Planes Parciales en Colombia

ANÁLISIS TÉCNICO

21/04/2015 Oscar Borrero - Magda Montaña 1

Diagnóstico: Enfoque en siete (7) ciudades en el periodo 2006 - 2013:

Tres (3) de ellas principales: Barranquilla, Bogotá y Medellín

Cuatro (4) intermedias: Bucaramanga, Manizales, Pereira e Ibagué.


Planes Parciales en Colombia

En total las siete (7) ciudades seleccionadas representan cerca del 40% de la actividad edificadora nacional

Tabla 1. Licencias Aprobadas por Ciudad y total. Fuente: elaboración propia



Contenido De La Investigación

1. Aspecto Legal: Nacional- Municipal

2. Aspecto Técnico: Diagnóstico y Evaluación. Cuestionarios, entrevistas (Secretarías de Planeación - Camacol

3. Conclusiones y Recomendaciones

Barranquilla Cuenta con trece (13) planes parciales en proceso:



1

• Se localiza en suelo urbano (El proyecto Barrio Siape).

12 • Expansión más que representan 465 Has

6 • Aprobados con 713 Has.

En la mayoría de casos el desarrollo de la Unidad de Actuación Urbanística (UAU) se ha dilatado por falta de concertación con los

propietarios.



Barranquilla: Formulación. Planes parciales en suelo de expansión.

Tabla 2. Planes parciales suelo expansión (formulación) Barranquilla. Fuente: Dirección de Planes parciales, Barranquilla. Junio 2014

VIP VIS No Vis

1 California 65,47 46,97 71.989,5 397.691,9 707.011,0 10,3 Para viabilidad

2 El Volador 183,71 89,75 138.773,2 247.331,8 299.302,3 118.466,1 54,2 Concertación

ambiental

3Centro Empresarial

y Logìstico Oceáno Azul 8,10 5,58 4.144,8 51.700,9 0,8 En Corrección

4Parque Industrial y

Comercial La Fontana 23,68 ND En Corrección

5 Deacero ND En Corrección

6De Desarrollo Industrial

Mamonal 40,66 27,53 12.462,0 196.792,0 3,1 2º Revisión

7 Sevilla 50,60 28,60 En Corrección

8 Bosques del Genovés 18,56 ND En Corrección

9 Europark 3,48 2,48 24.821,2 0,6 Para Viabilidad

10 Cayenas 41,40 ND En Corrección

11 Granja Catalina 29,79 23,95 En Corrección

12 Portal del Norte ND ND ND ND ND ND ND ND ND En Corrección

210.762,7 247.331,8 299.302,3 439.119,8 118.466,1 955.504,0 -

465,5 224,9 21,1 24,7 29,9 43,9 11,8 95,6 69,0

9,4% 11,0% 13,3% 19,5% 5,3% 42,5% 30,7%

Cesiones

(Ha) Esp P -

Equi

Etapa de

Formulación

Total en m2

No. Nombre del PP Área (Ha)Área Útil

(Ha)

Uso Residencial (m2)

Total en Has

% Sobre área útil

Uso

Comercial

(m2)

Uso Instituc

(m2)

Uso

Industrial

(m2)

Barranquilla Planes Parciales Aprobados



Plan ParcialÁrea Bruta

(Has)

Área Neta

Urb. (Has)

Área Útil.

(Has)Decreto Adopción

PLAN PARCIAL VILLAS DE LA

CORDIALIDAD 6,059 5,74 1,7DECRETO N° 1139 de

Diciembre de 2012

PLAN PARCIAL GRES CARIBE 38,94No

Disponible31,68 DECRETO Nº 1033 de 2013

SUBTOTAL 579,73 494,00 400,97

MACRO PROYECTO SAN PABLO 133,3 117,73 65,85

RESOLUCIÓN 2353 DE 18

Diciembre de 2008

modificada por la

RESOLUCIÓN 0362 del 13

de Junio de 2012

GRAN TOTAL 713,04 611,73 466,82

Desarrollo A Cargo de Dirección Plan Parcial Barranquilla

PLAN PARCIAL CORDIALIDAD

CIRCUNVALAR 353,83 329,41 246,92DECRETO Nº 1046

(Diciembre 30 de 2011)

PLAN PARCIAL CENTRO

EMPRESARIAL Y DE

NEGOCIOS PUERTA DE ORO -

CENPO

43,047 42,15 35,5DECRETO Nº 0607 (Mayo

23 de 2012)

Desarrollo A Cargo del Ministerio deVivienda Ciudad y Territorio

PLAN PARCIAL CARIBE VERDE 137,86 116,7 85,17 DECRETO N° 0450 de 2013

El único plan parcial en Ejecución es la Cordialidad - Circunvalar compuesta por 5 UAU con 90% de un mismo propietario.

