites. La inspección, que suele for-

mar parte del proceso de auditoría de compra, es nece-

saria para asegurarse de que las condiciones descritas

en el contrato se hayan cumplido.

Revisa el contrato y chequea las fechas. Asegúrate de

revisar que todas las contingencias presentes en el con-

trato se hayan cumplido para la fecha indicada.

Realiza una pequeña investigación y adquiere un segu-

ro de título inmobiliario. Necesitarás que una compañía

aseguradora de títulos inmobiliarios realice un informe

en el que se analice el historial de la propiedad y que

asegure que ninguna persona aparte del vendedor tiene

derechos sobre ella. Además, se te solicitará que consi-



gas un seguro de título inmobiliario para protegerte a ti

y a tu prestamista frente a reclamos desconocidos.

Contrata un seguro para la casa. La mayoría de los pres-

tamistas lo requieren dado que protege la propiedad y lo

que hay en ella frente a incendios, robos y otros siniestros.

Realiza una última visita guiada. Revisa con cuidado las

instalaciones para asegurarte de que el vendedor haya

realizado las reparaciones necesarias que se detallan

en el contrato.

¿Cuáles son los costos de cierre de una operación inmobiliaria?

Son los gastos en los que se incurre para completar la tran-

sacción inmobiliaria. No es un monto fijo, sino que varía así que

chequea con tu agente para saber cuánto deberías calcular.

El cheque certificado debería pagarse a la persona encargada

de llevar a cabo el cierre. Estos son los costos de cierre y qué

debe pagar cada parte:

Al comprador le corresponde pagar

El saldo de la seña o pago inicial

Las averiguaciones sobre el título de propiedad

El seguro del título inmobiliario

La tarifa de la medición

88


La comisión del abogado del comprador

La comisión del abogado del prestamista

Los cargos por la solicitud del préstamo o los puntos

hipotecarios (o de descuento) sobre el préstamo

Cargos por registrar la escritura

Cargos por registrar la hipoteca

Intereses por el primer mes de la hipoteca

Depósito de buena fe para cubrir impuestos inmobilia-

rios devengados

Informe crediticio

Impuestos estatales y locales por la transferencia

Al vendedor le corresponde pagar

La comisión del abogado del vendedor

Timbrado estatal

Impuesto por la escritura

La comisión del agente inmobiliario

Reparaciones por daños ocasionados por termitas

Depósitos de los inquilinos

Prorrateo

¿Qué significa prorrateo?

Dado que la mayoría de las operaciones no se cierran el úl-

timo día del mes, algunos gastos y costos de cierre (y el ingre-



so por percepción de alquiler si hay inquilinos) deben dividirse

entre el vendedor y el comprador por el mes en el que tenga

lugar la operación. Se suele incluir lo siguiente:

Impuestos inmobiliarios

Intereses de la hipoteca

Primas del seguro

Ingresos por percepción de alquileres

Contratos ya pagos (como por ejemplo, control de pla-

gas y termitas, mantenimiento de jardín, etcétera)

Expensas de la comunidad de propietarios

El día del cierreEl cierre en sí mismo debería ser bastante breve. Tendrás

que firmar la interminable pila de documentos, pero dado que

habrás hecho tu trabajo (con la ayuda de tu equipo), las cosas

deberían fluir armoniosamente.

Qué deberías llevar: ¡A tu agente de bienes raíces! Eso es realmente impor-

tante. Querrás que esté allí para ayudarte y para respon-

der cualquier duda que pudieras tener.

Una copia del contrato.

90


La solicitud del préstamo o la solicitud para asumir el

préstamo.

Cheque certificado para el pago de la seña y los costos

de cierre.

El vendedor lleva: El contrato de alquiler y el certificado de los términos

del alquiler si la propiedad estuviera alquilada.

Las llaves.

Las garantías.

Registros financieros completos.

Copia de cualquier contrato vigente.

Acuerdos de mantenimiento.

Cesiones oficiales de contratos de alquiler.

La escritura oficial.

Cualquier póliza de seguro vigente.

Últimas mediciones de los servicios de agua, gas y

electricidad.

¿Deberías ir con tu abogado?Si necesitas un abogado o no al momento del cierre de-

penderá de cuán complicada sea la transacción. Si recién



estás comenzando y has seguido las recomendaciones de

esta guía acerca de comenzar de a poco, es posible que no

necesites contigo a un abogado el día del cierre. (En algunos

estados es obligatorio, tu agente inmobiliario debería infor-

mártelo).

