Oportunidades de inversión SECTOR INMOBILIARIO
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Oportunidades de inversión SECTOR INMOBILIARIO
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Oportunidades de inversión
SECTOR INMOBILIARIO
Contenido 1. ¿Por qué invertir en el sector inmobiliario en Uruguay? .......................................................... 3
2. Contexto macroeconómico ........................................................................................................ 4
2.1. Actividad Económica .......................................................................................................... 4
2.2. Inversión nacional y extranjera .......................................................................................... 5
2.3. Nivel de ingresos ................................................................................................................. 6
3. Construcción ............................................................................................................................... 7
3.1. Nivel de actividad en la construcción ................................................................................ 7
3.1.1. Superficie construida ...................................................................................................... 8
Vivienda nueva en Montevideo ................................................................................................... 10
3.2. Empleo .............................................................................................................................. 11
3.3. Costos ................................................................................................................................ 11
3.3.2 Precios de la vivienda y costos de construcción. .......................................................... 13
3.4. Endeudamiento y morosidad del sector .......................................................................... 14
3.5. Inversión e IED .................................................................................................................. 15
3.6. Viviendas de interés social ............................................................................................... 17
3.7 Proyectos de Infraestructura ........................................................................................... 18
4. Actividad inmobiliaria .............................................................................................................. 22
4.1 Compraventa ..................................................................................................................... 22
4.2 Precios de la vivienda ........................................................................................................ 24
4.2.1 Precios de la vivienda e ingresos de los hogares .......................................................... 27
Crédito hipotecario ....................................................................................................................... 27
Tenencia de inmuebles ................................................................................................................. 28
Viviendas en alquiler en Montevideo .............................................................................................. 29
2.1.1. Cantidad de contratos de alquiler ................................................................................. 29
2.1.2. Precio de los alquileres.................................................................................................. 30
Evolución de los precios de alquiler y los ingresos reales ............................................................. 31
Tendencias del mercado de viviendas. ......................................................................................... 32
Mercado de oficinas en Montevideo ............................................................................................ 33
Anexo I: Institucionalidad .................................................................................................................. 36
1. Consejo Sectorial de la Construcción ........................................................................................ 36
2. Oficina del inversor- ANV .......................................................................................................... 36
3. Instituciones empresariales ...................................................................................................... 36
Anexo II: Marco normativo general .................................................................................................. 37
1. Régimen general de promoción de inversiones ........................................................................ 37
2. Acuerdos de Protección de inversiones .................................................................................... 37
3. Mercado de alquileres .............................................................................................................. 37
Anexo III: Oportunidades en vivienda de interés social (Ley 18.795). .............................................. 38
1. Marco normativo específico................................................................................................. 38
2. Beneficios tributarios para los promotores .............................................................................. 38
3. Beneficios para los compradores .............................................................................................. 39
ANEXO IV: Nuevas modificaciones para la promoción de gran dimensión económica. ................... 40
ANEXO V: Zonas VIS........................................................................................................................... 41
Uruguay en síntesis (2017) ............................................................................................................... 43
Principales indicadores económicos 2012-2017 ........................................................................... 43
Uruguay cuenta con un sistema democrático consolidado. Los tres principales partidos han
alternado en el Gobierno, manteniendo siempre el respeto por el estado de derecho con
normas claras y previsibles.
Uruguay transita el período de crecimiento económico más largo desde que hay registros. Tras
14 años continuos de crecimiento, se posiciona como el país más equitativo y con mayores
ingresos per cápita de América Latina. Se espera que en 2017 y 2018 el país continúe creciendo
y lo haga por encima del promedio de América Latina1.
Uruguay cuenta con una sólida confianza por parte de inversores nacionales y extranjeros.
Durante la última década fue el segundo país receptor de Inversión Extranjera Directa (IED) en
relación al PIB (5,3%), y el segundo país en utilidades reinvertidas sobre las utilidades totales
(61%) de América Latina.
Uruguay ofrece un completo marco legal que garantiza reglas de juego claras y las más amplias
garantías, promoviendo un clima de negocios favorable con gran estabilidad social, además de
conceder atractivos incentivos a los inversores a través de una moderna Ley de Promoción y
Protección de Inversiones.
El fuerte crecimiento del número de hogares, y el reciente fenómeno inmigratorio que vive el
país han dinamizando el mercado de alquileres, que en 2016 llegó a un nivel record de nuevos
contratos.
Los precios de la compraventa de inmuebles así como de los alquileres de viviendas y oficinas
presentaron una tendencia creciente en la última década, convirtiéndose en una opción
atractiva y rentable para los inversores. De este modo, el 70% de las viviendas construidas bajo
el régimen de la Ley de Vivienda de Interés Social son adquiridas en primera instancia por
inversores que las destinan a la venta o el alquiler.
1 Según proyecciones del FMI para Uruguay y América Latina.
La actividad de la construcción se caracteriza por tener un comportamiento procíclico con la
economía nacional. Sus fases de expansión y contracción suelen ser más agudas, debido a los
riesgos que asumen los inversores en relación a la magnitud de los capitales y el tiempo que
transcurre entre que se decide la construcción y se efectiviza la venta. Como consecuencia, el
sector de la construcción resulta sumamente sensible ante los períodos de inestabilidad
económico-financiera. En efecto, la evolución del PIB, la inversión y precios son claves para el
desempeño de esta actividad.
En lo que refiere a la compraventa o arrendamientos de viviendas, estos tienen como principal
destinatario a los residentes. En efecto, la evolución del ingreso medio, la inflación y los niveles de
calidad de vida resultan relevantes para el sector inmobiliario, por su incidencia sobre la demanda.
La economía uruguaya transita el período más largo de crecimiento económico desde que hay
registros. Desde 2003 la actividad se ha expandido de forma ininterrumpida durante catorce años,
sorteando exitosamente la crisis financiera internacional de 2009 y soportando presiones recesivas
provenientes de la región en los últimos dos años. La tasa de crecimiento promedio del Producto
Interno Bruto (PIB) de Uruguay fue 4,6% en el período 2003-2016.
No obstante, en los últimos dos años la economía uruguaya desaceleró su expansión, entre otros
motivos, debido a la caída generalizada de los precios de los principales productos de exportación
y al impacto de la coyuntura recesiva en la región. Esta desaceleración comenzó a revertirse a
partir del último cuarto de 2016, cuando la economía alcanzó un crecimiento de 3,4% interanual,
que rectificó con una expansión de 4,3% durante el primer trimestre de 2017. Esto refleja una
mejoría en la dinámica de crecimiento económico del país.
Gráfico 1- PIB de Uruguay y ALC (Var.% anual)
Fuente: Elaboración UXXI, en base a BCU y FMI
Las perspectivas de crecimiento para este año se ajustaron sucesivamente al alza en los primeros
meses del año, y entre los principales organismos y analistas privados existe coincidencia de que la
economía crecerá por encima de 3% en 20172. Asimismo, se prevé un escenario en que Uruguay
seguirá creciendo y lo hará a mejor ritmo que en los últimos años.
La inversión ha tenido un rol relevante en los últimos veinte años, ganando participación en el PIB
y ubicándose sistemáticamente por encima de su promedio histórico. En particular, durante la
última década la inversión estuvo en el entorno al 20% del PIB, por encima del 14% que representa
el promedio histórico. Esto implica un cambio estructural en la economía uruguaya. En este
sentido, el atractivo marco regulatorio con reglas de juegos claras y estímulos adecuados permitió
mantener niveles record en reinversión de utilidades y captar un creciente flujo de capitales
externos, que ha sido favorecido por un contexto de alta liquidez internacional.
2 http://www.elobservador.com.uy/privados-elevan-3-piso-pib-este-ano-dato-trimestral-n1085275
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América Latina y el Caribe Uruguay
var (%)
Proyecciones FMI
prom.UY
prom.AL&C
Gráfico 2- Formación Bruta de Capital Fijo (FBKF). En % del PIB
Fuente: Elaboración UXXI, en base a BCU y FMI
En 2016, la inversión medida en dólares alcanzó los US$ 4.650 millones, 9% menos en términos
interanuales, con un dólar que en el último año se fortaleció por encima de la inflación, la
inversión en pesos constantes se ubicó levemente por encima de los valores de 2015.
En los últimos años, la lenta reactivación de las economías desarrolladas, la caída generalizada en
el precio del petróleo y de los commodities producidos por los países emergentes, así como la
inestabilidad política-económica en la región han repercutido directamente sobre los flujos de IED
hacia América Latina.
En Uruguay, los menores flujos de IED en los últimos años se explican por la falta de grandes
proyectos3, por la menor captación de capitales por parte del sector inmobiliario y menores
utilidades reinvertidas del sector financiero. Sin embargo, para 2018 se prevé que la inversión
extranjera vuelva a crecer, con la construcción de la tercera planta de celulosa en país. La
inversión prevista por la finlandesa UPM -de concretarse- demandaría US$ 4.000 millones de
inversión privada y US$ 1.000 millones adicionales para la construcción de infraestructura
complementaria que deberá ser asegurada por el sector público (aunque se prevé canalizar a
través de mecanismos en los que participe el sector privado).
