PARTE 1 LIBRO DE TEXTO
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PARTE 1
LIBRO DE TEXTO
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INTRODUCCIÓN
El mantenimiento fue considerado durante mucho tiempo con un “dolor de cabeza” para el
gerente, quién no veía en él una actividad productiva sino una actividad que traía como
consecuencia altos costos en reparaciones, tiempos, paros en la producción y baja calidad en el
producto o servicio final.
Sin embargo, con la apertura de los mercados como consecuencia de la globalización y una
competencia basada en la diversidad y calidad del producto, y una mayor conciencia de su valor
económico, el mantenimiento ha dejado de ser un mal necesario para convertirse en un factor clave
en la empresa.
El mantenimiento es el conjunto de actividades que aseguran el buen funcionamiento de las
instalaciones de la empresa, evitando su deterioro antes de tiempo. No se reduce a un costo, ni a un
conjunto de personas con habilidades mecánicas, sino que requiere de una excelencia gerencial que
busca siempre y de forma proactiva la eficiencia en sus actividades.
Es la búsqueda de la eficiencia lo que llevó al hombre a incorporar las funciones
administrativas (planeación, organización, integración, dirección y control) en la gestión del
mantenimiento y a incorporar nuevas tendencias en la forma de realizarlo.
Es importante conocer dónde surgió y como consecuencia de qué, qué tipos de
mantenimiento existen y cómo han evolucionado, qué nuevas tendencias existen y cómo se aplican
las funciones administrativas al mantenimiento. Cada uno de éstos aspectos se expone clara y
detalladamente en éste libro de texto con el objeto de comprender las importancia, los aspectos
relevantes y los beneficios de la gestión del mantenimiento.
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1. EL MANTENIMIENTO
1.1 OBJETIVOS
Después de leer el capítulo el lector podrá:
- Definir mantenimiento y exponer sus conceptos generales.
- Conocer de donde surgió el mantenimiento.
- Distinguir y definir las funciones básicas de la empresa.
- Reconocer la importancia del mantenimiento en una empresa.
1.2 INTRODUCCIÓN
El mantenimiento ha existido siempre en el mundo, aunque al principio de forma muy
rudimentaria. El hombre daba mantenimiento a sus herramientas y vivienda, afilándolas,
limpiándolas, reparándolas, etc. , garantizando de esa forma su existencia.
Con el paso de los años y el avance de la tecnología, se ha hecho necesario un
mantenimiento que vaya más allá de una simple reparación y que dé resultados más eficientes y
satisfactorios, es por eso que ahora esta práctica resulta al hombre muy útil como una herramienta
en diferentes ámbitos de su quehacer diario.
Por lo tanto, se puede definir al mantenimiento como“El conjunto de actividades técnicas
que aseguran el funcionamiento permanente de las instalaciones, al evitar su deterioro prematuro, al
solucionar situaciones anormales que se presentan, y al permitir disponer a los usuarios de un
ambiente de seguridad, orden y limpieza.”1
Es la satisfacción de una necesidad mediante la prestación de un servicio garantizando que
un proceso se realiza de una mejor forma. La calidad del servicio es la excelencia y eficiencia que
éste alcanza, y de éste va a depender la satisfacción del cliente.
1César Ramírez Cavaza. Hoteles. Gerencia, Seguridad y Mantenimiento. (México: Editorial Trillas S.A. de C.V, 1990) p. 333.
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Para este objetivo es importante tomar en cuenta la seguridad de las personas (usuarios y
operarios) para evitar accidentes, teniendo presentes los procedimientos, los lineamientos y
políticas del departamento de mantenimiento.
Para poder realizar el mantenimiento dentro de una empresa, hay que conocer qué tipo de
empresa es con el fin de utilizar los procedimientos adecuados, de acuerdo al tipo de actividad que
ésta realice, así entonces se comprenderá que no es lo mismo el mantenimiento de una oficina de
una agencia de viajes al de una cocina industrial o al de una maquila, donde cada una tiene sus
propias necesidades que deben ser satisfechas.
1.3 HISTORIA DEL MANTENIMIENTO
El mantenimiento ha existido siempre en el mundo, aunque al principio de forma muy
rudimentaria, desde los cavernícolas, pasando por las civilizaciones antiguas desarrolladas hasta
nuestros días se ha dado de una u otra manera y dependiendo de las necesidades existentes. Los
cambios sociales, de estilo de vida, económicos y deseos del consumidor han hecho que el
mantenimiento se desarrolle convirtiéndose en una herramienta eficiente e indispensable.
El concepto de mantenimiento propiamente dicho se introdujo a raíz de la revolución
industrial, etapa de la historia que marcó el inicio de una era de producción, dejando atrás el sistema
doméstico al que estaban acostumbrados los campesinos y en donde las máquinas eran sólo un
sueño. El trabajo pasó de la fabricación de productos primarios hechos paso a paso por un solo
trabajador a la de bienes manufacturados y servicios producidos en serie.
Antes de la Revolución Industrial las herramientas de trabajo eran martillos, hilares
manuales, arados, etc. los cuáles no necesitaban más que una limpieza diaria y pequeñas
reparaciones. Con la llegada de la revolución industrial, la introducción de las máquinas hacía de la
producción una actividad más eficiente e innovadora y permitió que se produjera una mayor
cantidad de bienes, creando una tendencia hacia la especialización.
El empresario limitaba el mantenimiento a la limpieza de la fábrica y a las reparaciones
menores, por lo que era considerado un gasto más. Desarrollando así lo que hoy se conoce como
Mantenimiento Correctivo, las fallas que se daban eran reparadas después de haberse producido
provocando paros en la producción y actividades de la empresa lo que hacía de ésta ineficiente y
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poco eficaz. En ese tiempo no estaban establecidos los procedimientos, normas, políticas, etc. con
que hoy en día se trabaja el mantenimiento en las empresas.
La tecnología que empezó a desarrollarse cada vez más a partir de la Revolución Industrial
da lugar a la fabricación de maquinaria y equipo cada vez más especializados y que requieren de
una mayor atención para mantener su buen funcionamiento. Éstas máquinas trajeron como
consecuencia una mayor producción y el deseo de la eficiencia en la empresa por lo que se hizo
patente la necesidad de la administración de el mantenimiento aunque su desarrollo consideraba
sólo sus conceptos básicos.
No fue hasta en 1951 cuando se introdujo el concepto de Mantenimiento Preventivo, antes
del cual como se mencionó anteriormente las empresas sólo hacían Mantenimiento Correctivo. Las
primeros en poner en marcha éste concepto fueron las empresas japonesas quienes lograron reducir
sus costos por reparación de fallas y las fallas en sí mismas. El mantenimiento preventivo
significaba servicios menos costosos, aseguraba la calidad, y ahorro en tiempo, ya que la máquina
no se paraba y por lo tanto no afectaba el proceso de producción.
Con la globalización las empresas empezaron a abrirse hacia los mercados, debido al
incremento en la competencia basada en la diversificación y calidad del producto. Se dieron cuenta
de que no podían permitirse las consecuencias de demorar sus entregas por paros en la producción.
Hoy en día, la globalización, ha hecho que las empresas sean más competitivas, es por eso
que es necesario un enfoque global que integre el mantenimiento a la competitividad en los
negocios. Es necesario que el mantenimiento se considere como una función empresarial, pues
aporta buenos resultados a las empresas. Debe estar orientado a los objetivos de la empresa para
lograr un buen desempeño de la misma y la satisfacción del cliente, y ser competitivos en el
mercado.
“El mantenimiento ha pasado de ser el “mal necesario” de la producción, para convertirse
en un aliado fiel de la competitividad. Actualmente muchas empresas ya no le llaman
Mantenimiento sino Gestión de Confiabilidad ó Gerencia de Activos Físicos.”2
2 Santiago Sotuyo Blanco. Optimización Integral del Mantenimiento. Mantenimiento mundial. Revista No.11, 2002. Disponible en http.mantenimientomundial.com
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1.4 FUNCIONES BÁSICAS DESARROLLADAS EN TODA LA EMPRESA
Como se citó anteriormente a raíz de la revolución industrial se produjo el concepto de
empresa, y con ello la necesidad de dividir las actividades que se realizan en la misma para poder
lograr una producción más eficaz y eficiente. Aunque los tiempos han cambiado desde esa época,
los objetivos que persiguen las empresas son los mismos (la eficacia y la eficiencia).
Existen diferentes funciones o actividades en toda empresa las cuáles realizan para poder
conseguir sus objetivos particulares, pero para el tema que compete se refiere a la función de
producción, que es la que le da vida a la empresa ya que es la que le permite satisfacer la necesidad
para la cual ha sido creada y crea riqueza; la función de mantenimiento que le permite a la empresa
mantener las condiciones óptimas en la maquinaria, instalaciones y equipos a fin de satisfacer esa
misma necesidad, y la función de administración que es la que las engloba a las anteriores a través
de los principios de planeación, organización, integración , dirección y control.
1.4.1 Función de Producción. Es la unión de los grupos humanos, los equipos y la maquinarias de
trabajo que dan como resultado los procedimientos productivos. La producción es considerada uno
de los principales principios económicos a través de la cual el ser humano crea riqueza a través del
trabajo.
En la producción se consideran 3 factores que son: los bienes que se utilizan para trabajar,
el trabajo de las personas en sí mismo y el capital necesario para llevar a cabo ese trabajo.
La disponibilidad de estos factores varía de país en país, el éxito de la empresa dependerá
de la combinación de éstos tres factores. La función de producción da lugar al mantenimiento, que
necesita de personal que se encargue del servicio y atención necesaria de determinada maquinaria,
instalación o equipo. No es suficiente la prestación del servicio, para obtener excelentes resultados
se necesita de la adopción de técnicas administrativas.
El proceso administrativo se aplica directamente en la acción del mantenimiento. Las
personas que desarrollan ésta función en la empresa deben poseer altas destrezas manuales y
conocimiento de la máquina o equipo con el que trabajan. Debe ser una persona muy tolerante y
disciplinado, ya que por lo general su trabajo es muy repetitivo y de conflicto.
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1.4.2 Función de Mantenimiento. Formada por el conjunto de personas especializadas del
departamento de mantenimiento y la maquinaria, equipos e instalaciones de la empresa. Tiene el
objetivo de que la infraestructura general de la empresa sigan funcionando con el objeto para el cual
fueron concebidos, para esto necesita de una adecuada y periódica atención de sus necesidades a
cargo del personal de mantenimiento. (Es decir reparaciones, lubricaciones, limpieza,
inspecciones, evaluaciones, etc.).
El personal que trabaja en ésta área, debe tener la capacidad manual necesaria para manejar
una máquina y la capacidad intelectual necesaria para entender su funcionamiento y su
entrenamiento debe de estar basado en métodos teóricos y prácticos para que obtengan una base
sólida.
La función de mantenimiento aplica los principios básicos de la administración que son la
planeación, organización, integración, dirección y control, para lograr el desarrollo eficiente y
eficaz de sus actividades y contribuir con éstas a lograr los objetivos generales de la empresa.
1.4.3 Función de Administración. Es la encargada de que todas las actividades de la empresa se
realicen de manera óptima. La administración implica un proceso que lleva a cabo actividades
eficientemente desarrolladas con personas y por medio de ellas, a través de una serie de funciones
(planeación, organización, integración, dirección y control).
A través de las funciones administrativas el gerente fusiona todas las actividades de los
diferentes departamentos de la empresa para contribuir a sus objetivos generales.
1.5 INTRODUCCIÓN AL MANTENIMIENTO
Si el mantenimiento es un servicio que nace de la necesidad de la empresa de garantizar el
buen funcionamiento de la maquinaria, equipo y sus instalaciones para alargar su vida útil y
satisfacer las necesidades de su clientela, garantizando así la calidad del mismo, la prioridad del
mantenimiento no es reparar fallas, sino prevenirlas para que se pueda operar satisfactoriamente y
ofrecer un producto o servicio de calidad.
En general las actividades de éste departamento son el servicio de mantenimiento y
reparaciones a las máquinas, equipos e instalaciones, y el servicio de nuevas instalaciones.
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Para un administrador el objetivo del mantenimiento, es la prestación de un excelente
servicio para la conservación de la maquinaria y equipo de la compañía buscando identificarse el
objetivo primordial de la empresa que es el ser eficiente. Por eso se deben tomar en cuenta tres
factores clave esenciales:
a. Calidad económica del servicio. Significa que cuando se hace el servicio de mantenimiento
a una máquina, instalación o equipo; ya sea interna o externamente, se debe asegurar que se
obtenga un buen precio por el servicio y que el mismo garantice la calidad del mismo.
b. Duración adecuada del equipo. Se debe tomar en cuenta cuánto tiempo lleva funcionando
el equipo para saber que tipo de mantenimiento es necesario realizarle y así lograr que dure
el tiempo para el cual fue creado y saber cuando es necesario cambiarlo.
c. Costos mínimos de mantenimiento. Si el mantenimiento que se realiza en la empresa es
adecuado se evitará incurrir en costos ocasionados por paros en la producción, etc.
Los costos de mantenimiento dependen de la calidad del servicio que se preste. Si el
servicio es malo o si no se presta ningún servicio el costo de mantenimiento se incrementara ya que
las fallas se producirán más seguido y cada vez se hará más difícil vender la máquina en el mercado
dado que los componentes de las maquinarias, equipos o instalaciones sufren desgastes que obligan
a una mayor frecuencia en el servicio.
Por otro lado si se considera la inversión en una maquinaria nueva, aunque su precio sea
alto, los costos de mantenimiento serán mínimos debido a que no suelen presentar fallas a no ser por
una mala operación de las mismas. Para evitar una mala operación es recomendable que al comprar
una maquinaria o equipo, se considere si existe el personal adecuado dentro de la empresa para
manejarla y si las condiciones de la planta, edificio, etc. son favorables para su mantenimiento.
Para evitar un mal manejo de la maquinaria o el equipo, o un mal uso de alguna instalación,
es necesario contar dentro del departamento de mantenimiento con personal capacitado, muchas
veces si una máquina necesita de personal especializado se contrata de forma externa porque puede
resultar muy caro para la empresa mantenerlo por ella misma.
El personal de mantenimiento debe realizar de una manera ordinaria pruebas y
verificaciones sobre las maquinarias, regularmente sobre aquella que sospecha puede presentar
alguna falla en un futuro cercano.
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1.6 RESUMEN
El mantenimiento es la satisfacción de una necesidad mediante la prestación de un servicio,
garantizando que un proceso se realiza de una mejor forma. Para esto es importante considerar la
seguridad de los usuarios y operarios, los procedimientos, lineamientos y políticas del departamento
de mantenimiento.
El mantenimiento ha existido desde que el hombre empezó a utilizar herramientas para
poder sobrevivir, éstas necesitaban afilarse, limpiarse, repararse, etc. No fue, sino hasta la
revolución industrial que se produjo el concepto de mantenimiento con la introducción de las
máquinas que hacía de la producción una actividad más eficiente e innovadora, el empresario
limitaba el mantenimiento a la limpieza de la fábrica y a reparaciones menores, por lo que era
considerado un gasto más.
Con el paso del tiempo y el avance tecnológico se introdujo el Mantenimiento Preventivo
ya que era necesario una forma de mantenimiento que mantuviera las máquinas en buen estado y
evitara gastos innecesarios para la empresa.
Hoy en día la globalización ha hecho que las empresas sean más competitivas por lo que el
mantenimiento se considera como una función empresarial, pues aporta buenos resultados a la
empresa.
Las empresas realizan actividades para conseguir sus objetivos particulares, las más
importantes son la producción, que es la que le da vida a la empresa ya que es la que le permite
satisfacer la necesidad para la cual ha sido creada y crea riqueza; la de mantenimiento que le
permite las condiciones óptimas a fin de satisfacer esa misma necesidad, y la administración que es
la que las engloba a todas a través de los principios de planeación, organización, integración ,
dirección y control.
Para realizar la función de mantenimiento es necesario que se tomen en cuenta tres factores
clave: calidad económica del servicio, duración adecuada del equipo, costos mínimos de
mantenimiento.
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2. TIPOS DE MANTENIMIENTO
2.1 OBJETIVOS
Después de leer el capítulo el lector podrá:
- Definir los diferentes tipos de mantenimiento.
- Reconocer y explicar la diferencia entre los diferentes tipos de mantenimiento.
2.2 INTRODUCCIÓN
Como se mencionó en el capítulo anterior, la función de mantenimiento es una de las más
importantes de la empresa ya que contribuye a que las máquinas, equipos e instalaciones de ésta
funcionen siempre correctamente atendiendo adecuada y periódicamente sus necesidades.
Si la maquinaria, equipo e instalaciones funcionan adecuadamente se logra contribuir en un
alto porcentaje a lograr la eficiencia en la empresa y a que ésta cumpla adecuadamente con sus
actividades satisfaciendo así las necesidades de sus clientes, prestando un servicio de calidad. Para
mantener el equipo, la maquinaria y las instalaciones en perfecto estado, la empresa realiza el
servicio de mantenimiento dependiendo de las condiciones en que éstos se encuentren.
El mantenimiento ha evolucionado con el tiempo atendiendo a las necesidades de las
empresas y los objetivos que éstas desean cumplir. Así, existen dos corrientes importantes de éste,
el correctivo y el preventivo.
El mantenimiento correctivo se ha dado siempre. En sus inicios el hombre necesitaba de
herramientas que lo ayudaran en la construcción, la caza y la defensa, si alguna de éstas
herramientas se dañaba, la reparaba o la reemplazaba por otra. Antes de la revolución industrial
cuando la maquinaria era manual, el hombre se dedicaba a componerla en caso de que esta fallara,
pero en la mayor parte de los casos las desechaban. A raíz de la revolución industrial si una
máquina se dañaba reparaban los daños ocasionados en ella y muchas veces la desechaban, no
prestaban ningún servicio constante de mantenimiento a la maquinaria y por eso había una alta
tendencia a accidentes en él área de trabajo, tampoco se hacían estudios ni evaluaciones de las
causas que habían ocasionado la falla, lo que hacia del mantenimiento una actividad ineficiente.
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A inicios de 1903, se empezaron a desarrollar las teorías administrativas. Frederick Taylor
inició la práctica poniendo su principal interés en la eficiencia en la productividad, Henri Fayol
formuló el proceso administrativo y otros principios de la administración. El desarrollo de éstas
teorías provocó el interés en los empresarios de aumentar su productividad a través de procesos más
organizados que los llevarán a ser más eficientes.
En 1951 basado en estos conceptos básicos de la administración, se introdujo el concepto de
mantenimiento preventivo. Al ver las empresas la necesidad y el beneficio de no parar la
producción a causa de una falla iniciaron la práctica del mantenimiento sobre una base fija
cambiando el concepto de reparar a prevenir.
Desde ese momento el mantenimiento preventivo ha evolucionado incorporando nuevas
tendencias en su forma de realizarse y así ha dado lugar a un mantenimiento analítico, que es
desarrollar el mantenimiento preventivo basado en estadísticas y el conocimiento sistemático de los
bienes de la empresa. El mantenimiento predictivo que es la detección de cambios en las
condiciones de la maquinaria antes de que éstas sucedan para intervenir en el momento oportuno. Y
el mantenimiento técnico que es prestar el servicio de mantenimiento preventivo en los tiempos
ociosos del sistema o del proceso de producción.
A continuación se presentan las diferentes tendencias de mantenimiento que se aplican.
2.3 MANTENIMIENTO CORRECTIVO
El hombre en sus inicios, para poder subsistir necesita de varias herramientas para la
construcción de su vivienda, conseguir sus alimentos y protegerse. En la época prehistórica
utilizaban piedras y ramas para la construcción, piedras afiladas para la cacería y protección, con el
paso del tiempo la construcción, la forma de alimentarse y protegerse ha ido evolucionando de
acuerdo a las características de cada época.
A todas estas herramientas para subsistir en su medio, ya sea que fueran simples piedras,
hojas de metal afiladas o las máquinas industriales que se utilizan hoy en día en la producción, el
hombre ha tenido que darles ciertos cuidados buscando su durabilidad y buen funcionamiento.
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El hombre tenía la necesidad de limpiar sus herramientas para que estas se mantuvieran en
buen estado, antes de la revolución industrial cuando todas las máquinas y herramientas de trabajo
eran manuales, el hombre se dedicaba a limpiarlas y a repararlas (de una manera empírica) en caso
de que éstas dejaran de funcionar. Después de la revolución industrial cuando se desarrollaron las
máquinas industriales, los empresarios se enfocaban sólo en la producción y si una máquina se
dañaba reparaban los daños ocasionados en ella y muchas veces la desechaban. No prestaban
ningún servicio de mantenimiento a la maquinaria y por eso había una alta tendencia a accidentes en
él área de trabajo. (el empirismo seguía predominando).
Tampoco se consideraba el mantenimiento en el ambiente de trabajo, los trabajadores
(hombres, mujeres y niños) sufrían enfermedades y accidentes debido a las condiciones de
insalubridad e inseguridad en las fábricas trayendo como consecuencia la formación de sindicatos
que buscaban una mejor vida laboral para el obrero.
