Presentación de PowerPoint...Los Fondos de Deuda han llenado el vacío del mercado de la deuda...
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PROYECTO DE ANÁLISIS DE FINANCIACIÓN DE REAL ESTATE Y RIESGO DEL SECTOR BANCARIO
Nicole Lux, Senior Research Fellow
Cass Business School, City University London. 106 Bunhill Row, London EC1 8TZ
CONTENIDO
Volúmenes de transacciones de deuda, creación de nuevos prestamos
Información principal a LTV (ratio préstamo-
valor), márgenes y tasa de interés
Principales desafíos y oportunidades de
financiación inmobiliaria 2019/2020
INTRODUCCIÓN
• La investigación ha tenido en cuenta los datos de 25 prestamistas activos en el mercado. Estos datos se han obtenido a través de informes anuales de estado financieros, entrevistas realizadas de forma individual y mediante la recopilación de datos de préstamos propios del Cass Business School.
• La investigación incluye 9 Bancos Españoles, 7 BancosInternacionales, 3 Aseguradoras y 6 Prestamistas de otro tipo(Fondos de Deuda)
9.0 7.0 3.0 6.00
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GRUPOS DE PRESTAMISTAS
INTRODUCCIÓN
Los bancos tradicionales (nacionales e internacionales) continúan siendo el principal proveedor de préstamos del mercado total de deuda hipotecaria (investment grade AA - BBB), representando una proporción del 39% y 42% respectivamente.
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Prestamistas Proporciones de deudahipotecaria
Proporciones de originacion Proporciones de deuda(investment grade AA - BBB)
Bancos Espanoles Bancos Espanoles (otros prestamos) Bancos Internacionales Aseguradoras Fondos de deuda
DEUDA ESTIMADA 2018/19
Mientras que la deuda hipotecaria de CRE se estima en 53.3 mil millones de euros, la deuda hipotecaria en activos terciarios de grado de inversión (investment grade) AA – BBB se estima en 15,3 mil millones de euros.
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Proporciones
Capital Deuda Deuda (investment grade)
MERCADO DE INMOBILIARIAS
15,3 mil millones de euros
38 mil millones de euros
Mercado inmobiliario (activos terciarios)
60-65 mil millones de euros
DEUDA Y CICLO DEL MERCADO, € MIL MILLONES
Se estima que el mercado inmobiliario de activos terciarios aumentó un 61% entre 2001-2008 y disminuyó un 57% entre 2008 y 2013.
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Capital Deuda hipotecaria Deuda de Sareb LTV
PRÉSTAMOS PENDIENTES POR ZONAS, 2001-2018
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2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Madrid Cataluna El Sur El Norte
PRÉSTAMOS PENDIENTES POR PRESTAMISTAY CLASE DE ACTIVO
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Oficinas Retail Logistico Hotel Otros
MÁRGENES DE PRÉSTAMOS HISTÓRICOS Y LTV
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2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017
Rentabilidad%
LTV Margen de interes
La calidad de los préstamos de activos terciarios ha mejorado significativamente y las nuevas oportunidades comerciales se mantienen en niveles bajos de LTV (inferiores al 60%).
