PANORAMA DEL MERCADO INMOBILIARIO LOGÍSTICO EN MÉXICO

Resumen: El mercado inmobiliario logístico mexicano se está fortaleciendo. Factores geopolíticos afectaron a los mercados financieros y a la economía durante el último año y poco más. Sin embargo, las condiciones de bienes raíces de logística están firmes, ya que la tasa de vacancia en México alcanzó un nuevo mínimo de 3.9%. Con la incertidumbre comercial retrocediendo, la competencia entre los clientes por el espacio disponible limitado debería llevar a un incremento en rentas.

Corrientes geopolíticas han sido significantes en México en los últimos años. El peso ha estado entre las monedas más volátiles en los últimos dos años, depre-ciándose en un 29% durante 2015 y 2016,1 cuando la incertidumbre en las relaciones comerciales con E.U.A. sacudieron el mercado. Las expectativas de una modern-ización del TLCAN, sin un impuesto ajustado a la frontera u otros cambios mayores, ha estabilizado la perspectiva de la región. Los mercados financieros de México están dentro de los que más han mejorado mundialmente en el 2017, aunque se prevé que el PIB crezca un moderado 2.1% este año. 2

Sin embargo, la demanda de los clientes ha sido consistente y saludable. La absorción neta en los seis principales mercados logísticos de México alcanzó un total de 8 millones de pies cuadrados en la primera mitad del 2017, un paso acelerado superado únicamente por el record establecido en 2016, cuando la absorción neta ascendió a 25 millones de pies cuadrados para todo el año.3 La tasa de vacancia del mercado nacional para productos modernos disminuyó en 60 puntos base a lo que va del año hasta el 3.9%.4 Los usuarios de cajas grandes impulsan la demanda en la Ciudad de México, con cada vez más clientes de comercio elec-trónico entrando al mercado y escalando sus plataformas de distribución. A lo largo de la frontera, clientes esta-blecidos han continuado con sus planes de expansión, aunque la incertidumbre alrededor de las relaciones comerciales con Estados Unidos ha reducido nuevas entradas en el mercado.

¢ ANEXO 2: Oferta vs. Demanda por Mercado

Fuente: CBRE, NAI, Prologis Research

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2011 '12 '13 '14 '15 '16 '17F

Terminaciones (L) Absorción Neta (L) Tasa de Vacancia (R)

¢ ANEXO 1: Fundamentos Operativos, México

Fuente: CBRE, NAI, Prologis Research

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La volatilidad del peso ha amortiguado la renta del mercado y el incremento de valor en los mercados globales. Las vacancias bajas del mercado típicamente generan un fuerte crecimiento en las rentas. De hecho, la demanda potencial parece superar las vacancias disponibles, especialmente en la Ciudad de México, Tijuana, y cada vez más en Juárez. Adicionalmente, algunos clientes han cerrado pre-arrendamientos en desarrollos especulativos en la Ciudad de México, una práctica atípica. Sin embargo, la tendencia en los precios de renta ha sido menos sólida. En la Ciudad de México, y en menor medida en Guadalajara y Monterrey, las rentas son cotizadas predominantemente en dólares, pero con una parte activa y creciente en el mercado denominado en pesos. Recientemente, las rentas en pesos han escalado rápidamente en respuesta a la dinámica del mercado. Por el contrario, el crecimiento de renta en dólares se ha estancado. La debilidad del peso en el mercado cambiario ha significado que, para clientes con rentas denominadas en dólares, las rentas subieron cuando se ajustaron a pesos a los tipos de cambio vigentes, debili-tando la demanda de contratos denominados en dólares.

Una perspectiva positiva a medida que los riesgos de disipan. La reciente recuperación del peso abre la perspectiva del crecimiento de la renta en dólares en mercados donde las rentas en pesos son una opción (ej., mercados no fronterizos). De hecho, el peso se ha fortalecido a lo largo del 2017 y el impacto en las rentas puede ya estar emergiendo. Se espera que la finalización de la renegociación del TLCAN ayudará. A lo largo de la frontera, el regreso a la demanda normal deberá significar un crecimiento mayor en rentas. En todo México, parece que las vacancias seguirán bajas en el futuro próximo – el ritmo actual de las terminaciones está por debajo de la demanda reciente. Prologis Research prevé que la absorción neta y la terminación de nuevas propiedades sea de 16 millones de pies cuadrados en el 2017. En este entorno de demanda saludable y alzas en rentas, se espera que la actividad de desarrollo aumente.

Las valuaciones relativas son atractivas. Las tasas de capitalización en México están entre las más altas en el mundo, a pesar de que gran parte de los ingresos son denominados en dólares. El diferencial actual entre las tasas de capitalización implícitas de las principales FIBRAs y compañías en México con la exposición a bienes raíces industriales frente a REITS de E.U.A. es de 325 puntos base y notablemente superior al promedio histórico. En comparación, el diferencial fue de 100 a 125 puntos base a mediados del 2014, antes de la ola de ventas en mercados emergentes.5 La demanda y ocupación de mercado es sólida, apuntando a mejorar el poder de fijación de precios. Los riesgos notables están disminuyendo. Las valuaciones relativas son atractivas, aunque el rango no se estrechará completamente en el tiempo; otros riesgos importantes permanecen. La situación de seguridad ha empeorado en más partes de México en los últimos años. Aparte, el tiempo para cerrar la renegociación del TLCAN antes de las elecciones pres-idenciales del 2018 es justo. La inestabilidad social y los votantes de la oposición aumentan la incertidumbre a medida que nos acercamos a las elecciones.

