Propiedad Horizontal y Conjuntos Inmobiliarios
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ENCUENTRO REGIONAL DEL NOTARIADO NOVEL CUYOMendoza, Sábado 18 de junio de 2016
1) CUESTIONES GENERALES2) PROPIEDAD HORIZONTAL3) CONJUNTOS INMOBILIARIOS
NUEVOS DERECHOS REALES
LEGISLACIÓN ANTERIOR CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL
Propiedad Horizontal: Ley 13.512/48
Propiedad horizontal:
Conjuntos inmobiliarios: no están regulados en la legislación de fondo.
Conjuntos inmobiliarios:
Tiempo compartido (con fines turísticos): Regulado por Ley 26.356
Tiempo compartido: Se extiende a los muebles. Se derogan los cap. III, IV, V y IX de la ley 26.356.
Cementerios privados: no están regulados en la legislación de fondo.
Cementerios privados:
Superficie forestal: Regulada por La Ley 25.509 e incluida como nuevo derecho real.
Superficie forestal y de construcciones:
ARTÍCULO 1882.- Concepto. El derecho real es el
poder jurídico, de estructura legal, que se ejerce
directamente sobre su objeto, en forma autónoma
y que atribuye a su titular las facultades de
persecución y preferencia, y las demás previstas
en este Código.
Art. 1884
Art. 1883
Art. 1886
Derechos reales. Definición:
Objeto: Art. 1883.
Objeto
Cosa
Totalidad
Parte Indivisa
Parte material
Bien Inmaterial
Número cerrado Art. 1884
Número cerrado en el CCCN: art. 1884. Estructura.
La estructura de los derechos reales es
reglada
sólo por la ley de fondo
Es nula la configuración de un derecho real no previsto en la
ley, o la modificación de su estructura.
Interpretación doctrinaria.
Sólo es inválida la modificación de la estructura de un derecho real
Número cerrado en el Código Civil: art. 2502
Los derechos reales sólo pueden ser creados por La ley
Los particulares no pueden crear otros distintos, ni modificarlos
FACULTADES: Uso Goce Disposición
jurídica ¿Disposición
material?
TITULAR
OBJETO ÚNICO : Integrado por partes privativas y comunes de un ¿Inmueble o edificio?
• Art. 2039. El derecho de propiedad horizontal se determina en la unidad funcional, que consiste en pisos, departamentos, locales u otros espacios
Extensión del concepto de
unidad
Unidad complementaria
• Art. 2039, II Párr. La propiedad de la unidad funcional … puede abarcar una o más unidades complementarias destinadas a servirla.
• Art. 2045:Inseparabilidad entre unidad funcional y complementaria
Cosas y partes necesariamente
propias o privativas
• Art. 2043. Son las partes y cosas comprendidas en el volumen limitado entre las paredes divisorias …. incluso los balcones.
TERRENO COMÚN
ESPACIO AÉREO COMÚN Espacios determinados de un inmueble
TERRENO COMÚN
Espacios determinados de un inmueble
ESPACIO AÉREO COMÚN
Espacios determinados: Unidades a construir o en construcción
La palabra “inmueble” y la expresión “espacios
susceptibles de aprovechamiento independiente”, legitiman
las normas locales anteriores al CCCN que permitían otorgar
el reglamento y realizar actos dispositivos respecto de
unidades a construir o en construcción.
Los inmuebles con cuerpos independientes de edificación,
pueden tener marco legal, tanto en la propiedad horizontal,
como en los conjuntos inmobiliarios; en el primer caso, el
terreno será común en toda su extensión.
• Art. 2040.- Cosas y partes comunes. Son comunes a todas o algunas de las unidades funcionales: a) las cosas y partes de uso común de ellas. b) las cosas y partes indispensables para mantener su seguridad …..
Partes comunes sólo a algunas
unidades funcionales: Parámetros
• Art. 2041: Salvo el terreno (inc. a / art. 2039), el resto de la enumeración está condicionado a que se cumplan los parámetros del art. 2040
• También se enumeran las no indispensables (art. 2042)
Cosas y Partes necesariamente comunes y no
indispensables. Enumeración
INSEPARABILIDAD.
PROPORCIONES:
Se fija a fin de determinar la proporción para el pago de expensas. (2056 inc. g y 2049 último párr.)
DE DOMINIO Refleja el derecho de cada propietario
sobre los bienes comunes. ( 2039, 2056 inc. f)
FISCAL
DE EXPENSAS
Se fija al solo efecto de la percepción del impuesto inmobiliario. (3 L.P.H)
La ley 13.512 hacía referencia a tres tipos. La misma distinción puede hacerse en el CCCN.
Concepto: Es el estatuto que regla los derechos y obligaciones de los consorcistas. Integra los diversos títulos de propiedad.
Otorgamiento: Por el dueño o por los condóminos
Forma: Escritura pública. (Art. 2038)
Naturaleza: Contractual.