La evolución de los ingresos y su distribución tienen gran importancia para los sectores de la
construcción e inmobiliario, particularmente porque impactan sobre los niveles de demanda y la
evolución de precios. En este sentido, el crecimiento económico de los últimos años ha ido
acompañado de una mejora en las condiciones de vida de la población, que se refleja en un
3 Entre 2006-2015 gran parte de la IED fue destinada a megaproyectos como la instalación de las plantas de
celulosa de UPM y Montes del Plata, o parques de generación de energía eólica.
10%
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1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015
constante aumento del poder de compra de los trabajadores, que acumuló un crecimiento de 55%
en el período 2004-2016.
Asimismo, Uruguay es el país latinoamericano que crece con mejores niveles de equidad4 y el
único con 62% de la población dentro de la clase media5.
El sector de la construcción ha acompañado la evolución de la economía uruguaya con tasas de
crecimiento positivas en once de los últimos trece años. Particularmente, la expansión del sector
entre 2006 y 2016 fue de 2% promedio anual en términos reales, algo menor a la economía en su
conjunto.
En efecto, como se puede apreciar en Gráfico N°3, los grandes impulsos del sector provinieron de
megaproyectos de inversión como la construcción de las plantas de celulosa de UPM (2004-2007)
y Montes del Plata (2012-2014), la fibra óptica en los hogares y la construcción de parques
generadores de energía eólica que permitieron mantener niveles altos de actividad en los años
siguientes. Por otro lado, entre 2005 y 2014 el turismo y el sector inmobiliario captaron
importantes inversiones –mayoritariamente provenientes de Argentina- vinculadas al segmento
suntuario residencial y turístico hotelero de Montevideo y Punta del Este.
En 2016, el PIB de la construcción alcanzó los US$ 4.990 millones, lo que implica 4% menos en la
comparación interanual y 10% por debajo respecto a los niveles de 2014. Esta retracción estuvo
explicada por caídas en la construcción pública y privada. La caída en el sector privado estuvo
asociada a una baja en la construcción de edificios, debido al re-direccionamiento de capitales
argentinos y la culminación de las actividades de instalación de parques de energía eólica. En
tanto, la caída de la construcción en el sector público fue producto de una menor inversión en
infraestructura, en la que confluyeron diversos factores como: la finalizaron los trabajos de fibra
óptica al hogar; la decisión de dilatar en el tiempo obras previstas, y contratiempos para la puesta
en práctica de proyectos bajo la modalidad de participación público privada.
4 Índice de Crecimiento Inclusivo y Desarrollo, World Economic Forum (Foro Económico Mundial)
5 Pulso Social 2016: Realidades y Perspectivas, Banco Interamericano de Desarrollo
Gráfico 3- PIB del Sector de la Construcción (Var. % interanual y serie desestacionalizada).
Fuente: Elaborado por UXXI, en base a información BCU
Por otro lado, según los últimos datos del Banco Central del Uruguay (BCU), el sector de la
construcción dejó atrás la recesión tras dos subas trimestrales consecutivas (en medición
desestacionalizada) alcanzando un crecimiento acumulado de 1% términos interanuales.
Asimismo, el BCU señala que la recuperación se debe principalmente al impulso de la obra pública
en los rubros de vialidad y puertos, mientras que la inversión privada continúa en retracción.
El Índice de Volumen Físico indica que los niveles de producción del sector de la construcción
crecieron 33% entre 2006 y 2016. Sin embargo, entre 2013-2014 mantuvo un crecimiento muy
bajo y en los últimos dos años registró una caída acumulada cercana al 10% de los volúmenes
producidos en 2014.
Por su parte, la intendencia de Montevideo publica datos sobre los permisos de construcción
aprobados. En el último año se concedieron 1.008 permisos para la construcción de una superficie
total de 460.000 m2 en el departamento, lo que implica una retracción de 13% en relación a 2015,
siendo el segundo año consecutivo de caída luego de un máximo de 850.000 m2 en 2014.
-15%
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2005,1 2006,1 2007,1 2008,1 2009,1 2010,1 2011,1 2012,1 2013,1 2014,1 2015,1 2016,1 2017,1
% Var interanual (eje der.) Serie desestacionalizada (eje izq.)
US$ millones Var. % interanual
3,9%
2016
Gráfico 4- Miles de metros cuadrados aprobados para construcción-Montevideo
Fuente: Elaboración UXXI, en base a datos del IMM
En relación a los principales destinos de estos permisos de construcción, 29% tuvieron como
finalidad la construcción de viviendas, le siguieron las actividades comerciales con 28%, en tercer
lugar, se ubicó la industria que representó el 5% del total de metros cuadrados solicitados en los
permisos de construcción. Por último, cabe mencionar que 37% de los datos no contienen
información, aunque una revisión histórica indica que gran parte de estos proyectos finalmente se
destinan a la construcción también de viviendas6.
Tabla 1- Destino de los permisos de construcción otorgados por la IMM (% sobre el total de m2
aprobados a construir-2016)
6 Cabe señalar que al ser información sobre los permisos otorgados, existe la posibilidad de que algunos de
estos proyectos no se hayan llevado adelante, por lo que es factible que exista cierta diferencia entre las
superficies aprobadas y las efectivamente construidas.
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Fuente: Elaboración propia en base a información de la IMM.
La construcción de viviendas tiene una gran importancia dentro del sector ya que es el principal
destino de los permisos de obras en Montevideo. El INE publica información sobre la superficie
construida por tipo de vivienda para el departamento de Montevideo. Aunque la última
actualización refiere a datos 2013, a partir de la misma se pueden extraer algunas conclusiones
respecto a las principales tendencias.
El siguiente gráfico muestra el importante crecimiento de la superficie construida para viviendas
en Montevideo durante el período 2005-2013. La expansión no fue homogénea en todos los
segmentos de vivienda; mientras en los primeros años los segmentos más dinámicos fueron Torre
Mediana y Torre Suntuaria, entre 2008 y 2011 la construcción se concentró fuertemente en el
segmento de Torre Suntuaria. Sin embargo, en 2013 la construcción de viviendas alcanzó niveles
record, y con una expansión importante de los segmentos Torre Económica y Torre mediana que
crecieron 326% y 42% respectivamente en ese año.
Gráfico 5- Superficie construida de vivienda nueva en Montevideo- Segmento (Miles de US$)
Fuente: Uruguay XXI en be a Instituto Nacional de Estadística (INE)
Aunque no se dispone de información posterior a 2013, algunos indicadores parciales, como los
permisos de construcción de la IMM, indican que los niveles de actividad en la construcción de
viviendas se vienen retrayendo.
Por otro lado, se cuenta con información sobre la aprobación de proyectos que se presentaron
bajo el régimen de promoción de viviendas de interés social. En los últimos dos años se mantuvo
buen nivel de proyectos promovidos, con un ingreso de 2.550 viviendas nuevas al año. Esto
indicaría que lo segmentos Torre Mediana y Torre Económica seguirían ganando participación
dentro de la construcción de viviendas, lo que es coincidente con la caída de nuevos proyectos en
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Individuales Colectivas Torre económica Torre mediana Torre suntuaria
los barrios costeros de Montevideo, que antes de la ley VIS captaban el 82%, y actualmente
representan tan solo el 30% de total7.
El empleo en el sector de la construcción ido acompañado el desempeño de la actividad. Según
datos de la Encuesta Continua de Hogares (ECH) 2016, el número de personas empleadas en
actividades de la construcción aumentó 40% en relación a los niveles de una década atrás. Sin
embargo, los menores niveles de actividad han impactado sobre el empleo, que en el último año
se retrajo 7,5%, dejando fuera del sector a 10.000 trabajadores.
Gráfico 6- Personal ocupado- Sector de la construcción (Miles)
Fuente: Uruguay XXI en base a ECH del INE
Como se mencionó anteriormente, el último ciclo expansivo tuvo como punto de partida valores
deprimidos y precios en ascenso. A medida que el sector se fue consolidando, la actividad
comenzó a recibir presiones sobre el precio de los factores productivos (principalmente el empleo)
impactando en los costos, que mostraron una tendencia creciente en todo el período hasta 2012.
Al analizar la evolución de los costos en dólares, se pueden distinguir dos períodos. Por un lado,
hasta 2014 la apreciación del peso uruguayo se tradujo en un aumento incluso más acelerado de
los costos en dólares (ICC en dólares). A partir de 2014 los costos en pesos uruguayos crecieron
por debajo de la evolución del dólar, lo que implicó que los costos en se redujeran.
7 Estimación de Julio Villamide (experto del sector) http://rho.focoam.com/clips/single/1230653
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Gráfico 7- Índice de Costos de la Construcción (en pesos constantes y dólares).
Fuente: Uruguay XXI en base a Instituto Nacional de Estadística (INE)
En particular, en 2016 los costos medidos en pesos crecieron 0,3% en comparación interanual,
mientras que en dólares mostraron su tercer año consecutivo de caída.
