Portadas Tomo 1 (1) - Concello de Santiago de Compostela · de A Coruña el 30 de noviembre de...

PLAN PARCIAL SUD-14 – MONTE DO SEIXO – CONCELLO DE SANTIAGO DE COMPOSTELA

DOCUMENTO PARA APROBACION INICIAL.

NORMATIVA

PLAN PARCIAL SUD 14 –MONTE DO SEIXO – CONCELLO DE SANTIAGO DE COMPOSTELA

DOCUMENTO DE APROBACION INICIAL.

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NORMATIVA.

1. DETERMINACIONES DE CARÁCTER GENERAL. I. AMBITO, NATURALEZA Y VIGENCIA.

1. Ámbito. 2. Naturaleza y Marco legal. 3. Vigencia. 4. Ejecutividad, obligatoriedad y publicidad del Plan Parcial.

II. RÉGIMEN URBANÍSTICO DE LA PROPIEDAD DEL SUELO.

1. Definición. 2. Clasificación del suelo.

III. PRESUPUESTOS DE LA EJECUCIÓN.

2. NORMAS GENERALES DE URBANIZACIÓN. I. INTRODUCCIÓN.

II. MEDIDAS PREVENTIVAS Y CORRECTORAS.

1. Medidas preventivas: A.- Criterios de diseño:

B.- Control de proyectos:

C.- Control de obras:

D.- Control de actividades:

2. Medidas correctoras: 3. NORMAS DE ORDENACION. ORDENANZAS DE EDIFICACIÓN. I. ORDENANZA 1. RESIDENCIAL COLECTIVA.

1. Delimitación y ámbito. 2. Sistema de ordenación. 3. Parámetros y condiciones de la edificación. 4. Usos. 5. Alineaciones y rasantes.

II. ORDENANZA 2. RESIDENCIAL AISLADA.


III. ORDENANZA 3. RESIDENCIAL PAREADA.

1. Delimitación y ámbito.



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2. Sistema de ordenación. 3. Parámetros y condiciones de la edificación. 4. Usos. 5. Alineaciones y rasantes.

IV. ORDENANZA 4. RESIDENCIAL ADOSADA.


V. ORDENANZA 5. ORDENANZAS DE TRANSFORMACIÓN.

5A. De Residencial Adosada a Residencial Colectiva.

1. Delimitación y ámbito. 5B. De Residencial Aislada a Residencial pareada.

1. Delimitación y ámbito. 4. NORMAS DE ORDENACIÓN DE LOS SISTEMAS. I. SISTEMA DE COMUNICACIONES. VIARIO.

1. Definición. 2. Ámbito de aplicación. 3. Normativa aplicable. 4. Condiciones generales.

II. SISTEMA DE ESPACIOS LIBRES Y ZONAS VERDES (EL).

1. Definición. 2. Elementos integrantes. 3. Condiciones generales. 4. Edificaciones, construcciones e instalaciones autorizadas.

III. SISTEMA DE EQUIPAMIENTOS COMUNITARIOS

IV. DOTACIÓN AUTONÓMICA

1. Definición. 2. Condiciones de ordenación y edificación 3. Condiciones del tratamiento provisional de la parcela

V. SISTEMA DE INFRAESTRUCTURAS Y SERVICIOS (SI).

1. Definición. 2. Condiciones generales.



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1. DETERMINACIONES DE CARÁCTER GENERAL. I. AMBITO, NATURALEZA Y VIGENCIA.

1. Ámbito. El ámbito territorial del Plan Parcial lo constituye el Sector de Suelo Urbanizable

Delimitado SUD 14 - Monte do Seixo del Plan General de Ordenación Municipal del

Ayuntamiento de Santiago de Compostela. La referida Normativa fue publicada en el BOP

de A Coruña el 30 de noviembre de 2007, como consecuencia de lo dispuesto en el artículo

92.2 de la Ley 9/2002, de 30 de diciembre de Ordenación Urbanística y Protección del

Medio Rural de Galicia, y una vez publicada la Orden de 3 de octubre de 2007 sobre

aprobación definitiva del ya referido instrumento de planeamiento general.

2. Naturaleza y Marco legal. El presente documento constituye las Normas Urbanísticas integrantes del Plan

Parcial, de acuerdo con el artículo 65 de la Ley 9/2002, de 30 de diciembre de Ordenación

Urbanística y Protección del Medio Rural de Galicia (en adelante LOUG), con las

modificaciones introducidas por la Ley 15/2004, para el suelo urbanizable delimitado.

El marco legal del Plan Parcial y su Normativa urbanística se constituye por:

- Lo dispuesto en el Plan General de Ordenación Municipal del Ayuntamiento

de Santiago de Compostela, (en adelante P.G.O.M).

- Lo dispuesto en la Ley 9/2002, de 30 de diciembre de Ordenación Urbanística

y Protección del Medio Rural de Galicia. (en adelante LOUG), con las

modificaciones introducidas por la Ley 15/2004, de 29 de diciembre.

- La Ley del suelo 8/2007 y el real decreto legislativo 2/2008 del 20 de junio por

el que se aprueba el texto refundido de la ley del suelo.

- El Real Decreto 3288/1978, de 25 de Agosto, por el que se aprueba el

Reglamento de Gestión Urbanística (RGU).

- El Decreto 2159/1978, por el que se aprueba el Reglamento de Planeamiento

para desarrollo de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana

(RP).