Planes Parciales De Desarrollo



Bogotá D.C

GRÀFICO 1. PLANES PARCIALES DE DESARROLLO BOGOTÁ. FUENTE: DIRECCIÓN PPD. ELABORACIÓN PROPIA



TABLA 3. PPD EN FORMULACIÓN. FUENTE: DIRECCIÓN PPD. ELABORACIÓN PROPIA

NOMBRE

DEL PLAN

PARCIAL

CLASE

SUELO

FECHA DE

SOLICITUD DE

DETERMINANTES

FECHA DE

RADICACIÓN

FORMULACIÓN AREA (Ha)

TINTALITO

MAZUERA

EXPANSIÓN

- URBANO2008 2009

78,5

HACIENDA

SAN

ANTONIO

EXPANSIÓN

- URBANO2008 2010

29,38

CONTADOR

ORIENTALURBANO 2010

2010, MODIF

2013 17,04

PORTAEXPANSIÓN

- URBANO2011 2011

122,9

EL CHANCOEXPANSIÓN

- URBANO2010 2011

16,9

PROCABLES URBANO 2010 2012 19,28

SERRANIAS

DEL

DIAMANTE

URBANO 2010 2013

19,84

TOTAL 303,84

Planes Parciales De Desarrollo en Formulación

Planes Parciales en adopción y adoptados



TABLA 4. ESTADO AVANCE PPD EN DETERMINANTES. FUENTE: DIRECCIÓN PPD. ELABORACIÓN PROPIA

NOMBRE DEL PLAN PARCIAL CLASE SUELOAREA

(Ha)INICIATIVA

TIEMPO DESDE

RADIC.

FORMULACIÒN

(AÑOS)

CIUDADELA EL PORVENIR ND 131,95 PÚBLICO 1

PORTAL DE SAN BERNANDINOEXPANSIÓN 0,49 PRIVADA 2

EDEN EL DESCANSO EXPANSIÓN 61,93 PÚBLICO 0,5

EL TOMILLAR URBANO 19,74 PRIVADA 1,5

EL CERRITO URBANO 8,17 PRIVADA 2

LA SIRENA URBANO 19,03 PRIVADA 1,5

SAN IGNACIO EXPANSIÓN 22,81 PRIVADA 0,75

VILLA DIANA EXPANSIÓN 3,63 PÚBLICO 1

LA FELICIDAD URBANO 99,95 PRIVADA 0,33

SAN HILARIO - SAN CRISTOBALURBANO 25,44 PRIVADA 1,15

LA PAMPA URBANO 8,3 PÚBLICO 1,5

ALTAMIRA URBANO 33,24 PRIVADA 3

TRES QUEBRADAS EXPANSIÓN 310,97 PÚBLICO 1

LOS CEREZOS URBANO 19,79 PRIVADA 2,75

EL ENSUEÑO URBANO 22,61 PRIVADA 3,75

CIUDADELA BOLONIA URBANO 38,07 PRIVADA 4,33

LA PRADERA EXPANSIÓN 22,42 ND ND

HACIENDA EL CARMEN URBANO 29,28 PÚBLICO 0,25

LA PALESTINA URBANO 23,8 PÚBLICO 0,25

EL SANTUARIO URBANO 10,56 PRIVADA 0,75

CAMPO VERDE EXPANSIÓN 84,17 PÚBLICO 0,75

SAN JOSE DE MARYLAND URBANO 36,68 PRIVADA 0,08

HACIENDA CASABLANCA URBANO 24,64 PRIVADA 0,75

1057,67 Has

Planes Parciales Renovación Urbana



Son cuatro (4) los planes parciales adoptados: Shaio, Estación Central, Proscenio y El Pedregal, adicional se encontraba en proceso de adopción el Plan Parcial Triángulo de Fenicia de 8,51 has.