En 1903, se empezaron a desarrollar las teorías administrativas con la teoría científica de la
administración de Frederick Taylor quién puso su principal interés en el incremento de la
productividad a través de la eficiencia. En 1916 Henri Fayol formuló el proceso administrativo y
otros principios de la administración que hoy en día todavía se utilizan. El desarrollo de éstas
teorías provocó el interés en los empresarios de aumentar su productividad a través de procesos más
organizados que los llevarán a la eficiencia, sin embargo su aplicación al mantenimiento no fue,
sino hasta en 1951 cuando se introdujo el concepto de mantenimiento preventivo derivado de la
necesidad de aprovechar los pocos recursos económicos y materiales existentes después de la
segunda guerra mundial.
El mantenimiento correctivo seguía predominando en las fábricas, se entendía como la
reparación de una máquina después de que esta había fallado sin estudiar las causas que habían
ocasionado la falla y provocando el paro de la producción durante el tiempo que tomara reparar la
maquinaria. Este tipo de mantenimiento ocasionaba altos costos a los empresarios no sólo por la
reparación de la maquinaria sino también por el tiempo perdido en la producción.
Ahora, el mantenimiento correctivo es aquel que se ejecuta porque la máquina falla, pero se
requiere saber si pudo haberse prevenido o no. Implica una investigación de por qué se dio la falla,
y una evaluación de si puede o no corregirse, de corregirse, hay que evaluar si es rentable o no, y si
lo es ejecutar lo pertinente, en su defecto, disponer del remanente del activo.
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Su objetivo es corregir los desperfectos para que en el menor tiempo posible las
instalaciones, el equipo o la maquinaria dañada funcionen correctamente y puedan prestar el
servicio para el que fueron diseñados. Debe de planificarse su reparación de acuerdo a la relevancia
del equipo o maquinaria dañada en la producción o prestación de un servicio.
Implica también una evaluación del costo/ beneficio de una reparación contra el costo/
beneficio de adquirir una máquina nueva, una evaluación de costos en materia prima
desperdiciada, además del tiempo perdido y la mano de obra parada. Ésta evaluación es la
información utilizada para elaborar una base de datos para evitar en el futuro una situación similar.
En conclusión el proceso tiene tres etapas:
- Etapa evaluativa: evaluación de la falla.
- Etapa cualitativa: decisión de qué se hará con la pieza o equipo.
- Etapa ejecutiva: se toma la decisión y se aplica.
Para su ejecución es necesario contar con una base de datos que contenga una lista de
proveedores de repuestos, empresas que prestan determinado servicio de reparación, esto hará que
se ahorre tiempo y la reparación se realice de una manera más rápida y eficiente.
El entorno competitivo global en que viven las empresas hoy en día, ha hecho que éstas
practiquen el mantenimiento sobre una base periódica y con base en resultados analíticos por lo que
es poco común que se realice el mantenimiento correctivo. El mantenimiento correctivo es
comúnmente realizado por empresas que no aplican un mantenimiento formal en sus operaciones
diarias.
2.4 MANTENIMIENTO PREVENTIVO
Las empresas han padecido la necesidad y evaluado el beneficio de no parar la producción a
causa de una falla ya que esto lleva a muchos gastos ya sea de reparación, tiempo perdido, mano de
obra parada, y material desperdiciado. Se dieron cuenta de que podían evitar estos gastos
realizando el mantenimiento sobre una base fija y constante, cambiando el concepto de reparar a
prevenir.
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El mantenimiento preventivo en sí mismo consiste en una serie de servicios que se realizan
sobre una máquina para evitar la ocurrencia de una falla en ella sin importar que se presente una
falla o no. Para realizarlo se necesita:
- Tener una base de datos que informe del estado actual del equipo, maquinaria e instalaciones.
- Estudiar el manual de la máquina, ya que comúnmente se realiza bajo la frecuencia
recomendada por el fabricante.
- Personal de mantenimiento capacitado para llevarlo a cabo.
- Contar con las herramientas necesarias y adecuadas para realizarlo.
- Contar con una base de datos de empresas que presten servicios que la empresa no puede
realizar.
- Planificación para realizar evaluaciones periódicas del equipo.
Es más barato que el mantenimiento correctivo porque debe planearse su ejecución con
anterioridad. En dicha planeación deben establecerse prioridades analizando qué máquinas
necesitan el mantenimiento y cuál de ellas es más relevante, para así poder planear y destinar todos
los recursos necesarios para el servicio.
La planificación se hace con referencia en la base de datos del departamento de
mantenimiento que contienen información sobre de cada cuánto una máquina necesita servicio,
cuándo fue la última vez que se le hizo el servicio y en qué estado se encuentra la máquina. Incluye
una evaluación mensual, trimestral, semestral o anual. Debe ser un programa fijo y el director de
mantenimiento debe controlar que así ocurra.
Se elaboran fichas de cada maquinaria mencionando los aspectos relevantes para así tener
una herramienta de evaluación y control a la hora de realizar inspecciones, pruebas y rutinas. Esta
ficha debe especificar los niveles de lubricantes, voltaje que necesita para funcionar, repuestos,
filtros, modo de encenderla y apagarla, procedimientos de verificación, etc. Todo esto con la
finalidad de que sea más fácil para la persona que realiza la inspección, determinar si existe la
posibilidad de una falla. Su importancia radica en que incrementa la vida potencial del equipo,
disminuyendo la posibilidad de que ocurra un desperfecto que puede ser peligroso y que afecte la
seguridad de la empresa.
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El beneficio del mantenimiento preventivo es que evita grandes gastos debido a
reparaciones mayores, mejora la calidad con que se realizan las cosas en la empresa, alarga la vida
útil del equipo y ayuda a elaborar un historial de cada máquina, consiguiendo así el mantenimiento
predictivo, del cuál se hablará más adelante. Además como consecuencia de su planificación se
logra obtener un mejor control de los costos y gastos de departamento.
El mantenimiento ha evolucionado con el tiempo de acuerdo a las necesidades del entorno
empresarial, después del mantenimiento correctivo surgió el preventivo, el cual también puede ser
llamado periódico ya que se realiza con base en una calendarización, se llama así por la frecuencia
con que es realizando el mantenimiento preventivo. El mantenimiento preventivo se ha modificado
incorporando tendencias que hacen funcionar más eficientemente al mantenimiento.
En el mantenimiento Preventivo se realiza una evaluación periódica de cada maquinaria,
equipo e instalación de la empresa, lo cual ha dado lugar a un análisis estadístico de fallas, basado
en el mantenimiento realizado a la máquina anteriormente.
Así, se da lugar al mantenimiento analítico que es hacer el mantenimiento preventivo
basado en estadísticas considerando las recomendaciones del fabricante, evaluando el lugar y
ambiente en donde se encuentra instalada la máquina y la calidad de la mano de obra que la maneja.
Si los resultados estadísticos indican que la máquina necesita un servicio, entonces se le brinda
antes de que se presente la falla, para evitar así un paro en la producción.
El mantenimiento analítico da lugar al mantenimiento predictivo ya que a través de los
resultados estadísticos, se puede “predecir” y actuar antes de que la falla se presente. El
Mantenimiento Predictivo es la detección de cambios en las condiciones de la maquinaria antes de
que éstas sucedan para intervenir en el momento oportuno.
Cuando se presta el servicio de mantenimiento preventivo en los tiempos ociosos del
sistema o del proceso de producción se da lugar al mantenimiento Técnico o Progresivo planeando
el servicio con base en una calendarización del departamento de mantenimiento.
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2.5 MANTENIMIENTO FORMAL E INFORMAL
Clasificación dada al mantenimiento en cuanto a la forma de estructurarse dentro de la
empresa.
Se llama mantenimiento informal a la forma en que se encuentran organizadas
generalmente las empresas pequeñas o medianas, debido a que no cuentan con maquinaria
complicada o cuentan con muy pocas de ellas. El departamento de mantenimiento se encuentra
organizado de manera empírica y muchas veces incluye la limpieza del edificio.
El personal no suele tener mucha experiencia y por lo general no es especializado. Este
personal es capaz de cumplir con las funciones de mantenimiento que no son especializadas por lo
que para realizar los servicios mayores es necesario recurrir a fuentes externas.
Por otro lado el mantenimiento formal es la forma en que se organizan las empresas
medianas o grandes, debido a que cuentan con máquinas especializadas y cuyo tipo de
mantenimiento requiere un alto nivel de preparación. Se encuentra bien estructurado dentro de la
empresa y sus funciones son consideradas aparte de las de limpieza.
Las funciones se encuentran bien definidas, tiene determinado un presupuesto por parte de
la gerencia. El encargado del departamento es una persona que planea, organiza, coordina y
controla todas las actividades que el departamento realiza, y sabe que el mantenimiento contribuye
enormemente al cumplimiento de los objetivos y misión de la empresa. Puede requerir del servicio
externo cuando no cuenta con determinado personal dentro del departamento.
2.6 MANTENIMIENTO INTERNO Y EXTERNO
En cuanto a la acción de proveer el mantenimiento, éste puede ser interno o externo.
El mantenimiento interno es el que es realizado por las personas que están contratadas en
las planillas del departamento de mantenimiento, sus tareas se encuentran bien definidas y cuentan
con cierto grado de especialización. El mantenimiento externo es cuando se recurre a empresas
especializadas que prestan un servicio determinado para empresas que así lo requieran, se planean y
se realizan mediante un contrato.
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2.7 RESUMEN
Existen diferentes tipos de mantenimiento, cada uno de los cuáles cubre una necesidad
específica. Estos son el mantenimiento correctivo que es el que se realiza cuando la máquina falla,
conlleva una evaluación de la falla, la decisión de qué se hará con la pieza o equipo, la toma de la
decisión y aplicación.
El mantenimiento preventivo es aquel con el cual se realizan servicios sobre una máquina
para evitar la ocurrencia de una falla en ella, se realiza sobre una calendarización bien planeada bajo
los análisis y evaluaciones periódicas de las maquinarias y las recomendaciones de los fabricantes.
El mantenimiento preventivo se ha modificado incorporando tendencias que lo hacen
funcionar más eficientemente. Es así ha dado lugar al analítico debido a que realiza estadísticas a
través de las evaluaciones realizadas a las máquinas que permiten predecir cuándo puede ocurrir
una falla, dando lugar así al mantenimiento predictivo logrando detectar los cambios en las
condiciones de la maquinaria y actuar oportunamente. También da lugar al mantenimiento técnico
que es la realización de un servicio preventivo en tiempos ociosos del proceso de producción.
El mantenimiento también puede clasificarse de acuerdo a la forma en que se estructura
dentro de la empresa. Así, el mantenimiento queda dividido en informal si es en una empresa
pequeña en dónde no se encuentra contratado personal especializado dentro del departamento o
formal si es un departamento completamente organizado en una empresa grande, que cuenta con
recursos tanto humanos como materiales para realizar los servicios de mantenimiento.
En cuanto a la acción de proveer mantenimiento, éste puede ser externo o interno. Puede
realizarse con personal interno si las necesidades son cubiertas por la experiencia del personal
contratado o externas si es un servicio que no puede ser realizado por personal de la empresa debido
a su dificultad, especialización, etc.
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3. NUEVAS TENDENCIAS DEL MANTENIMIENTO
3.1 OBJETIVOS
Después de leer el capítulo el lector podrá:
- Conocer nuevas tendencias del mantenimiento.
- Definir y explicar la importancia del MPT.
- Definir y explicar la importancia de la OIM.
- Definir y explicar una nueva forma de mantenimiento preventivo.
3.2 INTRODUCCIÓN
Hoy el mantenimiento requiere un enfoque global que lo integre en el contexto empresarial
con la importancia que merece. Se orienta a lograr los resultados de la empresa garantizando la
competitividad a través del buen funcionamiento de los activos de la empresa.
A raíz de los cambios en la mentalidad de los consumidores, la exigencia de productos cada
vez más innovadores, de mayor calidad, el reciente interés de las empresas hacia un mercado
globalizado, ha ocasionado la creación de nuevas formas de mantenimiento, que se adaptan a las
necesidades y al enfoque de cada empresa y la hagan competitiva.
Para ser competitivos es indispensable la calidad, rapidez en el servicio, la confiabilidad,
etc., condiciones que un mantenimiento bien implementado ayuda a alcanzar, además de ser la
diferencia entre el éxito y fracaso para muchas empresas, los resultados obtenidos serán excelentes
comparados con la inversión de tiempo y dinero realizada.
3.3 MANTENIMIENTO PRODUCTIVO TOTAL (MPT)
Se define como la combinación del mantenimiento preventivo y el control de la calidad
total. Se trata de que los empleados participen proactivamente y se interesen por las máquinas con
las cuáles realizan su trabajo diario, para así lograr una cultura de ingeniería y gerencia para
garantizar que los equipos funcionen bien durante todo el día.
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El concepto de MPT une por un lado el mantenimiento que se refiere a garantizar que los
equipos permanezcan en buenas condiciones, a limpiarlo, lubricarlo y repararlo. Por otro lado a la
productividad se refiere a las acciones que se llevan a cabo durante la producción y la minimización
de los problemas. Y total se refiere a que todos los empleados están involucrados en el proceso, y
apunta a eliminar todo accidente, defecto y rotura.
El mantenimiento productivo total conocido mundialmente por sus silgas en inglés TPM
(Total Productive Maintenance) ha adquirido gran aceptación por parte de las empresas en los
últimos años, ya que muchas de ellas han logrado implementarlo exitosamente.
Esta basado en 8 pilares:
- Mantenimiento autónomo. Busca el cambio de mentalidad del obrero para que este se
identifique con la máquina con la que opera diariamente, de modo que la conozca y sea capaz
de detectar una falla antes de que esta ocurra. Busca también eliminar la brecha que existe
entre el departamento de mantenimiento y el personal de producción.
- Mantenimiento programado. Se refiere al mantenimiento preventivo y predictivo mencionados
anteriormente y que tienen como base el manual, las recomendaciones del fabricante y el
historial de cada máquina.
- Mejora de equipos y procesos. Con el MPT se hace necesaria la mejora continua de los
equipos para maximizar la eficiencia y disminuir las fallas que pueden ser causadas por el
estado del equipo, la calidad de los materiales utilizados o el personal que lo opera. Por eso es
importante conocer la situación actual del equipo para determinar que mejoras se pueden
realizar en los equipos o en el proceso y evitar que las fallas ocurran.
- Adquisición de equipos nuevos. Que representen menos costos para la empresa y produzcan
productos de mejor calidad.
- Calidad del proceso. Fijar y mantener las condiciones para producir con un nivel de cero
defectos, si es posible.
- MPT en la oficina. El MPT requiere el apoyo de la alta gerencia, del equipo de mantenimiento
y de los operarios para poder recolectar y procesar toda la información necesaria y saber dónde
es necesario mejorar.
- Capacitación. Educación constante de los empleados para que estén actualizados y puedan
resolver las fallas que se presentan al equipo. Se dan dos tipos de capacitación la primera
consiste en aprender a trabajar como miembro de un equipo y desarrollar habilidades de
20
comunicación, y la segunda es la capacitación que se refiere a todo lo que se relaciona con los
equipos.
- Garantizar la seguridad en el área de Producción. Prevenir situaciones riesgosas en el área de
producción, evitar impactos adversos en el ambiente que puedan impactar negativamente en la
productividad y mantener seguro al personal.
El entendimiento de estos ocho pilares es fundamental para el éxito de su implementación,
ya que son los principios en los cuáles se basa. Su meta es incrementar la productividad y mantener
la satisfacción del personal ya que con éste nuevo enfoque del mantenimiento no se considera un
servicio que sólo se realiza cuando el tiempo lo permita, sino que los mismos operarios de las
máquinas realizan una rutina de mantenimiento que incluye el nivel de aceite, mangas, etc y el
personal de mantenimiento se dedica a los sistemas mecánicos, eléctricos y de control.
Al implementar exitosamente el MPT la empresa mejorará la efectividad de todo su equipo,
aumentará la calidad y duración del equipo, reducirá los costos durante todo el ciclo de vida del
equipo y convertirá las actividades de mantenimiento a actividades proactivas.
3.4 OPTIMIZACIÓN INTEGRAL DEL MANTENIMIENTO OIM
El mantenimiento debe de ir enfocado al negocio para que vaya orientado hacia el
cumplimiento de los objetivos del mismo, de forma que se logre una integración entre los
departamentos y se utilicen las herramientas correctas, tomando en cuenta la función de
confiabilidad que todo departamento de mantenimiento debe de proveer.
La OIM orienta el plan estratégico de la empresa a la función de mantenimiento con el
objetivo de garantizar la competitividad de la misma a través del aseguramiento de la disponibilidad
y confiabilidad deseadas en la maquinaria y equipo.
Al considerar implementar este enfoque dentro de la organización deben de entenderse bien
los siguientes conceptos:
- La Confiabilidad. Es la probabilidad de estar funcionando sin fallas durante un determinado
tiempo en unas condiciones de operación dadas.
21
- La Mantenibilidad. Es la probabilidad de poder ejecutar una determinada operación de
mantenimiento en el tiempo de reparación prefijado y bajo las condiciones planeadas.
- La Soportabilidad. Es la probabilidad de poder atender una determinada solicitud de
mantenimiento en el tiempo de espera prefijado y bajo las condiciones planeadas.3
Para poder desarrollar este enfoque es necesario que el gerente de mantenimiento desarrolle
indicadores de gestión tomando en cuenta para ello los costos directos (mano de obra, contratos,
materiales, capacitación, gastos de administración) y los costos indirectos, que son los que surgen
por un mal funcionamiento del mantenimiento.
3.4.1 Proceso de implementación de OIM.
- Estrategias. Empieza determinando la estrategia general de la empresa. Se comienza haciendo
un inventario de toda la maquinaria y el equipo y realizando una ficha técnica de cada uno de
ellos. Se debe identificar aquellos que son críticos para la organización y se realiza un análisis
funcional para evaluar las consecuencias de un paro de la máquina, de esta forma, se tomarán
estrategias más adecuadas de mantenimiento. Definidas éstas se implementan y se realizan
evaluaciones durante todo el proceso para que se implementen con éxito.
- Recursos de los Humanos. Se debe determinar qué tipo y calidad de personal se requiere para
realizar las estrategias que ya se ha definido. Es recomendable realizar un perfil de cada
persona que se necesita para que el encargado de contratarla sepa qué es lo que realmente se
está buscando. También debe de planearse los sistemas de capacitación y evaluaciones de
desempeño, junto con las motivaciones necesarias para que el personal trabaje eficientemente.
- Recursos Materiales. Se debe de determinar qué recursos materiales se necesitan para poder
cumplir con las estrategias, esto incluye las herramientas necesarias para realizar los trabajos,
los repuestos que pueden necesitarse, etc. se debe de definir las cantidades mínimas de las
herramientas que más se utilizan para mantener en bodega.
- Sistemas y Procedimientos. Se debe de definir la forma exacta en que se realiza el
mantenimiento de cada máquina, la forma en que estas trabajan para evitar confusiones y
desperdicios.
El mantenimiento hoy tiene su importancia estratégica en su aporte a la competitividad,
para ello se necesita un enfoque global e integrado que permita su optimización a la luz de los
3 Op. Cit. Santiago Sotuyo Blanco. Optimización Integral del Mantenimiento.
22
objetivos del negocio. El OIM aporta este enfoque recogiendo lo mas avanzado de los conceptos
estructurados de tercera generación.
La clave de la competitividad esta en las estrategias, los objetivos y los indicadores
cuantificados, el OIM incluye las herramientas mas avanzadas en esos aspectos convirtiéndose en
una poderosa palanca de transformación de la gestión del mantenimiento moderno.
3.5 UNA NUEVA FORMA DE HACER EL MANTENIMIENTO PREVENTIVO
- Difundir el Programa de trabajo de parte de la Gerencia a todos los departamentos junto con los
objetivos que se persiguen.
- Recopilar información sobre como se ha realizado el mantenimiento preventivo, el historial de
la maquinaria, etc.
- Seleccionar los equipos: se hará de acuerdo a diferentes criterios: los equipos que son críticos
para la planta, los equipos que presentan fallas frecuentemente o lo que tiene paro más
frecuentemente.
- Análisis de la información recopilada anteriormente, determinar causas, realizar un protocolo
de pruebas, definir los métodos de trabajo.
- Observar el funcionamiento de los equipos durante operación para realizar inspecciones del
estado del equipo y del ambiente en donde se encuentra.
- Observar el equipo durante los paros de mantenimiento para determinar qué tipo de técnicas
sería recomendable utilizar, implementar estrategias proactivas para encontrar una solución
más eficaz y que ésta no vuelva a suceder.
- Desarrollar el mantenimiento predictivo / proactivo: determinar la mano de obra de acuerdo a
las actividades de mantenimiento, determinar la necesidad de capacitación y actualización,
evaluar el desempeño de todo el equipo para determinar su nivel.