- El resto de normativa vigente que le sea de aplicación.



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3. Vigencia. El Plan Parcial no entrará en vigor hasta que se haya producido la publicación en el

B.O.P. de los textos íntegros del acuerdo de aprobación definitiva y la normativa urbanística

y haya transcurrido el plazo previsto en la Ley 7/1985, de 2 de abril, Reguladora de las

Bases del Régimen Local. Su vigencia será indefinida, sin perjuicio de su revisión y

modificación.

La eficacia del acto de aprobación definitiva y entrada en vigor del plan parcial

aprobado quedarán condicionadas al cumplimiento de lo dispuesto en el art. 86 de la LOUG

en cuanto a la tramitación del planeamiento de desarrollo.

4. Ejecutividad, obligatoriedad y publicidad del Plan Parcial. Las determinaciones del Plan Parcial serán inmediatamente ejecutivas tras su

entrada en vigor según lo previsto en el artículo anterior, El contenido de sus

determinaciones será obligatorio, tanto para los particulares como para la Administración.

Toda su documentación será Pública, por lo que cualquier ciudadano podrá

consultarla en todo momento y solicitar información escrita sobre su contenido.

II. RÉGIMEN URBANÍSTICO DE LA PROPIEDAD DEL SUELO.

1. Definición. Las facultades del derecho de propiedad, tanto en lo relativo al uso del suelo como

del subsuelo y vuelo, se ejercerán de acuerdo con el régimen urbanístico del suelo definido

en el vigente Plan General en virtud de lo dispuesto en el Título I de la LOUG.



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2. Clasificación del suelo. De conformidad con lo establecido en el PGOM de Santiago de Compostela el

ámbito objeto de este plan se trata de un SECTOR DE SUELO URBANIZABLE

DELIMITADO o inmediato.

Constituyen el Suelo Urbanizable aquellos terrenos que no tengan la condición de

Suelo Urbano, de Núcleo Rural, ni Rústico y puedan ser objeto de transformación

urbanística en los términos establecidos en la Ley.

El Suelo Urbanizable Delimitado o inmediato es el comprendido en sectores

delimitados que tengan establecidos los plazos de ejecución y las condiciones para su

transformación y desarrollo del Plan General. Se incluyen en esta categoría los terrenos

contiguos al suelo urbano que el PGOM ha considerado adecuados para ser urbanizados.

III. PRESUPUESTOS DE LA EJECUCIÓN.

La ejecución del planeamiento requerirá la aprobación de la ordenación

pormenorizada que se detalla en este Plan Parcial, y se realizará por polígonos completos,

salvo cuando se trate de ejecutar directamente los Sistemas Generales o de operaciones de

simple regularización de los predios para adaptar su configuración a las exigencias del

planeamiento que no impliquen un proceso de ejecución integral. Constituye asimismo un

presupuesto de la ejecución del planeamiento la necesidad de aprobar el Proyecto de

Urbanización correspondiente.

2. NORMAS GENERALES DE URBANIZACIÓN. I. INTRODUCCIÓN.

La ejecución material de las determinaciones del presente documento del Plan

Parcial en lo relativo a las obras de urbanización se realizará mediante el desarrollo del

correspondiente proyecto de urbanización. En el proyecto de urbanización se definirá,

concretará, dimensionará y calculará todos los parámetros y determinaciones que el Plan

Parcial prevé en cuanto a obras de urbanización, viario, abastecimiento de aguas, redes de

saneamiento, telecomunicaciones, energía eléctrica, iluminación pública, jardinería y otras

análogas.



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El proyecto de urbanización podrá efectuar adaptaciones exigidas por la ejecución

material de las obras pero en ningún caso modificar determinaciones del planeamiento

sobre ordenación y régimen del suelo o de la edificación. Las secciones tipo propuestas en

la documentación gráfica del Plan Parcial podrán ser objeto de pequeñas modificaciones en

función de las necesidades derivadas del desarrollo del Proyecto de Urbanización.

El diseño de parques y jardines, itinerarios peatonales, itinerarios mixtos de peatones

y vehículos (de coexistencia), vados, pasos de peatones, escaleras, rampas, aceras,

bordillos, barandillas, mobiliario urbano, pavimentos, plazas de aparcamiento, accesos a

edificios, etc., se realizará de tal modo que no se produzcan barreras arquitectónicas que

dificulten o hagan peligrosa la circulación de personas con minusvalías físicas.

Se cumplirá la normativa vigente en esta materia para la supresión de barreras

arquitectónicas, Ley 8/1997, de 20 de agosto, de accesibilidad y supresión de barreras en la

Comunidad Autónoma de Galicia, para las obras de urbanización y para toda clase de

edificios, así como su Reglamento de desarrollo, aprobado por Decreto 35/2000, de 28 de

enero.

II. MEDIDAS PREVENTIVAS Y CORRECTORAS.

En el análisis de la sostenibilidad ambiental del Plan Parcial, así como en la

caracterización de los impactos, se señalaron una serie de medidas preventivas y

correctoras que se compilan y se amplían a continuación.

1. Medidas preventivas:

A.- Criterios de diseño:

- Limitación en altura de las construcciones, de forma que armonicen con el

entorno y no destaquen sobre lo ya edificado.

B.- Control de proyectos:

- Estudio pormenorizado en el caso del desarrollo del sector, de forma que la

revegetación o la implantación de zonas verdes pueda hacerse conservando parte del

existente, en caso de que pueda haber algún ejemplar que merezca la pena conservar.