Cláusulas
Obligatorias (art. 2056)
Facultativas
¿Acto de disposición o
de administración? •Solicitud de certificados
• Medidas cautelares
• Asentimiento
Incidencia
Plano de mensura para la subdivisión en propiedad horizontal.
Certificado catastral por el inmueble.
Certificación registral solamente la relativa al estado de dominio.
Titular inhibido: No imposibilita la realización el acto.
Inmueble embargado: No impide el otorgamiento e inscripción, pero el acto es inoponible al acreedor.
Inmueble hipotecado: Tampoco lo impide, pero es
inoponible al acreedor hipotecario.
Asentimiento conyugal: No es necesario.
Plano de mensura .
Certificado catastral por el inmueble y por las unidades que se adjudican o se transmiten.
Certificado de anotaciones personales por el titular o los titulares registrales en virtud del acto dispositivo.
Certificado de dominio solicitado para el reglamento y para el acto dispositivo individualizando las unidades.
El embargo, la hipoteca sobre el inmueble o lainhibición de uno de los futuros adjudicatarios: Impiden llevar adelante la adjudicación, salvo conformidad del acreedor con la sustitución.
Asentimiento conyugal: Es necesario.
PERSONALIDAD: Se consagra expresamente la
personalidad del consorcio (arts. 148 inc. h) y 2044).
INICIO DE LA PERSONALIDAD: El nuevo código no se
expide sobre su inicio; puede interpretarse que
comienza con el otorgamiento del reglamento (art.
142), aun cuando el inmueble tenga un solo
propietario, por analogía con lo que ocurre en materia
de sociedades anónimas.
Es el representante del consorcio.
Tiene a su cargo la gestión de los intereses comunes.
Es la reunión de los consorcistas constituidos, en principio, en cuerpo deliberante.
Sus resoluciones, válidamente tomadas, son obligatorias para los ausentes y los disidentes.
ADMINISTRADOR
ASAMBLEA
• Sumas recaudadas por expensas y fondo de
reserva.
• Intereses que devenguen esas sumas.
• Créditos por expensas y fondo de reserva.
• Unidades destinadas a rentas u otros
destinos que encuadren en sus fines.
• Créditos por medianería.
• Créditos derivados de contratos de
utilización del edificio (paredes, azoteas)
con fines publicitarios.
Integración
Las cosas y bienes comunes no son patrimonio del consorcio
El nuevo Código no contempla la integración del patrimonio y lo delega a lo que se incluya en el reglamento. (art. 2056 inc. e)
Atribución en el propio Reglamento.
Mayoría: Unanimidad.
Adquisición posterior.
No limitada a la adquisición por compensación en subasta judicial.
Mayoría: Mayoría absoluta del conjunto de los propietarios
salvo previsión de una mayoría superior en el reglamento (art.2060)
Unidades del inmueble
Debe admitirse, en la medida que su destino concuerde con los fines del consorcio
Otros inmuebles
El Registro NO califica si la adquisición se encuentra dentro de los fines del consorcio. Tampoco corresponde dicha calificación al Autorizante.
CLÁUSULA….PATRIMONIO. El patrimonio del consorcio se
integra con el fondo de reserva, otras recaudaciones, los
créditos contra los consortes o terceros, las unidades
funcionales que se le asignen o adquiera en el inmueble,
y en general las cosas y bienes afectados en su beneficio
dentro de los fines que justifican su existencia.
(Corresponde al art. 1890 del Proyecto de 1998)
El Título VI del Libro V, bajo la expresión genérica de
“Conjuntos inmobiliarios”, regula los “Conjuntos
Inmobiliarios” propiamente dichos (Capítulo 1), el
“Tiempo Compartido” (Capítulo 2) y los “Cementerios
Privados” (Capítulo III).
Están incluidos como nuevos derechos reales en la
nómina cerrada del art. 1887 incisos d), e) y f),
respectivamente.
Todos los derechos reales, excepto los conjuntos inmobiliarios, son
definidos en función del concepto, determinando sus facultades, su
objeto y sujetos.
En los conjuntos inmobiliarios (en general) se opta por una descripción
fáctica de los objetos sobre los que se asientan:
CONCEPTOS:
Conjuntos inmobiliarios: Cap. 1. Art. 2073.
Tiempo compartido: Cap. 2. Art. 2087.
Cementerios privados: Cap. 3: Art. 2103.
ARTÍCULO 2073.- Concepto. Son conjuntos inmobiliarios los clubes
de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales,
empresariales o náuticos, o cualquier otro emprendimiento
urbanístico independientemente del destino de vivienda
permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que
tenga, comprendidos asimismo aquellos que contemplan usos
mixtos, con arreglo a lo dispuesto en las normas administrativas
locales.ENUMERACIÓN
ENUNCIATIVA
Empíricamente se lo puede describir como un conjunto desectores propiedad exclusiva que cuentan con cierre perimetral,áreas comunes destinadas a redes de circulación y de espacios yservicios comunes.