- Presentar modificaciones requeridas para prolongar las frecuencia de intervención del equipo
de manera confiable.
- Proponer una nueva frecuencia de mantenimiento de acuerdo a las modificaciones,
actualizaciones de cualquiera de los puntos mencionados anteriormente.
- Evaluar los resultados y darle seguimiento.
- Implementar la nueva frecuencia.
23
3.6 RESUMEN
El mundo de hoy, es un mundo globalizado, por eso es importante que las empresas
conozcan las nuevas tendencias del mercado para poder actualizarse y mantenerse competitivas.
Dentro del mundo del mantenimiento existen varias tendencias nuevas que dependen del tipo de
empresa a la cual se apliquen entre ellas se puede mencionar:
El mantenimiento productivo total, que es la combinación del mantenimiento preventivo y
el control de la calidad total, se refiere a mantener los equipos en buenas condiciones, a limpiarlo,
lubricarlo y repararlo. Todos los empleados están involucrados y apunta a eliminar todo defecto
accidente o rotura.
La optimización integral del mantenimiento se orienta a la función de mantenimiento y
competitividad de la empresa a través del aseguramiento de la disponibilidad y confiabilidad
deseadas en la maquinaria y el equipo.
24
4. GENERALIDADES DE UN MANUAL DE MANTENIMIENTO
4.1 OBJETIVOS
Después de leer el capítulo el lector podrá:
- Proporcionar los lineamientos generales de cómo conformar un manual de
mantenimiento.
- Conocer y explicar la importancia de un manual de mantenimiento.
- Identificar las actividades que se espera realice un departamento de mantenimiento.
4.2 INTRODUCCIÓN
La excelencia gerencial y empresarial en el mantenimiento busca siempre y de forma
proactiva el mejoramiento constante de su servicio, utilizando todos los recursos disponibles, al
menor costo y al menor tiempo, esto implica la disposición de alcanzar la eficiencia. Contar con un
manual que sea reflejo de un sistema informatizado y de una práctica de mejora asegura esta
excelencia gerencial.
El manual de mantenimiento debe incluir la filosofía, política, organización,
procedimientos de trabajo y de control de esta área de la empresa. Debe actualizarse eliminando los
deberes y obligaciones que están descontinuados e incorporando las instrucciones para las nuevas
obligaciones. Es importante porque constituye el medio que facilita una acción planificada y
eficiente del mantenimiento.
El manual de mantenimiento puede constar de los siguientes elementos:
- Introducción.
- Organización de la empresa.
- Organización del departamento de mantenimiento y su relación con la
empresa.
- Objetivos.
- Metas.
- Políticas.
- Procedimientos.
25
- Administración y control.
- Funciones.
- Capacitación y entrenamiento.
- Responsabilidades y perfiles de capacitación.
- Auditoría y control.
4.3 GENERALIDADES
Una empresa es un sistema complejo constituido por un proyecto, personas y tecnologías
que es capaz de producir riquezas en mayor medida de las que consume, adaptarse al entorno que le
rodea, y sobrevivir y desarrollarse como una entidad autónoma. Para tener éxito la empresa debe
ofrecer productos y servicios que satisfagan una necesidad y las expectativas de los consumidores,
ser competitivos y generar ganancia, lo cuál sólo es alcanzable bajo un buen rendimiento y
eficiencia.
El mantenimiento constituye un sistema cuya función consiste en apoyar todo lo referente a
ajustes, reparaciones, reemplazos o modificaciones de los componentes de una planta para que la
misma pueda operar satisfactoriamente en calidad / cantidad durante un período dado. No se reduce
a un costo, ni a un conjunto de personas con habilidades técnicas y mecánicas requiere de
excelencia en su manejo gerencial y profesional, implica tenerlo presente en el momento que se
diseña y monta una planta, requiere de información e insumos y produce resultados e información
enriquecedora.
Para lograr la excelencia gerencial mencionada anteriormente, es necesario, entre otras
cosas la elaboración de un manual dentro del departamento de mantenimiento en el que se indique
la información general de la empresa e información específica del departamento, como sus
objetivos, su relación con la empresa y su importancia, procedimientos, etc. De esta forma se
evitará correr riesgos innecesarios por equivocaciones y ayudará a mantener los costos en el nivel
que el departamento desea.
4.4 EL MANUAL DE MANTENIMIENTO
Como se dijo anteriormente un manual de mantenimiento refleja la filosofía, política,
organización, procedimientos de trabajo y de control de esta área de la empresa. Se actualiza
26
periódicamente eliminando los deberes y obligaciones que están descontinuados e incorporando
las instrucciones para las nuevas obligaciones. Es importante porque:
- Constituye el medio que facilita una acción planificada y eficiente del mantenimiento.
- Permite la formación de personal nuevo.
- Permite la integración de todos los miembros del departamento ya que éstos conocen cuáles
son sus responsabilidades y deberes, adquiriendo la seguridad de que su trabajo esta bien
realizado y de acuerdo a los lineamientos de la empresa.
Las partes que generalmente se incluyen en un manual de mantenimiento son:
- Introducción. Contiene información general sobre la empresa es decir, su formación y su
evolución y situación en el presente. Expresa su misión, visión y actividad primaria
(productos/ servicios que ofrece). De incluir también su organización, un organigrama que
indique las líneas de comunicación y de mando, políticas de personal, la relación del
departamento de mantenimiento con los demás departamentos y su importancia dentro de toda
la empresa.
- Organización de la empresa. Indica el tamaño, ubicación física, disponibilidad de recursos,
productos y procesos, etc. Es necesario un organigrama que muestre las líneas de autoridad y
jerarquía.
- Organización del departamento de mantenimiento. Indica las líneas de autoridad y
comunicación dentro del departamento. Para diseñar una estructura organizativa en
mantenimiento se debe: determinar la responsabilidad, autoridad y el rol de cada persona
involucrada, establecer las relaciones verticales y horizontales entre todas las personas,
asegurar que el objetivo ha sido bien interpretado, establecer sistemas efectivos de
coordinación y comunicación entre las personas.
- Objetivos. Dependerán de los objetivos generales de la empresa, deben ser específicos y
mensurables.
- Metas. Logros a alcanzar en períodos de tiempo determinados, motivan al personal para lograr
y medir los resultados obtenidos.
- Políticas. Indican la manera esperada de actuar en el ambiente de trabajo y en las relaciones con
los demás. Deben ser incluidas en forma clara y concisa.
27
- Procedimientos. En el manual deben incluirse todos los procedimientos a través de flujos de
diagrama operacionales que se apliquen en la empresa para desarrollar las intervenciones no
planificadas y planificadas.
- Administración y control. Para esto es necesario tener una ficha técnica que informe del tipo
de mantenimiento necesario para cada equipo y todo su historial. Con esto se genera un plan
de revisiones periódicas y manera de ejecución de las mismas. Se controla la ejecución del
plan y se actualiza la ficha técnica y analiza el comportamiento del equipo para determinar la
probabilidad de roturas.
- Funciones. Las funciones del departamento de mantenimiento están relacionadas con el uso
eficaz de los recursos de que dispone. Se dividen en
- Primarias, que comprenden la justificación del sistema de mantenimiento
implementado en la empresa, están claramente definidas por los objetivos.
- Y las secundarias, consecuencia de las características particulares de cada
empresa. Están definidas con precisión y consignadas por escrito. Se
distinguen distintas áreas, y dentro de ellas pueden enumerarse ciertas
acciones importantes:
- Inventario actualizado de los materiales de mantenimiento, medios,
capacitación y programación.
- En el manual hay que detallar los procedimientos vigentes por
escrito, para cada uno de los puntos señalados. Deben mantenerse
actualizados. Se indicará a los responsables de su ejecución, la
frecuencia y procedimiento de inspecciones, de informes y de
acciones correctivas a tomar en caso de verificarse alguna
desviación con relación a lo normado.
- Capacitación y entrenamiento. Se deben de considerar como actividades prioritarias para
lograr el desarrollo y desempeño profesional y personal de los empleados independientemente
de su posición y nivel educativo. Con esto se pretende hacer la ejecución de las actividades
más eficiente en relación con el desempeño actual, introducir nuevas tecnologías y o equipos,
actualizar en los conceptos básicos de seguridad e higiene industriales, adiestrar en el control
preventivo de desastres, conocer los fundamentos de los procesos, mejorar la capacidad
profesional y de gestión personal.
- Responsabilidades y perfiles de capacitación. Se debe contar con los perfiles de puesto para
cada uno que exista dentro del departamento, con esto se facilitará la ejecución de las
actividades y se evitarán problemas por incomprensión de las tareas.
28
- Auditoría y Control. El éxito del mantenimiento depende del cumplimiento satisfactorio de
todas las tareas tanto las gerenciales como las operacionales. La existencia de fallas en algunas
tareas gerenciales debilita la eficiencia y eficacia del departamento y repercute negativamente
en toda la empresa. para evitarlo es necesario realizar una auditoría en los siguientes puntos:
- Grado de cumplimiento de las metas.
- Efectividad en el funcionamiento del organigrama.
- La calidad de la gerencia.
- Actualización del manual.
- La eficiencia de la gestión del mantenimiento (servicios de mantenimiento,
estructura que los provee, mantenimiento preventivo, correctivo,
administración y control, etc).
La auditoría realizada anteriormente es el punto de partida para estructurar el plan de trabajo en
el cual se considera las metas, los plazos de tiempo para alcanzarlas, la urgencia de superar los
tipos de falla detectados en función de su severidad y de los retos a enfrentar. Y por último se
determinan los responsables de ejecución. Además toda empresa debe contar con un sistema
de control de mantenimiento, debe hacerse referencia a los siguientes puntos:
- Fuentes de información. Datos relativos a los equipos e instalaciones, a la gestión de
mantenimiento, a las averías, a las intervenciones de mantenimiento.
- Documentos. Fichas de máquinas motores e instalaciones e historial de cada máquina y orden
de trabajo.
- Flujo de información. Diagrama esquemático de los procedimientos a realizar.
- Revisión de la información revelada. Costos elevados e intervenciones repetidas.
- Cálculo de algunos indicadores de eficiencia. Estimación de disponibilidad y costo de
mantenimiento/ unidad producida.
- Resultado de análisis de la información. Costos de mantenimiento y tiempos parados.
Como apoyo al manual de mantenimiento, es importante que el departamento de
mantenimiento cuente con el juego de planos del edificio, esto con el objetivo de saber en dónde es
posible realizar algún cambio sin alterar la estructura del edifico. Son importantes para tomar
decisiones en caso de necesitar un cambio drástico en la infraestructura del edificio. Los planos con
que se debe contar son los siguientes:
- Planos Estructurales. Son los planos de las losas, columnas, vigas, planos de
cimentación, etc.
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- Planos Arquitectónicos. Fachadas, plantas, cortes longitudinales y transversales, etc.
- Planos de Instalaciones. Drenajes pluviales y sanitarios, agua potable, eléctricas. Entre
estos se encuentran los planos de instalaciones especiales que son el teléfono, internet,
audio, intercomunicadores, timbres, etc.
4.5 RESUMEN
El mantenimiento constituye un sistema cuya función consiste en apoyar todo lo referente a
ajustes, reparaciones, reemplazos o modificaciones de los componentes de una planta para que la
misma pueda operar satisfactoriamente en calidad / cantidad durante un período dado.
Para poder operar eficientemente, con el menor costo y menor tiempo, es necesario dentro
del departamento la elaboración de un manual que incluya el modo de estructurarse, de organizarse
y de realizar las actividades del mismo.
Un manual de mantenimiento refleja la filosofía, política, organización, procedimientos de
trabajo y de control de esta área de la empresa. Se actualiza periódicamente eliminando los deberes
y obligaciones que están descontinuados e incorporando las instrucciones para las nuevas
obligaciones.
El manual de mantenimiento es importante porque facilita la planificación y ejecución de
las actividades de mantenimiento, ayuda a la formación de nuevo personal y permite la integración
de todos los miembros del departamento.
El manual de mantenimiento generalmente incluye los siguientes elementos:
- Introducción.
- Organización de la empresa.
- Organización del departamento de
mantenimiento y su relación con la
empresa.
- Objetivos.
- Metas.
- Políticas.
- Procedimientos.
- Administración y control.
- Funciones.
- Capacitación y entrenamiento.
- Responsabilidades y perfiles de
capacitación.
- Auditoría y control.
30
5. ADMINISTRACIÓN DEL MANTENIMIENTO
5.1 OBJETIVOS
Después de leer el capítulo el lector podrá:
- Comprender la importancia de la administración del departamento de mantenimiento.
- Definir y explicar los elementos esenciales de la administración del mantenimiento.
- Estudiar los aspectos generales de las 5 funciones administrativas y su aplicación al
mantenimiento.
5.2 INTRODUCCIÓN
El departamento de mantenimiento de una empresa se encuentra organizado en diferentes
áreas, cada una de ellas con el objetivo de atender, resolver, modificar y optimizar las funciones
del departamento. Para que el departamento funcione eficientemente es necesario que sea bien
administrado, esto significa que se planifiquen las actividades, se determinen y organicen las
funciones del departamento, se administre al personal, se motive al personal y se controle que
todo se realice bien.
En la planeación se describe detalladamente el objetivo que el departamento persigue
durante un período de actividad específico, a partir de él se desarrollan las estrategias necesarias
para conseguirlo. Incluye también la definición de las políticas bajo las cuales el departamento
realizará sus actividades, éstas son indispensables porque limitan el área de trabajo y definen la
responsabilidad que se tiene. También es necesario la definición de los procesos ya que así se
sabrá detalladamente qué pasos seguir en cualquier situación. Por último se traduce el plan en
forma numérica para desarrollar un presupuesto.
La organización del departamento es indispensable para establecer cuáles son las
funciones generales del departamento. Incluye la elaboración de un organigrama el cuál refleja la
jerarquía del departamento y las líneas de autoridad. En este paso es indispensable que el gerente
o jefe del departamento defina claramente los perfiles de puestos ya que ayudarán a ser
contrataciones más rápidas y con menor costo.
31
Luego se determinan los procesos que se llevarán a cabo para el reclutamiento de
personal, se definen los criterios para seleccionar a un candidato a un puesto. Es necesario que
todo departamento de mantenimiento tenga presente que la capacitación es muy importante para
el mejoramiento de las habilidades de los empleados, lo cual trae como consecuencia una mayor
eficiencia en las actividades del departamento. Para contribuir también a la eficiencia se debe de
realizar evaluaciones de desempeño de los trabajadores en su puesto de trabajo y brindar
retroalimentación a éstos para que mejoren o felicitarlos.
Es importante definir quién toma las decisiones en las diferentes áreas, de esta forma se
evitarán confusiones y problemas. Si se decide delegar la autoridad se debe definir claramente a
quién se le esta delegando y por qué se le delega.
Por último el control sirve para saber si se está desarrollando las actividades de acuerdo a
lo planeado y dentro del presupuesto establecido. Si no es así se detectan las desviaciones del
plan, se evalúan diferentes alternativas para solucionarlo y se corrigen.
5.3 PLANEACIÓN DEL MANTENIMIENTO
La planeación es el proceso por medio del cual se definen y determinan una serie de
objetivos y las estrategias necesarias para alcanzarlos. Se determina en dónde está la empresa hoy
y hacia dónde se dirige.
Es necesario que existan dos tipos de planes, uno a corto plazo y otro a largo plazo, los
cuales deben de estar integrados entre sí ya que se debe considerar cómo las decisiones actuales
definirán el futuro. Un plan a corto plazo es de menos de un año, permite mayor flexibilidad y
más retroalimentación. El plan a largo plazo es aquel que se extiende por más de 3 años y permite
mayor cantidad de actividades y aplicaciones.
Cuando se realiza la planeación de una empresa debe tomarse en cuenta su misión ya que
ésta describe el objetivo general de la misma, el cual delinea los objetivos del departamento de
mantenimiento.
32
La planeación del departamento de mantenimiento depende de la planeación de los
demás departamentos de la empresa, es por eso importante una estrecha comunicación entre ellos,
y flexibilidad a la hora de hacer el plan.
La planeación incluye los siguientes aspectos:
- Objetivos
- Políticas
- Procedimientos
- Presupuesto.
5.3.1 Objetivos. Son los fines que se desean alcanzar, proveen una orientación general del curso
que se debe tomar. Los objetivos deben poseer las siguientes características:
- Es necesario que sean realizables y realistas, de otra forma el personal se frustrará por no
alcanzarlos.
- Los objetivos deben determinarse con un período de tiempo, éstos pueden ser a corto plazo y
a largo plazo. De esta forma se tiene un periodo límite para cumplirlos.
- Deben ser mensurables, para poder evaluarlos y determinar si se ha tenido éxito o no.
5.3.2 Políticas. Las políticas son criterios o enunciados que guían las acciones de las personas
dentro de la empresa, y las orientan a tomar las decisiones correctas. Deben desarrollarse de
acuerdo a los objetivos de la empresa y contribuir a su cumplimiento.
Ayudan a los gerentes a delegar autoridad debido a que el empleado posee los
lineamientos a seguir en determinada situación y puede tomar decisiones sin tener que depender
de su inmediato superior.
Aunque muchas de las políticas pueden ser sobreentendidas, es preferible que se pongan
por escrito y sean conocidas en todos los niveles en donde se aplican. Algunos ejemplos de
políticas dentro del departamento de mantenimiento son:
- “El mantenimiento correctivo tiene prioridad número uno en la empresa”. Significa
que si mientras se hace mantenimiento preventivo, surge una complicación en otra
33
máquina, el personal debe revisar dicha máquina ya que es posible que tenga parada
la producción.
- “Es necesario utilizar protección adecuada de acuerdo al trabajo que se realiza”. Así
se evitará accidentes por negligencia.
- “Nada sale de bodega si no es autorizado por el jefe de mantenimiento”. De esta
forma se elimina el problema de faltantes en bodega y se tiene un mayor control.
5.3.3 Procedimientos. Son una serie de actividades que se desarrollan cronológicamente y que
definen de manera exacta cómo realizar una actividad. Es preciso que sean establecidos por
escrito y por medio de gráficas para que sean mejor comprendidos por el personal. Se deben
revisar periódicamente para ver si pueden ser corregidos o mejorados.
El departamento de mantenimiento debe establecer el procedimiento que cada actividad
necesita, de esta manera se evitará pérdida de recursos como el tiempo y el dinero. Por lo general
cuando se trata de una máquina el fabricante provee un manual en el que se especifica la forma de
usarla, de encenderla, apagarla y darle mantenimiento. Este manual debe estar disponible para
utilizarlo en cualquier momento y debe ser conocido por el personal encargado de la máquina.
5.3.4 Presupuesto. Es el resultado esperado de la operación expresado en términos numéricos,
refleja los desembolsos de capital que serán necesarios para realizarla. El presupuesto debe de ser
flexible y considerar dinero para emergencias.
Al final del período debe determinar si la inversión realizada en mantenimiento está
dando resultados positivos para la empresa. Además de ser una herramienta de planeación, es
también una herramienta de control, ya que sirve para comparar a través del tiempo el desempeño
del departamento en términos numéricos.
5.4 PLANIFICACIÓN DEL MANTENIMIENTO
Es común que en las empresas se tenga información estadística o de otro tipo sobre cada
equipo y la frecuencia de mantenimiento que éste necesita. Además de que está definido por los
manuales de cada máquina (es obligación que cada vez que se compra una máquina se exija el
manual al fabricante).
34
Para planificar las actividades del departamento se debe verificar qué cosas van a
necesitar cambio para así generar un presupuesto, el cual generalmente tiene que ser aprobado por
el área de finanzas. Teniendo claro qué fue aprobado, se distribuyen las actividades a realizar en
los próximos meses y se empieza a planear la compra de los repuestos ya que puede ser que
algunos sean importados, lo cual causaría un problema si llegaran a faltar. (no se puede tener
parada la actividad de la empresa esperando a que lleguen).
Por lo general se planifica una rutina de mantenimiento preventivo coordinada con los
demás departamentos de la empresa para determinar el momento oportuno para realizarlo.
Muchas veces ésta coordinación puede ser difícil debido a las actividades de los departamentos
involucrados, por lo que si se llega al punto de que ya es indispensable realizarlo, se debe exigir al
departamento en cuestión el espacio necesario. Se puede planificar anualmente, mensualmente,
semanalmente y diariamente. Ejemplos:
- Muchas empresas tienen calderas, las cuáles requieren de mantenimiento frecuente.
En el mantenimiento diario se revisa los niveles de agua, dosificación, parte eléctrica
y temperatura del combustible. Mensualmente se desarma el quemador, se limpian y
se ajustan los manómetros. Semestralmente se abre la caldera, revisión de puertas y
el refractario. Estos últimos pueden realizarse con personal externo dependiendo de
los recursos monetarios y de personal con que la empresa cuente.