Análisis. Planes Parciales RU No Concluidos



TABLA 5. Planes Parciales No Concluidos Ppru. Fuente: Dirección Ppru. Elaboración Propia

MOTIVO DE FINALIZACIÓN PLAN PARCIALCantidad Planes

ParcialesSuma de AREA (Has)

Promedio de

Tiempo del

Proceso

(AÑOS)

DESISTIMIENTO 5 33,01 1,20

NEGACION DETERMINANTES 1 7,38 ND

NEGACIÓN DETERMINANTES POR MEPOT 1 15,4 1,00

VIABILIDAD NEGATIVA 11 102,236 3,82

Total general 18 158,026 2,88

Bucaramanga



ILUSTRACIÓN 1. UBICACIÓN BUCARAMANGA PLANES PARCIALES 2006 – 2014. EQUIPO CONSULTOR

Tabla 6. Record de planes parciales en Bucaramanga 2006 – 2014. Fuente: Cuestionario organismo público



GRÁFICO 2. ÁREA PLANES PARCIALES BUCARAMANGA. FUENTE EQUIPO CONSULTOR

TABLA 7. PLANES PARCIALES EN FORMULACIÓN EN BUCARAMANGA 2006 – 2014. FUENTE: EQUIPO CONSULTOR

Planes Parciales en Formulación

Planes Parciales Adoptados

Ibagué



GRÁFICO 3. SUELO EN PLANES PARCIALES IBAGUÉ. EQUIPO CONSULTOR. BASE SECRETARÍA PLANEACIÓN MUNICIPAL IBAGUÉ

Planes Parciales en Determinantes

y Formulación



TABLA 8. PLANES PARCIALES EN CURSO. IBAGUÉ. FUENTE: SECRETARIA DE PLANEACIÓN MUNICIPAL IBAGUÉ

Nombre Zona EtapaÁrea

bruta

Área

Útil

Santa

InésDesarrollo Determinantes 13.3 Has

Argelia Expansión Determinantes 7.7 Has

Santa

CruzExpansión Formulación

47,3123

Has

23,0848

Has

No NOMBRE TIPO AREA (Has)

ÁREA ÚTIL

(M2) UAU PROMOTOR

ACTO DE

VIABILIDAD

DECRETO

ADOPCIÓN

Eduardo Villate GutierrezResolución No.

053 (30/12/03)

No. 673

(29/11/04)

Freddy Poveda Rondon No AplicaNo. 457

(28/06/10)

Resolución No.

130 (19/10/05)

No. 376

(15/05/06)

No. 677

(22/10/09)

Resolucion No.

193 (19/12/11)

No. 1190

(29/12/11)

413.160 Resolución No.

206 (10/12/07)

No. 067

(25/01/08)

No. 331

(12/05/10)

4

Rincón

del

Recreo

Expansión 20,9335 102.716 1 Noel Alejandro GomezNo.

389(08/07/13)

Gestora Urbana Oficio No. 5380

(12/11/08)

No. 264

(04/05/09)

Gestora UrbanaNo. 823

(18/12/09)

Secretaria Planeación

Mpal

No. 421

(08/04/11)

6

La

Samaria Expansión 54,4293 279.797 2 Freddy Poveda Rondon

Resolución No.

161 (21/10/11)

No.1204

(29/12/11)

7 Calle 19 Renovación 17,192 74.884 3 Municipio de Ibague

Resolucion No.