Indivisión forzosa de los bienes comunes
Inescindibilidad entre partes comunes y privativas
Reglamento que establece los órganos de funcionamiento, limitaciones y restricciones a los derechos particulares y régimen disciplinario, obligación de contribuir con los gastos y cargas comunes y entidad con personería jurídica que agrupe a los propietarios de las unidades privativa
Partes y cosas necesariamente comunes:
Art. 2076
Las cosas necesariamente comunes no pueden convertirse en privativas, ni aún con el acuerdo unánime.
Por exclusión, la parte del terreno sobre el que se asienta la unidad, al no ser necesariamente común, puede ser calificado como propio por el reglamento.
El carácter propio explica que todo lo construido sobre este sector sea de propiedad exclusiva del titular de la unidad
La disposición del artículo 2077 con relación aque la unidad puede hallarse en proceso deconstrucción, se enmarca en la previsióngenérica del art. 2039.
El artículo recoge la experiencia de lasprovincias que permitieron la comercializaciónde unidades que aún no están construidas
Problemas generados por la configuración de losprimeros Clubes de Campo como loteosconvencionales:
Necesidad de cerramiento: Las calles conforme al Código pertenecen al dominio público del Estado.
Necesidad de vincular jurídicamente las parcelas de propiedad exclusiva con los sectores comunes
Necesidad de asegurar a los adquirentes de parcelas la propiedad o el uso y goce de los sectores comunes y correlativamente, la obligatoriedad del pago de gastos de conservación y mejoras.
Cuestiones que acentuaron los problemas:
Ausencia de normas de fondo específicas sobre la configuración jurídica.
Las distintas jurisdicciones permitieron o prohibieron algunos encuadramientos jurídicos.
Hay Provincias que permiten la aplicación de la propiedad horizontal, como de la división por parcelamiento o loteos (Buenos Aires). Otras prohíben la aplicación de la propiedad horizontal (Mendoza)
A) Lotes de dominio
B) Unidad Funcional
C) Lotes de dominio
PARTES EXCLUSIVAS A) Lotes en
condominio de indivisión forzosa
B) Partes y cosas comunes
C) De propiedad de una entidad jurídica
PARTES COMUNES
1) Debían ser regulados en la legislación de fondo.
2) Debían tener cabida en el marco de los derechos reales.
Doctrina mayoritaria:
Contraria a la creación indiscriminada de derechos reales:
* XI J. N.D.C. (Buenos Aires, 1987) y XXII J.N.D. C. (Córdoba, 2009)
* P. de 1987; P. de 1992 y P. de 1998
Doctrina minoritaria:
Derechos reales autónomos y sobre cosa propia.
*Es la que adopta el CCCN
Aplicación de las normas Administrativas.
Aplicación de las normas de la propiedad
horizontal a los conjuntos inmobiliarios.
Imposibilidad de optar por otra configuración
jurídica.
Adecuación obligatoria.
Dudosa constitucionalidad:
1. Derechos patrimoniales adquiridos (art. 17 CN. y 7 CCCN.)
2. Principio de irretroactividad de las leyes (art. 7 CCCN)
No se fijó plazo para esta adecuación, como tampoco elprocedimiento para hacerlo.
Mientras no se reglamente, la disposición carece deoperatividad y, por tanto, los titulares de dominio de estasparcelas independientes podrán continuar disponiéndolasen el marco de la legislación local anterior.
Cuestiones que
plantea
Requiere Conformidad del
total de los propietarios de parcelas y de las partes comunes
Importa transfigurar el
derecho de dominio sobre una parcela
en una unidad funcional.
Deben transferirse las áreas comunes,
de todos los condóminos (o de
la entidad jurídica) , al total de los propietarios.
Tarea, onerosa, engorrosa y en muchos casos
imposible.
Estructura de la escritura: COMPARECENCIA: Todos los propietarios de
lotes.
DECLARACIONES: 1) Expresan su voluntad unánime de adecuarse al art. 2075
del CCCN.
2) Identificación y descripción del conjunto según plano anterior y del lote resultante del plano de P.H.
3) Identificación de los lotes destinados a áreas de circulación, recreativas, deportivas y sociales y conversión en cosas y partes necesariamente comunes (art. 2076).
Estructura de la escritura: Declaraciones:
4) Identificación de los lotes individuales y su conversión a unidades funcionales.
5) Titularidad. Proporción de dominio y para el pago de expensas.
6) Gastos y expensas comunes. Liquidación y pago.
7) Régimen de Asambleas.
8) Administrador.
9) Consejo de Administración.
10) Cesión de lotes (art. 2082).
11) Régimen de invitados y admisión de usuarios: (art. 2083).
12) Derecho de Preferencia (art. 2085).
13) Sanciones (art. 2086)
Estructura de la escritura: Atestaciones notariales:
4) Títulos y Registraciones.
5) Informes de dominio.
6) Nomenclatura Catastral.
7) Notas de plano de subdivisión en propiedad horizontal