- Las bombas de agua pueden revisarse cada seis meses para verificar, cuánto galonaje
tienen y altura del nivel freático. Ésta es una actividad que puede realizarse con
personal externo.
Tomando en cuenta lo anterior, el objetivo es generar un plan de trabajo, en función del
departamento al cual se provea el servicio, quienes determinan qué días puede realizarse el
mantenimiento, entonces se generan las órdenes de trabajo a realizarse durante los mismos.
El departamento debe considerar con cuanto personal cuenta para llevar a cabo las tareas
y poder planificar quién realizará cada servicio. El personal debe estar distribuido en distintos
trabajos para que cuando haya un mantenimiento correctivo siempre se tenga personas disponibles
y capacitadas para realizarlo aunque se esté haciendo un mantenimiento preventivo.
35
La planificación de las actividades del departamento de mantenimiento es fundamental
para su funcionamiento eficiente, ya que se tendrá claro qué se va a hacer y se evitará el
surgimiento de problemas.
5.4 ORGANIZACIÓN DEL MANTENIMIENTO
La organización es la determinación de qué tareas deben realizarse, por quiénes y cómo
deben realizarse, quién reporta a quién y dónde se toman las decisiones. De ésta forma se tendrán
lo necesario para que la realización de las actividades sea eficiente y coordinada con los recursos
humanos disponibles.
Para el departamento de mantenimiento muchas veces es necesario zonificar las áreas y
determinar qué tipo de mantenimiento se requiere en cada una para lograr la eficiencia en la
distribución de los trabajos. Se puede dividir las tareas en varias áreas cómo equipo electrónico,
eléctrico, electromecánico, equipo mecánico, infraestructura, etc.
La organización incluye los siguientes aspectos:
- Definición de las funciones del departamento.
- Determinación de la organización jerárquica del departamento.
- Definición de los puestos de trabajo.
5.4.1 Funciones del departamento de mantenimiento. Una función es el papel que se
desempeña dentro de un ámbito específico, determina las responsabilidad con que se debe
cumplir.
Las principales funciones del departamento de mantenimiento son atender y resolver
problemas de funcionamiento en las instalaciones generales de la empresa y, modificar y
optimizar las mismas. Las funciones varían dependiendo del tipo de empresa, pero en general se
pueden considerar las siguientes:
- Organización de la política general de mantenimiento.
- Realización del mantenimiento correctivo y preventivo.
- Análisis de propuestas de modificación de instalaciones.
- Conservar las instalaciones generales de la empresa en buen estado.
36
- Programación de capacitación del personal de mantenimiento.
- Coordinación de las relaciones con los demás departamentos.
- Elaboración de la planificación de las actividades del departamento.
La determinación de las funciones del departamento ayuda a definir las tareas que éste
debe realizar y a determinar si puede hacerlas con el personal con que cuenta o necesita de
personal externo.
3.4.2 Estructura Jerárquica. Se debe estudiar la estructura organizativa que más convenga a la
empresa. Esta es importante porque ayuda a definir las líneas de autoridad y quién toma las
decisiones.
El departamento debe tener disponibles dos organigramas, el general de la empresa para
situar al departamento dentro de ella y los empleados conozcan cual es su lugar dentro de la
organización, y el del departamento, que debe definir claramente la jerarquía del mismo para que
los empleados sepan quién posee autoridad, a quién deben dirigirse, y que lugar ocupan dentro del
nivel jerárquico del mismo.
A nivel industrial las dos estructuras organizativas más utilizadas son la organización por
funciones y la organización por divisiones. En la primera se agrupan las tareas en actividades
especializadas lo cual permite mayor eficiencia en el presupuesto, realización de las actividades
homogéneamente y un mejor control por parte del jefe de mantenimiento. Ejemplo:
Fuente: Ingeniero Carlos Rosenberg. Servicios Operativos III. (Guatemala 2003)
Mecánicos
Electricista
Reparación
Torneros
Fresador
Mantenimiento Preventivo
Taller mecánico
Taller de compartimiento
Rehabilitación
Jefe de Mantenimiento
37
En la segunda se dividen las tareas en un plan de trabajo que es ejecutado a través de una
estrategia clara y supervisado por la gerencia del departamento, lo cual evita la dualidad de
acción y permite delegar claramente las atribuciones y responsabilidades de cada división dando
libertad en la toma de decisiones. Ejemplo:
Fuente: Ingeniero Carlos Rosenberg. Servicios Operativos III. (Guatemala, 2003)
Depende del departamento qué tipo de organización escoger para poder lograr la
eficiencia en sus operaciones diarias y contribuir al objetivo general de la empresa.
5.4.2 Definición de Puestos. Es una de las necesidades básicas del departamento de
mantenimiento. Se refiere a las tareas, deberes y responsabilidades de los diferentes cargos y los
requisitos necesarios.
Es importante porque así cada persona del departamento sabe exactamente qué hacer, que
autoridad y qué responsabilidades posee, y qué lo diferencia de los demás. Esta información debe
estar disponible para todo el personal del departamento, ya que a veces pueden surgir dudas
respecto al alcance de un determinado puesto.
5.5 RECURSOS HUMANOS (Integración del Mantenimiento)
5.5.1 Reclutamiento. Es el procedimiento mediante el cual el departamento de mantenimiento a
través de procesos previamente establecidos atrae candidatos potencialmente calificados y
capaces de ocupar cargos específicos dentro del departamento.
propio
contratado
Equipo mecánico
propio
contratado
Equipo eléctrico
propio
contratado
Equipo electromecánico
Jefe de Mantenimiento
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Para llevarlo a cabo es importante el perfil de puestos ya que así el departamento sabrá
qué características desea de un candidato, elevando así el rendimiento, disminuyendo el tiempo
del proceso y reduciendo costos operacionales de reclutamiento.
El análisis del perfil de puestos se hace con base en los perfiles de puestos desarrollados
en la organización del departamento. Los perfiles de puestos sirven como guía para saber qué
características debe poseer la persona a contratar y así satisfacer las necesidades del
departamento. Toda esta información debe de estar disponible para todos los puestos y no solo
para los más importantes, las contrataciones deben de hacerse acorde con ella y deben realizarse a
conciencia tomando en consideración todos los aspectos relevantes del puesto para que no haya
confusión por parte de un trabajador a cerca de sus funciones.
Debido al nivel de especialización de las tareas realizadas en un departamento de
mantenimiento es necesario que los solicitantes cumplan con varios requisitos los cuáles deben
ser mencionados al enunciar la vacante. Se pueden considerar dos tipos de reclutamiento, cuál se
use dependerá de las políticas de la empresa. Sin embargo, con cualquiera de los dos métodos se
debe considerar las condiciones actuales del departamento, las políticas de la empresa y del
departamento, la disponibilidad de tiempo entendida como la urgencia de llenar la vacante, y
todas las consideraciones que crea necesarias.
En el reclutamiento interno el gerente de mantenimiento puede reubicar a sus empleados
de forma ascendente o solamente transferirlos, lo cual exige una intensa y contínua coordinación e
integración dentro del departamento. El gerente debe considerar los resultados obtenidos por
determinado candidato en evaluaciones de desempeño, en los programas de entrenamiento, en su
puesto, planes o carreras del candidato.
Entre sus ventajas puede mencionarse que es un método más económico, más rápido,
presenta mayor índice de validez y seguridad, fuente de motivación para los empleados,
aprovecha las inversiones realizadas en entrenamiento y desarrolla un espíritu de competencia
entre el personal. Sin embargo dentro de sus desventajas está que se puede generar un conflicto
de intereses entre los miembros del departamento, que no haya una persona adecuada dentro de la
organización que llene todos los requisitos del puesto siendo más cara su capacitación, o más
caro reparar el error cometido por falta de conocimiento.
39
El gerente de mantenimiento debe tener siempre presente la descripción del puesto para
evitar errores que puedan ser graves y caros para la compañía. En el reclutamiento externo el
gerente de mantenimiento atrae a personal que no ha pertenecido a la empresa, es decir, del
exterior. Puede realizarlo a través de una base de datos, por medio de anuncios en el periódico,
contactos en universidades, escuelas, etc, conferencias y charlas, agencias de reclutamiento, etc.
se considera que la gente traerá nuevas experiencias para el departamento, sin embargo, es más
tardado que el interno, es más costoso y exige inversiones y gastos inmediatos con anuncios de
prensa, honorarios, gastos operacionales, etc.
5.5.2 Selección. Es el proceso de escoger entre los candidatos reclutados aquellos que tengan
mayores probabilidades de adaptarse al cargo ofrecido y que satisfaga las necesidades del
departamento, tratando de mantener y aumentar la eficiencia y el rendimiento del personal. Para
la selección se debe tomar en cuenta las exigencias del cargo y el perfil de las características de
los candidatos que se presentan.
Para elegir a la mejor persona y la más adecuada para el puesto, el gerente de
mantenimiento y su asistente deben tener en cuenta qué es lo que desean de la persona que
necesitan y cuál es la mejor manera de encontrar esos requerimientos.
El proceso de selección es el siguiente.
- Entrevista inicial. Debe considerar todos los requerimientos que el entrevistador
busca, debe ser bien estructurada y guiada por objetivos para así lograr recolectar la
mayor cantidad de información posible a cerca de la persona a la que se entrevista.
Es muy importante lograr un buen ambiente, que sea ameno y cordial, de otra forma,
el candidato no se desenvolverá tal y como lo haría en una situación más confortable.
Debe evaluarse la información que el candidato proporciona de si mismo y
situaciones de comportamiento como el modo de pensar, de actuar, grado de
agresividad, ambiciones y motivaciones.
- Pruebas de Conocimiento o de Capacidad. Tienen como objetivo evaluar el grado de
nociones, conocimientos y habilidades adquiridos mediante el estudio, la práctica o el
ejercicio. El Gerente de Dentro de las pruebas debe considerarse una medida
estandarizada y objetiva del comportamiento bajo condiciones normativas. Se debe
tomar en cuenta que las diferencias individuales pueden ser físicas, intelectuales y de
40
personalidad, analizándolas cómo y cuánto varían en relación a lo que se tiene como
modelo o ideal.
- Entrevista final. Se realiza para comparar las cualidades del candidato con las de los
demás aspirantes y con las especificaciones del cargo. Dependiendo del resultado de
estas pruebas y la entrevista inicial y final se toma la decisión de qué candidato es el
mejor para el puesto que se encuentra vacante. Sin embargo, aunque se cree que se
escogió a la mejor persona para el cargo, debe evaluarse el acoplamiento de ésta y su
satisfacción, la rapidez para integrarse y acoplamiento con sus funciones, etc.
5.5.3 Capacitación. Toda gerencia de mantenimiento debe considerar estas actividades como
prioritarias para lograr así el desarrollo y desempeño profesional de su personal. Deben definirse
sus objetivos, metodología a emplear para su desarrollo e incentivos a aplicar para estimular al
personal en su capacitación y entrenamientos continuos.
Los programas permanentes de capacitación y entrenamiento tienen entre sus metas
facilitar una ejecución más eficiente de tareas específicas; introducir nuevas tecnologías y/o
equipos; insistir en los conceptos básicos de seguridad e higiene industriales; adiestrar en el
control preventivo de siniestros y en su combate en caso éstos se desarrollen; mejorar la
capacidad profesional y de gestión del personal y de sus supervisores.
Para planificar una capacitación deben tomarse en cuenta la descripción del puesto para
suministrar el material necesario según el cargo y realizar así los programas. Se debe planificar
la capacitación estableciendo sus objetivos, políticas, procedimientos, programas, y después de
llevarla a cabo se debe dar seguimiento para verificar que fue transmitida positivamente hacia el
trabajador y que él ha tenido la habilidad de llevar esos conocimientos transmitidos a la práctica.
La inducción al puesto de trabajo se considera como la primera capacitación, en ella se
explica a la persona sus funciones, políticas, normas, programas, actividades, etc, de la empresa
en general y del departamento. La inducción a la empresa debe hacerse por medio del
departamento de recursos humanos al empleado.
41
5.5.4 Evaluación. El éxito del mantenimiento en toda empresa depende del cumplimiento
satisfactorio de las tareas del departamento, por lo que es necesario tener presente y evaluar en los
empleados:
El grado de cumplimiento de las metas, efectividad de las líneas de autoridad. La
adecuación, efectividad y eficiencia de los procedimientos utilizados, de su flujo y análisis
económico por parte del trabajador. La calidad del trabajo realizado, lo completo, adecuado y
actualizado de los procedimientos de mantenimiento actuales.
La evaluación del desempeño determina el valor y la excelencia en el desempeño del
personal en su puesto de trabajo, se evalúa la adecuación de la persona al cargo, entrenamiento,
incentivo salarial, relaciones con sus compañeros de trabajo y con su superior, su potencial de
desarrollo, entre otros.
Es una herramienta eficaz ya que comunica beneficios a los subordinados y les permite
conocer cuáles son las expectativas de su jefe acerca del desempeño. Es importante la
comunicación del resultado de la evaluación ya que nada se gana si el empleado no la conoce, se
debe expresar sus puntos fuertes y débiles en relación con el desempeño esperado, discutir las
medidas y los planes para desarrollar sus aptitudes. Si debe modificarse el desempeño, se debe
comunicar el cambio planeado y saber qué y cómo éste deberá hacerse.
5.6 CONTROL DEL MANTENIMIENTO
El control es el monitoreo de las actividades de la empresa para verificar si se están
desarrollando de acuerdo a lo planeado y están cumpliendo con los objetivos de la empresa, mide
y corrige el desempeño de los empleados y las desviaciones que se puedan estar presentando en
los procedimientos. Su realización es una responsabilidad del gerente y los supervisores.
En el departamento de mantenimiento para verificar que lo que se está realizando
concuerda con lo planeado se supervisa el trabajo realizado, se realizan órdenes de trabajo para
cada mantenimiento a realizar generalmente autorizadas por el jefe del departamento. Es común
que se utilicen órdenes de trabajo, bitácoras de trabajo, cotejos de las salidas de repuesto de las
bodegas, etc.
42
Al realizar la evaluación de desempeño se determina si el trabajador está realizando sus
tareas de acuerdo a los procedimientos, políticas, normas y objetivos establecidos. Si se
determina que el desempeño no es satisfactorio, se deben tomar medidas para corregirlo como se
explicó anteriormente en este capítulo.
El gerente o jefe de mantenimiento debe supervisar todas las actividades que realiza el
departamento desde su inicio hasta su fin sin importar el tiempo que tome realizarlas, de esta
forma podrá detectar si los servicios de mantenimiento se realizan de forma adecuada.
Se debe determinar también si las actividades del departamento se realizan dentro del
presupuesto. Lo cual puede hacerse a través de la relación de cuánto se ha gastado en una
máquina y su producción, además de las estadísticas que ya se tienen sobre el gasto de
mantenimiento de cada máquina.
5.6.1 Proceso de Control.
-- Establecimiento de normas. Cuando se elaboran planes se deben establecer
criterios que indiquen cómo se va desarrollando el plan a medida que éste se
realiza, de ésta forma no tendrá que revisar desde el inicio. Las normas deben de
ser claras y precisas para que no haya confusión.
- Revisión y Medición del Desempeño. Con la revisión de los planes se pretende
corregir las desviaciones presentes, pero si se realiza una medición del desempeño
es posible poder anticipar una desviación antes de que ésta se presente, esto será
más fácil o más difícil dependiendo de la tarea que desempeñe el empleado.
- Evaluación de Alternativas y Corrección de Desviaciones. Las medias correctivas
son la reestructuración del plan o de los objetivos, muchas veces puede ser
suficiente aclarar las tareas y explicar más detallada y claramente su función a un
empleado, otras veces será necesario realizar cambios en el personal. Cualquiera
que sea el problema que se encuentre, es necesario evaluar varias alternativas y
escoger aquélla que de la mejor solución, pero que también se ajuste al presupuesto
establecido.
5.6.2 Herramientas de Control.
- Gráfica de Gantt. Esta gráfica es una herramienta que sirve para controlar el
desarrollo de las actividades por su tiempo y su interrelación. Muestra qué
43
actividad está relacionada con otra actividad y cuánto tiempo se retrasaría si la
primera falla o se retrasa. Actualmente existen programas especiales que
desarrollan la gráfica a partir de los datos con que se alimenta el programa.
- Presupuesto. Es el plan representado en forma numérica. Ayuda a determinar al
gerente qué presupuesto será gastado por quién y para qué será gastado. Sirve
como herramienta de control porque permite comparar si los gastos o ingresos
reales están excediéndose a los planeados y cómo éstos afectarán al desarrollo de
las siguientes actividades de la empresa o del departamento. Existen varias clases
de presupuestos:
- Presupuesto de ingresos y egresos. Puede ser desarrollado a nivel
empresarial o departamental. Refleja todos los ingresos y gastos que
se esperan en un determinado período.
- Presupuesto de gastos de capital. En éste se estiman los gastos de
capital que serán necesarios para llevar a cabo las actividades.
- Presupuestos de efectivo. Muestra un detalle de los ingresos y
egresos realizados por el departamento o la empresa, determina la
disponibilidad de efectivo para seguir continuando con las
actividades.
- Datos estadísticos. En el departamento de mantenimiento éstos son información
correspondiente al desempeño de las máquinas, a la disponibilidad de repuestos,
etc. Son importantes porque sirven para controlar cómo ha estado funcionando
una máquina y poder predecir si fallará en un futuro cercano, de ésta forma se
aplicaría el mantenimiento preventivo.
5.7 DIRECCIÓN DEL MANTENIMIENTO
La Dirección significa influir en los demás individuos para que éstos cumplan con los
objetivos organizacionales e individuales. Los individuos son influenciados por personas líderes
en las que encuentran apoyo a sus creencias, opiniones, etc. Es el elemento más humano de la
administración, ya que considera las necesidades de cada individuo, sus expectativas, etc.
Es también una actividad muy compleja debido a que se trata con personas, las cuales
experimentan constantes cambios en cuanto a sus necesidades.
44
Su objetivo es desarrollar las potencialidades de cada individuo para aprovecharlas a
favor de la organización y en beneficio del individuo mismo.
La dirección de la empresa supone delegación de autoridad que va estrechamente ligada a
la delegación de responsabilidad, saber motivar a los empleados, la coordinación de objetivos y la
evaluación.
5.7.1 Motivación La motivación surge de una necesidad insatisfecha dentro del individuo, la
cual crea una tensión que estimula un impulso que satisface esa necesidad. Sin embargo se debe
diferenciar motivación de satisfacción, la primera es el impulso para conseguir una meta y la
segunda es el gusto que se obtiene cuando se ha cumplido esa meta.
“Es la voluntad de ejercer altos niveles de esfuerzo hacia las metas organizaciones,
condicionados por la habilidad del esfuerzo de satisfacer alguna necesidad individual.”4
Un empleado motivado se esfuerza en conseguir una meta, para lograrlo se debe propiciar
y diseñar un ambiente apropiado para la motivación estableciendo metas, definiendo objetivos
claros, y desarrollando estrategias y planes.
Existen dos tipos de motivación:
- Motivación extrínseca. Se refiere a los reconocimientos ( incentivos) que premian
el resultado obtenido por el trabajador, además de las buenas relaciones y buen
ambiente de trabajo. Estos reconocimientos: pueden ser remuneraciones monetarias,
ascensos, aumento de salario, etc. Se debe tener cuidado al incentivar a los
trabajadores con una remuneración monetaria, ya que si ésta no es adecuada y se
enfoca más en los resultados que en el desempeño, puede confundir a éste sobre las
razones por las cuales realiza su trabajo. Además puede traer complicaciones éticas
si se trata de obtener un resultado sin importar los medios que se utilicen.
- Motivación intrínseca. Se refiere a los reconocimientos (incentivos) obtenidos por el
trabajador por su desempeño, más que por sus resultados. Su objetivo es
recompensar las actitudes por las que el trabajador encuentre satisfacción por el
trabajo en si mismo. Esto incluye reconocer sus logros enfrente de todo el personal,
4 Stephen Robins. Comportamiento Organizacional. 8va edición. (México: Prentice Hall, 1999). p. 168.
45
recompensando éstas actitudes con un diploma, el empleado del mes, etc. La
motivación intrínseca hace que las personas sientan que sus actitudes tienen un
efecto en el trabajo que desempeñan y a su vez hace que les guste más.
Para que la motivación en el departamento de mantenimiento tenga éxito el ambiente de
trabajo debe ser agradable, a los empleados les gusta que sus jefes se preocupen por ellos, es por
eso que la seguridad industrial debe de ser uno de los aspectos primordiales del departamento.
Uno de los principales motivadores es una dirección bien definida, es decir que a la gente
se le indique claramente hacia donde va, qué hace y hasta donde llega su trabajo. Para un
trabajador además de los beneficios materiales, lo más motivante es que no se den instrucciones
equivocadas, que se tenga claro qué se está pensando hacer, que se les de la oportunidad de
desarrollarse dentro del departamento, que no se les prometa algo que no se sabe si se puede
cumplir, porque si no se genera expectativa.