Fuente: FactSet Consensus, Prologis ResearchNota: Tasas de capitalización implícita de los Estados Unidos de FactSet Consensus. Las principales REITs industriales incluyen PLD, DCT, DRE, EGP, FR, LPT y STAG ponderadas por capitalización de mercado. Las tasas de capitalización implícita de México son estimados de Prologis y de información de las compañías. Las principales FIBRAs con exposición industrial incluyen FIBRAPL, FIBRAMQ, TERRA and Vesta. Información al 16 de agosto de 2017

EXHIBIT 3

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Estados Unidos México

¢ ANEXO 3: Tasas de Capitalización Industrial, Precio Implícito

Fuente: FactSet Consensus, Prologis Research Nota: Tasas de capitalización implícita de los Estados Unidos de FactSet Consensus. Las principales REITs industriales incluyen PLD, DCT, DRE, EGP, FR, LPT y STAG ponderadas por capitalización de mercado. Las tasas de capitalización implícita de México son estimados de Prologis y de información de las compañías. Las principales FIBRAs con exposición industrial incluyen FIBRAPL, FIBRAMQ, TERRA and Vesta. Datos al 30 de junio de 2017 y precios de CBFIs y acciones al 16 de agosto de 2017.”

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INVESTIGACIÓN DE PROLOGIS (PROLOGIS RESEARCH)El departamento de investigación de Prologis estudia las tendencias fundamentales y de inversión, así como las necesidades de los clientes de Prologis para ayudar a identificar oportunidades y evitar el riesgo en los cuatro continentes. El equipo contribuye a las decisiones de inversión y las iniciativas estratégicas a largo plazo, además de publicar documentos y otros informes de investigación. Prologis publica una investigación sobre las dinámicas del mercado que afectan al negocio de los clientes de Prologis, incluyendo problemas en la cadena de suministro global y los avances en la logística e industria de bienes raíces. El dedicado equipo de investigación de Prologis trabaja en estrecha colaboración con todos los departamentos de la empresa para ayudar a guiar a la entrada al mercado de Prologis, expansión, adquisición y estrategias de desarrollo.

DECLARACIONES SOBRE HECHOS FUTUROSEste comunicado contiene algunas declaraciones sobre hechos futuros. Dichas declaraciones están basadas en expectativas actuales, estimaciones y proyecciones de la industria y los mercados en los cuales FIBRA Prologis opera, así como en creencias y suposiciones derivadas del Administrador de FIBRA Prologis. Dichas declaraciones implican incertidumbres que pudieren llegar afectar significativamente los resultados financieros de FIBRA Prologis. Palabras como “espera”, “anticipa”, “intenta”, “planea”, “cree”, “busca”, “estima” o variaciones de las mismas y expresiones similares tienen la intención de identificar dichas declaraciones sobre hechos futuros, que por lo general no son de naturaleza histórica. Todas las declaraciones en relación con el rendimiento operacional, eventos o desarrollos que esperamos o anticipamos que ocurran en el futuro, incluyendo, declaraciones relacionadas con renta y crecimiento ocupacional, actividades de desarrollo y cambios en las ventas o en el volumen de propiedades a ser aportadas, enajenaciones, condiciones generales en las áreas geográficas en las que operamos, y nuestra deuda y posición financiera, serán consideradas declaraciones sobre hechos futuros. Estas declaraciones no garantizan un rendimiento futuro e implican ciertos riesgos, incertidumbres y supuestos que son difíciles de predecir. No obstante que creemos que las estimaciones contenidas en cualquier declaración sobre hechos futuros están basadas en suposiciones

razonables, no podemos asegurar que nuestras expectativas se cumplirán y por lo tanto los resultados reales podrían diferir materialmente de lo expresado o previsto en dicha declaración. Algunos de los factores que pudieren llegar afectar dichas resultados incluyen, pero no se limitan, a: (i) la situación económica internacional, regional y local, (ii) los cambios en los mercados financieros, tasas de interés y tipos de cambio de moneda extranjera, (iii) aumento en, o surgimiento de, competencia respecto de nuestras propiedades, (iv) los riesgos asociados con adquisiciones, enajenación y desarrollo de propiedades, (v) el mantenimiento del régimen y estructura fiscal de un fideicomiso de inversión en bienes raíces, (vi) la disponibilidad de financiamiento y capital, los niveles de endeudamiento que mantengamos y nuestras calificaciones, (vii) los riesgos relacionados con nuestras inversiones, (viii) incertidumbres ambientales, incluyendo los riesgos de desastres naturales, y (ix) los factores de riesgo adicionales discutidos en los comunicados, informes, reportes, prospectos y suplementos presentados ante la Comisión Nacional Bancaria y de Valores y la Bolsa Mexicana de Valores, S.A.B. de C.V., por FIBRA Prologis, bajo el rubro “Factores de Riesgo”. Ni Prologis ni FIBRA Prologis asumen obligación alguna de actualizar las declaraciones sobre hechos futuros que aparecen en este comunicado.

PERFIL DE FIBRA PROLOGISFIBRA Prologis es el fideicomiso de inversión en bienes raíces líder en inversión y administración de inmuebles industriales clase A en México. Al 30 de junio de 2017, FIBRA Prologis consistía de 194 inmuebles destinados a logística y manufactura en México, los cuales se encuentran estratégicamente ubicados en seis mercados industriales del país, con una Área Rentable Bruta total de 34.2 millones de pies cuadrados (3.2 millones de metros cuadrados).

NOTAS FINALES1 FactSet, Prologis Research

2 Consensus Economics, Prologis Research

3 CBRE, NAI, Prologis Research

4 CBRE, NAI, Prologis Research

5 FactSet Consensus, información de compañías, Prologis Research

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