En cuanto a la evolución de los diferentes componentes que integran el Índice de Costos de la
Construcción (ICC), se encontró un comportamiento dispar en el último año. En primer lugar, los
costos de mano de obra y leyes sociales, que juntos representan el 45% de los costos totales,
aumentaron 4% en términos reales y fueron los que tuvieron mayor incidencia en la evolución de
los costos del año. Por su parte, los gastos generales mostraron un moderado crecimiento de 1%.
Al mismo tiempo, los materiales registraron una baja de 6%, siendo el factor que más contrarrestó
la evolución creciente los costos del resto de los componentes. Por último, los impuestos
permanecieron prácticamente incambiados en términos reales.
En lo que refiere a la evolución general de todos los componentes en los últimos años, hay una
fuerte desaceleración de los costos en todos los principales componentes.
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2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
ICC real
ICC dólares
Gráfico 8- Principales componentes de los costos de la construcción (Var. % interanual)
Fuente: Uruguay XXI en base a Instituto Nacional de Estadística (INE).
La evolución del precio de la vivienda en relación a los costos de construcción muestra que a
comienzos del período (2004) esta ratio presentaba niveles elevados. Esto significa que el retorno
por la venta de inmuebles era alto en función de la inversión necesaria para su construcción,
siendo un gran incentivo para la inversión en el sector.
A medida que el sector se expandió y en un contexto de pleno empleo, se generaron presiones
sobre el precio de los factores productivos, que comenzaron a crecer a una mayor velocidad que
los precios de la vivienda. En consecuencia, la brecha entre precio de la vivienda y costos se redujo
hasta alcanzar un valor estable, tal como se puede observar en el siguiente gráfico.
-8% -6% -4% -2% 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12%
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Gráfico 9- Precio de propiedad horizontal vs Costo de construcción (Índice 2002=100)
Fuente: Uruguay XXI en base a Instituto Nacional de Estadística (INE)
De todos modos, cabe advertir que el precio manejado es un promedio de las diferentes
operaciones de compraventa registradas, por lo que la evolución pudo haber sido diferente entre
viviendas según sus características y localización.
Según información del BCU, el endeudamiento del sector de la construcción con los bancos locales
se ubicó en US$397 millones en mayo de 2017, 10% menos en términos interanuales. Si se
considera únicamente la rama de construcción de edificios o de partes de edificios este guarismo
desciende a US$ 210 millones. A pesar de los crecientes niveles de endeudamiento del sector, en
la actualidad representan solo el 8,8% del PIB de la construcción.
Gráfico 10- Endeudamiento del sector de la construcción (Millones U$S)
Fuente: Uruguay XXI en base a BCU
Por otro lado, la morosidad se encuentra alrededor de 15% del total de los créditos. Cabe destacar
que desde mayo de 2016 los niveles de morosidad registrados tuvieron un salto de 10 puntos
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porcentuales que según la Central de Riesgos del BCU8, se debe a la entrada en concurso del
proyecto Diamantis Plaza, que mantiene una importante deuda con el BROU.
El sector de la construcción es un importante receptor de la inversión9, en la última década
acumuló inversiones por US$ 2.490 millones promedio anual (en dólares de 2005), lo que
representa valores históricamente altos. No obstante, en 2016 la inversión medida en dólares
corrientes se retrajo por tercer año consecutivo, ubicándose 3,2% por debajo de los valores de
2015, lo que implicó una moderación en relación a las fuertes caídas registradas en los últimos dos
años.
Gráfico 11- Formación bruta de capital fijo – en Millones U$S constantes de 2005 y tasas de
variación.
Fuente: Uruguay XXI en base a BCU
En cuanto al comportamiento de los diferentes agentes en el último año, el mayor impacto
negativo provino del sector público, que realizó inversiones por US$ 1.850 millones, lo que implicó
8 http://consultadeuda.bcu.gub.uy/consultadeuda/
9 Aproximadamente la mitad de la inversión total de Uruguay.
1.437
3.047
2.690
2.717
1.000
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2.000
2.500
3.000
3.500
2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016
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2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016
Tasa de variación en dólares constantes
una retracción de 10% en relación a 2015. Por su lado, el sector privado responsable del 70% de la
inversión en la construcción invirtió US$ 4.650 millones, 0,5% menos que en 2015.
Gráfico 12- FBKF Millones U$S constantes de 2005
Fuente: Uruguay XXI en base a BCU
El sector de la construcción es uno de los mayores receptores de IED. En la última década ha
captado alrededor del 30% de la IED recibida por la economía. La IED en el sector mantuvo una
tendencia creciente entre 2005 y 2012 y desde entonces lleva tres años consecutivos de
retracción. En 2015 (último dato disponible), la IED en el sector fue de US$ 398 millones, 34%
menos en la comparación interanual.
La inversión extranjera con destino a la construcción ha estado vinculada históricamente al ingreso
de capitales argentinos. El último gran proceso de crecimiento económico de la región, comenzó
hace 10 años asociado al boom agrícola impulsado mayormente por el cultivo de la soja. Las
grandes ganancias obtenidas por esta actividad, sumado a las bajas tasas de interés
internacionales hicieron que muchos inversores regionales prefirieran invertir en el sector
inmobiliario uruguayo. Luego de la crisis económica (2004) el sector de la construcción ofrecía una
alta rentabilidad, con precios deprimidos y valores en fuerte crecimiento, lo cual tonificó el interés
de inversores de la región, que junto a los grandes megaproyectos de inversión fueron principales
responsables de los históricos niveles de inversión extranjera que recibió el sector.
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Inversión privada Inversión pública
Gráfico 13- IED en el sector de la construcción (Millones de U$S)
Fuente: Uruguay XXI en base a BCU
Transcurridos más de cinco años de aprobada, la Ley VIS ha sido efectiva en su propósito de re-
direccionar la inversión hacia segmentos de construcción de mayor acceso a la población media. A
través de este mecanismo, se han presentado ante la Agencia Nacional de Viviendas (ANV) 538
proyectos, de los cuales el Poder Ejecutivo lleva promovidos 489. El 72% de los proyectos se ubica
en Montevideo, 14% en Maldonado y 5% en Canelones. Específicamente en 2016, se presentaron
100 proyectos para la construcción de 3.000 viviendas.
Gráfico 14- Número de viviendas promovidas a través de Ley VIS (stock a abril de cada año)
Fuente: Elaborado por UXXI en base a información de la ANV
En Montevideo el barrio con mayor captación de este tipo de inversión fue Cordón, que absorbió
algo más de un cuarto de las viviendas promovidas en Montevideo. Le siguieron Barrio Sur y
Mercado Modelo y Bolívar.
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1000
2000
3000
4000
5000
6000
7000
abr-12 abr-13 abr-14 abr-15 abr-16 abr-17
0
2000
4000
6000
8000
10000
12000 Obra iniciada( eje der.)
Terminadas (eje izq.)
Gráfico 15- Viviendas promovidas por Ley VIS según barrios de Montevideo
Fuente: Elaborado por UXXI en base a información de la Agencia Nacional de Vivienda
En cuanto al estado de las obras, 296 proyectos están finalizados y otros 193 se encuentran en
construcción, en su conjunto representan 13.573 viviendas de las cuales unas 5.723 ya están
construidas.
Para 2017 se espera que la Ley siga siendo un instrumento para impulsar el sector. En tal sentido,
teniendo en cuenta los proyectos promovidos cuyas obras aún no comenzaron, los que están en
proceso de ser promovidos y, especialmente, los recientes cambios en la normativa, que han
determinado modificaciones en los requerimientos para las enajenaciones y arrendamientos de
las viviendas, se espera que los reciclajes de edificios abandonados o en mal estado pasen a ser
más atractivos para el inversor.
Respecto a los proyectos de obra pública, el gobierno tiene previsto invertir US$ 12.370 millones
en desarrollo de infraestructura (entre 2015-2019), de los cuales el 66% está previsto sea
financiado con fondos públicos mientras que el 34% restante se hará con la participación del
sector privado.
Barrio Cantidad de
viviendas % en total de Mdeo
Cordón 2.536 26%
Barrio Sur 792 8%
Mercado Modelo 678 7%
La Blanqueada 535 5%
Larrañaga 508 5%
Aguada 453 5%
Malvín 412 4%
Centro 405 4%
La Comercial 368 4%
Paso de las Duranas 335 3%
Ciudad Vieja 332 3%
Otros 2.411 25%
Total 9.765 -
Gráfico 16-Plan de Inversiones en Infraestructura (2015-2019)
Fuente: Elaborado por UXXI en base a información del Poder Ejecutivo
Al cierre de 2016, el plan de infraestructura alcanzó un nivel de ejecución de 36% y se prevé que al
terminar 2017 este guarismo sea cercano al 56%. No obstante el alcance satisfactorio de ejecución
del plan de inversiones, algunos sectores poseen mayores dificultades para avanzar al ritmo
previsto. Es el caso de los proyectos de vialidad, vías férreas o infraestructura social, los cuales
presentan las diferencias mayores con respecto al cronograma de obras planteado.