También se puede motivar al trabajador brindándole distintas prestaciones que no
encuentra fácilmente en otras compañías y que lo hacen sentirse más comprometido con la
empresa y su misión tales como: seguro médico, clínica, cafetería, gimnasio, convivios por parte
de la compañía, convivio a los hijos de los trabajadores, el convivio del propio departamento el
cual resulta en un mayor compañerismo y ambiente de trabajo más agradable, transporte hacia las
principales avenidas, notas de feliz cumpleaños, etc.
Otro motivante es la capacitación, de esta forma se obtiene mayor especialización y por lo
tanto mayor eficiencia en el trabajo. El empleado sabe que al mejorar la forma en cómo hace su
trabajo se reconocerá su esfuerzo.
5.7.2 Delegación de Autoridad. La autoridad es una facultad otorgada a una persona para tomar
decisiones con respecto a las actividades del departamento. Un mal manejo de autoridad es el
abuso del poder, el cual no toma en cuenta los intereses de los demás ni busca conseguir metas
comunes, sino que implica sumisión por parte de los subordinados principalmente debido al
miedo. El poder debe de utilizarse como un medio y no como un fin, sin embargo es a veces
necesario cuando las acciones del subordinado no están dirigidas al bien de la empresa.
46
La delegación de autoridad supone determinar qué decisiones se van a desplazar a otras
personas y cuáles no, para que tenga éxito hay que determinar primero qué persona se encuentra
mejor capacitada para tomar ese tipo de decisiones, también es necesario definir los límites de la
autoridad que ha sido designada.
Al delegar autoridad se agilizan las cosas en la empresa, los problemas se resuelven más
rápido debido a que no se tienen que pasar por muchos niveles dentro de la organización para
obtener una decisión, además los empleados se sienten más identificados con su trabajo ya que
sienten que su contribución a la empresa es importante.
Pero la delegación de autoridad no viene sola, significa también delegación de
responsabilidad. Cuando se delega autoridad es responsabilidad del gerente proporcionar a la
persona toda la información necesaria para que ésta desempeñe su trabajo y tome decisiones
correctas encaminadas a cumplir con los objetivos del departamento. Mientras una persona
posee más información de su trabajo más responsabilidad tiene de conseguir los resultados
esperados. En el departamento de mantenimiento las líneas de autoridad deben ir bien definidas
por el organigrama, de ésta forma cada persona sabe quién es su inmediato superior y que a éste
es al que debe consultar para realizar algún procedimiento, etc.
5.7.3 Coordinación de objetivos. La coordinación de objetivos es una de las funciones más
importantes del gerente de mantenimiento. Consiste en compaginar los objetivos, intereses y
esfuerzos del departamento con los de los individuales y los de la empresa.
Es necesario que se les pregunte a los subordinados cuáles son sus objetivos personales y
cómo creen que éstos pueden ayudar en su desempeño dentro de la empresa para contribuir a los
objetivos de ésta. Así se logrará que al mismo tiempo que se cumplen los objetivos personales
también se cumplan los organizacionales.
Aplicar esta coordinación al departamento de mantenimiento es un reto debido al nivel
cultural del trabajador promedio que muchas veces se interesa sólo en cumplir sus obligaciones
sin buscar un interés personal, es entonces donde la capacitación juega un papel importante para
poder desarrollar al individuo tanto personal como profesionalmente.
47
5.7.4 Evaluación. La evaluación es una herramienta de control, es importante debido a que
determina si las actividades que lleva a cabo el personal de mantenimiento se realizan con éxito o
no. Es el primer paso para realizar medidas correctivas en caso de que las actividades no se
realicen de acuerdo a lo planeado.
Provee elementos y objetivos para otorgar recompensas, impulsar el desarrollo del
individuo y mejorar su desempeño al sentirse instrumento de medición. Es necesario determinar
el grado de cumplimiento de las metas, la efectividad de las líneas de autoridad, la efectividad y
eficiencia de los procedimientos utilizados, la calidad del trabajo realizado y el desempeño.
Para lograr los aspectos anteriores es necesario evaluar los servicios de mantenimiento
que se realizan, la estructura que los provee, la gestión de las órdenes de trabajo, gestión del
mantenimiento correctivo y preventivo, gestión de reparaciones de emergencia, gestión de
administración y control, de repuestos, de análisis, de capacitación y de seguridad.
5.8 RESUMEN
La planificación de las actividades del departamento de mantenimiento se empieza al
generar un presupuesto verificando qué cosas van a necesitar cambio el siguiente año y la cual
deber ser aprobada por el área de finanzas. Teniendo claro qué fue aprobado, se distribuyen las
actividades a realizar y se empieza a planear la compra de los repuestos ya que algunos pueden
ser importados y tardan en llegar.
La Dirección implica guiar, supervisar y controlar a los subordinados; por lo que para
lograrlo, se debe contar con diversas herramientas motivacionales y delegar autoridad. La
importancia del recurso humano es imprescindible, por lo que es importante lograr que se
identifique con su puesto de trabajo para que se desarrolle como persone y logre los objetivos del
departamento.
El control consiste en asegurarse de que los acontecimientos se están ajustando a los
planes. En el departamento de mantenimiento para verificar que lo que se está realizando
concuerda con lo planeado, el trabajo realizado es supervisado, se realizan órdenes de trabajo para
cada mantenimiento que se deba realizar y cada empleado es responsable de llenar una bitácora de
las actividades que realizó en el día.
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6. GENERALIDADES DEL MANTENIMIENTO EN INSTITUCIONES HOTELERAS
6.1 OBJETIVOS
Después de leer el capítulo el lector podrá:
- Conocer cómo se realiza la actividad de mantenimiento en un hotel de forma
general.
- Entender y explicar la importancia de la función de mantenimiento en el hotel.
6.2 INTRODUCCIÓN
La función básica de un hotel es prestar un servicio al cliente para resolver sus
necesidades básicas de descanso y alimentación. Para que éstas necesidades puedan ser
satisfechas el cliente necesita ante todo comodidad, seguridad, y confiabilidad en el equipo y las
instalaciones del establecimiento.
La hotelería es un negocio en el que cada momento y servicio con el cliente cuenta, por
eso es necesario verificar periódicamente los detalles a cuidar para así poder satisfacer las
necesidades de éstos.
Por ello la función de mantenimiento es una de las más importantes dentro del hotel. En
un hotel, este departamento se encarga de que todo funcione correctamente y sea seguro para el
usuario y huésped.
Un buen mantenimiento trae como consecuencia que todos los departamentos del hotel
funcionen adecuadamente y bajo un ambiente seguro, logrando así que éstos presten un buen
servicio. Un mal mantenimiento puede ocasionar que el huésped no regrese al hotel y ésta es una
pérdida que no se puede permitir.
Las áreas en donde debe planificarse el mantenimiento son las siguientes:
- Áreas Exteriores
- Fachadas.
- Jardines.
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- Áreas deportivas.
- Piscinas.
- Áreas Interiores
- Infraestructura.
- Instalaciones eléctricas generales.
- Sistemas de agua potable.
- Sistemas de ventilación, calefacción y elevación.
- Maquinaria y equipo.
- Drenajes.
- Habitaciones.
- Sistemas de comunicaciones.
6.3 GENERALIDADES
Se ha mencionado que el objetivo de un establecimiento hotelero es satisfacer las
necesidades básicas de alojamiento y alimentación de las personas, por ello sus instalaciones y
todos sus componentes deben de encontrarse en perfecto estado para poder satisfacer de la mejor
manera estas necesidades.
Los servicios de mantenimiento en un establecimiento hotelero son de gran beneficio ya
que se aumenta y/o mantiene la seguridad del cliente, el índice de quejas disminuye, además el
buen funcionamiento de las instalaciones es un indicio de la calidad y prestigio del
establecimiento, lo cual repercute en la satisfacción del cliente y en su tendencia a regresar en otra
ocasión.
Ya se ha visto que para realizar el mantenimiento es necesario realizar una planificación,
determinando primero los objetivos que se desean alcanzar, teniendo en cuenta qué necesidades se
desean satisfacer y con qué recursos se cuentan.
Para realizar un plan de mantenimiento se debe identificar qué equipo, mobiliario,
sistemas y componentes van a necesitarlo y verificar si existe un récord de mantenimiento para
saber cómo se realizaba el mismo y cuándo fue la última vez que se realizó, etc.
50
La planificación requiere de una estrecha comunicación con los demás departamentos.
Hay que verificar la disponibilidad de las áreas para realizar un mantenimiento especialmente si la
seguridad o comodidad del cliente se pudiera ver comprometida.
Deben considerarse dos tipos de mantenimiento al realizarse el plan de servicio al hotel,
para lograr el rendimiento adecuado de cada uno de los elementos de la estructura del mismo,
estos son: mantenimiento preventivo y mantenimiento correctivo.
6.4 MANTENIMIENTO PREVENTIVO
Como se mencionó con anterioridad, el mantenimiento preventivo consiste en una serie
de trabajos que se realizan para evitar la recurrencia de una falla a fin de mantener en perfecto
estado el funcionamiento de los equipos y sistemas del hotel.
Su objetivo primordial es evitar todo tipo de fallas en los equipos, las instalaciones, etc,
que de no ser atendidas podrían causar un accidente en el hotel o su paro operacional completo.
Para realizarlo se debe determinar todas las áreas que deben estar bajo la vigilancia del
departamento de mantenimiento, disponer de la información técnica adecuada sobre cada sistema
y sus elementos, y los recursos humanos necesarios para poder llevar a cabo el plan.
Para poder planificar el mantenimiento preventivo es recomendable clasificar las áreas del
hotel, tomando en cuenta las instalaciones que por sus características son de vital importancia
para el mismo y que tienen una relación directa con el cliente. Así, la clasificación puede ser:
6.4.2 Áreas Exteriores.
- Fachadas del hotel. La apariencia del hotel es la primera impresión que se lleva el cliente al
llegar, se debe de considerar dentro del plan de mantenimiento cambiar la pintura de los
exteriores por lo menos una vez al año, de esta forma se podrá mantener la buena apariencia
del hotel y programar cualquier reparación menor que resulte en una apariencia nítida.
- Jardines. El mantenimiento de los jardines es importante porque dan al cliente una sensación
de tranquilidad y descanso, se debe verificar que los caminos se encuentren en buen estado,
que las luces funcionen correctamente para así evitar accidentes.
51
- Áreas Deportivas. Es importante verificar si las condiciones en las canchas y campos son
las adecuadas para un determinado deporte y determinar si no existen elementos en mal
estado que puedan causar daño al cliente, por ejemplo objetos punzantes, oxidados, etc.
- Piscinas. Los elementos más importantes a considerar son color, olor, corrosiones
prematuras, pintura, estado de la loza, así como equipo de recirculación, filtros y accesorios y
equipo complementario como toboganes, trampolín, duchas, etc.
6.4.2 Áreas Interiores.
- Infraestructura. Al considerar la infraestructura de un establecimiento hotelero, se debe
hacer una lista de verificación de todas los elementos que conforman cada área del hotel.
Se debe tomar en cuenta que la primera impresión que se causa en el cliente depende en
gran cantidad del buen estado de las instalaciones. Entre los puntos que se deben incluir
en cada lista deben encontrarse:
- Estado de pisos (que no se encuentren deteriorados, manchados, etc.).
- Estado de corredores (que estén siempre limpios, sin manchas en las paredes,
etc.).
- Alfombras (que no se encuentren manchadas o con exceso de polvo).
- Estado de puertas (se debe verificar que no rechinen, que se encuentren en buenas
condiciones).
- Terrazas (deben impermeabilizarse para evitar filtraciones de agua).
- Estado de paredes (que no se encuentren manchadas, con humedad, etc.).
- Instalaciones eléctricas generales. Verificar que existan protecciones magnetotérmicas,
interruptores diferenciales, equipos adecuados en zonas húmedas, se debe verificar que
los cables no se calienten, que no se sobrecarguen las tomas de corriente, que todas las
tomas de corriente lleven conexiones a tierra, no se debe permitir que existan
interruptores, enchufes, etc. que estén rotos o no funcionen correctamente.
- Sistemas de Comunicaciones. Se debe realizar su mantenimiento con base en los
manuales y la información proporcionada por el proveedor. Entre los puntos a verificar
se encuentran la calidad de recepción, que las conexiones no sean defectuosas.
- Agua potable. Se debe controlar sabor, olor, color, presión, caudal, suministros
alternativos, corrosiones, incrustaciones, equipos de bombeo, cisternas, etc.
52
- Sistemas contra Incendios. Chequear que los extintores se encuentren en buen estado,
que los detectores funcionen, verificación de bombas eléctricas. Se debe determinar un
plan de emergencia y evaluar sus condiciones.
- Sistemas de Ventilación, Calefacción, y Elevación. Su buen funcionamiento es
importante ya que de lo contrario se afecta la comodidad del cliente. Es recomendable
contratar una empresa especializada para realizar los trabajos complejos.
- Drenajes. Su mal funcionamiento es muy molesto debido a los malos olores, para
evitarlo se deben limpiar periódicamente las rejillas y filtros, olores, sifones, rejas de
protección, etc.
- Maquinaria y equipo. En un hotel existen diferentes tipos de maquinaria, es importante
planificar su mantenimiento de acuerdo a las recomendaciones del fabricante y con el
personal adecuado.
- Habitaciones. Las habitaciones son el lugar en el hotel donde el cliente pasará la mayor
parte del tiempo cuando esté dentro de éste. Es por eso que debe estar en las mejores
condiciones para poder prestar un servicio de calidad. Dentro de la lista de verificación
debe de incluirse:
- Cortinas (cordones, rieles).
- Alfombras (que no estén manchadas o decoloradas).
- Sistema eléctrico (funcionamiento correcto de todas las instalaciones eléctricas
y conexiones).
- Baños (debe verificarse que fluya el agua correctamente en el lavabo, estado de
pisos y azulejos).
Para poder llevar a cabo todas estas tareas del mantenimiento preventivo, es necesaria la
inspección de cada área del hotel sobre una base periódica, a fin de evitar los accidentes y de
llevar una buena organización y cumplimiento del plan del departamento las inspecciones y
visitas continuas permiten descubrir tanto las necesidades como los problemas de mantenimiento,
lo cual facilita anotar los trabajos que se estimen necesarios para implementarlo en los planes de
acción inmediatos.5
5 Op. Cit. César Ramírez Cavaza. Hoteles. Gerencia, Seguridad y Mantenimiento.
53
6.5 MANTENIMIENTO CORRECTIVO
Su demanda es debido a la ocurrencia de una falla y no se sabe cuál fue la razón y si pudo
haberse prevenido o no. Implica una investigación de porque se dio la falla, y una evaluación de
si puede o no corregirse. Sin embargo, debe de contarse con la infraestructura y personal
suficiente para cuando suceda, aunque se persigue minimizar su ocurrencia.
Su principal objetivo es solucionar lo más rápido posible la falla para reactivar el servicio
y lograr así la satisfacción del cliente. Para poder conseguirlo el departamento debe de contar
con mano de obra altamente especializada y con una buena organización sobre quién realiza estas
actividades, el procedimiento para llevarlas a cabo y el tiempo determinado para realizarlas.
También debe mantener buenas relaciones con los proveedores para que éstos ayuden en caso de
que se necesite y no se tenga que perder tiempo.
6.6 RESUMEN
Un establecimiento hotelero se crea con el objetivo de satisfacer las necesidades básicas
de alojamiento y alimentación de las personas, por ello sus instalaciones y todos sus elementos
deben encontrarse en perfecto estado para poder satisfacer de la mejor manera estas necesidades.
Es importante realizar un plan de mantenimiento en el cuál se considere todas las áreas
del hotel y sus necesidades, tomando en cuenta siempre la seguridad del cliente y del personal que
realiza el mantenimiento.
El mantenimiento puede hacerse mensual, semestral o anualmente dependiendo del estado
de las instalaciones. Si se realiza correctamente es probable que se alargue la vida útil de los
equipos, etc. y por lo tanto el mantenimiento tenga que hacerse con menos frecuencia.
Los beneficios que trae consigo el servicio de mantenimiento en un establecimiento
hotelero son:
- Aumenta y/o mantiene la seguridad del cliente.
- El índice de quejas disminuye.
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- El buen funcionamiento de las instalaciones es un indicio de la calidad y prestigio
del establecimiento, lo cual repercute en la satisfacción del cliente y en su tendencia a
regresar en otra ocasión.
Para realizar el mantenimiento preventivo y correctivo es recomendable dividir al hotel en
las siguientes áreas, tomando en cuenta que cada una de ellas por sus características es importante
para el buen funcionamiento de las instalaciones generales:
- Áreas Exteriores
- Fachadas.
- Jardines.
- Áreas deportivas.
- Piscinas.
- Áreas Interiores
- Infraestructura.
- Instalaciones eléctricas generales.
- Sistemas de agua potable.
- Sistemas de ventilación, calefacción y elevación.
- Maquinaria y equipo.
- Drenajes.
- Habitaciones.
- Sistemas de comunicaciones.
55
7. GENERALIDADES PARA EL MANTENIMIENTO PARA LAS DIFERENTES
INSTALACIONES
7.1 OBJETIVOS
Después de leer el capítulo el lector podrá:
- Conocer los diferentes tipos de instalaciones que existen en un edificio, vivienda,
hotel, etc.
- Reconocer la importancia de brindar mantenimiento a éstas instalaciones.
7.2 INTRODUCCIÓN
Las instalaciones son sistemas o conjuntos de elementos, por medio de los cuáles se
puede tener acceso a varios servicios como lo son: sistemas de energía eléctrica, sistemas de agua
potable, etc. para hacer más cómoda la vida dentro del espacio en viviendas, edificios,
restaurantes, hoteles, etc.
Las más importantes son:
- Instalaciones del sistema eléctrico.
- Instalaciones de agua potable.
- Sistemas de drenaje de agua.
- Sistemas de ambientalización: que incluyen la calefacción, aire acondicionado
y ventilación.
- Y los sistemas de elevación que se encargan del transporte vertical de
personas y/o mercancías.
Todas estos sistemas son importantes y tienen una función específica dentro de la
estructura general de una vivienda o edificio, todas ellas proveen de un ambiente cómodo y
seguro para los usuarios y por eso es importante el mantenimiento de sus dispositivos.
El funcionamiento de algunas de estas instalaciones es muy complejo, éste es el caso de la
instalación eléctrica, de los sistemas de aire acondicionado, de elevación y de ventilación. Se
puede tener personal dentro del departamento de mantenimiento que chequee su funcionamiento
56
periódicamente, pero es criterio del jefe del departamento cuándo debe llamarse a personal
externo.
Otras instalaciones como las de calefacción para mantenerse en buen estado sólo
necesitan de una debida atención al nivel de combustible, la temperatura , nivel de agua o vapor,
etc.
A continuación se expone más detalladamente la importancia y mantenimiento de cada
una de las instalaciones anteriormente mencionadas.
7.3 INSTALACIÓN ELÉCTRICA
Es el conjunto de canalizaciones, accesorios de control y protección, y conductores
necesarios para interconectar una o varias fuentes de energía eléctrica con el o los aparatos
receptores, tales como lámparas, motores, aparatos de calefacción, de intercomunicación,
enfriamiento, etc.
La instalación eléctrica sirve para proveer a las viviendas, edificios, etc. de iluminación, y
de las condiciones necesarias para la instalación de dispositivos de seguridad, ambientalización
(calefacción, ventilación, etc) y contra incendios (censores de humo, censores de calor, etc).
Para el mantenimiento de una instalación eléctrica es necesario chequear con frecuencia
los fusibles y los interruptores de control de potencia ya que éstos se encargan de proteger los
generadores y las secciones de las líneas de transmisión primaria de los cortocircuitos y
sobrecargas eléctricas. Si éstos no funcionan correctamente se podrían calentar o deteriorar los
aparatos eléctricos o incluso podría producirse un incendio.
La instalación eléctrica es de mucho riesgo para personas que no son especializadas en el
área, es por eso que el gerente de mantenimiento debe contar con electricistas dentro de su
departamento o contratar periódicamente a una persona especializada que se encargue de su
revisión (outsourcing).
57
7.4 INSTALACIÓN DE AGUA POTABLE
Conjunto de tuberías, conexiones, piezas especiales que sirven como dispositivos para
conducir el agua potable. También se incluyen las cisternas que dispositivos de almacenamiento.
Las cisternas pueden colocarse bajo el nivel del suelo o pueden ser elevadas, aunque éstas
últimas son poco comunes debido a su poca funcionalidad. Para la construcción de un tanque
cisterna los trabajos incluyen trazo, excavación, armadurilla, tableado, fundición en piso, paredes
y cubierta.