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- El Ayuntamiento controlará el cumplimiento de la ley en la adecuación de las

edificaciones, a la tipología y materiales.

- En la zona de vivienda colectiva se evitará dentro de lo posible la edificación

con longitudes excesivas, y se esto no fuera posible, se romperá ópticamente con elementos

vegetales.

- Los trabajos de revegetación y ajardinamiento se realizarán con especies

autóctonas, evitando diseños excéntricos que rompan la armonía del entorno.

C.- Control de obras:

- Control en los proyectos de nuevas urbanizaciones de que se cumple la

norma sobre accesibilidad, y realizar una previsión de actuaciones que permita la

adaptación de zonas ya urbanizadas de manera gradual.

- Vigilancia sobre las obras que se realicen en el sector para evitar vertidos

contaminantes incontrolados (aceites, grasas...), así como el arrastre del suelo a canales

fluviales.

- La maquinaria deberá cumplir la normativa de emisiones y disponer de la

documentación acreditativa que lo garantice.

- La maquinaria transitará únicamente por las zonas que se habiliten para ello.

- Las labores de mantenimiento y reparación de la maquinaria se realizarán

en zonas habilitadas y bajo condiciones que aseguren la inexistencia de vertidos o residuos.

- No se producirán quemas de ningún material.

- Se humectarán las zonas con movimiento de tierras para evitar la

producción de polvo en suspensión.

- Se redactarán los planes de obra de forma que las zonas permanezcan sin

vegetación o urbanización el menor tiempo posible.

- La tierra vegetal se retirará y acopiará de forma adecuada, para garantizar

su reutilización.

D.- Control de actividades:

- Observación constante de las empresas sobre el cumplimiento de la

legislación, concienciando y exigiéndolas, dentro de los límites que no afecten a su

actividad, la armonización con el medio en construcciones e instalaciones, así como la

colaboración en el respeto al medio ambiente, observando las leyes y formando a su

personal.

- Vigilancia de las actividades y horarios de funcionamiento de las actividades

empresariales que se desarrollen en el sector.



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2. Medidas correctoras:

- Instalación de barreras (vegetales o artificiales) en los límites de las

infraestructuras, que reduzcan el incidente de ruido en las zonas habitadas que puedan

verse afectadas.

- Instalación de barreras vegetales que desdibujen la presencia de las zonas

urbanizadas, cuando estas se ejecuten especialmente en la zona próxima al río Sar.

Para las condiciones de urbanización no establecidas en el presente documento se

estará a lo dispuesto a tal efecto en el Plan General.

3. NORMAS DE ORDENACION. ORDENANZAS DE EDIFICACIÓN.

Se permiten agrupaciones y segregaciones siempre que en las parcelas resultantes

se cumplan las condiciones de frente mínimo y superficie mínima establecidas por las

ordenanzas de aplicación en cada caso.

I. ORDENANZA 1. RESIDENCIAL COLECTIVA.


Comprende esta Ordenanza el área de suelo planeada conforme al Plan Parcial

destinada a albergar edificaciones de residencial colectiva tal y como se delimita en planos

de ordenación.

2. Sistema de ordenación: Redacción de un estudio de detalle La ordenación de la edificación de vivienda colectiva en cada manzana, vendrá

definida mediante un estudio de detalle. Este definirá los volúmenes de los edificios así

como los accesos a los garajes, mancomunidad de los mismos y la situación del mobiliario

urbano, (situación de contenedores…)



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El Estudio de detalle mantendrá las alineaciones principales obligatorias fijadas en el

Plan Parcial, que dan frente a los viales rodados y un fondo máximo para la alineación

interior de la manzana para las plantas bajas y sótanos diferente al de las plantas altas.

Dado que la topografía del ámbito se desarrolla de forma descendente, el estudio de

detalle deberá regular la volumetría de las edificaciones, ya que de estas resultan tipologías

de vivienda colectiva en las que la planta baja, por la que se produce el acceso a los

establecimientos comerciales y a los portales de las viviendas desde los viales, es sótano

hacia el espacio libre interior de las manzanas.

Se contabiliza a su vez como planta baja hacia el espacio libre el nivel superior,

autorizándose el escalonamiento de una planta en sentido transversal a la edificación para

permitir integrar y adecuar mejor la edificación al entorno minimizando en lo posible los

movimientos de tierras, tal y como se refleja en la sección adjunta en esta memoria.

El estudio de detalle deberá contemplar accesos peatonales desde los viales

rodados principales a los espacios libres interiores, con el fin de evitar una longitud excesiva

de las manzanas y que dichos espacios sean continuos a nivel peatonal evitando su posible

aislamiento. Estos pasos deberán contemplarse como servidumbres de paso en el proyecto

de equidistribución, es decir de titularidad privada y uso público en superficie y por tanto

accesible desde el viario.

El Plan Parcial define el número de viviendas correspondiente a cada manzana en el

plano de ordenación, dato que se deberá contemplar en el estudio de detalle.

3. Parámetros y condiciones de la edificación.

Se establece una parcela mínima de 460m2 de superficie, con un frente mínimo a vial

de 12m. La altura de la edificación será de 3 plantas, planta baja más dos más bajo cubierta

y no superará los 11.00m desde la rasante en el punto medio de la fachada hasta la cara

inferior del forjado de suelo de la planta bajo cubierta. Sobre esta altura se permiten

barandillas en línea de fachada que delimiten las terrazas. La altura libre de las plantas

bajas no será inferior a 2.70m ni superior a 4.25m, y no se autorizarán entreplantas.