Gráfico 17- Avance de ejecución de inversiones en infraestructura
Fuente: Elaborado por UXXI en base a información del MEF
Vialidad
Inversión Social
Vivienda
Energía
Telecomunicaciones
Puertos
550 Millones
Agua y Saneamiento
550 Millones
Ferroviaria
360 Millones
Otros
380 Millones
Energía
Vialidad
Inf. Social
Vivienda
Telecomunicaciones
Agua y Saneamiento
Puertos
Ferroviaria
Otros
Total
2015-2016 2017 2018-2019
2015-2019 2015-2016 2015-2017
Mill. De US$ % eje. % eje. Prevista
4.230 49% 64%
2.360 19% 40%
1.870 24% 37%
1.320 34% 53%
750 52% 69%
550 29% 45%
550 49% 64%
360 20% 27%
380 33% 47%
12.370 36% 52%
Las inversiones en el sector energético se ubicaron en US$ 979 millones en 2016, alcanzando con
dicho registro a US$ 2.063 millones en el conjunto del bienio 2015-2016. En lo que refiere a la
expansión de las fuentes de generación, UTE invirtió US$ 70 millones en el proyecto de la Central
de Ciclo Combinado de Punta del Tigre. Se destinaron US$ 84 millones a mantener y fortalecer la
red de distribución. Se invirtió US$ 73 millones en diversas obras de trasmisión, como ser la de
interconexión con Brasil. Por último, se realizaron significativas inversiones en energías renovables
no tradicionales. En el bienio 2015-2016 se invirtieron US$ 1.420 millones en energías renovables
no tradicionales, que permitieron alcanzar una potencia instalada eólica y fotovoltaica de 1.300
MW a fines de 2016.
En vialidad se ejecutaron inversiones por US$ 244 millones en este sector el año pasado,
acumulando un total de aproximadamente US$ 440 millones en el bienio 2015-2016. Para este
año está previsto un importante impulso en inversiones viales por parte de CVU, teniendo en
cuenta las líneas de créditos con multilaterales (por aproximadamente US$ 100 millones), la
exitosa colocación de títulos de deuda por otros US$ 100 millones, y el comienzo de obras bajo la
modalidad de PPP cuyo contrato está próximo a ser firmado.
En relación a la construcción de viviendas, según la exposición de motivos de la rendición de
cuentas del ejercicio 2016 presentada por el Poder Ejecutivo10, durante el bienio 2015-2016 el
sector público invirtió US$ 450 millones en infraestructura de vivienda. En 2016, las inversiones en
nuevas soluciones habitacionales alcanzaron los US$ 153 millones y permitieron la construcción de
3.280 nuevas viviendas; por su parte, US$ 40 millones se destinaron en acciones sobre el stock de
viviendas existente, es decir, reformas, ampliaciones o mejoras.
Por otro lado, en octubre de 2016 ingresó al MEF una iniciativa pública impulsada por el MVOTMA
para la construcción de viviendas bajo la modalidad de PPP. Actualmente el proyecto se encuentra
en etapa de estructuración, pero se espera sirva como un nuevo instrumento para movilizar
recursos hacia el sector.
A su vez, es importante plantear que hay 11 proyectos que están en proceso de ser aprobados
bajo el mecanismo de participación público privada para la ejecución de US$ 1271 millones de
dólares.
Como se desprende de lo anterior, si bien el nivel de avance del cronograma de inversiones es
bueno, es preciso señalar que existen proyectos de diversa complejidad que requieren de plazos
más o menos extensos en su estructuración. Tal es el caso, por ejemplo, de los proyectos viales
que se prevén impulsar a través de la modalidad de PPP, que requieren de varias fases de
evaluación antes de que se inicie la etapa licitatoria. Pese a esto, algunos proyectos se encuentran
en las fases finales de adjudicación.
10
https://www.mef.gub.uy/innovaportal/file/21670/1/informe_economico_exposiciondemotivos.pdf
Tabla 2- Avance de las obras de Participación Público Privada
Fuente: Ministerio de Economía y Finanzas – PPP
Etapas del proceso de la modalidad de PPP:
Además del plan de infraestructura presentado en el programa de gobierno, han aparecido nuevas
necesidades de inversión que deberán ser contempladas por el gobierno. En particular, la posible
instalación de una nueva planta de celulosa en el centro del país exigiría algunas inversiones por
parte del Estado. Se incluyen entre las necesidades adicionales de inversión pública las siguientes:
Obras portuarias (algunas ya en ejecución)
Obras viales (carreteras y puentes): US$ 350 millones
Vías férreas (rehabilitación y mantenimiento, pasos a nivel): US$ 700 millones
Estas son estimaciones preliminares, que sitúan el monto a invertir por encima de los US$ 1.000
millones, y suponen un financiamiento a 30 años. Todavía no está definida la modalidad de
inversión de cada obra, pero se prevé que el sector privado participe en la ejecución y
financiamiento de varias de las mismas.
Iniciativa Etapa Inicio de Obra Inversión Mill. US$
Recinto Penitenciario En construcción 2015 100
Ferroviario Algorta – Fray Bentos En evaluación 2017 120
Infraestructura Educativa (ANEP- INAU) Licitaciones abiertas 2018 432
Infraestructura Hospitalaria Registro de iniciativa
pública - 120
Vivienda Registro de iniciativa
pública - 50
C0 - R. Nº 21 (Nueva Palmira-R. Nº2) y R. Nº 24 (R. Nº2-R. Nº3) Adjudicada Provisional 2017 75
C1 - R. Nº 12, 54, 55, 57 y bypass Carmelo (R. Nº21 y R. Nº 97) Adjudicada Provisional 2017 62
C2 - Rutas Nº 9 y Nº 15 Adjudicada Provisional 2017 55
C3 - R. Nº 14 (hasta R. 6) bypass a Sarandí del Yí Evaluación ofertas 2018 93
C5 - R. Nº 14 (entre R. 6 y R. 15) y R. 15 (entre R. 14 y R. 13) Fase de estructuración 2018 127
C6 - R. Nº 6 acceso Mdeo Fase de estructuración 2018 65
IP - R. Nº3 - Ruta Nº3 y By pass Ruta Nº11 Fase de estructuración 2018 72
Total
1371
La actividad inmobiliaria en términos reales se expandió 7,4% en la última década, lo que implica
un crecimiento anual de 0,6% en promedio, significativamente inferior al de la economía. En el
último año, el sector se mantuvo prácticamente en los mismos niveles de 2015. No obstante, sigue
teniendo un importante peso en el PBI (12%)11, en parte por la evolución de los precios.
Gráfico 17- PIB del Sector Inmobiliario (Índice 2005=100)
Fuente: Uruguay XXI en base a BCU
Si bien el INE publica información sobre las operaciones de compraventas en Montevideo, los
últimos datos corresponden a 2014. Igualmente, algunos indicadores indirectos permiten
aproximarse a la evolución reciente de la actividad.
El Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales (ITP) -que grava las transacciones de inmuebles en
función de su valor catastral-, señala que la recaudación en 2016 fue 2% menor en el último año,
lo que estaría indicando niveles de compraventa menores o muy similares a los registrados en
2015.
11
Para los años 2014 y 2015 el BCU presenta el VAB del sector inmobiliario agregado con alquiler de maquinarias y otras actividades empresariales. Para estos años se estima el VAB inmobiliario a partir de la producción, que sí se encuentra desagregada para estos sectores.
90
95
100
105
110
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015* 2016*
Gráfico 18- Compra venta de Inmuebles e ITP (Var. % promedio anual)
Fuente: Uruguay XXI en base a INE y DGI.
Por otro lado, las expectativas de los agentes relevadas a través del Índice de Confianza de los
Consumidores que elabora la Universidad Católica y Equipos Consultores se encuentran hace dos
años dentro de la zona de moderado pesimismo, siendo 2016 el año de mayor pesimismo entre
los consumidores12. En tanto, dicho indicador tuvo una fuerte recuperación en los últimos meses.
Gráfico 19- Índice de Confianza del Consumidor
Fuente: Universidad Católica del Uruguay
12
El índice de Confianza del Consumidor se elabora desde agosto 2007
-30%
-20%
-10%
0%
10%
20%
30%
40%
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
ITP Altas de compraventas
30
40
50
60
70
jun-10 jun-11 jun-12 jun-13 jun-14 jun-15 jun-16 jun-17
Zona de atendible
optimismo
Zona de moderado
optimismo
Zona de moderadopesimismo
Zona de atendiblepesimismo
-2%
En los primeros meses de 2017, los datos sobre la recaudación de ITP y el Índice de Confianza de
los Consumidores muestran señales de recuperación. La recaudación de ITP en enero-marzo
aumentó 26% en términos interanuales. A su vez, el Índice de Confianza de los Consumidores, se
ubicó sistemáticamente por encima del promedio de 2016, pasando en abril 2017 por primera vez
en dos años a la zona de moderado optimismo. La predisposición a la compra de bienes durables
el subíndice que más incidió en la evolución del indicador, ubicándose en el primer semestre del
año 10,5 puntos por encima a los valores del mismo período de 2016.