MARGEN DE PRÉSTAMO MEDIO POR PRESTAMISTA – PB
La mayor competencia del mercado ha provocado la reducción de los márgenes crediticios, especialmente entre los Bancos Españoles y Bancos Internacionales
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promedio de margen Banco Internacionales Banco Espanoles Aseguradoras Fondos de deuda
MÁRGENES DE PRÉSTAMOS, PB - EUROPA
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Frankfurt Milan Paris London Warsaw Madrid
Bancos Aseguradoras Fondos de deuda Diferencia (bancos)
MÁRGENES DE GRUPOS DE PRESTAMISTAS
PRICING 2016 2017 2018
Banco Españoles Margen (pb) LTV / LTC Margen (pb) LTV/ LTC Margen (pb) LTV/LTC
Inversion 160 - 250 50 - 65% 150 - 220 5 0- 60% 150 - 200 50 - 60%
Desarrollo 225 - 550 40 - 55% 220 - 400 40 - 55% 220 - 400 40 - 60%
Bancos Internacionales Margen (bp) LTV / LTC Margen (bp) LTV/ LTC Margen (pb) LTV/LTC
Inversion 200- 250 50-59% 180-250 50 - 59% 120 - 200 50 - 55%
Desarrollo n/a n/a n/a n/a n/a n/a
Fondos de Deuda Margen (pb) LTV / LTC Margen (pb) LTV/ LTC Margen (pb) LTV/LTC
Inversion 400 - 600 50 - 65% 400 - 500 50 - 65% 280 - 400 50-65%
Desarrollo n/a n/a 500-700 55-65% 450 - 700 50-60%
Mezzanine n/a n/a 1800 - 2000 60-90% 1800-2000 60-90%
FONDOS DE DEUDA
• Los fondos de deuda también se están centrando en nichos alternativos del mercado, donde encuentran oportunidades de inversión y están ocupando el vacío existente en el mercado.
• Las áreas claves de oportunidad de inversión para los fondos de deuda en España.
• Márgenes de 4.88%
• Baja rentabilidad/bajo riesgo
• Limitaciones como alta
competencia
DEUDA SENIOR
• Márgenes del 7-12 %
• Alta rentabilidad/alto riesgo
• Limitación como alta
competencia
NPL Y REO
• Márgenes de 2,50 – 4,50%
• Alto riesgo/alta rentabilidad
• Nicho de oportunidades, baja competencia de los bancos
DESARROLLO
• Márgenes de 4,40 – 11%
• TIR del 6 -16%
• Alta rentabilidad/alto riesgo
• Sector en crecimiento, pero aún con demanda limitada
DEUDA MEZZANINE
RENTABILIDADES DE DEUDA
• El diferencial de crédito refleja la diferencia en materia de rentabilidad entre el bono español y la deuda de activos terciarios, utilizando el bono español como punto de referencia dadas las características libres de riesgo.
• Durante 2009 - 2012, el diferencial de crédito se vio afectado por la recesión económica, los cambios en la liquidez y la demanda de inversión en deuda de activos terciaros. Los bonos del gobierno ofrecían mayor rentabilidad con menor riesgo que la deuda de activos terciarios.
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Rentabilidad
Euribor margen margen & Euribor Diferential de credito Rentabilidad de deuda publico a 5 años.
RENTABILIDAD DE INMOBILIARIAS Y DEUDA, %
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Rantabilidad%
Rentabilidad de inmobiliaria Margen (hipoteca)
rentabilidad de deuda
RENTABILIDAD DE HIPOTECAS Y BONOS CORPORATIVOS
Un último punto de comparación de los tipos de préstamo de activos terciarios son los ingresos por intereses de los prestamistas –swap de 5 años más el margen de préstamo –que representa el interés comercial de un prestamista –frente a los bonos corporativos no financieros BBB y AA
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Rentabilidad%
Differencial de credito margen & Euribor AA Non-Financial BBB Non-Financial
INVERSORES EN REAL ESTATE 2007 – 2019, € MIL MILLIONES
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Nacional Europa Global
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2018 H1 2019
CONCLUSIÓN
• La calidad de los préstamos de activos terciarios ha mejorado significativamente y los bancos mantienen niveles de LTV moderados (inferiores al 60 %).
• Entre 2016 y 2018, las transacciones españolas de préstamos no rentables ascendieron a 77,2 mil millones de euros y, desde entonces, alcanzan los 108 mil millones de euros.
• Los Fondos de Deuda han llenado el vacío del mercado de la deuda español, ofreciendo préstamos “mezzanine” de hasta el 85 % de LTV a un margen de entre 400-1100 pb (4% - 11%)
• Desde la recuperación de 2014, el mercado de préstamos español se ha vuelto más sofisticado y diversificado no solo entre los prestamistas bancarios, sino también con los nuevos operadores del mercado que brindan oportunidades de préstamos nicho.