Lleva a tu abogado si:

La propiedad es un edificio grande con muchos contra-

tos de alquiler.

Hay cuestiones poco frecuentes con respecto a la zoni-

ficación que tienen que resolverse.

Tienes dudas acerca del pago de los costos de cierre

y los prorrateos. Trata de resolver todo esto de ante-

mano, pero si hubiera algún punto de conflicto, no te

hará daño tener a tu abogado presente el día de la

firma.

Hubiera contingencias complicadas escritas en el con-

trato.

¡No puedo leer todos estos documentos!El día del cierre habrá que firmar muchos documentos.

Consigue copias de antemano para poder leerlos sin per-

der tiempo ese día. Debes prestar atención a determinadas

cosas.

92


Lista de control para el cierre:

Analiza la escritura para asegurarte de que se aviene al

contrato.

Verifica que se hayan eliminado todos los derechos de

retención.

Consigue los contratos de alquiler y de renovación, cer-

tificados de los términos de los alquileres, el registro de

los alquileres adeudados y cualquier otra información

pertinente acerca de los inquilinos.

Chequea los cálculos de prorrateo.

Verifica que se hayan eliminado todas las contingencias.

Toma posesión de las garantías y de los contratos de

servicios.


MÓDULO 8: Administración de la propiedad

Conceptos claveAlquiler: un contrato legal vinculante entre un propietario

y un inquilino para la ocupación de una unidad de alquiler. Un

buen contrato estipula todos los términos y condiciones de la

relación entre el propietario y el inquilino.

Desalojo: el proceso legal de desalojar a un inquilino de

una unidad o una propiedad alquilada. El proceso comienza

con la notificación del inquilino y luego se da lugar a que inter-

venga la justicia, si el inquilino no cumple con las condiciones

del contrato de alquiler.

Notificación: período de tiempo estipulado por escrito, pre-

vio a que se lleve a cabo la acción notificada. En los contratos

de alquiler suele especificarse la cantidad de notificaciones

que debe recibir el inquilino por parte del propietario antes de

94


realizar una inspección, cobrar los pagos atrasados o comen-

zar el proceso de desalojo.

Contrato de prestación de servicio: un contrato escrito con

un proveedor de servicios de mantenimiento (como jardine-

ro, plomero, electricista, etcétera) para que realice el man-

tenimiento de rutina, reparaciones o resuelva situaciones de

emergencia. Los contratos de prestación de servicio son muy

importantes si eres dueño de varias propiedades y recibes so-

licitudes de servicios con frecuencia.

¿Cómo evitas las situaciones engorrosas?El principal motivo por el cual las personas evitan invertir

en bienes raíces es la administración de la propiedad. Si le

preguntas a la mayoría de las personas, te responderán sin

pensarlo demasiado: “Eso significa tener que levantarse en mi-

tad de la noche para ir a arreglar un inodoro, algo que ni siquie-

ra sé cómo hacer en mi propia casa”. O: “No podría lidiar con los

inquilinos. No lograría desalojar a ninguno”.

Ninguno de esos temores tiene justificación. Por supuesto

que pueden existir problemas cuando se administra una pro-

piedad. Pero no te dejes llevar por eso.

Especialmente si sigues los pasos de Robert Kiyosaki para

invertir en bienes raíces, la buena noticia es que existe un pro-



ceso para seguir, con pasos claros y lógicos que te ayudarán

a evitar la mayoría de los problemas, a ocuparte de los que

surjan y a obtener el mayor retorno por tu inversión.

En esta sección se describen seis pasos básicos para ad-

ministrar con éxito una propiedad.

Se dividen en dos categorías: lidiar con personas y lidiar

con la propiedad en sí misma.

Si bien la mayoría de las personas piensa automáticamen-

te en tener que arreglar inodoros rotos en mitad de la noche,

la clave para una buena administración es cómo te manejas

con los inquilinos, que son tu fuente de ingreso.

Una cosa más: Si recién estás comenzando a in-

vertir en bienes raíces, Robert Kiyosaki recomienda

enfáticamente que administres tú mismo la pro-

piedad por lo menos por un año. Es una experien-

cia que no tiene precio. Al hacer eso, aprenderás lo

que se necesita para llevar adelante una propie-

dad que has adquirido como inversión. Luego, es-

tarás en condiciones de entregar la administración

a un administrador profesional o a una compañía

de gestión.

