Prefactibilidad urbanística - Hato San Antonio

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA FACULTAD DE ARQUITECTURA Y DISEÑO

LA UNIVERSIDAD DEL ZULIA INSTITUTO DE INVESTIGACIONES

Instituto de Investigaciones, IFAD / Facultad de Arquitectura y Diseño, FAD / Universidad del Zulia, LUZ /Enero, 2006

INFORME TÉCNICO

ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD URBANÍSTICA Hacienda San Antonio, Sector El Danto.

Municipio Lagunillas. Estado Zulia (Extensión de Contrato)

Enero, 2006 Ciudad Ojeda - Estado Zulia, Venezuela

Estudio de Prefactibilidad Urbanística HACIENDA SAN ANTONIO (Extensión de Contrato)

Equipo multidisciplinario

Instituto de Investigaciones, IFAD / Facultad de Arquitectura y Diseño, FAD / Universidad del Zulia, LUZ / Enero, 2006 1

Arq. José Indriago. M.Sc. - Director del IFAD – LUZ Responsable Geomática (e-mail: [email protected])

Arq. Leriz Camacaro. M.Sc. - Coordinadora General

Responsable Técnico (e-mail: [email protected])

Arq. Ricardo Cuberos. M.Sc. - Coordinador Administrativo Responsable Institucional y de Geomática (e-mail: [email protected])

Arq. Yury Faneite. M.Sc. - Arquitecto Proyectista

Responsable de Diseño Urbano (e-mail: [email protected])

Arq. Mercedes Ferrer. Ph.D Urbanismo

Ing. Civil Raúl Barbosa Vialidad Asesores

Andy Perdomo Mapas, Croquis y Arte Final (e-mail: [email protected])

Arq. Enrique Bravo

Perspectiva general (e-mail: [email protected])

Francisco Sampieri / Riccardo Sampieri /Maria Alejandra Fernández- SAMFOR SA Promotores - Empresa privada

Enero, 2006

Estado Zulia, Venezuela

mailto:[email protected]






Informe


ÍNDICE GENERAL INTRODUCCIÓN

........................................ 3

PRE-ANTEPROYECTO DE DISEÑO URBANO

........................................ 3

Criterios Generales de La Propuesta

........................................ 3

1.La nueva centralidad

........................................ 4

2.La mezcla de usos

........................................ 6

3.Los circuitos estructurantes

........................................ 8

4.La clara respuesta al contexto

........................................ 9

USOS DEL SUELO

........................................ 9

AREAS DE PARCELAS POR USO

........................................ 12

COMENTARIO FINAL

........................................ 12


Informe


INTRODUCCIÓN Este informe describe en forma sucinta el pre-anteproyecto propuesto para el lote Hacienda San Antonio de 217 Has. ubicado en el sector El Danto del Municipio Lagunillas, específicamente dentro del escenario alternativo de organización espacial III denominado “el Nuevo Centro Urbano”. Este escenario toma en cuenta la premisa planteada en el PDUL COLM (1999) de Ciudad Ojeda, donde se enfatiza la policentralidad como forma de organización óptima de las ciudades; es decir, la creación de multicentros de usos mixtos en el cual se entrelacen los usos y servicios con los corredores y núcleos residenciales conformando un tejido urbano integrado. Se proponen desarrollos residenciales, equipamientos y servicios de infraestructura urbana, entre los cuales se encuentran: áreas verdes recreacionales y productivas, áreas comerciales, educacionales, turísticas, industriales, centros de investigación y desarrollo, entre otros. Esta diversidad garantiza la distribución del uso del suelo de forma eficiente y equilibrada fortaleciendo la nueva centralidad urbana. Además, se plantean las continuidades viales en sentido norte - sur, consolidando y complementando el tejido urbano del lote con el Sector El Danto y otros centros urbanos de Ciudad Ojeda; y, en sentido este – oeste, los corredores L y M (Vargas) vinculan los desarrollos propuestos con la costa y el centro de Ciudad Ojeda. A continuación se presenta el desarrollo de los criterios generales que fundamentan la propuesta, a estos efectos denominada “Centro San Antonio”.