El fortalecimiento de la moneda local frente al dólar, la desaceleración de la inflación y las mejores
perspectivas de crecimiento económico fueron fundamentales para explicar la mejora en las
expectativas de los agentes, que influyen significativamente sobre las decisiones de compra de
vivienda.
En el último informe disponible de actividad y precios del sector inmobiliario (diciembre 2014), el
INE divulga información sobre los precios medios de compraventa de viviendas. El precio medio de
viviendas en dólares se expandió a una tasa de 11% anual para el período 2004-2014. Por su parte,
la medición en UI13, indica que los precios de la vivienda evolucionaron por encima de la inflación
en casi todo el período. En particular, en 2013-2014 la brecha entre los precios de la vivienda y el
IPC creció, lo que sugiere que los inmuebles han sido un buen activo de reserva de valor en los
últimos años.
Gráfico 20-Precio de propiedad horizontal en U$S y UI (Índice 2003=100).
13
La Unidad Indexada (UI) es una unidad de cuenta creada en 2004, que se ajusta diariamente de acuerdo a las variaciones en el Índice de Precios del Consumo (IPC). La medición de las variaciones de una variable en UI es asimilable a la medición de su variación en términos reales.
50
60
70
80
90
100
110
120
100
150
200
250
300
350
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
US$ Corriente UI
US$ UI
Al igual que para las operaciones de compraventa de viviendas, no se dispone de información para
2015-2016; sin embargo, hay fuentes secundarias que permiten aproximarse a la evolución de los
precios en los últimos años.
El IPOI- El Observador14 mide la evolución del precio del metro cuadrado en dólares, a partir del
procesamiento de avisos clasificados de viviendas de propiedad horizontal en los principales
portales especializados del país. Este índice permite aproximarse a la evolución de los precios de
los últimos años. Cabe mencionar que los precios no son los efectivamente transados, sino precios
pretendidos por los oferentes de las viviendas. Esto hace suponer que los precios efectivamente
pagados serán inferiores, debido al propio proceso de negociación que transcurre entre la
publicación del aviso y la concreción de la venta.
Gráfico 21- Precio promedio de propiedad horizontal por m2 en Montevideo (U$S)
Fuente: Uruguay XXI en base a información de El Observador
Según IPOI-EO, en 2016 el precio promedio pedido por la vivienda para el departamento de
Montevideo mostró un incremento interanual de 1,2% y se ubicó en US$ 2.518 por m2 en el último
año móvil a abril 2017. En tanto, en los primeros cuatro meses de 2017, los precios de la vivienda
aumentaron 3,7% en términos interanuales, lo que implica una fuerte aceleración en relación a la
dinámica del último año. A nivel de barrios, en el promedio del año móvil cerrado en abril 2017 se
registraron subas para 15 de los 17 barrios más activos en el mercado de compraventas, con
excepción de Jacinto Vera que se mantuvo en los mismos valores a abril 2016 y la Unión que
presentó una caída de 3,7% interanual. Por su parte los mayores incrementos estuvieron en Prado
(9,7%), Aguada, Cordón y Ciudad Vieja (7%).
14
El Índice de Precios de Oferta de Inmuebles de El Observador se publica mensualmente en el portal de noticias del observador, se elabora a partir del relevamiento de los precios pedidos de los inmuebles en avisos clasificados de las principales web del país: http://www.elobservador.com.uy/viviendas-subieron-precio-dolares-abril-quinto-mes-n1075160
2.200
2.300
2.400
2.500
2.600
2.700
abr-2014 oct-2014 abr-2015 oct-2015 abr-2016 oct-2016 abr-2017
Gráfico 22- Precios de los principales barrios del mercado inmobiliario
Precio del m2 (US$)
Variación de precios (% interanual 2016)
Fuente: Elaborado por UXXI en base a información de El Observador
El crecimiento económico del país durante la última década y media se tradujo entre otros, en una
sustancial mejora del salario real15 que sumado a los mayores niveles de empleo han permitido un
ostensible aumento en los ingresos de los hogares. Como muestra el siguiente gráfico, estas
mejoras fueron sistemáticamente mayores al incremento del precio de la vivienda. En particular,
el precio promedio del metro cuadrado (propiedad horizontal), medido en términos del ingreso
per cápita de los hogares, presentó una caída de 5% promedio anual en la última década. Sin
embargo, en 2014 registró una reversión de la tendencia con un incremento de 4% en
comparación interanual.
Gráfico 23- Precio de propiedad horizontal vs Ingreso per cápita de los hogares (Índice 2004=100)
Fuente: Elaborado por UXXI en base a información del INE
Uruguay ha implementado en los últimos años políticas de inclusión financiera promoviendo el
acceso universal al sistema bancario. Los créditos hipotecarios no fueron la excepción y han
mostrado un importante crecimiento. En particular, en el año cerrado a Mayo 2017 se otorgaron
3.022 créditos, 127% más respecto a los registros del mismo período de una década atrás. Al
tiempo que, el valor del crédito promedio otorgado en el último año móvil fue de UI 78.469, 80%
mayor en términos reales a una década atrás.
En síntesis, Uruguay viene llevando adelante políticas activas de acceso al crédito. En particular, se
ha visto un incremento importante en el número de operaciones de créditos hipotecarios, así
como de los montos promedio.
La evolución reciente indica que, en 2016 se concedieron 2.800 nuevos créditos hipotecarios a las
familias totalizando US$ 215 millones, un 28% menos que los montos otorgados en 2015. Como
15
Los salarios reales en Uruguay crecieron a una tasa promedio anual de 4,1% entre 2005 y 2013 (INE).
50
60
70
80
90
100
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Prop. Horizontal/Ingresos
resultado, el préstamo promedio fue de US$ 77.000 (UI 681.000) en el último año, un incremento
de 2% en términos interanuales.
En tanto, entre enero y mayo de 2017 se concedieron 1.180 créditos a las familias por US$ 93
millones, un 30% superior a los montos otorgados en igual período del año 2016. Este crecimiento
se explica en gran medida por un crecimiento de 24% en el número de préstamos otorgados, al
tiempo que el valor promedio de los préstamos otorgados se incrementó un 5% en igual período.
El stock de créditos hipotecarios a las familias ha continuado una tendencia creciente desde marzo
2016. En mayo de 2017 el stock de créditos a las familias para vivienda alcanzó los US$ 2.637
millones, lo que supone un incremento interanual de 18% medido en dólares corrientes.
Gráfico 24- Crédito hipotecario y morosidad
Fuente: Elaborado por UXXI en base a información de BCU.
Por su parte, la morosidad de los créditos se mantiene en niveles bajos desde la caída procesada
en 2009 y 2011. Actualmente, la morosidad se ubica por debajo de 2% del stock de deuda
concedida a las familias.
Según la ECH 2016 que elabora el INE, en Uruguay hay 1.230.000 hogares de los cuales el 57% son
propietarios de sus viviendas, 20% son arrendatarios, mientras que 19% actualmente es inquilino
gratuito de la propiedad. Por otro lado, la evolución de los hogares y su relación con el consumo
de viviendas se ha modificado en la última década. En primer lugar, el número de hogares creció
20% en 10 años impulsado por cambios en la conducta de los jóvenes y una tendencia creciente a
la segregación de los hogares. En este sentido, y pese al crecimiento de diferentes programas de
viviendas y el aumento de los créditos hipotecarios, el porcentaje de hogares que es propietario
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
0
500
1000
1500
2000
2500
3000
may-2007 may-2009 may-2011 may-2013 may-2015 may-2017
Céditos Hipotecarios (eje izq.) Morosidad (eje der.)
Mill. US$
% en total
de su vivienda descendió de 68% en 2006 a 57% en el último año, al tiempo que el número de
hogares que arriendan vivienda aumentó un 5% en el mismo lapso de tiempo.
Uruguay vive un conjunto de cambios demográficos, socioculturales y económicos que está
cambiando la forma de consumir propiedades en la población, sobre todo entre los jóvenes. En
este sentido, la principal causa de aumento de la demanda habitacional en el país se explica por un
creciente proceso de fragmentación de los hogares. En consecuencia, según datos de la ECH
durante la última década el número de hogares creció 20% y se estima en 1.234.000 en 2016, lo
que contrasta con el bajo crecimiento poblacional que tiene el país.
Por otro lado, en los últimos años Uruguay ha vivido un intenso proceso inmigratorio, con un
importante ingreso de extranjeros que se estima va a superar las 18.000 personas en 2017, cifra
que duplica el crecimiento demográfico anual del país. Estas transformaciones ejercen una mayor
presión sobre la demanda de inmuebles, aunque no de forma homogénea en todos los segmentos
de viviendas. En concreto, el mercado de alquileres viene mostrando gran dinamismo en
Montevideo, con un aumento persistente en el número de nuevos contratos celebrados. En
efecto, luego de dos años seguidos de crecimiento, en 2014 (7%) y 2015 (5%), se alcanzó a 8.200
nuevos contratos celebrados16, lo que representa un récord histórico17.
