Modelo de carta a consorcioSra. Administradora del CONSORCIO ...: En mi carcter de propietaria de la Unidad Funcional N ........ del edificio ubicado en la calle ...... de la Ciudad Autnoma de Buenos Aires, me dirijo a Ud. a efectos de reiterarle lo reclamado verbalmente y en innumerables ocasiones tanto a Ud. como al Consejo de Administracin, en el sentido de que se proceda a la reparacin integral de los daos existentes, constatados por Uds. y a cargo del Consorcio por Ud. administrado, a saber: 1) en el bao, cada de techo y manpostera, y 2) en el dormitorio principal, desprendimiento de reboque, a causa de antiguas y contnuas filtraciones provenientes del departamento ubicado en el tercer piso designado con la letra D y de la rotura de un cao que atraviesa por el medio la pared del citado dormitorio; en este sentido, INTMOLE para que en el plazo perentorio e improrrogable de 15 das se proceda a la realizacin de los trabajos enumerados en los puntos 1) y 2) de la presente, bajo apercibimiento de iniciar en forma inmediata las acciones legales y/o judiciales que correspondan.- Asmismo, aprovecho la presente para volver a expresarle mi disconformidad y rechazar expresamente los trabajos efectuados en la cocina y en el balcn, en la cocina se repar una filtracin y en lugar de colocar una cermica como la orginal, se coloc una de un color notablemente diferente, en el bao en oportunidad de reparar una obstruccin del desagote principal, pintaron sin dejar secar la humedad, razn por la cual ha aparecido una nueva mancha, por lo expuesto, INTMOLE tambin para que en el perentorio e improrrogable plazo de 15 das efecte los arreglos tendientes a reparar en forma definitiva los trabajos realizados en forma defectuosa antes descriptos, todo ello bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales y/o legales que correspondan.- Adems, PREVNGOLE para que en el futuro los trabajos a realizarse tanto en mi departamento como as tambin en las restantes unidades funcionales se hagan mediante la utilizacin de personas idneas y/o calificadas a efectos de evitar dilaciones y/o gastos innecesarios para el Consorcio, bajo apercibimiento de descontar de las expensas a mi cargo el porcentaje que pertenezca a erogaciones causadas por arreglos realizados en forma defectuosa.- Atentamente.-

RECLAMO AL ADMINISTRADOR ANTE DAOS POR FILTRACIONES ...(remitente y domicilio; destinatario y domicilio) Estimada seora doa ...: 1- Tengo el agrado de dirigirme a usted en su calidad de administradora del Consorcio en Propiedad Horizontal del edificio de ..., como propietaria de las unidades funcionales ... 2- El objeto es ratificar plenamente el doble reclamo telefnico realizado a vuestra administracin; apenas conocidos por m los daos acaecidos; y todos los dems actos realizados por mi padre (usufructuario de las unidades funcionales), el Dr. ..., a quien le doy los ms amplios poderes para obrar en consecuencia. 3- usted ha podido corroborar los hechos que denuncio, por la revisin in situ que realiz el da .../.../200... a las ... horas. 4- Volviendo al objeto de la presente, reclamo formalmente al consorcio por los graves daos y averas producidos en mis locales (unidades ...), que por efectos de agua cada desde el piso superior y por la pared (presumiblemente por el efectos de las ltimas precipitaciones pluviales, ms caeras de desage de ellas en mal estado o parcialmente obstruidas), inund mi local ... y parte de las cosas que en ellos tena transitoriamente depositadas (libros, muebles, estanteras, objetos varios). 5- No he querido remover las cosas all depositadas, por estar a la espera de un reconocimiento formal de la administracin o del Consejo de Administracin y de la aseguradora, inventariando los daos, por ello no puedo an justipreciarlos, aunque s he tomado vistas fotogrficas de ellos, pero ante los das que pasan sin realizar esos actos, los deterioros aumentan y el dao a mi patrimonio crece. 6- Aprovecho la oportunidad para protestar tambin porque: a) No se me ha entregado llave de la entrada del edificio, para poder acceder a los medidores y llaves de electricidad de mis locales, a pesar de haberlas pedido a su colaborador el seor ... oportunamente, cuando se aperson en el edificio por un problema de electricidad (ao ...); b) Es deplorable el estado del techo e iluminacin de la galera; c) Es lamentable el estado de los baos comunes, tanto por su suciedad y prdidas de agua, como por el deterioro que presenta en su parte edilicia y artefactos, d) Las plantas de los dos maceteros que estn a ambos lados del frente de mi local externo que da sobre ..., deben podarse peridicamente y no pueden tapar ni en lo ms mnimo la vista de mi local, como ahora que lo estn ocultando, por lo que tambin hago por ello mi ms formal protesta. 7- Quedo a la espera de un inmediato inventario de las averas del inmueble y muebles y una rpida reparacin de los daos y en caso negativo o de silencio pasados cinco das, proceder a hacer una constatacin notarial y a hacerlos reparar a costa del consorcio y por las prdidas deber incoar las acciones judiciales que amparen mis derechos, por los cuales hago una formal reserva. Sin ms, la saludo con una distinguida consideracin. QUEDA EL CONSORCIO FORMALMENTE NOTIFICADO. ...(lugar, fecha, nombre y apellido del remitente, tipo de documento de identidad y nmero, domicilio y firma)

