PROYECTO 2 G6.pdf

8/17/2019 PROYECTO 2 G6.pdf

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PROYECTO N. 2ESTUDIO DE COMPETENCIA Y MERCADO

Presentado a:ING. CAMILO CONGOTE HERNANDEZ

Presentado por:URBANÍZATE S.A.

SAULO HERNÁNDEZ 201411124LEONARDO SANTANA 201324687DIEGO MARTÍNEZ 201410749CATHERINE HOYOS 201422669



TABLA DE CONTENIDO

TABLA DE CONTENIDO ............................................................................................................. 1

MARCO TEÓRICO ...................................................................................................................... 1

1. CARACTERÍSTICAS SOCIO – DEMOGRÁFICAS DE LA ZONA ......................................... 1

1.1. Ubicación ...................................................................................................................... 1

1.2. Topografía ..................................................................................................................... 1

1.3. Usos del suelo ............................................................................................................... 1

1.4. Población ...................................................................................................................... 2

1.5. Distribución de Población por Edad en la Localidad ...................................................... 2

1.6. Densidad Poblacional .................................................................................................... 3

1.7. Población por Estrato Socioeconómico ......................................................................... 3

1.8. Hogares por Estrato Socioeconómico ........................................................................... 4

1.9. Proyección Viviendas y Hogares en la Localidad .......................................................... 4

2. SITIOS DE INTERÉS: .......................................................................................................... 5

3. MERCADO OBJETIVO DEL PROYECTO ............................................................................ 6

4. TIPO DE PROYECTO A DESARROLLAR EN EL LOTE ...................................................... 9

5. VALOR DE VENTA POR m2 PARA EL PROYECTO .......................................................... 11

BIBLIOGRAFÍA ......................................................................................................................... 13

ANEXOS ................................................................................................................................... 14



MARCO TEÓRICO1. CARACTERÍSTICAS SOCIO – DEMOGRÁFICAS DE LA ZONA

El lote en estudio para el proyecto se localiza en la localidad de Chapinero (02), UPZ 97 ChicóLago, Barrio El Chico, apoyados en documentos como “Localidad de Chapinero Ficha Básica”(Secretaría Distrital de Cultura, Recreación y Deportes - Vatorio de Culturas, 2008),“Diagnostico Local con Participación Social 2009 -2010” (Alcaldía Mayor de Bogotá, 2010), “21

Monografías de Localidades” (Secretaría Distrital del Planeación, 2011), se establecieron lascaracterísticas socio – demográficas de la zona relevantes para el proyecto y algunos datos deinterés que proporcionan información para las decisiones del proyecto; características comoFecundidad, Natalidad y estructura de población por sexo, migración y grupos étnicos no sedesarrollan debido a su bajo impacto en la zona de estudio.

1.1. UbicaciónLa localidad de Chapinero se encuentra ubicada en el sector Nororiental de Bogotá, esta limita

al norte con la localidad de Usaquén, al sur fon la localidad de Santafé, al oriente con losmunicipios de La Calera y Choachí y al occidente con las localidades de Barrios Unidos yTeusaquillo. Anexo 1.

La UPZ Chicó Lago se localiza en el extremo noroccidental de la localidad de Chapinero, tieneuna extensión de 422,4 hectáreas, equivalentes al 32,1% del total de área de las UPZ de estalocalidad. Chicó Lago limita al norte, con las UPZ Usaquén y Santa Bárbara, por el oriente con

las UPZ El Refugio y Pardo Rubio, por el sur con la UPZ Chapinero y por el occidente con lasUPZ Los Andes y Los Alcázares. Anexo 2.

El barrio El Chico limita al norte con la Calle 100, al sur con la Calle 88, Al oriente con la carrera7 y al occidente con la Autipista Norte (AK 20).

1.2. TopografíaLa topografía combina una parte plana ligeramente ondulada ubicada al occidente de la

localidad y otra parte inclinada a muy inclinada localizada en los Cerros Orientales y supiedemonte.

1.3. Usos del sueloLa localidad de Chapinero divide los usos del suelo en Comercial y Residencial principalmente.,adicionalmente se encuentra una Reserva Forestal Nacional Protectora Bosque Oriental de



1.4. PoblaciónEn el país no se han desarrollado censos en los últimos años, sin embargo, la Secretaría

Distritral de Planeación en el año 2005 realizó la proyección de la población hasta el 2015“Aspectos Demográficos” (Secretaría Distrital de Planeación, 2005), en dicho documento seproyecta para el 2015 una población de 7’878.783 habitantes, de los cuales 137.870 pertenecena la localidad de Chapinero. En la siguiente gráfica se presenta la proyección de población en lalocalidad desde el 2005.