Para la planta baja y sótanos se establece el fondo máximo edificable en 23m desde

la alineación que da frente a los viales principales. Se autorizan retranqueos de las

alineaciones exteriores que no generen medianeras descubiertas visibles desde los

espacios públicos, para lo cual se pueden formalizar acuerdos con colindantes cumpliendo

lo regulado en el decreto 262/2007 por el que se establecen las normas del hábitat gallego.



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El fondo máximo edificable de las plantas altas será de 20 m, autorizándose de igual

modo fondos menores y retranqueos de las alineaciones exteriores que cumplan lo regulado

en el punto anterior.

La planta bajo cubierta se formalizará con fachada vertical retirada de la alineación al

menos 3 m abriendo luces sobre una terraza y con una altura libre mínima igual a la del

resto de las plantas altas, no superior a 3m. La cubierta de esta planta se formalizará como

terraza o de manera que resulte útil para la instalación de los paneles solares y resto de las

instalaciones. Se permiten salientes de la cubierta para la formalización de cajas de

ascensores, conductos de ventilación, aire acondicionado, instalaciones de

telecomunicaciones, paneles solares, etc.

En la planta bajo cubierta se insertarán terrazas alternadas con torreones, para evitar

una imagen monótona del conjunto edificatorio, concretada en el correspondiente estudio

de detalle.

La alineación interior de la edificación hacia los espacios libres de las manzanas se

retranqueará un mínimo de 3m desde el límite de la parcela, lo que permitirá el uso

residencial en planta baja. Se realizarán escalonamientos de la sección transversal del

edificio de forma que se medirán las alturas de la edificación de forma independiente tanto

con respecto al vial como en la fachada posterior con respecto a la rasante hacia los

espacios libres permitiendo adaptarse mejor al perfil del terreno organizando la topografía en

una sucesión de bancales y plataformas que se distribuyen sobre el territorio.

El cierre de la parcela podrá ser opaco hasta una altura de 1m y de elementos ligeros

metálicos tipo malla hasta 1,80 m,

Tendrá consideración de sótano los 2/3 de la planta baja posterior que queden por

debajo de la rasante del espacio libre, y no computarán a efectos de edificabilidad cuando

su uso se destine a garaje, trasteros o a cuartos de instalaciones al servicio de las viviendas,

con la limitación que establece la ley 9/2002 modificada por la ley 15/2004 en el punto 6 del

articulo 46.

Se autorizan viviendas independientes en plantas bajo cubierta.



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4. Usos.

Se autorizan los usos en plantas altas de:

. Vivienda colectiva.

Se autorizan los usos en plantas bajas de:

. Vivienda colectiva (según esquema de sección)

. Comercial

. Garaje-aparcamiento y servicio del automóvil en:

- Categoría 2ª, grado 2

- Categoría 2ª, grado 1, si el acceso discurre en parte por la planta baja

Se autorizan los usos en plantas sótanos de:


- Categoría 2ª, grado 2

- Categoría 2ª, grado 1, si el acceso discurre en parte por la planta baja

5. Alineaciones y rasantes.

En planos de ordenación se fijan las alineaciones y rasantes de la nueva edificación.

Las edificaciones existentes conservarán las alineaciones actuales en tanto en cuanto no

hagan efectivas las ordenanzas de transformación que determine este documento.



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II. ORDENANZA 2. RESIDENCIAL AISLADA.



destinada a albergar edificaciones de viviendas unifamiliares aisladas tal y como se delimita

en planos de ordenación.

2. Sistema de ordenación.

Se establecen unos retranqueos mínimos de la edificación que serán de 3m con las

alineaciones y de 2m con las parcelas colindantes.


Se establece una parcela mínima de 250m2 y un frente mínimo de 10m. La altura

máxima de la edificación es de 7m con respecto a la rasante medida en el punto medio de



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cada fachada. La altura de la edificación es de bajo más una planta más planta bajo

cubierta. Se define gráficamente el área de movimiento de la edificación en los planos de

ordenación.

Si existe acuerdo con el colindante se autorizarán adosamientos con el lindero

estableciéndose la carga mediante inscripción registral.

El sótano no computará a efectos de edificabilidad cuando su uso se destine a

garaje, trastero o a cuartos de instalaciones al servicio de la vivienda, con la limitación que

establece la ley 9/2002 modificada por la ley 15/2004 en el punto 6 del articulo 46.

Por encima de la altura máxima se permite la edificación que quede inscrita dentro

del plano y altura máxima de cubierta definidos en el PGOM en el artículo 125 apartado

número 6.

Las edificaciones auxiliares se regularán según las condiciones establecidas por el

Plan General para este tipo de edificaciones.


metálicos tipo malla hasta 1,80m.

Se autorizan obras en viviendas de esta tipología, existentes en el ámbito, anteriores

a la redacción de este documento, aún cuando no cumplan todos los parámetros definidos

en esta ordenanza. Las obras permitidas están reguladas en el artículo 219 y 220 del

PXOM. En caso de demolición y construcción de obra nueva habrán de ajustarse a las

condiciones que establece la ordenanza.



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4. Usos.

Se permiten los usos de Vivienda unifamiliar adosada.

En planta baja así como en edificios exclusivos se permiten también los usos de:

. Comercial:


- Categoría 1ª.