104 (25/06/12)

No. 720

(06/09/12)

Total 209,17 1.084.749

3

3 Dario Espinoza Cuellar

1 Arrolima Expansión 20,0149 5

2 Expansión

5 Nazareth Expansión 10,0292

8,0723

ND

77.656

58.880 3

Argelia Ospina de Avila

3 Varsovia Desarrollo 78,497

La Argelia

TABLA 9. PLANES PARCIALES ADOPTADOS IBAGUÉ. SECRETARÍA PLANEACIÓN MUNICIPAL IBAGUÉ

Planes Parciales Adoptados

Manizales



TABLA 10. PLANES PARCIALES EN MANIZALES. FUENTE: SECRETARÍA DE PLANEACIÓN MANIZALES

Tipo de

Plan Parcial

Nombre Plan

Parcial

Área Bruta

(Has)Iniciativa Etapa

Renovación

Urbana Sector Galería 9,41 Pública Formulación

Renovación

Urbana Zona Mixta 26,32 Mixta Formulación

Renovación

Urbana La Estación 0,45 Mixta Formulación

Renovación

Urbana El Telar/Telares 2,2 Privada Formulación

Expansión

Urbana El Rosario 372 Privada Formulación

Expansión

Urbana La Aurora 27 Privada Formulación

Expansión

Urbana Kilometro 41 57 Privada

No hay

Iniciativa

Expansión

Urbana Morrogacho 5,8 Privada

No hay

Iniciativa

Expansión

Urbana Betania 6,45 Privada

No hay

Iniciativa

Desarrollo Aures 32 PrivadaNo hay

Iniciativa

Desarrollo La Alhambra 26 PrivadaNo hay

Iniciativa

Total 564,63

A pesar que cuenta con 11 planes parciales planteados, a 2014 ninguno de ellos se ha aprobado ni ejecutado.



Manizales tiene los dos planes parciales más grandes del país: El Rosario (Expansión – 372 Has) y Macroproyecto San José (Renovación – 111 Has).

El Macroproyecto San José cuenta con recursos financieros, sin embargo, esta detenido por falta de gestión pública y

problemas para expropiar 800 predios.

Plan Parcial El Rosario es un plan zonal con problemas ambientales y altas cargas generales.

Medellín



ILUSTRACIÓN 2. PLANES PARCIALES EN MEDELLÍN. FUENTE: (GARCÍA, 2013)

Entre 1999 - 2013 se presentaron (59) planes parciales.

Aprobados: (32). Con licencia y en

ejecución: (20).

Es la ciudad con más alto índice de aprobación y ejecución.



Planes Parciales en Adopción

Tabla 11. planes parciales adoptados Medellín. Departamento Administrativo de Planeación Medellín

ALTOS DEL

POBLADO

Revisión y ajuste

Z2_RED_28 EVERFIT Redesarrollo 281.700 179.900 382.740

Z5_CN1_4 VIZCAYA Consolidación 12.758 12.758 7.588

Z1_RED_3 SEVILLA Redesarrollo 155.934 77.372 311.650

SA_D_13 EL VERGEL Desarrollo 229.297 125.465 109.935

Z3_ CN2_13 y

Z3_RED_9 LOYOLA Desarrollo

Z2_RED_25 INDURAL Redesarrollo 119.513 115.686 340.500

SA_DE_5 LA FLORIDADesarrollo en

expansión 389.045 323.255

NARANJAL

Revisión y ajuste

PAJARITO

Revisión y ajuste

TOTAL 3.925.468 2.807.075 2.772.467

TOTAL EN HAS 392,5468 280,7075 277,2467

Z4_R_7 Renovación 210.345 85.312 116.171

Z2_DE_4Desarrollo en

expansión 2.305.176 1.881.557 1.326.325

PLAN PARCIAL

TRATAMIENTO

ÁREA DE

PLANIFICACIÓN

m²

ÁREA NETA

m²

AREA TOTAL

CONSTRUIDA m²

(Edificabilidad =

Beneficio)

POLIGONO - NOMBRE

Z2_D_2 Desarrollo 221.700 5.770 177.558



Planes Parciales en Ejecución

TABLA 12. PLANES PARCIALES EN GESTIÓN MEDELLÍN. DEPARTAMENTO ADMINISTRATIVO DE

PLANEACIÓN MEDELLÍN

En total son 20 U.A.U que iniciaron gestión.