CONSORCIOS: OBLIGACIN DE REPARAR COSAS COMUNES Y RETENCIN DE EXPENSAS

No existe duda sobre la obligacin del consorcio de reparar los daos sufridos por una o ms unidades, cuando la o las causas de tales daos provienen de partes o elementos comunes, as se ha resuelto que corresponde indemnizar al copropietario cuya unidad sufri las consecuencias de filtraciones de la terraza.-Si se trata de humedades en edificios sometidos al rgimen de propiedad horizontal, el consorcio responde siempre que la causa adecuada del dao corresponda a las cosas comunes, la falta de atencin por parte del consorcio a la reparacin y mantenimiento de las cosas comunes puede dar lugar a acciones de daos y perjuicios, sea de los consorcistas o de terceros.-Cuando se trata de una cuestin entre consorcio y consorcistas o de stos entre s, los une la normativa del reglamento de copropiedad. los daos que experimenta el consorcista con relacin al consorcio o a otro consorcista encuandran en la responsabilidad contractual.-El pago regular y puntual de las expensas comunes es esencial para el funcionamiento del sistema de propiedad horizontal, y por otro lado es indiscutible la obligacin del consorcio de reparar los daos a una unidad funcional proveniente de partes comunes del edificio.-La pregunta entonces es si el copropietario puede eximirse del pago de las expensas, cuando el consorcio omite efectuar los arreglos, y viceversa, puede el consorcio ampararse en el incumplimiento del pago de expensas para no acudir con las reparaciones necesarias, consideramos que es irrelevante la eventual mora del consorcista ante la obligacin del consorcio de realizar los trabajos de conservacin y reparacin de cosas comunes, la realizacin de esos trabajos no depende del pago de expensas por parte de la unidad afectada.-Por ello se considera que no se trata de obligaciones susceptibles de compensarse, las expensas estn protegidas por el procedimiento de va ejecutiva para su cobro judicial, la responsabilidad del consorcio por los daos sufridos por causas derivados de partes comunes es independiente del pago de expensas.-Nos inclinamos por afirmar que no es aplicable la excepcin de incumplimiento contractual en el caso de concurrencia de una deuda por expensas y un reclamo por reparaciones de daos ocasionados por partes comunes, de lo contrario se alterara la lgica de funcionamiento de la propiedad horizontal y del pago de expensas como elemento fundamental para su subsistencia.-En consecuencia, si no existe la posibilidad para un lado, es decir, exceptuarse de pagar las expensas frente a un eventual incumplimiento del consorcio en realizar reparaciones, tampoco nos parece que sea vlida la negativa de la administracin a efectuar reparaciones en una unidad funcional en base a la falta de pago de las expensas.-Cada uno de estos reclamos tiene una va procesal adecuada y distinta. Las expensas cuentan con la va ejecutiva y la reparacin de daos tiene a su disposicin el proceso de conocimiento correspondiente.-

Rosario, agosto de 2002

Me dirijo a Ud. por medio de la presente en mi carcter de propietario del inmueble sito en.a fin de DE INTIMARLOS a que en el trmino de diez das corridos de recibida la presente tomen las medidas conducentes a solucionar los problemas de filtraciones de agua y humedad de vuestro inmueble que afectan a mi propiedad y reparen los daos causados en la misma procediendo a dejar todo lo afectado por las humedades en excelentes condiciones edilicias incluyendo la pintura correspondiente.Los problemas de humedad de vuestro inmueble se originan en (..vuestro bao?) y afectan (descripcin de los lugares que afectan) produciendo los siguientes deterioros:.La presente intimacin la curso bajo expreso apercibimiento de que ante la falta de realizacin de las obras necesarias que pongan en condiciones mi propiedad dar inicio a acciones judiciales en su contra tendientes a obtener la ejecucin de dichos arreglos a su exclusivo costo ms una indemnizacin por daos y perjuicios que su conducta me ha ocasionado

Por la presente intimo a Uds a que en el plazo perentorio de 72 horas habiles administrativas procedan a dar inicio a los trabajos de ................................... en la unidad funcional ..................... bajo apercibimiento de hacer ejecutar los trabajos por mi cuenta con cargo al consorcio y a esa administracionReservo derechos de accionar judicialmente en resguardo de mis legitimos intereses y derechos.