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III. ORDENANZA 3. RESIDENCIAL PAREADA.


Comprende esta Ordenanza el área de suelo urbano planeada conforme al Plan

Parcial destinada a albergar edificaciones de viviendas unifamiliares pareadas tal y como se

delimita en planos de ordenación.


Se fija un sistema de ordenación en el que se define un área de movimiento de la

edificación, en la que la línea de fachada que da frente a los viales principales se retranquea

un mínimo de 3m del límite de la parcela según se define en los planos de ordenación. El

fondo máximo para la alineación interior de la parcela (retranqueado también al menos 3m

del límite posterior de ella) se establece en 14m.

Dado que la topografía del ámbito se desarrolla de forma descendente, resultan

tipologías de vivienda escalonadas una planta en su sección longitudinal, de forma que

disponen de accesos por los dos frentes de parcelas en dos niveles consecutivos. En la

planta baja por la que se produce el acceso por el nivel inferior, se dispone el vial de tráfico

de coexistencia que permite ubicar el garaje en la parte de sótano al fondo de dicha planta.

La distribución se organiza realizando un escalonamiento de una planta en sentido

longitudinal a la edificación que permite integrar y adecuar mejor la edificación al entorno

reduciendo el movimiento de tierras.


Se establece una parcela mínima de 180m2 y un frente mínimo de 8m. Se limita el

fondo máximo edificable a 14m desde la línea de fachada, definido gráficamente en los

planos de ordenación con el área de movimiento de la edificación.

El número de plantas es de bajo más uno más bajo cubierta hacia el frente que se

ubique a menor cota y bajo más uno hacia el frente que disponga la rasante en el nivel

superior. La altura máxima desde la rasante hasta la cara inferior del forjado de techo de la

planta primera es de 7.00m.



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En los planos de ordenación se establece el linde al que han de adosarse

obligatoriamente. Si existe acuerdo con el colindante se autorizarán adosamientos con el

linde que en ordenación aparece retranqueado, estableciéndose la carga mediante

inscripción registral. El retranqueo mínimo sobre rasante en caso de no existir acuerdo con

el colindante será de 2m.

Se permite la ocupación en sótano del 100% de la parcela.





articulo 46.

La planta bajo cubierta se formalizará con fachada vertical abriendo luces sobre una

terraza retirada de la alineación al menos 3m con altura libre igual que en el resto de las

plantas altas. La cubierta de esta planta se formalizará como terraza de manera que resulte

útil para la instalación de los paneles solares y resto de las instalaciones que exigen las

normativas.

Sobre esta planta solo se autorizarán elementos constructivos ligeros tipo pérgola

con 3m de retranqueo respecto a la fachada que no configuren estancias a efectos de

cómputo de edificabilidad. Se permiten pequeños salientes de la cubierta para ubicar

conductos de ventilación, instalaciones de telecomunicaciones, paneles solares, etc. Las

medianeras se revestirán con materiales propios de fachadas y quedarán terminadas, salvo

si existe edificación simultánea y acuerdo manifiesto entre lindantes.


metálicos tipo malla hasta 1,80 m.








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4. Usos.

Se autorizan los usos de Vivienda unifamiliar adosada.

En planta baja se permiten también los usos de:

. Comercial:




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- Categoría 1ª.

- Categoría 2ª: Grado 1 para edificaciones agrupadas.







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IV. ORDENANZA 4. RESIDENCIAL ADOSADA.



destinada a albergar edificaciones de viviendas unifamiliares adosadas tal y como se

delimita en planos de ordenación.


Se fija un sistema de ordenación en el que se proyectan series de parcelas para

viviendas unifamiliares adosadas a ambos linderos laterales, salvo las viviendas de los

extremos que se adosan solo a uno de los dos linderos. Se define un área de movimiento de

la edificación, en la que la alineación que da frente a los viales principales (retranqueada un

mínimo de 3m del límite de la parcela) será obligatoria ajustándose a las alineaciones

definidas en los planos de ordenación.

El fondo máximo para la alineación interior de la manzana (retranqueado también al

menos 3m del límite de la parcela) se establece en 14m. Dado que la topografía del ámbito

se desarrolla de forma descendente, resultan tipologías de vivienda escalonadas una planta

en su sección longitudinal, de forma que disponen de accesos por los dos frentes de

parcelas en dos niveles consecutivos.

Dado que la topografía del ámbito se desarrolla de forma descendente, resultan

tipologías de vivienda escalonadas una planta en su sección longitudinal, de forma que

disponen de accesos por los dos frentes de parcelas en dos niveles consecutivos. En la

planta baja por la que se produce el acceso por el nivel inferior, se dispone el vial de tráfico

de coexistencia que permite ubicar el garaje en la parte de sótano al fondo de dicha planta.

La distribución se organiza realizando un escalonamiento de una planta en sentido

longitudinal a la edificación que permite integrar y adecuar mejor la edificación al entorno

reduciendo el movimiento de tierras.



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Se establece una parcela mínima de 125m2 y un frente mínimo de 5m. Se limita el

fondo máximo edificable a 14m desde la línea de fachada, definido gráficamente en los

planos de ordenación con el área de movimiento de la edificación.

La línea de fachada de la edificación hacia los viales principales será obligatoria

aunque se autorizan retranqueos de la planta baja que permitan organizar la entrada a

cubierto en la vivienda.





articulo 46.