PRE-ANTEPROYECTO DE DISEÑO URBANO Criterios Generales de la Propuesta. El nuevo Centro San Antonio. La propuesta de diseño urbano plantea la implantación de un nuevo centro de actividades cívicas en el sector El Danto a través del desarrollo de criterios y premisas de diseño y crecimiento urbano que aseguren una nueva estructura urbana cónsona con su contexto, tanto a nivel físico-geográfico, como cultural y ambiental. Al mismo tiempo, la propuesta pretende asegurar un producto atractivo y mercadeable, que se ajuste a las necesidades y los requerimientos que las expectativas inmobiliarias ejerzan sobre el lote y la propuesta. La propuesta involucra espacios recreaciones, áreas verdes, áreas residenciales, comercios y servicios, actividades cívico-comunitarias y culturales y pretende obtener un producto donde todos los entes (gubernamentales, privados, comunidades, etc.) tengan activa participación en las diferentes etapas de desarrollo.


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La propuesta se fundamenta en una serie de criterios generales: - La nueva centralidad - La mezcla de usos (usos mixtos) - Los circuitos estructurantes - La clara respuesta al contexto

1. La nueva centralidad.

Se trata de un nuevo centro que cubra las necesidades y déficit de servicios existente tanto en El Danto como en la COLM, basándose en la ubicación estratégica de toda una gama de equipamientos urbanos.

La propuesta contempla la creación de extensas áreas residenciales de diversas densidades, áreas de parcela y de construcción, esto en respuesta a la alta demanda inmobiliaria que este uso ha generado en todo el sector, donde se han desarrollado modos de urbanización para diferentes tipos de usuarios.

Viviendas unifamiliares pareadas

Como resultado del parcelamiento preliminar, se han constituido manzanas cuya dimensión más recurrente en el proyecto es de aproximadamente 83 m por 190 m con parcelas de 12 m por 18 m, un área del terreno de 216 m2 y viviendas apareadas de 75 m2; además se contemplan áreas comunes de uso comunitario y recreativo en el corazón de las manzanas.

Tipología de manzana residencial

Las áreas residenciales prevén la implantación de equipamientos de escala vecinal (ámbito primario), que sirvan de apoyo a las comunidades, tales como: guarderías, comercios locales, microempresas, áreas deportivas, plazas, iglesias o templos, casas comunales, entre otros.


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Hacia el extremo este del desarrollo, en un área cercana a la futura Vía Expresa Lara-Zulia (sur-este de la parcela), se ubica un desarrollo residencial que ofertará, para un público de mayor capacidad de compra, parcelas de mayor área, tanto de terreno como de ubicación y construcción, con los equipamientos correspondientes a dicho nivel de costos. Se proponen viviendas apareadas en parcelamientos de privacidad controlada con lotes de 250 m2 aproximadamente, área de construcción de 120 mts2, dos niveles, sala-comedor-cocina, tres habitaciones y dos salas sanitarias, con espacios comunes, tales como caseta de vigilancia, parque infantil, área para reuniones y media cancha deportiva. Estas áreas residenciales se complementan con toda una red de espacios públicos y grandes parcelas de servicios de equipamiento que cubrirán las necesidades de las poblaciones asentadas, tanto en las áreas residenciales propuestas en San Antonio, como de zonas residenciales cercanas que a futuro se esperan construir en el sector. Dichos servicios estará enlazados a través de circuitos en dos redes: la primaria, a modo de Ramblas, y la secundaria, en forma de Eco-veredas. Servicios de equipamiento urbano

Además, se plantea la creación de un centro de información y apoyo tecnológico y un complejo de investigación, desarrollo e innovación. En virtud de la población proyectada para El Danto en el PDUL de Ciudad Ojeda, y en respuesta al déficit estimado según las “Normas de equipamiento urbano, MINDUR” (1985), la propuesta podría incorporar adicionalmente la ubicación de una escuela básica y de un centro asistencial ambulatorio, aún cuando estos usos podrán estar en otro de los lotes del sector.

Complejo de investigación, desarrollo e innovación


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La exacta correspondencia e interrelación de actividades entre las áreas residenciales, los servicios de equipamiento y los espacios públicos, son la principal característica que fortalecerá la imagen del nuevo Centro San Antonio que el proyecto pretende ofrecer al Ciudad Ojeda y al Municipio.