Por el lado de la oferta, la ley de promoción a la vivienda de interés social (VIS), tuvo un gran
impacto en el aumento del stock de viviendas para alquilar. Se estima que el 70% de las viviendas
construidas fueron adquiridas por inversores que posteriormente las volcaron mercado de
alquileres.
16
Cabe aclarar que al provenir de la Contaduría General de la Nación estas cifras se corresponden con aproximadamente un tercio del mercado formal, por lo que reflejan solo parcialmente el desempeño del mercado global de los alquileres. 17
Para el período a partir del cual se cuenta con información (desde enero de 2005).
Gráfico 25- Numero de nuevos contratos de alquiler
Fuente: Elaborado por UXXI en base a información del INE
Aunque no se cuenta con información sobre la evolución de los alquileres para 2016, diversos
analistas coinciden que el último año la actividad continuó en accenso y se prevé que el número
de operaciones continúe mostrando un mayor dinamismo en 2017.
El mercado de alquileres refleja el comportamiento de un típico mercado competitivo, en el que
los inversores de forma independiente toman sus decisiones de comprar y volcar inmuebles al
mercado, al tiempo que los inquilinos toman sus decisiones de alquilar en función del precio y las
opciones existentes en el mercado. En tanto, los precios y condiciones han tenido un
comportamiento predecible en las últimas décadas, con cambios graduales que surgen de los
propios comportamientos de la oferta y demanda del mercado.
El precio promedio de los alquileres muestra una trayectoria creciente desde 2004, a partir de que
comenzaron a recuperarse de la crisis económica de 2002. En abril de 2017 se ubicaron 57% por
encima de los precios de una década atrás; en términos reales, esto implica un crecimiento anual
promedio de 4,6% en términos reales.
4.000
5.000
6.000
7.000
8.000
9.000
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Gráfico 26- Precio promedio de los alquileres en términos reales (índice 100=2007)
Fuente: Elaborado por Uruguay XXI en base a información del IPC que elabora el INE
En un contexto de fuerte crecimiento de los precios de los alquileres de la vivienda, conviene
plantearse si la evolución es sostenible en el tiempo. En otras palabras, si los ingresos de los
hogares permiten sostener el aumento real de los alquileres.
Como se puede observar en el siguiente gráfico, la relación entre el precio de la vivienda y los
ingresos medios per cápita de la población han evolucionado prácticamente a la par en los últimos
cinco años. Solo tres registros se han ubicado por afuera de un rango de 5% de divergencia entre
ambos indicadores, y en todos los casos ha sido por la parte baja del rango, lo que implica que en
esos meses los ingresos de los hogares aumentaron más de un 5% que en relación al precio de los
alquileres.
Al mismo tiempo se puede observar que durante 2015 y 2016, los precios de la vivienda
evolucionaron de forma persistente por encima de los ingresos medios, a principios de 2017 dicho
guarismo volvió a ser favorable a los ingresos y en abril de 2017, la relación entre ambos coincide
con la de enero 2007, esto implica que en promedio un hogar gasta en alquiler la misma
proporción de su ingreso que en 2007.
90
100
110
120
130
140
150
160
2007,04 2009,04 2011,04 2013,04 2015,04 2017,04
Gráfico 27- Precio de los alquileres en función de los ingresos de los hogares (Índice 100=2007)
Fuente: Elaborado por UXXI en base a información del INE
Uruguay transita un conjunto de cambios sociales, demográficos y económicos que están
impactando directamente en la demanda de viviendas. El país está transitando la segunda
transición demográfica, y actualmente el 95% de su población vive en centros urbanos, presenta
un bajo crecimiento demográfico y una tendencia en accenso en el atraso en la decisión de formar
familia.
Por otro lado, Uruguay vive un período de prosperidad económica que lo ubica como un país de
renta alta18 con alto desarrollo humano19. Esto impacta directamente en los niveles de calidad de
vida. Particularmente, en la última década la mejora de los ingresos reales de las familias ha
evolucionado por encima de los precios de venta de la vivienda mejorando en términos relativos la
accesibilidad a la misma.
Por último, el crecimiento exponencial del uso de internet y el desarrollo de aplicaciones
vinculadas a mejorar el acceso a la información ha cambiado la forma en que la de interactuar
entre la oferta y la demanda de inmuebles.
Según información de la ECH, entre 2006 y 2016 la población uruguaya creció 4%, totalizando
3.500.000 personas, al tiempo que el número de hogares aumentó 20% en el mismo período. Esto
se explica principalmente por una mayor segregación a nivel de las familias. Por su parte, la
18
Clasificación del Banco Mundial 19
Ubicado en el lugar 54 del IDH 2016, PNUD
80
85
90
95
100
105
110
2012,01 2013,01 2014,01 2015,01 2016,01 2017,01
proporción de hogares que son propietarios de su vivienda disminuyó 16% en los últimos diez
años, al tiempo que hay un 30% más de hogares que son inquilinos.
Los jóvenes que tienen entre 18 y 35 años, pertenecen a la denominada generación “millennials”,
y se caracterizan por tener formas de pensar y consumir propiedades desmarcadas de los adultos.
En este sentido, la tendencia a aplazar su ingreso al mercado de compra, es uno de los cambios
más relevantes para el mercado inmobiliario. Algunos de los factores que influyen sobre este
aplazamiento son: deseo de mayor flexibilidad y movilidad por una falta de certezas a futuro;
menos urgencia por realizar inversiones a largo plazo (y más interés por ahorrar para vivir
experiencias como viajar o educarse), circunstancias menos favorables a la hora de ingresar al
mercado de trabajo en relación a la generación anterior (y por tanto menor capacidad de ahorro),
y una extensión de la etapa de formación profesional y de asentamiento de una familia (según
cifras mundiales, solo el 25% de los millennials están casados)20. Esto se desmarca de la generación
de los baby boomers, quienes se arraigaban más a un territorio, hacían planes a largo plazo y el
ahorro para la vivienda era una preocupación importante.
Esta tendencia entre las nuevas generaciones está impulsando el crecimiento de hogares no
propietarios y dotando de mayor dinamismo al mercado de alquileres. Aunque no todos los
segmentos se ven favorecidos por estas tendencias: los apartamentos mono ambientes y de un
dormitorio son actualmente el tipo de inmueble más buscado, entre otros, porque son más
accesibles para el nivel de ingresos de las nuevas generaciones.
A su vez, en los últimos años ha venido en aumento la búsqueda de casas y apartamentos con dos
dormitorios o más, para grupos de amigos de tres o cuatro personas (o incluso más). Los
millennials encuentran en las viviendas compartidas una solución para independizarse de la
familia, una tendencia bien propia de esta generación (y que no vivieron, por ejemplo, sus padres
o abuelos).
El mercado de oficinas de Montevideo ha adquirido mayor importancia en los últimos años gracias al fuerte crecimiento de los servicios en Uruguay. Este desarrollo se ha dado en un contexto de fragmentación de los procesos productivos a nivel internacional, lo que ha permitido que Uruguay se incorpore a las cadenas globales de valor, proveyendo diferentes clases de servicios al resto del Mundo. Empresas de call center, outsourcing, software, servicios financieros, servicios
profesionales y empresas vinculadas al comercio son las principales usuarias de este mercado21. 20
Según un estudio de mercado de Infocasas, para acceder al informe completo: http://blog.infocasas.com.uy/las-10-proyecciones-de-infocasas-para-el-mercado-inmobiliario-uruguayo-en-2017 21
Por más información sobra los Servicios Globales de Exportación en Uruguay puede acceder a nuestro Informe de oportunidades de inversión en Servicios Globales de Exportación, en el siguiente link: https://goo.gl/8xLhy9
3.1. Stock de oficinas en Montevideo
El incremento de las exportaciones de servicios asociadas al incremento de las ventas de servicios
profesionales a clientes internos (por el fuerte crecimiento económico que registró la economía en
los últimos años), han permitido que la superficie de oficinas evidencie un notable aumento en los
últimos años.
Adicionalmente, se produjo una importante mejora de las prestaciones ofrecidas por los edificios
de oficinas. La llegada de empresas extranjeras aumentó las exigencias hacia las edificaciones, lo
que llevó a que se generara un crecimiento del mercado de oficinas Premium (A+). A su vez, las
empresas locales acompañaron este cambio del mercado, acompasando sus demandas a las de las
firmas del exterior. Estos procesos han tenido un efecto positivo en el mercado de Montevideo,
que ha logrado desarrollar ciertos estándares, tanto de calidad como de condiciones legales en los
contratos, lo que se ha traducido en muy buenos niveles de transparencia del mercado, en
relación a su madurez22. Por otra parte y como contracara, una oferta de oficinas variada,
calificada, moderna y en precio beneficia al país incentivando el ingreso de nuevas empresas
desde el exterior, además de propiciar nuevas formas de trabajo a partir de la modernización de
los espacios de trabajo.