La planta bajo cubierta se formalizará con fachada vertical abriendo luces sobre una

terraza retirada de la alineación al menos 3m con altura libre igual que en el resto de las

plantas altas. La cubierta de esta planta se formalizará como terraza de manera que resulte

útil para la instalación de los paneles solares y resto de las instalaciones que exigen las

normativas. Sobre esta planta solo se autorizarán elementos constructivos ligeros tipo

pérgola o toldos con 3m de retranqueo respecto a la fachada que no configuren estancias a

efectos de cómputo de edificabilidad.

Se permiten pequeños salientes de la cubierta para ubicar conductos de ventilación,

instalaciones de telecomunicaciones, paneles solares, etc. Las medianeras se revestirán

con materiales propios de fachadas y quedarán terminadas, salvo si existe edificación

simultánea y acuerdo manifiesto entre lindantes.

Fuera del área de movimiento definida en los planos de ordenación solo se

autorizarán elementos constructivos ligeros y abiertos tipo pérgola de 3m de altura máxima,

que no computarán edificabilidad.


metálicos tipo malla hasta 1,80 m.



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El número de plantas es de bajo más uno más bajo cubierta hacia el frente que se

ubique a menor cota y bajo más uno hacia el frente que disponga la rasante en el nivel

superior. La altura máxima desde la rasante hasta la cara inferior del forjado de techo de la

planta primera es de 7.00m.








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4. Usos. En planta baja se permiten también los usos de:

. Comercial:


- Categoría 1ª.

- Categoría 2ª: Grado 1 para edificaciones agrupadas.







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V. ORDENANZA 5. ORDENANZAS DE TRANSFORMACIÓN.

5A. A Residencial Colectiva.


Comprende esta Ordenanza el área de suelo planeada conforme al Plan Parcial que

alberga edificaciones de viviendas unifamiliares adosadas existentes, con tipologías que

disponen de edificabilidad suficiente para poder transformarse en edificaciones residenciales

colectivas tal y como se refleja en planos de ordenación rotulada con el texto 5A.




PXOM.



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En caso de demolición y construcción de obra nueva habrán de ajustarse a las

condiciones que, según se establece en esta ordenanza de transformación, se determinan

en la ordenanza 1 de este documento para edificaciones residenciales colectivas Esta

transformación, se debe desarrollar mediante un estudio de detalle, para asegurar la

homogeneidad del conjunto.

5B. De Residencial Aislada a Residencial pareada.




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Comprende esta Ordenanza el área de suelo planeada conforme al Plan Parcial que

dispone de edificaciones de viviendas unifamiliares adosadas existentes, con tipologías que

tienen superficie y edificabilidad suficiente para poder segregar y desarrollar dos viviendas

pareadas en lugar de una única vivienda aislada en cada parcela, tal y como se refleja en

planos de ordenación rotulada con el texto 5B.

En las edificaciones existentes donde el planeamiento determina la aplicación de

esta ordenanza se autorizarán obras de reforma, mantenimiento y consolidación de las

edificaciones atendiendo a su tipología, aún cuando no cumplan todos los parámetros

definidos por la ordenanza que regula su tipología.

En caso de demolición y construcción de obra nueva habrán de ajustarse a las

condiciones que, según se establece en esta ordenanza de transformación, se determinan

en la ordenanza 3 de este documento para edificaciones residenciales adosadas.

4. NORMAS DE ORDENACIÓN DE LOS SISTEMAS. I. SISTEMA DE COMUNICACIONES. VIARIO.

1. Definición. Comprende los terrenos e infraestructuras destinadas a la comunicación de personas

y transporte rodado y mercancías.

2. Ámbito de aplicación. Las áreas destinadas a sistema viario y de comunicaciones, identificadas en los

planos como RV, y las destinadas a sistema viario de coexistencia, viario peatonal con

tráfico de acceso para residentes, identificadas como RVC.

3. Normativa aplicable. Se regularán por las condiciones de los usos del PGOM.

4. Condiciones generales.



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A. Los terrenos comprendidos en los accesos a los equipamientos que se deriven

de la ordenación detallada, serán objeto de cesión obligatoria y gratuita a favor

del Ayuntamiento.

B. Los usos permitidos serán los propios de la circulación y estacionamiento de

vehículos y peatones.

C. Los usos compatibles serán los de parques, jardines, recreo y expansión.

D. No se permite ningún tipo de edificación, salvo amueblado urbano.

E. Las plazas reservadas para uso de personas con movilidad reducida, de

acuerdo con el Decreto 35/200, de 28 de enero, por el que se aprueba el

Reglamento de desarrollo y ejecución de la Ley de Accesibilidad y Supresión

de Barreras Arquitectónicas de Galicia, serán:

- Hasta 200 plazas de capacidad total: 1 plaza adaptada por

cada 40 plazas o fracción.

- De 201 a 1.000 plazas: 1 plaza adaptada por cada 100

plazas o fracción.

- De 1.001 a 2.000 plazas: 1 plaza adaptada por cada 200

plazas o fracción.

- Más de 2.000 plazas: 1 plaza adaptada por cada 400 plazas

o fracción .

F. Las superficies de estacionamiento tendrán el tratamiento superficial y arbóreo

adecuado.

II. SISTEMA DE ESPACIOS LIBRES Y ZONAS VERDES (EL).

1. Definición. Comprende el conjunto de espacios preservados de la edificación con destino a la

mejora ambiental de los espacios urbanos, garantizar el esparcimiento de la población, y

proteger las infraestructuras de comunidades así como las áreas naturales que lo requieran.