2. La mezcla de usos.

Como concepto fundamental para el nuevo Centro San Antonio, la propuesta adopta la mixtura de usos, tanto compatibles como complementarios, bajo los preceptos de integración sostenible al medio ambiente urbano. Además de la combinación de comercios con viviendas y servicios comunitarios antes mencionada en las áreas residenciales, sobre las principales vías colectoras se prevé la ubicación de servicios de ámbito intermedio y general, con grandes áreas destinadas al comercio de productos y servicios, considerando en particular los del tipo industrial. Las viviendas previstas sobre las vialidades principales internas son de tipo multifamiliar de mediana densidad, con tres pisos; esta tipología residencial propone que las plantas bajas sean destinadas para usos como comercio, oficinas, y microempresas, entre otros. Se plantea para ello parcelas de hasta 1600 m2 aproximadamente, 4 apartamentos por piso de 90 m2 con sala-comedor-cocina, tres habitaciones y dos salas sanitarias brindando la posibilidad de ofrecer hasta 10 unidades de viviendas por edificio multifamiliar.

Edificios multifamiliares de 3 pisos con comercio en planta baja


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Asociado a estos desarrollos residenciales, se plantean tres grandes servicios de ámbito general que operarán como fuentes de empleo y dinamizadores de la economía regional:

- El Parque Temático del Petróleo,

es un área recreativa y cultural de aproximadamente 22.08 has, destinada a cubrir las necesidades de áreas verdes recreativas tanto de la población propuesta como de la población proyectada para El Danto y para el Municipio.

Parque Temático del Petróleo

- MALL COLM, con un área de

parcela de aproximadamente 9.28 has. y un área de construcción estimada de 65.000m2 aproximadamente, se considera que sea un centro atractor de inversiones y sirva a la población tanto del municipio Lagunillas como a los otros municipios vecinos de la COLM.

Mall COLM

- Centro de Apoyo al Viajero, de

carácter extraurbano, se encuentra ubicado sobre la Vía Expresa Lara-Zulia detrás una vía de servicio, en un área de 4.87 has. aproximadamente, con un área de ubicación del 40% y de construcción estimada de 17.900 m2 aproximadamente, ofreciendo servicios a los pasajeros que se movilizan desde Maracaibo hacia Trujillo, Lara y el resto de la república, y viceversa.

Centro de Apoyo al Viajero


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3. Los circuitos estructurantes.

El tejido urbano propuesto esta estructurado por un sistema de redes o circuitos. El primero de ellos está conformado por la red primaria de espacios públicos, boulevares peatonales y áreas verdes propuestas a modo de Ramblas, las cuales ocupan un lugar fundamental en la conceptualización y caracterización del nuevo centro urbano. Éstas ocupan un área de aproximadamente 17.43 has. destinadas al uso y disfrute de la población, albergando equipamientos de servicio tales como cafeterías, revisterías y comercios menores. La Rambla Mayor, se desarrolla transversalmente en sentido Norte-Sur, y la Rambla Menor, se despliega en sentido Noreste-Suroeste

Secciones bulevares peatonales, espacios públicos y ciclovía propuestos en vías principales

El segundo circuito lo conforma la red de vías principales (colectoras) propuestas, que junto con los circuitos peatonales y las áreas verdes, establecen ejes paisajísticos a modo de Eco-veredas, donde ambos circuitos se articulan. Superpuesto a ambos circuitos, se despliega una ruta de ciclovías que, parcialmente independientes de las vías vehiculares estructurantes del tejido urbano, recorre la totalidad del desarrollo urbanístico y lo articula con sectores residenciales adyacentes.

Rambla, eco-veredas y ciclovías propuestas


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4. La clara respuesta al contexto.

Es fundamental hacer notar que la propuesta busca integrarse en armonía con el tejido urbano existente en el sector a través de continuidades viales y espaciales. En tal sentido, se prevé la conexión transversal entre las vías “L”, “M” y “N”, a través de la calle San Benito, la cual cobra especial relevancia en sentido norte-sur; así mismo, se consideran dos conectividades en sentido este-oeste con la llamada Tercera Etapa de los desarrollos de Ducolsa, ubicado al oeste del Centro San Antonio.