Es la ciudad con más alto

nivel de gestión en el país, tanto del sector público como del privado

Pereira



Solicitud de determinantes: 3

Formulación: 3

Adoptados: 10 en Renovación, 29 en Expansión

En Ejecución: 6 en Expansión, 4 en Renovación

En total son 800 has en expansión planificadas de las cuales en ejecución son 70 Has

El nuevo POT propone aplicar la figura de desarrollo prioritario para los planes parciales de expansión



TABLA 13. PLANES PARCIALES ADOPTADOS EN PEREIRA. FUENTE: OBSERVATORIO PLANES PARCIALES 2013

Planes Parciales Aprobados



Tipo de Suelo en Planes Parciales en Pereira

GRÁFICO 4. SUELO EN PLANES PARCIALES PEREIRA. FUENTE: EQUIPO CONSULTOR. INFORMACIÓN BASE OBSERVATORIO PLANES PARCIALES 2013

Es la ciudad con más alto índice de aprobaciones pero más bajo nivel de ejecución (20%)

Análisis Comparativo



Gráfico 5. Planes parciales Adoptados 2006 – 2014. Equipo Consultor

Planes Parciales por Etapa



Gráfico 6. Planes parciales por ciudad. Equipo Consultor

Cantidad Planes Parciales por Ciudad



Gráfico 7. Planes parciales por tipo. Fuente: Elaboración propia

Planes Parciales por Área



CONCLUSIONES

Incoherencia en las decisiones de ordenamiento del territorio al plantear áreas de

expansión urbana que no son acordes con la demanda ni las necesidades de la ciudad.

Las empresas prestadoras de servicios públicos tardan en la emisión de concepto de factibilidad.

En planes parciales de renovación urbana existe un problema acentuado en la gestión asociada de propietarios con el ente gestor para desarrollar el plan parcial.



En el manejo del instrumento de planes parciales en ocasiones falta de preparación del desarrollador, quien presenta en su inicio un excelente proyecto arquitectónico que no satisface las características urbanísticas de un plan parcial

En los planes parciales de expansión existen problemas de planeación de gran escala y falta de esquemas de distribución de cargas y beneficios zonales y a nivel de ciudad.

Falta de coordinación entre las secretarías de planeación y las demás entidades competentes.

Estudios de riesgo incompletos o faltantes de requisitos técnicos. (Inconvenientes en la temática ambiental y zonificación de riesgos)

Entre los principales obstáculos reportados:



CONCLUSIONES 3

Un problema de Gestión: De lo anterior se deduce que el problema en la aplicación del instrumento de planes parciales no es normativo en la aprobación sino institucional y de gestión para la ejecución. Aquellas ciudades en las cuales el alcalde o el jefe de planeación desean incorporar suelo de expansión o suelo de renovación urbana, son ciudades donde se logran aprobar planes parciales en corto tiempo y los requisitos para los promotores se agilizan. Por el contrario, las ciudades que no tienen este interés generan largos procesos para la aprobación de nuevo suelo desarrollable a través de planes parciales.



RECOMENDACIONES

Se recomienda a los municipios usar la potestad de elaborar a nivel de escala de ciudad y de escala zonal (previo a los planes parciales) sistemas de reparto de cargas generales de la ciudad y zonales en los que se incorporen las cargas generales que afectan los planes parciales y con ello la aplicación los demás instrumentos que permiten financiar tales cargas.

Para que los planes parciales generen nuevo suelo urbano (de expansión o renovación) se requiere exigir el reajuste del suelo y el desarrollo del urbanismo general concertado entre todos los partícipes, y para esto se requiere una hábil gestión del promotor



RECOMENDACIONES

Los procesos de plan parcial de renovación urbana deben generar espacios de integración y participación de los propietarios.

Los planes parciales deben definir las implicaciones ambientales ante las Corporaciones Autónomas Regionales desde el POT y no exigirse requisitos adicionales por parte de estas entidades durante el trámite. Los requerimientos de las CAR deben suministrarse desde los determinantes.

Los desarrolladores solicitan claridad en los términos, requisitos y delimitación de un plan parcial desde el inicio ya que en algunos casos surgen nuevas ideas y requisitos exigidos por los funcionarios de las entidades que aprueban los planes parciales.



RECOMENDACIONES

Se recomienda una capacitación conjunta de parte del Ministerio de Vivienda, de CAMACOL y de las administraciones municipales, con el fin de dejar claro los alcances del instrumento y los requerimientos a que haya lugar en cada municipio

Es conveniente generar manuales o instrucciones específicas para tramitar y desarrollar planes parciales, tanto en suelo de expansión como en renovación urbana

Gracias!!


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