Gráfica 1. Proyección de crecimiento poblacional en la localidad de Chapinero.2

1.5. Distribución de Población por Edad en la LocalidadLa población residente en la Localidad de Chapintero, en el año 2010, presentaba unaexpectativa de vida de 77,1 años (73,5 Hombre y 81 Mujeres), incrementando en 0,8 años parael 2015. Adicionalmente se observa que el grupo que presenta una mayor participación se

encuentra entre los 15 y 49 años con el 55,40%. Y la población de 0 a 9 años indica que en lospróximos periodos se presentará un incremento importante en la densidad poblacional.



1.6. Densidad PoblacionalComo se mencionó anteriormente la falta de censos hace que la densidad poblacional se deba

proyectar, en este caso la densidad poblacional para el 2015 en la localidad de Chapinero seríade 105 habitantes/ha (utilizando solamente el área urbana). Sin embargo, en el año 2011 elDANE – SDP realizaron una proyección de población por localidad y UPZ la cual se relaciona acontinuación.

Tabla 1. Densidad Poblacional para el año 2011.4

La densidad poblacional en la Localidad es inferior a la presentada en Bogotá para el mismo

año con 192 habitantes/ha. Adicionalmente se puede observar que la densidad para la localidaden estudio (Chicó Lago) es la menor en toda la localidad debido a que la zona es de tipocomercial principalmente.

1.7. Población por Estrato SocioeconómicoEn el año 2011, la localidad Chapinero era una de las localidades con mayor heterogeneidad.En general el 1,80% del total de habitantes en el Distrito está ubicado en la localidad deChapinero (133.778 hab) y se distribuyen por estratos de la siguiente forma. Anexo 5.

Estrato alto con el 35,00% (UPZ El Refugio 21,32%, UPZ Chicó- Lago 10,53%).

Estrato medio-alto 9,60% (UPZ Chicó – Lago 5,78%, UPZ Pardo Rubio 2,28%, UPZEl Refugio 1,52%).

Estrato medio con el 31,60% (UPZ Pardo Rubio 20,19%, UPZ Chapinero 9,79%).

Estrato medio bajo 5,00% (UPZ Chapinero 4,72%).

Estrato bajo con el 14,30% (UPZ San Isidro Patios 13,16%, UPZ Chapinero 1,17%).Estrato bajo-bajo 3,70% (UPZ San Isidro Patios 3,40%).

Sin estrato 0,80% (UPZ El Refugio 0,40%, UPZ Pardo Rubio 0,31%).

Para la zona en estudio UPZ Chico Lago en el año 2011 contaba con una población de 25.846habitantes de los cuales el 59 9% se encuentra en estrato alto 30 0% en estrato medio alto y



Tabla 2. Población por estrato socioeconómico según UPZ 2011.5

1.8. Hogares por Estrato SocioeconómicoPara la UPZ Chico Lago acorde con los datos proyectados por la Alcaldía de Bogotá para el

año 2011 el 60% de las viviendas pertenecen a estrato 6, el 30% a estrato 5, y el 10% restantea los estratos 3 y 4 acorde con la siguiente tabla. En el barrio El Chicó el 95,00% de los hogaresse encuentra en estrato 6.

Tabla 3. Distribución de Hogares por estrato socioeconómico según UPZ 2011. 6

1.9. Proyección Viviendas y Hogares en la Localidad

Para la UPZ Chico Lago, se proyectó un incremento de 1401 viviendas para el periodo del 2009al 2015.

Tabla 4. Proyección de vivienda y hogares por localidad.7

Para la Localidad de Chapinero se proyectan para el año 2015 59,944 hogares y 59,920viviendas (promedio de hogares por vivienda 1 02) el 35 14% de las viviendas se encuentran

2009 2015 INCREMENTO 2009 2015 INCREMENTO

El Refugio 12,405 13,840 1,435 11,746 13,145 1,399

San Isidro Patios 4,385 5,112 727 4,785 5,528 743

Pardo Rubio 14,327 16,198 1,871 14,915 16,822 1,907

Chicó Lago 12,131 13,532 1,401 11,719 13,097 1,378

Chapinero 10,311 11,238 927 10,419 11,352 933

TOTAL 53,559 59,920 6,361 53,584 59,944 6,360

UPZ LOCALIDAD DE

CHAPINERO

VIVIENDAS HOGARES



promedio de hogares por vivienda es de 1.01, sin embargo en el estrato medio-alto y alto, estepromedio es de 0.96 y 0.95 respectivamente, lo cual implica viviendas no ocupadas. Lo anterior

se evidencia especialmente en la UPZ El Refugio y UPZ Chicó-Lago, estas dos con un altocarácter comercial.