Actualmente existen empresas que fabrican tanques de agua de polietileno lo cual permite
resolver los problemas de escasez de agua rápidamente y reduce las molestias de los trabajos de
albañilería. Este tipo de cisternas ofrece más higiene y seguridad. Sus ventajas son que el
polietileno garantiza su impermeabilidad contra los mantos freáticos, evita fugas por lo que el
agua se mantiene limpia, impiden que se genere olor y sabor en el agua, no permite la entrada de
impurezas, no sufren grietas ni fisuras y son flexibles y resistentes.
En la mayoría de los casos el mantenimiento de la instalación se refiere a la limpieza de
los tanques y cisternas de agua el cual se reduce a su limpieza cada seis meses debido a que su
tapa roscada impide la entrada de impurezas, etc. Este se hace a cargo del personal de
mantenimiento. Cuando se tiene problemas de fugas de agua por rompimientos de tuberías es
necesario contratar a personal especializado para arreglarla.
Se debe revisar que todas las conexiones del agua con las instalaciones estén dotadas de
mecanismos que eviten que los contaminantes vuelvan a entrar en la tubería de agua. Se deben
instalar y revisar continuamente las válvulas de temperatura y de descompresión en todos los
calentadores de agua para evitar una explosión en caso de avería en los controles.
7.5 SISTEMAS DE DRENAJE
Conductos fabricados con tubos de concreto u otros materiales cuya finalidad es la
extracción de agua superficial de un área determinada a través de medios naturales o artificiales.
Conectan a la red principal municipal por medio de los drenajes interiores en la vivienda.
58
Los sistemas de drenaje son tres:
- Drenaje general o de aguas negras. Proporcionados por la municipalidad. Su
función es colectar y desalojar las aguas servidas o pluviales provenientes de un
edificación.
- Drenaje domiciliar. Recogen en la planta baja de la vivienda las aguas servidas o
pluviales y las descargan en las redes del alcantarillado, fosas sépticas, etc.
- Particulares. Se llaman fosas sépticas y se construyen en dónde no existen las redes
municipales. Se construyen de materiales prefabricados de fibrocemento.
El mantenimiento del drenaje general es función de la municipalidad. Las fosas sépticas
generalmente se vacían cada tres años, pero se debe tomar en cuenta el tamaño de la vivienda y el
número de usuarios para verificar si necesitará de mantenimiento antes de los tres años.
7.6 SISTEMAS DE AMBIENTALIZACIÓN
Son los sistemas que regulan las condiciones ambientales para hacer más confortable el
clima de las viviendas, edificios, etc. Estos son los sistemas de calefacción, de ventilación y de
aire acondicionado.
7.6.1 Sistemas de Calefacción. El sistema de calefacción son el conjunto de dispositivos que
aumentan la temperatura de un ambiente a la temperatura atmosférica haciendo más cómodo el
espacio. Los sistemas de calefacción pueden ser chimeneas, sistemas centrales con vapor, agua
caliente o aire caliente por tuberías que transportan su energía térmica a todo el edificio.
La chimenea es utilizada para calentar habitaciones a través de la combustión de ciertos
materiales como carbón o madera. Su mantenimiento se refiere a la limpieza del hollín en la
campana y el tubo de salida del humo. Esto generalmente se hace una vez al año.
La más comúnmente utilizada en edificios, restaurantes y hoteles es el sistema de
calefacción central en el cual se distribuye calor al edificio entero a través de una caldera central
que funcionan con vapor o agua caliente. Las calderas utilizan combustibles, gas o carbón, y son
controladas por termostatos situados en las habitaciones.
59
El mantenimiento de las calderas que funcionan con gas se reduce al control de los
quemadores para regular el calor, pero las que funcionan con combustibles sólidos requieren de
la admisión de combustible adicional y la eliminación de cenizas del alimentador o de la parrilla.
El calor llega a la habitación a través de un radiador, para su mantenimiento se requiere revisar
sobre una base periódica su termostato.
7.6.2 Sistemas de Ventilación. Los sistemas de ventilación son necesarios para reponer el
oxígeno, diluir el dióxido de carbono y eliminar olores desagradables. Controlan el suministro y
la entrada de aire de forma independiente o en combinación con los sistemas de calefacción o aire
acondicionado para proporcionar el oxígeno suficiente a los ocupantes de un ambiente y eliminar
olores.
La ventilación puede ser natural a través de puertas y ventanas, pero éstas no son
suficientes hoy en día para los edificios. La ventilación es importante para eliminar los
contaminantes que pueda generar un área de trabajo, para esto es necesario utilizar dispositivos
mecánicos para aumentar el flujo natural del aire. Los dispositivos de ventilación más sencillos
son ventiladores instalados para extraer el aire viciado del edificio y favorecer la entrada de aire
fresco. Los sistemas de ventilación pueden combinarse con calentadores, filtros, controladores de
humedad y dispositivos de refrigeración.
El mantenimiento de estas instalaciones se debe planificar según las recomendaciones del
fabricante, por ser instalaciones que requieren de personal experto para su mantenimiento, es
necesario que se contrate los servicios de una empresa especializada.
7.6.3 Sistemas de Aire Acondicionado. Consiste en un conjunto de equipos que proporcionan
aire y mantienen el control de su temperatura, humedad y pureza con independencia de las
condiciones climáticas. Controlan el ambiente del espacio interior para la comodidad de las
personas o para conservar los materiales que ahí se almacenen o manejen. Sin embargo, hay que
distinguir entre aire acondicionado y aire refrigerado. Estas últimas son unidades de refrigeración
equipadas con ventiladores, que proporcionan un flujo de aire fresco filtrado.
Los sistemas centralizados de aire acondicionado, que proporcionan ventilación, aire
caliente y aire frío, según las necesidades del ambiente, son complejos y suelen instalarse durante
60
la construcción del edificio. Cada vez se automatizan más para ahorrar energía y se controlan por
computadoras u ordenadores.
El diseño del sistema de aire acondicionado depende del tipo de estructura en la que se va
a instalar, la cantidad de espacio, el número de ocupantes y del tipo de actividad que realicen. La
circulación del aire debe ser mayor en espacios en los que los ocupantes pueden fumar que en
recintos de igual capacidad en los que no está permitido.
El mantenimiento del aire acondicionado debe confiarse a personal externo capacitado
para ello debido a que su funcionamiento es muy complejo y no cualquier persona puede
entenderlo. El personal del departamento de mantenimiento se limita a chequear el nivel de gas
utilizado para el enfriamiento.
7.7 SISTEMAS DE ELEVACIÓN
Se refiere a los sistemas que permiten la subida y bajada de personas y mercancías.
Pueden ser elevadores y escaleras eléctricas.
El elevador es una cabina que se desplaza a través de vías verticales con mecanismos de
subida y bajada y con una fuente de energía que sirve para el transporte de personas y/o
mercancías, son controlados por una serie de reguladores que controlan una serie de dispositivos
para reducir la velocidad de la cabina si ésta aumenta, para apagar el motor y emplear un freno
electromagnético si la cabina continúa acelerándose, y para recurrir a un dispositivo de seguridad
mecánico si la velocidad llega a ser peligrosa.
Las escaleras eléctricas son aquellas cuyos peldaños se mueven en sentido ascendente o
descendente los cuales se encuentran montados de manera que se ajusten perfectamente. Cada
uno posee un eje ajustado por una cadena al eje de los demás peldaños, la cual se mueve a través
de una rueda dentada conectada mediante engranajes a un motor eléctrico.
El sistema de funcionamiento de un elevador y una escalera eléctrica es muy complejo y
por lo tanto para su mantenimiento debe ser contratado personal experto, ya que es un sistema de
transporte que si llegara a fallar podría poner en peligro la vida de las personas que lo utilizan.
61
7.8 RESUMEN
Las instalaciones son sistemas o conjuntos de elementos, por medio de los cuáles se
puede tener acceso a varios servicios como lo son: sistemas de energía eléctrica, sistemas de agua
potable, etc. para hacer más cómoda nuestra vida dentro del espacio en viviendas, edificios,
restaurantes, hoteles, etc.
Existen diferentes instalaciones en un edificio cada una con un propósito específico, estas
son:
- Instalación eléctrica. Se refiere al conjunto de controles necesarios y conductores
para interconectar una o varias fuentes de energía eléctrica con el o los aparatos
receptores de energía.
- Instalación de agua potable. Son todas aquellas tuberías que se encargan de la entrada
y salida de agua potable del edificio.
- Sistemas de drenajes. Tuberías de concreto cuya finalidad es la extracción de agua
del edificio hacia las redes del alcantarillado municipal.
- Sistemas ambientalización. Se refiere a la calefacción, ventilación y aire
acondicionado. Estos regulan las condiciones ambientales para hacer más
confortable el clima de las viviendas, edificios, etc.
- Sistemas de elevación. Se refiere a los elevadores y escaleras eléctricas que son
mecanismos de bajada y subida que sirven de transporte a personas y/o mercancías.
Cada una de estas instalaciones provee al edificio de ciertas condiciones que son
necesarias para los usuarios ya que satisfacen las necesidades de iluminación y abastecimiento de
agua, y proveen de un ambiente cómodo y seguro.
El mantenimiento de estas instalaciones es necesario para que todo el edificio mantenga
su ambiente y estructura en condiciones favorables. Por ser instalaciones con funcionamiento
complejo, se requiere que el departamento de mantenimiento cuente con personal experimentado
de ser posible, sin embargo siempre se hará necesaria la contratación de los servicios de empresas
experimentadas en el campo, ya que un mal funcionamiento de éstos sistemas podría poner en
riesgo la seguridad de los usuarios y empleados.
62
PARTE 2
MANUAL DEL PROFESOR
63
1. EL MANTENIMIENTO
1.1 OBJETIVOS
Después de leer el capítulo el lector podrá:
- Definir mantenimiento y exponer sus conceptos generales.
- Conocer de donde surgió el mantenimiento.
- Distinguir y definir las funciones básicas de la empresa.
- Reconocer la importancia del mantenimiento en una empresa.
1.2 IDEAS PRINCIPALES
Al terminar el capítulo el lector deberá tener claro que:
- El mantenimiento ha existido siempre en el mundo y que ha evolucionado atendiendo
al desarrollo de la tecnología, de la sociedad, economía, etc.
- Debido al constante cambio que experimentan las empresas hoy en día, es necesario
un enfoque global del mantenimiento hacia la competitividad aportando buenos
resultados.
- Todas las actividades que se realizan en una empresa están dirigidas a conseguir sus
objetivos particulares y cada una de ellas desempeña un papel importante e
insustituible.
- La prioridad del mantenimiento no es reparar fallas, sino prevenirlas para que pueda
operar satisfactoriamente.
1.3 RESUMEN
El mantenimiento es la satisfacción de una necesidad mediante la prestación de un
servicio, garantizando que un proceso se realiza de una mejor forma. Para esto es importante
considerar la seguridad de los usuarios y operarios, los procedimientos, lineamientos y políticas
del departamento de mantenimiento.
El mantenimiento ha existido desde que el hombre empezó a utilizar herramientas para
poder sobrevivir, éstas necesitaban afilarse, limpiarse, repararse, etc. No fue sino hasta la
64
revolución industrial que se produjo el concepto de mantenimiento con la introducción de las
máquinas que hacía de la producción una actividad más eficiente e innovadora, el empresario
limitaba el mantenimiento a la limpieza de la fábrica y a reparaciones menores, por lo que era
considerado un gasto más.
Con el paso del tiempo y el avance tecnológico se introdujo el Mantenimiento Preventivo
ya que era necesario una forma de mantenimiento que mantuviera las máquinas en buen estado y
evitara gastos innecesarios para la empresa. Hoy en día la globalización ha hecho que las
empresas sean más competitivas por lo que el mantenimiento se considera como una función
empresarial, pues aporta buenos resultados a la empresa.
Las empresas realizan actividades para conseguir sus objetivos particulares, las más
importantes son la producción, que es la que le da vida a la empresa ya que es la que le permite
satisfacer la necesidad para la cual ha sido creada y crea riqueza; la de mantenimiento que le
permite las condiciones óptimas a fin de satisfacer esa misma necesidad, y la administración que
es la que las engloba a todas a través de los principios de planeación, organización, integración ,
dirección y control.
Para realizar la función de mantenimiento es necesario que se tomen en cuenta tres
factores clave: calidad económica del servicio, duración adecuada del equipo, costos mínimos de
mantenimiento.
1.4 ACTIVIDADES SUGERIDAS
- Presentación del capítulo apoyado en las diapositivas del capítulo 1 del libro de texto.
- Evaluación del contenido del capítulo a través de exámenes cortos al inicio de cada
clase.
- Realizar una pequeña investigación de qué es el mantenimiento y exponerlo en clase.
Se pueden comparar definiciones y discutir sobre los elementos que la componen
para luego llegar a desarrollar una definición personal. La investigación podría
realizarse dentro de un período de clase.
65
5.4 PREGUNTAS DE EVALUACIÓN SUGERIDAS
1. Defina con sus palabras qué es mantenimiento.
2. ¿Por qué el mantenimiento varía en diferentes tipos de empresas?
3. ¿Por qué es importante el mantenimiento dentro de una empresa?
4. ¿Cuál es el objetivo principal del mantenimiento?
5. ¿Qué aspectos influyen en los costos de un departamento de mantenimiento?
6. ¿Cuál es la relación de la función de producción y administración con el mantenimiento?
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2. TIPOS DE MANTENIMIENTO
2.1 OBJETIVOS
Después de leer el capítulo el lector podrá:
- Definir los diferentes tipos de mantenimiento.
- Reconocer y explicar la diferencia entre los diferentes tipos de mantenimiento.
2.2 IDEAS PRINCIPALES
Al terminar de leer el capítulo el lector deberá tener claro qué:
- El mantenimiento es una función importante dentro de la empresa ya que
contribuye a que sus sistemas e instalaciones funcionen correctamente atendiendo
periódicamente a sus necesidades.
- El desarrollo de las primeras teorías administrativas tuvo un gran impacto en la
evolución del mantenimiento.
- Existen diferentes tendencias del mantenimiento.
- El mantenimiento correctivo es aquel que se ejecuta porque algo falló, pero en las
empresas se trabaja para tratar de minimizar su ocurrencia debido a los altos costos
que ocasiona en repuestos, mano de obra y tiempo.
- Las empresas han padecido la necesidad y evaluado el beneficio de no parar la
producción debido a los gastos que acarrea realizando el mantenimiento sobre una
base fija y constante cambiando el concepto de reparar a prevenir.
2.3 RESUMEN
Existen diferentes tipos de mantenimiento, cada uno de los cuáles cubre una necesidad
específica. Estos son el mantenimiento correctivo que es el que se realiza cuando la máquina
falla, conlleva una evaluación de la falla, la decisión de qué se hará con la pieza o equipo, la toma
de la decisión y aplicación.
El mantenimiento preventivo es aquel con el cual se realizan servicios sobre una máquina
para evitar la ocurrencia de una falla en ella, se realiza sobre una calendarización bien planeada
67
bajo los análisis y evaluaciones periódicas de las maquinarias y las recomendaciones de los
fabricantes.
El mantenimiento preventivo se ha modificado incorporando tendencias que lo hacen
funcionar más eficientemente. Es así ha dado lugar al analítico debido a que realiza estadísticas a
través de las evaluaciones realizadas a las máquinas que permiten predecir cuándo puede ocurrir
una falla, dando lugar así al mantenimiento predictivo logrando detectar los cambios en las
condiciones de la maquinaria y actuar oportunamente. También da lugar al mantenimiento
técnico que es la realización de un servicio preventivo en tiempos ociosos del proceso de
producción.
El mantenimiento también puede clasificarse de acuerdo a la forma en que se estructura
dentro de la empresa. Así, el mantenimiento queda dividido en informal si es en una empresa
pequeña en dónde no se encuentra contratado personal especializado dentro del departamento o
formal si es un departamento completamente organizado en una empresa grande, que cuenta con
recursos tanto humanos como materiales para realizar los servicios de mantenimiento.
En cuanto a la acción de proveer mantenimiento, éste puede ser externo o interno. Puede
realizarse con personal interno si las necesidades son cubiertas por la experiencia del personal
contratado o externas si es un servicio que no puede ser realizado por personal de la empresa
debido a su dificultad, especialización, etc.
2.4 ACTIVIDADES SUGERIDAS
- Presentación del capítulo apoyado en las diapositivas correspondientes al capítulo 2 del
libro de texto.
- Evaluación del capítulo a través de exámenes cortos al finalizar cada clase.
- Antes de presentar el tema se puede dejar una investigación sobre qué tipos de
mantenimiento existen para comentarlos en clase y compararlos con los presentados en
clase.
- Presentar la siguiente hipótesis para discutirla en grupos y después llegar a un concenso:
“En Guatemala son muy pocas las empresas que practican el mantenimiento preventivo,
la mayoría sigue realizando las reparaciones cuando se presenta una falla, por lo que no
existe la tendencia a minimizar su ocurrencia.”
68
- En grupos los estudiantes intercambiarán opiniones acerca del documento entregado en
la clase anterior y expondrán la importancia de los 10 puntos que menciona el artículo.
- Investigar los conceptos de eficacia y eficiencia. Compararlos y explicar su relación con
el mantenimiento.
- Investigar qué tipos de mantenimiento son más utilizados en empresas de servicio.
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2.5 PREGUNTAS DE EVALUACIÓN SUGERIDAS
1. ¿Qué es el mantenimiento correctivo?
2. ¿Qué es el mantenimiento preventivo?
3. ¿Qué se necesita para realizar el mantenimiento preventivo?
4. ¿Cuál es la importancia del mantenimiento preventivo.
5. ¿Por qué es necesario elaborar una ficha técnica de cada sistema o instalación?
6. ¿Es necesario realizar en una empresa todos los tipos de mantenimiento?
7. ¿Qué son la eficacia y eficiencia? Compárelos.
8. Determine cómo contribuyen la eficacia y la eficiencia a lograr un buen sistema de
mantenimiento en la empresa.
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3. NUEVAS TENDENCIAS DEL MANTENIMIENTO
3.1 OBJETIVOS
Después de leer el capítulo el lector podrá:
- Conocer nuevas tendencias del mantenimiento.
- Definir y explicar la importancia del MPT.
- Definir y explicar la importancia de la OIM.
- Definir y explicar una nueva forma de mantenimiento preventivo.
3.2 IDEAS PRINCIPALES
Al terminar el capítulo el lector deberá tener claro que:
- Como consecuencia del entorno cambiante de los negocios y el deseo de una
mayor competitividad se han desarrollado nuevas formas de mantenimiento que
hacen más eficientes las actividades de la empresa.
- El Mantenimiento Productivo Total es una de las tendencias con más auge debido
a la combinación del mantenimiento con el control de la calidad total obteniendo
grandes beneficios.
- Es necesario que el mantenimiento se integre y oriente a los objetivos generales
de la empresa para que ésta sea competitiva.
3.3 RESUMEN
El mundo de hoy, es un mundo globalizado, por eso es importante que las empresas
conozcan las nuevas tendencias del mercado para poder actualizarse y mantenerse competitivas.
Dentro del mundo del mantenimiento existen varias tendencias nuevas que dependen del tipo de
empresa a la cual se apliquen entre ellas se puede mencionar:
El mantenimiento productivo total, que es la combinación del mantenimiento preventivo y
el control de la calidad total, se refiere a mantener los equipos en buenas condiciones, a limpiarlo,
lubricarlo y repararlo. Todos los empleados están involucrados y apunta a eliminar todo defecto
accidente o rotura.
71
La optimización integral del mantenimiento se orienta a la función de mantenimiento y
competitividad de la empresa a través del aseguramiento de la disponibilidad y confiabilidad
deseadas en la maquinaria y el equipo.
3.4 ACTIVIDADES SUGERIDAS
- Presentación del capítulo apoyado en las diapositivas del capítulo 3 del libro de texto.
- Evaluación del contenido del capítulo a través de exámenes cortos al inicio de cada clase.
- Presentación del documento Mantenimiento Productivo Total (Anexo 1) y se pedirá a los
alumnos que investiguen una empresa que haya implementado el MPT y las razones del
éxito o fracaso de la misma.
- Presentación de la investigación anterior para comparar y discutir los casos que tuvieron
éxito con los que no.
72
3.5 PREGUNTAS DE EVALUACIÓN SUGERIDAS
1. ¿Qué es el MPT?
2. ¿Por qué cree que es una herramienta muy utilizada hoy en día?
3. ¿Cuáles son los 8 pilares del MPT? ¿En dónde radica su importancia?
4. ¿Qué es la OIM y hacia dónde se orienta?
5. Según lo visto en clase ¿Cuál es la diferencia entre la nueva forma de hacer el
mantenimiento preventivo y la forma usual?
73
4. GENERALIDADES DE UN MANUAL DE MANTENIMIENTO
4.1 OBJETIVOS
Después de leer el capítulo el lector podrá:
- Proporcionar los lineamientos generales de cómo conformar un manual de
mantenimiento.
- Conocer y explicar la importancia de un manual de mantenimiento.
- Identificar las actividades que se espera realice un departamento de mantenimiento.