96


Recuerda que no importa cuál sea la situación, nunca ten-

drás que arreglar un inodoro. Contratarás a un profesional, tal

como harías en tu propia casa.

Mantente al tanto del estado financiero de tus propiedades

Ahora que tu propiedad está funcionando, querrás contro-

lar su estado financiero. ¿Cómo te está yendo?

¿Tu tasa de retorno anual es menor a la proyectada? Revisa

los números y corrige lo que sea necesario.

¿Es superior a la proyectada? ¡Festeja!

Ingresos: haz una lista del total de ingresos que recaudas.

Toma el ingreso bruto por percepción de alquileres si la pro-

piedad tuviera una ocupación del 100 % y réstale la suma de

los alquileres de las unidades desocupadas. Entre otros in-

gresos se incluyen los ingresos por intereses de las cuentas

bancarias que hayas abierto para la propiedad, ingresos por

los servicios de lavandería, depósito por mascotas, recargos

por pagos fuera de término, estacionamiento, depósitos de

garantía, gastos de solicitud de ingreso, etcétera.

Gastos de operación: listado de los gastos de operación

reales. Tal vez te interese hacer una reserva. Se trata de dinero

que separas todos los meses para hacer el reemplazo de co-



sas como alfombras, pisos de vinilo y electrodomésticos. Eso

te ayudará con la administración del cash flow cuando debas

reemplazarlos. Incluye los gastos verdaderos si ya has tenido

que hacerlo.

Nota: para simplificar las cosas, las reservas se han incluido

en los gastos. Técnicamente se mostrarían a continuación del

ingreso neto por operaciones.

Ingreso neto por operaciones: resta el total de gastos de

operación al total de ingresos.

Pago del préstamo: es la suma del capital y el interés que

debes pagar mensualmente al prestamista por la hipoteca. El

prestamista podría requerir una retención automática por im-

puestos, seguro y bienes de capital, que colocarás en un lis-

tado separado, debajo de gastos de operación o reserva de

capital.

Cash flow neto mensual: resta la reserva de capital y los

pagos de la deuda (más los intereses) del ingreso neto por

operaciones.

¿Qué debes modificar? Toma nota de cualquier ajuste que

puedas hacer para mejorar el cash flow que generas de la pro-

piedad.

Consideraciones impositivas: los bienes raíces ofrecen una

cantidad de ventajas y beneficios para minimizar las obligacio-

nes impositivas. Entre las ventajas se incluyen la depreciación

98


por componentes y la oportunidad de diferir las ganancias a

través de intercambios libres de impuestos.

Uno de los elementos más atractivos de los bienes raíces

es que la percepción de ingresos por alquileres se compen-

sa con la devaluación para optimizar la tasa de retorno anual.

Consulta con un asesor impositivo para aprovechar todas las

ventajas fiscales.

Unir todas las partes

Lista de control para tener éxito

Utiliza estas listas de control para ir registrando tu progre-

so. En primer lugar, repasa la lista de control de los 6 pasos del

padre rico para invertir en bienes raíces. Luego, asegúrate de

haber completado la lista de control más detallada en la que

se encuentran todos los elementos de este libro de ejercicios.



Seis pasos para convertirte en un exitoso inversor inmobiliario

Toma la decisión de convertirte en inversor.Tienes que comprometerte y saber cuáles son tus

objetivos.

Encuentra la zona en la que quieras concentrarte.Si recién estás comenzando, quédate en una zona

que conozca o que te quede cerca.

Encuentra propiedades que cumplan con tus criterios.Al aprender a analizar propiedades, serás capaz de

distinguir una buena oportunidad de una que no lo es.

Negocia el acuerdo.Luego de analizar los números, estarás listo para ha-

cer ofertas, negociar y llegar a un acuerdo.

Lleva adelante el acuerdo.Desde la auditoría de compra hasta el financiamiento

y el cierre de la operación, es importante que estés

atento a todos los detalles técnicos.

Administra la propiedad.No es tan complicado como piensas y es una de las

mejores formas de sacarle lo máximo posible a tu

inversión y obtener un buen flujo de dinero.

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CASH FLOW SEMANALRobert Kiyosaki

MANUAL PARA INVERTIR EN BIENES RAÍCES COMO UN EXPERTO · 2020. 11. 2. · De hecho, de acuerdo con...

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