Gráfico 28- Stock de oficinas clase A y A+ (miles de m2)
Fuente: Informe de oficinas de Montevideo de Coldwell Banker Commercial (2016)
De acuerdo con un informe elaborado por Coldwell Banker Commercial (CBC)23, mientras en 2009
se contaba con algo más de 55.000m2 de oficinas de calidad corporativa de clase A y A+, en 2016
se alcanzaron los 226.000m2. Este incremento puede adjudicarse mayoritariamente a la inversión
22
Fuente: Jones Lang LaSalle – Mercado de oficinas de Montevideo 2012. 23
http://www.cbcuruguay.com.uy/archivos/CB-Paper-Oficinas-2016.pdf
55
109
139 143
165
211 211
226 235
0
50
100
150
200
250
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017*
stock oficinas A, A+
realizada en los epicentros ejecutivos más importantes de Montevideo: Pocitos Nuevo (complejo
World Trade Center), Aguada (Aguada Park), Ciudad Vieja (Torre Ejecutiva, Torre Mapfre, Torre 58
e Imperium Building) y Carrasco.
A finales de 2014, la superficie de oficinas de calidad corporativa clase A y A+ se encontraba en
una situación de exceso de stock tras haber duplicado los metros cuadrados disponibles en
relación a cinco años atrás. Con tanta superficie disponible, la construcción se detuvo y la pujante
demanda lentamente tomó los m2 excedentes que había en el mercado, resultando en la situación
de equilibrio actual. Según CBC, en 2015 el mercado ha absorbido 7000 m2 libres, verificándose
importantes transacciones ya sea en compra o en alquiler. Los rubros que más han demandado m2
nuevos han sido software, bancos, empresas financieras, petróleo, laboratorios y química. Algunos
de ellos han buscado expandirse, otros han cambiado a edificios más eficientes y nuevas empresas
de servicios han iniciado actividades.
En 2016, el mercado de oficinas se equilibró, la tasa de vacancia promedio fue de 16%, seis puntos
porcentuales menos a lo registrado en el promedio de 2015. Estos datos varían en cada zona,
siendo muy baja en Carrasco Sur y Tres Cruces y más variada en zonas Céntricas y Ciudad Vieja.
Por su parte, se estima que en 2017 el stock de oficinas continuará creciendo, alcanzando los
235.000 metros cuadrados. En tanto, para 2018-2019 la actual proyección de escasez de oficinas,
generaría una ruptura del equilibrio actual, que sería cubierto en parte, por una mayor oferta de
oficinas. Actualmente dos de las zonas francas más importantes del país, WTC y Aguada Park,
vinculadas con la exportación de servicios tienen previsto comenzar obras de ampliación de sus
complejos de oficinas en el segundo semestre de 2017.
Precio de alquiler de las oficinas
Los precios de alquileres se caracterizan por una alta variabilidad relacionada a las prestaciones
ofrecidas, al piso en el que se encuentra la oficina, la orientación, la superficie total de la oficina, la
pertenencia o no de un área de Zona Franca, entre otras. Más allá de todas estas variables, los
precios de los alquileres se han mantenido estables en el último año registrándose una pequeña
baja de entre 3% y 5%, siendo quizá los gastos comunes los que han bajado en mayor medida
debido a que éstos son generalmente en pesos y que convertidos a un dólar fortalecido da montos
menores. El precio de los alquileres de oficina en Uruguay varía entre US$ 15/m2 (para oficinas
Clase A, A+) y US$ 38/m2. A estos valores se le deben sumar gastos de expensas, que
generalmente rondan entre US$ 3/m2 y US$ 4,5/m2.
En el cuadro siguiente se muestran los precios de alquiler mensuales al cierre de 2013 para
algunos edificios representativos de la oferta de oficinas de Montevideo.
Tabla 4- Precio promedio de alquiler de oficina en Montevideo 2017 (US$/m2)24
Fuente: Elaborado en base a informe de costo de UXXI25
Cabe destacar que aproximadamente la mitad de las oficinas clase A operativas están bajo el
régimen de Zona Franca (WTC Free Zone, Aguada Park y Zonamerica). Esto implica un incentivo
adicional para las empresas que allí se radican (que generalmente trae un sobrecosto en el
alquiler), ya que supone que las actividades que allí se desarrollan estén exoneradas de cualquier
tributo nacional creado o a crearse.
El Consejo Sectorial de la Construcción constituye un ámbito tripartito de participación
que nuclea a actores del gobierno con los referentes de trabajadores y empresarios del
sector. Tiene como objetivo generar un espacio de trabajo conjunto que permita un
intercambio entre los principales actores del sector, incorporando una mirada de mediano
plazo a las problemáticas y desafíos que el mismo enfrenta.
En este contexto y a partir de este trabajo conjunto, se logró la aprobación de la Ley de
VIS, lo que constituyó un hito sumamente importante al lograr compatibilizar intereses
públicos y privados en un único proyecto con un gran potencial transformador para el
sector.
La Oficina del Inversor de la Agencia Nacional de Vivienda (ANV) es el interlocutor principal
para la presentación de proyectos en el marco de la Ley VIS. Por mayor información
escribir a: [email protected] o visitar el sitio web: www.anv.gub.uy
Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay: www.appcu.org
24
Fuente: Revista Propiedades y consultas directas. Corresponden a precios promedios y pueden variar en función de la
superficie, altura y orientación de la oficina. A octubre 2013.
25http://www.uruguayxxi.gub.uy/informacion/wp-content/uploads/sites/9/2017/04/Informe-de-Costos-
2017.pdf
Oficina US$/m2 Oficinas A, A+ sin ZF 21
World Trade Center FZ 41 Aguada Park 33
Parque de las Ciencias 21 Zona América 29
Cámara de la Construcción del Uruguay: www.ccu.com.uy
Liga de la Construcción del Uruguay: www.ligaconstruccion.org
Cámara Inmobiliaria del Uruguay: www.ciu.org.uy
Asociación de Administradores de Propiedades Inmuebles: www.adapi.com.uy
Cámara Empresarial Maldonado: www.camaramaldonado.com
La Ley Nº 16.906 del 7 de enero de 1998 declara de interés nacional la promoción y protección de
inversiones nacionales y extranjeras. La reglamentación se establece en el Decreto 2/012. En la
misma se establece que en Uruguay no rigen diferencias en el tratamiento al capital nacional y al
capital extranjero y los incentivos a la promoción de la inversión están disponibles para ambos.
Tampoco hay límites para la dotación de capital extranjero en las empresas. No es necesario
contar con registro ni autorización previa para realizar una inversión, con excepción de la
autorización ambiental. No existen limitaciones a la transferencia de ganancias o la repatriación de
capitales, ni se requieren permisos previos de las autoridades. El mercado de cambios es libre sin
limitaciones para la compra o venta de moneda extranjera, y las inversiones pueden efectuarse en
cualquier moneda.
Para los proyectos de inversión en cualquier sector de actividad que se presenten y sean
promovidos por el Poder Ejecutivo, se permite computar como parte del pago del impuesto (IRAE
– Impuesto a la Renta de las Actividades Económicas) entre el 20% y el 100% del monto invertido,
según tipificación del proyecto. La tasa única del IRAE a nivel nacional es de 25%.
También se exonera del Impuesto al Patrimonio a los bienes muebles del activo fijo y obras civiles,
y se recupera el Impuesto al Valor Agregado de las compras de materiales y servicios para estas
últimas. Finalmente, el decreto 2/012 habilita la exoneración de tasas o tributos a la importación
de bienes muebles de activo fijo que sean declarados no competitivos con la industria local
(Artículo 19º).
Uruguay ha firmado acuerdos de protección y promoción de inversiones con 30 países, incluyendo
entre otros a España, Estados Unidos, Finlandia, Francia y Reino Unido.
En Uruguay rige la libre contratación de alquileres, lo que significa que las partes acuerdan
libremente el plazo, la moneda y el sistema de reajuste de las cuentas. Esta flexibilidad en la
fijación ha permitido que los precios del mercado respondan a los fundamentos del mercado,
funcionando como señales adecuadas para la toma de decisiones de los agentes del sector.
La Ley 18.79526 surge de un trabajo conjunto de actores privados y el sector público, con el
objetivo de aumentar la oferta de viviendas dirigidas a sectores de ingreso medio y medio bajo y
de esta manera, redirigir la focalización del mercado que se encontraba en un segmento saturado,
como el de las viviendas suntuarias. Este trabajo de coordinación ha sido un ejemplo de trabajo
colectivo y de fortaleza institucional y permitió que actores diversos como la Asociación de
Promotores Privados de la Construcción, la Agencia Nacional de Vivienda, el Ministerio de
Ordenamiento territorial, Vivienda y Medio ambiente y la Intendencia de Montevideo elaboraran
una ley que contemple los intereses de todos.
Esta ley promueve la inversión privada en viviendas sociales a partir del otorgamiento de
exoneraciones tributarias para la construcción, refacción, reciclaje o ampliación de viviendas en
algunas zonas pre-establecidas de la capital y el Interior del país.
Los proyectos a presentarse deben tener un mínimo de dos y un máximo de hasta cien viviendas
por padrón, que podrán tener como destino la venta o alquiler.