4.2 IDEAS PRINCIPALES
Al terminar el capítulo el lector deberá tener claro que:
- Contar con un manual de mantenimiento que sea reflejo de un sistema informatizado, que
incluya la manera de estructurarse , de organizarse y de realizar las actividades asegura
la excelencia gerencial y el éxito de las operaciones de mantenimiento.
- El manual es importante porque facilita una acción planificada y eficiente, permite la
formación de personal y la integración de los miembros del departamento.
4.3 RESUMEN
El mantenimiento constituye un sistema cuya función consiste en apoyar todo lo referente
a ajustes, reparaciones, reemplazos o modificaciones de los componentes de una planta para que
la misma pueda operar satisfactoriamente en calidad / cantidad durante un período dado.
Para poder operar eficientemente, con el menor costo y menor tiempo, es necesario dentro
del departamento la elaboración de un manual que incluya el modo de estructurarse, de
organizarse y de realizar las actividades del mismo.
Un manual de mantenimiento refleja la filosofía, política, organización, procedimientos
de trabajo y de control de esta área de la empresa. Se actualiza periódicamente eliminando los
deberes y obligaciones que están descontinuados e incorporando las instrucciones para las nuevas
obligaciones.
74
El manual de mantenimiento es importante porque facilita la planificación y ejecución de
las actividades de mantenimiento, ayuda a la formación de nuevo personal y permite la
integración de todos los miembros del departamento.
4.4 ACTIVIDADES SUGERIDAS
- Presentación del capítulo apoyado en las diapositivas del capítulo 4 del libro de texto.
- Evaluación del contenido del capítulo a través de exámenes cortos al inicio de cada clase.
- Antes de presentar el tema podría realizarse una actividad en grupo en dónde los
estudiantes sugieran qué puntos en su opinión son indispensables en un manual de
mantenimiento para después comparar las opiniones de los grupos.
- Después de presentar el tema, entablar una discusión sobre los puntos propuestos en éste
tema y sobre los sugeridos por los estudiantes.
- Investigar en una empresa si existe un manual de mantenimiento y si es utilizado por el
personal.
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4.5 PREGUNTAS DE EVALUACIÓN SUGERIDAS
1. ¿Por qué es importante plasmar en un manual todas las actividades y procedimientos del
departamento de mantenimiento?
2. ¿Podría un departamento de mantenimiento subsistir sin la existencia de dicho manual?
De ser así, ¿en qué condiciones lo haría?
3. ¿Qué tipos de planos existen?¿Cuál es su utilidad al mantenimiento?
76
5. ADMINISTRACIÓN DEL MANTENIMIENTO
5.1 OBJETIVOS
Después de leer el capítulo el lector podrá:
- Comprender la importancia de la administración del departamento de mantenimiento.
- Definir y explicar los elementos esenciales de la administración del mantenimiento.
- Entender los aspectos generales de las 5 funciones administrativas y su aplicación al
mantenimiento.
5.2 IDEAS PRINCIPALES
- Para que el departamento de mantenimiento funcione eficientemente es necesario que sea
bien administrado, esto significa que se planifiquen las actividades, se determinen y
organicen las funciones del departamento, que se administre al personal, que se motive al
personal y se controle que todo se realice bien.
- La planeación es importante para determinar hacia dónde se dirige el departamento y
cuáles son los lineamientos y procesos que hay que seguir para cumplir con los
objetivos.
- La organización del mantenimiento es indispensable para establecer cuáles son sus
funciones, quién debe realizarlas y cómo deben realizarse.
- Es necesario que el departamento tenga claro que su personal es muy importante y por
eso debe establecer criterios claros para sus políticas de contratación y capacitación.
- El control de las actividades del departamento es importante para determinar si éstas se
desarrollan de acuerdo a lo planeado y dentro del presupuesto establecido, de no ser así,
se detectan las desviaciones del plan, se evalúan diferentes alternativas para solucionarlo
y se corrigen.
5.3 RESUMEN
El departamento de mantenimiento de una empresa se encuentra organizado en diferentes
áreas, cada una de ellas con el objetivo de atender, resolver, modificar y optimizar las funciones
del departamento. Para que el departamento funcione eficientemente es necesario que sea bien
77
administrado, esto significa que se planifiquen las actividades, se determinen y organicen las
funciones del departamento, que se administre al personal, que se motive al personal y se controle
que todo se realice bien.
En la planeación se describe detalladamente el objetivo que el departamento persigue
durante un período de actividad específico, a partir de él se desarrollan las estrategias necesarias
para conseguirlo. Incluye también la definición de las políticas bajo las cuales el departamento
realizará sus actividades, éstas son indispensables porque limitan el área de trabajo y definen la
responsabilidad que se tiene. También es necesario la definición de los procesos ya que así se
sabrá detalladamente qué pasos seguir en cualquier situación. Por último se traduce el plan en
forma numérica para desarrollar un presupuesto.
La organización del departamento es indispensable para establecer cuáles son las
funciones generales del departamento. Incluye la elaboración de un organigrama el cuál refleja la
jerarquía del departamento y las líneas de autoridad. En este paso es indispensable que el gerente
o jefe del departamento defina claramente los perfiles de puestos ya que ayudarán a ser
contrataciones más rápidas y con menor costo.
Luego se determinan los procesos que se llevarán a cabo para el reclutamiento de
personal, se definen los criterios para seleccionar a un candidato a un puesto. Es necesario que
todo departamento de mantenimiento tenga presente que la capacitación es muy importante para
el mejoramiento de las habilidades de los empleados, lo cual trae como consecuencia una mayor
eficiencia en las actividades del departamento. Para contribuir también a la eficiencia se debe de
realizar evaluaciones de desempeño de los trabajadores en su puesto de trabajo y brindar
retroalimentación a éstos para que mejoren o felicitarlos.
Es importante definir quién toma las decisiones en las diferentes áreas, de esta forma se
evitarán confusiones y problemas. Si se decide delegar la autoridad se debe definir claramente a
quién se le esta delegando, por qué se le delega .
Por último el control sirve para saber si se está desarrollando las actividades de acuerdo a
lo planeado y dentro del presupuesto establecido. Si no es así se detectan las desviaciones del
plan, se evalúan diferentes alternativas para solucionarlo y se corrigen.
78
5.4 ACTIVIDADES SUGERIDAS
- Presentar del capítulo apoyado en las diapositivas del capítulo 5 del libro de texto.
- Evaluación del contenido a través de exámenes cortos al inicio de cada clase.
- Podría realizarse una investigación en la que los alumnos reunidos en grupos
investigaran a cerca de cómo se realizan las 5 funciones administrativas dentro de
una empresa. Cada grupo hará una presentación al resto de la clase. Este trabajo
deberá ser entregado y expuesto en clase.
- Investigar sobre los elementos esenciales de la planeación y entablar una pequeña
discusión para dar así la introducción al tema.
- Definir una serie de políticas administrativas que pudiera tener un departamento de
mantenimiento.
- Al terminar la presentación de cada función administrativa, los alumnos podrían
agruparse para determinar cuáles serían los elementos correspondientes a la misma
de un departamento de mantenimiento ficticio. Esto podría hacerse durante el
período de clase.
- Entrega del documento Best Practices in Mantenance. (Anexo 2) Después de la
lectura dividir la clase en grupos, cada uno que presente ejemplos específicos de
éstas diez prácticas.
- Investigación de los diferentes tipos de organigrama administrativos en diferentes
tipos de empresas que requieren de un departamento de mantenimiento para realizar
una comparación a la siguiente clase.
- Presentación del documento “Controlando y evaluando la gestión de
mantenimiento.” (Anexo 3) como material complementario.
- Investigación durante el período de clase en internet o la biblioteca sobre
herramientas de control, para esto contarán con 20 minutos, luego tendrán el resto
del período para exponer el resultado de su investigación.
- Podría convenirse una conferencia con el encargado del Departamento de
Mantenimiento de la Universidad para que exponga cómo realizan sus actividades.
- Entrega del documento “Maintenance, a Bussiness Centre Aproach”. (Anexo 4)
Dividir la clase en dos grupos cada uno representando a una empresa que tiene
problemas en el mantenimiento y otras qué le diga cómo solucionarlos.
79
5.5 PREGUNTAS DE EVALUACIÓN SUGERIDAS
1. ¿Cuál es la utilidad de la administración en el departamento de mantenimiento?
2. ¿Qué es la planeación? ¿Cuáles son sus elementos esenciales?
3. ¿Qué es la organización?
4. Realice un organigrama de mantenimiento para una empresa pequeña, una mediana y una
grande.
5. Realice un plan de motivación para un departamento de mantenimiento.
6. ¿Que otras herramientas de control se encuentran disponibles a los administradores hoy
en día?
80
6. GENERALIDADES DEL MANTENINIENTO EN INSTITUCIONES HOTELERAS
6.1 OBJETIVOS
Al finalizar el capítulo el lector podrá:
- Conocer cómo se realiza la actividad de mantenimiento en un hotel.
- Entender y explicar la importancia de la función de mantenimiento en el hotel.
6.2 IDEAS PRINCIPALES
- La función básica de un establecimiento hotelero es prestar un buen servicio al cliente
resolviendo sus necesidades de descanso y alimentación.
- Un mal mantenimiento puede ocasionar que el cliente no regrese al hotel, ésta es una
pérdida que no se puede permitir.
- Los servicios de mantenimiento en un establecimiento hotelero repercuten en la
satisfacción del cliente y en su tendencia a regresar al hotel.
- Para poder planificar el mantenimiento es recomendable clasificar las áreas del hotel
tomado en cuenta las instalaciones que por sus características son importantes y que
tienen una relación directa con el cliente.
6.3 RESUMEN
Un establecimiento hotelero se crea con el objetivo de satisfacer las necesidades básicas
de alojamiento y alimentación de las personas, por ello sus instalaciones y todos sus elementos
deben encontrarse en perfecto estado para poder satisfacer de la mejor manera estas necesidades.
Es importante realizar un plan de mantenimiento en el cuál se consideren todas las áreas
del hotel y sus necesidades, tomando en cuenta siempre la seguridad del cliente y del personal que
realiza el mantenimiento.
Los beneficios que trae consigo el servicio de mantenimiento en un establecimiento
hotelero son:
- Aumenta y/o mantiene la seguridad del cliente.
81
- El índice de quejas disminuye.
- El buen funcionamiento de las instalaciones es un indicio de la calidad y prestigio del
establecimiento, lo cual repercute en la satisfacción del cliente y en su tendencia a
regresar en otra ocasión.
Para realizar el mantenimiento preventivo y correctivo es recomendable dividir al hotel en
las siguientes áreas, tomando en cuenta que cada una de ellas por sus características es importante
para el buen funcionamiento de las instalaciones generales:
- Áreas Exteriores
- Fachadas
- Jardines
- Áreas deportivas
- Piscinas
- Áreas Interiores
- Infraestructura.
- Instalaciones eléctricas generales.
- Sistemas de agua potable.
- Sistemas de ventilación, calefacción y elevación.
- Maquinaria y equipo.
- Drenajes.
- Habitaciones.
- Sistemas de comunicaciones.
6.4 ACTIVIDADES SUGERIDAS
- Presentación del capítulo apoyado en las diapositivas del capítulo 5 del libro de
texto.
- Evaluación del contenido del capítulo a través de exámenes cortos al inicio de cada
clase.
- Realizar una investigación acerca de cómo se encuentra organizado el departamento
de mantenimiento en un hotel y presentarla en clase.
- Por grupos elaborar un check list de las instalaciones que necesitan mantenimiento
basado en las áreas propuestas en clase. (Cada grupo investigará sólo un área).
Exponerlo en clase.
82
6.5 PREGUNTAS DE EVALUACIÓN SUGERIDAS
1. ¿ Por qué es importante el mantenimiento en una institución hotelera?
2. ¿ Qué áreas del hotel deben estar incluidas dentro del plan de mantenimiento preventivo?
3. ¿Cómo haría el plan de mantenimiento preventivo de dichas áreas?
4. ¿ Cuál es el objetivo del mantenimiento correctivo en una institución hotelera?
83
7. GENERALIDADES PARA EL MANTENIMIENTO DE LAS DIFERENTES
INSTALACIONES
7.1 OBJETIVOS
Al finalizar el capítulo el lector podrá:
- Conocer los diferentes tipos de instalaciones que existen en un edificio, vivienda, hotel,
etc.
- Reconocer la importancia de brindar mantenimiento a éstas instalaciones.
7.2 IDEAS PRINCIPALES
- Las instalaciones son sistemas o conjuntos de elementos, por medio de los cuáles
podemos tener acceso a varios servicios.
- Las más importantes son: instalaciones del sistema eléctrico, instalaciones de agua
potable, sistemas de drenaje de agua, sistemas de ambientalización: que incluyen la
calefacción, aire acondicionado y ventilación, y los sistemas de elevación que se
encargan del transporte vertical de personas y/o mercancías.
- Todos son sistemas son importantes y tienen una función específica dentro de la
estructura general de una vivienda o edificio, proveen de un ambiente cómodo y seguro
para los usuarios y por eso es importante el mantenimiento de sus dispositivos.
7.3 RESUMEN
Las instalaciones son sistemas o conjuntos de elementos, por medio de los cuáles se
puede tener acceso a varios servicios como lo son: sistemas de energía eléctrica, sistemas de agua
potable, etc. para hacer más cómoda nuestra vida dentro del espacio en viviendas, edificios,
restaurantes, hoteles, etc.
Existen diferentes instalaciones en un edificio cada una con un propósito específico, estas
son:
84
- Instalación eléctrica. Se refiere al conjunto de controles necesarios y conductores
para interconectar una o varias fuentes de energía eléctrica con el o los aparatos
receptores de energía.
- Instalación de agua potable. Son todas aquellas tuberías que se encargan de la entrada
y salida de agua potable del edificio.
- Sistemas de drenajes. Tuberías de concreto cuya finalidad es la extracción de agua
del edificio hacia las redes del alcantarillado municipal.
- Sistemas ambientalización. Se refiere a la calefacción, ventilación y aire
acondicionado. Estos regulan las condiciones ambientales para hacer más
confortable el clima de las viviendas, edificios, etc.
- Sistemas de elevación. Se refiere a los elevadores y escaleras eléctricas que son
mecanismos de bajada y subida que sirven de transporte a personas y/o mercancías.
Cada una de estas instalaciones provee al edificio de ciertas condiciones que son
necesarias para los usuarios ya que satisfacen las necesidades de iluminación y abastecimiento de
agua, y proveen de un ambiente cómodo y seguro.
Cada una de estas instalaciones provee al edificio de ciertas condiciones que son
necesarias para los usuarios ya que satisfacen las necesidades de iluminación y abastecimiento de
agua, y proveen de un ambiente cómodo y seguro.
El mantenimiento de estas instalaciones es necesario para que todo el edificio mantenga
su ambiente y estructura en condiciones favorables. Por ser instalaciones con funcionamiento
complejo, se requiere que el departamento de mantenimiento cuente con personal experimentado
de ser posible, sin embargo siempre se hará necesaria la contratación de los servicios de empresas
experimentadas en el campo, ya que un mal funcionamiento de éstos sistemas podría poner en
riesgo la seguridad de los usuarios y empleados.
7.4 ACTIVIDADES SUGERIDAS
- Presentación del capítulo apoyado en las diapositivas del capítulo 5 del libro de
texto.
- Evaluación del contenido del capítulo a través de exámenes cortos al inicio de cada
clase.
85
7.5 PREGUNTAS DE EVALUACIÓN SUGERIDAS
1. ¿Qué es una instalación?
2. ¿Cuáles son las instalaciones más importantes?
3. Defina cada una de las instalaciones.
4. ¿Cuáles son los diferentes tipos de calefacción que existen?
5. ¿Por qué es necesaria la contratación de personal externo para el mantenimiento de
algunas de éstas instalaciones?
86
CONCLUSIONES
La Propuesta de elaboración del Libro de texto, Manual del Profesor; Material Docente y
Actividades Pedagógicas para el curso de servicios Operativos III (mantenimiento), describe el
perfil y las características que el curso necesita como base para poder cumplir con los objetivos
para los cuáles ha sido incluido dentro del Pénsum de la Carrera de Hotelería y Turismo.
La elaboración de un Libro de texto, Manual de Profesor, Material Docente y Actividades
Pedagógicas para el curso de Servicios Operativos III, es necesaria para que su contenido sea
actualizado e incluya todos los aspectos relevantes del mantenimiento en la hotelería.
Con el Libro de texto, Manual de Profesor, Material Docente y Actividades Pedagógicas
se proporciona al catedrático las estrategias necesarias para el desarrollo del curso ya que incluye
los aspectos más importantes del mantenimiento en la industria de la hospitalidad
El uso del Manual del Profesor evitará confusiones, ya que constituye una guía de qué,
cómo y cuándo deben tratarse los temas y de esta forma se imparta un contenido completo y se
logre cubrir el contenido del curso al final del semestre.
87
RECOMENDACIONES
Debido a los constantes cambios que las empresas viven hoy en día se desarrollan nuevas
tendencias administrativas dentro del mantenimiento que las hacen más eficientes. Por eso, es
recomendable actualizar periódicamente el curso para que el alumno pueda tener a su alcance la
información más reciente e innovadora.
88
BIBLIOGRAFÍA
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área de producción de un Restaurante de comida Rápida. Guatemala: Universidad del Valle
de Guatemala, 2000.
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Bar. México: Editorial Limusa, 1997.
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Centrado en Fiabilidad. Guatemala: Universidad Rafael Landívar, 2000.
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México: Editorial Continental S.A., 1997.
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Mantenimiento. Disponible en: http.www.mantenimientomundial.com.
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89
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Guatemala: Editorial Piedra Santa, 1996.
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Editorial Trillas S.A. de C.V, 1990.
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VÁSQUEZ Paz, María Lucila. Criterios Para el Mantenimiento en Hoteles. Guatemala:
Instituto Femenino de Estudios Superiores, Escuela de administración. Universidad de San
Carlos de Guatemala, 1984.
90
GLOSARIO
CONFIABILIDAD. Probabilidad de estar funcionando sin fallas durante un determinado tiempo
en unas condiciones de operación dadas.
FUNCIÓN DE MANTENIMIENTO. Esta formada por el conjunto de personas y maquinarias
de producción. Tiene el objetivo de que la máquina siga prestando las funciones para la cual fue
concebida.
FUNCIÓN DE PRODUCCIÓN. Es la unión de los grupos humanos, los equipos y la maquinarias
de trabajo que dan como resultado los procedimientos productivos
INSTALACIÓN. Sistemas o conjuntos de elementos, por medio de los cuáles podemos tener
acceso a varios servicios como lo son: sistemas de energía eléctrica, sistemas de agua potable, etc
para hacer más cómoda nuestra vida dentro del espacio en viviendas, edificios, restaurantes,
hoteles, etc
MANTENABILIDAD. Probabilidad de poder ejecutar una determinada operación de
mantenimiento en el tiempo de reparación prefijado y bajo las condiciones planeadas.
MANTENIMIENTO. Es el conjunto de actividades técnicas que aseguran el funcionamiento
permanente de las instalaciones, al evitar su deteriora prematuro, al solucionar situaciones
anormales que se presentan, y al permitir disponer a los usuarios de un ambiente de seguridad,
orden y limpieza.
MANTENIMIENTO ANALÍTICO. Se realiza en base a un análisis estadístico de fallas, basados
en el mantenimiento aplicado a la máquina
MANTENIMIENTO CORRECTIVO. Es aquel que se ejecuta porque la máquina falló.
MANTENIMIENTO EXTERNO. Es cuando se recurre a empresas especializadas que prestan un
servicio determinado para empresas que así lo requieran, se planean y se realizan mediante un
contrato.
91
MANTENIMIENTO FORMAL. Generalmente es la forma en que se organizan las empresas
medianas o grandes, debido a que cuentan con máquinas especializadas y cuyo tipo de
mantenimiento requiere un alto nivel de preparación para poder cumplir con cualquier obligación
que se presente.
MANTENIMIENTO INFORMAL. El departamento de mantenimiento se encuentra organizado
de manera empírica, muchas veces incluye la limpieza del edificio, etc. el personal no suele tener
mucha experiencia y por lo general no es especializado.
MANTENIMIENTO INTERNO. Es el que es realizado por las personas que están contratadas en
las planillas del departamento de mantenimiento, generalmente sus tareas están bien definidas y
cuentan con cierto grado de especialización
MANTENIMIENTO PERIÓDICO. Se realiza en base a una calendarización sin importar si el
equipo presenta una falla o no.
MANTENIMIENTO PREVENTIVO. Consiste en la serie de trabajos que se realizan sobre una
máquina para evitar la recurrencia de una falla en ellas.
MANTENIMIENTO TÉCNICO. Algunos trabajos de mantenimiento están calendarizados en los
tiempos ociosos del sistema. Se planea el servicio de una manera progresiva.
SOPORTABILIDAD. Probabilidad de poder atender una determinada solicitud de
mantenimiento en el tiempo de espera prefijado y bajo las condiciones planeadas.