La distribución según la tenencia de vivienda para el año 2011 se presenta en la siguientegráfica, de acuerdo con la Secretaría Distrital de Planeación para el año 2015 se presenta unincremento poco significativo en las viviendas en arriendo.

Gráfica 3. Distribución tenencia de Vivienda para la Localidad de Chapinero.8

2. SITIOS DE INTERÉS:

La localidad de chapinero por su ubicación es un gran punto de encuentro e importante sitio deinterés cultural en la ciudad. Se encuentran sitios destacados como la Zona Rosa y el Parquede la 93, como un amplio sector universitario sobre la avenida séptima entre calles 45 y 63. Con

una amplia oferta de restaurantes, bares, centros comerciales y zonas verdes.

Adicionalmente en la localidad se encuentras barrios exclusivos de Bogotá como Los Rosales,La Cabrera, El Retiro, El Nogal y el Chicó. Se encuentran tres grandes centros comerciales (ElRetiro, Gran Estación y Atlantis), adicionalmente se presentan centros comerciales de menorescala.

En el año 2011 la Secretaria de Planeación Distrital, El Instituto de Recreación y Deporte, La

Secretaría de Medio Ambiente, se realizó una cuantificación de los equipamientos de la ciudad,esta se presenta en el anexo 6.

En la localidad se ubican 1.005 Inmuebles de Interés Cultural, 10 equipamientos de salud,1.624 instituciones privadas prestadoras de servicios de salud que corresponden a laboratorios,consultorios médicos y odontológicos y centros de salud entre otros 157 parques que suman



Con el fin de enfocar la zona de estudio se realizó la revisión para la UPZ Chico Lago y losequipamientos con que cuenta se encuentran en la siguiente tabla.

Tabla 5. Resumen de equipamiento para la UPZ Chico Lago.9

A un nivel más detallado con aproximadamente 150 m de radio, el desarrollo se presenta de lasiguiente forma: (Anexo 7)

• 16 edificios residenciales entre 6 y 9 pisos.

• 4 casas entre dos y tres pisos

• 1 Proyecto de vivienda en construcción.

• 5 edificios de oficinas entre 9 y 10 pisos.

• 2 Edificios médicos.

Realizando el levantamiento de usos podemos establecer que el uso primordial de losalrededores cercanos corresponde a edificios de vivienda multifamiliar, adicionalmente es unsector en desarrollo ya que en una extensión tan pequeña encontramos dos proyectos enconstrucción. Los edificios de oficinas y centros médicos se localizan sobre la calle 90.

3. MERCADO OBJETIVO DEL PROYECTO

Para analizar la demanda, para este proyecto se usó la encuesta como herramienta demedición (Anexo 8), respecto al nuevo proyecto que se pretende desarrollar. Se estudia unmercado que pertenece a los estratos socioeconómicos medio alto (5) y alto (6).Adicionalmente, encontramos que la UPZ Chicó Lago esta entre las de mayor concentración deviviendas, a pesar de ser la de más baja densidad urbana, debido a que tiene una mayortendencia al uso comercial y a su gran extensión. Con lo anterior se deduce que las personas

TIPO CANTIDAD TIPO CANTIDAD

Culturales 43 Administración 19

Bienestar Social 233Seguridad, Defensa y

Justicia13

Salud 10Cementerios y Sericios

!unerarios4

Cultura "4 #ducación 1"$

%ecreación y de&orte "A'astecimiento de

Alimentos2



dispuestos a pagar por buenos productos de calidad.

Las encuestas se realizaron de una manera informal, tratando siempre de dar la confianza a laspersonas que nos colaboraron y con la conciencia de que aparte de las preguntas queaparecían en la encuesta, se realizaron preguntan más cualitativas sobre temas de calidad ycondiciones de mejora que les gustaría encontrar en los nuevos proyectos inmobiliarios.

Es importante resaltar que las encuestas se realizaron en dos centros comerciales: Centro 93 yUrban Plaza; se entrevistaron 40 personas entre hombres y mujeres, de manera aleatoria, ytratando de identificar posibles clientes potenciales, que se acerquen con sus respuestas conuna realidad más confiable, las encuestas se realizaron por cuatro personas. (Anexo 9)

Gráfica 4. Distribución por edades.

De la primera pregunta se concluye que estamos en un mercado en el cual la mayoría denuestros posibles clientes está en una edad de 35 – 45 años.