2. Elementos integrantes.



27

Estarán integrados por los elementos definidos como tales en los planos de

ordenación.

3. Condiciones generales. Los terrenos comprendidos en esta zona serán objeto de cesión obligatoria y gratuita

a favor del Ayuntamiento.

4. Edificaciones, construcciones e instalaciones autorizadas.

Aún cuando cuándo el carácter fundamental de esta zona es le de encontrarse libre

de edificios, construcciones e instalaciones, se autorizan las construcciones e instalaciones

accesorias complementarias del parque, jardín o espacio libre público reguladas en el

PXOM.

III. SISTEMA DE EQUIPAMIENTOS COMUNITARIOS

1. Definición. Comprende las superficies destinadas a usos públicos o colectivos para dar servicio

directo a los ciudadanos, correspondiendo con las parcelas señaladas con este caracter en

los planos de ordenación del presente documento.

2.- Generalidades

1. Tipología edificatoria. La que resulta adecuada a cada edificación, en función

del servicio colectivo a que se destine.

3.- Condicións de Uso

Usos obligatorio: Equipamientos públicos como son: Docente, Deportivo,

Sanitario y asistencial, Sociocultural, Religioso, Administrativo-público y

Mercados y todos aquellos que se consideren como tales en el plan General.



28

4.- Condicións de Ordenación e Edificación

1. Será de aplicación lo estipulado en las condiciones particulares del uso

dotacional y las condiciones generales de la edificación definidas y reguladas

en el PXOM, y las condiciones que se establecen para los mismos en normas

de rango superior en que se definan las condiciones sobre tamaño de

parcela, condiciones de edificación, limite de alturas, etc..

2. Edificabilidad: La que resulta adecuada a cada edificación, en función del

servicio colectivo al que se destine.

3. Volumetría: La que resulta adecuada a cada edificación, en función del

servicio colectivo al que se destine sin superar la altura de 8 metros sobre

cota natural del terreno en las dos parcelas de equipamiento EQ1 y EQ2,

mientras que en la parcela EQ3, al estar más vinculada a la edificación

colectiva se permite una altura de 12 metros. Estas alturas máximas podrán

ser superadas por elementos singulares que el propio programa de

necesidades del equipamiento a implantar pueda demandar de forma puntual.

4. Se mantendrán retranqueos de 3 metros a los viales peatonales colindantes.

IV. DOTACIÓN AUTONÓMICA

1. Definición. Comprende las superficies destinadas para la construcción de viviendas de

promoción y titularidad pública

2.- Condiciones de Ordenación y Edificación

1. Será de aplicación lo estipulado en las condiciones de edificación, ordenación

y usos estipulados en la Ordenanza 1: Residencial colectiva del presente

documento.

2. Edificabilidad: 1m2/m2

3. Volumetría: La que resulte del estudio de detalle de manzana.

3.- Condicións del tratamiento provisional de la parcela



29

En tanto en cuanto no se proceda a la edificación de la parcela por parte de la

administración autonómica, esta deberá urbanizarse de forma similar al espacio libre

colindante EL-09.

V. SISTEMA DE INFRAESTRUCTURAS Y SERVICIOS (SI).

1. Definición.

Comprende las redes de electricidad, abastecimiento de aguas y saneamiento, así

como las instalaciones y edificaciones vinculadas al servicio de que se trate, y sus zonas de

reserva y protección.

2. Condiciones generales.

A. Los espacios libres de edificación que constituyen el entorno de estos servicios se

considerarán como espacios libres y zonas verdes.

B. Los centros de transformación tiene que realizarse soterrados

C. Las construcciones, instalaciones y plantaciones de arbolado, etc., que se sitúen en

las proximidades de la líneas eléctricas de alta tensión, estarán sujetas a las

servidumbres a que se refiere el Reglamento de Líneas Aéreas de Alta Tensión de

28 de noviembre de 1969, a la Ley de 18 de marzo de 1966 y al Decreto de 20 de

octubre de 1966.

D. Quedan prohibidas las plantaciones de árboles y la construcción de edificios e

instalaciones a una distancia respecto de la proyección vertical de las líneas en

función de la tensión de la línea eléctrica "V" medida en Kv, que no será inferior a las

siguientes:

a) Bosques, árboles y masa de arbolado: 1,5 + V1100 m, como mínimo 2

metros.



30

b) Edificios y construcciones: Distancias a líneas sobre soportes accesibles a

personas: 3,3 + V1100 m. con un mínimo de 5 metros. Distancias a líneas

sobre soportes no accesibles a personas: 3,3 + V/150 m. con un mínimo de 4

metros.

E. Las instalaciones de tratamiento de Residuos Sólidos Urbanos comprenden, tanto

las plantas donde se efectúa la concentración de los residuos para su compactación

y posterior transporte, como las instalaciones donde se efectúa la concentración

definitiva de los R.S.U. para su tratamiento idóneo cara a su valoración, eliminación o

aprovechamiento.