TPM (Mantenimiento Productivo Total). Combinación del mantenimiento preventivo y el control
de la calidad total. Se trata de que los empleados participen proactivamente y se interesen por las
máquinas con las cuáles realicen su trabajo diario, para así lograr una cultura de ingeniería y
gerencia para garantizar que los equipos funcionen bien durante todo el día.
92
ANEXO 1
MANTENIMIENTO PRODUCTIVO TOTAL
Luego de su exitosa implementación en miles de importantes empresas en Asia, hacia
finales de los 70's el TPM comenzó a aplicarse en América. Importantes organizaciones como
Dupont, Kodak, Motorola, , Ford Motor Co., Boeing y también el Servicio Postal de los EE.UU.
comenzaron a usar ésta, considerada por el gobierno Estadounidense como una de las "mejores
prácticas de manufactura". Ahora varios cientos de empresas ya se encuentran bajo este innovador
proceso del TPM. Sin embargo, sólo un pequeño porcentaje de ellas tienen éxito en esta
disciplina. Mantenimiento Productivo Total, (TPM por sus siglas en inglés), es una de las más
valiosas estrategias a seguir por quienes quieren estar competitivos durante las décadas de la
"competencia de clase mundial".
Ford, Eastman Kodak, Dana Corp., Allen Bradley, Harley Davidson; son solamente unas
pocas de las empresas que han implementado TPM con éxito. Todas ellas reportan una mayor
productividad gracias a esta disciplina. Kodak por ejemplo, reporta que con 5 millones de dólares
de inversión, logró aumentar sus utilidades en $16 millones de beneficio directamente derivado de
implementar TPM. Una fábrica de aparatos domésticos informa de la reducción en cambio de
dados en sus troqueladoras de varias horas a sólo 20 minutos! Esto equivale a tener disponibles el
equivalente a dos o tres máquinas más, con valor de un millón de dólares cada una, pero sin haber
tenido que comprarlas o rentarlas. En algunas de sus divisiones, Texas Instruments reporta hasta
un 80% de incrementos de su productividad. Prácticamente todas las empresas mencionadas
aseguran haber reducido sus tiempos perdidos por fallas en el equipo en 50% o más, también
reducción en inventarios de refacciones y mejoramiento en la puntualidad de sus entregas. La
necesidad de subcontratar manufactura también se vio drásticamente reducida en la mayoría de
ellas.
Hoy con una competitividad mayor que nunca antes, es indudable que el TPM es la
diferencia entre el éxito o el fracaso para muchas empresas. Ha quedada demostrada su eficacia
no sólo en plantas industriales, también en la construcción, el mantenimiento de edificios,
transportes y varias otras actividades incluidos varios deportes (NT). Los empleados de todos los
niveles deben ser educados y convencidos de que TPM no es "el programa del mes", sino que es
un plan en el que los más altos niveles gerenciales se hallan comprometidos para siempre,
93
incluida la gran inversión de tiempo mientras que dure su implementación. Si cada quien se
compromete como debe, los resultados serán excelentes comparados con la inversión realizada.
Qué es TPM y qué no es.
TPM no solo es una estrategia, pero una nueva filosofía de mejoramiento continuo y labor
de equipo que genera un sentido de propiedad en el (la) (los) (las) operador (a) (es) (as) de cada
máquina así como en el supervisor y en la gente de mantenimiento que se vea involucrada en el
proyecto TPM. Todos los participantes adquieren un verdadero compromiso. Todos toman una
nueva actitud de mayor responsabilidad. TPM es en Mantenimiento lo que Calidad Total es a
Producción.
TPM NO ES
- Un plan que se pone en práctica por una temporada y luego se deja en el olvido.
- Un servicio de reparación general de máquinas.
- Una tarea más que desempeñar.
Por el contrario:
- Es una nueva cultura que llega para quedarse.
- Una forma de traer las máquinas a su óptima condición y conservarlas así.
- Una práctica que hace nuestro trabajo más fácil, cómodo, eficiente y seguro.6
6 Mantenimiento Productivo Total. Estados Unidos: 2002. Disponible en http. www.tpmonline.com.
94
ANEXO 2
BEST PRACTICES IN MAINTENANCE
A 10 Step Program in Establishing a World Class Maintenance Organization.
For years, industrial and other organizations concentrated most of their attention upon
product production, generally ignoring the maintenance function, viewing it as a necessary evil.
During the last 6 or so years there has been a gradual attitude change in how general corporate
managers view the maintenance function. One of the most important factors forcing this change
was that maintenance departments became major cost centers within those organizations. Today
with general operating costs rising at the rate of 10% +/- each year, there is the potential for the
realization of significant savings in the maintenance department that deserves serious scrutiny. By
implementing certain of the advanced management practices outlined here savings can be very
significant.
By integrating the listed programs the Maintenance Department, will produce dividends
in the immediate, as well as for the long term value enhancement. Through the application of
Good Management Practices (GMaP), and with the use of sound technical expertise, cost
reductions in the range of 20% to 35% are within the realm of possibility. Industrial Maintenance
Managers who integrate all of the listed programs will experience profound affects, gain increased
control over the performance of their organizations, and thus achieve real successes. How much
success will be dependent upon how well each specific function and each specific activity are
integrated into the plant maintenance and production work routine. There are thirteen basic facets
to Best Practices in Maintenance as they will have an impact on the organization when
integrated, they are:
1. Philosophical and Theoretical Shifts. To achieve Best Practices, within the maintenance and
production organizations, there must be both a technological and an organizational philosophical
shift in the way that departments conduct their daily business. Unless both the technical and
organizational shifts occur at the same time, the cycle of change can not be sustained. The
organization will slip back to its old ways, failing to achieve these Best Practices in Maintenance.
2. Understanding Change. Most people fear changes therefore are resistant to it. It is important
that everyone realize the importance of making the necessary changes. Only those willing to make
the changes necessary can expect to achieve real success. As the maintenance and production
95
organizations make the decision to become a World Class Organization, they must be willing to
develop within themselves a highly disciplined and committed plan of action. Once the plan of
action is developed, it must be reviewed and agreed upon by top management. When approval has
been received, maintenance and production managers must move boldly and swiftly to make the
changes as necessary and implement the plan as rapidly as possible.
3. Teamwork. All plant operation and support personnel need to be informed of the plan and its
affect upon each individual in a timely fashion. They need to participate in the re-engineering
processes so they can gain ownership. Personnel who understand and agree with a process are
more willing to cooperate with it, and will be less likely to create difficulties later on. Teamwork
throughout the organization realignment process is critical to achieve success.
4. Training. A specific training program must be developed covering all aspects of the proposed
changes being made. Training sessions and progress meetings will be necessary to introduce the
new ideas. Basic methods must be presented so that personnel will understand them. Workshops
can be used to focus on the current and day-to-day problems as they arise. Training must be
ongoing until the standards are fully established, so that they can be maintained. Plant personnel
need to be trained in Problem Solving Skills so they can learn how to constructively analyze
information. Using a single common approach methodology, everyone involved will bring a
common approach or perspective to how they will access performance problems and develop
recommendations.
5. Asset Management. Realign the plant into major plant equipment configurations or asset
centers. An asset center can be a group of equipment designed to produce a single product, or
component of a product. Each of the newly established asset centers will constitute the newly
devised individual cost centers. By associating all costs, equipment, personnel and material
associated to the operation of the group costs can be assigned. Once established, each cost center
must be tracked and monitored for the important trending factors to provide management
personnel with accurate and viable information as to where money is being spent. Establish a
unique but specific center identity classification for each asset center. In this manner total
operation and maintenance costs, with relevant work orders and their associated costs are charged
to the specific cost center. Equipment descriptions, personnel assigned and other specific
identification systems are then standardized to facilitate easy data retrieval. With a sound and
96
effective asset management plan, the computerized maintenance tracking system will function at
its full potential.
6. Warehouse/Inventory Control. The re-organization of the warehouse function is one of the
more critical function changes. Most existing store rooms are improperly stocked, because the
nature of maintenance personnel is to hoard critical individual parts and supplies until it is
necessary to overhaul the entire system. It is essential that the parts on hand be adequate to meet
the needs of all work in progress and emergencies, so that each maintenance function be fully
served: not too many, not too few. The warehouse must be audited and inventoried in its entirety
including the hoarded parts and supplies. Parts and supplies must be tagged and be easily located
within the store-room. Once tagged and placed into the store room, the part must be entered into
an automated control system by identification number, location and cost center(s) that use the
part. Parts and equipment must be cross-referenced by application to multiple cost centers. This
will allow maintenance personnel to locate any specific item and/or part each time they make a
search.
7. Corrective Maintenance (CM). With assets and parts identified, corrective and preventive
maintenance can be carried out in a more meaningful fashion. Personnel can be assigned to meet
the needs of the newly created asset centers. Their costs directly associated to the individual asset
center. Work orders must be written directly to the asset number in question so that costs
associated with the work order for parts, materials and labor are effectively accumulated then
used for accurate cost analysis, and to enhance performance forecasting. Everyone associated with
production and maintenance should know what is being done, by whom, where, when and why.
Develop written procedures for the work order system as a whole, detailed responsibilities are
assigned to specific personnel for the completion and reporting of work. The use of operators to
do routine maintenance tasks such as lubrication, minor adjustment is essential.
Planning is the critical stage in the work order system. It is the Planner who sets the
expected labor, material and time line requirements. The planner must be charged and empowered
to make the determination of how much work can be accomplished in a given time period for
each asset center to facilitate both production requirements and maintenance needs, and how
much production and maintenance backlog there will be. Backlog must be effectively managed so
that it does not grow to an unmanageable size. The planner must be answerable to the production
97
manager and the maintenance manager to do his job effectively, and meet both maintenance and
production requirements.
8. Preventive Maintenance (PM). The PM program must also undergo a total re-evaluation to
determine its adequacy and effectiveness. Too much unscheduled downtime and frequent
equipment breakdowns indicate that PM's are not working as they should. The real objective of
the PM Program is to reduce downtime and breakdowns to a level that is acceptable and
manageable by the specific departments. The effective PM program must be set to work hand-in-
glove with a corrective and a predictive maintenance program if it is to be successful in the
reduction of unnecessary equipment down-time. It is essential that there be good coordination and
cooperation between operations and maintenance managers as a standard practice. Use written
directives to establish who is in the lead and who is in the lag position in various operating
scenarios. It is critical to success to realize that operations not always be allowed the lead. The
leads should always relate to equipment reliability and be the dictating factor in establishing lead
and lag positions. At the same time, maintenance needs to realize that without the cost center
effectively producing products the outcome in all areas is adversely affected.
9. Purchasing. Purchasing also plays an important role in the modern integrated maintenance
organization. The use of an automated system to trigger purchase orders that are designed to
facilitate stocking levels as they are established is essential. Adequate planning and proper
establishment of workable stock levels, (controlled by supply lead-time and usage) can prevent
stock-outages and overstocking. This action will be very effective in controlling stock purchasing
activities. The trick here is to have on-hand only the items required for genuine emergencies. By
letting a supplier be the main stock point, your in-house stock levels will be only sufficient to
meet the needs of an emergency. One method is to find a supplier who will be willing to
guarantee an adequate supply of your stock items on his shelf to meet all the needs of your
operation. This can be accomplished by selective purchasing. Selective purchasing can be done by
agreeing to purchase all your supplies from a single supplier. To remain competitive, commit to
purchase from the supplier on an annual basis, but re-bid purchases on that basis and spot check
competitors frequently. A written contract can be very helpful, specifying the need to remain
competitive.
98
The first nine activities were designed to assist managers in regaining control of their
maintenance function. As they are put into practice, they can be refined and tuned to meet
individual requirements.
10. Accountability. Accountability is required and must be built into the system. Individuals and
groups assigned need to be specifically challenged so that the drive is in the proper direction.
Activities need to be charted along with the development of detailed plans and how they have
impact on the key measures. The indicators are then used to highlight the success of the plan and
serve to reinforce those actions taken.
By integrating this 10 principles to the maintenance activity, the company will accomplish a
Totally Integrated Maintenance department that will bring the next benefits:
1. The overall reduction of equipment emergencies by as much as 75%.
2. Reduction in maintenance purchasing by as much as 25%.
3. Improvement of warehouse activities and warehouse accuracy to as much as 95%.
4. Increasing PM effectiveness by as much as 200%. 7
7 Hiatt, Bruce. Best Practices in Maintenance. Disponible en: http.www.tpmonline.com.
99
ANEXO 3
CONTROLANDO Y EVALUANDO LA GESTIÓN DE MANTENIMIENTO
Hoy en día la mayoría de los procesos de la industria moderna se automatizan y ello
implica la implantación de una moderna tecnología: maquinarias productivas, métodos de control,
cambios en la infraestructura de la empresa y personal con mayor calificación. De ello se derivan
elevados niveles de producción a corto plazo, un mayor control de los procesos y desempeño de la
tecnología existente.
El mantenimiento es una disciplina integradora que garantiza la disponibilidad,
funcionalidad y conservación del equipamiento, siempre que se aplique correctamente, a un costo
competitivo. Esto significa un incremento importante de la vida útil de los equipos y sus
prestaciones.
¿Por qué controlar y evaluar la gestión de mantenimiento en las empresas? Sencillamente
porque necesitamos saber cuan eficiente es la aplicación de la política de mantenimiento que
hemos planificado para nuestro entorno productivo. Esta información nos permite actuar de forma
rápida y precisa sobre los factores débiles en nuestro sistema de mantenimiento.
Recordemos que:
Indicador o Índice. Es un parámetro numérico que facilita la información sobre un factor
crítico identificado en la organización, en los procesos o en las personas respecto a las
expectativas o percepción de los clientes en cuanto a costo- calidad y plazos.
Controlar. Significa guiar las acciones de un colectivo, entidad, o departamento, para que
sus resultados coincidan o superen los objetivos establecidos.
Evaluar. Es la acción que permite comprobar la eficacia y resultados del control.
Funcional Porque rompe con el esquema de que control es verificación, inspección,
crítica o comprobación, lo cual implica cierto rechazo como degradante a la persona, para
aparecer como un proceso constructivo, con un enfoque práctico caracterizado por el sentido
orientador e integrador de toda la organización.
100
Estructural. Porque se extiende al trabajo en todos los niveles de la pirámide de Gestión;
garantizando el control estratégico, táctico y operacional de los cuatro elementos básicos
(planificación, organización, información y control).
Una buena política para controlar y evaluar la gestión de mantenimiento en una empresa
resulta de la implantación, estudio y análisis de un paquete de indicadores. Al seleccionar la
colección tengamos en cuenta que estos deben ser:
- Pocos.
- Claros de entender y calculables.
- Útiles para conocer rápidamente cómo van las cosas y por qué.
- Identificar los factores claves de la producción.
- Establecer registros de datos que permita su cálculo periódico.
- Establecer valores estándares para dichos índices.
- Permitir tomar las oportunas acciones y decisiones ante las desviaciones que se detecten. 8
8 Hernández Cruz. Controlando y Evaluando la Gestión de Mantenimiento. 2002. Disponible en http:www.mantenimientomundial.com.
101
ANEXO 4
MAINTENANCE, A BUSINESS CENTRE APPROACH
During the early stages of my preparation of this paper, I happened to read a very
interesting paper that asked a diverse group of managers from maintenance and production the
following question: "What is the first thought that comes in your mind when I mention the word
maintenance?" The most common responses were:
- High cost.
- Under utilized.
- Bottom of the management group.
- Not highly valued.
- Non exploited opportunity for competitive advantage.
There is copious evidence that supports this image, for example:
- How many senior managers come from maintenance?
- How many maintenance courses do universities offer?
- How does the maintenance manager’s office compare to his operation’s counterpart?
- How good are maintenance budgets? If they exist.
- How many business’s treat maintenance as a business centre and NOT just as a
simple cost centre?
This is hard to reconcile when maintenance is often the major employer of people and can
account for up to 40% of total costs in a company. There is no doubt that maintenance remains
one of the very few business areas where significant increases to company profits can be
achieved.
1. TYPICAL PROBLEMS
During my many years in maintenance I have amassed an enormous amount of reports,
statistics and personal experiences relating to maintenance in all types of plants and installations. I
have been encountering the same six problems, time and time again. These are.
102
- Maintenance is not treated seriously at board level, or even at local management
levels.
- Maintenance lacks a business culture (no business plans, ineffective or no budgets,
unfocused reports etc.).
- Maintenance supervision or team leaders lack management skills.
- Maintenance is isolated with little integration with other departments.
- Low levels of planned maintenance.
- Preoccupation with advanced maintenance methods, which fail due to a lack of basic
practices.
SOLUTIONS
Analyzing these common problems it soon became evident that the solutions are not
technical, nor are they difficult to resolve. The following are my key success factors for a
business based approach to maintenance.
1. Maintenance is not treated seriously at board level or even at local management levels. The
solution is obvious; we have to convince management that maintenance is a key business area.
Without top management commitment then major changes are exceptionally difficult to
implement successfully.
2. Maintenance lacks a business culture. A maintenance manager can control up to 40% of a
company’s costs and often has a direct effect on production output. The preparation of a
maintenance policy and strategy is an excellent start. Maintenance has a direct effect on company
sales, through production, and on costs, which makes maintenance a business centre. In
consequence, it needs to develop a cost and income budget with normal forecasting formats,
which in conjunction with the other documents will form a maintenance business plan. In this
way maintenance will be involved in the management decision process. Routine management
reports should focus on department objectives and less on technical detail. Such culture changes
are all about changing attitudes and creating the will to do it.
3. Maintenance supervision or team leaders lack management skills. Some experts consider that
the role of supervisor is the most critical of all roles in industry. The success of companies in
today’s highly demanding and competitive world depends on the ability to achieve changes at all
103
levels in the organization. The supervisor controls the key organizational ground that separates
management from the workforce, which is fundamental to introducing and sustaining effective
change. We need the supervisors and other team leaders to help us achieve the changes required.
The solution is supervisor management skill training, which is one of the most effective elements
of an effective maintenance policy and strategy. A well-planned training and career development
scheme based on functional skills rather than vocational knowledge only. Programs of this type
have immediate and sustainable benefits and should be considered as an investment, and not as a
simple cost.
The course is designed to improve the performance of front line supervision in the
following ways:
- To familiarize supervision with the Maintenance Management Systems.
- To provide supervision with the basic management skills to support their work and to
improve efficiency.
- To demonstrate how this new knowledge and expertise can be practically applied in
the work situation.
4. Maintenance is isolated with little integration with other departments. Maintenance personnel
have always had to rely on others to function. Much of the success of these inter-departmental
needs have been achieved by long term relationships based on mutual trust and respect. In many
companies the relationship between maintenance and operations is close to open warfare.
Although good will is an essential ingredient in any relationship it is not enough on its own to
sustain an ongoing integrated strategy. An excellent method of developing practical and effective
integration between different groups is the alliance approach.
An alliance is a formal agreement to work together with common objectives and approved
procedures. Another excellent integration method is to implement an equipment care program,
which involves operations personnel and others in performing routine checks and basic tasks.
5. Low levels of planned maintenance. Of all the factors listed this the most important of all.
Planned maintenance is not just preventive maintenance but any type of maintenance that has
been planned in advance such that production output is optimized, equipment is protected and
maintenance resources are effectively used. I believe that our emphasis on preventive versus
corrective maintenance can be misleading and will not always provide accurate system
104
performance data. For example, planned corrective maintenance can be very cost effective, in
many cases.
PMMS (Planned Maintenance Management System)
A PMMS is the basic building block of all modern maintenance systems, including TPM.
It can also create the basic support and environment for techniques such as condition monitoring,
RCM etc. The best approach to planned maintenance is to purchase a computerised maintenance
system. These are readily available and are relatively cheap. This system will be the heart of our
new system but it will not actually do the maintenance all on its own. This seems to surprise some
people!
The following flow chart shows the interrelationship between a computer system and the
essential procedural elements. The careful preparation of these interrelating procedures will be
critical to the success of the new integrated maintenance system. Computer output is excellent for
trained personnel but it is not user friendly for those who do the work. An excellent method to
consider is a card system, which has a proven success record, working alongside the computer
system.
6. Preoccupation with advanced maintenance methods, which fail due to a lack of basic practices.
I cannot remember the number of times when visiting maintenance offices that I have seen
expensive condition monitoring equipment gathering dust on top of cupboards. No doubt, these
were bought in good faith but they failed due to the lack of basic maintenance practices. The
solution is simply to establish an effective planned maintenance before ever thinking of more
sophisticated methods. An even better approach would be to develop and establish the five key
success factors above first.
It is important to say that it is not my intention in any way to devalue the contribution of
advanced approaches of maintenance, as there is voluminous evidence of the success of TPM,
RCM and other such systems. I simply believe that their success depends on getting the basics
right first.9
9 Mora, Enrique. Maintenance a Bussiness Centre Aproach. Estados Unidos: 2002. Disponible en http.www.tpmonline.com.