Gráfica 5. Distribución por estado Civil.

Esta pregunta muestra una tendencia del mercado por personas casadas las cuales buscaranun espacio accesible y confortable para sus familias. En su mayoría se deberán ofrecer másapartamentos para hogares en crecimiento o ya formados.



Gráfica 6. Distribución por Número de Hijos.

Esta pregunta complementa la pregunta 2, de esta inquietud se concluye que los apartamentosdeben llevar mínimo 3 habitaciones, una para la pareja y las otras para los dos hijos.

Gráfica 7. Distribución por Tamaño del Grupo Familiar.

Esta pregunta nos confirma que en el sector en su mayoría están viviendo familias formadas poruna pareja y dos hijos, la mitad de los encuestados viven con tres personas más en sushogares.

Gráfica 8. Distribución de Ocupación.



El mercado objetivo estará compuesto por personas que conviven con su pareja y/o hijos, deallí la importancia por el confort del lugar y la importancia en el acceso a la comodidad en elsitio, en un bajo porcentaje no convivirán con su pareja y/o hijos como es el caso de los demásencuestados que no aplica la condición, es decir, ratifican su condición de soltero sin hijos nipareja para convivir.

Finalmente, el mercado objetivo estará compuesto por personas que viven actualmente enestrato 5 o 6 y que quieren mejorar o mantener su posición debido a su crecimiento económico,con el fin de obtener un mejor acceso geográfico y/o con el fin de obtener ventajas para accedera mejores oportunidades de negocio.

4. TIPO DE PROYECTO A DESARROLLAR EN EL LOTE

De acuerdo con los usos del sector y el estudio de mercado se ha decidido realizar un proyectode vivienda NO-VIS, enfocado a familias de estrato 6. Consecuentemente se indagó en laencuesta en la encuesta dirigida a población objetivo e interesada en adquirir vivienda en elestrato mencionado.

Adicionalmente se evaluó la necesidad de la población objetivo para adquirir vivienda.

Gráfica 9. Tenencia del mercado inmobiliario.

Como se evidencia, más de la mitad de las personas entrevistadas viven en arriendo. Algunosmanifestaron llevar poco tiempo en la ciudad, otros manifestaron el deseo de adquirir viviendapropia dentro de los próximos meses y otros que por el momento no estaban interesados en

adquirir vivienda.



Aunque varios de los encuestados manifestaron que los precios del finca raíz estaban un pocoelevados, 18 personas contestaron que podría ser una posibilidad llegar a adquirir su viviendapropia.

A la pregunta: A la hora de adquirir vivienda ¿qué características son más importantes parausted?, se obtuvieron los siguientes resultados:

Gráfica 11. Preferencias Dotacionales a la hora de comprar vivienda.

Debido a los intereses dotacionales se solicitó a los encuestados indicar el valor que estaríandispuestos a pagar por una vivienda nueva que contara con las preferencias seleccionadas.

Gráfica 12. Valor máximo que el cliente está dispuesto a cancelar por vivienda nueva.



Gráfica 14. Número de habitaciones para una vivienda.

Aproximadamente la mitad de los encuestados se mostraron de acuerdo, en pagar entre unos650 Millones a 750 Millones por una vivienda nueva. (En esta pregunta es importante resaltarque ha algunos encuestados se les mostro algunos precios de revistas del sector inmobiliariopara darles una guía de las tendencias del mercado), adicionalmente el valor depende del áreadel inmueble y de la dotación que tenga la edificación.

Se encuentra una tendencia a la construcción de apartamentos con 3 habitaciones pero deáreas que no superen los 90 m2, sin embargo es necesario revisar el área construible del lote, elárea vendible y la competencia de la zona a fin de definir el área de cada unidad de viviendacontemplando las tendencias del mercado en cuanto a número de habitaciones, numero debaños, numero de parqueaderos y zonas comunes; al revisar el mercado de la zona (Anexo 10)las áreas de las unidades de vivienda inician en 59m2 y van hasta 285m2 por lo tanto realizar unestimado con un área entre 90m2 y 120m2 se considera apropiado.

Finalmente basados en el área disponible, los resultados de las encuestas (observacionesfinales) y el mercado se determinó que las áreas óptimas para desarrollo de apartamentosdeben ser de 100 m2 a 120 m2, con amplios espacios en las áreas internas privadas(habitaciones y baños) seguidas de las áreas comunes internas (sala, comedor, balcones oterraza), cocina abierta, zona de ropas, 3 alcobas o modificable 2 alcobas y un estudio, cadauna con baño independiente, adicionalmente baño social. Debido a las zonas verdes aledañasse determinó que cada apartamento debe contar con balcón en el área social y las alcobasprincipales. Adicionalmente se asignaran de 2 a 3 parqueaderos por apartamento.