T

Continuidades y condicionantes

Conectividad del Centro San Antonio: Ejes de Continuidad Vial para las Ramblas y hacia la Vía Expresa Lara-Zulia

Por otra parte, han sido importantes considerar algunas vías, trillas y elementos físico-geográficos existentes en el lote, como premisa en el trazado de la vialidad definitiva. Mención aparte merece el tendido eléctrico de alta tensión, el cual es considerado otro elemento estructurante en el diseño de áreas verdes productivas con valor paisajístico. USOS DEL SUELO. En base a los criterios generales que fundamentan la propuesta de diseño urbano podemos entonces precisar que el esquema de ocupación de usos del suelo está constituido de la siguiente manera:

TENDIDO ELECTRICO

TENDIDO ELECTRICO

CARRETERA M (Calle Vargas)

LARA - ZULIA

Rambla Menor

Rambla Mayor


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Núcleos residenciales de viviendas unifamiliares: de baja densidad, aisladas o apareadas, que permitan consolidar la vida en comunidad, a través de la creación de espacios públicos comunes en el interior de las manzanas y veredas peatonales que interconectan a las manzanas entre si.

Corredores residenciales con edificaciones de 3 pisos: propuestos a lo largo de las avenidas principales y espacios públicos relevantes, estos edificios incorporan la mezcla de usos: locales comerciales, oficinas o servicios en planta baja hacia la calle (frente comercial), con viviendas en planta baja (parte posterior) y en pisos superiores.

Centro de Apoyo al Viajero: sobre la Vía Expresa Lara - Zulia, plantea la creación de un complejo multiuso que contengan: centro de telecomunicaciones, cafetería, revistería, instalaciones de alojamiento, alimentación y bebidas, mini - spa, comercios y tiendas variadas, información al turista, servicios de diversión, descanso y atracciones menores; salas sanitarias, servicios mecánicos, cauchera, autolavado, gasolinera para vehículos livianos, entre otros.

Centro Mall COLM: centro comercial de escala extra - urbana, el cual funcionaria como un gran polo atractor de actividades e inversiones hacia la COLM, contribuyendo además a crear un gran impacto de acceso en el proyecto con respecto a la futura ampliación de la carretera Lara – Zulia; se contempla la creación de espacios de usos múltiples bajo condiciones especiales como: áreas comerciales (cines, feria de comida, multi – tiendas, salas de juego); además, de un área rental como espacio público para la recreación y el deporte, un área de eventos cerrado como multi - espacio de grandes magnitudes (congresos y convenciones, teatro, exposiciones, musicales, graduaciones, entre otros), y áreas complementarias de servicio y mantenimiento.

Centros de Investigación y Desarrollo e Innovación (I+D+i) y Capacitación Tecnológica: constituyen un complejo de edificaciones que albergarán pequeñas y medianas empresas profesionales destinadas a proporcionar soporte y asistencia técnica de carácter tecnológico, industrial y agro - industrial. En él se realizarán actividades de investigación, desarrollo e innovación sobre la estructura productiva, recursos naturales, medio ambiente y los desafíos y oportunidades que se presenten para un aprovechamiento sostenible de los recursos. Esto coadyuvará a introducir innovaciones biotecnológicas y técnicas de producción no contaminantes para la producción de bienes y servicios ecológicos y ambientales de valor y competitividad global. También se abordará el desarrollo de nuevos instrumentos y mecanismos para la gestión del riesgo, que posibiliten el financiamiento de la innovación y el acceso al crédito, especialmente a largo plazo, por parte de las pequeñas y medianas empresas y las cooperativas de producción (PYMES y cooperativas). Como parte del conjunto de I+D+i, se prevé un instituto superior de capacitación tecnológica, así como los servicios conexos al mismo.


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Parcelas de servicios comerciales e industriales: corresponden a usos de gran escala, que serán proveedores de insumos para la industria petrolera y otras del sector, tales como ferreterías, industria metalmecánica, grandes franquicias, entre otras.