Exoneración de los impuestos que gravan la renta originada en las actividades o proyectos declarados promovidos.
Deducción íntegra a efectos de la determinación de la renta gravada por el Impuesto a las Rentas de las Actividades Económicas, del costo de adquisición de los inmuebles para los proyectos declarados promovidos27.
Exoneración del Impuesto al Patrimonio. Dichos bienes se considerarán activo gravado a los efectos del cómputo de pasivo.
Exoneración del Impuesto al Valor Agregado (IVA) a los ingresos derivados de las actividades promovidas. Facultase al Poder Ejecutivo a otorgar un crédito por el impuesto incluido en las adquisiciones de bienes y servicios destinados a integrar el costo de tales operaciones.
26
Link a la Ley: http://bit.ly/1exjlR1 27
Dicho costo sólo podrá deducirse en tanto sea necesario para obtener y conservar las rentas comprendidas en las
actividades y proyectos promovidos que no hubieran sido exonerados en virtud de lo dispuesto en el literal anterior.
Exoneración del Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales en que la transacción suponga la compra-venta de una primera vivienda
Exoneración del Impuesto al Patrimonio aplicable a los activos afectados por la prestación de los servicios de garantía a que refiere el literal anterior. Dichos activos se considerarán gravados a efectos del cómputo de pasivos.
Exoneración al impuesto a la renta de las personas físicas (IRPF).
Finalmente, cabe señalar que junto con la Ley se crea un Fondo de Garantía de Desarrollos
Inmobiliarios (FOGADI), con la finalidad de facilitar la toma de créditos para realizar inversiones en
construcción de viviendas.
Con el objetivo de brindar mayores facilidades para los compradores y estimular la demanda,
la Ley 18.795 establece algunos beneficios para familias que ingresen en las condiciones
establecidas por la Agencia Nacional de Viviendas. En primer lugar, crea un Fondo de Garantía de
Créditos Hipotecarios. A través de este mecanismo, el adquirente podrá acceder, con menores
exigencias de ahorro previo, al préstamo bancario destinado a la compra de la vivienda. En casos
particulares que así lo ameriten, el crédito a largo plazo, de la institución financiera que
corresponda, podrá llegar hasta el 90 % del valor del inmueble, utilizando el Fondo de Garantía de
Créditos Hipotecarios, el que le garantizará los montos que superen los créditos por ella
autorizados. En este sentido, entre los beneficios tributarios también se concede la exoneración
del IVA aplicable a los servicios de garantía vinculados al arrendamiento y adquisición de
inmuebles destinados a la vivienda de interés social
En segundo lugar, el adquirente que haya calificado, a los efectos de adquirir una vivienda de
Interés Social, podrá acceder a un subsidio de la ANV, a la cuota de amortización e intereses del
préstamo bancario que se contraiga, a los efectos de adecuarla a sus ingresos familiares.
Finalmente, para el caso de viviendas construidas en el marco de la Ley VIS entregadas en alquiler,
el arrendatario tendrá la posibilidad de acceder a una garantía del Fondo de Garantía de Alquileres
del MVOTMA.
El decreto 329/01628 promueve las aquellas actividades de construcción y venta de inmuebles con
destino a oficinas o vivienda permanente o esporádica, correspondientes a proyectos de gran
dimensión económica que:
Sean presentados antes del 31 de diciembre de 2017 ante la Comisión de Aplicación de la
Ley de Inversiones (Comap) y que sean ejecutados antes del 31 de diciembre de 2019.
Tengan un valor de construcción en obra civil superior a 123 millones de Unidades
indexadas (aproximadamente US$ 15 millones).
Cuenten con al menos un 20% del área destinada a uso común.
Los mismos podrán:
Exonerar impuestos a la importación de equipos, máquinas y materiales para la obra civil
siempre que hayan sido declarados no competitivos con la industria nacional.
Exonerar IRAE establecida en tres franjas. Se podrá exonerar hasta el 20% de los proyectos
con un valor de entre US$ 15 y US$ 25 millones; el 25% de los emprendimientos entre US$
25 y US$ 35 millones y el 30% para los que superen los US$ 35 millones.
El decreto expresa que en caso de no completarse la totalidad de la inversión en el plazo
dispuesto, siempre que se hubiera ejecutado más del 50% del avance de obra "los
porcentajes de exoneración de IRAE se proporcionarán a dicho grado de avance a la fecha
indicada".
El monto a exonerar de IRAE no podrá superar el 60% del impuesto a pagar en los
ejercicios comprendidos en el período exonerado. El plazo máximo para la aplicación de la
exoneración es de 10 años.
Exonerar el Impuesto al Patrimonio. La normativa señala que los constructores podrán
quedar exceptuados del pago del tributo por los inmuebles comprendidos en la actividad
promovida por ocho años si el proyecto se ubica en Montevideo y por 10 años si es en el
interior.
28
http://www.impo.com.uy/bases/decretos/329-2016/1
C01: Promoción de construcción de obra nueva y de acciones sobre el stock existente (reciclaje,
ampliación y refacción), sin tope de precio para la venta. (1) 100% de beneficios tributarios para
el alquiler.
C02: Promoción de construcción de obra nueva y de acciones sobre el stock existente (reciclaje,
ampliación y refacción), sin tope de precio para la venta. (1) 100% de beneficios tributarios para
el alquiler a través del FGA (Fondo de Garantía de Alquileres), y 40% de beneficios tributarios sin
FGA
C03: Promoción de acciones sobre el stock existente (reciclaje y refacción), sin tope de precio
para la venta.(1) 100 % de beneficios tributarios para el alquiler
C04: Promoción de acciones sobre el stock existente (reciclaje y refacción), con tope de precio
para la venta. 100% de beneficios tributarios para el alquiler a través del FGA (Fondo de
Garantía de Alquileres).
(1) En C01, C02 y C03 para proyectos presentados con posterioridad al 27/06/2014 rige un tope de precio de venta
para el 25% de las unidades del proyecto (siempre que tenga 4 o más viviendas), así como eventuales requisitos
para el arrendamiento de las mismas.
2
50
400
Nombre oficial República Oriental del Uruguay
Localización geográfica América del Sur, limítrofe con Argentina y Brasil
Capital Montevideo
Superficie 176.215 km2. 95% del territorio es suelo productivo apto para la explotación
agropecuaria
Población (2016) 3,48 millones Crecimiento de la población (2016) 0,4% (anual)
PIB per cápita (2016) US$ 15.062
Moneda Peso uruguayo ($)
Tasa de alfabetismo 0,98
Esperanza de vida al nacer 77 años
Forma de gobierno República democrática con sistema presidencial
División política 19 departamentos
Zona horaria GMT - 03:00
Idioma oficial Español
Indicadores 2012 2013 2014 2015 2016 2017e
PBI (Var % Anual) 3,5% 4,6% 3,2% 0,4% 1,5% 2,4%
PBI (Millones U$S) 51.265 57.531 57.236 53.275 52.420 55.562
Población (Millones personas) 3,43 3,44 3,45 3,47 3,48 3,49
PBI per Cápita (U$S) 14.962 16.723 16.572 15.366 15.062 15.906
Tasa de Desempleo - Promedio Anual (% PEA) 6,5% 6,5% 6,6% 7,5% 7,8% 8,2%
Tipo de cambio (Pesos por U$S, Promedio Anual) 20,3 20,5 23,2 27,3 30,2 31,4
Tipo de cambio (Variación Promedio Anual) 5,2% 0,8% 13,5% 17,6% 10,4% 4,1%
Precios al Consumidor (Var % acumulada anual) 7,5% 8,5% 8,3% 9,4% 8,1% 7,8%
Exportaciones de bienes y servicios (Millones U$S)
13.517 13.738 13.691 12.211 11.392 12.295
Importaciones de bienes y servicios (Millones U$S)
14.689 14.849 14.458 11.980 10.349 10.831
Superávit / Déficit comercial (Millones US$) -1.172 -1.111 -776 254 1.042 1.464
Superávit / Déficit comercial (% del PBI) -2,3% -1,9% -1,3% 0,5% 2,0% 2,6%
Resultado Fiscal Global (% del PBI) -2,7% -2,3% -3,5% -3,6% -4,0% -3,5%
Formación bruta de capital (% del PBI) 22,9% 22,5% 21,2% 19,7% 18,7% -
Deuda Bruta del Sector Público (% del PBI) 60,7% 57,5% 58,6% 58,9% 63,6% -
Inversión Extranjera Directa (Millones U$S) 2.536 3.032 2.188 1.279 953 -
Inversión Extranjera Directa (% del PBI) 4,9% 5,3% 3,8% 2,4% 1,8% -
29
Fuentes: Los datos referidos al PIB fueron tomados del FMI, los datos de comercio exterior, IED, tipo de cambio, reservas Internacionales y deuda externa provienen del BCU; las tasas de crecimiento de la población, alfabetismo, desempleo e inflación provienen del Instituto Nacional de Estadísticas. Datos estimados para 2017.