SUPE

RFI

CIE

PA

RC

ELA

OR

DEN

AN

ZA

Nº P

LAN

TAS

EDIF

.CO

MER

CIA

L

EDIF

.RES

IDEN

CIA

L

Nº V

IVIE

ND

AS

M² M² M² EDIF U

RC-01¹ 1.221,00 1 B+II 756,20 2.314,43 30

RC-02¹ 1.809,00 1 B+II 1.120,37 3.428,99 44

RC-03 3.604,00 1 B+II 2.232,07 4.203,76 54

RC-04 942,00 5a B+II 0,00 1.500,00 15

RC-05 4.958,00 1 B+I 3.070,64 5.783,09 75

RI-01 1.047,00 2 B+I 0,00 480,00 2

RI-02 292,00 5a B+I 0,00 280,00 3

RI-03 499,00 5b B+I 0,00 442,00 2

RI-04 554,00 5b B+I 0,00 351,00 2

RI-05 884,00 2 B+I 0,00 515,93 3

RI-06 1.739,00 2 B+I 0,00 687,91 4

RP-01 512,00 3 B+I 0,00 323,61 2

RP-02 3.668,00 3 B+I 0,00 2.318,36 14

RA-01 3.355,00 4 B+I 0,00 2.923,21 25

RA-02 2.783,00 4 B+I 0,00 2.424,82 14

RA-03 214,00 5a B+I 0,00 270,00 2

RA-04 142,00 5a B+I 0,00 110,00 1

RA-05 197,00 5a B+I 0,00 360,00 4

Observaciones: (¹)Edificación de uso residencial sujeta a algún régimen de protección pública

28.420,00 T B+I 7.179,28 28.717,12 296

EQ-01 2.345 EQ S.L - -

EQ-02 3.001 EQ S.L - -

EQ-03 950 EQ S.L - -

EQ-04 718 V.P S.L - - 8

EL-01 6.963 EL S.G - -

EL-02 4.967 EL S.L - -

EL-03 5.824 EL S.L - -

EL-04 972 EL S.L - -

EL-05 416 EL S.L - -

EL-06 1.834 EL S.L - -

EL-07 3.999 EL S.L - -

EL-08 799 EL S.L - -

EL-09 1.342 EL S.L - -

EL-10 652 EL S.G - -

34.782 8

SI-01 al SI-09 634,00 SI - - --

634,00 EL

C OEX IST EN C IA RVC-01 a RVC-07 4.981,00 RV - - -

M IX TO RV-06 Y RV-07 5.743,00 RV

RODADO RV-01/05 Y RV-08 15.181,00 RV - - -

25.905,00 RV

89.741,00 7.179,28 28.717,12 304

RES

IDEN

CIA

L

ÁMBI

TO S

UD-1

4

PLU

RIFA

MIL

IAR

ZONI

FICA

CIÓ

N

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ZA D

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R

SUBTOTAL

DO

TAC

ION

AL

EQ

UIP

AMIE

NTO

SE

SP

ACIO

S L

IBRE

S

SISTEMA VIARIO

SUBTOTAL

TOTAL

SUBTOTAL

SERVICIOS INFRAESTRUCTURAS

SUBTOTAL

PARÁMETROS

Ley de Ordenación Urbanística y Protección del Medio Rural de Galicia: Ley 9/2002 de 30 de Diciembre y su modificada Ley

15/2004 de 29 de Diciembre.Reglamento de Planeamiento: Decreto 2.159/1.978 de 23 de Junio

Superficie Bruta 89.741,00 m² El Sector se integra en el área de reparto AR-4 88.600,00

APROVECHAMIENTO TIPO 0,46720 m²/m² 0,46720 m²/m²EDIFICABILIDAD 0,40 m²/m² 0,40 m²/m²APROV. LUCRATIVO TOTAL 35.896,40 m²EDIFICABILIDAD Residencial 80% 28.717,12 m² 80% Edif. Total

Colectiva 60% 17.230,27 m²Libre 11.486,85 m²

Protegida 20% 5.743,42 m² 20% de Edif Res.Unifamiliar 40% 11.486,85 m²

Aislada 2.756,84 m²Pareada 2.641,98 m²Adosada 6.088,03 m²

Comercial 20% 7.179,28 m² 20% Edif. TotalNúmero de PLANTAS 3 [ B+2 ] 3,00RESERVA DE SUELO PARA ESPAZOS LIBRES PUBLICOS

≥18 m²/100 m² edificables. Mínimo 10% Superficie Total del ámbito. Según Ficha del PXOM,cesiones de sistemas generales para el PU-9,

incluidos y adscritossegún LOUGA

Sistemas Locales 20.153,00 m² 8.974 m²Sistemas Generales 7.615,00 m² 7.615,00 m²

Incluidos 6.963,00 m² 6.963,00 m²Adscritos 652 m² 652,00 m²

RESERVA DE SUELO PARA EQUIPAMENTOS PUBLICOS

7.014,00 m²10 m²/100 m² edificables para los distintos usos y además el reglamento

de Planeamiento, contando con las viviendas públicas 5.472 m²

DOTACIÓN AUTONÓMICA PARA VIVIENDA PÚBLICA

718,00 m²2,5 m2 cada 100m2 construidos de uso residencial

718 m²

PLAZAS DE APARCAMIENTO718 plazas 2 plazas/100 m² edificables 718 plazas

196 plazas Al menos 25% en terreno de Uso y Dominio Público 179 plazas

6 plazas ACCESIBILIDAD: 1 plaza/ 40 plazas 4 plazas

CUMPLIMIENTO DE LEGISLACIÓN

Densidad residencial orientativa 33,00 viv/Ha .301 viviendas

SECTOR S-14 VALORES CUMPLIMIENTO

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