Áreas de protección y resguardo: destinadas a la reserva requerida para el tendido eléctrico de alta tensión, y franja de amortiguación ambiental de la Granja de Saneamiento de Desechos de Perforación, incorporando una tipología variada de vegetación productiva tratada paisajísticamente, tales como el aloe vera o sábila en la zona del tendido eléctrico de alta tensión, así como bosques de eucaliptos, setos y grama.

Parque Temático del Petróleo: recrea el campamento como proceso de asentamiento y consolidación urbano del impacto petrolero en la COLM, proporcionando un ambiente de ocio y diversión familiar. El parque estará constituido por áreas residenciales con alojamiento tipo posadas (en réplicas de la arquitectura petrolera), escuela, comisariato, oficina principal, área recreacional con juegos infantiles, palafitos, plazas, zonas de recreo, zonas de paseo, juegos de agua, piscina, pista de baile; y además, espacios para juegos extremos, juegos de mesa, golfito, tenis, paseos a caballo, venta de artesanías, actividades especiales para niños (pista de carritos, parque infantil, juegos inflables, zoológico de contacto). Se vincula con el tejido aledaño a través de la red de ciclovías y un sistema de transporte interno turístico (vehículos de la época).

Redes de espacios públicos; una primaria, contiene una red de plazas a diferentes escalas distribuidas a lo largo de las vías principales a modo de Ramblas (escala urbana); y una secundaria, consistente en la red de Eco-veredas que interconectan los espacios públicos comunales propuestos en los corazones de las manzanas (escala local). A éstas se suman una serie de espacios comunitarios de uso recreativo y deportivo.

Red de ciclovía propuesta; en paralelo a las vías principales con fácil conexión a las eco-veredas peatonales de uso local.

Servicios de equipamiento urbano e infraestructura urbana, se prevé el emplazamiento de un instituto de educación, ambulatorio asistencial, que ayuden a cubrir los déficit planteados en el PDUL de Ciudad Ojeda (1999).


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AREAS DE PARCELAS POR USO.

AREAS (Ha) POR USO DEL SUELO

USO AREA aprox. (Ha)

VIVIENDA UNIFAMILIAR 52,96

VIVIENDA MULTIFAMILIAR 13,1

MALL COLM ( CENTRO COMERCIAL) 9,28

PARQUE TEMATICO DEL PETROLEO 22.08

CENTRO DE ATENCION AL VIAJERO 4.87

MACROPARCELAS (COMERCIO INDUSTRIAL) 11,93

COMPLEJO DE INVESTIGACION, DESARROLLO E INNOVACION. 1,44

CENTRO DE APOYO TECNOLÓGICO 4,1

SERVICIOS DE EQUIPAMIENTO 1,15

ESPACIOS PUBLICOS 17,43

AREA VERDE PRODUCTIVA (TENDIDO ELECTRICO) 10,63

FRANJA DE PROTECCIÓN (Borde de la Granja de Saneamiento de desechos de perforación) 6,24

FRANJA DE PROTECCIÓN DE CARRETERA LARA - ZULIA 3,72

TOTAL DE AREAS CON USOS DE SUELO ASIGNADOS 175,00

TOTAL AREA DESTINADA A VIALIDAD Y ACERAS 42.00

TOTAL LOTE 217,00

NUMERO ESTIMADO DE VIVIENDAS A COSTRUIR. 4942 UNID. DE VIV.

VIVIENDA UNIFAMILIAR 2758 UNID. DE VIV.

VIVIENDA MULTIFAMILIAR 2184 UNID. DE VIV.

COMENTARIO FINAL. Es de hacer notar que para el desarrollo de este escenario, deben haberse cumplido las siguientes premisas: 1. El lote denominado Hacienda San Antonio, debería estar dentro del límite urbano establecido para el Municipio Lagunillas. 2. Se requiere la conformidad con respecto a esta propuesta por parte de la autoridad urbanística del Municipio Lagunillas, en el marco de un Plan Especial para el desarrollo de todo el sector El Danto, para articular las propuestas de los servicios de infraestructura (acueducto, cloacas, drenajes, entre otros) del lote con todo los del área de desarrollo alternativo de El Danto. 3. Gestión por parte de los promotores ante los organismos públicos y privados competentes para formar las alianzas estratégicas y obtener la voluntad política para viabilizar, y de esta manera llevar a cabo, las ideas aquí planteadas.

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