5. VALOR DE VENTA POR m2 PARA EL PROYECTO

Tomando como referencia los datos del sector para los proyectos que se encuentran en venta yque presentan características similares al proyecto que se plantea, se determinó el promediodel m2 del sector como el precio de venta para el proyecto con el fin de estar ajustados a las



Tabla 6. Valor metro cuadrado promedio en el sector.

Por tal motivo para el proyecto que se desarrolla se estima un valor de $8’500.000 por m 2 comoprecio base de referencia para el proyecto; como se mencionó anteriormente este valor seajustara cuando se evalúe la factibilidad para el desarrollo del proyecto.

PROYECTO DIRECCIÓN AREA (m2) VALOR TOTAL VALOR m

2

#dificio (ar)ue 9* Cl 9* + 210- 10$."* /-0$,000,000 /",**0,3*1

S iing Cr 1" + 9111 *9.00 /*22,000,000 /-,-4",4*-Santa aria del (ar)ue Cl -9 + 1424 132.00 /1,192,*00,000 /9,034,091

aria Cr 1- + 9113 -9.-1 /$-3,1*4,000 /",$0$,$*9

#dificio Ala5a Cr 9* + 92- --.00 /-43,9$-,000 /9,*90,*4*

#dificio 6 Cr 02 + 1101 1"4.00 /1,$3",$40,000 /9,411,"24

ysti)ue 7irrey Cl -- + 19A"2 2-4.1- /2,4$*,"4*,000 /-,$"$,"01

$8,673,933VALOR PROMEDIO



BIBLIOGRAFÍA

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• Secretaría Distrital de Planeación. (2005). 18. Aspectos Demográficos. Recuperado el10 de 02 de 2015, de Secreataría Distrital de Planeación Bogotá:http://www.sdp.gov.co/portal/page/portal/PortalSDP/InformacionTomaDecisiones/Estadisticas/Inventarios/Censos

• Secretaría Distrital del Planeación. (2011). 21 Monografía de las Localidades. Bogotá.



ANEXOS

1. UBICACIÓN LOCALIDAD DE CHAPINERO Y BARRIO EL CHICÓ

2. CLASIFICACIÓN UPZ

3. CLASIFICACIÓN DEL SUELO LOCALIDAD DE CHAPINERO

4. USO DEL SUELO LOCALIDAD DE CHAPINERO5. ESTRATIFICACIÓN SOCIOECONÓMICA LOCALIDAD DE CHAPINERO

6. EQUIPAMIENTO POR LOCALIDAD Y POR UPZ

7. ÁREA DE INFLUENCIA DEL PROYECTO

8. FORMATO DE ENCUESTA

9. ENCUESTAS REALIZADAS

10. VALOR DE INMUEBLES EN LA ZONA DE INFLUENCIA DEL PROYECTO



ANEXO 1

UBICACIÓN LOCALIDAD DE CHAPINERO Y BARRIO EL CHICÓ



ANEXO 2

CLASIFICACIÓN UPZ



ANEXO 3

CLASIFICACIÓN DEL SUELO LOCALIDAD DE CHAPINERO



ANEXO 4

USO DEL SUELO LOCALIDAD DE CHAPINERO



ANEXO 5

ESTRATIFICACIÓN SOCIOECONÓMICA LOCALIDAD DE CHAPINERO



ANEXO 6

EQUIPAMIENTOS POR LOCALIDAD (2011)

NUMERO DE EQUIPAMIENTOS CULTURALES POR UPZ



ESTABLECIMIENTOS EDUCATIVOS POR TIPO Y UPZ

NÚMERO DE EQUIPAMIENTOS DE SALUD POR TIPO Y UPZ

NÚMERO DE IPS DE SALUD POR UPZ



EQUIPAMIENTOS COLECTIVOS DE BIENESTAR SOCIAL POR UPZ

EQUIPAMIENTOS RECREATIVOS Y DEPORTIVOS Y PARQUES POR LOCALIDAD (2011)

NÚMERO Y EXTENSIÓN DE PARQUES CLASIFICADOS POR TIPO SEGÚN UPZ (2011)



ANEXO 7

ÁREA DE INFLUENCIA DEL PROYECTO



ANEXO 8

ENCUESTA MODELO



ANEXO 9

ENCUESTAS REALIZADAS



ANEXO 10

VALOR DE INMUEBLES EN LA ZONA DE INFLUENCIA DEL PROYECTO

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